1、规划用地面积10万平居住小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月243可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分：项目总论51.3.1项目所在区域发展情况61.3.2项目发起人及发起缘由91.3.3项目投资的必要性91.4.1项目名称101.4.2项2、目建设单位概况101.4.3项目地块位置及现状101.4.3.1 位置及出让要求101.4.3.2四至及土地现状111.4.3.3周边社区配套设施131.4.3.4大市政配套151.4.3.5项目周边环境161.4.4项目规划控制要点191、规划用地情况192、土地使用强度193、建筑设计要求194、特殊要求20第二部分：市场研究202.1宏观环境分析202.2全国房地产行业发展分析232.2.1行业政策232.2.2市场供给与需求252.2.3行业发展趋势312.3XX市房地产市场分析362.3.0宏观经济环境分析362.3.1XX市房地产市场现状382.3.1.1 房地产开发投资额和销售额3、382.3.1.2 商品房竣工面积和销售面积382.3.1.3 商品房新开工面积392.3.1.4 商品房空置率402.3.2XX市房地产市场发展趋势412.3.2.1住宅市场需求预测412.3.2.2 住宅市场供给预测462.3.2.3 住宅市场价格走势预测492.3.3XX市房地产供求分析53 供应分析53 需求分析54 价格走势分析562.4板块市场分析572.4.1片区市场评述572.4.2分区域分析572.4.3徐东片区发展前景672.5竞争力分析682.5.1项目SWOT分析682.5.2.营销策略研究692.6市场风险分析73第三部分：项目开发方案733.1项目整体定位733.24、规划设计分析741.初步规划设计思路742.规划设计可行性分析763.3项目设计规划定位781.片区规划782.小区整体规划原则783.总平面布置784.交通组织785.规划指标793.4项目建筑设计定位791. 建筑方案总体构思792.平面设计803.立面设计834.设施标准833.5价格定位843.6户型定位87第四部分 节能节水措施87一、节能措施87（一）建筑节能技术88（二）采暖系统的保温节能措施89（三）建筑节能技术、材料、工艺的应用89二节水措施89第五部分 环境影响评价91一环境条件调查91二施工期环境影响分析91三项目建成后环境影响影响分析93四 .项目建成后环境保护治理措施5、94五公众参与95第六部分 劳动安全卫生与消防96一劳动安全卫生96二消防设施97第七部分 组织机构与人力资源配置97一组织机构设置98二劳动定员100三员工培训100第八部分 项目实施进度102一、 实施进度制定依据102二、项目实施进度102第九部分 投资估算104一 投资估算的依据104二 建设投资估算104（1） 建筑工程费104（2） 安装工程费106三 设备及工器具购置费107四 工程建设其他费107（5） 预备费用估算112（6） 建设期贷款利息及融资成本112（7） 固定资产投资方向调节税112第十部分 融资方案113一资金的渠道与方式113二编制资金流动计划，确定资金的需求额6、114三资金的任用和管理114第十一部分 财务评价115一设项目法人项目财务评价115二敏感性分析116三财务评价结论116第十二部分：社会评价11612.1周边发展现状11612.2. 社会影响分析12112.3 互适性分析12212.4 社会风险分析12312.5. 社会评价结论123第十三部分 风险分析125一、风险因素识别125（一）市场风险125（二）工程风险125（三）资金风险125（四）政策风险126（五）社会风险126二、风险评估126（一）风险等级划分126（二）风险评估127三、风险防范对策128（一）风险对策的种类128（二）项目风险对策128第十四部分：研究结论与建议17、2914.1可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议12914.2结论12914.3建议130第十五部分：附录13015.1附表：13015.2附图：131第一部分：项目总论 1.1报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.2报告编著依据（1）项目建议书及其批复文件；（2）8、控制性详细规划（3）城市居住区规划设计规范（4）XX市规划管理条例及技术规定（5）住宅设计规范（6）住宅建筑设计标准（7）建筑工程交通设计及停车场设置标准（8）城市道路绿化规划及设计规范（9）高层民用建筑设计防火规范（10）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（11）建设部房地产开发项目经济评价方法；（12）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）（13）国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；（14）城市居住区公共服务设施设置规定（15）国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策；（16）XX市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；（17）XX市城市总体规划大纲（209、002020年）；（18）湖北省、XX市建设主管部门发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（19）XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（20）其他有关依据和资料。1.3项目背景 1.3.1项目所在区域发展情况XX区发展现状：XX区位于长江之畔，东湖之滨，是XX市以城带郊的中心城区。全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是XX的东大门。全区版图面积570平方公里，户籍人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。XX区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。X10、X区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实施“依法治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。2007年，全区实现生产总值224.9亿元，比上年增长15.02%；规模以上工业增加值35.5亿元，增长20.95%；全口径财政收入26.5亿元，区级财政收入7.19亿，分别增长26.2%和22.1%；城镇居民人均可支配收入14698元，农民人均纯收入6901元，分别比上年增长15.21%和10.19%。其中XX乡是XX区经济最发达的一流乡镇，全乡生产总值18.8亿元，其中农业生产总值8417万元，仅占4.5%；上11、交国地税1.4亿元，其中农业(含农业企业)税收全免。近几年来，XX区人民努力发挥优势，抢抓机遇，开拓创新，经济和社会发展不断提速，城乡面貌日新月异，人民生活水平持续提高。目前，XX正步入经济发展的快车道，涌动着开发建设的热潮，“创业在XX”、“居住在XX”的理念正逐渐深入人心。发挥区位和资源优势XX的基础设施建设日益完善自2000年以来，我们在城乡基础设施及环境建设上多渠道筹措资金40亿元人民币，新建和改建了大批主次干道、连通道和村组道路，城乡路网及其配套设施进一步完善。XX的建成区面积迅速扩大5年来，城市建成区以每年4平方公里的速度扩大，面积从60平方公里扩至80平方公里。根据综合分析和预测12、，随着“城中村”的改造和一批项目的兴建，XX区未来5年建成面积将扩至110平方公里左右，XX将崛起一座新城。XX的生态环境更加优良丰富美丽的山水资源，为营造优越舒适的人居环境提供了良好的先天条件；连续多年开展的整治与改造，更促进了城市环境的不断改良。2003年，全区绿色植被覆盖率达到43%，年平均空气质量优等天数达到264天，环境综合评定指标在全市位居前列。XX的科技创业环境独具特色XX区多年坚持以科技发展为重点，近几年更大力打造民营科技企业创新发展环境，已建成国家级科技创新企业中心，还建设了12个为中小科技企业创业发展提供服务的孵化基地，形成“一心十二点”的科技孵化格局。目前，全区科技孵化面13、积达30万平方米，已入驻企业800多家。XX为创业者构筑了政务服务平台、资金服务平台、信息服务平台、培训服务平台，还为企业发展壮大提供更大的空间。XX的房地产开发效果显著与城市建设同步，XX房地产发展迅速。1998年以来，全区房地产开发面积累计达601万平方米，竣工509万平方米，近几年每年开发面积都在100万平方米左右，新入住近10万人。区内房地产已初步形成几个规模较大的片区。去年，XX地区的房地产价格平均上涨200元/平方米，增值居全市前列。打造创业和安居的乐园坚持以经济建设为中心，XX区大力实施“科教兴区”、“开放强区”、“民营富区”三大战略，全面推进新型工业化和城乡一体化，努力促进城乡14、经济和社会的协调发展。新的发展阶段，XX将呈现大开放、大调整、大建设的发展势头，城乡布局、产业结构正在进行重大调整，城市建设持续提速，全区将按“新区、新城、新产业”的思路，以项目为支撑，以产业聚集为重点，同东湖新技术开发区一道，继续加快科技新城建设；将大力推进城乡一体化建设，按照XX市城市总体规划，将在区内66个村、9个农林单位，总计91.8平方公里范围内逐步开展“城中村”改造，今年起开始改造的首期25个村，现有村民住房920余万平方米、集体用房240万平方米，其中约80%需进行改造。积极配合辖区建设新校区，在青菱乡黄家湖地区、XX乡南湖地区进行大规模建设。同时，现有高校就近扩建也在同其周边环15、境整治密切结合，在多个区域进行；根据城市规划和市民需求，集中进行大规模、高起点、设施配套环境优美的新城建设，目前，已经和即将启动的有南湖新城和东湖新城。建设一个最适宜居住和最适宜创业的新城区是XX区不变的发展目标，以建立服务型的责任政府为目标，着力做好规划调控和协调服务工作，改造和提升城市功能，保护好山林水体，提供优质的基础教育，加强公共服务和治安管理，为各界人士创造优越的居住环境、创业环境和发展环境。徐东发展现状：本项目具体位于XX徐东，XX徐东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住16、创造了良好的条件。徐东片区曾经在XX城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。“沃尔玛、“徐东平价”、“麦德龙”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，激活了片区经济发展，徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更加提升了片区的形象。徐东区域楼盘多且集中，竞争激烈。特别是徐东大街沿线，由于紧临东湖片区，新近楼盘无论在品质和价格上都欲接近东湖楼盘，因此楼盘品质不断提升，居住观念更新较快，徐东区域价格上升幅度较大。17、1.3.2项目发起人及发起缘由近几年来，XX区人民努力发挥优势，抢抓机遇，开拓创新，经济和社会发展不断提速，城乡面貌日新月异，人民生活水平持续提高。目前，XX正步入经济发展的快车道，涌动着开发建设的热潮，“创业在XX”、“居住在XX”的理念正逐渐深入人心。与城市建设同步，XX房地产发展迅速。1998年以来，全区房地产开发面积累计达601万平方米，竣工509万平方米，近几年每年开发面积都在100万平方米左右，新入住近10万人。区内房地产已初步形成几个规模较大的片区。去年，XX地区的房地产价格平均上涨200元/平方米，增值居全市前列。 具体到徐东，商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。“18、沃尔玛、“徐东平价”、“麦德龙”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，激活了片区经济发展，徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更加提升了片区的形象。此处配套的住宅小区建设成为发展徐东的另一重点。因此，根据XX市的城市规划和发展计划，在此地块建立小区。1.3.3项目投资的必要性当下房地产市场低迷，但是未来几年内形势将会得到缓解，项目启动对公司未来几年在XX房地产市场中的发展有着重要的意义，有利于加强在XX市房地产市场中的地位。公司将进入徐东重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有积极作用。项目建好之后应该处于房地产回暖时期，因此公19、司从未来的利润需求、可持续经营等角度分析该项目可以进行投资。1.4项目概况 1.4.1项目名称 XX区XX乡XX居住小区建设 1.4.2项目建设单位概况 本楼盘由XXXX房地产开发有限责任公司负责开发，XXXX房地产开发有限责任公司，位于国家级XXXX海峡两岸科技产业园，成立于2000年初。 现已储备房地产开发土地400余亩，年开发能力25万平方米，先后开发建设了XX“五环公寓”、“XX精品花园”、“XX佳园”、“XX学府花园”、“华中汽车维修中心”等优质工程项目。全部工程项目被评为“优质工程”，部分工程获得建筑工程“黄鹤杯银奖”。在经营活动中，以“建优质工程，创品牌企业”为立业之本，以优越的20、工程质量，良好的服务回报社会。先后获得“AAA信誉企业”、“湖北最佳投资信誉企业”、“管理服务优质企业”、“突出贡献单位”、“诚信企业”、“质量、诚信、服务满意率三优企业”、“全国诚信单位光荣榜”上榜单位等荣誉称号，连续多年被湖北省和XX市工商行政管理局评为“重合同守信用企业”。2007年4月，因在行业内的突出贡献，本公司被湖北省企业联合会授予“湖北省优秀企业称号” 。公司董事长潘新成先生被评为第五届(2007年度)XX地区创名牌十大杰出人物。通过近十年的经营发展，企业逐步确定了“以人为本，科学管理”的企业文化，形成了一套行之有效的企业管理办法和管理模式。坚持把“团结协作、勇于拼搏、服务业主，21、回报社会”作为企业宗旨，积极参加社会公益活动，为构建和谐社会做出自己的贡献。1.4.3项目地块位置及现状 1.4.3.1 位置及出让要求本招标地块位于XX区XX乡，东临土地中心储备土地；南临幸福村产业发展用地；西临杨园路；北临沙湖大道(具体位置及四至见本招标文件附图所示)，规划用地总面积为108860平方米（以实测为准），规划净用地面积为89580平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；容积率控制在2.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算；建筑密度不大于25%；绿地率按XX市城市绿化条例执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。地块编号土地位置总用地面积（）净用地22、面积（）土地用途规划指标要求出让年限容积率建筑密度P（2008）045号XX区XX乡（中北路延长线B地块）10886089580居住2.5以内不大于25%住宅70年 1.4.3.2四至及土地现状 1、 四至范围；地块位于XX区XX乡徐东，东临土地中心储备土地；南临幸福村产业发展用地；西临杨园路；北临沙湖大道(具体位置及四至见本招标文件附图所示)。该地块属XX市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块。2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地势平坦，地块内部无明显山丘突起，但是有大量渣土和小坑塘，需按照规划设计方案进行填埋或改造成人工湖景观。3、 地面现状（a规划净用地范围内，存在大量渣土23、和坑塘,需由中标人自行负责清运工作和场地平整工作，并另行承担可能产生的相关费用，该费用未计入成交价款中。(b储备中心交地范围内的树木等绿化及人防、市政设施 (包括但不限于地下管网、地上电杆及架空电线等)保持原状交付，交地范围周边状况保持原状。中标人因建设需要，改变上述原状的，应自行依规办理相关手续，并承担相应费用，该费用未计入成交价款中。4、 地面现有居民情况该地块现已拆迁完毕，地面无大量居民居住。5、 地下情况地层XX区的地层属于跨及秦岭、扬子两个一级地层区，第四纪堆积物分布最广，占总面积的80以上，基岩仅在南望山、喻家山、九峰山、狮子山等低山处有出露。新生界第四系全新统为冲积、湖积、湖冲积24、层。主要分布在天兴洲、和平、建设、青菱等、级阶地处。XX区珞南街、关山街、狮子山街、XX乡南湖一带等为新生界第四系中更新统冲洪积粘土层，属三级阶地，厚度10一40粘米。九峰山、马鞍山、南望山、喻家山、狮子山等低山处为志留、泥盆、石炭、二迭系砂岩、页岩、灰岩、白云质灰岩等。地质构造XX区在大地构造上位于淮阳山字型构造南孤西翼，主要受控于燕山期构造运动，表现为一系列走向近东西至北西西的线型榴皱，及北西、北西西、北东和近东西的正断层、逆断层及逆掩断层。本区分布地层有古生界砂岩、页岩、灰岩及泥岩；中生界的砂砾岩、砂岩、页岩及泥岩；新生界的粘性土、砂、砂砾石等，志留系页岩常组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥25、盆、石炭、二迭、三迭各岩层。三迭系地层常组成向斜的槽部。由于强烈的南北向压应力作用，形成了东西向的紧密褶皱，并伴随压扭性断裂。在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。本区现代构造运动呈现慢慢下降的性质，新构造运动升降幅度不大，是一个相对稳定地带。经地质勘察，地下无需要保护的文物及管道电缆等，土地经平整后可直接进行施工准备工作。6、 土地的完整性土地大体上完整，上有小坑塘若干，但不影响土地的整体完整性，其上的绿化带可根据自己的设计规划保持与原状或更改。其上无市政道路，名胜古迹，江河湖泊等破坏土地完整性。 1.4.3.3周边社区配套设施 1、 交通状况XX徐26、东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在XX城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。2、 教育该地块附近有XX理工大学余家头校区，XX科技大学，XX经贸大学，XX科技大学武昌校区，湖北大学，XX交通职业技术学院等多所高等教育院校，同时有XX市和平中学，钢都中学，钢都小学，XX市小燕子幼儿园等中小学及幼儿教育学校，教育教育设27、施较为发达和便捷。可以为小区入住人员提供良好的中小学教育资源，同时近距离的多所幼儿园也可以为幼儿提供良好方便的教育。周围大量的高等教育院校则为居住区周围提供了良好的人文环境。 3、 医院等级和医疗水平 该区域内有江南脑科医院，江南集团职工医院，XX博爱徐东医院，XX冶金医专附属医院，青山区妇幼保健院，XX和平妇科医院等多家医院及爱尔康大药房，汉深大药房，同济堂吉林街店等多家大药房。其中XX江南脑科医院是经湖北省卫生厅批准成立的集神经系统疾病预防、诊断、治疗、康复于一体的现代化脑病专科医院，医院汇聚了全国各地有着丰富临床经验的神经内、外科专家。高血压、中风类疾病的治疗，以全球著名的“石氏中风单元28、疗法”、“醒脑开窍针刺法”为主要特色。医院坚持以病人为中心，以医疗质量为重点，秉承“诚信规范以人为本，专业创新服务至上”的办院宗旨，是一所规范化、专业化、现代化的一流脑病专科医院。 医院拥有医疗技术人员110人，聚集了一批来自于全国各地具有丰富临床经验和神经系统疾病现代治疗理念的医学人才，其中正副主任医师20人，中级技术人员45人，医院设有13个一级诊疗科目及15个二级诊疗科目，开设3个病区，开放床位120张。医院建筑面积8000平方米，医院设备精良，配置有先进的日本日立螺旋CT、大型X光机、数字减影血管造影仪、全自动彩色超声诊断仪、经颅多普勒超声诊断仪、诱发电位诊断仪、脑电图诊断仪、肌电图仪29、全自动血液生化分析仪等大型医疗设备。拥有国内一流的手术室及重症监护室，配置先进齐全的监护设备，有全身麻醉机、中心监护系统、呼吸机等先进手术设备。4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 销品茂，徐东平价，凯旋门广场，金马家居，欧亚达，好美家，麦德龙等大型商场及超市为其提供便利的购物场所，。其中XX徐东平价广场有限公司是一座大型仓储式平价广场，座落于长江二桥武昌桥头徐东路与武青三干道交汇路口。建筑占地总面积为35亩，建筑面积为34万平方米，营业大楼三层，实用营业面积24万平方米，临街铺面长达178米，是一座集商贸、购物、物业、娱乐、休闲为一体的新型综合购物中心。“销品茂”是英文SHOPPING M30、ALL的音译，直译为“购物林荫道”，是一个非常具有浪漫色彩的词汇。简单的理解就是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心。 销品茂的面积一般在10万平方米以上，由专业的管理公司开发经营，统一管理。销品茂拥有充足的停车位，目标顾客无层次限制，其内设数个核心主力店及各种功能的服务设施，再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求。目前欧美等西方国家的销品茂建设和发展都已经进入了非常成熟的阶段，其年营业总额占据了整个商业零售总额的主导位置。1990年法国销品茂的年营业额占到法国全年商业零售总额的1/4；19931、7年，日本有2445个不同类型的销品茂，年营业总额达256039万亿日元，占当年其零售总额的173%;1996年，美国拥有销品茂及购物中心42130个，年营业额9339亿美元，占当年零售总额的50%强。销品茂已经成为经济发达国家的重要经济支柱之一。5、 文化、体育、娱乐设施 该区域内有热带动物大观园，福星公园看湖，屈原纪念馆等，到省博物馆参观5分钟左右；到XX市著名景区东湖游玩8分钟内；到水果湖拜会领导10分钟内；到XX体育馆看演出10分钟左右；到汉口商务区办公15分钟内（隧道过江），二桥25分钟内。大量的休闲文化娱乐设施为小区生活增加不少乐趣。6、 银行该区域内有中国工商银行，中国建设银行，32、中国银行，中国农业银行，民生银行等多家金融机构，金融设施齐全。7、 邮局 附件邮局有团结路邮政所，余家头邮局、徐家棚邮局、徐东四期公寓邮局，方便邮寄。8、 其他 长江二桥的建成，为徐东构筑了一条繁华的城市通道；不断落户、新建、崛起的商业物业，则在为徐东奠定繁华的基础。撇开内环价值不谈，徐东区域就一直是武昌楼市的“宠儿”，07年，徐东区域内利好消息不断，房价稳步攀升。而到08年，这里却成为XX市中心城区房价最便宜的地方，甚至出现了“无盘不折”的情况。之所以出现这种现状，和徐东的交通环境及其发展地位有较大联系，徐东的进一步发展和其综合环境息息相关。1.4.3.4大市政配套1、 道路现状及规划发展X33、X徐东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在XX城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。徐东处于内环线，内环线(也称一环线)：由长江一、二桥和解放大道、武胜路、武珞路、中南路、中北路及徐东路组成，是XX市第一条城市环线，大多为双向六车道，全长约28公里。 现在根据XX的市的道路规划发展，徐东地区沙湖大道等将重新改建，旨在缓34、解徐东地区交通压力XX新的道路规划在缓解徐东交通压力的同时也将极大促进该地块小区的发展与升值空间。2、 供水、通讯、临时用电设施完备，拆迁已经完毕，可以正常进行工程建设，配套设施完善，对工程建设没有负面影响。 1.4.3.5项目周边环境1)治安情况该地块所处环境治安一向良好，特别是XX市最近发动重点压减中山大道 徐东等地发案 警方打响春季治安战役 2月，XX警方发出动员令，要求从即日起，全市各级公安机关2万民警要动真格，打一场“压发案、压事故”的春季治安战役，确保XX社会治安大局平稳。 本次“压发案、压事故”春季治安战役为期三个月，警方确定了警情高发派出所压发案、中山大道沿线地区专项整治、徐东35、板块压发案联勤联动、社区入室盗窃防控、社会面夜间巡控、查禁“毒赌黄”等“71”个专项压发案工作重点。 交通事故压降方面，全市划定了60条重点干道，每周开展一次联合整治，严厉打击超速、超载、违法超车及疲劳、酒后、无证驾驶等交通违法行为。 此项行动将极大促进徐东地区治安情况的提高，将给徐东带来一个更好的治安情况，在此处建设小区也将在治安上有大的卖点。 2)空气状况徐东处于市中心，空气污染比较严重，白天空气还好，晚上空气情况严重很多，特别是在城乡结合部因为焚烧垃圾等更加剧了空气的恶化。工厂的烟尘等飘到此处也会影响空气质量。有个污水处理场， 污水处理过程中可能也会产生废气。武青四干道旁边还有一些小作坊36、，加工什么东西就不得而知了，存在排废气的可能。另外还有垃圾处理厂，因为处理不当，也造成了空气的污染。到是晚上经常看到电力小区后面的荷塘附近有烧东西的，烟很大，有时还有医院的味道，不知道是是不是在烧医疗垃圾，或者焚烧某种工业废料。汪家墩附近有些城中村的垃圾处理直接采用焚烧形式，综上也就造成了徐东地区的空气污染问题。在开发过程中这是一个急需改善的地方。3)噪声情况徐东该地块未有严重噪声污染情况，XX市目前已在建设新道路的前提下考虑噪声污染对小区等的危害，通过严格控制噪声源等措施使市区噪声情况大大改善。例如第二座公铁两用大桥天兴洲长江大桥即将兴建。一些市民忧心忡忡：京广客运专线经天兴洲长江大桥过江后37、，将经过青山、徐东、沙湖、湖北大学、小东门、大东门等人口密集区，然后与武昌站连接。这些地区的铁路两侧会受到严重噪声污染吗？ 对这一疑问，该项目的设计总负责人、铁四院高工周天杰昨日回答说：不必过于担心。 他介绍，列车运行时的噪声的确会对四周环境产生污染。为尽量减少噪声给铁路两侧居民可能带来的影响，该段线路将设计采用各种措施减震降噪。 降噪：对穿过新世纪花园与鹏程花园、湖北大学住宅区的两段铁路，将在内地首次采用隔声明洞，即用一种轻型高强度隔吸音材料将铁路整个“包裹”起来，火车如同在隧道中运行，可以十分有效地吸收和隔绝噪声；其他路段两侧也将全部加装声屏障（块状隔吸音材料） ，火车在这些路段运行有如在38、“隔音罩”中穿过。 京广客运专线的设计时速为300公里小时，在这些路段将降为160公里小时，这样也可大大降低噪声。 减震：铺设无缝线路，并在枕木和钢轨之间加装橡胶垫进行减震；由于大部分路段是高架桥，因此在桥梁与桥墩之间还将安装柔性支座减震。 采取这些措施后，在铁路线两侧30米外将可以达到国家标准规定的二类区环境要求（即一般生活、办公环境要求），即昼夜噪声分别小于60分贝和50分贝。施工期间，将采用封闭施工、尽量不夜间作业等措施，将噪声污染降到最低点。 由以上措施可以看到XX市对噪声污染的控制。噪声情况不会影响小区的生活。4)污染情况 80万吨重化工在XX开工，址在青山建设乡，离徐东12公里,距39、离江汉路15公里，因为徐东和青山的短距离和青山本身是XX重工业集中地的本质，徐东地区的污染会受到青山的影响。若不做好防范措施，污染情况会比较严重。5)危险源情况 项目所在地周围无高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，无危险源。6）其他该地块旁有一高压走廊，高压走廊是指在计算导线最大风偏和安全距离情况下，35kV及以上高压架空电力线路两边导线向外侧延伸一定距离所形成的两条平行线之间的专用通道。现在有两种观点：高压走廊产生辐射，对身体极其有害；高压变电线是交流电，没有辐射，即使是500万千伏的超高压也不会产生大于电热毯的辐射。英国国家辐射保护委员会的官方网站上有一份写于2001年的报告。报告40、指出，全英国每年有70万人出生，其中在15岁以下人群中每年发现500例白血病患儿和1000例癌症患儿。而每年500名白血病患儿中至少有两位直接与高压电线等引起的电磁辐射有关。这样居住在有电磁辐射下的儿童其白血病发病率为700分之一，比居住在无电磁辐射的儿童发病率(1400分之一)高出一倍。英除了英国国家辐射保护委员会，瑞典国家工业与技术发展委员会也有类似观点。此外美国加州健康科学评价机构的结论是：“电磁场能够在一定程度上导致罹患儿童白血病、成人恶性脑瘤、肌萎缩侧索硬化症、流产等的危险性的增加，可能引起自杀和成人白血病。”对于高压线是否影响健康，国内专家的意见并不统一。2004年9月北京曾举办过41、名为“电磁环境与健康”研讨会上，国内专家们认为高压输电线路附近没有电磁辐射，所具有的磁场水平也只有电热毯的五分之一，对人体没有确切危害。参加研讨会的专家都是研究电力、磁场的学者，分别来自清华大学、中国科学院电工所、信息产业部真空电子所、华东电力实验研究院、中国电力学会等。专家们举出检测数据，输电线5米至10米以外的磁场水平不超过10微特斯拉，低于国内参照标准100微特斯拉。这只有一个开着的电吹风机产生磁场的七分之一；电热毯的五分之一。WHO还在1995年启动了“EMF”(电磁辐射)十年国际研究计划，对高压线等低频电磁进行研究，但至今没有发现它有确切的危害。电磁专家表示，该结果并不意味着高压电线42、磁场有某种不可知的巨大危害，而是意味着“没有危害”。1.4.4项目规划控制要点 1、规划用地情况规划总用地面积：108860平方米 (以实测量为准);其中：控制城市规划道路面积：18520平方米 (以实测量为准);控制排水走廊用地面积：760平方米(以实测量为准)；规划净用地面积：89580平方米 (以实测量为准)；用地性质：居住用地； 用地位置：XX区XX乡，东临土地中心储备土地；南临幸福村产业发展用地；西临杨园路；北临沙湖大道（详见规划用地范围线）。2、土地使用强度（1、建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算。（2、容积率：控制在2.5以内。（3、建筑密度：不大于25%。（4、建筑高度：43、建筑高度结合具体方案确定。 （5、绿地率：按XX市城市绿化条例执行。3、建筑设计要求遵照XX市城市建筑规划管理技术规定执行。4、特殊要求（1、压占道路用地应无条件服从国家建设需要。（2、住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发办200637号文）和XX市的相关实施细则执行，用地位于二级控制区，其中套型建筑面积100平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。（3、用地内临沙湖大道控制10米宽绿化带，在沙湖大道和杨园路交叉口处布置5000平方米集中绿地。1.5可行性研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅44、开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对XX市住宅建设向高端的发展趋势和XX市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对XX市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量45、减小项目风险。通过可行性研究，我们认为项目综合结论为可行。第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 宏观经济增长回落2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007年GDP增幅达到11.9%，为此轮经济周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落。1-3季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2008年前10个月CPI累计上涨6.72%。总体看CPI走势呈现前高后低，上半年各月CPI涨幅46、均在7%以上，下半年CPI涨幅逐月较快下降，7-10月各月分别为6.3%、4.9%、4.6%和4%，通胀压力迅速缓解。从环比来看，3月份以后，CPI月环比总体上是下降的，前10个月累计新涨价2.28个百分点。原材料、燃料、动力价格、生产资料价格在2008年7、8月上涨到最高点后，9月份也开始较快下降。房地产政策目标是保持房地产市场平稳健康发展2008年1月9日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知， 指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2008年2月4日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员修订经济适用住房开发47、贷款管理办法，可适当下浮经济适用住房开发贷款利率，支持经济适用住房建设。2008年3月3日，财政部、国家税务总局颁布关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税2008第024号)，明确了支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策与支持住房租赁市场发展的税收政策。2008年3月温家宝总理在两会政府报告中明确指出，要“抓紧建立住房保障体系，让人民群众安居乐业。”温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径48、帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。财政部、国家税务总局两部委明确，自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税49、；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时宣布，下调个人住房公积金贷款利率。2008年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出了明年经济工作的重点任务。其中指出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施：明确要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入50、住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。2008年12月21日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)，提出：一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三是支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求。51、取消城市房地产税。四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。五是加强房地产市场监测，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制。要积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向。2008年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，降低居民购房负担，增加住房交易量，以减少房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。 2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策2008 年宏观调控政策经历重大调整 面对错综复杂的国内外形势，2008 年52、以来，我国宏观调控政策经历了迅速 而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。 2008 年年初，在经济连续 5 年以高于 10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，2007 年 12 月的中央经济工作会议确定了 2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。 2008 年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5 月 12 日，四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面53、积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。 7 月 25 日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。 7 月 31 日，财政部等部门宣布自今年 8 月 1 日起将部分纺织品、服装的出口退税率由 11%提高到 13%。8 月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。 进入 3 季度，国际金融危机的影响逐步显现。10 月 17 日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、54、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。 为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施： 国家发展改革委 10 月 20 日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要农产品收购，较大幅度提高 2009 年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。 10 月 21 日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加快南水北调中、东线一期工程建设进度。 同日财政部、国家税务总局宣布，从今年 11 月 1 日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。次日，为改善民生，扩大内需，财55、政部宣布，将加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活。 10 月 25 日，温家宝总理表示，中国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳定增长放在了首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。 11 月初，国务院出台了更加有力的扩大国内需求的十项措施，并安排了 2009-2010 年总规模约为 4 万亿元的投资。 12 月初中央经济工作会议召开，决定进一步加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途56、径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。 央行从 9 月 16 日起连续五次下调利率，四次其中，2008年9月16日、10月15日、10月30日、11月27日、12月23日分别五次下调利率，导致 1 年期存款利率由 7.47%降为 5.31%，1 年期存款利率由 4.14%降为 2.25%。2008 年9月、10月、12月初和 12月末，央行分别四次下调存款准备金率，由 17.5%降为为 13.5%（中小金融机构）和 14.5%（大金融机构）。2.2.2市场供给与需求200857、年商品房供给增加但增幅下降2008年商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。2008年，各种物业开发投资增幅均比去年同期减少，其中办公楼开发投资为负增长。2008年1-10月，商品住宅完成投资17482.35亿元，同比增长27.4%，增幅减少6.3个百分点；办公楼开发投资同比负增长1.5%；商业营业用房开发投资同比增长16.7%，增幅减少2.6个百分点；其他物业开发投资同比增长24.8%，增幅减少8.4个百分点。 资料来源：国家统计局、REICO数据库资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年1-10月，商品住宅新开工58、面积65113.22万平方米，同比增长6.9%，增幅比去年同期减少17.3个百分点；办公楼新开工面积1699.39万平方米，同比负增长1.2%，增幅比去年同期减少13.9个百分点；商业用房新开工面积7158.38万平方米，同比增长3.3%，增幅减少5.4个百分点。 资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年各种类型商品房屋新开工面积增幅均下降2008年，不同类型物业中只有办公楼竣工面积增幅有较大幅度增加。1-10月，商品住宅竣工面积24931.23万平方米，同比增长7.6%，增幅比去年同期减少1.2个百分点；办公楼竣工面积970.38万平方米，同比增加46.9%，增幅比去年同期增加27.59、5个百分点；商业用房竣工面积2826.81个百分点，同比减少1.7%，增幅比去年同期减少6.6个百分点。 2008年各种类型商品房屋竣工面积增幅变化2008年各种类型商品房屋竣工面积增幅变化2008年商品房需求下降2008年，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，说明房地产市场需求下降。2007年，房地产市场需求较快增加。商品房销售面积76192.70万平方米，同比增长23.2%，增幅增加11个百分点。其中，现房销售面积24399.46万平方米，同比增加4.5%；期房销售面积51793.24万平方米，同比增加34.5%。2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-10月60、，商品房销售面积44722.96万平方米，同比减少16.5%，增幅减少47.8个百分点。其中，现房销售面积为12287.56万平方米，同比减少18.2%；期房销售面积为32435.41万平方米，同比减少15.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-10月份的16.5%。资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年商品房销售面积负增长幅度逐步加大资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，并呈现较快增加的态势。10月底，商品房空置面积为13310.57万平方米，同比增加13.1%；其中，商品住宅空置面积为61、6834.56万平方米，同比增加18%，增幅比3月底增加28.6个百分点。资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年商品房空置面积较快增加房屋销售价格涨幅逐月回落，8月后价格呈现下跌态势2008年，各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也逐步增加。房屋租赁价格涨幅回落。2007年6月-10月，房价涨幅逐月快速增加，11月和12月受调控政策和预期影响快速下降，全年房价涨幅为7.6%。受翘尾因素影响，2008年房价同比涨幅在1季度达到最高，之后逐步回落，1-3季度70大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为11%、9.2%、562、.27%。前10个月，房屋销售价格同比上涨7.78%，其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.54%和7.44%。从环比涨幅看，2008年房价涨幅相比往年同期有较大幅度下降，1-3季度70大中城市房价环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%。8月份起房价开始出现近年首次环比下跌态势，8-10月各月70大中城市房价分别环比下降0.1%、0.1%和0.3%。前10个月，70大中城市房屋销售价格累计上涨0.7%，其中新建商品住房和二手住房分别累计上涨0.6%和0.3%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌0.7%。2007年，商品住宅、二手住宅、办公楼、商业用房和工业用房的销售63、价格指数分别为108.2、107.4、105.5、104.6、102.9，均比2006年有所增加。2008年各种主要类型物业价格环比涨幅均为下降。前10个月，商品住宅、二手住宅分别环比上涨0.6%和0.3%，大大低于去年10.8%和11.8%的涨幅；办公楼和工业用房分别环比上涨3%和0.5%，也低于去年同期涨幅。受去年翘尾因素影响，2008年前10个月各种主要类型物业价格同比涨幅相比去年同期涨幅仍略有增加，商品住宅、二手住宅、办公楼和工业用房的同比涨幅分别为8.54%、7.44%、8.04%、4.29%。资料来源：国家统计局、REICO数据库资料来源：国家统计局、REICO数据库2008年8月64、起房价下降2007年4季度，珠三角地区的房地产市场最先出现调整，广州、深圳住房价格出现环比小幅下降，之后房地产市场调整区域逐步向全国范围蔓延。2008年前10个月，70个大中城市中有15个城市商品住宅价格环比下跌，分别为深圳、常德、广州、重庆、南京、无锡、成都、厦门、秦皇岛、上海、泸州、泉州、昆明、金华、福州。70个大中城市中有21个城市二手住宅价格环比下跌，分别为：深圳、包头、厦门、重庆、广州、惠州、温州、杭州、泉州、常德、蚌埠、韶关、南京、南充、乌鲁木齐、郑州、上海、宁波、泸州、青岛、大理。2.2.3行业发展趋势2009 年房地产市场形势预测 2008 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房65、地产市场调整始于 2007 年第 4 季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过 1 年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70 大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009 年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是 2009 年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。 2009 年宏观经济继续下行 2008 年受调控政策和金融危机的影响，经济增长逐季回落，3 季度 GDP 增幅降为 9%，466、 季度 GDP 增长幅度还会进一步下降，全年估计在 9%左右，比 2007年 11.9%的 GDP 增幅下降近 3 个百分点。 2009 年预计宏观经济将继续下行，中央将 GDP 增长目标定为 8%。2008 年末的中央经济工作会议，明确提出“保增长”的政策目标，保持经济平稳较快发成为 2009 年经济工作的首要任务。 2009 年经济工作的重要任务包括：第一，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。第二，巩固和发展农业农村经济好形势，保障农产品有效供给、促进农民持续增收。农村现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，在依法、自愿、有偿流转土地承包经营权的过程67、中，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。第三，加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整。第四，深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制。深化价格体制改革，加快建立能够充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的资源要素价格形成机制。第五，着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定。必须实施更加积极的就业政策。 在日趋严峻的国际金融危机背景下，2008 年 4 季度国务院已经为“保八”出台了一系列相关政策，包括扩大政府投资的财政政策、刺激出口的退税政策和 扩大内需的金融政策。出台了扩大国内需求的十项措施，安排了 2009-2010 年总规模约 68、4 万亿元的投资，颁布了国务院关于当前金融促进经济发展的若干意见和关于促进房地产市场健康发展的若干意见等措施。并且，有理由相信如果现行政策仍不足以实现 8%的经济增长，更强有力的政策还会陆续出台。 众多经济预测认为，即使有如此多的保增长措施出台，2009 年上半年经济 增长仍会继续恶化，全年经济运行的总趋势仍是下行。 从我国房价与宏观经济发展的历史关系看，当经济增长处于下行阶段，房价表现是下降或平稳。1998 年亚洲金融危机时，商品住宅价格为下降，1999 年则保持基本平稳，房屋销售价格指数 1999 年为 100。总体看，1998 年和 1999 年 GDP 增幅均降在 8 以下，房价则是稳69、中有降处于调整期。与本次市场衰退不同的背景是，1998 年我国开始实行住房制度改革，经过 10 年的发展，我国房地产市场化程度已远远高于 1998 年，其对经济变化和政策变化的灵敏度也会有所提高。 已出台政策对房地产市场的影响 从居民购房能力来看，2007 年居民住房可支付性指数由 2006 年的 102 下降为 85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008 年 9 月以后，5 年以上贷款利率由 7.83%连续下降为 5.94%，加上房贷利率实行 0.7 倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以 2007 年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由 85 上70、升为 104.5。可见，减息对恢复住房需求有较大的影响效果。 此外，10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力。 国务院131号文中指出，2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为36万套，如果新增130万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的3倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30%左右，而近三年来该71、比例一直在10%左右； 经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。 短期内，经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的 “挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。 131号文中明确指出，“支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房72、建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”在相对宽松货币政策下，资信好的大企业将会得到一定的资金支持，有利于缓解开发企业资金紧张的状况，促进房地产行业内的并购重组。 2008年10月12日结束的十七届三中全会通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益73、”。说明农村建设用地在符合规划的情况下可以流转，这是重大变革。 虽然在2008年1月初国务院办公厅发布的关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中指出，城镇居民不得购买“小产权房”，但三中全会中提出的着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的思想，以及农村建设用地可以合法流转及其与国有土地享有平等权益的决定，对目前只依靠国有土地出让的房地产市场的发展必将产生深远的影响。2009年房地产市场运行趋势1、商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于74、2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。2、房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部75、分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。3、房地产开发企业并购重组将会增加2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。4、2009年房价将会止跌企稳短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，76、仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房77、价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。 2.3XX市房地产市场分析 2.3.0宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，XX市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，XXGDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。图1：1995-2007XXGDP及其增长率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，XX作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。XX着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。2008年1-11月，XX经济呈现以下特点：工业增速平稳。1-11月XX累计规模以上78、工业总产值4083.96亿元，增长28.5%；增加值1304.83亿元，增长21%。投资增势强劲。1-11月XX累计完成固定资产投资1896.44亿元，增长30.1%，同比提高2个百分点。其中, 武钢改项目、XX光谷基础设施建设项目、XX新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、XX新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺畅。1-11月XX累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增长22.7%，同比加快5.5个百分点。消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。居民收入提高。1-11月XX城市居民人均可支配收入累计为15350.5元79、，增长16.2%，继续保持较快的增长水平。虽然目前XX经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对XX实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年XX经济形势将更严峻。 而2008年9月，XX“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸80、引各方资金流入。目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻XX，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明，在金融危机中，XX反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。 2009年XX以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。 2.3.1XX市房地产市场现状2.3.1.1 房地产开发投资额和销售额图9：房地产开发投资额与商品房销售额数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，XX房地产开发投资额持续稳定增长，销售额同比增长率下降幅度仍在不断加大81、。1-10月，XX全市完成房地产开发投资418.76亿元，比去年同期增长25.1%；商品房销售额269.84亿元，同比下降21.3%，跌幅较上月增加2.82个百分点。其中，商品住宅开发投资额319.5亿元，同比增长30.46%；商品住宅销售额247.86亿元，同比下跌21.88%。2.3.1.2 商品房竣工面积和销售面积图10：商品房竣工面积与销售面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，XX商品房竣工面积和销售面积同比增长率继续下跌，销竣同比下降。1-10月，XX市商品房竣工面积为385.36万平方米，同比下降2.03%，降幅较1-9月增加0.7个百分点。1-1082、月，商品房销售面积543.4万平方米，同比下降29.65%，降幅与1-9月基本持平。销竣比为1.41，较去年同期下降0.55个点。2.3.1.3 商品房新开工面积图11：商品房新开工面积数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年，XX商品房新开工面积持续增长，1-10月，商品房新开工面积1008.58万平方米，同比增长12.64%。土地购置面积158.71万平方米，同比下降45.39%；土地开发面积236.07万平方米，同比下降6.54%。2.3.1.4 商品房空置率从下图可以看出，2002-2007年XX商品房空置面积在不断波动，但整体呈现下降的趋势。但这一指标不能完全83、说明XX房地产市场的空置情况，我们采用空置率来说明XX市房地产市场的情况。由于空置率的算法有多种，本文采用的是：空置率=空置面积/报告期前三年竣工面积的和。图12：商品房空置面积及空置率数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从上图的空置率可以看出，自2003年来，XX商品房空置率保持在5%-10%之间。按照国内通行的空置率计算方法，空置率在5%-14%之间为空置合理区。2008年前1-10月，XX商品房空置面积为114.1万平方米，同比增长37.95%，相当于07年全年空置面积的87%，因此，预计08年商品房空置面积会较07年有所上升，空置率也会有所提高。2.3.2XX市房地产84、市场发展趋势 2.3.2.1住宅市场需求预测根据国内外一些学者对预测理论研究的结论表明：如果系统是非稳定的、复杂的，获得这种复杂系统长期精确预测是不可能的，长期的定性预测是可行的。另一方面，由于系统初始条件在短期内相对的稳定性或较小的变化，短期预测将产生较小的误差，所以短期定量预测是可行的。对于房地产市场的预测而言，我们通过对房地产市场供应影响因素和房地产市场需求系统属性分析，可以看出房地产供求市场是一个非线性的、动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐性的，而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要85、的作用。因此，为了达到最佳的预测效果，需要将影响房地产市场需求的多重主要变量拟合到一个方程当中，即采用“多元线性（或多元非线性）回归”较能客观和科学的描述市场发展的前景规律并给予预测。以下是我们市场需求预测所必须具备的两个理论前提：前提一：房地产数量的变动趋势主要由人口变化所决定。人口数量的变化直接导致家庭户数的变化，而每个家庭都将拥有不论大小的一个生活空间。且从长期来看，短期的房地产投资和空置最终都将转化为消费性居住。所以，一个区域家庭户数决定一个区域房地产数量的多少，即住它数量可以表不为人口的函数，房地产数量的变动可以由人口变化决定。函数表达式为：W=F（H）其中：W 房地产需求数量；H 86、人口数量；F(H)房地产数量函数前提二：房地产的数量等级主要取决于区域经济发展水平及家庭收入水平的高低。从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观的角度考察，区域所需住房面积的大小主要由两个因素决定：区域经济发展水平及家庭收入水平。区域经济发展水平越高，城市化势必呈现较高水平，也就意味着人口的集中增多及住房需求量剧增；同时，一个家庭的收入越高，这个家庭就可以消费越大的房子，住房需求量自然增大。所以，房地产数量大小或者级别可以表示为房价收入比的函数，即房价收入比可以决定一个家庭房地产的大小和级别。在此，我们假定房地产价格是呈缓和趋势逐步上升，那么在分析房地产市场需求时，就可以将函数简化成如下形式：87、M=F（I1，I2）其中：M每套房地产的面积；I1区域经济发展水平；I2 家庭收入水平本预测还必须要确认以下基本前提：相信XX市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定的增长，同时居民的收入也会稳定的增长；XX市及中国房地产消费政策，虽然可能会有若干变化，但是总体上是倾向鼓励大众消费的；同时，在作房地产未来市场预测时，要明确需求量是在“房地产价格平稳上涨”条件下的需求量，这些同样将作为预测的前提。以下将XX市“GDP水平”“人均可支配收入”“城镇人口数量”作为自变量，将“商品住宅销售面积”作为因变量，通过建立模型描述和预测2008年商品住宅销售面积来作为XX市商品住宅的需求量预测。表： XX市住88、宅需求量预测自变量原始数据表GDP（亿元）人均可支配收入（元）城镇人口数量（万人）住宅销售面积（万m2）2000年1207.006761.00749.00323.022001年1335.007305.00758.00364.002002年1468.007820.00768.00387.472003年1622.008525.00781.00512.102004年1882.009564.00786.00613.902005年2238.0010850.00801.00834.182006年2590.0012360.00819.00906.702007年3141.0014357.648581135.489、1数据来源：中指调查，XX市统计年鉴首先，利用多项式回归对以上数据进行均一化处理并进行无量纲化，并对无量纲化后数据利用数据分析软件SPSS13.0（Statistical Program for Social Sciences），将以上数据利用多元线性回归分析方法，并选择Enter变量进入方法，分析计算，结果如下所示：据上表“模型简要概述”及“模型拟合情况散点图”可见，城镇人口数量、GDP、人均可支配收入与商品住宅销售面积整合相关系数为0.998，利用多元线性分析模型可解释98.9的观测数据，模型解释的计算结果完全可接受。根据上表对回归方程的回归系数分析，各自变量Sig值分别为0.004、0.90、028、0.000和0.026，都小于通常所要求的0.05，即可认为系数有效，所建立方程具有统计学意义。依据上表，列出多元线性回归方程预测2008年的住宅需求面积如下：Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3再基于上文所述的假设前提，通过以上方程，得出住宅需求预测结果如下表所示：住宅销售面积（万m2）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城镇人口数量（万人）2008年1275 3645 16317 878 2009年1506 4253 18624 909 2010年1762 4928 21181 943 注：以上预测模式仅限于短期预测，不宜做长期的逻辑递推预测。另：预测91、结果，基于XX市经济持续发展，城镇居民收入稳步增长、城市化水平不断推进的假设前提。由于上述需求预测结果是基于房地产市场平稳发展做出的，而自2007年下半年来，受国家宏观调控影响，XX房地产市场较前几年发生了巨大变化，特别是2008年以来，XX房地产市场明显进入调整期，需求萎缩严重，因此，有必要对预测结果进行修正。2008年前3季度XX商品房销售面积同比下降30.26%，房地产市场交易量过度下降将对国民经济带来影响,因此，国家和地方政府先后出台新政，以期救市。同时，在世界经济形势开始下滑的大背景下，国务院再次重申房地产行业在国民经济中的支柱地位。国务院总理温家宝在11月10日部署落实中央政策措施92、的七项工作中，第三项工作明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。针对于房地产行业的救市政策将在一定程度上提振行业的景气度，但并不能改变行业的下行趋势。因为房地产市场要想恢复繁荣，最终还是取决于居民收入水平和消费者的心理预期。事实上，在经济下滑、居民收入增长放缓的背景下，虚高的房价更凸显其“泡沫”本色。因此，尽管政策面的力挺能够改变房地产市场的博弈格局，但其效果也只能是延缓房价下跌的速度，并将房地产行业的调整周期进一步拉长。因此，我们判断，房地产市场还有23年的调整期，所以根据2008年前3季度XX商品房销售情况，对20082010年的93、房地产市场需求预测值做出修正，结果如下：住宅销售面积预测值（万m2）住宅销售面积修正值（万m2）2008年12758892009年150610502010年176212282.3.2.2 住宅市场供给预测依据经济学所讲的供给（supply）概念，它是指一定市场上在一定时期内与每一销售价格相对应，生产者愿意而且能够供应的商品量。因此，房地产供给的概念是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提94、供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。因此，在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量 存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量 新开发量。然而，在短时期内（如我们在预期2008年供给量的过程中），理论上我们将拆迁量、转换为其他种类房地产量、其他种类房地产转换为改种房地产量三个因素给予忽略，那么，在较短时期内：供给量 存量新开发量新增住宅竣工面积预测：对于新增住宅竣工面积的预测，我们要考虑到影响区域房地产供给量的许多因素。然而，在短期内我们不需要探索房地产供给影响因素和房地产供给之间复杂的关系，而是把房地产市场需求本身的变动95、看作是一个回归的过程，研究和挖掘其变动的外在现象下隐含的内部规律，从而对其未来变动走势做出判断。这样就简化对房地产市场供给变动因果原因的考虑，但这种简化反而可能完全可能达到更佳的预测效果。依据上文所述的理论方法，并经考察1992-2007年住宅竣工面积的变化曲线（见下图），对新增住宅竣工面积的预测以二项式回归模型最为适合，误差最小，模型拟合精确度为99.33%。表7： XX新增住宅竣工面积及其预测值年份1992199319941995199619971998199920002001住宅竣工面积(万平方米)78.70110.70158.30232.30265.90277.80-336.9442596、.70499.62住宅竣工预测值(万平方米)75.44118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份200220032004200520062007200820092010住宅竣工面积(万平方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工预测值(万平方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.941052.05存量住宅面积估算：我国住房制度改革自1998年以来全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化。因此，对于由市场提供的住宅存量计算不妨从20097、0年开始估算。具体数据如下表所示：20002001200220032004200520062007合计销售面积（万m2）242.00364.00387.47512.10613.90834.18906.701069.894930.24竣工面积（万m2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.624967.82存量结转（万m2）183.70135.62135.2688.14-4.99-111.88-130.00-372.5237.58依据上文对新增住宅竣工面积测算及存量住宅面积的估算：2008年全年住宅供给量 历史存量新开发量 37.58909.98、67 947.25万m22009年全年住宅供给量 历史存量新开发量 2008年全年住宅供给量-2008年全年住宅销售面积2009年全年住宅竣工面积947.25-889979.94 1038.19万m22010年全年住宅供给量 历史存量新开发量2009年全年住宅供给量-2009年全年住宅销售面积2010年全年住宅竣工面积1038.19-10501052.05 1040.24万m22008年2009年2010年住宅供应量预测值（万m2）947.251038.191040.24同样，上述供给预测结果也是基于房地产市场平稳发展做出的，房地产市场进入调整周期，成交量的萎缩同样会影响开发商的心理预期，开发99、商也会对开发计划和开发节奏进行调整，2008年土地市场交易的清淡就是印证。但与此同时，政府将加大保障性住房的供应，缓解中低收入者的住房需求。根据XX市2009年住房建设计划，2009年全市拟安排总规模1000万平方米的各类住房建设计划，其中：廉租住房、经济适用住房建设规模合计200万平方米；普通商品住房（含双竞双限房）建设规模合计500万平方米；其他类型商品住房建设规模合计300万平方米，占总计划比例分别为20%、50%、30%。2.3.2.3 住宅市场价格走势预测依据经济学最根本的分析方法，即基于市场供给和需求变化及其相应的均衡价格概念，我们认为：房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的100、。价格必须在均衡点上，否则市场供求力量就会发生作用，最终都是以获得使供需匹配和市场出清的价格结束。因此，在分析未来23年XX商品住宅市场价格的时候，我们不能简单地以2007年之前的“历史价格”本身作为数据依据而建立简单的数据模型进行回归分析，更应该充分考虑市场供给和需求变化的情况来定性分析未来23年XX商品住宅市场的价格走势情况。回顾2007及2008年前三季度XX市住宅市场价格变化情况，如下图所示。2007年，在经历4-10月商品住房价格快速上涨区间之后，在11-12月XX市商品住房价格涨幅明显回落，这一下降趋势延续到2008年3月，随后有一个短暂的回升，6月份以后，跌幅明显，到2008年1101、0月XX商品住房成交均价跌至4732元/平方米，已经回落到2007年9月的水平。一年多来的住宅成交均价调整走势表明，XX市住宅市场供需关系正悄然发生变化，市场均衡价格出现理性回归的背后，蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。具体而言，未来23年的房地产市场价格走势，将受到如下几个方面的影响：宏观经济走势有利于XX房地产市场的发展房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而XX作102、为中部重镇，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XX城市圈“两型社会”的打造，为XX经济的发展带来了新的机遇。良好的经济形势为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。救市短期影响有限，长期有利于行业复苏自2007年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，我国2008年前三季度gdp同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预103、期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要工作。10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利104、好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。10月23日，XX市政府随即出台市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见，但值得注意的是，此次出台的项措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显，其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。虽然，中国指数研究院根据对多个城市救市政策实施后的销量监测情况看，救市并未取得立竿见影的效果，更多的购房者在观望，他们期待在更低的价位上享受更多的政策优惠，因此，只要推出的救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌的预期的话，购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动，如果稳定整体经济的目的没有达到，救市的举动就不会105、结束；如果还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果的话，还可能会有进一步的措施出现。购房者心理预期变化左右房价走势心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。 据中国指数研究院10月中旬在XX秋季房交会的调查，认为目前XX房价水平偏高或太高的消费者分别占到64%和21%；认为2009年XX房价将会微幅下降和大幅下降的消费者分别占45%和8%。总体看来，认为目前XX房价水平过高和预期房价下降的消费者都占到了半数以上。在这种心理预期的驱动下房地产市场106、将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。大面积保障性住房的建设，将进一步拉低整体房价 依据XX市住房发展“十一五”规划，其中明确提出经济适用住房计划建设规模1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多。具体为2008年建设350万平方米，2009年300万平方米，2010年150万平方米，每年确保300万平方米计划的总目标。经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房的大力实施，是XX市对全国住宅工作会议提出的“完善政府主导的住房保障体系”的贯彻和落实，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构107、，维持住房价格的基本稳定。依据XX市经济适用房户型面积最大不得超过95平方米,最小的不得低于45平方米，据此，以在建经济房平均面积70平米计算，2008年XX市有大约350万平米、5万余套经济房上市，相当于XX市2007年商品房销售套数的一半。经济适用房僧多粥少的局面将得以缓解，原本“被迫”转向商品住房的符合保障条件的购房者将退出商品房的舞台。经济适用房及其他保障性住房政策的“落地”，完善了住宅市场的供应结构，扩容了市场供给总量，这无疑也将成为未来23年楼市看跌的最新论据。2.3.3XX市房地产供求分析供应分析图2：2007、2008年商品住宅上市面积对比 数据来源：XX房地产市场信息网、中国108、房地产指数系统（CREIS）从供应总量来看，2008年1-11月XX商品住宅累计上市737.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。2008年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到7、8月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是9、10月份的供应量又有所回落；而11月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11月XX商品住宅批准上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。图3：2008年1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据109、来源：XX房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从2008年1-11月XX各区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量的22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量的21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。需求分析图4：2007、2008年商品住宅110、成交面积对比数据来源：XX房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从成交总量来看，2008年1-11月XX商品住宅累计成交469.83万平方米，较去年同期下跌58.39%。进入2008年，XX房地产市场持续低迷，每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降，如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右；而下半年来，特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”，楼市成交量的同比跌幅不断加大；进入11月份，由于开发商优惠力度的持续加大，以及房地产新政对于住房消费的刺激作用，XX楼市的整体销售量出现明显回升。图5：2008年1-11月各区县商品住宅成交情况对比数据来源：XX房地产市场信息网、中111、国房地产指数系统（CREIS）从2008年1-11月XX各区县的成交情况来看，武昌区的成交量最大，累计预售签约面积70.17万平方米，占全市成交总量的14.15%；其次是江夏区，累计预售签约面积68.44万平方米，占全市成交总量的13.8%；排在第三、四位的分别是江岸区和东湖高新，累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62.51万平方米，占全市成交总量的比例为13.18%和12.61%；其它区县的预售签约面积都在50万方以下，青山区的成交量最小，1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。价格走势分析图6：2007、2008年商品住宅成交价格走势数据来源：XX房地产市场信息网、中国房地112、产指数系统（CREIS）进入2008年，虽然商品住宅的成交量一路下滑，但成交均价却呈现出“高开低走”的明显特征。从上图可以明显看出，商品住宅成交均价从2007年6月开始攀升，且增幅不断加大，到2007年底达到一个高峰；随后由于市场的调整，2008年初有所回调；但紧接着的4、5月份，商品住宅的成交均价再创新高，但此时的高成交均价没有成交量的支撑，很快就显出疲态，开始下跌，这时开发商多采取送装修、送家电等暗降手法；10月之后，迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房”等惊人优惠，中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现松动；1113、1月由于中心城区项目成交的比例较高，XX市商品住宅成交均价为4858元/平米，虽然较10月出现微幅上涨，但与去年同期相比跌幅依然高达16%。2.4板块市场分析 2.4.1片区市场评述本文所指徐东片区是指以徐东大街为主线南至中山路、东临中北路、西临沿江大道。徐东片区交通发达，四纵三横，承东启西，构建最便利的核心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路；“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路接近了徐东片区和汉口、武昌等其它周边地区的距离。规划中，徐东片区还紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。可以预见，地面公交系统与地下地铁系统将共同成功构筑徐东114、片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽的地位。骄人的交通会使片区的土地增值和地产开发速度加快，从而拉动片区经济快速发展。商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。“徐东平价”、“销品茂”、“好美家”、“麦得龙”、“欧亚达家具”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，吸引了其他片区的市民前来购物，激活了片区经济发展；徐东商务区的规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更提升了片区的形象。徐东片区，未来升值空间无限。稀缺性是土地固有的特性，而且随着城市人口的迅速增加和国家经济的迅速发展，城市土地的需求量日益增加，这使得城市土地的供求矛盾日益突出。同时被东湖和沙湖紧紧环抱的徐东片区，由于受中国人115、亲水文化的影响以及它骄人交通、人文和配套的吸引，它的供应稀缺性越发严重。但是这样紧张的供需矛盾直接的结果是该地段的土地不断升值，区位越来越好，土地的升值空间不断膨胀。所以在此片区进行土地和房产投资具有很大的升值空间，风险相对其它地区要小的多，因为它优越的地段已经它买了一分保险。2.4.2分区域分析由于徐东片内各小片区特点明显因此本文将徐东片区再分为：徐东中心区、环沙湖区和积玉桥片区。1.徐东中心区本文所说的徐东中心区是指徐东大街沿线，是徐东片区的发源地，它的腾飞不能不说是得益于桥梁与道路的建设。该区域内商业、医疗、教育等各项配套设施齐全。该片区的早期项目，如商住项目凯旋门广场、坐拥桥头堡位置的116、时尚欧洲、以江景为卖点的滨江国际、倡导“新都市主义”的都市经典，给该区在XX楼市的地位打下了基础，目前该区域逐渐改变多层占据主导地位的早期格局，小高层项目开发成为区域主导，并向高层开发靠拢。虽然片区内还有很多不尽人意的地方，比如徐东村、团结村等城中村需要改造，但是随着城市的不断建设，相信本片区必将以更美的面貌呈现。（1）徐东中心区项目开发现状及市场特点徐东片区商业发展已成规模，徐东商圈已经成熟在武昌的地位举足轻重。因此在此区域开发的楼盘都十分的注重品质，且都宣扬项目的尊贵与国际化，欧式风格的建筑在该区遍地开花。目前该片区均价为6000元/，片区内各个类型的项目都生机勃勃，如商业综合体的君临天下117、，大社区的爱家国际华城，时尚欧洲，尊贵社区万科润园等。可谓精彩纷呈。 （2）典型楼盘分析目前在该区域内的标志性楼盘有：君临天下、万科润园、爱家国际华城、盛世徐东等。现对其做具体的分析：君临天下项目地址：徐东大街与友谊大道交汇处开发商：万豪集团规划及规模：三栋31层的高层开盘时间：06年10月28日销售率：90价格：均价6000元/ 容积率：4.72绿化率：30%占地面积：1.5万 建筑面积：8.7万 君临天下项目为于在徐东大道与友谊大道的交汇处，正处长江二桥桥头堡，是内环线上通往汉口、武昌、青山等地门户位置。交通的便利、门户位置的特殊意义使项目拥有了不可复制的地段价值，而这个价值更将随着徐东商118、圈的不段崛起而得到深化。销品茂的开业、新世界的即将进驻，加上君临天下A区的大型商业，足已形成三角鼎立的三大商业机构，共同组成徐东商圈的核心。君临天下由A、B两区组成，B区由3栋31层住宅约5.7万平方米，及三层约2万平方米的商业组成。而A区现时正处于前期规划设计阶段，总建面9.5万平方米，初步规划底层商业将设置为大型的商业广场，塔楼部分以酒店、写字楼、高级公寓为主。项目整体建成后，将成为集大型商业广场、酒店、写字楼、高级公寓、江景住宅为一体的“综合体建筑”。爱家国际华城项目地址：徐东大街武青四干道开发商：上海爱家（投资商） XX高科（开发商）规划及规模：9栋18-29层的高层（一期）开盘时间：119、06年4月22日销售率：80价格：均价6050元/开盘价格为4500元/容积率：2.1绿化率：40%占地面积：440亩建筑面积：70万 爱家国际华城位于武昌徐东大街东北侧，武青四干道南侧。位处内环线旁，具有得天独厚的地理优势，20余条公交线路通达XX三镇，武青三干道立交桥一旦通车，更将成为全方位立体式的交通枢纽。区域内教育、医疗资源丰富，成熟的商业环境，徐东平价、凯旋门广场、欧亚达、沃尔玛随着销品茂的进入，一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的国际化大型商业中心赢立在此。该区域已经被规划为“东湖新城”，定位于“XX大型核心居住新区”的高度上，其未来潜力与发展前景令人期待、毋庸置疑。爱家宣称其建筑120、为ARTDECO风格，意思是将欧洲建筑、海派风格、XX的本土文化的融合其项目中。该项目建筑呈蝶形状布局南北朝向、户型多元；其合围的布局使得最大楼间达80米；宽50余米的中心景观大道，连接风情街、中央生态广场，运动休闲广场；社区配套完善，幼儿园、商业街、多功能会所、一应俱全。万科朗苑项目地址：武昌区徐东润园路8号开发商：XX万科规划及规模：4栋34层的高层 开盘时间：07年8月25日销售率：未开盘价格：预计均价6800元/容积率：1.3绿化率：35%占地面积：30923建筑面积：25140 系出润园的挺拔都市高层建筑群落万科朗苑，位居XX内环线，徐东商圈核心地段，坐拥国际级生活配套的同时，与XX121、首席隐贵居所万科润园比邻而居。万科朗苑由4栋34层“L”型建筑构成，总建筑面积约5.7万平方米。在规划布局上，万科朗苑一改城市中心建筑群落拥挤、局促、相互遮挡的传统弊端，将建筑一字排开，并借助南向万科润园超低层高档社区的园林景观的排布实现用地居住价值最大化。在这种规划布局下，万科朗苑得以获得城市核心地段罕有的三重复合用地价值：南向无遮挡南向景观园林南向无城市道路（噪音），项目整体闹中取静、繁中得幽的优质人居氛围也由此形成。在操盘手法上万科润园也算是开XX之先例，先推高档的花园洋房，提升区域价值，推高房价后再推小高层、高层使该项目的成交均价一直位于XX市销售均价的前三。2.积玉桥片区整个积玉桥区122、域，南起中山路，北至现在的武黄铁路线、和平大道，东临规划道路，西临长江，与徐东路、中北路、中南路首尾相连，在武昌区域地图中呈明显的“三角形”。 从2002年12月，XX市对武昌积玉桥地区实施整体控制、分步改造开始，积玉桥老城区改造及整体规划布局就拉开了帷幕。（1）积玉桥片区开发现状及市场特点积玉桥片区目前在售项目的开发体量都以中等规模为主，主要表现在受到区域内土地拆迁方面影响空余出一批土地但基地面积不大造成目前区域开发项目多是在10-20万平方米之间。 江、湖相拥的资源景观以及内环线地段使区域内高档楼盘聚集。积玉桥区域北有长江相依，南有沙湖相伴景观资源优越加之处于XX市内环线的地段致使目前区域123、内开发项目皆定位为高端产品，积玉桥片区正逐渐形成武昌区域的一个高端住宅聚集区。高端项目的品质规划以及未来发展前景拉升区域销售价格。由于区域内各项目定位高端，以及区域旧城改造建设的不断实施和过江隧道贯穿与此的规划等方面的支撑，目前区域内项目售价都在4500元/平方米以上，与此同时，融侨集团和金地集团的年末拿地活动势必会进一步拉高该片区的价格。地处城市中心，地段优越，旧城改造使其旧貌换新颜；依江临湖，人文、自然资源丰富，各类配套基本齐全；立体交通网络逐渐形成，为区域后期发展提供先决有利条件。（2）典型楼盘分析金都汉宫项目地址：武昌临江大道6号开发商：浙江金都规划及规模：5栋32层高层 3栋13层小124、高层开盘时间：06年底销售率：70价格：高层均价11000元/ 小高层均价8000元/容积率：2.18绿化率：45%占地面积：160亩 建筑面积：30万 项目地处XX市的一环线内积玉桥，为华中地区唯一的3A级住宅，多项先进科技的运用，如新风系统，水净化系统等打造高科技的奢华住宅。项目一线临江，面对武昌江滩公园，隔江正对XX市的地理标志-汉江入江口。该地块面临开阔的长江，临江线近400米，东西长约300米。住宅建筑密度仅为10.6%,采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和最大化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江江景为设计元素，融合武昌浑厚的历史文脉，努力125、建设1200余户的江景文化名盘。锦江国际城项目地址：武昌临江大道55号开发商：XX天实房地产开发有限公司规划及规模：5栋28层高层 1栋16层精装小户型开盘时间：05年9月25日销售率：95价格：8000元/-15000元/ 均价8600元/容积率：2.38绿化率：45%占地面积：60015建筑面积：142699 属于武昌区稀缺的临江高档住宅，一线临江视野宽阔；澳大利亚滨海建筑风格；中央集中绿化；国际物业品牌：FPD第一太平戴维斯国际化物业管理；建筑材料精挑细选，打造高档住宅；集中供暖，舒适生活；临江商业街区配套服务完善；项目周边交通便利。目前锦江国际城已经处于尾盘其商业区的湖锦酒楼已经开业，126、同样的价格水平，锦江国际与一站之隔的金都汉宫相比无论是在硬件是还是软件上都不能比，其小区绿化、房屋质量确实都没有什么可圈可点的地方，除了拥有长江资源外其和一般的楼盘没有什么不同之处，这也是大多数滨江楼盘的共同特点。华润置地凤凰城项目地址：武昌积玉桥开发商：华润置地规划及规模：10栋33层的高层 3栋花园洋房开盘时间：06年10月14日销售率：80%价格：7500元/容积率：2.8绿化率：53%占地面积：50464建筑面积：15万 华润置地XX凤凰城项目地处XX城市一环线内,属于城市核心居住区。自然资源有长江、沙湖、蛇山、凤凰山以及黄鹤楼等。交通紧靠中山路与和平大道两条城市主干道，有20多路公交127、车通达XX三镇，交通十分便捷，过江隧道预计2008年完工，将途经积玉桥的地铁二号线预计2010年建成。南面紧邻传统的司门口商圈。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、XX中学、文华中学、14中学等教育资源。该区域未来定位为滨江、高尚、核心居住区，也是XX市近年旧城改造的重点区域之一。项目建筑密度为20%，绿化率高达53%。 整个小区采用了“一环，二轴，三区域”的总体布局；整体空间布局整齐大气，由10栋33层高层楼板围合而成，并尽可能地将住宅单体与规划道路平齐，扩大小区中心的绿地面积，以社区中心水体为核心景观，逐渐过渡到组围乃至居住空间，与景观空间相互渗透，形成独特的、128、具有东南亚园林风情的、高层低密度的舒适生活空间。小区交通遵循舒适、便捷、人性化的设计原则，进行了合理分区，实现了人车分流，设置了阳光车库。小区单体为两梯三户和两梯四户，超短进深，户型自然通风采光，全部明厕明卫，动静分区合理；底层设置了架空层，丰富了建筑功能，保证了景观空间的整体性和连续性；同时，该产品还邀请了国际著名室内设计大师进行优化设计，充分体现人性化设计。友谊国际项目地址：武昌区友谊路特一号开发商：XX沙湖房地产开发有限公司规划及规模：6栋21层高层开盘时间：06年12月9日销售率：70%价格：5500元/-7200元/ 均价6500元/容积率：3.0绿化率：48%占地面积：35396建129、筑面积：88224 友谊国际位于友谊大道特1号，与友谊大道紧邻，处于规划中的地铁2号线，过江隧道，武昌区政府车站毗邻，背靠区政府的核心位置，周边4S汽车店林立。小区内专门设计绿化面积数千平方米的景观公园。友谊国际宣扬所谓的蒙太奇艺术将欧洲、澳大利亚与夏威夷景观合为一体。与内沙湖生态园林公园谣相呼应，营造三重花园景观。小区设有完善的生活配套，为XX市冬暖夏凉工程首个项目.采用地热式集中供暖和24小时生活热水,提高整体生活品质.小区整体设计风格为健康、生态、简洁、现代。3.环沙湖片区在武昌房地产的版图上，由于南湖、东湖及光谷片区对市场强大的辐射作用，沙湖地块的声音是微弱的。近年来随着都市经典和世纪130、彩城等楼盘的出现，沙湖地块才逐渐引起市场的关注。随后梦湖水岸、水岸星城、兴华嘉天下等项目的出现把沙湖片区的地产盛宴推向高潮。如果非要把沙湖地区作为一个片区来研究的话，其房地产品的附加值也是看得见的。亩沙湖是武昌城区内最大的自然湖，亲水是这一片区最大的卖点。该区域内的湖北大学、航海学院，给这一片区赋予了文化氛围。此外，该区域东南的徐东商圈与西南边的中南商圈，使这一区域有了商业背景。向北隔几条主干道能见长江。 （1）环沙湖片区开发现状该片区除水岸星城开发规模较大大750亩外，其余楼盘都较小，且梦湖水岸基本售磬，金沙豪庭属于滞销楼盘，因此基本上沙湖区域内只有水岸星城一支独秀。由于该片区享有独特的沙湖131、资源，均价在7000元/左右，因此注定了该区域只属于社会上层阶层享有。产品形象上都是打湖景这张牌，在案名上已经充分体现出来。（2）典型项目分析水岸星城项目地址：沙湖南岸徐东路二号开发商：福星惠誉规划及规模：多层39栋 高层8栋 连排别墅40-50栋 独立别墅1栋开盘时间：06年4月15日销售率：80%价格：7000元/均价容积率：1.78绿化率：40%占地面积：750亩建筑面积：65万 水岸星城项目是由湖北福星惠誉置业有限公司在XX市内环线临湖开发的最大一片高档住宅区。本项目地处武昌区徐东二路2号，位于XX市内环线上最大的自然湖迫沙湖边。地块呈三角形分布，水岸星城由香港罗麦庄马公司和深圳大学设132、计院担任规划设计，园林景观设计由香港泛亚国际担纲。各物业类型由南向北，由低向高依次分布，另借助区内的五纵两横7条景观轴，能沙湖美景最大限度的展现在人们面前。地块前景分析：XX市内环线唯一一个大规模临湖社区；XX市政府花费300亿元打造内环线交通与环境，如岳家咀立交桥、徐东路地下通道、过江隧道，及项目旁武青四干道、秦园路与中北路德连通，水岸星城的价值伴随的一个个项目的动工与兴建，其城市中心土地的价值逐步显现出来，项目的升值潜力不可估计。水岸星城紧靠徐东商圈，徐东平价、销品茂、麦德龙等仅在咫尺，同时亦受司门口商圈、中南商圈、小东门商圈和街道口广埠屯商圈辐射，商业环境与生活环境极为优越；周边城市建设133、成熟，医疗、教育、金融等相关配套完善齐全，档次相对较高，生活氛围舒适便利，富有格调。根据城市规划，水岸星城属于“公司总部区”的重点扩展区内，是属于徐东片区商贸旅游、办公居住综合服务中心，片区价值的提升势在必行。并且随着连接汉口大智路和武昌中北路过江隧道工程的实施，以及内环线升级改造工程的即将完成，这一片区将因交通更加便利、商业生活配套的更趋完善而被注入更为新鲜的活力。2006年11月11日，第八届中国地产“奥斯卡”盛典CIHAF2006年度颁奖晚会在上海隆重举行。XX福星惠誉房地产有限公司和水岸星城分别荣获“中国名企”、“中国名盘”，总经理喻惠平当选“2006中国房地产十大风云人物”。至高奖项134、蝉联4年，荣誉实至名归！新安金沙豪庭项目地址：武昌中北路青鱼嘴开发商：湖北新安房地产开发有限公司规划及规模：2栋16层高层 2栋22层高层开盘时间：07年4月15日销售率：30%价格：7000元/均价 5950元/-8700元/容积率：2.5绿化率：48.2%占地面积：12403建筑面积：36540 该项目地处XX市内环线内青鱼咀，交通便捷，有20余条线路的公交车直达。新安金沙豪庭项目地理位置优越，与XX市内环线上唯一的城中湖沙湖仅一步之遥。该小区大部分房屋都可看到6000亩水面的沙湖。该项目户型设计确实不敢恭维，大部分都是大面积且房型设计动静不分区、客厅都没有一处完整的墙，而且该项目似乎没有135、做什么过大的宣传，销售进度很慢也可以理解了，确实浪费了一个好地块。梦湖水岸项目地址：武昌三角路村沙湖畔开发商：XX市兴华房地产有限责任公司规划及规模：高层建筑面积44193，多层建筑面积26342，独体住宅建筑面积766开盘时间：06年10月28日销售率：尾盘价格：7000元/均价 容积率：2.24绿化率：40%占地面积：86300建筑面积：123900 梦湖水岸位于XX内环线沙湖正北面，东临湖北大学，紧接徐东路商业圈，西靠过江隧道出口，南瞰浩淼3700亩沙湖，北临武青三干道，为不可多得的稀缺地段。小区内部配置超大会所，咖啡厅、健身房、商务中心、书店、幼儿园、活动室、游泳池和户外休闲健身设施等136、一应俱全。梦湖水岸分两期开发，目前一期已售罄， 2期还剩余几户。梦湖水岸（二期）依然依据美国环境心理学家卡普兰的“卡普兰生活理念”精心设计，在唯美的3700亩沙湖畔营造出户户朝阳、三重景观、活氧住宅的丰盈人居环境。建筑以坡屋顶、大玻璃落地窗、低窗台凸窗等精巧元素组合而成，完美体现新古典的建筑设计风格；户型设计上增加了独具特色的6.3米全湖景观景阳台、180度沙湖景观餐厅等诸多亮点。2.4.3徐东片区发展前景徐东现在的房价高达七千，但如果我们把该地段房价升值幅度与地价升值幅度类比，房价涨幅弱于地价涨幅，房价涨幅弱于其毗邻积玉桥涨幅与中北路中段涨幅。这是什么原因？一是徐东商圈一直没有独立于中南老商137、圈与司门口老商圈，二是徐东正在建设之中，暂时的居住环境偏弱，三是徐东地区除万科、福星惠誉等品牌外，以前的开发产割据徐东是主要原因，再因为历史上徐东房价基础并不高，近三年才跟上XX内环地区房价涨幅。徐东地区的市容改造，在布局方面具有独特优势。目前除沿江、沙湖、徐东大道沿线外，次级干道缺乏，次级补充商业也不是很成型，与主力商业有较大差异。而规划中的至东湖大道，将引发二级商业整改，并稀释目前的集中商业区。预期徐东将形成城市副中心、社区级商圈、沿江沿路沿湖补充商业，并依次形成三级居住圈。此地还囤积了待改造用地约一万余亩，足以在长江与东湖之间构筑新的大型居住区。再看改造后的徐东居住价值。退可至东湖欣赏美138、景，进可入黄浦后湖观瞻中环大市场，左拥挟江揽湖之大型居住社区，右裹整修后的沙湖以及几公里江滩。徐东以独立区域吸引置业人群的注意指日可待。2.5竞争力分析2.5.1项目SWOT分析 外部机会 路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点 环境优势：坐拥两湖一江：沙湖、东湖、长江。贴近自然，景色怡人，空气质量状况优良。 徐东商圈长足发展，该地段的土地将不断地升值，区位也越来越好，土地的升值空间也将不断膨胀。外部威胁 2008年，受宏观调控、金融危机等市场影响，XX楼市不可避免的经历了一场“阵痛”调整。徐东片是这波降价潮中的“急先锋”， 徐东片很多楼盘以1528层的高层为主，密度比较大，楼盘139、同质化现象严重项目自身优势 环境优势：自然环境优越，退可至东湖欣赏美景，进可入黄浦后湖观瞻中环大市场，左拥挟江揽湖之大型居住社区，右裹整修后的沙湖以及几公里江滩。 周边配套：商业方面，徐东平价、麦德龙、好美家、凯旋门广场以及新修建即将开业的新世界百货、金马家居、欧亚达家具等诸多商业网点纷纷落户。教育方面，湖大附小、湖大附中、省实验中学、市25中、XX理工大学、湖北大学、湖北中医学院、XX铁路职业技术学院等多所学校满足不同年龄段学生的需求。医疗方面，也有徐东博爱医院、武昌铁路医院、儿童医院、梨园医院、XX大学中南医院等。 地块规模89,600，不大不小，属“可为”空间。劣势： 并不处于正徐东路上140、，而是位于不通公交的次干道上 徐东片区的价格波动比较高，客户群不太稳定的。2.5.2.营销策略研究（一）房地产营销产品策略（Product）房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：1核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感成就感。2有形产品。指构成房地产产品的品牌特点式样质量等。3延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理保证公共设施的提供等。首先是房地产品牌营销。其次是房地产产品的特色营141、销（二）房地产营销价格策略 (Price)1、房地产定价方法(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用销售费用销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的142、价格2、定价比例一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在12高度，多层一般34层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8，标准层以下每层下调0.5。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为810左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为35之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的143、楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50。3、价格调整策略。1、直接的价格调整（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为144、产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。2、优惠折扣，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。注意事项，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切145、合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。（三）房地产营销渠道策略 (Place)1、企业直接推销，直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。2、委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企146、业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。3、网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。四）房地产营销促销策略 (Promo147、tion)1广告房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊杂志有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视电影霓虹灯广告牌以及电台广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函148、广告。包括商品房目录和说明书等。根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。2、营业推广营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言149、人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和150、素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。4、公共关系房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：制造噱头和危机公关人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注151、下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。建立与各方面的良好关系开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。2.6市场风险分析由于次贷危机引起的全球经济危机在08年中波及我国，严重影响力房地产业的发展，中断了07年后房地产发展的辉煌时期，152、房价开始持续下跌。针对目前房地产市场低迷现象，我们认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期。第三部分：项目开发方案3.1项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；根据现今的环境与舒适程度小区景观等的要求，配套一小区内部景观湖，综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，考虑到徐东的地理位置以及XX市民现今的购房需求及购房标准，以中高档住宅为基准，结合市场和销售153、情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。3.2规划设计分析 1.初步规划设计思路设计概念：该小区主要体现居住环境的舒适程度和设施完备程度。立足于中档商品房，以小区人工湖等自然景观昨晚主要卖点。主要产品类型：根据规划设计条件和市场需求市民爱好等，建设15层住宅，配套小区内部人工湖，网球场等娱乐设施，同时配套地下停车位，监控系统等。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在不大幅度提高造价前提下，优先选用节能材料。节能方法：1） 墙体节能墙体是建筑外围护结构的主体，所以墙体的节能设计直接影响到建筑的耗能。墙体的节能有以下两个途径：（1） 154、建筑保温节能设计建筑保温分为建筑内保温和建筑外保温两种。建筑内保温就是在建筑外墙的内表面上加设保温材料，再在其上粉刷、涂料等，其优点是墙体内表面不用加强防水层，构造处理简单，保温材料可以免受室外雨水的影响，是一种简单但是效果很好的建筑保温方式。建筑外保温是在外墙外表面上做保温材料，覆以防水层，再设外墙装修的构造方法。其优点有很多。首先其保温层设在外表面，可以有效的保护外墙砌体免受太阳辐射的影响，减小墙体应力损害；其次外保温对建筑柱、梁、墙角等敏感部位处理容易，可以减少热桥的产生，并可避免内表面结露；再次围护结构内侧为重质砌体，有较高的热容性，可以减少室温的波动；最后在夏季，外保温材料又起到很好155、的隔热作用，使墙体不会升温过快，内表面温度降低，增加了室内舒适度。（2） 建筑隔热节能设计隔热除考虑外墙部位需设置外，屋顶由于受太阳辐射影响最大，所以也要进行隔热设计。隔热设计主要有隔热材料隔热和隔热构造隔热。隔热材料有填充类、板块类和热反射类。而现在有一种很廉价的隔热方式：空气层的隔热。这是一种将“空气”作为隔热材料的特殊做法，其隔热性能良好，所以在隔热构造设计中被经常用到。其隔热原理是通过降低传热达到隔热的目的，而影响其隔热性能的原因有：空气间层厚度、热流方向、空气间层的密闭程度和两侧表面的光洁度。这种隔热方式现在主要被用于炎热气候地区的屋面、墙体、双层窗中，隔热效果好。同时空气间层设于墙156、体部分，起隔热和保温双重效果，不过水平构件只有隔热作用。而根据重庆地区的气候特点和人体对室内空气质量的要求，空气间层保温技术是最佳选择。2）门窗节能衡量门窗性能的指标包括四个方面：隔热保温性能、阳光得热性能、采光性能和空气渗透性能等。由于玻璃的传热能力比砖墙大许多，所以充分利用保温隔热性能好的玻璃窗能有效降低建筑物的能耗。改善门窗绝热性能的首要措施是增加窗玻璃层数，在内外层玻璃之间形成封闭空气层。同时可以在窗上加贴透明聚酯膜，也是个有效的方法。还可以加设门窗密封条提高门窗气密性。3）.屋面节能国内常用的几种节能屋面是：高效保温材料屋面、架空型保温屋面、浮石砂保温屋面和倒置型保温屋面。平屋顶多采157、用加气混凝土保温，厚度增加到50-100mm。有的用水泥聚苯板、水泥珍珠岩或浮石砂保温。有的则在架空混凝土薄板下设袋装膨胀珍珠岩，保温效果很好。坡屋顶为便于设置保温层，可以在坡顶内铺钉玻璃棉毡或岩棉毡，或者在天棚上铺设上述绝热材料。4.)采暖节能现在有一种性能稳定、节能、环保、经济的系统方式水源热泵系统。水源热泵技术是利用地球表面浅层水源（如地下水、河流、湖泊）中吸收的太阳能和地热能而形成的低温低位热能资源，采用热泵原理，通过少量的高位电能输入，实现低位热能转移的一种技术。众所周知，地下水温度在一年内波动远小于室外空气，是很好的热泵热源和空调冷源。同时，在冬季不存在结露、结霜等问题；在夏季有些158、情况下甚至可以直接从地下水作为冷源给用户供冷，而不用开启水源热泵，从而有很大程度上的节能。考虑到人体对室内热舒适的要求，室内应采用地板采暖和吊顶冷辐射技术。人们的舒适感觉是“足暖头寒”，所以通过辐射方式供冷、供热可以增强室内环境的热舒适性。研究表明，冬天如果采用地板采暖，当房间温度为16度时，人们热舒适感觉相当于约18度时的水平。所以，这种方式可以降低采暖能耗，达到舒适、节能的双重目的。5.)通风节能在夏季，为了满足室内舒适条件常采取空调方式，但是高能耗、高污染，未来城市环境要求“免空调”的制凉方式，也就是建筑要回归自然。良好的建筑通风对于建筑、人和环境都有较大的作用：热舒适作用，空气对流可以159、有效的带走室内的热量，并且是降低室内空气湿度的自然方式；空气品质的提高，由于建筑围护结构材料、室内装修材料其成分或溶剂中含有相当的有害物，而且人体及日常生活也会影响室内的空气品质，所以良好的建筑通风可以更新室内空气、带走有害物；最后，它所带来的节能效果是很明显的。现在的通风节能技术主要有以下三种，地下风凉应用、烟囱效应应用和风洞效应应用。 2.规划设计可行性分析根据规划设计条件，总用地面积（）净用地面积（）容积率建筑密度绿地率108860895802.5以内不大于25%根据XX市XX市城市绿化条例现规划如下： 指标序号指标名称单位数量1用地红线面积平方米1088602净用地面积平方米89580160、3总建筑面积平方米267990公建总建筑面积平方米23473.5住宅总建筑面积平方米244516.544建筑总占地面积平方米24125.6住宅总占地面积平方米16301.1公建总占地面积平方米7824.55建筑密度%22.166容积率2.87绿地率%34.78日照间距1：1.29住户数户201010地下停车位辆1350建设15层高层，符合规划设计要求。 土地本身海拔无明显变化，比较平坦，虽然土地上有大量渣土和小坑塘，但是可以通过场地平整使土地得到充分利用。考虑到小区自然景观的需求，将其中的一些小坑塘改为一个人工湖景观，具体见小区总平面规划。从土地本身来说，该项目的各项规划可以顺利实行。 该地块161、周围空气污染情况情况较为严重，因此通过扩大绿地率来改善小区环境，并由此提升小区价值。 该项目周边各项配套设施较为完善（具体见第一章总论中描述），小区以后的生活便利。 考虑到市场因素，该小区定位于中档商品房，配套设施完善，以自然景观，小区绿化，居住舒适度作为主要卖点。 3.3项目设计规划定位 1.片区规划XX市规划局已对该地块做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 2.小区整体规划原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格 3.总平面布置小区总平面图略呈长方形布局，以风叶162、玫瑰为依据，各栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；景观湖布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设东西两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。（住宅15层，公建3层，具体见小区总平面规划图。 4.交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，有两个小区主入口，一次入口，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。（具体见小区总平面规划图） 5.规划指标指标序号指标名称单位数量1用地红线面积平方米108860163、2净用地面积平方米895803总建筑面积平方米267990公建总建筑面积平方米23473.5住宅总建筑面积平方米244516.544建筑总占地面积平方米24125.6住宅总占地面积平方米16301.1公建总占地面积平方米7824.55公建层数层3住宅层数层156建筑密度%22.167容积率2.88绿地率%34.79日照间距1：1.210住户数户201011地下停车位辆13503.4项目建筑设计定位 1. 建筑方案总体构思建设地块位于XX乡中北路延长线，建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到164、，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 2.平面设计(1)、住宅。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝165、分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高12个等级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和166、噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.81.0，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积4248536064717590建筑面积556570808590100120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46（双卫可适当增加）门厅23储藏24（吊柜不计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）167、型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）卫生间型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80120 KWH/月负荷15604000W（大套可增至6000W）电表5（20）A10（40）A电源插座小居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升/人日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光1%（168、室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动 3070LX卧室、书写阅读 150300 LX床头阅读 75150 LX管厅、厨房 50100 LX卫生间 2050 LX楼梯间 1530 LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板4050dB 楼板7565dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16211221夏季28卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时冬至日1小时该小区住宅经济指标表：序号指标名称单位指标1套内使用面积1.11.21.31.41.5A户型B户型C户型D户型E户型 平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套 85100120140165 2住宅169、标准层总建筑面积平方米244516.543住宅总占地面积平方米16301.14户内平均居住人数人/户3.55居住户数户20106住宅层数层157住宅层高米2.66居住人数人7035(2)、公用建筑中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 3.立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变170、化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 4.设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合湖北省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1、住宅装修及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；171、（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； (2、小区配套设施：小区设有内部景观湖、院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。3.5价格定位选用市场法进行定价 公式PD=PB*A*B*D*E式中PD-待估房产价格PB-比较案例房地产价格A-待估房产交易情况指数/比较案例房产交易情况指数B-估价期日房产价格指数/比较案例期日房产价格指数D-待估房产区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数E-待估房产个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数待估对象与可172、比实例调查统计表待估对象可比实例A可比实例B可比实例C名称XX光谷软件园中建康城长江紫都建筑类别高层小高层、高层小高层、高层小高层、高层装修状况毛坯房毛坯毛坯毛坯所属商圈徐东光谷武昌中心城区武昌中心城区物业地址XX区XX乡 武昌区关山大道与南湖南路交汇区域武昌区南外滩武昌区南外滩开盘时间2008-102009-01-202007-9-16入住时间2009-102010-072008-11容积率2.4622.032.472.5绿化率34.7%35.2%43%41.2%物业费2.60元/平方米*月1.20元/平方米*月1.20元/平方米*月单价6150元/平方米（高层均价）6400元/平方米（高层173、均价）6800元/平方米（高层均价）（2）.交易情况分析判断结果待估对象可比实例A可比实例B可比实例C -2.7-2.7-2.70 数据来源：XX区政府统计局网站，为定基价格指数。（3）.日期修正 日期调整待估对象ABC100100100105（4）.房地产状况的比较判断结果： 为了计算简便，估价对象的各类因素指数均为100因素权重可比实例A可比实例B可比实例C地点0.2100103104楼层0.05989898面积0.059498100房龄0.4100100100结构0.19898100装修0.15100100100税费0.0595100100注：1. 各因素权重的确定：根据二手房交易中的经174、验确定。2. 可比实例各因素指数的确定：地点：根据所处位置确定。待估对象处于商业中心，各个方面地位置优越，但可比实例同处一区，差异不大，但可比实例所处地点使其有升值预期。根据市场规律，房价年上涨率为21%，因为房地产行业不景气使房价在未来一年内有所下降，下降比例大约为15%，所以取可比实例地点因素指数较估价对象低7%左右。楼层：多层楼房中间楼层价值 最低楼层 最高楼层；面积：随着人民群众生活水平的提高，人民普遍要求大的住房面积，所以 指数=（可比实例面积 / 待估对象面积）*100；房龄：二手房交易最关注的是房龄即房屋的剩余使用年限，所以确定指数时： 指数=（可比实例剩余使用年限/待估对象剩余175、使用年限）*100，因待估对象与可比实例均为新开发楼盘，故不考虑房龄影响。结构：均为砖混结构，指数均为100；装修：按装修费用为房价的10%，则简单装修可以按房价的5%计算，可知未装修的指数为95；税费：二手房交易税费按房价的3%记取，则可知买房承担税费的指数为97；比准价格=可比实例成交价*交易情况修正系数*交易日期调整系数*房地产状况调整系数2.求交易情况修正系数： 可比实例 A = （100-2.7）/（100-2.7）=97.3/97.3 可比实例B = （100-2.7）/（100-2.7）=97.3/97.3 可比实例 C = （100-2.7）/100=97.3/100可比实例D176、=（100-2.70）/100=97.3/1003.求取房地产状况调整系数： 经过计算得到，A=100/99.15B=100/100.2C=100/100.7 4.求取比准价格： VA =6150*(100/100)*（97.3/97.3）*（100/99.15）=6203 VB =6400*（100/100）*(97.3/97.3)*（100/100.2）=6387 VC=6800*(100/105)*（97.3/100）*（100/100.7）=6417 5.将上述三个比准价格的简单算术平均数最为市场法的测算结果，则 V=（6203+6387+6417+6417）/3=6335（元/ m2177、）确定的住宅单价为6335元/平方米注：此价格为住宅均价，各个楼层价格不一致，采取一房一价措施，均价为在此不一一列举。3.6户型定位根据市场需求及其他各项因素，初步确定以下五种房型：户型编号房型面积（平方）套数合计（套）A两室一厅一卫851802010B两室两厅一卫100600C三室二厅一卫120510D四室两厅一卫140480E四室两厅两卫165240以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间的使178、用面积满足规定的要求。第四部分 节能节水措施一、节能措施盛大华纳广场项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。在保证舒适，健康的室内购物热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。（一）建筑节能技术一是通过科学的规划布局、合理的功能分区以及住区布置；二是通过建筑朝向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线179、的节能，来减少能源消耗。 *建筑围护结构的保温措施(1)外墙采用内保温结构：外墙体空气层聚苯复合保温板。(2)首层楼板下增加铺设40 mm厚聚苯乙烯泡沫板作保温层： 40 mm厚C15细石混凝土，内敷设PEX采暖管30 mm厚聚苯板(密度25 kg/m3)20 mm厚找平层现浇混凝土楼板40 mm厚聚苯板(密度25 kg/m3)。(3)屋面保温层保温材料采用70 mm厚聚苯乙烯泡沫板。(4)北侧窗采用中空玻璃钢窗，南侧窗则采用密封双层玻璃钢窗。(5)入户门采用40 mm厚岩棉板内夹层保温防盗门。*供热系统改进措施(1)该小区的供热采用双管系统，每户设分支管，并单独布置成一个环路，室内供暖方式为180、以交联聚乙烯管作为供热装置的低温辐射地板采暖，供水温度为55 ，这种采暖方式的可实现各户室内温度具有可调性，同时又具有按户热量计量的功能。而传统的采暖系统多为单管顺流式系统，当系统由于设计、运行管理等原因造成室内热力失调时，为了满足个别用户的供热要求，不得不采用大流量运行，致使大多数用户过热，造成大量能源浪费。该小区采用的采暖系统形式是对传统供热形式的技术更新，是实现节能的有效手段。(2)整个小区保温管道全部采用聚氨酯做保温层，玻璃钢做保护外壳，其保温结构的导热系数为0.022 W/(mK)，吸湿率为0.034 g/cm3，均小于标准指标，保温性能优越。(3)利用耀华公司本单位生产用蒸汽余量，181、选择高效节能型换热设备，运行表明，所选设备高效稳定。（二）采暖系统的保温节能措施大楼供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。大楼内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。大楼内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将182、来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。（三）建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SB183、S防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；楼道照明采用红外线光控开关；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。二节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量184、和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进185、行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：186、采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。第五部分 环境影响评价一环境条件调查“XX小区”提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率187、大。远离重工业区，工业污染小。 二施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻1188、00-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级 (2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成189、的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜190、声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎191、与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、192、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析(1)地下车库废气“XX小区”建有1350个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约3.9m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/h(2)天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，2010户居民共用天然气2420000立方米。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口6050人，生活耗水量每天340立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。四 .项目建成后环境保护治理措施1 废气污染防治措施（1）油193、烟在每栋楼每个单元设置专用排烟竖井，并鼓励用户采用带有净化功能的抽油烟机，使燃烧废气和烹饪油烟进入烟道，烟道出口设置在单元楼屋顶，废气由各住宅楼屋顶集中排放，排放高度约1935m，使得废气对周围环境空气不会产生明显影响。 机动车尾气根据预测结果，停车场通风后，汽车尾气对周围环境空气基本无影响，各预测点浓度能满足标准要求，但从减少废气排放量的角度出发应加强停车场的规范化管理，特别是交通管理，应保持行车路线的通畅，合理设计停车路线，尽可能缩短车辆从出、入口达到停车泊位的距离和行车时间，从而减少汽车尾气的排放。2污水防治措施项目污水采用雨污分流制，雨水通过小区雨水管网排入城市雨水管网。拟建工程污水包194、括生活污水及洗车废水。项目生活污水进入化粪池，洗车废水在小区内采用隔油、沉淀处理。生活污水和洗车废水经过预处理后通过项目规范化总排口外排，污水经处理后各项污染物排放浓度能达到GB8978-1996污水综合排放标准三级标准要求。3噪声污染防治措施本项目运营期主要噪声源为的水泵等设备、地下停车场通风设备及车辆噪声，拟采取的防治措施主要包括：选用低噪声水泵等低噪声型设备，对主要噪声设备基础进行减振、隔振处理；地下停车场通风设备进行减振降噪处理；进出车辆应限速，禁止鸣喇叭或无故加油门，并在醒目处设立警示标志；并进行垂直绿化，有效吸声、隔音、降噪。经采取以上措施后，能有效的降低项目噪声源强，最大限度的减195、轻对周围声环境的影响，厂界噪声满足标准要求。4 固体废物污染防治措施小区内应对生活垃圾按功能区域或建筑区域设置不影响小区景观的密封式垃圾收集器，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车，划分固定的垃圾收集运送通道，然后由当地环卫部门统一清运。化粪池的少量污泥每年由环卫部门清理1次，外运填埋处理或用作有机肥料。因此，项目固体废物排放量为零。根据城市生活垃圾处理及污染防治技术政策的要求，建议小区物业管理部门对生活垃圾实行分类收集和存放，对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集。5生态保护防治措施拟建工程须尽量保持用地地形和土壤原196、貌，保护用地内的土地资源；增加植被覆盖率，以提高水土保持能力；合理进行绿化系统的建设；采取相应措施以保护水环境质量；并保持小区景观与周围环境的和谐统一。由于项目建设后水泥地面增加，降雨引起的地表年径流量增加，但考虑地表植被变化等因素后，每年通过径流排入受纳水体的氮、磷负荷量比建设前有所减少。总体来说，拟建工程体现了景观生态系统的整体性以及空间异质性原则。项目与周围的环境协调统一，自然组分自身也呈现团块式混交布局，其异质性给景观生态系统提供了一种抗御内外干扰的可塑性。五公众参与“XX小区”环境影响评价“公众参与”的木的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众197、与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为XX区人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。第六部分 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。一劳动安全卫生1危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有198、危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3)对危199、险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。二消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公200、安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。第七部分 组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力201、机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘, 各部门 分设经理, 负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。组织机构图：董事会监理会总经理专家委员会行政副总 运营副总 销售副总办 人 财 保 采 工 营 售 物 公 事 务 安 购 程 后 业 室 部 部 部 部 部 销 服 管 务 理 部 部 部 办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘202、和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：1.工程前期准备1. 技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2. 物资准备3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4. 其它准备：A203、利用招标形式、优选施工队伍；B 办理开工报告；C 办理质监委托；D 组织设计交底；E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。2.现场工程管理1. 前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作；B “三通一平” ；C 其他的工作（临建、占路，占地的办理）2. 施工建设阶段的工作： A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理；B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收；D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作；E 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和204、管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管205、理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二劳动定员部 门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合 计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室 人事部 财务部376376运营管理其中：保安部 采购部 工程部51020210271032销售管理其中：营销部 售后服务部 物业管理部21711361047 合计327213090三员工培训1. 公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2. 在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉206、或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3. 培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4. 培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对207、职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5. 培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请208、或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，209、公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。6. 培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7. 培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。第八部分 项目实施进度一、 实施进度制定依据本工程的开发时期属于房地产业的发展期，房地产的需求量和供给量都保持高速的增210、长，房地产价格也相对较高，利润率较理想。把握这一时期的有利优势，尽快进行楼盘的开发以尽快回收本项目投资资金以便能集中更大的资金量以应对未来更多更大的工程。本工程采取快速作业的方式，在保证施工质量的条件下，尽量缩短工期。同时考虑到该区域市场还相对不够成熟，作为一个大型的房地产企业在快速进入该区域的同时应该采取有利的措施促使该区域房地产业的健康发展。于是，将工程分为两期开发。第一期楼盘的开发与营销过程中可对该区域进行探索，寻求更加合理的消费需求指向以及较合理的市场可接受价格。在第一期开发的基础资料的收集整理分析之后，可加速第二期工程的开发，更快的推出更大量的楼盘。赢取更大的市场占有率和投资回报率。211、二、项目实施进度整个项目分两期进行建设,第一期为小区北边的ABCDEFGHIGK栋建筑,小区娱乐中心,绿化设施,和其他附属设施,建设期为2009年8月至2010年1月,建设工期为6个月。第二期为LMNOPQRST栋，建设期为2010年2月至2010年7月建设工期6个月。建设工期：2009年8月至2010年6月实施进度安排2009年6月初：项目建议书批复。2009年6月：编制可行性研究报告并批复。参加土地拍卖会获得土地2009年6月7月：建筑方案设计及施工图纸设计。2009年7月底：报建、领取建设规划许可证。2009年8月： 工程正式开工,按照从北到南的三排将整个工程分作三个施工段,依次为施工段212、一，二，三；组织流水施工，最北边3栋楼最先动工,进行基础开挖,持续一个月,然后进行主体工程的施工,约持续5个月,最后为装饰装修工程,工期为二个月；在完成施工段一的基础工程以后在进行施工段一的主体工程的同时即可进行施工段二的基础工程。2009年1：第一施工段的主体工程完成，进行预售。2010年 3：第二施工段的主体工程完工，进行预售。2010年4： 第三施工段主体工程完工。第一施工段正式完工。2010年5月：所有一期工程正式完工，进行交付验收。2010年6： 正式进行地一期工程的销售工作2010年6：同时进行第二期工程的施工，依然按照从北到南的四排分成四个施工段。2010年68：基础工程2009213、年92010年1：主体工程施工2010年6月:主体工程完成，进行预售。2010年7月：所有二期工程全部完成，进行竣工验收，交付使用。2010年8月：二期工程正式开盘，进行正式的销售。阶段时间2009年2010年6月9月12月1月6月9月12月3月6月可行性研究阶段项目报批阶段规划、勘察、设计阶段一期工程建设阶段二期工程建设阶段绿化、道路、基础设施住房营销阶段第九部分 投资估算一 投资估算的依据建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面：1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有 关工程造价的文件；2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及政府部214、门发布 的物价指数；3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标；4）拟建项目所需设备、材料的市场价格；5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。二 建设投资估算（1） 建筑工程费根据XX市建设工程造价管理站2008年三月二十七日颁布的市造价管理站关于发布XX地区建筑安装工程二OO八年一季度造价指数的通知（武建价字（2008）号）作为此项估算的重要参考指标。工程概况表层 数结构建筑面积（m2）基 础主 体6层以下住宅楼砖混10000桩承台、满堂基础加气砼砌块墙体材料、钢筋混凝土剪力墙，钢筋混凝土柱、梁、板，水泥砂浆楼地面，刚性屋面、水泥珍珠岩保温层，木门、钢门、钢窗，天棚、内粉混合砂浆215、106涂料，外墙贴面砖。根据上表，拟建工程为底层架空作为车库，以上为15层的框架结构，根据结构型式的特点选用15层以上的住宅楼的框架结构住宅作为计算参考依据。建筑工程平方米造价（单位：元/平方米）序 号工 程 项 目基期上期本期1-1住宅6层以下555.28-616.98694.06-771.18708.73-787.472-17-8层650.67-722.97817.50-908.33833.54-926.163-19-14层686.80-763.11864.52-960.57887.67-986.304-115层以上763.46-848.29992.31-1102.571029.29-1216、143.655-1办公写字楼6层以下719.02-798.91911.75-1013.05935.251039.166-17-14层841.19-934.651027.57-1141.741047.55-1163.957-115层以上841.65-935.171065.78-1184.21095.58-1217.318-1公共综合楼6层以下中、小学563.01-625.57709.20788.00725.86-806.519-16层以下大学702.30-780.33858.17-953.52873.25-970.2810-17-14层981.24-1090.271219.83-1355.371217、250.88-1389.8711-1标准厂房单层821.36-912.621014.84-1127.601043.02-1158.91根据上表可知拟建类似工程基期建筑工程平方米造价为763.46-848.29，本期建筑工程平方米造价为1029.29-1143.65元。建筑工程造价指数序 号工 程 项 目基期上期本期1-1住宅6层以下100124.95127.582-17-8层100125.63128.113-19-14层100125.88129.244-115层以上100129.96134.805-1办公写字楼6层以下100126.80130.076-17-14层100122.16124.53218、7-115层以上100126.54130.048-1公共综合楼6层以下中、小学100125.98128.949-16层以下大学100122.19124.3410-17-14层100124.32127.4911-1标准厂房单层100123.56126.99根据上表可知拟建类似工程本期造价指数为134.80%，相对上期129.96%上升了4.84%，平均每月指数增加值为1.61%，预计未来建筑材料、人工、机械的使用费用等保持现有的增长速度即每月1.61%。于是以项目建设期中间时点即2009年12月作为计算工程造价的时点。XX市各类建筑工程成本费用增加值（元/平方米）工程项目增加值工程项目增加值桩基219、础多层70-110消防15-20高层90-130煤气管道每户2500一般水电安装多层住宅30-35勘察、设计费用15-30高层住宅50-60电梯40-60注：给排水安装工程只包含排水系统和给水户表，供电系统只进分户门。根据上表拟建工程为高层住宅小区，采用桩基础，一般水电安装，消防设施，煤气管道，勘察设计费用增加值可以上表作为计算依据加以取定，取定每一项的中间值作为计算依据。其中的桩基础增加值110元/m2应作为建筑工程费用计入。根据以上相关数据汇总拟建工程2009年12月单位面积造价：定基增长速度=128.11%+1.61%21=161.99%，单位面积造价=（763.46+848.29）2+220、110161.99%=1483.63元/m2。建筑工程费用合计=1098.82元/m2284291.1 m2=31238.5万元（2） 安装工程费参考XX市各类建筑工程成本费用增加值相关数据及考虑本工程实际情况造价指数情况，取定安装工程相关费率如下表所示。序号项目费率（元/m2）1、一般水电安装552、供水管道553、供电工程费154、变电站工程费105、变电送电设备费156、煤气工程费257、消防工程208、通讯工程费5于是根据上表及相关造价指数预计2009年1月安装工程造价如下。定基增长速度=128.11%+1.61%21=161.99%，单位面积安装工程费用=（55+55+15+10+1221、5+25+20+5）161.99%= 323.98元/m2。安装工程费用合计=272.82元/m2284291.1 m2=7756.03万元三 设备及工器具购置费拟建工程需要安置人工天然气系统，供电供热系统及保安系统等相关基础设施必备的工程系统，根据工程实际情况及行业现状取定设备及工器具购置费为建筑工程费及安装工程费之和的10%。单位面积设备及工器具购置费=（1483.63+323.98）10%=180.76元/m2设备及工器具购置费合计为：180.76元/m2284291.1 m2=5138.95万元四 工程建设其他费根据相关政策法规，结合XX市工程造价资料及市场状况，工程建设其他费用主要包222、括有土地使用费、项目建议书及可行性研究费、勘察设计费、建设单位临时设施费、工程监理费用、城市基础设施配套费、工程建设报建、质量监督等手续费、白蚁防治、水电增容等费用、人防易地建设费等。具体计算过程如下。1、 土地使用费包括土地出让金、城市建设配套设施费、拆迁安置补偿费、手续费及税金等费用。本建设项目计划用地108860平方米，在XX市公开土地拍卖市场取得价格为41450万元。按照XX市相关土地出让政策，拍的土地加包括了土地出让过程中所应交纳的所有费用。2、 项目建议书及可行性研究费用根据国家发展和改革委的规定建设项目前期工作咨询收费暂行规定中对可行性研究报告收费标准（见下表）按建设项目估算投资223、额分档收费标准（表一）单位：万元3000万元1亿元1亿元 5亿元5亿元 10亿元10亿元 50亿元50亿元以上一、编制项目建议书6-1414-3737-5555-100100-125二、编制可行性研究报告12-2828-7575-110110-200200-250三、评估项目建议书4-88-1212-1515-1717-20四、评估可行性研究报告5-1010-1515-2020-2525-35注：1.建设项目估算投资额是指项目建议书或者可行性研究报告的估算投资额。2.建设项目的具体收费标准，根据估算投资额在相对应的区间内用插入法计算。 3.根据行业特点和各行业内部不同类别工程的复杂程序，计算咨224、询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数。按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（表二）行业调整系数（以表一所列收费标准为1）一、行业调整系数1、石化、化工、钢铁1.32、石油、天然气、水利、火电、交通（水运）、化纤1.23、有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播电视、 医药、煤炭、水电（含核电）、机械（含船舶、航空、 航天、兵器）1.04、林业、商业、粮食、建筑0.85、建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程0.7二、工程复杂程度调查系数0.81.2注：工程复杂程度具体调整系数由工程咨询机构与委托单位根据各类工程情况协商确定为1，于是根据以上文件可知编制项目建议书、可行性研究报告费用225、=（37+75+12+15）+（9-5）（10-5）（55+110+15+20）-（37+75+12+15）0.7=131.46万元3、 勘察设计费按照XX市及本工程实际情况，以每平方米40元计算，其估算总额为：40元/m2108860 m2=435.44万元4、 建设单位临时设施费用按照XX市及本工程实际情况，以每平方米10元计算，其估算总额为：10元/m2108860m2=108.86万元5、 工程监理费用根据发改价格2007670号建设工程监理与相关服务收费标准，相关取费依据如下述表格。 施工监理服务收费基价表 单位：万元序号计费额收费基价150016.52100030.13300078226、.145000120.858000181.0610000218.6720000393.4840000708.2960000991.410800001255.8111000001507.0122000002712.5134000004882.6146000006835.6158000008658.416100000010390.1注：计费额大于1000000万元的，以计费额乘以1.039%的收费率计算收费基价。其他未包含的其收费由双方协商议定。施工监理服务收费专业调整系数表工程类型专业调整系数1、矿山采选工程黑色、有色、黄金、化学、非金属及其他矿采选工程0.9选煤及其他煤炭工程 1.0矿井工程、227、铀矿采选工程 1.12、加工冶炼工程冶炼工程 0.9船舶水工工程 1.0核加工工程1.23、石油化工工程石油工程0.9化工、石化、化纤、医药工程1.0核化工工程1.24、水利电力工程风力发电、其他水利工程0.9火电工程、送变电工程1.0核能、水电、水库工程1.25、交通运输工程机场场道、助航灯光工程0.9铁路、公路、城市道路、轻轨及机场空管工程1.0水运、地铁、桥梁、隧道、索道工程1.16、建筑市政工程园林绿化工程0.8建筑、人防、市政公用工程1.0邮政、电信、广电电视工程 1.07农业林业工程农业工程 0.9林业工程0.9建筑、人防工程复杂程度表等级工程特征I级1.高度24m的公共建筑和住宅228、工程；2.跨度24m厂房和仓储建筑工程；3.室外工程及简单的配套用房；4.高度70m的高耸构筑物。II级1.24m高度50m的公共建筑工程；2.24m跨度36m厂房和仓储建筑工程; 3.高度24m的住宅工程；4.仿古建筑，一般标准的古建筑、保护性建筑以及地下建筑工程；5.装饰、装修工程； 6.防护级别为四级及以下的人防工程；7.70m高度0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为2229、3185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额10047.95销售利润率平均利润总额/销售收入10030.66投资回收期4.27年（根据现金流量表） 3）流动资金流动资金估算表（见附表5）二敏感性分析编制敏感性分析表（见附表13、14）三财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。第十二部分：社会评价12.1周边发展现状 在十几年前，徐东还是一块无人开采的璞玉，而在上世纪90年代后，随着二桥的修建，政府的长远规划，积蓄已久的激情迸发，周边高档楼盘竞相开发，成为高尚人居聚集区。而沃尔玛、家乐福、麦得隆、欧亚达、国美等国际国内230、知名企业的进入为徐东地区的发展赋予了强大的生命力，使徐东地区如同十几岁的少年迎着朝阳蓬勃发展壮大。今天的徐东虽然已如此繁华，但它仅处于自己人生旅程的初始阶段，还将有巨大的发展空间，它将成为XX超常发展的腾飞之地，它将领导XX城市的未来。1 骄人规划 政府保驾护航，强力护持的重点规划建设工程，徐东片区从中受益匪浅。“东湖新城”是XX市规划的四大居住新城之一，它南临徐东大街，西北至沙湖港，东南接东湖西岸，所以徐东片区有相当大的一部分在这个规划区内。根据规划，东湖新城将打造XX未来的高尚社区，政府将会提供很多的优惠政策，徐东当然是政府优惠政策的收益者。2 骄人交通 四纵三横，承东启西，构建最便利的核231、心交通枢纽网。“四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路；“三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。这七条道路接近了徐东片区和汉口、武昌等其它周边地区的距离。规划中，徐东片区还紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。可以预见，地面公交系统与地下地铁系统将共同成功构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽的地位。骄人的交通会使片区的土地增值和地产开发速度加快，从而拉动片区经济快速发展 。3 骄人人文 一江两湖，一公园，深韵自然人文魅力。徐东片区最大的优势和资源就在于其区位：紧邻长江二桥，又是XX著名的风景区，东南面面对东湖风景区，西南面有沙湖，西面有四美塘公园。此片232、区被两大城中湖紧紧环抱，是市区内唯一的0距离亲水片区，并且此片区紧邻湖北大学，XX理工大学和XX科技大学，学术气息浓厚。若能在水的环抱中安家，窗含烟波晓风，心怀千年人文，湖光山色，曲堤凌波，人生自是非凡。徐东片区将以一种很自然的方式将大自然的静隘和高校的学术气息与城市的繁华相融和。4 骄人配套 商业巨头，争先抢驻，核心区位价值日益凸显。徐东片区拥有徐东平价，凯旋门广场，金马家具，欧亚达家具，好美家，麦德龙，销品茂等商业巨头进驻这是徐东商业繁华的一个印证。目前，徐东商圈是继武广商圈，中那中南商圈之后成长起来的XX最重要的商圈之一，其后发优势将在今后城市的发展中得到进一步的印证。而且随着“湖新城”233、的蓬勃兴起，也必将会带跑此域内的物业价值。所以此片区的前景将会不断攀升，令人期待。5 骄人未来 徐东片区，未来升值空间无限。稀缺性是土地固有的特性，而且随着人口的迅速增加，农村人口大量拥入城市和国家经济的迅速发展，城市土地的需求量日益增加，这使得城市土地的供求矛盾日益突出。同时被东湖和沙湖紧紧环抱的徐东片区，由于受中国人亲水文化的影响以及它骄人交通、人文和配套的吸引，它的供应稀缺性越发严重。但是这样紧张的供需矛盾直接的结果是该地段的土地不断升值，区位越来越好，土地的升值空间不断膨胀。所以在 此片区进行土地和房产投资具有很大的升值空间，风险相对其它地区要小的多，因为它优越的地段已经它买了一分保险234、。徐东片拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐东大街等几大主干道，路网四通八达。交通和城市的发展是息息相关的，交通促进城市发展，城市发展反过来带动交通建设。徐东片区曾经在XX城区中居发展冷版快之列，它的腾飞不能不说是得益于桥梁与道路的建设；而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路口现已着手修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。商业的长足发展，是徐东近年来腾飞的又一重要因素。“徐东平价”、“麦德龙”、“好美家”、“金马家居”、“欧亚达家具”等商业网点的落户，形成了良好的购物场所，吸引了其他片区的市民前来购物，激活了片区经济发展；徐东商务区的235、规划、凯旋门大酒店和销品贸的建设，更提升了片区的形象。XX第一家超市“徐东平价”：金马家居：号称“商海航母”的销品茂：凯旋门广场：欧亚达家具：老房子湘菜馆： 在此背景下，区域房地产发展也如火如荼。近年，商住项目凯旋门广场、坐拥桥头堡位置的时尚欧洲、倡导“新都市主义”的都市经典纷纷出笼，片区在江南楼市的地位进一步巩固，逐渐改变多层占据主导地位的早期格局，小高层项目开发成为区域主导，并向高层开发靠拢。12.2. 社会影响分析通过对本项目目标人群的收入、消费力等方面的分析以及本项目所在地的社会环境的具体调查，我们对本拟建项目对项目所在地将可能造成影响的八个主要社会因素进行列表分析，从而得出项目所在地236、区的社会环境对项目的适应性和可接受程度。本项目地处徐东区，是XX市近几年将着重开发建设的区域，本项目作为徐东片区住宅规划区中的一个极具特色的项目，在为广大住户提供高品位舒适和谐住宅以及完整的各项配套生活设施的同时，也将通过底层商铺来吸引投资，对本地区的居住生活条件及经济环境作出进一步提升。随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目237、标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量XX居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业具体的列表分析如下所示：项目社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居238、民收入的影响基本没有影响无无2对居民生活水平与生活质量的影响有显著改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境一方面加快拆迁改造进度；一方面做好协调工作3对居民就业的影响有改善无无4对不同利益群体的影响对原住居民有一定影响造成原住居民对本项目的不满政府应做好拆迁工作5对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设6对地区文化、教育、卫生的影响有显著改善文化、教育、卫生设施供不应求加快文化、教育、卫生设施的配套的建设7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有显著改善地区的基础设施不到位政府应加快对基础设施的建设8对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本没有影响239、附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求12.3 互适性分析XX该区是XX市重点投资建设区域和开发热点，市政府每年投入巨资改善新区的基础设施和环境景观，具有优越的区域环境和发展前景。该项目开发完毕后，住宅鳞次节比，绿化郁郁葱葱，湖光秀丽俊美，传统人文景观与高科技产业交相辉遇，恬静优雅的田园诗意生活与快捷高效的现代都市生活珠联璧合，处处彰显出以人为本的城市理念。它将 打造成为辐射XX城市圈及至整个华中地区的现代制造业基地，生产性服务中心，文化旅游区和现代化居住新城。成为展现XX产业经济及滨江、滨湖自然山水特色新城，成为集中展现XX21世纪发展建设水平的生态新区、人文新区、现240、代新区、魅力新区。具体的互适性分析如下所示：社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体基本适应造成当地原住居民的不满政府应尽快做好拆迁安抚工作2当地组织机构一般适应当地的组织机构不适应管理大型社区扩充当地管理机构3当地技术文化条件一般适应当地的文化、教育、医疗设施不满足项目建成后的需求政府应加快该区域文化、教育、医疗等设施的配套建设12.4 社会风险分析由于本项目所在区域的土地是通过大规模拆迁所得，此区域原有居民大多数为有房居民，他们在此地长期居住，对此地会有十分深厚的情感。因此，本项目的建设可能会造成原住居民的不满。另一方面，社会弱势群体的生241、活可能不会在近期得到考虑，针对社会弱势群体的一些设施也可能不齐全，会给他们的生活带来许多不便利之处。具体的社会风险分析如下所示：社会风险分析表序号社会因素持续时间可能导致的问题措施建议1不同利益群体直到当地拆迁工作全部结束造成当地原住居民的不满政府应尽快做好拆迁安抚工作2弱势群体因素将来比较长的一段时间弱势群体由于相关设施不齐全而导致他们生活不方便关爱弱势群体，配备方便他们生活的相关设施12.5. 社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与242、工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对XX的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城243、市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十三部分 风险分析为了确保风险分析的质量和合理性，在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。一、风险因素识别（一）市场风险 此项目的市场风险主要来自以下三个方面：1.市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为由于此项目假设周边开发楼盘全部完成，所以这些楼盘的开发情况对此项目有很大的影响，包括楼244、盘完成情况以及完成后的销售及入住情况。这些因素影响市场供需情况，进一步影响出租率；另外总购买力分析中，是以XX市人均可支配收入来取得，可实际上，这取决于当地的真实情况，此项目可能很大程度上取决于周边楼盘的定位。所以市场供需实际情况是多变的，与预测值可能发生偏离；2.项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，另外，随着城市交通的发展，以及四新周边组团的开发，带来该商业的市场范围确定的风险，带来的新的竞争对手是项目暂未考虑的因素，另外，“XX摩尔城”项目的实施，也带来了更多的变数。3.出租价格与预测值的差别，财务分析中假设出租价格以一定的增长速度上升，这可能与现实不符。（二）工程风险工程地质条件245、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。（三）资金风险 此项目特点的是自由资金占投资中很大部分，所以资金风险首先来自自有资金的风险，是假设公司其他业务经营状况不变情况下取定的，此项目自有资金的落实很大程度上取决于公司的经营状况；另一方面，由于目前国家对房地产项目采取了严格的宏观调控政策，房开企业融资越来越难，资金成为房开企业的关键问题。所以贷款的风险在很大程度上也影响着此项目。（四）政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生246、重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。（五）社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、顾客干预风险、治安风险。二、风险评估（一）风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，247、风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。1一般风险，风险发生的可能性不大，或者及时发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。2较大风险。风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以接受的。3严重风险，有两种情况：一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，是项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的的防范措施，项目仍然可以正常实施。4灾难性风险，风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。（二）风险评估 为了简化问题，借鉴简单估算法中的专家评估法的相关内容，编制项目风险因素和风险程度分析248、表。 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量1.2竞争能力1.3价格2工程风险2.1工程地质2.2水文地质2.3工程量3资金风险3.1利率3.2资金来源中断3.3资金供应不足4政策风险4.1政治条件变化4.2经济条件变化4.3政策调整5社会风险6其他风险三、风险防范对策（一）风险对策的种类1.风险回避风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。它对投资项目可行性研究而言，意味着可能彻底改变方案甚至否定项目建设。例如，风险分析显示产品市场存在严重风险，若采取回避风险的对策，应做出缓建或者放弃项目的建议。需要指出，回避风险对策，在某249、种程度上意味着丧失项目可能获利的机会，因此只有当风险运输可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才采用风险回避对策。2风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生的可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性和合理性。3风险转移风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担；非保险转移是将项目的一部分转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方250、承担。4风险自担风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报且甘愿冒险的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。（二）项目风险对策及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过与银行协商，尽早落实贷款事宜此项目所需资金巨大，为防止国家进一步对经济的宏观调控而增加融资难度，应尽早与银行协商并落实贷款事宜；将风险转移给银行。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和251、投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低风险。第十四部分：研究结论与建议14.1可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目的定位主题252、有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。3.强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计；及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作。按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。14.2结论 XX项目建设必要、基础条件具备、市场前景看好、规划设计合理、产品方案优良、工艺技术先进、经济效益较高、社会效益较好、对环境不利影响较少，同时，项目的前期准备充分，自有资金落实有保障。因此，项目综合结论为可行。14.3建议 1对项目下一步工作的重要意253、见和建议在施工总承包合同签订过程中，要注意防范通货膨胀带来的资金风险；在初步设计时，要多方面征求专家和消费者意见；建设实施中要主要加强投资控制；实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险；注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作；要准备好抗风险资金，不可挪用。 2.项目实施中需要协调解决的问题和形成相应的意见、建议 项目投资巨大，涉及的社会各方面影响因素较多，因此，开发过程中应维持项目良好的形象，创造品牌效应，赢得政府、客户等多方人士的关注与认可。第十五部分：附录 15.1附表：附表一 建设投资估算表附表二 投资估算计费依据表附表三 项目254、总投资使用计划及资金筹措表附表四 建设投资使用计划表附表五 借款还本付息计划表附表六 成本费用估算表附表七 销售收入，销售税收及附加估算表附表八 销售计划表附表九 项目投资现金流量表附表十 项目资本金现金流量表附表十一财务计划现金流量表附表十二资产负债表附表十三利润及利润分配表附表十四敏感性分析表附表十五所得税后现金净流量变化表15.2附图： 图一 宗地位置图图二 居住区整体规划设计 图三 户型图附图一 宗地位置图附件三 户型图1. 两室一厅一卫（85）2. 两室两厅一卫（100)3. 三室两厅一卫（120）4. 四室两厅一卫（140）5. 四室两厅两卫（165）附表一 建设投资估算表附表1建255、设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称工程费用其他费用预备费用合计比例（%）建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费1工程费用44322.11 5138.85 9210.46 58671.42 54.26%1.1主体工程38695.68 4714.54 8449.97 51860.19 47.96%1.1.1一期主体工程21709.66 2645.02 4740.73 29095.42 26.91%1.1.2二期主体工程16986.02 2069.51 3709.23 22764.77 21.05%1.2小区服务设施5626.43 424.31 760.49 6811.23 6.30%1.2.256、1小区服务办公用房3482.60 424.31 760.49 4667.40 4.32%1.2.2人工湖219.23 0.00 0.00 219.23 0.20%1.3绿化工程1349.86 1349.86 1.25%1.3.1道路系统574.74 574.74 0.53%2工程建设其他费用46317.14 46317.14 42.83%2.1土地使用费41450.00 41450.00 38.33%2.2建设单位管理费1760.14 1760.14 1.63%2.3项目建议书及可行性研究费131.46 131.46 0.12%2.4勘察设计费435.44 435.44 0.40%2.5建设单257、位临时设施费108.86 108.86 0.10%2.6工程监理费1808.40 1808.40 1.67%2.7工程保险费132.97 132.97 0.12%2.8人防工程异地建筑费489.87 489.87 0.45%3预备费3149.66 3149.66 2.91%3.1基本预备费3149.66 3149.66 2.91%3.2涨价预备费0.00 0.00%4建设投资合计44322.11 5138.85 9210.46 46317.14 3149.66 108138.22 100.00%比例（%）40.99%4.75%8.52%42.83%2.91%100.00%0.00%附表二 投资258、估算计费依据表附表2投资估算计费依据表序号项目计费基数费率单位1建筑工程费建筑面积1483.63元/平方米2设备及工器具购置费建筑面积180.76元/平方米3安装工程费建筑面积323.98元/平方米4工程建设其他费4.1土地使用费41450万元4.2建设单位管理费建筑安装、设备及工器具、工程建设其他费3%元/平方米4.3项目建议书及可行性研究费131.46万元4.4勘察设计费建筑面积40元/平方米4.5建设单位临时设施费建筑面积10元/平方米4.6工程监理费1808.4万元4.7工程保险费建筑工程费0.30%元/平方米4.8环境影响评价费489.87万元5预备费5.1基本预备费建筑安装、设备及259、工器具、工程建设其他费3%5.2涨价预备费不考虑附表三 项目总投资使用计划及资金筹措表 附表3项目总投资使用计划及资金筹措表单位：万元序号项目合计（万元）2009年2010年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1总投资114646.21 20978.20 21286.57 5497.29 7680.40 6110.85 6374.11 6453.51 3653.84 5317.08 5191.89 5146.49 5546.98 7303.21 7477.03 628.77 1.1其中：建设投资109488.08 20973.80 21277.78 5484.11260、 7661.96 6087.13 6087.13 6087.13 3177.58 4821.00 4821.00 4821.00 4821.00 6453.22 6796.92 117.34 1.2建设期利息197.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 35.58 28.99 1.3流动资金4960.48 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 258.00 330.80 440.68 467.09 370.90 325.49 725.98 850.00 680.11 511.42 2资金筹措114646.21 20978.20 212261、86.57 5497.29 7680.40 6110.85 6374.11 6453.51 3653.84 5317.08 5191.89 5146.49 5546.98 7303.21 7477.03 628.77 2.1自有资金56153.30 19978.20 20286.57 4497.29 6480.40 4910.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2银行借款8100.00 1000.00 1000.00 1000.00 1200.00 1200.00 1200.00 1500.00 2.2.1其中：用于建设262、投资5331.48 995.61 991.22 986.82 1181.55 1176.28 2.2.2用于建设期利息68.52 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 2.3销售收入（再投入部分）50392.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5174.11 4953.51 3653.84 5317.08 5191.89 5146.49 5546.98 7303.21 7477.03 628.77 注：银行贷款年利率估算为：5.40%附表四 建设投资使用计划表附表4建设投资使用计划表序号工程或费用名称2009年2010年6月7月8月9月10月11月12月1263、月2月3月4月5月6月7月8月1工程费用1.1主体工程1.1.1一期主体工程10%20%20%20%20%10%1.1.2二期主体工程20%20%20%20%20%1.2小区服务设施20%80%1.3室外工程20%80%2工程建设其他费用2.1土地使用费50%50%2.2建设单位管理费6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%2.3项目建议书及可行性研究费100%2.4勘察设计费100%2.5建设单位临时设施费100%2.6工程监理费8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.264、33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%8.33%2.7工程保险费100%2.8环境影响评价费100%3预备费50%50%附表五 借款还本付息计划表附表5借款还本负息计划表单位：万元序号项目合计（万元）2008年2009年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1借款1.1月初本息余额0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4200.00 5400.00 6600.00 8100.00 6600.00 0.00 1.2本月借款8100.00 10001000.00 1000.00 1200.00 1200.00 1200.00 150265、0.00 1.3本月应计利息197.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 35.58 28.99 1.4本月还本付息8297.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 1535.58 6628.99 1.4.1其中：还本8100.00 1500.00 6600.00 1.4.2 付息197.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 35.58 28.99 1.5当月本息余额10002000.00 3000.00 4200.00 5400.00 6600.00 266、8100.00 6600.00 0.00 2还本付息资金来源45551.01 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 3061.15 7362.63 16387.57 18671.13 2.1当期可用于还本付息的未分配利润22504.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1709.37 3911.66 6858.87 10024.32 2.2当期可用于还本付息的借款68.52 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 2.3当期可用于还本付息的自有资金0.00 2.4可用于还本付息的其他资金22978.27 1351.79 3450.97 952267、8.70 8646.82 相关 指标1、偿债备负率1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 105.60 206.94 10.67 2.82 2、利息备负率1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 105.60 206.94 418.45 416.40 注：借款年利率5.40%附表六 成本费用估算表附表6总成本费用估算表单位：万元序号项目合计（万元）2008年2009年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1建设投资109488.08 20973.80 21277.78 5484.11 7661.96 6087.13 6087.13 6087.13 268、3177.58 4821.00 4821.00 4821.00 4821.00 6453.22 6796.92 117.34 1.1工程费用60021.28 0.00 0.00 2909.54 5819.08 5819.08 5819.08 5819.08 2909.54 4552.95 4552.95 4552.95 4552.95 6185.17 6528.88 0.00 1.2工程建设其他费46317.14 20973.80 21277.78 999.74 268.04 268.04 268.04 268.04 268.04 268.04 268.04 268.04 268.04 268269、.04 268.04 117.34 1.3预备费用3149.66 0.00 0.00 1574.83 1574.83 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4固定资产投资方向调节税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2财务费用197.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 35.58 28.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0270、0 2.1其中：利息支出197.65 4.39 8.78 13.18 18.45 23.72 28.99 35.58 35.58 28.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3销售费用4960.48 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 258.00 330.80 440.68 467.09 370.90 325.49 725.98 850.00 680.11 511.42 合计总成本费用114646.21 20978.20 21286.57 5497.29 7680.40 6110.85 6374.11 6453.51 3653.84 5317.08 271、5191.89 5146.49 5546.98 7303.21 7477.03 628.77 附表七 销售收入，销售税收及附加估算表附表7销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元序号项目合计2008年2009年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1销售收入（万元）165349.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8599.90 11026.70 14689.35 15569.73 12363.20 10849.80 24199.45 28333.20 22670.40 17047.48 1.1户型A1606.51072.71073.551610272、.3251077.81077.8539.75540.6540.6538.475单价（元/m2）6300631063156315634063406350636063606335数量(套)180302020302020101010101.2户型B2500376256616919571550803177.5190815901575单价（元/m2）6250627062906290635063506355636063606300数量(套)6004060901109080503025251.3户型C3773.452926814.85300.44550.4379222682658.62278.81890单价273、（元/m2）6289630063106310632063206300633063306300数量(套)51050709070605030353025户型D10516.80 13230.00 10584.00 7812.00 1.4单价（元/m2）6260630063006200数量(套)480120150120901.5户型E6197.40 8316.00 6237.00 4092.00 单价（元/m2）6260630063006200数量(套)240608060401.6底层车库7209001140174010209001500168014401140.00 单价（元/个）120000120274、000120000120000120000120000120000120000120000120000120000数量(个)970 607595145857512514012095 2销售税金及附加（万元）9094.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 472.99 606.47 807.91 856.33 679.98 596.74 1330.97 1558.33 1246.87 937.61 2.1营业税8267.46 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 430.00 551.34 734.47 778.49 618.16 542.49 1209.97 14275、16.66 1133.52 852.37 2.2城市维护建设税578.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 30.10 38.59 51.41 54.49 43.27 37.97 84.70 99.17 79.35 59.67 2.3教育费附加248.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12.90 16.54 22.03 23.35 18.54 16.27 36.30 42.50 34.01 25.57 2.4提防工程修建维护管理费165.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8.60 11.03 14.69 15.57 12.36 10276、.85 24.20 28.33 22.67 17.05 2.5平移副食品价格基金165.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8.60 11.03 14.69 15.57 12.36 10.85 24.20 28.33 22.67 17.05 2.6教育发展费165.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8.60 11.03 14.69 15.57 12.36 10.85 24.20 28.33 22.67 17.05 3增值税8332.12 8332.12 3.1土地增值税8332.12 8332.12 征税项目计算单位征收标准缴交人批准机关及文号营业税及277、附加营业税成交价5.00%卖方1、市房地局、市税务局武房市（93）64号2、财政部、国家税务总局财税字1999210号注：1999年8月1日以后个人购买并居住超过1年的普通住宅，免征营业税个人购买居住不足1年的普通住宅，营业税按销价-购入差价额计算个人自建自用住房，销售时免征营业税个人购买超1年普通住宅，上市转让免征；不足1年的，按成交价减去购入原价后差额计征（含单位）2006年6月1日起,执行该规定，对个人购买住房未满5年而转手销售的，按我市的税率-58全额征收营业税。 营业税附加1、城市维护建筑税营业税额7.00%征营业税卖方2、教育费附加营业税额3.00%卖方3、提防工程修建维护管理费营278、业税额2.00%卖方4、平抑副食品价格基金成交价0.10%卖方5、教育发展费成交价0.10%卖方营业税及附加之和成交价5.80%卖方附表八 销售计划表销售计划表序号项目单个面积（m2）数量合计2008年2009年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月数量价格(元)数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）数量价格（元）1户型A851803063002063102063153063152063402063401063501063601063601063352户型B10060040625060627090629011062909063508063505063553063602563602563003户型C1205105062897063009063107063106063205063203063003563303063302563004户型D140480095851206260150630012063009062005户型E16524006062608063006063004062006底层车库16.8970 601200007512000095120000145120000851200007512000012512000014012000012012000095