1、新城市规划发展核心区域住宅商业地块开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新城市规划发展核心区域住宅商业地块开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1.项目概况71.1项目区位7项目用地示意图81.2规划指标81.3土地现状与交地条件9土地现状9（1）四周2、道路均已建成101.4项目背景112.厦门宏观经济概述132.1城市概况132.2经济发展14GDP：总量逐年增长，但近几年增幅持续回落142.3与周边城市对比192.4城市规划202.4.1整体规划202.4.2xx区域规划223.厦门市房地产市场分析概述273.1房地产投资27图：2001年-2009年厦门市房地产开发投资额及其增长率293.2 新开工/施工/竣工30新开工面积增速受金融危机及市场影响波动较大303.3销售面积/销售金额/销售价格31销售面积持续上升，2008年受经济形势影响明显313.4人均居住面积33图：2001年至今厦门人均住宅可居住面积333.5市场供应34（1）总3、体34（2）区域分布353.6市场需求36（1）总量36（2）区域分布37（3）成交户型/面积分布38图： 2009年厦门市不同居室住宅成交占比383.7区域价格39数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院394.土地市场分析414.1整体土地市场41（1）权属清晰（2）场地平整（3）围墙已建（4）配套完善41数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院424.2区域土地市场43数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院445.周边区域房地产市场分析475.1区域住宅市场基本情况475.2区域在售住宅项目销售情况48（1）区域住宅项目销售情况48（2）区域商业租售4、情况495.3重点项目介绍49（1）汇景新城中心49（2）特房-美地雅登52特房美地雅登基本情况525.4区域潜在市场供应分析555.5影响项目销售的因素分析55地块用地条件因素分析55（1）有利因素55（2）不利因素56（1）有利因素56（2）不利因素576.项目开发经营计划626.1投资建议626.2总体定位建议626.3开发策略和顺序62开发策略626.4项目产品建议63项目总体客户定位636.5成本控制策略656.5.1 设计阶段656.5.2 招标采购阶段656.5.3 施工阶段656.5.4 竣工结算阶段656.6初步规划方案65规划设计要求66（1）规划概要66（4）公共配套（代5、建指标）66规划设计方案指标696.7经营销售计划77租售计划776.8重要节点安排797.项目投资效益分析807.1测算假设条件80（1）估算依据80（2）各项测算假设条件817.2成本控制81成本特性分析817.3项目融资计划847.4项目经济效益分析85静态效益分析858.综合分析与建议928.1项目综合评价928.2结论与建议931.项目概况1.1项目区位项目地块位于厦门市xx区，xx区是厦门市规划实施的四个新城之一，区域定位为厦门的城市副中心。 项目所处位置为xx区的核心区，是厦门市xx区的政治、经济、文化中心，具体位置为xx大道以东，xx路以北；距现区政府驻地500米，未来区政府办6、公驻地不到1000米，距离即将开通的xx隧道不到8690米，距离厦门市核心区岛内中心区，约15公里；距离厦门高崎机场约10公里，距离泉州下属的晋江市和石狮市，约40公里。 项目地块区位示意图宗地四至范围：东至xx路（暂命名），南至xx路（府前大街），西至xx路（暂命名），北至xx路（暂命名）。项目用地示意图1.2规划指标n 规划建设用地性质：住宅、商业；n 总用地面积：28168.906；n 建设用地面积：28168.906；n 总规划建筑面积：64800（地上）；其中包括受委托代建邮政所1座150，生鲜超市便利店1处15-100，附属式二合一环卫设施（公共厕所和道班房）建筑面积200n 容积7、率：2.3。n 建筑密度（上限）：35%；n 绿化率（下限）：30%；1.3土地现状与交地条件土地现状宗地现状为净地，已用围栏圈围。地块内部干净平整，四周有少量低龄灌木。地块北侧现状 地块北部体育中心及社区地块东侧现状 地块西部现状地块内部 地块内部承诺交地状况出让人同意在交付土地时应达到以下规定的土地条件：场地平整达到：地上建筑物和构筑物已拆除；受让人若需对场地进行整理或实施土石方工程，自行处理并承担相应的费用。周围基础设施达到：地块四周道路均已修建；项目的给水、雨水、污水可由周边道路接驳。出让人授权第三方会同受让人在交地日依照厦门市测绘与基础地理信息中心出具的工程测量示意图验明宗地界址坐标8、及界桩并签署土地交接书。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动；若界桩受破坏或移动，受让人应重新委托厦门市测绘与基础地理信息中心放样，恢复界桩。承诺交地时间在受让人于第1年4月19日之前签订厦门市国有建设用地使用权出让合同当日，出让人将宗地交付。前期市政状况根据现场考察情况，宗地现状已为净地状态，土地基本干净平整，达到交付条件。（1）四周道路均已建成北侧：北侧为已建成的xx路（暂命名），马路对面为厦门体校预留地；南侧：已建成的xx路；西侧：已建成的xx路（暂命名）；东侧：已建成的xx路（暂命名），对面是汇景新城中心一期社区。（2）污水、雨水、电力、有线电视等其他设施都具备接入条件，可参考周边道9、路市政状况。1.4项目背景本地块使用权以拍卖方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。挂牌底价：1.59亿元人民币，增价幅度为100万元人民币。中华人民共和国境内、外的法人、自然人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可申请参加竞买，申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，各方都必须符合拍卖文件所要求的条件。竞买申请人提交竞买申请前，应提交地块竞买保证金。保证金为贰仟肆佰万元（￥24,000,000.00）。提交竞买申请时间：第1年3月30日至第1年4月6日，法定工作日上午8:30-11:30，下午2:30-5:00时。经审查，申请人具备申请条件，并按规定提交竞买保证金的，厦门市土地开发总公10、司将发给竞买资格确认书确认其竞买资格，并通知拍卖会的时间、地点。拍卖会定于第1年4月8日上午9：00在厦门市土地矿产资源交易市场（莲岳路156号松柏大厦三楼）举行，联系电话：。拍卖起叫价为人民币壹亿伍仟玖佰万元（￥159,000,000.00），不设拍卖底价;增价幅度为人民币壹佰万元（￥1,000,000.00）。确定竞得人后，出让人委托厦门市土地开发总公司与竞得人法定代表人或委托代理人在拍卖现场签署成交确认书。竞得人交纳的竞买保证金，在拍卖成交后直接转作受让地块的定金（定金可抵作土地出让价款）；未竞得人交纳的竞买保证金，可在做出确认后或拍卖活动结束后次工作日起向厦门市土地开发总公司办理保证金11、本金的退还手续。根据成交确认书中的约定，竞得人应当于第1年4月15日之前付清本地块第一期出让价款（即成交总价的50%）。付清第一期出让价款后，竞得人持出让价款缴纳凭证及本成交确认书，在第1年4月19日（即成交之日起七个工作日）之前与厦门市国土资源与房产管理局签订厦门市国有建设用地使用权出让合同。竞得人需在出让合同签订之日起6月内向出让人支付第二期国有建设用地使用权出让价款，即总出让价款的50%，并支付利息。（注：利息=当期应支付的地价款计息期利率。其中：计息期为合同签订后第61日起至实际支付之日止；利率根据计息期的长短分为两档：第一档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的半年期贷款利率，适12、用于计息期少于半年（含半年）的情形，第二档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的一年期贷款利率，适用于计息期半年以上的情形。）受让人在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持出让合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。2.厦门宏观经济概述2.1城市概况区位：厦门，我国十五个副省级城市之一，十四个沿海开放城市之一， 五个计划单列市之一，是东南部沿海城市，同时也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。从区域发展来讲，厦门是国家提出的“海峡西岸经济区”的核心和力量源泉。位置：厦门市西与漳州毗邻，北接泉州，东南与台湾、金门岛隔海13、相望，地理位置特殊，是大陆与台湾联系的桥梁。厦门是港口城市，厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，是我国东南沿海重要的对外贸易口岸。厦 门交通：厦门交通四通八达，十分便利。海上交通有厦漳车客渡码头、旅游客运码头、国际货柜码头、厦门港、东渡渔港等；厦门高崎国际机场就在岛内，距离市区非常近，另有在建的厦门闽南国际机场（大嶝岛第二国际机场）；陆地交通厦门环岛路、环厦BRT线，十分便捷。荣誉：厦门是海港风景旅游城市，有鼓浪屿、园博园等著名的旅游景点，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城14、市”等特殊荣誉。区域规划：厦门正在实施岛内外一体化的城市发展战略，正在加紧岛外新城的开发建设，项目所在区位的xx区就是厦门市重点发展和开发的区域，未来将建设成为厦门市的城市副中心。2.2经济发展GDP：总量逐年增长，但近几年增幅持续回落统计数据显示，2009年，厦门市实现生产总值（GDP）1619亿元，同比增长8%，略低于全国GDP增幅0.7个百分点。20022007年以来，厦门市经济增长速度基本保持在16%，近两年，受外部经济形势影响，作为外向型经济体，经济增速放缓。2001-2009年厦门市GDP与增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院居民收入水平：较高，城镇居民人均可支配收入是全国的15、1.5倍厦门市居民人均收入和GDP水平明显高于全国平均水平。2009年，城镇居民人均可支配收入26131元，是同期全国水平的1.5倍；人均GDP为63740元，是全国同期水平的2.5倍。（注：2009年人均储蓄余额数据暂缺）与沿海城市比较来看，城镇居民人均可支配收入低于沪、京、广、深、杭，高于南京、厦门、天津。人均可支配收入连年稳健增长，为房地产行业提供了有利的消费基础支持。图：2001-2008年厦门市人均GDP、人均储蓄余额和城镇居民可支配收入资料来源：厦门统计局，中国指数研究院表：2009年全国各城市人均GDP排名排名城市人均可支配收入（元）1深圳29245 2上海28838 3广州2716、600 4杭州26800 5北京26738 6苏州26320 7厦门26131 8南京25504 9厦门22368 10天津21430 11长沙20217 12大连19070 13西安18963 14成都18650 15沈阳18560 16武汉18385 17重庆17175 数据来源：各大城市统计局城市化与人口：常住人口增长平稳，2008年城市化率68.3%厦门市人口增长平稳，且近两年的增速有所加快；厦门城市化进程也不断加快，城市化率远高出全国平均水平。2008年城市化率水平68.3%；2008年全市常住人口为249万。2003年至2008年来常住人口增速平稳。图：2001-2008厦门市常住17、人口资料来源：厦门统计局，中国指数研究院产业结构：厦门经济逐步以第三产业为主导，第二产业比重逐步降低 2009年厦门市第一、二、三产业占比分别为1.3%、48.4%、50.3%。自2006年以来第三产业比重逐年上升，第二产业比重逐步下降。第三产业的主导地位逐步确立。图：厦门市三次产业构成比例资料来源：厦门统计局，中国指数研究院房价收入比：比值10.3，在各主要大中城市排名居中从全国范围内来看，2009年，厦门市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为10.3，略低于全国平均水平。图：各主要城市房价收入比资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院注：房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可18、支配收入*3）2.3与周边城市对比类别福州市泉州市厦门市漳州市GDP（亿元）2521300216191113常住人口（人）683779249477人均GDP(元)36911 38537 65020 23333 城镇人均可支配收入（元）20316229132613116616商品房平均售价（元/平米）7906569280005323.75以上数据可以看出，泉州市的经济发展水平最高，但人均GDP较低，厦门市的城镇人均可支配收入和人均GDP水平最高，支付能力最强，同时厦门的商品房价格最高，约8000元/平方米。2.4城市规划2.4.1整体规划厦门下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、xx六个行政区。其中19、，思明区、湖里区在厦门岛内，其他四区在厦门岛外。随着城市建设的快速发展，厦门岛内建设已经基本饱和。最近，厦门大手笔启动“岛内外一体化”建设战略，城市建设重点由岛内转向岛外，跳出局限于岛内100多平方公里土地的发展目光，转而投向1500多平方公里的厦门全局。图：厦门市行政区划图湖里区思明区海沧区集美区xx区区同安区区厦门岛根据厦门市城市总体规划和“岛内外一体化建设”要求：厦门市规划定位“我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市”。规划人口规模：第1年，全市总人口规模为270万人（其中城市人口规模为210万人）；2020年，全市总人口规模为330万人（其中城市人口规模为290万人）20、。厦门本岛城市人口规模控制为100万人。城市空间结构布局：“一心两环，一主四辅（八片）”的组团式海湾城市。一心：厦门本岛中心城；两环：围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾的环西海域发展区；围绕同安湾、东坑湾的环东海域和同安湾发展区。一主：厦门本岛主城；四辅：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、xx辅城；八片：海沧辅城的海沧、马銮组团；集美辅城的杏林、集美组团；同安辅城的大同、西柯组团；xx辅城的马巷、新店组团。主城与辅城由海域分隔,辅城之间由海湾、自然山体分隔；辅城的组团之间由海湾、自然山体或防护绿廊分隔，总体形成城市与自然生态环境相互融合的布局结构模式。图：厦门市“一心两环，一主四辅（八片）”分布图空间发展21、策略：（1）厦门本岛为“优化”；（2）沿西海域发展区为“整合”；（3）环东海域发展区为“拓展”。城市产业布局：主要围绕“两大基地、四大中心”，即把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和聚集扩散能力的区域性中心城市。2.4.2xx区域规划（1）厦门本岛城市主中心职能：市级行政、商务、文化中心；（2）xx新城职能：市级体育中心，地区级商贸、文化中心，对台文化、贸易交流基地；（3）环东海域新城职能：综合性分区配套服务中心；（4）海沧新城职能：综合性分区配套服务中心；（5）集美新城职能：综合性分区配套22、服务中心。 xx区规划定位：厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城。其中，马巷片区的城区定位为：商贸、工业；新店片区的城区定位为：文教、风景旅游、港口物流，项目地块位于新店片区。到第1年，城市规划建设用地约为19.11平方公里，规划人口约为17.18万人。到2020年，城市规划建设用地约为40.34平方公里，规划人口约为26.97万人。规划结构（1）城市形态：马巷、新店镇依托溪流发展，城区呈自然的组团式格局。规划将未来的城市形态归纳为“一城四镇、一心一轴四区、南北差异拓展”的格局。（2）布局结构：规划采用组团式布局结构，结构布局依托自然水系和交通轴线23、， 在规划期限内，xx行政区呈“一城四镇”的格局。“一城”指规划期限内的城市建设区，“四镇”指新圩镇、内厝镇、莲河镇和大嶝镇四个建制镇。城区呈“一心一轴四区”的城市形态。“一心”指区级的行政、商业、金融中心；“一轴”指以xx大道与新大线为依托形成的南北发展轴；“四片”指马巷工贸片区、祥吴新城区、新店文教园区、刘五店物流园区。（3）拓展模式：近阶段发展为“点轴拓展”的模式，即以xx大道与新大线为发展轴，在轴线上重点发展若干个生长点，以生长点为基础向外拓展。为了避免各个生长点的无序发展，规划分别对其进行定位，体现“南北差异拓展”。马巷旧镇主要为周边工业区的产业工人服务，因此继续发展现有的社区服务功24、能。祥吴行政服务中心将展现xx新城面貌，以发展区级公共设施为主。新店旧镇体现的是服务功能的转换，形成文教园区的配套服务中心。海滨东大道海峡论坛火炬园2.4.3xx在建、拟建重大工程项目xx海底隧道：2009年11月5日，全线贯通；预计第1年4月份将通车运行；通车后，xx区至岛内车程将由1.5小时缩短至15分钟，岛内与xx的联系更加紧密。将会吸引更多的岛内居民到xx区域投资置业。海滨东大道：今后xx南部滨海片区最主要的城市干道，滨海东大道一期工程全长20.5公里，北起xx北路，向南环湾而行，与海翔大道相交，经过东坑湾，越过xx隧道，奔大嶝而去，终点接大嶝大桥。海滨东大道建成后，可以完善、构建同安25、湾周边区域的交通主框架，还将与xx隧道共同形成xx区与本岛之间的快捷通道，对加快岛内外一体化建设的进程具有十分重要的意义。目前一期北段进展顺利。海峡论坛：厦门市从2008年开始筹备海峡论坛会址项目，该选址xx区大嶝岛西侧。根据规划，海峡论坛项目总用地面积约为437公顷，总建筑面积约56.5万平方米，会址内不仅有会议中心、高端接待酒店和游艇项目等，还有体育公园和其他配套项目。已于2009年10月开工建设，有望今年年底、明年年初交付使用。图：海峡论坛会址厦门第二机场：总投资约40亿元的大小嶝纳泥造地工程于2009年开工，工期5年。这一新造出来的地块将用来建设厦门第二机场。根据新一轮的厦门城市发展规26、划，拟在大小嶝之间建厦门第二机场。对台经贸小额商品交易市场总部：在开业十周年纪念日之际，著名的大嶝对台小额商品交易市场将扩建，总投资约61.7亿元。扩建后的大嶝对台小额商品交易市场将分为入口服务区、商贸休闲区、文化休闲区和商务休闲区。厦门大学xx分校：占地3645亩，位于xx区新店镇内，东至沙美村，南至xx南路（水浏线），西至茂林村西侧山包，北至香山省级风景名胜区核心区范围线。2009年8月18日开图动工。以上图片为厦门大学原校址的图，供参考火炬（xx）产业区：火炬（xx）产业区为厦门火炬高新区最大的综合性园区。友达光电、冠捷电子、东元集团等一批台湾知名企业相继落户于此，成为海峡西岸承接台湾优27、势产业及先进制造业转移的最大基地。火炬产业园区的建设不仅促进了当地的经济发展，更是带动了的消费，催生了住房需求。文教区（大学城）：文教区是厦门市政府、xx区政府重点建设以大学城为基础的区域开发项目，目前已入住海洋学院、南洋学院、东南职业学院、厦门高级技工学院、华天涉外学院等多所高等学院。厦门大学、文教区（大学城）、火炬产业园等的建设带动了当地经济的发展，同时催生了住房需求。xx隧道、第二机场、海峡论坛等的建设运营，极大的改善了项目所在区域的交通条件和配套条件，提升了项目竞争了。但是从另一方面来说，xx新城规划建设刚刚起步，各项重大规划工程，或在实施、或在选址、或在规划，区域发展形成规模尚需时日28、。3.厦门市房地产市场分析概述3.1房地产投资2006年以来，投资力度加大；但2008年以来受金融危机影响大，投资出现负增长2006年以来，厦门市房地产投资力度加大，但是受2008年全球金融危机影响较大，截至目前，投资额持续负增长。2009年，厦门市房地产投资额为267.42亿元，同比下降18.2%，较同期全国增速低32个百分点。 图：2001年-2009年厦门市房地产开发投资额及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2001年2009年厦门市房地产投资占GDP比重普遍高于全国平均水平。图：2001年-2008年房地产开发投资额占GDP比重2005年以来，厦门市房地产投资占GDP比重急剧29、上升，由2005年的11.1%上升到2007年的25.1%，而这一时期全国投资比重稳定在9%左右；而后由于受金融危机影响，比重有所下降，2009年回落到16.5%，但仍高于全国投资比重约10个百分点。资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.2 新开工/施工/竣工新开工面积增速受金融危机及市场影响波动较大图：厦门市商品房施工和新开工面积及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2005年以来，厦门市每年施工面积增速较大，而新开工面积受金融危机和市场影响波动较大。2009年厦门市施工面积和新开工面积分别为3094.96万平方米和249.27万平方米，较去年同期分别下降8.1%和40.9%。2030、09年厦门市商品房销售面积低于竣工面积，销竣比为0.7：1. 图：厦门市历年销售面积与竣工面积及销竣比2009年厦门商品房销售面积和竣工面积分别为529.28万平方米和711.08万平方米。分析统计数据可看出，在2005-2007年，厦门市销售面积大于或接近竣工面积；但2008年以来，受金融危机影响，商品房销售面积小于竣工面积，两年销竣比分别为0.66：1、0.74：1。资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.3销售面积/销售金额/销售价格销售面积持续上升，2008年受经济形势影响明显图：2001-2009年厦门市商品房销售面积和销售额及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院图：200131、-2009年来厦门市和全国商品房销竣比及销售额/投资额资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2009年，厦门市商品房销售面积和销售额分别为529.28万平方米和421亿元，较去年同期分别增长29.7%和76.2%，这一迹象表明，厦门市的房地产市场正在从2008年金融危机的阴霾中逐步走出来，市场逐步恢复。 2009年，厦门市销竣比和销售额/投资额两项指标均得到回升。竣工面积711.08万平方米，销竣比为0.74：1，比08年上升了0.08；销售额/投资额比值为1.57，较08年上升0.83。2002-2009年，厦门市商品房销售均价增长率大多高于全国平均水平（2008年除外），2009年同比增长332、5.8%，高于全国增长率16个百分点。 2001-2009年厦门市商品房销售均价及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2009年，厦门市商品房销售均价达到7951元/平米，同样表明，厦门市房地产市场正在逐步摆脱金融危机的影响。3.4人均居住面积2008年人均居住面积为29.55平方米，高于全国水平图：2001年至今厦门人均住宅可居住面积资料来源：厦门统计局，中国指数研究院自2001年来，厦门市居民的居住条件有了明显改善，尤其是自2007年以来，至2008年，厦门人均居住面积由2003年的不足20平米上升到2008年29.55平方米，高出全国城镇居民平均水平（28平方米）。2008年全国33、25个城市人均住房建筑面积（单位：平米） 资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.5市场供应（1）总体在过去的2009年，厦门市整体市场表现出严重的供不应求，住宅供销比仅为0.4：1，供求矛盾突出。2009年厦门市住宅批售供应量为162万平米，而销售量为406万平米，即2009年住宅销售量中约有60%是2008年及以前批售供应。图：2003-2009年厦门市供销比趋势图数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院究其原因，2008年市场信心不足使得土地延缓开发，导致2009年新增供应不足。截止2009底，2007年出让的地块仍有近一半未取得开工许可证。表：2009年厦门是市场供应年初年34、终对比2009年厦门市场供应时间对比全市岛内岛外思明区湖里区海沧区集美区同安xx在售项目库存年初379987466566619.3（万）年末190543020284216.4未批售项目住宅库存年初46413186381047134（万）年末9681531928433510797数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年，住宅在售项目库存从年初的379万平方米到年末的190万平方米；未批售项目从年初的464万平方米到年末的968万平方米。据此分析，库存逐步减少、未来供应陆续增加，但缓解供应不足的矛盾仍然需要时间。截止第1年3月23日，市场可售住宅供应面积为178.4万平方米，35、从2009年市场消化趋势来看，市场供应依然不足。（2）区域分布 2009年底，商品房住宅市场在售库存，岛内供应占44.1%，岛外占55.9%；从区属来看，思明区供应最大，约为54万平米；xx区供应最小，仅为16.4万平方米。但从未来中期潜在供应来分析，岛内供应主要是商业和写字楼项目，住宅产品比重将逐渐减少，约为35.6%，岛外逐渐成为住宅市场主导，上升到64.4%。集美区供应量将最大，xx区市场供应在短期内依然不高。岛 内岛 外图：2009年底市场在售库存区域分布图：中短期内未来市场供应区域分布岛 外岛 内数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院3.6市场需求（1）总量在刚刚过去的36、2009年，厦门市全年成交起伏不定，整体成交量大幅攀升。2009年商品房成交477万平米，再创历史新高；商品住宅406万平米，比08年同期增长290%。成交价格：商品房均价7358元/,商品住宅均价8792元/，价格保持强劲态势。表：2006-2009年厦门市场表现类别商品房商品住宅面积（万）均价（元/）面积同期对比价格同期对比面积（万）均价（元/）面积同期对比价格同期对比2006433.27686941%24%317673151%33%2007497.7825015%20%370890716%32%2008408.045854-18%-29%1709979-54%12%2009529.28737、53830%29%401.38792139%-12%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院（2）区域分布岛外成交远超过岛内2009年全年，思明区成交量明显大于其他各区，为7948套。岛外的海沧、集美、同安三区域成交分别为6306、6722、6116套，湖里区成交4947套，xx最少，为604套。综合来看，岛外成交远远超过岛内成交量。表：2009年厦门各行政区划住宅成交一览区域套数面积（万平米）均价（元/平米）思明区7498110.7412484湖里区484770.4411070海沧区630673.846997集美区672270.136129同安区611661.814626xx区638、044.856997图：2009年厦门各行政区划住宅成交面积占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年，岛内城区住宅成交面积占比为46.24%。其中，成交面积前三位的分别为思明、海沧和湖里，成交面积分别为110.74万平方米、73.84万平方米和70.44万平方米，分别占到28%、19%和18%。（3）成交户型/面积分布图： 2009年厦门市不同居室住宅成交占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院从2009年市场成交数据来看，一居、二居室成交占据市场总成交的半壁江山，分别占25%、27%；一居室套均面积73.36平米，二居室套均面积108.58平米。三居39、室套均面积152.79平米，占30.68%；四居室及以上套均面积494.66平米，占15%，其他（别墅、洋房）占2%。3.7区域价格图：2009年厦门各行政区划住宅成交面积占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院价格方面，岛内两区均价破万元，思明区成交均价12484元/平米，岛外区域，同安区4626元/平米，其他三区均价均在6000-7000元/平米之间。xx区均价6997元/平米。另据实地调查，2009年年底，思明区成交主要集中在海峡国际社区和领秀城项目；湖里区成交主要集中在鹭岛新筑项目；海沧区主要集中在海晟维多利亚；集美主要集中在金博水岸和熙海家园；xx区主要集中在地块旁边40、的汇景新城中心项目。4.土地市场分析4.1整体土地市场厦门土地市场四大运作特色： 定期成交制双月8日加9月8日，全年七批次，为土地市场固定成交日。 净地出让制（1）权属清晰（2）场地平整（3）围墙已建（4）配套完善 信息预告制在土地市场网站提前发布拟出让地块规划、地价等信息，在与意向人充分交流开发设想的基础上确定出让方案。 挂牌（预申请）制在土地市场发布出让公告后，可与意向人就规划、地价等出让方案内容进行洽谈，达成一致的，通过公开程序确定受让人。2009年厦门市土地供应放量，岛外渐成主角；板块价值明晰，区域级差渐显图：2006-2009年厦门国土供应及成交情况数据来源：厦门市国土资源与房产管理41、局，中国指数研究院2009年全年，厦门共成交土地63宗，面积313.12万平米，建筑面积786.49万平米；总建筑面积分别为2006、2007、2008年的1.6倍、1.64倍和4.57倍。其中成交住宅用途土地39宗，建筑面积495.13万平米，是2006、2007、2008年的1.31倍、1.51倍和4.62倍。图：2009年厦门市各区土地成交状况数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年上半年土地市场的繁荣很大程度上归功于岛内土地资源的优质性拉动；下半年，随着“岛内外一体化建设”战略、“岛外新城建设”提上日程，岛外土地市场逐渐抢占主场。2009年，岛外土地成交35宗，土42、地面积230.96万平米，占总成交的73.8%，建筑面积543.50万平方米，占69.1%。从各区来看，集美区18宗，海沧区3宗，同安区8宗，xx区6宗，四区成交建筑面积分别占总成交的64.08%、13.13%、9.69%和13.10%。岛外土地市场遍地开花。尤其是xx区，xx海底隧道的通车预期和新城建设带动了该区的土地出让。从2009年厦门市成交存在溢价的土地来看，楼面价和溢价率两项指标思明区最高、xx区最低思明区成交土地楼面价前两名分别是厦门本岛内的思明区和湖里区，思明区平均土地楼面价8968元/平米，平均溢价率79%；湖里区平均楼面价7395元/平米，平均溢价率51%。xx区两项数据最低43、，分别为2810元/平米和24%。2009年各区住宅类土地平均楼面价与溢价率数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院4.2区域土地市场2009年xx区成交地块分布项目位置万科地块首开地块成交地块明细地块编号项目地址占地面积()建筑面积()容积率绿化率建筑密度起始价(万元）起始单价成交价成交楼面价元/溢价率成交日期土地用途中标公司万元29新店片区，洪琳湖东二路（规划路）以南18435 332001.8 30%30%6560 1976 8300 2500 26.5%9-8居住、商业厦门东区开发公司30马巷镇舫山北路西侧、xx北路北侧7384 150002.0 30%35%27070 244、372 27070 2372 -9-8居住、商业、教育（幼儿园）xx建设14067 281002.0 30%35%35496 710002.0 30%35%39舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧31460 630002.0 35%25%213901962 213901962 -10-8居住、商业厦门万科22981 460002.0 35%25%42xx东路西侧30010549501.8 -20103656 20103656 -办公厦门电信46xx大道和新店路交叉口东南侧103175 2149902.1 30%25%897892646 1102903251 22.8%12-8居住、商业、办公北京首都45、开发62096 1243002.0 30%25%居住、商业、幼儿园52东方新城一期内2976 7609.872.6 16%58%134002176 165002680 23.1%12-17居住、商业厦门xx建设20534 33070.261.6 36%34%11031 20897.581.9 35%46%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院xx区房地产市场起步晚，之前区内房地产市场几乎空白。目前，由于厦门市提出“岛内外一体化建设”战略、xx新城规划和xx海底隧道即将建成通车的利好因素，xx区土地市场后势强劲。2009年，xx区共成交土地建筑面积71.21万平米。其中以北京首开项46、目地块规模最大，建筑面积33.93万平米，土地溢价率23%。第1年2月-3月，xx区再成交2地块，均在新店片区。表：第1年xx区成交土地资料地块编号项目地址占地面积()建筑面积()容积率绿化率建筑密度起始价(万元）起始单价成交价成交楼面价元/溢价率成交日期土地用途中标公司(万元）2010XP01xx区xx大道和xx路交叉口东南侧9681.911275002.8 20%35%3600130936001309 -2-8办公50年酒店40年福建五华集团、厦门闽泰实业（联合竞买）X2010P01南部新城起步区xx大道东侧、西滨立交南侧104379.62375002.3 30%35%616602596847、15003432 32.2%3-3居住70年、商业40年厦门明发地产数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院此前，区内仅有商品房项目为特房美地雅登和汇景新城中心项目，年成交量不足1000套。预计未来xx区后续土地供应将持续展开。作为厦门市副城市中心规划，以及xx隧道的建成通车，xx区在中短期内将成为热点区域。5.周边区域房地产市场分析5.1区域住宅市场基本情况图：xx区市场在售项目分布项目位置万科金色悦城（即将上市）首开地块特房美地雅登汇景新城中心国贸金门湾特房锦绣祥安本地块所处xx区域，存在相当规模的安置房和经适房，商品房项目不多，市场在售的仅有汇景新城中心、特房美地雅登、特房锦48、绣前程项目，建筑类型为高层，多为中小户型产品。特房美地雅登均价6700元/平米；汇景新城中心均价约9000元/平米。短期内区域内将有国贸金门湾和万科金色悦城项目推出。项目规模分别为28万和11万平米，产品类型分别为小高层、别墅和小高层。5.2区域在售住宅项目销售情况（1）区域住宅项目销售情况指标汇景新城中心特房美地雅登特房锦绣前程产品形式高层高层、多层高塔、小高层总套数约1500户2480-规模（万平米）2043.0531.68容积率2.32.572主力户型单身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米20-61平米一居；74-90平米二居；217平米四居已售周期24个月30个49、月3个月月均销售套数502560最近成交均价（元/）一期尾盘，均价7000元/平米；三期平层均价8600元/平米，loft均价9100元/平米63075700开发商厦门汇景集团厦门经济特区房地产开发集团厦门经济特区房地产开发集团位置xx区政府西侧水琼线以南、xx大道以东、xx东路以西马巷镇东部，东至舫阳东路，西至规划的舫阳西从表中可看出，区域住宅项目销售均价差异较大，在5700-9000元/平米之间。在售的区域领头项目是地块东侧的汇景新城中心项目，报价近万元每平米，价格有上涨趋势。汇景新城中心项目一期由七幢高层住宅、两栋城市公寓组成，二期为6万平米3-4层商业街配套；三期2栋高层住宅。特房美地50、雅登项目体量大，入市时间早。由于入市时周边配套欠缺而项目本身生活配套规划不完善，使得该项目销售周期长，市场消化速度较慢。随着汇景新城中心项目商业不断引入商户之后，该项目市场反应才有起色，但是成交价格依然较大落后于汇景新城中心项目。由此可见，目前在该区域项目取胜的法宝是解决生活配套问题。（2）区域商业租售情况该区域目前各类生活配套相对比较欠缺，尤其是商业设施尚处于不断完善过程中。从目前商业配套规模最大的汇景新城商业产品来看，底商报价26000-30000元/平米；购物广场商铺报价平均39000元/平米。据悉，目前已进入或意向进入的商家有中国电信、人人乐超市、苏宁电器、崇尚百货、中国烟草、德克士、51、新食尚等。5.3重点项目介绍（1）汇景新城中心 基本情况汇景新城中心基本情况项目名称汇景新城中心位置xx区政府西侧开发商厦门汇景集团物业管理汇景物业管理公司规模总建面20万平方米物业类型住宅、青年公寓、商业广场产品形式高层、商业3-4层容积率2.3住宅户数约1500户绿化率35%开盘时间2008-3-30销售状态一期尾盘，三期在售装修标准毛坯销售单价住宅均价9000元/平米；商业30000-39000元/平米主力户型单身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米主要卖点商业配套规模、交通、升值潜力数据来源：中国指数研究院项目地块图：汇景新城中心效果图及项目地块位置示意图 项目特52、点及客户情况汇景新城中心项目，以较好的地段发展空间和较大体量的商业配套规模为主要优势，吸引市场的目光。市场实践证明，在该区域，该项目处于暂时领头羊地位。并且该项目的商业体量也很好的带动了该区域的开发和发展。汇集新城中心于2008年3月份开盘，目前一期住宅1000户左右已接近为期，三期住宅和商业正在销售。该项目户车比约为1：0.6。从客户来源来看，该项目以xx区内高中、院校教师、及医院工作人员、政府公务员的改善型住房；火炬园区中高层管理者工作居所为主，另有部分投资客户。随着xx海底隧道的开通和xx新城建设进程的加快，投资的客户有不断增多势头。 总体评价优势：n 项目位于xx区行政、教育中心区，人53、文氛围较好；n 紧邻xx大道，另外附近有BRT规划站，交通便捷；n xx隧道开通在即，为项目带来天时地利的良机；n 周边商品房供应少，可供市场选择的机会少，具有一定的稀缺性。劣势：n 周边居住氛围、生活配套暂时极为欠缺；n 景观资源有限；n 车位配比较低。（2）特房-美地雅登 基本情况特房美地雅登基本情况项目名称特房美地雅登位置水琼线以南、xx大道以东、xx东路以西开发商厦门经济特区房地产开发集团物业管理-规模总占地16万平方米，总建面43万平方米物业类型住宅产品形式高层、小高层容积率2.57绿化率35%住宅户数2480车位配比1：0.1开盘时间2007年8月销售状态1期尾期，2期在售装修状态54、毛坯销售单价均价6300；主力户型20-61平米一居；74-90平米二居；主要卖点区域升值潜力 数据来源：中国指数研究院效果图 实景图 销售及客户情况特房美地雅登项目分2期开发。高层中小户型。2007年8月开盘，开发销售周期较长。由于之前该区域各种配套极为欠缺，项目本身配套设计不完善，该项目一直处于较低迷状态。随着xx新城规划建设进程的加快、xx隧道开通在即、周边商业配套逐步完善的利好因素的影响，该项目开始升温，月均销售开始升至200套左右。但是由于项目本身规划的弊端，项目售价仍然没有竞争力。从客户来源来看，该项目以各地投资客户和周边火炬园的职业者为主。 总体评价优势：n 项目位于xx新城中心55、区，未来发展空间看好；n 交通快捷便利；n 市场同比价格优势；n 周边商品房供应少，具有一定的稀缺性。劣势：n 周边生活配套暂时依然很缺乏；n 户车配比低。5.4区域潜在市场供应分析xx新城作为规划为厦门市副城市中心，以及厦门第二国际机场所属地，预计将迎来快速开发建设时期。后期土地供应会不断加大。在中短期内可预见的市场供应已经初现规模。年内预计可实现上市的项目有万科金色悦城、国贸金门湾项目和编号X2009G02地块（厦门东区开发公司项目）、xx建设公司马巷镇项目。总供应量达到53万平米。5.5影响项目销售的因素分析地块用地条件因素分析（1）有利因素地块所处区域是xx区中心区域，是厦门市未来规划56、重点开发建设区域，区域发展愿景美好；地块紧邻交通主干道，规划有快速公交系统并且临站；临近文体教育中心；地块权属清晰，无争议，为地块有利因素。地块以净地标准交付，相对方正平整，有利于规划开发；（2）不利因素周边缺乏生活氛围；地块面积小，规模不大，限制了开发规划空间的发挥；目前生活配套依然不完善；区位条件（1）地块所处区域为xx新城核心区，是未来厦门重点城市发展重点区域，前景利好。（2）行政中心、文体中心、高教中心三“心”合一；（3）地块所处区域短期内商品房供应依然具有一定稀缺性。交通条件（1）有利因素xx海底隧道开通在即，今后与岛内联系日趋紧密，是本地块受益最直接最重大利好。目前厦门业已竣工使用57、的厦门大桥、集美大桥、海沧大桥等跨海大桥重大设施已经给岛外带来了生机和活力，表现在房地产行业，最直接的就是极大地带动了区域的房地产商品房的开发与销售。可以预见，xx海底隧道的开通将给多年以来缺少开发的xx区带来重大利好，区域房地产市场也将迎来新热潮。紧邻xx大道，规划有BRT快速交通系统，并设有站点。（2）不利因素公共交通系统短期内较缺乏。在厦门，由于岛屿城市的自然交通条件制约原因，岛内外的发展差距一直存在。岛内是行政、文教、商务商业中心，经济较发达，但是发展空间近乎饱和；岛外发展相对滞后，但是各方面急需发展，空间巨大。由此，连接岛内外的跨海大桥或者跨海底隧道等重大交通基础设施，是影响区域发展58、的最重要最明显因素之一。可比项目分析选择与项目具有同等区位条件的项目进行比较，比如集美大桥两侧的泉舜泉水湾（岛外）、古龙御景（岛外）和新景缘（岛内），以及海沧大桥的海晟维多利亚等，同时我们也选择了与项目临近的岛内两个项目五缘湾1号（岛内）、国贸蓝海（岛内）。具体项目位置见下表。表：相关项目简况指标集美大桥xx隧道（岛内）海沧大桥泉舜泉水湾古龙御景新景缘（岛内）五缘湾1号国贸蓝海海晟维多利亚产品形式高层小高层、高层高层、别墅高、小高层别墅、高层高层总套数242316104014217492580规模（万平米）35.8267.83017.337容积率3.163.32.52.12.13.4主力户型459、0平米一居；60-90平米二居；105-140平米三居46-89平米一居；90-141平米二居；89-151平米三居95-136平米二居；167-192平米三居128-205平米三居；159-230平米四居别墅340-565平米；住宅144-177平米二居；186-207平米三居84-89平米二居；119-164平米三居；115-307平米四居以上户车比1：0.71：0.31：11：21：0.91：0.5已售周期23个月6个月15个月24个月33个月6个月月均销售套数20套50套5套15套4套5套最近成交均价（元/）887297001262815259180008300开发商厦门泉舜集团厦门古60、龙集团厦门新景地集团厦门联发集团厦门国贸金海湾投资有限公司 厦门海晟地产 位置集美乐海路（嘉庚体育馆东侧）集美大桥以北、滨海大道西北侧湖里五缘湾体育馆旁，明发大酒店南侧湖里五缘湾环岛路南侧、安岭路西侧五缘大桥旁湖里五缘湾商务中心内、营运中心东海沧沧虹路与海沧大道交汇从上表的分析可以看出，与本项目具有同等区位的项目的产品形式主要为高层和小高层，户型品种多样，从一居到三居都有，成交均价基本位于9000元/平方米左右（最近成交均价）。比如集美大桥附近的泉舜泉水湾、古龙御景、海晟维多利亚等。与岛内可比项目相比，岛外项目售价普遍低于岛内，但从历史经验的来看，同一区域内岛内项目和岛外项目的售价，不会相差很61、大，如集美大桥附近的古龙御景（到位）和新景缘（岛内）售价相差不到3000/平方米。依次可以位于xx隧道两侧的五缘湾1号（岛内）、国贸蓝海（岛内）和本项目的售价相差也应不大，因而可以推测本项目的售价水平应在10000元/平方米以上。而且随着xx隧道的开通和各种利好因素的影响，项目投资应比较可行。5.5.5周边配套地块周边配套情况（1）地块周边配套基础较好，公园、医院、学校、文体配套设施较为齐全，但是分布分散；（2）地块所处区域商业配套尤为匮乏，是目前制约项目发展的主要弊端；（3）项目所处区域是副城市中心新城建设核心区，高教区、厦门大学xx分校的开工建设等规划前景利好为本项目的有利因素；（4）地块62、周边交通便捷，尤其是xx隧道开通在即，是地块升值的关键所在；（5）火炬产业园的规模逐渐扩大，能为项目提供很好的产业支持，是项目不可忽视的一大有利因素；（6）厦门大嶝岛第二国际机场的规划假设和海峡论坛规划，有利于提高区域竞争力。6.项目开发经营计划6.1投资建议基于前面对厦门市总体经济环境、房地产总体市场、土地市场以及区域市场的调查研究，结合本项目特点，在充分考虑公司战略布局和投资策略的基础上，建议以此项目为依托，积极开拓厦门市场。6.2总体定位建议建议该项目在开发过程中充分利用项目周边原有的交通、配套，以及区位优势，同时结合项目自身特点和xx的开发经验，合理规划，将项目打造成为厦门市xx新城区63、高品质的、高档次的、地区标志性的社区典范。原有交通、配套，以及区位优势主要指项目周围各种已建和拟建的各种生活配套设施（酒店、办公、商业、休闲、体育等），以及项目所处的核心地段优势（厦门副中心、xx正中心）。项目自身特点主要指项目的规模小、周期短、易开发等。xx的开发经验主要指在开发类似项目所积累的短、平、快开发思路和处理疑难问题的开发经验，比如古墓等。高品质、高档次、地区标志性，主要是指提供贵族式、现代、时尚的精品，成为地区的标志性居住社区。6.3开发策略和顺序开发策略注重品质、打出品牌；快速开发、快速销售、合理回报。开发顺序考虑本项目规模少，不予进行分期开发，按一期开发安排。总体进度安排销售64、周期：12个月，从第2年7月至第3年7月；（如果能在5月开盘，最合适）建设周期：17个月，从第2年5月至第3年10月；项目周期：30个月，从第1年4月至第3年10月。6.4项目产品建议项目总体客户定位 项目当地原生态居民中的中高收入者，（如学校的教师、拆迁的居民、小型私营企业主灯）主要是一种自住性、品质性、生活性、享受性的需求； 周边园区里的企业高管，（火炬园、友达光电、中华映管等）此部分人事业有成，财力雄厚，置业追求居住舒适享受的同时，体现文化品味的特质； 厦门本岛居民的外溢，且多为白领人士，此部分人财力一般，但收入稳定，主要是一种被迫式自住需求和主动式的投资需求； xx周边区域，泉州、南安65、以及闽南地区，甚至全国的购房者，这部分人购房的需求比较复杂，主要有几种，一是投资性的需求，主要考虑项目的升值空间和回报周期；二是享受性需求，主要考虑项目的地段、景观等；三是养老性需求，主要考虑厦门适宜的气候条件、合适的房价水平；四是对资源的占有性需求，全球人均海岸线稀缺，尤其是适宜居住地区海景资源的稀缺。 项目详细户室配比建议住宅：以两居和三居的户型为主。居室户型面积（）套数（套）平均面积（）面积（）套数比例1居65-708468571215%2居88-110170951615030%3居110-1502861203432051%4居及以上160-2002418043204%合计564108666、0502100% 项目销售价格预估住宅销售均价预计约为1.1万元/平方米；地上商铺销售均价预计为3万元/平方米；地下车位销售价格预计为15万元/个。 项目建筑、高层、装修标准、车位和配套设施建议 建筑形式：高层板楼（15-18层）、多层（6层）； 住宅层高：2.8米； 交房标准：毛坯房（清水房） 商业部分：以沿项目西北两侧一层住宅、裙楼为商业，住宅内一层，裙楼两层，一层层高4.2米，二层层高3米。安排在邻街处，档次和风格要比周边已经形成的商业配套高很多。 车位部分：总车位数为435个，其中地下车位为335辆、地上为100辆。住宅：建筑面积150平米，1辆/户；建筑面积90-150平米，0.8辆67、/户；建筑面积90平米，0.5辆/户；商业：0.4辆/100平米，主要分两部分，分别为地下和地上。 6.5成本控制策略6.5.1 设计阶段在方案设计阶段，要充分利用现有地势、地貌，并进行多方案经济比较分析，结合市场和项目实际情况，确定经济合理的设计方案和产品配置。在施工图设计阶段，推行限额设计。在设计合同中对钢筋、砼含量提出限额要求，并约定优化钢筋、砼含量的奖励措施和未达到限额的惩罚措施。同时优化车位位配比和地下面积等，另外在设计任务书中明确各专业的常用材料、做法等。6.5.2 招标采购阶段在采购阶段严格执行公司的规章制度，通过集中采购、项目采购、专业采购等多层面有效控制成本，并对采购结果进行68、绩效评估、有效激励。6.5.3 施工阶段加强施工图审核力度，避免重复施工带来浪费，加强施工过程管理，尽量减少设计变更、工程洽商的发生，对目标的执行情况进行动态监控和复核，做到成本控制心中有数，依据合同，合理支付工程款。6.5.4 竣工结算阶段严格依据合同、招投标文件、变更洽商等资料进行结算审核，有效控制工程成本。对成本数据的进行积累分析，为后续项目开发提供参考。6.6初步规划方案 规划设计要求（1）规划概要该项目位于xx大道以东、xx路以北，土地性质为居住和商业用地。（2）规划指标用地性质用地面积（）容积率建筑限高建筑密度（）绿地率（）居住、商业28168.906Far2.3多层和高层353069、（3）面积指标地上建筑总面积不超过64800平方米，其中居住：60100-60500平方米；商业：4300-4700平方米。（4）公共配套（代建指标）建设生鲜超市便利店1处，建筑面积15-100平方米，邮政所150平方米，附属式二合一环卫设施200平方米，以2200元/平方米移交给厦门市土地开发总公司。以上面积，均含在商业面积内。生鲜便利店建筑面积15-100, 设于地面一层，同时符合厦规200976号及厦规2007219号文、厦规200916号文（详见附件）。附属式“二合一”环卫设施（公共厕所和道班房）建筑面积200，必须符合厦门市规划局2007年8月28日发布的“二合一”环卫设施建设标准的70、规定（试行）的要求（详见附件）。邮政所建筑面积150，设于地面一层。（5）建筑红线、间距及停车位建筑退让用地红线要求居住建筑北侧西段退让用地红线3米以上、东段退让用地红线7米以上，东侧北段退让用地红线9米以上、南段退让用地红线3米以上，西侧、南侧退让用地红线3米以上；其他符合2006年厦门市城市规划管理技术规定。建筑间距按2006年厦门市城市规划管理技术规定控制停车位符合2006年厦门市城市规划管理技术规定要求。（6）市政规划要求市政规划要求市政配套设施所有市政配套设施用房应符合2006年厦门市城市规划管理技术规定要求。市政管线接入口管线综合利用四周市政道路市政设施室外地坪标高参考周边规划道路71、标高及现状地坪标高控制, 比周边市政道路最低点竖向标高高出0.3米以上。基地主要出入口基地主要机动车出入口应沿北侧、东侧或西侧规划路设置，且距道路交叉口及现状道路的距离应符合相关要求（7）建筑设计要求建筑设计要求日照分析要求满足厦门市建筑工程日照分析技术管理规则建筑平面与空间布局沿xx路不得设置沿街商业店面建筑形态与风格景观环境要求底层是否架空第五立面（建筑屋顶形式）阳台形式与面积沿xx路阳台需采用封闭凹阳台，沿西侧道路住宅建筑阳台采用全封闭处理。其他符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定（闽建设200718号）和厦规2007131号文的规定，同时符合厦规20106号文规定。建筑72、色彩应符合xx新城修建性详细规划要求层高应符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定（闽建设200718号）规定，同时符合厦规20106号文规定。立面形式沿西侧道路住宅建筑外立面采用公共建筑形式手法处理，立面简洁大气，色彩统一、整体性强。其他要求底层裙房建筑材质采用高档材料。应符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定（闽建设200718号）规定，同时符合厦规20106号文规定。（8）其它要求公共开放空间符合2006年厦门市城市规划管理技术规定地下空间用途满足民防、地下车库等相关配套要求, 竞得人若需进行地下空间开发，需向规划局提出申请，开发方案以规划局审批为准。空间范围地73、块空间范围，平面四至以用地红线为准，地上和地下至建设工程许可证核定的空间范围。其他规划要求住宅楼下商业不得作为产生油烟及噪音扰民的餐饮与娱乐用途使用。建筑主体外观设置LED夜景工程,并要求该夜景工程采用LED（半导体超高亮度发光二级管）为基本材料；也可利用其他材料，但应到相关部门审批。地块规划应符合xx新城修建性详细规划要求备注规划要求中的：强制性要求-不可变更的一定执行的要求；建议性要求-经规划批准可以变动的要求；引导性要求-按此要求原则的前提下可多样方式选择执行。总建筑面积（计容)指厦门市房产面积测算细则规定的地面以上计入地价部分的面积，地块容积率计算按2006年厦门市城市规划管理技术规定74、和规划局相关规定执行。本图则内路名为规划路名，最终路名以厦门市地名办批准路名为准。规划设计方案指标（1）总体指标指标规划方案总占地面积（）28168.906总建筑面积（）78618.0地上建筑面积（）64800.0容积率2.3建筑密度29%绿地面积（）8451绿地率30%建筑最大层数（层）18住宅户数（户）534居住人数（人）1495车位数（个）435非机动车辆（辆）1068楼栋个数（个）10建筑形式高层、多层户均面积（）108户型面积区间（）65200各建筑形式的户型配比多层：2个单元，1梯2户高层：2个单元，1梯2-3户（2）建设面积指标类别面积单位备注总建设面积79485.0 平方米地上75、面积64800.0 平方米地上可售面积64350.0 平方米可售商业3850.0 平方米代建商业450.0 平方米其中生鲜超市便利店1处，建筑面积15-100，邮政所150，附属式二合一环卫设施200住宅部分60500.0 平方米地下面积（可售车库）7455.0 平方米35平米/辆，可售213辆地下人防面积7230.0 平方米人防地下室2960平方米，车库人防面积为4270用地分析 项目用地为居住和商业用地，总用地面积为28168.906平方米。 项目位于xx新城xx大道东侧、xx区府大道南侧，宋坂村西北侧，位于集行政、文化、金融、商务于一体的xx新城的中心商务区，xx区政府、xx文体中心、四76、馆合一（主要包括文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心）均位于地块北侧不远处。 居住建筑北侧西段退让用地红线3米以上、东段退让用地红线7米以上，东侧北段退让用地红线9米以上、南段退让用地红线3米以上，西侧、南侧退让用地红线3米以上；其他符合2006年厦门市城市规划管理技术规定。周边住宅以多层、高层为主，对小区内日照无大影响。 项目内部地形平坦、土质较好，外部西侧距离项目约60米，有古墓一处（唐朝名将郭子仪第三十代子孙明朝大学士郭环先之墓），应在设计时考虑回避。 项目南部，已出让地块为办公、酒店和SOHO办公地块，为项目提供了部分的办公和酒店配套。 项目内部及周边空气质量好，无明显污染源和危77、险源。 项目地块临市政道路较多，基本上是被路包围，可在符合项目规划条件下，适当增加商业面积，满足居民生活的需要，增加项目开发价值。 设计方案分析建筑形式小区内建筑形式总体采用一梯两户的多层(6层)和一梯2-3户的高层建筑，最大程度的提高产品的档次和舒适度。产品为二室和三室为主，适当增加一室和四室及以上。最大程度的做到南北通透、三面采光。建筑立面设计上采用现代风格，运用现代的手法结合高档面砖，金属漆等材质，充分体现海滨城市的风景住宅，强化项目线条感和现代感，给人品质优越与现代时尚之感，营造出国际化高档楼盘的品质。建筑布局住宅均为南北向布局。多层和高层相结合，布置错落有致，丰富项目天际线。最大限度78、的拉大楼间距，保证每栋楼的采光和通风。临街的西边和北边部分布置沿街底商，邮政所布置在小区东南角。从户型布置来看，多采用一梯两户的户型，部分一梯三户，最大限度的提高项目档次。园林景观充分考虑厦门市的气候特点，利用地块自身特点，以生态系统为基础，注重环境的平衡，合理分配各景观要素植物、道路、建筑、山石、水体的比例关系，重点突出植物造景，运用高大乔木和地被植物构成多层次绿化结构。在满足居住区景观使用功能基础上，利用中心花园和栋与栋间以推土造坡的方式，营造出丰富的立体景观效果，使各景观之间相互补充，互为呼应，体现“均好性”特征，创造移步换景，形色声香，回归自然，远近俯仰皆怡人的文化景致。装修风格本项目79、建议毛坯交房（清水房）。交通设计项目设计两个出入口，方便居民出入，分别位于项目东侧和北侧，小区内人车分流，保证小区内交通安全。畅销户型典型户型图3室典型户型图2 （2室）典型户型图3 （大3室）6.7经营销售计划租售计划本项目的住宅、商业、地下车位等产品全部销售，地上车位采用租赁的方式。其余帮助政府代建的部分，按照2200元/平方米销售给政府（厦门市土地开发总公司）。进度安排项目整体销售周期为12个月（第2年7月至第3年7月）。共分一期销售。具体推盘节奏如下：第一次试推盘：第2年7月，开1栋高层，1#楼，预计开盘售价为9800元/平方米。共推出96套。 第二次推盘：第2年9月，开3栋高层（2#80、3#），预计售价为10000元/平方米。共推出154套。第三次推盘：第2年12月开盘，开2栋高层（4#、6#），预计售价为11000元/平方米，共推出128套。第四次推盘：第3年3月开盘，开1栋高层和4栋多层（5#、7#、8#、9#、10#），预计售价为12000元/平方米，共计推出152套。另外推出商业和车位部分，商业售价为30000元/平方米，车位为15万/个。销售周期安排类别2011.3Q2011.4Q2012.1Q2012.3Q住宅开盘售罄商业开盘售罄车位开盘售罄售价预测本项目住宅部分预计整体销售均价为11000元/平方米。商业部分整体销售均价为28000元/平方米。车位预计15万元81、/个。销售计划预计项目销售周期12个月，项目整体销售资源约81394.5万元，总销售面积71805.0平方米，其中住宅销售金额为66550.0万元，面积60500平方米，商业销售金额为11550万元，面积3850平方米，代建商业销售金额99万元，面积450平方米，车位销售金额3195万元，销售车位数213个。项目销售计划物业类型项目总计2011.3Q2011.4Q2012.1Q2012.3Q2012.4Q住宅销售面积（）60500 18150 12100 24200 6050 销售均价(万元/)1.10 0.98 1.07 1.16 1.27 销售金额（万元）66550 17787 1292382、 28167 7674 回款（万元）66550 8894 15355 20545 17920 3837 销售金额合计（万元）66550 商业销售面积（）3850 1925 1925 销售均价(万元/)3.00 3.00 3.00 销售金额（万元）11550 5775 5775 0 回款（万元）11550 2888 5775 2888 销售金额合计（万元）11550 0 代建商业销售面积（）450 450 销售均价(万元/)0.22 0.22 销售金额（万元）99 99 回款（万元）99 99 销售金额合计（万元）99 车位销售个数（个）213 107 107 销售均价（万/个）15 15 1583、 销售金额（万元）3195 1598 1598 3195 0 总回款合计（万元）81394.5 8894 15355 25030 25392 6725 总销售金额（万元）81394.5 81394.5 0 6.8重要节点安排项目重要节点安排节点项目日期备注前期节点拍地2010-4-8拍地与交付土地为同一日，土地年限从交地之日起算交付土地2010-4-19国有土地使用许可证2010-10-30立项2010-11-30建设用地规划许可证2011-1-30项目建设方案2011-1-30建设工程规划许可证2011-3-30建设工程施工许可证2010-4-30商品房预售许可证2011-7-30工程节点开84、工2011-5-1整个建设周期为17个月首层结构完成2011-7-15结构封顶2011-12-30竣工备案表2012-6-30入住2012-10-1项目整体竣工时间2012-10-1销售节点开盘销售2011-7-30整个销售周期为12个月销售面积达50%2011-12-30销售面积达100%2012-7-30从上表周期来看，影响项目开发进度主要是土地款的缴纳时间，如果土地款缴纳及时，可缩短整个项目的周期。7.项目投资效益分析7.1测算假设条件（1）估算依据1、厦门市市国土资源与房产管理局和建设局提供的地块规划设计条件。2、政府相关要求。3、项目开发进度和销售进度安排。4、厦门实地调研结果。（285、）各项测算假设条件1、土地成本（挂牌出让起始价）：15900万元。2、前期工程费：按建安成本5%取费。3、建安成本（地上、地下平均水平）：高层和多层平均为2500元/平方米。4、装修成本：无。5、基础设施费：按建安成本11%取费。6、不可预见费：按建安成本3%取费。7、销售费用：销售额的3.5%提取。8、财务费用：项目取得“四证”，总投资达到25%以后，将土地抵押银行获得贷款，贷款时间1年，利率6%。9、营业税及附加：销售收入的5.5%。10、所得税：销售收入扣除成本、营业税附加的25%。11、土地增值税：详见土地增值税表。12、政府要求代建的部分按照面积要求取上限计算。13、政府要求代建的部86、分的销售均价按照2200元/平方米计算。7.2成本控制成本特性分析本项目属于厦门住宅市场高端项目，建安成本高于厦门市平均水平。本项目风险：开发周期内的人、材、机价格上涨风险。建造成本主要构成建造成本构成表项目总额单位比例前期工程费993.6 万元4.20%建安成本19871.3 万元84.03%基础设施费2185.8 万元9.24%不可预见费596.1 万元2.52%合计23646.8 万元100.00%建造成本明细项目工程造价（万元）所占比例前期工程费993.6 100%设计费397.4 40%可研费9.9 1%评估费19.9 2%咨询费79.5 8%勘探测绘39.7 4%招投标费5.0 087、.50%前期工程施工费317.9 32%市政开通费19.9 2%检测费24.8 2.50%其他前期费49.7 5%不可预见费29.8 3%建安工程19871.3 100%建筑工程7948.5 40%室内装修5961.4 30%外立面1391.0 7%门窗1003.5 5.05%栏杆、百叶等198.7 1%土建其他39.7 0.20%给排水411.3 2.07%采暖596.1 3.00%通风198.7 1%空调39.7 0.20%电梯496.8 2.50%强电496.8 2.50%弱电397.4 2%燃气111.3 0.56%消防298.1 1.50%夜景照明59.6 0.30%监理费99.4 88、0.50%不可预见费198.7 1%基础设施2185.8 100%大市政437.2 20%电力236.1 10.80%燃气26.2 1.20%给水4.4 0.20%雨污水12.2 0.56%道路16.2 0.74%交通21.9 1.00%监理10.9 0.50%不可预见109.3 5%小市政1748.7 80%园林绿化590.2 27%电力520.2 23.80%热力284.2 13%燃气43.7 2%弱电19.7 0.90%给水120.2 5.50%雨污水43.7 2%道路32.8 1.50%环卫6.6 0.30%交通13.1 0.60%体育设施10.9 0.50%大门28.4 1.30%围89、墙21.9 1%监理21.9 1%7.3项目融资计划根据项目开发各时间节点和自身现金流情况，安排项目融资如下：项目总的贷款为2.28亿元，其中银行贷款1.59亿，内部委托贷款0.69亿，其它资金利用销售回款。7.4项目经济效益分析静态效益分析在上述假设下测算显示，项目预计总收入80624.5 万元，项目开发总成本费用46354.7万元，净利润18334.8万元。毛利率42.51%，收入净利率22.74%。项目效益静态测算表序号项 目总额（万元）折合可售单价（不含车位）（元/平米）各项支出占收入比例1销售收入80624.5 12529.1 100.0%2销售成本46354.7 7203.5 5790、.5%土地取得成本15900.0 2470.9 19.7%前期工程费993.6 154.4 1.2%建安工程费19871.3 3088.0 24.6%基础设施费2185.8 339.7 2.7%管理费用596.1 92.6 0.7%财务费用1777.4 276.2 2.2%不可预见费596.1 92.6 0.7%营业税及其附加4434.3 689.1 5.5%3毛利34269.8 5325.5 42.5%毛利率42.51%4销售费用2821.9 438.5 3.5%土地增值税7001.6 1088.0 8.7%5所得税6111.6 949.7 7.6%6净利润18334.8 2849.2 2291、.7%收入净利率22.74%项目分产品经济收益如下：序号项 目总额（万元）一期住宅商业代建商业车位一期小计建筑面积（平米）72,255 60,500 3,850 450 7,455 72,255 可售面积（平米）72,255 60,500 3,850 450 7,455 72,255 1销售收入80,624 66,550 10,780 99 3,195 80,624 2销售成本46,355 40448.8 2,574 190 3,142 46,355 开发成本41,920 36735.9 2337.7 162.1 2684.7 41,920 土地取得成本15,900 14948.7 951 092、 0 15,900 前期工程费994 831.9 53 6 103 994 建安工程费19,871 16638.4 1,059 124 2,050 19,871 基础设施费2,186 1830.2 116 14 226 2,186 管理费用596 499.2 32 4 62 596 财务费用1,777 1488.3 95 11 183 1,777 不可预见费596 499.2 32 4 62 596 营业税金及附加4,434 3712.9 236 28 458 4,434 3毛利34,270 26101.7 8,206 -91 53 34,270 毛利率42.51%0.4 76.12%-91.93、59%1.65%42.51%销售费用2,822 2362.8 150 18 291 2,822 土地增值税7,002 5862.5 373 44 722 7,002 4所得税6,112 4469.1 1,921 -38 -240 6,112 5净利润18,335 13407.3 5,762 -114 -721 18,335 收入净利率22.74%20.1%53.5%-115.0%-22.6%22.74%二级开发动态效益分析序号项目名称2010.2Q2010.3Q2010.4Q2011.1Q2011.2Q1现金流入000002现金流出8049 8645 298 298 5640 2.1开发成本投94、资金额 土地费用7950 7950 前期费用596 199 199 建安工程费用3974 基础设施费用437 管理费用50 50 50 50 50 不可预见费50 50 50 50 50 2.2营业税金2.3销售费用1129 2.4土地增值税2.5所得税3净现金流量(8049)(8645)(298)(298)(5640)4累计净现金流量(8049)(16695)(16993)(17291)(22931)5每期计息基础(8049)(16695)(16993)(17291)(22931)6每期利息(季利率=1.5%)120.74 250.42 254.89 259.36 343.96 7折现系数(95、i=10%)10.9756 0.9518 0.9286 0.9060 0.8839 8净现金流量现值-7853.03 -8228.91 -276.79 -270.04 -4984.51 9累计净现金流量现值-7853.03 -16081.94 -16358.72 -16628.76 -21613.27 2011.3Q2011.4Q2012.1Q2012.2Q2012.3Q2012.3Q2012.4Q8894 15355 24837 25007 6532 0 8031 7755 8195 5230 3097 4181 4116 0 0 0 0 3974 3974 3974 994 994 99496、 994 1312 437 0 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 489 845 1366 1375 359 0 423 423 423 423 0 1400 1400 1400 1400 1400 334 576 931 938 245 3088 3023 862 7600 16643 19777 3435 (4181)(4116)(22068)(14468)2174 21952 25386 21205 17089 (22068)(14468)2174 21952 25386 21205 17089 331.03 217.02 0.00 0.97、00 0.00 -0.8623 0.8413 0.8207 0.8007 0.7812 0.7621 0.7436 743.42 6393.80 13659.35 15836.14 2683.07 -3186.59 -3060.73 -20869.84 -14476.04 -816.69 15019.45 17702.52 14515.93 11455.20 项目NPV为人民币17702.52万元；IRR为50.32%；资金峰值为第2年2季度，人民币22843.0万元。敏感性及盈亏平衡分析表1:毛利率对售价和地价变化的双变量敏感性分析楼面地价2471 2965 3459 3953 4200 498、448 4942 5930 6671 6884 7413 地价(元/平米)住宅售价42.51%100%120%140%160%170%180%200%240%270%279%300%地价变动情况11276 90%37.93%33.23%28.52%23.81%21.46%19.11%14.38%4.90%-2.29%-4.39%-9.59%11903 95%40.31%35.80%31.27%26.75%24.48%22.22%17.69%8.58%1.71%-0.28%-5.26%12529 100%42.51%38.18%33.82%29.46%27.28%25.10%20.74%11.999、9%5.40%3.50%-1.26%13156 105%44.55%40.39%36.19%31.98%29.88%27.78%23.57%15.15%8.80%6.98%2.42%13782 110%46.44%42.43%38.39%34.33%32.30%30.27%26.21%18.09%11.97%10.21%5.84%表2:收入净利率对售价和地价变化的双变量敏感性分析15900 19080 22260 25440 27030 28620 31800 38160 42930 44301 47700 总价（万元）楼面地价2471 2965 3459 3953 4200 4448 494100、2 5930 6671 6884 7413 楼面地价(元/平米)住宅售价22.74%100%120%140%160%170%180%200%240%270%279%300%地价变动情况5933 47%0.00%-5.41%-10.92%-16.45%-19.22%-21.98%-27.51%-38.57%-46.87%-49.25%-55.16%10023 80%17.58%15.05%12.51%9.81%7.88%5.95%2.09%-5.72%-11.67%-13.38%-17.62%10650 85%19.04%16.61%14.18%11.75%10.53%8.84%5.14%-2.101、29%-7.96%-9.60%-13.66%11276 90%20.38%18.05%15.72%13.38%12.21%11.05%7.95%0.84%-4.55%-6.13%-10.03%11903 95%21.60%19.38%17.13%14.89%13.77%12.64%10.40%3.71%-1.44%-2.94%-6.67%12529 100%22.74%20.61%18.45%16.29%15.21%14.12%11.96%6.36%1.43%0.00%-3.57%13156 105%23.80%21.75%19.67%17.58%16.54%15.50%13.41%8.83%102、4.07%2.70%-0.71%13782 110%23.50%22.80%20.80%18.79%17.79%16.78%14.77%10.74%6.53%5.21%1.93%表3:IRR对售价和地价变化的双变量敏感性分析楼面地价2471 2965 3459 3953 4200 4448 4942 5930 6671 6884 7413 地价(元/平米)住宅售价50.32%100%120%140%160%170%180%200%240%270%279%300%地价变动情况11276 90%43.44%33.96%26.73%21.03%18.61%16.42%11.67%3.34%-1.42103、%-2.61%-5.28%11903 95%46.91%37.02%29.48%23.52%20.99%18.70%14.71%6.12%1.09%-0.18%-3.01%12529 100%50.32%40.04%32.19%25.98%23.34%20.95%16.79%8.87%3.57%2.25%-0.74%13156 105%53.68%43.02%34.87%28.42%25.67%23.18%18.84%11.60%6.05%4.66%1.51%13782 110%53.89%45.97%37.51%30.82%27.97%25.39%20.88%13.85%8.52%7.06%104、3.76%表4:NPV对售价和地价变化的双变量敏感性分析楼面地价2471 2965 3459 3953 4200 4448 4942 5930 6671 6884 7413 地价(元/平米)住宅售价17,703 100%120%140%160%170%180%200%240%270%279%300%地价变动情况11276 90%14788 12703 10618 8533 7490 6447 3748 -2381 -6978 -8299 -11575 11903 95%16245 14160 12075 9990 8947 7904 5819 -190 -4787 -6108 -9384 12105、529 100%17703 15617 13532 11447 10404 9361 7276 2000 -2597 -3917 -7193 13156 105%19160 17074 14989 12904 11861 10819 8733 4191 -406 -1727 -5003 13782 110%19414 18531 16446 14361 13318 12276 10190 6020 1785 464 -2812 项目整体经济效益分析评价测算显示该项目开发静态经济效益较为显著（毛利率42.51%，收入净利率22.74%），动态效益很好（项目IRR达到50.32%）。项目对地价的承106、受能力较强。8.综合分析与建议8.1项目综合评价项目位于厦门市xx区，属于新城市规划发展核心区域，周边经济产业功能和文教产业优势明显，产业规划前景看好，就近从业人员收入水平较高，具有较强的购买支付能力，能够为项目提供相应的经济支持。紧邻项目的周边配套相对缺乏，但政府规划的各种配套正在积极实施，未来该区域属于xx区域的核心区域，未来的银行、医院、学校、商业零售等设施将配齐全，随着xx隧道的开通、厦门大学xx分校的开工、以及厦门第二机场的规划，将逐步完善区域发展条件，未来区域发展潜力具大。另外，该区域属于厦门市的新型开发重点区域，目前商品房住宅供应量较少，产品具有一定的市场稀缺性，但是随着城市建设107、速度的加快，未来将会有大量新的、潜在的商品住宅供应。值得注意的是项目周边的古墓将对项目开发带来一定的影响。综合分析，该地块优势大于劣势，机会多于威胁，是一块具有较好投资价值的土地资源。基本符合xx地产对土地选取的投资标准。8.2结论与建议从项目自身和当前市场环境来看，该地块具备获得较高收益的优势和机会。从本报告对项目测算假设来看，项目盈利能力比较强。并且在对地块进行考察研究测算过程中，感觉到市场各方对该地块都比较关注，同时由于项目地块较小、条件优越、所需资金总量较少，预计届时市场对该地块的竞争必然激烈。关于竞价空间初步建议：从谨慎性投资角度考虑（按照“毛利率30%，净利率15%”的投资收益要求），建议土地竞价在土地溢价170%，即土地成交总价约2.7亿元时，楼面地价4200元/平方米，此时项目毛利率为27.28%，净利率为15.21%。建议董事会授权公司经营层根据公司战略，积极获取本项目。xx地产有限公司二xx年三月