1、陕西省土地收储项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论41.1项目名称及建设单位4项目名称4项目建设单位及其概况4编制依据及范围4项目提出的理由及过程51.2土地收储规模、原则与土地利用规划7土地收储规模2、7土地收储原则7土地利用规划71.3项目总投资及资金筹措8项目总投资8资金筹措81.4主要经济技术指标表81.5结论及建议9第二章 待收储地块概况112.1待储备地块位置和形状、面积112.2项目区内土地权属112.3地形、地质状况112.4待储备地块地上附着物12第三章 土地储备流程14第四章 区域条件184.1区域基本情况184.2区域经济条件与资源条件20第五章 规划与市场分析245.1总体规划 245.2待储备地块的规划可行性分析245.3规划分析结论27第六章 地质条件与建设条件286.1工程地质条件286.2气候条件286.3交通条件286.4公共设施条件286.5施工条件29第七3、章 环境保护307.1项目区域环境现状307.2主要污染物和污染源30施工期间30排放标准307.3治理方案307.4环境影响评价317.5消防及安全31第八章 节能、节水338.1概述338.2节能规范和用能指标348.3节能措施及效果分析34第九章 项目实施进度369.1项目实施进度369.2项目实施进度表36第十章 项目管理与工程招标3710.1项目管理3710.2招标工作依据3710.3招标工作原则3710.4招标范围3810.5招投标程序38招标38投标39开标、评标和中标3910.6项目招标情况40第十一章 投资估算与资金筹措4111.1投资估算41投资估算范围41投资估算依据414、投资估算说明41投资估算4311.2工程项目资金筹措4411.3分年投资计划44第十二章 财务评价4512.1财务评价依据4512.2 财务评价基数选取4512.3出让收入估算4512.4成本估算4512.5利润估算4612.6盈利能力分析4612.7偿债能力分析4612.8不确定性分析4712.9财务评价总结49第十三章 风险分析5013.1 主要风险因素识别5013.2 风险程度分析5113.3 防范和降低风险措施54第十四章 结论与建议55第一章 总 论1.1项目名称及建设单位项目名称XX县城xx土地收储项目 项目建设单位及其概况项目建设单位：XX县城市建设投资开发有限责任公司法人代表：5、1.1.3编制依据及范围1、编制依据中华人民共和国土地管理法；延安市土地收购储备暂行办法；中华人民共和国环境保护法；XX县县城总体规划（2007-2020年）；XX县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；XX县政府工作报告（2011年1月12日）；国家相关政策、法规、文件；项目建设单位提供的有关资料、数据；2、 编制原则认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以XX县县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。3、 编制范6、围受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。本可行性研究报告的编制范围包括：1）项目基本情况；2）待储备地块概况；3）土地储备流程；4）区域条件；5）规划与市场分析；6）地质条件与建设条件；7）环境保护；8）节能、节水；9）项目实施进度；10）项目管理与工程招标；11）投资分析；12）财务分析；13）风险分析。1.1.4项目提出的理由及过程XX县位于延安7、市东部，其社会经济发展都在快速前进。2010年，XX县全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐XX目标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了县十六届人大四次会议确定的各项任务，经济社会发展取得了新的成绩：国民经济稳步增增长，综合实力显著提高；农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长；工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展；城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强；民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠；社会事业全面发展，和谐XX建设卖出了新步伐；依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；“十一五”XX县全县经济社会实现了跨越式发8、展，人民群众幸福指数明显提升。总之，在全县人民的努力之下，XX县处处呈现出欣欣向荣的景象。XX县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。近年来，XX县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。过去XX县人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，经过数十年的艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县乡镇通油路率达到100%，通村油路达到738.7公里，通油路村增加到244个，行政村通油路率达到85%，交通条件发生了翻天覆地的变化。随着XX县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日9、趋活跃。为提升XX县建设的整体水平，按照XX县县城建设总体规划，XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托，拟对XX县城关二村、城关三村、渠口村、槐里坪村及马家砭村五个村子的土地共计600亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。1.2土地收储规模、原则与土地利用规划1.2.1土地收储规模本项目为XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五村的土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。其中城关二村、城关三村及渠口村征收集体土地面积465.03亩。按土地权属分，城关二村160.83亩（菜地、水浇地151.82亩10、，建设用地4.56亩，巷道路占地3.32亩，未利用土地1.13亩），城关三村216.55亩（菜地、水浇地203.63亩，建设用地7.4亩，生产道路3.68亩，未利用土地1.84亩），渠口村87.65亩（菜地、水浇地82.77亩，建设用地4.17亩，未利用土地0.71亩）。槐里坪、马家砭两村共计征收菜地、水浇地117.78亩，建设用地7.87亩，未利用土地9.32亩，共计征地134.97亩。按土地类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地556亩，建设用地24亩，生产道路用地7亩，未利用土地（沟渠）13亩，共计征地600亩。表1.2.1-1 各村土地征收明细表 单位：亩村名菜地、水浇地建设用地巷道路未11、利用土地合计城关二村151.824.563.321.13160.83城关三村203.637.43.681.84216.55渠口82.774.170.7187.65槐里坪、马家砭117.787.879.32134.97合计556247136001.2.2土地收储原则1、依法等价原则；2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开原则。1.2.3土地利用规划本项目土地征收部分用于收储，便于统一管理与规划，其中37.35亩（合计24901平方米）土地用于修建拆迁安置房共472套，建筑面积44832，其中住宅面积37360，商铺面积7472平方米。1.3项目总投资及资金筹措1.3.1项目总投资12、项目总投资28861.17万元，其中:工程费用6233.85万元（建筑工程费5628.62万元，安装工程费605.23万元）；其它费用18733.26万元；预备费2496.71万元；建设期利息1397.33万元。1.3.2资金筹措初步估算，项目总投资约为28861.17万元，融资方案：建设单位自筹资金8861.17万元，占项目总投资的30.7%，银行贷款20000万元，占项目总投资的69.3%。1.4主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1地块面积亩6001.1农用地亩556菜地、水浇地1.2建设用地亩241.3未利用土地亩202项目投资费用万元28861.172.1建筑工程与安装工程费万元613、233.852.2项目建设其他费用万元18733.26征地费万元180002.2.2青苗补偿费万元44.52.2.3其他费用万元688.762.3基本预备费万元2496.732.4建设期利息万元1397.333拆迁安置房户型套4723.190平方米套3783.2110.02平方米套473.3120平方米套474经营期指标4.1土地出让万元50638.54.2总成本费用万元26543.834.3利润总额万元23520.774.4净利润万元17640.585评价指标5.1投资利税率%103.375.2总投资收益率%86.285.3资本金净利润率%199.095.4资本金内部收益率%163.375.14、5财务净现值万元10628.09税后指标5.6全部投资回收期年2.58税后指标5.7盈亏平衡点%5.541.5结论及建议1、结论搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高XX县现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会15、协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。综上所述本项目符合XX县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。2、建议项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政16、策保证。第二章 待收储地块概况2.1待储备地块位置和形状、面积本项目为XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五村的土地收储项目。共计征收土地600亩。按土地权属分，城关二村160.83亩（菜地、水浇地151.82亩，建设用地4.56亩，巷道路占地3.32亩，未利用土地1.13亩），城关三村216.55亩（菜地、水浇地203.63亩，建设用地7.4亩，生产道路3.68亩，未利用土地1.84亩），渠口村87.65亩（菜地、水浇地82.77亩，建设用地4.17亩，未利用土地0.71亩）。槐里坪、马家砭两村共计征地134.97亩。其中菜地、水浇地117.78亩，建设用地7.87亩，未利用土地917、.32亩。按土地类型分，水浇地和菜地556亩，建设用地24亩，生产道路用地7亩，未利用土地（沟渠）13亩。表2.1.1-1 各村土地征收明细表 单位：亩村名菜地、水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村151.824.563.321.13160.83城关三村203.637.43.681.84216.55渠口82.774.170.7187.65槐里坪、马家砭117.787.879.32134.97合 计556247136002.2项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地、建设用地及未利用土地。其中：农用土地556亩，建设用地31亩，未利用土地13亩，共计600亩。2.3地形、地质状18、况项目选址位于延安市XX县。XX县地处延安地区东部，全县介于东经1093341102943、北纬361337364520之间，东西长72.9km，南北宽55.05km。全县总面积2368.73km2。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度470.61383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。XX县地处西北内陆黄土高原腹地，XX县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄、东西狭长的带状县城。城区被数条南北走向的大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜的中南部，新生界以下地层总体为轴面走向NNW，倾向NW，倾角1-4度的单斜构造。岩层受构造变动作用微弱，19、形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大的褶皱和断裂。根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由：第四纪全新世人工填土(Q4ml)；第四纪全新世河流冲填土(Q4al)；第四纪全新世河流冲积圆砾(Q4al)；XX群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩(T)组成。根据中国地震动参数区划图(BG18306-2001),该区地震动峰值为0.05g,地震反映特征周期为0.35 g。该区地震基本强烈为度，属较稳定区。2.4待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地、建设用地及未利用土地，其中大部分为农用地及建设用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆一补20、一的政策。具体情况见下表：表2.4-1 待储备地块地用地现况序号项目数量（亩）面积（）备注1建设用地3120667.7共计472户居民，含集体建设用地及巷道路2农用地556370685.2菜地、水浇地3未利用土地138667.1沟渠2.5基础设施、市政建设条件XX县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。 110KV变电站已经并网运行，基本实现了自然村村村通电、通路、通视和有线电视乡乡通，无线电视村村通目标，程控电话通到乡村，广电传输网络延伸到乡镇，人饮工程覆盖人口达到80%。城镇建设不断加强，雷家滩商住小区开发全面开工建设，交口、张家滩、黑家堡、郑庄小城镇建设进度加快。居民收入稳步增长，物质文21、化生活条件有了较大的提高。 XX县民风淳朴，民间艺术蕴藏丰富，文物古迹遍布城乡，主要有中国陆上第一口油井、剪纸、石板画、东征会议旧址和石窟等。各项社会事业全面发展，1996年普及了六年义务教育，实现了基本扫除青壮年文盲高线达标，现正在实施“普九”工程，罗子山下西渠王思明式教学在全县推广，光华中学素质教育全面推广；1997年农村初级卫生保建达标；1998年基本实现了计划生育“三为主”，努力向“综合服务县”迈进。 第三章 土地储备流程土地储备交易是指XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托，根据土地储备计划，对XX县规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为22、以下三种形式：1、收购储备凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由XX县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。其基本操作程序见下图：受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，XX县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。前期调查：受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。拟制方案：根23、据调查的情况，XX县城市建设投资开发有限责任公司在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报往相关部门批准。测图确权：方案批准后，由XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要包括收购补偿费的支付24、，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。入库管理：土地使用权人将土地交付后，XX县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记表，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。2、收回储备收回储备是指XX县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。其基本操作程序见下图：前期调查拟定方案上报会审下达决定支付补偿入库管理权属变更前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主25、要有：土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。拟制方案：根据调查的情况，XX县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。上报会审：将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。下达决定。方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。支付补偿：对有偿收回的土地，由XX县城市建设投资开发有限责任公司向原土地使用权人支付补偿费。变更权属：土地收26、回后，国土资源局注销该地块的土地使用权证，XX县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，并对外公告。入库管理：对入库后的土地，填写土地入库登记表，由XX县城市建设投资开发有限责任公司按有关规定进行管理。3、征用土地(新增建设用地)征用土地储备是指XX县城市建设投资开发有限责任公司根据土地利用总体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程序见下图： 拟定方案前期调查上报会审资料准备上报审批入库管理征拆补偿缴征地税拟定方案：XX县城市建设投资开发有限责任公司会27、同县规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。前期调查：XX县城市建设投资开发有限责任公司会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。上报会审：将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。上报审批：储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。上缴有关税费：XX28、县城市建设投资开发有限责任公司按照审批要求，及时上缴征地相关税费。征地拆迁补偿：根据审批文件，XX县城市建设投资开发有限责任公司委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由XX县城市建设投资开发有限责任公司按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地XX县城市建设投资开发有限责任公司，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写土地入库登记表，并按有关规定进行管理。第四章 区域条件4.1区域基本情况1、地貌、地质及水文条件本项目位于延安市XX县。XX县地处延安地区东部，全县介于东经1093329、41102943、北纬361337364520之间，东西长72.9km，南北宽55.05km。全县总面积2368.73km2。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度470.61383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。XX县地处西北内陆黄土高原腹地，XX县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄、东西狭长的带状县城。城区被数条南北走向的大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。XX县境内主要有延河与杏子河两条河流。延河在XX县境内流长115.7Km，流域面积1724 Km2，平均比降2.3，实测最大洪峰流量8100 m3/s(1977年7月6日)，多年平均流量7.063 m3/s，多年平均最大流量130、035 m3/s，年均输沙量6584吨。杏子河属延河一级支流，发源于XX县黑家堡乡贤村垢洼，沟长13 Km流域面积44 Km2，年流量0.0289m3/s，年径流量89.23万m3在延河北岸县城中心，汇入延河，是县城工业生产，生活用水的主要来源之一。水文资料选用延安站1959年建站自2005年共47年的年最大洪峰流量。1959年到1990年为水文年鉴数据，1991年到2005年数据来自XX站正式资料整编成果。延安站47年资料系列中，1997年洪峰流量7200m3/s(实测)居第一位。延安站60年代洪峰流量平均值是911 m3/s，70年代1530m3/s，80年代是647m3/s，90年代是531、70m3/s。延安站洪峰绝大多数发生在7、8、9月，年最大洪峰主要来自安塞以上区间和支流杏子河，安塞以上基本上无较大的取水、蓄水工程。延安站洪峰流量资料系列中洪水丰、枯交替出现，且出现了丰水段和枯水段。随着系列的增加，洪峰的均值和变差系数C趋于稳定。本次计算，延安站有47年的洪峰系列，又有1933、1917、1940年的历史资料调查洪水，系列较长，代表性好。2、交通条件XX县位于陕西省东北部、延安地区东部，延河下游，北纬36143646，东经1093311030。东临黄河，与山西省大宁、永和县相望，南接宜川以雷多河为界，西连延安，北临延川。 县城距各地里程为：西距延安市72公里，南距宜川县城132、00公里，北距延川县城72公里；南距省城西安经延安440公里，经宜川404公里；东北距首都北京绕西安道1652公里，经渭南道1492公里，经太原道921公里。3、气候 XX县属大陆季风性半干旱气候，四季冷暖干湿分明，夏短冬长。 （1）春季极地大陆气团销弱，热带暖气团北进，气温回升，降水增多。因冷气团的活动，气温日差较大，易出现寒潮、霜冻、大风等天气。风多沙尘暴（黄风）和浮尘，常有春旱。从4月11日至6月10日，约61天。平均温度10-22。 （2）夏季受副热带高压影响，气温高，降水多，多雷阵雨，时有冰雹。受冷空气活动和地形影响，雨量分布不均，常有伏旱。从6月11日至8月10日，约61天。平均温33、度23.1。 （3）秋季暖湿气团与干冷气团交替，阴雨多，降温快。晚秋天气晴朗，秋高气爽。从8月11日至10月15日，约66天。平均温度为10-22。 由于地形影响，东西气候差异大。东部黄河沿岸地域，年平均气温9.5-11.4。，无霜期180-190天，年降雨量450-500毫米。东西部习惯播种季节相差15-20天，收获季节相距20-30天。 （4）冬季在强大的西伯利亚冷气团控制下，气候寒冷，干燥少雪。从每年10月16日至次年4月 10日，平均177天。平均温度-3.6。 （5）全县湿润状况干旱5个月（3-6月、11月），严重干旱3个月（12-2月）。半干旱1个月（10月），湿润3个月（7-9月34、）。 4、其他基础设施条件项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。完全可以满足项目需要。4.2区域经济条件与资源条件1、经济条件2010年全县预计实现国内生产总值25.48亿元(含七里村采油厂),增长13.3%；固定资产投资22.63亿元，增长32.5%；地方财政收入2.57亿元，增长10.06%；农民人均纯收入4258元，增长22.6%；城镇居民人均可支配收入16332元，增长17.3%；社会消费品零售总额3.99亿元，增长18.2%。2010年与2005年相比，GDP净增16.9亿元，年均增长25.28%；全社会固定资产投资净增15.11亿元，年均增长24.65%35、；地方财政收入净增1.53亿元，年均增长19.83%；社会消费品零售总额净增2.41亿元，年均增长21.81%；城镇居民人均可支配收入净增10316元，年均增长21.18%；农民人均纯收入净增2895元，年均增长22.31%。同时农业主导产业实现了规模和效益两个重点突破，苹果面积净增17万亩，梨果面积达到31万亩，农民人均果品收入净增3300元。棚栽业累计建成大棚6500座，净增2500座。产业收入占到农民纯收入的70%以上，产业富民战略目标初步变为现实。农村面貌发生了深刻变化，累计投入2.97亿元，建设新农村35个、整体搬迁村34个、维修改造村119个。生态建设取得明显成效，累计完成林业投资36、1.02亿元，营造林面积达20万亩，生态环境和人居环境全面改善。十一五期间五年累计实现工业产值64.15亿元，石油工业稳定发展，天然气资源勘探开发和转化利用取得突破，工业园区建设顺利推进，天然气液化项目开工建设，盐煤气电综合利用化工项目取得重大进展，制约工业经济跨越发展的瓶颈取得突破。非公有制经济快速发展，累计实现产值16.24亿元，签订招商引资项目26个，引进投资16.65亿元。三次产业结构比调整为18.7:54.5:26.7。城镇建设累计完成投资9.5亿元，建筑面积42万平方米，县域面积由3.2平方公里扩展到5.6平方公里，城镇人口由3.5万人增加到4.9万人。交通道路建设累计投资11.537、7亿元，渭清路、姚白路两条二级公路建成通车，公路总里程达到1765公里，乡镇通油路率达到100%，通村油路由“十五”末的97.6公里增加到738.7公里，净增641.1公里，通油路村由26个增加到244个，行政村通油路率达到85%，交通条件发生了翻天覆地的变化。水利事业累计完成投资1.75亿元，新修基本农田5.25万亩，建成农村集中供水工程117处，全面解决了全县农村5.87万人不安全饮水问题。教育事业率先实现统筹城乡发展，偿还“普九”债务4000多万元，顺利实现“双高普九”达标，新建了县职业中学，农村义务教育学校实现了资源整合、寄宿设施建设、集中供暖、幼儿园建设一次到位。医药卫生体制改革取得38、阶段性成效，医疗卫生事业累计投入3400万元，城乡医疗基础设施和医技设备全面更新，群众看病难、看病贵问题得到有效缓解。社会保障能力明显提高，建成了以县城为中心，乡镇为依托的五保户集中供养和社会化养老福利服务机构网络，建成廉租房492套，城乡困难群众基本实现了应保尽保。文体事业蓬勃发展，建成县体育综合训练馆、标准化体育场、3个乡镇文化站、15个文化室和村书屋、50个农村体育广场，完成城区数字化电视改造和1万户广播电视“村村通”工程，人民生活品质明显提升。司法、工商、统计、金融、盐务、物价、宗教、气象、老龄、档案、地方志、妇女儿童、食品药品监督等方面工作也取得了新的成绩。2、资源条件 XX石油驰名39、中外，并有天然气、煤、瓷土、石灰石、石英砂、铜等资源。 县境内储油面积189.3平方公里，油层埋藏于距地表60-400米的岩层之间。其油潴厚度一般为6.48米。东部浅，西部深，南北基本呈水平状。地址储存条件较好，地质储量9224万吨。所储原油为低硫-石蜡基原油。密度小，喊硫量在0.05-0.20%之间，运动黏度50，3.91-7.61厘泊。镍钒含量不高，残炭和胶质含量亦较低，可加工千余种产品。 XX地处东部季风湿润区与内陆干旱区中纬地带的过渡区，植被带有过渡的特色。全县可划分为黄河沿岸暖温带落页阔叶林区和黄土高原丘陵沟壑落叶阔叶林区。 县内野生动物资源丰富，有狼、狐狸、野兔、野猪、豹、獾、黄鼠40、麻雀、啄木鸟、蝴蝶等100多种。 第五章 规划与市场分析5.1总体规划条件1、县城定位XX县作为全县经济、文化、教育和交通的中心，在全县的经济发展中占据关键地位。根据XX县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要（草案），为了加强XX县的经济和社会发展，XX县将着力将城关二村、城关三村、渠口、槐里坪以及马家砭五个村子作为发展对象，将其打造成为符合XX县经济和社会发展的新型农村。2、县城规划XX县城作为全县的的中心，在县城规划上，通过县国土资源局的规划批准，按照XX县面临延河，北靠寨山这样的地理特征，形成一个东西长、南北窄的空间区域，中心大道贯通东西形成规划区的主轴。其它空间依托主轴，分散布局。41、形成“一轴一心一次两带两区”的空间结构。一轴是：主轴中心大街。一心是：以中心广场体现的县城中心地带。一次是：西片区的次中心。两带是：沿延河，杏子河两侧分布的绿化带。两区是：以杏子河分割成的东西两片区。5.2待储备地块的规划可行性分析1、储备地块的规划及其可行性本次项目规划收储地块城关二村、城关三村、渠口、槐里坪以及马家砭位于XX县县城规划区范围内，符合XX县土地利用规划和XX县县城总体规划。同时，XX县城市建设投资开发有限责任公司已向县主管部门提出了规划用地申请，相关部门也同意将被征的部分地块作为被拆迁户的拆迁安置房建设用地。同时对用地强度做出了具体要求，并且同意按规划蓝线范围内进行土地统征。42、规划建设的拆迁安置房建设地块的建设目标主要是为了美化该地块周边地区的环境。满足县城居民对房屋居住的需求，同时，更好的实施XX县县城总体规划，并承担起该地块在县城规划中的职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循土地市场经济原则；另一方面有利于该地区综合环境的形成。力争创建一个多样化、有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩、富有特色的新景观风貌，体现XX县新区形象，逐步形成和睦、进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益的有机统一。拆迁安置房建设地块的规划策略主要是立足区位优势，是开发建设与环境保护及可持续发展有机融合。周边环境的改造升级，将使周边环境及基础设施逐步改善。项43、目区的环境和区位优势还有很大的提升空间，能吸引更多的投资商进行投资开发建设。2、待储地块最佳利用分析XX县近些年来的发展，现在已经取得了较好的发展时机，其原因如下：XX县城镇化建设快速推进，项目建设是进一步加快XX县城镇化建设的需要。截至2010年低，XX县城镇化建设快速推进，承载功能明显提升。城建重点工程完成年度计划任务，张家园子小区住宅楼交付使用，县城天然气气化工程安装用户3000户，朱家湾、农机厂保障性住房和翠屏大厦、印刷厂小区、人力资源市场综合楼完成主体工程，小南窑沟农贸市场工程完成井桩浇筑，体育综合健身馆全面建成，市民健身长廊、标准化体育场、垃圾填埋厂建成投用，污水处理厂开始试运行。44、积极顺应人民群众期待，投资近2000万元，举县一致创建省级卫生县城，全县卫生环境得到彻底改观，顺利通过考核验收，XX对外形象明显提升，适宜人居的县城建设迈上了新台阶。如果错过时机，目前形成的发展局面可能会面临无空间可用和可发展的尴尬局面，势必会影响XX县的经济和社会发展。“十一五”期间XX县社会经济发展取得重大突破，但城乡差距较大，项目建设是XX县推进城乡统筹发展的需要。XX县十六届人大五次会议文件(13)政府工作报告中指出十二五期间，XX县县委、县政府将坚持规划引领、产业支撑、民生优先、城乡均等的发展原则，顺应经济社会发展和人口转移趋势，加快推进工业化、城镇化、产业化和公共服务均等化，做强县45、城、做大集镇、做好社区，引导农民向县城、重点镇和中心村集中，工业向园区集中，农业向产业化集中，土地向规模经营化集中。按照“三年见成效、五年大发展”的梯次推进的发展构想，用五年时间，基本实现城乡统筹和富民强县发展目标。到2012年，基本形成统筹城乡发展的制度框架。生产总值达到35亿元，固定资产投资两年累计达到60亿元，地方财政收入达到3亿元，城镇常住人口达到7万人左右，城镇化水平达到45%以上。到2015年，城乡人民生活水平明显提高，城镇居民人均可支配收入达到33600元，年均增长15%；农民人均纯收入达到15000元，年均增长27%；城镇常住人口达到9.5万人左右，城镇化率达到60%以上。城乡46、居民收入差距显著缩小，城乡统一的行政管理和公共服务体系基本建立。到2020年，基本形成城乡一体化发展新格局。项目建设正是推进城乡统筹发展的一大举措，有利于XX县实现全县范围内的城乡统筹发展。3、待储备地块的规划情况及其具体数据根据以上的县城定位和规划设计，现将待储备土地拟规划情况如下：其中37.35亩土地用来建设拆迁安置房。剩余的562.65亩土地收入土地储备库在五年之内进行统一规划、拍卖、挂牌出让完毕。所建设的拆迁安置房规模如下：90平方米的房屋378套，110.02平方米的房屋47套，120平方米的房屋47套，共计472套。共占地37.35亩，占总收储土地的6.23%。出让计划：本次收储土47、地作为工业用地出让420亩，占收储土地的70%；作为商业用地出让60亩，占收储土地的10%；作为安置用地120亩，占收储土地的20%。具体出让价格参照XX县现有土地出让价格。序号用地类别数量（亩）占收储土地的百分比（%）1工业用地420702商业用地60103安置用地120205.3规划分析结论本规划符合XX县规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可行。第六章 地质条件与建设条件6.1工程地质条件XX县位于陕西省北部，延安地区东部，东临黄河，与山西省大宁、永和两县相望，南接宜川县，西依延安市，北枕延川县。县城距延安市区72公里，县城位于延河北岸，北靠寨山，南抵48、翠屏山。XX县地处延安地区东部，全县介于东经1093341102943、北纬361337364520之间，东西长72.9km，南北宽55.05km。全县总面积2368.73km2。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度470.61383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。县城地质结构良好，无不良地质现象。据地震烈度区划，县城为6度区。6.2气候条件XX县属暖温带半干旱大陆性季风气候。年平均气温10.4，年极端最高气温38.9，极端最低气温-22.3；年平均降水量565.7mm，最多年降水量812.6mm，最少年降水量292.7mm；年平均风速1.6m/s，夏季主导风向为东南风，冬季主导风向为西风49、；年平均日照时数2504.6小时；年平均无霜期171天。6.3交通条件项目所在地交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目所在地周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。6.4公共设施条件该项目所在地位于XX县，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有限电视等公用设施可就近接入，高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施配套齐全，基本可以满足项目建设需要，已完全具备项目建设条件。1、道路交通条件：205省道穿境而过，且公路道路情况良好，交通设施较为便利，可以满足工程项目建设和运营的运输需要。2、供水：该项目用水可通过铺设的市50、政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。3、排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。4、供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。5、通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。6.5施工条件该项目区规划为拆迁安置房用地，需要进行拆迁和安置补偿，有一部分建筑物，附属物需要清理，“三通一平”投资额较大。1、土方：该项目区地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。2、砂、石料：工程所需砂及石料等市场供51、应充足，可由周边道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。第七章 环境保护7.1项目区域环境现状项目所在区域为居住区，空气、声环境质量现状良好，适合本项目的实施，但在设计、施工过程及使用中要注意实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.2主要污染物和污染源施工期间1、工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，容易造成交通问题，这种影响会随着项目的完成而消失。2、项目进行过程中会产生大量的建筑废弃物及扬尘，会使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地周围的环境难以保持整洁。3、52、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4、施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排处理，则会影响施工区的卫生环境。5、期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致岩土废弃物散落等，都可能对环境产生影响。7.2.2排放标准1、大气污染物综合排放标准（GBl62971996）；2、污水综合排放标准）（GB8978-1996）；3、建筑施工场界噪声限值(GBl2523-90)。7.3治理方案1、对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用夜间运输)。对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水等方法解决。2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许晚上十53、一点至次日上午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。3、施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。7.4环境影响评价本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等54、均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。7.5消防及安全1、设计依据及标准规范(1)中华人民共和国公安部令第30号建筑工程消防监督审核管理规定；(2)建筑设计防火规范(GBJl687)(1995年修订版)；(3)建筑灭火器配置设计规范(5016692)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJl687)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。3、消防措施(1)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(2)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采55、用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。(3)电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、计算机网络系统等保护接地系统的可靠性。第八章 节能、节水8.1概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。目前，我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效56、率目前仅为33，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使57、命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。本项目在修建拆迁安置房的过程中，应注意加强节能节水措施，进一步提高能源的利用率。8.2节能规范和用能指标1、节约能源法（1998年1月1日施行）；2、中国节能技术政策大纲(2006)；3、节能中长期专项规划(发改环资20042505号)；4、用能单位能源计量器具配备和管理通则（GBl7167-2005）；5、节电措施经济效益计算与评价（GBT134711992）；6、节约用电管理办法（2000年12月19日发布实施行）；7、节电措施经济效益计算与评价（GBT13471-1992）；858、建筑照明设计标准（GB500342004）；9、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术(国家发改委2005第65号)；10、民用建筑节能条例（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）。8.3节能措施及效果分析1、建材节能水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可有效节约土地资源，降低能耗，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。2、工艺节能采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力59、。3、设备节能所有机电设备及电气设备均选用国内新型节能产品，尽可能降低装机容量，达到节能目的。该项目主要机电设备为变压器和配电、电控设备、三类电梯、消防水泵、小区加压水泵等。采用新型节能变压器和配电、电控设备。对于负荷波动的设备采用变频控制，在变电所内安装电容补偿屏，提高功率因数，减少无功损耗，实现节能运行。4、电器节能为了节约和合理地利用能源，该项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的节能效果。1、选用高性能的节能型S10变压器以减少变压器自身的损耗，较S9型节省电能大约5左右。2、在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。3、在电力室0.460、千伏母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。4、采用铜芯电缆减少线缆损耗。5、采用新型节能灯具，采用节能型高压钠灯照明，减少照明灯具，节约能源，便于检修。5、节水本着节约用水的原则，对生活和建设用水采用敞开式循环水系统，生活废水经简易处理后重复利用，节约原水。供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。供水系统采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水，并推广和采用节水设备和节水技术。第九章 项目实施进度9.1项目实施进度本项目建设包括土地征收、拆迁、拆迁安置房的修建等三个阶段。建设期为2年。61、其中土地征收1年，拆迁安置房建设1年。从2011年11月开始，到2013年10月结束。具体进行如下：1、2011年11月-2012年2月。完成项目的前期工作，包括项目的申请、可行性研究报告的编制、项目的设计等前期所有工作。2、2012年3月-2012年6月。完成项目所有土地的征收工作。3、2012年7月-2012年9月。完成拆迁工作。4、2012年10月-2013年9月。完成拆迁安置房的建设工作。5、2013年10月。项目竣工及验收。9.2项目实施进度表表9.2-1 项目实施进度表序号项目 时间名称2011年11月-2014年10月第1-4个月第5-8个月第9-11个月第12-23个月第24个62、月1前期准备工作2土地征收工作3房屋拆迁工作4拆迁安置房的建设工作5竣工及验收第十章 项目管理与工程招标10.1项目管理 为了保证工程的顺利实施，XX县城市建设投资开发有限责任公司将成立专门的项目管理机构。该机构负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理。1、项目建设过程监督控制为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，本项目将按照国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理。2、施工单位的选择按照公开、公平、公正的市场竞争原则，本工程施工单位具有资信好、实力强、经验丰富等特色，同时施工过程要实行项目经理负责制。10.2招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展和改革委63、员会令工程建设项目招标范围和规模标准规定；3、国家发展和改革委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定；4、国家发展和改革委员会等七部委工程建设项目施工招标投标办法；10.3招标工作原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.4招标范围项目招标范围包括项目的勘察、规划设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料等的采购。164、0.5招投标程序10.5.1招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。（1）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的65、资质要求为乙级。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为二级，公开选择投标人。（4）主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.5.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件66、要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.5.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其67、中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。10.6项目招标情况项目招标情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式估算金额（万元）不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计37.40建筑工程5628.62安装工程605.23工程监理62.34第十一章 投资68、估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围该项目投资估算范围包括征地费、青苗补偿费、拆迁安置房的建设投资等各项费用。11.1.2投资估算依据1、建设项目经济评价方法与参数(第三版)（国家发展改革委、建设部发改投资20061325号）；2、延安市建筑装饰工程综合基价（2010；3、延安市建筑材料价格信息表（2010）；4、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；5、延安市政府对土地征收政策文件及有关部门的应缴税费的各项规定；6、建筑、安装定额、延安市造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。11.1.3投资估算说明1、工程费用根据相同结构69、的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和延安市工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。3、建筑材料价格均依据延安市现行规定并结合当前的市场情况进行估算。4、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。（1）征地费：该项目土地为收储土地，征地费为30万元/亩；（2）青苗补偿费按照800元/亩估算；（3）建设单位管理费按照工程建设投资与安装工程费用之和的1.8%估算；（4）勘察设计费按照工程建设投资与安装工程费用之和的0.6%估算；（5）工程监理费按照工程建设投资与安装工程费用之和的1%估算；（6）工程保险费按照按照工程70、建设投资与安装工程费用之和的0.6%估算；（7）招标代理服务费按照工程建设投资与安装工程费用之和的0.2%估算；（8）人防费用按照50元/平方米估算；（9）散装、墙改费按照6元/平方米估算；（10）环评、安全检测费按照工程建设投资与安装工程费用之和的0.4%估算；（11）施工图审查费按照设计费的7%估算；（12）防雷接地审查检测费按照3.9万元估算；（13）建设单位临时设施费按照20万元估算；（14）竣工决算审查费按照工程建设投资与安装工程费用之和的0.23%估算；（15）市政公共设施配套费按照工程建设投资与安装工程费用之和的0.53%估算；（16）基础设施配套费按照30元/平方米估算。5、建71、筑安装工程费建筑安装工程费可参照延安市定额和实际造价水平估算。6、基本预备费费率取10%。11.1.4投资估算项目建设投资估算汇总表序号项目名称单位单价（元）工程量合计（万元）比例一建筑工程5628.6219.51建筑总面积448323831.721.1拆迁安置房面积m2850448323810.721.2公共建筑面积m270030021门房m270060锅炉房（燃气锅炉）m2700150配电室m270030物业办公室m2700602广场道路m213817135236.93三通一平m23040002012004室外管网工程（给水、排水、配电、通信、供热、燃气）m18002000360二安装工程72、m213544832605.232.11采暖工程m2502给排水工程m2303电气工程(含弱电)m2404消防工程m215三其他费用18733.2664.911征地费亩30万600180002青苗补偿费亩80055644.53建设单位管理费112.214勘察设计费37.405工程监理费62.346工程保险费37.407招标代理服务费12.478人防费用224.169散装、墙改费26.9010环评、安全检测费27.4111施工图审查费2.6212防雷接地审查检测费3.913建设单位临时设施费2014竣工决算审查费14.3415市政公共设施配套费32.8916基础设施配套费74.72四基本预备费273、496.738.65五建设期利息1397.334.84五费用合计28861.1710011.2工程项目资金筹措初步估算，项目总投资约为28861.17万元，融资方案：建设单位自筹资金8861.17万元，占项目总投资的30.7%，银行贷款20000万元，占项目总投资的69.3%。11.3分年投资计划项目建设第一年建设投资13731.92万元，建设期利息353.66万元，合计投入14085.58元，占项目总投资的48.80%，项目建设第二年建设投资13731.92万元，建设期利息1043.67万元，合计投入14775.59万元，占项目总投资的51.20%。表11.3-1 项目总投资使用计划与资金筹74、措表 单位：万元序号项目名称合计121投资合计28861.1714085.5814775.591.1建设投资27463.8413731.9213731.921.2建设期利息1397.33353.661043.671.3流动资金2资金筹措28861.1714085.5814775.592.1项目资本金8860.633834.75025.93用于建设投资7463.33481.043982.26股本投资7463.33481.043982.26用于建设期利息1397.87351.201043.67股本投资1397.87351.201043.672.2债务资金2000010250.349749.66用于75、建设投资2000010250.349749.66贷款2000010250.349749.66用于建设期利息贷款用于流动资金流动资金借款贷款2.3其他资金第十二章 财务评价12.1财务评价依据1、财务分析依据国家计委和财政部联合发布的项目建设经济评价办法中的有关规定进行分析与评价；2、财务核算按现行会计制度中有关规定执行；3、现根据国家现行财税制度、价格体系和建设机制，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，计算评价指标，考察项目的土地出让收入、土地收储成本及赢利能力等财务状况。12.2 财务评价基数选取 1、土地出让价格根据现有的土地市场价格，本项目收储的土地（修建拆迁安置房的土地除外）按照9076、万元/亩的价格出让。2、项目计算期本项目计算期3年，其中建设期2年，经营期1年。3、财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率为12%。12.3出让收入估算本项目收储入地共计600亩，其中37.35亩土地用来修建拆迁安置房，其余562.65亩土地全部出让，出让价格为90万元/亩，出让收入共计为50638.5万元。12.4成本估算说明：本成本计算，将征地期后逐年地银行还本付息计入总成本固定成本。经营期末，项目资本金也计入最后一年。贷款年利率为6.9%。偿还期为3年，宽限期为2年（宽限期只还利息不换本金），总贷款计算期为5年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式77、为年等额本金偿还。本项目土地收储整理总投入为28861.17万元，申请银行贷款总额为20000万元，占总投资额的69.30%。8860.63，经营末期，项目资本金也计入固定成本计算。土地出让过程中管理费按每年20万元计提。12.5利润估算本项目为XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托进行土地收储与出让，因此无营业税金，并且不缴纳所得税。在整个经营期内，利润总额为23520.77万元，净利润为17640.58万元。12.6盈利能力分析本项目总成本费用26543.83万元，利润总额23520.77万元，总投资收益率86.28，资本金净利润率为199.09%，贷款偿还期5年，财务净现78、值10628.09万元，财务内部收益率163.37。12.7偿债能力分析（1）利息备付率利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用，本项目利息备付率如表12.7-1所示。表12.7-1 项目利息备付率计算表序号项目单位合计计算期1231利润总额万元23520.7723520.772计入总成本的利息费用万元2777.37353.661043.671380.043税息前利润万元24900.8124900.814当期应付利息费用万元2777.37353.661043.671380.045利息备付率%896.561001001804.36经计算，本项目在整个借款期内利息备付率为896.56%。（2）偿债79、备付率偿债备付率=可用于还本付息的资金/当前应还本付息金额，其中可用于还本付息的资金=息税前利润+折旧和摊销-所得税。本项目偿债备付率计算如表12.7-2所示。表12.7-2 项目偿债备付率计算表序号项目单位合计计算期1231息税前利润万元24900.8124900.812所得税万元5880.195880.193用于还本付息资金（1-2）万元19020.6219020.624当期应还贷款本金万元6666.856666.855当期应付贷款利息万元2777.37353.661043.671380.046当期应还本付息金额（4+5）万元9444.22353.661043.678046.897偿债备付80、率（3/6）%201.4100100236.37经计算，在整个还款期内，偿债备付率为201.4%，说明当年资金来源充足，足以支付当期债务。12.8不确定性分析1、盈亏平衡分析用销售收入表示的项目盈亏平衡点，以第三年计：BEP=年固定成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加-年增值税）100%=5.54% BEP05.54100固定成本1.380041.380041.38004销售收入02.7741150.07419总成本费用1.380042.7741126.54383以上说明，项目偿还贷款期限内盈亏平衡点为5.54%，有一定的抗风险能力。项目的盈亏平衡点的分析图如下图：2、政策变动造成的81、不确定性分析当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，这一因素加大了本醒目的征地拆迁风险性和不确定性。3、双方协商的不确定性项目主管部门与被征地方的协商结果构成项目的一大不确定性因素。4、 出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素的影响，具有极大的不确定性。12.9财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好的经济效益和抗风险能力。该项目经过上述各项指标分析，本项目的财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行的。项目的实施，将对XX县的经济发展起到82、积极的推动作用。第十三章 风险分析13.1 主要风险因素识别经分析，本项目的主要风险因素有：1.市场风险市场风险主要是指XX县土地的交易量以及XX县房地产市场的总体格局变化与预测的趋势不同。本项目土地储备后由相关部门统一规划整理，不存在很大的市场风险。项目所建设的房屋为拆迁安置房，不存在出售的问题，因此无市场风险。综上所述本项目无市场风险。2.工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。3.环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营对周边环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。4.组织机构组织机构方面的风险主要指项83、目组织设置方案不适合本项目的建设或运营，项目法人代表、公司管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。5.投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变化、工程量增加、工期XX，人工、材料、机械台班费，各种费率、利率、汇率、通货膨胀率的提高，以及征地增加和单价的提高。6.融资风险本项目资金有69.30%为银行贷款，存在较大的债务资金，融资风险较高。7.财务风险财务方面的风险主要是由于投资或运营成本费用的增加，使项目盈利水平达不到预期目标。8.经济风险经济方面的风险一是来自管理费用节约、提高安全等经济效益预测的不确定性；二是投资或运营费用的增加，使项目经济效益水平达不到预期目标。9.体制改革与84、经济政策风险当前的土地政策与经济政策不断出台，对拟建项目的实施会产生一些影响，新老体制交替在项目组织机构设置中带来一定风险。10.社会影响风险社会风险指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。13.2 风险程度分析1风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。有项目相对简单，仅以上述选取的风险因素作为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，为简化计算，此处采用专家调查法。2风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等85、级，用19表示，即：1表示可能性极小或影响极小；2表示可能性非常小或影响非常小；3表示可能性小或影响小；4表示可能性较小或影响较小；5表示可能性一般或影响一般；6表示可能性较大或影响较大；7表示可能性大或影响大；8表示可能性非常大或影响非常大；9表示可能性极大或影响极大； 3专家评价与统计采用专家评估法，请了15位专家，其中物流技术专家4人、信息技术专家4人、工程技术专家2人、经济专家3人、社会学专家1人、项目管理专家1人，在相互没有任何联系的情况下，独立就项目可能涉及的风险及程度进行判断，按上述的指标评分，对专家给出的判断值进行统计，统计结果见表13.2-1。表13.2-1 风险因素量化分析86、统计表序号风险因素出现的可能性出现后对项目影响程度极小非常小小较小一般较大大非常大极大极小非常小小较小一般较大大非常大极大1234567891234567891市场风险2工程风险3环境影响4公司组织5投资估算6融资风险7财务风险8经济风险9体制改革政策10社会影响4风险评价判别标准根据风险因素对投资项目影响程度的大小，划分风险评价判别标准如下：（1）较小风险（风险等级12级）。指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小，不影响项目的可行性。（2）一般风险（风险等级34级）。指风险发生的可能性较大，即使发生，造成的损失也不对，一般不影响项目的可行性。（3）较大风险（风险等级56级）。指风87、险发生的可能性很大，一旦发生，造成的损失较大，但损失成的还在项目本身可承受的范围之内。（4）严重风险（风险等级78级）。指风险发生的可能性大，而且一旦发生，造成的损失也大，可能是项目由可行转变为不可行。或者风险发生的可能性很小，但如果发生，造成的损失非常大。对此类风险必须采取相应的防范措施，项目才可以接受，否则是不能接受的。（5）灾难性风险（风险等级一般为89级）。指风险发生的可能性非常大，发生后对项目的影响也非常大。或者虽然风险发生的可能性一般，但发生后的影响极大存在此类风险应认定项目不可行，或者要有风险规避的措施。5风险评估结论风险评估成果汇总见表13.2-2。从表13.2-2可以得出，本88、项目的技术和工程两个方面存在较大的风险，其他方面的风险一般或较小。表13.2-2 风险评估成果汇总表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级说明1市场风险17极小2工程风险65较大施工、工期存在不确定性3环境影响55一般4公司组织74大5投资估算65较大6融资风险82非常大7财务风险81非常大8经济风险62较大9体制改革与政策94极大10社会影响72大13.3 防范和降低风险措施1. 技术风险本项目土地收储不存在任何技术性问题，拆迁安置房的建设过程中主要是房屋建设过程中对技术要求比较高，但总体来讲，本项目的技术风险较低。2. 工程风险工程造价和工期是本项目的主要工程建筑风险。因此在工程89、施工时要注意以下几个方面的问题：协调各相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；认真贯彻拆迁安置防房的基建程序，保证工程质量；注意关键工程的进度，注意每一影响工程进度的关键部位；选择好的设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。第十四章 结论与建议本项目所征地块所在区域都是XX县正在发展和将要发展的重点区域，并且符合发展规划，各类规划已经得到相关部门的批复。在区位和规划上可行。本项目总成本费用26543.83万元，利润总额23520.77万元，总投资收益率86.28，资本金净利润率为199.09%，贷款偿还期5年，财务净现值10628.09万元，财务内部收益率163.37。总体的项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点（BEP）=5.54%。在经济数据上可行。结论认为，本次土地收购储备，迎合了XX县经济发展和城区规划的需要，也迎合了社会发展的需要，是XX县经济和社会发展的一次重大举措。通过这次收购储备工作的实施，既可以扩大XX县的城区范围，同时也可推进XX县的城乡统筹发展，为打造现代化XX县奠定了坚实的基础。同时，本次收购储备的土地预计的收益也相当可观。不但能改善XX县的财政状况，还能通过此次收购储备土地出让资金的回笼，为XX县的经济和社会建设筹措必要的资金，更为有力地促进XX县的经济发展。