1、集商务住宅休闲于一体的大型综合商业社区项目立项报告书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月集商务住宅休闲于一体的大型综合商业社区项目立项报告书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月41可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1项目概况11.2资金筹措与融资方式11.3项目进行可行性研究的依据11.4项目的实施进度安排212、.5主要技术经济指标2第二章 市场分析42.1 西安市商业物业市场分析4（一）商业概况4（二）典型商圈解析4（三）西安市现有商业街的行业结构分布状况6（四）商业发展趋势预测72.2西安建材市场现状分析7（1）西安现代xx家居城7（2）西安西部建材城7（2）百寰建材市场8（3）明珠家居城8（4）安美居家居装饰建材仓储超市8（5）家世界家居装饰建材中心9（6）太白路建材市场9（7）三森国际家居汇展中心92.3项目所在区域商业物业市场分析11市场需求分析11（1）商铺类型11（2）希望商铺具有的功能13（3）商铺面积13（4）商铺的最高单价和总价14（5）付款方式15（6）商铺周边的配套设施16（73、）购买车位17（8）客户获得房产信息的主要渠道18市场供给分析182.4 SWOT分析192.4.1优势192.4.2劣势192.4.3机遇202.4.4威胁212.5项目初步定位21（1）市场定位21（2）客户定位21（3）价格定位222.6小结及建议22（1）小结22（2）建议22第三章 项目的实施进度安排243.1项目前期工作安排243.2项目建设阶段计划安排243.2.1项目进度安排的依据243.2.2进度安排原则243.2.3分阶段开发的原因与目的253.2.4项目实施的进度计划25第四章 项目总投资估算与资金筹措274.1 项目总投资估算的依据27（7）陕西省发改委编制的陕西省建设4、工程其他费用定额；274.2 项目总投资估算的原则274.3 项目总投资估算28（1）土地费用28（2）建安工程费用28（3）工程前期费用28（4）城建费用29（5）室外工程费29（6）建设监理费29（7）建设单位管理费30（8）预备费30（9）建设期利息30（10）项目总投资304.4 资金筹措与融资方式30（1）资本金30（2）银行借款31（3）净销售收入31第五章 财务评价335.1财务评价基础数据的测算33（1）基准收益率的确定33（2）计算期的确定33（3）利率的确定33（4）销售收入和税金及附加估算表见附表1。335.2盈利能力分析335.2.1静态盈利能力分析335.2.2动态盈5、利能力分析345.3清偿能力分析355.4评价结论35第六章 不确定分析366.1盈亏平衡分析366.2 敏感性分析37（1）建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析37（2）销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析37（3）销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析38第七章 结论及建议407.1结论40（1）市场分析结论40（2）技术分析结论40（3）财务指标分析结论40（4）风险分析结论407.2建议41（1）合理控制开发进度及销售进度41（2）突出项目特色，加强营销宣传工作41（3）积极做好内外部协作关系41（4）加强施工管理41（5）有效实施成本控制6、41（6）规避风险41第一章 总 论1.1项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻xx建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于xx路xx建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。1.2资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两7、期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。1.3项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）本项目总体规划设计方案；（3）城市居住区规划设计规范；（4）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；（7）类似工程的相关造价费用水平。（8）项目投资估算所得到的数据；（9）其他与项目可行8、性研究相关的资料和数据。1.4项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财9、务评价指标如下表 (见下页) 。表1.1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一 财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二 财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%第二章 市场分析2.1 西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新10、和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。西安商圈分布图（二）典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间20世纪90年代末20世纪80年代20世纪90年代初业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南周边省市、市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了“小寨”商11、圈的基础消费群体；区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。轻工、康复路商圈康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华商业区。目前的康复路商业区影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流集散地。康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态12、。 （三）西安市现有商业街的行业结构分布状况 目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子产品、餐饮、通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。西安市商业街一览表（19个）名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真13、特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料 xx路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品 体育场北社区型 （四）商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种14、消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。城内区、城南区和高新区、北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展的主要导向。2.2西安建材市场现状分析西安市目前较大的建材市场主要有：（1）西安现代xx家居城西安现代xx家居城位于西安市xx北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地350亩，总建筑面积30万平方米，是西安市政府2003年前十名重点项目，由未央区政府和西安xx建材实业有限责任公司联手打造。其中一层主营陶瓷产品、墙地砖、灯饰、电工电料、石材、板材；二层主营木地板、门窗、装饰五金15、地毯、壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营精品家具、红木家具、办公家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。西安现代xx家居城主要功能区有：中央广场观光区、经营展示区、装饰装修区、综合服务区、仓储配送区、商务中心、会展中心、休闲娱乐区和35000平方米的大型建材交易区，并提供2000个泊车车位的停车场。（2）西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资3000余万元，始建于2001年12月，占地120余亩，设有铺面房46800余平方米，位于xx路182号，含元殿游乐园北邻。商场内店面、通道各占总面积二分之一，分为七条通道，通道宽13216、0m以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为“一、二、三”期，第一区域总面积为20000平方米，于2002年3月入驻商户，并挎有独立的“望家旺”建材超市，面积约为7000平方米第二区域店面积为16000平方米，于2002年6月入驻商户，第三区域店面积为10800平方米，于2002年12月建成。市场门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。市场商业经营区域划分为：西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型、五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约7000平方米的建材超市。（2）百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环17、xx立交桥东北角，毗邻xx路和北二环路，与西安经济技术开发区、西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位置优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流畅，市场由塑钢铝材专营区、不锈钢门窗加工经营区、石材专营区、橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。（3）明珠家居城明珠家居西安市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投18、入营业，随后，相继在一年时间里，总计9万余平方米的营业场地建成并投入运营。商城的总营业面积超过15万平方米，入驻商户达800多户，汇集来自国内外、各省区、各流派、各档次的民用、办公、钢木等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫类产品近万个品种、十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具、家居用品批发、零售集散地。依照品类的不同，商城划分为民用品区、钢木区、办公用品区；依照档次的不同，商城划分为国际馆（国内外一线品牌）、精品馆（地方性一线品牌）及中档品经营区。 （4）安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段136号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购、19、统一管理、统一结算、明码标价的现代连锁业态的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务；经营范围涉及建材管件、木材、墙面及地面材料、家具家饰、油漆涂料、五金工具、厨卫设备、灯具电料、园艺园及季节性用品九大类近4万品种，并设有BIY、DIY 教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送、电子商务等服务。 （5）家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段120号，是依托天津家世界集团统一经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统一，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。（6）20、太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户500余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场的未来发展必将受到城市建设规划的影响。（7）三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资3亿元人民币兴建的西安三森家具汇展中心总占地300亩，一期工程建筑面积为13万平方米，投资1.6亿元。中心一期共分四大展厅，分别是巴黎厅、纽约厅、香港厅、台湾厅。其中巴黎厅、纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统一物业管理，专业仓储；系统照明光线充足，21、格调高雅；部人行电梯方便客流，安全通畅；厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人；24小时保安监控系统，与互联网连接的局域网系统，用于安全和交易过程管理；商场各处均设IC卡公用电话，预留市话接口；除银行、托运、商务中心外，设有洽谈室、商务酒吧、咖啡厅等。西安市建材市场分布图如下：就目前而言，西安市现有的建材市场档次高低不匀，主要有建材超市、家居建材城等模式。其中，超市建材产品在价格上的优势以及在产品质量及售后服务方面的到位，是越来越理性消费的消费者的最佳考虑。建材超市的消费群体面对的是中低层的消费者，但是建材中有些高端产品在超市中就显22、示不出其自身的“档次”，因此，家居建材城将会成为高端消费人群的理想之所，在一定的时期内，它仍然占据市场的最高分额。而摊位式的低端市场会因为经营的分散性、管理不规范、产品质量问题多、售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。建材超市和家居卖场各有各的优势，只是面对的目标消费群体不同。短期看来，家居卖场还是会占据更多的市场份额。但是，大的正规的建材市场的入驻终将兼并或者是淘汰小的、不规范的建材市场，优胜劣汰是市场经济发展的趋势，因此具备相当规模，相当档次的大型建材市场在西安市建材市场是具备一定的市场竞争力的。陕西省政府常务会议第17次会议审议通过了唐xx遗址保护总体规划，这标志着唐xx遗址保护总体规划23、正式启动，xx遗址覆盖xx路周边3.5平方公里，四至为：南起自强东路，北至玄武路，东自xx路，西达铁一村建华西路。也就是说，xx路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，xx路东边部分地段500米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖xx路一带3.5平方公里范围。xx遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊xx建材市场及xx地区40多个专业建材市场将面临拆迁。目前，在未央区xx路延伸段两侧兴建建筑面积60万平方米的xx建材家居批发市场，整合xx遗址周边40多家专业建材批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大的带动区域发展。2.3项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析为了了解市场需求24、现状，工作小组成员进行了近两周的市场调查，本次市场调查的对象主要针对现xx建材家居市场内的商户、北郊大学城的教职员工和附近的商户，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以xx建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过市场调研得到的成果，汇总了200份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多25、青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：单层商业街商铺多层商业街商铺44.65%55.35%其中多层商业街商铺：1-2层2-3层3-4层4层以上69.32%21.59%4.55%4.55%在对商业街商铺的具体形式的调查中，大部分的被调查者选择多层商业街商铺，其中在选择多层商业街商铺的被调查者中，对于低于3层的多层商业街商铺更为青睐，达到了90%以上26、，这主要因为商铺的展示性由下到上依次减少，层数越高展示性越差，因此，对商业街商铺而言，设计楼层不宜太高。底商商铺：办公楼底商住宅底商26.92%71.08%经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅27、。（3）商铺面积50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200。（4）商铺的最高单价和总价单价：40005000元/ m250006000元/ m260007000元/ m27000元/ m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%总价：30万元以下3140万元428、050万元5060万元6070万元70万元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商铺可承受的最高单价集中在40005000元/ m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较29、大的提升空间。（5）付款方式按揭贷款一次性付款68.10%31.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。（6）商铺周边的配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中对酒店的具体需求：快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.47%27.91%11.63%对餐饮的具体需求：快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.02%5.30、06%对休闲娱乐场所的具体需求：洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。（7）购买车位是否53.81%46.19%选择会购买车位的比例为53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车31、位的需求。（8）客户获得房产信息的主要渠道电视广告报纸广告广播户外广告朋友介绍其他20.53%29.33%2.40%14.40%26.67%6.67%客户获取信息的渠道主要来自报纸、电视和朋友介绍，特别是在对xx建材家居市场的调查中，大多数商户都是通过朋友介绍获取信息，因此在项目开发过程中，建议依托xx建材家居市场这个品牌和现有商户进行项目的推广，并通过主流报纸和电视的宣传来引导投资者。市场供给分析北郊经开区商圈：北经开区的历史和西高新一样，都不足20年时间。但随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展迅速。目前的商业主要集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集32、团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近180座，加上沿渭河经济带和市内商业圈的沟通紧密，经开区的发展前景好。2.4 SWOT分析2.4.1优势（1）道路交通项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，毗邻xx建材市场新址，可以说是四通发达，交通便捷，加之西面即将兴建的新火车站将使得北郊区的交通更加33、便利。（2）市政规划商业规划根据西安市2004年2020年远景目标，全市范围内将集中规划建设三个城郊购物中心。（3）消费人群按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（38万人）、经济技术开发区、也包括了正在迅速发展的大学城，这些都构成了一定的消费人群。（4）原有市场 本项目的建设是为了旧的xx建材市场的搬迁安置而建设的，而原有xx建材市场的已经营造了较好的建材市场氛围，因此经营者、购买者都会考虑到新的建材市场来进行经营或者是消费，这就会给新项目本身带来原有的消费群体。 2.4.2劣势（1）商业氛围不浓目前，北34、火车站并未建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，同时，本项目从建设到销售还需一段时间，该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）离城区较远 本项目地处北三环以北，离城区较远，目前xx建材市场的目标客户多位于西安市内，因此导致市内部分目标消费者减少购买次数，或是放弃购买。2.35、4.3机遇（1） 国民经济迅速发展 省统计局初步统计2008年我省国民生产总值（GDP）完成7133.65亿元，和上年同比增长16.2个百分点，共完成财政总收入1275.5亿元同比增长38.2个百分点。而西安市生产总值为2190亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。同时，自“九五”时期以来年均增长超过10%以上，呈高速增长的态势。西安经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 （2）城市发展空间加大 临潼县、长安县相继撤县设区，扩大了市区面积。另外随着西安市城市空间结构、产业结构的变化，中心城区用地结构的调整、优化，许多不适宜分布在中心城区的二、36、三产业开始逐步迁出中心城区。 大中型批发市场占地面积大，商品运输量大且不直接面对广大消费者，没有必要分布在中心城区，为批发市场的向外扩展提供了机遇。 （3）现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 （4）政府高度重视政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支37、持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。2.4.4威胁近年来，西安市周边地区的如宝鸡、咸阳等地都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 2.5项目初步定位（1）市场定位本项目主要依托新的xx建材市场，配合北面的大学城，建议整体定位为以中高档建材家居市场为中心，集商业、休闲、娱乐、餐饮等服务于一体的大型商业街区；紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；根据不同产品或服务38、的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。（2）客户定位现有xx建材家居市场商户；xx路上的其它建材家居市场商户；北郊大学城周边的现有商户和大学的教职工；有一定经济实力、想在北三环附近进行投资的商人；外来投资商。（3）价格定位根据市调走访的信息反馈，同时参考xx建材市场、城北成熟商业地块商铺的销售价格，本项目的整体均价保守考虑，建议在40005000元/ m2左右。在价格制定上，可采取一铺一价。鉴于项目自身的具体情况，以销售为主推出项目。2.6小结及建议（1）小结 西安房地产市场的健康发展和城市的快速发展为建39、材市场提供了巨大商机。 xx遗址保护工程，使得现有xx路上的建材市场面临整体拆迁，这部分经营者急需新的建材经营场所，本项目的开发可以在很大程度上弥补此空缺。西安市北郊现有的建材家居市场配套设施滞后、经营管理模式落后，缺乏配套设施一流，管理模式先进的一站式大型综合性市场，本项目的建设正是对这一空缺有效弥补。本项目所处地段具有良好的人文环境和便利的交通条件，未来发展潜力较大。（2）建议本项目在规划设计中可以大型综合性商业街区为核心，通过功能分区的形式将专业建材家居市场与其它商业项目结合，达到烘托商业氛围和造血的目的。整个商业街区采用开放、互通式格局，建议摒弃现有建材市场配套不完善、功能分区不清、建40、筑风格单一的缺点，同时秉承科学的商业地产开发理念，打造一个具备现代时尚特色并富有文化气息的商业街区。商业街商铺要根据不同产品和服务类型的特点进行功能分区；底商商铺设计层高不宜超过三层，其以上楼层可以设计成SOHO形式，讲求实用，方便商户对办公、居住的需要；商场内席位商铺可考虑采用框架结构，面积自由分割，以满足不同商户经营投资的需要。本项目可以利用安置房剩余土地进行商业住宅的开发，不仅可以有效地利用土地资源，同时还可以增加销售收入，使资金可以快速回流。为了使项目系统性，整体化开发，建议在进行项目开发时，注重与周边北火车站、新筑港务区以及大型居住区开发节奏的配合，从而更好地营造本区域良好的商业氛围41、，提升本项目的吸引力，同时减少仓储面积，从而提高本项目的档次和品味，更好地实现经济效益。同时，注重本项目自身商品住宅区与商业区开发进度的合理安排，从而更好地互相带动销售。建议在项目内做一些小景观，如雕塑小品、小型中心广场、休闲椅等，用景观绿化及雕塑小品充分演绎大型综合性商业中心，并以此提高项目的产品附加值，拉升项目的品味与档次。建议本项目一定要设有足够的泊车位，同时考虑金融机构、超市、娱乐场所、餐饮服务等类型的商铺，一方面丰富本项目的产品类型，另一方面可以给购物者和经营者营造一个方便、舒适的购物环境，有利于更好地促进本项目商业氛围的形成。第三章 项目的实施进度安排3.1项目前期工作安排目前本项42、目土地尚未达到三通一平的要求，项目前期准备阶段的工作计划安排如下：（1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；（2）实施三通一平，满足开工条件；（3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；（4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；（5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；（6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；（7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。3.2项目建设阶段计划安排3.2.1项目进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整43、，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。3.2.2进度安排原则进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。3.2.3分阶段开发的原因与目的实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。3.2.4项目实施的进度计划本项目建设的横道图如44、下所示： 时间工程名称第一年第二年第三年第四年1234123412341234一期前期工程第一阶段基础工程主体及安装装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程二期前期工程第一阶段基础工程主体及安装装修第二阶段基础工程主体及安装装修室外工程第四章 项目总投资估算与资金筹措4.1 项目总投资估算的依据（1）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（2）陕西省建设工程其他费用定额；（3）项目总体规划设计方案；（4）相关概算指标；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（45、市建发2000418号）；（7）陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；（8）国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）；（9）西安市城市建设拆迁安置实施细则；（10）西安市城中村改造管理办法；（11）类似工程的相关造价费用水平；（12）其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。4.2 项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。4.3 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安46、工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。（1）土地费用项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据西安市城中村改造管理办法的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。拆迁补偿费：其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑，合计24000万元；过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。因此本项目土地费用为：24000+2100+5565=3166547、万元。（2）建安工程费用依据陕西省建筑工程综合概预算定额（99），结合西安市类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：表4.1 建安工程费用估算表项目建筑面积估算指标小计（万元）1.居民安置用房18218826645.71.1安置住宅1365001450（元/）19792.51.2安置商业用房456881500（元/）6853.22.商品住宅1973061600（元/）31568.963.商铺3310261100（元/）36412.86合计71052094627.52（3）工程前期费用工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。依据国家发改委、建设48、部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）及国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666.93 万元。（4）城建费用根据西安市建设项目城建费用统一征收标准，以及西安市城中村改造管理办法，结合项目实际情况，具体收费见下表：表4.2 城建费用统一征收一览表 单位：万元收费项目计算基数收费指标安置房商品房商业小计商业住宅1 城市基础设施配套费总建筑面积150元/免征免征1134.511903.403037.912 工程定额测定费建安总造价1.3免征免征免征03 工程质量监督费总建筑面49、积2元/免征免征免征04 劳保统筹基金建安总造价3.55%811.17789.441380.713311.965 新型墙体材料专项费用总建筑面积6元/免征免征免征06 散装水泥专项资金总建筑面积6元/免征免征免征07 工程勘察设计资格审查发证费次数甲乙级300，丙丁级250；申报费20免征免征免征0城建费用（合计）6349.87故城建费用总计6349.87万元。（5）室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：商业区按建筑面积80元/，安置房按建筑面积100元/，商品房按建筑面积120元/，合计本项目的室外工程费用为6837.76 。（6）建设监理费根据50、国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），该项目的监理费用为757.02 万元。（7）建设单位管理费根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。（8）预备费综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业按27项之和的7%取，商品房按27项之和的4%取，安置房按27项之和的1%取，共计4125.37 万元。（9）建设期利息一到三年期的银行贷款利率为5.40%，计算建设期利息为853.64万元。（10）项目总投资综合一至九项的费用，总计为151637.851、6万元。表4.3 项目总投资估算表 单位：万元序号项目费用安置房住宅商业合计1土地费用11235.0020430.0031665.002建安工程费26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程费1007.511167.711491.703666.934城建费969.042278.883237.436349.87 5室外工程费1821.882367.672648.216837.76 6建设监理费用213.17252.55291.30757.02 7建设单位管理费用306.571129.071322.452754.76 8预备费309.641550.592270.20452、125.37 9建设期利息853.6410总投资151637.864.4 资金筹措与融资方式本项目总投资的资金来源主要有：（1）资本金本项目建设投入的资本金为52824.84 万元，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元。（2）银行借款 本项目银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。 （3）净销售收入 本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足。本项目的投资使用计划及资金筹措表（如下表）。表4.4 投资使用计划及资金筹措表 单位：万元序号 季度 项 目第1年第2年第3年第4年合计12341234123412341总投资13453、106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建设投资134106514651411168330421261284568456845684567169716971694064406440641507841.2建设期利息2468123160162155104578542资金筹措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382.1资本金1341065144619441723814527742.2银54、行借款本金359129095029242117722.3净销售收入再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建设期利息246812316016215510457854第五章 财务评价项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。5.1财务评价基础数据的测算（1）基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为12%，则每季基准收益率为3%。（2）55、计算期的确定本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期为20个季度。（3）利率的确定根据央行规定一至三年贷款利率为5.40%,则每季实际利率为1.35%。（4）销售收入和税金及附加估算表见附表1。5.2盈利能力分析5.2.1静态盈利能力分析静态投资回收期 静态投资回收期=累计净现金流量出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 =（17-1）+1273.67 /22716.66 =16.06季 合4.01年。(数据来源:附表5项目投资财务现金流量表)5.2.2动态盈利能力分析（1）财务净现值1）项目财务净现值取季度基准收益率3%，根据项目财务现金流量表（附表5）可56、计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元（税前）和13244.84万元（税后）。均大于零，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务净现值 取季度基准收益率3%，根据项目资本金财务现金流量表（附表6）可计算得到资本金的财务净现值为13926.74（税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。（2）财务内部收益率1）项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和5.83%（税前）和4.81%（税后）。换算成年内部收益率为25.44%(税前)和20.72%(税后),均大于14%，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计57、算得到资本金内部收益率为5.04%。换算成年内部收益率为21.79%(税后)大于14%，因此本项目在财务上可行。（3）动态投资回收期动态投资回收期=累计折现值出现正值的期数-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。（数据来源：附表5项目财务现金流量表）通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。5.3清偿能力分析 根据借款偿还计划表（附表2）可以计算得到本项目的借款偿还期为：11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通过对清偿能力指标的计算可以得出如58、下结论：本项目具有较强的清偿能力。5.4评价结论通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。第六章 不确定分析6.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R-实现销售收入 P销售收入 Q-销售收入实现率 C总成本费用 V单位可变成本 F总成本T单位销售税金令B=59、R-C=0，便可求出Q的值。从损益表（附表3）得出：销售收入=234570万元总成本=建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用=158675万元。因此：234570Q=158675+234570Q(5.5%+3%)解得 Q=74%故销售收入实现率f=Q=74%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现74%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本项目的60、风险还是可以接受的。6.2 敏感性分析本项目主要进行建设投资、销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。（1）建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.1 建设投资变化表变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%IRR35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.01%9.64%FNPV31684.7825511.5219338.2513153.566991.72818.46-5354.81通过上表，计算出建设投资变动的临界点为：818.46/（818.46+5354.81）561、%+10%=10.66%上式说明建设投资的最大增加幅度为10.66%，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。（2）销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表6.2 商铺销售面积变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16.27%18.50%20.66%22.18%24.83%26.84%FNPV-1447.152217.115867.179517.2413153.5616817.3120467.62、4424117.50通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为:-2217.11/（2217.11+1447.15）5%-15%=-18.03%上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售面积变化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.3 商品住宅销售面积变化表变化幅度-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR（%）11.8513.1614.3115.5016.7318.0019.3120.6622.0763、23.5225.03FNPV-910109931085117714791541116113154151741718119188通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为:-910/（910+1099）5%-30%=-32.26%上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。（3）销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.4商业64、销售价格变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%IRR11.60%13.97%16.27%18.49%18.49%FNPV-1447.152203.035853.209503.389503.38通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为:-2203.03/（2203.03+1447.15）5%-15%=-16.98%上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为16.98%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售价格变化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.5 商品住宅销售价格变化表变65、化幅度-40%-30%-20%-10%0%IRR10.98%13.16%15.50%17.99%20.66%FNPV-2919.171099.025117.29135.3813153.56通过上表，计算出住宅的销售价格变动的临界点为:-2919.17/（2919.17+1099.02）5%-30%=-33.63%上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为33.63%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。综上分析，建设投资、销售价格、销售面积都是较敏感的66、因素，其中建设投资的敏感性最大，因此在项目的实施过程中应当对这部分进行很好的控制。而且，从前面建设投资估算的情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少的可能性不大，因此，该项目的风险也不大。第七章 结论及建议7.1结论（1）市场分析结论通过第二章对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，同时，项目的建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给的需要，满足西安市建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开发建设具有较好的发展前景。（2）技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。同时，本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规67、划方案原则，对项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。因此，从技术角度分析，该项目是可行的。（3）财务指标分析结论表7.1 项目的财务指标表财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后20.72%13244.84万元4.01年4.40年税前25.44%22451.20万元从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略高，项目是可行的。（4）风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为74 %，可以看出，本项目具有一定的抗风险能力。通过对项目的敏感性分析，认为项目的内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资68、的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格、销售面积的突破临界点的可能性不大，项目具有一定的抗风险能力。 7.2建议（1）合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。（2）突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。（3）积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区的交通（增设公69、交线路及站点）、城市基础配套等。（4）加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。（5）有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门的公关工作，在政策允许的前提下，尽量减免前期的相关费用。同时充分发挥先行建筑公司的内部资源优势，降低项目实施过程中的交易成本、变更及索赔。（6）规避风险建立完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。