1、居住休闲及商业功能住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目业主11.3项目概况11.5 报告编制的依据和范围31.6 主要经济技术指标41.7 结论与建议5第二章2、 项目建设的背景、必要性、可行性分析62.1 项目建设背景62.2项目建设的必要性62.3 项目建设的可行性8第三章 项目选址及建设条件93.1 项目选址分析93.2 建设条件10第四章 市场分析及预测134.1我国房地产现状134.2 拉萨房地产现状144.3 营销策略14第五章 项目风险分析及对策155.1 政策风险155.2 市场风险165.3 客户群风险165.4 项目前期风险及风险防范17第六章 项目建设的主要内容和目标196.1 项目建设的主要内容196.2 项目建设的主要目标20第七章 建设工程基础设施设计方案207.1 总体设计方案207.2 结构设计说明227.3 建筑中使用3、的新材料新技术257.4 降低工程造价的措施25第八章 建设工程公共配套设施技术方案268.1 给排水设计268.2 电气设计298.3 暖通方案设计338.4 无障碍方案设计35第九章 环境保护359.1 建设地区环境现状359.2 环境保护采用的依据369.3 环保设计及治理措施36第十章 项目节能3910.1 节能原则3910.2 节能依据3910.3 项目所在地能源供应状况分析3910.4 能耗分析4010.5 节能措施4210.6 节能效果分析44第十一章 组织机构和人力资源配置4411.1 项目组织4411.2 组织机构4511.3 部门及岗位职责4511.4 人力资源及培训46第4、十二章 劳动安全卫生与消防措施4812.1 劳动安全4812.2卫生要求4912.3危害因素分析及控制措施5012.4 项目消防措施51第十三章 项目实施的进度5513.1 项目建设的周期5513.2 项目实施的进度安排5513.3 项目实施的建议56第十四章 招投标方案5714.1招投标组织5714.2招标程序5714.3评标程序57第十五章 项目投资估算及资金筹措5815.1 投资估算依据5815.2 投资估算5915.3 资金筹措61第十六章 财务评价6216.1 财务评价依据6216.2 财务效益分析6216.3 财务评价结论65第十七章 经济效益、社会效益和生态效益分析6617.1 5、经济效益分析6617.2 社会效益分析6717.3 生态效益分析68第十八章 项目结论6818.1 结论6818.2 建议69 第一章 总 论1.1 项目名称XXXX建设项目1.2 项目业主西藏XX房地产开发有限公司XX分公司1.3项目概况1.3.1 项目建设地点 XX县八一镇格桑北路东侧，XX县中学西侧。 1.3.2 项目建设内容 本项目拟建为具备居住休闲、商业等多种功能的居住社区。规划用地面积11286.88m2，规划总建筑面积42044m2，其中居住建筑面积35402平方米，商业建筑面积1280平方米。 项目建设内容包括：商业楼1栋、住宅楼5栋、机动车停车位280个。 1.3.3 项目建6、设期限项目建设期18个月，建设期自2014年9月-2016年2月。1.3.4 项目投资规模 项目工程总投资1.5亿元。1.3.5 项目资金筹措 本项目工程建设资金为开发公司自有资金。 根据项目实施情况和业主的资金安排，本项目开发企业投入自有资金1.5亿元。1.4 项目单位基本情况 西藏XX房地产开发有限公司XX分公司系在XX本地成立的公司。 西藏XX房地产开发有限公司XX分公司是集房产开发、城市建设、工程施工于一体的综合性开发企业。 公司以“打造典范人居，倡导品质生活。”为公司发展理念。在XXXX的开发项目将从布局新颖的规划、创新增值的产品、完善齐全的配套、大气时尚的集中景观等多方面打造XX高7、端国际化社区。 公司总经理具有多年房地产企业管理经验，工商管理硕士学位。在公司管理层的英明领导下，公司全体员工团结向上，拼搏进取，爱岗敬业，推动了企业稳健快速发展。 我们以“诚信、务实、高效、创新”为公司宗旨，立志服务社会，回报社会。面对房产市场竞争异常激烈的严峻形势，困难与机遇并存，我们将继续发扬成绩，满怀希望迎接新一轮的挑战！1.5 报告编制的依据和范围1.5.1编制依据1、中华人民共和国土地管理法（1998年8月25日修正）2、国家发改委、财政部项目可行性研究报告编制要点3、国家投资土地开发整理项目管理暂行办法4、全国房地产行业“十二五”（2011-2015年）发展规划5、西藏自治区国民8、经济和社会发展“十二五”发展规划6、投资项目可行性研究指南（试用版）7、XX地区发展总体规划8、城市房地产开发经营管理条例9、房地产项目经济评价方法10、建设单位提供的其它相关资料。1.5.2 编制范围本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的背景、必要性、可行性和条件进行了论述，对项目区概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、效益、财务和风险等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。坚持客观、公正、科学、可靠的准绳和兢兢业业的工作态度，力图做到数据精确、内容完好、重点突出、结论科学。在调查研讨的根底上，严厉按照客观理论进9、行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.5.3 编制原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策， 严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。1.6 主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米11286.882总建筑面积平方米420443总户数户5344容积率%3.255绿化率%406建筑密度%22.8二经济和财务指标10、1总投资万元2销售收入万元3销售税金及附加万元4总成本费用万元5利润总额万元6所得税万元7税后利润万元8投资利润率%9投资利税率%1.7 结论与建议 项目建设符合国家产业政策，建成后将大大提高居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置，具有可观的经济效益和社会效益，其建设是非常必要的。建议加快项目的落实进度，希望政府加大对本项目的支持。第二章 项目建设的背景、必要性、可行性分析2.1 项目建设背景 XX作为西藏自治区的小江南，喜马拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙横空出世，由西向东平行伸展，在东部与横断山脉对接，形成群山环绕之势11、，位于中国西藏自治区东南部的XX地区就静卧在这三大山脉的怀抱之中。有人称它是西藏的瑞士，也被称为西藏的江南。XX的森林原始景观保存完好，高原挺拔的西藏古柏、喜玛拉雅冷杉、植物活化石“树蕨”以及百余种杜鹃等等应有尽有，素有“天然的自然博物馆”、“自然的绿色基因库”之称。其中布裙湖一带还是传说中野人经常出没的地方。XX以世界上最深的大峡谷著称于世，并有世界上落差最大的垂直地貌分布，异常丰富的植被及野生动物资源，山高水长，人力难及，原始自然风貌保存完好，是世界仅存的绝少为人类所涉足的净土之一。2013年，XX参与由中国国际广播电台国际在线推出的2013中国城市榜评选活动，将角逐“最中国生态名城”名号12、。XX地形起伏大，海拔高差大。全地区平均海拔3100米，东西长646.7公里，南北宽353.2公里，总面积11.7万平方公里。喜玛拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙横空出世，由西向东平行伸展，东部与横断山脉对接。三大山脉雄居于XX地区的西、北、东、三方，地形呈北高南低的走势，东南低处正好面向印度洋、太平洋形成一个大峡谷。雅鲁藏布江款款流淌的河水在这里留下巨大的拐弯，越过崇山峻岭的喜马拉雅山支脉。从此变成了宽阔平缓的布拉马普特拉何，这条西藏人心中的母亲河在很长的一段是流向西方，缠绕于雄壮的喜马拉雅山脉，可谓绵长，可惜再也寻不到归途。这里海拔平均3000米左右，而最低处却只有900米，就高度来讲要13、低于西藏其他地区。是世界陆地垂直地貌落差最大的地带，充满绿色，是一片生机勃勃的世界。众多稀有植物和被完好保存的原始森林，使这里成了“天然的自然博物馆”。绿色的XX离不开大山的怀抱，喜马拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙由西向东地平行伸展，“南迦巴瓦”则正是龙脊上的白色雪峰，它海拔7782米，是南段喜马拉雅的最高雪峰，与横断山脉对接，形成了群山环绕的独特地形。三座绵延雪山汇聚一处，护佑着这里的人民。笼罩着原始又神秘的门巴和珞巴。演义出众多古老的神话、传说、图腾以及崇拜。那些久远的原始图腾、原始苯教和盛行于今的藏传佛教隐隐呼应，恰似一朵“隐秘的莲花”。 2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设加强14、了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速项目建设是改善XX人民居住条件、实现两个富裕的需要。近年来，随着城市建设步伐的不断加快，XX房地产业呈现加速发展的好势头。经过2009年的房地产市场修整，2010年房地产已经出现了回暖趋势，现在XX房地产市场呈现一片万物复苏的景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档、高端、高品质、高品味的楼盘，将直接面对XX地区中高段消费群体，该群体的房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯的住宅要求了，而是把目光转向了对生活的享受了，在这样的消费背景之下，建设单位适时的推出XXXX这样高端楼盘以满足消费者的消费要求，提高置业兴趣，从而获得更高的回报。在房15、地产业成为了全市经济社会发展的重要支柱产业之一，它的发展壮大，有效地拉动了建筑建材、装饰装修，家电、家具、金融等相关行业的发展，改善了市民的居住生活条件。“XXXX”项目建设总投资1.5亿元，总建筑面积60000左右，为实现“富裕XX财政和富裕XX人民”两个富裕的目标，改善市民的居住生活条件，促进XX经济社会的协调快速发展将作出积极的贡献。2.3.2项目建设是XX地区发展规划战略的需要。近年来，由于城市人口规模的不断增长，城市建设用地明显不足，XX地区委、政府根据城市建设形势的发展，作出了城市建设“东延西扩”为主题，由老城改造向南城区拓展的战略转移，以东进为重点的战略决策。XX作为在西藏的中国16、生态名称，该项目建设选址在XX新区，属城市发展规划中的居住休闲片区，规划总用地面积17亩。项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市的建设起到积极的推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。充分配合XX地区发展规划战略的需求。3.1.3.2项目建设成功后具有良好的经济效益和社会效益。该项目建设工程规划总用地面积17亩，总建筑面积42044平方米左右，建设成为绿化景观、居住生活、休闲等综合功能为一体的功能复合型、绿色生态型、开放型城市小区。本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。增加了就业岗位，缓解了社会就业难的压力，促进17、了社会安定和经济的持续发展。2.2.2 项目建设改善了居民的居住条件，带动了居民消费结构的升级随着XX地区经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口和外来人口大量融如XX地区，对XX地区的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现XX地区城市建设规划、提高和改善人们居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。2.2.3项目建设带动“房地产族”产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动18、增长，从而促进当地经济发展房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的50多个物质生产部门产生感应或影响，目前，包含钢材、建材、建筑装饰等产业的“房地产族”产业呈现旺盛的发展势头，并将成为今后拉动我地区经济增长的重要的高增长群。2.3 项目建设的可行性 2.3.1国家政策的可行性 党中央、国务院第五次西藏工作会议的召开，西藏“ 十二五”规划出台后，XX将在在国家及地方的大力扶持下积极发展，各项扶持政策相继到位，这也促使了柳梧新区的更好发展，同时该19、项目也会作为柳梧新区的重要建设项目，得到各级政府的相关政策支持，使得项目顺利进行。2.3.2 项目建设地理位置的优势，是可行的 项目选址在XX新区，山清水秀的XX藏语意为“太阳宝座”，它的东面及东北部与云南省、昌都地区相连，北面是那曲，西部和西南部分别与拉萨市、山南地区相邻，南部又与印度、缅甸两国接壤，边境线长达1006.5公里。2.3.3 项目建设适应城市建设发展的需要，是可行的近年来，由于城市人口规模的不断增长，城市建设用地明显不足，XX地区委、政府根据城市建设形势的发展，作出了城市建设“东延西扩”为主题，由老城改造向南城区拓展的战略转移，以东进为重点的战略决策。XX作为在西藏的中国生态名20、称，该项目建设选址在XX新区，属城市发展规划中的居住休闲片区，规划总用地面积17亩。项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市的建设起到积极的推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。充分配合XX地区发展规划战略的需求。随着XX经济的发展，促使周边乡镇人口和外来人口大量融入市区，导致XX房地产需求量逐渐增大，项目建设是建立在市场需求的基础上建立的，具有可行性。 2.3.4 项目定位和价格定位满足大部分消费者的需求，具有可行性 本项目所处地块已较为成熟，因此有一定的区域优势，项目定位为中高档消费人群，目标客户消费趋势将呈现以下态势：21、 1、小区环境设计主要针对业主改善住宅环境的诉求，同时也满足多次置业者对高档小区的环境要求。通过对小区环境和园林文化的宣传，将理念深入客户心理，从而创造价格走高的支持点。 2、价格的制定始终建立在产品自身素质上，以高品质的中档小区定位，特别是针对中高收入层次客户群设计，价格不仅参考目标客户的心里价位，更重要的是挖掘本案的买点，从而加大客户的购买力，即使价格略高于目标客户心理价位但必须有足够多的优势做为支撑点。既要符合消费主题的心理价格，也可在一定程度上引领区域市场，带动目标客户消费。 因此，项目建设在目标定位和价格定位方面具有可行性。第三章 项目选址及建设条件3.1 项目选址分析本项目建设地位22、于XX新区格桑北路东侧，XX县中学西侧，项目区正在发展规划中，投资前景看好。项目区选址原则：1、符合国家、地区和城乡规划的要求。2、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应及营销的要求。3、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资。4、项目建设地点应具有较好的交通、通讯等条件，以便于原材料和产品的运输，随时交流市场信息。5、安全的原则，满足防洪、防震、防地质灾害的要求。6、节约项目用地原则。7、满足环境保护的要求，以人为本，减少对生态和环境的影响。3.2 建设条件3.2.1 气候条件XX地区地处藏东南雅鲁藏布江下游，平均海拔3000米左右，海拔最低的地方仅仅900米，气候湿润，景色宜人。其主要城镇23、和景区有错高湖景区、八一镇、雅鲁藏布江大峡谷景区.3.2.2 规划面积XXXX位于XX新区，东临XX县中学，格桑北路以东，处于黄金地段，该块地四周发展成熟配套设施比较齐全，规划用地面积11286.88。规划总建筑面积42044。3.2.3 发展前景 展望发展 优越的地理环境优势，使XX新区成为XX地区发展的主要空间载体。在XX新区的整体规划建设中，始终贯穿着“以人为本”的理念，在基础设施建设方面，不仅考虑到交通、给排水、电力、通信等工程，而且还考虑到污水工程、雨水工程、防洪工程和燃气工程、供热工程、照明灯饰；在整体建设方面，不仅充分考虑藏民族的传统生活习惯、气候特点以及对居住形态方面的特殊要求24、，还继承和创新并重，创造具有浓郁地方特色的现代化新城区，特别是“新型住宅区”功能，展示了城市的新风貌，满足藏族人民“过林卡”等生活休闲习惯和要求，将自然环境与人文环境相互渗透，创造人与自然和谐共生、互动的优美环境。 交通枢纽 XX作为西藏的经济、政治文化中心之一，交通四通八达，已是西藏地区的物流中心之一。 以人为本 小区建成后，将成为西藏基本实现现代化的示范区和生态环境优良、洋溢着浓郁地方特色的城市风貌展示区。XX新区的开发建设将对 拓展西藏和XX地区经济发展的腹地及城市建设产生深远的影响。第四章 市场分析及预测4.1我国房地产现状 XX的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于她的商业经贸功能，其25、配套服务仍然显得相对滞后。随着XX旅游旺季的到来，国内外大量旅游人群的涌现，使得现有商业配套如雨后春笋出现，但始终不具备具有权威效果的大型商住用房。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了XX进一步发展的议事日程。 众所周知，地块的增值则将延续至整个区域的房地产市场，则使得区域内的商住房价值的飙升。 目前，大量的旅游投资建设使得XX旅游与商住的联系愈加紧密，尤其是XX旅游生态环境，毫无置疑将使XX区域的商住用房提升价值。 XX为西藏自治区一个地区，位于西藏自治区东南部，地区政府驻XX县八一镇。XX地区地处雅鲁藏布江中下游。其西部和西南部分别26、与拉萨、山南两地市相连，东部和北部分别与昌都地区、那曲地区相连，南部与印度、缅甸两国接壤。XX平均海拔3100米，总面积116175Km，总人口14万人。被称为西藏的江南，以世界上最深的峡谷雅鲁藏布江大峡谷著称于世。 2014年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升；在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。4.2 XX地区房地产现状 XX的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于她的商业经贸功能，其配套服务仍然显得相对滞后。随着XX旅游旺季的27、到来，国内外大量旅游人群的涌现，使得现有商业配套如雨后春笋出现，但始终不具备具有权威效果的大型商住用房。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了XX进一步发展的议事日程。众所周知，地块的增值则将延续至整个区域的房地产市场，则使得区域内的商住房价值的飙升。 目前，大量的旅游投资建设使得XX旅游与商住的联系愈加紧密，尤其是XX旅游生态环境，毫无置疑将使XX区域的商住用房提升价值。4.3 营销策略1、以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。2、大力宣传发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。3、举行开盘仪式，邀28、请发展商人士、辖区政府官员、准客户发言致辞，并进行一些文娱活动。4、制程旺销抢购气氛，大力造势。 张贴并包装销控表，充分表现旺销势头。 组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。 延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。 在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。 做几次时间推广营销。（如办晚会、举行赞助等捐资仪式、利用手机短信向全市所有机主发送祝福短信等）第五章 项目风险分析及对策5.1 政策风险 该项目风险评估包括政策风险，客观经济形式变化，当地人口变动情况，当地房地产市场状况，竞争企业的经营策略等。当前，国家对房地产实行宏观调控的力度，“看紧土地，紧缩银根”的政策对于实力雄厚的房地产企29、业既是挑战又是发展新机遇。XX地区基础设施的不断完善和各项城市配套设施的齐全以及城市建设骨架的拉开，给房地产开发带来良好的机遇和空间。消费市场需求旺盛，商品房空滞率低，房地产价格合理，开发商品不存在暴利空间，市场前景好。政策在规范房地产市场的同时，加大力度扶持信誉好，规模大的开发企业，取消了单位集资建房，开征私房对外销售营业税等措施，上述等等举措从该公司至全行业来看，又是一个新的发展春天。因此“XXXX”项目的风险系数比较小，项目建设可行。5.3 客户群风险 购买人群主要以普通老百姓构成，这个客户群更需要低总价、低生活成本的房子，高端的设计势必提高了建筑成本，使销售价格高昂，无法满足潜在客户群30、的消费水平需求。 资金实力强的购房者希望在真正的高品质社区内置业，但规划中的大量普通设计又大大降低了社区的整体品质，也有可能使此类客户流失量。5.4 项目前期风险及风险防范 5.4.1 规划设计风险 我国住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。商品住宅建设，是城镇化建设的一个基本构成部分，住房集成式公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。 现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品种，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，31、提出了更高要求，然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到实惠认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观等因素。 为了避免开发建设的盲目性，本项目必须在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。 5.4.2 产品定位风险 居住区开发建设中，住宅市场定位风险在居住区规划设计所有的风险因素中占据了很大比例。当今，许多房地产开发企业和规划设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情，忽视项目自身不同的环境特点，盲目克隆，造成住宅市场中产品通知化倾向日趋严重，住宅产品缺乏个性，无论在产品功能上，还是产品的建筑风格、户型设计、环境营造、配套设施等方面都大同小异。 住宅建32、筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50%以上，居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作用。现在购房者对于住宅房型要求越来越高。否则，一旦在建筑档次、建筑形态、立面色彩、建筑材料、设备、朝向、质量、品牌等诸多要素中，定位不准确，很可能会造成设计的住宅类型得不到人们的认可而产生大量的空置。 本项目开发先定位、后规划，要求开发商和设计人员不断研究市场变化和人民的购房心理，以销定产。 5.4.3 建筑材料风险 因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发展。它严重影响发展商及项目的信誉度，因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。 为此本项33、目必须在开发伊始严把质量关，将因为建筑材料不达标可能带来的风险降到最低，对原材料质量严格把关质量检测人员必须高度重视原材料的质量，狠抓原材料的进口关。 工程完工提请建设单位验收时，提出专项总结报告和申验报告，在工程质量竣工验收后将相应的施工记录资料整理归档。 5.4.4 资金运作 项目单位应采取加强风险控制管理，调整投资结构、严格控制投资、增加资本金比例，降低贷款比例。落实资金来源或者采用股份制寻找投资者入股。 5.4.5 外部协作 在与各个方面的关系上要注意加强联系和协调，确保本项目有关所有配套条件都能落实，以保证项目能够按时实施和运营。第六章 项目建设的主要内容和目标6.1 项目建设的主要34、内容 本项目拟建为具备居住休闲、商业等多种功能的居住社区。规划占地面积11286.88m2，规划总建筑面积42044。 户型统计户型户数比例商铺101.8%住宅53498.2%总户数5446.2 项目建设的主要目标1、改善人居环境，缓解项目区住宅供需现状；2、完善基础设施建设，加快城市化进程；3、带动项目建设相关产业链发展，促进当地经济发展，提高人们整体生活水平。第七章 建设工程基础设施设计方案7.1 总体设计方案7.1.1 设计依据1、民用建筑设计通则GB50352-2005 2、城市居住区规划设计规范GB50108-93（2002年版）3、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版35、）4、住宅建筑规范GB50368-20055、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20016、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）7、拉萨市规划管理技术规定20088、国家和地方与本工程有关的其他现行设计规范、标准、法规和条例7.1.2 总平面规划设计1.总体布局整个项目用地方正平坦，使整栋建筑都能拥有通透的视野和良好的景观。2、交通流线组织小区入口设置在地块的西面，紧邻和谐路和尼池路主干道，方便住户自由进出，出小区就能到公交站台等提高了小区的安全性和舒适性。3、绿化景观组织与布局整个小区的绿化体系设计为中心绿化景观轴与庭院主题绿化体系二者结合模式，打造组团式景观36、，最大化的满足户户有景观，景观风格为欧式园林风格，体现小区的高端与档次，为小区住户提供了一个舒适的外部环境，品质的高端社区。4、公建与服务设施配置临街商业的配置将会满足小区居民的日常生活需求，设置了小区内部会所，满足小区的配套要求。配电房等市政辅助公建，结合绿化置于隐蔽之处。7.1.3 户型设计体现“以人为本”的宗旨，从人们的日常生活行为方式出发，为住户提供具有相当舒适度、先导性的室内居住空间。设计中，充分考虑环境、卫生、采光、通风等各方面因素，确保户户见景，层次分明。最大的户型拥有最好的位置与朝向，所以的户型均为厨卫全明的三明户型。1、奢华户型：设计贯彻“舒适、通透、可变”的原则，保证每户均37、有充足采光通风和观景，套内功能空间齐全，明厨明卫，流线清晰明朗。较大的阳台形成灰空间和可变空间，不仅丰富立面效果，而且使室内与室外形成一个过渡空间，为户主提供更多的生活空间。2、舒适户型：注重建筑的细部设计，深入研究居住者的心理特点，设置的观景阳台、户型紧凑合理实用。7.1.4 建筑造型风格建筑采用现代的设计融合西藏本地的建筑风格，手法简洁大方，充分利用阳台、露台、凸窗等建筑语言的变化，形成流畅、和谐的韵律感，融入藏元素和藏式风格，使建筑更富于时代气息，渗透出动感大气，形成变化丰富的空间形态和建筑轮廓线。建筑造型追求虚实对比，形成空间上的华丽气势和悦目的视觉感受。 7.2 结构设计说明 7.238、.1 设计依据和设计要求 1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 2、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008 3、建筑结构荷载规范GB50009-2012 4、混凝土结构设计规范GB50010-2010 5、建筑抗震设计规格GB50010-2010 6、住宅建筑规范GB50368-2005 7、建筑地基基础设计规范GB50007-2011 8、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010 7.2.2 建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级二级地基基础的设计等级乙级设计使用年限50年抗震设防类别标准设防类 1、自然条件 风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压Wo=039、.30KN/m2B类So=0.15KN/m22、抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组8度0.20g第三组 7.2.3 结构设计采用的楼、地面活荷载标准值 商场：3.5 KN/m2 卧室、客厅、餐厅、书房： 2.0KN/m2 阳台：2.5KN/m2 阳台（人群可能密集时）：3.5KN/m2 卫生间（不带浴缸）：2.5KN/m2 卫生间（带浴缸）：4.5KN/m2 走道、门厅：3.5KN/m2 楼梯：3.5KN/m2 上人屋面：2.0KN/m2 不上人屋面：0.5KN/m2 消防车道：35KN/m2 施工或检修集中荷载：1.0KN/m2 楼梯、阳台、屋面栏杆顶部水平荷载：40、1.0KN/m2 7.2.4 结构设计 1、结构体系和抗震等级 本工程采用框架结构，抗震等级为二级，地面部分设置抗震缝，将每个单元分成独立的机构抗震单体。2、基础主楼基础形成拟采用筏板基础和柱下独立基础（等级乙级），扩大地下室基础形式拟采用柱下独立基础（等级乙级）。3、楼（盖）体系采用现浇钢筋混凝土梁板式楼盖，优化梁、板、柱、墙截面，使其具有较好的经济指标。 7.2.5 采用的结构材料 1、钢材 柱纵筋 HRB400 柱箍筋 HPB300 梁纵筋 HRB400 梁箍筋 HPB300板钢筋 HRB400 板分布钢筋 HPB300钢材及焊条 Q235B Q345B E43和E50系列2、混凝土基础41、垫层：C15 基础：C30 框架梁、板：C30 框架柱：C30-C40 过梁、构造柱等构造用混凝土：C203、隔墙材料0.000以上采用加气砼砌块，多孔砖，M5混合砂浆砌筑。0.000以下与土壤接触部分用砼空心砌块，M5水泥砂浆砌筑。7.3 建筑中使用的新材料新技术1、梁主筋采用HRB400级钢筋；2、柱纵向钢筋接头拟采用机械连接； 7.4 降低工程造价的措施 1、优化设计方案，使其具有较好的技术经指标：调整计算模型，合理选择设计参数，避免出现不规则结构，增加工程造价。 2、合理选择混凝土梁，板，柱截面，在混凝土用量和钢筋用量间取得最好的经济性。 3、采用新材料，新技术，新工艺：对梁板的受力钢42、筋采用HRB400钢筋，提高钢筋受拉强度，减少钢筋用量。对构造钢筋和维护结构的钢筋采用价格较低的HPB300钢筋，降低工程造价。柱竖向钢筋连接采用机械连接，减少搭接部分钢筋用量。第八章 建设工程公共配套设施技术方案8.1 给排水设计 8.1.1 设计依据 1、建筑给排水设计规范GB50012-2003（2009年版） 2、室外给水设计规范GB50013-2006 3、室外排水设计规范GB50014-2006(2011年版) 4、建筑设计防火规范GB50016-2006 5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 6、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 7、气体灭火系43、统设计规范GB50370-2005 8、民用建筑节水设计规范GB50555-2010 9、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版） 8.1.2 给水设计 1、室内给水 水源：生活用水水源由市政给水网提供，室外管网压力0.35Mpa（相对于室内0.000），供水水质满足现行生活饮用水卫生标准GB5749要求。 给水系统：a.生活用水量参见表1。表1 生活用水量 （见表）用水部门单位数量用水定额用水量 （ m3 ）最大时最大日商住楼人1622120L/d人27.25233.56浇洒道路、场地平方18001.5/d平方0.3242.7绿化用水平方27142.0/d平方0.715.44、43未予见水量20%5.6548.34合计6.12290.03 b.消防用水量参见表2。表2 消防用水量标准及一次灭火用水量用水量系统名称消防用水量标准(L/s)火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注室内消火栓系统10272由室外管网供室外消火栓系统252180由市政管网供合计252c.室外生活给水管道与消防管道合用，管径DN150，成环状布置。场地内给水引入管分别从南面的市政给水管道上接出。 2、室外给水 商业用水：商业给水系统不分区，由室外给水管网直接供给。 住宅用水：通过加压设备暂按变频加压供水设备考虑，待收集准确市政给水管网水压及供水量资料后，再确定生活给水加压设备的具体形式。 45、生活给水加压设备：Q=80 m3/h，H=0.85Mpa，地下室断流水箱容积50 m3。 热水：住宅、卫生间热水拟家用燃气热水器供给。 饮用水供应：地下室设备房及商业用房均预留电插座，由饮水机供应饮用水。 8.1.3 排水设计 1、室外排水 排水体制：室外排水采用雨、污分流制； 排水条件：雨、污水分别排至周边市政道路上的雨、污系统； 室外污水系统：最高日排水量为37.32m3/d，生活排水由室外污水管道收集，经化粪池初处理后就排入城市污水系统。 2、室内排水 排水原则：室内排水采用粪便污水与卫生间洗涤废水河流排出，室外标高以上的排水以中立流排出，室外标高一下的排水由潜水泵提升以压力流排出。 厨46、房、卫生间分设排水立管，卫生间排水立管均设专用通气管，其他排水管伸顶通气。 地下室积水汇至集水坑，经潜污泵提升至室外排水系统。 雨水系统a.暴雨强度公式：q=670（1+0.75lg）/t0.596 (L/S)b. 暴雨强度：q = 0.43 (L/S.100 平方米)c. 汇水面积：F3516.15 m2 d. 地面综合径流系数：0.60e. 雨水量：Q = 9.03（L/s）场地雨水经雨水口、雨水沟及室外雨水管道收集后，就近排入市政雨水系统。 屋面雨水：屋面雨水采用重力流雨水排水系统，屋面雨水由雨水斗收集经雨水管道排至室外建筑散水沟或雨水检查井，阳台设地漏接纳阳台雨水，立管底部间接排水。 47、汽车坡道雨水汇集至集水坑，由潜水泵提升至室外。 8.1.4 管材及防冻 管材：室外给水管采用内衬塑球墨铸铁管，法兰连接，管道公称压力不小于1.0Mpa。室内给水立管采用刚塑复合管，卡箍连接，给水支管采用PP-R热熔塑料管，热熔连接，冷水管管系列S4，热水管管系列S3.2。室内排水采用硬聚氯乙烯双层轴想中空塑料排水管，承接粘接，室内雨水系统采用金属排水管，消火栓及自喷管道均采用内外壁热镀锌钢管，废水管采用焊接钢管，室外雨、污水管均采用HDPE双壁波纹管，弹性密封圈连接，检查井采用钢筋混凝土，检查井盖位于车行道下应满足C250等级要求，绿地及人行道下应满足A15等级要求。 防冻保温：室外给水管道最48、小覆土深入不得小于土壤冰冻线下0.15米，且不小于1米，排水管道埋深原则上低于冻土层以下，室内设于非采暖场所及屋面的给水管道、屋面消防水箱均采用保温措施，管道保温材料采用橡胶泡沫，管道保温厚度不小于50mm，消防水箱采用玻璃棉保温，保温层厚度不小于50mm。8.2 电气设计 8.2.1 设计依据 1、10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94） 2、低压配电设计规范（GB50054-2011） 3、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010） 4、建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004） 5、供配电系统设计规范（GB50052-2009） 6、建筑照明设计标准（GB49、50034-2004） 7、有线电视系统工程技术规范（GB50200-94） 8、有线电视网络施工及验收规范（GY5073-2005） 9、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98） 10、视频安防监控系统工程设计规范（GB/T503985-2007） 8.2.2 变、配电系统 负荷级别 主要通道及楼梯间照明用电、客梯用电、功能用房、消防设备等负荷为二级负荷。消防应急照明灯、疏散指示标识灯具采用自带蓄电池电池型，蓄电池连续供电时间不少于60min。电梯、消防设备等在末端进行双电源自动切换。备用电源从自备柴油发电机组引来，停电时柴油发电机组保证所有二级负荷供电，重要电子设备采用在线式UPS50、电源装置供电，要求其持续供电时间大于90min。 负荷估算 建筑主要电气负荷取值及设备安装容量为：商业建筑面积小于90平方米按4KW（S40m2），5KW（40m2S80m2）,建筑面积大于90平方米，按单位面积60W/m2计算,地下车库一般照明及插座用电按8W/m2计算。 电源 项目电源由市政电路引入，导线截面积路为95mm2，在地下室设高压配电房供电，变压器容量为：一台公共变压器1*630kVA，总容量为：630kVA。箱式变电站采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设置一处，电力保证由当地供电局供应。 变配电所 在地下一层（负荷中心）设变电配所，内设高压开关室，151、0KV/0.4KV变配电室。 8.2.3 应急电源系统 应急电源系统拟设置备用性柴油发电机组，满足住宅楼、地下室部分及配套设施部分的消防设备及重要设备等用电，发电机连续输出功率为500KW，柴油发电机房设在地下一层。 8.2.4 照明系统 照明系统设有政策照明及应急照明系统，在地下室、设备房及电梯间、楼梯间及前室等处设应急照明及疏散指示标志。 优先选择节能灯具及其配件，选用高效节能型新型光源及高效节能灯具，在公共场所户外部分环境照明、庭院照明及地下室场所的照明电源优先考虑采用太阳能电源及太阳能照明灯，优化环境及节约能源。 8.2.5防雷及接地系统 按三类防雷建筑物设置防雷系统，防雷接地及其它强52、弱设备的接地为共用建筑物基础作接地体，联合接地电阻要求不大于1欧。 低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统。 配电室内做总等电位联结措施。 8.2.6火灾报警系统 按建筑物的防火等级要求设防火灾自动报警系统，采用消防控制中心报警方式，在地下一层设直通室外的消防控制室，在地下室车库、设备房、公共走道等处设智能火灾探测器、手动报警按钮、报警警铃和事故广播扬声器及消防电话等火灾自动报警系统。 8.2.7电话系统 电话系统采用市话直通的方式，市话线路采用光纤引入区域设置的电话光纤机房，机房考虑设在地下一层。 商业按2对/100平方米，住宅按1对/户电话线路，电话总进线1000线。 8.2.8有线53、电视系统 有线电视网络系统，系统接城市有线电视网。 电视系统同轴电缆引入住户信息终端箱后，可按需要分配至各电视终端插座，有线电视拟采用750M双向传输网。 8.2.9宽带网络系统 宽带网络系统，外部网络线路有光纤引入区域内设置的宽带网络机房，机房内设有网络服务器和网关等设备，在区域内光纤传输，形成高速局域网，传输带宽达1000Mbps。 数据电缆均采用6类数据线，每100平方米考虑设2个数据点，住宅按1个数据点/户，数据点出线口采用RJ45标准口，数据网络总数1000点。 8.2.10 安全技术防范系统 在地下车库、商业出入口等重要位置安装摄像装置系统。 8.2.11 电气专业节能措施 主要光54、源为高效荧光灯，通道灯具采用开关就地控制（或红外线感应延时控制灯具），其余灯具采用就地与分区相结合的控制方式。 主要场所照度、功率与显色指数要求： 照度按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行，标准如下： 商铺：照度300lx，功率11W/m2 门厅：照度300lx，功率9W/m2 汽车库：照度75lx 起居室：照度100lx，功率7W/m2 卧室：照度75lx，功率7W/m28.3 暖通方案设计 8.3.1 设计依据 1、严寒和寒冷地区居住建筑节能技术标准JGJ26-2010 2、民用建筑采暖设计标准（DB54/0015-2007） 3、民用建筑节能设计标准 8.3.2 通55、风系统 地下汽车库及设备用房按规定设置机械排风和补风系统，有气体消防用房，其送排风系统可连锁控制。 住宅厨房预留排油烟（气）系统的竖向烟道（变压式烟道）及电源，要求油烟经油烟过滤后接至屋顶排空，满足环保要求。 住宅卫生间设置机械排风，外墙预留排风孔洞。 所以公共卫生间及电梯机房均设置机械排风系统。 8.3.3 采暖系统 无集中供暖。 商业预留电采暖负荷。 采暖系统由业主二次装修时设计，设计时已预留安装条件（燃气立管及壁挂炉位置、地暖的结构荷载、电采暖的电气负荷），分户设壁挂炉、分室温控、分户设气表。 8.3.4 防排烟系统 建筑内满足自然排烟条件的房间及走到、楼梯间采用自然排烟。自然排烟的条件56、需要排烟的房间及走道可开启外窗面积不小于房间及走道面积的2%，且房间及走道内最远点距外窗的水平距离小于30米，楼梯间开窗面积每五层不小于2.0m2。 不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及合用前室采用机械加压送风系统，风机采用轴流风机，风机安装于地下室专用机房内或屋面。 地下车库按5次/h换气次数的排烟量设置机械排风兼排烟系统，排烟系统按防烟分区设置，每个防烟分区面积均不超过2000m2，风机设于专用机房内，车库补风采用利用坡道出入口自然补风、机械补风等方式。 不具备自然排烟条件的房间及内走道设置机械排烟系统，系统排烟量按担负最大防烟分区面积每平方米不小于120m3计算，不能自然补风的房间设置机械送57、风系统，送风系统按防火分区设置，送风量按不低于排烟量的1/2计算。 防烟分区采用梁、隔墙（无吊顶情况）划分，或采用挡烟垂壁（无吊顶情况）划分。 8.3.5 暖通空调系统防火措施 排烟系统防烟分区按照防火分区划分，防烟分区不跨越防火分区。 通风空调系统及防排烟系统的风管上设置必要的防火阀。 通风空调系统的风管、消声、保温、粘结材料等均采用不燃材料制作。8.4 无障碍方案设计 8.4.1 设计依据 无障碍设计规范GB50763-2012 8.4.2 建筑无障碍设计 在建筑的主要入口处设计有供轮椅通行的坡道，坡度1:12，宽度1.5米，平台不小于2米，保证轮椅通哒楼梯厅。 高层建筑设置无障碍电梯，电58、梯厅、轿厢的设施均按无障碍规范来设计。 8.4.3 电气无障碍设计 残疾人卫生间设紧急呼叫按钮，按钮距地0.5米安装，在公共位置设声光显示装置及时报警。 8.4.4给排水无障碍设计 按规范要求在无障碍卫生间内配置无障碍卫生洁具。第九章 环境保护9.1 建设地区环境现状 项目建设地点位于XX新区，该场址四周道路路网已经形成，场地四周无工业建筑，无生产性用地，根据拉萨市的规划，周边主要为商业用地、居住用地、文教用地等。本项目的建设充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与生态环境的协调，符合可持续发展要求，因此在项目的建设和运营中，环境保护必须依照环境保护法，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。本项59、目严格执行环境保护的法律法规、行政规章以及相关的产业、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。9.2 环境保护采用的依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、中华人民共和国大气污染防治法4、中华人民共和国固体废物污染环境防治法5、建设项目环境保护管理条例6、国务院关于环境保护若干问题的决定7、建设项目环境保护设计规定9.3 环保设计及治理措施 9.3.1 项目污染源分析 建设期污染源：生活污水、污物；建设施工机电设备噪音；建筑垃圾；施工扬尘。 营运期污染源：生活废水；生活垃圾；污染气体（汽车尾气）等。 9.3.2 防治污染措施 建设期 噪音 施工过程中60、的噪音主要是推土机、挖掘机、混凝土搅拌机、电锯等，应加强机械设备的日常维护和正常使用，降低噪音声源的排放值，夜间（22:00-6:00）禁止施工，以免噪音扰民。 固体废弃物 施工阶段建筑材料的装卸、堆存、使用及施工现场的清理、建筑垃圾的清运等施工过程应合理安排，规范操作。不能随意弃置，做好建筑弃土的及时处理。投入使用后，主要为生活垃圾，应分类投置，定期由环卫部门回收。 废水 建筑废水：施工过程中的砂石洗涤水为外排污水的主要来源，在排入城区污水管网前设置沉砂池，初步处理后外排。 生活污水：采用简易旱厕处理，定期清掏作为有机肥料。 扬尘 车辆进出场出入口设置清洗池，车辆进出场时，均进行清洗，尽量减61、少扬尘对大气的破坏。 竣工后的恢复：工程竣工后会清理施工场地，清除所有建设垃圾，并将施工中对路面、绿化等造成的破坏恢复原状。 使用期 生活污水：采用化粪池处理后排入市政污水管道； 雨水：利用地表的雨水收集口收集后排入市政雨水管道； 生活垃圾：定期收集后运送至垃圾处理场； 污染气体：利用园区内种植的景观绿化带来吸收大部分的污染气体。 设备噪音：所有设备选用符合国家标准的低噪音设备，各机电设备用房考虑隔声降噪，水泵有震动的设备均安装避雷装置。 环境美化：利用水景、植物、堆坡造型等美化园区环境。 9.3.3 给排水措施 适当控制给水支管的水流速度，防止水噪音的产生； 建筑物除生活污、废外无其他有毒有62、害污水排放； 室外设置浇洒道路和绿化的洒水栓，保持环境清洁； 不采用氟氯化物的灭火器，避免对臭氧层的破坏； 生活污水经化粪池后排入城市污水管道； 二次生活给水加压设备防噪隔振。 9.3.4 电气措施 断路器、接触器、起动器等电气设备的选型采用低噪音设备，柴油发电机排烟经过消烟池过滤达到排放标准后排出室外。 9.3.5 暖通措施 采用低噪声通风设备，噪声较大的通风设备设置设备机房隔离，并在风管系统上设置消声器； 风机进出口设软接头，吊装式通风设备及部分风管吊架采用隔振吊架； 卫生间均设置机械排风系统，保持房间负压，防止串气； 住宅厨房排油烟均接入变压式风道，高空排放； 通风系统直通大气的进、排风63、口处设金属防虫鼠网。第十章 项目节能10.1 节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能材料、新工艺、新技术，从根本上做到零排放。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。10.2 节能依据1、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010；2、建筑照明设计规范（GB50034-2004）；3、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；4、国家级西藏自治区现行的其他规范及标准；5、民用建筑热工设计规范GB50176-93；6、建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法(GB/T7106-20064、8)；10.3 项目所在地能源供应状况分析 本项目位于西藏XX新区，西藏能源资源主要有水力、地热、太阳能、风力、林木和畜粪等。煤炭累计探明储量和保有储量都不足5000万吨，加上地质储量，总储量不足3亿吨，石油资源储量尚待探明，水能资源理论蕴藏量2亿多千瓦，占全国的29%，居全国首位。其中，500千瓦以上的水电技术开发资源量为1.1亿千瓦，占全国的25%，居全国第二。地热和风能比较丰富，地热发电潜力为80万千瓦，年风能资源为930亿千瓦时，太阳能资源位居全国之首，很多地区年日照在3000小时以上，年辐射量在6000-8000兆焦耳/平方米。生物质能方面，全区森林资源可提供的薪柴理论资源量折合为265、70万吨标准煤，居全国第一。年产干粪折合近170万吨标准煤，是农村地区的主要生活燃料。 综合分析，西藏能源资源具有优质能源少，可再生资源比重大，能源资源地区间分布极不平衡，藏东南丰富而藏西北贫乏，能源资源勘探程度低，影响资源合理开发利用，全区地址生态环境差，能源开发难度大，缺乏自我发展能力等特点。 西藏“十二五”时期国民经济和社会发展规划纲要提出，西藏将实施能源供应保障工程，以水电为主，油气和新能源为补充，形成稳定、清洁、安全、经济、可持续发展的综合能源体系。西藏水能和太阳能等可再生资源丰富，而探明石油、天然气和煤炭等化石能源资源贫乏，且地区分布不平衡，开发利用率低。“十二五”时期，西藏将重点66、发展水电，满足区内需求的电力装机和建设规模达到260万千瓦，建成藏木、老虎嘴、果多和多布水电站。同时，西藏将积极开发太阳能，建立国家级太阳能利用研究与示范基地，探索小型太阳能发电和大型太阳能电站建设模式，力争太阳能光伏和光热发电装机达到16万千瓦，并加快地热、风能、生物质能等资源的开发和利用。10.4 能耗分析本项目在规划设计过程中针对项目地形特点及工艺技术要求，在布局、新技术采用、设备选型等方面充分考虑节约能源本项目消耗能源种类主要为水、电，根据综合能耗计算通则（GB/T2589）规范范围。项目用水能耗表1 生活用水量 （见表）用水部门单位数量用水定额用水量 （ m3 ）最大时最大日商住楼人67、1622120L/d人27.25233.56浇洒道路、场地平方5001.5/d平方0.3242.7绿化用水平方5002.0/d平方0.715.43未予见水量20%5.6548.34合计33.93290.03 注：未预见水量百分比：20 b.消防用水量参见表2。表2 消防用水量标准及一次灭火用水量用水量系统名称消防用水量标准(L/s)火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注室内消火栓系统10272由室外管网供室外消火栓系统252180由市政管网供合计252用水项目用水定额用水量用水时间（h）小时变化系数最高日用水量（m3/d）最大小时用水量（m3/h）住宅150L/人d1622人121.2268、43.3 24.33 商业7L/m3d1280m3121.28.96 0.90物管150L/人d6人121.20.90 0.09 门卫150L/人d4人121.20.60 0.06 道路洒水2L/m3次1800m361.0 3.60.6绿化用水2L/m3次2714m361.0 5.430.90换热站补水1.00%150m/h241.0 1.50 0.06 未预见水量（按总用水量的10%估算）26.432.69合计290.72 29.63 由上表可知项目年用水量最高为10.6万t.折标准煤9.08吨。项目用电能耗电力 主要是商业用电、住宅用电、其他设备用电：项目预计用电量为：47798300 K69、Wh/年项目用电量汇总表表一 商住楼居民用电负荷及用电量核算表序号用电设备名 称单台容量(kW)工作台数工作装机容量(kW)需用系数kcostg计算负荷年最大负荷利用小时（h）估算能源消耗量(kWh)有功功率（kW）无功功率(kvar)视在功率(kvA)1热水器1.55348010.351.000.00280.350.00280.35365102327.752电炊设备15345340.81.000.00427.20.00427.28003417603冰箱0.6534320.40.70.701.02224.28228.77320.48002563204电视0.3534160.20.20.800.70、7532.0424.0342.52146062079.25电脑0.3534160.20.20.800.7532.0424.0342.52146062079.26洗衣机0.2534106.80.40.800.7542.7232.0453.412064087照明0.04213685.440.10.800.758.546.4110.68146015592.88商服3.00103000.50.800.75 150112.5187.5043808212509电梯10.00161600.450.800.75725490365032810应急照明4.814.80.150.900.480.720.3460.871、30021611给水消防泵10.00110.00.650.80.7586102920233613办公设备6.0016.01.000.850.626.003.727.06200812048.0016景观照明5.00150.500.850.622.51.552.9412920730017小计2653.840.440.920.411286.4493.41475.37169004518同时系数Kr=0.9 Kq=0.930.432.111141.15458.84 2687.3219无功补偿664.6820补偿后总功率0.950.3291141.15375.441197.3521S11变压器损耗3.6172、14.482210kV侧总负荷0.930.391144.76389.921207.3523拟选变压器容量750/2用电类型年用电量折标准煤量（当量值）折标准煤量（等价值）万千瓦时吨标准煤吨标准煤照明1009.7225.41 4144.67采暖空调2336521.50 9588.99 动力14344.21 586.97电器1079.5240.99 4431.21电梯179.8782.90 738.34变压器损耗13.61 16.73 55.86 线路损耗18.15 22.30 74.48 合计4779.831154.04 19620.52项目综合指标能耗表耗能种类单位年耗量折标煤系数折标煤量（t73、）水吨1060000.0857kgce/t9.08电Kw.h477983000.1229kgce/(kw.h)6209 本项目综合能耗量为：6218.08吨标煤本项目始终坚持科学发展观，以节能、节材、清洁生产和发展循环经济为重点，完善能源管理的体系建设，加强能源科学管理，坚持管理与技术创新，切实加快技术升级，提升产品产业科技含量等方面做了重要的工作，提高了能源利用效率，增强了企业的竞争力、促进了企业高速、高效发展。10.5 节能措施 10.5.1 建筑节能 本项目建筑尽量利用太阳能来保证室内采暖； 控制建筑物体形系数满足严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准； 尽量控制各项建筑围护结构热工性能参数74、达到严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准； 该项目照明控制系统、给排水控制系统、消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，使用计算机进行控制，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。 10.5.2 给排水节能 室内管网供水范围内，充分利用市政管网压力直接供水，生活水泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速； 选用节水型卫生洁具及配水件，符合节水型生活用水器具GJ164-2002的要求； 选用光电感应式延时自闭水龙头，感应式或脚踏式高效节水型小便器或蹲便器； 采用性能高的阀门、零泄漏阀门； 各用水部门均单独计量； 水箱溢流水位设置报警装置，防止进水阀故障时长时间溢流排水； 给水75、分区按用水器具处静水压不超过0.45Mpa，进行分区，入户管水压均不大于0.35Mpa。 10.5.3 电气节能 设计中，采用尽量降低线路感抗的措施，提高用电单位的自然功率因数，低压配电系统采用就地与变配电房集中补偿的方式进行补偿，以提高功率因数； 采用新型节能变压器； 尽量减少配电级数； 配电尽量使三相平衡，减少损耗； 适当加大供电电缆截面积； 采用新型模组式功率因数补偿装置，提高补偿精度，增加补偿效果。 10.5.4 暖通节能 平时使用的机械通风系统的风机单位风量耗功率(WS)均小于0.32，选用的排风机在平时通风工况下，包括风机、电机及传动效率在内的总效率不低于52%； 地暖温控采用中央76、控制器，每个主要的房间设24小时采暖温控器，分室控制独立恒温，达到舒适、节能的目的； 商业部分的采暖房间机械通风系统均设置为带热回收的新风换气系统，额定热回收率不低于60%； 协调配合建筑、给排水专业，尽量利用太阳能实现建筑节能，选择合适的建筑材料，保证维护结构的保温性能满足公共建筑节能设计标准的规定。10.6 节能效果分析 根据以上采用的建筑及设备节能等措施，本项目达到严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准中要求的指标限制，本建筑采用了以上各种节能措施后，能达到节约耗能的要求。第十一章 组织机构和人力资源配置11.1 项目组织 为确保项目的顺利实施，项目单位根据需要将其置业公司设立不同的职责部门77、，并由公司法人担任组长，其他前期策划部、工程部、办公室、销售部、财务部等相关负责人、专家为成员。其职责是负责项目的整体组织领导，研究与项目有关的重大问题与政策制定，组织协调各有关部门的工作。 公司设总经理1人，主持公司全面工作，对所设部门分派工作，对公司董事会负全面责任；组织实施公司年度经营计划和投资方案，下达工作任务，并全面组织实施董事会决议；制定公司内部管理方针，统管财务，批准采购计划，审批全部票据；全面负责对外工作联系，全面处理对外全部事务。11.2 组织机构 西藏XX房地产开发有限公司XX分公司是一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设前期策划部、工程部、办公室、销售部78、财务部等，组织结构图如下：总经理财 务 部成 控 部办 公 室工 程 部策划销售部11.3 部门及岗位职责 前期策划部：负责项目开发的前期策划和筹备工作。 工程部：负责项目工程建设的规划、施工和验收等工作。 办公室：负责处理公司的日常行政事务，做好人力资源，信息沟通、业绩考核及后勤保障等工作。 营销部：负责市场信息的调研和反馈，随时掌握市场动态，构建业务渠道，制定营销管理制度，并拟定营销管理办法，进行市场推广和销售工作。 财务部：负责企业日常财务结算，财务管理与监督工作，及时编制年、季、月统计报表。确保统计核算规范化，统计数据的准确性。认真做好统计核算基础管理工作，对成本进行分析，制定降低成79、本，提高效益的措施。11.4 人力资源及培训 本项目具有较高的技术水平，要求各类人员具有较好的素质，销售和管理人员在全国内招聘解决，一般员工可在当地招聘解决。 项目一般员工有本公司管理人员进行组织培训，合格后才可上岗，加强服务理念及技能的培训，关键性管理岗位，企业将从外部高薪聘请。11.4.1 员工培训的形式1.全员培训：对进入本企业的职工，都要由企业高级人员和高等院校专家进行企业规章制度、办事程序、社会礼仪、企业精神文化和行业技术管理创新等方面的培训，提高执行规章制度的自觉性，增强创新意识、质量意识、安全意识，提高工作效率，树立和弘扬企业精神文化。2.上岗培训：凡未通过理论学习和实践锻炼的普80、工、均需进行岗前培训或在岗学习培训，要理论结合实践，通过现场示范，实际操作演练或到相应单位学习相应单位岗位职责、操作规范，锻炼操作技能，通过考试考核合格，持证上岗。3.行业培训：对行业从业人员进行培训，根据不同时期、不同生产环节，结合实际需要定期和不定期开展行业技能培训，不断提高行业人员素质。4.提高学习：管理人员和技术干部也要通过读书学习、网上学习、社会调查、参观访问、邀请专家讲座、在职进修培训等多种形式进行不断学习，每年进行一次局面汇报，并择优进行大会交流，这样才能与时俱进、不断提高，为企业和社会发展做出重大贡献。11.4.2 员工培训后的预期效果1.员工知识的增加通过培训，员工具备了完成81、本职工作所必须的基本知识，而且员工能很好地了解企业经营的基本情况，如企业的发展前景、战略目标、 经营方针、 规章制度等等。 2.员工技能的提升经过培训，员工完成了本职工作所必备的技能，如谈判技能、 操作技能、 处理人际关系的技能等。 3.员工态度的转变通过培训，企业与员工之间建立了相互信任的关系，增强了员工的职业精神，培养了员工的团队合作精神；同时也增加了员工适应并融于企业文化的主动性。 4.员工行为的改变员工知识技能的提高和工作态度的积极转变，主要体现在员工回到工作岗位后的行动中去，把新知识技能运用到实践中，解决了以往工作中所遇到的困难和问题；转变原来的工作态度，增强企业主人翁责任感及团队合82、作意识，积极主动地为企业发展作出贡献。 5.企业效益的增加员工将培训结果及时运用到工作中，提高企业产品和服务质量，降低企业的生产成本，最终提高了顾客的满意度，增加了企业的效益。 11.4.3 培训的意义企业要发展，需要一个良好的理念，需要具有优秀素质的管理者，还需要广大优秀的员工。员工培训，作为直接提高经营管理者能力水平和员工技能，为企业提供新的工作思路、知识、信息、技能，增长员工才干和敬业、创新精神的根本途径和极好方式，是最为重要的人力资源开发，是比物质资本投资更重要的人力资本投资。本项目的人才培训本着以人为本、突出重点、不断创新的原则，采取多渠道、多种形式开展人才培训活动，增强员工的综合素83、质。第十二章 劳动安全卫生与消防措施12.1 劳动安全 12.1.1 设计依据 1、劳动部劳字（88）48号文关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定 2、工业企业设计卫生标准TJ36-79 3、工业企业噪音控制设计标准GBJ87-85 4、建筑设计防火规范GB50016-2006 12.1.2 职业安全卫生现状 项目是住宅加商业建设项目，生活经营中不使用有毒、有害物质。12.2卫生要求 12.2.1 场地卫生要求 通风日照良好、空气清新，大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求； 项目区土壤清洁并适于绿化； 能源供应充足，并有清洁的水源； 交通方便，但又必须与公路，有一定的84、间距； 项目区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足人居生活卫生要求； 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效，污水排放应符合国家规定的标准； 污物远离生活区，且不得位于生活区上风向。 12.2.2 平面布置卫生要求 项目区布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。 生活场地应有单独院落； 项目区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放； 建筑物密度不可过大，以利通风。 12.2.3 室内卫生要求 室内结构本身应便于清洗消毒、能防蝇、防尘、防虫、防鼠； 保证室内有良好的空气，应避免夏季过热，冬季过冷； 室内应有充足的自然85、光和人工照明。 12.2.4 屋顶、墙和地面的卫生要求 墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1-2米处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙； 地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防绊倒滑倒； 屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗，天花板使用塑料制，浅色防水材料。12.3危害因素分析及控制措施 12.3.1 设计中采用的主要防护措施 对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防止高温烫伤； 对于产生较大噪音的区域采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施； 防止机械伤害：配齐传86、动系统安全防护装置，严格按有关操作规范操作，在岗人员须经过考核确认合格后持证上岗； 防止电气伤害：对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地极设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。 12.3.2 预期效果及评价 通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制定严格的操作规程，将会大大减少危害人群事故发生的可能性。使住户和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作，同时配备劳保卫生设施，对工作人员和住户的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使项目的职业安全卫生达到较高的水平。12.4 项目消防措施 12.487、.1 防火分区及安全疏散 防火分区 各住宅单元按其自然层每层为一个防火分区，每个防火分区面积1000m2,下部设有配套商业服务网点时，每个网点的面积均300m2,网点按每一个防火分区的面积1000m2划分。 地下室：设有机动车库和非机动车库，分别按地下汽车库和地下室划分防火分区，共分为10个防火分区，机动车库各防火分区面积4000m2，非机动车库各防火分区面积1000m2。 安全疏散 各单元均设一座封闭电梯，封闭电梯均通至屋顶。 地下室每个防火分区均设置两个安全出口，地下一层非机动车库每个防火分区各设有一个自行车坡道，地下机动车库共3个汽车坡道。 12.4.2消防电梯的设置 每座塔楼设2部客梯88、，均为消防电梯，电梯速度2.0M/S，载重1000kg,消防电梯从-1层到顶层。 相邻的两个防火分区，紧靠防火墙两侧的门、窗洞口之间最近边缘的水平距离不应小于2米，不能满足时，则设成固定窗扇或火灾时可自动关闭乙级防火窗。 12.4.3给排水消防设计 一次消防用水量：本设计按同一时间火灾考虑，地面建筑室内外消防用水量分别为20L/s、15L/s,火灾延续时间2h,自喷用水量30L/s，火灾延续时间1h，一次消防用水量360m3,地下汽车库室内外消防用水量分别为10L/s、20L/s，火灾延续时间2h,自喷用水量35L/s，火灾延续时间1h，一次消防用水量342m3。 室外消防 设计标准：室外消防89、用水量最大为20L/s，火灾延续时间2h。 管网系统：室外消火栓管网为消防-生活合用管网，管网成环布置，发生火灾时，室外设置地下室室外消火栓，距建筑物大于5米，间距不大于120米，距水泵接合器距离不大于40米。 室内消防 室内消火栓 设计标准：室外消防用水量最大为20L/s，火灾延续时间2h。 管网系统：室内消火栓系统为区域临时高压给水系统，各建筑及地下室内消火栓管网相连形成区域环状管网，室内消火栓的布置能够保证同层任何部位均有两只水枪的充实水柱同时到达。 消防给水：消防水箱设于最高建筑屋顶，有效容积18立方米。 消防水泵：室内消火栓加压水泵流量20L/s，扬程0.95Mpa。 自喷系统 设计90、标准：地下类汽车库设置自动喷水-泡沫联用灭火系统,商业用房设置湿式自动喷水灭火系统,商业为中危险级,地下类汽车库为中危险级,系统以中危险级为设计标准,系统喷水强度: 8L/min.m2,作用面积160 m2，火灾作用时间1h,系统设计流量35L/s。 管网系统：自喷系统为临时高压水泵给水系统，报警阀前管道呈环布置，报警阀后地上建筑采用湿式自动喷水灭火系统，地下采用预作用自动喷水灭火系统。 气体灭火系统 自备发电机房及高低压配电房设置七氟丙烷无管网气体灭火装置，灭火剂喷放时间不大于8s,自备发电机房灭火浸渍时间不小于1min，配电室浸渍时间不大于5s，防护区净高2/3以上设置泄压口。 建筑灭火系91、统 汽车库位B类火灾，电气房间为E类火灾，其他场所均为A类火灾，除住宅为轻危险级外，其余场所均为中危险级，灭火器应选用磷酸铵盐干粉灭火器。 电气消防设计 本项目的走道、楼梯、地下车库设疏散指示和应急照明，设火灾自动报警系统一套（控制中心报警系统），该系统包括火灾自动报警、手动报警、各联动控制及设备运行情况显示、楼层声光报警、漏电火灾报警等功能。地下车库、配电房、商铺及走道等部位设光电感温及感烟探测器，楼层总箱设置漏电检测器。 设有火灾自动报警探测器的场所同时设应急广播扬声器。 地下室设消防控制器，消防控制室内设上述消防系统设备，消防电源采用双电源最末端切换，消防线路采用铜芯阻燃电线或线缆，用封92、闭式线槽或钢管敷设并外刷防火涂料。 暖通消防设计 防烟系统 a、建筑内满足自然排烟条件的房间及走道、楼梯间采用自然排烟，需要排烟的房间及走道可开启外窗面积不小于房间及走道面积的2%，且房间及走道内最远点距外窗的水平距离不小于30米，封闭楼梯间开窗面积每5层不小于2.0m2。 b、不具备自然排烟条件的防烟楼梯间采用机械加压送风系统（其独立前室不送风），风机采用轴流风机，风机安装于地下室专用机房内。 c、地下车库按5次/h换气次数的排烟量设置机械排风兼排烟系统，排烟系统按排烟分区设置，每个防烟分区面积均不超过2000 m2，风机设于专用机房内，车库补风采用利用坡道出入口自然补风、机械补风等方式。 93、d、不具备自然排烟条件的房间及走道内设置机械排烟系统，系统排烟量按担负最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算，不能自然补风的房间及内走道设置机械送风系统，送风系统按防火分区设置，送风量按不低于排烟量的1/2计算。 e、防烟分区采用梁、隔墙（无吊顶情况）划分，或采用挡烟垂壁（有吊顶情况）划分。 暖通空调系统的防火措施 a、排烟系统防烟分区按照防火分区划分，防烟分区不跨越防火分区。 b、通风空调系统及防排烟系统的风管上设置必要的防火阀。 c、通风空调系统的风管、消声、保温、粘结材料等均采用不燃材料制作。第十三章 项目实施的进度13.1 项目建设的周期项目建设期18个月，建设期自2014年94、9月-2016年2月，历时18个月。13.2 项目实施的进度安排项目实施进度安排表 注：项目实施进度可根据实际情况做适当调整13.3 项目实施的建议为确保工程进度，本项目建设应抓好以下环节：1、抓好项目建设前期工作，组织好设备定货，选择技术力量和制造能力强的厂家确保设备质量和交货期。2、建设资金及时到位，满足工程进度要求。3、组织精干的工程指挥部，保证设计、施工、设备安装、调试等各个环节紧密衔接，做好项目供电、供水等外部协调工作。为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，本项目建设还应注意以下几点：1、争取政府及金融机构在政策、金融等方面的支持，使项目建设和企业发展有一个稳定、良好的社会环境。2、95、本项目建设单位采用了先进设备、技术和工艺，注意培养员工尽快掌握操作技术，提高管理水平，以保证产品质量，降低生产成本。3、项目严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第十四章 招投标方案根据中华人民共和国招投标法的有关规定，本项目所有建设内容均按照国家规定的程序进行招投标和评标，并严格按照招投标文件的规定招标、投标、评标，做到公平、公正，切实加强项目建设管理，确保工程质量和按期完工。14.1招投标组织由项目单位组成招投标领导小组，负责聘请市内知名专家组建招投标委员会。根据有关规定，招投标委员会下设评标委员会和临时办事机构。在评标委员会的专家成员中，技术和经济等方面的专家不得少于成员总数的三分96、之二，技术专家主要负责对投标中的工程和生物措施方案的评审，经济专家主要对投标的商务部分进行评审，评标委员会人数一般应为5人以上的单数。14.2招标程序本项目招标将严格按照国家和西藏自治区有关规定的程序执行，包括组建招标办事机构，编制招标文件、委托招标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤均按规定向有关部门申报和批准。14.3评标程序首先，评标委员会成员应当编制供评审使用的相应表格，认真研究招标文件的各项内容；第二，评标委员会成员对投标文件进行初步评审，即核查投标文件是否按照招标文件的规定的要求编制、签署；第三，评标委员会成员对投标文件进行详97、细评审，既对经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较，并推荐或确定中标人。招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、规划设计等前期工程建筑、安装工程公用工程监理及其他费设备重要材料其他第十五章 项目投资估算及资金筹措15.1 投资估算依据建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-2007 建设项目经济评价方法与参数（第三版）工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。设备现行出厂价格（含非标准设备）及运杂费率。现行的建筑安装工程费用定额及其他98、费用定额指标。其他有关文件、合同、协议书等。15.2 投资估算 项目工程总投资59403.45万元，固定资产投资估算总额58903.45万元，其中土地费用5934.19万元，工程费用（含基础设施及公共配套设施建设费等）44206.17万元，其他费用（含设计、地勘、监理、报建、图审、防雷、地震、招投标、工程管理、销售、税收财务费用等）8763.10万元，流动资金500.00万元。固定资产投资估算汇总表序号工程或费用名称单位工程数量估算额 （万元）指标（元）估算说明一开发成本141032.9757644.25 4082.01 1土地及前期费用费用141032.975934.19 420.22 1.99、1土地费用亩70.664239.60 600000.00 1.2前期工程费用141032.971694.59 120.00 包括场地准备2工程费用141032.9744206.17 3130.41 2.1建筑工程141032.9736009.93 2550.00 2.2装饰工程141032.973106.74 220.00 2.3电气、照明工程141032.97917.90 65.00 2.4弱电工程141032.97395.40 28.00 2.5给排水工程141032.97776.68 55.00 2.6暖通工程141032.97451.89 32.00 2.7消防、应急照明系统 1410100、32.97409.52 29.00 2.8总坪建筑工程141032.97353.04 25.00 2.9总坪绿化工程141032.97635.47 45.00 2.10 总坪市政工程141032.97211.82 15.00 2.11总坪安装工程141032.97437.77 31.00 2.12工程降水费（估价）141032.97500.00 35.41 3工程建设其他费用141032.972078.85 147.21 3.1行政事业性收费141032.97494.25 按建筑面积计算3.2前期工程咨询费项145.00 按合同价记取3.3工程勘察费141032.9795.00 按合同价记取3101、.4工程设计费141032.97663.09 按第一部分工程费用的1.5%计取3.5工程监理费141032.97442.06 按第一部分工程费用的1.0%计取3.6环境影响评价费项130.00 按合同价记取3.7施工图审查费141032.9744.21 按第一部分工程费用的0.1%计取3.8工程保险费141032.97132.62 按第一部分工程费用的0.3%计取3.9招投代理服务费141032.97132.62 按第一部分工程费用的0.3%计取4建设单位管理费年2.5500.00 4.1建设单位管理费年2.5500.00 每年按200万元5建设期间税费141032.973536.49 5.1102、建设期间税费141032.973536.49 工程费用的8% 6不可预见费141032.971388.55 98.33 6.1不可预见费141032.971388.55 (2+3）*3.0%二开发费141032.971259.20 89.17 1销售费用 月36900.00 按每月25万元计算2建设期贷款利息141032.97359.20 贷款3000万元,按利率6.65%上浮20%计算三固定资产投资 141032.9758903.45 4171.18 （一）+（二）15.3 资金筹措 本项目工程建设资金均为自有资金。 根据项目实施情况和业主的资金安排，项目总投资59403.46万元，本项目开103、发企业投入自有资金15000万元，向银行申请贷款3000万元，预售收入再投入资金需41403.45万元。 本项目施工组织模式是一期开发，边预售边开发，预售价款用于项目建设投资。根据项目的开发模式和经营模式，项目的资金周转能力较强，能够在建设期内将资金慢慢回笼，为项目建设减少了投资风险。所以，本项目在资金筹措方面是可行。第十六章 财务评价16.1 财务评价依据 1、国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规 2、项目所在地有关税收、劳动工资管理和社会保障等有关规定 3、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版） 4、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 5、中国金融出版社项目评估实务（20104、04年5月版） 6、国家现行的税收政策和会计制度 7、项目确定的各项技术经济指标16.2 财务效益分析 16.2.1 测算基础 1、财务核算期按2年估算,2014年12月底前，完成15%的总销售任务，2015年12月底完成50%的销售任务，2016年10月底完成35%销售任务。2、人员工资费用：总经理24万元/年，副总经理20万元/年，中层管理人员16万元/年，工程技术人员10万元/年，招商类人员8万元/年，销售、财务、行政人事类、技术型工人8万元/年，保安5万元/年，其他岗位3万元/年。3、本项目设计外购燃料及动力费包括水、电，其中水取1.2元/吨，电费1.0元/度,煤气2.4元/立方米。4105、项目基准收益率按8%计算，流动资金利息按5.76%估算。5、该单位营业税按营业收入5%，城乡建设维护税7%，教育附加费3%。6、所得税率25%，企业盈余公积金和公益金按税后利润15%提取。 16.2.2 效益估算销售收入及税金估算（住宅按5500元/m2，商铺按15000元/m2，停车位按10万/个估算）单位：万元序号项目合计一期工程二期工程2014.122015.122016.10一楼盘出售率15%50%35%二营业收入77515.62 11627.34 38757.81 27130.47 1住宅55984.50 8397.68 27992.25 19594.58 2商铺13281.12 106、1992.17 6640.56 4648.39 3停车位8250.00 1237.50 4125.00 2887.50 三营业税及附加1营业税3875.78 581.37 1937.89 1356.52 2城市维护建设税271.30 40.70 135.65 94.96 3教育费附加116.27 17.44 58.14 40.70 成本费用估算职工工资和福利费用估算 单位：万元序号职位/职务员工人数（人）平均工资（元/年）合计一高层管理人员760124总经理12424副总经理12020中层管理人员51680二专业人员2350178工程技术类51050销售类5840财务类2816行政人事类188107、技术工人6848保安2510其他236合计30110302项目水电消耗费用估算表单位：万元耗能种类单位年耗量单 价合计水吨181800吨1.2/吨21.82电Kw.h9390000KWh/年1.0/ KWh939.00合 计960.82其他行政办公、营销费用估算单位：万元序号项目合计一期工程二期工程12一行政办公费用74.6437.3237.32二营销费用191.3695.6895.68项目成本估算单位：万元序号项目合计一期工程二期工程12一建筑安装成本58903.4629451.7329451.73二工资及福利费604.00302.00302.00三水电费1921.64960.82960.8108、2四行政办公费74.6437.3237.32五营销费用191.3695.6895.68六总成本费用61695.10 项目预计营业收入是77515.62万元，项目成本61695.10万元，增加税收4263.36万元，利润总额为11557.16元，所得税为2889.29万元，税后利润8667.87万元。静态效益指标投资利润率：=年均税后利润总额项目总投资11557.1659403.46=19.45%投资利税率：=年均利税总额项目总投资=（11557.16+4263.36）59403.46=26.63%16.3 财务评价结论 经财务分析，本项目有较好的盈利能力，投资利润率、投资回期等指标都高于同行业109、水平；有一定的抗风险能力；但要加强风险意识，加强科学管理；尽量做到项目的多级转化，提高市场的利用率，争取更多的利润空间，增加收入，项目财务可行。第十七章 经济效益、社会效益和生态效益分析17.1 经济效益分析 土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原来低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益，城市土地开发的经济效益主要是以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。 本项目的建设提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置，发挥经济效益和提高资源利用率。 房地产作为国民经济的重要组成部分，在国民经济体系中处于先110、导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业链长、产业关联度大等特点。本项目建设可以为XX房地产行业发展注入生机，也将促进当地建筑业、建材业、金融业的发展。 本项目可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加到XX财政收入，同时作为开发综合性商业住宅社区将聚集大量的消费人群，为该区域的发展提供消费客源，将为XX的经济效益创造不可磨灭的价值。 本项目总投资1.5亿元，通过“投资-消费-收入-在投资-再消费-再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应，为当地经济建设作出较111、大贡献。17.2 社会效益分析 17.2.1 改善所在地居民就业、生活水平、生活质量及居民收入的影响 本项目属于商业住宅开发项目，不同于生产性项目，它的特点是建设周期长，投资回收期相对较长。在项目建设期会为当地居民提供一定的就业机会，但增加的就业机会有限，因此对当地居民生活水平、生活质量及居民收入影响较小。但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的发展空间，会带动以为本项目服务为主的相关行业的发展，同时也会再一定程度上提高当地居民的生活质量。 17.2.2 对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响，促进城市化进程 房地产开发项目的一个显著特点就是112、项目建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本想的建成，业主的入住，可以促进当地文化素养、教育水平的提高。 17.2.3 对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响，促进城市化进程 本项目的建设，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象，为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。17.3 生态效益分析 在项目的前期规划工作中，投入大量资金用于植树种花的景观绿化工作，后期的经营中，将从经营收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，绿化小区景观设施等。 本项目绿化率较高，将会提高城市绿化面积，同时项目在建设过程中大量运用环保建材，推动本地区环保工113、作的开展，项目的现代化建筑，有效地美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出了一个良好的生活环境。本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的生态环境效益。第十八章 项目结论18.1 结论 经大量数据分析和市场调查得出，本项目选项准确，符合国家扶持产业政策，项目计划资金合理。一、本项目实施后，有利于满足人们的对居住环境的需求。二、国民经济的持续稳定发展、商品经济的日益发达，我区良好的市场投资环境，政策的鼎力支持，这些基本方面114、为本项目提供了一个较好的投资环境机遇。三、项目的建设符合当地政府制定的发展规划，水、电、煤气、通讯、道路和交通等各方面条件较好，这为项目的实施提供了良好的外部条件。四、本报告对项目建设的条件进行了分析和研究，提出了建议方法，该方案技术运用已成熟，在实施中难度不大，故该项目在技术操作上是可行的。五、本报告经研究分析，在建设中必须严格按照国家法律、法规和工作程序进行，以免造成失误和浪费。综上所述，该项目以市场为导向，以科技为依托，发挥区域优势、资源优势、产业化优势，突出地方特色，符合地区经济发展实际，且方案全面、科学、合理，具有很强的操作性和可行性。18.2 建议 1、社会经济因素变动不稳定，需进一步加强风险意识。 2、基础配套的建设应严格按照规划设计来实施。 3、对销售量的预测应进一步研究，不能过于理想化。