1、稀品坡地排屋高尚社区占地45亩地块房地产开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月稀品坡地排屋高尚社区占地45亩地块房地产开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月37可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前 言6一、项目概述7项目地块概览7二、背景环境71、区域位置72、人文地理73、历史沿革84、交通情况2、8仙居县省道公路情况表85、城市水资源96、城市经济建设10三、经济发展101、人口增长迅速102、国内生产总值增幅较大113、第三产业增长迅速，产业比重加大12四、仙居房地产市场发展131、全社会固定资产投资132、房地产开发投资133、土地供应量与住宅消耗；14五、商品房市场141、仙居县房产市场特征分析14房地产市场目前仍处于发展上升阶段142、市区内项目情况说明16整体的销售率总体上（去化率）都比较高25六、本项目的优劣势分析261、优势26开发商在本地的较强开发实力和良好口碑272、劣势27大环境的政策影响限制了投资行为283、机会点28七、项目定位281、形象定位282、客户定位23、93、价格建议30八、规划设想301、设计原则30（1）统一规划、精心设计30（2）体现以人为本的设计理念31（3）地域文化的融入31（4）现实性与超前性、科学性与可操作性的统一312、总体布局32（开发案例：xx玫瑰城特点介绍）32九、项目进度351、项目发展周期352、项目组织实施进度36十、财务分析361项目投资估算的范围和依据363、结论37前 言随着仙居城市化进程的不断深入，在大力进行城市基础设施建设和小区开发的同时，还应规划建设有特色的居住区，以进一步改善和优化仙居的生活环境，把仙居县建设成为环境优美的现代化旅游休闲城市，这是仙居开发建设的重要任务。当前房地产市场总体供销两旺，新一4、轮经济振兴必将继续带动房地产市场。“十五”期间，国家的宏观调控目标实现后将出现新一轮的经济振兴，房地产形势也会随之继续繁荣和充满生机。仙居县作为浙江台州地区的一个重要县市，正处于经济开发和发展的前沿，目前已进入为现代化旅游休闲城市进行形象开发和功能开发并举的阶段，随着人民生活水平不断提高，开发具有现代化生活氛围和开放式社区以及优质房源的住宅区具有比较广阔的市场。仙居是一个新兴发展中的县市，商品流通旺盛，人文环境优美，是浙江台州地区具有较大影响力的经济中心。目前，仙居是“中国杨梅之乡”、“中国工艺礼品之都”，全县经济社会呈现良好的发展态势。仙绿牌杨梅等12个农产品被评为名牌产品和绿色农产品。杨梅5、蜜桔远销国外。除此以外，仙居房产的发展也是生机盎然。本公司早先建造的xx花园以及万马的锦绣明珠等知名个案，吸引了很多浙江创业的非地方性人士在此安居乐业。市场销售状况良好。该区房地产开发正日益成熟，业内人士分析认为该区域的发展前景十分乐观。实现本项目是改善和优化仙居乃至于整个浙江台州地区发展的需要。加快有特色居住区的开发步伐，以充分利用仙居的区位优势，发挥土地的合理利用，实现仙居开发布局功能与生态环境相协调，经济效益与社会效益相统一。实现本项目是树立仙居县形象的需要。仙居县中心镇的开发发展是一项艰巨而又有挑战性的工程，按照把仙居县建设成为环境优美的现代化旅游休闲城市的要求，本小区具有良好的地理6、位置，规划建设必须具有超前性，建设一个代表地方的标志性小区，使之成为仙居新的特色小区，并扩大本地区的知名度。根据周边地区和本地区发展状况，本案拟建设成为结合城市的社会经济、环境与文化特点，贯彻“以人为本”的现代设计理念，营造一个人性化、生态化的高品质、高起点居住小区，并体现现代化生活理念，具有鲜明时代性和优良家居环境的现代居住小区，其发展前景极为广阔。一、项目概述项目地块概览建设地址：xx环城北路东段xx，东接城区出口，西邻xx，南靠环城北路，北面依山。总占地面积 30018 平方米（合 45.037 亩）。土地合同价3550万元，容积率1.2%，绿化系数：30%。目前周边情况：目前地块所属区7、域还处于发展中，地块以山地为主，三面环山，南面是居民的自建住宅；片区的生活氛围较浓，附近有xx等项目，可共享其楼盘的街铺商业。整个区块正处于发展中，未来的潜力巨大。本小区位于县城主城市道路, 往东不到一公里即为东门大桥，并紧接东门出口，南临仙居主干道环城北路。南离台缙高速公路县城主入口约3公里。小区主入口位于环城北路，项目东、西、北侧均为丘陵环抱，总体上形成了“坐北朝南”的理想格局。在户型设计和小区规划做到独具特色，可以使本项目在该区域一只独秀。二、背景环境1、区域位置仙居县地处浙江省东南部，台州市的西部，东连临海、黄岩，南邻永嘉县，西接缙云县，北靠东阳市磐安县和天台县。在北纬约28.5-298、之间,境内南北直线距离为57.6公里;东经约120-121之间，东西直线距离为63.6公里。2、人文地理仙居是个“八山一水一分田”山区县，全县总面积为1992平方公里。其中：丘陵山地面积1612平方公里；耕地面积14468公顷；林地面积134875公顷，其中有林地面积134875公顷；园地面积6301公顷；内陆水域面积7204公顷，其中养殖水域面积768公顷。行政区划：8镇10个乡，10个居民委员会，721个村民委员会。至2003年末，全县总人口464315人，其中，城镇非农人口45654人。汉族约占99%，土著少数民族有畲族等。3、历史沿革仙居历史悠久。据下汤遗址考证，距今6-7千年前，在永9、安溪中下游西部的河谷平原上，就已聚居着仙居人的祖先瓯越族人。东晋穆帝永和3年（公元347年），仙居立县，名乐安。隋、唐间几经废置，五代后唐于成五年（公元930年），因治理盂溪水患乐安县改名永安县。人们以此希望永保平安。北宋景德4年（公元1007年），宋真宗以其“洞天名山，屏蔽周卫，而多神仙之宅”，下诏改“永安”为“仙居”。立县至今已有1600多年。4、交通情况全县公路总里程达661.7公里，交通较为便捷，通车东至临海市，南通永嘉县，西接缙云县，北达磐安县，县内乡乡通公路。路网密度为33.22公里/百平方公里。境内省道公路有3条：仙居县省道公路情况表省道公路目前状况35省道临石线临石线仙居境内总10、长72.5公里，达到二级公路标准41省道仙清线大中桥梁16座、总长1330米，打通隧道5.5座、总长1535米，是浙江省二级保障公路.40省道东仙线台州通向金华方向的主通道,全长5公里县城与邻县及各大城市之间交通便捷，仙居至上海5小时、杭州3小时、宁波3小时、台州路桥机场1小时路程。台缙高速公路、诸永高速公路南北贯通仙居，现均已动工，于2008年建成全面通车，其中台缙高速临海至仙居城关已于2006年元旦正式通车，仙居将成为浙东南交通枢纽。5、城市水资源水资源丰富：仙居县水资源达25亿立方米，其中地表水资源达21.8亿立方米，地下水资源达3.2亿立方米。人均水资源量达5644立方米，是台州市人均11、水资源占有量1790立方米的3倍，比全国、全省大一倍。水力资源丰富：蕴藏量达14万千瓦。全县大小水库约50座，总库容约达7157万立方米。在建的国家大（二）型仙居下岸水库总投资4.5亿元，建成后库容达 1.35亿立方米。水资源保护较好：目前永安溪中上游水质仍保持在一类标准。6、城市经济建设仙居是“中国杨梅之乡”、“中国工艺礼品之都”，全县经济社会呈现良好的发展态势。仙绿牌杨梅等12个农产品被评为名牌产品和绿色农产品。杨梅、蜜桔远销国外。按照建设现代化旅游休闲城市的目标，高起点做好县域城镇体系规划和县城总体规划。县城规划体系基本形成，规划管理得到加强。仙居近年来完成建设项目情况表城市建设类型建设12、内容重大工程建设完成县城东大门拓宽、城关中心菜场、仙居宾馆至浮石园道路拓宽、新汽车站、新水厂、邮政大楼、盂溪大桥等建设旧城改造投入旧城改造资金2.3亿元，对县城主要街道进行“亮化、绿化、美化、净化”综合整治。交通车辆县城开通了公交车河流整治综合治理盂溪市区道路建设、拓宽了西门街、永安街、环城南路延伸等市区道路县城城市中枢框架基本形成。拓东、扩西与改中并举，建设中等城市的定位又拉开了新一轮城市建设热潮的帷幕。三、经济发展1、人口增长迅速随着城市化建设的推进，非农业人口逐年增加，今后从农村移居至城镇的居民将成为房地产市场的又一新的消费群体。这也将成为本项目未来的主要客群之一。仙居县人口变化200013、200120022003200420052006年末总人口454779458153461203463815469418473944480104非农业人口44172443464505745785462324699747527从县城情况看，仙居县城在规划近期（2008年）内的人口规模应控制在13万人左右，规划远期（2020年）内的人口规模应控制在20万人左右。远景人口容量为25万人。这样的规划将带给仙居房产市场巨大的需求空间。2、国内生产总值增幅较大自2000年起，仙居县的国内生产总值几乎每年以超过10%的速率增幅，只有2001年在9%左右。其中2002年的增幅达到最高，增幅率为15.1%。20014、3年，仙居县实现国内生产总值36.5亿元，2004年44亿元，2005年达到51.3亿元，比上年增长16.59%，2006年实现国内生产总值60.1亿元，比上年增长15.1%，预计2008年其增幅将会继续上扬。1999年-2006年仙居国内生产总值 单位：亿元3、第三产业增长迅速，产业比重加大2006年，仙居县实现国内生产总值 60.1 亿元，其中第一产业增加值 6.4 亿元，比上年增长10.6%，占国内生产总值的比重为10.7%；第二产业增加值28.9亿元，比上年增长12.04%，占国内生产总值的比重为48%；第三产业增加值24.8亿元，比上年增长11.67%，占国内生产总值的比重为41.315、%。从各个产业的增长幅度看，第一、二、三产业的增幅较大，都在10%以上，这同时也预示着未来仙居的发展将有一个广阔的前景。四、仙居房地产市场发展1、全社会固定资产投资2006年，仙居全社会固定资产投资27.52亿元，比上年增长27.1%，与前两年增幅在20%左右相比，增幅率明显提升了很多。这说明从去年起，政府在城市的规划建设上已经开始加大力度了。与2000的7.5亿元的投入相比，05年的投资额已经是那时投入的3倍，这个增幅是非常迅速的，体现了近几年整个仙居县迅猛的城市发展，同时也预示着仙居在今后几年里将开始发生翻天覆地的变化。而本项目的开发正是处于这样的环境背景中。2000年2006年仙居全社会16、固定资产投资 单位：亿元2、房地产开发投资2005年，全县完成房地产开发投资5.4亿元，比上年增长30%，其中住宅投资3.8亿元，增长了35%，增长幅度较大。从仙居以往房产发展情况看，仙居目前还处于稳步发展阶段，在本公司开发的xx花园项目之前还没有真正意义上的商品房。随着xx及xx玫瑰城一期的开发并投入使用，仙居房地产行业正处于稳步发展阶段，社会对房地产开发产品有了一定的认同。总体上土地供应量比较有序，除锦绣明珠、xx玫瑰城、金顶世纪广场大的楼盘已结顶或交房外，在建（筹）楼盘还有和泰香格里拉，华厦百合家园等楼盘。 仙居房地产开发投资表 单位：万元2004年2005年增幅率房地产开发投资4.1517、5.430%其中住宅2.81.3.835%3、土地供应量与住宅消耗；年度2005（万方）2006（万方）2007（万方）合计（万方）土地供应13，3417002122（预计）5156住宅总建筑面积204123002390（预计）6331住宅消耗178318 81938（预计）5601剩余住宅面积25842362（预计）1040以上图表说明：仙居现阶段的房地产市场，供应量与需求量基本保持平衡，品质好楼盘在市场上的销售还是非常的顺畅，这样的情况更加体现了楼盘品质的重要性；五、商品房市场1、仙居县房产市场特征分析房地产市场目前仍处于发展上升阶段2000年以来房地产市场全面发展，主要有几个原因：一是取18、消福利房政策；二是银行可以向购房者提供按揭；三是银行向发展商提供贷款。2002年后房地产持续高速增长，虽然出现了一些问题，但总的来看发展情况非常好，在国民经济中占的比例也越来越大，成为一个新的经济增长点，并且从目前来看其整体向上的势头在相当长的一段时间内维持不变。仙居房地产市场发展全面启动在xx花园还未建成之前，仙居还没有纯粹意义上的商品房，居民的住宅多数为自建，既没有整体的规划，建筑也没有形成统一的规格，外观面貌比较单一，粗造。而近年来，xx花园、锦绣明珠和xx玫瑰城等楼盘的出现，翻开了仙居房地产业崭新的一页，当xx东方华庭、和泰香格里拉、玺园等楼盘的相继登场，仙居房产业将进入鼎盛发展时期。19、本项目正是在这样一个良好的背景下孕育而生，从仙居整个城市的发展和定位来看，“把仙居县建设成为环境优美的现代化旅游休闲城市”的远景规划，以及相关的城市配套设施的建设和城市形象的宣传炒作，将极大的有利于城市形象、品位、知名度的提升，从而将大大促进房地产业的发展。这将为本项目，甚至更多的项目营造更为有利的发展空间。买房看发展前景越来越被仙居市民所认同仙居县中心城区面积不大，住户的交通主要以助动车、摩托车和自行车为主，几乎没有公交车，出租车也很少，因此以往对他们而言，在项目位置上没有距离远近之分，他们对交通的敏感度不高。但是随着整个城市的升级换代，城市的迅速扩张，大批新建商品房的拔地而起，仙居市民的观20、念已经开始渐渐转变了，他们对地段的要求，对生活配套的需求等，随着时间的推移也重视起来了。而本项目在这些外部环境设施上正好迎合了客户的需求，同时本项目的前景也一定会给客户带来相当的认同感和归属感。仙居购房有购买“地到天”的习惯仙居人原来习惯自己造房子自己住，换言之，从最低的门面房到最高的住宅区都是自己的，当然那时造的是农民自己的三层小别墅。现在虽然已经发展到多层、小高层的商品房时代，但仙居人的生活习惯并没有改变，他们还是喜欢购买从底层的商铺至顶层的复式带阁楼，并且这个习惯还将在相当长的一段时期内存在。而本项目是仙居唯一一个全排屋社区，正好符合客户的购买需求。2、市区内项目情况说明项目名称皇都花园21、开 发 商仙居竺梅东运房地产开发有限公司地理位置仙居县浮石园度假村展示地址永安街市场推广杭州梵天创造机构开盘日期06年10月交付日期别墅：08年2-3月开发期次两期 一期30000二期12000建筑类型联排、双联、独立别墅、高层占地面积80亩总建筑面积42600平方米工程进度已竣工均 价联：98-108万，双：135-150万，独：170-180万面积范围别墅299-472平方米主力面积别墅450平方米主力房型二层半层 高别墅：一层3.3米，二层3.3米，三层2.5米车 位别墅1:1规划户数137户一期推 出 量联排71户,双联15户,独立36户一期交通配套无公交车,距仙居县中心仅5分钟,距台22、州市区高速程约40分钟内部配套会所,商铺周围配套竺梅渡假村客户定位中高档付款方式首付30-40%,一次性付清有折扣须与经理面谈销售房源信息97%物业管理竺梅东运物业管理费未定销售电话0576-87815888现场 永安街87815258项目优势1、 建筑类型档次较高（基本为别墅类型）；2、 周边自然环境良好；3、 边上有浮石园度假区，为项目周边环境增添了亮色；项目劣势1、 远离市区，交通不便；2、 周边配套不完善；项目名称锦绣明珠开 发 商仙居县万马房地产开发有限公司发 展 商浙江万马房地产集团有限公司地理位置仙居二中东路与环城北路交叉口展示地址仙居二中东路与环城北路交叉口市场推广杭州新天地行23、销机构开盘日期08年交付日期一期 05年6月 二期 06年小高层7月 多层10月 三期花园洋房08年12月开发期次3期建筑类型多层 小高层 联体别墅占地面积14万平米总建筑面积21万平米得 房 率多层90%左右 小高层87%左右建筑密度工程进度一二期已交房，三期主体施工阶段均 价小高层2800元/平米 多层2600元/平米 别墅4000元/平米 层差价 多层100元 小高层6070元面积范围多层120250平米 小高层171.63平米 别墅250平米左右主力面积多层140平米左右主力房型三室二厅层 高多层2.8米 小高层3米电梯配置一梯两户车 位300余个 车位 6万/个 车库 79万/个盘规24、划户数1200余户推 出 量一期471户已交付 二期排屋62幢 多层小高层400余户，三期主体施工阶段，工程建筑面积45000平方米，2008年3月开盘内部配套幼儿园 会所 室内室外健身场所周围配套仙居二中 商业街 宾馆客户定位中高档付款方式别墅按揭四成 其他三成现房源信息别墅10幢 小高层三套 多层100余套物业管理绿城物业管理有限公司物业管理费多层0.4元 排屋 小高层0.6元销售电话057687739997 87739998销售率三期销售约95%项目优势1、 项目规模大，社区氛围浓厚；2、 周边教育配套优良；3、 物业管理公司为绿城品牌，品质较高；4、 建筑类型多样，能满足不同需求的客户25、群；项目劣势1、 地块不规正，不能达到每栋建筑的均好性；2、 项目三期不能与项目整体相融合；项目名称清水山庄开 发 商浙江仙居县城镇建设综合开发公司地理位置环城西路与北环路交叉展示地址仙居县穿城北路七幢八号规划设计仙居建筑设计所策划支持杭州麦凯广告传播有限公司开盘日期05年3月交付日期别墅06年6月，多层06年10月建筑类型联排、叠排、多层、双联占地面积23611平方米总建筑面积34918平方米，住宅建筑面积32300平方米，商业建筑面积2618平方米，小区配套建筑面积3300平方米绿 化 率30%建筑密度楼间距16米，1：1。2工程进度已交房均 价多层：24002800元/平方米，别墅32026、5元/平方米面积范围90-350，别墅：280-350，多层：90-150主力面积别墅：320，多层：130主力房型多层：三房二厅层 高别墅3米，多层2。9米车 位1：1规划户数175多户交通配套12路公交车内部配套无周围配套篮球场、幼儿园、工艺品城、城关第五小学客户定位中高档付款方式3成，20年，一次性付清9。5折物业管理富丽美物业物业管理费035元/平方米/月销售电话0576-87823006销售率已售完项目优势1、周边自然环境较好；项目劣势1、 离市中心较远，交通不便；2、 配套不完善；3、 城市发展余地较小；4、 小区南面为工艺品厂一定程度上，影响销售。项目名称新城花园开 发 商华龙.27、新城花园发 展 商台州华龙房地产开发有限公司投 资 商无地理位置仙居城关新车站南面消防大队对面展示地址城关穿城北路2-8号市场推广京杭广告开盘日期05年7月开发期次一期建筑类型多层 小高层占地面积9800平方米总建筑面积27788平方米工程进度已交房均 价多层2560元/平米 小高层2700元/平米 层差价 多层50元左右 小高层24层100元/平米 68层50元/平米 911层 30元/平米面积范围多层120200平米 小高层150平米主力面积多层134平米 小高层 150平米主力房型三是两厅两卫两阳层 高多层2.8米 小高层3米电梯配置12号楼一梯三户 34号楼一梯两户车 位35%左右 车28、位89万 车库1112万规划户数138户推 出 量全部交通配套无内部配套商铺周围配套超市 医院 学校 娱乐中心 城峰小学客户定位中档付款方式按揭30%物业管理费多层0.5元/平米/月 小高层0.6元/平米/月销售电话057687776768销售率已售完项目优势1、建筑设计较好；项目劣势1、 小区规模小；2、 区域内的景观营造和绿化布置较差；项目名称金顶世纪广场开 发 商浙江金顶房地产开发有限公司仙居分公司地理位置仙居城北东路原政府大院展示地址仙居城北东路原政府大院建筑设计浙江省城乡规划设计研究院市场推广杭州青鸟房地产营销公司开盘日期二期05年一月八号交付日期一期06年10月 二期07年6月开发29、期次二期建筑类型高层 街区商业占地面积29亩总建筑面积81000绿 化 率 20%左右容 积 率4.5得 房 率81% 其他70%建筑密度40%工程进度已交房均 价3450元/平米 层差价67层3050元/平米 其他30元/平米面积范围37.13200平米主力面积150平米主力房型三室两厅两卫层 高2.9米电梯配置两梯六户车 位1：1规划户数700户推 出 量全部 除六号楼交通配套内部配套商业街周围配套安洲小学 人民医院 公安局 小商品市场 东方大酒店 五洲大酒店 建行等客户定位高档付款方式按揭30%物业管理第一太平戴维斯物业管理费0.9元/平米/月销售电话057687796688销售率已售完30、项目优势1、 小区地段好，黄金地段2、 周边生活配套完善、交通方便、商业氛围好。项目劣势1、 地块规模小；2、 高层密度太大，间距偏小。项目名称幸福家园地理位置永安公园边展示地址永安街开盘日期预计2006年10月开发期次1期建筑类型多层、叠排、联排占地面积28亩总建筑面积31580平方米工程进度主体施工阶段均 价2380元/平方米叠、联排90-120万面积范围公寓120-140，排屋250-310主力面积多层120左右，主力房型3/2/1层 高2.9米车 位0.8只/户推 出 量多层4800平方米，叠排1-2：2000平方米，3-5：2480平方米，联排2480平方米，别墅3200平方米交通配31、套无内部配套商业客户定位中、高档付款方式按揭，一次性付款现房源信息全部销售情况已售完项目优势价格适宜，交通方便项目劣势1、 小区规模较小；2、 规划格局不佳，达不到小区内部的均好性；项目名称华厦百合家园地理位置仙居环城东路西侧展示地址开盘日期预计2008年9月开发期次1期建筑类型多层、高层占地面积44亩总建筑面积29275平方米工程进度工程勘探均 价4500元/平方米面积范围60-150平方米主力面积多层70左右，主力房型三室两厅两卫两阳层 高2.9米车 位0.7只/户推 出 量商铺面积3797平方米，住宅面积45591平方米，物业管理350平方米交通配套无内部配套商业客户定位中、高档付款方式32、按揭，一次性付款现房源信息全部销售情况项目优势交通方便项目劣势小区规模较小；以上楼盘分别代表了现在存在于本县中的各种类型的楼盘，在开发面积、价格、建筑类型、区域位置都有其特点，但他们却明显的体现出了一个共性，而那个共性就是：整体的销售率总体上（去化率）都比较高 客观反映的情况：1、佐证了本报告前章节对仙居房地产市场的分析，即房地产市场需求旺盛，市场在以后相对长的一段时间内还将掌握在卖方手中；2、仙居的房地产开发已经发展到了一定的阶段，产品的品质、高度都相对与房地产刚起步的时候有了很大的进步和完善，现在的市场需要一个真正高品质的、引领潮流的项目来为这个阶段的发展添砖加瓦；3、对房地产建筑类型的需33、求多样性已经形成，且都有一群不小的需求客户群；结论：仙居的房地产市场还是大有发展的，房地产开发行业还是一个具有很大发展潜力的事业类型；排屋市场空缺大，需求量大，属稀缺产品，存在巨大发展潜力。六、本项目的优劣势分析1、优势政策优势：仙居房地产处于初步发展阶段，发展空间巨大。整个仙居市场处于初步发展阶段，各方面的机制还很不健全，这就给本项目创造了有利的时机，留下了很多发展的空间。消费优势：仙居县普通百姓的收入颇高，能有力的支撑房价的提升。仙居县普通市民做生意的比较多，再加上很多企事业单位的员工福利待遇都很好，收入较高，能够接受房价的提升。时机优势：入市的时机较好，供应量偏小是房价相对稳定且继续上扬34、之时。虽然预计仙居市场将来房价不会有大的升幅，但今后房价上涨是不争的事实。区域优势：本项目周边生活氛围较浓，附近有xx等项目，可共享其楼盘的街铺商业，这对本地块的销售是有利的促进。同时对提升本地区的物业价值是非常有利条件。竞争优势：周边竞争项目不多从未来各个地块推广的比较看，本项目直面竞争的只有锦绣明珠三期“玺园”和“华厦百合花园”项目，但因本项目与锦绣明珠的玺园项目开发时间的差异，因此实际针对的只有一个“华厦百合花园”，该项目物业为高层，与本案的物业类别排屋并无直接冲突,因而,2009本案无其他竞争项目。品牌优势：开发商在本地的较强开发实力和良好口碑在本地房地产开发商中，xx房产以其一贯开发35、产品的优良性和良好的社会口碑，在整个仙居乃至周边县市都有一定的影响力，其也一定会秉承其一贯的开发传统，为社会大众奉献上自己又一优良的产品；2、劣势大环境的政策影响限制了投资行为现在房地产大环境的政策导向正在抑制投资行为，包括二次购房贷款的取消，南京购房的实名制，房地产交易未满五年开征营业税等一系列政策对房产销售会有一定影响，但从一期销售情况看，目前仙居基本没有炒房人员，因此，对整体销售无多大影响。3、机会点仙居房地产发展起点相对大城市来说较低，有更大的发展空间。仙居房地产处于稳速发展阶段，市场很不规范，这就需要一个新兴的项目来引领市场。开发区域整体环境优美，紧临xx，容易聚足人气。七、项目定位36、1、形象定位充分利用xx房产的品牌效应，总体定位为“仙居 20xx 尊宅领地 稀品坡地排屋高尚社区”。定位理由：台州xx房产公司的“xx”系列就给人以自由、浪漫的概念，正好有利于公司品牌形象的推广。本项目“仙居 20xx 尊宅领地 稀品坡地排屋高尚社区”的整体定位，使项目内涵 上形成有效突破，产品设计令人耳目一新，有效区隔主要竞争对手，形成高度差异化、又极具竞争力的产品。全新生活理念与模式运用，尊贵、精致、优雅的生活方式。2、客户定位A、目标客源预估本项目的客户来源主要分四大块，仙居县中心城区、仙居县郊区城镇、台州地区非仙居县人和台州以外的人，其中仙居县中心城区的比例最大，占总客源的65%。从37、年龄结构看，由于是现代中式的定位，传达一种现代时尚气息，因此年龄结构的层次比“锦绣明珠”的稍小，主要购买的是28-40岁的中青年人，还有少部分老年人，但整体份额极少。从购房动机看，自住和投资是两大最主要的目的，细分来看：作为自住的，有为了改善居住条件的、第一次置业的，也有为子女买房的、为了工作方便的等等；而作为投资的，主要分短期投资和长期投资两种，短期的是买好以后就即行抛售，而长期的可能会等到交房后先对外出租，然后到未来决定其动向。B、项目客源预估表区域来源购房目的比例仙居县郊区城镇自住14%15投资1%仙居县中心城区自住改善居住条件和居住品质55%65年轻人第一次置业为子女购房就近工作，工作38、方便投资短期投资10%长期投资台州地区非仙居县自住7%10投资3%台州地区以外自住4%10%投资6%从职业细分看，主要有私营企业主，政府企事业单位工作人员，和各大企业中高层管理者，还有部分原来是仙居人，在出外做生意后增长了不少见识，又回来购房的。他们对居住品质有所追求，不满足于现状，对美好的生活较为向往，但目前市场上没什么好的住宅可供选择，本项目合理的价格和良好的居住品质、居住氛围以及区域的发展空间深深打动了他们，当然他们当中还有少部分投资客。3、价格建议目前市场上的商品房价格在4300元/平方米左右，别墅价格在4800元/平方米左右，为了准确的迎合市场，我们就暂时将本项目排屋定在4800元/39、平方米。八、规划设想1、设计原则（1）统一规划、精心设计本项目方案在住宅小区的规划上，遵循一种统一化，协调化的空间设计。在整体规划的基础上，追求多元化、个性化的空间营造，并刻意强化居住区、组团、院落多层次空间的可识别性及领域感，为居民提供一个生动、舒适、安全的户外活动场所。（2）体现以人为本的设计理念人是城市设计的目标和决定因素。现代社会的高度发展给人们带来了物质上的丰富，但同时人也越来越意识到精神与心理的极度贫乏，因此在本方案设计中在考虑能够满足居民物质需求的同时，更注重居民心理上的各种需要。人文景观内容成为本区块突出的特色：诗意的叠水小景，幽静的园林绿地是我们的文化源泉；水是恬静的写照，人40、是活动的风景，均好性的住宅环境是我们的最终目标。（3）地域文化的融入随着城市规模的不断扩大，加之现代西方文化建筑大量涌入，中国地域文化特色正逐渐从人们的记忆中消退，如何避免形成同化，强调地方特色成为本方案设计的重要组成部分，把小区分三个组团-梅花居、桂花居、桃花居，形成了三个风景亮点。真正做到春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿。（4）现实性与超前性、科学性与可操作性的统一建筑艺术是时代意识的浓缩。本方案在总体布局及环境设计中既考虑经济的合理性同时又具有超前性，以满足人们不断发展变化的需要，营造一个高标准、高品位、设施完善，交通便捷，布局合理，环境优美的现代化居住区。均好性处处均有优越的环境和便捷、41、安全的交通，户户拥有良好的朝向、视域、日照、通风和景观；舒适性创造良好的生活环境，减少都市生活压力，身心得以轻松安逸；安全性居有定所私密免扰、人车分流安全无忧，充分体恤生活细节；生态性尊重自然、尊重历史、保护生态。2、总体布局在满足规划退让条件及建筑间距的条件下，建筑的排布以点线面相结合的方式进行，使小区空间上丰富变化。小区充分利用地势高差，合理布局单体南底北高。地势高差的充分利用及巧妙的处理，形成的住宅空间的丰富变化，是整个小区的精化所在。开发商实力优势：xx房产为当地开发企业中的翘楚，是有着多年开发历程的经验丰富的房地产开发企业；（开发案例：xx玫瑰城特点介绍）无可复制的区位优势地处城市未42、来核心地段，毗邻汽车站、消防大队，市政府、广电中心、人民医院、体育场、税务局等公建设施即将搬迁至周边，区域极具发展前景。生态的居住环境注重景观与周边自然环境和城市文化的融合，全力打造仙居顶级的中央景观尊享空间，营造出一种和谐、自然、舒适、人文的生活状态。u 6000M2的超大中央广场、1000M2的中心水景，建筑环绕中心花园而建，一个 “居”、“游”、“休闲”高度融合的优雅环境跃然而生；u 主道路由普通沥清路面改成5公分厚、300*600花岗石铺设；u 种植高大的加纳利海枣、中东海枣及造型罗汉松等高大树种，美化环境的同时，隔声减噪、放风防尘。 科学的建筑构造玫瑰城的建筑通过细节上的革新，不仅能43、满足基本的居住功能，更从自然、生态、健康、人文等方面满足现代人家庭、工作、学习、休闲娱乐、身心健康等多方面的需要。u 现代欧式建筑与优雅地域文化的完美融合；u 提倡室内设计无障碍性，除顶层利用坡屋顶的阁楼空间作为跃层，其余均为平面设计；u 屋顶由普通的彩瓦改为美国进口的瑟登帝玻纤瓦，挤塑板隔热并铺设防水层；u 阳台由普通钢管栏杆改为彩色铝合金墨绿色栏杆；u 门窗由普通白色塑钢窗改为真彩耐高温材料制作的绿色彩塑钢窗。完备的生活设施充分考虑社区居民交往的愿望，预留出社区居民交往的空间和设施，以便组织开展各种的公众活动，让居民积极参与，在这里，运动休闲是生命的主旋律。创新的售后服务高标准生活离不开周44、到的售后服务。玫瑰城在国际标准化管理的第一太平戴维斯的专业指导下，开创仙居首个售后服务创新运动。运用先进的科技，来实现人性的服务。高科技的智能化系统可视对讲系统、防盗监控系统、电子巡更管理控制系统、门禁一卡通感应系统、周界防越监控系统、机动车进出与停放管理、背景音乐系统、公共设备智能管理中心以及管道煤气、宽带、有线电视等。项目地块优势：得天独厚的区域位置（与即将动工的行政中心隔街相对），其他楼盘无法比拟；项目规划优势：充分了解当地人群的消费倾向，设计适合当地人群的房地产产品；项目推广优势：由专业的动力地产团队为该项目着身定做的推广进度安排和精美的外部广告包装；特殊时间段优势：除个别楼盘外，县城45、现在的主要楼盘都已基本销售完毕。2008年下半年开盘，正好处于楼盘销售的最好时机。项目开发时间正好处于该区块周边项目要不是已开发完毕或是未开始动工的阶段，这样的时间段正好弥补了消费大众的需求，成为该阶段该区域楼盘选择的必然之选；2008年销售楼盘项目名称总销售面积（平方米）物业类型执行阶段锦绣明珠三期约4 .5 万多层、商铺在售xx东方华庭约1.2万排屋、多层、小高层在售和泰香格里拉约13.4万多层、小高层在售备注与本案主要竞争的项目是锦绣明珠三期、皇都花园和华厦百合家园；因锦绣明珠的开盘时间与本案相隔在一年以上，因此项目之间的客户分流将会很少，桃花源占据了优势时间空档期；皇都花园销售已接近尾46、声，华厦百合家园与本案产品类型不同，不形成直接客源竞争关系。总体上2009年可销售的房源非常少。品质提升优势：作为xx房产的又一力作，在项目中必将出现新材料、新技术的运用，这样对项目的品质来说，有是一个保证和提升；由以上优势可以得出必然的结论二：xx桃花源项目必将成为市场追捧、销售业绩极好的优质房地产开发项目。综合技术指标一览：1、总用地面积：30018平方米；2、总建筑面积：32086.6平方米； 其中：小于90平方套房：14232.6平方米; 大于90平方套房: 14018.1平方米; 车库：2440.8平方米; 自行车：1112.1平方米; 会所物管：283平方米;3、容积率：1.07447、建筑占地面积：10453.8平方米；5、建筑密度：0.356、绿地率：30.5%；7、建筑层数：3层8、停车数：138辆其中：地面停车：30辆地上车库：108辆九、项目进度1、项目发展周期本项目计划从2008年6月开始正式启动，预计建设周期为12个月，2009年6月底，开发的房屋全部交付使用。2、项目组织实施进度在2008年6月开工以前完成项目的前期准备包括方案扩初、施工图设计以及工程的招标工作。2008年6月初正式动工建设。建筑施工期从2008年6月到2009年6月底止，同时，自2008年9月起可以进行相关的配套及环境工程，期间同时进行销售工作，整个项目预计在2009年6月底前竣工。十、财48、务分析（一）投资成本估算1项目投资估算的范围和依据（1）项目投资估算的范围包括本地块项目全部的建设投资。（2）投资估算的依据为：l 政府公开发布的本项目文件中列示的地块规划参数等基础资料；l 我方确定的本项目投标地价以及规划设计方案设定的建筑面积等数据；l 国家发改委有关建设项目投资估算的内容；l 当前本市住宅工程建设的相关的政策规定及常规的造价指标。 2、财务效益分析总销售收入和纯利润表编号内容金额 （万元）一销售总收入12509.63二总成本8867.255四毛利润总额3642.375五应缴所得税1201.98六所得纯利润2804.6七纯利润率22.42%3、结论通过项目的分析可见本项目是可行的，并可以将带来相当的经济和社会效益。（1）本项目的建设正处于仙居市房地产健康平稳发展阶段，整个区域对高品质、高档的综合性居住小区有一定的需求，市场前景较为乐观。特别是排屋别墅是房产市场的稀缺资源.（2）本项目总成本共计为12509.63万元，平均每平方米建筑面积总成本为3899元。纯利润为2804.6万元，纯利润率为22.42%，财务效益较好。通过敏感性分析可知项目抗风险能力较强，在目前的房地产环境下，将获得较好的经济回报。