1、河北清凉圣境休闲度假小镇项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月河北清凉圣境休闲度假小镇项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前言4一 项目背景分析4（一）项目地建设背景4（二）项目建设的必要性9（三）外部条件分析10（四）项目地资源评价17二 本项目任务解读20（一）明确旅游2、区发展定位和主题20（二）整合资源，运用恰当的旅游游憩模式，打造人气吸引力20（三）协调旅游对相关产业的带动作用，创新运营模式21三 策划思路解析21（一）总体思路分析21（二）休闲度假小镇模式解析23（三）度假小镇功能解析23四 项目定位24（一）SWOT分析及其发展策略24（二）项目定位26五 项目规划布局及功能分区31（一）规划项目布局及功能分区31（二）分区阐述及重点项目设置33六 运营及盈利43（一）、运营模式43（二）、收益模式44（三）、开发原则44前言近日，我院四位专家受邀对河北涿鹿xx区xx镇项目进行了考察，并与xx乡和xx镇相关领导进行了初步沟通。xx镇良好的原生态资源环境3、和潜在、良好的旅游资源（和领导们的热情好客），给我们留下了深刻印象。我院对该项目高度重视，先后组织院内专家组进行多次讨论研究。经过多次修改，目前就该项目形成了若干初步认识，现将这些思路整理成项目建议书，供乡镇领导参考。特别说明：本建议书仅为考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。一 项目背景分析（一）项目地建设背景 1项目地地理位置及交通状况xx区位于河北省张家口市涿鹿县南部，区公所驻xx镇xx村，总面积1020.8平方公里，总人口3.657万，项目地主要为xx镇xx村以及包括康家沟、张各庄、牛角庄等五个村。距离北京市门头沟直线距离50公里左右4、，车程1小时。项目地在全国的位置 项目地在全国的位置xx区的范围 省道S248从项目地穿过，张涿高速正在修建，建成后，将大大的减少项目地与周边地区的时空距离。 正在修建的高速路口 2社会经济发展概况 整体上来说，当地经济水平尚处于比较落后阶段，居民的收入除了政府的补贴外，主要是来源于核桃、杏仁、山楂等农产品的销售。 满地核桃香 3自然、人文、旅游资源条件气候条件 项目地位于涿鹿县南部山区，水资源较丰富。属于温带大陆性季风气候，四季分明，3、4、5月为春季，6、7、8月为夏季，9、10、11月份为秋季，12、1、2月为冬季。年平均气温9. 1，极端最高气温39.2，极端最低气温-23. 9。年均5、降水量372.7mm，日最大降水量67.8mm，年降雪月份为11月份至次年2月。 风光地貌 项目地位于涿鹿县南部山区，海拔较高，最高山大独山最高峰海拔在1700米以上。从地形上来看，周围山环抱，中间呈三级跳，级级高升，xx河从项目地中间穿过，水资源丰富，山青水秀。政府的禁牧政策，使得山上的植被得到很好的保护。 产业方面 农业产业方面：项目地有多种宝贵的经济作物，核桃、杏仁、山楂等等。xx的大杏仁曾经闻名全国，在80年代末90年代初，曾经达到一粒杏仁能卖5分钱，考虑通货膨胀影响，用现在的钱换算一下，真可谓价值不菲。也曾经是人口不多，但土地更少的xx区农民们的主要收入来源，可以说好多学生上学、家里6、盖房子都是用大杏仁换来的。大杏仁营养丰富，富含多种矿物质，具有很高的药用价值。杏从皮到壳到仁，都能够卖钱，为老百姓创收。有些品种的杏，果肉酸甜味美，是好多人童年最美好回忆。可惜，现在xx的大杏仁的产量和价格都在下降，唯一没变的，只有香脆的杏 仁、酸甜的杏肉。此外核桃和山楂也随处可见。 工业产业方面：采石厂和石料加工厂随处可见，对生态环境产业了一定的负面影响。 旅游业：由于受政策的限制，当地一直禁止旅游业的发展，基本上属于未开发的旅游处女地。资源特色 项目地周围环山，山高峰奇，植被覆盖良好，到秋季，漫山红叶，呈现出多种不同色彩。山上还留有古长城遗址。沟多且深，环境保护非常好，野生动植物资源丰富。7、此外，项目地25公里处，有丰富的温泉资源。 （二）项目建设的必要性1有利于推动当地经济的发展项目地所在的张家口市，近几年来，旅游业创造的产值正在逐年增加。近些年来，张家口市充分利用地区优势，大力发展旅游业，旅游业创造的产值正在逐年增加，占全市GDP的比重也越来越大。据张家口市旅游局数据统计， 1998年旅游创汇2.78亿元，占全市GDP的1.20%，2000年创汇增至8.48亿元，占全市GDP的 3.48%，2002年创汇11.99亿元，占全市GDP的4.27%，2003年即使由于非典的影响，旅游业总收入仍达到12.12亿元，占全市GDP 的3.83%。2004年旅游总收入15.62亿元人民币8、，比2003年增长27.82%，2005年接待国内外游客445万人，旅游收入20.6亿元， 比2004年增长24.17%，2006年我市接待游客近528万人，旅游收入达26.14亿元。2010年上半年，全市共接待中外游客566.34万人次,进账31.69亿,同比增长35.5%,旅游出现了异常火爆的景象。可见，旅游业在整个张家口GDP中占据较大比重，由于客观原因，项目地一直处于原始封闭状态，现在通过旅游的开发，必将大大的促进当地经济的发展。2 扩大项目地的开放度和知名度项目地开放时间晚，对于经济发展不利。通过旅游的开发，形成自己的旅游品牌，对外开放和知名度将得到大大提高。同时，游客在旅游过程中，9、不仅可以体验到当地的风土人情，历史文化，还了解到整个投资环境，招商项目，优惠政策等相关信息，这将推动当地的知名度和品牌影响力。3 推动项目地旅游资源的开发和利用项目地有保持良好的生态环境和具有唯一性和稀缺性的旅游资源，通过旅游的开发，不仅能充分有效地利用这些丰富的旅游资源，而且有利于推动相关产业的发展。（三）外部条件分析 本部分将从天时、地利、人和三个层面来对本项目进行分析。1天时：休闲时代，项目地有望成为国际级休闲度假平台世界旅游步入休闲时代国际惯例表明，人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元时，旅游形态开10、始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期，即生活度假时期。度假方式升级路径示意表当前，世界180个国家人均GDP超过4500美元的国家有130个（数据来源是国际货币基金组织2010年），可以说世界旅游全面进入休闲时代。每一个旅游发展阶段都对酒店产品有着不同的需求，也就出现不同类型的酒店产品。目前我国的国民收入在东部发达地区突破3000美元，部分城市（如上海、广东、北京等）还突破了6000美元。因此，对旅游地产市场提出了挑战。旅游发展阶段和酒店定位关系发展阶段收入阶段酒店类型面对客群11、特点举例观光旅游1000美元以上宾馆、招待所旅游观光团队满足基本的需要，房间多。基本配套。锦江之星、如家休闲旅游3000美元以上度假酒店城市休闲度假需要高尔夫、温泉等配套休闲娱乐设施高尔夫酒店、醉温泉等体验旅游5000美元以上个性化酒店高端商务客户个性化的设计，加特色餐饮、SPA等。悦榕庄、阿曼酒店休闲度假在我国蓬勃发展我国旅游市场近几年一直呈良好发展态势，基本情况可如下图所示。国内旅游市场分析图 入境旅游市场分析图从上图可以得出，我国国内游客一直呈良好的增长趋势，虽然2008年受地震、雪灾、金融危机因素导致国内旅游增速放缓，国际游客量及外汇收入减少，但2008年我国国民GDP已达到3266美12、元，2009年我国国民GDP更是达到4700美元。从国际经验来看，人均GDP从1000美元到2000美元，再从2000美元到3000美元，一般需要10年至15年时间，比如德国实现前一个阶段用了9年，而后一个阶段用了6年，日本则分别用了7年和4年。与这些发达国家相比，我国的人均GDP从1000美元升至3000美元只用了5年时间。同时，中国旅游呈现国际化、多样化和高端化的趋势，国内出现了一大批国际休闲度假区、5A景区，以及三亚、丽江等休闲城市，高端休闲产品也纷纷浮出水面。由以上分析足以证明，国内旅游呈现蓬勃增长趋势，而休闲度假游将成为今后旅游的主要需求特点。“京津冀都市圈”格局呼之欲出机遇挑战并存13、 京津冀都市圈空间发展战略构想，酝酿多年，处于呼之欲出的状态，基本上确定了“8+2”的模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。目前已经形成较为完整的区域经济规划蓝图，有望成为中国经济的“第三极”。随着京津冀区域经济的快速发展及交通网络的建设，京津冀都市圈时空距离越变越“小”，“都市交通圈”正在带动“都市经济圈”的发展。项目地位于河北省张家口市涿鹿县南部，区公所驻xx镇xx村，是河北省唯一的县辖区，也是现今全国除新疆自治区之外的唯一县辖区。距离北京门头沟仅1小时车程。交通较为便利，同时，项目地处于京津冀都市圈内，可分享都市圈发展所带来的14、几大溢出效益：京津城市功能的分离京津产业企业的转移京津冀各城市角色的重新定位京津冀城市间的各类联系的加强京津冀城市间运作的协调互动。休闲大需求，环京津休闲产业聚集带已成形，京津都市经济大发展，有望成为中国经济发展“第三极”。旅游的发展，将为项目地带来巨大的机遇和挑战。2009年京津都市圈经济发展情况城市人均GDP (元) 第三产业比重（%）第三产业就业比重（%）城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）北京68788 75.8 56.8 26738 11986 天津62403 43.5 43.3 21430 10675 总计131191 119.3 100.1 48168 22661 215、009年京津旅游业发展概况城市国际旅游收入（亿美元）国际旅游人数(万人次) 国内旅游收入（亿元）国内旅游人数（亿人次）北京43.6 412.5 2144.5 1.6 天津11.83 141.02 780 0.7 总计55.4 553.5 2924.5 2.3 2地利：项目地有望成为京津后花园、休闲度假胜地xx区位于河北省张家口市涿鹿县南部，区公所驻xx镇xx村，是河北省唯一的县辖区，也是现今全国除新疆自治区之外的唯一县辖区。总面积1020.8平方公里，总人口3.657万，项目地主要为xx镇xx村以及包括康家沟、张各庄、牛角庄等五个村。距离北京市门头沟直线距离50公里左右，车程1小时。 吴良镛院16、士提出的京津冀“一轴三带”，即以京、津两大城市为核心的京津走廊为发展轴，以环渤海湾的“大滨海地区”为新兴发展带，以山前城镇密集地区为传统发展带，以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带，共同构筑京津冀地区“一轴三带”的空间发展格局，按照该布局，项目地接近山区生态文化带上，同时位于以天津为中心的2小时时间圈内。 可见，在京津冀都市圈内，项目地拥有非常优越的区位条件。 3人和：政府和企业共促当地旅游大发展 京津冀旅游合作协议的签订为推动京津冀区域旅游合作的不断深化，日前，京津冀三地旅游部门签署了京津冀旅游合作协议。为推动京津冀旅游规划衔接，在共同参与编制的“环渤海区域旅游发展总体规划”和“京杭大运河17、国家旅游线路总体规划”工作中，三地旅游部门将突出各自资源优势，充分体现特色发展；加快泛金海湖京津冀金三角旅游规划的编制工作。除旅游规划，京津冀三地还将共同邀请海外旅游商考察三地共推的旅游线路。重点推广京冀皇家胜地游、京津冀长城精华游、京津冀休闲养生游、京津冀民俗风情游、津秦唐海滨休闲度假游。三地在各自旅游网络中同时推出共推的旅游线路；共推旅游线路内景区联票建设。旅游先行，同城效应加快促进内需“京津冀旅游一卡通”的推出，是三地旅游合作的标志性事件。据介绍，为了发挥旅游业在扩大内需方面的作用，以市场化的方式整合三省市旅游景区资源，就是为京津冀三地市民提供更加丰富、优惠的旅游产品和服务，以同城效应带18、动旅游市场的繁荣。这些措施大大地促进了京津冀地区旅游业的大发展。河北构建环首都经济圈京津冀一体化进程加快河北省政府日前在三河召开加快推进环首都经济圈工作会议，圈定涿州市、涞水县等个县（市）区加快建设环首都经济圈，并下放部分审批事项，标志着京津冀一体化进程进一步加快。河北建设环首都经济圈的总体战略构想是：“县圈区基地”。县，即环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三 河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县；圈，即以新兴产业为主导的环首都经济圈，.万平方公里，万人；区，即在环首都经济圈建设高 层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区；基地19、，即在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居 生活基地。河北省将在环首都经济圈营造宽松的政策环境。在国家法律法规许可条件下，坚持非禁即入，非限即许，免除登记类、证照类等有关行政事业收费。除国家规定的必须由省级和市级审批事项及高耗能、高排放项目审批外，省市两级其他审批事项全部下放到个县（市）区。张家口市政府采用多种手段促旅游大发展当前全市旅游宣传促销将重点做好五项工作：一是突出“滑雪温泉”这个主题，从11月1日开始，在央视播放张家口冬季旅游宣传片。二是针对北京市场，以张承高速开通、京张高速畅通、接待服务设施升级为宣传重点，邀请中央及北京媒体来张采风，做好中国旅游报、北京20、电视台、北京交通台、北京大型公交车体、首都机场航站楼LED等媒体形象广告投放。三是针对本市市民开展旅游惠民活动，举办冬季旅游启动仪式。四是逐步发展石家庄、天津、大同以及内蒙呼市、包头鄂尔多斯等周边客源市场。五是做好明年通航的准备，提前布局长三角、珠三角等中远途客源，以争取更多的市场，实现客源的多元化。河北将以怀来、涿鹿县为基础建设京北新城 河北省将利用环绕首都北京的优势区位，实施环首都和沿海“新城战略”，打造京东、京南、京北三座新城，其中京东、京南两座新城的城市人口将超过100万。整合廊坊市北三县(包括三河市、大厂回族自治县、香河县)建设京东新城，以涿州市为基础，建设京南新城；以怀来县、涿鹿县21、为基础，建设京北新城。京北新城预计人口到2015年达到30万。 同时，在三河市召开的河北省政府加快推进环首都经济圈工作会议，为助推“环首都经济圈”的建设进程，河北省涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个临近北京的县（市、区)今年年底有望普及“010”的北京电话区号。（四） 项目地资源评价1评价依据与方法根据国家标准，旅游资源评价采用共有因子评价法，即按照旅游资源基本类型所共同拥有的因子对旅游资源进行价值和程度评价。评价项目和评价因子的赋分均用量值表示。资源要素价值和资源影响力总分值为100分，其中“资源要素价值”85分，分配22、如下：“观赏游憩使用价值”30分、“历史科学文化艺术价值”25分、“珍稀或奇特程度”15分、“规模、丰度与几率”10分、“完整性”5分；“资源影响力”为15分，分配如下：“知名度和影响力”10分、“适游期或使用范围”5分。“附加值”中的“环境保护与环境安全”，分正分和负分。每一评价因子分为4个档次，其因子分值相应分为4档。旅游资源评价赋分标准表评价项目评价因子评价依据赋值资源要素价值（85分）观赏游憩使用价值（30分）全部或其中一项具有极高的观赏价值、游憩价值、使用价值。3022全部或其中一项具有很高的观赏价值、游憩价值、使用价值。2113全部或其中一项具有较高的观赏价值、游憩价值、使用价值。23、126全部或其中一项具有一般观赏价值、游憩价值、使用价值。51历史文化科学艺术价值（25分）全部或其中一项具有世界意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。2520全部或其中一项具有全国意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。1913全部或其中一项具有省级意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值。126历史价值、或文化价值、或科学价值,或艺术价值具有地区意义。51珍稀奇特程度（15分）有大量珍稀物种，或景观异常奇特，或此类现象在其他地区罕见。1513有较多珍稀物种，或景观奇特，或此类现象在其他地区很少见。129有少量珍稀物种，或景观突出，或此类现象在其他地区少见。84有个别珍稀物24、种，或景观比较突出，或此类现象在其他地区较多见。31规模、丰度与几率（10分）独立型旅游资源规模、体量巨大；集合型旅游资源结构完美、疏密度优良级；自然景象和人文活动周期性发生或频率极高。108独立型旅游资源规模、体量较大；集合型旅游资源结构很和谐、疏密度良好；自然景象和人文活动周期性发生或频率很高。75独立型旅游资源规模、体量中等；集合型旅游资源结构和谐、疏密度较好；自然景象和人文活动周期性发生或频率较高。43独立型旅游资源规模、体量较小；集合型旅游资源结构较和谐、疏密度一般；自然景象和人文活动周期性发生或频率较小。21完整性（5分）形态与结构保持完整。54形态与结构有少量变化，但不明显。3形25、态与结构有明显变化。2形态与结构有重大变化。1资源影响（15分）知名度和影响力（10分）在世界范围内知名，或构成世界承认的名牌。108在全国范围内知名，或构成全国性的名牌。75在本省范围内知名，或构成省内的名牌。43在本地区范围内知名，或构成本地区名牌。21适游期或使用范围（5分）适宜游览的日期每年超过300天，或适宜于所有游客使用和参与。54适宜游览的日期每年超过250天，或适宜于80左右游客使用和参与。3适宜游览的日期超过150天，或适宜于60左右游客使用和参与。2适宜游览的日期每年超过100天，或适宜于40左右游客使用和参与。1附加值环境保护与环境安全已受到严重污染，或存在严重安全隐患。26、5已受到中度污染，或存在明显安全隐患。4已受到轻度污染，或存在一定安全隐患。3已有工程保护措施，环境安全得到保证。3根据对旅游资源的评价，得出该旅游资源共有综合因子评价赋分值。依据旅游资源评价总分，将其分为五级，从高级到低级依次为：五级旅游资源，得分值域90分；四级旅游资源，得分值域7589分；三级旅游资源，得分值域6074分；二级旅游资源，得分值域4559分；一级旅游资源，得分值域3044分；此外还有未获等级旅游资源，得分值域29分。五级旅游资源称为“特品级旅游资源”；四级、三级旅游资源被通称为“优良级旅游资源”；二级、一级旅游资源被通称为“普通级旅游资源”。2 本项目资源条件评价现依据国家27、标准中制定的旅游资源共有因子综合评价系统，对本项目旅游资源进行打分评价。项目的基础资源评价评价项目评价因子项目评价评价赋值资源要素价值（85分）观赏游憩使用价值（30分）项目地山奇水清，沟深具有极高的观赏价值和游憩价值； 24历史文化科学艺术价值（25分）项目具有一定的文化资源沉淀。5珍稀奇特程度（15分）有个别珍稀物种，或景观比较突出，或此类现象在其他地区较多见。10规模、丰度与几率（10分）项目旅游区总独立型旅游资源规模中等，集合型旅游资源结构和谐、疏密度良好。8完整性（5分）项目目前尚处于未开发状态，各资源状态保持良好，形态与结构完整。5资源影响力（15分）知名度和影响力（10分）项目在28、本地区范围内知名度较高，建成后将成为本地区乃至国内的名牌。5适游期或使用范围（5分）项目适宜游览的日期超过300天/年，并适宜于90%以上的游客使用和参与。4附加值环境保护与环境安全本项目已有工程保护措施，环境安全得到很好的保证。3从上表中得知，本项目旅游资源共有综合因子评价赋分值为68分，旅游资源等级为三级，即具有“优良级旅游资源”。3 旅游资源评价的基本结论综合景区内旅游资源评价结果和区外整体旅游发展态势分析，景区旅游资源评价基本结论如下：项目区位交通条件较为优越，随着京津冀都市圈的开发与建设，这种优势将进一步显现。本项目所在地区旅游自然资源较丰富，既有优美的自然风光、多样的自然生态、又有29、一定程度的文物景点，如长城遗址等。本项目的开发潜力和意义都非常大。二 本项目任务解读（一）明确旅游区发展定位和主题主题概念是一个大型项目不可或缺的因素，是提升项目价值最重要的手段。通过分析项目地的区位条件、资源禀赋与开发现状、市场环境与竞争对手等一系列要素，我们认为，本项目核心资源为文化资源，且项目地难以走传统文化观光型景区的道路。基于项目地“历史文化底蕴显性不足”的特点，可以考虑改“往内看”为“向外看”， 变“历史剧”为“译制片”，避“历史文化”之短，扬“外来文化”之长，结合项目本体形态资源，引进外来文化概念。从而既突出了主题特色，又可更好的获取政策扶持、丰富项目主题、提升物业价值、博得消费30、者和公众好感，树立好的品牌形象。（二）整合资源，运用恰当的旅游游憩模式，打造人气吸引力 项目地目前尚未开发，是一块原生态的处女地，自然生态环境保护相当好，因此通过对项目的规划设计，增加必要的休闲度假设施，打造人气吸引力。（三）协调旅游对相关产业的带动作用，创新运营模式 项目地地处京津冀都市圈内，区位条件优越，通过对旅游的开发，带动相关产业的发展，尤其是房地产业、农业、工业和休闲娱乐业的发展。三 策划思路解析（一）总体思路分析旅游产业与城镇规划的整合发展： 以休闲度假养老避暑为主要功能的旅游产业深度开发 xx区区公所驻地xx镇xx村的整体规划 xx镇五村城乡一体化发展带形成xx区休闲度假养生养老31、避暑产业为导向的小城镇经营新局面。 考虑到项目地实际情况，主要以休闲度假小镇为模式，在此基础上构建更高级别、功能更为完善的旅游休闲度假小镇示范区域，有效的整合已有资源，并将整个片区放到更大的范围内来考虑其发展愿景。战略策划思路图：小城镇的规划设计 城乡一体化发展城镇发展层面旅游小镇建设 建筑风格和局部景观设计xx镇发展新战略：以旅游产业为导向的风情小镇发展战略马水长城等景点旅游提升旅游发展层面沿河休闲度假带建设乡村旅游发展旅游综合服务区建设旅游产业、房地产业产业类别农业产业康体、娱乐工业产业大众休闲市场结构商务会议高端度假专项市场（二）休闲度假小镇模式解析战略愿景依托项目地温泉、自然、文化资源32、和小镇发展功能打造生态旅游目的地系统中最具特色的京西休闲度假养生区近期中远期产品维度：打造张家口生态旅游目的地系统中高品质的休闲度假养生区产业维度：以温泉休闲业为激发点，引领会展业、酒店业、旅游房地产复合一体的整体休闲产业架构。区域发展维度：以休闲度假养老避暑为核心功能，实现从分散开发向休闲度假集群式发展的系统转变依托周边资源，完善功能建设，将该区域打造成国际休闲度假养生小镇示范区（三）度假小镇功能解析度假酒店、别墅有特色的观光、体验景观一流的餐饮服务与农业相关的特色休闲养生活动与温泉相关的特色养生活动高端或特色运动当地特色购物街有品位的夜间休闲娱乐氛围当地特色的节庆活动齐备的商务会议设备舒适33、的公开开放空间游客服务中心明显的交通与指示医疗设备和诊所1.品质居住2.观光体验3.餐饮美食4.特色娱乐5.高端养生6.特色休闲7.节庆活动8.风情体验9.商务会议10教育培训11医疗服务12.银行设施13.学校14通讯15公共开放空间16相关产业支撑价位适中生活社区舒适的观光景观物美价廉的大众饮食图书馆、剧院大众养生设施城市公园、操场、体育馆.超市、便利店大众娱乐活动一般要求舒适的公共开放空间足够居民赖以生活的产业公共交通顺畅医院银行学校通讯设施 游客需求居民需求旅游小镇的打造不仅仅是满足休闲度假等旅游的功能，而且要兼顾居民社区建设功能，因此在进行旅游小镇的规划时，要尽可能详细分析两者的共同34、点与区别，分别对待。根据以上对旅游者和居住者的功能需求分析，结合项目功能，我们进行具体的搭配分析，如下图所示。四 项目定位（一）SWOT分析及其发展策略项目SWOT发展策略分析S（优势）n 区位优势：北京1小时经济圈内，张涿高速可直达；位于京西十度、野山坡著名景点的向西延伸线上；位于京津冀都市圈内，分享城市的整体溢出效应。n 资源优势:具有一批特色资源，具备唯一性和稀缺性。自然环境优美，尤其是生态环境保护得非常好，是一块未开发的处女地。n 客源优势：京津冀都市圈8000多万常住居民和近万人次的游客；张家口市每年540万人次游客。W（劣势）n 项目地旅游环境较差：项目地建筑零散，缺乏规划。采石场35、占据核心区位，存在一些不和谐的建筑和设施，影响景观。n 温泉开发劣势：项目地缺乏温泉，温泉产生地位距离项目地25公里。n 区域氛围劣势：夜生活氛围不浓，留宿率极低。n xx河利用劣势：河道设计缺乏美观。O（机遇）n 位于京津冀都市圈内，分享城市群整体溢出效应n 三地旅游部门签署了京津冀旅游合作协议，给三地旅游发展带来了巨大机遇。n 商务休闲、度假养生旅游大发展的机遇。SO策略（发展型策略）n 借助京津冀旅游一体化大发展，充分实现后发优势。n 整合项目周边的高端休闲旅游资源，形成京津冀-环渤海地区一个重要的休闲度假高度。n 挖掘当地自然文化资源，打造成融入高端文化理念的休闲度假品牌。WO策略（扭36、转型策略）n 将本项目打造成京津冀特色休闲度假小镇n 是京西十度、野三坡等景点西扩点。n 进行xx河景观的提升与改造，促进xx河的保护。T（挑战）n 京郊休闲度假旅游的领先崛起，竞争格局已经形成并逐步加剧。n 京津冀三地高端旅游项目带的迅速形成将对项目地开发构成一定威胁。n 旅游项目激活地产市场是对旅游项目的更高层次的挑战。ST策略（多元化策略）n 凸显项目地核心优势，并与现有项目实现错位发展，以发展休闲度假小镇的战略开拓华北区域休闲度假养生养老市场。n 与十度景区、野三坡等重要景区合作打造京津冀重要旅游轴。n 分期滚动开发，逐步引爆，降低开发风险。WT策略（防御性策略）n 通过本项目引领整个37、xx片区产业发展的转型，实现项目地资源的深精度开发与可持续发展，形成“旅游度假小镇“的核心竞争力。（二）项目定位根据本项目的自然条件和文化资源，从主题、功能、形象、市场、目标五个角度对本项目进行准确的定位。1 主题定位一个能够实现政府、开发商、原住民三方共赢，集旅游观光、休闲度假、养生养老、体验参与、避暑为一体，低碳可持续发展的综合性生态休闲度假小镇。依托项目地周边独特的山地景观和良好的水资源环境依托，结合当地文化资源以及杏仁、核桃、山楂等资源优势，充分考虑到项目地地势特点和附近丰富的温泉资源，整合以休闲度假、养老避暑、特色温泉疗养、特色居住多重功能为一体，建设具有现代化风格的：xx镇休闲度假38、小镇角色定位一：生态式休闲度假组织者 角色定位二：养老避暑示范基地 角色定位三：新型生活理念的引领者它是借鉴了国内外的风情小镇、养老避暑、养生度假的经验教训，将旅游观光项目、度假地产、居住地产、文化体验、时尚运动有机结合的一种模式。既可以减轻对项目地的生态压力，又可以丰富目前项目地休闲度假开发模式，为项目地旅游和小镇相结合进行开发探索一条可持续发展的道路。2功能定位本项目集休闲度假、养生养老、避暑功能为一体的旅游小镇。旅游休闲度假以旅游产业园、温泉养疗会所、山地主题公园、养老基地为核心，借助其动植物资源扩展到森林观光休闲、商务度假休闲等在内的常规旅游休闲度假功能。养生养老项目地紧邻京津，利用其39、优美的环境基底和独特的自然文化资源，开发养生养老基地。避暑项目地是一处绝妙的避暑胜地。3形象定位京西清凉圣境 休闲度假山谷 主题阐释： 项目地四周群山环绕，山川秀丽而奇特，挺拔而不失婀娜之态，颜色绚丽多彩，冬暖夏凉，是养老避暑、休闲度假的圣地。 项目地25公里处有丰富的温泉资源，通过一定设备向项目地引入水，进行温泉公寓的开发，结合项目地水资源丰富且干净未受污染，将项目地打造成林泉仙居的意境，凸显“京西清凉圣境，休闲度假山谷”意向。4 目标定位战略目标 充分利用项目地资源和区位优势，结合项目地周边市场，将项目地打造成具有自已品牌的有较大影响力的中国休闲度假老避暑示范基地。 阶段目标阶段目标分三步40、走： 第一步：初步开发期：建设度假区基础设施与启动项目，使度假区初具规模。 第二步：重点建设期：丰富产品体系，行成中期规模效应。 第三步：稳定发展期：充分完善农业休闲体验产品体系，引入特色的体验旅 游，打造标准的休闲度假小镇，行成具有较大影响力的中国休闲度假养老避暑示范基地。成为北京周边知名的特色温泉度假区成为华北地区首选的温泉度假示范区成为华北地区极具影响力的国际温泉度假小镇初期（20102012）中期（20122014）后期（20142016）具体目标项目地经过各种项目产品的打造，经过6年的建设，项目地将达到以下几个目标。5 市场定位以市场定位：五 项目规划布局及功能分区（一）规划项目布局41、及功能分区xx镇休闲度假小镇的旅游产业布局，是在对项目地周边生态环境保护的前提下，以当今和未来旅游市场需求为指导，同时将与旅游开发、小城镇建设紧密结合，实现自然山水观光、休闲度假、镇区环境建设与土地开发的复合功能，创造综合效益最大化。对整个地块的综合思考，构建一个功能完整的休闲度假小镇的主要思路为：两核带两片商务核和休闲核分别拉动高端度假片区以及xx河以东的大众休闲片区两轴串七区： 以xx河风情轴和省道S248交通发展轴来共同串联特色居住、休闲娱乐、度假休闲、高端养生、产业发展、森林观光、高端别墅群七大功能片区。总体布局为：一心两核两轴七区 xx镇休闲度假小镇功能分区图：（二）分区阐述及重点项42、目设置功能分区总体架构滨河风情带生态居住区山地公园休闲商业街xx镇休闲度假养生区休闲度假酒店区温泉游憩区高端会馆区生态人居社区特色产业园园园区国际会议中心xx假日酒店温泉SPA健康体检中心主题酒店山叠水景观温泉美体养生温泉野奢SPA别墅私人俱乐部森林生态餐厅森林观光区高端别墅区1旅游服务中心作为项目区的第一印象区，提供完善的旅游接待综合服务功能，成为整个项目区游客聚散、购物、信息、服务、管理等功能于一体的中心区域，重点开发建设主题景观大门、山水文化广场、生态停车场及民俗购物街，注重多业态的分布。本地块紧靠省道，马路经济具有一定的开发优势和潜力，可考虑在此设置具有餐饮、住宿、商业等功能的服务性项43、目。同时加强总体形象景观的建设，以利于吸引消费群体和市场开发。充分利用项目区内水资源，通过引水入街、水景塑造等途径，使本项目区形成特色突出，趣味性极强的商业活动中心和旅游接待服务中心，店面采用出租或出售的方式进行运营，并注重水街的美化和亮化。服务中心功能表项目名称项目功能项目说明山水景观广场游客集散，景区形象展示注重入口大门的建设，利用缓坡地形的山水生态景观，具有少量立体景观形态。文化涂鸦墙文化娱乐作为入口景观的一部分，游客到达一定的消费额即可免费获得涂鸦工具。游客接待中心、景区管理中心游客综合接待，景区第一办公区建筑面积约2000平方米，标志性的入口建筑；同时设置主要为山水游乐区和闲适小镇区44、服务的第一办公区。业主接待站小型接待站，提供业主入户的第一次接待服务。建筑面积约100平方米。通过单独道路与游客接待中心分离。生态停车场景区内主要为游客提供的停车场建筑面积约4000平方米。利用坡地地形，具有一定的立体形态的生态停车场示意图：2休闲度假酒店区休闲度假区功能表区域细分区域核心项目目标客源休闲度假酒店区五星级酒店区xx假日酒店中高端商务市场国际会议中心健康体检中心温泉SPA三星级酒店区主题酒店家庭旅游市场xx假日酒店 按照五星级酒店的要求来修建。商务服务设施和会议设施以及公共机健康娱乐设施都要满足五星级酒店的建设要求。国际会议中心会议中心配备先进的中央智能控制系统、数字会议系统、多45、媒体显示系统，满足不同的会议需要，还可在此举行新闻发布会。各会议室均拥有高档多媒体音像设备、宽带接入端口、无线网络覆盖、多种语言同声传译系统等先进设施，满足各种不同的会议需要。建筑及装修风格仍采用外立面中式，内部采用极简主义风格的直线造型，与项目地的整体建筑风格相统一。 温泉SPA馆SPA原意：健康水疗，是一种集“休闲健身，保健治疗，社会娱乐”为一体的现代休闲时尚，受到越来越多人士的喜爱和推崇。Garden Spa 依托项目地优秀的自然条件和生态环境，将芳香疗法、水疗结合中国传统中医药资源，打造全方位中草药植物养生Spa。项目包括：l 动感SPA疗养区l 绿色SPA疗养区l 男士御用“气”SP46、A示意图：温泉SPA馆项目设置产品设计描述功效音乐七彩池主要通过色彩来调节游客的心情，是一种在洗浴的同时进行的浪漫疗法。红色池营造一种热情澎湃的声音，强烈、充实、浑厚、具有安全感；橙色池营造个性较温和，带有浑厚、安定的特质；黄色池具有清雅、单纯、愉快之感，活泼、积极、敦厚、轻盈、中性；绿色池具有清闲、空旷、生机盎然、冷静、有锐利感；蓝色池营造一种具有水情调的清新；紫色池营造虚无、轻飘的幻景。不同的颜色用不用的音乐节奏来进行实现。养生静心中医药温泉当归温泉、芦荟温泉、人参温泉、薄荷温泉、灵芝温泉、艾叶温泉、三丫苦汤、女贞子温泉中医保健鱼疗温泉：温泉池中放入这些长不到2厘米的小鱼，它们专门啄食人们47、身上的死去皮质和一些只有在显微镜下看的到细菌，游客在池中洗浴温泉的同时，享受被热带小鱼啄食过程中产生按摩的美妙感受，从而实现保健康体的疗效。保健康体泥巴温泉浴首先把热乎乎的含有丰富矿物质的泥涂满全身，待泥巴晾干后一块块剥掉，再去泡温泉，让紧绷的皮肤在温热的泉水中变得润滑光泽，全身每个毛孔都十分舒畅。据说，这种泥巴温泉浴既可以治疗风湿病和皮肤病，还有非常好的美容效果。美容盐雾温泉利用死海矿物盐的神奇作用，采用先进技术，使矿物盐以雾浴的方式让客人享用，这样的浴法会使人体更易吸收矿物质。死海矿物盐对强化身体、恢复健康有着不可思议的作用，它含有锌、硫磺、氯化物、钙、溴化物、钾、钠、镁等矿物质，能达到加48、速伤口复合痊愈，消毒、杀菌及平衡体内细胞矿物质的分布、增加新陈代谢等作用。强身健体香熏温泉依季节时令，香薰汤池每隔2时辰（4小时）换一种香薰油精，温泉水中加入香薰油精（温泉水面会冒气泡），具有润肤养颜、杀菌香体的功效。美容名酒温泉“名酒汤”水温设于40度-41度，按子、丑、寅、卯、辰、巳、戊、未、申、酉、戌、亥，每两个时辰（四小时）轮流变换注入啤酒、红酒、高梁酒、米酒、黄酒、果酒等六种名酒。名酒与温泉水双效合一，相得益彰，对全身皮肤是一种良性刺激，能活血通络、促进新陈代谢、改善血液循环，对神经传导产生良好的反馈作用。且这几种酒中均含有大量氨基酸、蛋白质和维生素等营养物质，能为肌肤提供丰富的滋养49、，浴后皮肤光洁如玉。美容花粉温泉蜂蜜温泉这两样宝贝向来是美容养颜的至尊法宝，也有润燥解毒之用。干燥的冬日，就让它们通过温泉水的刺激，悄悄滋养你的肌肤吧。美容石上流泉意境打造示意图 曲水流觞景观示意图石上流泉意境打造示意图 植物景观示意 举杯邀月区温泉示意图 音乐七彩池示意图 健康体检中心健康体检中心功能表实体项目主要内容DNA检测中心通过DNA检测，掌握基因中所含有的致病因素，以便提前做好预防和保健医生咨询室：医生根据健康检查和DNA测试结果，给出科学的治疗和保健建议营养师咨询：利用药膳，实现康疗及营养均衡肌肉整建治疗室：恢复肌体健康状态水疗室：利用中药SPA和天然香薰，达到康体和缓解疲劳的功50、效休闲中心包括观景套房、SPA芳香按摩室、教学餐台、药酒窑、视听音响室健康桃花源包括室外餐饮吧、康体运动室外场、中草药苗圃等服务项目主要内容预防医学健康疗程1、六天焕然一新疗程；2、四天癌症预防健康疗程；3、三天心血管病预防健康疗程；4、二天抗过敏排毒疗程功能性预防检测1、 食物过敏原检测；2、心血管疾病检测；3、癌症预防检测；4、其它功能性预防检测等预防医疗及健康讲座中医养生之道；四季养生简析等其它量身定做的健康疗程及产品预防检测、中药健康餐饮、健康疗程。示意图3温泉游憩区该区融文化、景观、康疗、娱乐为一体的大型山水景观温泉。温泉游憩区功能表区域核心项目细化产品温泉游憩区山叠水景观温泉养心温51、泉养眼温泉娱乐温泉养生温泉太极阴阳池八井药浴池示意图 4高端会馆区本区将以原生态的建筑外观、高品位的内部环境来突显“原生态”与“豪华”的鲜明特征，营造宁静致远、低调奢华的高端消费氛围，是一处私密性强的高端休闲度假胜地。主要目标客源为富裕阶层。 野溪SPA别墅 本项目将以生态、温泉文化为核心，依托良好的山林生态环境，建设野溪温泉池，打造以温泉休闲为主的专属式的私人山林SPA居所。 示意图 私人俱乐部 围绕宁静致远的休闲概念，开发集高端住宿、休闲、养生、社交、餐饮与一体的顶级政商交流平台。复合CEO俱乐部等高端商务功能，借助其独特的生态自然环境，把本项目打造成京津冀都市圈的高端人群休闲交流的地表式52、项目。 功能及项目：高层社交: 主题慈善晚会、顶级品牌展示会休闲养生：温泉水疗、太极、瑜伽等养生课堂豪华住宿：山景套房、园景套房、温泉套房等生态客房文化交流：MBA国学班、禅修班以及道学研修班示意图森林餐厅 本区依托山林生态环境，全方位营造一种悠然静谧、岿然于心的森林生态餐厅。项目特色： 精贵餐饮：绝对菜谱+奢侈口味+私密环境+体贴侍者 私人酒窑：富贵阶层的通行密码 名流派对：奢华夜宴、私人派对项目设置功能表实体项目主要内容开放式的厨房保证“开放厨房”的整洁、爽心和悦目，可观赏美食烹饪、感受食物制作全流程Fusion美食区以中西结合的Fusion美食为主，结合中国各大菜系和西式料理私窑酒吧区供53、应顶级洋酒、特色鸡尾酒，创办商务、休闲酒会示意图六 运营及盈利（一）、运营模式采取新的开发模式，即“以文化为灵魂、以旅游为手段、以地产为核心”。配合核心旅游吸引物的外包捆绑经营，地产、旅游、创意产业的三轮驱动，实现收支平衡和滚动发展。通过综合开发，实现政府、企业、居民三方共赢，打造和谐工程、富民工程、高效工程。以市场需求为导向，合理分期，落地运营：项目要做出特色，做出品牌，就必须紧紧抓住市场需求，采取“市场细分化”与“产品多元化”的经营策略，实施产业联动发展，采取分期开发、滚动投资的方式，实现经济效益与社会效益的统一。（二）、收益模式本项目主要通过旅游地产、旅游配套项目等方面实现赢利。具体根据利润点（产品和服务）而设计的盈利结构如下：（三）、开发原则1、先投标杆性项目和样板工程，带动配套服务设施和项目的建设；2、先投有现金收入的项目、自营项目，后投配套项目、转让项目；3、先投交通上利于进入的项目、后投边缘地带；4、先投易于改造拆迁的区域、后投难于改造拆迁区域。以这四项原则为基础，根据投资实力、市场变动及投资政策等因素，灵活变动，综合平衡。