1、新城市核心高档住宅占地120亩房地产开发项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新城市核心高档住宅占地120亩房地产开发项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总 论93.可行性研究报告编制依据9二项目概况101.拟建地点102.建设规模与目标102. 雨水、污2、水排放103. 供热104. 供电115. 供气116. 电信114.项目投入总资金及效益情况115.主要技术经济指标11三问题与建议12二、市场预测13一、 宏观市场分析151、临沂市经济发展概况15l 城镇居民人均可支配收入持续提升162、全区房地产开发情况17l 投资保持较快增长，投资结构得到改善173、政策法规20l 央行明确按户认定第二套房20点评：21l 五大地产新规10月开始施行241、何谓新xxx？282、xxx新区房地产现状291、项目概况332、地块现状343、项目周边环境分析344、项目SWOT分析35一、本项目定位策略指导原则：37本项目价值最大化创造最大附加值37二、3、本项目核心竞争力挖掘：3725万平方米规模37三、本项目定位策略：37四、主题定位38借xxx新区核心之势，实现项目区域价值38五、案名定位38六、总体规划补充性建议383、L形建筑排列建议（注：建筑单体及立面示意后面文章中另有描述）39第三部分 创新型产品及营销定位40一、产品及营销定位思考有关供应的41二、产品及营销定位再思考有关需求的431、客户分析体系Analyze Frame43三价格预测43价值提升思路47环境影响评价57一环境条件调查57二施工期环境影响分析571.施工期污染源57各施工阶段主要噪声源状况572.施工期环境影响分析59三项目建成后环境影响影响分析601.大气污染源4、分析602.水污染源分析60四公众参与61七、劳动安全卫生与消防61一劳动安全卫生611危害因素和危害程度分析612安全措施方案622)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。624)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。62二消防设施621火灾危险性分析622调查项目场址周围消防设施状况623消防措施和设施62八、组织机构与人力资源配置63一组织机构设置632、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。64一.工程前期准备641. 技术准备：642. 物资准备64二.现场工程管理65九、项目实施进度68十、投资估算69二根据概算定额指标，确定单位工程造价70十一5、融资方案71一资金的渠道与方式711.资金本问题：主要包括以下几个方面73风险因素和风险程度分析表732.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：743.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益 。74十二、财务评价741）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率752）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期753）流动资金75二敏感性分析75编制敏感性分析表、绘制敏感性分析图75三财务评价结论75十三、社会评价76二项目对所在地的互适性分析76三社会评价结论76项目建设对社会的影响及相关措施77十四、风险分析78一敏感性分析78二定性分析781.自然风险782.政策风险7936、.经济风险794.技术风险795.社会风险796.内部决策和管理风险80三投资风险的控制801.通过加快进度来回避风险802.通过市场调查来降低风险803.通过加强管理来控制风险80十五、研究结论与建议81二推荐方案的优缺点描述811.优点811）项目拥有较好的投资环境与机遇812）项目在经济上具有较强的可行性813）项目具有突出优势814）项目开发经营风险较小822.存在问题823.主要争论与意见分歧82三结论与建议831.结论832.建议84一、总 论一项目背景1.项目名称:xxx。xxx2.开发单位概况开发单位是临沂xxx房地产开发集团公司，公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销7、售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及临沂市颁布的相关法律、法规、政策（3）临沂市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要（4）临沂市2007、2008年国民经济和社会发展统计公报（5）临沂市城市总体规划大纲（20002020年）（6）北城新区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）临沂市市区基准地价（9）临沂市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合8、同二项目概况1.拟建地点本项目总占地约120余亩，建筑面积25余万平方米。位于临沂市xxx新区中心的核心xxx湖南畔、规划市民中心的东西两翼，与新市政府大楼隔湖相望，占据xxx中心区绝佳人文景观资源，最大化共享市政配套服务。2.建设规模与目标xxx项目规划总用地120余亩，建筑面积25万平方米，小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.主要建设条件1. 供水在小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放项目两侧大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从新敷9、设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金*万元，贷款*万元，再加上房屋预售款，共投入总资金*万元。 本10、项目完成后，预计销售收入为120000万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加*万元、所得税*万元、提取法定盈余公积金及公益金*万元后，预计累计未分配利润为*万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米30000总建筑面积平方米25W居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率%住宅栋数栋平均层数层地下车库面积平方米停车位个三问题与建议考虑到xxx现代城建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的11、户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于南方新区的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查据2007年临房指数报告显示:房地产综合物业价格为3968.76元/m2,住宅平均价格为3217.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前临沂市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的12、10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2-140m2的住宅面积目前是临沂市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,临沂市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的xxx区房地产市场及项13、目周边的主要楼盘销售状况。在2007年第四季度xxx区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。1、随着国际经济环境的恶化，从国家到地方鼓励内需、稳定楼市等众多利好政策出台的同时，也显现出政策明显对于目前的高楼价水平不认同，要“引导”楼价下调，这种“引导”态度对于市场的影响不容忽视，可能加重市场观望情绪，在一定程度上会强化楼价看跌的预期。 2、一方面是临沂经济稳步增长、消费者消费能力逐年提高，楼市价格扶摇直上；同时，目前建材与人力成本的大幅度下降也大大减少了开发成本，经济运行的规律也14、告诉我们，经济进入谷底适适也是成长性企业入市的绝佳时机另一面却是大量滨河楼盘的透支性上市和xxx土地供应量的聚增，导致两大板块短期内供应过大，产品同质化严重，短期出现结构性过剩已在所难免一、 宏观市场分析1、临沂市经济发展概况l 国民经济快速增长 2007年上半年国民经济继续保持较好的运行态势：农业生产下降，工业生产发展迅速，投资增长适度，市场繁荣活跃，财政增长较快，金融保持平稳，城乡居民收入增加。前三季度完成地区生产总值126.06元，比去年同期增长25.0%，经济增长的主要动力仍是第二产业，第二产业对经济增长的贡献率85.7%，拉动经济增长21.4个百分点，其中建筑业对经济增长的贡献率为315、.64%，拉动经济增长0.9个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为18.4%，拉动经济增长4.6个百分点。三次产业结构进一步优化,三次产业结构由去年同期的8.1：46.5：45.4发展到5.7：53.3：41.0，一、三产业比重降低，二产业比重上升。l 城镇居民人均可支配收入持续提升 近几年城镇居民人均可支配收入持续提升，每年增幅均达10%以上。05年临沂市区城镇居民人均可支配收入历史上首次突破10000元，07年城乡居民收入继续增加。前三季度城镇居民人均可支配收入8233元，比上年同期增长10.0%。城乡居民收入稳定增加，生活水平进一步提高。全区城镇单位在岗职工年平均工资21848元，比上年16、增长15.8%；农民人均纯收入3604元，比上年增长3.6%，农民工资性收入快速增长，成为农民增收的最大亮点。全年农民人均工资性收入占人均纯收入的比重达到40%，比上年提高3.1个百分点；城市居民可支配收入达11493元,比上年增长12.8%；城乡居民人均储蓄存款达16187元，比上年增长20.1%；城市居民人均住房面积30平方米，农村居民人均住房38.37平方米。l 全区人口统计年末全区户籍人口90.18万人，较上年末增加2.46万人，其中非农业人口37.35万人，比上年增长12.8%，农业人口52.83万人，比上年减少3.3%；人口自然增长率为1.52；全区计划生育率为96.62%。在总人17、口中，男性人口460955人，女性人口440820人，人口性别比104.6100。人口密度为每平方公里621人。全年完成区移民安置投资3646万元，占计划投资的127.6%，移民安置人口116人，占计划的124.7%。截止年末，累计完成移民投资17463万元，安置移民2461人，其中城镇移民1599人。2、全区房地产开发情况l 投资保持较快增长，投资结构得到改善近几年，全区固定资产投资保持较快增长，每年增幅均达20%以上。2007年前三季度全区固定资产投资完成170.97亿元，比上年同期增长23.4%，比上半年快10个百分点。其中北部新区完成投资88.87亿元，增长22.1%；不含北部新区完成18、投资82.10亿元，增长24.8%。投资增长的主要原因一是房地产发展稳定；二是基础设施建设步伐加快。l 房地产开发投资额骤然提升，临沂城市向北房地产投资逐年递增，2008年全区房地产投资额为2003年的近3倍。由于政府对房地产的宏观调控等原因，2008年房地产投资增幅有较大降低。2008年前三季度房地产开发完成投资68.37亿元，比上年同期增长9 .1%，继续保持稳定增长。l 房地产竣工、销售面积持续提升，市场需求稳定 2007年各项指标继续保持增长，前三季度房地产房屋竣工面积达127.64万平方米，比上年同期增长28.5%。商品房实际销售面积183.84万平方米，同比增长103.1%，其中住19、宅176.09万平方米，同比增长114.9%。商品房实际销售额60.62亿元，同比增长104.9%。l 成交均价 数据来源：房地产市场报告临沂市区截止2008年三季度，成交套内均价为3372元/，房地产成交均价与其他主城区相比偏低，2007年是房地产市场较为活跃的一年，自从6月1日临沂新区的成立，房价持续上涨。临沂市区的高层产品价格1-6月上旬3000-4500元/平方米不等，均价为3750元/平方米，从6月下旬开始房价上涨至3500-6300元/平方米，均价为4900元/平方米。3、政策法规l 央行明确按户认定第二套房“第二套房”究竟如何界定？央行、银监会日前终于出面为各家银行定下基调。监管20、部门及相关银行的知情人士10月15日证实，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。但是公积金贷款剔除在参考项之外。这表示，之前已申请公积金房贷的，再到银行申请房贷，银行将按原有标准发放贷款。点评：继9月下旬中国人民银行、中国银监会出台了第二套(含)以上住房贷款首付不低于40%的政策后，关于第二套(含)以上住房的界定标准出台以后，对楼市的影响非常之明显。各个新开楼盘的销售情况也明显不如之前那么火爆。此政策抑制了投资性购房者的同时，也压制了改善型购房者的购买行为。 l 物业税空转试点扩至十省市 预计明年正式征收10月11日21、，上海证券报获悉，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。 尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。 点评：物22、业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力，将来购房者可能买房容易养房难。对于政策实施前的已购住房和实施后的新购住房征收标准存在问题。如一旦由于已购住房不按新政策征税，估计在政策实施前一定会造成新一轮的购买高潮。l 10月25日起再上调存款准备金率0.5%中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执23、行13%的存款准备金率标准，达到近年历史高点。 这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，而上次央行上调存款准备金率是在9月25日。对照近几次上调时间可以发现，央行上调存款准备金率频率逐步加快。点评：此举旨在抑制货币信贷过快增长。市场分析人士认为，此次上调存款准备金率0.5个百分点，可冻结银行体系资金超过1800亿元，一定程度上有利于缓解银行流动性过剩局面。这一政策的所产生的效果已经非常明显，现在购房者贷款的难度已经明显增加，对房市的影响也显而易见。l 国家八部委联手调控房地产11月21日，国家建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发改委、工商总局八部委联合召开“全国房地产市场秩24、序专项整治城市经验交流现场会”。八部门联合表态，将继续加强房地产市场的宏观调控，要加大经济适用住房、限价商品房的供应。点评：房市调控力度的不断加大，将造成市场观望浓度不减，市场开发力度进一步削弱，众多中小房地产开发企业面临较大的开发压力。l 国土部：开发商拿地将不得分期付款10月9日，国土资源部正式发布最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)，明确规定工业用地必须通过“招拍挂”公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大25、减少。 点评：类似政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，总价近百亿的地王将很难再出现，开发商只能根据自己的资金储备小块的获得土地，避免了土地面积过大，开发周期过长，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市场供应不足，房价上涨的情况发生。l 五大地产新规10月开始施行物业管理公司陆续更名为“物业服务”；向小区物业咨询新收费标准的业主节后扎堆；在处理车位问题上，业主开始引用物权法维权10月起，物权法、新物管条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法五26、项地产新规同步实施。中华人民共和国物权法要点：自月日起施行的物权法明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。 点评：物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。 新物业管理条例要点：自10月1日起施行的新物业管理条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 点评：明确了物业服务的主从关系。物业所在27、地的街道办事处将成为业主大会、物业公司的一个正式监督部门，业主维权将真正进入有法可依时代。物业服务定价成本监审试行办法 要点：自10月1日起施行的物业服务定价成本监审办法(试行)明确，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。点评：物业服务定价成本监审将以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。物业乱收费现象有望应声而止。 保障性住房新管理办法 要点：28、自10月1日起施行的本市新保障性住房管理办法规定，经济适用房购买满5年后可有条件上市交易，骗购经适房将5年内不得再购，今后市民申请保障性住房资格到当地街道、乡镇办理，申请廉租房取消居住年限的限制。 点评：政府加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，部分既买不起经适房又不符合廉租房规定的“夹心层”人群将直接受益。 建筑节能工程质量验收规范要点：自10月1日起在全国范围内强制实施的建筑节能工程质量验收规范首次把建筑节能工程明确规定为一项分部工程，规定建筑工程节能不符合规范不能通过验收。 点评：不通过节能验收的工程不得竣工。这将把包括民用住宅在内的建筑节能监督落到实处。尽29、管新建工程可能会因为节能要求而略为提升成本，但对于控制日后居住成本效用很大，居住者也将因此受益。l 临沂市城乡总体规划根据新总规，到2010年，临沂城市绿地率将达国家园林城市标准。到2020年，临沂城市绿地率达38%、绿化覆盖率42%，人均公园绿地15平方米、人均绿地35平方米。以后，居住区公园一般规模将在1.5公顷以上，最大服务半径1000米。居住小区公共绿地规模约在1公顷，最大服务半径500米。而新规划居住区公园绿地面积也不低于2平方米/人。另外，旧城区居住区绿地率过低的问题也将得到有效解决，通过合理改造旧城区居住区绿地率将达到25%，新建居住区绿地率不低于30%。学校、医院、机关团体、部30、队等单位的绿地率不低于35%。工业企业、交通枢纽、仓储设施等绿地率不低于25%。同时，重庆还将加强道路绿地的建设，争取新建道路绿地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。16组团8功能区支撑都市区城市建设用地.聚焦新xxx现状与未来1、何谓新xxx？xxx新区临沂未来城市新行政中心区、文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区。 xxx新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2010年，远期至2020年。到2010年，分区人口规模22万-2531、万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。2、xxx新区房地产现状（1）土地供应情况：A、08年临沂土地成交量以xxx区最多，成交面积801106.4，成交额86322.13万元，成交比例占临沂市总成交面积的38.98%。从以上两表可以看出，xxx区已逐渐成为临沂市一级市场供应重点区域。未来xxx新区将成为临沂市的新一片开发热土。B、自07年到08年，xxx片区供应量持续过大，商业异军突起，该片区将在未来两到三年内集中放量，消化严力增大。07年上市土地40宗 ，总2449963平米08年1至4月上市土地16宗，总8011032、6平米（2）商品房供应情况08年xxx板块涨幅40%以上。其中沂龙湾和齐鲁园一年内提价分别达到1000和1200元。xxx有销售历史的年份从前年开始，尚属开发初始阶段，区域内配套完善至少需3-5年，提价过猛，有些一步到位嫌疑，显然有些缺乏理性的成分。 同时部分不具备销售资格的单位建房及还建房正在以低于市场的优惠价私自出售，例如本作为兰山区政府家属院的沂州花园，关系价约在2300元，此类低价的私市房将会对xxx板块的价格走势造成困扰。而四中家属院的杏坛小区也有三分之二入市，售价预期3000元左右。此类小区具备土地成本方面的价格优势，定价尺度弹性，但却使得硝烟弥漫的xxx市场竞争更为激烈，09年前33、后此板块将是一场价格的大血拼。（3）商品房供需交互分析xxx2010近期规划人口为24万人，以人均住房面积30平米（小康标准）计算，约需720万建筑面积。 目前，xxx市场供应量676万平米，按90%比例计算住宅面积约为600万平米。07年开工还建面积约为195万平米，二者相加，据不完全统计，约800万平米，已经超出2010年规划人口所需住宅面积。另有大量的单位集资建房及陆续新开工面积，经估算得知，预期08-09年区域内住宅供应量趋于饱和。（4）xxx市场特点与预测A、生意人、公务员、外地人置业占主流；B、团购体量明显大于其他板块；C、未来1-3年，供应量将持续增加；D、未来1-3年，市场竞争34、将异常激烈；E、未来5年内，成交量将呈波状上升状；销售价格将强劲-波动-稳步上涨；F、二手市场供应量将增加，且交易活跃；H、有还建房私自入市现象，以及少量公房私卖现象，无证房屋将增加综合结论：l 城市发展重心向北移，特别是政府及机关单位的北移，加强xxx区域在整个临沂的向心力、凝聚力。政府对北城新区区的大力扶持，基础配套及市政公共配套不断健全、完善，为区域版块内的房地产发展提供了良好的发展空间及机遇l 区域国民经济及人均可支配收入持续增长，人们财富逐渐殷实，为区域版块房地产发展提供了强劲的消化基础l 国家宏观调控政策（土地、金融、产品规范、经济）日渐加强，房地产市场更加规范化，房地产开发企业面35、临严峻的政策压力，消费者亦更趋于理性l xxx版块相对于滨河、城西两大热点区域，政府给予政策、城市建设等方面的支持力度相对较弱。健全成熟的城市配套成为xxx版块突出于其它版块的核心竞争力l 大量的经济适用房将会对商品住宅市场造成一定的冲击，但对于中高档楼盘冲击力度较弱自身优劣条件调查分析1、项目概况本项目总占地约120余亩，建筑面积25余万平方米。位于临沂市xxx新区中心的核心xxx湖南畔、规划市民中心的东西两翼，与新市政府大楼隔湖相望，占据xxx中心区绝佳人文景观资源，最大化共享市政配套服务。穿区而过的中轴绿化带，则以恢弘的气势，展现了临沂迈向新世纪的雄心按照“xx”设计理念，xxx以xxx36、湖为核心，将五大洲、四大洋的风景和名胜古迹汇集到xxx2、地块现状A、地块表面清理且平整完毕，无建筑物；B、本项目位于扇形放射状道路网（已修好）的中心点xxx湖南侧，可以使本项目快捷通往xxx新区每一个点；C、由规划市民中心一分为二的两个地块均为扇形，容易形成两个围合式独立组团，并可以均衡共享市民中心内的商业商务及政务配套。3、项目周边环境分析从下图中看，行政教育、文化医疗、商业商务环绕项目四周，本项目公共配套及景观资源利用率最 高，具有其它项目无法代替的地利优势。4、项目SWOT分析借势造势珠联璧合一方面，要借助本项目中心区的核心地利优势树立项目在xxx片区中的旗帜地位，借助xxx新区未来完37、善的配套与丰富的景观优势强化身处圆心能够更均衡、最大化享用。 另一方面，在产品与营销上必须有革命性创新手笔从而让本项目成为“新xxx、居住新标准”的缔造者名符其实，从容应对，化竞争为竞合，与众多大盘融为一体并引领标准项目总体定位一、本项目定位策略指导原则：本项目价值最大化创造最大附加值二、本项目核心竞争力挖掘：xxx中心区的核心位置交通通达性好、未来配套齐南北景观为规划文化走廊、湖以2-3房为主的居家户型25万平方米规模投资门槛低，升值潜力大三、本项目定位策略：经我司调研分析把南方新区项目分为一下四类：领导者-垄断价格、规模大产品有不可重复性 过河拆桥挑战者改变游戏规则 强调新的评估标准 强调38、产品纯新的特色价值追随者搭便车 借势 价格战的制造者补缺者目标明确 深度挖掘客户 从产品差异化入手那么在同一区位内领导者项目占大多数的情况下我们该怎么定位呢？我司认为我们应该是追随者+挑战者四、主题定位新城市核心至尊豪宅生活借xxx新区核心之势，实现项目区域价值借定义豪宅等级之名，实现项目产品价值借区域价值与产品价值彰显奢华生活品质五、案名定位xxx 中心城 项目最大的价值点在于位处xxx新区中心的核心，因此用“中心城”表现项目因为地利因素所带来的景观上的优势与交通、生活配套上便利，及位置本身的地段优越感尤为适当。 暗喻居住者的中央地位和人生至尊无上的境界； “xxx”作为前缀既起到了传播企业39、品牌的作用，同时，又有“德高权重”者方有资格居于“中心城”之意，反过来理解就是住在“中心城”者都是德高权重的人，以示本项目业主的尊贵。六、总体规划补充性建议1、本项目分为东西两个组团，可在北面临面设置静态商业风情步行街相望湖景，南面设置大型商业满足未来市民中心流行人口及本小区业主自身消费的需要。2、南面两栋应以90（2室）/123（3室）中小户型为主，其它楼栋以再原有户型132-139（3室）基础上增加150-165（4室），另外建议顶层可设计复式3、L形建筑排列建议（注：建筑单体及立面示意后面文章中另有描述）L”形建筑、270度的弧度，比“一”字形楼体与外界的接触更广、更宽、更灵活。进行相对40、于纬度的旋转，回应了临沂日照轨迹，减少楼体之间的对视，使楼间距保持最大尺度，保障居者私密第三部分 创新型产品及营销定位面临的问题：什么样的楼盘好卖？什么样的户型畅销？针对目前的市场我们应该怎么来做形象推广？什么样的客户会买我们的房子？为什么？我们能创造并改变些什么？我们如何建立和周边大盘的竞争优势？我们和新政务中心将形成怎样的关系？产品怎样让临沂人眼前一亮？户型可以怎样创新？如何增加客户的辐射范围？推广概念如何远离我们的对手并贴近客户？如果其它大盘卖得不好，我们能不能也卖得很好？一、产品及营销定位思考有关供应的物业分析：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比。从物业形态看，小高层、41、多层是板块市场的主流，成为不少购房者的首选。户型配比：板块内各项目户型上较统一，基本以三居室为主流产品，并且都占各自项目很大比例，面积120-180之间；复式在顶层，面积300左右。 畅销户型：75-90（2室）/100-110（3室）/150-165（4室）； 热销户型 ：120-130（3室）/140-150（3室）； 滞销户型：180（4室目前xxx乃至整个临沂的项目规则都停留在沿海发达城市本世纪初期阶段，建筑风格“欧陆、现代”已成为市场主流，在项目主题挖掘上均以水景、欧陆风情为主，形式过于雷同，且施工工艺较为粗糙，无法进行革命性的突破相关链接：无论是现代滨江的“兰庭水岸”、繁华都世的“42、外滩明珠”、城市地标的“开元上城”、纯江景的“清水湾”从这些xxx版块以外项目案名也能感觉到临沂的项目大多数是以外部条件及整盘形象来定位的项目，特别是水景这一外部条件作为主题作为规划已经无太多新文章可做可见，这些都是以外部条件及整盘形象来定位的项目，由于过于透支，已经把素材挖掘一空，买家也产生了一定的“抗药性”，而具有深度文化底蕴及科技含量的项目，却是临沂市场的空白，看来我们得：从新定义豪宅产品的标准二、产品及营销定位再思考有关需求的1、客户分析体系Analyze Frame方法论依据：项目的产品价值、服务价值、精神价值能否转化为现金流的关键在于目标客户（具备购买能力）在对项目感知后对其所带来43、的价值判断（购买意愿）；营销工作的关键就是明确目标客户后，识别客户对项目价值的敏感点，并在该类敏感点上成功获得目标客户感知，获得客户对项目的价值认同，最终实现项目价值的现金流转换。三价格预测据调查，今年临沂市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2008年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动临沂市房价继续走高。今年临沂市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为临沂市商品房的销售提供了契机，这将导致临沂市商品房价格出现上涨趋势。今年临沂市房价升幅在3.5%左右，其中适用房升幅达6%，从原因上看，主要有四：1.在政府土44、地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也45、成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻临沂以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于临沂市人口众多，消费市场巨大使临沂房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 元。四市场风险分析1. 据对临沂业内房地产人士的交流坐谈（深访）得知客户购房敏感点除地段外，按重要程度依次是品牌物管、车位数量、高尚生活社区、安全设施、室内装修（交楼标准）、规模、社区配46、套、电梯厅设计装修、会所、智能化、户内格局及功能分布、小区入口设计、朝向、楼层数、地下室设计舒适度、邻居质素、节能。其中：自住客购房因素按重要程度排序依次是室内装修、安全设施、品牌物管、车位数量和会所；投资客购房因素按重要程度排序依次是品牌物管、室内装修、安全设施、规模和高档生活社区；自住兼投资客户购房因素按重要程度排序依次是品牌物管、车位数量、高尚生活社区、会所和安全设施而品牌物管和安全设施是三种客户均较为看重的购房因素价值提升思路评价差距敏感指标提升手段高于期望值地段价值区域发展前景品牌物管 xxx湖畔，政治核心与居住核心的双峰标杆； 中心区的核心，与市长为邻，市府前唯一的风水宝地； 站在47、巨人肩膀：中心城，城市豪宅创新标杆之作 中南海退伍军人为幸福保驾护航，享受首长级代遇放大关键词 强化居住“级别”感的传递 标准化物业管理+个性化物业管理+至尊的首长级服务 高端调性导入和形象传播等于期望值稀缺景观资源 提升景观资源业主的可利用性，设立湖景静态步行街等。 强化湖、廊景观资源的私属性放大关键词 私属性（私家水岸、私家浪漫大道） 可利用性（触手可及的水岸）潜力期望值点安全智能化公共、户内装修档次户型舒适度社区配套 超出目前市场所有豪宅硬件配置 智能化科技元素在豪宅建造中的应用提升关键词 智能化标杆 配置超越、用材品质低于期望值豪宅区域升值空间商业娱乐配套 豪宅区域认知度诊断和提升，让48、中心城成为xxx新城区的代名词 临沂只有一个新xxx，xxx只中心城。改善关键词 客户对区域信心的树立、区域热度提升 xxx新区规划前景的完美展现价值提升策略策略实施重点产品策略 城市中心豪宅综合体产品价值营造的可标准化模式 项目产品价值、附加值提升建议形象策略 市场高端项目形象分析、片区形象分析 xxx新城，我在中心豪宅区域级别形象的前期导入 我与市长隔湖相望产品标杆之上的居住级别、圈层价值的认定。 线上形象传递（网站、软文、杂志、DM、短信）客户策略 精确制导客户梳理体系临沂各豪宅片区客户、外九县豪宅片区客户项目价值、信息释放； 尊贵客户接待体系、诚意客户维护体系、成交客户跟踪体系，传递别49、墅级的客户接待体验展示策略 销售展示通路中豪宅客户敏感点价值传递（研究从客户踏足项目第一步后直到购楼完成路径中的60项敏感点）；提前做好工程组织，客户提前感受中心城的居住级别价值。活动策略 利用项目工程节点、区域规划实现节点形成市场引爆点 小众影响力事件实现客户圈层效应 全城、跨城引爆性事件产品方案社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支应对策略高社区规划建筑风格外立面社区配套（会所等）公共空间园林户型产品价值敏感点7654321编号满足l 满足l 超越l 低中超越 l 满足l 超越l 满足l 客户敏感等级应对敏感策略：在市场生态豪宅普遍具备的点上，满足客户期望在客户能看得见的决50、定意义敏感点上，超越客户期望。社区配套社区规模外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支朝向开间尺度功能划分功能摆布交通组织创新赠送面积景观产品价值分支敏感点客户敏感等级高中低户型功能划分各个功能区间的实用性和完备性l 开间尺度主要功能区间的开间、进深比，空间的舒适性l 功能摆布功能区间单体内的布局及实用性l 赠送面积赠送面积所占的总建面的比例及实用性l 朝向通风采光、主要功能空间的朝向l 景观主要功能区间的景观面l 户型创新l 交通组织l 应对敏感策略： 在不同建筑面积条件下保证主人房、客厅、厨房核心功能区间的舒适尺度和景观朝向；通过内庭院、入户花园、露台等方式进行实在的面积赠送，确保赠送面积的51、灵活使用性。户型功能划分及布局、开间尺度和赠送面积方式参见附录强化户型核心功能配备功能区 关键点功能描述入户方式尊贵性体现单元电梯直接入户（可参考深圳香蜜湖1号入户方式）卧室功能核心功能保证尺度主人房配有衣帽间、洗手间；目前市面衣帽间和洗手间的尺度大小有别，为体现居住舒适度，衣帽间和洗手间的空间尺度要求越来越高，在深圳有些项目达到了进深；工人房适当配置豪宅产品对于工人房有着独特的需求，工人房设计侧重于独立性，与主人活动区域的分割；客户需求日益强调工人房的尺度和通风性，特别是工人房的人性化设计，对于部分客户，工人房的大小可接近客房尺度。会客厅核心功能保证尺度彰显主人身份的关键区域，强调会客厅的尺52、度与采光性，多数豪宅项目配有露台、阳台等，注意空间延展和景观面。花园增值点结合入户方式，赠送入户花园赠送面积增值点豪宅客户同样注重产品所带来的利益获得，赠送面积30-50%左右，一方面能够实现项目溢价能力的提高，同时能够更好平衡客户心理；当前市面项目的赠送面积空间的实用性日益增强，单独使用能力增强，功能变化也更为灵活。可以考虑地下层、屋前花园、楼顶花园、露台；餐厅与厨房基本功能尺度感及体现主人的生活品质最为重要；停车位基本功能 地下集中式阳光车库，独立停车位（1：1）。环境影响评价一环境条件调查xxx.xxx提出“城市中心生态豪宅综合体”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康53、住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。 二施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施54、工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-155、10云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级 (2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及56、各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-857、055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活58、的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析(1)地下车库废气xxx.xxx建有 个停车位的停车场，地下车库面积 ，层高约 m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度59、为2.5米，排气量约7000立方米/h(2)天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，996户居民共用天然气2420000立方米。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。四公众参与xxx.xxx环境影响评价“公众参与”的木的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的60、规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为xxx新区区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。七、劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。一劳动安全卫生1危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，61、毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿62、井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。二消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3消防措施和设施根63、据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。八、组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受64、董事会任聘,. 各部门 分设经理, 负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。组织机构图：董事会监理会总经理专家委员会行政副总 运营副总 销售副总办 人 财 保 采 工 营 售 物 公 事 务 安 购 程 后 业 室 部 部 部 部 部 销 服 管 务 理 部 部 部 办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资65、金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备1. 技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2. 物资准备3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4. 其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线66、路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1. 前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（临建、占路，占地的办理）2. 施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责67、与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二劳动定员部 门管理68、人员营业人员工程技术人员业务人员合 计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室 人事部 财务部376376运营管理其中：保安部 采购部 工程部51020210271032销售管理其中：营销部 售后服务部 物业管理部21711361047 合计327213090三员工培训1. 公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2. 在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；69、职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3. 培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4. 培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对70、职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5. 培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。71、使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。6. 培训积分制度。72、职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7. 培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。九、项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2009年7月开工，至2010年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采73、用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示2008.42010.6 项目实施进度计划表时 间任务2008年4月至12月2009年1月至12月2010年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程十、投资估算一根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量本建设项目总占地面积约 万平方米，总建筑面积接近 万平方米（其中公建面积约 万平方米），总户数 户，地下停车场 万平方米，绿化面积74、近 万平方米，容积率 。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。由此可得项目的主要经济指标如下：项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率%主要经济指标二根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费2建筑工程费3安装工程费4其他投资费5项目管理费6不可遇见费7建设期利息8总投资开发项目固定资产投资估算表序号项目费用名称 金额（万元）1土地开发费2建75、设工程费建筑工程费安装工程费3其他投资费4项目管理费5不可预见费6建设期利息7项目投资总额十一、融资方案xxx.xxx的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出76、已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。一资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1. 筹措和利用自有资金 万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2用银行贷款 万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种77、方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险3. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在78、建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于xxx.xxx处在xxx新区中心位置地区，估计将会有许多公务员来购房，由于公务员条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达 万元。二编制资金流动计划，确定资金的需求额序号项目建 设 期2008200920102011小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资1.3建设期利息小计2资金筹措2.1自有资金2.2贷款2.3销售款收入三资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收79、。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a由于资金的时间价值形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。风险因素和风险程度分析表序 号风险因素名称风 险 程 度灾难性严重性较 大一 般1市场风险2资源3技术4工程5资金6政策7外部协作条件2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以80、缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益 。十二、财务评价一设项目法人项目财务评价1.销售收入、销售税金及附加估算表2.损益和利润分配表（新设项目法人项目）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）= 万元财务内部收益率(FIRR)= %经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还81、能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项目总投资额为 万元，总销售收入为 万元，总销售利润额为 万元（见损益和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额100 销售利润率平均利润总额/销售收入100 投资回收期4.27年（根据现金流量表） 3）流动资金流动资金估算表二敏感性分析编制敏感性分析表、绘制敏感性分析图三财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。十三、社会评价一项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分82、，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量临沂市民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到 %，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单83、位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区市政府附近，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，居民子女在这儿能享受很好的学习环境。三社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范84、围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对临沂的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业85、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无十四、风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一敏感性分析敏感性分析表敏感性分析图二定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风86、险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展87、有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险88、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的89、速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点90、。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。十五、研究结论与建议一推荐方案的总体描述xxx新区的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。二推荐方案的优缺点描述1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的91、投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性 * 项目总建筑面积: 万平方米 * 项目总投资: 万元 * 项目财务净现值: 万元 * 项目财务内部收益率: % 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3）项目具有突出优势* 在附近区域与xxx.xxx的竞争对手较少*xxx.xxx小区的定位属高档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大* 公司的资金具有优势* 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）* 项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经营风险较小 本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过92、程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。2.存在问题 1）项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。3.主要争论与意见分歧通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案（1）为大面积开发，方案（2）为小面积开发。两方案的建设经营期都为3年。大面积开发的贷款多于小面积开发。根据该地对住宅需求的预测，前两年93、需求量较高的概率为0.7 ,需求量较低的概率为0.3 ,后三年需求量较高的概率为0.9 ,需求量较底的概率为0.1 在这种情况下用决策树分析计算知：大面积开发期望值：NPV（1）= 万元小面积开发期望值：NPV（2）= 万元由于NPV（1）大于NPV（2）。故选择大面积开发方案为收益最大方案。三结论与建议1.结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为xxx新区的房地产经济94、注入了新鲜血液，有力的推动了xxx新区的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：xxx.xxx建成后，可提供住宅996套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为东湖高新技术开发区内又一个亮点，为临沂地区的人民提高了优越的住宅环境，从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，95、社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2.建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 （1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 （2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 （3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。 （4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 （5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。营销攻略总图绿色盘授牌产品说明会推广主题296、0095783月底一期认筹部分样板房开放5月春交会参展路牌、围板楼书、产品手册10元月节点物料一期开售样板房全部开放二期认购工程销售中心进场开盘热销预热宣传，蓄客认筹持续旺销，带动二期新城市中心至尊豪宅生活事件09年起每月末持续豪宅客户产品说明会09年6月风水大师聚餐口碑传播09年8月开盘祈福活动10年临沂房交会高调形象展示名人购房活动2010二期开盘一期部分获预售证3营销攻略总图样板园林竣工一期交房09年7月绿色授牌产品说明会09年10月体育明星购房炒作产品创新篇位置显赫篇物管尊贵篇景观私属篇公司代理收益分析：项目均价;项目总建筑面积：25W平方米项目总销售收入：我司代理佣金点数：我司代理总收入:每年收入：支出：