1、城市仪表厂面积56亩地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录总论4项目背景4第一部分项目基本情况5一、宗地位置及四至51.地理位置与区位关系52、用地范围及四至7二、仪表厂首期地块现状及交地条件131、宗地现状132、三、仪表厂地块市政生活配套131、交通状况132、周边生活配套情况143、区域未来规划144、大市政建设状况155、结论15第二部分项目所在区域市场分析15一、区域经济环境研究151、XX市历史及总体城市特征分析152、合肥-XX双核型城市发展模式概况173、XX市宏观经济概况174、XX市市政规划方向195、XX区经济发展及市政规划概况20二、房地产市场政策251、全国房地产政策方向252、本地房地产政策26三、区域土地市场供应分析301、2013全年XX出让36宗地，成交额57.248亿302、土地类型以商办为主303、鸠江区全年推地18宗领跑土市324、XX区用地实行“三三四原则”3253、11月土地市场达年度最高点336、伟星奇瑞两家竞争最为激烈347、结论35四、区域住宅市场分析431、XX市房地产市场状况432、XX区典型在售楼盘情况分析473、XX区重点可比较项目514、区域主要商业办公类项目概况545、本地块学区房划片情况616、本地消费群体情况627、结论65第三部分项目整体定位分析66一、项目SWOT分析66二、项目整体定位681、形象定位682、客户定位703、项目产品建议714、价格定位77第四部分项目实施计划79一、开发策略和进度791、项目开发策略792、销售节奏安排81第五部分经济测算82一、测算前提82二、测算结果821、地价指标表822、经济技术指标4、823、成本及收益测算84第六部分项目主要风险提示86结论：86总 论项目背景XX市是长江中下游地区重要的三线市场，近来万达、绿地、万科、碧桂园等一线开发商先后进入XX市场，与奇瑞、淮矿、伟星、信达等安徽本地企业进行竞争。北京天翔房地产开发有限公司在众多一线开发商着力开拓三线市场的新趋势下，将XX列入新一轮的发展版图当中，重点目标为XX区的仪表厂地块和安奇驾校地块两宗土地。两个地块均位于XX市江南城区的中心组团之内，在行政区划上属于XX区，XX区是XX市的中心城区，也是全市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区，交通便捷、商业发达，生活、娱乐、休闲设施配套完善。仪表厂地块位于位于环赭山商5、圈，南侧紧邻赭山小学，具备了学区房这一当地最强溢价因素。另外，与赭山公园一路相隔，距XX公园2公里路程，距离XX火车站约500米。周围现代服务业非常发达，属于城市核心最为便捷的黄金地段。该地块先天条件优越，便于开发，总面积为127086平米，约191亩，首期出让面积为37864平米，约为57亩，可通过首期地块的开发取得后续地块。安奇驾校地块面积为164亩，地块位于弋江路产业带，是新老城区的交界处，临近万达与绿地项目。生活配套较为丰富，但区域印象与不动产价值比中心城区有明显落差。西侧和南侧被铁路完全环绕，先天条件存在不足。首轮选择的地块将决定天翔房地产开发有限公司在XX市场的战略如何开展，对公司6、的战略布局和品牌发展有着重要影响。第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至1.地理位置与区位关系仪表厂地块位于XX市江南城区中心组团内，行政区划上属于XX区，XX区也是XX市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区。宗地距离XX区政府和XX火车站均仅有500米左右，距离芜合高速最近的入口直线距离不到3公里，距离XX滨江公园的直线距离为2.7公里，零距离紧邻赭山小学，处于赭山中路、北京东路、九华中路三条城市干道围合之中。所在区域无论是城市发展还是房地产市场发展都可代表XX市的最高水平。为仪表厂地块（仪表厂地块与安奇驾校地块距离1.6公里，同样位于XX区江南中心组团，整体区位以仪表厂地块为代表进7、行图示）2、用地范围及四至仪表厂地块：仪表厂首期地块基本资料：地块范围：东至径二路，南至赭山小学，西至规划道路，北至赭山中路。出让面积：56.5亩。用地性质及指标：商业、居住、办公（地块限高约71-86米，设计指标以市规划局规划条件通知书为准） 出让方式：拍卖或挂牌仪表厂首期地块四至实景：仪表厂后续地块基本资料：地块范围：东至规划道路（至一期地块），南至XX幼儿园（含赭山小学），西至九华中路，北至规划道路（五一小区规划道路）。预计出让面积：134亩用地性质及指标：商业、居住、办公（设计指标以XX市规划局规划条件通知书为准）出让方式：拍卖或挂牌出让时间：未定地块西北侧全景南侧赭山小学与社区配套东8、侧火车站改建工地周边情况：仪表厂后续地块与赭山公园一路相隔，与联盛广场隔着文化路相望，距万达广场不到仅一公里的路程，距XX公园、步行街仅1公里路程。城市配套与首期地块相同。东侧火车站改建工程已经启动。宁安城际高铁XX站(新火车站)枢纽分东西两侧，东侧连接新区，西侧为目前使用的老火车站站前广场。扩建后的XX新火车站将拥有合芜杭、宁安、宁芜铜3个站场、8个站台、20条铁路线，同时还将预留轨道交通条件，该工程将会进一步提升区域价值。仪表厂地块主要为XX市仪表厂厂区及其职工宿舍区，目前厂区部分（首期地块）拆迁已基本完成。其余地块的拆迁和入市目前尚未有准确时间。安奇驾校地块：（红线范围内为地块）地块范围9、：东至弋江路，南至铁路，西至铁路，北至营盘山路，面积约164亩。用地性质及指标：居住（安置房）（地块限高约90-100米，设计指标以经市规划局批准审核通过的规划设计方案为准） 出让方式：拍卖或挂牌 安奇驾校地块四至实景：地块现状：164亩范围内基本拆迁完毕，地貌较为平整。无地质问题与污染问题。靠近铁路，存在噪音、输电线路干扰与安全问题。周边环境：地块位于弋江路产业带，是新老城区的交界处，临近万达与绿地项目。生活配套较为丰富，但区域印象与价值比中心城区有明显落差，周边房价有明显体现。西侧和南侧被铁路完全环绕，未来会带来较大的噪音影响，同时导致项目只能从北侧和东侧出行，与西侧和南侧城区往来存在严重10、障碍。铁路和铁路桥会对后期规划、设计、销售、价格产生决定性的影响。安奇驾校地块先天条件存在不足，位于两个板块的交界处，未来市场定位会存在一定的模糊性。周边同质化的楼盘放量较大，1公里之内有绿地XX世纪城、XX万达广场、左岸生活社区、平湖秋月四个在售或者即将入市的项目，供应量约为300万平米，微观市场并不乐观。（注：与开发商沟通后，下文只着重对仪表厂首期地块详细分析。）另外，仪表厂地块距离安奇驾校地块直线距离约2公里，路程约2.9公里，仪表厂地块处于XX区中心地带，安奇驾校地块靠近XX区和鸠江区的交界处，按照XX区的城市尺度，两宗地块在价格等高线上已经不属于同一范围（与北京市国贸片区和四惠片区有11、一定可比性），以绿地项目为代表的周边市场对仪表厂地块的直接影响远小于对安奇驾校地块的影响。二、仪表厂首期地块现状及交地条件1、宗地现状l 宗地范围内已经拆迁完毕，地貌平整，无地质问题和水土污染史，周围无不利遮挡，没有噪音污染和辐射源。靠近长江水道的河漫滩地质带，无地质隐患，但地下水位较高，对施工有一定影响。l 项目土地完整性良好，总占地约56.5亩（仪表厂总面积为191亩，后续土地尚未入市）。l 目前未进行地勘及文物勘探相关工作。l 56.5亩范围内土地状况与承诺交地状况一致。三、仪表厂地块市政生活配套（3公里范围）1、交通状况l 赭山中路、北京东路、九华中路三条城市干道围合之中，步行5分钟可12、到XX火车站。l 4路、7路、10路、19路、32路、38路、88路、108路公交车从地块经过。l 距离芜合高速最近的入口约为3.5公里，由此可直通合肥，并可由XX枢纽转至宁芜高速。2、周边生活配套情况l 景观配套:与赭山公园一路相隔，距XX公园2公里路程。距离广济寺1公里。l 教育配套：南侧紧邻赭山小学。距离XX市第一中学、第二十七中学、XX小学较近。距离安徽师范大学1.2公里。l 医疗配套：XX肿瘤医院、XX市第二人民医院均、XX区人民医院在3公里范围内，距离广济医院600米。l 生活配套：徽商银行XX支行、XX扬子农村商业银行等；润翔商业中心、皖江电子商务中心、侨鸿国际购物中心、邢家山邮13、政所、同庆楼等。生活配套非常密集。3、区域未来规划l 总部经济是XX区重点发展的方向，到2012年底， 20多家大型企业的区域总部已落户XX区，2014年区域性总部有望达到60家，皖江电子商务中心应运而生。l 由于XX市80%以上的银行、担保、典当、金融租赁公司都在XX区，XX区政府未来将着手打造整个皖南地区的金融街。l 按照全新的产业规划布局，XX区将重点发展城市商贸流通业、生产性服务业、都市休闲旅游业、文化产业和都市型工业，力求建成以金融服务业和总部经济为龙头的皖江城市带现代服务业核心区。4、大市政建设状况XX区为XX市政建设最为到位的中心城区，道路、供电、通信、供水、排水、燃气基础设施和14、服务系统均非常完备，土地为浅丘陵地貌，较为平整、路网发达。5、结论仪表厂地块先天条件优越，便于开发，有利于做成地标性和里程碑式的项目，是城市核心区不可多得的优质地块，首期57亩面积较小，但可以通过首期地块的开发树立良好口碑和品牌效应，以便取得后续地块，并以此作为突破口深耕XX市场。如能以合理的价格获得仪表厂地块的土地开发权限，同时针对目标客群设计相应产品，适时推向市场，其地块具备成为优势项目的先决条件。第二部分项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1、XX市历史及总体城市特征分析XX市位于安徽省东南部，地处长江下游，中心地理坐标为东经118度21分、北纬31度20分，南倚皖南山系，北望江淮平15、原。物产丰富，交通便利，地理位置优越。北与合肥市、马鞍山市毗邻，南与宣城市、池州市接壤，东与马鞍山市、宣城市相连，西与铜陵市、安庆市交界。地势南高北低，地形呈不规则长条状；地貌类型多样，平原丘陵皆备，河湖水网密布。XX市东部和北部为冲积平原，间有洼地，有少数丘陵，地势低平，西南高东北低。西部和南部多山地。境内有长江、青弋江、裕溪河、花渡河、扁担河、荆山河、黄浒河、倒逆河、漳河、青山河等河流。南塘湖、石板湖、西冲湖、池湖、竹丝湖、龙窝湖等湖泊。XX市属亚热带湿润季风气候。XX的气候特点是：光照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温1516，日照时数2000小时左右。最热为78月，平均气温超过28，16、极端最高气温接近40；最冷为1月，月平均气温仅3，曾出现过-10的极端最低气温。XX降雨充沛，年降雨量1200毫米，但分布不均，主要集中在春季、梅雨季节和初冬。无霜期每年达219240天。XX历史有文字记载已逾2500年，近代为“中国四大米市”之一。因“长江巨埠、皖之中坚”名誉华夏，有“云开看树色，江静听潮声”之美誉。XX被孙中山称为“长江巨埠，皖之中坚”。XX位于多个国家级规划热点范围之内，是江淮城市群双核之一、皖江副中心城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市、“长三角城市群”成员城市、合芜蚌自主创新试验区城市。2、合肥-XX双核型城市发展模式概况在城市群发展过程中，17、城市群中某一城市首先成为区域经济发展的增长。随着城市群的进一步发展，次中心城市逐步发展起来，与中心城市规模相当，具有较强的吸引辐射力，对城市群整体发展起着至关重要的影响作用，会逐步形成“双核”型城市群。XX市位于“T”型双轴线的交点，是安徽省联系长江三角洲的门户城市，GDP总量和人均GDP在安徽均处于前列，是皖江城市带的核心城市，对安徽经济发展具有举足轻重的作用。特别是安徽正承接发达地区转移产业，设立合芜蚌自主创新综合配套改革试验区，努力构筑区域经济增长极，随着XX市综合竞争力的进一步提升，以合肥、XX为双中心发展模式将会越来越被强化。3、XX市宏观经济概况XX以占全省4.3%的国土面积、5.18、6%的人口，创造了占全省十分之一的地区生产总值、11.2%的财政收入和11.3%的固定资产投资，全省次中心城市的地位更加稳固。5年来，与全国同类城市相比，XX经济总量从第73位提升到第58位；与中部同类城市相比，XX经济总量从第16位提升到第7位；与沿江同类城市相比，XX经济总量从第11位提升到第10位；与长三角城市比较，XX经济总量从第16位提升到第15位，保持“步步高”的良好状态。从XX近5年来发布的统计数据来看，全市经济总量已连续跨越1000亿元、 1500亿元、1800亿元多个台阶，实现了跨越式攀升。从2007年到2012年，全市GDP从716.86亿元逐步提升到1873.63亿元，增19、长了1.6倍。在2013年，得益于重大项目的引领带动，XX市经济运行、结构调整、跨江发展等方面都有抢眼表现。初步核算，全市完成地区生产总值2090亿元，增长12%（非正式数字）；完成固定资产投资2040亿元，增长20%。XX长江公路二桥、北沿江高速、XX火车站改扩建等一批重大基础设施项目开工建设或提速推进。首位产业聚力发展、战略性新兴产业和现代服务业全面发力的同时，XX市谋划培育的通用航空、工业机器人、循环经济等10大新经济增长点，已有一批关键项目开工建设。据XX市政府官方发布消息，2014年XX市将继续实施重大项目带动战略，提高经济发展质量和效益。今年XX市列入省“861”计划项目 645个20、，总投资8124.6亿元，项目个数和新开工项目数均居全省首位。各级政府计划投资479亿元，亿元以上重点产业项目672个，计划投资1044亿元。（注：本部分经济数据来自XX市统计局）4、XX市市政规划方向规划思路：按照市域一体、城乡统筹的思路，坚持“三个集中”（工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中）、“两个延伸”（基础设施向农村延伸、公共服务向农村延伸）、“六个一体化”（城乡规划管理一体化、产业发展一体化、基础设施一体化、社会事业一体化、就业和社会保障一体化、生态环境建设一体化），着力打造生态城市，建设美丽乡村。空间结构：市域空间结构规划为“两带两轴”，“两带”为北沿江城镇发展带和21、南沿江城镇发展带；“两轴”为合芜宣城镇发展主轴和滁黄城镇发展次轴。构建“1、4、7”组团式市域空间架构，以市区为主城，四个县城为副城（无城、湾沚、繁阳和籍山），打造七个新市镇（白茆、石涧、襄安、许镇、弋江、荻港和六郎）中心城区结构：“龙湖为心、两江三城”“龙湖为心”：以龙湖生态环境敏感区为自然本底，构筑城市生态绿核，同时作为城市未来发展的重要战略储备区域；“两江三城”：以长江、青弋江-漳河为轴线，形成“江南城区、龙湖新城和江北新城”三大主城区，实现两岸共同繁荣。（注：本页图片来自XX市城乡规划局XX市城市总体规划（20122030年）5、XX区经济发展及市政规划概况经2006年与2010年二次22、区划调整，全区现辖10个公共服务中心，1个街道办事处（方村街道办事处），60个社区居委会，12个村委会，常住人口约60万，区域面积121平方公里。XX区在十二五计划中重点由第二产业转移至第三产业，重点为十一项产业：商贸业、文化产业、旅游业、餐饮娱乐业、金融服务业、总部经济、服务外包业、专业服务业、现代物流业、信息及科技服务业。同时，提出了建设“滨江山水园林城区”的目标，致力于将XX区发展成为安徽省最好的宜居、宜业、宜游的现代服务业核心城区。总体产业布局:XX区正在着力构建以产业核心区为重点，弋江路产业带、滨江产业带为主要支撑的“一核两带三区”的总体产业布局。一核。即“产业核心区”，由中二街、九23、华中路、北京中路、文化路、赭山中路、长江南路、黄山西路、吉和南路等道路围成区域。重点发展金融服务、商业、休闲旅游、文化产业，加快发展商务服务、信息服务、教育培训等生产性服务业。两带。即“弋江路产业带和滨江产业带”。弋江路产业带：由弋江北路和弋江中路构成，北起天门山路，南至袁泽桥。滨江产业带：东起XX古城，沿青弋江和长江延伸至港一路。重点发展现代物流、信息服务、商务服务、科技服务等生产性服务业，推进发展区域性商业、专业商场和经济型酒店。三区。城北居住功能区：由赭山西路、九华中路、天门山东路、银湖中路、长江大桥、长江围成的区域。荆山城市拓展区。方村经济发展区。具体载体布局如下：文化路周边片区。以文24、化路、赭山中路、九华中路围成区域为载体，重点规划建设商务楼宇及配套商业，发展金融、商务服务，形成以皖江金融大厦为主的金融核心区和以皖江电子商务中心为主的商务服务中心。环境湖片区。重点发展商贸、商务办公、文化休闲等。范罗山周边片区。以中和路、华兴街、青山街、冰冻街、北京西路围成区域为载体，重点发展工业设计、动漫、影像制作、网游等文化创意产业，建设艺术馆、美术馆、高档休闲商务会所等，打造文化消费高地。XX造船厂及周边地块。搬迁XX造船厂，重点发展景观居住、商务办公，用船厂部分遗址发展文化创意产业。侨鸿及美食街片区。依托侨鸿国际、沃尔玛等项目，依托美食街的改造升级，打造中央娱乐区。火车站片区。以东至25、弋江北路、南至赭山中路、西至九华山路、北至赤铸山东路围成区域为载体，依托火车站改造契机，建设综合型商务交通枢纽，重点发展商务办公、专业商场、经济型酒店和旅游集散中心等。古城长街片区。以XX古城项目建设为载体，重点实施“点亮古城”工程。XX新城周边片区。重点发展居住信息服务、商务服务、科技服务等生产性服务业以及区域性商业。大砻坊片区。重点发展居住社区配套型商业、休闲业态，打造大砻坊商业中心。城北片区。即赭山路以北地区，主要布局居住功能以及社区商业，形成区级商业中心。（本章节资料来自XX区政府XX区国民经济和社会发展十二五规划纲要）重点发展组团：环赭山组团：仪表厂地块位于环赭山组团之内，环赭山组团26、包括文化路、仪表厂地块，目标为聚集发展新兴产业，根据市政府公示文件，环赭山组团发展的下一步重点是：完善建设皖江电子商务中心和金融大厦，规划建设文化路金融一条街，启动仪表厂地块项目建设。推进金融中心打造，规划调整小九华文化一条街，谋划赭山佛教文化园建设，推进文化中心打造。建好星隆国际广场，推进赭山西大门商业中心打造。（XX区重点产业组团分布图）火车站组团：即将新建的XX火车站是宁安城际铁路上的一个重要站点，规划总占地约1200亩，将建成能展现XX现代化气质的地标性交通枢纽。以新火车站为核心，周边共2.5平方公里区域已经被列为规划控制区域。内约63万平方米老旧小区及其他建筑进行拆迁改造，规划新建建27、筑面积约170万平米，区委、区政府以打造火车站核心商圈为目标，委托著名企业操刀火车站及周边地区开发的概念设计，涵盖高端物流、总部经济、金融服务、专业市场、文化休闲、商贸配套等业态，力争做到一次性规划、分步建设，将火车站周边地区建成现代化新型城市核心商圈。赭山组团与新火车站组团的发展直接决定了仪表厂地块的发展前景，为该宗地未来的价值潜力提供了关键保障。二、房地产市场政策1、全国房地产政策方向2013年房地产宏观调控继续深化，主要表现在以下五大方面，(一)完善稳定房价工作责任制；(二)坚决抑制投机投资性购房；(三)增加普通商品住房及用地供应； (四)加快保障性安居工程规划建设；(五)加强市场监管。28、其中蕴含的方向性变化会对未来的房地产市场产生深远影响：强调利用市场本身的规律，加强以市场化手段调控房价，增加了普通商品住房及用地供应量，从深层次解决市场的供需矛盾。在此背景下，2014年中国房地产市场政策走势趋向于稳，局部可能会出现微调与收紧现象。预判如下：首先，2014年限购令政策不会退出。目前全国已经出台限购令的城市共有45个。限购令对稳定房价大局起到了关键作用，以市场手段取代限购令为代表的行政手段，将会是一个缓慢的、渐进的过程。 第二，2014年扩容房产税试点会继续进行，以此为代表手段的房地产长效机制建设有望取得实质进展。但短时间对房价难以产生大的影响。第三，不同级别的市场，调控政策会继29、续产生分化。其中一二线城市供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线供应量趋于饱和，房价趋稳，政策力度将会保持温和。综合来看，2014年全国整体房价水准在惯性之下会稳中有升，但基于新的执政理念，未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期。2、本地房地产政策在经历了2011年之后的市场下滑之后，XX政府在2013年8月出台了对于购买自住型普通商品房的鼓励政策。XX人才新政：本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格30、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。该政策为市场注入了信心，对于成交量回升起到了鼓励作用，XX楼市在10月份的成交量逼近3月的最高点。（本图表来自搜房数据中心）XX公积金新政：个人也可缴存公积金新政规定，凡在XX市已办理工商登记的城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者、进城务工人员等，未达到法定退休年龄（男性未满60周岁、女性未满55周岁的），均可申请以个人名义缴存住房公积金。连续、足额缴存住房公积金6个月以上 首套房商贷可办贴息贷款为了支持XX市住房公积金缴存职工购买首套住房，减轻购房负担，XX市出台了贴息贷款政策。只要连续、足额缴31、存住房公积金6个月以上，在购买首套住房时，可申请贴息贷款。受2、3条政策的影响，XX市公积金贷款继续保持增长。截止2013年7月，共发放住房公积金贷款4155笔，比去年同期增长69.39%。带动住房消费21.37亿元，公积金贷款购房面积达42.21万。XX市区出台商品房预售资金监管办法 新办法规定，凡批准预售的商品房开发项目，从10月起新领商品房预售许可证开始实行监管预售资金，直到项目竣工综合验收备案，提交XX市房地产开发项目竣工验收备案证和XX市商品房初始登记证为止。通过此办法对开发商进行监管，保证开发商对预售资金的收取、管理和使用越来越规范化，对市场的良性化起到积极作用。XX市区国有土地上32、房屋征收补助奖励标准出台 住宅房屋征收补助增加按照XX市市区国有土地上房屋征收补助奖励等标准暂行规定，对住宅房屋的被征收人可给予一定的征收补助，补助标准不超过被征收房屋价值的10%。规定还提高了奖励标准，对签约期限内签约搬迁的被征收人可给予一定的奖励，奖励标准不超过被征收房屋价值的10%。此项政策既保障了搬迁人的权益，也保证土地的顺利征收和使用，有利于XX下一步的城镇化改造和土地供应量。XX重申继续实施楼市调控 闲置2年以上土地将被清理坚持节约集约用地。对供而未建闲置2年以上以及协议规定期限内建而未满或未达到规定投资强度标准的项目用地依法进行清理和处置，清理出的土地优先保证急需用地的重点项目需33、求，对符合单独选址用地条件和市级直接调度的重大产业项目，优先安排用地计划。此项政策保证了企业现有土地的有序使用，避免了囤地对市场带来的不利影响，同时也意味着本项目土地开发周期需紧密安排。综上所述，在全国房地产政策保持收紧的同时，XX本地推出了鼓励性政策，增强了市场信心，XX2013年土地交易旺盛与政府的宽松政策有一定关系。三、区域土地市场供应分析近三年XX土地市场成交量呈现逐年递减的态势。2013年首次出现回升势头。1、2013全年XX出让36宗地，成交额57.248亿2013年全年，XX土地市场共计推出41宗地块，其中成功出让36宗地块，土地总出让宗数比2012年增加3宗，全年累计出让土地总34、面积达2209745.32，约3238.96亩，同比上涨19.7%，出让总金额572480万元，同比上涨72.7%。成交均价176.89万元/亩（所有类型），成交均价同比上涨 16.15%。2、土地类型以商办为主2013年XX土地市场成功出让的36宗地块中，纯住宅类地块仅有5块，分别为1235号宗地、1303号宗地、1313号宗地、1316号宗地和1331号宗地，这其中有三宗地块位于经开区，鸠江区和弋江区各占一席。2013年出让的36宗地块中，商业（办公、酒店）类业态的宗地达到9块，其它类（博览园、汽车4S店、加油站、文化旅游）地块占据15块，商住一体类地块达到7块。土地类型的不均衡主要有以下35、两个原因：首先，土地市场的格局源于政府导向，XX市政府在2014年将继续坚持首位产业聚力发展、战略性新兴产业和现代服务业全面发力，新的产业规划是否能够顺利落实关系到XX经济的平衡性和可持续性，与此相关的工业、商业类型土地供应必然是土地市场中的重点。另外，商业用地的比例从一定程度上反映出随着城市扩容新增人口对于城市配套建设的需求：2011年无为县并入XX市，XX获得面积2651平方公里，人口增加155万，扩张后的XX面积达到6000平方公里，人口达到360万。其中城镇人口达到207.5万人，比2007年增加28.5万人，增加人口对配套建设的需求直接反映在土地市场上。3、鸠江区全年推地18宗领跑土36、市与2012年相同，2013年鸠江区仍旧是最大的主角，全年成功出让的36宗地块中，有18宗来自于XX鸠江区。经开区为第二推地大区，年度成功出让地块6宗。虽然鸠江区成为年度供应量最大的区域，但是XX区、弋江区等区域由于优质的配套、环境优势，优质地块一经推出，也受到了房企的青睐，年度成交额前三名的地块也均位于弋江、XX两区。 4、XX区用地实行“三三四原则”与新城区不同的是，XX区城区面积仅有48平方公里，但辖区人口已接近60万，城市密度较大，用地供应非常有限，在这种情况下，XX区政府提出了建设用地的“三三四”原则：“ 30%让地于民，用于道路、绿化和相关配套建设，创造一个宜居的生活环境；30%用37、于拆迁安置；40%发展相关产业，发展写字楼、酒店、商业地产，做大商圈。”可见XX区的土地供应面临上限，未来土地会呈现价高量少的态势，随之而来的不动产开发建设的成本和市场价格都将水涨船高，这和其他城市的老城区建设规律完全一致。5、11月土地市场达年度最高点据芜房网数据中心统计显示，2013年上半年主要是伟星、奇瑞两家竞拍，到下半年，万科、信达、淮矿等房企加入竞争，至11月份达到年度最高点，11月单月，XX土地市场累计出让地块面积384738,28，出让金额184650万元。这个数字相比较2012年的最高水平增长接近一倍。万科地产8.38亿摘下的年度地王1332号地、伟星置业6亿摘得的1333号地38、和北京新华联以4.085亿摘得的1331号地，三宗交易形成了一个年度小高潮。预计将在2015年中入市，与本地块处于同一市场周期，但因为不处于同一板块，不会形成直接竞争。不仅仅是11月，随着优质地块的推出，早在9月份，XX土地市场便已出现反弹，从信达地产7.126亿拿下的汀棠公园地块开始，淮矿置业和万科地产又相继刷新了单宗地块成交额的年度数据，万科地块折合楼面价高达2292元/平方米，溢价率为19.7%。此外，10月31日，淮矿东方蓝海以7.979亿元摘下的 1330号XX区汀棠公园C地块，折合楼面价3337元/平方米，溢价率32.1%。3337元/平方米的楼面价创造了2013年XX商住用地市场39、的新标杆。6、伟星奇瑞两家竞争最为激烈2013年，奇瑞地产和伟星置业在XX土地市场上正面竞争有过七次，分别为3月26日进行的 1303号宗地拍卖（奇瑞）、5月15日进行的1309号宗地拍卖（伟星）、6月21日进行的1311号宗地拍卖（伟星）、7月11日进行的1313号宗 地拍卖（杰成）、8月21日进行的1316号宗地拍卖（奇瑞）、9月12日进行的1322号宗地拍卖（信达）和10月31日进行的1330号宗地拍卖（淮矿），在这7场正面交锋中，伟星置业和奇瑞地产各拿地2块，其余三宗参与竞拍地块分别被信达、淮矿和杰成所得。除此之外，2013年初进行的1235号宗地拍卖会中，奇瑞地产不敌XX天润生物技术40、有限公司，而随后伟星地产入主该地块；11月6日，伟星、万科相遇1332号宗地拍卖会，最终万科凭此地块成为年度地王；11月15日，伟星又拍下鸠江区1333号宗地。在未来5-7年内，这两家企业将领衔其他本埠开发商，和外来房企直接竞争，而且预计在口碑和适应能力上将会有巨大优势。7、结论XX楼市的现状较为温和，风险可控，其中投资行为并非市场主流，也不存在资金和人口过度密集带来的反常发展。在经历了2011年的重挫之后，近几年恢复至正常水平，土地市场在2013年出现了回升态势，土地出让量与市场成交量基本持平，这为XX房地产市场健康发展提供了基础。2013年土地市场回暖一方面得益于政府的规划建设需要，另一方41、面是因为XX市区土地市场2012年供应比较低迷，市场需求有所反弹。2013年，XX市区成交土地36宗，但是纯住宅用地只有5宗，占比14%，包含住宅用途的混合用途地块有9宗，其余的22宗地块都是非住宅用地，包括商业、酒店、办公以及汽车4S店以及商业服务设施用地等。主要原因是政府正在加大现代服务业的发展力度，力求随着城市扩容，让各区在市政建设和城市配套的质量和密度上协调发展。同时也与目前XX市场尚未恢复到2011年之前的增长水平有关系。从微观市场来看，鸠山区土地放量最大（1611亩），弋江区供应量最少（325亩），XX区（386亩）土地供应量在全市处于倒数第二位，且没有纯住宅用地，仅有2宗地（1342、32、1330地块）包含住宅功能，参考2013年XX区的总体去化率（2013年XX区的供应面积为53.3万平方米住宅，占全市住宅供应面积的20.41%。而XX区住宅销售面积69.9万平方米，占全市住宅销售面积总量的28.95%。见下文详述），未来新的一轮开发周期内XX区的市场供需情况会稳定在较为合理的状态。附表：2013年XX区住宅土地供应一览土地编号区属实际出让面积性质起始价成交价亩单价溢价率楼面地价摘牌单位1322XX区119595.4平米居住、商业、办公54600万元71260万元397.23 万元/亩30.51%2979元/平方米信达地产1330XX区125850.09平米商业、居住643、0400万元79790万元422.67 万元/亩32.1%3337元/平方米东方蓝海置业（淮矿）附表：2013年XX市总体土地供应一览地块公告情况成交情况区域月份地块公告号地块名称位置面积（亩）用途容积率起拍价 （万元/亩）起拍总价（万元）竞得价（万元）地价（万元/亩）楼面地价（元/）溢价率竞得人XX区1339中山路步行街地下空间综合利用工程地块中山路步行街地下-1.5米至-14.75米，北至更兴路口，南至弋江区箱子拐路口102.78 商业、车位48.26 49600.00 0.00-100.00%鸠江区12.181338鸠江区汽车园扩区12号店地块东至龙腾路、西至农田、南至汽车园扩区15号店44、北至汽车园扩区8号店11.70 4s店1105.96 12401490127.32 1909.82 20.16%XX福禧汽车销售公司鸠江区12.131337沈巷镇新沈路南侧地块东至沈巷社区居民住宅，西至道路，南至沈巷社区居民住宅，北至新沈路28.51 商住2.5135.03 38504450156.07 936.45 15.58%XX天瑞地产三山区12.111336三山区XX农副土特产大市场东至茶市广场路、西至农田、南至淮九路、北至峨桥中心小学111.70 商业1.543.24 4830491043.96 439.58 1.66%瑞丰商博城三山区1335三山区政务中心西侧地块东至大福路、西至45、官河路、南至磨山路、北至龙塘路130.46 商住1.694.90 123800.00 0.00 -100.00%鸠江区12.41334经五路与华强北纬五路交叉口东南侧2号地块西至内环经六路，东至农田，南至赤铸山路，北至华强北纬五路361.66 商服0.335.12 127001280035.39 1769.61 0.79%XX市江丰文化投资发展有限公司鸠江区12.21333神山公园以东B地块东至云从路、西至鸠江北路、南至神山路、北至国泰路187.45 商住2265.67 4980060000320.08 2400.60 20.48%安徽伟星置业有限公司弋江区11.61332弋江区长江南路与红花46、山路交叉口2号地块东至中山南路，西至长江南路，南至地大橡树园，北至乌霞山西路182.84 商住办3382.84 7000083800458.32 2291.59 19.71%XX万科万东房地产有限公司鸠江区12.41331鸠江区万春西路与中江大道交叉口东南侧地块东至水系、西至中江大道、南至规划道路、北至十里洋场项目206.81 居住1.9192.45 3980040850197.52 1559.39 2.64%北京新华联置地有限公司XX区10.311330XX区汀棠公园C地块东至保兴垾、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路188.78 商住1.9319.96 6040079790422.6747、 3336.89 32.10%XX淮矿东方蓝海房地产开发有限公司鸠江区1329鸠江区金湾小区以南地块东至九华北路、西至少林文武学校入口道路、南至齐落山路、北至金湾小区23.73 商办2176.97 42000.00 0.00 -100.00%鸠江区1328河清路与政通路交叉口东北侧地块东至海晏路、南至政通路、西至河清路、北至兆通大观项目75.58 商办旅住2.4248.75 188000.00 0.00 -100.00%鸠江区10.311327鸠江区纬二路扁担河段1号、2号地块东至农田、西至扁担河、南至纬二路、北至农田54.13 文旅未知38.61 2090217040.08 未知3.83%北48、京新华联置地有限公司鸠江区10.161326鸠江区沈巷镇水岸阳关项目以南地块东至安康路，西至水沟，南至玉带河路，北至水岸阳光项目59.78 商办旅292.00 55007200120.44 903.32 30.91%安徽甬泰投资管理有限公司鸠江区10.81325鸠江区总部经济园区12号地块东至开闭所、北至总部经济园区13号楼、南至总部经济园区15号楼、西至高压走廊4.25 办公665.92 28029068.27 170.68 3.57%XX华美工程有限公司弋江区9.271324弋江区乌霞山东路北侧A、B地块东至中建七局二公司宿舍，西至九华南路，南至乌霞山东路，北至高炮旅预备役管理区10.3749、 商办住3.6811.67 84208520821.31 3422.12 1.19%中建七局第二建筑有限公司三山区9.251323三山区奎湖路以东1、2号地块东至固堤路、西至奎湖路、南至磨山路、北至龙塘路210.00 商住1.849.67 104301063050.62 421.83 1.92%XX奥特莱斯商业广场有限公司XX区9.221322XX区棠桥小学以北地块东至XX西站铁路货运中心，南至棠桥小学，西至园丁二期支路，北至天门山路179.39 商住办2304.36 5460071260397.23 2979.21 30.51%安徽信达房地产开发有限公司XX区1321XX区花津桥地块东至花津50、桥，南至金苑小区，西至兴安花苑小区，北至民意大药房13.81 商办2.8456.21 63000.00 0.00 -100.00%鸠江区9.181320鸠江区万春西路与徽州路交叉口西南侧2、3、4号地块东至徽州路，西至安澜路，南至纬二路，北至万春西路21.74 商服未知39.56 86087040.02 未知1.16%北京新华联置地有限公司鸠江区8.281319鸠江区汽车园扩区8号店地块东至龙腾路、西至规划支路、南至农田、北至农田11.70 4s店195.70 11201450123.90 1858.55 29.46%南京协众汽车有限公司鸠江区9.41318经开区港湾路文化广场地块东至区间路、51、西至长江路、南至港湾路、北至开发区标准厂房24.60 商服2.4195.11 48004850197.15 1232.16 1.04%百线影院投资控股有限公司鸠江区8.231317鸠江区汽车园扩区13号店地块东至农田、西至鑫龙电器研发中心、南至万春路、北至规划支路13.01 4s店0.894.51 12301580121.40 2276.32 28.46%XX枫之颜投资管理有限责任公司鸠江区8.211316经开区原恒信公司地块东至珠江路、西至北城水岸小区、南至雍景园小区、北至裕安路22.50 居住1.8148.88 33504660207.10 1725.82 39.10%安徽伟瑞置业有限公司52、三山区8.191315三山区峨桥镇4宗商业地块峨桥镇沿江高速公路以东78.65 商服0.930.01 2360240030.51 508.56 1.69%XX信德地产鸠江区8.71314鸠江区汽车园扩区15号店地块东至龙腾路、西至农田、南至万春中路、北至农田13.08 4s店194.01 12301570119.99 1799.86 27.64%XX众国宝泓汽车服务有限公司弋江区7.111313弋江区花津南路以西、文昌西路以北地块东至花津南路，西至商贸职业技术学院，南至文昌西路，北至水系106.49 住宅2.5255.42 2720031770298.33 1789.99 16.80%XX杰成53、投资管理有限公司XX区7.51312XX区胡山头2号北部地块东至规划道路、南至天湖花园、西至XX电信实业公司及电信小区、北至天门山西路5.73 商办4350.97 20102070361.45 1355.42 2.99%安徽明珠格力电器销售有限公司鸠江区6.211311经开区银湖北路与武夷山路交叉口东南侧地块东至双翼工业园、西至银湖北路、南至通全工业园、北至武夷山路100.00 商住2.5172.30 1723028890288.90 1733.38 67.67%安徽伟星置业有限公司三山区6.71310三山区莲花湖商务科研区地块东至黄垅村农田、西至鸭棚路边水渠、南至黄垅路、北至黄垅村农田49.54、66 商办355.98 2780327065.84 329.21 17.63%上海伟博置业有限公司鸠江区5.161309鸠江区东紫园以东地块东至立信路，西至东紫园，南至规划道路，北至万春西路62.61 商办2131.78 825015620249.50 1871.25 89.33%安徽伟星置业有限公司鸠江区5.271308鸠江区总部经济园区5号地块东至富民路，南至总部经济园区4、5号楼，西至绿化，北至总部经济园区8号楼10.01 商办2.481.95 82085084.95 530.94 3.66%安徽敬亭建设发展有限公司鸠江区5.20 1307鸠江区总部经济园区2号地块东至富民路，南至万春路55、，西至总部经济园区1号楼6.68 商办3.8398.73 660680101.73 398.40 3.03%XX永兴建设有限公司鸠江区5.151306鸠江区万春西路与徽州路交叉口西南侧1号地块东至徽州路，西至水渠，南至纬二路，北至万春西路48.31 文旅0.2938.50 1860194040.16 2076.99 4.30%北京新华联置地有限公司鸠江区4.171305鸠江区中江大道北延伸段以西1号地块东至中江大道北延伸段，西至水系，南至规划道路，北至农田71.30 商办1.799.44 70907140100.14 883.57 0.71%南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司鸠江区3.27156、304经开区太平湖路东侧地块东至农田、西至太平湖路、南至农田、北至万春路10.00 商服0.572.03 7202020202.08 6062.42 180.56%中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司鸠江区3.261303经开区尖山路与衡山路交叉口东北侧信义东4号地块东至千岛湖路、西至尖山路、南至衡山路、北至规划道路102.10 住宅1.881.49 832010230100.19 834.93 22.96%奇瑞地产有限公司鸠江区3.11302鸠江区经五路与华强北纬五路交叉口南侧1号地块东至内环经支六路、西至经五路、南至赤铸山路、北至华强北纬五路438.60 商服0.335.07 153857、01550035.34 1766.99 0.78%XX江丰文化投资发展有限公司弋江区2.181301弋江区205国道以西牌坊村以南地块东至205国道，西、南、北至火龙岗镇牌坊村10.62 商服0.1750.84 54055051.78 4568.98 1.85%XX市清竹服装贸易有限责任公司XX区2.71236XX区银苑小区南侧地块东至文化路，南至北京中路，西至宣城军分区干休所，北至银苑小区11.88 商办3.2508.24 6040121001018.16 4772.62 100.33%XX市锋尚置地有限公司鸠江区1.241235经开区九华北路与港湾东路交叉口地块东至九华北路、西至千岛湖路、58、南至兆伏电子、北至港湾东路207.44 住宅2133.05 2760034800167.76 1258.20 26.09%XX天润生物技术有限公司四、区域住宅市场分析1、XX市房地产市场状况供应状况：2013年1-12月，XX全市商品房上市量348.75万，较去年同期下降11.1%。其中，商品住宅上市261.03万，较去年同期下降8.09%。2013年XX市住宅市场供销状况（万平米）区划当年新增供应量供应占比当年销售量销售量同比走势总体去化率全市261.03/241.53-11.64%92.5%XX区53.2721%69.92-12.45%100%+鸠江区78.3030%82.68-20.7759、%100%+开发区34.3213%20.32-9.09%59.2%三山区50.0119%18.77+36.92%37.5%弋江区45.1317%49.84-6.08%100%+（本数据来自XX住宅与房地产信息网）成交状况：2013年XX新建商品住宅共成交22745套，相较于2012年26839套减少4094套，跌幅约15.25%；2013年成交面积为241.53万，较之2012年减少34.58万，跌幅约11.6%。XX、鸠江区、弋江区三个主要城区的全年销售量均比去年有不同程度的下滑，但也均超过了本区的当年新增供应量。其中2013年XX区住宅的供应面积为53.3万平方米，占全市住宅供应面积的2060、.41%。而住宅销售面积69.9万平方米，占XX市住宅销售面积总量的28.95%。（主要项目去化程度见下章节）显示出在市场复苏的过程中，主要城区的市场在规模缩水的情况下，供需结构仍然健康。商办类产品销售概况：XX市的商办产品市场仍然处于发育阶段。开发区和三山区的商业产品销售增长幅度较大，边缘城区的价格优势和升值潜力起到了关键作用。其余三个主城区销量均出现下降，投资市场趋冷。商业产品放量最大的属鸠山区，这与鸠山区土地供应有直接关系。办公产品主要集中在XX区、鸠江区和弋江区，XX区份额最大，但XX区的商办两种产品的价格均出现了下降，本地投资市场仍有待继续成长。2013年XX市商办产品销售状况（万平61、米）区划商业用房销售面积/万较去年变化办公用房销售面积/万同比变化全市32.55-6.26%16.21+56.69%XX区6.13-2.26%7.76+8.36%鸠江区13.26-6.01%5.37无历史数据开发区3.72+15.55%0.45万+514.85%，三山区4.14+32.76%无成交无历史数据弋江区5.3-33.82%2.63-15.44%房价状况：2013年XX五大主城区住宅类商品房成交均价5566元/平，相较于2012涨幅仅为3.27%。办公用房和商业用房均有下跌（见下表）。XX各区各类不动产价格情况区划住宅产品商业用房办公用房均价元/同期变化均价元/同期变化均价元/同期变化62、全市5566+3.27%11279-1.31%7455-0.92%XX区6013+1.4%18679-11.87%7201元/-6.33%鸠江区5471+8.23%10738+26.57%8344无历史数据开发区4560+3.73%8485+13%4979-1.31%三山区3962-12.75%7028-5.1%无销售无历史数据弋江区6112+4.05%9358-22.71%6810-5.48%2013年，XX区商品住房销售均价为6013元/，比2012年增幅较小，但从2009年整体来看，房价涨幅达到上升18.8%。结合XX区土地供应有限的情况，对XX区未来三年的房价应持乐观的态度，本项目在定63、价策略上不宜过于保守，在产品溢价要素上加码，以保证小体量项目的盈利空间。XX区住宅均价走势XX市20092014年房价走势XX市2013年房价走势XX市2014年1月份房价状况XX五大城区房价跨度较大，XX区房价长期保持在6000元/平米以上。而开发区和三山区仍然是房价洼地，徘徊在4000元/平米上下。鸠江区由于去化量高居XX五大区之首，楼盘集中，体量巨大，目前均价在5482元/平，是XX刚需房源大市场。弋江区作为滨江楼盘以及学区房集中的片区，房价也在6000元/平米左右。开发区和三山区由于远离市区，市场较为冷清。（本章节数字及图表来自禧泰数据及XX住宅与房地产信息网）2、XX区典型在售楼盘情64、况分析本案【以赭山公园为中心的城中板块楼盘分布，黄色为新盘】本版块入市状况统计：项目名称登记总套数登记总面积m2已售套数已售面积m2可售套数其他套数在售项目世贸滨江花园2657447695.332046307883.3280331华强广场1299250155.6260372380.7167818名流印象4911544416.533118302250.04946847白金湾1616208751.661123107927.26163330左岸生活6236760372.35080586723.4557599张家山领秀城2426204147.8945942174.589611006丽华锦绣家园138765、129760.94117498947.3817637圣地亚歌1829233482.51424171336.98214191天和苑1494191153.621391172668.399211绿地世纪城158461545700.31106391042155.3827072500即将入市赭山春秋暂无数据总计：登记总套数登记总面积m2已售套数已售面积m2可售套数其他套数397014515636.7270572904447.4267745870环赭山公园3公里为半径的板块可售套数占XX区总可售套数的74.4%，占全市总可售套数的19.8%。本版块项目主要动态及面积区间统计项目名称建筑面积住宅总户数当前（66、14年2月）均价价格走势户型区间首次开盘时间及当时均价价格变化销售时间实际销售率在售项目世贸滨江花园56.5万26578293比2013年第四季度下降5%二居 102平米 三居 149平米 四居 174平米2007-12-227345元/m2+12.9%6年68.77%华强广场53万12998500比2013年第四季度下降2%一室 45平米 三室 108-141平米 四室 174-205平米2012年09月16日9398元/ m2-9.6%17个月28.93%名流印象48.09 49116677与2013年第四季度基本持平二室 96-98平米 三室 127-143平米2012年04月09日8067、50元/ m2-17%22个月55.52%白金湾20万 16167976比2013年第四季度下降3%一室 48-54平米 二室 93-95平米 三室 90-142平米2011-05-228289元/-3.8%33个月51.70%左岸生活70万62366909尾盘与2013第四季度持平二室74-101平米三室86-143平米 四室183平米2008-06-145647.27元/m2+22.3%5年8个月77.16%张家山领秀城50万24266689比2013年11月下降约10%二室 88-105平米 三室 105-142平米 四室 205平米2011-01-119849元/m2-32.1%37个68、月20.66%丽华锦绣家园10万13875903与2013年第四季度持平一室46平米 二室83-106平米 三室104-149平米2007-11-155085.07元/m2+16.1%6年3个月76.25%圣地亚歌（低密）27万182910640尾盘价格无明显变动二室 90平米 三室 113-118平米2007-12-176576.18元/m2+61%6年2个月73.38%天和苑163万14945800与2013年第四季度持平三室112-156平米2009-01-165124元/m2+13.25年90.33%绿地世纪城220万158465600与2013年四季度持平二室 87-104平米 三室69、 107-145平米2008-11-014652.07元/m2+20.45年3个月67.42%新盘赭山春秋未定价无二居90平米三居135平米即将入市即便是在XX区核心板块，主流户型仍然是74-106平米的两居与100-143平米的三居，奢侈型消费比率较小。在2014年第一季度的总体价格比较平稳，略有下降，销量有明显下降。从项目入市价格到现价的变化呈现两种趋势：2010年之前开盘的项目均有两位数的增长，而2011年之后开盘的项目均有下跌，由于政策影响，2011年成了一个十分显著的分水岭。单从2013年内来看，均价有小幅上涨。除了赭山春秋、张家山领秀城与华强广场之外，所有项目均销售过半，华强广场和70、张家山领袖城销售比例不到30%，入市价格都在9300元/平米以上，张家山领秀城甚至接近9900元/平米，价格过高导致销售迟滞。从销售时间来看，大部分实际销售70%以上的项目销售期限都超过了5年，去化速度较慢（约每年5到10万平米）。整体来看，市场进入后半程。加上2013年没有一宗纯住宅用地入市，未来供应量会继续下降。（本章节数据来自XX住宅与房地产信息网）3、XX区重点可比较项目项目名称白金湾建筑类别高层位置XX市北京东路与文化路交汇处（XX小学对面）物业类型住宅、商业建筑面积20万 开发商安徽盐业XX房地产开发有限公司绿化率60%容积率小于2.8最早开盘时间2011-05-22装修状况白坯最71、早开盘价8289元/主力户型一居室 48-54平米二居室 93-95平米三居室 90-142平米三类配比约为2:：5:2，另有少量187平米精装大户型项目关键词XX首个分户供暖小区（赠送德国菲斯曼天然气锅炉）；XX小学学区房效果图-项目名称绿地世纪城建筑类别高层位置黄山东路延伸段与二环路交叉口向东500米物业类型住宅、商业建筑面积220万开发商上海绿地集团XX置业有限公司绿化率40.1%容积率2.36最早开盘时间2008-11-01装修状况毛坯最早开盘价4652.07元/m2主力户型二居室 87-104平米 三居室 107-145平米88平与120平户型约各占30%，一居数量最少，三居约占2072、%项目关键词大型综合人居标杆项目效果图项目名称华强广场建筑类别高层位置XX市长江中路与银湖南路交叉口物业类型住宅，商业建筑面积531413.5 开发商XX市华强广场置业有限公司绿化率36%容积率4.8最早开盘时间2012-09-16装修状况毛坯最早开盘价9398元/平主力户型三居室 108-141平米单身公寓与四居大户型较少由小到大三类产品配比约为1:4:2项目关键词XX市中心唯一的超大型建筑综合体项目；东南亚风情园林；百年名校圣雅各中学旁学区房效果图-项目名称名流印象建筑类别高层位置吉和南路与北京西路交汇处、新市口大转盘旁物业类型住宅、商业、办公建筑面积48.09万开发商XX名流置业有限公司73、绿化率15.1%容积率4.0最早开盘时间2010-04-18装修状况毛坯最早开盘价7825元/主力户型二居室 96-98平米 三居室 127-143平米两居与三居为主力，数量基本持平，另有一居与四居，各占百分之十左右项目关键词集超高层江景豪宅、大型主题商业、国际动感街区、名流SOHO、高端写字楼和豪华商务酒店六大建筑群于一体的国际都市综合体。效果图-项目名称张家山领秀城建筑类别高层位置黄山中路张家山地块物业类型住宅、商业建筑面积约50万开发商XX鼎业房地产开发有限公司绿化率35%容积率2.25最早开盘时间2011-01-11装修状况毛坯最早开盘价9849元/m2主力户型50平米以下的一居与1574、0以上的大户型只占5%，88-105平米二居室与105-142平米三居室比例约为六成。项目关键词山水景观人文生活社区效果图-项目名称世茂滨江花园建筑类别高层位置XX市健康路3号世茂滨江花园物业类型住宅、商业建筑面积56.5万开发商XX世茂房地产开发有限公司绿化率60%容积率4.97最早开盘时间2007-12-22装修状况毛坯最早开盘价7345元/m2主力户型一期以单身公寓和70-150的两居三居为主，其中91-121的两居占一半左右，目前已售罄。二期以102平米二居室和149平米三居室为代表户型，151以上的四居和五居约20%。没有90平米以下的户型。项目关键词融高层和超高层豪华江景住宅，文化75、艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体，拥有沿江2公里的超长水岸线效果图4、区域主要商业办公类项目概况集中式商业代表项目：微商财富广场位置：位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势建筑类型：由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。规模：占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，用地性质：商业办公类产品特征：办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34%。该部分建筑特色为纯LOFT创意办公76、,层高4米8，格力中央空调VIVI分层计费，房内上下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。销售政策：均价11668元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；销售面积18085.3平米成交比例30.35%商铺全部自持。目前在售办公仅30多套，面积为52.6平和81平，均价约1.18万元/平。-星隆国际城位置：位于银湖南路与赭山西路交汇处建筑类型：由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。规模：占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约1877、万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。用地性质：商业办公类产品特征：办公部分：办公部分：星隆国际CBD大厦，三幢5A甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调VIVI分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。售价为第六78、层8400元/平方，层差价为100元/平方。商业部分：地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。销售政策：开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城（10个放映厅、2000个座位）、45000平方百盛旗舰店、12000平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。目前在售的为30-100平商铺，负一层均价约2.8万元/平，一层的均价约万元/平，二层的均价约3.2万元/平；三层的均价约2.5万/平。办公产品：已售面积：46281.39平米销售比例：27.45%-赭山79、购物公园（赭山印象）位置：银湖南路近赭山公园建筑类型：下沉式设计手法建设山体式购物公园，整体建筑为地下负三层规模：总建筑面积为118741用地性质：纯商业产品特征：整个项目共划分为个五个区域,其中OPENPLAZA店铺规格15平方米；国际名品区店铺规格90-110平米。潮流时尚区休闲服类饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆店铺规格40-50平方米。时尚用品广场店铺规格80平方。单间建筑面积：商铺最小10平方，最大500平方。销售政策：该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万80、/平方之间-XX伟星时代金融中心位置：位于北京中路与九华山路交汇处建筑类型：建筑总高度为99.6米层数，共26层规模：项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米用地性质：纯办公产品特征：其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方（开间8.4*进深9.6）及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。销售政策：本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差价100元/平方米。项目已基本售罄。-联盛商业广场位置：赭山中路与北京东路交汇处建筑类型：地上五层，地81、下一层，酒店公寓三十层，酒店二十八层。规模：用地面积：39334平米建筑面积：208906平米用地性质：商业、办公产品特征：商业部分为七层，分为地下两层和地上五层。项目前面有2000平米的主题休闲广场，西侧有亲水景观公园，中心有10个尺度适宜的景观中庭、挑空步行街和滨水商业街。总共有1000余间商铺，面积在1045平米之间。销售政策：商业售价：一层均价2.5-3万元/平米，二层均价1.5-2万元/平米，三层均价1.2万元/平米，四五层均价8000-1万元/平米。目前在售少量50-70平米的写字楼，主要是1号和2号楼，均价7800元/平米。-XX京莎广场位置：XX京莎广场东至文化路与营盘山路交叉82、口，南至北京西路，西至宣城军分区干休所，北至银苑小区。建筑类型：高层规模：建筑面积： 31500平方米占地面积： 7933平方米用地性质：商业、办公、居住产品特征：预计首期推出的商铺户型为100-300平米。尚未入市。销售政策：预计2014年开盘。-世茂滨江花园位置：位于健康路，西倚长江，全长9.5公里，沿江向城市腹地纵深100250米，地处XX原老八号码头地段。建筑类型：高层，单栋58层。规模：建筑面积：占地面积：1700亩用地性质：商业、办公、居住产品特征：主要建设内容包括一座五星级酒店（建筑面积约项目概况 7.5万平方米），一座文化艺术中心（建筑面积约3.5万平方米），一条特色商业街（建83、筑面积约6.5万平方米），一片高品质住宅（建筑面积约37 万平方米）。世茂商业项目总建面12万平方（含地下停车场），包含世茂百货、文化中心、艺术中心、餐饮娱乐等功能业态。主要有A、B、C三区。A区建筑面积2.4万平米概况左右，主要是世茂百货；B区建筑面积3万多平米，对外销售；C区建筑面积近2万平米,对外出租。销售政策：A区百货大楼，采取扣点的形式，扣点为1015%；B区一房一价,面积401100,销售均价为1.72.1万元/，售后返租5年，平均8%回报；C区对外出租，租金30元/月左右。-名流广场位置：XX市吉和南路与北京西路交汇处，东侧的吉和南路和北侧的北京西路，分别贯通XX中心城区。建筑类84、型：高层。规模：建筑面积：53万平米用地性质：商业、办公、居住产品特征：红星美凯龙协议入驻，大型商业项目尚未开始；1#楼和2#楼商铺入市，为一层或一拖二形式的商铺；另有住宅近20万平方米；机动车停车位不少于1500辆，其中地面停车位不少于500辆。销售政策：60的小户型，均价2.5万元/左右；其他面积在160200，均价2.8万元/左右。-绿地新都会位置：XX区弋江中路以东，黄山东路两侧。建筑类型：综合体/购物中心规模：建筑面积：450000平方米占地面积：190000平方米用地性质：商业、办公产品特征：紧临弋江中路的7#地块是城内集中的商业娱乐中心，内设有高档餐饮娱乐设施、大型购物中心、五星85、级酒店、高级办公写字楼、商业广场和商业步行街等。是XX最大的集中式商业综合体。(1)综合体育馆，建筑面积16000平方米。标准篮球场1个，可容纳2000人 恒温游泳池1个，长度25米（8个泳道），采用地热和太阳能恒温控制；壁球练习场2个；综合健身活动中心1个；(2)文化活动中心，建筑面积 8000平方米。 (3)室外有1000平方米的全民健身场地和文化大舞台。地下停车位：共约2785个。销售政策：绿地新都会在售2期独立产权商铺，面积为30-70平，折前均价3.5万元/平。另售A#、B#办公准现房，户型面积区间为36-40平,全款6700元/平。沿街商业类型：XX市早期开发的商铺基本上都是以售为86、主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发楼盘也多数带有沿街底商。XX市沿街商铺普遍具有以下几个特征：供应量小，户型面积小；除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低；租金的高低和项目所处的地段和经营业态有很大的关系。5、本地块学区房划片情况学区房概念在本地有着较大影响力，中小学划片对于项目销售有着关键影响。按照就近入学的原则，仪表厂地块属于赭山小学片区。赭山小学入学范围：财兴小区、九华广场、九华山路双号172 276（中江商场五一小区）、小九华市场、九华山路单号277395（小九华五一广场）、邢家山、人民路双号 68 号以后（安装公司宿舍起）、世纪花园、人民路单号（中江商场世纪花园）、五一小区、87、团结东路双号（五一小区铁路）、银苑小区、郁金香花园、赭麓新村、赭园小区、赭山路、赭山中路双号2-32号、三山里小区23-26幢、扦坡路单号53-大号、仪表厂宿舍、扦坡新村、文化路、新家巷、白金湾小区、中兴花园、白金湾、三山里42号（微型电机厂）、蓝山逸居。（见下图）【XX区现有学校分布图XX区政府网站公开资料】6、本地消费群体情况XX市人均消费性支出逐年上升，人均消费支出16992元，增长13.2%。从支出的结构来看，食品类的比重在逐年下降，而享受型的文教娱乐及交通通讯类支出比重逐年上升。消费者已经脱离温饱，进入了享受型的生活层面。另外，2012年末XX人均可支配收入23784元，年均增幅1488、%。从分行业来看，金融行业拔得头筹、软件业、水电气、教育等单位紧随其后，其职工收入远远超过其他行业，属于中高收入人群。这也与政府大力发展金融服务行业和电子商务有直接关系。XX市非私营单位企业、事业、机关月均收入情况月均收入（元/月）企业3359事业3828机关3940客户来源：本省购房者占绝大多数，本市购房者占69%，其中四县进城购房人群增长迅猛，已经达到四分之一。但总体来看，XX仍然是人口输出型城市，外省市来芜置业人群不足十分之一。2013年市区购房客户户籍情况分布特征： 本市公务员与国企和事业单位员工。本市私营小企业主和大型本地企业的中坚职员。本市26岁-35岁适婚人群。45岁左右的学龄家89、庭。根据主要参考项目的销售员访谈得知，返乡置业（外地回芜）的大学生和年轻职业群体也是一个显著类型，返乡置业折扣已经是当地楼盘的普遍促销手段，但返乡客户数量仍不足以成为主流。购买产品特征：XX区片区7500元/平米以上的楼盘共有7个，占全市的41%（XX市共有17个）。XX区70%的在售楼盘在立面、园林、车库配置、均价、物业费等各项指标上均属高于XX市平均水准（见上文XX区重点可比较项目）。消费重点：以家庭改善型置业为主（婚房、首改、多改），90-144的两居和三居为主流，奢侈型消费和投资型消费比重较小。（上图来自禧泰数据）XX市部分现房户型面积区间统计XX市部分现房户型格局统计（根据2月份在售90、二手房统计）7、结论XX区市场以强调品质的、面积适中（两居与三居）的中高端产品为主流。其中，从上文的重点可参考项目信息来看，住宅产品以70-140的两居和三居最多，在办公类产品中，绝大部分是70平米以下的单身公寓，这类产品中50-60平米是主流面积。社区商业方面，30-160平米的商铺是常见类型。学区房是XX区和弋江区最受欢迎的开发要素，甚至成为了本地市场的核心拉动力之一。未来赭山小学会是本地块不可或缺的价值拼图。除了赭山春秋、张家山领秀城与华强广场之外，所有项目均销售过半，加上本区2013年没有一宗纯住宅用地入市，未来供应量会继续下降。在下一个开发周期之内，市场较为健康。第三部分项目整体定位91、分析一、项目SWOT分析内部条件外部条件S:优势W：劣势地处XX市最有价值保障的核心地段；周边交通与配套均属顶级；靠近赭山公园，为小规模地块的园林限制提供疏解条件。地块较小，有限高的不利因素，园林、采光、公共空间设计、车库配备会受影响。O:机会SOWOXX市均价最高的楼盘大部分集中在XX区，第一集团市场密度较小，在整个2013年内供应量小于消化量，而且未来市场仍有稳定的消化能力。可以从产品规划开始植入主题，增加溢价因素，在8000以上的市场中可以轻松突围。XX整体城市格局较小，中心城区楼盘的规划尺度也都比较小，当地消费者对此无明显抗性。本案可以酌情拉高单价，降低密度以适应限高。把高端产品做成项92、目亮点。T：威胁STWT弋江区与鸠山区市场增长较快，其中弋江区在高端市场领域会对XX区形成严重的分流。鸠山区在2013年内土地放量巨大，未来三年将形成有效供应，也会对XX区形成威胁。预计XX区在5年后会失去价格标杆的地位。把视野放宽至整个江南城区，在园林、公共配套、采暖设施、建筑设计方面大胆植入新概念，确保可以在弋江区、鸠山区、XX区三个主要市场中都具备竞争力和眼球效应。鸠山区和弋江区未来预计会出现体量较大的项目，届时市场极有可能出现类似于2011年的波动。仪表厂地块的小体量反而是一个有利因素，需要在努力开发溢价因素的同时，寻求增加销售速度，整体节奏越快越好。二、项目整体定位1、形象定位定位思93、路项目瞄准目前XX区的上游消费群体，产品匹配XX区一线楼盘标准，配备新能源技术等创新产品点，引入学区概念，同时具备园林生态要素。定位为城市中央的高端创新型学区项目。核心要素 学区房：赭山小学 生态社区：赭山公园 价值洼地：城市中央，有新火车站商圈改建契机 技术创新：分户供暖/新能源设施 品牌保障：中铁品牌 产品丰富性：涵盖商办住三大类型，可实现投资-办公-自住多样化、平层-loft多样化、平层户型多样化。具备不限购产品。除核心要素之外，项目还可以从园林和建筑着手进行创新，比如设计台地式中央公园和室外观光电梯，可提供强烈的记忆点和溢价点。定位方向充分依托区域利好性及周边配套资源的完善性，务必进入94、XX区市场的第一集团，将项目打造成为XX区高端置业人群的首选，在功能上完全匹配XX区中坚人群升级的需求，在附加价值上超越客户期待。定型描摹：体量价格规划园林与建筑附加值小体量，主流户型，尖端市场的代表作。争做价格标杆。密度不宜过高，争取特色布局，营造“高层洋房化”的视觉感受。主题式的园林，有文化植入的建筑，作为未来营销推广的重点要素。学区价值；生态价值；新火车站商圈区域价值；创新技术；品牌保障。XX最具创新力的新能源学区房2、客户定位客群定位核心特征：本市35-45岁左右的学龄家庭。行业分布：本市公务员与国企和事业单位员工。本市私营小企业主本地支柱性企业中层区域分布：周边四县进城主动改善型人群95、XX区老城区被动改善型人群（详见上文：本地消费群体情况）客户总量估计：按照924户的量（来自中铁XX建筑规划设计院概念方案）、传统市场5：1的到访成交比进行计算，排除掉多套购买的情况，本案住宅总共需要5000个购买单位或者家庭到访。客户关注点l 新火车站商圈的未来l 赭山小学的质量与学区概念含金量l 产品性价比l 产品使用率和户型设计l 产品创新技术配置l 投资回报效益l 交通便利性l 市场变动前景3、项目产品建议注：此概念方案来自中铁XX建筑规划设计院项量规划总用地面积37864平米总建筑面积136527.4平米其中地下面积12247平米地上面积124280.4平米地上商业建筑面积1218696、平米办公建筑面积10960.8平米住宅建筑面积101133.6平米居住户数924户居住人口2957容积率3.28建筑密度19.84%地下停车位602个备注：地块限高71-86米，楼栋最高为22层。户型区间建议：XX市2011-2013年户型区间与销售率（图表来自禧泰数据）参考市场趋势，建议本项目户型配比为：办公产品（平方米）住宅产品（平方米）40-5560-7050-60一居80-95两居100-110三居115-130三居25%75%5%40%35%20%规划布局建议：社区内无机动车线路，南侧底商开辟小型商业广场。将车行道全部挪到社区外围，南侧四个单元与底商退至车行道以内，有助于增加社区的整97、体感，同时为社区底商开辟较大尺度的店前广场，可利用此空间将此广场设计成为微型步行街。建筑风格建议：XX区代表项目的建筑风格以现代风格为主，具有明确概念的仅有Art deco风格，立面材质与全行业普遍规则一致，以面砖与真石漆应用最多。总体上缺乏风情与文化附加值。楼盘名称建筑风格建筑材料世贸滨江花园现代风格真石漆、面砖华强广场德式极简真石漆、面砖名流印象现代风格面砖白金湾Art deco石材、面砖、真石漆张家山领秀城Art deco石材、面砖、真石漆圣地亚歌（含洋房）地中海风格面砖、真石漆绿地世纪城Art deco面砖、真石漆本项目建议进行高层洋房化设计，采用浅色立面，加入现代化的法式或者意大利式98、元素。改变高密度住宅的第一感受。立面建议用仿石材涂料，提升质感。代表案例：番禹锦绣香江园林风格：由于气候和地理条件，XX楼盘的园林建设难度较小，水景并不是稀缺条件，徽派园林的传承随处可见，XX人对水与植被的期待没有北方市场强烈。园林设计方面普遍缺乏新的概念，不能为项目带来明显溢价。建议本项目重点打造中央园林，为社区营造视觉上的“轴”，为未来的包装推广带来很大便利，也可以在心理上拉开57亩地的空间，带来低密和高端的感受。概念建议：王永刚的“太湖石切片布局”园林，徽派园林底蕴，当代艺术手法，与欧式的园林布局。(见下图)要点：1、取自太湖石线条，任意走向的曲线路径。 2、起伏高度1米以上的人工地貌。99、 3、保留曲径通幽和有山有水的中式基因。 4、有核心中央景观。创新设施：空气源热泵/地源热泵目前XX尚无集中式空气源热泵的楼盘。仅有鸠江区的东方红郡项目采用地源热泵集中供暖。东方红郡产品分为普通住宅和科技住宅两类，科技住宅采用地源热泵供暖，物业费为2.53元/平.月，是普通住宅的两倍。根据对东方红郡项目工作人员的访谈可以判断，新能源住宅在区域市场上的影响力和传播度非常之大，但由于新能源住宅全部采用精装，价格超出市场平均水准，因此销售状况并不理想，没有采用新能源的产品组团销售较为正常。所以开发商在原有产品的基础上又推出80-120平米的简装版新能源住宅以迎合市场，最终决定销售的仍是性价比。总体来100、看新能源在XX市场上仍属于早期尝试阶段，XX当地市民对此并没有形成普遍认知。据核算空气源热泵的成本为每平米180-230元，比东方红郡的地源热泵成本略低，可以为项目带来相应溢价，尤其是会在营销与口碑传播上起到关键作用，有利于后期销售与推广。如果应用空气源热泵必须附加其他设施（价格较贵的分户终端设备）和装修导致产品成本增幅超过500元/平米，则不建议采用。注：除了东方红郡，XX仅有白金湾推出了供暖概念，仅限于赠送成本不到1万元的分户取暖锅炉。合肥市推出供暖概念的有19个楼盘，都是分户设备，没有项目采取小区集中供暖方式。4、价格定位1）周边类似项目价格状况项目名称当前（14年2月）均价（注：低于全101、年均价）在售项目世贸滨江花园8293华强广场8500名流印象6677白金湾7976左岸生活6909张家山领秀城6689丽华锦绣家园5903圣地亚歌（含洋房）10640天和苑5800绿地世纪城5600即将入市赭山春秋未定价价格权重分解与对比：序号加权因素权重系数华强广场白金湾世茂滨江名流印象本案k得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 1地理位置20%514.50.94.50.93.50.7512交通15%4.50.67550.7550.7540.640.63规模10%30.350.540.43.50.3540.44物业服务20%4.50.9514.50.95140102、.85停车位10%3.50.3540.43.50.3540.440.46开发商品牌5%3.50.17550.2550.2540.24.50.2257景观环境5%40.240.240.24.50.2254.50.2258周边配套5%50.254.50.2254.50.22540.240.29发展潜力5%3.50.17540.23.50.1754.50.2254.50.22510学区5%50.253.50.1753.50.1754.50.22540.20加权值和（X）100%41.54.27544.54.6424.32541.54.125434.275结合当下地价与市场走势，与XX区主要在售项目进103、行比对后，产品预计市场静态均价8300元/。第四部分项目实施计划一、开发策略和进度1、项目开发策略由于项目体量小，因此建议项目只做一期开发，总体开发周期预计为32个月（2014年5月2017年1月），其中销售周期为20个月（2015年5月2016年12月底）。项目开发进度表：序号任务名称日历工期（天）2014年2月排期备注开始完成1可行性研究及审核（项目公司注册同时进行）502014/2/102014/3/22审核可行性，决策并与合作方签订协议，注册项目公司并取得营业执照2土地摘牌30 2014/3/202014/4/20按XX区发改委预期时间计算3产品策划报告30 2014/3/202014104、/4/20团队组建完成后当即开展，与土地摘牌同步进行4概念规划设计602014/4/302014/6/305取得建设用地规划许可证802014/4/302014/7/216单体方案402014/6/302014/7/10概念设计完成后启动单体方案设计，形成方案图册7取得方案审查批复意见302014/7/102014/8/11一个月完成项目立项与方案批复8取得国有土地使用证1302014/4/302014/9/10土地挂牌后进行合同签订、付款、取证工作9取得建设工程规划许可证29 2014/8/112014/9/10在计划日期之前当与XX区管理部门提前沟通10设计图纸502014/7/10201105、4/8/302014年8月底完成施工图11项目目标成本29 2014/8/242014/9/23在5月份概念规划阶段应当介入成本控制12内部施工图评审13 2014/8/12014/8/14初设完成后进行内审，两周内将内审意见汇总后指导设计院完成施工图设计13材料部品清单确认19 2014/8/292014/9/18对总分包、甲供物资进行明确14项目招标采购控制表72014/9/232014/9/30参考成本控制方案，形成招标采购计划15取得施工图外审批复意见14 2014/8/12014/8/15外审与内审同步进行，指导完成最终版施工图16现场三通一平与障碍物清理902014/5/10201106、4/8/10施工准备期完成土地整理与临建搭设17总包单位、监理单位确定302014/8/102014/9/10此阶段完成确认手续及进场，提前2个月进行招标18取得建筑工程施工许可证25 2014/9/192014/10/1419土方及桩基工程施工44 2014/10/152014/11/2920第一工期施工至正负零49 2014/11/292015/1/18XX最低气温在1月份，基本无冰期21办理预售许可证30 2015/4/102015/5/10如能提前将极为有利主体结构封顶1042015/2/262015/5/10酌情减少第一工期施工量，尽快取得预售许可以便尽早开展推广与销售22临时售楼处107、建造及装修1332014/10/152015/2/28在2015年春季之前达进场要求23销售团队进场/2015/3/01至项目清盘在概念规划阶段可考虑与销售代理与营销策划公司进行接触，24首次开盘22015/5/162015/5/17在预售证办理完成之前，2015年春节之后当酌情开展宣传，销售团队进驻之后正式推广25第二工期（含商办）1502015/5/102015/10/10同时第一工期交付，第二工期推广、积累客户26第三工期1502015/10/102016/3/10同时第二工期销售与交付27红线内外市政工程168 2015/9/172016/3/528园林景观与道路工程66 2016/2108、/242016/4/3029取得竣工备案证29 2016/3/152016/4/14同时第三工期销售与交付30项目营销策划整体方案302014/6/302014/7/30参考概念规划设计方案31商业招商2015/9/10至项目清盘32办理产权证69 2016/4/142016/6/2333现房销售至清盘260 2016/4/102016/12/312、销售节奏安排预计项目2015年5月开盘销售，销售周期20个月，至2016年年底清盘。推售周期2015年2016年合计二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度推售面积（）20000320001000010000200002200010280124109、280销售面积占比16.1%25.8%8%8%16.1%17.7%8.3%100%l 营销基调快进快出l 营销节奏多频次小批量，灵活调价。第五部分经济测算一、测算前提1、按照地上全部可售产品100%销售，地下车位30%销售进行计算。2、项目土地款一次性支付。二、测算结果1、地价指标表经济指标数值预计土地出让金（万/亩）500土地出让金折合楼面地价（元/m2）2300（参考上文土地供应情况，XX区两宗含居住功能用地楼面价分别为2979元/平方米和3337元/平方米）2、经济技术指标序号项目内容单位规模（M2）1用地面积平方米37864.00其中：住宅用地平方米 公建用地平方米绿地平方米道路平方米110、2新建总建筑面积平方米 136,527.40 2-1地上总建筑面积(a+b+c+d+e)平方米 124,280.40 a 会所、幼儿园面积平方米b 配套工程面积平方米c 独立商业面积平方米12186.00d 住宅底商面积平方米其中：多层底商平方米小高层底商平方米 高层底商平方米 e 住宅、公寓、写字楼、酒店（地上）平方米112094.40其中：低层地上面积平方米其中：多层地上面积平方米其中：小高层地上面积平方米其中：高层地上面积平方米112094.40规划户数户2-2地下总建筑面积平方米 12,247.00 2-2-1住宅地下平方米12247.00其中：人防地下平方米 其中：地下车位面积平方米111、2-2-2独立地下平方米其中：人防地下平方米其中：地下车位平方米3可销售建筑面积平方米 124,280.40 SOHO面积平方米住宅面积平方米101133.60 LOFT面积平方米商业面积平方米12186.00办公面积平方米10960.80酒店面积平方米地下室建筑面积平方米12247.00地下车库面积平方米（其中：独立地下车位）平方米人防车位平方米4容积率% 3.28 5绿化率%6建筑密度%19.84地下车位（人防车库）辆602 地下可售车位辆地上停车位辆3、成本及收益测算 物业类型所在楼号住宅办公商业车位（销售30%）面积小计101133.6010960.8012186.00181个市场定价112、（元/）830080002500012万/个预期总价（元）8394088808768000030465000021720000合计：125342万-序号一级科目二级科目三级科目初步测算金额 （万元）建筑单方 （元/平米）可售单方 （元/平米）A开发成本小计86,883.716,363.83一土地费用（一）、 土地出让金土地费用小计28,398.002,080.02（二）、与土地相关的税费与土地相关税费小计1,135.9283.20（二）、拆迁、安置补偿金拆迁、安置补偿费用小计-（三）、其他费用其他费用小计85.196.24一土地费用小计29,619.122,169.462,383.25二前期工113、程费及其他费用小计4,863.36356.22三建安工程费小计48,231.823,532.76四基础设施费小计3,418.52250.39五公共配套设施费小计68.265.00六开发间接费小计-七不可预见费小计682.6450.00B开发费用小计7,811.70572.17八管理费用管理费1,724.02126.28八管理费用小计1,724.02126.28九销售费用小计3,760.25275.42十财务费用小计2,327.43170.47C税金14,285.621,046.36十一税金（一）营业税及附加5.60%7,019.14（二）土地增值税1,781.97（三）所得税0.255,461114、.30（四）印花税等23.211.70十一税金小计14,285.621,046.36D总目标成本（A+B+C)108,981.04E项目预期销售收入125341.728F毛利润38,458.012,816.87G毛利润率30.68%H利润总额21,845.20I项目预期净利润额16,360.691,198.341,316.43G净利润率18.83%4、现金流量预估：现金流量（万元）项目/年份共计201420152016一、现金流入销售收入（万元）125,34259,000.66,342二、现金流出土地费用小计29,61929,619前期工程费及其他费用小计4,8634,863建安工程费小计48115、,23224,23224,000基础设施费小计3,4193,419公共配套设施费小计6868不可预见费小计683200200283管理费用小计1,724600600524销售费用小计3,7601,8001,960财务费用小计2,327927700700小计94,69536,20927,60030,886税前净现金流量30647-36,2093140035456本项目经济上可行，要做好项目销售控制工作，不能超期销售，以利于把风险和变数降至最低。第六部分项目主要风险提示1. 竞价风险。XX区2013年没有纯住宅用地供应，因此本地块在2014年预计将竞争激烈。2. 土地成本。经过初步测算，本项目利润116、率适中，地价超过500万/亩应当谨慎考虑。3. 营销控制风险。项目理想清盘周期为16个月，现实周期为20个月。每月平均去化6000平米（约日均两套房）。是否能在2017年之前顺利清盘是保证利润率的关键之一。保证销售速率的主要前提是客户接触基数，可考虑与销售代理公司深度合作，商业、办公、住宅三个团队分开执行，通过分割任务、精细化销控可实现既定目标。结论：XX市场在2011年遭遇重挫之后回到上升通道，但2013年的市场表现仍然较为平淡，只有土地市场比2012年有所回升。XX区作为XX的核心城区，无论是房价还是地价都在全市处于最高水准，2013年XX区的供需比小于1,同时居住用地放量较小，2014年117、截至目前只有一个新住宅项目入市，决定了未来2到3年之内的市场竞争会趋于平缓，从而可以保证较为健康的市场消化能力。办公类产品总量较小，全市3013年办公用房批准预售面积19.87万。其中小户型占多数，以70平米以下的一居室为代表，由于总价较低，没有限购，销售情况良好。目前已经形成非常显著的开发类型。较之住宅与办公类产品，本案的商业产品的不确定性更强，总体看来缺乏规模，缺乏充分临街空间，难以找到差异化特征，没有竞争优势，应当采取保守策略，以顺利销售为原则。基于仪表厂地块的土地价格和土地面积，该项目必须成为XX区的价格标杆和产品力标杆。经过初步测算，本案可以实现平稳的经济效益和突出的品牌效应，有助于仪表厂后续地块的竞标和开发，也为企业全面深耕XX市场进一步打开局面。