1、 公共建筑设施的保养 WI/G-001 YGJYPM A/0 1/3 1.目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。 3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照清洁绿化管理手册中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写公共设施保养记录。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 4.内容： 4.1 屋顶。每年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。 4.2、2 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考房屋维修加固手册修理。 4.3 内墙饰面。每年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。 4.4 楼梯间。楼梯间踏步每年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。 43、.5 门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过4年。 4.7 窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正4、，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。 公共建筑设施的保养 WI/G-001 YGJYPM A/0 2/3 4.8 公共地砖。日常发现损坏及时维修，每年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。 4.9 吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。 4.10人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。 4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可5、以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。 4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。 4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。 4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。 4.15在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。 5.相关文件及记录 5.1公共设施保养计划 5.2公共设施保养记录 公共建筑设施的保养 WI/G-001 YGJYPM A/0 3/36、 附：公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备 注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有胶落及时修补04楼梯间每3年对粉刷损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台7、风来临前应增加次数 房屋维修标准 WI/G-002YGJYPM A/0 1/2 1、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。装修工程2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应8、更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程 a.木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 a.屋面结构有损坏的，应修复或拆9、换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。 d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层； 房屋维修标准 WI/G-002 YGJYPM A/0 2/2 结构损坏的，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应10、照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆11、。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。 e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 1/8 房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定12、方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。 一、房屋完损标准的划分和等级分类。 1、房屋完损标准的划分 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。 房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为13、：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 、房屋完损等级的分类 根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类： （1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 （2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。 （3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够14、畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 （4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋成严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 2/8 （5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。 二、房屋完好率，危险率的计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋的建15、筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即: 完好房建筑面积基本完好房建筑面积 房屋完好率= 100 总的房屋建筑面积 房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。 危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即： 整幢危险房屋的建筑面积 危房率 100 总的房屋建筑面积 三、房屋的各类完损标准。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准。 四、房屋完损等级评定方法。参考城乡建设环境保16、护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准。 五、评定房屋完损等级的基本做法 房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一级每隔年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。 不定期评定，分为以下几种情况： 1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。 2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 3/8 3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。 进行评定房屋17、完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 1、组织准备阶段 这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。 （1）组织准备： 公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。 各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。 （2）培训、试点： 组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以18、达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。 通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。试评时一定要按照标准逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。消息页 （3）物质准备： 要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必19、要的书写用具及安全器具。 各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 4/8 保证评定工作的质量。 2、实施查勘阶段 在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。 （1）分工明确，职责分清： 各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外20、饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。 管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。 （2）评定顺序： 为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行： 在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。 在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后21、，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。 房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 （3）评定方法：评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋 的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下： 查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、22、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 5/8 渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。 木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。 水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先23、下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。 管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。 在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。 问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。 报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。 议：管理处负责人首先根据房屋分阁完24、损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。 记：管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“ 评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房25、的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 6/8 意，以便复核或作为修理查勘时的依据。 （4）填写房屋分幢完损等级评定表： 房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下： 名称：指大厦名称。 地址：指大厦所在的地点。 编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。 幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。 产别：是根据房屋所有权和管理不同26、而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产等。 结构类别：如钢筋砼及其它结构等。 现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。 附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。 评定等级：是指整幢房屋的完损等级。 （5）评定的质量要求： 评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点： 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用27、。 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。 建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的方法： 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 7/8 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。 上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查28、工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千分之三以内。 （6）评定中应注意的事项 参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。29、 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。 对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。 （7）评定员应遵守的纪律： 评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。 工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。 对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。 妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。 、汇总统计表 这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同30、时，切实做好资料装订工作。房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。 房屋完损等级评定 WI/G-003 YGJYPM A/0 8/8 汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。 （1）房屋完损等级汇总表是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。 此表由管理处汇总。 此表汇总是根据房屋分幢完损等级评定表复核无误的基础上进行汇总。 （2）公司房屋完损等级汇总表是各管理处房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。 此表由公司汇总。 此表根据房屋完损等级汇总表来统计汇总。 临时用电管理规定 WI/G31、-004 YGJYPM A/0 1/1 为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。 1、管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。维修班在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。 2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。 3、用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在装修登记表中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。 4、凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电32、动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 5、进入楼宇的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。 6、管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。7、本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。 供水管理规定 WI/G-005 YGJYPM A/0 1/1 为33、保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。 3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 4、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应34、立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。 5、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。 6、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 7、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 房屋维修管理规定 WI/G-006 YGJYPM A/0 1/1 为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。 1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收35、，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。 4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价36、合理收费。5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。 6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。 维修工作流程图 WI/G-007 YGJYPM A/0 1/2一、维修全过程1、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）。2、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。3、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一37、规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。 4、维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。 5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。6、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。 7、接过用户支付的维修费用、派工单后，必须向用户致辞谢。 8、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。 维修工作流程图 WI/G-007 YGJYPM A/0 2/2业主提出维修 二、维修工作流程图 一 般 38、维 修管理处维修班 大的维修 难度大 发派工单公司工程部 约时间查对修理保修项目非保修项目简单办公室复杂解释并估价 修理工程部修 理 修理完后 业主签收通知施工队修理完后，由业主验收并签名，按规定收费施工队修理交回维修班长会同业主验收交回维修班长 验收单交回管理处消项 维修语言流程图 WI/G-008 YGJYPM A/0 1/1接到住户电话接待住户来访“您好！我能帮您什么忙？”“您好！维修班。您有什么要求？” 询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。有能力没有能力“对不起，我们没有此项服务。”并作适当解释。 有 人 暂时没有人手 手“我们马上派人去维修。”“对不起，我们暂时没39、有人。”约定时间去维修。 再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求？” 电 来再 见！ 话 访您走好！ 上住户家中维修“您好，我是维修班的。请问是否您家的.需要维修？”检查损坏情况，若是有偿服务应向住户声明：可能要适当收取费用。 与住户意见一致后进行维修，维修完后做到工完场清。 “请您验收签意见。” 住户满意并签字完毕后谢谢，再见！ 房屋维修的回访 WI/G-009 YGJYPM A/0 1/1管理及维护好业主的房屋，达到结构完好、设备常用常新的要求，在及时维修、确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理水平及服务水平。特制定房屋（含水电）维修回访制40、度如下：一、各管理处指定专人（房管员）负责组织每月定期的维修回访工作。 二、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。三、对业主室内的一般维修，房管员每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录。派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20-50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50-100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。四、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，各管理处维修主管仍应对公共设施的维41、修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30-50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50-100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查，派工单在100张以上的，均按固定值15张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由各管理处主任签名确认。五、各大堂值班员收到小业主对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，应填写投访来访记录，并应立即报告管理处办公室，办公室应在小时内安排特殊回访与返修。 维修过程的检验 WI/G-010 YGJYPM A/0 1/4 1.目的：确保业主（住户）提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。 2.42、适用范围： 2.1 楼宇各公共部分的维修过程的检验。 2.2 业主（住户）室内维修过程的检验。 3.职责： 3.1 维修班长每日对派工单进行检验。 3.2 维修班长负责大厦公共部分的周巡视。 3.3 管理处房管员负责每月维修工作的回访，管理处主任负责每月工作的检验。 3.4 工程部在每月月检（或设备年检）时查验工作记录。 4.内容： 4.1 维修过程的检验规则： 4.1.1服务及时性的检验：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过25分钟。维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过小时(工艺要求特殊的例外)；不能当天完成的，应向业主（住43、户）解释原因。 4.1.2 服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。 4.2 检验： a.日检：维修班长对每日的派工单要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。 b.周检：维修班长依据维修服务标准，每周对大厦公共部分情况进行周巡视，有问题及时反馈到维修班，并督促解决。 c.月检：每月由管理处房管员根据派工单量按房屋维修的回访规定抽取30对住户 维修过程的检验 WI/G-010 YGJYPM A/044、 2/4进行回访，以检验维修服务过程的质量。管理处主任对维修班工作的情况进行检查，工程部在月检时查验工作记录。 d.对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写纠正措施报告上报管理处主任，处理不了的应上报公司相应部门，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告。 5.相关记录： 5.1 维修记录表 5.2 派工单 5.3 回访记录表 5.4 周巡视表 维修过程的检验 WI/G-010 YGJYPM A/0 3/4附1：维修服务标准序号内 容服 务 标 准备注01上楼时间接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目的地。维修及时率达到99%45、。如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。02维修服务时 间一般不超过小时，复杂的最多不应超过小时。服务效率满意率应达到98%。如超出上述时间，应向住户说明原因。03服务态度热情、谦虚、使用文明用语。服务态度满意率达到99%。04维修材料应向住户提供合格的维修材料。05维修工作满 意 率应达到。对不满意的10应尽快组织二次维修，使住户满意。06洗 脸 盆漏 水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维修不超过小时。 洗菜盆漏水同此项07洗 脸 盆堵 塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过小时。洗菜盆堵塞同此项08浴缸堵塞及 漏 水 达到畅通，对切口处46、的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。维修时间不超过小时。09疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过小时。严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、洗发水瓶等。10疏通地漏使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理干净。维修时间不超过1小时11维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。维修时间不超过2小时12接头漏水应达到紧固、密封、不滴水。维修时间不超过小时13楼 上 水漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。维修时间不超过小时（上层住户不在家除外） 14马桶漏水以不漏水47、为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过小时。 15水 龙 头漏 水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过分钟。 16房间没水使之通水，应在小时内解决住户用水问题。（市政停水除外） 阀门、滤网、高位水箱等都可能造成住户家中没水。 17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。维修时间不超过小时，比较复杂的不超过小时18灯不亮应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。 维修时间不超过分钟。 19门铃不响以达到清脆悦耳为标准维修时间不超过分钟20修理电器使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意。小维修不超过2小时，较难的不超过748、2小时21房间插座无电使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉住户。维修时间不超过小时，比较复杂的不超过小时22换 锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。木门不超过分钟，铁门不超过小时。23修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。维修时间不超过小时，如玻璃损坏的不超过小时 维修过程的检验 WI/G-010 YGJYPM A/0 4/4附2：维修服务项目收费标准编号序号服务项目单位收费标准（元）备 注 安装类1空调（窗式）台5080有预留孔2空调（窗式）台80120无预留孔，不含支架3空调（分体）台150250不含支架、配件4空调支架副150250铝合金材料，其它材料另计费49、用5洗衣机台1020含调试6抽油烟机台5080含调试7排气扇台20308热水器（电）台80100含调试9热水器（气）台100150含调试10玻璃平方米80100含料，普通5厘白玻11灯具、门铃等个3012012防盗门扇15030013水（电）表块305014水管米203015阀门个103016洗脸（菜）盆个8010017门锁个305018室内电路米2030维修类1浴缸堵塞个/次3080根据工作难易程度及工时确定2浴缸漏水个/次3080根据工作难易程度及工时确定3洗脸（菜）盆堵塞个/次2080根据工作难易程度及工时确定4洗脸（菜）盆漏水个/次2050根据工作难易程度及工时确定5马桶堵塞个/次1050、100根据工作难易程度及工时确定6马桶漏水个/次3080根据工作难易程度及工时确定7疏通地漏个/次560根据工作难易程度及工时确定8水龙头漏水个/次5159水表漏水个/次203010抽油烟机台508011排风扇台102012热水器（电）台5010013热水器（气）台10020014室内电路米205015电话部203016电源插座个/次102017电表箱开关个/次203018修补瓷砖平方米30含人工、辅材19刷油漆平方米2020空调（窗式）台100200不含电脑板、压缩机21空调（分体）台200250不含电脑板、压缩机22灯具个206023铝合金拉手个153024 各类门个20-80注：各管理处51、可以参考此标准制定出适合于自己的收费价目表。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 1/12一、 土建部分的维修（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层） 1、修补发丝裂缝 a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。 2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝） a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。 b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。 c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。 d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余52、的补缝材料。e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。 3、修补小孔、小洞 对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。 a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。 b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。 c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 4、修补大的孔洞 a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。 b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。 53、c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。 d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 2/122、涂抹水泥结合层。 3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6、对于外门窗周围瓷砖的修补， 把需54、要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更换外墙面、地面马赛克 1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。 2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。 4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。5、粘贴约小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。（四）、地下室墙体堵漏 1、堵塞不漏水的孔洞 超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。 b. 将裂缝用水浸55、湿。 c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。 d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。 e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。 2、堵塞漏水孔洞 a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。 b.用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。 （五）、修补损坏的人行道和车道 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 3/121、如果56、损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。 b.用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。 c.将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。 d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。 e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护天。(人行道在养护期间不得让人行走)。2、57、人行道或车道上裂缝修补 a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。 b.浸湿要浇捣的裂缝。 c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。 d. 养护天。 注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。 （六）、开裂墙体和地面修补 1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。 2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。 3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护天。 4、修补地面同墙体，养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。 （七58、）、修补损坏的踏步 1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。 2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。 3、用水将露出部分浸湿。 4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 4/125、用水泥浆涂抹形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护天。 （八）、修补抹灰层 1、修补抹灰层裂缝 a. 用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。 b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。 e. 如果裂缝通过抹59、灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护，持续三天。 2、修补大面积的抹灰层 a. 将损坏的抹灰面从墙体上刮除。 b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。 c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。 d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。 e60、. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。 f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。 （九）、维修渗水外墙 1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。 2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，61、窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 5/123、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。 4、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。 5、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。 6、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和62、水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。 （十）、维修屋面水池(或水箱) 1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。 2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。 （十一）、屋面修漏（刚性屋面) 1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。 2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。 3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿63、沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。如下图所示: 二、修理门窗1、检查门窗的附件是否齐全。2、检查有无配件损坏。 3、更换配件。4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。5、提请用户注意：a.需定期往转动部分加油。b.如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 6/12三、换锁(木门、铁门) 1、 拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。 2、 锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。 3、 提醒住户不要用匙乱64、扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。 四、电的维修（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。）（一）、配电室开关故障（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时， 空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流， 引起触头严重发热烧蚀损坏。2、维修程序：a. 针对的情况，先将抽屉上的空气开关置于“off”位置，再将电源侧的断路器置于分闸位65、置 （根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下）， 然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点， 排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好， 保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器， 恢复正常送电。针对中的情况，如果是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路， 在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测）， 看是否超过设计要求； 如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此66、线路负荷减少； 如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 7/12（二）、住户家中无电1、分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：线路停电检修。用户总开关烧坏。因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。进户线与接线端子接触不牢。电度表烧坏。2、维修程序：. 若属中的情况，应向住户说明停电的原因。. 针对中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接67、线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。. 针对中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。. 针对中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。. 针对中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，68、其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。3、验电当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。（三）、插头无电 1、分析原因：插座无电可能由以下原因造成：由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 8/12因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。线路出现断线。2、维修程序：a69、. 针对中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。b. 针对中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。c. 针对中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可靠后，方可送电。d. 针对中的情况，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。3、检电：插座线路送电后，用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。（四）、住房门铃不响 1、分析原因：门铃不响可能由以下原因造成。电池使用时间过长，电力不足。因电源极板受空气侵蚀生锈70、,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。线路问题造成铃不响。门铃开关接触不良。2、维修程序：a. 针对中的情况，则需换上新电池。b. 针对中的情况，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。c. 针对中的情况，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换,排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。d. 针对中的情况，修理或更换门铃开关。3、检验：维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。 （五）、灯不亮 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 9/121、分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。71、a.灯内灯丝烧断。b.灯泡与灯头接触不良。c.电源保险丝熔断。d.电源开关接触不良。2、维修程序：a. 针对中的情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。b. 针对中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。c. 针对中的情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝,方可送电。d. 针对中的情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开关本身故障72、造成，应及时更换开关。3、检验: 故障排除后，合上开关次，看灯泡发光是否正常。注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开， 用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除,确认线路正常时，方可送电。 五、水的维修（一）、楼上水漏到楼下1、检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。 2、维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。（二）、个别楼层停水1、先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤 维 修 服 务 W73、I/G-011 YGJYPM A/0 10/12网和支阀，打开总阀供水。 2、做好跟踪，检查各住户是否有水。（三）、维修墙内水管 1、先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动, 如转动说明墙内水管破漏。 2、维修时先关水表前的总阀, 后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。 3、装入新水管。 4、打开总阀后看是否漏水, 如无漏水, 补好水泥,再重新贴上瓷片。 5、维修完毕，关闭房间内所有水阀门, 看水表是否转动, 并作24小时跟踪检查。（四）、水龙头漏水 1、检查漏水情况, 拆下水笼头, 检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。 2、如果是内芯橡皮过小或破损, 应更换。 3、如果是水笼头自身74、有沙眼而漏水, 应更换水笼头。 4、维修后, 应反复开关水龙头数次, 使其开关自如。（五）、开关、接头漏水 1、检查开关, 接头何处漏水, 如有破损情况, 应及时检修。 2、修不好, 要及时更换开关或接头。 3、维修完毕后, 水管加压, 反复开关数次,看是否漏水。（六）、洗脸（菜）盆漏水 1、先检查何处漏水, 如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处, 先拆下存水弯管, 检查两接口处是否有破损情况；如有必要，则更换弯管,或用水中胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。2、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管, 并把接头处接好。 3、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有75、破裂损坏情况, 如有破裂损坏情况, 应及时换上新水龙头(水咀)或接头, 并用生胶带密封此处。 4、如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。 5、在维修完毕后, 放水试漏, 以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时), 再在周围泡水检验。（七）、洗脸（菜）盆堵塞 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 11/121、先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。 2、取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。 3、如再不通则打开检查口, 用疏通机疏通, 再用水试通直至通畅为止。 4、维修完毕后,把脸（菜）盆的水储满后再排放,使之畅通为止。 （八）、马桶堵塞及漏水 1、堵塞76、a.用马桶抽子抽通马桶。b.如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。 c.如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至通畅为止。 d.盖好检查口, 进入室内后放水冲洗, 能正常使用。 e.反复放水, 检验马桶是否畅通。2、漏水 a.先检查漏水情况：如是出水口漏水, 应先把水箱水放掉, 后取下水箱,拆下螺丝, 取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换; 装上马桶, 装好水箱, 上好螺丝,用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。 b.维修完毕后, 放水看是否漏水。（九）、浴缸堵塞和漏水 1、堵塞 a. 如堵塞部位在室内，则用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。b. 如堵塞部位在室外77、,则取下窗花, 系好安全带出到室外，打开检查口取出杂物, 用水试通直到正常。 2、 漏水 如排水管漏水,打破瓷片, 取下排水管重新安装,试水后不漏为止。 3、 维修完毕后, 打开水龙头往浴缸内放水, 查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后,存放5分钟再排放, 查看相关位置有无漏水。（十）、疏通地漏 1、先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。 2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。 3、用水试通到正常使用。 维 修 服 务 WI/G-011 YGJYPM A/0 12/12六、维修电器注：住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。1、热水器不出火 a.看是否气源关闭。 78、b.关气、取盖、检查打火器。 c.查找原因后修好。 d.装盖、装手柄。 e.开气打火正常使用。 2、不出热水 a.先关冷水, 检查热水阀门。 b.如阀门内芯坏换阀门芯。 c.装入新阀门内芯后。 d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。 e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。 f.维修完毕后, 反复打火数次, 使之点火正常；反复扭动水阀门数次, 使之开关自如。 工程分包方选择评定规定 WI/G-012 YGJYPM A/0 1/2一、职责：1、工程师负责组织对工程分包商的评价并保存记录。2、工程部主管负责审批合格供应商的名单。3、项目负责人准备分包商资料。479、主管工程师副总经理、工程部主管参与分包商申请的评审。5、主管副总经理负责项目分包商申请的审批。二、分包商的评审内容：1、对分包商评审的主要依据有：a.现有施工机械、设备及人员素质、组织机构、固定资产等情况。b.同类工程施工经验及质量情况。c.在价格、工期及质量、安全方面的信誉情况。d.工程中使用材料质量情况。e.实际施工质量及满足合同情况和售后服务(仅用于复审)。2、对新分包商的评价对新分包商的评价，由工程部对拟选分包商按上述进行调查评审，填写分包商初审记录，并交主管副总经理审批是否进入合格供应商名单。3、分包商的定期复审a. 复审资料的准备各项目技术负责人在复审前准备好项目分包商的质检评定80、表和专项检验记录，据此统计出不合格率，以供评审。（专项检验记录根据具体工程项目具体制定）。b. 复审对合格供应商名单上的分包商，每年不少于一次复审，项目负责人依据及3.1 中的不合格率进行复审，并作好复审记录。c.复审结果评审结果为不合格的分包商，经主管副总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉，需改进的分包商，由工程部主管签发整改意见，由项目负责人落实验证，验证结果反馈给工程部主管重新评审。d.分包商档案工程部应建立并保存合格分包商档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执 工程分包方选择评定规定 WI/G-012 YGJYPM A/0 2/2照复印件及合格分包商名单，合格分包商名单应送交81、主管副总经理一份备查。合格分包商名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化，应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。三、分包商的选择1、项目负责人根据工程实际情况和本公司施工力量，认为有需要将工程外包时，由项目负责人拟写工程分包申请提交主管，详细说明工程情况，尽可能从合格分包商名单中选取，只有出现特殊要求时，才另选分包商。2、主管接到外分包申请后，首先核对分包商是否为名单中的分包商。若不是，则按本文件对新分包商评审内容的规定进行评审；若是，则对工程量、工程造价、工程技术质量等要求进行评审。3、验收a.对建筑安装工程的质量标准按国家相应项目标准验收。b.在签订合同时，应在合同中注明质量要求及82、验收标准。c.工程开工前，应向分包商索要工程施工方案，并对施工方案进行审查。d.工程完工后，按国家规范及标准进行验收并办理工程质量验收单；对非标准工程或无对应国家标准，按公司制定的质量标准，并经两人以上共同验收。e.对于批量性安装工程（如门窗等），应先由分包商提供样品，经公司或管理处对样品质量确认合格后，方签署正式合同。f.对、设备的购置，在多年使用合格的情况下，尽量找原厂家购置，购置程序参照机电设备管理规程。g.公司工程部对每一个具体的工程项目进行监督，并认真填写工程质量检查表，对分包方在担负该工程项目过程中的各个环节进行评定。五、以上所有资料应妥善保存在工程部，保存期限为两年。 工程验收制83、度 WI/G-013 YGJYPM A/0 1/1为了保证扩建、改建、大修工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定：1、验收组由施工队、管理处，工程部共同组成。验收合格后，由三方签字盖章方有效。（若由发展商投资建设，发展商也应派代表参加验收。）2、核对实物工程量与设计图纸相比较，应能达到实际使用需要。3、对工程量进行实测实量。4、分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。5、按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。6、对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。7、验收合格后才能结清工程款。附:工程竣工验收证书 工程结算协议书 房屋装修管理84、规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 1/11为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使住户有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。参照北京市家庭居室装修管理规定（1999.11.19），凡业主(住户)进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守我司对房屋装修有关问题的规定：一、装修审批1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到管理处申报，如实填写北京市家庭居室装修开工申请表，由装修单85、位负责人签定防火责任书，并提交装修合同复印件、交验装修者承建资格证书原件，经管理处审批后，方可进行装修。2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到管理处办理装修出入证，凭装修出入证，方可进入小区装修。3、业主（住户）和装修者在办理开工申请时，应分别向管理处交纳装修保证金等相关装修费用（详见装修收费项目及缴纳标准）。工程完工后，经管理处验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，管理处在十日内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科（地址：燕南路32号市消防局大楼）审批；审批后，按审批要求进行装修86、。5、对未向管理处申报或不符合规定条件自行开工的家居装修工程，管理处有权依法制止其违法装修行为。二、装修范围1、家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：a.家居装修涉及公共设施、公共空间；b.改变房屋承重结构；c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等； 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 2/11e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；g.使用不符合消防要求的装修材料；h.其他违章装修活动。确需改87、变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观的协调统一。3、住户安装分体及窗式空调需到管理处申报，并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。4、安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。5、为保证建筑外观的统一协88、调，前阳台的装修必须符合深圳市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，后阳台允许封闭，但必须按管理处规定要求进行安装。6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。三、装修施工管理1、家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。2、家居装修施工作业时间为每天7：0012：00，14：0019：00；节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺89、激性气味的工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，管理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。3、家居装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的安全。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 3/11住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电90、流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。5、装修施工临时动火、用电，应提前向管理处申报，并填写临时动火/用电作业申请表，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。7、根据中华人民共和国消防条例实施细则第十条规定，施工 单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住户内进行装修的施工单位必须指定一名防火责任人，签定防火责任书，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。8、各施工单91、位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（住户）按规定承担一切经济及法律责任。10、装修垃圾必须袋装，并按照管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，管理处有权责令限期清理。不及时清理的，管理处代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，92、否则按规定予以处罚。12、需留宿楼宇装修户内的施工人员，必须持有效证件由业主本人出面到管理处办理担保手续后，方可准许留宿。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按深圳市治安管理条例规定送交当地派出所处理。13、装修施工人员凭装修出入证出入小区，工作期间应佩戴装修出入证，不戴 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 4/11证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。14、管理处对装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在管理处申报时办理的装修施工许可证贴在装修户大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题轻者现场纠正，重者管理处将下发给装修93、负责人装修违规通知单，视情节轻重进行处罚。四、违章装修处理管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；6、参照深圳市家庭居室装修管理规定第七章罚则进行处罚。以上几种处罚可同时并处。注：请各管理处参考本规定及以下的范例结合本管理处的实际情况制定出各自的装修管理规定，装修管理规定须经公司工程管理部审批。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 5/11范例（仅供参考）： 装修指引尊敬的各位业主（住户）：首先，请允许我们代94、表中海物业管理（深圳）有限公司为阁下成为本小区（大厦）的业主而表示衷心的祝贺和热烈的欢迎。为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观、协调、统一及住户的正常生活秩序，使住户享有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境，务请阁下在准备装修时会同您聘请的装修负责人参照深圳市家庭居室装修管理规定，仔细阅读本装修指引及相关装修管理规定，并遵照执行。谢谢您的配合与支持！一、装修流程说明1、业主本人或其委托人在管理处办公室领取深圳市家庭居室装修开工申请表、装修承诺书、防火责任书及相关装修管理规定，并按表中要求逐项详细如实填写。2、业主本人确定装95、修方案，选定施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。3、业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处办理申报审批手续，并分别缴交装修保证金1000元。a.已办理入伙手续交清费用收据或入伙会签单复印件；b.已填写好的深圳市家庭居室装修开工申请表、装修承诺书及防火责任书；c.装修单位承建资格证书原件（交验后退回）；d.装修合同复印件；e.房屋装修施工图(包括建筑、给排水、电气管线图等)；f.装修项目明细表；g.装修人员身份证复印件和1寸照片2张。4、管理处主管装修主任查验装修申报材料齐全，受理装修申报后，在三个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下：a.不能破坏建筑物的主体结构；b.96、不能破坏建筑物的建筑立面；不能拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 6/11另建门窗；c.不能改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电、通讯、智能化线路；d.根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼面及吊顶材料；e.确定用电负荷（大型设备必须严格接地）、用电工具及相应的用电保护措施；f.厨房、卫生间等的楼板防水措施；g.有无大量使用易燃材料；h.装修方案是否符合防火要求；i.其它。5、装修方案经审批同意后，由业主和装修单位负责人持深圳市家庭居室装修开工申请表到管理处财务室缴清装修押金。6、装修单位负责人持装修登记表、施工人员身份证97、复印件、一寸照片2张管理处办公室办理装修进场手续并缴纳有关费用（详见装修收费项目及缴纳标准。办理证件包括装修施工许可证和装修施工人员的装修出入证。7、装修人员进场施工过程中，管理处有权进行不定时巡查，纠正违章。对违反装修规定者，管理处将酌情对施工单位有关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。8、在装修过程中，若需要增加施工人员，必须由装修单位负责人亲自来管理处填表缴费，办理人员增补手续，其他人员一律不予办理。9、房屋装修期限一般不超过三个月，如确实需要延期，需业主亲自或书面委托办理延期手续。10、装修竣工后，由业主（或其授权委托人）通知管理处安排装修验收，如无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，管理98、处将于十日内办理退证及退领房屋装修保证金手续。注：退证包括退装修施工许可证及装修出入证。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 7/11二、装修收费项目及缴纳标准：序号收费项目收费标准说 明1深圳市家庭居室装修开工申请表施工合同装修施工许可证12元/套此款办理装修手续时交纳根据建设局装饰协会成本价及深价200041号文件确定2装修出入证工本费5元/证此款办证时交纳根据深价200041号文件确定3装修保证金深圳市人民政府令第90号-深圳市家庭居室装修管理规定业主装修保证金1000元/户 装修完毕，经管理处验收合格后， 如无违章处罚，装修保证金全额 退还。如有，从此款中扣减。施99、工单位装修保证金1000元/户 装修完毕，经管理处验收合格后， 到管理处办理退装修施工许可证、装修出入证手续。若无证件丢失及无违章处罚，装修保证金全额退还。证件若有丢失，按10元/证从押金中扣除（见深价200041号文件）；装修期间若有违章处罚，从此款中扣减。4装修垃圾清运费双方协商确定 按成本价5-8元/ M2户进场前预收。 管理处可根据实际装修垃圾量酌情增减。装修完毕后按成本结算，多退少补。根据深价200041号文件确定注：第4项收费标准请管理处灵活掌握。 商场、写字楼装修押金（业主和装修施工单位均应收取）：商场按25元/ M2 收取，但不低于1000元。写字楼按20元/ M2 收取，但不100、低于1000元。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 8/11三、装修流程图一、到管理处办公室领取装修申请表格、资料二、业主本人确定装修方案，选定施工单位 写字楼、商场装修经消防局防火科审批 三、到管理处办理申报、审批手续四、到管理处财务室缴纳各项装修管理费用 五、到管理处办公室办理施工人员进场手续六、装修施工 写字楼、商场经消防局防火科验收检查管理人员巡查监督业主监督施工 七、装修完工后管理处进行验收（十日内）八、办理施工人员退场手续及退证、退领办证押金、装修保证金注：商场/写字楼须拿到消防局验收证明后，方可进驻经营/办公。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJY101、PM A/0 9/11四、装修规则1、装修工程期限一般不超过三个月，如确实需要延期，应由业主或业主委托人办理延期手续。2、家居装修施工作业时间为每天7：0012：00，14：0019：00；节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，管理处有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。 3、为保证施工及住户的住用安全，以下内容为禁止之列：a.随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙）；b.在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；c.改动上下水管道102、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。d.随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。e.任意蚀凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线；f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；g.改动屋面的防水隔热层。h.改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管道。4、为保持小区及建筑外观美观协调统一，以下内容为禁止之列： a.改变建筑的外观及造型，厅、房外阳台封闭或安装防盗网，改变外墙的颜色及窗的形式和颜色（更换窗玻璃或在其上喷漆）；b. 擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面，在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建103、安装、铺设。c.一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。d.改动进户门的位置；改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。5、对安装防盗门、防盗网的要求：a.安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。b.窗户允许在内侧安装防盗窗花，允许在厨房内阳台安装防盗网。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 10/116、安装分体及窗式空调需到管理处办理审批手续，按管理处规定安装：a.空调支架符合国家有关规范要求；b.必须使用不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理。c.必须安装在管理处指定的位置，以确保建筑美观整齐。7、施工人员104、的行为：各装修户须将管理处发出的装修施工许可证张贴于大门外。装修单位必须负责所属装修工人的行为。装修人员必须持有效证件，衣着整齐，不得在非工作区逗留；严禁随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等。 管理处亦严禁工人在辖区内随意留宿或生火，如需留宿，应由业主本人出面到管理处办理担保手续；如私自居住在楼宇内，一经发现，则按北京市治安管理条例规定送交当地派出所。工人在进入小区范围时必须佩带装修出入证。但管理处有最终决定权批准进入与否。装修人员严禁串栋、串户，违者酌情给予处罚。8、垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理处委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理处指定的方式和时间堆放到小区装修垃圾中转站105、内。原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊及马路上），违者视情节给予处罚。严禁高空抛物，违者罚款5001000元，并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后，装修户未能作出适当的清理安排，管理处将自行雇用工人进行清理，而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。9、防火责任a.施工现场必须自备足够灭火设备，如手提二氧化碳灭火器或干粉灭火器，严禁使用1211灭火器。每50平米必须配备1个2Kg灭火器，但施工现场应至少配备两个。b.不得大量使用易燃装饰材料。c.根据中华人民共和国消防条例实施细则第十条的106、规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。各施工单位必须指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。d.各施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和制度。 房屋装修管理规定 WI/G-021 YGJYPM A/0 11/11e.凡因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主或住户按规定承担一切经济及法律责任。10、安全：a.各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，负责施工用电、电焊作业。b.施工用电必须严格执行深圳市用电防火管理条例和有关操作规程。107、c.装修施工用电，应提前向管理处申报，并说明电器工具的品种、 负荷、使用时间、操作人员等；施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具须配开关箱，开关箱内必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡皮电缆。d.施工动火，一律参照执行深圳市关于重点部分临时动火审批制 度，到管理处办理动火审批手续。动火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。e.未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。 不准使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数一般限制在100W以下。因施工需要使用碘钨灯的，应先征得管理处的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。f.装修工人使用电器设备时，务必采取一切安全措施，包括采用适当绝缘电线。临时接驳电线必须安放于地面上，在施工完成后必须拆除。 11、违章处理管理处每天将不定时派专人对装修户进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场予以纠正，重者管理处有权作如以处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；6、参照北京市家庭居室装修管理规定第七章罚则处以罚款。以上几种处罚可同时并处。