1、目 录第一章 总论11.1概论11.2可行性研究报告编制依据和范围10第二章 项目区概况122.1县城概况122.2自然概况122.3社会经济状况与发展16第三章 项目的建设背景及必要性分析193.1项目的建设背景193.2项目建设的必要性20第四章 土地利用现状及规划条件分析234.1区位条件234.2土地利用现状234.3规划范围与规划条件264.4开发条件27第五章 土地收储整理开发及出让计划28第六章 项目规划方案及建设内容316.1设计原则及设计标准316.2城市道路工程346.3市政公用工程40第七章 环境影响分析477.1 环境保护总体目标477.2 环境质量标准477.3建设期2、的环境保护影响与措施48第八章 项目实施进度508.1建设工期508.2项目设施进度计划安排508.3项目实施进度表（横线图）50第九章 项目管理与工程招标539.1项目管理539.2招标工作依据539.3招标工作原则539.4招标程序549.5组织形式559.6招投标55第十章 投资估算与资金筹措5710.1编制依据5710.2 土地收储成本费用分析5710.3土地收储价格的确定5810.4编制基数5910.5投资估算6010.6资金筹措61第十一章 经济效益分析6211.1 编制依据及说明6211.2 收入预测及效益分析6211.3不确定性分析6411.4综合评价65第十二章 风险分析663、12.1项目主要存在的风险6612.2防范和降低风险措施66第十三章 结论与建议6713.1研究结论6713.2建议67第一章 总论1.1概论1.1.1项目概况1、项目名称：XX县城郊农村土地整治（土地收储整理开发）项目2、项目承办单位：XX县城市发展投资有限公司3、项目负责人：4、建设地点：XX县XX、XXXX产业基地5、建设性质：土地收储整理开发1.1.2承办单位概况1.1.2.1公司性质XX县城市发展投资有限公司为直属县政府的国有独资公司，由县政府财政局国资办履行出资人职责，具有独立的法人资格和完善的法人治理机构。公司建立现代企业制度，实行市场化运作，绩效化管理，由县财政提出公司绩效考核4、方案，报县政府审定，县审计局、财政局负责对公司进行年度审计考核。1.2.2.2公司注册资金构成（一）、拟定人民币2亿元资产构成为县政府划转的国有资产（含产权、股权）和总注册资金的30现金构成。（二）、公司流动资金主要来源1、按县政府融资额的一定比例提取融资手续费，按县政府授权代建项目投资额的一定比例提取项目代建费。由公司自主经营项目所缴纳的营业税（含附加税费，地方所得部分）及所得税（地方所得部分）五年内通过财政返还给公司，作为县政府对城投公司的投入并列入城投公司资本公积。2、县财政预算内安排的城市建设资金。3、县政府授权城投公司经营的土地，经公司经营后所得的收益。4、由城投公司开发的房地产经营5、收入。5、城投公司投资开发建设的市政设施、城市公用设施、道路交通的投资权、经营权、维护权、冠名权、广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让的收入。6、公司吸纳参与开发和建设的社会资金。7、公司向上级部门争取的城市建设项目贷款及专项补助资金。1.1.2.3公司职能县城投公司作为县政府实施城市建设的投融资平台，应积极对接国家投融资政策，大力畅通融资渠道，健全投融资机制，切实提高其融资能力和水平，实现其职能由过去以行使政府基础设施建设业主为主转变为以投融资为主。同时，根据县政府授权，突出经营土地一、二级市场（房地产开发），对收储的土地建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值。经营政府划拨的城市存量6、资产和公共资产，兼营融资担保业务，并适当承担项目建设业主的职能。1.1.2.4公司组织机构城投公司依据中华人民共和国公司法规定,建立健全法人治理结构。(一)董事会。由5人组成,设董事长1人(由县领导兼任),副董事长1人(县政府委派,兼任城投公司总经理),董事3人（县财政局、国土局、建设局主要负责人），为公司的决策机构。(二)监事会。由5人组成,设监事会主席1人,由县国资办主任兼任,监事4人（县监察局副局长、审计局副局长各1人,2名公司职工代表)，为公司的监督机构。(三)经理层。公司实行董事会领导下的总经理负责制,总经理负责组织实施董事会的决议。设总经理1人,为公司的法定代表人,副总经理3人，为7、公司的执行机构。(四)内设机构。公司内设“一室三部”,即:办公室、资产经营部、融资财务部和工程管理部。同时，城投公司计划组建担保公司、房地产公司、工程代建公司等三个子公司。公司暂定人员24名，其中公司领导4人、办公室4人、资产经营部6人、融资财务部4人、工程管理部6人。公司内部党群组织的建立和管理,按照有关规定执行。1.1.2.5公司职责1、以县政府划转的国有资产为依托，从事国有资产的运营和管理，融通项目建设资金，为城市建设提供资金保障。2、根据县政府下达的城市基础设施和市政公用设施项目建设计划，履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理。3、按照我县产业发展规划，对基础产业、支柱8、产业、高新技术产业等经济社会效益好的项目进行参股、控股投资，引导县内外资金参与项目建设，发挥政府投资导向作用。5、负责经营城市公共资产，对政府投资建设的城市基础设施、市政公用设施的投资权、经营权、维护权、冠名权、广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让。6、根据县政府授权，负责储备、运营国有土地，经营土地一、二级市场。1.2.2.6公司运作模式在县政府的支持下，按照企业化和市场化的运作模式经营、走“政府扶持、自我积累、滚动发展”的路子，逐步建立起规范、高效、充满活力的公司运作机制，促进我县城市建设、经济和社会发展。（一）、科学配置投融资平台资源1、向城投公司注入国有资产。按照城投公司委托管理使用9、维护既得利益不变的原则，由县国资办将县里条件具备的土地及房产注入县城投公司。土地、房产等其它资产过户到城投公司时，相关部门在办理权证时不收取任何税费，在今后的实质性交易中再履行相关法律手续。2、赋予城投公司参与土地储备职能。同意城投公司参与土地储备，并将其出资收储的国有储备土地登记至城投公司名下，用于项目融资。赋予城投公司对所投资项目周围土地的优先收储权。3、规范土地收储出让制度。对收储的土地应建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值，出地出让收益应先入城投公司再转入县财政。（二）、积极拓展融资渠道，建立资产、债务平衡机制。1、充分发挥自身行业优势，创新融资方式，加大融资力度。加强同国家10、政策性银行、商业银行和非银行金融机构的合作，形成以银行贷款为基础，其它金融机构资金为补充的信贷融资格局，为公司滚动发展创造条件。2、建立良性的资产、债务平衡机制，确保在净资产与负债、投入与产出、现金流三个方面保持相对平衡。强化风险防范机制。城投公司严格将投融资规模控制在实际偿债能力范围之内；其专项建设资金专款专用，不得挪用；县财政不直接给城投公司提供融资担保。建立政府补偿机制。城投公司因政策性、公益性投融资业务而承担的费用，县财政在年度预算时要作出补偿安排。完善项目平衡机制。根据项目的性质采取相应的方式进行平衡补偿。对经营性的建设项目，可采取转让产权或特许经营权等方式回收资金；对政策性、公益性11、项目，可采取政府回购、配置土地的出让收益返还、拨付项目资本金或财政补贴、收费收入支持、特许经营权授予等方式，保证投融资平台能够回收项目建设资金。（三）、规范投融资平台经营管理，建立监督防范机制。1、规范投融资计划报批程序，实行重大经营活动报告制，一般事项由城投公司根据授权范围研究决定，重大事项须经县国资办审定后报县政府批准。2、实行国有资本经营预算管理，县国资办要充分征求行业主管部门意见，合理确定投融资国有资本经营预算目标和收益收缴指标，完善预算编制，严格预算执行，强化决算审计，通过经常性的预算检查和专项审计，控制资金流向，提高营运效率，实现资源配置最优化和投资收益最大化。3、加强财务监管，建12、立财务总监委派制和财务审计制度，由县国资办委派财务总监，对城投公司财务实施监管，县审计局定期进行财务审计，有效杜绝违规违纪现象，切实防范政府债务风险。4、规范资产处置，县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产的授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时须由县政府决定。5、建立以融资、经营业绩考核为重点的激励约束机制。由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。1.2.2.7公司经营模式（一）、政府垄断土地一级市场，并授权城投公司市场化经营土地一级市场。以13、政府为主经营国有土地一级市场是绝大多数城市的成功做法，这种做法有利于控制土地一级开发成本和促进土地保值升值。政府按“一级开发控制从严，二级放开搞活”的原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。操作模式：县政府与城投公司签订土地一级开发协议书，明确双方权利和义务；城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地、拆迁、平整以及完成基础设施建设后，交由县政府依法出让；土地出让后，所有土地出让金实行先进城投公司账再转县财政。项目结算时，扣除投入的宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按8：2分成；开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成14、本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定；安置房及安置地由城投公司负责建设，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。（二）、经营土地二级市场（房地产开发），增加公司现金流，提高偿债能力。进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产、债务平衡机制，防范债务风险，加快城市建设步伐最有效，也是最具可行性的方式之一。操作模式：授权城投公司注册或收购一家房地产开发企业；县财政注入部分现金做启动资金；城投公司从市场拿地后进行房地产开发；开发净收益由县财政和县城投公司按5：5分成。（三15、）、提取融资、工程代建手续费，弥补公司正常开支。加强银企合作，争取银行支持，坚持以诚信为本，积极主动向银行推介建设项目，用公司资产和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在5000万元以内部分，除核付正常融资成本外，另行给予3的奖励，超过的部分按1奖励。 （四）、政府投资代建项目，提取工程代建费。根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。操作模式：县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司以划转的国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进；县政府应将基建资金列入年度预算计划，并16、及时拨付到位；城投公司履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理；项目完工后将建成的固定资产移交给政府，可经营性资产授权城投公司进行经营；工程代建费按决算造价的大小，500万元以内的项目按3核付工程代建管理费，500至1000万元以内的项目按2核付工程代建管理费，超过1000万元以上的项目，超过部分按1核付工程代建管理费。（五）、市政设施建设采用B-T（建设-移交）模式，加快推进城市建设步伐。政府市政设施建设部分项目可采取B-T（建设-移交）模式建设，政府可公开招标确定建设单位，也可授权城投公司采取此模式建设。城投公司按B-T（建设-移交）模式操作方式为：城投公司与县政府签订B-T17、（建设-移交）模式协议书，明确双方权利义务；城投公司投入资金进行建设；工程竣工验收后，移交县政府；城投公司从严控制建设成本，节约建设成本100万以上的项目，按节约资金的60进取奖励费；超过建设成本的，由城投公司负责承担。1.2.2.8实施步骤(一)组建重组XX县城市发展投资有限公司筹备委员会,主任由县长担任,副主任由常务副县长和分管副县长担任,成员由县金融办、财政、国土、建设、国资，城投中心等部门和单位的主要领导组成。城投公司筹备委员会下设办公室（办公室设城投中心），负责城投公司的重组工作,并向筹备委员会报告。（二)履行相关程序。完成公司重组方案的审批、国有资产授权及国有土地使用权的划转等相关18、手续,重组内部机构。 (三)挂牌运行。城投公司召开第一届董事会和成立大会,正式挂牌运行。1.1.3项目建设范围项目的范围包括XX县XX，XXXX产业基地。1、XX区域土地整治西起竹坑水库、东至梅江河、南与博生西路相连、北接翠微西路，用地规模2.02平方公里（折3003亩），未来的景观大道从该项目区内通过，区域定性为集行政办公、文化娱乐、商贸与居住、游泳于一体，具有山水特色的综合片区，是城市未来的标志性地段。XX区域一期开发用地面积为2000亩，涉及拆迁建筑面积30000。建设内容包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及市政道路等基础设施配套建设。2、XXXX产业基地规划控制区位于XX县城南边，县工19、业园的南面，距县城约7公里，与县工业园一江之隔。本规划控制区范围涉及东至梅江河，南至泉XX高速公路，西至高速连接线及319国道，北至梅江大桥。涉及竹笮乡管辖的九塘、赤坎、布头等村范围，总用地面积为895.69公顷，现状人口约7000人。XXXX产业基地一期规划用地面积3000亩。建设内容为基地基础设施及配套建设，包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及设在道路等基础设施配套建设。1.1.4项目总投资与资金来源项目总投资为49860万元，其中XX一期开发投资为26500万元（征地费用10000万元，房屋拆迁补偿费用7500万元，土地开发整理费用4000万元，基础配套设施工程5000万元）；XXXX产20、业基地一期开发投资18500万元（征地费用9000万元，房屋拆迁补偿费用1500万元，土地开发整理费用6000万元，基础配套设施工程2000万元）。工程其他费用1167万元，预备费3693万元。项目的资金来源为银行贷款3亿元，其余资金由建设单位自筹。1.2可行性研究报告编制依据和范围1.2.1可行研究报告编制依据1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国环境保护法；4、城市用地分类与规划建设用地标准（GB137-90）；5、江西省财政厅关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知的通知；6、 赣州市国有土21、地储备整治财务管理暂行办法；7、XX县人民政府印发征地补偿费管理办法的通知；8、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范、技术标准及部门规章；9、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）；10、XX县土地利用总体规划；11、XX县十一五城市建设规划（20062010年）；12、XX县总体规划纲要（浙江大学城规院2003年）；13、征地、拆迁、估价等行业标准；14、国家及地方的有关法律、法规、条例和其他规定；15 、规划区现状条件的基础资料及有关技术资料；16、关于编制可行性研究可行性研究报告的委托书；17、项目建设单位提供的22、其它基础资料。1.2.2可行研究报告研究范围XX县城郊农村土地整治（土地收储整理开发）项目可行性研究报告于2010年11月由瑞XX县城市发展投资有限公司委托XX工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。报告主要内容包括：项目提出的背景、建设的必要性、土地需求分析、土地收购、储备及出让计划、投资估算及资金筹措、效益分析、风险分析等。(1)通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；(2)确定项目地址用地与总平面规划；(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和土地收购、储备及出让计划；(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟23、定投资计划和实施进度安排建议；(5)定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。第二章 项目区概况2.1县城概况XX县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬260518至270813，东经1154020至1161715之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。县城驻地梅江镇，地处北纬2628，东经11600，系赣东北至24、赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。县城距省会南昌市320公里，距赣州市 160公里。城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）瑞（金），石（城）吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过XX县。根据XX县城市总体规划修编（2005-2020）中提出，县城城市规划范围为：南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。XX县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（225、020年）23.5万人。2.2自然概况2.2.1地形地貌特征XX县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。2.2.2地质情况XX县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。根据中国地震参数区划区，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。2.2.3气象情况XX县属中亚热带季26、风温润地区。气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。冬季11月下旬至12月上旬入冬,XX在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。正常年份是：前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。俗话说“三九、四九,相见不出手”。又说：“大寒、小寒，滴水成团”。1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较27、冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是XX的汛期，常有雷雨或冰雹。夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。有“小暑南风十八天”之说。当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜28、寒白天热”。即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。气温年平均气温在14至19之间，极端气温也是南部高、北部低。极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。月平均气温，12月至2月平均气温都在10以下，其中一月气温最低。从3 月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10以上，其中7月气温最高。据县城稳定通过10至20,保证率80%的积温，起讫日期：10最初出现在3月25日,20最终出现在9月28日,历时129、87天,总积温4723.5。2.2.4水系水文XX县降水年降水量在1500至1700毫米之间。大致北部多，南部少，东部多，西部少。4至6月降水量占年降水量的4070%，比重较大。若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。自1939年以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。大的洪涝灾害出现在这些年份。若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。自1939年以来，自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。较严重的干旱均发生在这些年份。7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。这一时期，容易形成伏、秋旱。10至12月降水量30、最少。1至3月降水量次于7至9月降水量。多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：20，相差不大，农谚谓：“有多少晴天就有多少雨天”。1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。日照：多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡/平方厘米。无霜期：县城无霜期多年平均值为279天。最长为319天，最短为224天。平均初霜日期为11月30日。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。平均终霜日期为2月22日。最早的终31、霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。最长128天，最短32天。XX县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。根据县气象局观测记录：山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。2.3社会经济状况与发展2.3.1人口1、全县人口XX县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。人口调查的各项指标见表：人口指标表年份年末总人口（万人）人口密度（人/K）人口自然增长率200069.61172200170.32173.510.25200271.32、3617614.84200371.43176.20.94200471.45176.291.2200573.52181.429从表中数据可以算出，2000年-2005年，XX县人口平均增长速度为：人口增长率=人口平均发展速度-1= 0.01095即10.952、城区常住人口预测根据XX县城市总体规划（2005-2020年）提出，近期2010年城市人口预计17万人，远期2020年城区人口预计23.5万人。 2.3.2资源1、水土资源XX县域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的79.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤33、1.69万亩，占面积的0.28%。耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。XX水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。梅川也称XX江，主河长220公里，发源于XX与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。平江亦称兴国江，发源于XX猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。全县总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。2、生物资源XX县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。森林资源虽比34、较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。XX县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。其他野生动物有600余种。3、矿产资源地下矿产资源主要品种有：稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。据分析，稀土总储量可逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比35、较丰富，具有很大的开发前景。4、旅游资源境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和XX起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。2.3.3经济2008年，XX县内生产总值49.34亿元，增长12.8%，三产结构比28.7:36.9:34.4；财政总收入2.4亿元，增长30%，地方财政收入1.78亿元，增长31.3%；实现工业增长值11.57亿元，增长8.9，规模以上工业增加值3.02亿元，增长53.5%；农业总产值21.2亿元，增长8%。完成全社会固定资产投资15.7亿36、元，城镇以上固定资产投资7.1亿元；社会消费品零售总额14.08亿元，增长16.4%；农民人均纯收入2558元，增长8.9%。2010年，XX县主要预期指标：全县生产总值年均增长12%；财政总收入年均增长10%，其中地方财政收入年均增长9.3%；农民人均纯收入年均增长6.3%；社会消费品零售总额年均增长12%；利用县外资金年均增长20%；城镇化率40%。人口自然增长率控制在8.2以内；全社会固定资产投资年均增长20%。第三章 项目的建设背景及必要性分析3.1项目的建设背景土地整治系指改变土地利用的不利生态环境条件的综合措施。土地整治是盘存量土地、强化集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手37、段。现在的土地整治是对于土地整理、开发、复垦的统称。土地整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。土地整理包含土地开发、土地复垦，即在一定地域范围内，按照土地利用计划和土地利用的要求，采取行政，经济，法律和工程技术手段，调整土地利用和社会经济关系，改善土地利用结构，科学规划，合理布局，综合开发，增加可利用土地数量，提高土地的利用率和产出率，确保经济、社会、环境三大效率的良性循环。土地开发整理复垦是中华人民共和国土地管理法的基本要求，是实现可持续发展的基本方略，是国土资源管理和造福社会的重要内容，也是党中央国务院依据38、我国土地资源国情和现阶段社会经济发展对土地资源需求所做出的重大战略部署；土地开发整理复垦是我国在土地利用中不断建设土地和重新优化配置土地资源的过程，是我国经济社会发展的基础工作。XX县XX及XX产业基地俩区域的土地面积相对较大而集约度低、产出率不高，大力开展土地开发整理复垦项目建设，对推动XX及XX产业基地的生态环境改善、土地资源的可持续利用、巩固农业的国民经济基础地位，提高农业效益有十分重要的作用，同时通过将土地整治与新农村建设相结合，是保障发展、保护耕地、统筹城乡土地配置的重大战略。近年来，随着XX县经济的发展与人口的增长，旧城区已难以满足城市发展的需求，将旧城区的部分职能疏解出去成为必然39、。XX县城市总体规划（2005-2020年）为带动相关公建和住区建设，加快新区发展和旧城的改造步伐。XX片区开发建设条件日趋成熟，急需编制片区的控制性详细规划，以指导片区的规划管理与开发建设。同时，为抓住国家实施 “中部崛起”，以及为做大做强县工业园,最终实现“兴工强县”的目标,XX县将抓住泉州至南XX的泉XX高速公路在竹笮乡境内通过,其互通口设在该乡九塘村附近的机遇，向南拓展，在梅江河西岸的九塘村规划新园区。使之与县工业园连成一片,形成“一江两岸”、“一园两区”的新格局，积极推进新型工业化的发展进程，打造成为具有明显优势的山区特色产业基地，树立工业经济新形象。综上所述，为满足XX县城市发展的40、要求及推动城市工业化的进程，XX县人民政府同意由XX县城市发展投资有限公司对XX县XX、XXXX产业基地俩块地进行土地整治，实施土地收储整理开发项目。3.2项目建设的必要性1、项目的建设是XX县经济发展的需要。近年来，XX县城市化的进程及经济的发展，城市人口迅速增长，土地的稀缺造成房产价格上涨迅速，老城区已经不能满足目前形势下的土地需求，项目的设施，加快了新城区的建设，对于XX县的经济发展起到重要作用。2、项目的建设是实施XX县城市总体规划的具体步骤。XX县城市总体规划（2005-2020年）为带动相关公建和住区建设，加快新区发展和旧城的改造步伐。XX片区开发建设条件日趋成熟，急需编制片区的控41、制性详细规划，以指导片区的规划管理与开发建设。规划为加快XX县的工业化进程，抓住国家实施 “中部崛起”，以及为做大做强县工业园,最终实现“兴工强县”的目标。在抓住泉州至南XX的泉XX高速公路在竹笮乡境内通过,其互通口设在该乡九塘村附近的机遇下，向南拓展，在梅江河西岸的九塘村规划新园区(XX产业基地)。3、项目的建设符合政府关于“新农村改造”相关政策，对于推动所在区域的农村城市化进程具有重要意义。项目的建设包括XX及XX产业基地区域内的村组，项目实施后，按征地面积8%的面积建设农居点，其功能定位将新农村的建设起到积极推进作用，对XX县未来经济发展格局产生极大地影响，符合“新农村改造”的相关政策，42、也符合新城区的规划。4、项目的建设是XX县XX及XXXX产业基地区域规划的基本保障。根据XX县城市总体规划对XX县XX及XXXX产业基地的规划，项目的设施通过土地整治，对土地进行收储整理开发，为城市结构的完善提供了最基础的条件。项目的建设将保障其在近期有总够的土地供应。5、项目的建设是贯彻“十分珍惜，合理利用土地和提高土地利用率”基本国策的需要。根据当前形势及自身实际情况，坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放，推进项目的实施。项目通过土地收储整理开发，科学地、合理地利用土地，提高土地的利用率43、。6、项目的建设是规范土地市场，实现土地效益最大化的需要。以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许多弊端。造成土地资源浪费，甚至是国有土地资源流失。本项目的建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规划、合理。综上所述，本项目的建设符合国家和当地土地管理的政策，符合XX县总体规划，对发挥区域优势，推进工业化进程，带动XX县经济发展具有重要意义，项目的建设是非常有必要的。第四章 土地利用现状及规划条件分析4.1区位条件1、XXXX县城市总体规划中确定的城市总体结构为：三心六区、山川会聚，绿水青山环抱，六大片区有机疏散的城市结构。44、规划片区即为XX县XX片区近期建设区，片区东南与旧城相接，现状登峰大道自片区中部通过，自然与地缘环境造就出片区独具的区位优势。规划片区东濒中山北路，南与博生西路相连，西以城市远期规划三环路为界，北接翠微西路，用地规模2.02平方公里。2、XX产业基地规划控制区位于XX县城南边，县工业园的南面，距县城约7公里，与县工业园一江之隔。本规划控制区范围涉及东至梅江河，南至泉XX高速公路，西至高速连接线及319国道，北至梅江大桥。涉及竹笮乡管辖的九塘、赤坎、布头等村范围，总用地面积为895.69公顷，现状人口约7000人。4.2土地利用现状1、XXXX现状用地内，东南部为城市建成区，沿博生西路、翠微西路45、两侧都呈带状分布底层商业、居住综合性建筑；博生西路沿线集中了分布了县委、武装部等行政办公用地，现状片区内仅有博士源小学位于东南部散乱的居住区中；少量农村居民点散布于片区内，多为砖木结构，建筑质量一般；片区内多平地与洼地，多农田与池塘、水渠；在XX县城市土地利用规划中，该片区用地属城市建设区。具体范围分布如下图：通过对XX实施范围内土地现状的调查，统计结果如下表所示：序号代码用地名称规划面积（万M2）占建筑用地（%）1R2二类居住用地43.2621.422R/C商业居住混合用地4.52.233C公共设施用地9.884.89其中C1行政办公用地4.41C2商业金融业用地3.43C3文化娱乐用地0.46、18C5医疗卫生用地0.18C6教育科研设计用地1.26C9其他公共设施用地0.424S道路广场用地21.6710.725E水域和其他用地E110.6960.74其中E1水域5.84E2耕地116.856用地合计2021002、XX产业基地XX产业基地规划区零星的分布着山体，但大部分高程都在210米以下，地势相对比较平坦，最高高程230米，最低高程176米。高速连接线公路以东，以及九塘村、赤坎村、布头村、竹笮村、赤砂塘村等坡度小于10%，自然环境条件较好，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设，属于一类用地。梅江河西岸100米内大部分都在洪水淹没线以内，规划区中心地块坡度在10%25%，需要47、采取一定的工程措施，改善条件后才能修建，属于二类用地。319国道、土围、枫树垅边等旁边少量大山头坡度在25%以上，地形相对较复杂，属于第三类用地。具体范围分布如下图：通过对XX产业基地实施范围内土地现状的调查，土地利用现状数据如下：序号用地代号用地名称面积（万m2）占城市建设用地（%）1R居住用地109.3812.52C公共设施用地66.837.63M工业用地321.9036.74W仓储用地15.661.85T对外交通用地16.601.96S道路广场用地117.5013.47U市政公用设施用地15.201.78G绿地214.6224.4其中：公共绿地51.235.89D特殊用地0.000.0合48、 计城市建设用地877.6910004.3规划范围与规划条件4.3.1上层次规划条件1、XX规划依据XX县城市总体规划，规划片区重要公共设施有：体育场、文化娱乐中心、一所中学， 3所小学；总体规划中登峰大道自南向北纵贯全区，总规拟定的规划三环路自片区西侧外围通过。2、XX产业基地规划根据的城市性质和地域条件，确定基地定位为资源节约、环境友好的产业基园；县重要的商品生产、研发、集散中心；科技含量高、附加值高、成本低、高效益的产业集群区；城市综合新区，城市南大门。通过对产业基地产业基础的分析，根据产业基地产业发展战略，结合产业基地的区位条件、环境特点和资源优势等实际情况，规划确定产业基地产业结构形49、式为：限制第一产业，发展第二产业，提倡第三产业。第二产业以发展一类工业和二类工业为主，控制三类工业。4.4开发条件4.4.1优势条件1、XX区域(1)区位优势-片区是XX县新城建设重点区，与旧城区毗邻，是城市未来的标志性地段，区位优势显著。(2)环境优势-片区内XX流淌，池塘遍布，景观丰富，环境优美，空气清新，山水条件得天独厚。2、XX产业基地(1)区位优势片区位于XX县城南边，县工业园的南面，距县城约7公里，与县工业园一江之隔。(2)交通优势-片区靠近泉XX高速公路、高速连接线及319国道，交通条件优势明显。4.4.2制约因素(1)用地条件-片区地形低洼，可建设用地整体性较差；现状厂矿单位用50、地占据环境敏感地段，居民点布局散乱，不利于合理的道路选线与总体功能布局。(2)基础设施-片区处于旧城外围，基础设施与配套公共设施建设量大，政府一次性建设投入大，基础建设资金问题突出。第五章 土地收储整理开发及出让计划5.1土地收储整理开发运转模式5.1.1土地收储整理开发范围1、应收回的国有土地，包括：因用地单位搬迁、解散、撤销、破产及其他原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关同意，连续俩年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违法出让合同规定，依法解除出让合同的土地。2、可收购的国有土地主要包括：因设施城市规划，政府指令收购的土地51、；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地。3、所有拥有房地产开发（经济使用住房等除外）的土地，一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商。4、经依法批准专用、征用后的土地和其他进行收储整理开发的国有土地。5.1.2土地收储整理开发原则1、依法等价原则；2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开供地原则。5.1.3土地收储整理开发的管理土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使用权抵押，或联通地上建筑出租、临时改变用途。储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、五通一平等前期开发及出让的准备工作。5.1.4土地市场化运作模52、式对收储整理开发后的土地范围内商业、娱乐、商品住宅等各类经营性项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，同意纳入政府土地储备库，在进行整理开发后，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。5.1.5运作程序1、收储储备程序（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况现场调查和勘察；（2）与规划部门会签规划意见（3）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；（4）依据规划和测算结果制定收购方案，经批复后组织实施；（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接受土地权属证书和房屋权属证书；（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更登记手续。2、土地53、整理开发依据XX县总体规划对收储的土地进行土地整理开发，提高土地的利用率3、招标、拍卖、挂牌出让手续；（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20天发布出让公告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；（2）在规定的时间、地点召开招标、拍卖或者挂牌出让仪式，确定中标人和竞得者；（3）与中标人、竞得者签订中标通知书和成交确认书；（4）签订国有土地使用权出让合同；（5）公证处公证。5.2土地收储整理开发规模的确定依据XX县总体规划及城市现状用地具体情况，确定项目的建设规模及建设内容。项目的实施范围包括XX县XX区域、XXXX产业基地。1、XX土地整治西起竹坑水库、东至梅江河、南与博生西路相连、北接54、翠微西路，用地规模2.02平方公里（折3003亩），未来的景观大道从该项目区内通过，区域定性为集行政办公、文化娱乐、商贸与居住、游泳于一体，具有山水特色的综合片区，是城市未来的标志性地段。XX规划区域一期开发用地面积为2000亩，涉及拆迁建筑面积30000。建设内容包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及市政道路等基础设施配套建设。2、XXXX产业基地规划控制区位于XX县城南边，县工业园的南面，距县城约7公里，与县工业园一江之隔。本规划控制区范围涉及东至梅江河，南至泉XX高速公路，西至高速连接线及319国道，北至梅江大桥。涉及竹笮乡管辖的九塘、赤坎、布头等村范围，总用地面积为895.69公顷，现状55、人口约7000人。XXXX产业基地规划区域一期规划用地面积3000亩。建设内容为基地基础设施及配套建设，包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及设在道路等基础设施配套建设。第六章 项目规划方案及建设内容本项目主要建设内容为五通一平，即道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、通讯工程、燃气工程等。6.1设计原则及设计标准6.1.1设计原则1、建立健全的城市支撑体系，切实保障城市安全。按照适度超前，优先发展的原则，构筑高效、便捷的绿色综合交通体系，建设高效、安全的现代化市政基础设施体系。2、为保证整个路网的运行效果，充分发挥主干路的快速通行作用，必须建立“系统分明、功能分明”的道路交通网，做到主干路与56、次干路联接、次干路与支路联接合理有序的路网结构布局。3、由于交通建设具有长期性、超前性的特点，要保留一定的弹性，为城市今后的发展留有余地。促进城市地上和地下、交通设施建设与土地开发、城市与区域、城市与村镇发展建设的和谐有序。4、结合XX县经济实力情况，考虑近期、远期结合的原则，减少近期拆迁量、工程量，局部段落做到先通后畅。6.1.2设计规范城市道路设计规范（CJJ 37-90）公路路面基层施工及验收规范(JTJ034-2000)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)城市道路交通规划设计规范（G B 50220-95）室外排水设计规范（GBJ14-87）。工程建设强制性标准条文建57、设部6.1.3技术标准1、设计速度城市主干路（I级），设计速度60kmh。城市次干路（I级），设计速度50kmh。城市支路（I级），设计速度40kmh。2、平面线型（1）城市主干路（I级）圆曲线最小半径150m,不设超高最小半径600m。缓和曲线采用回旋曲线,缓和曲线最小长度50m。最大超高值4。（2）城市次干路（I级）圆曲线最小半径100m,不设超高最小半径400m。缓和曲线采用回旋曲线，缓和曲线最小长度45m。最大超高值4（3）城市支路（I级）圆曲线最小半径70m,不设超高最小半径300m。缓和曲线采用回旋曲线，缓和曲线最小长度35m。最大超高值23、纵断面线型城市主干路（I级）（1）最大58、纵坡度：2.0%（1）最小纵坡度：0.3%（2）最小凸曲线半径：1800m。（3）最小凹曲线半径：1500m。城市次干路（I级）（1）最大纵坡度：2%（2）最小纵坡度： 0.3%（3）最小凸曲线半径：1050m。（4）最小凹曲线半径：1350m。城市支路（I级）（1）最大纵坡度：6%（2）最小纵坡度： 0.3%（3）最小凸曲线半径：600m。（4）最小凹曲线半径：700m。4、横断面（1）每条车道宽3.5-3.75m，停车道宽3.5m。（2）路缘带宽0.5m。（3）路拱标准横坡度1.5%。5、停车视距： 城市主干路（I级） 70m。城市次干路（I级） 60m。城市支路（I级） 45m。6、设计59、使用年限： 城市主干路（I级）15年城市次干路（I级）15年城市支路（I级）10年7、交通标志按国标要求设置。8、排水技术标准根据规定采用雨水、污水分流体制设计。9、雨水工程设计排水重现期为P=12.0年径流系数取0.460.7汇水延时15分钟。暴雨强度公式：q=1600*(1+0.8lgP)/(t+5)0.76 ; Q=qf管材确定为钢筋混凝土管，接口采用钢丝网抹6.2城市道路工程6.2.1内部交通规划1、在规划上采用与XX县一致的道路网格局。2、规划区内城市道路按主干路、次干路和支路三级组成。主干路：红线宽度50m；采用四块板形式，设计行车速度60km/h。次干道：红线宽45m；采用三块板60、形式，设计行车速度40km/h。支路：红线宽20m；采用一块板形式，设计行车速度30km/h。6.2.2道路纵断面设计参照城市规划控制标高，以及开发区地形、地质、水文、气候和排水等条件，综合考虑道路纵断面设计。考虑到在冬季冰雪路面的条件下，车辆安全行驶的要求，道路最大纵坡为2.2%，最小纵坡为0.3%。道路纵断面在满足要求的前提下，尽量减少工程总土方量。6.2.3道路横断面设计按照规划区总体规划的道路红线宽度进行横断面设计。断面形式、各组成部分尺寸应按照道路类别、级别、计算行车速度、设计年限，机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施等因素统一安排，以保障车辆和行人的交通61、安全畅通。考虑远、近期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预留各种管线（上水、污水、电缆、热力）的平面及竖向位置。路面宽度及标高等应留有发展余地。各段道路的横断面设计如下：XX区域道路横断面形式一览表序号路名红线宽度（m）道路等级断面形式用地内长度（m）设计车速（km/h）横断面形式（m）1A7-I620主干路1165620-404.5-11.0-4.52A1-A736主干路4107040-603.5-4.5-1.0-8.0-2.0-8.0-1.0-4.5-3.53A1-I136主干路4160040-604.5-3.5-1.0-8.0-2.0-8.0-1.0-3.5-4.54I1-I6262、4主干路196040-504.5-15.0-4.55A6-D924次干路175040-503.0-18.0-3.06D9-I518次干路190520-404.5-9.0-4.57A5-I424次干路1167040-503.0-18.0-3.08A3-I324次干路1170040-503.0-18.0-3.09A2-G224次干路193040-503.0-18.0-3.010B1-B724次干路378240-502.5-19.0-2.511C1-C324次干路331040-502.5-19.0-2.512G1-G732次干路3108440-503.0-4.0-1.0-11.0-1.0-4.0-363、.013H3-H624次干路372040-502.5-3.5-0.5-11.0-0.5-3.5-2.514E1-E612支路179220-402.5-7.0-2.515F1-F512支路167020-402.5-7.0-2.516E7-E812支路125320-402.5-7.0-2.517G7-G816支路131820-404.0-8.0-4.018B2-G318支路131220-402.5-13.0-2.519H2-H312支路120220-402.5-7.0-2.520H1-H26支路119220-401.0-4.0-1.021H2-I26支路134520-401.0-4.0-1.02264、D2-G118支路149420-402.5-13.0-2.523A4-D610支路167620-401.5-7-1.524D7-G514支路147620-403.5-7-3.525B2-G318支路192620-402.5-13.0-2.526G3-H212支路131220-402.5-7.0-2.527D1-D1050景观大道4141640-605.0-5.5-3.0-23.0-3.0-5.5-5.0XX产业基地区域道路横断面形式一览表等级路 名长度（米）红线宽度（米）断面形式备注中央分隔带机动道机非分隔带非机动车道人行道对外道路昌厦公路56214252524319国道2000562142565、2524泉XX高速公路1400262212高速公路连接线1640242824潭丘大桥42115.52621.75规划大桥28015.52621.75梅江大桥71215.52621.75主干路潭丘大道15403628222424工业大道17503628222424规划大道20403628222424一横路16283628222424次干路梅江路2700242824规划一路784242824支路2027231424236.2.4道路结构1、路面工程路面设计需考虑最小防冻厚度要求。本着因地制宜、就地取材、便于施工、节约资金的原则，选择路面结构。（1）路面类型的选择目前我国城市道路路面结构通常采用两种66、类型，即沥青混凝土路面和水泥混凝土路面。沥青混凝土路面和水泥混凝土路面各有优缺点，沥青混凝土路面具有造价相对较低，对超载不敏感，施工后至开放时间短，易维修养护，行车舒适等优点；同时沥青混凝土路面的使用寿命相对教短，稳定性也相对较差。水泥混凝土路面具有强度高，稳定性强，对化学物质迟钝，养护的工作量和费用相对教低的优点；同时水泥混凝土路面存在养生的问题，路面铺筑完成后至少需经过28天的养生期才可开放交通，路面破损后的修复也教难，行车舒适性也教差。沥青混凝土路面和水泥混凝土路面的优缺点比较，详见下表：路面类型比较表沥青混凝土路面水泥混凝土路面优点路面造价比水泥混凝土路面造价低；沥青属于弹性材料对超载67、不敏感；路面铺筑完面层后,即可开放交通；路面容易维修和养护。路面行车舒适，噪音小。路面刚度大,强度高,板体性好,具有较高的承载能力和扩散荷载能力；水稳性和温度稳定性好，耐疲劳性强,使用寿命长；对油及大多化学物质不敏感,有较强的抗腐蚀性；在正常设计、施工、养护条件下，水泥混凝土路面养护工作量和养护费用均比沥青路面小。缺点承载能力和使用寿命没有水泥混凝土路面长；水稳性和温度稳定性不如水泥混凝土路面好。水泥混凝土路面接缝是一薄弱环节，一方面增加了施工难度，另一方面施工养护不当，易导致唧泥，错台和断裂，同时接缝容易引起跳车，行驶条件不如沥青路面；水泥混凝土路面铺筑完后，不能立即开放交通，需14-28天68、的养生期，路面破损后修补不如沥青混凝土路面方便；行车不如沥青路面舒适，噪音大，路面对车辆磨损也大。意见推荐不推荐综合上述比较，考虑本工程属于城市道路，地下管线较多及已建道路均为沥青混凝土路面的实际情况，路面采用沥青混凝土路面。（2）路面结构设计：根据当地筑路材料和近年工程建设经验，路面基层选用二灰碎石和二灰土，这种半刚性基层温度收缩、干缩系数小，刚度比较适当，抗拉强度高，水稳性与抗冻性好，而且可以就地取材，施工方便。路面结构厚度设计以双圆均布垂直和水平荷载作用下的三层弹性体系理论为基础，采用路表容许回弹弯沉值、容许弯拉应力及容许剪应力三项设计指标，进行结构厚度计算。同时考虑抗冻要求,潮湿路段设69、天然砂砾或混合石隔离层，阻断路基毛细水上升。改造道路根据对现有道路的路面结构、病害、弯沉、排水等进行详细调查研究的基础上，确定道路翻建或补强方案，每条路的改造方案详见“改造道路现状调查表”，翻建道路路面结构与同等级新建道路路面结构相同。各等级路面结构设计如下：2、路基工程工程区域内地势比较平坦，道路填挖方量不是很大。大部分道路路基处于干燥状态。对个别不良地质地段，可根据土质情况分别采用换填或掺入石灰等措施进行处理，换填可采用砂砾或翻建道路挖除的混合石，并用重载碾压。换填厚度不宜小于80cm。土基必须保证密实、均匀，强度达到规范要求，路槽底面土基回弹模量值应大于25Mpa。路基压实标准采用重型击70、实标准，压实度如下表：路基压实度表填挖类型深度范围（cm）压实度（%）快速路主干路次干路支路填方0-8096959480959493挖方0-30959390路基范围内管道沟槽回填土的压实度不应低于表中填方要求。新建道路或翻建道路与现有道路结合部位容易发生不均匀沉降，导致路面开裂。为保证路基稳定，采用土工格栅进行处理。具体做法是先将原路面基层挖成宽0.5m、高0.15-0.20m的台阶，然后沿台阶宽度方向铺1m宽土工格栅（新旧路基各0.5m），填基层混合料、碾压至基层顶面，再铺1m宽玻璃纤维布，然后浇筑面层沥青混凝土。3、机动车道路路面结构根据城市道路交通的发展，欲采用如下结构：主干路结构：4c71、m沥青中粒式混凝土AC-16I SBS 6cm沥青中粒式混凝土AC-25I 乳化沥青慢裂快凝型120kg/100m2 撒钉子石20cm二灰碎石（8：17：75）20cm二灰碎石（8：17：75）20cm石灰旧粒料土（10：50：40）20c石灰土（12：88）次干路结构：4cm沥青中粒式混凝土AC-16I SBS 6cm沥青中粒式混凝土AC-25I 乳化沥青慢裂快凝型120kg/100m2 撒钉子石20cm二灰碎石（8：17：75）20cm二灰碎石（8：17：75）20cm石灰旧粒料土（10：50：40）支路结构： 4cm沥青中粒式混凝土AC-16I SBS 6cm沥青中粒式混凝土AC-25I72、 乳化沥青慢裂快凝型120kg/100m2 撒钉子石15cm二灰碎石（8：17：75）15cm二灰碎石（8：17：75）20cm石灰旧粒料土（10：50：40）道路个别路段会有潮湿或过湿路基，面积按新建面积的30%进行估算。处理方法，采用30cm山皮石进行处理。4、人行步道结构人行道采用方砖铺砌形式：7cm水泥砼方砖2cm水泥砂浆10cm水泥石屑（8%） 土基6.2.5路灯工程道路照明工程以满足城市夜间交通要求为原则进行设计。项目照明工程主要为道路两侧路灯，灯具选用500w高压钠灯，路灯间隔为40米，主干路、次干路为两侧双臂路灯。6.2.6道路绿化工程项目绿化工程以保护环境、改善城市面貌、防止73、工业污染、保护规划区免受风沙侵袭、减少有害气体、气味、噪音等不良因素的干扰等为原则，对道路分隔带及人行道两侧等进行绿化。防护绿地主要应布置能吸收废气的阔叶乔木为主。6.3市政公用工程6.3.1给水工程1、供水水源供水水源来自XX县供水管网。给水量根据给水量预测及整个规划区域确定。其中：（1）XX区域用水量根据城市给水工程规划规范（GB50282、98）、室外给水设计规范以及XX县城市总体规划，并结合本规划区实际情况，本规划区综合用水指标及用水量如下：序号用地类别用水指标（m3/km2.d）用地面积（ha）用水量（万m3/d）占总用水量百分比（%）1居住用地3.578.812.7673.992公74、共设施用地0.852.080.4211.263道路用地0.153.550.051.344绿地0.059.990.5013.415总计194.433.73100根据上述用水量标准和各地块的用地指标，可计算出各地块日用水量。规划区平均日用水量3.73万m3/d，给水日变化系数Kd=1.50。则规划区最高日用水量5.60万m3/d。（2）XX产业基地规划给水用水量标准按城市给水工程规划规(GB50282-98)进行控制，对于不同性质的规划用地，采用相应的用水量指标。按城市单位人口综合用水指标或城市单位建设用地综合用水指标，用水量分别为4.0万m3/日、7.0万m3/日。按不同性质用地计算，其中生活用75、水量为1.4万m3 /日，公建用水量为0.7万m3 /日，工业用水量为5.1万m3/日和其它用水量为1.1万m3/日，总和为8.3万m3/日。规划期末最高日用水量为7.0万m3/日，平均日用水量为4.4万m3/日。2、给水管网走向及敷设方式（1）XX区域根据XX县城市总体规划，规划区近期用水由规划的竹坑水库水厂（西面）供给，给水管网拟从翠微西路上敷设的DN300市政给水管道上接口。规划区主要建设用地标高约在187.4-201.5米之间，为简化给水系统，本区不采用分压供水。其中规划区内高层建筑自设加压设施，以保证其水压要求。规划中给水配水管原则上布置成环，可根据开发时序分期建设。（2）XX产业基76、地采取单一水源取水，水源取自规划区梅江河的上游水源，禁止向水源排放污水，保护取水点上游1000m至下游100m的水域。规划区现有给水加压站1座，日供水能力4千吨。规划原址扩建水厂1座，规划期末日供水能力7万吨，占地面积约3公顷。设置在规划区北部的梅江大桥桥头，梅江河上游。用地周围设置宽度15m以上的绿化防护带。在保证供水安全的情况下，尽可能靠近用水地点，以节省输水投资。应能保证取得足够水量和较好水质，且不被泥砂淤积和堵塞。因此，宜选在水深岸陡，泥砂量少的凹岸。规划在梅江大桥上游100m以外，梅江河左岸。在产业基地内沿主次干路敷设，考虑分期建设的安排，对配水干管以环状网为供水管线骨架，部分地块采77、用树状网，远期逐步增设管线全部连成环，做到管网布设的经济与安全相结合。生活用水管管径分为500mm、400mm、300mm、200mm四个等级，工业用水管管径分为500mm、400mm、300mm、200mm四个等级。道路沿线布置消火栓，消火栓间距不大于120m，并应尽量靠近路口布置。6.3.2排水工程1、排水体制为了提高环境质量，本规划区采用雨污分流制排水系统。其中XX区内生活污水经无能耗污水处理设施处理后排入市政排污管道。雨水就近重力排入市政雨水管道，引入水体。在XX产业基地外规划一座污水处理厂，二级生化处理，分二期建设，一期建设规模3.5万m/d。污水经处理后排入梅江河。实施污染物总量控78、制和浓度控制相结合的原则，各企业工业废水和生活污水在达到污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）相关要求后，方可排入污水管网。污水处理厂出水水质指标需达到GB8978-1996污水综合排放标准一级标准后才能排放。2、排水管线布置及排放走向（1）建设规模污水工程规模按整个规划区规划及给水的80设计，其中XX污水量为4.48m/日，XX产业基地污水量为4.6 m/日。（2）污水管道布置根据XX县城市总体规划，XX规划区污水均引至位于规划区滨河景观带的污水泵站统一收集，污水经处理，达标后排入水体。污水收集及排放以重力排放为原则，根据现有地形积水线设置污水干管。北向地块污水。根据规划区地形79、条件，规划区内污水全部重力排放。XX产业基地规划区域内的污水管道尽量采用重力流形式排入污水厂，并减少管道埋深，局部水泵提升。污水管沿主次干道敷设，管径300mm1200mm。3、雨水管道布置（1）雨水量的计算采用现行赣州市暴雨强度公式：q 501（10.721gN）/t0.39(升/秒公顷)Q= q FQ=设计雨水量q=设计暴雨强度=径流系数N-设计重现期 N = 1 年t = t1 + mt2 (分钟)t1 地面积水时间（分钟）t2 = 10分钟m 折减系数暗管 = 2.0按自然地形分水岭布置雨水管网，遵循就近重力排放的原则，充分考虑地形特点，利用规划区绿化带和现有沟壑。全区雨水均重力排放，80、分区就近排放。雨水管布置一般采用正交式，雨水管径从300mm1200mm不等。雨水就近分区排入梅江河或流经水渠再排入梅江河。6.3.3供电工程1、供电电源XX区域供电电源根据XX县城市总体规划，由中心变电站供电。XX产业基地区域供电由在潭丘大桥桥头规划一座110KV区域变电站，与县电网及县工业园电网一起对基地实行供电。2、供电线路XX区域根据规划区的总体布局，在负荷密集地段规划设置开关站四座，每个开关站容量规划1.0万1.2万千伏安为宜，开闭所按二进线10或12出线考虑。室外10KV及10KV以下电力线路规划要求全部采用电缆敷设，在规划区内设若干个附属式变、配电房，由各个变、配电房向用户低压配81、电。各变、配电房采用单电源放射式或环网供电方式。XX产业基地采用110KV高压送电电压，10KV中压配电电压，380V/220V低压配电电压。高压走廊110KV电压等级线路控制宽度1530m。电力线采用地埋与架空两种方式，10KV以上电力线采取架空架设，10KV以下电力线（含10KV电力线）采取地埋敷设。6.3.4燃气工程1、用气量规划根据XX县总体规划，优化燃气气源结构，形成以天然气为主的城市燃气系统，加速燃气供应管道化，完善燃气输配、储备和供应、服务保障系统。近期规划气化率为90%，远期规划气化率100%。根据城镇燃气设计规范（GB50028-93）的设计标准进行用气量预测。居民生活用气规82、划指标采用1.5m/户日，公建用气量及其它用气量按居民生活用气量的30%计，估算规划区内总用气量为1.5万m/日。2、系统及管网布局（1）XX区域根据XX县城市总体规划，在规划区西南面设液化气化站一个，气源来自该输气管。规划区内配气管网沿主干道布置成环，以提高供气可靠性。管网压力级别采用中压单级管网，管道设计压力为0.3Mpa，支管末端压力不小于0.03Mpa。采用无缝纲管输送，楼栋调压箱调压，低压进户的供气方式。（2）XX产业基地区域规划建设高、中压调压站1座，位于一横路与工业大道交叉处，连接县高压燃气管网到高、中压调压站。规划中、低压调压站5座，布置各组团内。区内实现燃气管道化，输配系统采83、用中、低压两级管网和中压B一级管网混合系统布置，环状管网与树状管网结合布置。6.3.5通讯工程（1）XX区域根据XX县城市总体规划，本规划区由电信分局负责。区内电信电缆一律采用地下管道敷设，设计的电信排管及走向详见电讯工程规划图，区内电信排管成环网体系。规划区内电视系统由CATV网覆盖。规划确定CATV电缆不单独占用管线走廊，CATV电缆与电信电缆同管敷设，但不应共管孔。城市道路上的电信主管道，应留1-2个管孔供CATV电缆和其它弱电线路专用。（2）XX产业基地区域规划区新增电信分局1座、邮政所1座、有线电视分中心一座，均设置在基地商务区，或者结合商业用地布置，以满足规划区内居民生产、生活的需84、要。规划区内所有弱电线路均采用下地敷设，电信、有线电视等通信部门，应统一埋设通信管沟。区域通信光缆从城区沿319国道接入到工业大道及从北区沿潭丘大桥接入到潭丘大道，布置以环状网为管线骨架，部分地块采用树状网。第七章 环境影响分析7.1 环境保护总体目标 遵循可持续发展战略思想，切实保障资源和能源的合理开发和利用，使全县各类污染得到有效治理，生态破坏得到控制，城市环境质量明显改善。城市生态良性循环，创造与山水生态文化旅游城市相适应的良好城市环境。使规划区绿化覆盖率达30%以上，生活垃圾处置率达到100%，其中综合利用和无害化处理率达80%以上，污水处理率达到100%，节能减排达到40%以上。7.85、2 环境质量标准根据XX县环境保护规划要求及目前的环境状况和未来环境与经济发展趋势，提出了到规划期末的环境保护目标，使规划区域的建设和环境建设同步发展，环境与经济、社会的发展相协调。（1）大气环境：大气污染物排放执行大气污染物综合排放标准二级标准，区域环境空气质量执行环境空气质量标准二级标准。（2）水环境：区域地表水环境质量执行地表水环境质量标准III类标准，区域地下水环境质量执行地下水质量标准III类标准。企业污水执行污水综合排放标准三级标准，污水处理厂排放执行城镇污水处理厂污染物排放标准 一级B标准。（3）声环境：区域声环境应符合现行国家标准声环境质量标准标准值及适用范围的规定。交通干道执86、行4a类标准，居住用地执行二类标准，工业用地及其它用地执行三类标准。（4）土壤环境：区域土壤环境质量执行土壤环境质量标准二类标准。噪声环境分区昼间值夜间值一级区4535二级区5040三级区6050四级区70557.3建设期的环境保护影响与措施城市道路、排水工程，在建设期对沿线社会环境、自然环境会产生不良影响。在设计、施工中应采取必要的对策和措施，使环境污染降低到最低程度。7.3.1防尘降尘措施：1、道路两侧铺装人行步道，清除超高土，消灭裸露地面。做好建筑工地灰堆、料堆的防尘封护管理，对易引起扬尘的土场实行河（雨）水喷淋，防止风沙和扬尘污染。2、运输车辆的尘源要实行封闭化管理。在运输、堆放易于扬87、尘的筑路材料路段中，应采取可靠的遮盖措施禁止尘源扩散污染，以减少在运输堆放中对沿途农田、居民区的污染。7.3.2水土保持措施：1、本项目路线及大型取土场占用了一定数量的耕地或荒地，原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有水土流失的可能。在工程实施过程中对取土场位置应慎重选择，依地形规划取土。工程结束后应立即对暴露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综合利用措施。2、路面施工中，面层、基层均采用拌和站集中拌和，在拌和中会产生有害气体和粉尘，对周围大气环境产生污染。所以本项目在实施阶段，拌和站必须布设在距居民区500m以外的常年下风位置，且距河流及饮用水源的距离不小于200m，地下水位的深度大于2.0m88、以上处。拌和站建立时还应采取有效的消烟除尘措施，减少有害气体的排放量，并在取得施工所在地环保部门的测定允许后方可予以生产。7.3.3防止水污染措施：废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生，引发疾病，影响工人及居民健康；施工机械作业时排放大量的废气产生污染公害。7.3.4防止降低噪音污染措施：大量施工机械作业产生超过居民区噪音标准的噪声污染，特别是夜间施工的噪声尤为影响居民的安XX及休息。因此，在项目实施过程中，建设管理单位与现场工程监理应认真检查各施工单位的环保措施，加强对施工驻地排污问题、施工现场的设置堆放和施工机械作业的废气排放量检测，以及对施工机械的噪声环境保护问题进行认真的不间断检查，力89、求将施工期对环境的污染减少到最低限度。工程建设管理单位在对竣工的各项工程初验同时，应按设计文件中对环境保护设计的实施情况进行检查，特别是临时占地的复垦返田工作的执行情况，及时清理施工现场，切实做到工程质量验收合格，环保工程实施的质量也达到合格标准。7.3.5对树木的保护措施：在有些路段，既有道路两侧成年行树较多，在方案设计中为保护既有的树木在横断布局上充分考虑了这个因素，最大限度保护既有树木。在下阶段设计和施工过程中，将提出更加具体可行的防护措施。第八章 项目实施进度8.1建设工期本项目建设随规划XX及XX产业基地区域的发展而逐步建设。XX区域一期开发用地面积为2000亩，涉及拆迁建筑面积3090、000，XXXX产业基地区域一期规划用地面积3000亩。建设内容为基地基础设施及配套建设，包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及设在道路等基础设施配套建设。预计总的建设期为3年左右，即2011年4月2014年4月。8.2项目设施进度计划安排为了使项目建设顺利进行，严格要求按照基本建设的程序，循序渐进来安排实施。本项目计划从以下三个阶段实施。为加快建设速度,缩短建设周期，各阶段允许有一定交叉。1、规划、编制、评估可行性研究报告等前期准备工作：2010年11月2010年12月；2、勘察设计：2011年1月2011年2月；3、项目招标，并做好征地拆迁等施工前的准备工作：2011年3月除3月底；4、工程91、施工：2011年4月2014年4月末；5、项目全部建成并投入使用：2014年5月以后。8.3项目实施进度表（横线图）69项目实施进度表 时间项目201020112012201311121234567891011121121121编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2勘察设计3招标，并做好施工前的准备工作4工程施工5项目全部投入使用 时间项目20141234567891011121编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2勘察设计3招标，并做好施工前的准备工作4工程施工5项目全部投入使用第九章 项目管理与工程招标9.1项目管理为了保证工程的顺利实施，将由XX县城市发展投资有限公司设立专门的项目管92、理机构。该公司负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理。1、项目建设过程监督控制为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，本项目将按照国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理。2、施工单位的选择按照公开、公平、公正的市场竞争原则，本工程施工单位具有资信好、实力强、经验丰富等特色，同时施工过程要实行项目经理负责制。9.2招标工作依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法；（3）国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；（4）七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。9.3招标工作原则严格按照中华人民共和国招标投标法及XX县的相关法律93、法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1、公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。94、6、接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。9.4招标程序1、招标方式按照江西省发展计划委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：全部工程施工采用省内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取公开招标，进行资格后审。2、招标范围本项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括土建工程、绿化、构筑物，工程监理，主要设备材料采用公开招标形式。3、公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，本项目将在国家公开发行的网站、报刊上刊登招标公告。495、资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投标人进行资格预审；对公开招标的监理潜在投标人进行资格后审。5、潜在投标人的要求邀请招标在我省范围内邀请3家具有乙级以上监理资质的单位参加投标。公开招标通过媒介发布公告，凡具有市政公用工程三级施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的资格预审。9.5组织形式1、招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家和建设单位代表组成的评标委员会。9.6招投标招标基本情况表 项目内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行96、招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土地出让建筑工程安装工程监理其 它第十章 投资估算与资金筹措10.1编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、城市基础设施投资估算指标、全国市政工程投资估算指标定额、给水排水工程投资估算及经济评价手册、江西省建筑工程投资估算指标等；4、项目单位提供的有关数据、资料10.2 土地收储成本费用分析根据XX县人民政府印发征地补偿费管理办法的通知及其它相关规定，本项目土地收储整理开发成本费用包括：征地成本、土地开发成本、土地储备成本等。1、征地成本是指收购国有土地、征用集体土地、97、依法收回土地过程中发生的各项成本费用。（1）国有土地收购成本包括：可行性研究费用；规划设计费；征地补偿费；拆迁还建费用；拆迁管理费；勘查测量费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。（2）征用集体土地成本包括：可行性研究费用；规划设计费；土地补偿费；劳动力安置补偿费；地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费；新增建设用地土地有偿使用费；耕地开垦费；新菜田开发建设基金；耕地占用税；征地管理费；勘查测量费；防洪基金；土地变更登记费；其它费用及间接费用。（3）依法收回土地成本包括：勘查测量费；规划设计费；拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发平98、整过程中发生的各项成本费用。包括：可行性研究费用；规划设计费；勘查测量费；土地开发招标标底审查费；七通一平费用；树木砍伐赔偿费；占用绿地补偿费；道路挖掘赔偿费；宗地外基础设施建设费；其它费用及间接费用。3、土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项费用，包括临时建筑建设费；储备期间现场管理费；其它费用及间接费用。4、土地供应费用是指把储备的宗地通过招标、拍卖、协议、挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括：文件编制印刷费，公告费，公证费，拍卖会费用，委托拍卖佣金等。本项目收购土地全部为国有、集体土地，其出让成本主要为征地成本、储备成本和供应费，其中征地成本包括：拆迁补偿费、拆迁管理费、99、拆迁委托费、土地变更费、土地测绘费、土地评估费和其它费用。10.3土地收储价格的确定10.3.1 收储价格确定依据1、江西相关规定；2、XX县土地收储以往类似土地价格；3、XX县同类别土地收储价格。10.3.2土地价格本项目中XX区域征地费用确定为5万元/亩,房屋拆迁费用确定为2500元/m2，土地开发整理费用为2万元/亩。XX产业基地区域征地费用确定为3万元/亩,房屋拆迁费用确定为2000元/m2，土地开发整理费用为2万元/亩。10.4编制基数1、建筑工程费根据江西省建筑工程投资估算指标、市政工程可行性研究投资估算编制办法及同类工程指标计算。2、设备购置费按项目建设单位提供的设备价格确定。3100、安装工程费设备安装费根据设备类别按一定比例计取，排水管道、供水管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取。4、其他费用（1)建设单位管理费根据财政部财经(2002)394号文规定计取。（2)前期工作咨询费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格19991283号计取。（3)工程监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号文）计取。（4) 工程勘察设计费根据国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费标准(2002年修订本)规定，按建筑工程费2.5%计取。（5)工程招投标费根据招标代理服务收费管理暂行办法标准，按建筑工程费的0.2计取。（6)预备101、费按工程费用和其他费用之和的8%计取。项目涨价预备费、固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。10.5投资估算1、投资估算项目总投资为49860万元，其中XX区域一期开发投资为26500万元（征地费用10000万元，房屋拆迁补偿费用7500万元，土地开发整理费用4000万元，基础配套设施工程5000万元）；XXXX产业基地一期开发投资18500万元（征地费用9000万元，房屋拆迁补偿费用1500万元，土地开发整理费用6000万元，基础配套设施工程2000万元）。工程其他费用1167万元，预备费3693万元。具体详见总投资估算表。投资估算表序号项目或用名称土建及安装费用其它费用合 计备102、注一工程费用17000170001XX区域90009000(1)土地开发平整40004000（2）基础设施50002XX产业基地区域8000（1）土地开发平整60006000（2）基础设施20002000二工程其它费用11671建设单位管理费400财政部财经(2002)394号文计取2前期工作费用53国家计委计价格19991283号3勘察设计费425工程勘察设计收费标准(2002年修订本)规定4工程监理费255建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号文）5招标代理费34工程招标代理收费标准，按建筑工程费的0.2计取三土地征用费280001XX区域17500（1）征地费用10103、000（2）房屋拆迁补偿费用75002XX产业基地区域10500（1）征地费用9000（2）房屋拆迁补偿费用1500四预备费3693（一+二+三）8%工程总投资49860一+二+三+四10.6资金筹措项目总投资为49860万元，资金来源为银行贷款3亿元，其余资金由建设单位自筹。第十一章 经济效益分析11.1 编制依据及说明（1）国家建设部房地产开发项目经济评价方法；（2）根据融资成本并考虑一定的风险系数，项目基准收益率确定为20；（3）有关现行土地管理制度、法规、政策；（4）本项目计算期8年，其中：建设期3年，经营期5年；（5）根据有关规定，土地出让收入免缴营业税及所得税。11.2 收入预测及104、效益分析11.2.1 土地收储整理开发成本1、征地成本主要指土地出让权和征地拆迁所发生的一系列补偿安置和管理费用。2、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、通讯工程、燃气工程的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。3、开发间接费：指开发现场组织管理所发生的各项费用。4、管理费：指企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。5、预备费（不可预见费）：按工程费用和其他费用之和的8%计取。6、财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要有资金利息、金融机构手续费、代理费等。本项目所105、发生的财务费用主要为银行贷款利息，本项目贷款3亿元，年利率为5.94%，用等额还本利息照付的方式，还贷期限为8年。还本付息总和为38019万元，即借贷期内利息综合为8019万元。 还本付息表 单位：万元序号 年份内容123456781年初贷款余额300002625022500187501500011250750037502当年还本付息5532.0 5309.3 5086.5 4863.8 4641.0 4418.3 4195.5 3972.8 其中：还本37503750375037503750375037503750付息1782.0 1559.3 1336.5 1113.8 891.0 668106、.3 445.5 222.8 3年末贷款余额26250225001875015000112507500375007、总成本费用主要包括土地收储整理开发成本及财务成本，通过分析，项目的土地收储整理开发成本（即15项之和）为49860万元，主要发生在计算期内的前3年(建设期)，建设费用采取平均值；计算期内利息总和为8019万元（详见还本付息表）即计算期内总成本费用为57879万元，各年情况详见下表：序号项 目计算期123456781土地整理开发成本166201662016620000002利息支出1782.01559.31336.51113.8891.0668.3445.5222.83总成本费用1107、840218179.317956.51113.8891668.3445.5222.811.2.2本项目收入分析项目产生的效益主要主要为土地出让所得的收入，项目一期开发土地共5000亩 ，其中XX区域2000亩，XX产业基地3000亩。由于地理位置的不同，根据目前市场可知，XX区域土地整治后每亩土地出让价约为60万元，XX产业基地土地整治后每亩土地出让价约为30万元。即项目的收入为210000万元。11.2.3本项目效益分析本项目总成本费用57879万元，收入总额210000万元，根据XX县城市投资有限公司与XX县政府签订的土地一级开发协议书，土地净收益由县财政和XX县城市投资有限公司按8:2分108、成，即XX县城市投资有限公所得的利润为30424.2万元。投资利润率61.02，贷款偿还期8年，财务净现值4272.4万元，财务内部收益率42。具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。 序号项 目计算期123456781现金流入42000420004200042000420001.1营业收入42000420004200042000420001.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他现金流入2现金流出1840218179.317956.51113.8891668.3445.5222.82.1建设投资1662016620166202.2流动资金2.3经营成本2.4税金及附加2.5调整所109、得税2.6其他现金流出17821559.251336.51113.75891668.3445.5222.83净现金流量-18402-18179.3-17956.540886.254110941331.741554.541777.24净现金流量（20%）-3680.4-3635.9-3591.38177.38221.88266.38310.98355.45累计净现金流量-3680.4-7316.3-10907.6-2730.35491.513757.822068.730424.211.3不确定性分析11.3.1成本的不确定性1、政策变动造成的不确定性当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更110、替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。2、双方协商的不确定性与被征地用户的协商结果构成项目的一大不确定因素。11.3.2收益不确定性1、出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。2、规划的不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。3、财务费用的不确定性本次可行性研究的财务费用是按照XX县城市投资有限公司与中国农业发展银行之间关于土地整治信托贷款的协定估算的，由于本项目周111、期长，土地售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动的影响，从而导致财务费用的不确定性。11.4综合评价通过以上分析和计算，本项目有较好的经济效益。该项目经过上述各项指标分析，本项目的财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行的。项目的实施，将对XX县经济起到积极的推动作用。第十二章 风险分析12.1项目主要存在的风险项目的启动得到XX县政府的大力支持，XX县城市投资有限公司的经营模式是通过政府垄断土地一级市场，再授权给公司进行市场化经营。1、资金风险本项目资金由县政府划转的国有资产、总注册资金30%的现金和银行贷款构成，如建设单位或对项目提供贷款的银行出现特殊情况，中断或延误资112、金供应，将影响项目建设。2、不可抗风险战争、洪水、地震、国家相关政策的调整等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。12.2防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。12.2.1加强项目施工管理，提高工程质量在项目的建设上要注意以下几个问题：1、协调好各方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；2、注意关键工序的进度，注意每一影响工程进度的关键部位；3、认真做好广大失地农民的安抚工作和失地补偿工作；12.2.2加强项目的经营管理，提高经济效益加强项目的经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营的服务费用和113、管理费用，提高项目运营的社会效益，防范和减低各种存在的风险。第十三章 结论与建议13.1研究结论项目的启动将对XX县经济的的发展起到巨大的推动作用。有了充足的土地储备，对于XX县更好的实现城镇化、工业化起到更好的推进作用，XX县必然的以全新的面貌，展现的世人的面前。13.2建议建议XX县城市投资有限公司在进行土地收储过程中，做好土地补偿工作并对广大失地农民做出进一步的安置工作。保证广大失地农民也能感受到项目实施带来的实惠。对建设单位在下阶段工作的建议：1、在项目安排方面充分考虑近期、远期相结合，合理安排建设顺序，争取实现投资效益最大化。充分考虑总体规划中有关区域经济发展计划，为经济的可持续发展114、奠定基础。2、坚持科学态度，积极稳妥的采用新材料、新技术、新工艺。在比较和选择工程方案时力争做到优先考虑技术先进、安全可靠、经济合理的方案，以提高施工质量、降低工程造价。在技术、经济、效益等方面论证的基础上，提出工程项目总评价和推荐方案的意见，以及相应的非工程性措施建议。内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*115、3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpE116、h5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&q117、YpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm118、6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmY119、WpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑Gx120、Gjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWF121、A5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#122、&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGj123、qv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmY124、WpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm125、6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3t126、nGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3t127、nGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadN128、u#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP129、$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEw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