1、拟收10576.7亩土地收储项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月115可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 项目总论71.1 项目名称及实施单位71.2 项目建设方案71.3 编制依据及范围101.4 主要技术经济指标111.5 结论与建议12第二章2、 项目背景和必要性162.1 项目建设背景162.2 项目发展概况222.3 项目建设必要性23第三章 项目前景分析273.1 项目的合法性分析273.2 土地市场发展情况283.3 房地产市场发展情况333.4 拟收储土地的市场前景353.5 市场前景总体评价37第四章 工程建设条件394.1 建设条件394.2 建筑材料及运输条件42第五章 建设目标与建设规模445.1 建设目标445.2 建设规模44第六章 土地平整工程476.1 设计原则与设计依据476.2 土地平整概况476.3 工程量估算486.4 平整方案设计49第七章 道路工程547.1 设计依据547.2 工程概况547.33、 工程方案57第八章 安置区工程648.1 安置区工程概况648.2 规划设计658.3 建筑设计678.4 结构设计678.5 给水工程设计698.6 排水工程方案708.7 消防系统718.8 电力工程72第九章 环境影响评价与劳动安全749.1 环境影响评价依据749.2 环境评价的内容759.3 劳动安全78第十章 项目实施管理及进度安排8210.1 项目实施管理8210.2 项目实施进度83第十一章 投资估算与资金筹措8511.1 项目投资估算8511.2 资金筹措10211.3 资金使用计划103第十二章 经济与社会效益评价10412.1 经济效益评价10412.2 社会效益分析14、09第十三章 不确定性与风险分析11013.1 不确定性分析11013.2 风险因素分析111第十四章 结论与建议11414.1 综合评价结论11414.2 问题及建议115第一章 项目总论1.1 项目名称及实施单位1.1.1项目名称：xx市xx区北部片区土地收储项目1.1.2项目单位：xx市土地储备中心 法人代表：1.1.3项目单位简介xx市土地储备中心于2002年3月成立，开办资金300万元，核定人员编制14名，其中具有中级技术职称人员6名，专业技术人员8名。1.2 项目建设方案1.2.1建设目标本项目根据xx市城市总体规划（20072020年）和xx市xx区控制性详细规划要求，因xx区城5、市规划及杭南长客运专线高铁xx站的建设加快带动xx区北区发展的需要，需在规划中的xx区北区内收储地块一宗（面积10576.7亩），将收储地块加以整理开发达到规划用地标准后对可出让的商住用地（4485.8亩）实行挂牌出让，同时在收储土地范围内建设余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路，完善该区域基础设施功能，并建设农民安置区对该区域内涉及拆迁的村民进行集中返迁安置。项目建设目标一方面是为了实施xx市城市建设总体规划及xx市xx区控制性详细规划，促进城市建设发展，更好地满足城市扩张6、需求，加强xx市xx区社会经济发展的整体性、繁荣区域经济。通过本项目的自身区位优势，提升xx市xx区的城市品位与城市新区形象，使项目承担起该区域在城市规划中的职能要求；另一方面通过招商引资盘活土地资源，提高xx市土地利用的集约化水平，充分挖掘地块潜在价值并带动周边土地升值，促进xx市xx区城市建设和经济建设的发展。1.2.2建设地点本项目收储地块位于xx市xx区北片内，项目规划范围内的土地权属为xx等土地，原土地性质为耕地、菜地、水塘及宅基地，规划用地为主要为商住用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、公共设施及绿化用地等。1.2.3建设规模本项目拟收储土地面积为10576.7亩。1.2.7、4建设内容根据xx市城市总体规划、xx市xx区控制性详细规划及城市建设需要，本项目拟在xx区北片规划范围内收储土地10576.7亩，并进行土地平整前期工作和余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路及农民返迁安置区建设。主要建设内容包括：10576.7亩土地征用，其中：水田3285亩、商品菜地1120亩、一般菜地730亩、旱地1540亩、园地527亩、林地1240亩、精养鱼塘259亩、非精养水面500亩、宅基地494亩、未利用地881.7亩；10576.7亩土地的场地平整，使其达到8、规划用地标准；建设余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路，道路总长度28595.2米，沥青砼路面；建设农民返迁安置区，占地面积约330亩，总建筑面积330000平方米。1.2.5项目建设工期21个月（即2012年9月2014年5月）。1.2.6投资估算及资金筹措本项目总投资为230304.48万元，其中：工程费用203670.20万元（含征地、安置补偿费及土地报批税费110964.83万元、土地平整费16922.72万元、道路工程费用32465.47万元、返迁安置区费用43319、7.19万元）；工程其他费用12016.54万元；预备费4313.73万元；建设期利息10304.00万元。资金筹措方案为：申请银行贷款150000万元，约占总投资的65.13%；项目单位自筹80304.48万元，约占总投资的34.87%。1.3 编制依据及范围1.3.1编制依据全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国土地管理法2004年；土地储备管理办法国土资发2007277号；国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发（2001）15号）全国人民代表大会常务委员会中华人民共和国城市房地产管理法2007年；国务院出台国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）xx省政府xx省国有土地10、储备机构土地收储财务管理办法2004年；xx市土地储备实施办法；xx市城市总体规划（2007-2020年）；xx市土地利用总体规划（2006-2020年）；xx市xx区控制性详细规划；xx市城市住房建设规划（2008-2012年）；xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国家发展改革委和建设部联合颁发的建设项目经济评价与参数（第三版）。1.3.2编制范围本项目编制范围主要有：项目建设的必要性；土地市场分析；土地收储备规模；工程方案；投资估算、出让计划及效益分析；风险分析。1.4 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标详见下表。主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1拟收储土地面积亩1011、576.71.1其中：可出让土地面积亩4485.82项目投资总额万元230304.482.1其中：工程费用万元203670.20含征地及土地报批税费2.2工程其他费用万元12016.542.3预备费万元4313.732.4建设期利息万元10304.003资金来源3.1其中：银行贷款万元15000065.13%3.2自筹资金万元80304.4834.87%4收入税金利润4.1其中：出让收入万元573350.00运营期内总计4.2出让税金及附加万元/年4545.85运营期内平均4.3利润总额万元/年41584.44运营期内平均4.4所得税万元/年10396.11运营期内平均4.5税后利润万元/年312、1188.33运营期内平均5财务评价指标所得税后5.1其中：投资利润率%126.45.2投资净利润率%94.85.3内部收益率%30.405.4净现值（Ic=8%）万元115767.725.5利息备付率31.31还款期内平均5.6偿债备付率1.74还款期内平均1.5 结论与建议1.5.1结论1、符合xx市城市总体规划及xx市xx区北区控制性详细规划要求按照xx市城市总体规划和xx市xx区北区控制性详细规划中城市建设今后发展方向，xx区将是xx市新的行政、经济和商贸中心。总规明确要求：为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现城市可持续发展目标，城市开发建设应坚持“全面统一规划，分期开发，13、分批建设，开发一片、配套一片、建成一片、收益一片”的原则。该项目区域属于xx区范围内，收储地块均规划为城市建设用地，符合xx市城市总体规划及xx市xx区北区控制性详细规划的要求。因此，有利于促进该地区城市发展和社会经济发展的目标。2、符合xx市土地利用的基本方针为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，切实解决土地利用存在的主要问题，实现土地资源的可持续利用，为xx市国民经济和社会发展服务。本项目建设以为xx区北区建设完善的配套功能保障为基础，规划范围内土地利用的基本方针是：节地挖潜，加大土地开发力度，转变土地利用方式，实现耕地总量动态平衡；优先保证重点建设项目用地14、，尤其是基础设施等重点建设项目；进一步强化土地利用的区域化、专业化和规模化，不断提高土地利用的有序性和综合效益。项目建设符合xx市土地利用的基本方针，在规划范围内可实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，尽最大可能实现土地的利用效率和资源价值。3、有利于促进城市发展当前，经营城市的理念已逐步为人们所接受，并在实践中积极推行。土地资源的特殊性，决定了它可以成为城市发展的经济来源。土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，有利于解决土地的供需矛盾，亦是新的经济增长点。本项目的建设提高xx市政府对土地市场的宏观调控能15、力，实现xx区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。4、经济和社会效益较好本项目顺利实施后，收储及整理土地总面积为10576.7亩，其中可出让土地面积4485.8亩，项目在经营期内出让总收入573350.00万元、利润总额291091.09万元，出让税金及附加总额31820.93万元，经济效益非常可观。项目建设期间能提供大量就业岗位，有利于促进社会的和谐稳定发展，社会效益较好。同时，本项目的实施将拉大xx市城市框架、大大提升城市的品味，改善当地居民的生活环境，使当地居民直接受益，生态环境效益良好。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；具有16、良好的经济效益，社会效益和生态效益。1.5.2 存在的问题及建议1、项目存在问题本项目存在的问题主要集中在市场风险问题上。市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。本项目的市场风险主要体现在：开发周期过长，成本控制不严；市场环境瞬息万变，项目决策滞后。2、对策与建议针对如何严格控制开发周期和开发成本，顺应市场环境变化，提出如下两点建议：首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响17、。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，在保证施工质量的前提下，严格控制成本，规范资金使用制度，使项目利润最大化。上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪土地交易市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。项目建设全过程中，须通过一切有效手段加强地块的包装、宣传和市场化运作。必须采取措施尽快培植和聚集人气，促进土地快速升值，增加土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。第二章 项目背景和必要性2.1 项目建设背景2.1.18、1项目地概况及城市规划建设方向1、经济发展概况xx市位于xx省的东北部，信江中下游，东部、北部分别与上饶市的弋阳、铅山、万年、余干接壤，南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻，东南一隅与福建省光泽县相连，史称东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户。下辖贵溪市、余江县、月湖区、龙虎山风景区，国土面积3556.7平方公里，人口120万。近几年来，xx以全面融入鄱阳湖生态经济区建设为主线，全力推进“四大一新”发展战略，国民经济和各项社会事业得到快速发展。2011年，全市生产总值达426.7亿元，增长12.3%。财政总收入71.1亿元，增长28.9%；其中，地方财政收入38.8亿元，增长19、31.6%。贵溪市财政收入突破30亿元，余江县、xx高新区财政收入突破10亿元，县级财政收入占全市财政收入的85.6%，8个乡镇财政收入过亿元。全社会固定资产投资336亿元，增长30%。社会消费品零售总额103.3亿元，增长17.5%。城镇居民人均可支配收入17518元，增长12.2%；农民人均纯收入7623元，增长22%。全市规模以上工业实现增加值239.5亿元，增长15%；主营业务收入1983.1亿元，总量位居全省第三，增长47.1%；其中，铜产业主营业务收入1818亿元，增长48.7%。全市工业园区实现主营业务收入686.7亿元，增长40.2%。xx高新区被评为“全省先进工业园区”和“省20、级生态工业园区”。 以旅游物流为重点的第三产业快速发展。全市接待国内外游客880.3万人次，增长31.1%；实现旅游总收入60亿元，增长33.5%；其中，龙虎山景区接待游客突破60万人，增长45.8%；旅游直接收入1.1亿元，增长60.8%。物流产业实现营业收入71亿元，增长29%；上缴税收3.1亿元，增长28.4%。2、中心城区城市发展方向随着xx经济的快速发展，城市规模也在不断扩展。目前，xx市中心城区面积为28.7平方公里，占城市规划区面积的18.7%。根据xx市城市总体规划（2007-2020年），xx市中心城区总体发展方向为“东联、西进、南控、北优”，具体如下：东联：中心城区向东跨越21、童家河，重点完善生产性服务业功能，与贵溪城区相衔接；西进：中心城区向西发展完善产业功能区建设，依托产业发展强区；南控：控制中心城区建设范围向南蔓延，减轻中心城区因城市建设对龙虎山风景名胜区造成的生态压力；北优：北部的xx区是未来大xx城市四区合一的城市中心，规划建设优先提升该区域的建设质量，打造xx城市新形象，构建“生态开放组团式”的城市结构，形成“一江两岸”的城市格局。中心城区公共设施用地总体布局呈“一心、六点、两圈层”之势。一心：城市综合服务中心，位于xx区组团；六点：六个组团级特色服务中心分两个圈层布置在市级中心周边；第一圈层：分别为生产者服务中心（鹰东组团）、行政办公中心（梅园组团）、22、商贸中心（老城组团）和文娱休闲中心（老城组团-鹰西组团）四个组团级公共服务中心；第二圈层：分别为体育中心（产业园区组团-南站组团）和科教中心（科教组团）。中心城区居住用地规划布局主要以环境景观条件良好、处在上风向、远离污染的地区为主，规划居住用地集中布置在信江两岸地形条件较好的地区，如信江南岸的老城组团，东南岸的梅园组团和鹰东组团以及北岸的信江组团。根据总规中城市功能布局，xx区中心组团定位为：利用信江沿岸优越的自然生态条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。该组团主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。3、xx区功能定位及结构布局根据xx市xx区控制性详细23、规划（2008年-2020年），xx区规划范围:东、南、西三面以信江为界，北至规划中的余、鹰、贵城际快速通道(即雄鹰大道)，规划总用地面积约11.28平方公里，规划建设用地面积约10.15平方公里。xx区规划定位为:人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，xx新的城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。xx区的整体景观风貌定位为“以滨江景观为特色的现代化生态园林城区”；规划以xx老桥为起点向中央生态公园延展形成中央人文景观轴；以优美的滨江绿色岸线为依托形成滨江生态景观轴。社区级公共服务设施用地主要布局于夏东和夏西两大居住功能区24、内。xx区城市级公共服务设施用地主要分布在xx区中央的公共服务功能区及周边区域。居住人口规模：依据总体规划纲要，规划期末xx区人口规模约为15万人。根据规划居住用地核算，该区居住人口容量控制在14-17.3万人。根据上述规划，xx区将成为xx市域新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。而xx区北片区位于龙虎山路以南，余信贵快速路以北，龙虎山路以东，鹰东连接线以西，该片区内建有杭南长客运专线高铁xx站，独特的区位优势及交通优势使得北片区成为xx区发展的核心区域。2.1.2土地利用政策导向土地是人类生存的依据，更是城市建设与发展的基础。土地储备是指人民政府按照有关规定，将需要盘活的土地收回、收购、征25、收后予以储存，以供应和调控城市建设用地需要，达到土地资源最优配置的一种活动。在规划区范围内建立土地收购储备制度，是进一步建立和完善土地市场的需要，有利于防止国有土地资产流失，有利于优化当地存量土地资源的配置，全面强化政府对土地利用和供应的有效调控；也是地方政府和国土部门顺应“经营城市，经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。而加强土地收储力度，盘活存量资产，集约节约利用土地，实现国有土地资源价值最大化，已成为经营城市土地的重要一环。目前，我国土地面积人多地少的特殊国情决定了我国建设用地的长期紧缺性，尤其是近年来随着城市人口的增长、城市框架的进一步拉大，很多城市可供用于土地开发的26、新增城市建设和经营性用地已变得捉襟见肘，严重影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于我国经济高速、健康的发展。因此，必须改革土地利用方式，推行土地整理，充分挖掘土地资源潜在价值，从而保证经济建设持续、快速发展。土地储备管理办法国土资发2007277号：各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发（2001）15号）中指出：严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资27、产价值，提高土地资源利用效率。坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。2008年1月，国务院出台国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）：完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。2010年xx市出台了xx市城市规划区土地储备试行办法，以加强对土地市场的宏观调控,盘活土地存量,优化土地资源配置和合理利用土地,促进土地资产的保值增值,对因城市建设需要的土地加以收储，保障城市建设的顺利进行。随着xx市经济和社会的快速发展，城市建设框架也在不断扩28、展，为进一步完善城市功能，整合城市和土地资源，加快推进城市化建设，xx市土地储备中心根据xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区北区控制性详细规划确定的城市建设发展方向积极提出本项目，并本地区社会、经济发展需要和土地利用现状分析结果，明确拟收储土地利用的方向，提高土地利用的有序性和综合效益，保障城市建设用地需求，推进xx市宜居宜业城市建设。因此，本项目收储土地是为未来xx市的经济发展做好充分的准备。2.2 项目发展概况2.2.1已进行的调查研究项目项目单位及相关部门进行了土地收储及整理调查工作，针对可收储整理的资源数量、质量、利用方式、权属状况及其空间分布等数据进行理科学的调查29、。调查的主要内容包括：土地利用现状调查、土地条件调查、地籍调查和土地动态监测等。2.2.2项目区地质勘测工作情况拟整理开发项目场地地层结构简单，第四系覆盖层相对较薄，基岩为泥质粉砂岩，基岩侵蚀面无起伏。基岩裂隙较发育，属极软岩，破碎程度大，强度较低。未发现断裂构造，地球磁场比较稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。根据场地工程地质条件及拟建建筑物特征，基础施工完成后应汇同各个部门进行验收，确认合格后方可进行下一个工序。基础施工过程中如发现异常，应及时汇同勘察、设计等部门进行处理。2.2.3拟收储地块基本情况根据xx市xx区控制性详细规划（2008年-2020年）和xx市土地利用总体30、规划（2006年-2020年），本项目拟收储xx区北区土地总面积10576.7亩，原土地性质为耕地、菜地、水塘、宅基地等，土地具体明细如下：拟收储土地基本情况表序号原土地性质收储面积（亩）1水田32852商品菜地11203一般菜地7304旱地15405园地5276林地12407精养鱼塘2598非精养水面5009宅基地49410未利用地881.7合计10576.7根据xx市城市总体规划、xx市xx区控制性详细规划对拟收储地块的功能定位和xx市城市规划区土地储备试行办法，拟储备用地在进行土地整理后，土地性质将成为商住用地、道路用地、公共设施及绿化用地等。2.3 项目建设必要性1 是构筑城市发展框架31、，确保城市总体规划实施的需要按照xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区控制性详细规划（2008年-2020年），城市“一体两翼、一江两岸、四区合一”的大框架城市格局已经形成，按照中心城区“东联、西进、南控、北优”的总体发展方向，北部的xx区将成为未来大xx城市新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。xx区主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务，高档办公与居住等新城市中心功能。根据xx区城市规划，该区域以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区。在城市建设中，通过土地资本化运营跨越城市建设的资金门槛，启动xx区组团的建设，利用信江沿岸优越的自然生态32、条件，营造特色城市空间，打造精品城市形象。本项目建设符合xx市提出的实现北优城市发展框架的战略目标，有利于促进地区经济的总体发展要求，对加快实现总体规划奠定良好的基础。2、是完善xx区城市功能、提高城市品位、促进经济发展的需要xx市是鄱阳湖生态经济区的重要城市之一，也是海西经济区的有机组成部分，是xx省横向经济发展主轴线上的重要节点。当地政府提出创建“宜居城市”和“国家园林城市”的战略目标，加快xx区建设步伐，通过合理规划，努力把xx打造成为布局合理、特色鲜明、环境优美的鄱阳湖生态经济区魅力城市。本项目拟收储土地通过土地平整及建设10条道路等，完善该区域基础设施功能，将xx区北区规划建设成为x33、x北入口的特色景观点和休闲居住小区。改善人居和投资环境，提高城市品味优化城市工作和生活环境，加快建设步伐，促使当地经济的可持续发展，给xx市带来良好的经济与社会效益。因此，根据城市总体规划和xx市城市住房建设规划，将近期需要用于城市建设的土地进行收购储备，是确保项目顺利实施、促进当地经济发展的客观需要。3、项目的建设是改善当地人居环境、加快城市化进程的需要本项目拟收储土地权属为xx等，收储土地面积较广，涉及农村民房拆迁量较大，因此本项目拟通过实施异地安置，在xx区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房，既提升了农民生活幸福指数，又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过34、渡，项目对促进城市化进程，打造新型农村，培育新市民具有重要的意义。因此，本项目设置农民安置区不仅可以达到“改旧换新，共同创新”的良好效果，而且对于提升城市品位和片区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义。4、是充分发挥政府在土地市场中对资源配置宏观调控和优化土地市场投资环境的需要通过土地收购储备，政府可以更好地运用经济的、行政的、法律的手段，对经营性土地的供应数量、结构、布局、价格、时间等进行有效控制，使土地管理走上科学化和规范化的轨道，有利于土地市场中对资源配置的宏观调控作用；国有土地使用权由毛地出让改变为净地出让政府在收储土地、完成了房屋拆迁和土地平整工作后再将土地使用权出35、让给土地使用权人，有利于形成公正、公平、公开的土地一级市场秩序，有利于消除和制止土地使用权出让中的权利滥用和寻租腐败。土地储备的实施为改变土地供应方式提供了制度条件，在推进供地方式从协议出让向招标、拍卖、挂牌公开出让方式转变的进程中，起到了有力的推动和保障作用。通过土地收购储备，不仅促进土地使用权制度改革深化，规范土地交易行为和土地的统一管理，防止国有资产流失，而且体现我国土地一级市场的公开、公正、公平的竞争原则，创造良好的投资环境，有利于政府优化土地市场投资环境。5、统一土地供应渠道，增强政府土地一级市场调控能力政府对于土地一级市场调控能力的减弱，在很大程度上与土地的供应、管理方式有关。传统36、的毛地批租和多头供地已经成为阻碍政府有效调控土地一级市场的主要因素。而实现“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，建立统一的土地储备供应模式，一直是土地储备制度追求的目标。统一的供应模式，不仅使政府牢牢把握住土地出让的主动权，而且能够有效地保证出让土地及时开发，提高土地资源的利用率，这也是在当前土地调控政策频频出台，土地利用形势日益严峻的背景下，保障城市重点基础设施项目、产业项目和社会事业项目的用地需要。第三章 项目前景分析3.1 项目的合法性分析3.1.1城市规划对项目建设的要求本项目拟收储土地位于xx市xx区规划范围内，为配合xx市xx区城市建设的顺利进行，收储土地根据xx市xx区控37、制性详细规划（2008-2020年）要求将成为商住用地、道路用地、公共设施及绿化用地。本项目涉及地块均通过土地性质变更手续，收储整理开发用地性质及用途符合xx市城市总体规划（20072020年）、xx市土地利用总体规划（20062020年）和xx市住房建设规划（20082012年），本项目土地收储整理开发完全符合xx市城市建设规划的指导思想和具体要求，也是对各项规划的落实和具体实施的表现。3.1.2其它法律、法规对项目建设的要求中华人民共和国土地管理法和土地储备管理办法大力提倡和积极推行土地收储整理开发工作，并明确了具体目标和要求；xx市城市规划区土地储备试行办法对土地收储类型、范围进行了初步38、划定，xx市土地利用总体规划（20062020年）及xx市城市总体规划（20072020年）对项目区的土地利用和土地规划类别作了具体要求。因此，本土地收储整理开发项目的申报完全符合上述法律法规的有关规定和要求。3.1.3地方政策对xx区建设的要求xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中对于xx区城市建设也提出要求：要大力推进xx区基础设施建设，促进城市要素向xx区集聚，尽快形成“一江两岸”城市发展格局，努力把xx区建设成为“显山、亲水、见城、滨江”的生态宜居新城区，并逐步成为市级行政、文化、商务中心。本项目收储土地均为xx区城市建设规划用地，符合十二五规划提出的建设生态宜居新城区的要求。39、3.2 土地市场发展情况3.2.1土地资源得到重视土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是xx市城市经营、更好地服务于城市建设的主要手段。xx市城市规划区土地储备试行办法规定凡是xx市所有新增建设用地，一律由国土资源部门进行收购和征用纳入政府土地筹备后，再按照政府制定的年度土地出让计划实行统一供地，规范了土地的出让行为，使土地不断升值。3.2.2土地储备制度已经明确随着国家土地“招、拍、挂”政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。xx市土地储备制度正如全国一样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年40、的运作，政府对土地储备的作用、功能以及运作能力得到提高。2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了土地储备管理办法国土资发2007277号，以国家部委的名义对土地储备机构、计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。3.2.3土地市场日益完善xx省土地交易管理规定（赣国土资发200215号）的出台，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。xx市政府对所有用地采取招、拍、挂出让方式，经营管理操作进一41、步规范，并取得了良好的经济效益和社会效益。3.2.5土地市场分析为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，切实解决土地利用存在的主要问题，实现土地资源的可持续利用，为xx市国民经济和社会发展服务，xx市土地利用的基本方针是：节地挖潜，加大土地开发力度，转变土地利用方式，实现建设用地需求总量动态平衡；合理调整土地利用结构，优化土地资源配置，保证重点建设项目用地，使产业结构与用地结构日趋合理；进一步强化土地利用的区域化、专业化和规模化，不断提高土地利用的有序性和综合效益。城市建设土地需求分析根据xx市城市总体规划（2007-2020年）、城市用地分类与规划建设用地标准（42、GBJ137-90）、xx市住房建设规划（20082012）及人口专题的预测：2010年中心城区常住人口为26.5万人（其中城镇人口23万人），中心城区城市建设用地规模为28.7平方公里，人均城市建设用地125m；预计到2020年中心城区人口将达到45万人（其中城镇人口42万人），以人均城市建设用地115m计算，中心城区城市建设用地规模将达到48.5平方公里，城市建设用地增量为19.8平方公里。因此，加强土地收储、集约用地，才能保证城市建设的发展空间。根据xx市城市规划区土地储备试行办法，xx市政府对xx市城市规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地及城市建设所需用地依法征用后予43、以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供地方式。由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。居住用地需求分析根据xx市城市总体规划（2007-2020年）预测：2010年中心城区常住人口为26.5万人（其中城镇人口23万人），到2020年中心城区人口将达到45万人（其中城镇人口42万人），规划居住用地以人均27.95计算，预计需新增居住用地531.05万。根44、据xx市xx区控制性详细规划中确定的居住人口规模：依据总体规划纲要，规划期末xx区人口规模约为15万人。根据规划居住用地核算，该区居住人口容量控制在14-17.3万人，规划居住用地以人均27.95计算，居住用地面积将达到391.3- 483.5万，缺口较大。住房建设及土地供应计划住房建设计划受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，xx市土地出让将会进一步减缓。根据建办规函（2007）740号、建规函（2007）380号、赣建规（2008）1号文件精神与xx市住房建设规划（20082012年），结合xx主城区住房实际情况确定。住房建设45、总量目标：规划期内建设各类住房3.09万套，总建设面积300.29万平方米。套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积210.203万平方米，达到住房建设总量的70%以上；政策性住房（经济适用住房、廉租住房）建设面积56.29万平方米，其中完成廉租住房面积3.53万平方米。规划期内，住房建设年度目标为：2008年和2009年共建设商品住房7656套，建设面积74.5万平方米,其中，中低价位、中小户型普通商品住房5794套，建设面积52.15万平方米；政策性住房2434套，建设面积17.085万平方米。2010年和2011年共建设商品住房9044套，建设面积88万平方米；政策性住房面46、积23.14万平方米。根据xx市住房建设规划（20082012年）制定规划期内住房建设总量目标，结合上述数据分析，确定2012年xx市主城区需建设商品住房8376套，建设面积81.5万平方米；政策性住房面积13.80万平方米。 xx市主城区住房建设年度计划（2008-2012） 单位：万平方米年度普通商品住房政策性住房合计备注经济适用住房廉租房2008年42.58.50.6851.68已完成数据2009年329.40.7542.152010年46.810.50.7158.012011年41.211.30.6953.192012年81.5130.7695.26预定数据合计24452.73.59347、00.29住房土地供应计划根据xx市住房建设规划（2008-2012年），在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合规划及规划的年度实施计划。在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活。住房建设空间布局：体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照主城区“东连、西接、南扩、北拓”总体布局结构，结合城市近期重点发展地区、重点整治地区进行住宅建设布局。1、新区建设：信江区、高桥区、梅园新区、宝山区。2、旧城改造：旧城西区、沿江小区。规划期内，新供应3973亩商品住48、宅用地中，2768亩用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；649亩用于供应政策性住房用地，包括经济适用住房和廉租住房。坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向xx区转移。预计2013年以后，xx市住房建设及供地计划在政府宏观调控的作用下将继续保持一定的增长趋势。3.3 房地产市场发展情况根据xx市近三年来的国民经济和社会发展统计公报和xx市房产信息网提供的数据显示，目前xx房地产市场总体呈增长态势。2008年房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资8.7亿元，比上年增长11.4%。商品房竣工面积18.12万平方米，下降33.8%；商品房销售建筑面积19.83万平方米，下49、降10.9%；商品房销售额4.49亿元，下降15.3%。市区商品房住宅销售均价为2400元/，非住宅销售均价为6000元/。2009年xx市房地产市场趋于活跃。全市房地产开发投资9.14亿元，增长10%。商品房房屋销售面积40.4万平方米，增长103.7%，其中住宅销售面积37.71万平方米，下降7.7%。商品房房屋销售额11.76亿元，增长44.7%。市区商品房住宅销售均价为3800元/，非住宅销售均价为7200元/。2010年xx市房地产市场发展稳步增长。全市房地产开发房地产开发投资13.04亿元，增长18.6%。商品房施工面积148.23万平方米，增长49.7%；商品房屋销售面积35.450、8万平方米，下降12.2%；商品房销售额11.76亿元，增长0.1%。市区商品房住宅销售均价为5000元/，非住宅销售均价为8500元/。2011年，虽受国家房产政策因素影响，但xx市房产市场刚性需求量仍然较大，房地产开发继续保持理性增长。房地产开发投资21.51亿元，增长65.0%。商品房施工面积204.83万平方米，增长38.2%。商品房屋销售面积65.48万平方米，增长84.5%。商品房销售额23.14亿元，增长96.7%。市区商品房住宅销售均价为5500元/，非住宅销售均价为8800元/。3.4 拟收储土地的市场前景3.4.1xx市城区基准地价表 xx市城区土地基准地价 单位：元/ 土51、地级别用地类型IIIIIIIVV商业用地31491816865530294住宅用地1118788500313293工业用地4022992181713.4.2xx市土地价格现状根据xx市国土局国有建设用地使用权交易结果公示数据显示，近几年xx市土地价格呈稳步增长的趋势。（注：以下信息来源于xx市国土资源局网站）1、2010年，xx市梅园小区沿江大道以东、腰沙村以北地块（地块编号360601100008），土地面积61608.15平方米（折合：92.41亩），土地用途：城镇住宅、商服用地，成交价格21100万元人民币，约合228.33万元/亩。2、2010年，xx市320国道北侧原xx市月湖区超薄52、塑料厂地块（地块编号360601100010），土地面积37518.78平方米（折合56.28亩），土地用途：城镇住宅、商服用地，成交价格6180万元人民币，约合109.81万元/亩。3、2010年，xx市胜利西路8号地块（地块编号360601100031），土地面积51855.71平方米（折合77.78亩），土地用途：城镇住宅、商服用地，成交价格58500万元人民币，约合752.09万元/亩。4、2011年，xx市51号路以西、47号路以北地块（地块编号360601110057），土地面积2687.77平方米(约4.03亩)，土地用途：城镇住宅用地，成交价格850万元人民币，约合210.9253、万元/亩。5、2011年，xx市梅园新区府前路以南、梅枫路以西地块（地块编号360601110061），土地面积11329.27平方米(约16.99亩)，土地用途：城镇住宅用地，成交价格4100万元人民币，约合241.32万元/亩。6、2011年，xx市盛世华庭小区以东、天洁西路以北地块（地块编号360601110063），土地面积8369.5平方米(约12.55亩)，土地用途：住宿餐饮（宾馆）、城镇住宅用地，成交价格1663万元人民币，约合132.51万元/亩。7、2011年，xx市鹰东连接线以南、梅园大道以西地块（地块编号360601110066），土地面积15819.9平方米（折合23.54、7亩），土地用途：城镇住宅、商服用地，成交价格4200万元人民币，约合177.22万元/亩。8、2011年，xx市xx区支九路以北、纬四路以南地块（地块编号360601110094），土地面积60719.5平方米（折合91.08亩），土地用途：城镇住宅、商服、办公用地，成交价格9620万元人民币，约合105.62万元/亩。3.4.3拟收储地块市场前景本项目所征收的10576.7亩土地权属分别为xx集体土地等，征地范围内区域土地权属清楚，不存在权属争议。收储地块位于xx市重点发展的新城区，人员较为密集区域内。目前，xx区路网一期、路网二期已全面通行，路网三期建设进展顺利，“三横三纵”的路网格局已55、现雏形，交通较为便利，环境较好。xx市委、市政府各项重点工程，如新的行政、经济、商务中心、沪昆客运专线xx北站正在抓紧建设等均集中在此区域，这将更加有利于城市的规划与建设，促进土地的出让和房地产市场的发展。根据上述分析，该项目用地未来出让前景良好，升值潜力较大。3.5 市场前景总体评价1、xx市xx区所处位置优越，交通发达；自然、人文资源丰富；近几年，经济发展迅速，财政状况良好，居民住房消费需求旺盛。2、该项目所在地xx市中心城区规划范围内，同时也是xx市政府重点规划建设的区域，各项区域指标符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。3、该项目收储地块位置较好，交通较为便利，市政配套设施完善，环境56、优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大。4、xx市房地产市场目前尚处于起步阶段，近几年商品房销售情况良好，销售价格稳中有升，未来市场发展潜力较大。5、xx市土地市场运作逐步规范，xx市政府陆续出台了一系列制度办法，规定所有土地必须通过土地储备中心统一储备，经营性用地必须由xx市土地交易中心通过招拍挂方式出让。6、xx市城市建设规模的扩大对土地的需求日益增大，但土地资源十分有限，土地市场逐渐显现供不应求现象。本项目收储土地作为xx区的新增建设用地，经收储整理后，规划的商住用地可以直接进行出让，有利于缓解土地供求矛盾。第四章 工程建设条件4.1 建设条件4.1.1地理位置xx市位于xx省的57、东北部，信江中下游，地处东经11641至11730，北纬2735至2840之间。东部、北部分别与上饶市的弋阳、铅山、万年、余干接壤，南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻，东南一隅与福建省光泽县相连，史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户”。4.1.2地形、地貌xx属武夷山脉北段的余脉，地形上由南东向北西逐渐降低，西北部为河湖平原及海拔在90米以下的低缓丘地，中部为丘陵地带，海拔多在240300米之间，比高190260米，为典型丹霞地貌区，南部为中低山区，最高海拔1124.8米，属火山岩地貌。项目建设地点地势比较平坦，地貌单一。4.1.3气候、气候条件xx市属中亚热带温暖湿58、润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季，则冬夏长而春秋短（春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天）年平均气温18.1；最热月（7月）平均29.7，最冷月（1月）平均5.6，年极端最高温度41.0（1991年7月23日出现在xx），年极端最低温度-15.1（1991年12月29日出现在余江），0以上的正积温平均为6586.4；10的有效积温达5705.6；持续天数平均有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为59、1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期（4至6月）降水占全年的48.3%，旱季（7-9月）占20%。一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡/平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡/平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡/平方厘米。4.1.4工程地质、水文地质条件该项目区域处于xx盆地中部，为大片第四系沉积物所覆盖，基岩零星出露，构造简单。工程地质：项目建设场地地层自上向下可分为如下六层：素填土层：色杂，灰色或灰黄色，松散很软状态，为粘性土或淤泥质土夹少量碎石组成。层底表格变化大，-0.5-2.6米，层60、厚0.52.6米。承载力标准值：fk=60110kpa。淤泥或淤泥质土层：灰色黑灰色，软塑局部流塑状态，局部有臭味，层底标高-1.60-3.2米，层厚0.6米2.1米。承载力标准值：fk=50 kpa。粘土层：红色夹黄色和灰白色，硬塑坚硬状态，稍湿，块状构造，包含少量石英粗砂颗粒，该分布不均匀，层面标高变化大，-0.6-3.0米，层底标高变化也大，-2.8-5.0米，局部缺失，最厚处3.7米。fk=30 kpa。粉砂层：分选性好，颗粒大小均匀，稍密中密，含较多粘，该层分布不均匀，有的地方该层缺失，层面标高多在-2.7-4.1米，层底标高多在-3.7-5.1米，最厚处2.1米。fk=160pa。61、粉质粘土层：红黄色夹灰白色，稍湿，硬塑坚硬状态，局部含较多粗砂颗粒，该层分布也不均匀，许多地方缺失，层面标高-4.0米左右，层底标高-4.2米-5.1米，最厚处1.3米。fk=32kpa。泥岩强风化层：紫红色，岩质软，麻花钻进，力学性质较为均一，层面标高-4.2-5.4米。fk=32kpa。水文地质条件简单。场地地下潜水水位很高，约在地表下0.31.2m，水量补给来源为地表水和大气降水。素填土层和粉砂层为透水层，其它地层为弱透水层。场地地下水对混凝土结构具有弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性；场地土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱62、腐蚀性。4.1.5地震根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），xx市中心城区地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考虑抗震设防。4.1.6施工条件本项目施工条件良好，施工用水、用电可直接从现有市政管网接入。4.1.7周边环境条件项目建设地点附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库，周围无易燃、易爆及有害气体生产企业，对项目建设及运营不会造成影响。4.1.8社会条件本建设项目符合xx市城市总体规划（20072020年）和xx市xx区控制性详细规划要求，有63、利于扩大城市框架、满足城市建设用地需求及改善当地人居环境，项目收储土地经整理后将成为商住用地，能有效改善人居和投资环境、提高城市品味，建设项目得到了广大人民群众的欢迎。目前，项目征地等前期工作进展顺利。4.2 建筑材料及运输条件1、片碎石：材料丰富充足，当地或周边县、乡可保证供应。2、砂、砂砾：当地可直接供应。3、钢材：可从南昌、新余购进或当地经销商供应。4、水泥：普通水泥可通过招标从外地购进或本地购进，高标号水泥可由外地购进。5、木材：项目建设木材用量较小，当地可满足工程所需用量。6、交通运输条件：xx市位于赣闽交界处，沪昆、济广高速公路和206、320国道穿境而过，浙赣、皖赣、鹰厦铁路纵横64、交错构成四通八达的地面交通网络。龙虎山距南昌机场为120公里，距景德镇罗家机场150公里，距安徽黄山机场205公里，距福建武夷山机场116公里。项目地公路交通便利，可以解决各种施工车辆的通行问题，对施工的顺利进行提供了充分的保障。综上所述，项目所在地的各项建设条件均能满足本项目的需要，项目的顺利进行能够得到确保。第五章 建设目标与建设规模5.1 建设目标本项目的具体建设目标是：配合xx市城市总体规划（2007-2020年）、xx市xx区控制性详细规划和xx市住房建设规划（20082012）中既定目标的顺利实施；项目区收储及整理土地10576.7亩，并进行土地平整前期工作和余信贵快速路（龙虎山路65、至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路及拆迁安置区建设；通过项目建设，使项目中拟收储整理地块达到规划中的各类用地标准；通过项目建设开发，完善城市功能，改善项目区人居及投资环境，同时使规划区域内土地利用率有较大提高，从而进一步调整优化产业结构，提高经济效益和社会效益。5.2 建设规模本项目拟收储xx区北片区土地面积10576.7亩，并对收储土地进行整理以达到规划要求的各类用地标准。项目建设规模主要有：1、收储土地10576.7亩。土地利用明细详见下表。拟收储土地利用平衡表序号原土地性质面积（亩）序号收66、储后土地性质面积（亩）备注1水田32851商业用地1332.2可出让用地2商品菜地11202居住用地2565.83一般菜地7303弹性发展用地587.84旱地15404道路用地1474.1不可出让用地5园地5275划拨给公益性项目875.16林地12406水域及水利设施用地736.37精养鱼塘2597公园用地2987.78非精养水面5008公用设施用地17.79宅基地49410未利用地881.7合计10576.710576.72、对收储的10576.7亩土地进行场地平整，使其达到xx区规划要求的各类用地标准。土地平整填挖工程量约564万方。3、建设余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山67、路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等10条道路：余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）：道路全长2420m、宽度40m、沥青砼路面；龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）：道路全长5284m、宽度40m、沥青砼路面；鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）：道路全长3440.2m、宽度40m、沥青砼路面；信江北路：道路全长3188m、宽度40m、沥青砼路面；北四路：道路全长2400m、宽度26m、沥青砼路面； 北十路：道路全长4054m、宽度32m、沥青砼路面；北一路：道路全长3397m、宽度40m、沥青砼路面；江四路：道路全长1568、73.5m、宽度26m、沥青砼路面；北六路：道路全长1573.5m、宽度26m、沥青砼路面；江五路：道路全长1265m、宽度26m、沥青砼路面。4、建设农民安置区，占地面积约330亩，安置返迁户数1133户，总建筑面积330000平方米。第六章 土地平整工程6.1 设计原则与设计依据6.1.1土地收储整理开发遵循原则1、符合xx市城市总体规划（2007-2020年）及xx市xx区控制性详细规划，坚持以人为本，以城市总体规划为依据，合理布置各项配套设施；2、遵循十分珍惜和合理利用土地、社会效益、经济效益、生态效益相统一的基本原则；3、效益最大化原则。收储的土地经整理达到规划商住用地标准后在宗地出69、让时，凡有条件都要采取拍卖方式出让；改变以挂牌出让方式为主现状，实现土地效益最大化。4、顺应自然环境、根据地形、地貌合理设计场地平整标高，并尽可能减少投资、方便施工、使工程经济合理，结合实际情况，处理好近期与远期、局部与整体的关系，使建设具有科学性、超前性，避免短期所为；5、保护自然环境，尽量避免对水土资源的破坏。6.1.2设计依据土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城市建设部分)。6.2 土地平整概况本项目土地平整工程主要包括土（石）回填、开挖、废弃物回填、土（石）方运输及废弃物运输。土地平整结合项目区地形和土地利用结构调整等来进行70、。根据用地性质及平面坡度等不同要求，采用不同的竖向布置形式，合理确定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。项目场地采用平坡式布置形式，尽量节约土石方量，考虑挖填方量平衡，以减少运土和弃土量。平整完成后，拟规划开发用地的土地要进行土地的夯实。6.3 工程量估算场地平整土方量的计算方法，通常有方格网法和断面法两种。方格网法适用于地形较为平坦的地区，断面法则多用于地形起伏变化较大的地区。通常用方格网控制整个场地。方格边长主要取决于地形变化的复杂程度，一般10m、20m、30m或40m等，通常多采用20m。本项目拟采用20m。71、根据每个方格角点的自然地面标高和实际采用的设计标高，算出相应的角点填挖高度，然后计算每一个方格的土方量，再将场地上所有方格的土方量求和，并算出场地边坡的土方量，这样即可以得到整个场地的挖、填土总方量。1、平整高差：结合实际地形情况，通过现场踏勘，对各局部地形图进行比较，初步确定商住用地场地标高与规划道路标高的高差为+0.2m，在确定土地平整土石方工程时，挖、填方平均深度按照土地平整范围内0.8米左右进行匡算。2、挖、填土石方量估算：土石方量：需平整的土地面积挖填方平均深度=10576.7亩0.0015平方米/亩0.8米5640906.67立方米。6.4 平整方案设计6.4.1场地平整工程场地平72、整系综合施工过程，它由土方的开挖、运输、填筑、压实等施工过程组成，其中土方填筑是主导施工过程。大面积的场地平整，适宜采用大型土方机械。本项目采用反铲挖掘机、推土机、振动碾和20t自卸运输车。其中：场地回填总体施工顺序为：各区块由场地北侧向南侧回填，由场地东侧向西侧延伸。填土进口可根据各区块周边道路的走向进行布置，填土要求如下：1、回填土源的质量要达到要求，坚决杜绝渣土进入场地。2、考虑到原地表土存在房屋拆迁留下的渣土，土质较差，因此第一层土方的填筑厚度控制在70CM以内，以利于压路机的碾压，及尽量避免出现弹簧土的现象。若出现弹簧土的现象较严重，应将弹簧土部分反挖后处理，以达要求。第二层及以上部73、分控制在每层40CM以内。3、回填顶标高控制为周边道路平标高,因室外绿化部分标高高于路面标高,道路部分路基施工时可反开挖至室外部分,同时,考虑土方总体平衡,基坑土方可回填至室外绿化带部分。4、放样出填方范围，并根据填方高度划分填筑区域，必要时布石灰线。5、压实控制。每层填筑厚度符合要求，通过压路机碾压遍数以及外观轮迹，来检查压实质量。6、碾压由慢到快，由低到高，从边到中，后轮重叠50CM轮宽，前后相邻段重叠150CM。7、碾压过程中出现弹簧、松散、起皮等现象时，局部翻开晾晒或挖除重新换填。8、施工中密切注意天气变化，当天填筑不过夜，避免受雨水影响。雨天过后，土的含水量偏大，不可立即填筑，需晾晒74、后方可填筑。6.4.2土方填筑与压实1、土料选择与填筑方法为了保证填土工程的质量，必须正确选择土料和填筑方法。碎石类土、砂土、爆破石渣及含水量符合压实要求的粘性土可作为填方土料。淤泥、冻土、膨胀性土及有机物含量大于8%的土，以及硫酸盐含量大于5%的土均不能做填土。含水量大的粘土不宜做填土用。填方应尽量采用同类土填筑。如果，填方中采用两种透水性不同的填料时，应分层填筑，上层宜填筑透水性较小的填料，下层宜填筑透水性较大的填料。各种土料不得混杂使用，以免填方内形成水囊。填方施工应接近水平地分层填土、分层压实，每层的厚度根据土的种类及选用的压实机械而定。应分层检查填土压实质量，符合设计要求后，才能填筑75、上层。当填方位于倾斜的地面时，应先将斜坡挖成阶梯状，然后分层填筑，以防填土横向移动。2、填土压实方法填土压实方法采用振动碾压实法。振动压实法是将振动压实机放在土层表面，在压实机振动作用下，土颗粒发生相对位移而达到紧密状态。振动碾是一种震动和碾压同时作用的高效能压实机械，比一般平碾提高功效12倍，可节省动力30%。用这种方法振实填料为爆破石渣、碎石类土、杂填土和轻亚黏土等非粘性土效果较好。3、影响填土压实的因素填土压实质量与许多因素有关，其中主要影响因素为：压实功、土的含水量以及每层铺土厚度。a、压实功的影响填土压实后的干密度与压实机械在其上施加的功有一定的关系。在开始压实时，土的干密度急剧增加76、，待到接近土的最大干密度时，压实功虽然增加许多，而土的干密度几乎没有变化。因此，在实际施工中，不要盲目过多地增加压实遍数。b、含水量的影响在同一压实功条件下，填土的含水量对压实质量有直接影响。较为干燥的土，由于土颗粒之间的摩阻力较大，因而不易压实。当土具有适当含水量时，水起了润滑作用，土颗粒之间的摩阻力减小，从而易压实。各种土壤都有其最佳含水量。土在这种含水量的条件下，使用同样的压实功进行压实，可得到最大干密度。各种土的最佳含水量和所能获得的最大干密度，可由击实试验取得。c、铺土厚度的影响土在压实功的作用下，压应力随深度增加而逐渐减小，其影响深度与压实机械、土的性质和含水量等有关。铺土厚度应小77、于压实机械压土时的作用深度，但其中还有最优土层厚度问题，铺得过厚，要压很多遍才能达到规定的密实度。铺得过薄，则也要增加机械的总压实遍数。恰当的铺土厚度能使土方压实而机械的功耗费最少。4、填土压实的质量检验填土压实的质量检查标准要求土的实际干密度要大于等于设计规定的控制干密度（ ）。土的控制干密度可用土的最大干密度与土的压实系数之积来表示( )。压实系数一般由设计根据工程结构性质、使用要求以及土的性质确定。例如砌块承重结构和框架结构，在地基主要持力层范围内压实系数lc应大于0.96。一般场地平整压实系数lc应为0.9左右。填土压实后的干密度，应有90%以上符合设计要求，其余10%的最低值与设计值78、的差，不得大于 ,切应分散，不得集中。检验填土压实后的实际干密度 ，取样部位在每层压实后的下半部。试样取出后，先称出土的湿密度并测定土的含水量，然后用下试计算土的实际干密度 ： 试中： 土的湿密度（ ） w土的含水量（%）。如果，土的实际干密度 ，则压实合格；若 ，则压实不够，应采取相应措施，提高压实质量。第七章 道路工程7.1 设计依据城市道路设计规范（CJJ37-90）；道路工程制图标准（GB50162-92）；城市道路路基工程施工及验收规范（CJJ44-91）；城市道路照明设计标准（CJJ45-91）；城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)；城市道路交通规划设计规范(GB79、50220-95)；公路沥青路面设计规范(JTG D50-2006)；市政道路工程质量检验评定标准(CJJ1-90)；室外给水设计规范(GBJ13-86)（1997修订版）；室外排水设计规范(GBJ14-87)（1997修订版）；给水排水管道工程施工及验收规范(GB50268-97)；城市道路设计手册（中国建筑工业出版社）；国家建筑标准设计给水排水标准图集合订本（中国建筑标准设计研究所）；水泥混凝土路面施工及验收规范(GBJ97-87)；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城市建设部分)。7.2 工程概况根据xx市城市总体规划和xx市xx区控制性详细规划，本项目拟在收储土地范围内配套建设余信80、贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）、龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）、鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）、信江北路、北四路、北十路、北一路、江四路、北六路和江五路10条道路，完善该区域基础设施功能，以达到与周边繁华区域接轨，促进该区域迅速发展的目的。本项目道路工程内容：道路工程、桥涵工程、排水工程、亮化工程、配套附属工程等。7.2.1规划总体路线方案根据xx市xx区控制性详细规划道路网规划的总体布置，平面路线不变。本项目道路交通体系主要为区域内道路交通，以及与地块周边主干道勾通的主、次出入口连接线。7.2.2主叉口的布置城市道路交叉分为立体交叉和平面交叉,一般交叉宜为平交面叉为主，本81、项目主要考虑与主干路、次干路相交的平面布置形式，根据xx区控规要求，采用平面交叉，实施交通渠化，以提高通行能力,设置交通信号,提高其安全等级。增设照明设施，以保障交通安全、畅通，提高运输效率。交叉口内的计算行车速度按各级道路计算行车速度的0.50.7倍计算，直行车取大值，转弯车取小值。单幅路、双幅路交叉口缘石转弯最小半径右转弯计算行车速度（km/h）30252015交叉口缘石转弯半径(m)333820251015510交叉口土建工程投入列入道路路面工程。7.2.3道路等级确定根据xx区规划，规划道路系统以方格网为主，局部呈现自由式。本项目拟建10条道路等级分别如下： 余信贵快速路（龙虎山路至鹰82、东连接线段）：设计宽度40m、安全等级二级；龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）：设计宽度40m、安全等级二级；鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）：设计宽度40m、安全等级二级；信江北路：设计宽度40m、安全等级二级；北四路：设计宽度26m、安全等级二级；北十路：设计宽度32m、安全等级二级；北一路：设计宽度40m、安全等级二级；江四路：设计宽度26m、安全等级二级；北六路：设计宽度26m、安全等级二级；江五路：设计宽度26m、安全等级二级。7.2.4道路设计参数1、设计车速：快速路80km/h、其他道路30-40km/h；2、设计荷载：道路：BZZ-100；桥涵：汽车20级，挂车-1083、0；3、设计使用年限：8年；4、路面结构层：沥青砼面层。7.3 工程方案7.3.1道路横断面设计本项目道路横断面设计形式根据xx区控制性详细规划分别确定如下：余信贵快速路（龙虎山路至鹰东连接线段）横断面设计：3m（人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）24m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非机动车道）3m（人行道）=40.0m；龙虎山路（余信贵快速路至鹰东连接线段）横断面设计：3m（人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）24m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非机动车道）3m（人行道）=40.0m；鹰东连接线（余信贵快速路至龙虎山路段）横断面设计: 3m（84、人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）24m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非机动车道）3m（人行道）=40.0m；信江北路道路横断面设计: 3m（人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）24m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非机动车道）3m（人行道）=40.0m；北一路道路横断面设计: 3m（人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）24m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非机动车道）3m（人行道）=40.0m；北十路道路横断面设计:3.5m（人行道）3.5m（非机动车道）1.5m（隔离带）15m(机动车道) 1.5m（隔离带）3.5m（非85、机动车道）3.5m（人行道）=32.0m；北四路、江四路、北六路和江五路道路横断面设计: 2.5m（人行道）3m（非机动车道）1.5m（隔离带）12m(机动车道) 1.5m（隔离带）3m（非机动车道）3.5m（人行道）=26.0m；7.3.2路基设计本项目道路工程均为新建，在填筑路基前进行清基处理和排浚疏干清除淤泥，采取黄土分层回填，分层碾压，填方路基路槽以下0-8cm深度范围压实度要求不低于95%以上，80cm深度以下范围压实度不少于93%。路基设计标高：采用路基边缘处标高。路基边坡：填方高度小于8米时，采用1:1.5；高度大于8米时，8米以下边坡采用1:1.75，挖方坡度采用1:1。土路基86、压实：采用重型击实标准控制。7.3.3路面设计1、行车道路面设计在满足交通量和其他使用要求的前提下，遵循因地制宜、合理选材、方便施工、便于养护、节约投资的原则进行设计方案的技术经济比较，选择技术先进、经济合理、厚基薄面、有利于大规模、机械化施工的路面结构。路面设计以双轮组单轴轴截100KN为标准轴截，路面设计参数按照部颁公路水泥混凝土路面设计规范、公路沥青路面设计规范、城市道路设计规范中的数据选取。本项目路面结构拟定了水泥混凝土路面和沥青混凝土路面两种结构型进行优选。水泥混凝土路面和沥青混凝土路面比较表水泥混凝土路面沥青混凝土路面优点1）强度高，稳定性和耐久性好；1）无接缝，行车平稳，噪声低，87、震动小；2）年平均投资小；2）施工后可立即开放交通；3）色泽鲜明，反光能力强，有利于夜间行车；3）养护简便，费用较低；4）摩擦率较大，且较稳定；4）适应变形能力较好；5）就地取材，能带动地方经济发展。5）一次性投资较低。缺点1）有接缝，行车稳定性较差，噪声大；1）强度低，稳定性和耐久性差；2）施工进度慢；2）反光性较差，不利于夜间行车；3）路面修复较困难；3）摩擦力较小，易随时间下降；4）一次性投资较高；4）在相同使用年限内总费用较高；5）适应变形能力较差；水泥混凝土面层和沥青混凝土面层均适宜本项目道路，因此，本项目通过与周边区域已有道路结构衔接形式、技术安全、经济等多方面进行综合比较后，推荐88、采用沥青混凝土路面。考虑到道路等级及沿线气候、水文、地质、筑路材料等情况，路面拟采取以下结构：机动车道细粒式沥青混凝土（AC-13C）4cm中粒式沥青混凝土（AC-20C）6cm透层沥油，用量0.71.1L/5%水泥稳定砂砾基层：30cm，采用15cm+15cm分二层施工配砂砾底基层：20cm土基压实度大于95%非机动车道细粒式沥青混凝土（AC-13C）4cm透层沥油，用量0.71.1L/5%水泥稳定砂砾基层：20cm配砂砾底基层：15cm土基压实度大于95%2、人行道结构设计路缘石砼路缘石价格便宜,安装方便,立缘石与路面共用基层。人行道人行道结构为：C30水泥预制釉面板24.5cm24.5c89、m5cm1:4水泥砂浆找平粘结层2cm4%水泥稳定砂砾基层15cm土基压实度大于93%7.3.4排水工程1、排水体制综合考虑经济及环境效益，排水体制为雨污分流制，分设污水和雨水两个管渠系统。雨水管道设计纵坡为0.2%，污水管道设计纵坡为0.3%。2、雨水设计雨水工程技术标准：设计暴雨重现期：P = 1年暴雨强度公式：7169(1+0.49lgp)q= (t+19)0.96综合径流系数：=0.70设计降雨历时：t=t1+mt2其中：t1 地面集水时间，采用 515mint2 管道内流行时间（min）m 延缓系数，m = 2（暗管）。a、管材采用成品管为平口式钢筋砼管C40钢丝网水泥沙浆接口。现场90、制作管为平口C40钢丝网水泥沙浆抹带或套管接口。b、基础对成品管和现场制作管道，管基采用120度砼基础，管基砼设计强度C20。c、雨水检查井为不落底检查井，均砌流槽至管半径高，并用1:2水泥沙浆粉光，以达到不渗漏要求。直线管道上检查井间距为30M。雨水口一般采用平算式联合式，间距为30M，井内设沉泥槽，雨水口接入检查井时宜高于干管管顶。3、污水设计污水管道设计参数主要设计参数执行国家室外排水设计规范（GBJ14-87）a、管道计算公式V=RI式中：V流速（m/s） R水力半径（m） I水力坡度 n粗糙系数钢筋砼管为0.014（非满流）a、管材采用成品砼管，为承插式砼管C30，橡胶圈柔性接口。b91、基础管基采用120度砼基础，管基砼设计强度C20开槽埋管施工。c、检查井为不落底检查井，均砌流槽至管道半径高，用1:2水泥沙交粉光，以达到不渗漏要求。直线管道上检查井间距为30M。7.3.5配套附属工程根据城市道路设计规范（CJJ3790）要求，距路口3050m设置交通指示牌。根据道路交通标志标线(GB57681999)，道路标线设置车行道中心线、车行道边缘线、车行道分界线、停止线、减速让行线、导流线、出入口标线，按照设计规范相应规定进行设置。第八章 安置区工程8.1 安置区工程概况本项目收储土地面积较广，涉及农村民房拆迁量较大，拆迁户数1133户，面积共323908（房屋拆迁量及结构明细详92、见下表）。收储范围内房屋拆迁量及结构表序号房屋结构数量（）1框架结构1985762混合结构1201423石木结构5190合计323908因此，本项目拟通过实施异地安置，在xx区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民统一建设返迁安置房，既提升了农民生活幸福指数，又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡，不仅可以达到“改旧换新，共同创新”的良好效果，而且对于提升城市品位和片区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义。安置区经济技术指标详见下表：安置区经济技术指标表序号名称指标备注1用地面积220000330亩2建筑面积3300003建筑占地面积73333.334绿化8393、6005道路440006地面硬化19066.677容积率1.58建筑密度33.33%9绿化率38%8.2 规划设计8.2.1规划依据国家建设部颁布的城市规划编制办法；工程建设强制性标准条文（城乡规划部分）；xx市城市规划管理技术规定；城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；民用建筑设计通则（GB50353-2005）；国家、省有关城市规划的法律、法规、规范；现状地形图。8.2.2设计理念1、遵循“以人为本”的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处94、体现“人性化”的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。2、体现人、自然、社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距、通风条件，体现高品质生活的舒适。8.2.3项目规划布局本项目总体布局规划以人的活动为中心，充分协调景观、环境、实用技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致的考虑建筑群体的空间组合，旨在创造高品质的人居环境，适艺应现代生活需求。项目布局以空间系统化、功能组织整体化作为整个住区规划的中心思想。在提升规划设计品质的同时，形成一个有机统一、休闲舒适的安置小区。地块由内95、部规划道路自然分为三排住宅，以行列式为主，以利节地和形成良好整体性。对空间进行优化和丰富，避免了单调感，形成多层居住区，使外部环境很好地渗透到居住区内各住宅。中部大面积绿化庭园形成小区核心交流区，为居民提供合理的公共活动空间，拓展交流时空。并在配套设施、社区主题文化等方面营造深刻独特的文化内涵，有意营造人与人的交流空间，以紧凑有序布局来营造一种独特的社区环境。8.2.4住宅规划安置区根据返迁安置数量并结合地块周边环境设计了多种户型，分别由三个单元或四个单元组成。住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性。采取成组成团的组合形式，即由96、一定规模和数量的住宅成组团结合，构成居住的基本的组合单元。8.2.5道路交通组织及竖向设计道路系统由机动车道及步行道组成。道路系统的布置原则为保证不同的交通流向互不干扰，提高内部交通实效、安全。道路骨架与空间模式相一致，内部辅以形式较自由的步行系统。在公园西路设置小区主入口，将主要的车行列环道布置于各幢住宅的东面走局部外环，从而最大限度的避免车对中心绿化的干扰，除内部主干环道外，宅间道原则上限制小区内部车行，保证了最大的宅间绿化，极大的改善了小区外部环境。8.3 建筑设计8.3.1规范依据住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；住宅建筑设计GB50386-2005；民用建筑设计通97、则GB50352-2005。8.3.2单体建筑设计风格根据本规划区的自然特点，住宅风格以现代为主，住宅设计以明快、典雅、清新、自然为主调。浅色中性涂料墙面，肌理、质感较强的石材贴底层外墙面，铝合金门窗，并适当运用简练的建筑符号增强小区的可识别性。小区建筑单体定位于多层，呈南北向，以点面结合式布局，设置公共绿地。立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。8.4 结构设计8.4.1结构设计基本数据1、本项目安全等级均为二级，抗震设防裂度小于6度，结构重要性系数98、Ro=1.0，设计使用年限：50年。2、本项目砼的环境类别室内正常环境为一类，室内潮湿露天及与水直接接触部分为二类，结构构件的裂缝控制等级为三级，最大裂缝宽度Wlim0.3mm。3、设计荷载永久荷载（恒荷载）：根据构件和装饰尺寸及材料比重直接计算。可变荷载：活荷载：根据建筑结构荷载规范(GB50092001) 2006年版取用。单体住宅部分荷载：住宅 2.0KN/阳台 2.5KN/上人屋面 2.0KN/不上人屋面 0.5KN/未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。风荷载：基本风压取值0.3KN/雪荷载：基本雪压取值0.35KN/地震荷载：本地区地震动峰值加速度0.05，不考虑。8.4.2结构体系99、安置区建筑采用框架结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。基础：因未对该场地进行地质勘探，不明地基情况，基础形式视现场基础开挖后定。如无特殊情况，一般采用桩基础。8.4.3选用材料钢筋：级钢HPB235 级钢HPB335 级钢HPB400型钢、钢板：Q235B混凝土：基础：采用C25或C30砼；垫层：采用C10砼；多层主体结构：采用C25或C30砼。墙体材料：暂定采用190或240厚多孔粘土砖和120厚标准粘土砖。8.5 给水工程设计1、水源工程水源为城市自来水，市政供水压力约0.25MPa。工程从周边市政给水管道上接二根DN300mm的引入管在小区内,成环敷设,提供生活和室外消防用水100、及生活水池补水。2、用水量安置区容纳户数1133户，人口5876人，小区最高日用水量1175.2T，最大时用水量122.42T。3、室外给水管道系统室外给水管道成环布置，上设室外消火栓，提供生活和室外消防用水及生活水池补水。4、给水系统系统设置：本小区主要为多层住宅楼，采用竖向分区供水方式，由市政管直接供水，水压0.25MPa。5、管材：室外采用给水球墨铸铁管，承插胶圈连接；室内立管采用塑钢复合管，丝扣连接；支管采用给水PP-R管，热融连接。工作压力：水泵出水管及第二加压区为1.6MPa，其余部分为1.0MPa。埋地管石油沥青加强级防护。8.6 排水工程方案1、本工程采用生活污水与雨水分流制排101、水系统，雨水跟污水分别排入周边市政雨、污水管网。2、排水量：以生活用水量的85%计，本项目最高日排水量为998.92T。3、住宅采用粪便污水与其他废水分流排水管道系统，粪水经化粪池处理后，排入安置区污水管道，汇集后分多点排入市政污水管道。4、室外排水管道采用HDPE双壁波纹管（S2型），胶圈承插连接，砾石垫层，粗砂回填。5、采用砖砌检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。6、室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道。7、雨水系统：设计暴雨重现期：P = 1年暴雨强度公式：7169(1+0.4102、9lgp)q= (t+19)0.96综合径流系数：=0.70设计降雨历时：t=t1+mt2其中：t1 地面集水时间，采用 515mint2 管道内流行时间（min）m 延缓系数，m = 2（暗管）。小区总雨水量：Q=3579.26L/s。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。雨水管收集小区雨水后，经集中排出小区，进入市政雨水系统。雨水管采用HDPE双壁波纹管（S2型），胶圈承插连接，砾石垫层，粗砂回填。雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。8.7 消防系统1、建筑分类和耐火等级住宅建筑为二类，耐火等级为二级。2、防火间距防火间距多层之间大于6m，满足消防要求。3、给排水消防103、设计本工程设有消火栓系统、喷淋系统和水喷雾系统。a、水量消火栓用水室内：20L/S，火灾延续时间为2h，一次消防室内用水量为144立方米；室外30L/S，火灾延续时间为2h，一次消防室外用水量为216立方米；自动喷淋用水量：按中危险级计，设计水量30L/S，一次消防喷淋水量为108立方米。b、水源室内消防、喷淋及水喷雾用水由消防水池及泵房供给。8.8 电力工程电气设计范围包括：变配电、电力、照明、防雷、接地、火灾报警及消防联动控制系统、电话及小区宽带网系统、有线电视系统、闭路电视监控系统。1、电力本工程由外线引来多路10KV高压电源至小区高压配电室，以电缆反射式供电方式引至小区变电所。2、照明104、住宅房间预留灯头，楼梯间设火灾应急照明，住户单独计量。3、防雷建筑按二类防雷。4、接地采用TN-C-S系统。5、火灾报警及消防联动系统设置火灾自动报警与消防联动控制系统。6、电话及小区宽带网系统小区内设置电话交换机房，由外线引入电话电缆及网络光纤，电话及小区宽带网干线及设备均分别设置，住宅内部设置配线箱。7、有线电视系统小区内设置设备间，节目源引自城市有线电视网，住宅按每户设置二个有线电视端口设计，一户一线。8、闭路电视监控系统小区出入口等场所均设置监控摄像头，并设周界防范系统。第九章 环境影响评价与劳动安全9.1 环境影响评价依据9.1.1法律法规中华人民共和国环境保护法1989年12月26105、日；中华人民共和国大气污染防治法1995年9月5日；中华人民共和国水污染防治法1996年5月15日；中华人民共和国固体废弃物污染防治法1996年4月1日；建设项目环境保护管理条例国务院令第253号1998年11月；关于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见国家环保局环监（93）第015号；环境影响评价技术导则HJ/T2.1-2.3-93及HJ/T-2.4-95。9.1.2环境质量标准地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水体标准；环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。9.1.3污染物排放标准城镇污水处理厂污染物排放标准106、（GB18918-2002）中确定处理程度为一级标准中的B标准；污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。9.1.4噪声执行标准建筑施工场界噪声值（GB12523-90）。9.2 环境评价的内容根据本项目工程特点和沿线地区的环境特点，对项目工程的环境影响因素进行筛选，从而确定严重影响因素，一般影响因素，通过筛选、确定本次评价内容主要有以下几项：大气环境影响评价；声环境影响评价；水土流失影响评价；工程与环保措施分析。9.2.1大气环境影响评价及环保措施施工期间对大气影响主要是粉尘污染，主要产生于施工材料运输、土石方运输、建筑施107、工等过程中。施工材料及土石方运输的粉尘污染有材料、土、石的撒落风吹扬尘，及车辆行驶扬尘等。场地的风吹扬尘影响范围一般在100米以内。施工阶段对汽车行驶路面勤洒水（每天45次），可以使空气中的扬尘量减少70%，收到较好的降尘效果。布置料场尽能远离居民区，加以遮盖避免抛撒。施工道路及料场、取土处配置洒水设备，定时洒水减少起尘量，及时清扫路面防止二次扬尘。9.2.2噪声环境影响评价及环保措施建设期的噪声主要是施工机械噪声。施工机械作业时，按点声源扩散公式计算，距作业47米处的机械噪声最大值为75dB。因而此处以远的施工噪声，昼间等效噪声已小于规定的昼间土石方施工噪声限值75dB，同时一般夜间（22：108、006：00）均停止工程施工，所以施工噪声影响范围最大约50米左右。施工现场附近不同程度的噪声污染，给城镇居民的生产生活带来影响。参考工程建设条件环境相似的环境噪声等级，对xx市城区工程建设噪声环境评价如下：运输车辆噪声对周边较远的区域（距场区20米以外）声环境基本无影响。沿线尽量创造条件，设置隔音绿化带降噪。在场区设置禁鸣标志。9.2.3水土流失影响评价及环保措施水土流失的影响特征：在挖方段，扰动土体结构，使地表失去保护层，增加降雨侵蚀程度；在填方阶段，填方路段形成一定坡度和坡面，易形成雨季冲蚀；借土料场的开采，废方堆弃不当，地表结构破坏以及运输撒土料，雨季来临时，形成水土流失。本项目场地平109、整工程在一定程度上会使原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有水土流失的可能。在工程实施过程中对填土场位置应慎重选择，依地形规划取土。工程结束后应立即对暴露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综合利用措施。9.2.4工程与环保措施分析1、工程分析项目土地平整工程应控制场地标高，尽量满足场区内土方量挖方和填方量的平衡，减少土方外运量。2、工程环保措施建议水土流失防止措施建议在施工期，首先应合理安排施工排序，分段施工，缩短施工线，争取先期施工完结后，随即做好土地护坡、植被种植、排水沟等各项防护工程，再开下一段工程，这样可缩短水土流失期。在工程设计中尽量压缩土石方量，并力求平衡以减少水土流失。在施工过程中110、，对能产生地面径流处开挖时，应设临时性沉淀池以拦泥沙，其规模依据汇水面积大小而定，位置依地貌形状及施工方式而定。施工噪音防治措施建议施工噪声是短期行为，主要是干扰沿线休息，建议夜间22：00至次日6：00之间，停止施工。施工机械的噪声堆砌操作人员将造成严重影响，建议按有关规定对操作人员采取个人防护措施，加戴耳塞、头盔等。施工扬尘污染防治措施建议施工路段因大量土方、石料的运输使尘土飞扬，使施工人员和附近居民受影响，所以建议要注意减少灰土运输车辆的扬尘，在施工时配备洒水车，当车辆在人口集中住户和地区敏感点路段扬尘严重时，采取洒水降尘以减少扬尘污染。9.3 劳动安全根据国家劳动部【劳字(1998)4111、8号】文件精神对本工程在施工及运行过程中工人的劳动安全、工业卫生进行设计。9.3.1设计中采用的主要技术规程和标准中华人民共和国劳动法1995年1月1日；建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部1996年10月4日；关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定劳字（1998）48号；国务院关于加强防尘防毒工作决定国发（1994）97号；生产设备安全卫生设计总则(GB5085-85)；工业企业噪声控制设计规范(GBJ87-85)；建筑防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）。9.3.2工程主要劳动安全及工业卫生因素分析本工112、程的主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害和不利影响，一般包括地震、不良地质、暑热、雷击等因素；其二为生产过程中产生的危害，包括有害尘毒、火灾爆炸事故、噪声振动、触电事故、坠落及碰撞等各种因素。1、自然危害因素分析雷击雷击能破坏建构筑物和设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。不良地质不良地质对建构筑物的破坏作用较大，甚至影响人员安全。风向风向对灰尘等有害物质的输送作用明显，若人员处于危害源的下风向，则极为不利。气温人体有最适宜的环境温度，当环境温度超过一定范围，会产生不舒服感，气温过高会发生中暑；气温过低，则可能发生冻坏设备。气温对人的作用广泛，作用时113、间长，其危害后果较轻。自然危害因素的发生基本是不可避免的，因为它是自然形成的，但可以对其采取相应的防范措施，以减轻人员、设备等可能受到的伤害或损坏。2、生产危害因素分析振动与噪声振动能使人体患振动病，主要表现在头晕、乏力、睡眠障碍、心悸、出冷汗等。噪声除损害听觉器官外，对神经系统、心血管系统亦有不良影响。长时间接触，能使人头痛头晕，易疲劳，记忆力减退，使冠心病患者发病率增多。火灾爆炸火灾是一种剧烈燃烧现象，当燃烧失去控制时，便形成火灾事故，火灾事故能造成较大的人员及财产损失。爆炸同火灾一样，能造成较大的人员伤亡及财产损失。一般来说，本工程火灾及爆炸事故发生的可能性较小。其它安全事故触电、碰撞、114、坠落、机械伤害等事故均对人身形成伤害，严重时可造成人员的死亡。9.3.3设计中采取的主要防范措施防雷各项目建设地采用避雷或防直击雷措施。防不良地质根据资料显示，各项目建设地四周没有影响稳定性的活动断裂，无不良地质存在。减振降噪对于操作工人接触声不足8小时的场所及其它作业地点的噪声均要满足工业企业噪声控制设计规范中的标准要求。其它为了防止触电事故并保证检修安全，两处及多处操作的设备在机旁设事故开头；1KV以下的设备金属外壳作接零保护；设备设置漏电保护装置。为了防止机械伤害及坠落事故的发生，生产场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆，栏杆的高度和强度符合国家劳动保护规定；设备的可动部件设置必要的安115、全防护网、罩；地沟、水井设置盖板；有危险的吊装口、安装孔等处设安全围栏；在有危险性的场所设置相应的安全标志及事故照明设施。第十章 项目实施管理及进度安排10.1 项目实施管理10.1.1建立项目实施管理机构本项目由xx市土地储备中心作为承贷主体，具备合法承贷主体资格，资金运作模式规范，且先前已经成功承担了xx市其他土地收储项目运作的任务。10.1.2资金筹集安排本项目总投资235104.48万元，其中：申请银行贷款150000万元，约占总投资的63.80%；项目单位自筹85104.48万元，约占总投资的36.20%。10.1.3项目实施管理为加强项目实施管理，建议项目单位采取如下管理办法：1、116、组织一支精干高效的管理队伍建议xx市土地储备中心组建土地收储及平整项目组。2、采用“政府监督，社会监理”原则，引入竞争机制本项目拟采用委托招标的组织形式，邀请招标的招标方式进行招标。招标、评标实行“政府监督、社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、监理。3、加强投资管理工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质117、量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。 10.2 项目实施进度10.2.1建设工期本项目预计建设期为21个月（即2012年9月2014年5月）。10.2.2项目实施进度安排1、项目前期准备工作（规划、编制、评估可行性研究报告等）：2012年9月2012年10月；2、项目招投标：2012年11月；3、工程施工：2012年12月2014118、年4月；4、竣工验收：2014年5月。具体实施进度安排详见下表项目实施进度表序号名称2012年2013年2014年9-1011121-121-451项目前期准备工作2项目招投标3工程施工4竣工验收第十一章 投资估算与资金筹措11.1 项目投资估算11.1.1工程投资估算根据对目前xx市土地成本、开发成本的调查及投资方提供的有关资料。本项目总投资包括收储土地及整理费用、道路工程费用、返迁安置区工程其他费用、预备费及建设期利息。本项目收储土地10576.7亩（其中：规划可出让土地面积4485.8亩（含商业用地1332.2亩、城镇住宅用地2565.8亩、弹性发展用地587.8亩），经测算，对于可出让119、商住土地100%出让的情况，项目总投资金额为230304.48万元，包括工程费用203670.20万元（含征地、安置补偿费及土地报批税费110964.83万元、土地平整费16922.72万元、道路工程费用32465.47万元、返迁安置区费用43317.19万元）、工程其他费用12016.54万元、预备费4313.73万元、建设期利息10304.00万元。详见项目总投资估算表。11.1.2编制依据和取费标准1、编制依据国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布土地储备管理办法（国土资发2007277号）；xx省财政厅、xx省国土资源厅、中国人民银行南昌中心支行关于转发财政部、国土资源部、中国人民银120、行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知（赣财综200719号）；xx市城市规划区土地储备试行办法；xx市人民政府关于调整城市规划区征收土地补偿标准和房屋拆迁安置补偿标准的通知xx市人民政府办公室关于调整xx市城市规划区征收土地补偿标准的通知（鹰府字201136号）；土地开发整理项目规划设计规范（TDT1012-2000）国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；xx省xx市建筑工程造价信息提供的价格信息；土地价格参照周边具有一定可比性的地块并考虑受国家政策、时间、价格等因素影响，按最低保守价格计取；2、取费标准本项目土地征收补偿标准依据xx市人民政府办公室关于调121、整xx市城市规划区征收土地补偿标准的通知（鹰府字201136号），土地补偿费和安置补助费及青苗补偿费标准如下：序号土地类别土地补偿费和安置补助费青苗补偿费1水田45400元/亩750元/亩2菜地商品菜地72000元/亩1500元/亩一般菜地45400元/亩750元/亩3旱地30500元/亩400元/亩4园地45400元/亩5林地16000元/亩2000元/亩6精养鱼塘45400元/亩3000元/亩7非精养水面21000元/亩1500元/亩8宅基地30500元/亩9未利用地9100元/亩10其他农用地16000元/亩11其他集体建设用地16000元/亩征地工作经费：依据xx市现行征地工作经费按征122、地补偿款总额的5%计算；土地报批税费耕地占用税：按中华人民共和国耕地占用税暂行条例中，人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元取值；新增建设用地土地有偿使用费：按国家规定的征收标准，xx市土地等别为十等，取值标准为28元/平方米；征地管理费：按财政部、国家物价局下发的征地管理费暂行办法中“一次性征用耕地在6667公顷（1000亩）以上（含6667公顷）、其它土地13334公顷（2000亩）以上的（含13334公顷），征地管理费按不超过3%收取”；防洪保安基金：按xx省征集防洪保安资金暂行规定“非农业建设新征占用耕地，城镇规划区内按每亩1000元征集，城镇规划区外按每亩500元123、征集”标准计取；本项目房屋拆迁补偿标准依据xx市人民政府关于调整城市规划区征收土地补偿标准和房屋拆迁安置补偿标准的通知中相关房屋拆迁安置补偿标准进行取费，建（构）筑物补偿标准如下：建（构）筑物补偿标准房屋类别补偿标准（元/）零星安置统一安置框架结构标准房520420空壳房420320混合结构标准房470370空壳房370270石木结构标准房390290其他拆迁安置补偿费用临时过渡安置费：补偿期限以半年计算，按180元每月每户一次性补偿；拆迁人工费：石混4元/，石木2元/；征地工作经费：依据xx市现行拆迁安置工作经费按拆迁安置补偿款总额的5%计算；工程其他费用前期工作费：根据计价格1999128124、3号“国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”计取，按工程费用的0.8%计算；建设单位管理费：按财政部经济建设司建材2002394号文件关于基本建设财务管理规定的通知要求，按工程费用的1.2%计算；工程建设监理费：根据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）的相关规定计取。按工程费用的1.4%计取；勘察费设计费：根据计价格200210号文“国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”的相关规定计取，按工程费用的2.5%计算；预备费：按国土资源部土地整理中心文件关于征求意见的函（国土整理函200626号）中土地125、开发项目估算指标编制说明附件要求，土地整理项目预备费按工程费用及工程其他费用总和的2%计算。11.1.3投资估算表依照上节各类取费标准，经测算，项目总投资金额为230304.48万元，包括工程费用203670.20万元（含征地、安置补偿费及土地报批税费110964.83万元、土地平整费16922.72万元、道路工程费用32465.47万元、返迁安置区费用43317.19万元）、工程其他费用12016.54万元、预备费4313.73万元、建设期利息10304.00万元。具体详见项目总投资估算表及各单项工程投资估算表。项目总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价（元）金额（万元）一工程费用203126、670.201土地收储及整理工程收储土地面积10576.7亩127887.552道路工程32465.472.1余信贵快速路长度2420米、宽度40米3020.342.2龙虎山路长度5284米、宽度40米6516.702.3鹰东连接线长度3440.2米、宽度40米4141.702.4信江北路长度3188米、宽度40米4059.262.5北四路长度2400米、宽度26米2151.402.6北十路长度4054米、宽度32米4171.342.7北一路长度3397米、宽度40米4322.572.8江四路长度1573.5米、宽度26米1415.932.9北六路长度1573.5米、宽度26米1443.202127、.10北五路长度1265米、宽度26米1223.063返迁安置区总建筑面积33000043317.19二工程其他费用万元12016.541工程前期费用万元(一)0.8%1629.362建设单位管理费万元(一)1.2%2444.043工程监理费万元(一)1.4%2851.384工程勘察设计费万元(一)2.5%5091.76三预备费万元(一)+（二）2%4313.73四建设期利息万元10304.00总投资万元230304.48项目征地、拆迁安置补偿费用估算表序号补偿类别数量（亩）单价（元/亩）金额(万元)备注一土地征用费50427.761征地、安置补偿费39900.591.1水田328545400128、14913.901.2商品菜地1120720008064.001.3一般菜地730454003314.201.4旱地1540305004697.001.5园地527454002392.581.6林地1240160001984.001.7精养鱼塘259454001175.861.8非精养水面500210001050.001.9宅基地494305001506.701.10未利用地881.79100802.352青苗补偿费1410.432.1水田3285750246.382.2商品菜地11201500168.002.3一般菜地73075054.752.4旱地154040061.602.5林地1240129、6000744.002.6精养鱼塘259300077.702.7零星林、果木补偿费58.002失地农民社会保障费58767051.201.2万元/人3征地工作经费2065.55征地、补偿款的5%二房屋拆迁安置费用14456.791.1房屋征收12935.961.1.1框架结构1985764208340.19统一安置补偿标准1.1.2混合结构1201423704445.25统一安置补偿标准1.1.3石木结构5190290150.51统一安置补偿标准1.2拆迁人工费128.531.2.1石混结构3187184127.49按4元/标准计入1.2.2石木结构519021.04按2元/标准计入1.3搬迁130、补助金11333000339.903000元/户1.4临时过渡安置费11331080122.36180元/户月、按半年计1.5征收奖励金11332000226.602000元/户1.6拆迁安置工作经费646.80拆迁、安置补偿款的5%1.7附属设施迁移费113350056.65500元/户三土地报批税费46080.281耕地占用税72023014404.0030元/2新增建设用地土地有偿使用费10576.72819743.1728元/3征地管理费1512.83征地拆迁总费用的3%4耕地开垦费72029362.60按耕地产值10年计，为1.3万元/亩5防洪保安基金10576.710001057.131、671000元/亩土地收储及整理单项工程投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）金额（万元）备注一收储土地取得费用110964.831征地、安置补偿费亩10576.7050427.76详见项目征地、补偿费用估算表2房屋拆迁安置费用户1133.0014456.793土地报批税费46080.283.1耕地占用税4801333.3330.0014404.0030元/3.2新增建设用地土地有偿使用费7051133.3328.0019743.1728元/3.3征地管理费1512.83征地拆迁总费用的3%3.4耕地开垦费亩7202.0013000.009362.60按耕地产值10年计，为1.3万元/亩3.132、5防洪保安基金亩10576.701000.001057.671000元/亩二土地开发费用16922.721土地平整费m35640906.6730.0016922.72合计127887.55道路单项工程投资估算表序号项目名称单位工程数量经济指标（元）金额（万元）一余信贵快速路长度2420米、宽度40米3020.341土方工程1.1挖填土方m37744030232.322道路工程2.1机动车道532402401277.762.2非机动车道21780200435.602.3人行道19360150290.402.4道路缘石m48404019.363桥涵工程3.1园管涵m38090034.203.2盖涵133、m120600072.004排水工程4.1DN400雨水管道m174446080.224.2DN500雨水管道m109260065.524.3DN600雨水管道m2004730146.294.4雨水检查井座160240038.404.5DN300污水管道m212636076.544.6DN400污水管道m124448059.714.7DN500污水管道m93462057.914.8DN600污水管道m53674039.664.9污水检查井座160250040.005配套附属工程5.1人行道护栏m48404019.365.2交通信号设施处39200027.605.3警示及指示标牌块151500.134、235.4道路标线m2420307.26二龙虎山路长度5284米、宽度40米6516.701土方工程1.1挖填土方m316908830507.262道路工程2.1机动车道1162482402789.952.2非机动车道47556200951.122.3人行道42272150634.082.4道路缘石m105684042.273桥涵工程3.1园管涵m61290055.083.2盖涵m1806000108.004排水工程4.1DN400雨水管道m4520460207.924.2DN500雨水管道m3232600193.924.3DN600雨水管道m2816730205.574.4雨水检查井座352135、240084.484.5DN300污水管道m4080360146.884.6DN400污水管道m2534480121.634.7DN500污水管道m2146620133.054.8DN600污水管道m1808740133.794.9污水检查井座352250088.005配套附属工程5.1人行道护栏m105684042.275.2交通信号设施处69200055.205.3警示及指示标牌块241500.365.4道路标线m52843015.85三鹰东连接线长度3440.2米、宽度40米4141.701土方工程1.1挖填土方m3110086.430330.262道路工程2.1机动车道82564.82136、401981.562.2非机动车道24081.4200481.632.3人行道20641.2150309.622.4道路缘石m6880.44027.523桥涵工程3.1园管涵m32090028.803.2盖涵m90600054.004排水工程4.1DN400雨水管道m3596.4460165.434.2DN500雨水管道m2092600125.524.3DN600雨水管道m119273087.024.4雨水检查井座230240055.204.5DN300污水管道m2072.436074.614.6DN400污水管道m184248088.424.7DN500污水管道m1648620102.184137、.8DN600污水管道m131874097.534.9污水检查井座230250057.505配套附属工程5.1人行道护栏m6880.44027.525.2交通信号设施处49200036.805.3警示及指示标牌块181500.275.4道路标线m3440.23010.32四信江北路长度3188米、宽度40米4059.261土方工程1.1挖填土方m310201630306.052道路工程2.1机动车道701362401683.262.2非机动车道28692200573.842.3人行道25504150382.562.4道路缘石m63764025.503桥涵工程3.1园管涵m42090037.80138、3.2盖涵m150600090.004排水工程4.1DN400雨水管道m110846050.974.2DN500雨水管道m123260073.924.3DN600雨水管道m4036730294.634.4雨水检查井座214240051.364.5DN300污水管道m127836046.014.6DN400污水管道m153248073.544.7DN500污水管道m1644620101.934.8DN600污水管道m1922740142.234.9污水检查井座214250053.505配套附属工程5.1人行道护栏m63764025.505.2交通信号设施处49200036.805.3警示及指示标139、牌块201500.305.4道路标线m3188309.56五北四路长度2400米、宽度26米2151.401土方工程1.1挖填土方m34992030149.762道路工程2.1机动车道28800240691.202.2非机动车道14400200288.002.3人行道12000150180.002.4道路缘石m48004019.203桥涵工程3.1园管涵m33090029.703.2盖涵m1806000108.004排水工程4.1DN400雨水管道m94446043.424.2DN500雨水管道m102060061.204.3DN600雨水管道m2836730207.034.4雨水检查井座16140、0240038.404.5DN300污水管道m128036046.084.6DN400污水管道m164448078.914.7DN500污水管道m1876620116.314.9污水检查井座160250040.005配套附属工程5.1人行道护栏m48004019.205.2交通信号设施处39200027.605.3警示及指示标牌块121500.185.4道路标线m2400307.20六北十路长度4054米、宽度32米4171.341土方工程1.1挖填土方m3103782.430311.352道路工程2.1机动车道608102401459.442.2非机动车道28378200567.562.3人141、行道28378150425.672.4道路缘石m81084032.433桥涵工程3.1园管涵m63090056.703.2盖涵m2206000132.004排水工程4.1DN400雨水管道m146446067.344.2DN500雨水管道m2636600158.164.3DN600雨水管道m4008730292.584.4雨水检查井座270240064.804.5DN300污水管道m148836053.574.6DN400污水管道m2216480106.374.7DN500污水管道m2644620163.934.8DN600污水管道m1760740130.244.9污水检查井座27025006142、7.505配套附属工程5.1人行道护栏m81084032.435.2交通信号设施处49200036.805.3警示及指示标牌块201500.305.4道路标线m40543012.16七北一路长度3397米、宽度40米4322.571土方工程1.1挖填土方m310870430326.112道路工程2.1机动车道815282401956.672.2非机动车道23779200475.582.3人行道20382150305.732.4道路缘石m67944027.183桥涵工程3.1园管涵m61090054.903.2盖涵m2506000150.004排水工程4.1DN400雨水管道m104646048143、.124.2DN500雨水管道m1712600102.724.3DN600雨水管道m4036730294.634.4雨水检查井座228240054.724.5DN300污水管道m127836046.014.6DN400污水管道m153248073.544.7DN500污水管道m1632620101.184.8DN600污水管道m2352740174.054.9污水检查井座228250057.005配套附属工程5.1人行道护栏m67944027.185.2交通信号设施处49200036.805.3警示及指示标牌块181500.275.4道路标线m33973010.19八江四路长度1573.5米、144、宽度26米1415.931土方工程1.1挖填土方m332728.83098.192道路工程2.1机动车道18882240453.172.2非机动车道9441200188.822.3人行道7867.5150118.012.4道路缘石m31474012.593桥涵工程3.1园管涵m15090013.503.2盖涵m130600078.004排水工程4.1DN400雨水管道m51346023.604.2DN500雨水管道m81660048.964.3DN600雨水管道m1818730132.714.4雨水检查井座110240026.404.5DN300污水管道m86236031.034.6DN400145、污水管道m100848048.384.7DN500污水管道m127762079.174.9污水检查井座110250027.505配套附属工程5.1人行道护栏m31474012.595.2交通信号设施处29200018.405.3警示及指示标牌块121500.185.4道路标线m1573.5304.72九北六路长度1573.5米、宽度26米1443.201土方工程1.1挖填土方m332728.83098.192道路工程2.1机动车道18882240453.172.2非机动车道9441200188.822.3人行道7867.5150118.012.4道路缘石m31474012.593桥涵工程3.1146、园管涵m12090010.803.2盖涵m1806000108.004排水工程4.1DN400雨水管道m51346023.604.2DN500雨水管道m81660048.964.3DN600雨水管道m1818730132.714.4雨水检查井座110240026.404.5DN300污水管道m86236031.034.6DN400污水管道m100848048.384.7DN500污水管道m127762079.174.9污水检查井座110250027.505配套附属工程5.1人行道护栏m31474012.595.2交通信号设施处29200018.405.3警示及指示标牌块101500.155.4147、道路标线m1573.5304.72十北五路长度1265米、宽度26米1223.061土方工程1.1挖填土方m3263123078.942道路工程2.1机动车道15180240364.322.2非机动车道7590200151.802.3人行道632515094.882.4道路缘石m25304010.123桥涵工程3.1园管涵m18090016.203.2盖涵m2306000138.004排水工程4.1DN400雨水管道m45446020.884.2DN500雨水管道m83260049.924.3DN600雨水管道m124473090.814.4雨水检查井座86240020.644.5DN300污148、水管道m63936023.004.6DN400污水管道m54348026.064.7DN500污水管道m134862083.584.9污水检查井座86250021.505配套附属工程5.1人行道护栏m25304010.125.2交通信号设施处29200018.405.3警示及指示标牌块61500.095.4道路标线m1265303.80合计32465.47返迁安置区单项工程投资估算表序号工程或费用名称单位数量经济指标（元）金额（万元）一建筑工程费330000.001220.0040260.00二基础设施费3057.191供电工程220000.0030.00660.002供水工程220000.0149、026.00572.003排污工程220000.0020.00440.004电信工程220000.0018.00396.005煤气工程220000.0025.00550.006道路工程44000.0090.00396.007地面硬化11995.9836.0043.19合计43317.1911.2 资金筹措本项目总投资230304.48万元。资金筹措方案为：申请银行贷款150000万元，约占总投资的65.13%；项目单位自筹80304.48万元，约占总投资的34.87%。项目实施过程中，通过土地出让运作按计划归还银行贷款。11.3 资金使用计划本项目总投资230304.48万元。项目资金使用计划150、见下表：项目资金使用计划表年份投资额（万元）备注2012年44000.10建设投资2013年128152.27建设投资+贷款利息2014年58152.11建设投资+贷款利息合计：230304.48第十二章 经济与社会效益评价12.1 经济效益评价12.1.1土地出让收入估算土地出让收入按照xx市现行市场价格分用地级别确定基准地价。项目收储整理开发土地10576.7亩，其中：可出让土地面积4485.8亩（含商业用地1332.2亩、城镇住宅用地2565.8亩、弹性发展用地587.8亩）、道路等基础设施建设用地 1474.1亩、公园等公共设施绿地2987.7亩、公益性项目（医院、学校、体育场、公园、151、市政广场、会展中心、图书馆、行政办公、文化艺术中心等）建设用地 875.1亩、水域及水利设施用地736.3亩、公用设施用地17.7亩。本次收储可出让的规划商住用地地理位置优越，出让前景良好。根据前面章节由xx市国土资源局网站提供的数据对xx市土地价格现状进行的分析，近几年xx市土地价格呈稳步增长的趋势。经xx市土地价格中心专业人士将本项目收储地块与城区内周边环境相类似的拍卖地块进行对比，预测收储地块每亩土地价值约为177万元241万元。另考虑出让受国家政策、时间、价格等多种因素的影响，按照评估谨慎的原则以及不同土地性质的价格变动对土地出让收入进行预测，土地出让按最低保守价格商业用地180万元/152、亩、城镇住宅用地130万元/亩计算，项目完成后土地出让收入预测将达到573350.00万元。详见附表1土地出让收入计划表。各年度土地出让数量如下：项目土地出让计划表年度2014年2015年2016年2017年2018年合计可出让面积（亩）855.20710.00832.001047.701040.904485.80其中：商业用地204.20475.00356.00118.00179.001332.20 城镇住宅用地651.00235.00476.00572.00631.802565.80 弹性发展用地357.70230.10587.8012.1.2出让税金及附加估算营业税按出让额的5%计算，城153、市维护建设税按出让额的0.35%计算，教育附加税按0.15%计算，交易印花税按出让额的0.05%计算，土地增值税按出让额的1%计算，经测算营运期内项目出让税金及附加合计为31820.93万元，土地增值税为5733.50万元。详见附表2项目出让税金及附加表。12.1.3总成本费用估算项目建设、运营期总成本费用由项目总投资和运营期贷款利息组成。贷款150000万元，按五年等额偿还、年利率6.40%计算。项目建设期利息为10304.00万元；项目运营期利息为14400.00万元；除上述二项费用外的项目建设投资220000.48万元；项目建设、经营期总成本费用总计244704.48万元。12.1.4利154、润总额及税后利润估算项目建设经营期内利润总额合计291091.09万元，所得税72772.77万元，税后利润218318.32万元。详见附表3利润及利润分配表。投资利润率:利润总额总投资=126.4%投资净利润率：税后利润总投资=94.8%本项目以上静态评价指标与同行业相应指标比较，效益较好，故项目可行。12.1.5现金流量分析本项目建设期为21个月，土地从第2014年开始按计划进行分批出让，项目计算期为7年，贴现率取8%。本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合土地开发的实际情况，计算全部投资的经济效益。主要评价指标155、有：财务内部收益率（FIRR）指标，评价指标的计算过程详见附表4全部投资现金流量表。财务净现值（FNPV）财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率基准收益率为8%。nFNPV=(CI-CO)t（1+ic）-tt=0FNPV财务净现值CI t第T年的现金流入量CO t 第T年的现金流出量ic基准收益率FNPV= 115767.72（万元）0由于FNPV大于0，因此，项目可行，可以接受。财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。内部156、收益率I的计算公式为：FIRR=(CI-CO)t（1+IRR）-t=0t=1当I=8%时，FIRR=30.40%故当I=8%时项目方案经济上可以接受。12.1.6项目清偿能力分析1、评价依据本项目财务评价依据是建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中长期贷款。本项目贷款期按5年计算，贷款利率按银行五年期贷款利率6.40%计算；国家其它相关政策及本项目的估算编制。2、贷款及偿还方式本项目申请银行贷款150000万元，年利率为6.40%。还款计划为5年等额还本付息方式，还本的资金来源为土地出让运作产生的未分配利润，运营期利息计入总成本费用。项目贷款还本付息计划如下：项目贷款还本付息计划表序号年份项157、目合计建设期经营期第1年第2年第3年第4年第5年1银行借款1.1期初借款余额86000.00150000.00100000.0050000.001.2本年固定资产借款150000.0086000.0064000.001.3本年应计利息24704.002752.007552.008000.004800.001600.001.4本年还本付息174704.002752.007552.0058000.0054800.0051600.00其中：还本150000.0050000.0050000.0050000.00付息24704.002752.007552.008000.004800.001600.001158、.5年末本息余额86000.00150000.00100000.0050000.000.00从项目经营的未分配利润情况看，利息备付率（ICR）=税息前利润当期应付利息费用=31.311；偿债备付率（DSCR）=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额=1.741。还本付息基本没问题，详见附表5借款还本付息计划表。12.1.7财务评价结论本项目作为土地融资项目,通过上述经济效益分析认为项目在有关政策的支持下具有较好的经济效益。财务内部收益率30.40%（税后）大于基准收益率8%, 财务净现值115767.72万元大于零；年平均投资利润率126.4%，投资净利润率94.8%。从以上财务评价看，项目的159、财务内部收益率高于行业基准收益率，利息备付率和偿债备付率均好于行业平均水平，能满足贷款机构的要求，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上看是可行的。12.2 社会效益分析为保障城市建设用地的需求，对拟建设地点土地进行收储整理，一方面能确保城市规划及建设的顺利实施，而且可有效提高土地价值最大化，为城市建设及经济建设筹集大量资金，大大提升城市的品味，改善当地居民生活环境及人文环境使当地居民直接受益，城市建设保持良性循环。另一方面，项目的实施将拉大xx市xx区城市框架、完善城市功能，促进周边土地较快增值，从而带动本地房地产、文化娱乐等第三产业的全面升级和发展。项目建设期间还能提供大量就业岗位，160、社会经济效益巨大。第十三章 不确定性与风险分析13.1 不确定性分析13.1.1盈亏平衡分析通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。为便于计算，本次测算只考虑可出让土地的盈亏平衡，计算过程如下：A、最低出让面积盈亏平衡计算最低出让面积盈亏平衡点=项目总经济成本/土地出让单价（1-销售税金及附加税率）=230304.48万元（127.81万元/亩（1-5.55%）=1907.75亩。本项目最低出让面积保本点约为1907.75亩，占计划总可出让面积4485.8亩的42.161、5%。B、最低出让价格盈亏平衡计算最低出让价格盈亏平衡点=项目总经济成本/可出让面积（1-销售税金及附加税率）=230304.48万元（4485.8亩（1-5.55%）=54.36万元/亩本项目最低出让价格保本点约为54.36万元/亩，占计划土地出让单价127.81万元/亩的42.5%。通过上述对最低出让面积和最低出让价格盈亏平衡点的分析，本项目盈亏平衡保本点为42.5%，因此,项目风险较小。13.1.2不确定分析影响项目开发盈利因素很多，如价格、销售情况、建设投资、工期、宏观经济形势和不确定性因素等。但在一般情况下，项目的销售价格、建设投资对项目的影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和建设162、投资为敏感因素进行分析。根据价格、建设投资对利润（静态）的敏感影响程度进行分析。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率，计算销售收入上下波动10%和建设投资费用上下波动10%时，对经济评价指标影响。结果详见下表。敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率变化幅度敏感系数基本方案30.40%1销售价格10%37.07%6.67%0.6673-10%23.33%-7.07%-0.70732建设投资10%25.05%-5.35%-0.5348-10%36.71%6.31%0.6310计算结果表明建设投资的变化对财务指标的影响相对较小，销售价格变化对财务指标的影响相对较大。在163、建设投资增加减少10%，销售收入增加减少10%时，项目财务评价指标全部高于行业基准收益率8%，完全满足经济评价的要求。13.2 风险因素分析根据评价分析，可识别本项目的主要风险因素为：市场风险分析由于本项目收储土地全部作为城市建设用地，项目建设符合xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区控制性详细规划要求，用地符合xx市土地利用总体规划（2006-2020年）。同时收储土地经xx市土地价格中心专业人士以xx市周边环境相类似地块进行土地价格对比预测，拟收储土地出让价格预计在177万元-244万元/亩，本项目在经济分析中对可出让土地保守取值商业用地180万元/亩、城镇住宅用地130164、万元/亩，预留空间较大。因此，市场风险较小。生态风险分析按照xx市城市总体规划（2007-2020年）和xx市xx区控制性详细规划，xx市“一体两翼、一江两岸、四区合一”的大框架城市格局已经形成，按照中心城区“东联、西进、南控、北优”的总体发展方向，将xx市打造成为宜居宜业的国家园林城市，北部的xx区将成为未来大xx城市新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。尤其是杭南长客运专线高铁xx站坐落于xx区北部片区范围内，使得北部片区将成为优先发展的核心区域，同时按照xx区规划定位确定为人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，xx新的城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假165、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城，北部片区规划以建设商品住宅区为主，打造设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区。本项目收储面积10576.7亩，投资规模大，在施工过程中会改变了区域内自然状态，故在工程建设期间生态环境的改变应予于重视，建成后风险将不存在。建设资金风险分析本项目的资金来源为建设单位自筹及银行贷款。经过测算，本项目建设投资的偏差值及偏差程度不高，风险程度较低。 识别项目的主要风险因素后，得出本项目的市场风险、生态风险、建设资金风险均较低。第十四章 结论与建议14.1 综合评价结论1、本项目所收储土地将全部作为城市建设用地，符合xx市城市总体规划（2007-2020年）、x166、x市xx区控制性详细规划和xx市土地利用总体规划（2006-2020年）要求。2、本项目的实施可以保证xx市城市总体规划及xx市xx区控制性详细规划的顺利实施。社会在发展进步，城市建设是永恒的主题。由于xx区前期建设的投入资金量大，xx市在快速发展的同时，也面临着城市规划建设的难题。项目实施后不仅能够改善xx市土地供给结构及合理优化配置，完善xx区城市功能，加快中心城区城市建设和经济繁荣，提高城市化水平，而且能确保城市规划的顺利实施。3、本项目的实施符合国家土地储备制度。自20世纪90年代中期，通过近20年的探索和实践，土地储备已经成为构建我国新型土地使用制度的重要组成部分。本项目的实施，对于167、深化土地使用制度改革、探索新的土地供应方式，推动xx区城市发展和盘活周边土地资源，完善我国土地使用制度具有重要的意义。4、本项目的实施有利于提高土地利用效率。土地的自然供给不会发生很大的变化，但是随着人口的增长和经济的腾飞对于土地的需求在不断加强。本项目的实施，可以将因城市建设需要盘活或回收的土地纳入储备范围，经过整理后可以为日益增长的土地需求提供有力的保障，极大地提高了土地利用效率。5、本项目的实施能充分挖掘土地潜在价值，有显著的社会经济效益。我国建立土地储备制度是代表政府管理城市土地增值的有效方式。政府通过垄断一级土地供给市场，将土地增值收归政府，能够为城市建设不断筹集资金。6、本项目在收168、储土地过程中通过实施异地安置方式，在xx区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房，既提升了农民生活幸福指数，又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡，项目对促进城市化进程，打造新型农村，培育新市民具有重要的意义，而且对于提升城市品位和片区的景观环境，改善人居条件，促进经济发展，都具有重大意义。7、本项目的实施具有完备的建设条件。项目土地收储及整理建设位于xx市城区规划范围内，水电设施便于接入，交通方便，机械设备易于进入作业，项目施工条件能够得到充足的保证，便于项目的顺利开展。14.2 问题及建议14.2.1项目存在问题1、土地收储的合理性问题。在土地收储的过程中，政169、府对土地一级市场的垄断权有可能被指为侵犯相关权利人利益，甚至有时使人认为政府通过此举与开发商形成利益纽带，政府成为将土地低进高出、实现利益最大化的工具。2、开发期内的成本控制问题。本项目建设和经营期较长，鉴于经济经济因素可虑，项目建设期内的原材料、人工等成本的控制存在一定的难度。3、项目资金供给的稳定性问题。本项目所需资金量较大，资金供给的稳定性对项目的建成具有重要的影响。4、本项目收储土地出让的时机选择问题。本项目旨在通过对土地的择机收储和出让完成对规划区内的土地供需调控，因此确定项目收储的土地的出让时间十分重要，否则将无法达到调控土地供需的目的。14.2.2对策与建议针对上述问题，提出如下170、建议：1、在土地收储整理开发的过程中，要综合考虑国家、企业及其他相关利益人的利益，本着公开、公正、公平的原则进行土地的收储整理开发，切实发挥好收储中心作为土地蓄水池的作用，合理调配xx市土地供求关系。2、首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，要在保证施工质量的前提下，严格控制成本，规范资金使用制度，使项目利润最大化。3、拓展多元化的融资渠道，发挥政府信用，以土地未来出让收益为担保，积极探索通过多元化金融产品募集资金的方式，考虑建立包括直接银行商业担保贷款、银行开发贷款、金融机构发行信托、定向发债等在内的多元融资渠道，确保项目资金及时到位。4、在整个项目实施的过程中，各部门必须密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，选择合适的时机对土地分批出让，从而降低投资风险，减少不必的损失。第十五章有关附件一、事业单位法人证书二、组织机构代码证三、成立xx市土地储备中心的批复四、项目总体规划图