1、县城面积20亩住宅地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总 论8项目申报单位：湖南XX房地产开发有限公司81.3报告编制单位81.4研究的依据91.6投资估算与资金筹措102政策规划及市场分析132.1 202、10-2011年房地产政策分析132.1.1信贷政策132.1.2金融政策142.1.3税收政策152.1.4土地政策172.3.1房地产开发投资大幅增长，但增速逐月回落192.3.3商品房开发规模继续扩大202.3.4商品房销售量增价稳，但库存压力依然较大202.3.5房地产贷款余额保持增长，但增速回落212.3.6房地产税收大幅增长212.4.1XX县经济发展稳固，房地产处于快速发展期222.4.2全县房地产投资强劲成倍增长，产业地位日益凸显222.4.4XX县房地产市场前景好232.4. l目标客户需求分析232.4.2目标客户置业需求242.4.3标客户描述242.4.3 3投资型客户3、252.6.1墼体形象262.6.2营销推广273项目建设SWOT分析283.1项目优势(S)283.2项目劣势(w)293.3项目机会(O)293.4项目威胁(T)304项目选址及建设条件304.1项目选址304.2建设条件315建筑设计方案365.1项目定位、目标365.2项目总体规划385.3建筑设计415.4结构设计435.5给排水设计465.6电气设计485.7暖通设计505.8天燃气管网设计546环境影响评价556.1环境质量现状556.2生态环境影响分析566.3生态环境保护措施576.4环境影响评价586.5水土保持586.6特殊环境影响607节能节水617.1编制依据617.4、2能源消耗627.3节能、节水措施638劳动安全卫生消防658.1编制依据及采用的主要标准668.2工程的主要危害因素及主要防范措施678.3消防设计709项目管理与实施739.1项目管理739.2进度计划7510投资估算及资金筹措7610.1估算依据7610.2投资估算7610.3投资计划与资金筹措7811财务评价7911.1经济评价参数7911.2财务效益基本分析8011.3评价与结论8112 项目风险分析及风险防范策略8212.1项目风险分析8212.2风险防范策略8613 社会评价8913.1社会影响效果分析8913.2项目与所在地区互适性分析9013.3社会风险分析9113.4社会评5、价结论9114结论及建议9114.1结论9114.2建议921 总 论1.1项目名称及建设地址 项目名称：XX名苑建设项目 项目地址：拟建项目位于XX县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻XX县中医院新址，西接XX工业职业中学直线距离不到500米，西北接XX县第三中学（娄底市重点中学）直线距离不到1.5公里。1.2项目开发商简介 项目申报单位：湖南XX房地产开发有限公司 湖南XX房地产开发有限公司，成立于2011年6月，公司注册资金1800万元。公司具有雄厚的经济实力和高素质人才，是一个经营理念超前的房地产开发企业。 湖南XX房地产开发有限公司具有完备的组织制制，按照精干、高效6、原则，机构设置有：总裁办、计划财务管理中心以及总工室、工 程技术、材料采购等部门。其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部；计划财务管理管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门，公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，安全质量为根本的开发理念和经营、管理方针，切实转变观念，解放思想、实事求是，紧紧围绕市场狠抓经营、强化管理，树立责任感、认识危机感、不断留意和观察房地产市场场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化、人性化之路。 1.3报告编制单位 编制单位：福建XX项目投资顾问有限公司（XX分公司） 总公司住所：XX市思明区长青北里112号602室 7、XX分公司住所：XX市芙蓉区人民东路299号世嘉国际华城3栋901房 法定代表人：XX 注册资本：人民币捌佰万元 资质等级：甲级 资质证号：工咨甲 发证机关：国家发展和改革委员会1.4研究的依据 1.4.1项目研究依据 (1)国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）： (2)房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）； (3)XX县城市勘察设计院提供的方案设计说明： (4)建设方提供的市场调研和其它相关资料： (5)实地调研所取得的有关资料等； (6)国家有关行业规范、规程和技术标准等。 1.4.2研究范围 依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范，对项目8、市场分析、项目建设内容及规模、项目选址、项目建设方案、节能、环评、工程实施管理、投资估算与资金等措、经济效益等进行分析研究，供决策机构决策参考。1.5项目建设内容和规模 XX名苑项目规划总用地面积为13664（折合约20.5亩）， 总建筑面积42866，其中住宅38096，地下室4770。1.6投资估算与资金筹措项目总投资6922.66万元，项目建筑安装工程费4774.8万元，土地费用1218.67万元，前期工程费用95.5万元，基础设施建设费238.74万元，公共设施建设费268.4万元，开发期税费342.93万元，销售费用87.07万元，不可预见费用144.25万元。1.7主要技术经济指标9、 序号项目名称数量单位备注一规划指标1项目总用地面积13664平方米折合约20.5亩2总建筑面积43136平方米2.1住宅38112平方米2.2地下室5024平方米3建筑占地面积2739平方米4容积率2.79%5绿地率32%6建筑密度20%二投资估算及资金筹措1项目总投资6922.66万元2资金筹措6922.66万元2.1资本金投入3500.0万元2.2预租售投入3422.66万元三财务指标1营业收入9183.29万元3利润总额2260.63万元4所得税（含经营税）1213.11万元5税后利润1047.51万元6全投资内部收益率29.9%7资本金内部收益率29.9%8总投资收益率32.65%910、资本金净利润率15.1%1.8结论与建议 1.8.1结论(1)项目的建设符合XX县城市规划的要求,而且项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进.(2)项目定位为一个密度适中、高绿化率的智能化大型生态住家社区，规划设计从人性质出发，以宜人的建筑密度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观，营造出舒适的居住氛围和户外生活空间，所有户型设计根据大量的市场需求调查和居住习惯调查为XX县人民量身定做。小区配套设施完善，项目的推出必将为市场所广泛接受。 (3)XX名苑建设项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据市划局的规划设计要点进行整体规划，完全符合11、城市规划、消防、交通、园林、教育等各项要求，有利于增强城市功能的辐射作用。 (4)项目周边配套设施完善，交通便利，将给沿线物业带来升值机会。 (5)经分析，项目总投资6922.66万元，利润总额2260.63万元，税后利润1047.51万元， (6)从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。 综上所述，本项目具有良好的社会效益和财务效益，项目的建设是可行的。 1.8.2建议 (1)密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系； (2)积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理： (3)强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测12、与防范对策，以保证项目按期完成： (4)做好纳税筹划工作。2政策规划及市场分析2.1 2010-2011年房地产政策分析 2.1.1信贷政策 2.1.1.1银监会制定新规加强贷款管理力度 银监会宣布，流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法已经通过，于2月12日开始施行。个人向银行贷款，银行至少要调查其五方面的情况，包括个人基本情况，收入情况，借款用途，还款来源、还款能力及还款方式，保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。 同时，银监会要求银行在进行贷款调查时应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法，要严格执行贷款面谈制度。 2.1.113、.2 2010年1月7日，严格执行二套房贷政策 2010年1月7日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，通知指出：合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 2.1.1.3 4月1 8日，国务院规定暂停发放购买第三套及以上住房贷款 4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨14、过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2.1.1.4 2010年10月20日，住房城乡住建部通知，即日起上调个人住房公积金0.17和0.18个百分点 住建部发布通知称，个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调017个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。 2.1.1.5 2011年1月26日，实行强化差别化住房信贷政策 2011年1月26日国八条指出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于6015、%，贷款利率不低于基准利率的I.I倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处埋。 2.1.2金融政策 自2010年1月18日起，国家对金融市场进行了一系列调控，出台了相关金融政策，以适应不同时期经济发展的变化。2011年是“十二五”的开局之年，央行将全面贯彻中央经济工作会议精神，以加快经济转变发展方式为主线，实行稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，增强政策的正对性、灵活性和有效性，更加积极稳妥地16、处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，维持金融体系安全稳健运行，促进经济平稳健康发展。 2012年面对复杂的经济形势，中央经济工作会议提出，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性、继续处理好保持经济平衡较快发展、高速经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。货币政策在以稳健为核心的同时做到稳中趋松，财政政策将更加积极，货币政策在稳健的基础上强调预调和微调。财政货币政府协同发力，从而推动中国经济“稳中求进”。 2.1.3税收政策2.1.17、3.1 2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。土地增值税清算时，已金额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开县发票或未金额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 此次政策从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房18、地产企业增加普通住房供给。 2.1.3.2 2010年6月3日，关于加强土地增值税征管工作的通知发布 通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。 2.1.3.3 2010年9月29日，财政部、税务总局、住建部发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的19、，减按1%税率征收契税。 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 2.1.3.4 2011年1月26日，“新国八条”，对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入金额征收。 之前的关于调整个人住房转让营业税政策的通知政策是：自2010年起，个人销售购买不足5年的非普通住房的，按照其销售收入征收营业税；个人销售购买5年以上的非普通住房或者购买不足5年的普通住房的，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。现在的一刀切，5 5%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨，明显遏制了炒房行为。 2.1.4土地政策 2.1 .4.1 2010年3月10日，“国1920、条”出台，土地出让金首付不得低于全部出让款的50%，严禁别墅供地 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 “国19条”的核心思想是规范房地产商拿地行为，整治囤地炒地。业内人士纷纷表示，此次新政尤为特殊的地方，在于对开发商的囤地行为提出了具体的监管处罚措施，包括实行开竣工申报制度、建立诚信档案、限制拿地等措施，都将对开发商造成实质性的影响。 2.1.4.2宅基地不得用作商品房开发 国土部发布完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知，再次明确农村土地不得进行商品房开发。“在留足村民必需的宅基地的前21、提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发”。该规定还制定了完善宅基地申请审批制度，明确宅基地要张榜公布。 2.1.4.3 2010年9月28日，土地闲置一年竞买人禁止拿地 国土资源部和住房与城乡建设部共同发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通如，通知指出对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等行为的，在结案和问题查处整改到位前，必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 2.1.4.4 2010年12月16日，土地违法推出首次问责 土地违法问责22、的内容将按照三部委制定的违反土地管理规定行为处分办法严格执行，土地违法问责对象可能涉及省市到三级地方政府，首次覆盖全国2859个县。而且今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例的超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。 2.1.4.5 2011年1月26日，“国八条”严格住房用地供应管理 2011年国八条要求各地要增加土地有效供应，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。2.2地方宏观经济分析 2011年根据XX县20123、1年国民经济和社会发展统计公报初步核算，全年实现县内生产总值1205422万元，增长12.0%。分产业看，第一产业增加值351561万元，增长3.6%；第二产业增加值390462万元，增长19.6%；第三产业增加值463401万元，增长12.2%。三次产业结构为29.2：32.4：38.4。全年完成财政总收入82793万元，增长31.9%，其中一般预算收入41856万元，增长26.6%。市场消费价格上涨幅度较大。全年居民消费价格总水平比上年上升6.3%，商品零售价格总水平上涨6.4%。农业生产资料价格指数上涨18.7%。 作为3+5城市群，娄底正处于两条经济轴的交汇处，且XX县作为湘中新、邵、24、娄城市群的重要组成部分，区位优势明显，经济前景十分乐观2.3娄底市房地产市场运行情况分析2012年上半年，娄底市房地产市场总体上继续保持了平稳发展态势，房地产开发投资、商品房销售均有不同程度的增长，住房价格基本稳定。2.3.1房地产开发投资大幅增长，但增速逐月回落 上半年，全市完成房地产开发投资25.69亿元，同比增长44.8%，高出全省平均增速32个百分点。房地产开发投资呈现如下主要特点：一是县市增速明显快于中心城区。中心城区完成投资9.81亿元，同比下降0.1%，中心城区完成投资首次出现负增长。县市完成投资均有增长，其中XX县、双蜂县增速明显，分别完成投资9.4亿元、2.13亿元，同比增长25、250%和58.1%;连源市、冷水江币分别完成投资1.7亿元、2.63亿元，同比增长26.9%和3.8%。二是增速呈逐月回落态势.。1-4月，全市完成房地产开发投资14.97亿元，同比增长66.2%; 1-5月，完成投资19.24亿元，同比增长57.80%; 1-6月，完成投资25.69亿元，同比增长44.8%。2.3 2中心城区房地产开发用地供应量价齐跌 上半年，中心城区供应房地产开发用地16宗，成交面积347.6宙，同比减少62.7%；成交金额4.92亿元，同比减少52.2%；土地成交均价161万元/亩，同比减少l9 5%。2.3.3商品房开发规模继续扩大 上半年，全市商品房施工面积74626、 91万ff12，同比增长25%，其中住宅施工面积586.85万，同比增长25.4%。全市商品房新开工面积147.93万，同比增长29.6%，其中住宅新开工面积117.4万，同比增长44.9%。商品房竣工面积97.54万，同比增长l67.2%，其中住宅竣工面积82.8万，同比增长l 73.2%。2.3.4商品房销售量增价稳，但库存压力依然较大 上半年，全市商品房销售面积86.3万，同比增长20.5%，销售金额2 8.46亿元，同比增长73 .7%。住房销售价格基本稳定，中心城区高层住房销售均价3350/，同比增长6%（见下表）。上半年，受楼市政策微调和部分开发商“以价换量”销售策略的双重作用，27、商品房销售出现了回暖，有效地消化了部分库存。但商品房库存数量依然较大，累计库存面积达120.49万，随着今年新增商品房不断入市，开发商去库存的压力越来越大。全市上半年商品房住宅销售平均价格（元）中心城区冷水江市涟源市XX县双峰县高层33502450250027002750多层250017001800215023502.3.5房地产贷款余额保持增长，但增速回落 截止6月底，全市房地产贷款余额86.33亿元，同比增长30.69%，增速比上年同期下降3.65个百分点，创下了2008年以来的最低值。从贷款投向看，开发贷款余额9.4亿元同比增长14.9 1%，增速比上年同期提高2.24个百分点；个人住房28、贷款余额45.07亿元，同比增长50.69%，增速比上年同期下降3.01个百分点；个人商用房贷款余额8.26亿元，同比增长37.9%，增速比上年同期提高29个百分点；政策性住房贷款余额22亿元，同比增长10.52% ，增速比上年同期下降25.66个百分点。虽然今年以来货币政策进入适度微调期，央行既降准备金率又降息，但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面得到缓解，银行对房地产业的贷款仍然实行差别化政策，上半年，全市开发贷款余额仅占房地产贷款余额的1 0.9%，再加上今年房地产信托将迎来集中兑付期。开发商面临的资金压力依然较大。2.3.6房地产税收大幅增长上半年，房地产税收完成6.16亿29、元，同比增长64%，占地方税收比重的28%。上半年房地产税收大幅增长，主要是加大了税收征管力度，先税后证、房地税收一体化管理得到了很好落实。同时，建立健全了存量房交易税收管理体系和房地产企业纳税评估及结算体系，充分挖掘了税收潜力。2.4XX县房地产市场分析2.4.1XX县经济发展稳固，房地产处于快速发展期近年来国民经济呈现加速发展之势，经济结构缓慢调整，潜力较大。2011年GDP达1205422万元，XX县住宅产业仍将保持高速发展，住房总体需求处于增量型发展阶段，后续发展空间巨大。2.4.2全县房地产投资强劲成倍增长，产业地位日益凸显2011年房地产开发投资75729万元，增长2.7%。项目个30、数增长较快，全年施工项目133个，其中新开工项目66个，本年投产项目个数73个。房地产业投资的大幅增长，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了水泥、建筑、建材、装修、家具等相关行业的快速发展以及增加社会劳动就业率。 2.4.3XX县居民收入及居民储蓄总额逐步增加，市民对房地产购买能力逐步增强 历年来XX县城市和农村居民收入和消费性支出都保持增长，2011年城市和农村居民收入平均增长速度分别保持在11.5%和16.0%。城市和农村消费性支出平均增长速度分别保持在17.0%和35.9%。城市居民收入由08年的1276元，上升至11年的12178元，城市消费性支出由08年的8690元上升至11年1031、041元，居民财富积累日益增加，为市场提供了充足的购买力。对房地产市场起到关键的作用。 2.4.4XX县房地产市场前景好 “十一五”期间XX县房地产业快速发展，北京城、东方财富街、汇丰时代广场、资水名苑等一大批房地产项目成功开发，东方财富街、资水名苑成为XX县地标性建筑。“十二五”期间，XX县将重点供应满足居民改善性需求的普通商品住房，适度开发高档住房。培育发展本土房地产开发和中介行业。“十二五”期间，商品住房建设以每年5万的速度递增。 总之，XX县经济持续稳定高速发展，为XX县房地产市场的发展提供了良好的平台。随着城镇化进程的发展，居民收入水平不断提高，消费市场目前较为活跃。XX县房地产发展32、正处干摸索阶段，随着各成熟开发企业的入驻，市场环境短期内将面临调整，风险与机遇并存。2.4目标客户分析2.4. l目标客户需求分析(1)生活空间适度追求“阔绰”，主要追求后续空间的舒适性和实用性,在要求卧室、客厅、厨房传统界限的同时，也希望拥有更多的娱乐空间；(2)生活环境从多层次混合型社区向相对社区居住人群的单一化，内外环境优美，安全私密的社区的追求转变。社区不仅仅需要提供单一的居住功能，还需要能够提供休憩的空间，与亲朋交流的场所；(3)文化生活在一定环境条件允许的情况下，追求同一层次或高层次间自然、亲近的邻里文化；(4)隐性需要需要理性的标签，抹不掉的家族血缘生存方式，重视儿女的教育，潜意33、识的光宗耀祖的家族荣耀的社会认同度；(5)客户理想居处是：舒适的、有面子的、具有生活标签意义的现代生活区。2.4.2目标客户置业需求(1)瞻家型政府中高层公务员、国企中高层领导、银行职员、医院医生、高薪产业白领、大学教师、重点学校中小学教师、本地生意人；(2)养老型离退休干部、国企领导、教师、教授、在外地工作的XX人; (3)投资型个体私营老板、本省外地投资客、经济发达城市投资客。 2.4.3标客户描述 2.4.3.1居家型客户 置定的首要目的是要改善现阶段家庭的居住和生活环境，年龄在2845岁之间，普遍具有较高学历，具备较强的经济实力，购房、子女教育、购车是主要的经济支出，他们已经具有了一定34、的社会地位，在购买物业时，看重项目的社区形象和产品品质，认同优越的生活环境。 2.4.3.2养老型客户 置业的首要目的是为自己和家人寻找一个环境舒适的常年生活居所。这部分客户具备较强的经济实力，购房在该阶段是主要经济支出。他们认同此区域优越的生活环境。 2.4.3 3投资型客户 这部分客户置业目的更多是看好发展前景和升值利好，在两型社区的开发建设背景下，随着XX县东向区域的发展，城市化进程日趋明显，更多的投资客户到XX县置业，满足自住、教育、养老投资等多种需求。2.5项目定位 项目的定位主要应综合考虑房地产的区域位置性、市场有效需求、现阶段消费能力、开发商的品牌等诸因素。该区域目前已形成较为完35、善城市基础设施及居民生活配套设施，区域内及周边的环境较好，交通较便利。 就本项目而言，将3050岁的中青年置业者确定为目标客户，将为该客户群提供成熟、舒适、稳定的生活空间，本项目将锁定在下列人群： 精英企业领导人：他们也许有能力购买别墅，但出于安全、子女上学等方面的考虑，他们还是希望能够居住在上下班、应酬方便但环境优雅、舒适的小区里。这些消费者对房子的要求是体面而不失私密性，功能齐全、大客厅、保姆房、健身房等居室空间一应俱全，景观视野好，停车方便、安全。对装修要求豪华、体面，能够充分体现自己在社会中的地位。 高收入企业部门经理：一些在金融机构、新闻单位、外资公司、IT企业、外贸企业等各类高收入36、企业的部门经理，他们的购买能力刚好可以承受此类物业，由于他们在事业上尚处于上升期，因而工作繁忙，很少有时间与家人在一起，他们职业在很大程度上是希望为其家庭创造一个舒适的环境，一部分人士还会与父母同住，以方便照顾家人。因此，他们对次卧、家属活动空间的要求甚高，对装修要求稳重、省事、实用，稍显含蓄。 高收入自由职业者：一些广告从业人员、设计师、作家、演员、知名主持人、记者等随着收入的增加成为当今“潇洒一族”，他们生活追求时尚、强调个性化，因而对于富有想象力的居住空间有自己的主意。如果能够将错跃层的设计理念引入其中，必将引起他们的关注，同时，他们对于在家办公的特殊要求也要在空间功能上予以满足。 政府37、领导及握有积蓄的老人：达到一定级别的政府领导或有较多积蓄的老人，他们买房一方面是为自己选择舒适的私密生活空间，不想过多地被人干扰，同时也是为了实现保值、增值的投资目的，为子孙后代留点产业。他们对房子的要求是私密性要好，空间划分功能性强，配套设施要齐备。2.6营销推广策略 2.6.1墼体形象 小区整体形象应定为“高档商业住宅小区”，重视中高档消费人群对环境和地区品位的追求，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出小区主体形象。 (l)升值潜力的高档楼盘； (2)成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费多方面的需求： 38、(3)物业管理周到，体现人性化服务： (4)引入智能化，提高标准档次。 2.6.2营销推广 2.6.2.1广告宣传 针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。 2.6.2.2促销 本项目主要针对中高消费群体，促销手段以集团认购和有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。 2.6.2.3定价策略 价格优惠策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其它优惠。 价格浮动策略：展销会期39、间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价，并考虑楼层、朝向、位置差别。3项目建设SWOT分析3.1项目优势(S)3.1.1区位优势项目位于XX县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻XX县中医院新址，西接XX工业职业中学直线距离不到500米，西北接XX县第三中学（娄底市重点中学）直线距离不到1.5公里，由城市发展与政策引导，故片区客户认知度较高。处于新城中心区与老城区交界处，全面融通新老商圈，区位优势明显。3.1.2建筑设计优势项目建筑规划全部为立足现实、远瞻未来，高起点、高标准的构建现代化居住空间风貌。3.1.3交通优势项目南临城40、西路，西接XX职业学校，西北接XX县第三中学，区域路纵横网四通八达。3.2项目劣势(w)(l)地块内形状南北长，东西方向为21127米，地势变化复杂，高度差较大，不利于整布局，对产品布局的合理性要求较高。 (2)项目拟以适中客积率、高品质开发，开发成本相对较高。而XX县市场特征是对价格较为敏感，因而在价格竞争中有一定的劣势。 (3)市场环境低迷，进入2012年以来，房地产业正经历着巨大的考验。虽然当地经济发展较快，但是房地产行业整体发展较为低迷，该项目受市场环境影响较大。3.3项目机会(O) (l)尽管受房地产宏观调控政策影响，XX县住宅市场一直保持增长态势。 (2)XX县经济一直保持快速增长41、势头，2011年实现市内生产总值1205422万元，增长12.0%，XX县城镇居民人均可支配收入达到12178元，增长11.5%;农民人均纯收入达到6977元，增长12%，连续7年保持全省经济十强县地位。消费升级趋旺。3.4项目威胁(T) 3.4.1同质化竞争 这主要是同区片未开发土地的条件相似，已有不少相同开发思路的楼盘。若遇集中上市，将形成一定销售压力。 3.4.2近期政策面仍偏紧，对购买力抑制较大 近期受楼市调控政策的影响，商品房销售回暖比较慢，导致消费者观望态度比较浓，对购买力抑制较大。 综上所述，从项目内部而言，地段优势较突出，设计理念新颖，符合目标需求，目前的劣势有望通过提高性价比42、而改善；从外部条件而言，不仅有稳定的市场，而且面临本区域升值和政府规划等大好机会，通过制订相应策略，威胁面不足为虑。因此，项目竞争优势明显，总体应持积极进入策略。4项目选址及建设条件4.1项目选址项目位于XX县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻XX县中医院新址，西接XX工业职业中学直线距离不到500米，西北接XX县第三中学（娄底市重点中学）直线距离不到1.5公里，由城市发展与政策引导，故片区客户认知度较高。处于新城中心区与老城区交界处，全面融通新老商圈，区位优势明显。4.2建设条件 4.2.1地理位置 XX是全国商品粮生产基地县、农作物种子基地县和粮食储备基地县，是全省氨化秸43、秆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、玉米生产基地、速生丰产林基地和双季稻田成建制亩产过吨粮县。又是国家农业综合开发、退耕还林、水土保持项目县。粮油、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模；作为特色产品的茶叶、烤烟、苡米、玉兰片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已建成了“基地十农户”的生产格局。XX县地处湖南中部，资水中游，雪峰山东南麓，地处北纬2731-2814，东经11045-11141，辖区总面积3567平方公里，辖26个乡镇、2个国营林场、1个经济开发区，全县人口130万，其中农业人口116万。境内多为山丘盆地，气候温和，环境宜人，素有“湘中宝地”之称。西邻娄底市，东北至东南与涟源、冷水江市交界，南44、至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连，市中心城区西距娄底市89.6公里，南距邵阳市80.8公里，西距怀化市222公里，东北距省会XX市300公里。 4.2.2气候条件 XX县地处湖南中部，内属中亚热带季风气候区。四季分明，但春温多变，寒潮频繁，4月份极端最低气温2，3、4两月历年平均有69次冷空气影响。历年5月中、下旬出现低温天气，影响早稻分蘖繁育。气温35t以上天数，平均每年234天，最多的1963年有49天。“倒秋”阴雨天多，气温低，9月份日平均气温连续3天以上低于20，平均出现于9月26日。地面温度年平均190，比气温高22，其变化趋势与气温基本相似。一年最低月在145、月为58，最高月在7月为328，温度越高与气温差值越大。境内常年降水颇丰，县内各地年最大值2,008。9毫米，最小值095毫米。但时空分布不均，雨量多集中于春末夏初。县内年降雨量大于或等于1,300毫米的保证率。境内全年日照9253-1,8925小时，平均1.4880小时，日照率34。以7、8月最多，分别为2279和2219小时。11月3月均少于100小时，最少的2月仅612小时，其它各月均在100-160小时之间。无霜期280天。 4.2.3地形地貌 属山丘盆地，西部、北部雪峰山主脉耸峙；东部低山或深丘连绵；南部为天龙山、桐凤山环绕；中部为资水及其支流河谷，有江河平原、溪谷平原、溶蚀平原三种46、，系河流冲积、洪积而成，大多在海拔300米以下。 南北最长直线69公里，东西最宽直线84公里，总面积3567平方公里，折合535.05万亩.XX县总面积占全省1.693%，占娄底市面积43.95%。境内多为山丘盆地。 4.2.4交通运输 沪昆铁路湘黔线横贯市境东西，东靠南北大动脉洛湛铁路，娄新高速、S255省道和S312省道穿境而过，交通比较发达。4.2.5工程地质条件 XX县位于构造NE向沉降带，区内断层及褶皱构造较发育，各地层的勘察结果从上而下分述如下：(1)杂填土(Q4ml)层：杂色，松散，稍湿，以粘性土为主堆填，含少量碎石、砼块、建筑垃圾等硬杂质，硬杂质含量约30%，已完成自重固结。(47、2)耕土(Qpd)层：灰黑色，软塑流塑，湿很湿，含少量植物根系，具腐嗅味。(3) 圆砾(Qal)层：黄褐色灰褐色，中密密实，硅质，亚圆形，一般粒径220mm，最大直径达10cm，含较多粘粒，含少量白云母碎片。(4)粉质粘土(Qel)层：红褐色，可塑硬塑，干强度中等，低韧性，摇振反应慢，稍有光泽，含少量黑色铁锰质氧化物浸染及结核。(5)强风化泥质粉砂岩(K)层：红褐色，强风化，主要矿物成分为粘土矿物，节理、裂隙很发育，厚层层理，粉粒结构，RQD约3040，属极软岩，岩体较破碎，岩体基本质量等级为级。多处夹中风化岩层或透镜体。4.2.6水文条件资江为县城过境河流，流域面积300多平方公里，城区段548、.6公里。资江XX段多年平均流量409立方米/秒，多年平均最枯流量49.7立方米/秒，58年一遇洪水位190.2米，XX县现有城市防卫厅洪标准为50年一遇洪水位，新城区的防洪标准也按50年一遇规划，省水利院推算水电站建坝后洪水位为189.8米。参照岩土工程勘察规范(GB50021-2001)有关标准判定：场地地下水对混凝土和混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。 4.2.7地震 根据建筑抗震设计规范GBS0011-2001，本工程的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.059；设计地震分组为第一组。 据查湖南省强震震中分布图及有关地震资料场地附近100年内未发现较明显的灾害49、性地震，该范围内无全新活动性断裂通过，无与地震有关的液化地层存在。根据XX县工程地质情况，本项目采用钢筋混凝土框架一剪力墙结构，属二级高度钢筋混凝土高层建筑结构，框架抗震等级为丙级；剪力墙抗震等级为三级。楼盖采用现浇钢筋混凝土楼盖 4.2.8场地的稳定适宜性 拟建场地所在区域无活动性断裂通过，亦无新构造运动迹象，未见影响场地稳定性的地质构造，未见影响场地稳定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地质，场地稳定，适宜进行本工程的建设。 4.2.9城市规划与区域性规划要求 在XX县总体规划中，提出了全面加强环境保护，以宜居化、园林化、生态化为目标，着力打造绿色生态城市。坚持资源节约和生态环保优先，实现人与自然50、的和谐、持续发展。实行退城进郊，推进区域环境质量的改善。根据2010年5月11日娄府阅【2010】 44号文件精神，项目用地性质为综合性开发用地。本次规划将本项目作为住宅开发，符合城市规划要求。 4.2.10基础设施条件 (l)给排水及供电 本项目用电量较大，需由城市电网输入，项目紧临煤炭二处可由此接入，场址也已通城市自来水，故本项目生活用水与生产用水及用电有保证。自来水管由煤炭二处接入，排水排入城市下水管道。 (2)市政交通 该项目位于XX县老城区，南临城西路，该项目交通条件优越，运输方便。 (3)邮电通信 XX县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，XX县城区已建成程控交换网，宽带互联网，长途数51、字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。本项目处于城市地带，信息传递方便，信息强。 4.2.11社会环境条件 当前XX县积极加快城市建设，繁荣城市经济，着力打造山水园林工业新城。对接长株潭“3+5”城市圈建设，把城市建设摆在更加突出的位置，壮大城市产业，凸显城市经济带动作用，提升城市品位和文明，将XX县建设成为湘中重要的区域性中心城市。发展城市经济，壮大域市产业。不断创新城市经营理念，大力盘活城区土地资源，繁荣建筑房地产、文化影视、商贸消费、休闲旅游等城市产业和消费市场，不断完善城市配套功能，提高城市发展的承载力。创新城市基础设施建设投入思路，提升城市品位，创建文明城市。本项目是一52、个高层住宅，项目的建设将极大的满足人民的日常需求。本项目有县委、政府的强力支持，XX县县委、政府专门召开会议，认为本项目的开发，是认真贯彻XX县城市发展和城市建设的重要举措，是对接融入长株潭“两型”社会建设，加快推进“一转三化”战略的重要实施，是实行退城进郊，推进区域环境质量的改善的重要步伐。 4.2.12征地拆迁条件 本项目建设用地属住宅用地，拟建项目用地为原煤炭二处机修厂，相关手续均已办好，场址用地权属清楚，无权属纠纷。 4.2.13施工条件 拟建项目施工条件从客观环境上讲，该项目的进驻能够从客观上给当地村民带来经济效益，并可解决当地相当一部分人的就业问题，给当地居民带来实实在在的好处，当53、地居民亦积极支持本项目的进驻，本项目规划范围内未见影响场地稳定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地质，场地稳定，适宜进行本工程的建设。 5建筑设计方案5.1项目定位、目标 5.1.1项目定位 建设成为XX县目前最大型、最高端的住宅小区，做到功能布局独具特色、建筑形象雅致高贵、配套设施齐全、管理服务完善，成为身份的象征，树立起当地房地产市场的新标杆。消费群体辐射至周边地区，改变以前买好房要到娄底、XX的现象。 5.1.2规划目标 在满足现代城市的功能要求的同时，营造一个具有特色景观环境和充满人文关爱的现代化居住社区，成为XX县住区的新典范。在为XX县及周边城市提供高品质住宅的同时，创造出有较高品牌效应和54、富有特色的楼盘。 5.1.3规划设计原则 (1)因地制宜紧密结合现状地形地貌，形成富有特色、层次错落的大型住宅建筑组团： (2)化不利为有利充分考虑现场的各种不利条件，提出有效的解决措施，进而创造出别具一格的处理手法： (3)生态性发挥地形优势，打造原生态的景观园林，营造出犹如“居住在公园”的氛围； (4)可持续发展规划设计具有前瞻性，布局上为后续开发留有充分的余地，建筑组团的衔接自然而有序； (5)经济实用充分考虑当地作为工业城市空气污染较重的特点，建筑物的外立面采用持久耐新的材料；根据现场条件，制定合理的技术方案，用最省的成本达到最好的效果。 5.1.4规划设计构思 (1)人本思想和地域情55、结规划设计构思立足于XX县城市特色的表现及现代生活情趣的构建，注重人工环境与自然环境、地方习俗与现代生活方式的有机融合。 (2)生长的建筑与山体融为一体，和谐共生。 (3)现代风格的地中海风情层次错落、雅致高贵的建筑形象，为城市注入新的活力。 (4)城市重要节点的构建从城市空间序列的角度，将之建设成为北向发展的关键衔接点。5.2项目总体规划 5.2.1外繁内静完善合理的功能布局 总体布局包括高层住宅与多层住宅（一梯两户、一梯四户）。 小区主入口在南面城西路。住宅区内部，自成一体，回归到安逸宁静的小区生活氛围。 5 .2.2绿心与绿轴人性化的空间结构 根据现状条件并结合小区外部环境，小区的规划结56、构采用“小区组团”的二级组织结构，共由6个组团组成。规划构思突出“绿色”与“人文”主题，整体空间结构以“绿心、绿轴”来表述。 居住组团在现状地形的基础上加以变化，形成逐级而上的布局。借鉴中国传统园林的空间序列手法，营造出一条贯穿南北的景观主轴“绿轴”。绿轴长达700多米，高低曲折、变化多端，沿着轴线设置了车富的景观元素，达到景随步移，一步一景的效果。 会所布置在轴线上，也成为轴线空间序列的亮点，虚实变化、高低错落，整个“绿轴”更加丰富饱满。 绿轴的建构一方面利于组织小区主要步行交通，同时也把小区公共活动中心、中心绿地、主入口及商业购物中心连为有机整体，使小区内部环境自然地融入城市大环境。 轴线57、上形成了多个放大的节点空间“绿心”。其构成元素，不仅有大型的水景，也有开放式的广场绿地。同一地台的建筑群体，又以轴线为中心，分成左右两边两个小组团，通过住宅组群的组织，形成组团“绿心”，两个层次的“绿心”构成小区内聚式居住环境的主体脉络。 景观绿化风格除开切合地中海风情之外，尽量用原生态的植物搭配，营造出居住在公园的感觉，同时也减少了景观绿化的成本。 西面峭壁通过景观的处理手法，加以改造利用，使之成为“景观长廊”，化不利为有利。 5.2.3内聚与外延人车分流的交通组织 小区道路交通规划充分体现以人为中心的设计理念，采用“人车分流”的交通组织模式。小区主要车行道系统采取“外廷”的布置方式。 为减58、少交通干扰，机动车出入口设在北面，由于地块南北长东西窄，在北面设规划道路作为小区机动车次入口。 道路坡度控制在13%以内，并充分考虑到当地冬天道路可能结冰的现象，避免过长的连续下坡造成安全隐患。小区道路直达各居住组团，尽可能减少对小区中心人流活动的交通干扰。 根据人流行为轨迹和小区用地条件，步行系统采取“内聚”的布置方式，由主要步行道林荫步行道和步行支路组成。沿小区南北绿化景观轴规划小区主要步行道，从小区入口广场和主步行道至各组团组织若干步行支路，加强小区中心与各组团中心的有机联系。 小区车行道路红线宽llm，其中，车行道7m，两边人行道6m；组团道路4-6m；宅前小路宽2.5m;景观小径0.59、8-1.5米不等。 XX县属于经济比较发达地区，居民收入普遍较高，因此私家车的增长速度、停车需求应适当超前考虑，小区机动车停车位规模按0.4-0.6个户设置，北面定位高端的组团，停车位提高至0.9-1个户。 结合机动车交通组织方式，停车场采取地下停车为主的方式。地面停车场采取孤植乔木、植草砖和块石等铺砌，提高小区绿化覆盖率。根据地形特点，因地制宜设置半地下室停车。 5.2.4地域与人文特色化的环境设计 反映时代特征、体现地域文化和人文精神的居住区环境设计，不仪可以反映城市本身的文化内涵和精神风貌，而且能增强居民的归属感、认同感、家园感和凝聚力，具有深刻的社会意义，也足以人为本设计思想在精神领域60、的深层次表现。 “XX名苑”环境设计构思凸现地域特色和人文精神，把握总体城市环境特质，营造独特的空间景观和环境特色。 (1)将小区的微观空间融入城市的宏观空间 飘逸、流畅的带状绿化及其步行道，南北向贯穿小区主入口、小区中心绿地和组团绿化空间入口。通过南北绿轴，使小区空间成为城市和北面山头的延续与过渡，使小区微观空间与城市宏观空间得以自然地融合。 (2)构建景观轴线，突出视觉形象的标志性感受 小区开敞空间中布置雕塑小品，形成连续性视觉观赏带。系列雕塑以小区绿轴上若干个节点的抽象雕塑为主体，其位置位于多条视觉通道的交汇点，成为小区节点空间的构图中心和视觉观赏中心。各组团中心结合组团绿地中的环境小品61、与雕塑，形成局部视觉中心，并与中心广场主体景观构成联系与呼应，形成多层次的视觉观赏系统，不但给人以视觉上的向心感，还给人以心理上的归属感。 (3)组织多层次的外部空间环境 小区空间组织划分为三个层次。第一层次是南北林荫步行道开敞式带状空间，以自由和节奏构成小区主体空间特色；第二层次是以组团绿地为中心所构成的局部性半开敞空间，突出各组团的环境个性，体现视觉上的标示性；第三层次是由任宅院落构成的内聚式庭园空间，不同组合手法所构成的院落空间，给人以稳定的家园感和归属感。空间秩序突出“绿心”的核心地位，构成开敞空间的主俸，通过空间界面的开合变化，系列化标志小品的塑造，使其成为小区整体空间感受的高潮。另62、外，空间秩序还体现在从空间主轴向组团中心和庭院空间的横向延伸与渗透，形成具有层次感和序列性的外部空间环境。5.3建筑设计 户型设计的出发点是提高居住者的生活品质。强调采光与景观的双重要求。全明设计在设计中被完全执行，紧凑设计的电梯筒采用自然采光，既节能，又满足使用者的心理需求。 选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，在户型设计上充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自63、然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型。 一套好的户型，做到以下几个分开： (1)动静分开 客厅、餐厅、厨房、家庭活动室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 (2)公私分开 家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离。 (3)主次分开 在大户型的考虑土通常是事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成64、员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。 (4)干湿分开 厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必须做好“通”与“透”。户型注重功能分区，公共空间与私密空间有明显的界定，合理分配各房间的面积比例，双阳台带入户花园设计，增加了高层居民的活动空间也实现了让每个人拥抱绿色，寻找春天的梦想。再加上穿堂风被引入把清新的空气带给每一位居民。大凸窗和飘窗延续了房间的空间感。建筑造型上以竖向为主，突出挺拔感，色彩主要为白色，其间搭配以深色贴面，体现现代古典的建筑风格。5.4结构设计 5.4.165、设计主要依据和资料 主要设计标准、规范及规程： (l)建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001) (2)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-20081 (3)建筑结构荷载规范(GB5009-2001)(2006年版) (4)混凝土结构设计规范(GB50010-2002) (5)建筑抗震设计规范(GB5 0011-2001)(2008年版) (6)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002) (7)莲筑桩基技术规范(JGJ94-2008) (8)建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002) (9)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3 -2002) (10)地下工程防水技术规66、范(GB50108-2001) (11)混凝土结构耐久性设计规范(GT/T50476-2008) (12)混凝土外加剂应用技术规范(GB50119-2003) (13)建筑设计防火规范(GB50016-2006) (14)高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952005年版） (15)人民防空地下室设计规范(GB50038-2005) (16)建筑结构制图标准(GB/T50105 -2001) (17)预应力混凝土结构抗震设计规程(JGJ140-2004) (18)工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分，2002年版） (19)建筑工程设计文件编制深度的规定(2002年版) 5.4.2地震67、烈度与建筑场地类别 根据建筑抗震设计规范GB50011-2001，本工程的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.059;设计地震分组为第一组。 5.4.3风荷载和雪荷载 住宅基本风压值按照100年一遇取为0.35KN/m；本风压值按照50年一遇取为0.3KMm2。地而的粗糙度属B类。基本雪压值按照50年一遇取为0.40KN/W；雪荷载准永久值系数分区为区。 5.4.4安全等级及抗振设防 本工程的设计基准为50年，根据建筑物结构破坏后果的严重程度，建筑结构安全等级为二级。结构重要性系数为1.0。 根据建筑使用功能的重要性，本工程属于标准设防类（丙类）建筑，地震作用计算和抗震构造措施均按668、度抗震设防。 5.4.5建筑构件的耐火等级与耐火极限 本工程住宅为一类高层民用建筑，其建筑构件的耐火等级为一级，各构件的耐火极限均按高层民用建筑设计防火规范表2.0.2执行。 5.4.6结构体系特点及抗震等级 高层建筑结构，剪力墙抗震等级为四级；楼盖采用现浇钢筋混凝土楼盖。 5.4.7荷载取值 1、本工程按建筑结构荷载规范GB5009-2001(2006年版)荷载取值如下表:类别活载KPA面层及吊顶KPA备注地下停车库及车道4.03.0面层取平均厚度150mm消防控制室及设备房8.02.0住宅2.01.5走廊、门厅、楼梯客房2.01.2裙楼2.51.5餐厅2.51.5餐厅厨房4.01.5卫生间69、有浴缸4.01.2蹲厕应另计入砌料荷载()内值为群楼公共卫生间无浴缸2.0(2.5)消防楼梯3.51.2客房2.01.2电梯机房7.01.2露台3.02.9上人屋面2.0(3.0)3.5不上人屋面0.53.55.4.8荷载取值 本工程拟人工挖孔桩基础。 5.5给排水设计 5.5.1设计依据 (1)室外给水设计规范 GB50013-2006 (2)室外排水设计规范 GB50014-2006 (3)建筑给水排水设计规范 GB50015-2003(2009年版) (4)筑设计防火规范 GB50016-2006 (5)高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版) (6)自动喷水灭火系70、统设计规范 GB50084-2001(2005年版) (7)气体灭火系统设计规范 GB50370-2005 (8)建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 5.5.2生活给水系统 (1)水源 由市政供水干管引两条DN200的给水管，作为该项目的供水干管绐管沿建筑物周边敷设成)环。 (2)生活用水量 为了方便以后的管,将住宅区分别独立设置给水系统计算如下:序号用水项目名称使用人数(人)或单位数(单位用水量标准(L)时变化系数(K)使用时间(h)最大时用水量(m3)最高日用水量(m3)1住宅38112每人每日2502.52426.37240.82绿化及道路洒水3汽车库地面冲洗4小计 5.571、.3供水方式 住宅区分别独立设置给水系统。 (2)住宅区 由于该项目的地势高差比较大，从建筑平面总图上看，住宅区分为5个不同标高的平台。为了尽量节能，每栋住宅楼均分为低、高2个竖向供水区，共采用4套变频设备加压供给：第1套设备供第1、2个平台建筑物的低区：第2套设备供第1、2个平台建筑物的高区和第3个平台建筑物的佤区：第3套供第3个平台建筑物的高区和第4、5平台建筑物的低区；第4套供第4个平台建筑物的高区和第5平台建筑物的高区。在第1平台建筑物车库层的水泵房集中设置变频设备。 5.5.4排水系统 (1)排水体制 污、废水合流接入化粪池，经小区污水管收集后排入市政污水管网;雨水单独排放,经小区雨72、水管收集后排入市政雨水管网。 (2)污水排水量 污水量取用水量的90%，则污水量Q=216m3/ d (3)雨水排水系统 雨水量按湖南XX县暴雨强度公式计算,雨水按重现期为2年的降雨强度计算;径流系数:屋面取0.9，绿地取0.15其它用地取0.6。5.6电气设计 5.6.1主要设计依据 (1)民用建筑电气设计规范JGJI6-2008 (2)建筑照明设计规范GB50034-2004 (3)火灾自动报警系统设计规范GB50116-98 (4)住宅设计规范GB50096-1999（2003版） (5)建筑物设计防火规范GB50016-2006 (6)高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2073、05版） (7)建筑物防雷设计规范GB50057-96(2000版) (8)旅馆建筑设计规范JGJ62-90 (9)智能建筑设计标准GB/T50314-2006 (10)安全防范工程技术规范GB50348-2004 5.6.2供配电设计 (l)本工程消防、应急照明、通信、保安系统电源为一级负荷； 主要配套的其他用电负荷、生活泵、客梯为二级负荷；除上述之外，其它一般电力照明为三级负荷。 (2)本工程采用两路10KV高压电源（不同开闭所）。 (4)住宅用电指标及公变的设置：总户数284户。变压器总安装容量为1260KVA，地下室设高压配电室一座，2630KVA变压器及低压变配电所一座。 5.6.374、电气照明设计 (1)主要照度标准：走廊取75Lx，餐厅200Lx，地下车库等取75LX。 (2)考虑选用低色温、暖色调、显色性好、光效高的光源；另采用智能照明控制系统；室外场所屋顶、地面设置泛光亮有照明。 (3)住宅部分的照明以高效节能灯为主。楼梯电梯间部分灯具为声光控灯；地下车库、楼梯电梯间及前室、公共场所设置应急照明灯具和疏散诱导灯及安全出口指示灯。 (4)住宅部分每套住宅进户线截面不小于10毫米，走廊采用线槽天花内敷设，户内穿管暗敷设；照明、插座、空调、厨卫分回路配电；分支回路不小于2 5平方毫米，插座回路装设漏电保护器。厅房采用吸顶灯。 (5)每套住户卧室、起居室设置单相二、三极插座不75、少于三组；厨房、卫生间设置防溅水型二、三极插座不少于二组；洗衣机、冰箱、换气扇、空调等处设置单相三极插座。 5.6.4防雷、接地系统及安全措施 (l)工程为二类防雷。 (2)防雷、电气设备的保护接地、弱电设备共用接地极，接地电阻不应大于1欧姆。 (3)采用TN-S接地系统。 (4)采用等电位联结，特殊场所如水泵房、卫生间等处还应设置辅助等电位联结。5.7暖通设计 5.7.1设计依据 (1)呆暖通风与空气调节设计规范( GB50019-2003) (2)高层民用建筑设计防火规范( GB50045-97)（2005年版） (3)人民防空地室设计规范( GB50038-2005) (4)汽车库、修车76、库、停车场设计防火规范( GB50067-97) (5)公共建筑节能设计标准( GB50189-2005) 5.7.2空调系统 (1)室内设计参数房间名称室内温度相对湿度%新风量m3/h餐厅2628655020住宅客厅26296560住宅客房26306560 (2)地下室车库每个防水区设两套机械排风，有直通室外车道的防火分区利用车库车道自然补风，没有直通室外通道的利用风机机械排烟且设置机械送风设备。为了节约能源，车库排烟系统选用双速排风，平时低速排风，火灾时由消防控制中心高速启动进行机械排烟。 (3)变配电间设机械排风和机械送风。 (4)水泵房设机械排风和机械送风。(5)防烟楼梯间及其合用前室77、不能满足自然排烟的均设置了正压送风系统。防烟楼梯间每层设一个自垂式百叶风口，发生火灾时由消防控制中心启动正压送风机进行正压送风；合用前室每层设一个自垂式百叶风口，发生火灾时通过烟感、温感传到消防控制中心，由消防控制中心开启着火层与上、下相邻层的风口并联锁启动正压送风机进行正压送风。正压送风机设置于屋面。(6)车库烟系统选用双速排烟风机，平时低速排风，火灾时由消防控制中心高速启动进行机械排烟。所有排烟风机入口均设280关闭的排烟防火阀，当烟气温度达到280时，该阀熔断关闭并输出信号至消防控制中心联锁关断排风机，所有排烟风机入口处均设防火阀，当烟气温度超过280时防火自动关闭，并联锁相应的排烟风机78、停止运转；(7)通风风管均采用镀锌钢板制作，排烟风机均采用低噪声消防通风风箱。 5.7.3通风系统 (l)地下车库排风系统排风量按换气次数5次/小时计算； (2变配电室排风量按换气次数10次小时计算，水泵房排风量按换气次数5次/小时计算，卫生间10次/小时计算; (3)公共建筑部分没有自然通风条件采用机械通风； 5.7. 4防排烟系统 (1)地下汽车库采用机械排烟，其中防烟分区不应超过2000平方，水泵房也采用机械排烟,其排烟量按15次h计算。 (2)防烟楼梯间 a.设有外窗，达到自然排烟的要求。 b.不具备自然排烟条件设置加压送风系统：(1)地上、地下两个楼梯合用一个加压送风系统的，地上楼梯79、每隔二层设一常闭型电动加压送风口，地下楼梯每层设一常闭型加压送风口，当地上部分发生火警时，由消防中心控制地上的电动加压送风口及加压风机启动，地下的电动加压送风口关闭，给楼梯间加压送风；反之当地下发生火警时，消防中心控制地下的电动加压送风口及压风机启动，地上的电动加压送风口关闭，给楼梯加压送风；(2)地上、地下两个楼梯分开加压送风系统的，地上楼梯每隔二层设一自垂式百叶风口，地下楼梯每层设置，当发生火警时，由消防中心控制加压风机启动给楼梯间加压送风。 (3)消防电梯前室 a消防电梯前室设有外窗符合自然排烟条件的，采用自然排烟。 b无外窗或虽有外窗但不具备自然排烟条件，设置加压送风系统，每层均设有电80、动加匪风口，当发生火警时，由消防中心控制本层及上一层电动加压风口开启，同时使加压风机工作，进行加压送风。 (4)无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道设置机械排烟。 (5)面积超过100，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间设置机械排烟； (6)不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭设置机械排烟； (7)各房间总面积超过200 m：或一个房间面积超过50，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排烟； (8)排烟口应设在顶棚上或靠近顶棚的墙面上。设在顶棚上的排烟口距可燃物构件或可燃物的距离不应小于l. 00m。排烟口平时81、应关闭，并应设有手动和自动开启装置； (9)防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不应超过30m.在排烟支管上应设有当烟气温度超过280C时能自行关闭的排烟防火阀； (10)排烟管道必须采用镀锌钢板制作。安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并应与可燃物保持不小于15 0mm的距离； (11)地下室部分房间设置机械排烟，机械补风系统，其补风量不应小于排烟量的5 0%。 (12)事故排风系统：电房、发电机房等设置气体灭火装置的房间设置事故排风系统；设于此房间的所有风口在气体灭火装置工作期间应自动关闭，灭火工作完成后，事故排风口应开启排风。 5.7.5暖通环保 5.7.5.1安全卫生82、与环保 (l)所有风机均采用低转速型，风机管道进出口均采用软接形式，风机出口设消声器。 (2)汽车库废气由土建竖井排放。 (3)所有风机安装时均设减振吊钩。 (4)厨房的烟气经净化后通过竖井高空排放。 (5)本工程公建部分设置新风系统，新风量分别为20-30m3/hp;住宅部分利用门窗缝隙渗风，满足房间的正压及换气要求，必要时可开窗换气。 (6)人员集中区域设置排风系统。 5.7.5.2消声与隔振 (1)水泵等设备采用减振台座或橡胶减振垫减振。 (2)在新风机组、通风机的进出口采用软管连接。 (3)水泵进出水管上采用可曲挠橡胶接头，使设备振动与配管隔离。 (4)空调、通风总管设消声器。 5.783、.6暖通节能 (1)选配初阻小于40Pa，终阻小于80Pa的粗效过滤器，初阻小于70Po终阻小于120Pa的中效过滤器。 (2)冷水管保温按设备及管道保冷设计导则GB/Tl5586的经济厚度计算，风管保温绝热层最小热阻按大于l( K/W)设计。且应满足公共建筑节能设计标准GB50189-2005附录C中的经济厚度要求。5.8天燃气管网设计 本次规划区内以由市政燃气公司规划中压DN250燃气管为气源。经了解，燃气公司根据本工程的用气量，配合区内的建设，从军城路及东面规划路铺设燃气管道至本工程。 在本工程区内道路上规划中压燃气管网并成环，采用中一低两级制供气。在每栋建筑外墙设燃气中压调压柜，区内用84、气经调压柜减压后，由低压燃气管道输送用气用户。经计算，区内的中压燃气管道管径为DN25-DN250。 区内燃气调压设施的外观装饰应与本区的建筑相协调，并做好与周围活动空间的安全防护。规划管道埋深约为0.8m. 6环境影响评价6.1环境质量现状 6.1.1环境空气 本项目所在区域大气环境中SO2、NO2和TSP的监测结果均符合国家环境空气质量标准( GB3095-1996)中二级标准要求。 6.1.2水环境 所在地区域的主要水体是地表水，水质较好。 6.1.3主要环境保护目标 所在区域内未发现历史文物、名胜古迹及珍贵动物等重点保护目标。6.2生态环境影响分析 6.2.1建设期主要污染源和主要污染85、物 (1)项目建设将进行土方的开挖、水泥、砂石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时产生的粉尘，施工运输车辆产生的道路扬尘。 (2)由于项目的建设需要进行大量的土方作业，将扰动地表、坡面、破坏原有植被，同时会引起地形、地貌和水系流向的改变，因此会造成水土流失和土壤侵蚀。 (3)施工推土机、挖掘机、装载机、打桩机、混凝土搅拌机、电锯等设备运转将产生一定的噪声，声级一般为80 - lOO分贝。 (4)施工中会产生一定量的建筑垃圾，根据调查分析，施工中平均每平方米建筑面积产生垃圾约300kg. 6.2.2营运期主要污染源和主要污染物 6.2.2.1废气 营运期大气污染源主要为居住区住户排放的油烟，往来86、的汽车排放的尾气，主要污染物质TSP、NO2、S02。 6.2.2.2废水 居住区外排废水为生活污水，污水排放量Q=216m3日，废水主要污染物为SS、CODCR、BOD5、NH3 -N，预计其初始排放浓度分别为300mgL、400mgL、20mg1. 50mgL. 6.2.2.3固体废弃物 固体废弃物主要是居民、物业管理人员产生的生活垃圾。6.3生态环境保护措施 6.3.1环境保护措施 6.3.1.1施工期控制污染和生态变化的初步方案 (1)施工中产生的扬尘可采用洒水方式降尘。总体布置时尽量考虑施工过程中填方和挖方的平衡，以减少土方工程量和运输量。 (2)为减少施工中水土流失量，道路和基础开87、挖尽量选择在非雨季期施工，并及时清运多余的余土。 (3)各种施工机械尽量安排昼间工作，打桩机则禁止夜间施工，施工现场设置墙以降低施工噪声。(4)场地周围有规划道路和民房，在基础施工过程中，应注意现场观察，采取适当距离的隔离措施及防护措施，防止基础施工对周围构筑物以及行人安全造成影响。 6.3.1.2营运期控制污染的初步方案 (1)根据不同的功能区，使交通路线形成一个合理的路线，减少汽车尾气的排放和噪声的污染，油烟经除油装置处理达到饮食业油烟排放标准后排入大气。(2)室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入污水管网。(3)室外采用雨、污水分流排88、水系统，雨水排入雨水管。(4)厨房油烟废气采取油烟净化处理。(5)进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。(6)生活垃圾由清洁车搬运到指定堆放点。(7)所有空调机组、通风机组、水泵基础均考虑减震措施。6.4环境影响评价 由于本项目主要污染源为居民及物业管理产生的固体废弃物、生活垃圾和生活污水，行人随弃的纸悄屑和残渣。不产生对环境有危害的化学有害物质，只要采取适当的防护措施，对环境不会造成不良的影响。6.5水土保持 根据中华人民共和国水土保持法、中华人民共和国水土保持法实施条例等法律法规的规定，建设项目中水土保持设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”要求，防治水土流失89、。6.5.1防治目标根据工程建设特点，本工程水土保持方案的防治目标为：(l)扰动地表治理率：100%(2)造成水土流失面积的治理度：100%(3)水土流失模数的控制比：1.0(4)水土流失控制率：95%(5)植被恢复系数：100%6.5.2编制依据(1)中华人民共和国水土保持法，1991年；(2)中华人民共和国水土保持法实施条例，1993年；(3)中华人民共和国环境保护法，1989年；(4)建设项目环境保护管理条例（国务院1998年第253号令）；(5)开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定，（水利部2005年）(6)全国生态环境保护纲要。6.5.3规范标准(1)开发建设项目水土保持方案技术90、规范 (SL204.98)水利部；(2)长江流域水土保持技术规范；(3)土壤侵蚀分类分级标准。6.5.4水土保持措施6.5.4.1施工过程中的水土保持措施修建临时性围墙封闭施工，将水土流失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。 增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰动地表，施工建设期土体裸露面积大、裸露时间长，且在雨季施工，易产生严重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，应采取临时性措施，控制施工期水土流失。为减少成本可与永久排水系统设置综合考虑。 划定表土临时堆置区。为了保护和充分利用不可再生的表土资源，提高工程绿化时的造林成活率，减91、少工程绿化的造林成本，须设置表土临时堆置区。并对其采取艋时性水土保持措施防止水土流失。在项目场地平整前，剥离场内部分表层腐殖土并集中堆置，并采取必要的防护，待工程基本建成后将腐殖土覆盖在绿化区域。 6.5.4.2设计中的水土保持 项目主体设计永久性排水工程，采用雨、污水分流方案。区内雨水排水管网采取明、暗沟或暗涵开式，有组织有计划地铺设。排水管沿区内主干道路布设，排水沟沿各单体建筑四周布设，雨水经区内排水沟、雨水管收集后，通过沟管排入市政工程系统。项目永久性排水工程，能满足项目区范围内的雨水、污水排放，对项目区及周边地区将不会产生新的水土流失危害，可以避免因径流对地表的冲刷造成新的水土流失。 92、项目应充分利用空闲地，运周道路绿化、园林绿化等相结合的形式，尽可能地提高项目区绿化率，有效地改善项目区内的小气候。环境绿化工程，采用乔、灌、草立体绿化方案，增加地表植被覆盖，有效地控制降雨及地表径流的侵蚀作用；植物根系固结土壤，提高7地表土体的抗蚀性能力，能很好地保护土壤，涵养水分，从长远来看其水土保持功能显著，同时有利于控制环境污染，美化环境。6.6特殊环境影响 拟建项目所在地及其周边无风景区、名胜古迹、自然保护区；无水土保持禁垦区；无矿山作业等爆破危险区；无放射污染，无有害气体污染，非地方病流行或常发区。周围无军事设防区；非宗教风俗有特殊要求的地区。上述因素不会对本项目的建设造成影响。7节93、能节水7.1编制依据 (1)中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令200777）； (2)中华人民共和国建筑法（中华人民共和国主席令201146）； (3)国务院关于加强节能工作的决定（国发2007128号）； (4)湖南省实施中华人民共和国节约能源法办法（省发200160号）： (5)公共建筑节能设计标准( GB50189-2005)； (6)民用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部第76号令）； (7)民用建筑热工设计规范( GB50176-93)； (8)建设部建筑节能技术政策（1996建科530号）； (9)夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准( JGJ134-2001)； (l94、0)绿色建筑评价标准( GB/T50378-2006)； (1l)建设部建筑节能“十五”计划和2010年规划； (12)综合能耗计算通则( GB/T2589-2008)； (13)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展与改革委员会令2010年6号）； (14)国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787导）。7.2能源消耗 本项目规划总建筑面积43136。能源消耗主要为：高层住宅、多层住宅、公建设施和地下室用电、用水以及绿华设施浇洒用水、居民使用燃气等。 项目各能源消耗详见下表：项目各项能源消耗表能源总类年消耗量折标系数折标煤用电2168.95、89万KWh0.1229kgce/kwh2665.56t用水133.02万m30.0857kgce/t114.00t7.3节能、节水措施 本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下： 7.3.1建筑节能 (1)门窗：外围窗均为铝合金普通中空双层玻璃5+6A+5。封阳台采用单玻塑钢窗。分户门均采用双层金属门板中间填充1518厚玻璃棉；门窗气密性等级为级。 (2)采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。推广使用新技术、新工艺，各房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。 (3)改善外围护构件的保温性能，尽量避免热96、桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。改善门窗设计，尽可能将窗面积控制茌合理的范围之内，采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。 (4)采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加0.01能耗将增加25%.因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。 (5)充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，在建筑物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。 (6)大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因降温需要空调的能耗，达到节能目的。 7.3.2电气节能： (1)选用SCBll节能型电力变压97、器，并采用强迫风冷方式提高过负载能力； (2)水泵等设备采用变频调速运行方式； (3)变配电所设置在负荷最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失； (4)在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上； (5)所有照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源； (6)选用电子镇流器，提高功率因数； (7)建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。 7.3.3其他节能、节水措施 本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下： (l)在建筑物内生活用水的节约上：采用优质管材和连接，供给卫生用98、水，减少渗漏。使用节水型设备和配件（夹气水嘴、夹气淋浴头等），减少用水量： (2)优先选用节能系统设备。对变压器采取电容补偿措施，以降低无功功耗，提高功率因素： (3)供水系统优先选用高效率水泵和电机，采用合格管道材料，阀门采用优质产品，公厕用水采用自动冲洗设施； (4)供电、供气、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗； (5)通过加强运行管理，杜绝跑冒滴漏的浪费现象； (6)改善过渡季节设备运行方式，避免冷热不均，增加自动控制系统等措施。8劳动安全卫生消防8.1编制依据及采用的主要标准 8.1.1编制依据 (1)中华人民工共和国劳动法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务99、委员会第八次会议通过）； (2)建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定(中华人民共和国劳动部令第3号(1996)； (3)国务院关于加强防尘防毒工作的决定(国发(1984)97号）； (4)中华人民共和国尘肺病防治条例（中华人民共和国国务院1997年12月3日1： (5)中华人工民共和国防震减灾法（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过）； (6)关于发布中国地震烈度区划图(1990)和中国地震烈度区划图(1990)使用规定的通知（震发办1992160号）。 8.1.2采用的主要标准、规范、规程 (1)城市区域环境噪声标准 (1993.12-06) (2)建筑物防雷设计规范 (GB100、50057-94（2000版) (3)建筑灭火器配置设计规范 (GB50140.2005) (4)采暖通风与空气调节设计规范 (GB50019-2003) (5)火灾自动报警系统设计规范(GB50116.98) (6)建筑抗震设计规范 (GB50011-2001) (7)安全色 (GB2893-2008) (8)安全标志及其使用导则 (GB2894.2008) (9)工程场地地震安全性评价技术规范 (GBl7741-1999) (10)民用建筑电气设计规范(JG儿6-2008) (11)供配电设计系统规范 (GB50052-95) (12)建筑设计防火规范 GB50016-2006 (13)高101、层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 (14)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-978.2工程的主要危害因素及主要防范措施 本工程主要危害因素主要为自然危害因素形成的危害和不利影响，包括地震、不良地质、暑热、冬季低温、雷击等自然因素； 上述各种危险因素及隐患的危害性各异，其出现或发生的可能性、机率性大小不一，危害作用的范围及造成的后果均不相同，为此，设计上采取下述相应的防范措施减小或避免各种危害所造成的损失。 8.2.1自然危害因素及主要防范措施 8.2.1.1自然危害因素分析 (l)地震 地震是一种能产生巨大破坏作用的自然现象，它能破坏建筑物，进而威胁设备和人员的安102、全，但是，地震一般啦现的机率较小。 (2)不良地质 不良地质对本项目建筑物的破坏作用较小，无滑坡，泥石流等灾害性地质现象存在，适宜于本工程建筑。 (3)雷击 雷击能破坏建筑物和设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。 (4)气温 人体有最适宜的环境温度，当其超过一定范围时，会产生不舒服感。气温对人的作用广泛，作用时间长，但其后果较轻。 (5)其它 暴雨和洪水威胁项目的安全，其作用范围大，但基本上不会出现。 8.2.1.2主要防范措施 (l)防暑防寒 为了防暑热，在室内设置必要的风扇、空调等装置。本地区无霜期长，因此仅适当考虑冬季取暖。 (2)防雷 对第三类防雷建筑103、物采取避雷带防直击雷，每根引下线的冲击接地电阻一般不大于30Q。 (3)抗震 本工程所在地地震烈度为6度，在建筑设计中，根据建筑抗震设计规 范（GBJl1-89）中的规定对建构筑物采取相当的抗震措施；在电气设计中，变压器滚轮拆下，按防震要求固定于轨道上，防止变压器受损，在工艺设备设计中，将有关底座加固处理，管道采用必要的耐震连接方式。 (4)其它 为了防止或避免不良地质对建构筑物的破坏，在建筑设计中，根据对本地区地基的承载力、变形及稳定计算，按相应规范要求进行设计。 为了防止洪水和内涝，及时排出雨水，避免积水，毁坏设备、建筑，在建筑内设相应的场地雨水排除系统。本项目按50年一遇防洪标准与当地有104、关部门统一考虑本工程的防洪问题。 8.2.2主要危害因素及其防范措施 8.2.2.1危害因素 (1)火灾爆炸 火灾是一种燃烧现象，当燃烧失去控制时，便形成火灾事故，火灾事故能造成较大的人员及财产损失。 物质发生变化的速度不断急剧增大，并在极短时间内释放出大量的能量的现象称为爆炸。爆炸也能造成较大的人员伤亡及财产损失。 (2)触电、碰撞、坠落等事故均对人体形成伤害，严重可造成工作人员的死亡。 (3)腐蚀既损坏设备，也对人体构成威胁。 (4)停电事故影响正常工作，甚至损坏设备，造成有害物外逸，危及人生安全。 8.2.2.2对危害因素的主要防范措施 (1)防火防爆 各建筑物间均设置足够的防火安全间距105、，道路则根据消防车对通首的要 求进行设计与布置。在建筑设计中严格执行建筑设计防火规范等规定，并按建筑灭火器配置设计规范等要求配置相应的消防器材。 在电气设计中，消防设施采用单独的回路供电：在爆炸和火灾危险场所严格按照环境的危险性质根据GB50058-92等规定配置相应的电气设备和灯具，并采取相应的防雷措施防止雷电引发火灾。 消防给水设计中，根据建筑设计防火规范等规定设置相应的消防供水管道、消防栓等装置。 (2)其它安全措施 为了防止触电事故并保证检修安全，两处及多处操作的设备在机旁设事故开关；为了防止机械伤害及坠落事故的发生，场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆；地沟、水井设置盖板；8.3消106、防设计 8.3.1总平面 整个小区严格按照国家高层民用建筑防火规范进行设计合消防组织。 基地内消防车能到达每栋楼。各建筑物满足规定的消防间距。消防车道沿外环设置，组团内人行步道紧急情况下可兼作消防通道，保证每栋在住宅消防的可达性。 8.3.2建筑 结构保护层按不同耐大等级的消防规范要求设计。 住宅采用开敞楼梯，会所疏散距离符合要求。 地下汽车库严格划分防火分区，并控制人行疏散距离45m. 8.3.3室内、室外消防系统 (1)水源：由消防水池提侠，在地下车库设泵房及消防水池(2)室内外消防用水量的计算项目用水量延续供水时间一次火灾用水量备注室外消火栓系统202144室内消火栓系统302216自动107、喷水灭火系统301108468 按同时一次火灾计，室内外消防用水总量为468m3.分别住宅区车库的水泵房里设消防水池及消防加压水泵，消防水池总容积为470立方米。 (3)室内消防栓系统 设计流量：30L/S，火灾延续时间2小时，水枪口径Dl9，射流量15L/S，SG21/65型单出口消火栓，均设DN65单出口消火栓一个，65胶带25m，立管间距30M，建筑物内任何一点均有2股消防水柱同时到达。各消防箱配置水枪1支，龙带25M，碎玻按钮、警铃、指示灯及专用消防软卷盘。消防十分钟前由设在天面的181_T.13消防水池向消防管网供水，十分钟后由消防泵供给，系统设有稳压增压泵。 (4)自动喷水灭火系统108、 地下停车库均设自动喷水灭火系统，系统由消防水池、天面消防水箱、喷淋供水泵联合供水。消防水池、消防水箱与消火栓系统共用。喷淋供水泵两台（一用一备）及稳压装置设于消防泵房内。自动喷水灭火系统设消防水泵接合器。系统设计流量：Q=30L/S，火灾延续时间1小时，火灾危险等级为中危险等级级，喷水强度为6L/min喷淋供水泵由湿式报警阀压力开关自动启动，并受消防控制中心监控。水流指示器、信号闸阀、湿式报警阀工作状态均反映至消防控制中心。 (5)灭火器配置 根据建筑物使用功能及危险等级、保护距离等配置相应的灭火器，采用干粉磷酸铵盐手提式灭火器。9项目管理与实施9.1项目管理 根据国家相关法律法规要求，项目109、将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。 9.1.1项目招投标制 9.1.1.1招投标内容 本项目属住宅建设项目，按照国家发展和改革委员会工程建设项目招标范围和规模标准规定，项目属于工程建设项目招标范围和规模标准规定第三条：关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围一住宅。根据规定第二条至第六条范围内的各类工程建设项目，包括项目的建筑工程与安装工程，达到下列标准之一的，必须进行招标： 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；110、 单项合同估算价低于第、项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 根据以上规定，本项目招标内容为本项目的建筑工程与安装工程。 9.1.1.2招投标原则 为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，该工程实行邀请招投标方式，择优选定有资质的施工单位。 9.1.1.3招标的组织形式 本项目招标采用委托招标的形式进行，由项目单位委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。 9.1.1.4招标范围及方式 项目工程所有项目的招标为邀请招标，应同时在报纸、广告登招标通告，邀请所有潜在的资质有关单位参加投标。 参加本项目本项目主体工程施工投标的单位，必须具有下列条件： 具有招标文件要求的资质证书111、，并为独立的法人实体； 承建过类似建设项目的相关工作，并有良好的工作业绩和履约记录； 财务状况良好，没有处于财产被接管、破产或其他关、停、并、转状态： 在最近三年内没有与骗取合同有关以及其他经济方面的严重违约行为； 近几年有较好的安全记录，投标当年内没有发生重大质量和特大安全事故。 招标范围、招标组织形式及招标方式详见招标基本情况表。 项目名称是否招标招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察否设计否建筑工程是P安装工程是P监理否设备否重要材料否 9.1.2工程监理制 为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的112、技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。 监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。9.2进度计划项本项目计划拟于2013年1月开始筹建，2014年12月底竣工。10投资估算及资金筹措10.1估算依据 (1)湖南省建筑工程概算定额(2001年)； (2)国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法； (3)关于调整费率标准及有关工程计费程序的通知(湘建价计2008 22号）； (4)其他费用根据湖南省、娄底市和XX县市有关文件估算； (5)国家现行的政策法规及建设单位提113、供的有关资料。10.2投资估算 经估算，本项目总投资6922.66万元，详细构成及估算依据说明如下： 10.2.1土地取得费用 根据委托方提供的资料，项目土地的取得费用壹仟贰壹拾捌万壹仟陆佰贰拾壹元整（12181621元），其中：土地款11626559元；契税465062.35元；交易服务费90000元。 10.2.2建筑安装工程费用 项目建筑安装工程费用共计4774.8万元，详细构成及估算依据如下表：编号工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值（万元）1工程费用1.1住宅高层按建筑面积26674平方米1150元/平方米3067.51.2住宅多层按建筑面积11422平方米85114、0元/平方米970.91.3配用套房按建筑面积246平方米850元/平方米20.91.3地下室按建筑面积4770平方米1500元/平方米715.5 10.2.3前期工程费用 前期工程费用主要包括前期工程咨询费、规划、设计、地质勘察、三通一平等费用，项目的前期工程费用按建安费的2%估算，合计95.5万元。 10.2.4基础设施建设费 基础设施建设费主要包括供电工程、电话智能宽带、道路供水排污、供气工程、路灯工程、小区绿化景观、消防配套、围墙大门岗亭等费用，按建安费的5%估算，合计238.74万元。 10.2.5公共配套设施费 公共配套设施费，主要是架空层，架空层按建筑面积的1100元平方米估算，115、项目公共配套设施费，共计268.4万元。 10.2.6开发期税费 项目的开发期税费主要是报建费用，按娄底市的报建费用标准，住宅与商业部分均按建筑面积的80元平方米估算，共计342.93万元。 10.2.7销售费用销售费用按照销售收入的1%估算，合计为87.07元。10.2.8不可预见费用不可预见费用主要是基本预备费，按照建安工程费用的3%估算，合计144.25万元。综合可得，项目总投资为6922.66万元。10.3投资计划与资金筹措 为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则： 10.3.1前期费用 该期工程开工前（不合开工当年）1年或开工当年116、一次用款。 10.3.2基础设施建设费、公共配套设施费 该期工程竣工当年一次用款。 10.3.3开发期税费 该期工程开王前（不合开工当年）1年或开工当年一次用款。 10.3.4销售费用 从该期工程开工至开盘前1 0%按年平均分配，开盘（有第1笔收入）开始至最后一笔售房款收到为止，90%按销售收入比例分配。 10.3.8不可预见费 与主体工程同步进行。按工程费用使用比例分配投资。 项目总投资6922.66万元，项目的资金来源主要有二项，其中自有资金3500万元，利用预售收入3422.66万元。11财务评价11.1经济评价参数 11.1.1销售收入及税金的测算 (1)本项目自取得预售许可证后便可预117、售，本项目产品为住宅、地下室。 (2)根据项目周边市场情况，结合公司项目开发成本，对本项目的住宅高层定价为2400元平方米，多层定价为1600元平方米，地下室定价为2000元平方米。 (3)本项目营业税、城建维护建设税及教育附加税、土地增殖税、所得税等综合税率为13.21%。据此，项目销售收入及经营税金估算表如下：产品名称项目合计2014年2015年高层营业收入（万元）6401.773841.0562560.71营业税金及其他税金（万元）845.67507.4338.27多层营业收入（万元）1827.521096.51731.01营业税金及其他税金（万元）241.42144.8596.57地下118、室营业收入（万元）954572.4381.6营业税金及其他税金（万元）126.0375.6250.41合计9183.295509.973673.33 11.1.2产品成本分析 遵循权责发生制原则，将产品直接发生的投资直接归类到开发产品；土地费用，根据产品占用土地面积分摊；其它投资费用，根据每种产品的单项工程投资比例分摊。 产品成本：高层的单位成本为1708.7元平方米，多层的单位成本为1408.8元平方米，地下室的单位成本为2058.7元平方米。产品名称高层住宅多层住宅地下室产品数量（）26674114224770开发产品总成本（万元）4557.871609.1982.02建筑安装工程费（万元119、）3067.5970.9715.5土地费用（万元）758.03324.59135.55前期工程费（万元）59.4325.4510.63基础设施建设费（万元）148.5663.6226.57公共设施建设费（万元）167.0271.5229.87开发期税费（万元）213.3991.3838.16销售费用（万元）54.1823.29.69不可预见费（万元）89.7638.4416.05单位成本（元）1708.71408.82058.711.2财务效益基本分析 11.2.1经济分析参数 经分析，项目总投资6922.66万元，利润总额2260.63万元，税后利润1047.51万元，全部投资内部收益率29120、.9%，资本金内部收益率29.9%，总投资收益率32.65%，资本金净利润15.1%。项目效益好，详见下表：经济评价指标汇总表序号指标名称单位项目1项目总投资万元6922.662资金筹措万元6922.662.1项目资本金万元3500.02.2预租售收入万元3422.663营业收入万元9183.294利润总额万元2260.635所得税（经营税金）万元1213.126税后利润万元1047.517全投资内部收益率%29.98资本金内部收益率%29.99总投资收益率%32.6510资本金净利润%15.1 11 .2.2项目赢利性分析 项目总收入9183.29万元，经营成本6922.66万元，实现利润总121、额2260.63万元，应交所得税（经营税金附加）1213.12万元，税后利润1047.51万元，项目效益较好。11.3评价与结论 经分析，项目总投资6922.66万元，利润总额2260.63万元，税后利润1047.51万元，项目盈利能为较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备，自有资金已经落实；项目的建设可以推动娄底市XX县老城区城市化建设，提高居住水平，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。12 项目风险分析及风险防范策略12.1项目风险分析 12.1.1经营风险 12.1.1.1对自然资源和重要原材料的依赖 房地产开发的重要原材料是土地和建材。公司已取得了项目用地。122、受积极财政政策和能源产业价格增长的影响，预计建材的需求量和价格上行还存在一定的释放空间，可能致使建材价格上涨。因此，土地和建材价格的波动会对公司的经营造成一定影响。 12.1.1.2房地产项目开发风险 房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等开发过程，涉及调研公司、规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位，并接受规划国土局、建设局、消防局、环保局等多个政府部门的监管，从而使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大123、，一旦某个环节出现问题，如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化，将会直接或间接地对整个项目开发产生影响，从而导致公司营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损，造成原来估计的销售利润无法按期实现。 12.1.1.3房地产开发项目收入不确定牲风险 房地产开发项目的收入受项目定位、销售价格和销售价格的变动趋势、销售率和销售率的变动趋势、相关物业的空置情况、竞争楼盘的供应情况等多要素的影响，一旦这些要素与公司的预期产生偏差，都会对公司的收入产生影响。 12.1.1.4流动性及筹资风险 公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金（包括预售商品房的预收款）外，一部分来源于金融机构筹资。一旦国家经济124、形势发生变化，产业政策和金融机构的信贷政策（如利率政策等）进行调整，公司开发的房地产项目发生预售不畅的情况，都可能给公司的流动性及资金筹措带来风险。 12.1.1.5产品结构风险 由于项目开发周期长，在此期间，房地产市场结构可能发生变化，客户的需求将会相应发生变化，并且对价格的敏感性增强，致使公司在开发策略上要作相应的调整。 12.1.1.6产品质量风险 公司在房地产项目开发过程中，如果楼宇的设计质量、施工质量不能满足客户的需求，可能会给楼盘的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故，则不但会严重影响楼盘的销售进度，更会对公司的经营活动造成重大损害；如果公司项目开发过程主要以出包的方125、式交由其他单位负责施工及监理，由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因会给公司带来产品质量风险。 12.1.1.7采用合作、合资方式进行开发而产生的风险 虽然公司目前采用自主开发的方式进行房地产项目开发，但是不排除今后与其他企业进行合作或合资进行开发的可能。如果有关各方在今后的合作中不能达成一致，或在合作方式的合法性、履行合同条款的可能性等方面出现问题，都将使公司面临风险。 12.1.1.8为承购人提供抵押贷款担保风险 住宅承购人采用银行按揭（抵押贷款）方式购房时，在交清首期款（一般为楼款的30%）、在规划国土局办理房产抵押登记后，向银行申请抵押贷款，并由开发商提供该抵押126、贷款的担保。若住宅承购人在办理房产证前没有按期履行供款义务时，开发商将承担担保还款责任。由于房地产价格的波动性较大及承购人还款能力的不确定性，会导致房地产公司承担担保还款的风险。 12.1.2行业风险 12.1.2.1市场不规范风险 当前房地产市场体系也不是很完善，还有许多需要规范的方面，如设计单位、施工承包商、专业施工单位、监理机构、材料供应商、金融机构、中介服务机构、物业管理公司等诸多社会专业分工还有待规范，消费者权益的自我保护和发展商权益之间的关系还有待规范等。这些都不可避免地给公司的经营带来潜在的风险。 12.1.2.2行业竞争风险 房地产业具有投入大、市场风险高的特点，足资金和技术密127、集型的行业。房地产业的日益市场化，使房地产的投资和开发量持续上升，房地产空置率增大，竞争更加激烈。 12.1.3受国际金融危机影响的风险 在世界金融危机和国内经济结构调整的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，房地产市场可能出现由增长转变为调整衰退，在相当程度上影响着项目的经营。12.1.4政策风险政府对房地产企业金融政策的变化，也将影响公司的经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化的影响。按揭利率受国家房地产行业政策的影响，在未来有可能会提高，这将会增加客户的现金供款量，从而影响总体购房客户的总量，降低整个房地产的市场容量。同时，房地产办理按揭政策的日益规范延缓了业主办理的速度，银128、行按揭放款速度的减慢影响了公司的项目现金流量，致使项目投入增大。12.2风险防范策略 12.2.1经营风险对策 12.2.1.1对土地和重要原材料依赖风险的对策 公司可在工程招标过程中采用甲定乙购的原材料供应办法，以降低原材料成本。 12.2.1.2房地产项目开发风险的对策 针对房地产项目开发的风险，公司可在进一步提高项目决策科学化的前提下，一方面控制项目开发周期，均衡各项目开发周期；另一方面，进一步提高管理水平，使开发周期可控并进一步缩短。从而进一步提升项目的市场竞争力。 12.2.1.3房地产开发项目收入不确定性风险的对策 针对房地产开发项目收入不确定性风险，公司可采取以下的对策： 首先，129、公司在项目的前期策划阶段，就进行周密的市场调查，进行市场细分，从而确定项目的主要客户群体；第二，根据项目定位，对项目进行总体规划，确定项目设计主体风格和户型结构以及用于商业服务设施数量；第三，根据项目定位、地理位置、竞争对手相关物业销售情况、竞争楼盘供应情况等因素，制定相应的营销策略并根据市场销售情况进行销售价格的动态调整；第四，根据公司制定的项目计划，严格控制项目进度，保证项目按期完成，避免项目延期对销售造成不利影响。通过呆取这些措施，将房地产项目收入的不确定性降到最低。 12.2.1.4流动性及筹资风险对策 针对流动性及筹资风险，公司首先可加强经营管理，保证项目按计划进行开发和完工，增加公130、司的自有资金数量；二是加强财务管理，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整公司项目发展规划。 12.2.1.5产品过度集中风险的对策 针对这一点，公司可调整市场定位和产品定位，扩大产品线。公司可适应房地产购买力趋向太众化的趋势，进一步发挥已取得的优势，进行审慎的产品延伸，把产品线扩大到以优质中档产品为主导，高、中、低价产品兼顾的精品路线，以适应市场变化，缩小开发风险，扩大市场占有率，减少对价格的依赖。 12.2.1.6产品质量风险的对策 针对产品质量风险，公司可采取以下措施:(1)在项目的前期就非常注重市场调主题策划，131、使公司一开始就能够开发出适销对路的物业。 (2)严格选择设计、施工合作单位。施工单位的选择采用公开招标的选择方式，并且在投标资格的审查中严格把关。(3)加强公司本身的设计、施工监理力量，强化对设计环节的控制力，确保设计、施工的质量。 (4)在开发项目的过程中不选择出包项目的开发模式，坚持走自己我发展、自我完善的经营道路，坚持公司对项目开发全过程的监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生的风险。 12.2.1.7采用合作、合资方式进行开发而产生的风险 针对采用合作、合资方式进行开发而产生的风险，公司可采取如下措施防范风险：一、严格筛选合作单位，对合作单位的资质、实力、信誉进行严格的审查，确保挑选到132、理想的合作单位。同时。对合作方的经济实力进行审查，确保合作对方能够顺利履行合作条款。二、在合作模式的选择上，确保公司要占有绝对或相对控股权；并全面主持项目的开发动作和日常管理工作，保持合作开发项目的运作过程与公司独立开发项目的一致性，把由于合作单位介入所带来的风险降到最低。 12.2.1.8针对为承购人提供抵押贷款担保风险的对策 加强对承购人还款能力的审查，确保承购人按期付款；第一，制定规范的工作流程，确保承担担保责任后房产得到及时、妥善的处理；第二，积极协助银行督促承购人按时偿还贷款和寻求反担保的措施，以避免公司和收入和利润风险。 12.2.2行业风险对策 12.2.2.1市场不规范风险的对133、策 针对设计单位、建筑承包商、材料供应商、金融机构、中介服务机构专业化还有待完善的情况，公司可采取以下三方面措施：首先，保持与高水准合作单位的合作，充分借用他们成熟的专业经验和管理方式，提高公司的整体开发水平。其次，实行核心技术公司内部化策略，针对核一心技术，如项目策划、规划设计、成本控制、营销推广及经营策划等，在公司内部造就高素质人才。第三，与国内著名的设计单位、建筑承包商、材料供应商、广告公司等建立更深入的合作关系。 12.2.2.2行业竞争风险的对策 针对行业竞争日益激烈的现状，公司可采取以下几方面的措施：首先，进一步强化公司的核心竞争力。针对房地产业竞争进一步加强的态势，应打造公司的核134、心竞争力，特别是在资源整合、计划管理、成本管理三方面下大力气；其次，公司可加强与政府机构的联系，及时获取各项政策的变化和动向，研究各项政策带来的市场变化。第四，实施品牌战略，提升公司的品牌知名度和美誉度。 12.2.3市场风险对策 (1)加强管理，控制成本和进度，尽量在保证质量的前提下缩短开发周期； (2)积极应对市场带来的变化，采职低价入市策略和多种促销手段，促进销售资金快速回笼。13 社会评价13.1社会影响效果分析 13.1.1项目对社会正面影响分析 (l)本项目的建设，将促进和带动XX县城市老城区的发展，是对接融入长株潭“两型”社会建设，加快推进“一转三化”战略的实施，有利于促进当地经135、济的发展。 (2)项目的建设将推动XX县城市建设，有利于塑造XX县的城市面貌，促进城市对外交流。 (3)项目的建设有利于盘活城区土地资源，繁荣建筑房地产、酒店会展、文化影视、商贸消费、休闲旅游等城市产业和消费市场。 (4)项目的建设将推动XX县市第三产业的发展，有利于推进社会经济的建设。 项目建设可有效推进XX县老城区的开发建设，是推动XX县老城区建设的又一次契机，将极大地促进XX县基础设施建设，加快XX县小康社会建设进程。 13.1.2项目对社会负面影响分析 (l)将占用较多土地，耗用较多土地资源。 (2)有一定的征地拆迁量，将给当地居民的生产生活带来一定影响。 (3)建设工期较长，项目建设136、期间，会对当地居民的生活、出行造成不便。13.2项目与所在地区互适性分析 本项目的建设，对有效地促进XX县老城区的开发与发展，所以各利益团体对项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。由于项目的建设将会给当地带来相当大的人气的提升，项目建成后，周边环境都会有极大地改善，因此当地民众对项目同样持积极支持的态度。13.3社会风险分析 项目建设对加快XX县老城区建设具有重要意义，将对XX县经济、社会的发展产生重要而深远的影响。 但项目也存在如下一些风险：本项目投资额较大，存在着成本控制风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并137、采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。 综上所述，该项目的社会风险是可以控制的。13.4社会评价结论 XX县“XX名苑”住宅小区建设项目是适应XX县老城区、经济和社会发展的一项重大工程，该项目的建设将大大加快城市化进程，对XX县的经济发展具有积极而深远的影响。14结论及建议14.1结论 (l)项目的建设符合XX县城市规划的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。 (2)项目定位为一个密度适中、高绿化率的智能化大型生态住宅社区，规划设计从人性出发，以宜人的建筑尺度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观，营造出舒138、适的居住氛围和户外生活空间，所有户型设计根据大量的市场需求调查和居住习惯调查为XX县人民量身定做，小区配套设施完善，项目的推出必将为市场所广泛接受。 (3XX名苑建设项目的建设将按照国际通行的住宅开发模式运作，依据县划局的规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通、园林、教育等各项要求，有利于增强城市功能的辐射作用。 (4)项目周边配套设施完善，交通便利，将给沿线物业带来升值机会。 (5)经分析，项目总投资6922.66万元，利润总额2260.63万元，税后利润1047.51万元，全部投资内部收益率29.9%，资本金内部收益率29.9%，总投资收益率32.65%，资本金净利润15.1%。经济效益较好。 (6)从项目的敏感性分析计算来看，项目具有鞍好的抗风险能力。 综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。14.2建议 (1)密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系；(2)积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理(3)强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成 (4)做好纳税筹划工作。93