1、面积71亩城市收储土地建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总论11.1 项目概况11.2 主要编制依据11.3 项目背景21.4 承办单位基本情况81.5 项目建设的必要性及意义92土地市场预测152.1土地2、市场因素分析152.2土地供应价格趋势分析162.3土地供应热点区域分析172.4土地市场预测183土地收购储备及出让计划193.1土地储备运作模式193.2土地收购储备规模的确定213.3土地出让计划214 建设条件224.1自然条件224.2 基础设施条件245 建设方案265.1 收储方案265.2 收储规模265.3补偿标准265.4征地原则275.5 拆迁补偿安置方案275.6 节能措施286 环境保护296.1施工期环境影响分析296.2 运营期环境影响分析397 组织管理和实施进度计划417.1 组织管理417.2 收储计划进度428 投资估算与资金筹措448.1 投资估算4483、.2 资金筹资方案449财务评价469.1依据与说明469.2总成本费用估算469.3销售收入、税金及附加费估算469.4利润总额估算479.5财务评价结论4710风险分析4810.1项目主要存在的风险4810.2防范和降低风险措施4811社会评价5012 主要结论与建议5112.1主要结论5112.2建议521 总论1.1 项目概况a)项目名称：地块11收储地建设项目b)项目地点：XX市*区*村c)承办单位：*d)项目负责人：#e)建设性质：新建f)用地性质：居住用地g）建设内容和规模：本项目收储土地总用地面积70.8亩。本项目征地拆迁房屋建筑面积16000m2，涉及拆迁户数约66户，人口约4、264人，本项目拆迁户统一进行异地安置。h）项目总投资：本项目总投资833.5万元。其中：建安工程费47.2万元，土地收储其他费724.6万元，预备费61.7万元。详见表8-1项目投资估算表。i)筹资方案：本土地收储资金全部由业主自筹。1.2 主要编制依据a)土地储备管理办法国土资发2007277号;b)福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知闽政200134号；c)XX市城市总体规划（19932010年）;)XX市*镇总体规划（20102030年）;e)XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。1.3 项目背景土地是人类赖以生存的物质基础，是城市建设和发展最宝贵的资源，城市土地更是重5、要的国有资产。以行政手段配置土地资源为特点的土地使用和管理体制，曾经在我国长期运行，其产生的影响至今没有完全消除。我国大多数城市的土地利用依然呈现出粗放型的特点：利用效率不高，用地结构不甚合理，功能布局较为混乱。在快速推进工业化和城市化的进程中，城市建设用地的需求也急剧增长，原来的土地使用和管理模式以及供地方式已经难以适应新形势的要求。在我国不断完善社会主义市场经济体制的大背景下，在实行最严格的土地管理制度下，通过建立土地市场的合理运行机制，改进和完善土地使用制度已经成为解决上述问题的必然选择。回顾改革开放以来我国土地使用制度的改革历程，基本可以分为两个阶段：自上世纪80年代至90年代中期，我6、国的土地使用制度主要是经历了从无偿、无期限向有偿、有期限的改变。应当说，取消行政划拨土地，施行协议、招标、拍卖三种方式对国有土地使用权进行有偿有期限出让，开拓了我国土地有偿使用的里程碑。但由于当时对土地的市场经济属性认识不足，政府相关配套措施有待完善，在随后的很长一段时间里，全国各地土地有偿使用制度，无论是产业用地还是经营性用地，停留在以协议出让，即非市场化出让方式为主的阶段。党的十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出：“国家垄断城镇土地一级市场。实行土地使用权有偿有限期出让制度，对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖。同时加强土地二7、级市场的管理，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制。”自此，开始进入了以市场形成土地使用权价格为核心的阶段。在这一时期，土地使用制度改革进一步深化，各地开始推行以招标、拍卖、挂牌的形式供应土地，土地使用权出让逐步由以协议为主的非市场化方式向以招拍挂为主的市场化方式转变。1998年深圳率先全面推行经营性用地的招标、拍卖制度。其间，国土资源部及各地方政府出台了诸多推行土地招标、拍卖、挂牌出让的规定。2004年“8.31”大限之后，经营性土地使用权必须严格和规范执行招拍挂出让制度。在探索土地使用权价格的市场形成机制和深化土地使用制度改革进程中，各地方政府进行了许多大胆有益的探索，土地储备制度就是一8、项具有重要意义的制度创新，并逐步成为构建我国新型土地使用制度的重要组成部分。土地收购储备是县级以上人民政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对收回、收购、置换、征用的土地，进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果建立土地收购储备制度是新时期深化土地使用制度改革的有效手段之一，是土地利用方式和管理方式的重大变革。这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。建立城市土地储备制度的9、目的是为了解决城市存量土地供应不能垄断，造成城市土地供应总量失控，土地招标、拍卖制度难以推行，土地资产流失屡禁不止的状况。由于历史和制度的原因，城市存量土地几乎都掌握在土地使用者手中，无偿划拨以及规划、计划没有控制好，土地供应量过大，结构不合理，导致城市土地闲置或低效利用，以往推行过“退二进三”，鼓励困难企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发，在现行法律制度下，这些土地使用者可通过补办土地出让手续转让土地，成为土地供应者，形成存量土地多头供应的局面。为了加强国有土地资产管理，盘活存量土地资产，规范土地市场，优化配置城市土地资源，从源头上预防和治理土地批租过程中滋生的腐败现象，福建省人民政府于10、2OO1年发出关于推行土地收购储备制度的通知，要求全省各设区市及所辖县（市），原则上应均在2O01年12月3O日前建立土地收购储备制度。XX市#自2OO1年成立以来，共运营土地储备资金500多亿元，共收购储备国有土地7幅、土地面积321亩；收回并储备闲置土地7OO多亩。储备土地出让收入达110O亿元，储备增值净收益估计在6O亿元以上。土地储备属政府行为，执行免税政策，储备中心为XX市国有土地回收、收购及前期开发作出应有的贡献。XX市#3镇位于XX市城乡结合部，福厦324国道及莆永省道穿境而过。全镇方圆58平方公里，辖16个村，1个居委会，总人口为47941人，其中外来人口6000多人。全镇拥有11、耕地12万亩，果地l.1万亩，林地4.l万亩。作为实施城市化建设的重要城市组团，#镇城镇建设规划已扩大到15.6平方公里。镇域主干道集镇大街水泥路面已全部建成，并继续推进荔涵大道、交战公路、排污管道等重点项目建设，#镇按照总体规划，已形成颇为壮观的“双环岛” 十字街集镇布局，确保荔园工业区建设高起点、高标准进行，为建设园林式的新型工业城镇打下坚实基础。 #镇是“全国重点镇”、“全国文明村镇”、“全国环境优美镇”，该镇将高起点推进小城镇综合改革，按照“产业集聚园、城市后花园”的发展定位，在2015年前，工业生产总值将达213亿元，税性收入达8.8亿元，新增固定资产投资150亿元。在辖区新开辟1112、条，形成“九纵九横”的交通路网，基本拉开16平方公里的现代生态城区架构，人口规模达15万人。目前，#镇明确了各项主要任务，工业方面，通过控制、整合、提升，以#小区为试点，探索“村庄整体搬迁，企业连片发展”的新模式。扶持企业做大做强，培育成长龙头型、骨干型企业。至2015年实现。#，#等5家企业改制上市。实现年产值10亿元以上企业6家，年产值1亿元至10亿元企业20家，创省级名牌以上品牌企业10个。商贸方面，该镇主要形成“圈、区、带、点、街”五种格局的城市商贸模式。在#大道、#路形成城区中心商贸经济圈，在#路延伸的吴北片区形成新潮汽车物流区，在#西南侧80亩和#工业园60亩打造楼宇高端商务贸易经13、济，形成荔园北路总部经济带。以#，#,#.#四处的拆迁安置房小区为依托，形成开发区经济配套点。集合#20多家各具特色的小吃店，开辟以“#”为主打的“33小吃一条街”。为拉开城市构架，#镇将以村庄改造为重点，为产业拓展和农民就业提供更多空间。第一期改造*、*、*3个村，第二期改造*、*、*3个村，第三期全面完成*、*、*、*、*、8个村改造。今年该镇启动“二路三片”建设。“二路”即大道建设和路整修延伸建设。路）自大道洋西路段至，其中大道洋西路段至溪路段长1.3公里已列入市政道路建设规划，目前已完成道路用地征迁，正在路基平整。总长1.5公里的路将整修并分别延伸至自来水厂和*交界处，以开辟新潮汽车物14、流区。“三片”即$山庄、$片区改造和$片区改造。作为今年市委、市政府建设八大宜居片区之一，$山庄将建成旅游、健身、休闲为一体的宜居大片区。$片区改造规划总用地为600亩，村片区改造规划总规划总面积627亩。此外，镇还加强运作，推进工业项目提升，寻求城市经济突破。加强与有意向投资的总部经济、电子信息、装备机械等30多个前期策划新项目的洽谈，力争在发展低碳排放的新能源、新材料等“低碳经济”上有新突破。通过嫁接等方式，培育一批掌握核心技术、具有较强竞争优势的企业，扶持企业设立研发中心。同时，新建5-10家大型超市和四星级以上宾馆，引进广告策划、律师、会计、咨询中介等现代服务业和商务型企业，促进城市经15、济发展。地块11收储地建设项目位于莆区镇村四至范围为：东至，西至村居民点，南至大道，北至村果地,交通便利。周边有*镇人民政府、天使双语幼儿园、#中心小学、#中学和XX第中学等，这些都为居住和商业的开发建设营造良好的外部条件。根据相关会议纪要精神，为改善%镇周边的生态环境和人居环境，%人民政府决定对该地块进行收储。综合考虑项目用地与城市大环境的协调关系及路网结构与建筑结构，根据区内不同地块的商业价值，进行合理布局。可营造热闹、繁华的商业氛围和舒适安宁的居住环境。本项目建设是镇加快中心城市发展的要求，是改善人居环境，提升城市形象，创建文明、卫生和园林城市的需要。是$镇加快城市发展的要求，是项为民办16、实事的民心工程。为确保该项目的顺利实施，建设采取“净地挂牌、统一规划、统一建设、回购安置”的方式，以加快建设进度。为有效调控XX市土地一级市场，筹措城市建设资金，保证土地市场有序供给和房地产市场持续健康发展，市政府要求$镇人民政府负责，市土地储备中心配合，对已批准的储备用地加大征收力度，提高供地率，保证储备用地按时供应土地市场。本收储用地项目征地拆迁房屋建筑面积16000m2，涉及拆迁户66户。本项目为储备居住用地项目，征迁后净地拍卖出让，以筹措安置房建设资金和城市建设资金，保证XX市土地市场有序供给和房地产市场持续健康发展。提高土地资源利用率，增加土地价值，对促进%镇经济适度快速增长都将起到17、重要的作用。本项目各项前期工作正在紧锣密鼓地进行中。1.4 承办单位基本情况#为财政全额拨款事业机构，隶属于市国土资源局。受市政府委托，在市土地储备工作委员会指导协调下，负责全市范围内特别是城市规划区、重点城镇规划区、大型工业园区范围内的国有土地使用权回收、收购、征用储备、前期开发配套及土地出让等工作。%心下设四个工作部：1、综合部。负责办公、后勤、财务、接待、协调等；2、收储部。负责土地收回、收购、储备、出让等；3、征地拆迁部。负责项目前期资料申报、农转用征用、房屋拆迁等；4、项目开发部（工程部）。负责储备土地前期配套、建设工程招投标、施工监督管理等。#中心自2OO1年成立以来，共运营土地储18、备资金5OO多亿元，共收购储备国有土地7幅、土地面积321亩；收回并储备闲置土地7O0多亩。储备土地出让收入达11O0亿元，储备增值净收益估计在6O亿元以上。土地储备属政府行为，执行免税政策，储备中心为我市国有土地回收、收购及前期开发作出应有的贡献。1.5 项目建设的必要性及意义1.5.1土地收购储备抑制土地投机，规范土地市场在城市土地收购储备实践中，按照“土地法”第五十八条，“为公共利益需要土地；为实施城市规划进行的城区改造需要调整的土地；土地使用期满未申请延续或未批准的，还有一些废弃的公路、铁路、机场、矿山报废的土地等”应该收回。土地储备管理办法第二条“市县人民政府国土资源管理部门为实现调19、控土地市场，促进土地资源合理利用标准，依法取得土地进行前期开发储备以备供应土地的行为。土地收购储备工作具体实施，由土地储备机构承担”。第三条，土地收购储备机构应为市县人民政府批准成立，具有独立的法人资格，隶属于国土资源部门，统一承担本行政辖区内土地收购储备工作的职责。第十条明确土地收购储备的范围，“一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地的转用，土地征收批准手续的土地；五是其它依法取得的土地”，这些法律条例的颁布其目的就是使有批准权限的人民政府有法可依，有据可查。人民政府根据本区域内城市总体规划和社会经济发展的需求，统一制定年度收储计划，有保有压、20、有步骤、有重点地出让供应土地。如果政府不能够统一进行收储或征用土地，就难以实现政府对土地的宏观调控，节约集约用地就成了一句空话。特别是城市基础设施的改造建设和国家重点项目用地也没有了保障。同时，一些开发商囤地、圈地、天价地会更加漫延，私自转让倒卖土地及违法用地现象更加难以遏制。因此，人民政府对土地一级市场进行收购储备，是保证各项国民经济和社会发展的必要措施。土地储备制度的运行，政府通过城市土地的收购和供应，使土地的批发权掌握在政府手中，从而可以确保土地供应的有序性和合法性，抑制城郊农村集体土地的隐性入市、违法用地和越权批地等违法行为的发生，有效调控土地供应的规律和节奏，加大以招标、拍卖方式出让21、土地的的力度和范围，逐步建立一个公平、公开、公正、规范、高效的城市土地市场。1.5.2筹措安置房建设资金和城市建设资金，保证XX市土地市场有序供给和房地产市场持续健康发展建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度实行土地收购储备工作之前，这些地方的城市土地供应权几乎都分散掌握在土地使用者手中，国有22、土地资产通过市场配置比例不高，透明度低；隐性交易；随意免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量本应由国家取得的土地收益流到少数单位和个人手中。不仅严重影响了土地保护开发和合理利用，而且滋生了腐败现象，实行土地收购储备之后，城市土地市场秩序发生了深刻的变化，政府经营城市理念洗刷一新。一是使城市土地资源配置由分散多头供应转为集中统一管理。XX市建立土地收购储备制度后，市政府规定市区范围内凡需盘活的存量土地和房地产开发用地，由收储中心一个“口子”向市场供应土地。真正实现了城市土地垄断供应。二是使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。以前各地城市出让土地几乎都是未开发的“生地”，不仅减少了土23、地收益，而且因拆迁、配套等问题而给开发商带来很多麻烦，延长了开发周期。成立土地收储机构以后，进入储备库的土地全部由储备机构进行前期开发，甚至处理完与收购土地的债权债务关系，然后出让。储备出让土地“净地”概念，就是出让土地不仅地面要净，而且债权债务要净。本项目收储的土地实行“净地出让”，征迁后净地拍卖出让，以筹措安置房建设资金和城市建设资金，保证XX市土地市场有序供给和房地产市场持续健康发展。1.5.3推动了城市土地资源配置效率的提高，促进了城市经济的发展城市土地储备制度的实质，是中央和地方政府为了干预土地也一级市场，通过改变收入分配，将原来的中间商、房地产开发商口袋中的钱转移到了自己口袋里，这24、笔土地收益成为城市经济发展的重要资金来源，并因此推动了城市土地资源配置效率的提高，促进了城市经济的发展。在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、乱、差状况长期困扰着城市规划、建设和管理，旧城改造中也会造成许多盲点和难点，影响城市形象和面貌。在土地收购储备体系运作过程中，由于实行规划有限的政策，加上集中统一的前期开发和土地整理，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理；提高城市土地资源配置效率。￥小区改造建设采取“净地挂牌、统一规划、统一建设、回购安置”的方式，推动了城市土地资源配置效率的提高，促进了X25、X市城市经济的发展。1.5.4促进了房地产市场和城市社会经济的平稳发展城市土地市场是房地产市场的基础，对城市经济的整体运行和发展具有十分重要的影响。土地储备制度通过科学的土地供应计划保持城市地价的平稳性，防止地价的暴涨暴跌，城市政府调控土地市场的能力逐步提高，促进了房地产市场平稳发展。当前，在我国城市建设中新增财力增加缓慢的情况下，地方经济的发展主要利用其本身的资源，以招标拍卖为基础产生的土地收益对国民经济运行的影响愈来愈明显，地产收益已成为财政的一大重要来源，进而又转化为土地开发和城市建设资金，有力地促进了产业和城市经济的发展。据国土资源部提供的资料，2O01年全国共招标拍卖土地6609公顷26、，收取相应土地出让金492亿元，总体上而言市场在配置土地资源中的基础性作用正逐步确立。1.5.5增加了政府的财政收入，基础设施建设得以改善城市土地储备制度通过盘活存量土地，规范土地市场运作，防止土地资产和土地收益流失，使土地资产和收益尽量显化，通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益悉数归入政府的口袋，达到“以地聚财、以地生财”的目的，增加了政府土地收益，政府有了足够的财力进行基础设施建设，使城市交通、绿地、基础设施和公共设施的建设步伐加快，提高了城市居民的公共福利待遇。本项目收储的土地公并出让收入扣除成本后净收益可用于安置房建设、城建项目投资和市政建设。1.5.6是各级政府防止27、国有资产流失的重要手段目前，各级收购储备工作的主要任务是储备城市一些存量国有土地，旧城需要改造的国有建设用地，城中村及城郊结合部的部分集体土地和宅基地。这三大块基本上是各级土地收购部门的主要工作。这些土地在开发前整体利用率差。特别是城郊结合部，城市人口和农村人口混居，土地权属混乱，有的是国有建设用地、有的是农用地、有的是宅基地，很难确权，其土地价值非常低。随着城市的不断建设发展，基础设施及道路不断完善配套，这部分土地的价值不断增值。这种增值主要得益于城市功能配套的结果。由此，土地收购储备就是把这些混杂的地权加以整合，依据法律法规制定收储计划，签定收储合同，原国有土地依法收回，农用集体土地实行报28、批转用，统一制定不同类型的地价，地上附着物及安置补偿标准，予以公告。然后进行土地归类整理，待时机成熟，按照招、拍、挂制度实行有偿出让。政府直接调控土地，有效地避免一些开发企业直接流通土地一级市场，使国有资产增值部分不流失。总之，项目建设对提高土地价值、使土地资源得到合理的利用、促进城市发展有着重要的作用。2土地市场预测2.1土地市场因素分析2.1.1城市发展带来的土地市场因素的变化随着大XX城市规划建设的推进，在市政府“建设新区，改善旧城”的发展思路下，开始实施“四区并进”的大XX远景发展战略。近年来，随着市政府新址的建成使用和荔涵大道的建成通车，XX市区不断向北部扩展，北部一些大项目的不断推29、进一一如&等大型楼盘的开发，*酒店、*大酒店、*大酒店、*公园、*水上公园的规划建设以及部分拍卖地块等等，*镇必将由“农村版”向“城市型”转变，也将融入城市新区而成为*区的一个重要功能区，从而带来土地市场的强烈的需求。2.1.2城市交通改变对土地市场的影响随着XX市区北部荔涵大道的建成通车，对XX市土地市场产生重大影响，如对荔涵大道沿线的土地会产生巨大的带动作用，从而带来土地市场的强烈的需求。2.1.3城乡统筹带来的土地利用变化城乡统筹的一个重要内容就是农民市民化，那么农村宅基地的流转就不可避免，大量分散的宅基地向市场流转，并通过置换形成用地。建制镇增加，XX广义城市人口普涨，形成土地需求急剧30、增加；新农村建设过程中，土地流转产生的制度性控制失位，而形成大量的土地供方市场。2.2土地供应价格趋势分析2.2.1中心城区的开发用地会继续以几何级数增长原因是本轮城市发展，必然的反映就是主城区城市等级的提升，从而带来人口经济的持续增长，从而形成刚性的土地消费市场；其次是主城区用地已经越来越奇缺；第三则是物权法出来后，拆迂的实际金融成本与物质成本将大幅度提升。2.2.2资本预期收益相当乐观，带动土地价格的上涨XX市地价无规律性飙升的原因有四个：一是新的房地产开发理念，就是城市价值大幅度提升，一定会使当前非理性的土地成本变为理性；二是中国持续稳定的增长，以及“十七大”提出的2020年经济翻番的乐31、观经济预期带动下，土地终端市场房地产持续看好；三是人民币的持续升值带来的固定资产金融化的特征将持续相当长的一段时间；四是当前城市化正处于高速发展期，市民本身需求强烈。2.2.3城市土地供应进入高速增长阶段未来3年左右是XX城市发展的黄金时期，而XX市房地产价格也已达到一定的水平，已经能够产生大型企业所必须的起码利润空间同时城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生的价格预期，会吸引一部分主力开发商进入这些二级市场。2.3土地供应热点区域分析未来几年，XX主城区将在城市外延以东进西拓、南展北扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造，从而形成市区逐步向周边区域分散转32、移的格局。本项目位于*，区位条件优越。地块11收储地建设项目位于*村（溪中段），四至范围为：东至*溪，西至后*村居民点，南至*大道，北至*村果地,交通便利。周边有*镇人民政府、天使双语幼儿园、*心小学、*中学和XX第中学等，周边基础设施和社区服务条件齐全，具有极佳的区位条件，是未来城市空间拓展的主要方向之一。XX*城市面临发展的历史机遇，城市发展带来强劲的土地需求从而形成供应量的激增。政府宏观规划因素，将在该片区形成新的市区，需要大量的土地。整个城市圈层扩大形成的土地市场，使得该片区今后会成为整个*区土地供应市场的一个热点区域。这一区域内项目普遍体量较大，如*8搬迁新址，万&大型楼盘的开发，*33、酒店、&大酒店、&大酒店、&公园、&水上公园等项目。2.4土地市场预测随着开发商对土地的“增持”需求日益凸显，2010年下半年的土地市场依然难以平静。（区楼面价逼近4OOO元/m2，目前土地资源日益稀缺，大型房地产开发企业急需增加土地储备，因此会出现群雄争霸于一二级土地市场的局面。上市公司或是谋求IPO的房地产开发企业都想增加土地储备。该片区是*尾镇新规划的商业住宅区。这里靠山面水，山青水秀，空气清新，周边基础设施和社区服务条件齐全，是商住的理想之地。本项目土地规划用于旅馆业用地，其收购价格较低，开发潜力大，规划用途与市场需求一致，增值潜力很大。&地价一路走高，拥有极庞大的需求，因此，该收储地34、的市场前景是极其乐观的。3土地收购储备及出让计划3.1土地储备运作模式3.1.1 土地收购储备范围1、应收回的国有土地，包括：因用地单位搬迁、解散、撤销、破产及其它原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地。2、可收购的国有土地主要包括：因实施城市规划，政府指令收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地；3、所有用于房地产开发（经济适用住房等除外）的土地，一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商；4、经依35、法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国有土地。3.1.2 土地收购储备原则1、依法等价原则；2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开供地原则。3.1.3 土地储备的管理土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使用权抵押，或连同地上建筑物出租、临时改变用途。储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。3.1.4 土地市场化运作模式对该用地范围内商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，统一纳入政府土地储备库，在进行土地综合开发整理后，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。3.36、1.5 运作程序1、收购储备程序（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况现场调查和勘测；（2）与市规划部门会签规划意见；（3）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；（4）依据规划和测算结果制定收购方案，报市政府批准后，组织实施；（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属证书；（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更登记手续。2、招标、拍卖、挂牌出让手续：（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；（2）在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，37、确定中标人和竞得人；（3）与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认书；（4）签订国有土地使用权出让合同；（5）公证处公证。3.2土地收购储备规模的确定根据XX市￥镇总体规划，结合城市现状用地具体情况，确定本次土地收购储备总用地面积70.8亩。3.3土地出让计划根据XX市&镇总体规划及XX市总体规划，本次出让土地按规划用途分，均为居住用地，2011年1月2011年6月进行收购储备，2011年7月2012年7月出让。4 建设条件4.1自然条件4.1.1 地理位置地块11收储地建设项目位于XX市*村（），四至范围为：东至*溪，西至*村居民点，南至*大道，北至*村果地,交通便利。周边基础设施和社区服务38、条件齐全，区位条件优越。4.1.2 气候条件项目所在地属亚热带海洋性季风气候，其特点是：夏无酷暑、冬无严寒、终年温和、湿润多雨、霜期极短。据市气象站近年的气象资料，全年平均气温20.9，年日照时数1875.4h，年均气压1004.4hpa，相对湿度75%，年降雨量为2197.5mm，降雨充沛，但降雨季节分配不均，降雨集中在58月的梅雨季节。全年以静风频率为最高，风频率为26%，常年主导风向为北风，风频率19%，夏季主导风向也是北风，风频率17%，年平均风速2.5m/s。4.1.3 地形地貌*镇境内地势西北高，东南低，自西北向东南颂倾斜。项目所在地&镇属于平原地貌区，地貌类型以平原为主，厂址北侧39、至&地貌以台地为主，西北及东北为*山和*山以山脉地貌类型为主。厂址所在地地貌的地势特征是海拔低（5-7m），地势平坦，河道迂回曲折，形成时代新。平原周围属于花岗岩侵入地带，地质由燕山期花岗岩类岩石，红壤台地残积层和第四纪河海交互沉积层等组成。4.1.4水文地质条件&镇地处木兰溪%游，兴化平原&部。境内的北洋河网纵横交错，河网河面窄而浅，河流流速缓慢，主要河流为溪，最终流向为木兰溪。木兰溪是XX市最大的河流，俗称“母亲河”。木兰溪位于闽中沿海，台湾海峡西岸，发源于戴云山脉，干流由西向东横贯仙游、荔城、城厢、涵江一县三区注入兴化湾，流域面积1732km2，干流总长105km，主要支流仙水溪、大济溪40、龙华溪、柴桥头溪和延寿溪。木兰溪干流自木兰陵至三江口河长25.8km，属感潮段。干流下游被木兰陵截流，溪水大部分流入南北洋河网，少部分及洪水季节过陵经木兰溪感潮段注入兴化湾。4.1.5土壤与植被境内土壤属南亚热带土壤类型，平原土壤基本上以渗育型水稻土、潴育型水稻土为主；丘陵山地除*山脉少部为酸性岩粗骨红壤外，其余大部分为酸性岩红壤。该镇境内植被以亚热带常绿季风雨林为主。平原植被以荔枝、枇杷、龙眼等果树为主，丘陵低山植被以马尾松、杉木、相思树等树木为主。草地植被群落（主要以禾本科植物的狗尾草属、雀稗属、藜属等）和杂木林地植被群落。人工植被为花生、薯类、豆科等旱作植物构成的农作物植被群落结构。441、.1.6抗震设防根据国家地震局2001年2月发布中国地震动参数区划图（GBl8306-2001），本项目用地的抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度O.1g，地震动反应谱特征周期0.45s。设计时可按相应规定要求进行抗震设防。4.2 基础设施条件4.2.1交通条件镇域主干道*路、*公路、镇府新街和集镇大街水泥路面已全部建成，同时临近的&大道，直通市区，交通条件便捷。4.2.2给水条件收储土地的区域可以接通自来水管线，用来工程施工用水方便。4.2.3电力设施条件XX市电业局*变电站在滨溪小区北面，主要向市区及西*镇供电，本项目可设立1.0KV变电站，直接供电。接线近，投资省，安全方便。4.2.4电42、信设施条件自1990年开通程控以来，全市目前已拥有36.6万门程控电话，电话交换和总容量达58.17万门，电话主线普及率达16.6部/百人。24.2万门移动电话，互联网用户2.5万户，目前一个覆盖连接全国及世界各地，以光缆为主，集数系传输，程控交换，光纤接入和多媒体通信为一体的现代通信网络已经形成。已经具备提供电话、高速数据、图像传输及宽带接入业务的承接能力。本项目可接荔涵大道的电信网络设施，具备方便快捷的通信条件。4.2.5燃气设施条件XX市液化天然气（LNG）利用工程于2006年8月底在城厢气化混气灌瓶站内建设完成一套2个100M3LNG储罐、气化能力为2,0O0M3/小时的LNG气化系统43、。2008年8月底，成功实现一期工程投产，从中海油长输管线接收管道天然气，向城厢区、荔城区和涵江区供气。已完成荔园调压站工程建设，安装居民用户14000户，通气点火居民用户35.O0户。本项目所在的荔涵大道.已铺设完成中压输配管线，气源充足便捷。4.2.6建材供应条件：XX市商品经济发达，流通渠道畅通，项目建设所需的钢筋、水泥、砂子、石材可从当地市场直接购买，路线短，供应方便。.5 建设方案5.1 收储方案本项目采用货币补偿的安置方案。本土地收储项目是杂地。a)与城市协调发展的原则。在XX市城市近期建设规划的指导下，根据项目处的地理位置，交通条件和社会环境的实际情况进行定位，充分考虑XX市城市44、发展的功能要求。b)可持续发展的原则。城市建设是将自然生态环境转变为人工生态环境。在项目区内，应当通过合理的开发强度，合适的、紧凑的布局和功能分区，使人工环境同自然环境相结合，实现生态环境平衡，实现可持续发展。c)构筑城市美好形象的原则。通过现代建设布局和利用项目用地地形特征，构筑给人以美好印象的城市序列印象空间。5.2 收储规模本项目收储土地总用地面积80.8亩。5.3补偿标准在征用土地时，不得低于法定补偿标准计付补偿安置费用。除福建省实施办法第三十一条规定的项目可以按法定补偿标准的低限计付补偿安置费用外，其他项目征用土地属水田、菜地、鱼塘的，土地补偿费倍数不得低于同类土地前三年平均年产值的45、8.5倍；属其他耕地的，土地补偿费倍数不得低于同类土地前三年平均年产值的6.5倍；征用耕地的安置补助费，每一个需要安置的农业人口的安置补助费倍数不得低于该耕地前三年平均年产值的4.5倍；属果园和其他经济林地的，安置补助费倍数不得低于同类土地前四年平均年产值的3.5倍。5.4征地原则征地人应本着“依法征迁、合理补偿、妥善安置”的精神，兼顾国家、集体和被征地人的三方利益。征地人应当依照有关规定对被征地人进行补偿和安置，不得损害被征地人的合法权益。征地工作应做到“五公开一监督”：即公开征地补偿安置标准、公开丈量评估情况、公开补偿情况、公开安置座落和面积、公开安置时间，自觉接受职能部门、群众及社会舆论46、监督，并造册报送有关部门备案。被征地人应服从城市建设需要，积极主动地配合征迁工作，在规定的征地期限内完成搬迁或房屋及果园拆除，不提不合法不合理的要求，不得借故阻挠和拖延。5.5 拆迁补偿安置方案根据摸底调查，本项目收储地拆迁总户数为78户，人口约364人，拆迂总建筑面积16000m2。拆迂安置实行货币作价补偿或房屋产权调换两种方式，被拆迁入有权选择其中一种补偿方式，鼓励选择货币作价补偿方式。本项目按全部实行产权调换方式估算。本项目根据“拆一还一、差价互补”的原则进行安置。本项目拆迁户统一进行异地安置。5.6 节能措施1、优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的47、节能施工设备等。2、合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。3、建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。4、施工及办公临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、48、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。5、临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。6 环境保护6.1施工期环境影响分析6.1.1社会环境影响分析6.1.1.1占用土地的影响分析本项目场内原为林地、农业种植地等，用地范围内涉及到居民住宅等建筑的拆迁，影响到当地村民的正常生活。征地中涉及的村民种植地、果园等按有关规定进行赔偿。项目对当地村民种殖生产将产生一定影响，但影响是暂时的、局部的；从长远角度考虑，随着本场区“三通一平”建成，该区域道路通达、出行便利；通水、通电，建设市政雨水管网，完善当地市政基础设施建成，有利于荔城区￥镇49、*村、*村开发建设。6.1.1.2对基础设施的影响本项目开发用地原为林地、农用地等，土地资源利用率低；用地内通讯、供电、供排水等基础设施落后，不利于该片区内社会经济的发展。项目进“三通一平”及市政配套设施建设完成后，将改善当地市政配套相对落后的现状，提高土地利于率；同时对解决该地块的雨水自排、交通往来等具有重要意义。6.1.1.3对社会经济发展影响分析对该地块进行开发利用，可缓解该地块市政配套设施相对落后的现状，引进专业规模化企业投建、运营后，可改善居住环境质量和项目的生态环境，对于改善项目的居住环境和提高房地产价值具有一定的环境效益和经济效益。该地块的建设与XX市城市总体发展思路一致，符合X50、X市经济发展的长远利益和国家产业政策，随着该地块的开发及各企业项目的引进、投产，将为XX经济的持续稳定增长作出贡献。6.1.2生态环境的影响及对策措施6.1.2.1生态环境现状本地块已进行了初步的平整，地块内长有野生杂草、芦苇等。项目场内地势平坦，无水土流失现象。因项目地块较小，且人为活动较频繁，区内无大型野生动物，野生动物以鸟类、鼠类为主，未发现珍稀频危物种。6.1.2.2土地利用的影响作为旅馆用地建设开发，永久占用的土地对环境的影响是不可恢复的，这些被占用的土地将随着厂房及其它配套设施的建设，而由原来的农业种养用地转变为规范旅馆项目建设用地，随着城市总体规划的调整而改变原有功能。项目实施后51、，为避免因土地性质改变，导致的水土流失、环境功能减退等现象发生，给周边的群众、企业带来困扰，建设单位应加强环境整治、工程绿化等，缩小建设前后的绿化率变化。6.1.2.3对文物古迹和野生动植物的影响本项目开发用地内及附近无文物古迹，在评价区域内未发现国家及省市级重点保护的稀有动植物及受保护的野生动植物种群，属于生态环境非敏感区。因受周边人类活动频繁的影响，场内野生动物主要是鼠类、鸟类等。项目施工阶段因取土、平整等施工产生的粉尘、噪声影响及地表裸露，现有生态环境改变，这些小型野生动物也将迁移。但因项目开发用地块面积较小，受影响的野生动物也是有限的，总体影响不大。6.1.2.4水土流失水土流失是本项52、目工程施工和建设对场内及周围生态环境影响最重要的方面。本工程施工过程中，由于地基、场地平整等工程，要进行填方、挖方和取土、弃土，这会改变原有的地形，并且会扰动原土层结构，使得原有地表裸露，造成表土和风化物疏松，雨季到来时可能产生一定水土流失。水土流失现象受地形坡度、土质类型、降雨量及土壤松实程度等多方面的影响，坡度越大，土壤越容易受冲蚀，雨水冲刷强度大、土壤疏松也使得区域易发生水土流失现象。本项目施工阶段较易发生水土流失的为开挖取土区、临时弃土区。项目工程开挖土石方将占压土地，应及时回填场地填方或堆放于指定的弃土场。工程在选择弃土场时，主要选择低洼地，这样可以用来平整地形，以进一步改造植树绿化53、，并采取水土保持措施，否则遇上雨水冲刷将造成水土流失。从场地地形可看出，项目地块较为平坦，当开挖面及填方处边坡裸露时，被雨水冲蚀，可能发生局部水土流失；因此，开挖处土石方应及时用于填地、平整。本场地内挖方与填方基本可平衡，因此挖方后均可用于填地，不产生弃土。对于部分弃渣必须合理规划，运往集美区规范的弃渣场内，并且在堆放场下方修建挡土坝，在坝上方修建拦水沟防止水土流失。特别应注意对地块内的取土、弃渣点要及时进行平整，并按规定进行覆盖和全面绿化，使之对环境的破坏降到最低限度。场地开发施工引起水土流失，不仅影响项目开发建设进度，而且流失掉的泥沙作为一种污染物排向施工场地以外的环境，堵塞排水管道，影响54、周围水体。但本项目施工期较短，局部区域受影响的时间一般不超过1年；施工期结束后，对场地采取了防护措施，进行复土、绿化后，可避免水土流失的发生。6.1.2.5生态保护措施建设单位应依法征用土地，依法补偿征地费用和水土流失补偿费，合理安排使用土地，节约土地资源，搞好土地生态恢复和保护工作。建设单位在工程设计和施工过程中，应因地制宜地充分利用自然地形地貌，进行土石方工程的合理设计和施工，避免乱挖乱填，充分利用挖方用作填方，尽量使土石方开挖和回填趋向平衡，努力减少弃碴量和采土量，以降低环境生态破坏程度；在各种工程建设施工过程中，所需砂、石料应向当地周围砂石料市场购买，不要另行设置采砂、石料场，以免产生55、新的环境生态破坏。建设单位在工程建设施工完毕后，应在适时尽早尽快对建设区外周边空地、废弃地和建设区内边坡面、裸露地、闲置地、绿化用地进行植树种草，并采取科学种植、抚育措施，进行必要的封禁和养护。绿化带布设及其植物种类选配应符合绿化功能要求及运行安全要求。该项目建设所涉及的绿化工程应与其主体工程同时规划、同时设计、同时投资，并在其主体工程完工后一年内按照设计方案的要求完成绿化工程建设。通过营造绿地，绿化裸地，恢复植被，美化环境，保持水土，净化空气，改善生态环境。为减少水土流失的环境影响，应尽量避开在雨季进行挖、填土石方的施工。在施工开始前，修筑雨水沟。排水沟要有足够的宽度和深度，以减少水流速度，56、使泥沙得到沉降。若开挖处形成坡度较陡，应采取挡土墙、护坡等措施，避免水土流失发生。施工期采用水土保持措施后，水土流失的量可明显降低。加强施工人员的环境意识，提倡文明施工，提高保护自然生态环境的自觉性。6.1.3水环境的影响及对策措施施工期水污染源主要为生活污水和生产废水，施工生活污水来自公厕、食堂、公用设施等，主要含有机物、动植物油和悬浮物；施工生产废水主要施工场地机械冲洗及保养、混凝土养护等，混凝土养护水多被吸收或蒸发。另外，混凝土搅拌、养护等过量用水以及雨水对开挖土方、建筑材料等冲刷产生的废水，废水含有少量油类。施工废水若能妥善处理，对周围水环境质量影响不大。由于项目收储施工时间较短，施工57、人员可租用周边的平房安排生活起居，生活污水可经附近公厕收集；施工指挥部内设临时的化粪池，用于处理施工生活污水，并在施工场地内建设临时的排水沟，施工生产废水经沉砂池沉淀后再进入化粪池处理。为避免施工废水的随意排放，影响场地周边环境，要求施工部门只要严格施工程序和加强施工管理。施工场地设定点冲洗处，将施工机械、车辆的冲洗废水经沉淀池收集处理后，回用于施工生产用水，禁止无处理直接排放。严禁将废油、施工垃圾等随意抛入水体，施工机械应严格防止油料泄漏。施工材料应备有临时遮挡的帆布，防止被暴雨冲刷进入水体而污染水质。6.1.4大气环境的影响及对策措施6.1.4.1扬尘场内土地平整、路基施工开挖、取土填方、58、土石方运输过程可能产生不同程度的扬尘，扬尘量与土壤湿度、粒径、气候条件、施工方法、施工管理和产尘控制措施有关，一般在风速大于3m/s时容易产生起尘。扬尘影响为瞬时源，污染扩散范围主要在施工场地附近，一般可控制在施工场地150m范围，其中0-50m范围属重污染带，但若管理不当，不经常对施工场地、道路进行洒水抑尘、清扫，加强施工车辆的管理，二次扬尘的影响将不容忽视。6.1.4.2施工机械排放废气和施工车辆尾气本工程施工大部分为大型施工机械和大型货车，施工机械排放的废气和运输车辆尾气的污染源较分散，且是流动性的，其影响也较分散和暂时的。主要是加强管理和落实环保防治措施，加强车辆及施工机械的检修，以减59、少施工机械的大气污染。6.1.4.3施工期空气环境保护对策措施与建议根据施工期空气环境污染特征，提出如下减少施工期空气环境影响的对策措施与建议。.根据国家环保总局和建设部联合颁布的关于有效控制城市扬尘污染的通知的有关要求，本工程施工期应有防止施工扬尘的工程措施和管理规章制度，切实有效地控制城市扬尘污染。.严格按取土区选择条件要求、审批手续、水土保持方案选取取土区，在挖土、取土和装运过程应提倡文明施工，有序开挖取土，保持土壤的湿度，抑制施工扬尘。.土石方运输必须严格限制超载，作好防泄漏处理，避免沙土沿途泄漏造成二次污染，经常清扫并在主要运输道路和出入口洒水，减少道路扬尘对环境影响。.加强施工管理60、和施工机械维修保养，确保施工机械和运输车辆保持良好工况，对易起尘的建筑材料堆存场地应有防止起尘的防护措施。.采用商品混凝土，不在场内设混凝土搅拌站。6.1.5声环境影响及对策措施施工期噪声主要来源于施工机械噪声和运输车辆产生的噪声，其中施工机械噪声主要是由挖掘机和推土机等运行时产生；运输车辆交通噪声主要是建筑材料运输和设备运输产生的噪声。施工噪声对周围环境将会有一定影响，夜间施工影响比较明显。表6-1是常见的施工机械所产生的噪声，表中近场噪声指在区内可能产生的噪声值。一般施工机械的工作噪声都在95dB左右，尤其是钻孔机，近场噪声可达112dB，其要衰减达到60dB必须经过约158m的距离。表661、-1 几种典型施工机械噪声值 单位：dB编号机械名称近场噪声编号机械名称近场噪声1钻孔机831126振荡器70802空压机82987卡车（重型）85963压路机73898空气锤80984夯土机82909混凝土泵75865卷扬机7686另外，建筑施工中机械设备的振动也是扰民因素之一，常用的机械设备产生的振动在5084dB之间，但由于振动随距离的衰减较快，其影响范围较小。表5-2 不同施工阶段作业噪声限值施工阶段主 要 噪 声 源噪声限值（dB)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打 桩各种打桩机85禁止施工结 构振捣棒、电锯等7055装 修吊车、升降机等6555根据类比调查，夜间施工噪62、声影响范围大约在施工现场200m范围内，昼间施工噪声影响范围在50m至100m左右。由于项目位于农村，地块*南侧浩腾生物为主要敏感点，施工单位在组织施工时，应选用较低噪声的设备，并将施工设备尽量设置离敏感目标较远的位置，减少施工噪声对敏感目标的影响。因此，施工时对尽可能避开周围村落等敏感点，最大限度地减轻对周边的影响。为减缓施工噪声对周围环境的影响，建筑施工单位应采取如下措施：选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。对于产生高声级的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环63、境的影响。不设水泥搅拌站，代之以使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围声环境的影响。施工现场施工单位必须执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中的各项规定，注意避开人们正常休息时间，在夜间(22:0006:00)和中午(12:0014:00)不得使用高噪声的施工机械，对因施工工艺要求或其他特殊需要在夜间进行超过噪声限值施工的，施工前建设单位应向有关部门提出申请，经批准后方可进行夜间施工。除需要连续浇注砼外，其他作业在夜间10点以后停止施工。项目开工前，施工单位应向环保执法部门提出申请。64、运输材料的车辆进入施工现场，严禁鸣笛，防止人为噪声影响周围安静环境。6.1.6固体废物环境影响及对策措施项目施工区的固体废物主要来源于施工过程中的弃渣和施工区的生活垃圾。项目施工期产生的弃渣等，如果直接就地堆放，不仅对地表植被产生影响，形成裸露地表，并且随风产生扬尘。因此项目应将弃渣运往规范的弃渣场，采取适当的水土防护措施，并及时回复植草栽树。项目施工区的生活垃圾对环境的影响表现在二方面：一是随地堆放生活垃圾，将对植被产生影响，并形成劣质景观；二是生活垃圾长期堆放产生废气、渗滤液。废气影响空气质量，渗滤液随降雨扩散及渗入地下，影响地表水地下水水质。因而，在施工营地和人员较集中的地方设置垃圾桶，65、安排专人负责生活垃圾的收集、清扫工作以及产生废料的收集工作，统一外运至垃圾填埋场，进行无害化处置，减少对周围环境的影响。工程完成后，对施工区的临时设施进行拆除，及时进行场地清理，做好施工区场地恢复工作。6.2 运营期环境影响分析环境保护和主体工程要做到“三同时”，即：同时设计、同时施工、同时投产，把环境保护意识提高到首要地位。由于目前地块拟引进具体项目、规模等还未确定，无法具体分析其可能的污染影响。根据行业类比调查，旅馆及配套设施建设项目可能产生噪声、废气、生活垃圾及商业垃圾等固废，以及生活污水等。对可能产生的污水应区分其来源和水质情况，采取针对性的处理方式处理后，污水排放可执行GB8978-66、1996污水综合排放标准表4中三级标准要求，即SS400mg/L、CODcr500mg/L、BOD5 300mg/L，污水再统一进入市政污水管网，对周围环境及污水处理厂影响较小。对于可能产生的废气采取相应的治理措施后，确保处理后的污染物排污浓度、排气筒高度符合GB16297-1996大气污染物综合排放标准表2中二级标准要求。旅馆的噪声来源于社会生活噪声、设备噪声、交通噪声等，由于其中居民生活噪声大多不超过80dB，通过楼板、墙壁及门窗的隔断基本上可消除其影响。随着项目的开发投入使用，应限制进出车辆的车速和禁鸣喇叭，减少交通噪声对区域环境的影响。总之，项目运营将对环境产生一定的影响，对可能产生的67、废水、废气及噪声污染影响，应采取相应防治措施，避免影响周围环境，满足环境保护要求。现该地块开发详细情况还未确定，其污染物排放情况无法确定，在地块拍卖后，中拍企业应尽快进行项目的环境影响评价，根据企业实际生产进行总量申请，最终排污总量由环保局进行核定、分配。项目用地收储后，项目建设将严格按照环保的有关规定，做到文明施工；推广使用新型建筑材料和散装水泥、按规定处置建筑垃圾、合理安排施工作业时间，最大限度地减少可能产生的粉尘污染和噪声污染等，维护市区良好的生态环境。7 组织管理和实施进度计划7.1 组织管理地块11收储地建设项目由心承办，中心按照国家、省、市有关规定精神，兼顾各方利益，妥善安排居民生68、活。依法取得储备地块的拆迁许可，然后委托具有拆迁资格的单位进行储备土地的地上建筑物及其附着物的拆迁工作。其从事拆迁工作的人员，应出具有关法律、业务知识的培训考核资料，取得房屋拆迁管理部门核发的上岗证后方可从事拆迁工作。7.2 收储计划进度本项目开发建设工期计划为6个月。1、其中收储动员需一个月（即20&年1月），在这期间要做好当地群众的思想工作，最大程度的保证土地收储的顺利实施。2、丈量工作在2088年2月开始。在做丈量工作时要精确测量，一切要按照规划进行。3、核实工作在20*年3月开始，在做核实土地时，要保证数字符合规划，不多量，不少量。4、补偿工作在20&年4月开始。在和被征地群众进行土地69、补偿时，要切实保证被征地群众的利益，且要保证资金及时到位。5、平整工作在20&年5月开始。在进行土地平整时，要注意当地环境的保护和注意噪声污染，影响当地群众的生活。6、验收工作在20*年6月结束。时间项目名称20*年123456收储动员工作丈量核实补偿平整竣工验收、8 投资估算与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 估算编制依据a)XX市征地补偿安置暂行规定；8.1.2 其他费用取费依据a）基本预备费按建安工程费与工程建设其他费之和的8%计算。8.1.3 项目投资估算本项目总投资833.5万元。其中：建安工程费47.2万元，土地收储其他费724.6万元，预备费61.7万元。详见表8-1。8.2 70、资金筹资方案本项目建设资金全部由业主自筹。总投资估算表表8-1序号工程或费用名称计量单位工程量综合单价（元）金额（万元）备注一建安工程费47.2 1场地平整m2472021047.2 二工程建设其他费724.6 1征地费亩70.865000460.2 2征拆工作费45.0 3旧房拆除工程m21600010 16.0 4土地报批费亩70.816000 113.3 5其他费用亩70.81000 7.1 6项目前期咨询费3.0 7环境保护投资80.0 三预备费61.7 1基本预备费61.7 (一）+（二）8%2涨价预备费0.0 合计833.5 9财务评价9.1依据与说明本项目主要依据XX市城市房屋拆71、迁管理规定、XX市各区征地拆迁补偿安置方案（暂行），参考本地块的规划设定条件以及XX市房地产价格行情等进行估算分析。9.2总成本费用估算。本项目总成本费用包括：征地费、征拆工作费、土地报批费等土地收储直接成本，销售费用，管理费用等。1、土地收储等直接开发成本本项目拆迁补偿及土地收储等直接开发成本总计833.5万元。2、销售费用、管理费用本项目的拆迂安置补偿管理费及土地收储管理费已在相应项目中计提，所以只考虑销售环节的销售及管理费用，结合本项目的具体情况，本项目的销售费用、管理费用分别按销售收入的1、1.2计提。9.3销售收入、税金及附加费估算一、销售收入收储土地转让收入：本项目收储土地70.872、亩，拟在收储次年举牌拍卖，根据项目所在地土地市场行情、本地块的规划设定件等，平均按200万元/亩估算销售收入。则本项目的总销售收入为14160万元。二、税金及附加费估算本项目属政府行为，根据税法的有关规定土地收储拍卖收入可以免交营业税、土地增值税及其他附加费等。9.4利润总额估算经以上计算可得本项目在计算期内总成本费用为851.8万元，总的销售收入为14160万元，利润总额为13308.2万元。9.5财务评价结论从以上财务指标的分析看，项目在计算期内总成本费用是851.8万元，总的销售收入是14160万元，总的经营利润是13308.2万元。综上，项目从财务角度看是可行的，但要注意控制经营成本的73、风险，收储地拍卖价格的公开、公平、公正性，以达到国有资产的保值增值目的。10风险分析10.1项目主要存在的风险项目的启动得到XX市委市政府的大力支持，土地储备中心本身也高度重视。1、资金风险本项目资金由&解决，如建设单位或对项目提供贷款的银行出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。2、不可抗风险战争、洪水、地震、国家相关政策的调整等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。10.2防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。10.2.1加强项目施工管理，提高工程质量在项目的建设上要注意以下几个问题：1、协调74、好各方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；2、注意关键工序的进度，注意每一影响工程进度的关键部位；3、认真做好广大失地农民的安抚工作和失地补偿工作；10.2.2加强项目的经营管理，提高经济效益加强项目的经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营的服务费用和管理费用，提高项目运营的社会效益，防范和减低各种存在的风险。11社会评价1、本项目集约了土地利用，提高了土地资源的利用率，为*镇的进一步开发奠定基础。2、土地的收储为XX市*镇建设奠定基础，有助于加快城市化进程。3、土地的收储有力地保障了经济发展的用地需求,促进了城镇化水平的提高,带动了二、三产业和房地产业的发展。4、土地的收储提75、高了当地的商业化水平，为当地群众提供了更多的就业岗位，提高了生活水平。5、本土地收储处于*镇近郊，其后的建设直接为%区域经济的发展创造基础性条件，有助于社会的发展和老百姓生活水平的提高。6、土地收储的资金能够及时到位，有效地补偿了当地被征地群众的损失。7、本土地收储合情合法，土地收储的资金能够及时到位，并且提高了群众的生活水平，所以得到当地群众的支持。12 主要结论与建议12.1主要结论本项目符合土地管理法和土地收购储备制度，符合XX市城市总体规划，也符合XX市&镇总体规划。本项目本着“依法征迁、合理补偿、妥善安置”的精神，兼顾国家、集体和被征迁人的三方利益，严格按照国家有关规定进行拆迁补偿安76、置。通过对XX市土地市场分析，本项目地块11规划用于居住用地，其收购价格较低，开发潜力大，规划用途与市场需求一致，增值潜力很大。本项目将收储的土地进行招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。本项目通过土地的收购、储备、供应的运营，政府财政支出在投资乘数效用下，有效地刺激了*尾镇经济的发展。本项目，有效地调控XX市土地一级市场，筹措城市建设资金，保证土地市场有序供给和房地产市场持续健康发展。经财务分析，本项目从财务角度看是可行的，但要注意控制经营成本的风险，收储地拍卖价格的公开、公平、公正性，以达到国有资产的保值增值目的。综上所述，本项目可行。12.2建议 本项目拆迁安置涉及面广、情况繁杂、政策性强。负责承办的单位要树立全心全意为人民服务的思想，做好群众思想工作，坚持公正、公平、公开的原则，保障拆迁户的合法权益，保证工程的顺利实施在项目建设过程中，应建立完善的质量监控体系，严格实行招投标，择优确定施工单位，同时严格实施工程监理和竣工验收制度，确保工程质量。