1、城市用地面积19亩廉租房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、 项目概况7二、 项目建设单位概况：8三、可行性研究报告编制单位9四、 项目的可行性依据和建设意义10（1）A、政策、规定依据10（2）廉租房建设的2、意义12五、 建设内容和规模34（1）设计指导思想34（2）建筑方案34(3)项目选址及工程地质条件论证37（4）荷载取值及地震作用41（5）设计等级及要求42(6)结构设计42(1)住宅：43（1）钢筋：采用热轧钢筋43（2）混凝土强度等级43（3）砌体44（1）主要计算结果汇总45（2）计算结果小结及超限情况46（2） 结构规则程度判断46（1）主要计算结果汇总47（2）计算结果小结及超限情况49（2） 结构规则程度判断49（7）给排水设计49（8）室外给水排水工程50(4).管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。51（9）建筑物内给水排水设计54（10） 环境保护措施56（11）卫生3、防疫措施56（12） 节水节能措施56（13）电气设计58（10）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分59（12）消防安全疏散标志设计、施工及验收规范59六、 环境保护和能源、资源消耗63（1）建设期间对环境的影响63（2）运营期间对环境的影响64（3）生态环境保护措施65(3.1.6)污水综合排放标准（GB89871996）65七、 劳动保护、卫生防疫和消防691、局部总平面设计692. 单体建筑设计703. 防火分区和防烟分区的设置701.消防用水量计算712.室外消防722.室外消防用水量为15L/s。723.室内消火栓系统722.消防水源及消防用水量723.室内消火栓灭火系统731. 火4、灾事故照明742. 导线及敷设74八、 项目总投资估算和资金来源75项目投资估算见附件76九、 招标方案76十、风险管理762、完善管理机构和工程技术管理人员组成。767、委托工程造价咨询机构对工程造价进行全过程管理或专项审核。77十一、社会效益分析77十二、项目建设周期及工程进度792、方案招标用时1个月，2011年10月。798、验收交付使用2个月，2013年1月-2013年2月。80十三、结论80一、 项目概况（1）项目地址：XX市XX区XX村委会（2）项目性质：企业自主开发（3）项目地块及周边现状：项目用地位于XX市XX地，XX位于XX市XX区，距离市中心约7公里，规划区面积为16435、8.52m2（24.66亩）。西、北为规划道路，东、南为云纺生活区。扣除原已建盖经济适用房用地后，此次廉租房建设用地面积为12878.86m2（19.32亩）。 现状分析项目规划用地由约164m *80 m 的主地块，面积约19.32亩的多边形组成。沿城市规划主干道由东向西长约 67m，总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差4m，总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。现状用地范围内有少量乔木和灌木，植被覆盖率不高，无不宜建设用地。 用地东北面紧邻规划道路，交通便捷。，项目的东6、北侧面向城市20 米宽主干道的主景观面。改造区拆除建筑物28幢。总体地势总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差4m，总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。二、 项目建设单位概况：XX建设集团有限公司（简称“XX”）由原重工业部于1964年将云南几大矿山的建筑安装公司合并组建而成，先后划归国家冶金部、中国有色金属工业总公司、国家有色金属工业局、中国铜铅锌集团公司管理。2000年7月从中央下放云南省，现为云南省人民政府国有资产监督管理委员会监管的国有大型建筑安装施工企业。XX为两7、级法人的集团公司，下设16个公司（单位）。XX建设集团下设10个子公司（单位），分别是：一公司、三公司、四公司、安装公司、机安公司、机化公司、矿业公司、炉窑公司、勘设公司、技工学校；XX建设集团还设有二公司、国际工程公司、项目管理公司等3个内部模拟法人单位。XX除建设集团外，还设有云南晟邦融资担保有限公司、设备材料公司、建材科研所3个单位。目前拥有冶炼工程施工、房屋建筑工程施工、市政公用工程施工、矿山工程施工等4个总承包壹级资质；炉窑工程专业承包壹级资质；公路工程施工、化工石油工程施工等2个总承包贰级资质；机电设备安装工程、钢结构工程、公路路基工程、水工大坝工程等4个专业承包贰级资质。具有国家8、商务部审定的“可承包境外各类工程企业”资格。是全国100家最大经营规模建筑施工企业之一。XX成立以来，由于计划经济时代的历史沉淀和企业极其困难，其次没有经济效益，再者我司在住户问题上欠债较多等原因。后来由于企业破产改制后，无资金改善职工生活条件，下属企业共有职工约720多人，其中：不配套住房116户（面积：3649m2），另外还有100多户还住在危房内，还有几十人没有住房。职工住房大多为60、70年代建盖的3层砖混结构房屋，欠缺基础的生活配套设施，大多为共用厨房和卫生间，存在较大的安全和消防隐患，职工收入较低属典型的国有困难企业。该项目涉及拆迁面积约为：6097 m2。我司拟在XX市XX区XX9、村委会建盖XXXX廉租房项目。建设规模：拆除建筑物28幢、改造棚户区不配套住宅116套（面积3649 m2）、拆迁安置配套住宅28户（面积2448 m2），新配建廉租房约544套（面积约30000 m2），建筑形态为框架高层住宅楼。三、可行性研究报告编制单位编制单位：云南省建筑工程设计院资格证书：工咨甲发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法人代表：张 辉四、 项目的可行性依据和建设意义（1）A、政策、规定依据1、国务院办公厅国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)2、廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)3、建设部关于印发的通知(建住房200721810、号)4、云南省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要（20062010年）5、中共XX市委关于构建和谐XX的实施意见6、XX市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见7、XX市房管局关于制定20082010年廉租住房工作方案有关问题的通知(昆发2008113号)8、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、XX市城市总体规划纲要10、XX市土地利用总体规划11、XX市住房建设规划12、XX市城乡住房普查报告B、建设规范、标准1、城市居住规划设计规范GB50180932、住宅建筑设计规范GB5036820053、建筑给水排水设计规范GB500152003 4、智能建筑设计标准GB511、0314(2000) 5、建筑物防雷设计规范GB50057-996、建筑灭火器配置设计规范GBJ140907、室外给水设计规范GBJ1386（1997）8、室外排水设计规范GBJ1487（1997）9、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9210、建筑照明设计标准（GB50034-2004）11、民用建筑照明设计规范GBJ133-9012、低压配电设计规范GB50054-9513、建筑设计防火规范（GB500162006）14、民用建筑设计通则（GBJ3787）15、污水综合排放标准（GB89781996）16、环境空气质量标准（GB30951996）17、地面水环境质量标准（GB38382012、02）18、公共建筑节能设计标准（GB501892005）C、可行性研究报告编制标准1、国家发改委建设项目可行性研究报告编制内容深度规定2、投资项目可行性研究指南（国家发改委计办投资【2006】225号）3、建筑安装工程费用项目组成（建设部【2003】206号）（2）廉租房建设的意义为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）等文件精神，促进廉租住房建设和住房租凭市场做好城镇住房保障工作，解决低收入家庭住房困难问题，根据国家发改委对项目建设可行性研究报告的有关内容要求，并在XX提供相关资料和数据的基础上，结合拟建项目实际情况对项目提出的背景、建设的必要性、项目13、建设的选址及建设条件分析、建设内容、节能措施、环境保护、项目建设实施进度及建议、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面进行论述和可行性研究，为项目的决策提供依据。党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标，云南省委省政府根据中央精神和云南实际，充分指出了：大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。为了促进XX市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对XX市经济和社会发展的制约因素，XX市14、政府将继续对主城区进行全面的改造。但XX由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进15、步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，保障性住房建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，建设XX地块廉租房住宅区是可行的。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见城镇廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指出16、，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，中国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。意见强调，要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规17、定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。意见要求，要合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住18、房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。意见指出，要健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。意见要求，要多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租19、住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。意见强调，要确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例20、。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。 进一步促进我国廉租住房制度建设为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难，相关部委近日发布廉租住房保障办法及廉租住房保障资金管理办法。相比以往，这两个“办法”在廉租住房的保障对象、保障标准、保障方式，以及保障资金的来源、使用和管理等方面，作出了更为明确和具体的规定。 我国廉租住房保障制度建设始于1999年，实施8年来，由于保障底数不清，加上各级政府财力有限等原因，这项工作虽有所推进但进展缓慢，迄今只有54.7万户21、最低收入家庭享受了廉租住房保障，不足目标总数6%，因此，如何切实推进廉租住房保障制度建设，解决好低收入家庭住房困难问题，已经成为摆在各级政府面前的重要工作任务。住房制度改革一路走来，最基本的一条经验是，政府、企业、个人与其他组织应划分清楚各自的责任范围，社会政策、经济政策应依据不同主体所承担的责任和作出的贡献，保证其获得相应权利与资源，只有这样，才能在“以公平为基础、以效率为导向”的原则下，促使住房制度不断向着社会效益、经济效益长期协调的方向而发展。我国的基本国情之一是人多地少，加之国民收入长期处于较低水平，城市化进程则不断呈现加速之势，凡此种种因素势必导致相当部分人口难以通过市场化方式取得基22、本住房（某项研究表明，未来50年我国将有5-6亿人口需由政府提供福利住房），这就要求政府把抓好包括廉租住房在内的住房保障体系建设当作大事来抓，进言之，在这个问题上，政府固然应依据财政负担能力量力而行，但在各项支出统筹安排中，对于住房保障资金的次序摆放应与“居住权事属基本人权”的认识相一致。廉租住房的福利性决定其资金供给很大程度上要靠财政无偿投入，一些地方政府暗中抱有消极心态，只要当地财政稍有吃紧，廉租住房保障资金就有可能挪作他用，这种担心最直接的例证是：此前财政部曾要求，土地出让净收益的5%左右用作廉租住房保障资金。按照2006年全国城市土地出让净收益3000亿元计算，理论上可提取约150亿元23、供廉租住房建设，但在实际中，去年全国用于廉租住房的资金仅为40亿元，来自土地出让净收益的部分更是只有3.1亿元。相关部委近日发布的两个“办法”当能对扭转上述尴尬局面起到积极作用，只不过，鉴于我国廉租住房建设或将长期存有比较大的资金缺口，地方政府的利益诉求和对于他们的评价机制也很难在短期内发生大的改观，因此，在当前阶段，除了加大财政拨款、加强财政监督等直接手段外，还应尽快挖掘出更为灵活多样的市场化手段与之相配。这样做的好处主要有两条：一是调动各路资源尽其所用，二是提高地方政府主观能动。政府包揽一切的做法是行不通的，社会保障制度改革的根本目标应该是，建立起与市场经济体制和经济发展目标相协调的社会保24、障体系，这就要求既要防止市场机制被滥用，也要防止市场机制被搁置。具体就廉租住房建设而言，仅其资金来源，就可在政府打底的基础上，试用包括项目捆绑贷款、信托投资基金、住房建设公债、资产证券化等多种工具。财政部日前会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从五个方面做好落实城镇廉租住房保障资金工作，切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题。通知指出，财政预算安排要加大对城镇廉租住房保障资金的支持力度。在中央对省和省对下财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房标准支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。 此外，通知要求将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设。住房公积金增值收益扣除计25、提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金。 同时，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。 另一方面，通知鼓励社会多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式，多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。对于社会各界自愿向市、县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金实行税收优惠政策。要进一步加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督。城镇廉租住房保障资金专项用于购建城镇廉租住26、房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理。 廉租房：从“按兵不动”到“全面突击”“让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为今年两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房保障制度的“主角”关注民生，完善我国住房保障体系、健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难、完善我国廉租住房制度的若干建议，今年，在许多代表委员的议案提案中，“住房保障”成为关键词。“让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房保障制度的“主角”。廉租房，成住房保障体系核心。有关资料显示，1998年，我国政府就提出廉租27、房建设。到2002年，35个大中型城市中只有不到一半有了实施方案。2006年，建设部通过媒体通报未建廉租房的70个大中城市。2008年的两会上，政府工作报告明确指出今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元。然而，我国廉租房的现状并不令人乐观。九三学社中央提交的关于落实廉租住房保障的提案指出：据统计，截至2007年11月底，全国所有城市及91.8%的县城全部出台了建立廉租住房制度的文件，全国只有80.2万户家庭获得廉租住房保障，而目前我国低保住房困难户达400万户，加上低收入住房困难家庭，将有1000万户需要廉租住房的住房困难群众。全国政协委员、中房集团黑龙江军安房地产开发28、有限公司董事长钟杰称：“我国廉租住房制度总体上讲，发展还比较滞后，到去年底还有145个城市没有建立廉租住房制度。如何健全廉租房操作是如今面临的重要课题。” 发展廉租住房既要承担解决“房源”所需的资金，又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴。全国人大代表宋丰年认为，在各种住房社会保障中，廉租住房所需资金最多。据全国政协委员、同济大学副校长郑惠强分析，廉租住房保障办法中规定，廉租住房保障资金来源于四部分：一是中央和地方的财政收入；二是住房公积金增值收益；三是土地出让净收益的10%以上；四是廉租住房的租金收入。郑惠强委员认为，这些资金中，住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限，且不能形成有效循29、环；而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大，不具有可持续性；廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源，也不符合住房保障发展规律。“建议采取一主多元的方式，在确保中央和地方政府对上述四部分廉租住房保障资金来源的前提下，充分运用金融工具、采取加大金融支持等方式，努力拓宽其它方面的资金渠道”，郑惠强委员说。对于具体应该如何操作，郑惠强建议，实行廉租房开发公积金贷款，对开发建设社会保障性商品住房的开发商，实行住房开发抵押公积金贷款，既可缓解开发商的资金需求，又有利于实现公积金的保值增值。“廉租房是政府对低收入住房困难家庭的临时性解困过渡30、措施，要求承租对象必须符合条件，而且一旦其摆脱了贫困就应及时迁出。”郑惠强委员表示，“有必要健全廉租房的准入和退出机制。”全国政协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式。郑惠强建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊31、严的前提下，采用适度公开方式，在一定范围内对申请人情况予以公示，并在其入住后做定期核查。此外，郑惠强建议制定相关规定和跟踪监管措施，明确合理的退出条件和执行机制，通过动态管理掌握住户收入变化情况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启动退出机制，使不再符合保障条件的住户从廉租住房中迁出，让更多的低收入者能够及早受惠。 税收优惠政策出台支持廉租房建设廉租住房建设的8项税收政策包括：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对廉租住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。32、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免33、征契税。对个人按廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按中华人民共和国企业所得税暂行条例(国务院令第137号)、中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按中华人民共和国企业所得税法有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。支持住房租赁市场发展的税收政策主要有：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承34、租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。通知明确指出，廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发200724号文件及廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)、经济适用住房管理办法(建住房2007258号)的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。全国城镇低保家庭中约有四百万户住房困难，截至二00六年底解35、决了二十六点八万户的住房困难，仅占百分之六点七。据建设部测算，目前全国有人均建筑面积十平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户，占城镇家庭总户数的百分之五点五。未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。中国住房保障步伐正在加快，住房和城乡建设部副部长齐骥今天说，今年中国将基本实现对城市低保家庭中住房困难户的应保尽保。 住房和城乡建设部副部长齐骥在北京接受记者采访时表示，今年以来，各地加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房房源，增加经济适用住房供应，完善保障性住房准入审批制度，积极推进棚户区改造和旧住宅区综合整治，探索发展经36、济租赁住房、农民工公寓等多种保障方式，采取有效措施加快解决城市低收入家庭住房困难。 2007年前三季度，各地已开工建设廉租住房三十二万套，廉租住房资金投入一百八十亿元人民币，接近去年全年投入的两倍，分别是一九九八至二00六年累计筹集资金和筹集廉租住房房源的一点三二倍、一点三六倍。 齐骥指出，今年四季度以来，各地加快了保障性住房建设进度。根据中央关于加大保障性住房建设规模的要求，年底前还将进一步加大投资和建设力度，再开工一批廉租住房建设项目。预计全年开工廉租住房可以达到八十万套以上，租赁补贴户数累计达到二百八十七万户，基本实现对低保家庭中的住房困难户应保尽保。 廉租住房的建设是建立和完善住房保障37、体系的必然要求去年的政府工作报告中，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。 此前，国务院办公厅也已发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。去年，中央将有68亿元资金用于廉租住房制度建设，四项措施即将实施：一要健全廉租住房制度，加强经济适用住房建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金38、制度，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。建设部住宅与房地产业司负责人在接受采访时强调，建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度(以下简称：廉租住房制度)，保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。 为此，这位负责人要求各地针对廉租住房制度建设仍处于起步阶段的特点和当前突出问题，进一步采取有效措施，积极推进廉租住房制度建设。 近年来，各地结合实际情况积极推进廉租住房制度建设取得初步成效。截至2005年底，全国已有291个地级39、以上城市实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。其中，租赁补贴9.5万户，占保障总户数的28.9%；实物配租4.7万户，占保障总户数的14.3%；租金核减18.2万户，占保障总户数的55.3%；其他方式保障4796户，占保障总户数的1.5%。北京、上海、河北等省市基本实现了对符合条件的最低收入家庭应保尽保。 由于我国廉租住房制度建设总体上还处于起步阶段，因此廉租住房制度建设也存在一些突出问题：一是部分地区对廉租住房制度建设重视不够。仍有13个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作的40、目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度；二是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；三是廉租住房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；四是部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。 这位负责人指出，建立城镇最低收入家庭住房保障制度，解决其住房困难，与养老、医疗、失业等社会保障制度一样，是政府社会公共政策的重要内容，是政府的重要职能。随着城镇住房制度改革不断深化，特别是1998年以来在全国范围内停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以市场化为特征的住房新体制已成为加快我国住宅发展和改善居民居住41、环境的根本动力。但是，随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的问题愈显突出。因此，强化政府公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，满足最低收入家庭基本居住需求，也是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。 这位负责人同时要求，各地在进一步推进廉租住房制度建设中重点做好三个方面的工作：一是强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源；二是完善廉租住房管理，建立严格的申请、审批和退出制度，保障政府资源切实落实到最低收入家庭。建立健全住房保障对象档案，对廉租住房保障42、对象实施动态管理；三是合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。 XX市廉租房政策1) 保障标准根据XX市人民政府2007年7号公告公布的XX市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法和云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见（云政发2009145号）文件精神，把维护群众利益作为政府公共服务的重要工作，不断加快我市保障性安居工程建设，有效解决城乡低收入群众住房困难，加快建立健全以廉租为主的住房保障体系，逐步改善低收入家庭住房条件，使改革开放和发展的成果惠及低收入家庭，在本市行政辖区范围内住房困难的城镇低保家庭中实施廉租住房保障制度。即政府及产权43、单位按照规定在住房领域履行社会保障职能，向符合规定住房困难条件的城镇低保家庭提供低廉租金的基本住房保障。2) 廉租住房保障条件根据XX市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法规定，申请廉租住房必须同时具备以下条件，方可享受廉租住房。a) 家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助6个月以上；b) 人均住房建筑面积低于13平方米。为确保廉租住房保障的公平、公正与公开，办法规定，住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准每年向社会公布。XX、盘龙、官渡、西山四区由市政府统一公布；其他县（市）区由当地政府公布，以接受社会各界和广大人民群众的监督。3) 保障方式我市廉租44、住房保障采取以实物配租为主，租赁住房补贴为辅，租金核减为补充三种方式。4) 实物配租，是指政府向符合条件的保障对象直接提供普通住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。办法规定，住房保障对象的家庭成员有下列情形之一的，不得申请实物配租： 因离婚失去自有或者共有住房的； 拥有私有住房和福利性实物分房的； 转租、转让原住房的。4) 租赁住房补贴，是指政府向符合条件的保障对象，按照住房市场平均租金与廉租住房租金的差额发放租金补贴，由住房保障对象到市场上租赁住房。租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。XX、盘龙、西山、官渡区范围内的，由市发改委负责制定廉租住房租金标准，市统计及相45、关管理部门测算市场平均租金，市发改委和市房管局制定租赁住房补贴标准。其他县（市）区由当地政府根据其实际情况确定，报市发改委、市财政局和市房管局备案。租赁住房的补贴资金由市、县（市）区财政承担。准予享受租赁住房补贴的：无房户按人均使用面积12平方米计算租赁住房补贴；人均住房使用面积未达到住房保障标准的，按现住房面积与住房保障面积标准的差额计算租赁住房补贴。租金核减，是指县（市）区房产管理部门，对承租直管公房的保障对象，按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额给予租金减免。房屋租金按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额，在保障面积内给予核减。承租直管公房的保障对象，可以申请租金核减。其核减部分的46、租金由县（市）区财政承担。4) 廉租住房的申请人办法规定，申请人应当为申请家庭的户主；户主不具有完全民事行为能力的，由申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；申请家庭无具有完全民事行为能力人的，由其监护人作为申请人。申请人及家庭成员收入，以民政管理部门核发的云南省城镇居民最低生活保障金领取证中载明的为准。5) 申请人住房情况办法规定，申请人现住房包括：a) 家庭成员居住的私有住房、福利性实物分房（包括房改房、安居房、集资建房、合作建房、经济适用住房、已购直管公房、解危解困房等）；b) 家庭成员承租的住房；c) 现住的父母或者子女的住房；d) 家庭成员出租或者转让的住房；e) 已购47、买或者已拆迁安置的住房；f) 其他可以认定为申请人家庭的住房。6) 廉租住房的申请程序申请廉租住房保障的，申请人自愿向户籍所在地的乡（镇）政府、街道办事处提出书面申请，填写申请表，并提交下列材料：a) 云南省城镇居民最低生活保障金领取证；b) 申请人及家庭成员所在单位或者居住地街道办事处或者乡（镇）政府出具的现住房证明（有房屋所有权证和房屋租赁证明的须同时提交）。无房户或者年满60周岁的孤寡老人，由所在单位或者户口所在地乡（镇）政府、街道办事处出具证明；c) 家庭成员户口簿和身份证；d) 委托他人办理的，需提交授权委托书和身份证明。e) 其他材料。申请人持有特困职工优惠证、革命烈士证明书、中华48、人民共和国伤残军人证、中华人民共和国残疾人证、市级以上劳动模范证等证明材料的，一并提交。7) 优惠政策符合条件的廉租住房保障对象，家庭成员是年满60周岁的孤寡老人、企业特困职工、烈属、伤残军人、残疾人或者市级以上劳动模范的，在选择实物配租时优先保障。8) 廉租住房的核查及分配乡（镇）政府、街道办事处负责对申请人身份、家庭收入和住房等进行核查，并将核查结果在辖区内公示15日。对公示无异议或异议不成立的，乡（镇）政府、街道办事处将申请表及相关材料送县（市）区房产管理部门，由县（市）区房产管理部门会同有关部门采取入户调查、查档取证等方式，在20个工作日内完成对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。符合49、条件的，确定申请人享受住房保障方式，予以公示，由县（市）区房产管理部门核准登记并书面通知申请人，报市房产管理局备案。申请人不符合条件的，由县（市）区房产管理部门书面告知不予受理或者不予登记的理由。9) 资金管理廉租住房资金实行财政专户管理，封闭运行，专项用于实物配租住房的建设、收购和租赁住房补贴、支付县（市）区财政承担的租金核减部分，不得挪作他用。接受实物配租家庭腾退的直管公房，县（市）区房产管理部门应当用于实物配租。廉租住房租金专项用于廉租住房的维修和管理。10) 廉租住房的建设新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，县（市）区房产管理部门是本辖区廉租住房的项目建设单位，负责对工程建设50、项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料采购等进行招标。可以相对集中建设，也可以购买二手房或小户型商品房作为廉租住房。廉租住房建成后，应当按照有关规定进行综合验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。廉租住房建设中涉及到的行政事业性收费，由市、县（市）区政府予以减免。11) 廉租住房的管理廉租住房实行物业管理。住房保障家庭应当每半年向县（市）区房产管理部门如实申报收入、人口及住房变动情况。县（市）区房产管理部门每半年会同相关部门对享受住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，根据复核结果，对享受住房保障的资格、方式、额度等及时进行调整，不符合保障条件的，书面告知当51、事人取消住房保障。12) 责任追究县（市）区房产管理部门作出取消申请人保障资格决定的，在5个工作日内书面告知当事人，并说明理由。享受实物配租的申请人应当在接到通知之日起3个月内将承租的廉租住房退回。逾期不退回的，县（市）区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。迁出确有困难的，当事人在接到通知之日起5日内向县（市）区房产管理部门提出延期申请，县（市）区房产管理部门接到申请之日起5日内作出是否同意延期的决定。同意延期的，房屋租金标准按同期市场租金标准执行。延长期限不正超过3个月；不同意延期的，当事人应当在收到书面通知之日起15天内将承租的廉租住房退回。延长期届满，或者当事人接到房产管理部门不同意延52、期的书面通知仍不迁出的，县（市）区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。 县（市）区房产管理部门作出取消申请人享受租赁住房补贴、租金核减保障资格的，在作出决定的次月停止租赁住房补贴的发放、租金核减。市房产管理局、市民政局、市监察局等相关部门应当对全市住房保障工作进行督促检查，受理有关住房保障工作的举报、投诉，调查核实相关情况，对不符合政策规定的，予以纠正。国家机关工作人员在住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、 建设内容和规模根据建设内容及规模：拆除建筑物28幢、改造棚户区不配套住宅116套（面积3649 m2），拆迁安置配53、套住宅28户（面积2448 m2），新配建廉租房约544套（面积约30000 m2），建筑形态为框架高层住宅楼。（1）设计指导思想1 设计中贯彻执行国家强制性条文及国家规范、规定及规程。2 满足交通、生活、消防要求。3 合理利用能源，采取措施节约能源，注重环境保护。4 遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新住宅区。5 在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使小区的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到小区内部，加以丰富，构筑一种和协美满的空间形式。通过小54、区的中心绿地广场、中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创造优美的居住环境，提高居民的生活质量。（2）建筑方案 本次初设设计范围共2幢高层建筑单体。外附一栋两层的配套及物管用房。 建筑单体建筑单体设计中，考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素。将时代感和艺术美感较好的结合在一起，有机地融入到整个环境当中，充分体现了单体建筑的个性，用简洁的造型以及简约的线条勾勒出整个建筑形态的活泼并具有现代特征的轮廓。1、设计共五种主要户型。设计师始终贯彻“以人为本”的设计思想，遵循有以下几个设计原则：2、房间尺寸的合理，使其符合人体工程学。3、从功能流线上划分空间，保证交通路线的55、流畅，不交叉。4、户与户之间的视线干扰，使毎户具有相应的私密性。5、间有良好自然采光、通风、消除黑房间。6、客厅与主卧室的地位，采用大厅、大主卧的设计，并给予最好的景观和朝向。7、厨卫面积，使其空间的利用充分体现出高效与实用。 立面造型1、本设计力求创造出一组新颖大方、富有时代特色的格调高雅又不乏活泼的建筑，建筑强调对当地气候，色彩，自然景观的呼应，凸显时代气息原绿树、蓝天、白云、阳光的视觉效果。设计中以清灰色色哑光面砖与白色涂料作为主要饰面用材，通过对面砖贴砌纹理的控制，使墙面产生丰富，细腻的肌理，白色涂料的适当应用，使建筑的立面富于变化，稳重与亲切效果并存。结合建筑功能，将局部造型进行重点56、处理，塑造一个简洁、明快，具有较高文化内涵和现代气息的居住建筑形象。2、通过虚实阳台、构架、材质和颜色等要素的有机组合，来引导人们进入一种休闲的新生活方式，从而达到改善居住质量的目的，从文化内涵和生活模式的层面充实小区的精神实质，给人们带来精致而亲切的美感。 屋面做法本工程属民用建筑，按屋面工程技术规范（GB50345-2004）设计，屋面防水等级为级，二道防水设防，防水采用BAC及SPU双面自粘式防水卷材。做法见单体建筑构造做法表。(3)项目选址及工程地质条件论证1 .工程地质条件项目位地貌缓坡区，总体地势总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差4m，57、总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。东北至西南向地面纵坡 23，总体地形以缓坡为主，相对开阔。地基岩土体以第四系河谷、斜坡冲积砂卵砾石层、粘性土及侏罗系下统禄丰组的砾岩、杂色砂岩、泥岩、泥灰岩等软质岩为主，区域内断裂构造不发育，以节理裂隙及风化裂隙为主，岩土体力学性质一般。初步划分场地地基土以中硬场地土为主，属类场地，该地属于抗震一般地段；区内一般不存在软土及饱和 砂粉土，可不考虑地震液化的影响。 2 .环境气候条件该项目地XX市的XX区，属低纬度亚热带高原季风气候，气候温和，四季分明。区内年均降水量 1162mm58、，510 月为雨季，降水量占全年降水量的 8387，11 月至次年4月可见少量霜、雪、雹，降水量占全年的1317，为旱季。年平均气温14.7，具有年温差小，日温差大，冬无严寒夏无酷暑的特点。每年的 12 月至次年2 月气温最低为7.99.7，38 月气温 11.219.9。以下为场区主要气象要素值： a. 气温 最冷月平均温度 5.4 最热月平均温度 22 极端最低温度 -7 极端最热温度 33.3 b. 湿度 月平均最高相对湿度(8 月) 84% 月平均最低相对湿度(3 月) 47% 年平均相对湿度 72% c. 降雨量 日最大降雨量 120mm 月平均最大降雨量 402mm 全年平均降雨量59、 1162mm 年雷暴日 64-69 天/年 d. 设计计算数据 夏季通风室外计算温度 23 夏季空气调节计算温度 25 常年主导风向 西南 最大平均风速 16m/s 风压：地面以上 10m 处设计风速 14.4m/s 年平均大气压： 80.26kpa 基本风压： 0.25KN/m2 基本雪压： 无 土冻结深度： 无 平均温度-5 度的天数为零，故属于不采暖地区4.场区地下水 拟建场地勘察揭露深度范围内，地下水为松散层孔隙水和基岩裂隙水类型，局部存在上层滞水，具弱承压性。地下水对砼结构中的钢筋具弱腐蚀性，对砼及外露钢结构具弱腐蚀性。5.场地的等级分类建筑场地类型为属中硬场地土。据钻孔揭露深度该60、场地覆盖层厚度大于5m，属类建筑场地。根据上述特征及3.3.1和3.3.2中的地质情况，按照建筑抗震设计规范和岩土工程勘察规范，本工程场地和地基的复杂程度均属二级。表1 各岩土层地质特征表岩(土)层名称岩土主要特征 持力层承载力 特征值fk(kPa) 天然基础标贯试验素填土1 褐红、褐黄、褐灰色。土体结构松散。部份区域回填时间相对久远，成份主要由粘性土组成，含少量碎石。105105耕植土2 褐灰、褐黄、褐红、棕色等色。土体结构松散，由粘性土组成，含植物根系。局部偶含碎石角砾。90105粉质粘土|粘土1褐黄、灰黄、棕红、褐红等色。具花斑状结构。以硬塑状为主，局部坚硬状。中压缩性（a1-2=0.261、2MPa-1）。干强度及韧性中等。含少量砾石。170192砾石2 灰黄、褐黄等色。松稍密。砾石含量3070%，砾径一般在0.56.0cm，大者达1520cm。成份主要为长石石英砂岩及石英砂岩。次圆状。呈中强风化状。夹1040cm粘性土，局部卵砾石含量较高（2090%），呈鸡窝状分布。230344粘土|粉质粘土2a紫红、褐红、褐黄等色。以硬塑状为主，局部坚硬状。含少量泥岩、砂岩碎石。中压缩性（a1-2=0.20MPa-1）。干强度及韧性中等。185195泥岩夹粉砂质泥岩、钙质泥岩 紫红、棕红、褐红、灰绿等色。以泥岩为主夹泥质砂岩、钙质泥岩，厚层状块状。呈中强风化状。夹层砂岩、钙质泥岩在水平及垂向62、上厚度变化较大。270323（4）荷载取值及地震作用1.活荷载本工程活荷载按建筑结构荷载规范取值，详表2。表2 活荷载取值表类 别使 用部 位标准值(kN/m2)备 注楼梯上部结构2.5消防楼梯3.5客厅、卧室上部结构2.0厨房、餐厅上部结构2.0阳台上部结构2.5不上人屋面上部结构0.5上人屋面上部结构2.0电梯机房上部结构7.02.风荷载 本工程基本风压按50年重现期取值为0=0.30kN/m2，地面粗糙度c类，建筑体形系数s=0.8。3.地震作用根据建筑抗震设防分类标准，本工程抗震设防类别为丙类建筑。根据建筑抗震设计规范本工程场地的地震基本烈度为8度，在多遇地震作用下水平地震最大影响系数63、为max=0.16，场地特征周期为Tg=0.40s，设计地震分组为第二组。（5）设计等级及要求1.设计使用年限及结构安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，本工程的结构使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数o=1.0。2.地基基础设计等级根据建筑地基基础设计规范，本工程地基基础设计等级为乙级。3.建筑抗震等级根据建筑抗震设计规范及高层建筑混凝土结构技术规程的规定，剪力墙抗震等级为二级。4.建筑构件耐火等级及耐火极限本工程为高层建筑，地下室耐火等级为一级，上部耐火等级为二级，其建筑构件的耐火极限按高层民用建筑设计防火规范。5.结构构件挠度及裂缝宽度控制标准构件挠度控制按混凝土结64、构设计规范表3.3.2执行。构件裂缝宽度限值按混凝土结构设计规范表3.3.4执行。(6)结构设计 结构方案编制的标准依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006版）混凝土结构设计规范 GB50010-2002中国地震动参数区划图 GB18306-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008修订版）建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑地基基础设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002砌体结构设计规范 GB50003-2002岩土65、工程勘察规范 GB50021-2001参考XXXX新建廉租房项目拟建场地岩土工程勘察报告1.基础基础形式根据XXXX新建廉租房项目廉租房拟建场地岩土工程勘察报告，结合本工程高层建筑的结构特点，本工程主要采用桩筏基础，2砾石作为持力层，混凝土强度等级为C35。2.上部结构选型及主要构件尺寸结构体系根据建筑使用功能的需要，本工程采用剪力墙结构体系。主要构件尺寸(1)住宅：A剪力墙：截面尺寸详各层结构布置图。B连梁或墙梁：截面尺寸详各层结构布置图。3.结构材料（1）钢筋：采用热轧钢筋 HPB235,fy=210N/mm2；HRB335,fy=300N/mm2； HRB400,fy=360N/mm2；66、（2）混凝土强度等级 各层构件混凝土等级取值如表3、表4。表3 混凝土强度等级表（1幢）竖向构件 层次-111层1216层砼等级C35C30楼盖构件层次-111层1218层砼等级C35C30当竖向构件混凝土等级比楼盖构件高5MPa，节点区混凝土可与楼盖相同。0.000标高以下混凝土的抗渗等级为S6。表4 混凝土强度等级表（2幢）竖向构件 层次-111层1218层砼等级C35C30楼盖构件层次-111层1218层砼等级C35C30当竖向构件混凝土等级比楼盖构件高5MPa，节点区混凝土可与楼盖相同。0.000标高以下混凝土的抗渗等级为S6。（3）砌体根据有关文件规定，结合外墙防水、室内空间灵活布置67、及减轻自重等因素，初步考虑外墙、分户墙及内间墙可采用复合型加气混凝土砌块。外墙容重不大于7.5kN/m3，内隔墙容重不大于7.5kN/m3。 结构计算与分析（一）.计算软件及力学模型 采用中国建筑科学研究院编制的多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE。（二）.基本假定及主要参数取值1. 第1幢上部结构计算层数为16层。考虑了平扭耦联计算结构的扭转效应，振型数使振型参与质量不小于总质量的90，振型数为27。在计算位移比时，楼板采用刚性楼板的假定；其他计算时不采用该假定。主要参数取值如下：考虑活荷载的不利分布，梁弯矩增大系数取1.00；周期折减系数取0.96；中梁刚度增大系数取2.068、。（1）主要计算结果汇总A.周期T1(s)T2(s)T3(s)1.35391.35221.3513B.位移角工况风荷载楼层最大位移角地震作用楼层最大位移角受力方向X向Y向X向Y向最大层间位移角1/11571/12241/11571/1218所在层次9层11层8层10层规范允许值1/10001/1000C.位移比位移方向最大水平位移和层间位移与相应楼层平均值的比值地震作用下风荷载作用下X1.081.05Y1.021.02 D.层侧向刚度比方向各层比值的最小值 所在层次K下/0.7K上或K下/0.8K上三层平均X161.25Y161.25E.刚重比X向刚重比 EJd/GH*2= 10.18 Y向刚69、重比 EJd/GH*2= 11.41 该结构刚重比EJd/GH*2大于1.4,能够通过高规(5.4.4)的整体稳定验算 该结构刚重比EJd/GH*2大于2.7,可以不考虑重力二阶效应F.墙柱轴压比本工程墙柱轴压比按基础顶面控制，二级抗震的剪力墙轴压比满足不大于0.6。（2）计算结果小结及超限情况计算结果小结（1）计算结果分析表明，本工程各项整体指标均能满足相关规范的有关要求或未超出规范规定的最大限值；墙柱的轴压比和各构件的强度及变形也均能满足规范的要求。 （2） 结构规则程度判断平面凹凸不规则判断：平面凹凸规则。扭转不规则判断：由上述计算结果可知：为扭转规则结构。侧向刚度不规则判断：有上述计算70、结果可知，该结构为侧向刚度规则结构。竖向抗侧力构件不连续判断：没有转换及抽柱等情况，竖向抗侧力构件连续。所以本工程为一般规则结构。2. 第2幢上部结构计算层数为18层。考虑了平扭耦联计算结构的扭转效应，振型数使振型参与质量不小于总质量的90，振型数为27。在计算位移比时，楼板采用刚性楼板的假定；其他计算时不采用该假定。主要参数取值如下：考虑活荷载的不利分布，梁弯矩增大系数取1.00；周期折减系数取0.96；中梁刚度增大系数取2.0。（1）主要计算结果汇总A.周期T1(s)T2(s)T3(s)1.35371.35271.3520B.位移角工况风荷载楼层最大位移角地震作用楼层最大位移角受力方向X向71、Y向X向Y向最大层间位移角1/11501/12201/11501/1210所在层次9层11层8层10层规范允许值1/10001/1000C.位移比位移方向最大水平位移和层间位移与相应楼层平均值的比值地震作用下风荷载作用下X1.081.05Y1.021.02 D.层侧向刚度比方向各层比值的最小值 所在层次K下/0.7K上或K下/0.8K上三层平均X181.25Y181.25E.刚重比X向刚重比 EJd/GH*2= 10.18 Y向刚重比 EJd/GH*2= 11.41 该结构刚重比EJd/GH*2大于1.4,能够通过高规(5.4.4)的整体稳定验算 该结构刚重比EJd/GH*2大于2.7,可以不72、考虑重力二阶效应F.墙柱轴压比本工程墙柱轴压比按基础顶面控制，二级抗震的剪力墙轴压比满足不大于0.6。（2）计算结果小结及超限情况计算结果小结（1）计算结果分析表明，本工程各项整体指标均能满足相关规范的有关要求或未超出规范规定的最大限值；墙柱的轴压比和各构件的强度及变形也均能满足规范的要求。 （2） 结构规则程度判断平面凹凸不规则判断：平面凹凸规则。扭转不规则判断：由上述计算结果可知：为扭转规则结构。侧向刚度不规则判断：有上述计算结果可知，该结构为侧向刚度规则结构。竖向抗侧力构件不连续判断：没有转换及抽柱等情况，竖向抗侧力构件连续。所以本工程为一般规则结构。（7）给排水设计 设计依据 1. X73、X建设集团有限公司关于本工程的设计任务书、设计要求和该公司提供的有关资料。 2. XX建设集团有限公司提供的本工程XX市XX区XX廉租房项目周围城市市政管道概况资料。3. 国家现行的设计规范、规程。 1) 建筑给水排水设计规范GB50015-2003 2) 室外给水设计规范GB50013-2006 3) 室外排水设计规范GB50014-2006 4) 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95，2001年版）；5) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）； 6) 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 7) 自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2001 274、005年版 8) 水喷雾灭火系统设计规范GB 50219-954. 本项目建筑、结构、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。（8）室外给水排水工程 室外给水工程设计 1.水源 1).本工程水源为城市自来水。由XX市XX区XX市政给水管道上接一根DN200mm的引入管接生活区生活及消防水池,经地下室变频调压水泵机组供至环状管网供水。 2).本工程从生活区内环状供水管网上各自接管,接入各建筑物内. 2.用水量1).生活饮用水量：详表五.4.1-1。 2).消防用水量:详表五.4.1-2。 3).本工程室外消防由校区内生活消防合用环状管网提供.4).管材 (1).管径DN80mm者，采用PP-75、R管，粘接连接。(2).管径DN80mm者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。并设支墩。(3).管内壁涂塑材质应符合生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准GB/T172191998的要求。(4).管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。 5).水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。本工程各用水项目用水量汇总表 表五.4.1-1序号用水项目名 称使用人数或单位数单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m3)备注平均时最大时最高日11幢十六层高层住宅896人每人每日1502.5245.61433676、.22幢十八层高层住宅1008人/每人每日1502.5246.315.75380.533幢配套及物管用房10人每人每班301580.30.060.45消防用水量标准及一次灭火用水量 五.4.1-2序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/s2h144m3由消防水池供2室外消火栓系统15L/s2h108m3由消防水池和城市管网各供一半3车库自动灭火系统21.3L/S1h77m3由消防水池供合 计329m3 室外消防给水工程设计 1.室外消防水源采用城市自来水，由生活区内生活消防合用环状管网提供. 2.室外消防用水量为15L/s。 3.室外采用生活用水与消77、防用水合用管道系统。共设有2套室外地下式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。 4.室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。 5. 本工程室内消火栓灭火系统的消防水泵接合器位置详生活区内给排水总平面图。 室外污水工程设计 1.本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。2.生活污水排水量：按生活给水量标准的90%计。3.本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，排入生活区内道路上的污水管道,并接入生活区内中水处理站.78、6.室外排水管道采用塑料排水管，并采用混凝土基础。7.本工程采用塑料检查井，全部采用复合高强塑料井盖和盖座。 室外雨水工程设计 1.雨水量 1).暴雨强度公式q= 700(1+0.775lgP)/t0.469(参考XX地区) 2).设计重现期：P=1a 3).设计降雨历时：t=15min 5).汇水面积：F=1.18ha 6).地面综合径流系数：取=0.65 7).雨水量 Q=140.14L/s 2.室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。 3.本工程范围内雨水管排出管，排入校区内雨水管道。 4.雨水管采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。 5.雨水口、雨79、水检查井均采用砖砌筑。（9）建筑物内给水排水设计 生活给水系统 1.用水量：本建筑各部分的生活饮用水量。 2.给水系统： 1).系统设置：本工程由生活区内生活消防合用环状管网提供。 2）市政给水管网供水压力为0.35MPa。为了保证供水安全及可靠，本工程考虑生活给水由地下室生活变频供水泵供给，设计分两个区，低区为19层，高区为1018层。3）采用集中各楼层的抄表方式。3).管材：给水管立管采用钢塑管，支管采用PP-R管，热熔连接。工作压力：1.6MPa。 保温：屋面给水管采用泡沫橡塑管壳进行防结露隔热。 生活热水系统 1）本设计热水供应方式为采用在各户阳台设置热泵热水器。其中1218层加屋顶太80、阳能供热。 2）热水管采用PP-R管，热熔连接。 3.管材及保温1). 采用新型建筑管材衬塑复合钢管（热水型），丝扣接口。工作压力：1.0MPa。2).热水供水及回水管采用泡沫橡塑管壳保温。 生活污水系统 1.室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。 2.生活污水排水量按生活给水量标准的90%计。 3.室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出. 4.排水管采用UPVC塑料排水管、粘接接口。 屋面雨水排水系统 1.暴雨强度公式与室外雨水排水设计相同，详本说明书第4.4.5节。 2.设计参数： 1).设计降雨历时：t=5min 2).设计重现期：P=3a；安全溢流口设计重现期：P5081、a3).屋面径流系数：=0.9 3.屋面雨水采用内落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由雨水斗收集经雨水管道排至室外建筑散水。 4.室内雨水管采用UPVC塑料排水管、粘接接口。管道工作压力为1.0MPa。 室内消防工程设计 详消防设计部分（10） 环境保护措施1. 给水支管的水流速度采用措施不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩振动传递。2. 本工程污水经化粪池处理/学生餐厅含油污水汇集并经隔油池处理后接入校区内中水处理站，处理后作为校区绿化用水。（11）卫生防疫措施1. 生活饮用水池上部无污水管道。2. 生活用水池（箱）进水管与水泵吸水管对侧设置，以防短流，且水池进水管管口高出池内溢流水位，池82、顶设通气管。水池通气管及溢水管管口加防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。3. 本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。4. 室内所用排水地漏的水封高度不小于50mm。（12） 节水节能措施1、设计依据1、 民用建筑节能设计标准JGJ26-952、公共建筑节能设计标准GB50189-20053、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-20032、节能措施建筑节能是城市环境保护，建设节能型社会，实现可持续发展的基本要求。在项目研究阶段就要严格控制能耗，按国家标准进行节能设计。节能设计主要是节地、节水、节电、节能，具体措施如下：2.1、方案设计中合理控制建筑83、密度、容积率、建筑体型系数等指标，节约用地，在有限的土地上得到更大的使用价值。2.2、合理确定给排水方案，选用节能型管材和节水型洁具，节约用水。l 高层住宅设置生活热水主要由太阳能热水器制备。l 卫生间大便器及洗手盆均采用节水型卫生器具及配水件。大便器冲洗水箱V6L.l 各用水部门均采水表计量,l 生活区内设中水处理站，处理后作为校区绿化用水.2.3、选用高效节能型用电设备、节能电机和节能灯具，降低电耗，节约用电。2.4、根据XX的气候条件，在规划设计中合理确定建筑朝向、平面布置、空间布局、建筑体型、层高，减少建筑能耗。2.5、控制窗墙面积比，尽量避免使用玻璃幕墙，采用节能型建材，保证建筑外维84、护结构的保温隔热等。减少空调的使用，降低能耗达到节能目的。2.6 本着节约能源和长期运行最佳化原则，变压器和电气竖井尽可能靠近负荷中心，电力电缆以最短线路敷设。2.7 采用节能型变压器和配电设备。照明主要采用节能型三基色荧光灯和节能灯。2.8装设低压静电电容器补偿无功功率。（13）电气设计1、 设计规范依据 1.1 建设单位设计任务书和设计要求。 1.2 国家颁布的有关建筑物电气设计规范和规程： （1）高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95（2005版） （2）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB 50067-97） （3）民用建筑电气设计规范 （JGJ/16-2008） （485、）低压配电设计规范 （GB50054-95） （4）住宅设计规范 （GB 50096-1999） 2003年版 （5）火灾自动报警系统设计规范GB 50116-98 （6）建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）2000年版 （7）有线电视系统工程技术规范 （GB50200-94） （8）综合布线系统工程设计规范 (GB/T503112007) （9）民用建筑设计通则 (GB503522005)（10）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （11）建筑照明设计标准 (GB500342004) （12）消防安全疏散标志设计、施工及验收规范1.3 土建专业、给排水专业、空调专业提供的有关图纸和工86、艺条件。2、 设计范围本工程电气专业设计包括：低压配电、动力、照明、防雷接地等强电系统和有线电视、电话通讯系统等弱电系统。有线电视、电话通讯系统、网络系统等仅预留管线，具体接线由甲方另委托专业公司设计，火灾自动报警系统。二次装修由甲方另委托装修公司设计。3、 供电设计:3.1负荷等级:本工程中水泵房消火栓、喷淋加压泵、地下室风机排风排烟风机、消防电梯等消防用电属于二级负荷，其余公共照明等负荷属于二级负荷。容量为250kW。多层建筑中的消防设备、应急照明和疏散照明属于二级负荷。其余属于三级负荷。住宅照明，容量为800kW。3.2 供电电源及电压：l 电源：从区域10kV分线箱引来一路10kV电源87、回路，用电缆引至地下室的变配电室。l 应急照明和疏散照明自备蓄电池组作为应急电源。3.3供电系统：本工程变配电室内设一台800KVA干式变压器，电源进线由室外高压电缆穿管埋地引来,高压配电部分由供电部门设计及配置，各用电点采用放射式供电。发电机房设一台250KW柴油发电机，以确保消防用电等二级负荷的用电安全。发电机的自启动机组应能在市电中断时自动启动,并在15s内向负荷供电，在市电恢复正常后,应能自动切换和自动延时停机,由市电向负荷供电。.具体结线与当地供电部门协商。3.4 低压配电系统：低压配电电压采用380/220V，TN-S制，电源引至用电点后，各用电回路除消防设备和条件不允许者外，凡人88、手可碰及的用电设备的配电回路均装设漏电开关保护，对于非消防负荷，当火灾发生时，由消防控制中心自动切断。3.5 在楼内的楼梯间、走道及前室设应急照明、出口指示灯；应急照明、疏散照明采用蓄电池作为备用电源，其连续供电时间不小于30min。3.6楼内消火栓处均设置消火栓按钮，火灾时可直接启动消火栓泵，发出火灾警报，并将信号送至消防控制室，然后经消防控制台切断相应的非消防电源，将电梯停靠在首层。NHYJV54m1封闭母线槽H-P-4X2000Am2低压电线ZRBV10m3ZRBV6m4ZRBV4m5ZRBV2.5m6三管荧光灯T5-336W盏7双管荧光灯T5-236W盏8单管荧光灯T5-136W盏9疏89、散指示灯个10面板开关250V-10A个11单相墙壁五孔插座250V-10A个 4、防雷与接地：4.1 防雷装置：（1） 本建筑物按三类防雷等级设计，沿女儿墙装避雷带作为防雷接闪器，并应在整个屋面组成不大于20m20m或24m16m的网格。所有避雷针应采用避雷带相互连接。（2） 利用建筑物基础钢筋作为防雷接地装置。（3） 在建筑物内外预留若干接地端子和测试端子。4.2 采用共用接地系统（工作接地、保安接地、防雷接地、弱电接地共用接地极），接地电阻小于1欧姆，个别有特殊要求的设备按需要设置独立人工接地体。4.3采用TN-C-S接地保护系统，所有用电设备的金属外壳、金属构架、线等按规范规定，接于P90、E线保护。PE线采用铜排设置于电气竖井内。4.4其它金属管道（水、空调）在适当的地方与PE线做等电位联结。5、 弱电设计5.1有线电视系统 本建筑内电视系统接入生活区有线电视网，部分房间预留电视插座，传输电缆采用SYV-75-9型电缆穿管暗敷，用户输出端电平为75db。5.2电话系统本建筑内电话系统接入生活区电话网络，部分功能房间均预留电话插座，电缆采用HYV型电缆和HBYV型导线穿管暗敷。5.3宽带网络系统本建筑内宽带网络系统接入生活区宽带网络，部分房间预留宽带插座，本设计仅预留进户管，其他部分由专业公司深化。6、导线、电缆选择及敷设方式：6.1 户内干线采用阻燃铜芯缆ZR-YJV沿桥架及穿91、难燃PVC管暗敷设。6.2 户内支线采用阻燃铜芯电线ZR-BV穿难燃PVC管暗敷设。6.3 消防设备线路采用NH-YJV电缆穿金属管暗敷设。6.4 低压配电屏至配电箱采用ZR-YJV型电缆或ZR-BV型绝缘电线沿桥架敷设。消防设备配线采用NH-YJV型。6.5 变压器低压侧至低压配电屏采用耐高温密集型母线槽。7、 照明设计：7.1 灯饰：主要采用节能荧光灯和高效节能灯，室外照明预留电源。7.2 主要场所的照度标准：梯间、前室、走道及辅助房间75LX，办公室300LX，厨房、餐厅200LX，住宅150LX。7.3楼梯走道等场所设置正常照明和事故照明，灯具自带蓄电池组。7.4 在走廊、楼梯、疏散通92、道等场所设置疏散照明，所有出口设带蓄电池组的指示灯。7.5景观照明：系统预留一定的容量，用于建筑物室外景观照明和环境照明。六、 环境保护和能源、资源消耗（1）建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。（1.1）废气：在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业产生粉尘及NO、CO等 燃油烟气：施工期间，建筑材料的运输、堆放，都分混凝土在现场搅拌等过程均会产生粉尘和扬尘，这些污染物无组织排放，且因施工中各工序交叉进行，故排放量不多。 施工运输车辆燃油将释放NO、CO等 燃油烟气，但排放量不大。93、（1.2）废水：施工前期，在进行房屋基础工程施工期间，存在地下渗水、降雨积水、施工作业用水等形的基坑废水；在房屋建设中存在混凝土拌和及混凝土浇筑养护产生的工程废水。上述施工废水悬浮物浓度较高，但量较小，需要沉淀池处理后才能排放。（1.3）固体废物：施工中的固体废物只要是弃土（石）、废弃建筑材料和生活垃圾其中部分土石方可回填，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施工结束时及时进行清运。（1.4）噪声:施工期间，由于使用挖掘机、推土机、电锯、电钻、吊车等施工机械以及施工材料运输车辆，将会产生一定的噪声污染。挖掘机、推土机噪声强度约为90dB（A）；本工程施工机械的噪声90dB（A）。施工噪声的94、特点是突发性和间歇性，在整个施工期间，将严格按照政府有关的规定，政策执行。（1.6）水土流失：建设锁引起的水土流失，只要是由于土石方开挖过程中产生的弃渣的流失，以及工程施工挖损破坏、占压地表，改变地形地貌而一起的降水冲刷侵蚀，属典型的人为加速侵蚀，具有流失面积集中、流失形式多样、流失量大等特点，并主要集中在工程施工期间。（2）运营期间对环境的影响（2.1）废气：废气主要来源于汽车尾气和异味（主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO、CO等少量污染物）。 （2.2）固体废弃物：项目运营期间产生的固体废弃物主要为小区住户产生的生活垃圾。 （2.3）废水：废水主要为小区住户冲厕、盥洗95、和清洁过程中产生的废水。 （2.4）噪声：项目产生的噪声主要来源于车辆停放过程中产生的交通噪声和水泵、风机等产生的设备噪声。（3）生态环境保护措施（3.1）相关政策法规要求 环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入人事污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。 环境保护标准：（3.1.1）中华人民共和国环境保护法（3.1.2）建设项目环境保护管理条例（国务院（1998）253号）（3.1.3）建设项目环境保护设计规定（国计字【1988】002号）（3.1.4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环【1993】15号）（3.1.96、5）大气环境质量标准（GB309596） (3.1.6)污水综合排放标准（GB89871996）（3.1.7）建筑施工场地噪声标准（GB1252390）（3.2）环境保护措施（3.2.1）建设期间环保措施（3.2.1.1）施工工艺：使用商品混凝土，不在工地上进行混凝土现场搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（3.2.1.2）施工废水：为了减少施工废水对周围环境的影响，施工方对施工前期基础开挖施工阶段产生的基坑废水采取加大水池容积的方式延长废水滞留时间，达到沉淀泥沙悬浮物后再向周围排水沟道进行排放；并且在水质满足工程用水的条件下，处理后的废水尽量用于混凝土搅拌和场地洒水等工序97、，以减少污水排放量，并节约水资源。对生活废水通过沉淀池和移动公厕收集处理。 通过上述措施可使施工废水对周围水环境的影响减弱，保持在可以接受的程度。（3.2.1.3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对滇池及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。（3.2.1.4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场地噪声限值（GB1252390）规定，尽量降低噪声对周围住户或单位的98、影响。（3.2.1.5）固体废弃物：施工期产生的固体废弃物主要为施工过程中建筑垃圾和生活垃圾。对于建筑垃圾应按照建设部令139号城市建筑垃圾管理规定、XX市人民政府第58号XX市城市垃圾管理办法和XX市建筑材料、渣土运送及处置管理办法加强管理，工程完工后，要及时收集，统一填埋。生活垃圾集中运往指定的地点，与其它城市垃圾同意处置，因此施工期产生的固体垃圾废弃物处置得当，不会对当地的环境造成不良影响。（3.2.1.6）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的气渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填99、，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用地工布覆盖，避免产生水土流失。（3.2.2）运营期间环境保护措施（3.2.2.1）废气：汽车尾气和异味：汽车尾气主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO、CO等少量污染物，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。（3.2.2.2）固体废弃物：对各种固体废弃物应事实施规范化管理，对可以回收利用的工程废旧材料予以充分回收利用，进行垃圾分类，根据国家建设部和国家环保总局即将出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃100、圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾的分类、收集、清理。（3.2.2.3）废水：按照XX市城市基础设施建设工程的规范要求，主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟排入地表水体，废水经过相应处理达到三级标准后排入市政水管网，对地表水环境影响不大。环境管理计划在项目实施及运营过程中，需要重点关注的问题：1、项目排水系统应实行“雨污分流”制度，限设一个具有明显标志的规范化排污口。项目废水经处理应达到GB89781996污水综合排放标准表4三级标准（即CODcr.500mg/L,SS400mg/L,动植物油100 mg/L）和CH308219101、99污水排入城市下水道水质标准（即氨氮35 mg/L，磷酸盐（以磷计）8 mg/L）后排入城市污水排水管网，经城市污水处理厂处理后外排。2、项目产生噪声的设施应合理布局，并作相应的隔声降噪处理，外排噪声应符合GB123481999工业企业厂界噪声标准类区标准，即：昼间60dB (A)、夜间59 dB (A)。3、易产生异味的设施应采取有效措施，使外界臭氧浓度符合GB1455493恶臭污染物排放标准二级标准，即：无组织排放周界臭气浓度20（无量纲）。4、项目化粪池应定期清掏一次。固体废弃物应建立分类收集制度，可回收垃圾应分类手机后回收利用：其他垃圾应委托环卫部门及时清运。固废处置率应达到100%102、。5、禁止使用燃煤、一次性不可降解泡沫塑料餐饮具及含磷洗涤用品。应采取措施搞好绿化、美化和生态恢复工作。根据环境噪声污染防治法第二十九条有关规定，在工程开工十五日前到XX市西山区环境保护局监察科办理建筑噪声的排污申报手续。如因特殊情况需要夜间连续作业时，持有关部门证明想环境保护局登记备案，于联系施工之日1天前公告附件居民和单位。项目建设期间，严格遵守建设项目环境保护条例有关规定并自觉接收环境检查人员的监督检查。项目竣工环境保护验收管理办法申请环境保护验收，验收合格后投入使用。 七、 劳动保护、卫生防疫和消防 工程概述1. 本项目中所承担的设计范围包括：局部总平面设计、建筑单体消防设计。2.1幢103、十六层高层住宅.2幢十八层高层住宅.3幢配套及物管用房铺和地下III类车库，按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005版）进行防火设计，耐火等级为二级； 设计依据有关设计规范：高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005版）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）(2005年版)火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）建筑灭火器配置设计规范 （GBJ501402005）建筑内部装修设计防火规范 （GB5022295）(2001年版)采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB 50067-97） 建筑104、部分1、局部总平面设计（1） 本项目位于安宁市西南部职教基地, 利用外环式道路设作为环形消防车道，且车道在满足4米宽度的情况下转弯半径均不小于12米，满足消防规范的有关规定。（2） 各栋建筑扑救面长度均大于其一个长边，满足消防规范的有关规定。（3） 各栋建筑的底部直接落地长度大于消防登高面为周边长度1/4的要求。（4） 房屋间距均满足消防要求。2. 单体建筑设计（1） 行政办公楼、教师单身公寓和体育看台均为多层民用建筑，按二级耐火极限设计；储藏室、存放物品的火灾危险性类别低于戊类。（2） 本工程采用框架结构。主要承重构件是钢筋混凝土非燃质材料，耐火等级为二级。建筑内部装修，均应按规定采用耐火难105、燃材料。（3） 本工程所有设备房均采用甲级防火门，楼梯间疏散门采用乙级防火门，管道井检查门均用丙级防火门，所有防火门均向疏散方向开启。管道井每隔两层在楼板处用防火材料分隔。（4） 消防水箱考虑设置在行政办公楼和教师单身公寓楼顶上。3. 防火分区和防烟分区的设置行政办公楼单元层划分防火分区，层与层之间、单元与单元之间的窗间墙、窗槛墙均满足规范要求。教师单身公寓楼按单元层划分防火分区，层与层之间、单元与单元之间的窗间墙、窗槛墙均满足规范要求。田劲训练场看台本身就位于空旷地带，具有良好的消防条件，所有辅助设施用房均有满足消防距离的直接通向室外的疏散门。 结构消防部分 本项目采用框架结构，建筑物外墙和106、内墙分别选用加气混凝土砌块。柱、梁、板均采用现浇钢砼，钢筋保护层厚度分别为25mm，25mm，20mm，耐火极限分别大于3.0h，2.0h。 给排水消防部分1.消防用水量计算按高层民用建筑设计防火规范汽车库、修车库、停车场设计防火规范，室内外消防用水量如下表：消防用水量标准及一次灭火用水量 表五.4.1-2序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/s2h144m3由消防水池供2室外消火栓系统15L/s2h108m3由消防水池和城市管网各供一半3车库自动灭火系统21.3L/S1h77m3由消防水池供2.室外消防1.室外消防水源采用城市自来水，由生活区内生107、活消防合用环状管网提供.2.室外消防用水量为15L/s。3.室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有2套室外地下式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。4.室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。 5. 本一期工程室内消火栓灭火系统的消防水泵接合器位置详生活区内给排水总平面图。3.室内消火栓系统 1.本工程为为二类高层住宅建筑，按高层民用建筑设计防火规范进行消火栓系统设计。2.消防水源及消防用水量1).消防108、系统为临时高压消防系统,由生活区内室内消火栓消防环状管网供给。十分钟消防用水设在2幢十八层高层住宅屋顶.2).火灾持续时间：消火栓系统为2h。3).消防用水量标准及一次灭火用水量。4).地下室设有300m3消防贮水池一座。完全满足室内一次灭火用水量的要求。水池为钢筋混凝土水池。3.室内消火栓灭火系统1) 1幢十六层高层住宅.2幢十八层高层住宅和地下III类车库采用临时高压制消火栓灭火给水系统。2).消防管道在室内布置成环状。 3). 1幢十六层高层住宅.2幢十八层高层住宅和地下III类车库均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为7m。4).每个消火栓109、箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mm L25m麻质衬胶水带一条，DN6519mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只。 5).室内消火栓灭火系统的消防水泵接合器位置详生活区内给排水总平面图。6).系统控制(1).消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处，该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。(2).消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。(3).消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。7).管材：(1).室内消火栓给水管采用热镀110、锌钢管或内壁喷塑钢管，丝扣及焊接连接。工作压力为1.6MPa。 移动式灭火装置 1幢十六层高层住宅.2幢十八层高层住宅和地下III类车库适当位置均按中危险级设手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。 消防电气部分 1. 火灾事故照明 在疏散楼梯，内通道、变配电室等火灾情况下需要坚持工作及疏散人员的重要场所，均设置事故照明，在与疏散人员有关的楼道及出入口均设置疏散诱导灯，为提高疏散诱导系统的可靠性，一律选用应急灯具（其连续工作不少于30分钟）2. 导线及敷设本建筑物所有电缆及导线均采用阻燃型。3、 在楼内的楼梯间、走道及前室设应急照明、出口指示灯；应急照明、疏散照明采用蓄电池作为备用电源，其连续供电时间不小111、于30min。八、 项目总投资估算和资金来源1、建设单位管理费按照基本建设财务管理规定（财建2002394号计取； 2、工程设计费、勘察费按照国家发改委、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计取； 3、工程建设监理费按照云南省物价局、云南省建设厅文件“关于转发关于发布工程建设监理有关规定的通知（云价房199434号” 计取； 4、预备费中基本预备费按建安工程费用和其它费用的3.5%计取；涨价预备费费率根据近年建筑市场的起伏情况取为2.5%；5、固定资产投资方向调节税为零税率；6、建筑材料单价根据当前市场价取定；7、投资估算为8500万元，其中：拆迁改造及安置成本预计2000万元，新建112、住房建设成本预计6500万元。8、资金来源:土地成本由本集团公司承担，通过廉租房建设补助资金和企业无房及住房困难职工集资解决。9、房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。项目投资估算见附件九、 招标方案通过公开招投标的方式进行；选择合作资源及前期沟通，拟定发放招标文件，开标、议标、定标，合同签订。十、风险管理本项目属于国家、省、市、县四级财113、政资金建设项目，为使项目得到顺利实施，项目要严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，抓好各项前期工作；项目资金一律专款专用，严格财务管理和监督。1、项目要严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，抓好各项前期准备工作。2、完善管理机构和工程技术管理人员组成。3、进一步完善前期准备工作，认真按设计规划要求做好地形勘测工作，认真细致地编制概（预）算，认真组织设计单位做好施工图设计，尽量做到“限额设计”的要求，从而在项目初期就控制好工程投资，减少因前期工作不足而导致的工程变更的影响。4、尽快解决资金缺口，竣工时尽快清理各项债权债务114、。在正式办理交付使用资产的手续前，对实物资产进行全面清查盘点，做到帐实相符帐表相符，以完成交付资产的实物管理和权属依据。5、认真履行招投标管理制、工程监理制。根据实际情况合理确定招标范围，充分发挥招投标工作对择优选择施工单位的作用。认真组织做好工程拦标价编制工作。6、加强建设单位的基建管理工作，增强工程管理人员对工程相关知识的了解，可根据实际情况适当聘请有经验的工程人员参与工程管理。7、委托工程造价咨询机构对工程造价进行全过程管理或专项审核。8、认真做好相关工程文件和资料的收集、整理、存档工作。以备工程竣工验收、结算及决算、财政评审和档案管理的需要。9、施工前确实做好施工图会审和施工图交底工作115、。10、认真做好拦标价、合同价、结算价的“三价备案”制度。11、工程竣工时组织有关各方尽快完善工程竣工交验手续和资料。12、注重合同管理，应在合同签订前认真履行预算审核手续，合理确定施工合同承包价，避免造成不必要的投资支出。因此，项目开始要成立项目管理领导小组及其相应机构，加强统一领导，统一指挥，按照国家基本建设项目建设程序的要求，按部就班，加快项目实施进度。尽快落实项目资金筹措，组织做好项目报验审批工作，认真解决项目实施过程中出现各种问题，加强财务管理制度，认真细致的做好建设资金的使用管理。十一、社会效益分析廉租房项目建设是保障性安居工程建设的重要内容，是保障和改善民生的重大举措。实施廉租房116、项目建设，有利于加快解决城镇和国有工矿企业低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为城镇改造的根本目的。 以人为本，依法运作。棚户区改造要充分尊重群众意愿，并在政策上给予合理照顾。严格执行国家有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定，做117、到公开、公平、公正。妥善解决好低收入家庭的住房困难问题，依法维护群众权益，切实让群众得到实惠，确保社会稳定。 科学规划，分步实施。各地要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。 政府主导，多方参与。廉租房项目属于公益性项目，政策性强。各地必须发挥政府的组织和引导作用，并在政策和资金等方面给予必要支持。要发挥市场机制的基础性作用，广泛动员社会力量参与，充分调动企业和居民的积极性。 因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与118、改造相结合，严格界定改造范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。 统筹兼顾，配套建设。廉租房项目建设与其他保障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生等配套公共服务设施。 十二、项目建设周期及工程进度根据工程进度安排计划，利用36个月（2011年4月-2013年3月）完成XX建设集团有限公司XX市XX区XX棚户119、区改造项目。这36个月要完成的工作如下：1、拆迁筹备及手续审批用时6个月，2011年4月-2010年9月。2、方案招标用时1个月，2011年10月。3、方案调整及规划报批用时2个月，2011年11月-2011年12月。4、初步设计及审批用时2个月，2011年12月-2012年1月。5、施工图设计及审查用时2个月，2012年1月-2012年2月。6、施工招标及土建施工用时6个月，2012年3月-2012年8月。7、装修及设备安装调试用时4个月，2012年9月-2012年12月。8、验收交付使用2个月，2013年1月-2013年2月。十三、结论为了新XX的建设，为了切实解决低收入家庭住房困难，根据120、市政府批准同意公布实施的XX市2008年住房建设计划，结合XX市的实际情况，对加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决XX城镇低保家庭住房困难及扩大保障范围的低收入家庭住房困难具有重要意义，对完善社会保障体系，保障人民群众基本生活需要，强化政府公共服务职责具有积极的促进作用。建议上级有关部门尽快批复建设。XX自成立以来，由于企业一直遵循“先生产后生活的原则”，加之没有经济效益，无资金改善职工生活条件，下属企业相当一部分职工柱的还是不配套房，有的还住在危房内，甚至没有住房。公司拟通过建设保障性住房，改善职工住房条件，解决企业无房户、危房住户等困难职工的住房问题。XX在（云发改投资200824121、45号）文下达8000的经济适用房建设计划后，由于项目选址等原因，未能开工建设，现拟选址XX区XX地块作为廉租房项目建设用地，使用原下达的部分经济房指标和向贵委申请新建廉租房指标。为贯彻落实XX建设集团有限公司的发展战略，办公及住房需求，提升企业形象，改善办公环境和办公条件，改善职工住房条件，集团公司决定对XX区XX保障性住房项目实施开发。房地产公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在此地块实施开发，符合集团公司及广大职工的根本利益。综上所述，XX建设集团有限公司新建廉租住房项目工程的建设，切实可行，请有关部门尽快审批，予以立项。 122、2011年2月21日附件一项目投资估算土地开发成本预算表（表一）项目工程量（亩)单价（万元）总额（万元） 备注 土地协议价 19.3200.0 契税19.323%0.0 合计0.0 单方价格0.00 项目开发规费预算表（表二）项目工程量（M2)单价(元）总额（万元） 容积率 城市配套费335949.6000.0 2.79新墙体专项费35949.6070.0 可退散水泥费35949.6010.0 建设工程社保费35949.60300.0 工程定额编制管理费35949.60414.3 按国家政策人防费00.0 按国家政策合计14.3 单方价格4.00 项目开发前期费用表（表三）项目工程量（M2)单123、价(元）总额（万元） 备注 围墙土地平整 35949.601035.94 勘察、设计费35949.6030107.85 含测绘临水临电35949.60517.97 合计161.76 单方价格45.00 建设工程投资预算表（表四）项目工程量（M2)单价(元）总额（万元） 备注 基础工程造价35949.6060215.69 含基坑支护住宅工程造价35949.6013004673.44含地下室水电配套35949.60260934.68 含弱电20道路景观绿化35949.6050179.74电梯8150000120.0 合计6123.55 单方价格1670 项目管理及营销预算表（表五）项目工程量（M2124、)单价(元）总额（万元） 备注 经营管理费35949.6040143.79不可预见费用35949.601035.94合计179.73单方价格50.00 工程相关预算费用表（表六）项目工程量（）单价（元）合计（万元）备注监理费35949.604.16714.79按规定收费标准沉降观测费35949.600.2780.98按规定收费标准招标代理费35949.600.2750.98 按规定收费标准工程交易费35949.600.1080.38 按规定收费标准工程造价审定费35949.604.16714.98 按规定收费标准验线费35949.601.0093.62 按规定收费标准质监费35949.601.125、5085.42 按规定收费标准防雷测试检测费35949.6027.19 按规定收费标准环卫清扫费35949.600.2170.78 按规定收费标准环评费35949.600.2220.80 按规定收费标准安评费35949.600.8333.00 按规定收费标准图纸评审费35949.602.20 7.91 按规定收费标准合计60.83 投资汇总表（表七）项目投资估算（万元）备注 土地成本预算表0.0 表一项目开发规费预算表14.3 表二项目开发前期费用表161.76 表三建设工程投资预算表6123.55 表四项目管理及营销预算表179.73 表五工程相关预算费用表60.83表六合计6540.17单方价格附件二区域位置图附件三土地证和宗地图86