1、县城面积260亩地块住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月32可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分、XX基本情况5一、城市定位：6二、区位交通：6三、行政划分：6四、城市人口:7五、人文历史：7六、综合实力：7七、规划蓝图 ：8八、资源优势：82、第二部分、XX宏观经济情况9一、宏观经济目标（GDP总量及人均GDP）：9二、城镇化及人口发展目标9第三部分XX房地产发展现状与趋势分析9一、 房地产市场概述：9二、 土地一级市场概况：11第四部分 XX房地产市场调查与分析11第五部分 银河路项目概况13一、 项目位置区域：13二、项目SWOT分析14三、客户来源分析15第六部分 项目初步规划建议17一、规划思路：17二、产品及规划建议：19硬件24第七部分 项目初步投资回报分析26一、投资环境分析：26 二、成本敏感性分析：28 三、初步投资估算 ：30第一部分、XX基本情况一、城市定位：XX是大郑州经济圈和中原城市群经济崛起带地区，“郑汴3、一体化”的核心区，将发展成为农产品生产、储藏、加工、销售、物流配送基地县，纺织、机械制造、食品加工、商品贸易、劳务输出、畜牧养殖等产业强县。二、区位交通：XX位于豫东平原，隶属XX市，地处东经11436111145500、北纬341330344550之间，北邻兰考县，东接睢县，南连太康县，西达XX县，西南与通许县接壤。南北最长60公里，东西最宽30公里，土地总面积1258.05平方公里。XX交通条件日趋便利，106国道纵贯南北，327、325省道横跨东西，北依310国道、日南高速、陇海铁路，县城东距京九铁路90公里，西至京广铁路和郑州国际机场70公里、古城XX50公里，北距陇海铁路25公里，形4、成了四通八达的交通网络，为全县经济社会的全面发展奠定了良好的基础。三、行政划分：XX辖8个镇、13个乡：城关镇、五里河镇、傅集镇、于镇镇、高阳镇、葛岗镇、阳固镇、邢口镇、裴村店乡、宗店乡、板木乡、竹林乡、官庄乡、湖岗乡、苏木乡、沙沃乡、平城乡、泥沟乡、柿园乡、西寨乡、城郊乡。县人民政府驻城关镇。四、城市人口:XX总人口1063439，是XX市第一人口大县。其中农业人口980283人，占总人口的92.18%，非农业人口83156人，占总人口的7.82%。五、人文历史：XX历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。XX人杰地灵，历代名人辈出，古有商代名相伊尹、西汉刘邦著名谋士郦食其，东汉5、著名文学家、书法家蔡邕，女诗人蔡文姬等历史名流。近代有原新华社社长、著名记者穆青，当代有香港、澳门区旗区徽设计者肖红，2008年北京奥运会会徽设计者张武等知名人士。六、综合实力：2005年，全县国民生产总值744266万元，人均国民生产总值6998元，全社会固定资产投资101148万元。工业总产值738419万元，农业总产值2497537万元，农民人均纯收入2711元。粮食总产量达479247吨，油料总产量70769吨，棉花总产量19533吨。全年财政收入11128万元，财政支出49788万元。工业方面，工业企业主要以发展农副产品加工、支农工业和轻工业，工业企业绝大部分分布在县城。现拥有机械、6、棉纺、化工、农产品加工等工业项目，拥有职工人数36377人，集体、私营企业也有较大发展。XX工业门类较为齐全，发展势头强劲。主要工业企业一百多家，现已形成化工、纺织、造纸、制革、机械制造、粮食加工、蔬菜加工、服装加工、磁性材料等支柱产业。为加快工业发展，近年来投资2亿多元，规划建设了占地5000亩的工业园区，目前园区已入驻投资2000万元以上项目26个。七、规划蓝图 ：XX县城规划结构可以概括为：两心、两轴、三环、五区两心：老城商贸中心、新城行政办公中心；两轴：建设路发展轴、银河路发展轴；三环：海河、护城河、第三环水系；五区：老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住区、东南居住区。7、八、资源优势：XX是农业大县，素有“中原粮仓”之美称，现已建成大蒜、辣椒、花生、棉花、小麦、菜花、食用菌等农产品生产基地。XX又是畜牧大县，现已建成规模养殖场1300多家，畜牧业产值已占农业总产值的40%以上。近年来，XX相继获得“全国棉花产量百强县”、“全国无公害农产品生产基地县”、“全国生猪调出大县”、“全省畜牧业发展重点县”、“全省农业结构调整十强县”、“全省产粮大县”等荣誉称号。第二部分、XX宏观经济情况一、宏观经济目标（GDP总量及人均GDP）：到2010年，全县生产总值达到145亿元，年均增长18%，人均生产总值13000元。到2020年，全县生产总值达到343亿元，人均生产总值28、9500元。二、城镇化及人口发展目标 到2010年，人口自然增长率控制在6以内，总人口控制在111万以内；城镇化率达到26.5%。到2020年，人口自然增长率控制在6以内，总人口控制在118万以内，城镇化率达到50%。 第三部分XX房地产发展现状与趋势分析一、 房地产市场概述：XX房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。XX2003年以前房地产市场基本上处于停滞和缓慢发展状态，商业开发的住宅和小区基本没有，多以城区居民和企事业单位的自建房为主，XX的房地产市场兴起应该说从2003年以后才逐步启动，9、我们分析的XX房地产市场XX当前开发总量按目前市场状况主要分为两个方面：一是2003以后已建成的商业住宅小区，其中包括富苑小区、锦程花源、一品雅园、盛世佳苑等为主体的近五至六年开发的新小区，总体开发量大概在10万平米左右；二是以碧水蓝城、豫森首府、美景良城、和美家园、星城湾、东城花园、御景园、丽景嘉园等为主的在建楼盘，总体开发量大概在50万平米左右，目前在建楼盘的竣工总量为22万平米左右，即将开盘和计划二期开发的积压总量为28万平米。目前XX的房地产开发主要集中在金城大道和建设路沿线，产品类型主要为多层和小高层，其中多层小区的价格区间大概在1400元/平米1600元/平米之间，地理位置的价格差10、距不大；小高层或带电梯的多层价格区间大概在1800元/平米2000元/平米左右。据调查我们发现，目前在售或在建的8个楼盘的成交情况良好，多数楼盘的一期销售情况良好，其中除未开盘和美家园外，其他楼盘的销售率均超过80%（具体详细数据见竞争个案项目调查与分析）。二、 土地一级市场概况：XX目前正处于城市规划与大发展时期，但限于XX市整体土地供应与调节的关系，一级土地市场土地供应方面一直处于低层次小批量小地块的供应，大型地块供应并不常见，目前时期主要对本项目构成威胁的地块也仅限于建设路北段500亩的地块。第四部分 XX房地产市场调查与分析一、 已建成商业小区分析：富苑小区锦程花源盛世佳苑一品雅园东城11、花园 开发时间2003年2007年2008年2008年2008年规模18亩22亩15亩20亩18亩地理位置建设路与东关街交汇处位于建设路上县城中心位置城郊乡镇区106国道旁总建筑面积约23000平米约30000平米约26000平米约30000平米约15000平米总户数共200余户共250余户共220余户共250户共130余户产品结构90、115、118、125110、13099、110、125120、128、14090、93、108面积范围90-130100-13099-125115-12590-110面积比三房与两房比为7:3比为8:2比为7:3比为8:2比为5:5价格1400-1600元/12、平米1500元/平米1600元/平米1500元/平米1500元/平米销售率100%100%98%95%90%商铺18间35平米/间层高4.5米24间40平米/间层高5米无无无租金0.5元/平米/天0.6元/平米/天无无无客源附近学校教师企业职工、城市居民和乡镇购房者企业职工、城市居民和乡镇购房者城市中高档居民城市居民和企事业单位人员二、主要竞争性地产项目：碧水蓝城美景良城丽景嘉园豫城首府星城湾和美家园开发时间2009年2009年2008年2009年2008年2009年规模30亩约60亩30亩70亩60亩30亩地理位置西环路与106国道交汇处位于中山街上县城中心位置金城大道与老106国道交叉口西13、侧开杞路与经一路交叉口金城大道上总建筑面积约50000平米约100000平米约40000平米约100000平米约100000平米约60000平米总户数一期：380户、二期5幢未开共800余户，其中一期8幢共160套一期8幢共170余户一期由8幢多层和3幢11层小高层约60000平米组团组成一期由15幢多层共约70000平米组团组成由13幢带电梯的多层组成产品结构90、110、12090、110、120、12590、120、14090、110、120、128、140、18090、110、120、130100、111、129、140面积范围90-12090-13090-14090-18090-1314、0100-140面积比三房与两房比为6:4比为7:3比为8:2比为6:3:1比为6:4比为8:2价格1900元/平米1500-1600元/平米1600元/平米1650元/平米1600元/平米1950元/平米销售率3、4号楼售罄1、2号楼75%100%100%80%93%内部认购商铺24间沿中山街约10000平米无30余间50余间无租金未定整体出售，不单独租赁或出售无待定待定无客源企事业单位人员与高端客户企业职工、城市居民和乡镇购房者城市高端购房者及公务员城市高端购房者及公务员城市居民和企事业单位人员城市居民和企事业单位人员第五部分 银河路项目概况一、 项目位置区域：地块状况：（1） 位置：XX15、银河路公共配套设施本项目周边配套设施完善，名校云集，县中、实验中学、大同中学均在10分钟生活圈内，距县城中心中山街和金城大道也仅5分钟路程，项目内规划的医院、学校购物街、超市等生活配套应有尽有。（2）面积：260余亩（3）地形：较平整，无山峦和河流（4）地貌：平原，拆迁问题基本没有（5）性质：净地、商业住宅用地、公建配套服务用地二、项目SWOT分析优势（S）： 项目地块较为平整，地块形状也较为方正，所处位置极佳； 本地块处于XX中心的银河路上，未来发展潜力巨大； 周边的医院及学校等无疑为本项目增加相当大的吸引力； 本项目地块距县城商业行政中心均较近，未来也是项目的一大卖点； 本项目无论是体量还16、是规模均为XX有房地产历史以来的较大型的楼盘，在XX房地产市场可以形成足够的话语权和定价权。 本项目地块适中，可以分批分量开发，可以灵活的开发适应当时市场的各类型产品，可调性强。 目前XX房地产市场出现量价齐增的良好局面，可以为本项目未来良好销售增加预期。 本项目所在地属于成熟的居住片区，这将有利于本项目的宣传与推广。劣势(W)：银河路目前周边区域由于是成熟片区，脏乱差现象较为严重，将影响本项目的档次与形象。由于本地块并非直接在银河路边，项目的直接宣传效果和可寻性将打折扣。进入本项目的道路虽然为新建道路，但已破烂不堪，急需修缮。由于近一年来XX房地产市场销售的火爆行情，现各楼盘无论是新开还是推17、出的2期均产生大量集中推出的体量，对本项目未来销售又会产生一定压力和不可预知风险。三、客户来源分析（1） 购买者地域分布:目前XX购房者主要为：政府公务员、自由职业者、企业主管、私营业主、金融法律、工厂职工、教师及较少一部分的乡镇购房者。（2）购买者动机：目前XX的购房者主要购房动机为自住，其中相当大一部分为刚性需求释放，很少有二次置业的。（3）价格定位策略：价格策略1）定价策略：采用一房一价的定价方式。2）价格走势及调整价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以景观和位置不佳的户型作为入市价格，如1780元/平方米，至一期销售30后调价到18818、0元/平方。一期销售至60时，调价到1950元/平方米。造成潜在客户，价格节节攀升的预期心理，为第二期推出创造提价空间。3）入市时机、入市姿态： 入市时机上，本项目如果一切准备工作及工程顺利，建议于2010年国庆或元旦期间正式入市，入市方法上可以选择项目推介会或是产品鉴赏会。入市姿态上，本项目作为XX领导型大盘，姿态上一定要寻求高端和品质化。结论：从以上各方面的情况汇总我们可以得出以下结论，一、XX的房地产市场拥有巨大的潜力，但目前的XX房地产开发市场较为混乱，多为小型地块的无序无规划建设，难成气候；二、本地块无论是地理位置、量体规模、未来区域规划还是交通等方面均能够成为XX领导性大盘；三、从19、目前XX的商业小区规划来看，大都属于经济适用房范畴，无论是从小区的规划还是配套或者景观来看，都不能跟东南沿海地区的现代化舒适化小区相比，所以对于本项目具有重要借鉴意义。第六部分 项目初步规划建议一、规划思路：、景观 景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：豫森首府、碧水蓝城、星城湾，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。、配套居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，市场的接受程度较差。供热：地热采暖的形式在XX比较罕见；供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别20、楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还没有该系统；通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻，个别楼盘还设有闭路电视监控；智能化：本区域智能化应用程度较差，只有少数新建小区设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系统；会所：在一大半楼盘中没有会所，有会所的也面积不大，也没有起到实质性的作用；、物业类型及形式本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如豫森首府、美景良城。形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，目前的XX还没有这种建筑形式的出现。、户型、面积各楼盘的户型面积涵盖面较广，21、基本集中在80140平米左右，面积最小的在7080平米左右的两室一厅，面积最大有200多平米的五室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100120平米左右，二室二厅多集中在80100平米左右。户型多以两卧室朝南，客厅朝北为主。 、外立面本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：碧水蓝城、豫森首府等，但大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。、付款方式各楼盘都可22、提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，XX购房客户群选取较多的付款方式为银行贷款和一次性付款。、价格市区楼盘均价约为16001700元/平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破2000元/平米，如：豫森首府，最高价为2000元/平米，较低档的楼盘也要在1500元1600元/平米的价位。、物业管理物业管理越来越被XX市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。二、产品及规划建议：本项目的产品上，建议多层与小高层或高层的比例控制23、在8:2。住宅产品规划建议：（1）住宅配套建议以运动配套为元素，突出主题式社区概念，强化健康生活源自运动的时代生活理念。同时，从营销角度看，一来弥补了XX目前所有社区都没有运动主题的空白，市场立意清新、健康，对未来的推广具有非常具有话题性的素材补充；二来真正做到国际化精品社区的一个标志是拥有高尔夫练习场，这是个卖点的同时，也是代表国际化标准楼盘的诉求是有的放矢。建议项目：l 标准塑料网球场l 音乐灯光（3队3）篮球场l 高尔夫推杆练习场l 道路可以设计成为塑料跑道l 综合活动器械、儿童娱乐器械（针对中老年人）l 土地门球场l 壁球馆、乒乓球室、羽毛球室（这些部分可以规划在住宅会所中）（2）住宅24、户型建议l 结合本案的自然资源和建筑类型思考户型的特色，我们建议把在上海和深圳楼盘中已经比较成型，同时也是热卖的“入户阳光花园户型”引入本案，在未来的产品规划设计上可以成为一个参考，在未来营销中可以成为产品力在市场竞争中重大优势。l 突出湖景资源对产品的利好，建议在产品弧形设计时，对客厅的窗和朝南的景观阳台，充分考虑：窗户和阳台均采用大面宽，尽可能扩大未来入住者的视野拓展面。l 住宅产品的楼层建议以6层的多层为主，考虑到楼盘整体视觉效果会比较整齐。l 户型和面积配比方面，建议以110140m2为主力产品，将产品的户型主力定位在三房两厅双卫。整体面积范围拉大，仅可能的满足两种客源的需求：一种是对25、95110m2小三房（或者是大两房）为需求目的，讲求实用功能性的客户；一种是对140160m2大三房（或者四房）为需求目的，讲求生活舒适性的客户。接受的总价分别是20万元以内和30万以内的产品。建议建筑面积比例 建议规划户型比例98m227.78%2房2厅1卫27.78%110m220.83%2房2厅2卫30.56%126m224.31%3房2厅2卫36.81%140m220.83%4房3厅3卫3.50%160m23.47%5房3厅3卫1.35%180m21.39%220m21.39%TOTAL100%TOTAL100%住宅景观设计建议：园林的最终目的只有一个字美。园林的美由三个内容组成：自然26、美、生活美与艺术美。园林本身就是艺术，园林艺术结合房地产的建筑艺术，创造出具有艺术价值的房地产，同时也美化环境，提升物业价值。同时，即使是许多在房地产行业工作了多年的从业人员，往往还是喜欢将景观规划和园林规划混为一谈，但事实是：景观规划是一门独立的学科、领域和行业。目前世界主流的园林有三大流派：中国的自然山水园林、欧洲园林和西亚热带园林。因为本案有走“国际化精品生活社区”的产品定位在先，所以我们建议：园林风格以欧洲园林为主题（参照巴黎凡尔赛宫），进行规划设计，从而生动地塑造出本案高档物业的产品形象！在确定了基本的设计风格后，在一些细节的地方也必须注意：l 对微地形的改造，地形设计首当其冲；l 27、其次是是种植的植被的选择，建议以乡土树种为主；l 园林规划的成本考虑和合理性考量。园林与现代景观最大的区别在于其使用的群体性，相比较而言，现代景观更加强调大众性。简单一点，对于园林和现代景观的理解可以认知为一个点和面的关系。所以，我们在完成了对“点”的建议之后，着手“面”与前者间的关联性和统一性l 突出欧洲古典宫廷特色：公共建筑外部线条曲线运用、廊柱对光线的折射；l 道路系统采取人车分道，内部人行动线，外围机动车动线；l 由中央步行大道为中轴，配合灯光音乐喷泉广场“协和广场”和皇家会所“卢浮宫”的端景，突出带状景观的特点。住宅区建材和物管建议：（1）建材建议结构本工程大多数基础为砖混结构，无论28、承重、抗压、防风、抗震、耐火等均符合政府主管机关规定之标准外墙外立面采用高级外墙涂料，色彩典雅，精心雕琢历久弥新入口门厅1、每个单元建筑均设置独立，宽敞，明亮的门户大堂2、设置24小时保安值班及不锈钢信箱3、电梯厅底层采用大理石电梯门套，墙面采用高级乳胶漆，配以柔和灯光，突出居家温柔气氛。门窗、室内地面1、各户大门采用高级实心、防火、防盗门，配以高级门锁，拉手及防盗警眼2、采用优质彩铝窗框，配无色透明玻璃，充分隔绝户外喧嚣与粉尘，确保住户享受宁静、无尘的室内空间3、为方便住户进行室内装修，室内地坪采用细石砼水泥沙浆找平，厅、卧室、墙面批嵌找平，以利于任何形式地面、墙面装修材料的施工厨卫1、设置29、充足的电器插座，预留灶台、吊柜、抽排油烟机和热水器位置2、卫生间设有电源界面，上、下水管道，预留浴缸、面盆梳洗台、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以减少噪声通讯系统每户预留IDD直线电话二门，客厅和主卧室均设电话插座电视接受系统社区内统一设置有线电视接收系统，可接收无线、有线各台精彩节目水、电、煤气配套1、每户设立独立的水、电、煤气表等，互不干涉2、空调位置已统一布置，空调用电源插座及冷凝水排放均已到位3、社区电表出户，照明与空调独立回路，确保住户一般生活用电及24小时公共区域电梯正常供电停车1、社区内采用国际流行的人车分道系统，动线规划合理，方便停车，由专人管理，保证社30、区环境的安静与公共空间的整洁有序2、社区内特设集中区域方便停车安全系统1、由进口设施组成遍布全区的防盗自动控制系统并设置红外报警系统，24小时公共区域影像监控2、每栋每户入口均设置可视对讲警卫系统3、专职保安人员24小时在社区内定点巡逻，辅以高科技安保设备4、每户保安系统可与社区联网庭园景观1、中央韵律廊；2、戏水池；3、丰景园；4、竹韵园；5、紫藤阁；6、绿荫散步道；7、草地滚球场；8、自由马蹄场；9、篮球场；10、听鸟轩；11、百花集；12、含笑亭（2）物业管理建议硬件A. 周界防范报警系统：社区围栏采用主动式红外线探测器，具防雨、防雾、防潮、全天候、低误报率、抗干扰等特点。B. CCTV31、监控系统：系统配置24小时长时间录像机，对主要出入口、停车场等重要部位进行直观的监视。C. 访客门禁系统：在每栋楼宇单元安装可视对讲电控门，为住户提供对讲型用户机。硬件设施不在于多而贵在精，做到这三项足矣。软件A. 对物业管理人员要注意把好人品关、精神关、专业性。B. 在提供的服务方面应该做到多而细。其它l 维修服务空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位元；电视插座移位元元；电器插座移位元元；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水喉安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维修塑钢门窗配件；更换地砖。32、l 装修服务安装窗帘架、盒；安装晾衣架；小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花；水管改建。l 搬运服务搬家；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。l 租赁服务常用工具出租；电动工具出租；会议室出租；场地出租；运动器材出租；雨具出租。l 保健服务健康体检；设立家庭健康档案；家庭看护。l 教育服务代请家教；各类培训班；健康、养身知识讲座；教室出租。l 生活服务代发信件；代发快件；电器调试；蚊虫消杀服务；灭鼠服务；物品寄存（小件）；物品转交；空置房维护。第七部分 项目初步投资回报分析一、投资环境分析：（1）当前经济环境当前，经济运行的基本矛盾集中表现为内、外需求持续增长的基础尚33、不稳固，以及资产价格泡沫正在集聚和输入型通胀因素加重。为此，宏观经济政策需要在保持经济平稳较快发展和防泡沫、抑通胀之间取得平衡。在财政支出增速大幅度下降的情况下，应继续实施适度宽松的货币政策，积极扩大内需，努力稳定出口增长。根据经济增速回调状况和通胀压力，适时调整政策力度，增强灵活性，并加快推进关键领域改革、结构调整和发展方式转变。今年一季度，我国经济增长继续保持了2009年二季度以来的持续回升态势，但投资增速下降、贸易顺差收缩和“招工难”蔓延等新情况、新问题值得关注。受投资增速回调和出口波动的影响，进入二季度以后经济增长面临的下行压力明显增强。同时，资产价格泡沫正在集聚，输入型通胀因素加重。34、宏观经济政策需要在保持经济平稳较快发展和防泡沫、抑通胀之间取得平衡，根据经济增速回调状况和通胀压力适时调整，增强灵活性，并加快推进关键领域改革、结构调整和发展方式转变，为中长期经济平稳较快发展奠定良好基础。今年以来，央行两度上调存款准备金率收紧银根，一季度2.6万亿元信贷投放总量为去年同期的56.8%，企业融资难度将进一步增大。国家抑止过高房价涨幅、规范政府性融资平台等政策力度也进一步加大。（2）房地产的政策法规2010年国家房地产市场调控策略一览表 时间措施要点住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严35、格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公36、共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；37、四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。（3）XX的房地产供求现状及走势XX位于河南省东南部地区，临近山东、安徽两省，从城市等级划分来看，介于四线五线城市之间。目前，XX房地产市场总体均价38、在2000元/平米以下，城镇化率只有25%，县城内道路建设与城市建设也处于相对比较落后的状态。从房地产发展和城市建设的角度来看，XX还处于城市发展刚刚起步的阶段，相对于一二线城市普遍存在的房产泡沫，XX房地产市场没有任何泡沫可言。XX100万人口当中目前也只有不到10%的人口居住在县城中，这一比例无疑为XX未来房地产的大发展和城市的快速扩张建设提供了最有力的证明！二、成本敏感性分析：（1）容积率本项目容积率初步以2.0为估算依据，作为以多层花园洋房为主基调进行投资的住宅地产项目来说，2.0的容积率可以保证项目在多业态、多种产品组合的情况下进行自由分配，在后期的产品规划中，商业街、酒店、投资型酒39、店式公寓或者公寓式酒店等业态，这样的容积率可以较为顺利的进行产品转型。（2）资金投入本项目地块因采取小批量分地块的挂牌方式，所以在考虑资金投入方面仅需考虑一期的必要地价及相关启动费用即可，按照目前政府相关意见，本项目地块将分23次进行挂牌，一次挂牌100亩左右，即土地上的资金投入将是长期而多批次的过程，在35个月的时间内完成土地款的缴纳，这将给开发商提供足够的空间进行土地银行再抵押等资本运作空间。（3）边际成本利润在本项目目前的各种测算中，我们还没有将边际成本利润计算在利润内，边际成本利润是指由于成本的变化量而产生的利润，具体到本项目就是指拿下土地后，土地的增值、XX房地产的升值、周边公建配套40、的建成，都将增加本项目地块的边际成本利润，有时候这一块增加的利润将会大大超过地块本身的利润空间。三、初步投资估算 ：投入产出分析股东回报率表：投资分析 银河路北段项目。该地块占地260亩，规划建筑面积34.684 万m，容积率2.0。上缴规费9535万元；建安成本26797万元。总投资36332万元。预计销售收入62431万元，回报率63%，预计项目结束后按照目前情况将盈利2.2亿元左右。（其中不包括开发过程中房价上涨因素）（规划全部为住宅，小批量沿街商业）费用项目计算过程备注1土地拆迁费无2有关规费a.土地出让金28万元/亩*260亩=7280万元政府协议价不高于28万元/亩 b.土地管理费41、综合收取35元/平米，35元/ m*34.684万m=1213.9万c.综合配套费d. 开工手续费e.技术咨询服务费f. 图纸审查费g人防配套费1000元/ m* 10405m=1040.5万元河南省三类人防重点城市（含县城、重点乡镇）按地上总建筑面积为3%收费标准执行规费合计9535万元3建安成本a.建安直接费多层650元/ m*28万m=18200万（高层） 小高层按1000元/ m*7万m=7000万；b.外部工程费（外）10元/ m*34.684万m=346.84万元外部工程费（外道路、绿化等）按10元/ m；c.销售广告费用62431.2万元*2%=1250万元按销售额的2%；建安成本合计26797万元总 投 资：36332万元合计单方造价：1050元/ m预计销售收入：1800元/ m*34.684万m=62431.2万元 多层1700元/ m小高层1900元/ m税 金：62431万元*5.5%=3433.7万元预计盈利：62431万元-36332万元 -3434万元=22665万元回 报 率：63%容积率：2.0 建筑面积：34.684万平方米