1、用地50亩廉租房及配套设施建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录 第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2编制依据21.3项目建设理由31.4项目概况41.5结论和建议6第二章 项目背景和建设的必要性822、.1项目背景82.2项目建设的必要性16第三章 需求分析与政策保障203.1需求分析203.2项目运营、管理22第四章 项目建设条件254.1 项目选址254.2项目区概况264.3 建设条件27第五章 建设内容及规模305.1建设内容305.2建设规模305.3主要建设规模指标30第六章 项目工程建设方案326.1 总平面布置326.2建筑方案336.3建筑结构376.4给排水406.5强电436.6弱电456.7景观及绿化47第七章 项目的节能与减排497.1建筑节能的意义497.2编制依据和节能规范507.3主要节能措施50第八章 环境影响及评价548.1概况548.2法律法规548.33、环境影响分析评价558.4结论及建议59第九章 劳动安全卫生与消防609.1 劳动安全卫生609.2 消防61第十章 项目的组织管理与实施进度6310.1项目的组织管理6310.2项目工程的质量管理6310.3项目实施进度安排64第十一章 工程招标管理6511.1 编制依据6511.2发包方式6511.3招标组织形式6611.4招标方式6611.5招标办法6611.6项目招标主要内容67第十二章 建设投资估算及资金筹措6812.1估算依据与说明6812.2投资估算6912.3资金筹措与使用计划7112.4借款偿还计划72第十三章 项目经济与社会效益评价7313.1项目计算期7313.2还款资金4、7313.3财务分析7413.4敏感性分析7513.5社会效益75第十四章 风险分析7714.1风险因素和风险性质7714.2风险评价7714.3风险防范措施78第十五章 结论和建议7915.1 结论7915.2 建议79第一章 总 论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称*廉租房项目1.1.2项目建设单位*投资有限公司是*投资（集团）有限公司子公司，成立于2011年7月15日，注册资本金6.25亿元，编制人员12人。公司以公益性、保障性住房为主管业务，承担全县保障性住房（公共租赁房和廉租房）项目的融资、建设及运营；完成县委、县政府要求实施的其他指令性任务。公司法人：*，男，1974年1月5、出生，1996年9月入党，1992年9月参加工作，法律、土木工程本科，会计师。1989年9月1992年7月，*高级职业中学地方中专财会班学习；1992年10月1996年12月，原*政府工作，历任户籍员、党政办秘书；1996年12月2004年12月，县审计局工作，具体从事审计业务工作（期间2001年7月2004年7月被县委组织第一批选派至原石铺镇联合村任村党支部书记）；2004年12月2007年3月，县招标办工作，历任综合科长、业务科长，并具体负责工程招标工作；2007年3月2009年3月，县政府办秘书科工作；2009年3月至今，县建投公司历任总经理、总会计师职务。1.2编制依据（1）中华人民共6、和国城市规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）（4）*省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知（皖政【2005】20号）；（5）建设部关于印发的通知（建住房2007218号文件）；（6）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发200724号）（7）国家发展改革委关于改进和完善中央补助地方投资项目管理的通知（发改投资【2009】1242号）（8）财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753号）（9）国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地通知（国土资发【7、2009】58号）（10）关于保障性安居工程市场化运作的会议纪要（*保组纪1号）（11）*国民经济和社会发展“十二五” 规划纲要 ； （12）*城市总体规划纲要（2010-2030年）；（13）国家、省、市有关拆迁工作的政策与法规。（14）国家、省市有关居住区规划的规定及技术标准。（15）关于加快推进保障性安居工程建设管理工作的实施意见（*政【2010】80号）（16）*人民政府关于明确*市区廉租住房“三分离”运作模式相关事项的通知 （*政办【2011】3号）（17）关于进一步加强房地产调控保持房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知（*政【2011】56号）（18）*市区公共租赁住房管理办法（8、草案）（政策制定中）1.3项目建设理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城9、市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。根据*省住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”期间，*省将新增廉租住房21.38万套，其中*新增廉租住房5.92万套。*省2012年计划开工3.28万套，本项目建设廉租房1126套，是响应政府号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。1.4项目概况1.4.1建设地点本项目建设地点位于*开发区中心区域，东至*大道，*至*大道，北至规划工业用地，西至*水系。1.4.2建设内容及规模本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电10、气等综合配套设施。总用地面积34417平方米（约51.6亩），总建筑面积57580平方米，其中廉租房建筑面积52345平方米；商业建筑面积2800平方米；管理及公共活动用房建筑面积1420平方米；地下车库及设备用房1015平方米。共建设1126套廉租房。1.4.3建设工期根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2012年3月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2012年5月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2012年6月至2013年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。1.4.4项目建设投资及来源1、项目建设投资本项11、目建设投资约17308.26万元，其中：第一部分工程费用10449.79万元，第二部分工程其它费用5538.81万元，第三部分基本预备费479.66万元，第四部分建设期利息840.00万元。2、资金来源本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：项目资本金5308.26万元，占总投资额的30.67%；建设期贷款12000.00万元，占总投资额的69.33%。1.4.5主要技术经济指标主要技术经济指标如下：总用地面积 34417平方米总建筑面积 57580平方米 （其中：地上建筑面积 56765平方米 地下建筑面积 815平方米） 其中：住宅总面积 52345平方米 商业用房建筑面积 2800平12、方米 管理及公共活动用房 1420平方米 地下车库及设备用房 1015平方米居住户数 1126户容积率 1.67建筑密度 22.6%绿地总面积 11701.78平方米 绿地率 34%道路广场面积 14936.98平方米停车泊位（含架空层停车） 375辆1.5结论和建议1.5.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项13、目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。1.5.2建议1、建立健全我县住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和14、协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。第二章 项目背景和建设的必要性2.1项目背景2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的15、家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外, 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度:严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期16、审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。2.1.2国家及地方保障性住房政策住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养17、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得18、住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。2007年建设部等9部委颁发了廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号), 2007年12月1日起施行。2007年10月30日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知(财综200764号),2008年1月1日起实施。2008年3月319、日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）。2007年*省人民政府颁发省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（皖政发2007106号）。2010年*省人民政府颁发*省政府关于加快保障性住房建设促进房地产市场平稳健康发展的通知（皖政201060号）。2010年5月27日国务院关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见（国发201015号）明确提出：建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。2010年6月8日中华人民20、共和国住房和城乡建设部等七部门联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重21、要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。2.1.3相关规划1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（1）健全住房供应体系立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立22、健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。（2）加大保障性住房供给强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。本项目建设符合国家“十二五”规划纲要关于“提高住房保障水平”的要求。2、*省23、城镇住房保障“十二五”规划 （1）主要目标规划期内，全省建设城镇保障性安居工程170万套。规划期末，城镇保障性住房（含棚户区改造）覆盖面达到20%，缓解城镇中低收入群体住房困难问题。规划期内，通过大力推进保障性安居工程，加大租赁补贴力度，稳步扩大住房保障覆盖面，力争到规划期末，人均住房建筑面积14平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障；城镇中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，在城镇稳定就业的外来务工人员居住条件得到明显改善。规划期内，全省建设城镇保障性安居工程173.55万套（户），其中实物任务量168.70万套，包括廉租住房21.38万套、公共租赁24、住房71.16万套、经济适用住房1.42万套、限价商品住房1.32万套，各类棚户区改造住房73.42万套；新增住房租赁补贴4.85万户。（2）发展重点大力发展公共租赁住房实现住有所居目标，现阶段主要通过大力发展公共租赁住房等租赁式保障性住房，提高租赁住房实物配租比例，引导居民合理住房需求，完善住房供应体系。结合地方实际，统筹合理安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设等保障性住房建设，向符合条件的城镇住房困难居民予以适度保障。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。加快推进各类棚户区改造加快推进城市和国有工矿棚户区改造，继续推进国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户25、区改造。到2015年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取到2013年末基本完成。稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造，及旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境。建立并完善住房保障政策和技术支撑体系加快住房保障立法，积极出台省级住房保障法规，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系。完善相关支持政策，健全保障性住房准入和退出长效机制，努力形成规范的住房保障投资、建设、运营和管理机制。加快推进信息化建设，建立健全住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，实现动态管理。健全住房保障管理机构和具体实施机构，基本建立全省住房保障基础信26、息管理平台。3、*国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（1）发展战略工业强县生态立县三产兴县城乡统筹大力推进城乡一体化进程，坚持组团发展，高水平规划，快速提升城市综合承载力、集聚力、辐射力和带动力，加快城市基础设施向农村延伸，推进公共服务均等化，促进现代文明向农村辐射。加快推进城镇化，建设一批新型农村社区，加速农村社区化进程，完善区域功能，改善人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。（2）发展目标经济实力实现新跨越城乡统筹发展达到新高度建立健全以工促农、以城带乡长效机制。在城乡规划、产业发展、基础设施、公共服务、就业和社会保障、社会管理方面加快一体化进程。加大农村基础设施投入，深化城乡要素27、市场改革。加快促进土地向规模经营集中，工业向园区集中、人口向城镇集中。逐步缩小城乡居民收入差距，不断提高人民群众幸福指数。建立科学合理的城乡布局体系，做好“一核四心多点”的城镇格局建设，推进县城“东进*扩”战略和许镇、弋江、三里、何湾4个中心镇发展，规划建设88个居民点，形成以县城为核心、中心镇、中心村三级开放型、组团式的城市发展格局。到“十二五”末，县城人口达到25万的规模，建成区面积27平方公里，全县城镇化率达60%。社会事业展现新面貌围绕解决涉及人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，促进城乡居民“学有优教、劳有多得、病有良医、老有善养、住有*”。 发展承载力获得新提升（3）主要任务壮28、大支柱产业培育新兴产业加快生态建设推进第三产业在推进第三产业中提出：“加强房地产业规划，构建良好的居住空间格局，打造“*”品牌。建立合理的住房供给体系，把解决中低收入人群的住房问题作为重点，加大经济适用住房、廉租房和普通商品住宅建设投资力度。”提升农业水平统筹城乡发展完善基础设施深化改革开放构建和谐*。4、*城市总体规划纲要（1）城市发展目标 加快工业化与城镇化进程，促进经济又好又快发展；继续深化改革，完善体制创新，统筹城乡发展，实现小康*、*、和谐*。 （2）城镇发展战略目标 2015年，县域城镇人口达到38.0万人，城镇化水平达55.9%；2020年，县域城镇人口达51.0万人，城镇化水平29、达66.2%，；2030年，县域城镇人口达67.5万人，城镇化水平达78.4%。 （3）城镇发展战略部署 中部：凝聚核心、拓展城区，辐射全域 中部致力于发展中心城区，以现状城区为核心，加快城市空间拓展，建设40万人的城市，形成辐射全县域的三产服务中心和高新技术创新中心，领航*经济社会发展。 东北部：衔接*、城乡统筹、保护耕地县域东北部（许镇、籍山、弋江、家发）应强化与*中心城区、湾沚次中心城区、宣城的衔接，依托快速干道、高速公路建立网络化的交通体系，形成功能互补的网络化城镇群，整合空间资源，大力保护县域基本农田，作为城镇群共同的生态基底。 西*部：秀水青山、减容限建、生态旅游 县域西*部（*、30、*、*、*）宜保护青山秀水，减少人口容量，控制建设开发，形成为县域生态旅游和生态保育的重要空间。2.2项目建设的必要性2.2.1是解决低收入住户困难、提高人民生活水平需要当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低31、收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。国发（2007）24号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的32、文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决*低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。 2.2.2维护社会稳定，构筑和谐*的需要低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改33、革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐*的迫切需要，更是解决*低收入家庭“住房困难而实施的一项德政工程、民心工程。2.34、2.3是启动内需，增加就业，带动相关发展的需要通过本项目的建设，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。因35、此，通过本项目的实施，对于促进*经济的持续和谐发展，促进*全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义。2.2.4提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和36、发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决*低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善*的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先进生产力的动力和城市37、竞争力。第三章 需求分析与政策保障3.1需求分析住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定60平方米以下中小户型的建设比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词，在2007成为了一个被提及率几乎最高的词汇。从当前城镇化发展的趋势来看，38、随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前30年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在70年代、80年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧房屋改造，都是过去遗留下来的。3.1.1建设社会主义新农村需求过去,由于缺乏规划指导,一些村庄“脏、乱、差”现象屡见不鲜。实施土地村庄整治规划建设后,不少中心村庄变杂39、乱无章为井然有序,民居整齐划一,道路四通八达,有的村内还建有村民广场等配套设施,居住环境实现了亮化、绿化、美化,与城镇居民区小区相差无几,与周边自然村落对比鲜明。3.1.2三产配套需求分析。2010年，*经济开发区入园企业已达200多家，企业的业务来往、产品推介、技术引进等经营活动，对餐饮、住宿、会务服务需求很大。据测算，2010年园区从业人员达到5万人左右，三产配套区周边的住宅小区居住人口达到7万人左右，对商贸、餐饮、休闲、文化等需求逐年增加，三产发展的潜力很大。3.1.3城镇化住房需求分析。城镇化不断发展，县城住房压力越来越大，据估计20102015五年间，农民转为城镇人口累计增加8万人，40、年均1.6万人。预测，*中、底等收入阶层每年将有1000户的家庭在新区购置居住用房和休闲度假用房。要满足各类住房要求，每年需要新增房屋53万平方米，约需要土地0.4平方公里。在老城区拆迁难度大，改造有较大实际困难的情况下，县政府将采取相应的措施，逐步推出安置房及廉住房的建设，引导居民向新区集中。随着新区土地的需求增加，其升值空间很大。近年来，*加快发展经济开发区、县城新区等建设项目，所涉及的拆迁数量与日俱增，结合*城乡居民的收入及经济发展状况，初拟本项目的廉租房建筑面积为52345，居住总户数为1126户，拟居住人口3600人，用以初步缓解目前我县住房上压力。一方面用以安置各项工程的拆迁户，另41、一方面为社会低收入人群提供居住上的保障，维护社会的安定，推动经济建设快速、健康的发展。3.2项目运营、管理3.2.1运营、维护管理1、租金和物业费收缴：初步打算，一是要求物业费随同租金一道收取，提前半年预收；二是在签订承租合同前，承租人要缴纳2000元左右的房屋设施保证金，腾退房屋时验收退付；二是承租人需缴纳相当于三个月租金和物业费的租房保证金，承租人逾期三个月不预交租金和物业费，没收全部保证金（含房屋设施保证金）。以上均会在承租合同中详细约定。2、社区人员管理：公租房人群年龄结构集中，要聘请专业的物业公司进行物业管理，尤其是要加大安保管理力度、加配保安人员，同时适当配备心理咨询辅导师、设置就42、业咨询服务等，进行人性化管理。3、电梯、消防、园林等设备设施维护：在物业合同中明确要求物业公司要配备相关专业技术人员，并持证上岗、按月定量考核。4、资产运营方面一是提前按主动与经济开发区管委会、用人单位联系，了解对公租房的需求，提前对接，尽量按整楼层或整单元与用人单位签订整租合同，方便管理，提高出租率；二是在社区配套服务业态开发方面，有针对性的提供洗衣、网吧、餐饮、棋牌室、健身房等公共开放有偿服务，满足居住配套需求；同时，积极提前开展社区商业中心招商，营造社区氛围。5、资金规范核算、管理方面。保障房项目中央、省级补助资金多，各级发改、建设、财政、审计部门对项目资金的专项审计、检查多，尤其是国家43、审计署的审计要求高。我县在我市所有政府性资金须接受市资金管理领导小组统一调拨、管理的总体要求下，*公司一是要对各级财政补助资金按使用性质、补助项目、付款要求、会计核算制度等要求，逐一细化到每个项目、对应每一个补助套型面积，做好资金台帐，实行专账核算，确保分得清、说得明，不混账、不错账；二是加强财务人员的培训，提高业务技能，建立一支高素质的、人员相对稳定的、精干高效的财务会计队伍，为规范资金核算提供基本保障；三是主动接受市财政、审计部门的审计、检查，借同级审计不断提高核算水平，对审计发现的问题须及时加以整改，为顺利通过上级审计、财政部门的专项审计练兵、热身。6、保障对象的准入审核方面主要是依据*44、已被*省批准为廉租房、公租房并轨使用试点城市有关规定。其主要把关是社区初审、街道复审、县镇两级政府住房保障部门层层把关，开具相关证明后凭证申请。3.2.2退出管理1、退租管理一是承租人合同期满，应当退出保障房，其自行添加的生活设施不予补偿；需要续租的，应当在合同期满前3个月重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同；二是承租人通过购买、受赠、继承等方式在县区获得其他住房的，或在租期内超过收入标准的，应当退租；确有困难的，给予最长不超过一年的过渡期限，但过渡期内必须按原承租合同约定交纳租金、物业费、水电气费等费用；三是到期拒不腾退房屋的，先由*公司按合同约定处理（租金按市场价加计10%收取），45、并在全市住房保障信息网中予以通报，列入个人诚信记录；必要时，再由*公司申请法院强制承租人腾退，人民法院应积极予以协助支持；再拒不腾退的，则由*公司申请承租人所在街道、单位、民政、社保、公安、工商、银监、供电、供水、供气等部门联合予以制裁。2、出售管理目前，*已被*省批准为廉租房、公租房并轨使用试点城市，要求“努力探索保障房建设管理新机制，健全退出机制”。一是要提请住建委等部门及时出台承租人租期若满五年，具备什么样的条件能够予以购买的政策操作办法，提醒的是出台的操作办法一定要简单明了、便于执行，否则又会演变成权力寻租的工具。二是确定承租人购买的优惠幅度，建议不能低于房屋所在区域市场价的80%，否46、则会影响整个公租房项目的资金平衡测算，再者优惠幅度过大，就给形成强力吸引，加剧权力干扰可能，也会给商品房市场加剧不公。三是出售规模每年要控制一定的量，就像保障房申请配租的入口把关一样，每年审核一批轮候配租。四是出售的户型方面，这方面我们做了预先考虑，目前户型都是50以下，40左右占比为大。第四章 项目建设条件4.1 项目选址4.1.1选址原则及技术要求1、选址原则符合国家、地区和城乡规划的要求。结合本市产业新城的实际情况，重点考虑：（1）适应城市组团式发展的要求，符合城市总体规划布局和各产业新城分区规划；（2）凸显产城融合理念，为产业发展配套服务；（3）尽可能依托于现状进行拓展，充分利用既有社47、会公共设施，缩短建设周期，减少建设成本；（4）对外交通联系便捷；（5）考虑应有一定的发展空间，便于单元发展动态处延；（6）周边自然环境良好，便于新城环境景观的塑造。2、技术要求（1）符合防洪、防震、防地质灾害的安全原则。（2）节约项目用地。（3）实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。（4）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。（5）交通和运输便捷。（6）公用工程联接方便（如各种管网系统）等。4.1.2建设用地建设用地位置：本项目建设地点位于*开发区中心区域，东至*大道，*至*大道，北至规划工业用地，西至*水系。用地面积51.6亩。选址理由：该地块周边人口聚集，符合使48、用公共租赁住房条件的人员较多，选址便于这些人员就近选择，出行方便。土地成本为每亩98万元，相对便宜，可节约财政资金。4.2项目区概况*位于*省东*部，地处*向沿江平原过渡地带，是通往“*”的重要门户。总面积1263.7平方公里，现有耕地49.3万亩，可养水面14万亩，山林56万亩。辖8镇157村，人口55.4万人。国道205、318线和省道320、216线交汇于县城，京福高速铁路、铜*宣高速公路正在建设之中，是皖*重要的交通枢纽。*历史悠久，人文炳蔚，为中国青铜文化的发祥地之一。境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物保护单位。三国名将周瑜曾任县令。诗仙李白两度携家寓居于此，49、留有*别儿童入京等千古名诗。*钟灵毓秀，物华天宝，现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。境内有全国农业旅游示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区，省级森林公园小格里，省级重点保护寺庙乌霞寺。境内丫山“凤丹”、“*大米”为国家地理标志保护产品。*盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称“*米市，*粮仓”，被誉为“江*鱼米之乡”。矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区50、和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。2010年，全县实现地区生产总值100亿元、财政收入10.05亿元、社会消费品零售总额34.41亿元、全社会固定资产投资134.6亿元、在岗职工平均工资35186元，农民人均纯收入7757元。2010年，引进项目160个，其中亿元以上项目26个，实际利用内资140亿元，实际利用外资4900万美元，招商引资项目形成固定资产投资132亿元。*连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获*省投资环境“十佳县”。4.3 建设条件4.3.1自然条件1、水文、气象*属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全51、县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。历年平均湿度为82%。*多年平均气温15.8。1月份最冷平均气温为2.8， 7月份最热平均气温为28.3，气温年较差25.5。春、秋两季的月际气温升降幅度大。春季气温由3月的9.2升至5月的20.9，气温上升11.7；秋季气温由9月的22.7降至11月的10.9，气温下降11.8；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5以下。2、工程地质条件*在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。经52、过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前*地貌景观和山川大势。本县地处皖*山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔多400-500米，其中大工山海拔558米，丘陵海拔为100-250米。项目用地为一类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件良好。根据建筑抗震设计规范GB50011-2001中附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，*抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。4.3.2基础设施条件1、市政基础设施条件供电：*境内有1所110KV变电53、所，2所220KV变电所，供企业用电需要。给排水：水源来自*供水公司和*供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。通讯：宁汉、宁*干线光缆及京沪杭同轴电缆经过*。区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备的信息接口。天然气：源自“西气东输”*门站，“川气东送”工程从*过境45公里，为企业天然气供给提供充足保障。2、交通条件*地处中国经济发达的长三角边缘，是承接产业转移工业基地、泛长三角生态旅游基地、全国现代农业示范基地。境内有318国道、205国道、320省道、216省道，北邻铜*宣高速，西靠滁黄高速，沟通合铜黄54、高速、宣杭高速、*大高速。向*可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经*、*京可达青岛、天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为2、3.5小时；距黄山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是*省旅游“两山一湖”的重要快速通道，交通十分便捷。至*仅半小时车程，距*长江大桥45公里，距*朱家桥外贸码头43公里，距*火车站44公里，货物运输十分便利。区域内交通通畅便捷，城市各级道路体系基本完善。4.3.3施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染55、物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。第五章 建设内容及规模 5.1建设内容保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照*的规划，在加大住房保障资金投入的同时，*还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑，同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。5.2建设规模总用地面积34417平方米（约51.6亩），总建筑面积57580平方米，其中廉租房建筑面积52345平方米；商业建筑面积280056、平方米；管理及公共活动用房建筑面积1420平方米；地下车库及设备用房1015平方米。共建设1126套廉租房。5.3主要建设规模指标主要技术经济指标如下：总用地面积 34417平方米总建筑面积 57580平方米 （其中：地上建筑面积 56765平方米 地下建筑面积 815平方米） 其中：住宅总面积 52345平方米 商业用房建筑面积 2800平方米 管理及公共活动用房 1420平方米 地下车库及设备用房 1015平方米居住户数 1126户容积率 1.67建筑密度 22.6%绿地总面积 11701.78平方米 绿地率 34%道路广场面积 14936.98平方米停车泊位（含架空层停车） 375辆第六57、章 项目工程建设方案6.1 总平面布置6.1.1设计依据1、主要设计规范和标准（1）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（2）民用建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、业主提出的设计要求。6.1.2平面布置根据用地条件，项目区住房单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。在小区邻城市规划道路，退红线约12米，在设临街商铺。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。6.1.3竖向布置项目场地高差较小。室内外高差控制在0.4500.90058、米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。6.1.4交通组织项目小区的交通体现人车分流的概念，依据项目地块实际状况，小区均设主入口和次入口，主要供动车出入。小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于次入口。小区入口道路宽度为7米。在住宅楼周边形成宽度为5.5米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。6.1.5无障碍设计小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。659、.1.6绿化小区入口设入口花园，设中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。6.2建筑方案6.2.1设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工60、程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。6.2.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，形成*北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。1、61、户型组合住宅户型均为小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫套型。全部为50以下的住房。2、非住宅用房根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空，主要布置商业、物管用房以及其他配套辅助用房。6.2.3竖向交通设计各个项目小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。6.2.4立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用本地民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。6.2.5剖面设计剖面设计根据使用功能、建62、筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.80m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。6.2.6建筑物无障碍设计本项目楼、地面凡有水平高差的地方均有缓坡设计，可供残疾人车无障碍通行。6.2.7建筑安全（1）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程63、JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。（2）外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。（3）安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。（4）楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不64、应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。（5）阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。（6）低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏65、栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。6.2.8装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑钢内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。6.2.9门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法66、GB/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225规定的3级，保温性能见节能设计。6.3建筑结构6.3.1设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；（3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2006年版）（4）砌体结构设计规范GB50003-2001；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2001；（2008年版）（6）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（7）混凝土结构设计规范GB50010-2002；（8）砌体结构设计规范GB50067、03-2001（9）建筑边坡工程技术规范GB50330-2002；（10）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002年版。6.3.2设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；2、建筑结构设计使用年限：50年；3、根据建筑抗震设计规范GB50011-2001，建设场地所在地抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g（g为重力加速度）。另根据建筑抗震设防分类标准GB50223-2004，建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即6度计算，其抗震措施也可按6度考虑。4、根据建筑68、抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为0.35KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B类。7、工程地质及水文地质条件：根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏不大，根据场地总平布置方案，场地有一定工程量的挖填整平，其中场地高区域为挖方区，揭露土层为泥岩或砂岩，层厚大且承载力高，可直接作为拟建建筑物的地基持力层，而场地低区域为填方区，须进行地基处理。8、荷载选用：各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）进69、行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。6.3.3结构设计建筑均采用现浇钢筋砼剪力墙结构，利用楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。6.3.4主要结构构件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：混凝土强度等级表序号构件名称及范围混凝土强度等级混凝土抗渗等级1基础底板垫层C152框架柱C353抗震70、墙C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级：砌体材料强度等级表序号范围砖等级混合砂浆等级16.000以上墙体MU10M52地坪6.000MU15M103地坪标高以下墙体MU15M10(水泥砂浆)4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋(GBl499)的规定。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊71、接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。6.3.5环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。6.4给排水6.4.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB50015-2003；（2）住宅建筑规范GB503682005；（3）室外给水设计规范GB50013-2006；（4）室外排水设计规范GB50014-2006；（5）节水型生活用水器具CJ1642002；6.4.2设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.4.3给排水现状本项目地块工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。6.4.4给水72、1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东*侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、用水量（1）用水量：最高日水量703.4m，最大时水量93.26m。（2）主要用水项目及其用水量见下表：主要用水项目及其用水量汇总表序号用水项目名称使用人数或单位数指标用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m)备注最大时最高日1住宅3600人人/日1802.52467.56482商场2800 m2L /m26.51.3102.3618.2按建筑面积计3物业管理10人L /人401.5160.030.4每日分成2班4绿化道路洒水14936.98L /73、m221214.929.85小计84.76696.46未预见水量小计的10%计8.577合 计93.26703.43、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统各地块由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm，在小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。5、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用74、给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。6.4.5排水排水系统采用雨污分流。1、污水系统室内生活污水采用双立管排除，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。2、雨水系统屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按三里镇市降雨强度设置。场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。3、管材:（1）室外 污水管道直径400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径475、00mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。6.5强电6.5.1设计依据（1）民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；（2）建筑照明设计标准GB50034-2004；（3）10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；（4）低压配电设计规范GB50054-95；（5）供配电系统设计规范GB5005276、-95；（6）建筑物防雷设计规范GB50057-94；（7）住宅设计规范GB50096-1999；（8）住宅建筑规范GB50368-2005；（9）建设单位本专业的设计要求。6.5.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程各地块10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；77、住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。6.5.3负荷测算按每户合计用电容量9kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为3.6kW。本工程共有住户1126户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=3.634000.6=2432.16kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COS0.65。公建配套用电负荷按500kW估计，项目工程其他公共用电负荷按1700kW估计。考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为078、.85，则变压器容量S应为：S=Pjs(kcos)=7344KW(0.850.65)=4402.1kVA选用2台2500kVA干式变压器。6.5.4供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。79、5、供电系统（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用7台2500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。6.5.5建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R欧。2、在各建筑物低压电源进线处，80、装设暂态过电压保护装置。6.6弱电6.6.1设计依据（1）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；（2）智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；（3）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；（4）民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；（5）有线电视系统工程技术规范GB50200-94；（6）安全防范工程技术规范GB50348-2004（7）建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；（8）建设单位本专业的设计要求。6.6.2设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。6.6.3有线电视系统1、本工程设有线81、电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。分设两个电视分配区。4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。6.6.4电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。82、（1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置6.6.5安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。6.6.6电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。6.7景观及绿化6.783、.1设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。6.7.2项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算，距建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用84、地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距34米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。第七章 项目的节能与减排7.1建筑节能的意义7.1.1建筑节能是经济发展的需要能源是人类生存与发展的重要基础，经济的发展依赖于能源的供给。当今能源问题已经成为世界共同关注的问题，85、能源短缺成为制约经济发展的重要因素。从建材生产，建筑施工直到建筑物的使用无时不在消耗着能源，资料统计表明欧美发达国家的建筑能耗占到全国总能耗的1/3左右，我国也占到25%以上。因此在建筑中推广节能技术十分必要。7.1.2建筑节能是环境保护的需要我们现在应用的能源主要是以煤炭、石油、天然气为主的不可再生能源。这些能源在使用过程中会排放大量的有危物质（二氧化碳、硫、氮氧化合物等），是造成大气污染和生态环境破坏的重要原因。提倡建筑节能，减少污物排放是改善生存环境，提高生活质量的有效方法。7.1.3建筑节能是提高人民生活水平的需要：随着现代化建设的发展和人民生活水平的不断提高，人们追求更加舒适的建筑生86、活环境。冬季采暖，夏季空调都需要能源的供应。而在当前能源十分紧张的状况下，节约建筑能耗就显得尤为重要了。建筑节能设计是建立在满足合理的舒适要求前提下，通过技术减少建筑能耗，提高能源的使用效率，满足建筑节能的需求。7.2编制依据和节能规范（1）国务院关于加强节能工作的决定（2006.8.18）（2）中华人民共和国节约能源法（1997.11）（3）中国节能技术大纲（2006年）（4）“十一五”十大重点节能工程实施意见（2006.7）（5）国家发展改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指*（2006）的通知（发改环资200721号）（6）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（787、）建筑照明设计标准（GB/50034-2004）（8）用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）（9）节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-1892）（10）为加强节能工作管理，国务院下发了关于加强节能工作的决定，国家有关部门将要把单位GDP能耗降低目标逐级分解落实到各市、县以及重点耗能企业，将能耗指标纳入各地经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为地方各级人民政府领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为国有大中型企业负责人经营业绩考核的重要内容，实行节能工作问责制。另外，我国还将建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，对未进行节能审查或未通过节88、能审查的项目，一律不得审批、核准，从源头杜绝能源的浪费。 7.3主要节能措施根据中央提出的建设资源节约型社会的要求，按照国家计划委员会、国家经济贸易委员会、建设部计交能19972542号印发关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知，本项目节能措施主要是针对项目工程施工中的节能与节水。7.3.1节能节能方案：应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲（2006年）和“十一五”十大重点节能工程实施意见（2006年7月）中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、工艺和设备的合理用能、主要工程能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。节能一般措施89、有：（1）施工工艺流程采用新技术，新工艺和新设备，不得使用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。所有低压设备（断路器、接触器、热继电器、中间继电器等）均采用符合国家能效标准的产品。例如：荧光灯自带电容补偿，功率因数要求达到0.85以上，充分利用自然光，合理选择控制方式。根据使用特点，分区分时段进行照明控制。采用节能型设备，卫生洁具采用节水型冲洗配件。（2）施工工艺流程布置上，尽量做到紧凑合理、物流通畅，运输路线短，避免施工过程中物流倒流现象。（3）设计中尽量提高设备负荷率，既可减少施工设备台数又可减少相应的铺助设施，起到节能效果。（4）施工工艺参数实行监测与控制，使在行业90、化最佳状态下工作，避免能耗和物耗过高，从而节约能源和资源。采用切实可行的自控系统，以控制室内的空气参数，防止过冷过热。（5）实施绿色照明工程，采用高效照明灯，将公共建筑节能照明系统设计和施工的竣工验收纳入建筑节能审查范围。一般场所优选直射光通比高、控光性能合理的高效灯具，灯具的结构和材质应易于清洁与更换光源。采用高效节能灯代替普通白炽灯可节电6080%（十一五”十大重点节能工程实施意见2006年7月）（6）按照“十一五”十大重点节能工程实施意见，新建建筑的节能要全面严格执行50%的节能标准，实行从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收和销售等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切实实施。7.91、3.2 具体措施本工程采用的建筑物节能具体措施如下：（1）外墙外保温：采用聚苯颗粒保温砂浆20厚,干密度O230/m3,导热系数0.06w/mk，修正系数a1.15，采用墙体传热系数限制K1.5，设计传热系数K1.14。（2）屋面：采用40厚挤塑聚苯板外保温，干密度O28/m3,导热系数0.030w/mk，修正系数a1.0，传热系数限制K1.1，设计传热系数K0.60。（3）楼板：采用15厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度O230/m3,导热系数0.06w/mk，修正系数a1.15，传热系数限制K2.0，设计传热系数K1.93。（4）门窗：采用塑钢单框单层普通中空玻璃窗。外门窗及阳台门的气密性等级不应92、低于现行国家标准建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB/T7107-2002规定的3级。天窗采用遮阳措施。 7.3.3节水按照新建、改建和扩建项目在实行“三同时、四到位”制度（即节水设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行。用水单位要做到用水计划到位、节水目标到位节水措施到位、节水制度到位）过程中，应积极采用中国节水技术政策大纲推荐的节水技术。（1）选用节水型生产工艺和设备；强制淘汰落后的设备和管道材料。（2）提高施工用水回收率和重复利用率，采用一水多用，循环利用，逆水回用等节约用水措施。（3）组织专兼人职员管理节水工作，形成节水管理网。实施用水定额管理，装表计量考核，严格奖惩制度。加93、强基建节水管理，搞好企业水平衡测试。（4）采用各种方法，防止跑、冒、滴、漏、蒸发。第八章 环境影响及评价8.1概况保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准、具有社会保障性质的住房。按照*的规划，在加大住房保障资金投入的同时，*还将把进城务工农村劳动者、新就业大学毕业生纳入住房保障范围。总用地面积34417平方米（约51.6亩），总建筑面积57580平方米，其中廉租房建筑面积52345平方米；商业建筑面积2800平方米；管理及公共活动用房建筑面积1420平方米；地下车库及设备用房1015平方米。共建设1126套廉租房。为确保工程的正常94、施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。8.2法律法规8.2.1法律、法规（1）中华人民共和国环境保护法，1989.12.26（2）中华人民共和国大气污染防治法，2007.5.23（3）中华人民共和国水污染防治法，1996.5.15（4）中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005.4.1（5）中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997.3.1（6）中华人民共和国水法，2007.5.23（7）中华人民共和国环境影响评价法，2007.5.238.2.2技术规范（1）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（2）地表水质量标准（GHZB1-99）95、（3）污水综合排放标准（GB8978-96）（4）污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）8.2.3技术文件（1）环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）（2）生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）8.2.4评价标准（1）环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准（2）地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准（3）地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准（4）城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准（5）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准（6）污水综合排放标准（GB8975-1996、96）一级标准8.3环境影响分析评价8.3.1评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。8.3.2环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止97、施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。2、空气质量影响分析施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应按*城市扬尘污染防治管理暂行规定加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬98、尘污染可以得到较大程度缓解。营运期：工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。在施工单位应严格遵守*城市建筑垃圾管理规定和*建筑施工现场监督管理规定，按上述规定执行后，固废对环境的影响轻微。4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自：99、施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。8.3.3环境保护的主要措施1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施对项目绿化工程进行了研究2、施工期环境保护对策措施声环境：为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车100、辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃101、土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。3、营运期环境保护对策措施（1）声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措102、施。（2）水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。（3）环境空气本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。（4）绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。8.4结论及建议8.4.1结论本项目符合*城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。8.4.2建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的建设项目环境影响报告书（或报告表），对本建设项目对环境可能造103、成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。第九章 劳动安全卫生与消防9.1 劳动安全卫生9.1.1 设计依据（1）工业企业设计卫生标准TJ21-2002（2）工业企业厂内运输安全规程GB4387-84（3）机械设备防护罩安全要求GB8196-87（4）建筑设计防火规范GB50016-2006（5）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（6）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，保障职工的安全与健康，根据1997年7月1日原劳动部3号文建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定的精神要求编制本篇章内容。9.1.2 危害因素和危害程度本项目在运行中可能104、存在触电、雷击、滑倒等劳动安全卫生隐患，虽然发生的可能性不大，但应引起重视，采取必要的安全防护措施。9.1.3 劳动安全卫生措施针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案。主要有：（1）电气安装执行国家标准规范，专用保护的截面积应符合规范要求。（2）用电设备接地采用TN-C-S系统。（3）所用移动式电气设备的金属外壳应与专用保护线可靠连接，并按单机装设漏电保护器。（4）各通道处设置足够的照度，并设安全疏散指示灯，建筑材料采用不燃或阻燃型材料。（5）各建筑物内的公共卫生间、洗手间等处，均采取防滑措施。（6）危险区域设置警告标志。（7）设置紧急报警系统。9.2 消105、防9.2.1 设计依据（1）中华人民共和国消防法（2008年10月28日修订）（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）建筑物防雷设计规范GB50057-1994（2000年版）（4）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005（5）消防安全标志GB13495-1992（6）消防安全标志设置要求GB15630-19959.2.2 火灾隐患分析消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。项目建筑物均有发生火灾的可能，一旦发生，极可能造成人员生命财产的损失，影响极为严重，应引起高度重视，采取必要的消防措施。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。9.2.3 消防措施（1）区域内设置消防栓和灭106、火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。（2）平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。（3）室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。（4）电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。（5）设计时留出消防通道出口。（6）施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。（7）项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。（8）注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范107、。9.2.4消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。9.2.5消防器材、消防外协本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。第十章 项目的组织管理与实施进度10.1项目的组织管理10.1.1项目实施管理项目建设的组织与管理在*市政府保障性安居工程领导组体制指导下，由*投资有限公司统一具体负责实施。10.1.2物业管理物业管理是小区项目建设竣工后日常经营管理中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个住宅小区的形象和后勤保障。拟建小区的物业管理可独立于房地产开发，借鉴国内、外先进的管理模式，通过居民委员会招标选择物业108、管理公司。工程竣工后，项目实施单位将负责对各小区的管网系统、安全系统、环保系统、能源系统等进行验收，然后交给居民委员会确定的物业管理公司进行管理。由物业管理公司负责制定一系列物业管理条例和实施细则，明确管理责任和义务，对小区实行标准化、规范化、程序化的有效管理。10.2项目工程的质量管理项目建设严格执行基本建设程序的“四制”，即项目法人责任制、合同管理制、招投标制和工程质量监理制。实行政府监督、社会监理、企业自检的质量保证体系。10.2.1工程质量保证和施工期安全措施业主与承包商签定质量保证责任书，对责任书和合同条款要求不能兑现的承包商中止施工，进行整改。整改不见成效的取消施工资格，并追究违反109、合同的法律责任。10.2.2质量保证机制建立工程质量奖惩制度，把工程质量与经济效益挂钩，并在施工工程承包合同中加以确定。10.2.3施工期安全措施每处施工现场采取安全防范措施，设置明显的警示牌照、悬挂照明灯等，确保行人和施工的安全。10.3项目实施进度安排项目建设规模为57580平方米米。根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2012年3月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2012年5月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2012年6月至2013年12月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。第十一章 工程招标管理根据国家“110、招标投标法”的有关规定，本项目涉及的工程总承包、建立等招标事宜均由*投资（集团）有限公司委托有资格的招标代理机构负责承担、具体实施。11.1 编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（2001年1月）（2）工程建设项目货物招标投标办法（国家“1委、5部、1局”第27号令，于2005年1月18日公布）（3）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发改委2000年5月）（4）工程建设项目勘察、设计招标投标办法（国家发改委2003年6月）（5）项目是拆迁公共租赁房小区建设工程，以地方政府投资较大，并申请银行贷款，同时项目工程规模也很大、技术要求高，根据国家有关建设施工项目招投标有关法规，项目工程施工必111、须招标。11.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成，包括勘察设计、施工、采购等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。由于本项目属于保障房工程，工程规模较大，专业性要求较强，较为复杂，因此采用工程内容总承包方式较为适合。11.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质的建设工程招标投标代理机构招标。建议业主委托有招投标资质的机构代理招标。11.4招标方式本项目拆迁主要采用公开招标方式，通过地方报纸以112、及国家、省、市指定的报刊、信息网络或其他媒介发布招标公告。招标公告内容主要包括：招标人的名称和地址。招标项目的性质、数量、实施地点和时间。获取招标文件的办法。要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况。11.5招标办法设备材料采购按照“量力而行、物有所值”的原则，工程招标按照“市场确定工程造价，合理低价”的原则分别实施。本项目招标主要采用合理低价中标法。（1）最终标底计算方法为：C=A*+B（1-*）其中：C为最终标底；A为审定标底值；B为在审定标底A值+10%至-15%范围内的各投标单位的投标预算价平均值；*为唱标序号首位的投标单位随机抽选的折减系数。（2）合理低价计算方法：D=C（Y+1113、）其中：D为合理低价参考值；C为最终标底；Y为招标单位随机抽选的工程造价系数。（3）中标单位的确定凡投标单位报价最接近D值的两个单位为中标候选单位，由招标人*建设投资有限公司）组织人员（五人以上单数）对候选单位施工组织设计是否科学、经济、合理以及人、财、物、网络计划的可行性等方面进行综合打分确定中标单位，未中标单位按报价由低到高的顺序作为备选单位。11.6项目招标主要内容本期项目是公租房建设工程项目，工程场地必须全面勘察。招标的组织方式要采取公开招标。项目招标内容综合表项目招标范围招标组织方式招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工114、程工程监理设备情况说明第十二章 建设投资估算及资金筹措12.1估算依据与说明12.1.1投资估算依据1、*经济开发区廉租房项目方案设计。2、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照*地区同类建筑按2009年*省建设工程工程量清单计价定额（建筑工程）。并参照当前*建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。3、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照*地区同类工程按2009年*省建设工程工程量清单计价定额（安装工程），并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。4、主要材料预算价格：执行*同期主要建筑材料价格，对主要材料预算价格进行调整。115、5、其他相关资料。12.1.2工程量依据工程量依据*经济开发区廉租房项目设计方案和建设内容及规模确定。12.1.3投资估算方法参考相关建筑工程定额，采用投资指标估算法进行估算。12.1.4估算范围项目估算范围包括：*经济开发区廉租房项目第一部分工程费用、第二部分工程建设其他费用、第三部分预备费、第四部分建设期利息等。12.1.5工程建设其他费用计算依据及标准1、土地费用：依据*人民政府有关规定。按98万元/亩计算（含拆迁货币补偿费）。2、建设单位管理费按财政部财建2002394号文件规定标准和方法计取。3、环境影响评价费按照国家计委、国家环境保护总局（计价格2002125号文件）规定标准，可研116、报告编制费按国家计价格19991283号文件规定标准和方法计取。4、勘察费按国家计价格200210号文件规定计取。5、设计费按国家计价格200210号文件规定标准和方法计取。6、施工图审查费按工程费用的0.2%计取。7、工程监理费按国家发改价格2007670号文件规定标准和方法计取。8、工程招标管理费及代理服务费按按国家计委计价格20021980号文件规定标准和方法计取。12.2投资估算本项目建设投资约17308.26万元，其中：第一部分工程费用10449.79万元，第二部分工程其它费用5538.81万元，第三部分基本预备费479.66万元，第四部分建设期利息840.00万元。建设投资估算表序117、号项目名称计算依据()单价（元/）总额（万元）一工程费用10449.79 1建筑工程费8350.34 1.1建筑工程主体费用7211.73 1.1.1 住宅52345.00 1250.00 6543.13 1.1.2 商业2800.00 1250.00 350.00 1.1.3 管理及活动用房1420.00 1100.00 156.20 1.1.4 地下车库1015.00 1600.00 162.40 1.2建筑装饰工程费1138.61 1.2.1 住宅52345.00 200.00 1046.90 1.2.2 商业2800.00 200.00 56.00 1.2.3 管理及活动用房1420.118、00 180.00 25.56 1.2.4 地下车库1015.00 100.00 10.15 2安装工程费 1243.79 2.1消防工程408.88 2.1.1 住宅52345.00 70.00 366.42 2.1.2 商业2800.00 85.00 23.80 2.1.3 管理及活动用房1420.00 85.00 12.07 2.1.4 地下车库1015.00 65.00 6.60 2.2给排水工程374.27 2.2.1 给排水系统57580.00 50.00 287.90 2.2.2 变频恒压供水系统57580.00 15.00 86.37 2.3电气设备57580.00 80.00119、 460.64 3市政设施配套费用表855.66 3.1 室外管网工程费 57580.00 100.00 575.80 3.2绿化工程费11701.78 55.00 64.36 3.3 区内道路 14936.98 125.00 186.71 3.4 其他 57580.00 5.00 28.79 二工程建设其他费用5538.81 1土地费用5056.80 2前期费用482.01 2.1策划费57580.00 1.00 5.76 2.2规划设计费57580.00 15.60 89.82 2.3环境影响咨询评价费7.00 2.4地质勘查费34417.00 5.00 17.21 2.5地质灾害评估57120、580.00 0.10 0.58 2.6施工图设计费57580.00 47.00 270.63 2.7施工图设计文件审查费57580.00 1.50 8.64 2.8施工图预算标底管理费按工程费用的0.5计5.22 2.9招标代理费按工程费用的0.2计2.09 2.1工程建设监理费按工程费用的0.5计5.22 2.11工程咨询及结算审查费按工程费用的2.0计20.90 2.12检验试验费57580.00 2.00 11.52 2.13房产测绘费57580.00 0.50 2.88 2.14环境景观设计费57580.00 6.00 34.55 三基本预备费（一+二）3%479.66 四建设期利息121、840.00 五建设投资17308.26 12.3资金筹措与使用计划本项目总投资17308.26万元，项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中：项目资本金5308.26万元，占总投资额的30.67%；建设期贷款12000.00万元，占总投资额的69.33%。12.3.1项目资本金筹措及构成1、中央省级两级补助 3140.7万元廉租房补助：中央、省财政每平米补贴标准为600元，目前补助标准逐年提高。本项目补助标准按600元/计，则52345廉租房补助为3140.7万元。2、县区财政补助 3218万元（1）*2010年财政收入10.05亿元，财政预算每年按1%提取，计1005万元，两年合计2010122、万元；（2）2010年土地出让金8.5亿元，净收入6亿元，每年按1%提取，计600万元，两年合计1200万元；（3）住房公积金每年安排4万元，两年合计8万元。以上仅各级财政补助或切块安排资金来源合计6358.7万元（本项目财政补助大于项目所需资本金1000多万元，在一定的风险范围内可以确保项目资金配套到位。），占项目总投资的36.74%，大于项目资本金规定的30%比例。此来源尚不包括*公司注册资本金。12.3.2资金使用计划（1）以已经争取的中央、省、市、县区各级政府补助资金，以及*公司注册货币资金，作为项目先期投入，首先启动并确保项目征地拆迁费用，余款再用于工程建设。（2）银行贷款的款项主要123、用于项目工程建设。详见：资金筹措及年度使用计划表12.4借款偿还计划1、本项目周期为10年，从2012年至2021年，其中建设期为2年，贷款偿还期8年。2、本项目还款从贷款第3年即2014年末开始还款，利息每年一次付清。 详见：借款还本付息计算表第十三章 项目经济与社会效益评价本项目经济评价按照国计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）评价原则和要求，结合本项目建设性质进行编制。13.1项目计算期*经济开发区廉租房工程建设期为2年。项目计算期为10年即从2012年至2021年。13.2还款资金本项目还款资金来源主要为出售廉租房、门面房。13.2.1廉租房出租、出售价格及面积廉租房出租及出售价格124、根据*关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见有关规定：1、统一租金水平。保障性住房租金标准按适当低于住房平均市场租金，确保共租赁住房的良性发展。目前，*住房平均市场租金为13元/，本项目运营期内：2014年至2016年廉租房租金按10元/计；2017年至2021年廉租房租金按12元/计。2、稳步推进租售并举制度。在优先保证住房困难家庭承租权益的前提下，按照被保障家庭自愿的原则，在预留一部分房源承租需求后，可按市场价出售保障性住房。初步预算*每年约有1.6万人需转入城镇人口，年需要房屋建筑面积40万，保障性住房按20%计，约8万。为满足城市新就业人口、外来务工人员等人员居住需求，本125、项目廉租房总建筑面积52345，用于出租初步预定为22000，出售为30345。廉租房出售分三年出售（即2014年-2016年），价格按*目前市场平均价（4500元/）的95%计，为4275元/。2014年出售1万，2015年出售1万，2016年出售10345。13.2.2门面房出售价格及面积项目门面房总面积2800，分1年出售（即2014年），价格按*目前市场平均价（1.7万元/）的90%计，为1.5万元/。2014年出售2800。 13.2.3营业收入及附加项目总建筑面积57580，可供销售的建筑面积为33145。其中廉租房52345（其中廉租房可销售30345，另22000长期持有、出租126、运营），门面房2800。预计在项目计算期内营业收入可达19916.77万元，而12000万元的中长期贷款及资金利息在计算期内为16060万元，所以贷款偿还期8年，完全能够满足金融机构还款期限要求。详见：营业收入和营业税及附加估算表13.3财务分析本项目是属于公益项目，不以盈利为主要目的，贷款利率为7%，为了保证能够偿还银行贷款设ic=8%7%FNPV（ic=8%）=780.18万元 ，FNPV（ic=8%）0；设i=10%FNPV（ic=10%）=648.04万元，FIRR=12%8%。经以上得出FNPV评价与FIRR评价一致，且该项目的投资回收期为5年，因而该项目在经济上是可行的。详见：项目127、投资现金流量表。13.4敏感性分析13.4.1变化因素分析考虑到项目在实施过程中一些不确定因素的变化，将会对项目产生影响，因此分别就项目廉租房、门面房出售价格和廉租房出租价格分别作5%、10%单因素变化，研究对银行贷款偿还期产生的影响。13.4.2分析结果以上说明项目廉租房出售价格对项目未来效益的影响比较明显，相对公租房销售收入偿还资金较为重要的影响因素，其他还款资金对项目影响程度最弱。本项目在进行廉租房收益估算时单价低于市价，因此，在一定程度上削减了价格变化的不利影响。以上说明在社会经济发展政策不变的情况下, 廉租房销售收入的变动对还款计划顺利实现影响相对较小。通过分析说明本项目廉租房、门面128、房出售收入大于贷款的本金和利息，具有较强的抗风险能力。13.5社会效益本项目的建设可以解决园区大量以产业工人为主的就业人群形成早晚上下班“钟摆式”的生活方式，一方面给城市交通运行带来缓解压力；另一方面，解决了大量人流、教育医疗等城市公共资源滞留在中心城区，导致中心城区的房价一路走高，也直接推动了示范区内产业转移要素成本的节约，加快承接转移项目的落地开工，积极的影响产业优势要素资源的转移承接，从而加强了我县在承接产业转移中优化产业结构升级、提高城市核心竞争力；项目的建设又是有效解决城市中低收入阶层、尤其是产业工人的住房需求，建立多层次住房供应保障体系，打造幸福*、*的现实需要和民生工程；而且也是129、我县加速新一轮工业化、城市化进程，凸显产城融合理念、实现双轮驱动；加速新一轮产业结构调整升级步伐，凸现产业招商优势，吸引优质要素资源向我县集聚，提升我县未来城市核心竞争力；与此同时，以公租房项目建设投入为先导，带动产业新城开发建设，合理分散和引导过度集中在中心城区的住房、教育、医疗、文化、娱乐、商业服务等城市公共资源向产业新城优化配置，集聚人气、完善配套，从而有效带动、提升产业新城商业地段开发价值，政府也通过成立专门的保障房项目开发建设公司，持有和运营保障房项目的产权资产及其配套经营性资产，实现保障房项目滚动投入、滚动建设、动态平衡、保值增值。扩大保障范围、强化保障功能，推动保障房建设又好又快130、发展。第十四章 风险分析14.1风险因素和风险性质1、工程、技术方面风险。本项目主要是一般工程，从风险损失的严重性考虑，应属“适度”。本项目从风险发生的可能性考虑，应属“低”。2、融资方面风险。本项目还款渠道众多，融资相对容易。从风险损失的严重性考虑，融资风险应属“较大”。本项目是廉租房项目，有政府财政保障，从风险发生的可能性考虑，融资风险应属“低”。3、建设条件方面风险。建设条件不落实，会给项目造成很大损失。从风险损失的严重性考虑，应属“严重”。建设单位管理人员在建设条件落实方面具有很多经验，从风险发生的可能性考虑，应属“低”。4、自然环境的风险。自然灾害是不可回避的，风灾、水灾、地震等不可131、抗拒的自然灾害会给项目的造成严重的影响，带来损失。从风险损失的严重性考虑，应属“严重”。本项目参加工程保险，并做好防范措施，从风险发生的可能性考虑，应属“低”。14.2风险评价通过对以上四种风险的分析，建立风险矩阵表。风险分析综合矩阵综合风险等级风险影响程度严重较大适度低风险发生的可能性高较高适度低3、421从该矩阵可以看出，该项目的主要风险处于表下方，总体上说，虽然风险可能造成的损失偏大，但发生的可能性低，处理与防范及时是不会影响项目的实施和效益。14.3风险防范措施1）工程、技术方面风险防范措施：加强工程技术力量，设计阶段严格把关，建设过程中加强管理。2）融资方面风险防范措施：提前做好融资132、计划，领导督促计划的实施，做好与有关部门的衔接准备工作。3）建设条件方面风险防范措施：制定相关计划，对照计划派专人与各有关部门联系，落实相关手续。4）自然环境的风险防范措施：设计中充分考虑自然环境的影响，施工中加强管理，尽可能将气候因素造成的损失减少到最低；另外购买工程保险，规避自然灾害风险。第十五章 结论和建议15.1 结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。133、（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。15.2 建议1、建立健全我县住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。