1、集住宅商用办公于一体的商住小区建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月集住宅商用办公于一体的商住小区建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论9一、项目概况9二、项目提出的理由与过程11三、项目建设的必要性13四、可行性研究报告编制原则与依据142、（一）编制原则14（二）编制依据14第二章 房地产市场现状与需求分析15一、*市房地产市场现状16（一）*房地产发展及消费能力分析16（二）房地产开发企业不断增长17（三）房地产开发投资增长，房屋施工、竣工、销售面积增加17二、*市房地产市场供需预测17（一）人口结构分析17（二）开发结构分析18（三）城市化对房地产市场的影响19（四）城市化流动人口对房地产市场的影响19（五）以改善现有生产条件为目的的消费需求19（六）旧城区改造对房地产市场的影响19（七）非理性消费需求对于房地产市场的影响20（八）*区房地产行业未来发展方向20三、房地产价格预测201、区域市场内，有较强的消费能力；224、3、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。22第三章 项目建设地点及建设条件23一、项目选址23（一）项目地点23本项目位于*市*区*西街南、109国道北、诃额伦路西。23（二）场地现状23（三）城市规划及区域性规划要求23（四）场地工程地质及水文地质情况23二、建设条件24（一）自然条件24（二）人口环境25（三）基础设施条件26（四）市政条件262、污水273、雨水27第四章 项目建设方案28一、编制依据288、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；28二、规划设计主题29三、规划设计方案29（一）总体规划29（二）总平面布置及功能布局29（三）交通设计29（四）景观设4、计30（五）日照间距30（六）总平面雨水排水与回收利用方式30（七）主要建设项目30四、建筑方案31（一）建筑方案描述31（二）建筑结构31建筑结构的设计使用年限和安全等级32（三）建筑功能32（四）建筑材料及设施33第五章 配套工程建设方案35一、电力工程35（一）编制依据35（二）编制目的35（三）方案系统设置35（四）供配电系统36（五）照明设计37（六）防雷、接地及电气安全38（七）室外线路39二、智能化系统（弱电）39（一）编制依据39（二）编制目的39（三）系统设置39（四）系统说明40（五）有线电视系统41（六）安全防范系统41（七）室外线路42三、给水排水工程42（一）设计依据5、42（二）工程概况、设计范围43四、采暖、通风与空气调节45（一）设计依据45（二）工程概况、设计范围45（三）室内外设计标准参数45（四）采暖465、采暖设备的选择47（2）保温材料48（五）空调48（六）通风及防排烟48工程通风主要设备49（七）消声、隔振措施492、水泵与水管相连接处均为柔性联接；49（八）综合技术指标49五、热力及燃气50（一）设计依据502、城镇直埋供热管工程技术规程（CJ/T81-981）；50（二）工程概况及设计范围50（三）热源50（四）换热站50热水采暖热负荷50（五）室外供热管网512、管道及其敷设52（六）燃气52第六章 环境影响评价53一、环境现状53二6、项目建设与运营对环境影响53（一）施工阶段环境影响分析53（二）运行阶段的环境影响分析54三、环境保护措施55（一）项目实施阶段的环境保护措施55（二）项目运行阶段的治理与保护措施57四、环境影响评价结论58第七章 劳动安全、卫生防护59一、劳动安全59（一）概述59（二）施工中主要安全措施59（三）运行使用中主要安全措施60二、卫生防护措施603、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。61第八章 消防61一、编制原则61二、编制依据613、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；615、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；61三、消防措施61（一）建筑专业消防设计7、61（二）电气专业防火62（三）消防给水系统642、室外消防水系统6533、室内消防水系统654、自动喷淋水消防系统665、管道材料67(四)防排烟系统：67（五）火灾自动报警和联动控制系统67（六）消防教育和管理68第九章 节能和节水69一、节能措施与能耗指标分析69（一）节能要求69（二）节能措施695、太阳能节能设计71（三）节能指标分析71二、节水措施与水环境系统的建设目标72（一）节水措施72（二）水环境系统的建设目标72第十章 组织机构与人力资源配置73一、组织机构73（一）项目法人组建方案73（二）物业管理机构74二、人力资源配置75第十一章 招投标要求及内容76一、编制依据768、1、中华人民共和国招投标法。76二、招标方案761、招标范围762、招标组织形式763、招标方式774、工程分包77第十二章 项目实施计划795、竣工验收阶段1个月。79第十三章 投资估算与资金筹措80一、固定资产投资估算80新增固定资产投资构成表80二、新增固定资产投资估算说明81三、新增固定资产资金来源81第十四章 财务评价82一、项目运营计划82二、总成本测算82（一）原材料价格的确定（不含税）82（二）燃动力费82（三）工资及福利费82（四）基本折旧和摊销费82（五）销售费用销售费用按销售收入的3%计算83三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配83四、项目盈利能力83（一）财务内部9、收益率83（二）财务净现值(Ic10%)83（三）投资回收期（含建设期）83（四）投资利润率25.87%83五、经济效益分析83第十五章 风险分析84一、盈亏平衡分析84二、敏感性分析84第十六章 结论和建议85一、结论85二、建议85第一章 总论一、项目概况项目名称：*市*房地产开发有限责任公司*商住小区建设项目建设地址：*市*区*西街南、109国道北、诃额伦路西建设性质：新建建设单位：*市*房地产开发有限责任公司法人代表：*建设规模：项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米。建设内容：主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面10、积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。投资规模：项目总投资2.5亿元，主要为自筹资金和银行借款。建设时间：第1年第2年。效益估算：本项目建设期为两年。第二年开始销售，拟通过销售住宅楼、商铺、车库，预计实现全部收入4亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。项目单位简介:*市*房地产开发有限责任公司成立于2006年，注册资金200万元人民币。公司现有职工40名，其11、中大专学历以上38名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。*市*房地产开发有限责任公司于20xx年7月，取得了*区*西街南89487平方米，并按照*区城市整体规划要求，开发建设*商住小区项目。该项目是一处集住宅、商用、办公的大型综合建筑群。项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为*城市景观的又一靓点。该公司在激烈的市场竞争中，始终坚持“12、诚信、务实、创新、高效”的企业精神；以“更好、更快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我”为企业发展思路；以“严、精、细、实、新、恒”为企业管理理念。目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集房地产中介服务、物业管理等为一体的多元化投资经营格局。几年来，*市*房地产开发有限责任公司在社会各界同仁的关怀和支持下，在董事长*同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英并成为公司的中坚骨干力量。展望未来，该公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会13、为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。二、项目提出的理由与过程本项目位于*区。*区位于*自治区西南，地处*高原腹地，揽于九曲黄河“几”字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地，*市的政治、经济、科技、文化、交通和信息中心。*区域总面积2530平方公里，人口53万人，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新城区。*地处有中国21世纪能源接续地之称的*盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，*农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显14、。*交通发达，109、210国道在此交汇，包茂高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道与全国公铁路网相连通，市区距*机场96公里，距*机场10分钟车程，距*自治区首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，为晋、陕、宁、蒙四地及毗邻地区重要的商品集散地和陆路运输要冲。*信息集中，网通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以*为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。*以*市建设中国能源重化工基地为契机，利用资源优势和区位优势，充分构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、结构调整更加合理、城市功能日趋15、完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，在国家统计局公布的全国县域排名中*区综合排名列第25位。2008年，全区GDP达390亿元；固定资产投资总额达到229亿元；社会消费品零售总额达到132亿元；财政收入达到74.55亿元；城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到7241元。全年房地产开发投资达到111亿元，商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。随着经济的快速发展，*进入了大开发、大建设时期，届时建成区面16、积不断扩大，人口将显著增加，前来经商办企业的投资者急剧增长。但与之不相适应的是，住房困难问题仍很突出，这与“以人为本、改善人居环境、构建和谐社会”是极不相适应的。在此背景下，项目建设单位经过缜密地市场调查分析，决定在*区开发建设*商住小区项目。三、项目建设的必要性1、*商住小区项目的建设符合*区总体发展规划，与*区城市发展程度相适应，全面推进区域高端商住楼产品的发展，使其成为区域社区的一个新的分水岭，满足*区追求品质生活的高端类客户的置业需求。2、*商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的生活空间和商务17、环境，促进城区改造建设。项目将建设为*较大规模、较高档次的集住宅、商务、娱乐停车等多功能为一体的城市中心综合体。3、本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。项目将建成*地标性建筑，通过项目开发为*打造一个全新的生活休闲空间，开创*全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领*市中心创新物业开发。4、*商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。5、项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点，创造了自然、休闲、高18、层次的生活休闲环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的商务生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。四、可行性研究报告编制原则与依据（一）编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产开发的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、建设集住宅商务、生活配套为一体的大型住宅小区，吸收优秀的地方规划特点，创造具有本市特色的满足商务办公需要的环境功能，努力创造一个开放的、与城市生活密不可分的有机综合体。（二）编制依据1、国家发展改革委投资项目可行性研究19、报告指南（试用版）2、国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。4、*区城市总体规划。5、建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章 房地产市场现状与需求分析一、*市房地产市场现状（一）*房地产发展及消费能力分析*地区2006年房价为平均每2500元/平方米左右，2007年高达3500元/平方米，房价持续走高，一路飚升。2008年*市城镇居民年人均可支配收入为1.6万元，按家庭人口3人计算，*年家庭可支配收入近5万余元。这一消费水平不仅在*地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。部分地区人均收入对比图项目呼市*北京天津重庆20、大连人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房销售均价（元/）39443365350011352544326975433商品房单套均价（按120/套计算）4732804038003360001362240653160323640651960房价与年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，*的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息：1、*的人均消费能力21、高于其他一般城市；2、*的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。（二）房地产开发企业不断增长随着*市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业越来越多，截止目前，全市共有房地产开发企业287家，其中一、二级资质23家、三级资质56家、四级资质79家、暂定资质129家。（三）房地产开发投资增长，房屋施工、竣工、销售面积增加2008年，全市房地产开发完成投资达到145.2亿元，比上年增长71%，前三年增长速度分别是170%、137%和109%。2008年仅*商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销22、售额达到51.15亿元。前三年全市商品房施工面积分别比上年增加152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米，商品房销售面积均超过100万平方米。二、*市房地产市场供需预测（一）人口结构分析“十一五”期间，*区人口急剧增加。随着*区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来*区务工经商人员还将增多，这样企业增加，将产生大量的住宅楼及商务用房需求。*区做为*市的经济政治中心，呈以下特点：1、*区人口增长率快，发展潜力巨大。*区作为*市政治、经济中心，人口增长将逐年递增，每年的经济增长率均超过30%，这种趋势在2020年以前不会出现大的变化。2、人口密度23、与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，*区的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。*区交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投资。3、人口文化程度调查显示，目前*区人口的文化程度比*市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，*区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，*区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了*区从业人员的文化教育水平。此外，*区的文化水平总体上来24、说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。（二）开发结构分析目前的房地产市场发展不均衡，表现在非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，随着*区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。（三）城市化对房地产市场的影响目前，随着*区人口的急剧增加，以及房屋消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。（四）城市化流动人口对房地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来*区经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购置生产、生活用房，为*区房价的持续走高25、提供了有力的支持。（五）以改善现有生产条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有生产房屋条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场，有相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的生产条件，相当程度上扩大了生产用房的需求。（六）旧城区改造对房地产市场的影响*市及*区经济的高速增长，城市凝聚力不断加强，市场有效需求得以释放，促使房地产市场产品进一步细化，产品品质不断提升，城区面积扩大，城市规模及城市人口的增加，商品房销售额逐年增加。另一方面，由于城市居民大量拆迁，产生了大量的现实需求，刺激了潜在购房者提前购房，生产用房预售市场十分火爆。（七）非理性消费26、需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。（八）*区房地产行业未来发展方向*区目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。商品房结构极不合理，办公写字楼、商业用房奇缺，未来这种状况将会有大的改观。同时，*区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升27、，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。三、房地产价格预测近年*地区房地产市场显现出快速发展的态势。根据市房管局提供的资料，2008年*商品房施工面积达到864.38万平方米，商品房竣工面积170.17万平方米，商品房销售面积139.82万平方米，商品房销售额达到51.15亿元。2008年，*区商品房成交均价为3500元/平方米。从2005年到2008年*区的商品房每平方米平均上涨了近2000元/平方米。到2008年11月22，普通砖混6层3600-4200元/平方米，高层5000-6000元/平方米。2008年，*区房地产投资额首次超过10亿28、元，施工面积近150万平米，同比增长123%；*房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃；也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市，一场激烈的房地产市场竞争正在拉开帷幕。从销售面积和竣工面积的比较看，从2003年到2008年销售面积大大超过竣工面积，说明当地市场购买力强劲，需求大于供给，市场形势良好。伴随着开发量的增加，商品房销售价格也快速上涨，目前的市场价格已经达到一个较高位。*区在售项目房产的价格在区位上大体上分两部分：本项目周边的房产价格集中在4500-6000元/平方之间，以5000元左右/平方为居多。底商售价在20000-30000之间，根据底商的层数（一拖二或一拖29、三）不同，价格也有所不同。单层的底商最高售价可达30000元/平方。写字楼精装修价格集中在6000-6500元/平方。郊区的房产（现在主要以天骄路北段较多）价格要稍低于市区，商品房价格主要集中3500元/平米-5800元/平米之间，价格最低的鼎裕佳园平均销售价格在3500元/平米左右，价格最高的大名公馆销售价格约在5800元/平米。总体平均价格为4000元/平米左右。底商价格主要在15000-20000元/平米，最低的也在8500元/平米。结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。对于区域市场有如下特点：1、区域市场内，有较强的消费能力；2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大30、，短期内市场会持续繁荣；3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。第三章 项目建设地点及建设条件一、项目选址（一）项目地点本项目位于*市*区*西街南、109国道北、诃额伦路西。（二）场地现状本项目场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。*市*房地产开发有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地使用权。（三）城市规划及区域性规划要求本项目场址符合*区城市规划功能分区要求，项目按*区规划局有关规定设计。规划部门已批准项目的选址意见。（四）场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基在18M钻探深度内，所揭露的地层依31、次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。钻探18m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。根据建筑抗震设计规范，确定勘察场地抗震设防烈度为7度。加速度值为0.10g（第三组）。根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。二、建设条件拟建项目为住宅及商用建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合*区总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达32、到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。（一）自然条件*区属于温带大陆性气候，大陆度65.7-70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份33、，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅八、九月的冰雹几率占全年的28%32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。（二）人口环境*区不断深化城市发展思路，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施“拉大、补欠、崛起”战略，*区已形成比34、较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使*区就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。2008年，全区城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到7241元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕“一市两区、三个组团”的全市整体城市规划来规划*区城市建设，2008年，*区计划投资70亿元用于城市建设，重点要统筹新、旧城区协调发展，*区经济建设实现了从“城乡一体化”到“依托城市发展*”到“抓城市建设就是抓经济建35、设”的历史性跨越。（三）基础设施条件1、交通运输全区公路通车总里程达到1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达到22公里/百平方公里。已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。2、邮电通信*区经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3、电力本项目电力36、供应充足，能够满足本项目的用电需求。（四）市政条件1、给水工程本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由供水总公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。2、污水项目区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，项目区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。3、雨水市政雨水管线基本建成，接口管径为DN400，建设后可满足项目需求。4、供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入项目区设置的10kV/630kVA箱式变电站。5、供暖该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热37、媒参数为供水温度130，回水温度70。6、燃气项目区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。7、通信及有线电视项目区的通信及有线电视信号已具备接入条件。从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第四章 项目建设方案一、编制依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范、标准包括但不限于：1、民用建筑设计通则GB50352-2005；2、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97；3、城市用地竖向规划规范CJJ83-99；4、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-238、001；5、建筑设计防火规范GB50016-2006；6、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；8、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；9、商店建筑设计规范GB50096-1999(2003年版)；10、商店建筑规范GB50368-2005；11、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；12、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。二、规划设计主题本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。项目将建筑成*地标性建筑群，通过项目开发为*打造一个全新的商务空间，开创*全39、新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领*市中心创新物业开发。三、规划设计方案（一）总体规划本项目拟规划为*较大规模、较高档次的集住宅、办公、商务、停车等多功能为一体的城市中心综合体。拟引入街区理念和国际商业地产开发理念来进行设计和开发。主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。停车场：根据当地的实际情况，项目充分考虑停车位。（二）总平面布置及功能布局本项目场地平坦，项目总用地面积89487平方米，净用地面积66736平方米，建筑总面积130000平方米40、（三）交通设计1、出入口距交叉口均大于70米。建成后，项目区内部将形成消防环道的机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了“人车分流”。2、项目区停车位为300辆，机动车和自行车的停车以地上地下相结合的原则进行布置，要布置在环路两侧。（四）景观设计本项目园林景观方面要求打造*乃至*地区首屈一指的景观效果。考虑到北方冬季常绿植物物种稀少的特点，作出景观会所和景观门厅的设计考虑，形成项目区的绿色冬季，创新的提高景观效果。（五）日照间距根据*区的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，项目区内建筑要完全符合当地41、的日照时间要求，且南北垂直间距不小于40米。（六）总平面雨水排水与回收利用方式场地内部道路最小纵坡为0.3%，横坡为1.5%，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面。（七）主要建设项目主要建设内容包括房屋建筑面积130000平方米，其中住宅面积为120000平方米；商业建筑面积10000平方米；容积率2.06；绿化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。建筑容积率2.3，建筑高度60米，绿化率30%。四、建筑方案（一）建筑方案描述房屋单间面积配比满足国家有关规定，在户型设计上运用多样化的设计理念，提供业主多42、样化的选择。户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，功能空间分布合理，动静分区明确，房间方正，阳光充足，靠近中央景观带附近的户型有独特弧形观景阳台，并且设计有景观电梯的全复式户型供懂得享受生活的业主选择，其位置优越，体现其独特的生活品味。2、建筑造型设计本项目建筑风格拟超越*区目前建筑风格水平，打造新古典主义风格建筑，要求大气、稳重、高贵的造型设计。（二）建筑结构1、编制依据建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002砌体结构设计规范GB50003-2001建筑43、结构荷载规范GB5009-2001其它相关规范2、结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级二级自然条件 风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.50kN/平方米C类So=0.30kN/平方米1.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.10g第三组（三）建筑功能项目区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采用了先进的设计和设备。种种设计保证了舒适和节能，体现44、了对效率的追求、对人的关怀。（四）建筑材料及设施1、墙体材料外墙体：370厚烧结多孔砖内隔墙：240厚烧结多孔砖。2、门窗与幕墙门窗与幕墙的材料与技术性能要求办公部分：窗采用中空玻璃塑钢窗，内平开。户门采用木夹板门，卫生间门采用带百叶木夹板门，楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。商用部分：窗采用中空玻璃塑钢窗。外门采用双层中空玻璃塑钢门，内门采用木夹板门。说明：外窗选用双层中空玻璃塑钢窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性、水密性需满足当地节能标准。3、外装修设计外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划45、效果图为基础，选用较明亮的色系。4、防水防潮工程设计地下室防水地下室防水等级为二级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。屋面防水屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。室内各部位防水卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。墙体防潮无地下室建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层。第五章 配套工程建设方案一、电力工程（一）编制依据目前总体46、规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。（三）方案系统设置根据项目区规模和电力负荷规范标准，框算出供电总功率，确定供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1、供电电源本项目电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压47、为380/220伏。规划项目区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。2、电气负荷计算考虑到今后的发展及不同户型，每单间分别按5kW至8kW计算，总计1058kW。同时系数取0.3，计算有功功率为317.4kW，自然功率因数COS=0.35，视在功率为563kVA，补偿后功率因数COS0.31。设2台300kVA变压器。本区总建筑面积30810平方米，负荷密度为18.3W/m。3、负荷等级本项目区用电负荷按其性质可分为:二级负荷：建筑的消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷:除二级负荷外的48、其他负荷。（四）供配电系统根据负荷计算结果，总项目内共设置1台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。室外箱式变电站均由一组高压环网柜、一台300kVA干式变压器、一组低压柜组成。引入综合楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至楼内用电的接箱，采用树干式和放射式供电。配电室，内放供本楼用照明、动力接箱、配电柜，接箱电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地149、.8米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有房屋内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标(GB50034-2004)。主要场所照度标准如下：A.一般设备用房100150lxB.大厅100lx或依装修而定C.房屋单间依装修而定D.楼梯50、间、走廊50100lx在楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。（六）防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程低层综合楼按照当年雷击次数N=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，综合楼属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊51、接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每层楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。楼层卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（52、SPD）；为用电人身安全，总电源进线断路器应具有漏电保护功能，屋内插座回路均装设漏电保护装置。（七）室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在项目区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV516铠装电力电缆直埋敷设。二、智能化系统（弱电）（一）编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。（二）编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。（三）系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的商务区，宜设置以下弱电53、系统设计：1、综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；2、有线电视系统；3、安全防范系统；4、火灾自动报警及消防联动控制系统；（四）系统说明综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。1、系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。工程设置弱电机房一座作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至综合楼，并设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端54、。单元门内箱管系统仍按2电话+1网络/户。2、信息插座的数量、规格及安装位置：入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每个用户内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。（五）有线电视系统1、系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平6075dB。2、信号源在屋顶设2套4.5m及1套3.2m卫星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼地下一层该项目弱电光端机房，用电单独计量。通过光缆引至本项目其它55、建筑物内。3、设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍按传输干线采用SYWV-75-9型电缆，分支线采用SYWV-75-5型电缆。在所有房间设置电视插座。（六）安全防范系统在项目区周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在项目区主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场56、景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。项目区安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。（七）室外线路本工程弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为：PC-(6x80)*3。支线波纹管57、块组为：PC-(4x80)*2三、给水排水工程（一）设计依据1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；2、室外给水设计规范（GB50013-2006）；3、室外排水设计规范（GB50014-2006）；4、自动喷火灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版；5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；6、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；7、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；9.业主提供的相关基础资料及要求。（二）工程概况、设计范围本设计范围划分为商58、用、办公配套的给水排水可研阶段设计。有压管网的敷设标高原则上按照项目区地形竖向设计确定。重力自流管网布置，基本按照项目区内地形的设计坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入2根DN200给水管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN400mm，直埋敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。项目区内考虑的中水用水系统由设在小区中的中水处理站集中供应，中水管网系统主要提供项目区内室外绿化及浇洒道路等用水。项目区内部分商业网点设施内，根据59、条件可考虑设置集中直饮水点，外网自来水经深度处理后达到直饮水质标准后，经加压通过专用的直饮水管网送到项目区内各使用户。项目区排水采用污（废）水分流制排水方式。各用户生活污水排出后经化粪池（饭店、集体食堂厨房采用隔油池）处理后汇集，统一排入到城市市政污水排水管网。旅店、公寓排放的另类生活废水（主要是空调及洗涤排水）集中收集后，排放到项目区内中水处理站进行综合处理，处理后中水二次利用。项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。室外各类管道材料选择，按其输送介质种类、压力需求及敷设条件等确定。供水管道可采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管或球墨铸铁给水管材料；压60、力较低管道可采用给水塑料管材；排水管道大部分采用PE型双壁波纹排水管材料。压力较高且管径大于DN70以上供水管类，采用无缝钢管材质，较小管径可采用焊接钢管材质，焊接连接，局部采用法兰连接。排水管道采用密封胶圈连接。项目区内设计内容包括：生活给水系统；直饮水供水系统；消防供水系统；局部消防喷淋给水系统，中水处理及供水系统，废（污）水排水系统等。四、采暖、通风与空气调节（一）设计依据1、采暖通风及空气调节设计规范(GB50019-2003)；2、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；3、建筑设计防火规范GB50016-2006；4、民用建筑节能设计标准JGJ26-95；5、61、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；6、商店设计规范GB500961999（2003年版）；7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；业主提供的相关资料及要求。（二）工程概况、设计范围区内采暖热源由市政从项目区外引入的130/70的高温热水作为一次热媒，经小区换热站交换成80/60的二次热媒，供项目区办公、商务用房集中采暖供热系统使用，同时再从换热站直接引130/70的高温热水，供项目区内地下车库热空气幕和送风的空气加热器使用。热力管道材料采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管，直埋敷设。（三）室内外设计标准参数室外气象参数:本设计参照采用*区部分气象资料。气象62、台站位置：北纬：39006，东经：109002海拔：1312.2m冬季采暖计算温度：-20大气压力：夏季：888.6hPa冬季：902.07hPa（四）采暖1、对土建围护结构的热工要求：K值（传热系数）外墙：K0.65W/(平方米.k)屋顶：K0.60W/(平方米.k)外窗：K2.9W/(平方米.k)户门：K1.5W/(平方米.k)与不采暖楼梯间相邻的隔墙：K0.94W/(平方米.k)不采暖地下室与首层采暖房间相邻的顶板：K0.55W/(平方米2、室内采暖设计参数见表房间名称商店办公室厨房卫生间（带淋浴）水泵房、热交换站室内设计温度201525103、采暖热源、热媒及其参数楼内采暖热源由项目区63、外围引入城市市政集中供热管网，热媒为130/70的高温热水。引入的高温热水经项目区换热站交换成80/60的采暖热水供小区内采暖，项目区内采暖系统定压及补水由设在换热站内的稳压及补水设备保证。换热站80/60的热水通过项目区室外热力管网送至各采暖建筑物内供热系统。4、系统设计（1）办公、商业用房均采用分户热计量采暖系统，每户设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。（2）户内采暖管道采用地埋管，双管下供下回散热器同程系统，主立管和热量表等户用入口装置设在公共管道井内，热源为80/60的热水。（3）地下水泵房及辅助功能性建筑等采暖房间，设散热器采暖，采暖系统形式为上供上回异程，采暖干管布置在梁或64、屋面板下。5、采暖设备的选择采暖散热器设备选择分别按高、低压力等级确定，六层以下建筑；卫生间选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器，推拉门侧选用铜铝复合TLZY8-7.5/18-1.0型散热器，其它房间普通窗下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745)型铸铁散热器，窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，本型散热器外表美观，散热量大，使用寿命长，并能满足分户计量要求。6、管材及保温材料（1）管材采暖管道管径DN50，采用无缝钢管，管径DN50采用焊接钢管，管径DN32丝扣连接，管径DN32焊接连接。户内明装管道材料选用PB管，热熔连接，使用条件65、等级为5等（S5系列）。室内地下直埋采暖管道，采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管，管径DN50及以上，采用无缝钢管，管径DN50以下采用焊接钢管，焊接连接。保温层厚度：管径DN100，=30mm。（2）保温材料在未采暖房间、吊顶、管井及地沟内布置的采暖管道，保温材料采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级，导热系数为0.032-0.038w/mk。管径DN200以上管道，保温层厚度50mm，管径DN200以下管道，保温层厚度40mm。（五）空调1、空调室内设计参数见表房间名称办公室商场室内设计温度28282、房屋单间预留分体空调电量，商业部分预留立柜式分体空调电量。（六）通风及防排烟1、项目区内设备66、间、水泵房、库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统。2、楼内卫生间均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。厨房、卫生间的垂直排风管道或风道，设防止烟气回流装置。3、详尽防排烟系统见消防篇有关内容。工程通风主要设备序号名称型号及规格备注1轴流风机No3.55n=2900rpmL5595/4353m3/hH=1.1kw380V商务、办公室通风2轴流风机SWF-INo2.5n=1450rpmN=0.18KW220VL=1200m3/hH=150Pa供水泵房通风3壁式排风扇L600N40W220VP1换热站配67、电间4混流风机SWF-INo5n=1450rpmN=1.1KW380VL=6600m3/hH=250PaP3换热站5换气扇BLD-400L=400m3/hN50w220v换热站内卫生间6混流风机SWF-INo4.5n=1450rpmN0.75KW380VL=4000m3/hH=250PaS-7换热站送风（七）消声、隔振措施1、风机、水泵等均考虑设隔振基础或减振吊架；2、水泵与水管相连接处均为柔性联接；3、风机与风管连接处为不燃材料的软连接。（八）综合技术指标采暖总热负荷：176kW热负荷指标：55W/m五、热力及燃气（一）设计依据1、工业金属管道工程施工及验收规范（GB50235-97）；2、68、城镇直埋供热管工程技术规程（CJ/T81-981）；3、城市热力网设计规范（CJJ34-2002）；4、城镇燃气设计规范GB50028-2006；5、城市居住区规划设计规范（GB50180-93(2002年版)）；业主提供的相关资料及要求。（二）工程概况及设计范围本工程为热力及燃气可研设计，设计内容包括项目区范围内室外供热管网设计、燃气外线路由及燃气调压站定位等。（三）热源项目区采暖热源由外围城市市政集中供热热网接入，热源为130/70高温热水，经项目区内换热站，换热为80/60采暖热水，部分130/70高温热水直供。（四）换热站1、热负荷及设备选择热水采暖热负荷用热部门热水温度热负荷kW备注69、商务、办公部分80/605041.1采暖2、计算热负荷的确定：工程采暖供热负荷，要考虑有近10%的输送热损失及换热站内用热消耗，项目区内实际采暖计算热负荷为：Q=6424.11.1=7066.51kW。计算换热器换热面积：F=Q/K.B.t=7066510/39000.7520=120.8平方米换热设备配置同型号2台，单机运行负荷按75%考虑，单机负荷约为5.2MW，单机组设备选型参数：换热量5.6MW；循环水量192t/h；循环水泵225kw；补水泵24kw。3、热力系统及主要设备选型（1）采暖用换热器根据以上计算数据，提供的一次水温为130/70，被加热的二次水温为80/60，采暖系统选取70、板式换热器两台，基本性能如上述，在一台停用的情况下，单台满足总热负荷75%的换热能力。（2）采暖二次水系统设有热水循环泵4台(3用1备)，膨胀定压补水设备一套，含补水泵4台(3用1备)，采暖二次水采用软化水，设置全自动钠离子交换器一套和容积为10m3的软化水箱一个。（五）室外供热管网1、管网范围本设计室外管网包括项目区内一次热水（130/70）管道和二次热水（80/60）管道系统部分。2、管道及其敷设室外热力管道材料采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管，管径DN50以上，采用无缝钢管材料，管径DN50以下，采用焊接钢管材料，管道采用焊接连接。保温层厚度：管径DN100，=30mm；100DN71、150时，=40mm；管径DN200，=50mm。（六）燃气1、工程燃气气源采用天然气。天然气低热值按：38.01MJ/Nm3计算。2.工程输配系统采用中低压两级供气系统，来自市政的中压燃气，通过中压输气干管接入本区各区中低压调压站，中低压区域调压站出站低压燃气压力控制为不高于0.01MPa，燃气经调压站至低压后直接接入用户。3、工程用气总量约3.3万Nm3/a。第六章 环境影响评价一、环境现状本项目周边道路硬化和空地绿化已基本定型，项目场地较为平整，起伏不大，且不存在人口或单位搬迁问题，适合本项目建设。二、项目建设与运营对环境影响本建设项目为住宅楼、商务用房建设工程项目。项目对环境的影响主要72、分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。（一）施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3、扬尘项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、废水项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲73、厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至项目区外排水管网。5、固体废渣项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。（二）运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。74、3、固体废弃物主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾0.8吨左右。4、废气主要是厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。三、环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。（一）项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2、施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场75、的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易76、撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。（二）项目运行阶段的治理与保护措施1、烟尘控制项目区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2、垃圾与固体废物控制项目运行后，人群相对集77、中，项目区物业清洁人员定时上门收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。4、噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与综合楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；项目区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静小区。创造安静的居住生活空间。5、项目区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在项目区自身的环境建设中得以补偿，规划平均绿化率30.33%，可以形成宜于办公、商务活动的城市生态小环境，因此项目区78、自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于项目区内人员生活和工作。四、环境影响评价结论拟建项目符合国家政策、*市*区功能区划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足工作、生活环境功能，污染防治和环境建设措施可行，则从环境保护的角度分析评价，项目的建设是可行的。第七章 劳动安全、卫生防护一、劳动安全（一）概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条79、件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。（二）施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。（三）运行使用中主要安全措80、施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。二、卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2、制订防护用具使用、清洁81、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。第八章 消防一、编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。二、编制依据1、高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005版）；2、自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)；5、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；7、商店建筑设计82、JGJ48-88；8、商店建筑规范GB50368-2005；其它有关规范。三、消防措施（一）建筑专业消防设计1、耐火等级的设定综合楼按高层民用建筑设计防火规范为二类建筑，耐火等级二级，地下层耐火等级一级。2、防火间距建筑距周围建筑（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，距周围其它建筑间距大于9m。满足防火规范要求。3、消防车道场地有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。环路路面宽7m，宅前路路面宽4m，兼作消防车道。在建筑物的一长边设有消防车道，车道宽度大于4m，上空无障碍物，距建筑外墙的距离大于5m。沿建筑物的另一长边设有硬质绿地，消防时可供消防车通行。4、建筑内部主83、要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95的要求进行。5、各单体建筑执行相应的消防设计规范。（二）电气专业防火1、强电消防本工程为二类建筑，因此，本建筑用电负荷按其性质可分为:二级负荷：二类建筑的消防设备（加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷:除二级负荷的其他负荷。对于有二级负荷的建筑，由不同环网上的两台箱变各引1路电源。对于二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。设置应急照明的场所84、：消防控制室、电梯机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。2、消防弱电本工程在综合楼内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在弱电间管理室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区85、域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消火栓泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话，才外还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。防报警传输线、联动86、控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。（三）消防给水系统1、消防水量：本项目消防系统设计工程统一考虑，由小区内设置的生活消防泵房提供消防用水。消防用水量为：室内消火栓用水10L/s2h室外消火栓用水20L/s2h自动喷淋水用水30L/s1h一次火灾室内外消防用水324m3，其中室内消防用水180m3。2、室外消防水系统由城市市政自来水管网，接入4根DN400给水管，提供项目区生活及消防用水。项目区内给水管网成环状设置，管径DN400mm。在项目区室外给水管网，根据规范消防要求，设置87、地下式消火栓设施。33、室内消防水系统（1）建筑物内均要求设置室内消防水管道和消火栓设施。（2）由消防泵房提供消防用水，主要设备及设施配置有：变频生活消防供水增压设备一套，供水能力为60200m3/h，供水压力0.51.0MPa，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵一用一备，配稳压小泵及气压罐；消防喷淋水泵一套，供水能力为100m3/h，供水压力1.01.25MPa，水泵设备采用工频控制方式，主泵一用一备。设置一套DLC气体顶压应急消防气压给水设备，稳压泵2台，储气瓶40只，气压水罐容积V=18m3，稳压压力1.01.1Mpa，消防压力1.0MPa。消防水池储水容积约250m3，满足一次消防水调88、节储备量。（3）综合楼内，消防水专用管道原则设置为环状管网，部分区域可采用枝状管道系统。室内消防设施包括：消火栓箱，箱内配置有DN65mm消火栓；19mm直流水枪；DN65mm25m水龙带；消防水泵启动按钮；自救式消防卷盘（内径为19mm长度为25m的输水胶管；喷嘴口径为6mm的小口径水枪；卷盘等），消火栓箱下部配置3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。其中地下车库内还配备泡沫或干粉灭火器设备。（4）综合楼室外设消防水泵接合器1套。（5）消火栓箱内消防水泵启动按钮直接启动消防泵房内消防水泵设备。4、自动喷淋水消防系统（1）消防喷淋供水由消防泵房提供。（2）报警阀前的自动喷洒管道为环状布置。设二套报警89、阀，根据防火分区设水流指示器，报警阀上压力开关向消防控制室报警，并同时启动自动喷水泵，水流指示器向消防控制室报警。每套报警阀控制喷头数不超过400个。（4）喷头布置：喷头的布置应满足以下要求：同一根配水支管上，直立型、下垂型喷头的间距及相邻配水支管上的喷头的间距不宜小于2.40m。喷头距灯和风口的距离不宜小于0.4m。当粱.通风管道.排管.桥架等障碍物宽度大于1.2米时，其下方应增设喷头。自喷系统室外设消防水泵接合器2套。5、管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN100mm采用螺纹连接。(四)防排烟系统：1、部分房间如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室90、，设机械加压送风系统，合用前室的加压送风机设于屋顶上。地下层的加压送风机设在地下一层的送风机房，通过窗井取风，送至地下层楼梯间。2、合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。3、空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。4、管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足相关规范要求。（五）火灾自动报警和联动控制系统本工程在综合楼内设有火灾自动报警系统。消防区域报警控制器设在弱电间值班室。消防区91、域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及时发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消防水泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可92、群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话，此外还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。（六）消防教育和管理1、要经常加强对物业管理人员及业主的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。2、对项目区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。第九章 节能和节水一、节能措施与93、能耗指标分析（一）节能要求本设计依据民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。*地区气候参数：最冷月平均气温-12.9，最热月平均气温21.3，年平均风速4.3m/s。本项目围护结构按节能50%设计。（二）节能措施建筑工程节能是一项综合性的项目，本工程节能考虑如下方面：1、建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，做到布局合理，可有益于入住人员身体健康，又可节省电能。2、建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能。外墙系统：采用外保温的方式。保温材料采用K0.65W/(平方米.k)、60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），不占94、用室内空间且保温性更好。内墙系统：内墙采用轻钢龙骨加石膏板的结构，隔声性强，内隔墙的隔噪数值为40分贝，分户墙隔噪系数为52分贝、大大高于其他材料的分户墙结构。外窗系统：外窗选用双层中空玻璃塑钢窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(平方米.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。屋面系统：屋顶采用加厚保温层措施，100厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），K0.60W/(平方米.k)户门：K1.5W/(平方米.k)与不采暖楼梯间相邻的隔墙：K0.94W/(平方米.k)不采暖地下室与首层采暖房间相邻的顶板：K0.55W/(平方米.k)3、室内未采暖房间、吊顶、管井、地沟内的采暖管道均采用离心玻95、璃棉管壳保温，不燃A级。室内外直埋热力管道均采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管，具有良好的保温性能。4、在工程中尽可能选用节能用电设备，以提高用电效率，采用节能灯等。在设备的选型上选用高效节能设备。项目区箱变尽量接近负荷中心，采用节能变压器，采用有自动调节装置的低压电力电容器（采用低压静电电容器补偿），以提高功率因数，减少线路等电能损耗，荧光灯均采用电子镇流器。电气设备采用节能、环保型的产品。项目区道路照明可选用小功率高压钠灯，采用减光和半夜关部分灯作为节能措施。5、太阳能节能设计随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对能源的需求量日益高涨，能源问题已经成为制约经济持续发展的瓶颈，并开96、始威胁到国家安全。民用建筑是能耗的大户，充分利用太阳能，将促进我国建筑节能工作走上开源节流之路，以创造舒适、环保的办公、商务环境。在本工程中将采用整体式太阳能热水系统，投资成本较低。另外，项目区内也将采用太阳能草地灯和路灯，与普通灯具交替使用，起到辅助照明的作用。（三）节能指标分析1、平均体型系数：0.34，小于0.4。2、外墙窗墙比：南墙0.34北墙0.25东墙0.05西墙0.05，均小于0.7。3、屋面保温、外墙、外门窗等的维护结构的传热系数均按节能房屋的要求设计。二、节水措施与水环境系统的建设目标（一）节水措施1、采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。2、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。3、97、公用饮水采用自律净化喷式装置。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录5、项目区收集用户的废水，加压送到集中的中水处理站，处理后加压供应室外中水管网，供绿化及浇洒道路。6、坐式大便器采用一次冲洗水量为6L的节水型产品。7、各种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头。结合项目区的实际，设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与，自己教育自己，使群众都认识到节水的意义。项目区内的房屋如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。管理部门要做到及时为业主解决问题，以免造成用水浪费。验收时以查看记录为主。（二）水环境系统的建设目标水环境系统的建设目标应符合以下两个98、基本要求：一是项目区的整体节水量应能达到30%，二是各类水质必须符合国家标准。第十章 组织机构与人力资源配置一、组织机构（一）项目法人组建方案*市*房地产开发有限责任公司已形成了完整配套的运营体系。由该公司设立项目经理部，专门负责本项目的工程实施和管理。经理部下设4个职能部门，由相关部门领导进行工程指导和协调工作。项目经理部组织机构表序号部门岗位人数1总经理1人2常务副总经理1人3工程副总经理1人4营销部经理1人5客服2人6市调、媒体专员1人7工程部经理助理1人8技术员3人9资料员1人10财务部财务主管1人11会计1人12出纳1人13综合管理部办公室主任1人14人事专员1人15行政专员1人1699、合计18人项目经理部的主要职责及要求包括：1、严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。2、合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。3、组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，商品房销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。（二）物业管理机构本项目建成后的管理将聘请知名物业管理公司负责，推行无微不至的“管家式”标准服务。努力实现从衣食住行、安全、卫生、文化等方方面面提供贴心服务：垃圾专人及时清运，保安24小时巡查、单元电子对讲防盗系统、全天24小时供应冷、100、热水。管理标准：不仅让业主享受大家庭的亲和氛围和美满温馨，还能够享受更超值的服务。由物业公司成立业主物业部，下设综合服务组、保洁管理组、设备组、警卫组，负责项目建成后的物业管理工作。其主要职责为：1、负责项目区及门前三包责任地段的绿化美化、卫生保洁、治安和综合治理等。2、负责项目区内供水、供电、供暖等设备的正常运转及保养维护工作。3、负责项目区内消防设备的管理、维修、保养工作，确保消防设备、设施的正常运转、安全生产。4、负责项目区内电梯等公共设备及设施的维护及管理。5、负责物业费的收缴工作。二、人力资源配置项目管理机构定员19人，包括：总经理1人，常务副总经理1人，工程副总经理1人，其它工作人101、员16人。项目建设建设项目部成员由公司抽调各类专业技术及管理人员组成。业主物业部物业定员20人，设保安人员、专业维护人员、卫生清洁人员。其中管理人员6人，由物业管理公司派出；一般服务人员14人，根据需要向社会招聘，经培训后方可上岗。第十一章 招投标要求及内容一、编制依据1、中华人民共和国招投标法。2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年*自治区第九届人民代表大会常务委员会*自治区实施中华人民共和国招标投标法办法。4、建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定（国家发展改革委员会2001年第9号令）二、招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之102、内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程施工及设备材料采购。2、招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。3、招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。4、工程分包根据项目自身特点建议对消防工程、绿化工程、是电梯设备采购及安装等进行专业分包。5、设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设103、周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及一般设备安装工程其它设备重要材料第十104、二章 项目实施计划本项目建设期为两年，项目计划于第2年建成。分以下几个阶段进行：1、可行性研究及项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估等项目前期工作，2个月完成。2、设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，2个月完成。3、招投标阶段：1个月完成。4、施工阶段：包括主体工程、设备安装、装修装饰、室外配套工程等施工，共18个月。5、竣工验收阶段1个月。第十三章 投资估算与资金筹措一、固定资产投资估算根据项目的设计要求，项目总投资2.5亿元，主要为自筹资金和银行借款。新增固定资产投资构成表序号项目名称估算投资(万元)所占比例(%)1设备购置费2建筑费13000523安装工程费125105、054运杂费5土地征用费7250296勘察设计费26027建设单位管理费13018工程监理费125059验收鉴定费130110基本预备费1250511建设期利息合计3598100二、新增固定资产投资估算说明基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的8%计算。三、新增固定资产资金来源本项目新增固定资产投资2.5亿元，由企业自筹和银行贷款资金解决。第十四章 财务评价一、项目运营计划本项目建设期为两年。第二年开始销售，拟通过销售住宅楼、商铺、车库，预计实现全部收入4亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿106、元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。本项目建设期为两年。第二年开始销售。第二年本项目拟通过销售住宅楼、商户、车库，预计实现收入4亿元。二、总成本测算（一）原材料价格的确定（不含税）是以现行价格为基础进行计算。（二）燃动力费以现行价格为基础计算。（三）工资及福利费本项目管理人员共计19人，人均工资1.5万元/年。（四）基本折旧和摊销费固定资产按照两年摊销。（五）销售费用销售费用按销售收入的3%计算三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配本项目建设期为两年。第二年开始销售，拟通过销售住宅楼、商铺、车库，预计实现全部收入4亿元；利润总额为1.2亿元，年资本利润率为25107、.87%，全部投资内部收益率真税前49.20%，税后36.90%，净现值为税前1.01亿元，税后0.82亿元，投资回收期为税前4.56年，税后4.67年。产品营业税按5%计算，城市建设维护税、教育费附加分别为7%、3%，预计销售税金及附加为6000万元。四、项目盈利能力（一）财务内部收益率税前49.20%税后36.90%（二）财务净现值(Ic10%)税前1.01亿元税后700.82亿元（三）投资回收期（含建设期）税前4.56年税后4.67年（四）投资利润率25.87%五、经济效益分析从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。项目建成后，经济108、效益明显，该项目是可行的。第十五章 风险分析一、盈亏平衡分析本项目满负荷经营年的盈亏平衡点(生产能力利用率)为58.11%，即销售收入达到3亿元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的成本较低，盈利情况良好。二、敏感性分析本报告分别对固定资产投资、销售收入、经营成本的变化进行敏感性分析。敏感性分析表序号项目全部投资(所得税前)变动幅度内部收益率净现值投资回收期-%万元年-基本方案-39.82%99552.271固定资产投资10%33.24%83102.35-10%47.33%118332.192销售收入10%49.75%124372.16-10%29.69%74232.403经营成本10%39.08%109、97702.28-10%40.56%101402.26从上表中可以看出，当这几种因素变化10%时，项目的税前内部收益率仍在25%以上，说明项目具有较强的抗风险能力。第十六章 结论和建议一、结论本项目的建设用地已通过招、拍、挂方式取得，并符合城市规划要求；场地位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；造价合理，经济技术指标优越；项目的财务效益、社会效益、环境效益显著，在财务上可行，经济上合理，且投资风险较低。因此，项目的实施是可行的。二、建议1、加紧项目前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、落实好项目资金，确保工程建设顺利推进。3、精心安排，确保工期、质量、投资等控制目标的完成。4、积极做好市场营销工作，确保资金回收及效益目标实现。