1、特为碧贵园集团公司制作碧贵园集团公司碧贵园集团公司碧贵园集团公司制作房地产企业拿地资料2007年09月16日 安邦信息检索服务【房地产企业拿地策略】1【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】3【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】5【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】5【2007年房地产企业拿地需要另类方式】6【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？】9【现在房地产拿地的途径有几个？】10【房地产：行业内上市公司高价拿地的背后】10【房地产大企业拿地忙 小企业出让急 】11【房地产商混战二三线城市 再掀拿地热潮】11【看好省内房地产市场 大都置业2.1亿元宁海拿地】12、3【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】13【房地产纳入外资投资限制类名单 外资拿地受限】13【外商投资房地产监管加强 设立公司须先拿地拿房 】14【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】14【房地产并购时机到来 香港房产商入驻内地拿地！】15【葛洲坝子公司海集房地产 13.6亿元武汉竞拍拿地】15【上海开发商8亿澳州拿地 欲进军当地房地产市场 】16【房地产商疯狂拿地秘密:囤而不建助推房价】16【看好厦门房地产市场 华润置地大手笔入厦拿地】19【房地产行业07年上半年回顾：上市公司高价拿地的背后】20【大房地产开发商纷纷深入花都各镇区拿地】20【重庆 房地产上市公司竞相拿地】3、21【老潘拿地记 房地产商加紧跑马圈地】22【千亿融资助推地产寡头时代来临】24【金地集团：拿地、融资轮动，加速企业扩张】25【境外大鳄囤地大战】26【房地产企业拿地策略】 国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。2006年，7月，深圳。宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。9月，上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。11月，华润置地以总价人民币14、5.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。而以上资料所显示的土地获取方式枣招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。19年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。一、中国式土地供应 1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土5、地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。1990年，国务院第55号令发布实施了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，其中对宪法中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪6、开始走向规范化、市场化，并形成制度。2002年4月3日，国土资源部通过招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。 2、企业拿地三招式行政命令式。政府在危改及基础设施建设中的7、建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。资本市场。资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为：A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。这种形式多见于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起来相当于土地成本的10%。C、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契8、税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场。通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。二、PK：招标、拍卖、挂牌 招标。招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。在今年的调控新政之后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天9、价”地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。 挂牌。土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一种协调。它有以下三个优势：1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；2、是操作简便，便于开展；3、是有利于土地有形市场的形成和运作。 拍卖。“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖，真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍10、卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各执一词。 拍卖VS挂牌：究竟哪种方式更有利？正方代表：陈少湘：“对于开发商来说，通过招标拍卖挂牌的方式获得土地，大家都在同一个起跑线上，是公平的交易，而且以这种方式拿到的地，政府已经做好了前期工作，如规划、拆迁等，是可以直接建设的，不需要开发商一个部门一个部门地跑，缩短了建设周期。”对于坊间所说的“拍卖抬升地价”的说法，国土资源部副部长李元认为：房价上涨过快，主要是土地供应量过少。土地的招标拍卖抬升地价并不符合市场经济学原理。反方代表11、：王石：“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”部分业内人士认为，土地拍卖的结果之一是致使房价快速上升，因为土地拍卖方式在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。挂牌和拍卖，究竟孰优孰劣，无法一言以蔽之。我们知道的是，2006年8月，深圳市国土资源和房产管理局首次以招标形式推出6幅居住用地。招标的目的是为了控制地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。而拍卖是一种完全市场竞争的行为，是一种透明化的市场运作行12、为。在中国房地产市场发展的初级阶段，招挂拍同时并存，和谐共生，以适应市场发展阶段的实际情况，并促进房地产市场朝着良性健康的方向发展。在此条件下，发展商的土地储备及资金渠道将成为地产企业竞争的核心要素。【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】海南二三线城市土地交易风起云涌“拿地、拿地、再拿地”。这已经成为海南许多开发商现阶段最重要的工作。在房地产开发所有的资源中，土地是根本。 海甸岛一块面积仅20多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达4000多万元，平均地价高达220万元/亩，而在两年前这里地价不过40万/亩至60万/亩。虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商13、目瞪口呆。 而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过30多万元/亩，现在则高达360多万元/亩。有的开发商声称，三亚一线海景地400万元/亩也敢拿，三亚市一般的土地价格动辄超过100万元/亩。 土地成本迅速窜高的背景下，海南一些中小开发商把目光投向了海南二三线城市所辖区域，从炙手可热的一线城市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二三线城市拿地。 这一轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。 无地可拿的尴尬 在人们看来，邱华(化名)的财富人生已经非常不错了。2000年前，他只是个在海口从事一般日用品批发零售的小老板。不久，他14、抓住海南盘活“半拉子”的有利机遇，投身于房地产项目。他和几个老乡合作在三亚收购了两个项目，又抽身回海口盘活开发了一座熄了火的酒店，改建成小公寓，卖得很不错。邱华个人的净财富已经超过数千万元。 不过，随着项目进入尾声，邱华从陶醉中猛然惊醒：卖完改造后的公寓楼，公司下一个项目在哪里？这个时候，海口的土地价格已经拉升了很多，以他和伙伴的实力买不到什么像样的地块。而三亚的地价更是他的实力不敢问津的。对于下一步无米之炊的格局，他有些懊恼，为何没有及早储备一块地？ 邱华是海南本土一部分中小开发商的缩影。 海南本土开发商们拿地的觉醒，滞后于华润、富力等国内地产资本巨头的先知先觉。 当富力、雅居乐、华润等一大15、批国内赫赫有名的大鳄开始在海南本土高调招聘一些中低层工作人员时，海南本土开发商才猛然发现，外来的大地产商在海南贮备的土地，拔一根毫毛都比他们的腰还粗。雅居乐成为陵水清水湾约2万亩土地的一级开发商，富力在陵水香水湾拿下了167万平方米，在海口西海岸取得了45.2万平方米，在澄迈取得了450万平方米的土地开发权。 五年前来到三亚从事开发阳光海岸项目的广东联华国际，在收购三亚最高的半拉子楼后，也相继在海南收购贮备土地近6000亩。 岛外房地产开发商们在海南狂飙突进大肆开疆拓土，是战略性的举措。尽管明年奥运会之后房价是大跌还是上涨，现在还不分明，但岛外热钱的大量涌入，海口、三亚等区域土地价格不断攀升，16、已经让一些本土中小开发商感受到了冬天般的寒冷。如果无地可拿，就可能被迫退出房地产这个高暴利行业了，本土一些中小开发商目前正面临生死存亡的考验。 谋划转移战略 比邱先生晚两年才转入 “半拉子”项目经营的滨海太阳城股份有限公司董事长周建辉，实现了从职业经理人向房地产开发商转型的角色转变。在四年的时间中，周先生在海口先后与人合作开发了4个“半拉子”项目，积累了近亿元资产。但比邱先生有着更系统的前瞻意识和战略思维的周建辉，已悄然在琼海、五指山贮备了两块规模不小的土地，那两块地将成为他事业下一步腾跃的着力点。 周建辉认为，区域发展不平衡，资本实力不够的开发商，可以关注海南楼市的“二线战场”。事实上，海南17、二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达70万平方米。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。 一些中小开发商告诉记者，他们正在考虑转向开吃二三线区域土地“奶酪”，澄迈、文昌是他们的考虑重点之一。 周先生认为，广大中小房地产商根基未稳，实力有待壮大，宜采取游击战和农村包围城市的战略。 三亚美丽春天酒店的掌舵人庄先生表示，当前的形势又是海南房地产企业发展的一道分水岭，面对岛外大量资本前来海南圈地的形势，必须加快移师步伐。战略思维和资本意识、市场细分化、周期性、团队精神、游戏规则等等在其它行业已经深入人心的管理学词汇，对海南房地产行业来说为时不晚。18、他认为，应该自觉地基于战略布局有所准备，这样才能克服房地产市场的周期性，降低外部环境变化给企业带来的风险。目前的一线城市拿地竞争已经相当激烈，而二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富，价格不高，市场竞争相对平和，是实力相对较弱的房地产企业较好的战略选择。 从机会主义到战略机会主义 海南房地产市场正悄悄发生着一种深层格局的演变。 在海南的房产商中，许多发展中的中小房地产商是怀着一夜暴富的心态半路出家介入地产业的。以往的成功，更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。省建设厅的有关人士认为，在与岛外房地产界人士交往中，海南的开发商素质有所提升，其中有的人开始以一种积极而不是抗拒变化的心态来实19、现自我变革。成长型房地产商要获得发展，必须从机会主义导向转向战略驱动导向开发。 土地属于成长性资源。如果能够在中小城市储备一部分土地，房地产开发企业就具备了运作一个好项目的基础。尤其在区域、市场等条件发育不充分的环境下，获得成长性资源可以明显获得先发优势。但是，如果房地产商们都苦苦等待二三线城市各方面条件成熟再介入，一定会错过一些机遇，也会错失占据市场制高点的好时机，或者被对手先行一步，迅速发展并快速透支有限的市场需求。 知名房地产策划人左农认为，市场政治家与战略管理者有着较大的差别。随着竞争的充分，市场秩序的规范，机会主义导向型的开发模式必将丧失自己的土壤。开发商必须自觉地进行战略管理，寻找20、并发现新的需求和新的市场领域。 房地产业有着鲜明的短期开发销售(项目型)和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势(人脉、关系、风俗、市场和价格等)，抓住一些地方楼市刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。 要想主导海南未来的楼市，海南的房地产商们还需加快自我升级的速度。【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】记者从广州市规划部门获悉，正在编制的未来10年广州总体规划将坚持“生态优先”原则。此举意味着开发商在环境保护区21、周边拿地的难度将进一步加大，而具有生态优势的楼盘则将越来越受到消费者青睐。广州自然生态环境优越的区域主要集中在花都、从化、南沙等地，这些区域的楼盘销售时多以生态环境为“卖点”，如美林湖、逸泉山庄、南沙滨海花园、碧桂园假日半岛等。白云山和万亩果园是广州的“北肺”和“南肺”。白云山周边楼盘包括云山诗意、云裳丽影、颐和上院等，万亩果园区域则有逸景翠园、罗马家园、会展世界城等项目在售，均价已经突破万元。经纬地产项目发展与研究部副经理吴定金表示，政府对在白云山区域范围内建设住宅有严格的政策限制，也曾强调会加强对万亩果园周边房地产开发的管理。明确了未来广州市总体规划之后，政府在上述区域推出土地将更加谨慎，22、未来中心城区能够享受生态景观的楼盘因此会越来越少，房价因为项目地段不同而形成的差异将进一步扩大。【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】主持人：房地产商疯狂圈钱疯狂拿地的举动还在高潮中。在万科、绿城、保利、北辰等众多地产上市公司纷纷在二三线城市跑马圈地之后，雅戈尔集团(600177)发布拿地公告，称以4.15亿元公开竞得苏州城区齐门北大街西地块，南京栖霞建设股份公司(600533)也发布公告称，在无锡获得规划建筑面积9万平米土地。然而相关媒体的进一步跟踪报道显示，房地产商疯狂拿地后并没有真的建房，2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平23、方米。今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已被建设部认为是导致房价上涨的主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成开发商的“土地储备”。在政府强烈宏调、银行系统不断加强风险教育之时，房地产商通过证券市场大肆圈钱，有让房地产调控再次成为空调之势，我们的资本配置体系究竟怎么了?大众评判台励俊：应该加强管理应尽快将地产商拿地的自付比例提高到70%。囤地是房地产商和地方政府的阳谋，利润高得惊人，而风险几乎为零。郝彬彬：有多少政策可以在执行中胡来关于土地开发中华人民共和国城市房地产管理法等多24、条法规已做出规定，但囤地现象现在不仅得不到解决，而且有越发严重的趋势。我觉得主要在于执行中存在的漏洞和利益链的照顾。现在不是单纯拿不拿出措施的问题(因为我们看到有多少政策在执行中被抵消或化解得无影无踪)，而是要考虑地方政府在土地财政上限权问题。刘春香：根源在于思路不对地方政府是既当“裁判员”又当“运动员”，地方政府在土地处置及价格上涨中获得很大收益，土地转让金已成为地方财政的“命根子”。如果不改变土地财政的思路，这个问题根本没有办法解决。李忠存: 寄望政府采取强制手段因为现在的房地产是暴利，而且地皮就这么多，所以谁都知道一地难求。各大公司都看到了房地产这块肥肉，因此开始了新一轮圈地运动。当下只25、有希望有关部门能够采取相应的法律法规或采取强制手段来解决此问题。【2007年房地产企业拿地需要另类方式】2007年的土地调控政策就是更加趋紧、趋严。据悉，2007年国土资源部将出台一项名为关于促进各项建设节约集约用地的若干意见，并以新成立的9个土地督察局来督促各地建立节约集约用地的评价体系和考核制度。现在的土地市场让不少开发商感叹。先是2006年冬天的京城土地市场似乎有点不按章出牌：“广渠门36号地最终的成交价将达60亿”等引起业界一系列猜想，紧接着，2006年12月22日，国土资源部办公厅有关人士对有关媒体表示，“2007年的土地调控政策就是更加趋紧、趋严：”据悉，2007年国土资源部将出台26、一项名为关于促进各项建设节约集约用地的若干意见，并以新成立的9个土地督察局来督促各地建立节约集约用地的评价体系和考核制度。2007年，将“倒逼”开发商吐地、提高土地获得成本、违规用地将严查等预测更让开发商感到拿地艰难2007年，开发商该怎样拿地?本刊记者根据一年多的观察和深入采访，总结出四种方式，希望能起到抛砖引玉的作用，废地变宝地目前，我国80%以上的历史遗留废弃地未得到恢复利用，全国因各种人为因素造成破坏和废弃的土地近2亿亩，其中仅采矿破坏的土地约为9000万亩，每年有百万亩新增的废弃地得不到及时复垦。针对这一问题，日前，国土资源部、国家发展改革委、财政部、铁道部、交通部、水利部、国家环保27、总局联合发出关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知，要求各地切实加强生产建设项目土地复垦管理工作，复垦义务人必须根据土地破坏面积和类型、采出原矿量、复垦标准等，依法缴纳土地复垦费。被破坏的土地要优先复垦为农用地，用于农业生产。随着各地经济建设步伐的加快，工矿废弃地的数量依然持续增加，导致土地复垦“旧账未还、新账又欠”，严重破坏了生态环境，加剧了人地矛盾，影响了经济社会的可持续发展，使当地农民的生产生活受到严重影响。土地复垦对于缓解土地供应的压力，实现土地集约高效利用，改善当地农民的生产生活条件等作用十分明显，并可带来非常可观的生态效益、社会效益和经济效益。据权威部门测算，约有60%以上的废28、弃地可以复垦为耕地，每年可新增粮食270亿公斤；约30%的废弃地可以复垦为其他农用地，可新增产值400多亿元；约10%的废弃地可以复垦为建设用地，可满足我国四五年的建设需要。记者观察到，在北京郊区的不少地方，像这种废弃地不在少数。据了解，这些废弃地大多是以租赁的方式成交的。由于集体土地的租金相对比较便宜，因此在现行经济活动中，租用集体土地建造厂房的情况时有发生。但由于地的性质为集体土地。所以，要租赁的话，需要办理一些手续。目前较为普遍的操作方式是，由土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议。但据记者了解，这一做法并不妥当，因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土29、地的行为会被法院认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护。破产厂房成香饽饽现在的一个现象是：一方面，房地产企业感慨困难。另一方面30、，郊区相当数量不景气的乡镇企业，占据着大量的用地。这种屡见不鲜的“反差”现象的存在，同样为旨在“无地置业开发”的工业房产投资开发商提供了商机。早在2005年，有的开发商就瞄准了这一商机。以产权收购的方式取得了这些乡镇企业的控股权，从而也取得了不少的土地。2005年3月底，北京最大的一笔破产清算资产竞拍诞生；经过数轮激烈的价格竞逐，北京明天房地产开发公司最终以3.1亿元的价格购得北京二毛的整体破产财产，其中包括位于昌平区的20万平方米的土地、8万平方米的厂房竞拍价格也从1.6亿元的底价一路抬升至3.1亿元，比起拍价高出了约83.4%：同时，另一个破产厂房项目也同样顺利拍卖给了一家本地开发商。该厂31、房地理位置相对较偏、位于延庆的北京铝加工厂同样受到了来自延庆当地2家房产商的关注，另一家开发企业则来自通州。虽然没有达到北京二毛项目的高价，但整体资产最后仍以8670万元顺利拍出。据了解，这些企业大多对当地市场十分了解，不少企业自身就是本土开发商，对区域市场十分熟悉，并从很早以前就开始关注该项目。北京产权交易所总裁熊焰表示，通过拍卖的形式将一些包括厂房资产在内的资产整体转让，一方面可以使国有资产以市场价格实现最大化，尤其是房地产行业发展势头良好，项目多卖出的价格对一个破产企业尤为重要；另一方面，开发商也多了一种获取开发项目的渠道。厂房地块以破产资产拍卖形式进入市场，对地产商而言无疑多了一种选择32、，而这种选择也有“扩容”的趋势，据北京产权交易所内部资料显示，除了厂房资产物业直接进入拍卖程序外，也有越来越多的国有房产公司股权进行公开挂牌转让。据北交所信息部的有关人士介绍，房地产业作为第三产业，产权交易日益活跃，房地产公司的股权交易已经是最为抢手的行业之一，而未来对于破产厂房资产进入拍卖流程这一部分业务，随着清算工作推进，会有更多项目进入市场交易。北交所会对项目信息作全方位的跟踪和推介。另一方面，目前市场参与主体仍主要集中在本土的一些企业上，不少北京其他开发公司以及外地来京需要开发项目的地产商有着自己的犹豫。就目前来看，不少非本地的北京房企和外来开发商对于破产厂房项目仍有较大顾虑，其中最为33、关键的是对破产项目地块的规划以及购买后改为地产开发申请等环节的顾虑。再加上对于市场调研的周期等，显然不如知根知底的当地企业，此外，当地区域政府对于项目的态度也十分关键，开发商在没有摸清底数的情况下，通常不会选择贸然进入。解决这些问题，需要更多环节予以支持，共同推动，这样才能将这个市场做得更大。“投李报桃”，换取劣势企业用地对于那些积极进军二三线城市的开发商而言，此种拿地思路和方式也值得借鉴：招商引资，是各地经济发展的重中之重和第一要务，颇为各地政府看重，如果能够帮助当地引进或导入高效能，高利税的先进工业或高成长性项目，那么完全可“以一抵数”(即引进一个项目/综合效益，抵过当地几家甚至十几家乡镇34、企业残局)，获取当地劣势企业的用地资源，诚然，在“先予后取”确保当地超值利益的前提下，充分利用换取的土地或闲置厂房资源进行置业开发，这无疑是“无地置业开发”的一个高招和妙招。因此，如果手头顺便握有好的、高成长性的工业项目，或受托需要寻觅海外产业转移地项目的置业投资商或房产开发商，那么不妨探究一下“以一抵数”、“投李报桃”的置换术，可能会得到意外的惊喜。如：某集镇，有16家劣势乡镇企业，却占有着一批厂房用地，煞是可惜。而后，通过置业机构定向推介某置业投资集团，帮助导入了一家采用国外先进技术的自洁灭菌型科技生物涂料公司，结果产生的综合税收效应抵过原先劣势企业的三分之二还强，当地政府大喜过后，干脆将35、多家闲置的乡镇企业和废弃的厂房用地，全都交给这家置业投资集团开发，结果自然皆大欢喜：当地政府既获税收，又甩包袱，投资集团却一举盘下五家乡镇工厂，作为他用开发。“无中生有”，合理获取盘活权益随着大批工厂企业属地化管理和小型国企转制改制，各地大规模的二级企业产权改革已经全面展开，估计各地二级企业产权改革的总量巨大。诚然，二级企业改革量大而广，情形纷繁复杂，但是有一点是须共同面对的，那就是巨大的改革成本，这是一笔巨额的负担，全依靠政府“买单”显然是不可能的，一定会有相当的部分是需要通过市场化运作，呼吁社会资本和民间资本共同参与，这就为置业投资商预留了千载难逢的“参与接口”。所以，有志于战略投资开发的36、置业投资集团和开发商，完全可以优先目标，联络“管道”，主动介入相关的产权改革，在为国家/政府分忧解难，分挑重担的同时，坚持权利与义务对等的原则，合情合理的获取无愧的回报诉求。如：上海工业系统一家颇具实力的投资集团，瞄准时机主动参与冶金系统多家企业产权改革和转换，在为这些企业承担了改革成本的同时。理所当然地获得了这些企业包括人、财、物、债物、债权和厂房、地块在内的全部资源。工业地产被业界称为最具增值潜力的地产“金矿”。业界普遍认为：未来工业地产行业将保持高景气度。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。由于其稳定的投资回报，工业地产颇受国外37、投资者青睐，目前国内对工业地产关注度在不断提升。2007年住宅地产将面临更大的政策调控，而工业地产随着国内长期需求稳步上升，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。今后随着国家对工业用地进行规范审批，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。高新技术开发区将成为工业地产高端化、集群化、园区化发展的主要载体。国家高新区产业集群效应明显增强，在地方经济发展中已确立了龙头地位，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体；在全国主要经济区域的高新技术开发区中，38、以上海为核心的长三角区域、京津地区高新区已成为国家发展高新技术产业的主要区域。面对如此好的时机，难怪有的房地产企业把房地产开发重心转移至工业地产。而能做到“无中生有”，不也是谋求发展的一步好棋?!【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？】我是在一家全国排名前50位的房地产集团投资发展部任要职，我说这些问题并不是打哈哈，闹着玩的，希望大家同行研究一下！现在老是说房价过高，但有多少人知道发展商拿地的成本有多高？十亿，八亿拿一块地，在我的眼里已经是司空见惯了的事情，但这并不是上市场买菜，十元八块的过家家。现在动不动就拍到一千万一亩的地价，地面价要一万五，算容积率3，楼面价也要五千，加上建安成本，财39、务税费缴付，就算卖到一万块每平米的均价也每什么钱可赚，(我说的可是二线城市)我经常感叹，我们好象在给政府做义务劳动一样，既把城市建设搞上去了，搞活了经济，也满足了税收。就今年我做地块评估和前期开发分析，能吧利润率调到15%已经是不错的收益了。但现在的经济体量和消费水平就只能是这样，你总不能象上海某项目卖到十几万一平米，那简直是，呵呵！但现在拿地成本那么高，简直是天价。据万科内部最新成本利润核算，把利润率调整到14%，嘿！连老大都这样，我们还可以怎么做？来一个宏调，来一个信用危机，只要轻轻的刮一阵风，就可以把所有的利润抹去，这市场简直是疯了！某省国土厅一高官跟我闲聊，他说：现在就算加大三倍的土地40、供应量，地价也不会掉下来，其一，流动性过剩，其二，本土的和外来的炒作资金充足，其三，各地方政府的私利性。另外一个未经证实的传闻，就是：浙商现在不炒房子了，囤积资金炒地皮，跟我们这些发展商争资源，政府就扮演渔翁的角色。我个人隐约感觉这个市场有点不大正常，我已给集团发出了预警信号：现开发项目不能跨越2009年，地价虚高，含有隐性风险，宜对市场做跟踪观察。我们已连同本地的几家大集团联手：就是别哄托市场，大家把储备地块先行消化，让炒家自然“崩盘”，要不然大家无利可图。但这只是我们自己可控制的一个区域，但全国都在上演这一幕，我想让大家讨论一下，房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘现象吗？【现在房地产拿地41、的途径有几个？】除了参加拍卖还有什么？现在还允许协议出让吗？如果是旧城改造过程中申请的周转用地，可不可以开发了盖房子卖？国有土地使用权出让有新的规定，在原有3种方式的基础上增加一种新的方式-挂牌方式，即从2002年7月1日起出让国有土地共有四种方式：1、协议；2、招标；3、拍卖；4、挂牌。 另外就是划拔地了.根据土地管理法第54条规定：下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。【房地产：行业内上市公司高价拿地的背后】要点：焦点问42、题讨论：上市公司高价拿地的背后高价拿地是行业集中度提升的前奏。高价拿地和高价增发一样，目前正处于泡沫堆积之中，我们在警惕行业和公司风险的同时，也需要认识到，这个过程是行业整合的一种必然，而高价拿地也并不意味着高风险，好房子是稀缺的，我们认为借助资本市场快速发展而同时降低财务风险无疑是较明智的，最后胜出者将是执行能力强和融资能力强的公司。股票选择：目前房地产公司估值处于高位，短期内股价上涨空间有限，但推动地产板块上涨的基本因素没有发生大的变化，如房价上涨，汇率、利率等，我们认为地产公司股价大幅调整的空间也有限，建议投资者控制仓位和调整持仓结构，股票选择上重点持有有业绩增长支撑的全国和区域龙头企业43、。中长线投资者可以介入土地资源比较丰富的上市公司，比如建设、工业、旅游、仓储等各类土地拥有者。07年上半年房地产行业数据分析07年6月房价涨幅7.1%，同比加快1.3个百分点：按照国家统计局的监测数据，2007年6月份，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨7.1%。其中，全国新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。而按照销售额除以销售面积计算的上半年全国商品房价均价涨幅为10.1%。区域市场差异仍旧较大：除上海之外的一线城市仍然是房价涨幅最为明显的区域，深圳15.9%，北京9.5%，南京7.2%，广州5.9%；上海止跌启稳，同比上涨1.2%。同时房价上涨从一、二线向三、四线蔓延迹象明显。上半年44、需求增幅放缓，而供给增幅略升：上半年商品房销售面积2.79亿平方米，同比增幅21.45%，增幅同比下降，月度环比回升；竣工面积为1.49亿平方米，同比增幅为11.05%，环比略有回升。但供小于求明显，且差距拉大。先行指标意味着房价上涨压力未改：上半年新开工面积增幅18.43%，增幅同比下降3个百分点；在建面积增幅21.93%，增幅略有提高；土地购置面积同比上升10%，两年来首次增幅达到双位数，而开发面积增幅仍偏低，为7.6%；这些指标显示，未来供给仍难以大幅度增加，房价上涨压力依旧。【房地产大企业拿地忙 小企业出让急 】随着土地增值税清算的临近，小开发商迫于资金压力不得不抛地求生，而大开发商却45、趁势而上，鲸吞土地增加储备，土地市场呈现出明显的两极分化趋势。 虽然今年的国有土地出让公告迟迟未出，但似乎并未影响到大开发商紧锣密鼓的拿地节奏。绿地、万科等大开发商近期频频出手拿地，股权转让更是成为不少资金雄厚的开发商获取土地的秘密武器。绿地集团今年以来已先后在上海奉贤、嘉定、浦东川沙取得3幅土地，并将之定位为现代服务业综合项目。而万科也在1月8日以协议方式获取恒大集团在上海三林世博会区域的五个项目，总建筑面积42.3万平方米，以收购价格12.90亿元计算，5个项目楼板价为3050元/平方米，低于金地此前获得的浦东高行地块。从三林板块目前在售楼盘均价已超9000元/平方米看，未来盈利空间可观。46、日前，凯德置地又传出消息，以3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，获得该公司名下青浦区一占地14.19万平方米的住宅用地，并计划在该地块建造约200套低密度住宅单元于2008年第三季度推出。而在上海之外的南京、深圳、广州等地，金地、招商等大开发商今年以来已屡次大手笔将多幅土地收归囊中。 与之成鲜明对比的是，在上海联合产权交易中心的公告上，近期频频出现房产转让、土地转让、项目转让、股权转让的信息。某大型房产开发公司投资部人士表示，不少小公司因为增值税清算的压力急于转让手中的项目，他自己最近就接触了好几例。而大公司一般都对土地增值税进行了计提，因此清算影响不大。同时，银行放贷的明47、显青睐使得大公司根本不必为资金发愁。而由于上海今年的土地出让公告至今未出，不少资金充裕但土地短缺的大公司只好转而通过股权转让获取项目。【房地产商混战二三线城市 再掀拿地热潮】一年之计在于春，对于房地产企业来说，一年中最重要的战略就是拿地。截至今年2月，阳光100已连续在好几个二三线城市拿地逾2000亩。事实上，不只阳光100，不久前，世茂房地产控股有限公司以12亿元人民币成功在徐州摘地；上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块此起彼伏的拿地消息接连传来，显然，地产商在二三线城市再次掀起了拿地热潮。 二三线城市为何变得如此炙手可热？据英联国际不动产研究分析，目前，我国几大主要二三线城市48、开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。 拿地、拿地、再拿地 2007年才刚刚过了不到三个月，阳光100就已经连续在长沙、武汉、天津、西安四座重点二线城市完成拿地计划，累计拿地逾2000亩，开始了新一轮全国扩张。就在记者截至发稿时，阳光100集团副总经理范小冲告诉中国经济时报记者：阳光100正在着手摘取福建泉州的又一个新项目。 与阳光100一样快速布局拿地的开发商一个接一个49、。据记者了解，进入2007年之后，世茂房地产公司在二三线城市频频出手。今年1月17日，该公司以约17亿元人民币成功摘得苏州市一地块。2月2日，世茂房地产公司又以12亿元人民币成功在徐州摘地，这也是该公司首次在徐州落子。今年1月31日，上海豫园竞得全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块；2月1日佛山06H地块拍卖，由广东招商地产联合体竞得。 可以说，对于竞相开拓全国二三线城市的开发商来说，目前最重要的工作就是拿地、拿地、再拿地。“但是，并非所有走向二三线城市的开发商都能顺利拿到土地。”合富辉煌市场研究部的分析师表示，成功竞得地块的基本都是一些大开发商。据了解，武汉147号地块的拍卖，共有19家开50、发商参与，全部为来自广州、北京、上海的上市大开发商，由19亿元起拍，经过1000多轮竞争，最后由上海豫园以35亿200万元竞得。主持该块土地拍卖的知名拍卖师陈少湘说，该地块创造了全国单宗地价增幅最大纪录。 “几亿元甚至几十亿元，即使是二三线城市的拍卖土地，地价总额也非常高。”一位参与西安土地竞拍的北京开发商告诉记者，如果加上税费等，开发商要付出的实际资金更高。如佛山地块招商地产要拿出11亿-12亿元；付款方式也更严格，佛山土地地价要在11个月内全部缴清；而武汉地块单保证金就要5亿元。当越来越多的开发商参与角逐二三线城市土地时，地价总额高、付款方式严，这对开发企业的实力是很大的考验。 与此同时，51、土地市场的政策风险也成为拓展二三线城市开发商不得不考虑的因素。世茂房地产在徐州拿地的负责人表示，世茂公司之所以没有选择在上海、北京等地大举拿地，而是更为关注政府导向的二三级城市发展。这主要是基于土地市场的风险和将来的发展潜力，“公司目前在拿地上更多选择综合地块，有意将持有开发比例控制在30%-40%以此应对土地增值税等政策可能造成的成本增加。” “群雄混战”二三线城市 2007年初，就在楼市观望气氛凝重的时候，阳光100却迎来了新年开门红。1月，南宁阳光100上东国际一期国际公寓R3开盘，共推出146套公寓，劲销四千万元，点燃了南宁新年楼市的第一把火。天津南开区的阳光100国际新城推出新的楼盘52、，开盘当天，面积在90平米以下的两居，被购房者抢订一空。柳州阳光100城市广场一期开盘，当天即告售磬；重庆阳光100国际新城新推滨江公寓销售额5000万元。 当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。以重庆这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市为例，在两三年的时间里就吸引了包括阳光100、北京城建、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际五家来自北京的知名地产品牌企业。在长沙、武汉、西安、南宁等开发价值刚刚突显的城市，同样也出现了众多品牌地产企业的身影。 “阳光100从9年前开始进行二线扩张战略，现在已成功在19个城市实现了项目开发，并探索出了一条全国发展之路。”范小冲告诉记者：“接下来，阳53、光100会加快在二线城市战略布局的步伐，走向更多的城市。在开发模式上，不再局限于过去独资或控股，采取一种非控股连锁加盟的开发模式，这是一种利用阳光100的品牌和管理能力进行资源整合的开发模式，通过这种模式可以弥补快速扩张带来的资金和土地的短缺，通过品牌和资源的结合与合作伙伴实现共赢。” 但是，也不是所有进入二线城市的品牌房地产企业，都能载誉而归，因为在二线城市开发战略失控，导致企业被兼并收购，已有先例。范小冲认为，进入二线城市开发不是一蹴而就，二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。很多时候，二线城市房价只有一线城市的一半甚至1/3，这对企业成本控制和管理模式等方面都提出了54、巨大挑战。 【看好省内房地产市场 大都置业2.1亿元宁海拿地】5月11日，在宁海县国土拍20073号地块的土地拍卖会上，西湖8号公馆的发展商浙江大都置业投资有限公司以2.1亿元的地价竞得该地块，该地块位于兴海路东、沿海南线公路南，占地62亩，是未来宁海县城的核心发展区域，且位于城区交通便利地区，将发展成为当地的未来CBD。据悉，这是大都公司继1月5日拿下宁海150亩黄金宝地以后，在该县再次中标，引起当地房产市场的强烈震动。业内人士认为，随着国内房地产行业竞争的加剧，宏观调控的持续，一些一线城市房地产市场面临继续调整的局面，房地产行业竞争加剧，而一些二、三线城市由于经济持续发展，房产需求旺盛，而55、市场共给不足，特别是一些高品质房产供给严重不足，房产市场存在重大的发展机遇。许多浙江房地产商把握了这一市场机会，采取了走出去的做法，到一些二、三线城市去发展。而作为省内中小开发商的代表，浙江大都置业投资有限公司非常看好省内的开发市场，他们认为，在浙江一些经济活跃，而房地产市场欠发达地区，随着未来经济的持续高速发展，当地房地产市场还具有很大潜力，也是中小型房企发展方向的必然选择。【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】上海新江湾城中心地块C5日前完成股权转让。世界最大的地产开发商之一，美国汉斯公司以资本金超过投资额50%的代价入主新江湾城C5地块。项目股份的资产转让成交价格为17.1亿元56、。按照这一价格计算，项目股份合作折合土地价格大约在603万元/亩。也是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目根据规划，C5地块总建筑面积不超过467881平方米。【房地产纳入外资投资限制类名单 外资拿地受限】昨天，国家外管局网站上正式公布了由外管局及商务部共同下发的“关于进一步完善限制外资投资国内房地产业的通知”。早报记者了解到，伴随这份通知的发布，最新修改的新版外商投资产业指导目录也将作出相应调整，房地产将被纳入外商投资“限制类”名单。投资目录已大幅修改6月7日，早报率先披露了这一份名为商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知的具体内容57、。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。早报记者从房地产业内人士处获悉，要求所有外商投资地产项目必须经过商务部备案，实际已经在“意料之中”。据了解，在即将出台的最新版外商投资产业指导目录中，外商投资房地产将被纳入限制类目录。这一调整正呼应了外管局和商务部的通知，使得通知要求变得“有据可依”。据悉，最新大幅修订过的新版外商投资产业指导目录已经定稿，只等提交国家发改委主任办公会议讨论通过。在这一目录中，房地产将被列入限制类投资名单。商务部在今年3月份提出了限制外资进入房地产领域投资的相应措施。据媒体报道，其具体措施可能落实58、在对外资投资内地产业目录的修改上，修改后的投资目录可能将房地产业调低级别，高档公寓、别墅等房地产投资项目则还将被列为限制类投资领域。外资限制项目或扩大在目前执行的2002版外商投资产业指导目录中，普通住宅的开发建设被列为鼓励类，而“土地成片开发(限于合资、合作)、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”两类则在限制类目录中。商务部去年最新出台的“外商投资项目核准和设立审批程序”明确指出，“投资总额在1亿美元(含1亿美元)以上的鼓励类、允许类外商投资项目及投资总额在5000万美元(含5000万美元)以上的限制类外商投资项目，由国家发展与改革委负责项目核准，由商务部负责审批。”此外，59、投资总额在5000万美元以下的限制类外商投资项目由地方自行审批，但需要上报国务院主管部门和行业主管部门备案。因此，一旦房地产投资被列入限制类，那么要求地方将房地产投资项目全部上报商务部就变得理所当然了。外资拿地进一步受限一家相当规模的境外房地产开发商表示，由于房地产投资项目审批被严格限制，目前公司成立项目公司遇到相当大的困难。“至少有一点是可以肯定的，成立公司的时间必定被大大拉长。”一家投资机构上海负责人这样表示。以新江湾城此次出让的地块为例，招标文件明确要求在60天之内交清土地款，就算是由地方自行审批，时间也相当紧张，一旦需要上报商务部备案，结汇程序将会变得更加复杂，也就是说，即使外资公司成60、功买下了土地，也不一定就能够完成最终开发。【外商投资房地产监管加强 设立公司须先拿地拿房 】外商投资房地产企业的审批和监管将进一步加强，而外商投资高档房地产也将被严格控制。商务部、国家外汇管理局11日晚联合发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，要求规范房地产市场外资准入和管理。通知强调，外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。以变更房地产企业实际控制人的方式“曲线”炒房的审批被严格禁止。两部委还强调，要严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投61、资境内房地产企业。外汇管理部门一经发现采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。此前，国家六部委曾联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，业内称为171号文件，意见旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产，稳定房市。监管部门人士认为，此规定已经取得一定的实效，但少数地区仍存在一些问题。11日出台的新规旨在进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜。【广州房地产生态概念再起 开发商拿地难度加大】广州楼市生态概念再起未来10年规划坚持“生态优先”，开发商拿地难度加大记者从广州市规划部门获悉，正在编制的未来10年广州62、总体规划将坚持“生态优先”原则。此举意味着开发商在环境保护区周边拿地的难度将进一步加大，而具有生态优势的楼盘则将越来越受到消费者青睐。广州自然生态环境优越的区域主要集中在花都、从化、南沙等地，这些区域的楼盘销售时多以生态环境为“卖点”，如美林湖、逸泉山庄、南沙滨海花园、碧桂园假日半岛等。白云山和万亩果园是广州的“北肺”和“南肺”。白云山周边楼盘包括云山诗意、云裳丽影、颐和上院等，万亩果园区域则有逸景翠园、罗马家园、会展世界城等项目在售，均价已经突破万元。经纬地产项目发展与研究部副经理吴定金表示，政府对在白云山区域范围内建设住宅有严格的政策限制，也曾强调会加强对万亩果园周边房地产开发的管理。明确63、了未来广州市总体规划之后，政府在上述区域推出土地将更加谨慎，未来中心城区能够享受生态景观的楼盘因此会越来越少，房价因为项目地段不同而形成的差异将进一步扩大。【房地产并购时机到来 香港房产商入驻内地拿地！】港资房企的内地扩张之路也往往存在类似之处：配股、供股成为香港上市房企融资的主要手段，资金获得以后转投向内地热点城市拿地增加土地储备，为下一轮的扩张增添砝码。 2006年6月，九龙建业通过公开招标以8.3亿元人民币收购了沈阳东陵区的一块规划建筑面积290万平方米的住宅及商业用地。 2006年9月，九龙建业与中信华南(集团)有限公司以30.3亿元人民币共同收购了佛山市地块面积400万平方米的土地。64、 天津的项目是2006年以来九龙建业在内地市场动作的延续。而对于内地战略，九龙建业显然有更大的野心。2006年上半年，九龙建业就通过旗下子公司卓见投资介入了深圳市物业发展(集团)股份有限公司(S深物业A，000011.SZ)的重组，计划收购深物业大股东和二股东共计70.296%的股份。但由于国有股权估值问题被搁置至今。 2007年1月30日，S深物业A开始停牌，知情人士透露，公司新的估值报告即将出炉。记者对卓见投资是否会继续收购公司股权向S深物业A董事会办公室询问，但是工作人员并未透露。尽管卓见投资称将会继续收购，但是新的估值报告显示卓见投资将多付出3.2亿元。再加上最近市场盛传国信证券将重组65、S深物业A，也使得这场冗长的并购更显扑朔迷离。 九龙建业的行动只是近段时间港资企业的一个缩影。“虽然它对S深物业A的股权收购目前尚无法定论，但还是显露了其以内地上市公司为跳板，加大内地投资比重的意图。”某分析师向记者介绍。 “内地宏观调控让中小地产商特别是项目式地产商资金吃紧，目前正是香港地产商发挥资金优势进行行业并购的好机会。”该分析师进一步表示。 资本市场再次对香港房地产公司在内地的拿地行动表示了热情。 紧随着恒隆地产有限公司(恒隆地产，0101.HK)在无锡拿地开发的消息传出不久，恒隆地产股票连续三个交易日上涨。1月16日，盘中一度上涨至20.7港元的上市以来新高，收盘报20.45港元，66、涨幅2.87%。 配股、在内地二线城市拿地也成了众多港股房地产公司的操作手法。【葛洲坝子公司海集房地产 13.6亿元武汉竞拍拿地】葛洲坝今日披露了一则重大事项。葛洲坝表示，公司控股95%的子公司湖北葛洲坝海集房地产开发有限公司，于2007年6月27日参与竞拍武汉东湖新技术开发区EP(2007)008号地块，并以13.6亿元的价格竞拍成功。当日，子公司已与武汉市国土资源管理局方面签订了国有土地使用权成交确认书。公告指出，该地块为净地挂牌，位于武汉东湖新技术开发区马鞍山森林公园，珞瑜东路以南，南环铁路以北，森林花园以东，中环线以西。土地总面积357101.47平方米(约535.65亩)，土地净面积67、288850.63平方米(约433.28亩)，折合每亩地价约313.88万元，土地用途为住宅，土地使用权出让年限为70年。土地使用权出让价款将按比例逐步支付。【上海开发商8亿澳州拿地 欲进军当地房地产市场 】中国发展商在澳洲投资开发物业，有此商业敏感的并非只有李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚。本报东方置业昨日获悉，上海本地的一家发展商近期斥资约8亿元人民币，在澳大利亚购地。 国外的投资者对于中国房地产市场的热度依旧不减，仅在2006年上半年，国外投资者就花费300亿美元购买中国房地产物业，而同样，中国投资者对于海外房地产物业垂涎三尺，中国人海外置业已成为一种趋势，一些有远见的中国开发商甚68、至已在海外拿地进行物业开发，对于房地产市场前景较好，中国移民较多的国家尤为热衷。 8亿试水澳大利亚 近日，据东方置业独家获悉，上海本地的一家开发商已斥资近8亿元在澳大利亚墨尔本拿下一地块，欲进行澳大利亚房地产市场的开发。此项目预计开发规模将达200到300套公寓，目前项目已开始施工，预计一年半将全部建设完成。 在公开资料中，这是中国内地发展商首次进入澳大利亚进行房地产项目的开发。但目前知情人士表示不便透露该发展商名称。 看好澳洲地产市场 作为此次项目顾问的澳大利亚鼎丰集团中国区首席代表王琴介绍，近几年澳大利亚房地产市场持续火爆，对于中国投资者来说，与本国的市场相比，澳洲房地产市场相对更加稳定，69、房价也更加合理。这位上海开发商之所以决定在澳洲拿地进行开发，主要原因就是他去年在澳洲曾以个人名义投资一处物业，获得稳定回报后，对澳洲物业开发产生信心。 王琴同时指出，目前中国开发商到海外拿地进行项目开发往往会遭受到当地政策、法律等多方面限制，必须要和当地专业的置业顾问公司合作，这样才能保证项目的顺利进行。 房价7年翻一倍 最新数据显示，澳洲房地产业在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好势头，增幅已达到平均每一年增加10%、每7年翻一倍的速度。而从2004年开始房产已经从高点下来，下调了近10%-15%。从2006年开始，上升浪潮已经开始。澳洲的空租率降到了历史最低点，悉尼和墨尔本的空租率在最近70、分别降到了1.3%和1.0%。 据悉，澳大利亚鼎丰集团总部位于澳大利亚悉尼，是澳大利亚规模最大发展商 MERITON 在中国区的独家总代理，目前在上海、广州、南京都设有分支机构。公司主要为海内外客户提供全方位一站式服务，其中包括销售、贷款、法律等所有事务。另外公司更着重于对客户的售后服务，同时代理交房之后的收租、管理和转卖等一切具体事务。 【房地产商疯狂拿地秘密:囤而不建助推房价】今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成供应上市，供应的土地正71、逐步变成了开发商的“土地储备”。这种情况下，开发商“囤地”行为已经直接造成了供求紧张的导火索之一。专家指出，改变土地供应模式，防止开发商囤地垄断资源已经成为当务之急。上市公司疯狂储地去年以来，万科地产(000002)一改前期“现金为王”的策略，开始大规模拿地。2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中去年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步72、伐丝毫没有停止，粗略统计，单单是今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。7月24日，北辰实业(601588)联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”，仅仅这一幅地王，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备。金地(600383)年报显示，到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。保利地产(600048)同样频频拿地，数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年房地产开发所需。中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于73、地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，正因为如此，上市公司增加土地储备成为最好的发展途径，加上目前上市公司很容易从公开市场上募集资金，资金充沛也支持了其公开拿地的行为。买地速度高于开发速度国内上市公司的类似举动其实有源可寻。在过去，大规模储地是香港地产公司的生存法宝之一，过去几年里，包括长和系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司在内地大肆增加土储，其中单单李嘉诚名下长和系就接近2000万平方米。到最近，资金实力逐渐雄厚的开发商也开始依例为之。国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平74、方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。广东公布的房地产运行情况也显示，上半年，广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米，比上年同期减少228.58万平方米，下降16.6%。开75、发企业出现“囤地”倾向。建设银行研究部刚刚出炉的一份下半年经济金融形势分析与预测报告显示：今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。加剧供求矛盾7月30日，国家发展改革委价格监测中心发布2007年上半年房价分析及后期走势预测报告明确指出：开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量76、的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，个别楼盘开盘时间甚至推迟1年，而价格也上涨了近20%。推动房价继续上涨由于近期开发商储备土地屡屡创出77、天价，大部分土地价格已经达到了周边楼板价格，基于成本上浮明显，未来房产价格上涨也被认为必然。以北辰实业收获的长沙天价土地为例。目前长沙平均房价为35003600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米，预计项目成本价将在5500元/平方米以上，业内人士认为，这一价差会迅速抬高当地房价。建行报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。国家发展改革委价格监测中心观点与之相似，统计显示，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是78、2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。东方早报记者观察整理存量土地迫在眉睫早报记者 刘秀浩实际上，为防止开发商囤积土地，政府早有明文规定。1999年4月26日国土资源部通过的闲置土地处置办法规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。2006年4月25日，国土资源部发布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)，并规定从2006年7月1日起实行。为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在出让合同已约定了建设项目的79、动工日期外，出让合同补充协议第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照出让合同约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收”.并在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工问题，防止开发商长期大量囤积土地。但是，从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。绿城中国董事长宋卫平在拿下新江湾城土地后曾对记者表示，这一地块开始动工，“至少要等1年半”。中国指数研究院华东分院副院长陈晟则表示，80、除了政府层面的土地供应之外，整理存量土地迫在眉睫。据陈晟透露，目前上海关于存量土地的整理工作已经在进行之中。国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云接受媒体采访时表示，对于目前已经被开发商掌握的土地，只能采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。而同时，加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求也是一方面。邹晓云表示，目前国土方面一直在呼吁将大地块的土地供应改变模式，分为中小地块推向市场。“这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。” 【看好厦门房地产市场 华润置地大手笔入厦拿地】昨日，香港上市公司华润置地(1109.HK)，81、在3小时内以19.56亿元拿下厦门近10万平方米地块，大手笔进入此前看好的厦门房地产市场。华润置地所竞得两地块位于集美杏林国际学校的东侧和北侧，其中J2007G04地块以12.74亿元成交，楼面均价6306元/平方米；J2007G05地块以6.82亿元成交，楼面均价6270元/平方米。三百回合鏖战 华润置地12.74亿首度拿地昨天，厦门市共拿出两个地块进行拍卖。其中，J2007G04占地面积60630.138平方米，建筑面积202039平方米，用地性质为居住、商业、教育(幼儿园)，起拍价4.5亿元。J2007G05占地面积33992.941平方米，建筑面积108774平方米，用地性质为居住、商82、业。由于紧邻预计投资36亿的厦门园博园，两地块的潜力竞拍前被众多实力企业看好。昨天，近十家房地产公司领取了号码牌准备参与竞拍，其中不乏厦门本地企业住宅集团、夏商集团、杏林建发，还有先期已进入厦门市场的万科地产。在J2007G04地块拍卖中，经过上百回合的比拼后，拍卖会成了华润置地和夏商地产的“对台戏”。虽然远远超出了正常土地拍卖的时间，其间主持人也数次提醒竞拍者，注意市场风险，但是一次次的提醒并未让两竞拍者退出。在历时两个半小时、经过三百个回合后，华润置地成了最后的赢家，最终成交价12.74亿元。而J2007G05地块的悬念少了许多，几个回合后，竞争对手就把地价从最初的2.8亿元迅速抬升到5个83、亿。华润置地最终以6.82亿元压过夏商地产，将J2007G05一并收入囊中。楼面价破万元 看好两地块未来前景这样的拍卖结果让业界多少有些吃惊。“两地块达到了6200元以上的楼面均价，这和目前该区域在售的商品房均价差不多，未来的售价预计必须突破万元大关。”一位厦门知名地产企业的代表说。由于毗邻园博园，两地块的未来前景被业界看好，但是过高的价格也让不少企业望而却步。据了解，杏林建设发展等几家企业虽然有心拍得，最后也是无果而终。而住宅集团、万科地产整场拍卖会也是偶尔举牌，更多时候只能充当看客。看好厦门市场 华润下半年主攻福建市场拍卖结束后，谈到为何高价拍得这两幅地块时，华润置地李姓代表称，华润置地很84、早就在关注厦门市场，酝酿拿地的时间也有一年之久，“此次出让的两个地块，供地情况不错，供地区域发展前景看好，整个集团的战略看好厦门市场”。该位李姓负责人透露，公司上半年的重点集中在西部地区，下半年的重点将在福建市场，主要以厦门、福州市场为主。“华润希望在厦门落地生根，成立的不是项目公司，而是城市公司。岛内有合适的地块，我们也会争取。”这位负责人最后透露。此前牞已有深圳万科房地产公司、鲁能地产等众多品牌房产企业入厦。一位房地产代理公司负责人称，“以万科在其他城市的开发经历来看，万科在厦门后续可能还有拿地动作。眼下华润、鲁能等企业也有可能以城市运营商的角色参与到厦门市场中来。”相关背景 华润置地华润85、置地有限公司(以下简称“华润置地”)作为香港华润集团旗下的上市公司之一，是华润集团地产业务的旗舰公司。华润置地是内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都等十余个城市。【房地产行业07年上半年回顾：上市公司高价拿地的背后】高价拿地是行业集中度提升的前奏。高价拿地和高价增发一样，目前正处于泡沫堆积之中，我们在警惕行业和公司风险的同时，也需要认识到，这个过程是行业整合的一种必然，而高价拿地也并不意味着高风险，好房子是稀缺的，我们认为借助资本市场快速发展而同时降低财务风险无疑是较明智的，最后胜出者将是执行能力强和融资能力强的公司。股票选择：目前房地86、产公司估值处于高位，短期内股价上涨空间有限，但推动地产板块上涨的基本因素没有发生大的变化，如房价上涨，汇率、利率等，我们认为地产公司股价大幅调整的空间也有限，建议投资者控制仓位和调整持仓结构，股票选择上重点持有有业绩增长支撑的全国和区域龙头企业。中长线投资者可以介入土地资源比较丰富的上市公司，比如建设、工业、旅游、仓储等各类土地拥有者。07 年上半年房地产行业数据分析. 07 年6 月房价涨幅7.1%，同比加快1.3 个百分点：按照国家统计局的监测数据，2007 年6 月份，全国70 个大中城市房屋价格指数同比上涨7.1%。其中，全国新建商品住房销售价格同比上涨7.4%。而按照销售额除以销售面87、积计算的上半年全国商品房价均价涨幅为10.1%。区域市场差异仍旧较大：除上海之外的一线城市仍然是房价涨幅最为明显的区域，深圳15.9%，北京9.5%，南京7.2%，广州5.9%；上海止跌启稳，同比上涨1.2%。同时房价上涨从一、二线向三、四线蔓延迹象明显。上半年需求增幅放缓，而供给增幅略升：上半年商品房销售面积2.79 亿平方米，同比增幅21.45%，增幅同比下降，月度环比回升；竣工面积为1.49 亿平方米，同比增幅为11.05%，环比略有回升。但供小于求明显，且差距拉大。先行指标意味着房价上涨压力未改：上半年新开工面积增幅18.43%，增幅同比下降3 个百分点；在建面积增幅21.93%，增幅88、略有提高；土地购置面积同比上升10%，两年来首次增幅达到双位数，而开发面积增幅仍偏低，为7.6%；这些指标显示，未来供给仍难以大幅度增加，房价上涨压力依旧。 【大房地产开发商纷纷深入花都各镇区拿地】上周，位于花都区新华镇传统老城区的建设北路地块拍出楼面地价4598元/平方米，使市场目光再次聚焦这个广州的北优板块。记者从采访中获悉，其实除了花都核心的新华、雅瑶镇之外，在花都的其他镇区，如花东、花山、赤泥甚至更向北的梯面、狮岭镇等，已经遍布大发展商的新项目。随着大发展商不断涌入，不仅是新华镇，花都其他各个区域，房地产开发以本地开发商为主的局面已经不复存在，相信未来这些新项目的买家群体也将有所改变。89、大发展商拿地深入花都各镇区据了解，除了新华镇外，白云国际机场所在的华东镇也吸引了富力、祈福等大发展商在此拿地开发大型的物流和房地产项目。富力最近以底价取得的现代大道地块就位于该区。地块虽然显得相对“偏远”，但对于在附近已经有正在开发的金港城项目的富力来说，却刚好是“近水楼台”。而早在花都广布棋子的祈福集团除了在新华赤泥拥有不止一个地块外，在与其比邻的新华和华东的花山镇，还有一个酒店项目，项目距离新华东区和新机场的车程都不远。除此之外，颐和集团新收购的白云山庄项目位于花都区北面的梯面镇，项目西临珠高布水库，内有天然湖泊河流水库，未来将建设市区难见的别墅产品。值得一提的是，这些大开发商新进入的板块90、都不是花都区传统的居住板块，未来新项目无论是洋房还是别墅，都将更多地结合旅游度假和生态住宅概念。4598元/平方米楼面地价不算高据悉，下月11日将公开拍卖的两块花都区新地块分别位于凤凰路和龙珠路，两地块位置都属于目前花都新华镇住宅开发最火热的东部区府板块。因此有人预测，建设北路新诞生的地王很快就将成为过去。有业内人士认为，现在花都中心城区高层住宅最高价约为8000元/平方米，按保守的7000元/平方米、每年楼价上升10%计算，三年之后的价格将达到9300元/平方米。相对而言，4598元/平方米的楼面地价并不算高。同时花都项目可以做出的高层、叠加别墅、联排别墅等的产品类型，以城区稀有的产品拉升项91、目档次，也能进一步拉升价格。【重庆 房地产上市公司竞相拿地】自6月7日成立成渝新特区后，一些房地产大鳄似乎重新发现了重庆这个西南重镇的价值，一时间狼烟四起，拿地成为攻陷重庆的第一步。较早进入重庆的房地产企业包括北京城建、*ST广厦等，今年6月，保利地产宣布以7060万的价格竞得重庆渝北区龙溪街道龙脊小区地块。然而，这远不是高潮，仅仅序幕而已。7月30日，香港信和置业以41.8亿拿下原三钢厂地块307.6亩土地，据悉此次参与竞拍的企业除了香港四大地产发展商之一的信和外，还有李嘉诚的香港和记实业、香港九龙仓及中海地产，以及重庆本土巨头龙湖、金科、华宇和协信等。业界分析，该地块楼面地价达到4100元92、/平方米，建筑单方综合造价在4000元/平方米左右，照此估算，新地王的楼盘开发后正常售价至少在8000元/平方米以上才能保住成本。但实际上，目前重庆江北区中高档楼盘的套内面积售价在4000-5000元/平方米左右。与此形成鲜明对比的是，重庆本土两家涉及房地产业务的上市公司渝开发和迪马股份却似乎没有什么动静。迪马董秘黄力进告诉记者，公司上半年房地产业务开展得不错，但是除了目前手里的项目，公司并没有其他土地储备，正在运作的定向增发也正是致力于解决公司的资金瓶颈。土地储备自然是一个房地产企业发展的根本，但是目前地价已经被推得很高了。迪马股份2007年中报显示，公司净利润增长469.08%，每股收益增93、长220%。这是公司转型做房地产行业之后首次上交的答卷，而公司未来还将继续扩大房地产行业收入比例。另外一家重庆本土完全以房地产作为主营业务的渝开发，虽然被靠着拥有数万亩土地储备之多的大股东重庆市城市建设投资公司，其董秘夏光明同样表示公司目前几乎没有土地储备。迪马股份和渝开发遭遇到的本土无地窘境，并非事出无因。事实上，在重庆，这两家公司实在算不上大的房地产开发商，排在前列的是龙湖、金科这样的未上市企业，当然这两家目前正在准备其上市事宜。所以对于土地储备，自然是讳莫如深。但金科的傅孝文向记者表示，上市里面对于土地储备是有规定的，需要足够公司未来几年开发。重庆的攻城略地，当然还在继续，谁会成为下一个94、地王？ 【老潘拿地记 房地产商加紧跑马圈地】“同志们，无论如何也要拿块地了！”在房地产公司的晨会上，老潘以决一死战的口气对他手下的管理层们说。见大家面有难色，没人吭声，老潘又提高了一点嗓门：“以前我们错过了多少机会，现在为了解决公司缺地的困难，希望大家都出去找地！什么办法都可以想，不限于招拍挂，股权收购的也行。”老潘是名满京城的“老地主”了，在地产圈内滚打20年，什么大风大浪、怪事黑幕都见识过。但眼下，他也遇上了难劈的柴找地。3年前，2004年8月31日，国内土地交易制度实施重大改革，所有土地转让都必须通过招拍挂的形式公开竞价出让。从那以后，北京的土地市场连续3年没有达到预计供应指标，200695、年全市住宅用地供应只完成计划的50%左右。供地不足之下，在2007年入秋时节，市场用一波“天价地”狂潮迎接“831”三周年。槌声阵阵中，上海黄浦区163号街坊地块拍出6.69万元的中国第一楼面地价；长沙新河三角洲地块创下92亿元的总地价天量。而这时，老潘公司已有的项目开发都已经接近尾声。没有新地可供，面对 “高耸入云”的地价以及越来越吃紧的贷款，平日叱咤京城地产圈的老潘和他的公司正面对“无米下锅”的窘境。为了拿地，老潘亲眼看到他的那些如狼似虎的同行们一个个抢红了眼，什么招数都使出来了。“特务跟踪”“3年以来北京二手土地市场上的住宅建设用地价格平均上涨了3倍。”老潘说。据统计，四环内一块面积2096、万平方米的地，2004年的价格不超过8亿元，如今没有20亿拿不下来了。“招拍挂”之初，原来的“协议转让”土地仍在支撑供应，北京的地价还没有现在这么高，但当时有很多开发商已经看准了上涨的趋势，开始大规模圈地。可是，更多的开发商在那时选择了观望。其结果就是，越观望地价越涨，待手中在开发土地消耗殆尽时，只能被迫高价拿地。老潘的公司在早几年的项目开发中也还储存着大量的家底。所以，在北京土地供应相对充裕的2005年，他接触过好几块位置不错的土地，都因为嫌地价太高而没有下手。结果，他现在后悔了。眼看着北京的地价一路飞涨，仅靠手里那点自有资金，拿地越来越吃力。“3年了，我们光买标书花的钱，和把保证金打入土地97、储备中心指定帐户所损失的利息也有几百万了。”老潘说，3年来他一次又一次冲刺土地招拍挂市场，但是至今一块地也没拿到。“我对土地交易所里那个唱标的小姑娘声音已经产生了恐惧症”，老潘开玩笑说，每次听到别家比自己高几个亿的报价从唱标员嘴里像唱歌一样轻轻唱出，他坐在台下心里便一阵抽搐。2006年6月，被北京市国土局收回的“摩根中心”土地使用权拍卖，老潘及公司管理层们一合计，认为这块地位于奥运会“鸟巢”主场馆近旁，升值潜力可观，因此老潘倾囊而出，集中全公司所有能调动的资金，志在必得。竞拍的前一天晚上，老潘一整夜没睡着，反复掂量自己的出价。第二天一早，他咬咬牙，鼓足最大的勇气，郑重作出一个大胆决定改变以往报98、价保守的做法，在原定的价格上再加2亿元，使报价达到14亿元，以确保压倒优势。去往拍卖现场的路上，老潘坐在车里忐忑不安，认为自己随便改的这么一笔，就将公司一个项目的利润全部搭进去了。老潘万万没想到，当上午10点拍卖开始，刚一上场，唱标员唱出的第一个报价，就一拳把他打得再也爬不起来了。那是首创联合体的报价17.61亿元。这个价位一剑封喉，宣告了老潘的出局。老潘眼前一黑，脑袋一沉，几乎昏厥过去。手下们大惊，立即七手八脚地将潘总架起逃离会场。当一干人等撤退到附近的凯宾斯基酒店时，公司管理层们召开临时会议，批判老潘的报价“过于保守”。“我的妈呀，我都加了2个亿啊，还保守啊！”老潘觉得自己很冤枉，因为京城99、地产大腕任志强带领的华远公司报价也才12.5亿元。3个月后，2006年9月，北京“地王”广渠路36号地招标出让，老潘带领公司管理层当天赶到北京国土局二楼土地交易大厅。进大厅时，他就感觉有点异样一个陌生的年轻人一路紧跟在后面，寸步不离。起初，他以为是自己公司新来的员工，也没太在意。直到发现这个年轻人总在与他几米的距离跟着时，他才渐渐感觉不对劲。“你是干什么的？为什么老跟着我？”老潘转过身来，对年轻人大声喝问。“你问我吗？那我告诉你，我是XX公司派来的。”这个年轻人面无惧色，十分坦白。他说出的是老潘在拍卖场上很熟悉的一家竞争对手公司的名字。“我们老板交待的，我今天的任务就是跟着你。”年轻人接着说，100、自己是部队转业的，当兵时练过特种侦察本领。见多识广的老潘第一次遇上这样的事，当时就气恼地拂袖而去，离开了招标现场。他后来从圈内一个朋友处打听到，那天他离开后，派人跟踪他的那家房地产上市公司得知最大的竞争对手离场了，马上把投标价格调低了7000万元。坐着飞机圈地刚开始那一两年，老潘还能在招拍挂市场上见到一些熟悉的北京本土开发商的面孔，但时间一长，这些人就一个个地从土地招拍挂市场上消失了，取而代之的是一家家房地产上市公司。每次土地招拍挂老潘都被这些上市公司团团包围，乱棍齐下，使他每一次都败北而归。老潘找到了与他交好的北京某房地产公司老总，问他为什么这一段不来拍地了。对方说，“我正忙着上市呢，不上市101、就没法拿地啊。”老潘又遇到了一家香港房地产上市公司老总，该老总每星期都有三天要飞到内地来。一次在宴会桌上，老潘问他，为什么要这么忙碌地往内地跑。“不跑不行啊，要维持公司业绩，我就要到处跑着拿地啊”，这家香港房地产公司老总诉苦说。这让老潘震动很大，因为他的公司也在运作上市。“我上市了也要坐着飞机满世界去圈地吗？”老潘这样问自己。未来摆在面前的或许是两难的选择：像其他房地产上市公司那样到处圈地，会对老潘的公司开发能力提出考验，圈那么多的地，开发不了，放着对资金也是压力。如果不像其他房地产上市公司那样到处圈地，老潘的公司又会因为土地储备不足，而被资本市场低估价值。“以前是跑马圈地，现在是坐飞机圈地”102、，老潘苦笑说。【千亿融资助推地产寡头时代来临】据光大证券研究所提供的一份资料显示，2007年1月起截至9月，国内A股市场上市房地产企业中，已完成融资的达31家，总金额高达1149.45亿元。而万科、保利等龙头企业手中握有的土地储备量(注：指规划建筑面积，下同)均超过千万平米。如果说自2004年“831”土地出让新政起，业内不时冒出的房地产业将迎来“寡头时代”的传闻还只是“狼来了”的呼喊，那么，时至今日，越来越呈现的资本和资源高度集中、紧密结合的态势已经表明，房地产业的“寡头时代”正在降临。千亿融资助推寡头形成2007年的“牛市”上，在国内A股市场上市的房地产企业整体成为一个“吸金”大户，迅速发103、展成为行业寡头。以业内公认的领军企业万科为例，2000年到2005年的5年间，万科只在股票市场完成了一次配股，总共募集的资金总额仅41.15亿元。2006年底，万科通过定向增发，一次性就募集资金41.99亿元，超过了前5年融资总额。而刚刚过去的8月，万科实施了股票公开增发计划，融得的资金额近100亿元，一举超过了自2000年至2006年公司的融资量。而未来公司还有59亿公司债发行计划。另一家业内龙头企业保利地产去年才刚完成IPO上市事宜，发行新股上市时所募得的资金不过近21亿元，而2007年增发募集的资金总额竟高达70亿元，超过了发行时所募资金的3倍。此外，2007年以来还有包括金地、金融街、104、泛海建设、天鸿宝业等众多大牌房地产上市企业相继完成增发、配股融资。据光大证券研究所提供的一份资料显示，2007年1月起截至9月，A股房企中已完成融资的达31家，总金额高达1149.45亿元。“业内几乎每个涉及金额超过20亿的融资计划背后，都伫立着一家地产大牌的身影，融资更增长了他们在业内的实力。”一位证券分析师这样表示。值得注意的是，除A股市场外，包括首创置业、富力地产等“大牛”在香港资本市场上的动作一点也不比国内上市的房地产企业小。“房地产业早就进入了资本时代，不通过上市打开公司的融资渠道，房企就难以提做大做强。今年以来，上市房企融资额较去年大幅上升，通过上市融资，大公司在市场中的份额迅速提105、高。”中信证券资深分析师王德勇这样表示。以A股市场为例，截至今年9月3日，整个A股市场总市值排名前百名的公司中，房地产企业就占了10%，而万科、保利两家公司总市值已经超过了千亿规模。“大牌房企和中小房企的资产规模的差距逐渐拉大，寡头时代已经成为了现实。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新强调。大腕左右土地市场“今年上半年中国土地出让市场上地王频现的根本原因，表面看是因为出让地块面积大，总金额高，但实质上还是因为有开发商能够拿出数额巨大的资金用于获取土地。能够承受巨大资金压力的只有行业寡头，房地产业已经进入了寡头时代。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙如是说。今年以来，全国106、多个城市的土地招拍挂市场上，总是活跃着不多的几个熟悉的身影：万科、保利、金地等。今年6、7两个月，保利地产就投入了超过80亿元资金，在重庆、沈阳、上海等7个城市拿下了11幅地块。截至目前，保利在全国超过10个城市所拥有土地储备总量已经超过了1000万平米，但这与万科超过2000万平米项目的土地储备、碧桂园超过3000万平米的项目土地储备相比，也只能算小巫见大巫。就在保利上演着土地市场的疯狂演出时，其他大牌房企也没有闲着，纷纷出手圈地。仅7月份，万科就投入近60亿元资金，在包括北京在内的多个城市拿下多块土地。金地、北辰、首创置业、招商地产等也在全国多个一二线城市疯狂圈地，他们共投入了近100亿资107、金拿下了近300万平米的土地储备，一批区域“地王”也就在这一过程中诞生了。“只要是面积够大，位置够好的地块，几乎都免不了出现这些公司拿地的相关人员。”曾购买北京多个地块标书意欲参与竞拍的开发商表示。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为：“现在的土地出让市场已经逐渐成为上市房企刺刀见红拼实力的赌场，有地的企业牛死，无地企业等死，而真正能最终拿下土地的还是行业内的寡头企业，这以已经上市的房地产打牌企业为主，可以预见，未来都将由他们左右土地出让市场的价格，天价地王还将继续出现。”高价拿地将助涨房价？“房地产市场走向寡头市场，在土地市场中表现最为明显，房地产业中小开发商受到资本的限制，在土地招拍108、挂的过程中根本无力与行业内大公司相抗衡，而大公司为拿到看中的地块，往往不惜投入巨资，豪赌房地产行业继续向好，最终的结果甚至是拍得土地的楼面价超过了周边住宅的售价，未来项目入市时为保证利润自然提高房价，可以说大公司是推高房价的罪魁祸首。”王宏新分析认为。中小开发商几乎在土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数房地产大牌公司的PK游戏，垄断迹象越来越明显，对房价的消极影响也日渐提高。比如长沙新河三角洲地块这一“地王”，原定的拍卖起始价格为46.38亿元，最终由城开和北辰置业联合投标体以92亿拿下。高价拿地加大了开发商的开发成本，这就决定了他们只能开发高档楼盘，高档楼盘意味高房价。对此，贾卧109、龙也表示：“房地产市场一旦真正进入寡头时代将会危机四伏。一方面由于社会住房保障体系的不健全，那些被市场抛弃的中低收入人群将会面临住房危机，严重的甚至可能影响整个社会秩序。另一方面，如果市场被几家寡头占有，那么他们将拥有对市场走向的控制力，而处于寡头之外的政府和买房者将会更加被动和无奈。”【金地集团：拿地、融资轮动，加速企业扩张】在土地资源日益紧缺的背景下，土地储备日益成为房地产企业尤其是上市地产公司竞争的决胜筹码。不仅上市地产公司拿地，成为刺激股价攀升的“强心剂”，就连专业分析师也将土地储备列为上市地产公司评级的首要标准。而丰富的土地储备往往又成为地产上市公司融资的“摇钱树”，获得投资资金后，110、地产公司再去进行“圈地”和规模开发，然后继续融资投入，循环往复，企业急速扩张，获得了净资产的几何级增长。地产上市公司每天都在上演着资本与土地轮动扩张的财富神话。急速圈地8月29日，金地集团通过挂牌方式以15.4亿元的价格获得杭州市杭政储出200741号地块该地块占地面积133450平方米建筑面积约293590平方米。事实上，这只是金地集团在全国布局加速圈地的一段小序曲。据各方资料统计，就在今年6月份至8月上旬，金地集团斥资超过120亿元，购得180多万平米的土地，超过其上半年新增土地面积。而据此前金地集团发布的中报显示，今年上半年，公司批地127万平米，总地价43.53亿元，预计可建房235万111、平米，三项指标分别是2006年全年的196%、118%和186%，上半年新获取的储备比去年全年还多。公司在13个城市共有20余个项目，项目储备约800万平方米，足以满足公司未来3年的开发需求，这些充足的土地储备为公司2008年以后业绩的稳步增长提供了可靠保证。随着金地集团加快拿地步伐，下半年土地储备突破1000万平方米几无悬念。加快增发，突破融资瓶颈今年6月，金地集团通过定向增发融资45亿元。但是在今年的中报中，其每股经营现金流依然为-1.93元，资产负债率达74.3%。于是，在8月初，金地集团宣布将在今年内落实公开增发180亿元以及发行期限不超过5年的12亿元公司债。就在中国证监会颁布公司债112、券发行试点办法一周后，8月22日金地集团发布公告称，拟发行规模不超过12亿元人民币的公司债券，募集的资金拟用于偿还商业银行贷款，调整债务结构，或用于补充公司流动资金。金地集团成为首家推出公司债券发行方案的上市企业。此外，金地集团还拟公募增发不超过3.6亿股股份，用于西安尚林苑等15个房地产项目的开发建设投资和偿还项目借款。而与此同时，金地集团与ING房地产公司建立战略合作伙伴关系，为其进一步开拓国际资本融资渠道，以增强自身获取优质土地储备的能力及加速地产业务的发展。有分析人士指出，如果金地集团今年的增发和公司债发行计划全部得到落实，其净资产相当于在1年内合计增加了237亿元，使自己的净资产增加113、了近7倍。而截至今年6月31日，金地集团总资产也只有144亿元左右。滚动开发，业绩提速没有强大的股东背景，也没有其他先发优势，金地集团上市6年来，依然实现了快速而高质的增长。有分析人士指出，金地集团快速滚动开发、提高资产周转率的思路开始显现成效。其中报显示，今年上半年，金地集团售房54.07万平米，销售金额47.22亿元，比上年同期增长43%和85%。公司业绩增长主要来自于房地产开发业务，是上海格林世界、天津格林世界以及武汉金地格林小城等项目陆续竣工参与结算所致。考虑下半年仍有多个项目开盘销售，全年销售可能大幅增长。几家证券公司的分析人士接受中国经济时报记者采访时均看好金地集团未来的市场表现。114、他们表示，丰富的土地储备和快速滚动开发、多元化及时融资的发展策略，以及较均衡的股东结构、科学的决策、管控体系等，将推动其未来业绩加速增长。【境外大鳄囤地大战】7月，上海市黄浦区163地块的出让，如同上半年的中国楼市一般“热得烫手”，20多家全球地产巨头悉数到场。新鸿基地产、和记黄埔、香港建设和中信泰富四大香港地产商，领取出让文件；仁恒集团(Yanlord)、新加坡政府投资公司(GIC)、洛克菲勒集团(Rockefeller Group International)、铁狮门(Tishman Speyer Properties)等海外开发商和投资基金也跃跃欲试。2小时的超长答疑会，几乎都被海外资本115、占据，公司高层亲自参与，提问频频。从“171号文件”出台到“50号文件”落实，从严格外商投资境内房地产审批，到规定外商投资非自用房地产前，必须先注册外资企业，再到严格规定购买自用商品住宅外籍人士资格“限外”紧箍咒愈念愈紧。中国房地产却仍是海外资本眼中的盛宴。据中国国家统计局上半年公布的“国房景气指数”，今年15月，全国房地产开发企业资金为12143亿元，其中，利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。“50号文件”颁布10天后，两家外资投资机构宣布，进军中国房地产：美国对冲基金管理公司Aetos Capital与中国人寿保险股份有限公司达成协议，未来几年向中国房地产投资10亿美元；冰岛格里特116、里尔银行(Glitnir Bank)与中地海外建设有限责任公司(CGCOC)签约，共同开发沈阳市中心一处住宅小区。高利润吸引外资“中国是世界人口最多的国家。随第一代独生子女步入婚育期，未来5年将迎来又一人口增长高峰。未来20年内，每年需建造50亿平方米民用住宅，满足刚性需求。” 亚洲和中国上海国际地产投资与开发博览会总监尼尔?希克曼(N. Hickman)说：“目前中国地产业正以每年20%的速度增长。这里有2520个正在筹备或开发中的项目，包括水岸开发、工业自由贸易区、科技园区、旅游项目等等。”“投入正确的亚洲房地产市场，有望获得20%的高额回报。通常来说，投资美国房地产大约获得6%7%，在中117、东地区可获得12%13%的回报。” 尼尔?希克曼表示。据日本和中国台湾地区经验，本土货币升值过程中，房产和股票价格均会上涨，并吸引大量外资涌入房产及股票市场，进一步强化货币升值需求。仲量联行(Jones Lang LaSalle)中国区董事陈立民分析：“在普遍预期人民币继续升值的背景下，境外资本将继续大举投资中国房地产，直到人民币汇率明朗化、没有进一步升值的预期，其步伐才可能缓下来。”中东石油资金已被中国市场强烈吸引。“我的投资公司已预留10亿美元，未来5年内投资于亚洲。中国将是我们最重要的市场之一，在中国的投资没有上限。”沙特王子阿尔瓦利德.本.塔拉尔(A.Bin Talal)曾公开表示。话118、音刚落，4月，他旗下的迪拜酒店投资公司Kingdom Hotel Investments以约5800万美元，将昆山商贸饭店纳入囊中，踏出在中国投资的第一步。5月，三大中东地产巨头阿联酋的利曼斯有限公司(Limitless)、财富投资集团(Fortune)、沙特阿拉伯的天米娅投资集团(Tanmiyat)集体亮相上海，被视为中东资本正式大规模进入内地的标志。“在上海，我们比较倾向于投资临港新城。我们还会重点考察包括北京、天津在内的一些城市。” 利曼斯公司业务发展经理马克?杰拉德(M.Jared)透露。利曼斯公司是在全球赫赫有名的迪拜世界(Dubai World)旗下的地产子公司，开发了目前全球最豪119、华的“七星级”帆船酒店。利曼斯公司已在青岛获得一个超级项目的开发权，计划在小麦岛复制迪拜“棕榈岛”的奢华，据称投资将超过150亿元人民币。他们还正在洽谈上海的临港项目和天津滨海新区的项目，占用土地规模均在100公顷以上。争当“土地银行”境外资本大展拳脚，已逐渐从收购现有物业，转向踊跃拿地。2月末，摩根士丹利(Morgan Stanley)与上海永业集团共同获得上海市中心卢湾区一幅商业用地，标志着摩根士丹利首次从拿地阶段介入项目开发。3月，荷兰ING房地产机会基金和重庆龙湖地产发展有限公司联合参与“北京市昌平区北七家镇南部组团”土地投标。同期，以9.2535亿元人民币高价，竞得113.5亩“成都120、航天通信设备有限责任公司地块”。香港地产大亨也加紧囤地。2006年，至少有358亿港元砸进内地房地产。“许多港商进入市场，大肆购买土地，成为“土地银行”。由于和国内开发商竞争激烈，招标获得土地越来越难，土地价格将会继续保持高位。”威格斯有限公司(Vigers)执行董事何继光(R. Ho)认为。李嘉诚旗下的长江实业(Cheung Kong Holdings)与和记黄埔联手，以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17.73万平方米，投资达36亿港元。近两年，长和系在内地的土地储备量，已达2000万平方米。恒隆地产(Hang Lung)主席陈启宗公开宣称，计划2007年斥资100亿港元，在内地增121、加约80万平方米的土地储备。新鸿基地产的策略则是“贵精不贵多”，目前已储备集中在上海、北京等一线城市黄金地段的稀缺性土地200多万平方米。以地价连建筑费计算，该集团在内地的项目价值达220亿元，约占集团总资产10%。从中心城市进军二三线市场从中心城市的中心物业，到中心城市的郊区物业；再从一线城市，到二线城市，境外资金介入投资中国地产市场，程度越来越深。5月，普凯投资基金(Prax Capital)和天津永泰红集团合资，在天津市中心地区开发大型住宅项目。据了解，本次投资的资金来自普凯投资基金，预计筹资1.5亿1.6亿美元，主要投向国内二线城市房产项目，每个项目投资额约3000万美元。“在土地价格122、居高不下的一线城市，利润已减少，二线城市市场价值已高于一线城市。”何继光分析。二线城市的利润，并不比一线城市低，如果管理得当，会更高。“随着基础设施建设如地铁配套进一步完善，重庆、成都这样的城市，投资潜力巨大。投资一线城市的净利润约在10%，二线城市则可达到15%。从投资回报率上看，一线城市低于20%，二线城市高于20%。”何继光说。二线城市对房产的需求正在增加、其成本基数相对一线城市仍要低、中央政府有相应的政策扶持，这些都加大地产商投资信心。新加坡地产开发商凯德置地(CapitaLand)，以3.03亿元人民币购得广东省佛山市一块综合地块后，又出资2.519亿元人民币，在四川成都市购买一块住123、宅用地。恒基兆业地产有限公司(Henderson Land Development)准备在上海、北京、广州以外的至少20个城市，购买土地及开发项目。该公司计划在苏州开发一个面积为11.15 万平方米的综合项目，包括商业街、服务式公寓以及酒店。“但是，相比之下，二级城市更不规范，要承受的风险也更大。”何继光提醒投资者。客户：碧贵园集团公司制作单位：安邦集团客户需求：房地产企业拿地资料收款单位全称：北京安邦信息科技有限公司北京开户银行：交通银行北京分行芳群园支行帐 号：110060667018001066148重要声明信息均来源于安邦研究人员认为可信的公开资料，但我公司对所引用信息的准确性和完整性124、不作任何保证。文中的观点、内容、结论仅供参考，我公司不承担任何投资者因使用本信息材料而产生的任何责任。北京北京安邦信息科技有限公司地 址：北京丰台区南方庄1号安富大厦15层（100079）电 话：010-96096712传 真：86-10-67686760Email：service-bj上海上海安邦投资咨询有限公司 地 址：上海市静安区愚园路紫安大厦616室（200040）电 话：86-21-62488666传 真：86-21-62486072Email：shanghai 深圳深圳市安邦投资咨询有限公司地址：深圳市福田区红荔西路香蜜三村天健名苑B座11G（518034）电话：86-755-8290334344传 真：86-755-82903345Email：shenzhen成都成都兴邦咨询有限公司 地 址：成都市二环路南三段一号祥福苑大厦E14B（610041）电 话：86-28-85562458传 真：86-28-68222011Email：xingbang 29