1、城市文化居住片区住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月46可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论5第二章 项目宏观形势分析8第三章 市场分析13二、区域趋势预测15第四章 项目的分析和项目的定位18第五章 规划设计方案选择23第六章 资源2、供给条件分析26第七章 环境现状及环境影响因素分析28第八章 项目组织管理与实施进度计划32第九章 项目经济及社会效益分析40第十章 结论与建议45第一章 总论一、项目概况（一）项目名称及开发建设单位本报告所陈述的对象名为XXxx小区（以下简称本项目），由xx房地产公司开发建设。（二）项目的地理位置本项目位于XX月湖板块的核心位置，而XX月湖板块依托省广电中心以及丰富的山水景观资源，逐渐形成一个高档居住片区氛围，且地处三一大道和万家丽的交叉处，但又保持100-200米的距离，在确保不受噪音污染的同时，交通也相当便捷，同时万家丽路的拉通，使项目距离城市核心的半径距离拉近，居民可以享受城市生活的便3、利。（三）项目所在地的周围的环境状况在文化方面，XX市对项目所处的区位定位为“文化居住片区”。在生态环境方面，该区域用三块城市绿地资源，是城市中稀缺的绿色生态居住片区。在商业方面，项目所处区域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的桥梁。安置房财富名苑月湖安置房万家丽路马兰山市场西湖楼广场西湖楼本案商品房用地（四）项目提出的背景及建设的必要性XX作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中，大XX的格局正在显现。本案作为中环与外4、环之间的留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。 在XX新格局下，XX房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争开始，东南西北几大区域各抱地势，板块竞争序幕已经拉开，2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的，2011调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。各房地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势。（五）可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项5、目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。（六）主要技术经济指标总占地面积：约 17487.53 平方米容积率：4.2建筑限高：80 米总建筑面积：约 74768 平方米建筑密度： 30%绿地率：40%第二章 项目宏观形势分析一、XX城市发展的现状XX是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，XX的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求。（6、一）XX经济现状与特点XX是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化，科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2011年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。2010年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增7、长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元，增加11.5%，第一，二，三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点，三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%，63.1%，35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%，15.0%，16.0%和15.5%。三次产业结构为4.4:53.6:42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有制经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全国社会固定资产投资的比重达74。4%，私营企8、业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。因此经济高速稳定的发展，提高了XX作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也有一定的降低。（二）XX的工业与商业现状2010年，市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施，积极开展“两帮两促”的活动，大力帮扶中小企业发展，为企业排忧解难，抽样调查显示：全年实现规模以下工业总产值916.05亿元，比上年同期增长16.1%。扣除价格因素影响，可比价增长速度为11.5%，增幅全市州9、第一。抽样调查显示：2010年XX规模以下工业企业经济实力增强，生产能力利率提高，多数企业基本能尽产尽销，促进企业生产经营的良性循环。主要表现在以下方面：一是整体经济增强，生产效率有所提高。2010年底XX规模以下工业企业资产总计达181.91亿元，同比增长7.6%从资产生产效率看，2010年规模以下工业企业没百元资产创造营业利润19.3元，同比增长4.7%。从劳动生产效率看，2010年规模以下工业企业平均每个劳动力创造工业总产值12.8万元，同比增长12.3%；人均创造印业利润1.6万元，同比增长6.3%。二是生产能力利用率，产销量提高，利润，税金快速增长。2010年，XX规模以下工业企业生10、产能力利用率为84.2%，比上年同期提高3.0个百分点，规模以下工业企业全年生产效率为98.5%比上年同期提高0.1个百分点，产销衔接处于良好区间；规模以下企业全年实现利润38.2亿元，同比增长11.4%；上缴税金总额17.9亿元，同比增长14.0%。所以规模以下工业的高速发展，带动的是XX经济的高速发展，企业的不断增加，将对商业写字楼的需求不断增强，个体户的收入不断增加，公司的实力不断增强，一定程度上员工得到一定的保障，这一批人对住房的需求和标准也有一定的增加和提高，标准各不一样，摆在开发商眼前的，就是怎样不断的去创新，建出每个人都需要的房子，不是建开发商想要的标准的房子，而是要建市场需要什11、么标准的房子。总的来说，对房地产开发商来说，市场的需求和标准，对各个开发商可以说是一个挑战。未来的房地产应该市场是多元化经营。（三）XX居民的消费水平10年3月XX全市人民消费价格总指数为106.1，3月止累计为106.1，增幅同比提升4.7个百分点，三月份全市商品零售价格指数105.7，3月值累计为105.6增幅与去年持平。10年3月份城市居民消费价格总指数为105.8,3月累计为105.6，增幅同比提升4.2个百分点；3月份城市商品零售价格指数为105.4,3月累计为105.2，增幅提升2.4个百分点。10年3月止城镇居民人均收入可支配收入7846元。同比增长13.7%；城镇居民人均消费性12、支出4944元，增长9.1%。3月止农村居民人均现金收入5016元，增长16.4%，增幅提升0.3个百分点；农村居民人均生活消费支出为1901元，增长11.2%，增幅提升3.2个百分点。可以看出居民消费能力的增强，生活的标准也不断的提高，对住房的标准也有所提高，市民将步入第二次置业阶段，这将推动高档住宅的发展。二、XX城市未来的发展趋势随着“长株潭”两型社会进程的加快，XX作为唯一的中心城市，XX有着举足轻重的作用，以中心城区为核心，沿十字扩展。未来十年内，XX的重点沿湘江，319国道两条主生长轴线，京珠高速次级生长轴线拓展，构筑“一主，两次，六组团”的空间结构。重点建设河西新城，星马新城，省13、政府新址片区。前不久，XX市政府XX市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要表示，到2020年，基本实现现代化和建成“两型”示范城市。重点推出五化（提高城市国际化水平，加快产业高端化进程，推进城乡一体化发展，创新发展“两型”化模式，加强城市法制化管）,实现一个率先（率先基本建成“两型”城市和实现全面小康），努力把XX建设成为具有国际品质，人名引以为自豪的创业之都，宜居城市和信服家园。纲要提出，2015年人均地区生产总值约12万元，城乡居民人均可支配收入分别达到40000元和20000元以上：市域网络化，大都市建设架构基本形成，中心城市承载功能明显提高，2015年中心城区14、建设用地面积扩大到470平方公里左右，达到470万左右。三、关于XX房地产业发展的态势进入20世纪90年代后期，XX房地产才真正进入市场化阶段。XX商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2010到2001年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，XX市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。第三章 市场分析一、市场走势预测（一）供求关系预测1、15、 供应量2011年全市供应量仍将持续加大 房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据， 09年为新增供应量为880万平方米， 2010年往年存量基本消化完毕，全市新增供应956.79万平米，环比上升28.51%，。按照不完成统计，2010年12月至2011年全市将有超过200多个推货楼盘， 明年全市预计推货楼盘将达205个左右，其中且不乏大盘、名盘云集。如万达商业广场、保利南湖地王、运达武广项目、华远金外滩、泊富商业广场等等。预计明年总共推出约15016、0万的新货量。图1 XX2001-2010年商品房年度供应走势图2、 成交量明年上半年楼市成交量保持高位，下半年或受政策影响，变动性大图2 XX商品房市场2007-2010年市场成交走势图2010年虽出台一系列调控政策，然而XX市场的刚性需求依旧旺盛，2010年成交依旧保持1210.34万平方米高位，从2001-2010年的成交数据来看，XX已进入房地产快速发展的轨道，其成交量预计明年依然会保持高位，刚性需求的大量释放以及一线城市投资外溢的需求，将会促成XX明年成交量高位。(二) 房价走势预测图3XX商品房市场2007-2010年房价走势图10年号称最严厉的“4.17”新政并未能引起XX房价的17、大幅下滑，相反从6月开始便呈现一路上扬,九月份的限购令出台，对XX处于价格洼地的二线城市是个利好因素，加之XX仍以刚需为主，以及长城市规划的种种利好，2011年XX房价下降的可能性极小，预计未来房价仍将以平稳上涨为主。二、区域趋势预测(一) 区域市场整体特征XX城市化进程伴随着大河西先导区建设、地铁2号线施工建设、武广客运开通、过江隧道开通及棚户区改造启动，将对整个XX市房地产市场启动推动作用，但同时也将各个区域特征更加放大化。其中岳麓区和雨花区将成为城市化的热点区域，供应成交量将继续拉大，开福区依托湘江世纪城等大盘影响，供应成交量将继续保持高位，芙蓉区随着新开工项目的增加，供应量将会出现月度18、突增，天心区将可能继续保持供不应求的局面。(二) 区域格局趋势的预测2010年，XX雨花区、岳麓区成为供应量和去化量的主要区域，是全市热点区域。其中雨花区虽然作为主要是供应区域，但由于武广高铁、长株潭一体化因素区域价值得到不断提升，吸引众多地级市和外省回乡置业群体依旧供不应求，而岳麓区虽受交通条件制约，但规划和政府的支付，其需求量也相当大。XX雨花区、岳麓区在较长的一段时间内将是XX楼盘开发的热点区域。图3 2010年商品房各区域供求比图4 XX住宅市场2010年各区域成交比例(三) 区域房价趋势预测图8-5 XX住宅市场2010年各区域成交价走势图从各区2010年成交均价图可看出，各区域均保19、持向上增长的态势，价格差异逐步凸显；从增速来看，芙蓉区、天心区由于本年度市中心板块成交占比增大，成交均价增速最快；岳麓区成交均价增速较慢，这主要受到麓谷板块和麓南板块价格上涨幅度较小影响。2010年作为热点区域的岳麓区与雨花区借助利好因素，房价可期。开福区依托湘江世纪城等大盘影响，其价格也将会稳步上升第四章 项目的分析和项目的定位一/项目分析（一）项目地块条件地块方正，平整，呈长方形；地块北向为中式建筑西湖楼及停车场地块东向为马栏山安置房；地块南向为小块待开发的住宅用地，大片为安置房；西向为待开发的商品房地块（二）项目配套资源项目周边现有火星北路（万家丽路）、三一路等多条城市主干道经过；规划月20、岛公园将很快启动；教育配套：XX大学、长大附中、马栏山小学、科大附中等；医疗配套：马王堆疗养院、XX市中医医院、163 医院；生活配套：麦德龙超市、万佳惠超市、金马大市场等；交通配套： 离万家丽路的公交站不到 100 米，三一大道 200 米左右，公交四通八达。（三）SWOT分析优势：a.月湖公园等周边多重景观资源环境b.人文环境氛围浓厚c.交通方便,生活成本相对较低d.万家丽路的拉通,缩短了城东到项目的距离劣势：a.成长性区域，人气相对不足b.用地规模偏小，小区内绿化少c.项目周边以安置房为主,环境偏低d.受新政影响,90 平米以下要求 60%机会：a.目前该区域基本没开发,万家丽路拉通,区21、域价值将迅速提升,本项目可较快抢占客户资源b.藏珑等项目的启动，助推区域价值快速提升c.周边多以高档物业为主,缺乏优良的中高档产品d.美食城给项目提供一定的商业价值威胁：a.星沙、城东、城北部分项目对本项目潜在客户的截流b.西湖楼停车场的调整对项目北面景观视野的影响c.经济适用房、安置房大面积修建d.财富名苑等周边规模较大的项目都即将启动, 区域市场产品投放量进一步增大二、项目的定位（一）、定位原则1 要充分结合自身条件；2 以客户为中心，产品切合市场的需求；3 实现项目价值最大化；4 成本控制，资源合理利用；5 开发节奏结合的营销进度。(二) 定位难点1 本项目受新政影响，小户型比例太大；222、 项目地块比较小，自身环境难以打造；3 万家丽路和三一路沿线未来将有大量小户型产品入市；4 西湖楼停车场的调整对项目北面景观视野的影响。(三) 解决方向1 通过灵活的户型设计和户型组合，突破小户型瓶颈；2 通过将首层局部架空， 合理的利用城市公共空间，同时通过水景、园林小品等主题，塑造小区 “70 米宽的中心园林”环境；3 通过较好的户型和外立面设计，展示产品的品质形象，形成自身的竞争优势；同时通过营销推广强化区域景观资源优势，提升区域价值4 针对西湖楼停车场，首先是抢先建设，在规划上占住优势，一旦建小高层住宅对西湖楼本身的入口形象也非常不利，将增加其调整压力；另一方面，降低商业体量，由两层调23、整为一层；再次将大户型布置在两边，中间为适中三房，减少视野的遮挡；另外，在销售期间对本信息必须保密。(四) 项目的物业定位此项目有五大价值体系，分别为：月湖公园的休闲景观价值，西湖楼带来的商业价值，广电、世界之窗人文价值，万家丽路拉通的区位价值，三片大型绿地的居住价值。为了体现项目的五大价值，考虑项目发展得背景，依据项目发展的市场背景，基于地块条件和规划要求，本项目定位为以高层住宅为主加部分西湖楼餐饮配套商业的中高档楼盘。(五) 住宅户型定位1 户型布局和设计a 90 以下一房和两房，保证良好的通风采光，两梯四户以上，低分摊、全部朝南，但部分户型布置在景观较次的位置；b 舒适型三房和豪华四房分24、别布置在西北和东北向景观最好的位置，以及中间的 18 层板楼；c 主卧采用凸窗，客厅落地窗，点式楼配置一定的入户花园。2 户型初步配比45%的三房、四房+43%的小户型（10%的 N+1 三房）+7%的公寓+5%的配套商业(六) 商业定位结合自身条件：项目的实际商业面积较小，仅 3500 多平方米，自身难以打造成区域的商业中心，必须依托市场，采取“就市”和“造市”相结合的策略，就“西湖楼”所形成的餐饮品牌和周边的已成熟的餐饮市场，整合周边零散的“招待所”市场，同时补充西湖楼的住宿和娱乐功能，自身有 700 多户人口，需设置小超市、干洗店、美容美发等配套性商业，因此东侧一、二层商铺：特色美食店、25、小区配套性商业，北向裙楼：一层为西湖美食城的配套性商业（娱乐、品牌餐饮连锁等等） 二层为酒店（公寓）(七) 客户定位主力客户群具有较高经济收入的年轻工薪阶层客户来源：伍家岭、四方坪附近的中层年轻白领，外来高级打工族，本地需改善居住的中等收入家庭；来自岳阳等外地投资置业人士；星沙国家经济技术开发区的企业高级技术工人、生产管理人员、个体经营户、商人；广电的中层年轻白领，一中的部分陪读置业、投资群安置户的年轻子女等中上收入群；万家丽、马王堆、三湘建材市场的个体经营商、业务人员、外来生意人等。(八) 价格定位XX房地产市场商品房销售价格自2004年以来，一路上扬，至2010年末实际均价突破5000元/26、平米，呈现快速提升态势，市场发展前景乐观。第五章 规划设计方案选择一、规划设计原则因地制宜原则。充分考虑本案独特的地理位置与周围环境，最大限度地展现楼盘所在地段的景观资源及人文价值，创造适宜人居的高档精品楼盘；以人为本、以市场为导向原则。尊重目标客户，满足人居需求，创造高素质低成本的居住环境；景观价值最大化原则。充分利用现有景观资源,保证绝大多数住宅的景观均好性与可达性；成本导向原则。住宅和公共配套设施的设计要考虑节约建造成本及营运成本的要求，为客户提供经济实用的产品；整合推广原则。本案物业建议要点即为今后营销推广的卖点，在规划设计阶段必须将这些要素体现在设计方案之中，使前期产品策划与后期营销27、推广更具系统性、可操作性。二、户型设计A.户型设计的基本要素开间要求：客厅3.9米，卧室3.0米，厨房 4.5平方米，卫生间1.8米。日照设计：每户至少有一个卧室朝南，尽量做到明橱明卫。通风设计: 南北至少有一条穿堂风线路。玄关设计：入口处可设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间。阳台设计：每户至少有一个阳台，大户型可设置南北两个阳台，南向阳台稍大；北向阳台可小点，供厨房、餐厅使用。卫生间设计：公用卫生间设计为干湿分离，方便使用；忌讳卫生间直对卧室或厨房。B.户型设计的综合要素较低的分摊率：1梯2户 15%, 2梯4户 18%, 2梯5户21%。避免干扰：点式住宅南北两户应避免对视,距离不小于2.28、4米。不犯风水大错: 客厅主卧不对建筑物拐角,不正对马路；卫生间不正对厨房主卧餐厅等。景观资源最大化：景观资源以客厅和主卧为主,兼顾各户的均衡性,最大面照顾景观可调室内空间大景观阳台板式楼一样的通风和采光大开间客厅入户花园让每个角落都有阳光600凸窗电梯间自然采光紧凑的交通，低分摊A户型图入户花园宽景阳台兼具生活和观景的双重功能阳台B户型图第六章 资源供给条件分析一、建筑材料的需要量，采购方式和供应计划预决算员根据施工图纸、及总工办提供的相关要求计算出各项甲供材料的品种、材质、规格、数量及型号等各项参数指标，交总工办会签。总工办详细复合签字认可后，交计划部材料员以此作为采购计划的依据；材料员依29、据上述资料、列出采购清单报计划部经理审核，交总工办会签确认，按照会签确认的采购清单，及时选择供应商，会同总工办、工程部考察各供应商的资质及生产能力、产品质量等综合情况，经货比三家后，会签上报公司招标领导小组审批，落实供应商；材料的进货时间，由工程部根据工程实际进度，在一个月前向计划部提出进货时间及数量要求（特殊情况临时商定），计划部负责与供货厂商联系按要求进货；现场验收工作由工程部负责组织；凡进场的材料设备必须出具正式出厂合格证，准用证明， 质量证明书，材质化验单等有关文件资料。计划部应督促供应单位按规定及时将上述文件资料提交工程部；凡需进行现场检验的，由工程部督促监理单位、施工单位即时进行取30、样检验，在未取得检验结果以前，不得使用该材料设备，施工单位应将试验报告提交监理单位、工程部。工程部根据合同要求验收质量，并签署验收结论；计划部根据实际到货品种、规格和数量办理入库手续，施工单位办理收料、领用手续，如数点收（到计划部填制领用单）并加盖施工单位鉴章； 其收料、领用两联单交计划部及财务部留存，如质量不合格或数量缺少，由材料员负责与供货商联系换货或补缺。计划部据此及工程部出具的材料验收意见并对照合同作为结算依据，并在材料月报表后附上该项目的收料单、领料单和材料验收意见。 二、项目施工期间的动力和水等供应方案项目施工期间动力通过城市的电网提供，接埋地线提供给施工机械及生活用电；项目所用水31、资源可以可以通过接入城市供水系统供给施工和生活给用。三项目建成投产后资源供应条件项目水电都与城市供应系统相连，能保障居民的日常生活用水用电，且每户都安装有煤气的使用系统，宽带入网保证居民的有一个通畅的信息交流平台，小区内设置东南西北四个大门，出行方便，靠近万家丽路设置有公交车站，交通便捷。第七章 环境现状及环境影响因素分析一、环境现状（一）水环境质量本项目所处区域为城市地区，水资源来源于自来水厂，基本无污染。（二）空气环境质量项目区域处于城市，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。（三）固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾，目前均为有效处理。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪32、声，基本上没有形成噪声公害。二、环境影响因素分析（一）项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。材料及土石方运输车辆噪声；现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工作业产生的生活污水；挖掘土方等产生的固体废弃物；施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在33、短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。（二）项目建成后污染分析废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。废渣项目建成后，其排放的主要固体污染物来源：生活垃圾。三、环境保护防治规划（一）施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1、34、施工机械运行时的噪声辐射源强在75115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。（二）运行期间污染处理措施1、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，35、以达到辅助净化环境的目的。项目所处区域内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆36、密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声，对施工噪声的管理要从严控制。4、固体废弃物治理加强垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术。（三）环境监督管理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对项目土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检37、测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要完善环保检测制度。第八章 项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构为了加快项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料38、和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。（二）工程设计招投标项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。（三）工程设计过程的管理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过程管理的目标控制（1）从建设39、项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。三、项目招投标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本。四、建设项目合同与管理（一）建设项目合同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图。（二）建设项目合同管理建设项目合同管理40、是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。1、合同管理的主要任务(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、41、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。(5)控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。(8)建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。2、合同管理的主要措施(1)组建高素质、分层次的合同管理团队1)要确立项目办公室在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工程42、的重大问题做出决策；2)应给予工程监理应有的授权；3)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；4)根据项目的具体情况和需要，建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解；5)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。(2)制订严密和明晰的合同管理程序1)单项工程开工申请和批复程序；2)进场设备、材料检验程序；3)工程计量、签认程序；4)工程款支付的审查程序(包括业主和工程监理方面)；5)图纸审43、查和批准程序；6)工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等；7)合同调价程序，包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等；8)索赔处理和争议调解的程序。(3)实行全员合同管理1)要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”2)确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。(4)建立信息管理系统(5)建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如：1)现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；2)关于变更和索赔处理的专44、题例会；3)项目办公室、工程设计和工程监理之间的会议；4)项目办公室、工程监理和各承包商之间的会议等。五、建设项目质量管理（一）建设项目质量管理的八项原则1、以顾客为关注焦点满足顾客要求是生存的基础。加强与顾客的沟通。广义的顾客包括各过程输出的接收方。2、领导作用领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。领导制定并保持质量方针和目标。领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。领导决定资源的配置和管理。领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。领导组织对质量管理体系的评审，并决定持续改进的目标。3、全员参与质量靠人去实现。重视人的工作技能和质量意识的培训。培育团队意识。人人追求“一次成功45、”和“零缺陷”。4、过程方法过程是“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。过程方法强调“将活动和相关资源作为过程管理，可以更高效地得到期望的结果”。应当将项目的全过程划分为一系列子过程，再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务种的单位工程、分部工程、分项工程等。明确全过程以至各道工序的输入、实施和输出，明确各道工序之间的接口(界面)，按照PDCA循环原理，实施各道工序以及全过程的控制。严格把好各道工序的输入、实施和输出质量，使每一道工序成为防止不合格的一道屏障，是保证建设项目质量的基本功。5、管理的系统方法建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统，应当46、“将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理”。所有工种和工序都应服从系统的整体目标。各工种和各工序之间的接口(界面)，往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈，应予特别关注。 5、持续改进在项目建设过程中，及时反馈质量管理经验，制定相应的纠正和预防措施，是实现建设项目质量总目标的有力保证。随着科学技术、市场以及社会的发展，需要持续改进，以满足顾客和相关方不断增长的需求。持续改进产品质量，才能在市场竞争中立于不败之地，这是项目业主永恒的目标。 6、基于事实的决策方法数据和信息分析是有效决策的基础。必须在项目建设全过程中，重视收集准确、及时和完整的数据。根据实时信息与计划比较，及时做出准确判断。47、7、与供方互利的关系项目建设的“供方”即“承包方”，包括设计、材料设备供应和施工承包方等。供方是建设项目质量管理至关重要的环节，直接关系到项目的最终质量。项目办公室与供方是相互依存的关系，需要建立互利关系 （二）建设项目质量管理的三全管理1、全过程管理2、全员管理3、全面管理：空间范围上，项目建设是各参与方大团队运作第九章 项目经济及社会效益分析一、项目总投资估算序号项目金额（万元）估算说明一开发建设投资169511+2+3+41土地费用2760地价按 100 万/亩计2前期费用28672.1其中：勘察设计费384根据相关标准测算2.2前期工程费23030 元/m22.3拟建费2253商业 348、25，住宅 240 元/m23建安成本102733.1单体建安工程费用9160根据修建性详细规划估算3.2附属工程费（基础设施）42255 元/ m23.3室外工程费499根据修建性详细规划估算(65 元/ m2)3.4消防工程费11515 元/ m23.5返工返修费7710 元/ m24管理费用394（2+3）35不可预见费657（2+3）5二财务费用810贷款额 12000 万元6.75三项目总成本17761一+二二、项目投资来源，筹措方式的确定（一）筹措自有资金充分发挥企业力量筹集资金，用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提高自有资金使用效率。（二）争取优惠信贷积极争取银49、行信贷资金。由于开发周期长，贷款利息负担重，因此应积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。三、项目收入估算根 据 项 目 规 划 指 标 及 前 述 项 目 及 市 场 分 析 ，销 售 价 格 住 宅 均 价 取 值 5500元 / ，商 务 公 寓 6000 元 / ，商 铺10000元 / ， 则 预 计 项 目 的 销 售 收 入 为47734.5万 元 。项目销售收入估算表序号物业类型建筑面积（）销售均价（元/）销售金额（万元）1住宅65070550035788.52商务公寓6410600038463商铺53001000053004车位400个7万每个2800合计767804773450、.5四、项目销售费用及税金项目销售税费主要包括销售费用、销售税金（含营业税和城市建设维护税以及印花税）、 土地增值税和企业所得税。销售费用：含代理费，广告费以及其他推广费用，按照常规销售收入的3%计算，销售费用值为1432万销售税金：营业税（销售额的5%），城市建设维护税，其他（销售额的0.1%），合计为销售额的5.15%，销售税金为2458万土地增值税：按土地增值税计算标准，为11101万；土地增值税计算方法：土地增值税=土地增值额（项目总收入项目总成本）0.4项目总成本0.05企业所得税：总利润的33%，为4944万项目销售收入与经营税金估算表税费种类计算方法税费金额（万元）销售费用按项目51、总收入 3%计1432营业税及附加按项目总收 5.15%计2458土地增值税按政策标准计算11101企业所得税按总利润 33%计4944合计19935五、项目销售利润计算项目销售利润表总成本17761万元总投资32752万元销售收入47734.5万元利润总额14982.5万元净利润10038.5万元六、项目盈利能力分析经测算项目的投资方利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目投资经济指标估算表各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和17761总投资总成本+销售费用、税金32752总收入47734.5总利润项目收入-总投资14982.5净利润总利润-企业所得税100352、8.5成本利润率（税前）总利润/总成本*10084.4%投资利润率（税前）总利润/总投资*10045.7%成本利润率（税后）净利润/总成本*10056.5%投资利润率（税后）净利润/总投资*10030.7%评价：项目总投资32752万元，销售收入47734.5万元，投资方总利润14982.5万元，净利润10038.5万元，税后投资利润率为30.7%，静态经济指标表现优秀。在房地产企业中属于利润很高的项目。七、敏感性分析我们对销售价格、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见下表：敏感性分析表建设成本销售价格浮动比例净利润(万元)投资利润率浮动比例净利润(万元)投资利润率5%971129.53、2%5%1086732.1%10%938427.8%10%1169633.4%5%1036531.2%5%920929.1%10%1069334.3%10%838027.5%最悲观情况最乐观情况浮动比例净利润投资利润率浮动比例净利润投资利润率建设成本10%772524.6%建设成本10%1235136.2%销售价格10%销售价格10%第十章 结论与建议一、主要结论项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和经济的变动情况，必能获得很好的收益。 二、问题和建议1、建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理、方案可行，以达到简约、实用的目的。2、工程建设应严格按照国家工程建设招投标法的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质、业绩良的设计、施工、监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。3、项目实施过程中应符合国家环保部门标准。