1、经开区商住用地地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月目录第一章 项目概况- 3 -六、可行性研究结论- 5 -第二章 项目背景- 6 -一、XX概况- 6 -二、城市建设- 9 -三、XX市规划定位- 10 -城市规划：“一城两核”发展新XX- 10 -第三章 房地产市场分析- 11 -一、2009年XX房地产发展状况- 11 -二、2010年1-8月XX市房地产发展状况- 14 -第四章价格定位- 18 -一、定价方法- 18 -二、“成本+利润”定价法- 18 -三、周边可比项目- 20 -四、项目价值确定- 22 -第五章 场址主要建设条件- 23 -第一节 2、场址及用地现状- 23 -第二节 主要建设条件- 23 -第六章 节能节水- 25 -一、编制依据- 25 -二、节能、节水措施- 25 -第七章 环境影响评价27第一节 项目场址环境现状27第二节 项目建设与运营对环境的影响27第三节 环境影响分析及保护措施28第四节 水土保持30第八章 质量保证体系及工程招投标方案31第一节 质量保证体系31第二节 工程招投标方案31第九章 投资估算34一、投资估算的范围34二、估算依据34第十章 财务评价37第一节 经济效益分析37第二节 财务评价41第一章 项目概况一、项目名称：XX市经济技术开发区XX科技园商住用地地块可行性研究报告二、建设地址：XX3、市经济技术开发区枫林西大街以南、桂苑大道以东、昌九高速以西三、地块概况该地块位于XX经济技术开发区，属于XX市副中心区域、昌北板块。地块北临枫林大道，西至桂苑路，周边配套完善，交通发达。临近超市：财大购物广场、正元购物广场、乐买家购物广场等；教育配套：昌北二小、财大附中、昌北一中；江西师范科技学院、江西财大枫林校区、东华理工大学、XX理工学院;商业配套：临近“枫庐新天地”昌北商业中心；银行：XX银行、中国银行、中国农业银行、建设银行、中国邮政储蓄、洪都农村商业银行；通讯：中国移动、中国电信、联通；餐饮：红宝石酒店、菜肴故事、金玉满堂酒店、新金福缘大酒店；医院：XX经开区医院、蛟桥医院、XX同济4、医院昌北分院。项目交通便利，多路公交车直达老城区。232、211、304、517路至昌北管委会；213路、214路至环球公园下车，步行5分钟；另有124、223、240路等直达下罗站后步行5分钟。总面积约143334.05（合215亩）。地块位置图：项目位置四、建设期限：预计3年；五、主要技术经济指标（1）宗地面积：143334.05（合215亩）；（2）土地用途：商业、旅馆业、办公、居住用地；（3）容积率2.8 建筑密度35% 绿地率25%；（4）主出入口方位：枫林西大街（5）建筑退让：枫林西大街15米，昌九高速30米，青岚水渠30米；（6）机动车位：住宅：套型建筑面积144M2：1.2车位5、/户；90M2住宅套型建筑面积144M2：1.0车位/户；住宅套型建筑面积90M2：0.8车位/户；商业：普通商业（3000M2）：0.6车位/100M2；大型商业（3000M2）：1.0车位/100M2；办公：1.2车位/100M2；酒店：0.7车位/客房；幼儿园：1.5车位/100师生（7）套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积70，商业、旅馆业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）35控制（其中旅馆业开发面积不小于2万M2）。（8）公共配套设施：配套9班幼儿园一处，占地面积不小3000平方米。（9）以上数据来源于XX市规划局洪规字2010541号文的规划设计条件6、六、可行性研究结论（1）项目地理位置优越，有一定的规模，利于开发，并树立公司品牌。（2）项目经济效益指标较好，财务上可行。（3）本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现。（4）由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。因此项目的主要风险在于未来一二年XX市居住商品房的市场价格风险。因此项目的准确定位及营销推广十分重要。（5）建议土地竞标160200万元/亩为合理竞价区间，若遇强大竞争对手，不宜超过250万元/亩。第二章 项目背景一、XX概况XX，江西省的省会，全国 35 个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻7、的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 105、 320、 316 国道纵贯XX；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，XX已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。XX的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。XX市下辖XX县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及XX经济技术开发区(昌北区)、XX高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全8、市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。1、XX市GDP生产总值走势分析作为江西省的省会，XX市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2009年实现地区生产总值1837.5亿元，按可比价格计算同比增长13.1%。2009年，全市累计实现财政总收入249.88亿元，同口径增长11.5%，增幅较年初一季度提高8.9个百分点。地方财政一般预算收入115.88亿元，同比增长13.4%。据了解，2010年1月9、至9月，全市实现GDP总量1558.64亿元，同比增长14.0%；财政总收入239.67亿元，同比增长37.6%；一般预算收入107.55亿元，同比增长32.6%；规模以上工业增加值462.21亿元，同比增长20.5%；新批外商投资企业197家，同比增长74.34%；实际利用外资13.99亿美元，同比增长18%；进出口总值37.49亿美元，同比增长56.2%，增长72.3%，经济发展呈现良好态势。进入新世纪以来，XX市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下XX市近几年最好成绩，走在全省发展的前列，2009年XX市GDP位居10、全国主要城市GDP排名中等水平，出现了持续、快速、健康发展的局面。2、财政税收2009年XX市财政总收入累计完成249.77亿元，同口径增长11.5%，地方财政累计完成115.83亿元，同比增长15.8%，双双超额完成全年目标数。 2009年，XX市积极应对国际金融危机的不利影响，在市委、市政府的坚强领导下，以项目实施为抓手，深入推进经济大发展、城乡大变样、文明大提升“三大工程”，及时出台了应对国际金融危机保企业的“50条”、促进园区发展的“26条”，整合了市本级扶持中小企业发展专项资金10亿元，研究出台了促进中小企业信用担保行业健康发展相关措施，克服了多种经济性和政策性减收因素影响，保证了企11、业在困难形势下的平稳较快发展，财政收入增幅逐步回升，增收形势逐步向好。统计数据显示，2009年一季度、二季度、三季度我市财政总收入增幅分别为2.6%、3.1%、10.1%，四季度增幅达到11.5%。财政收入增长形势良好主要得益于保增长、调结构、促改革、惠民生各项举措取得明显成效，经济回升向好、逆势上扬。在各项惠民政策措施带动下，消费税、营业税等主体税收保持稳定增长，去年全年消费税完成25.06亿元，比上年增长14.7%，营业税完成44.94亿元，比上年增长25.3%。据统计，XX市税收收入占财政总收入比重由去年一季度的87.1%，提高到去年全年的90.4%，在全省11个设区市中位居第一。3、全12、社会固定资产投资2009年1-10月，全市50万元以上固定资产完成投资1087.94亿元，增长40.7%；其中：第一产业和第二产业继续保持较快增长势头，累计完成投资8.54亿元和499.15亿元，分别增长164.4%和43.7%，工业完成投资490.32亿元，增长44.2%。第三产业投资增长平稳，完成580.26亿元，增长37.4%。非国有投资继续保持活跃，共完成投资769.11亿元，增长44.6%，其中外商和港澳台投资达125.03亿元，增长61.0%，占非国有投资的16.3%。全市资金到位情况良好，50万元以上固定资产投资到帐资金达1328.99亿元，增长44.9%。 4、城乡居民收入2013、09年，XX市城镇居民人均可支配收入达16472元，农民人均纯收入实现6294元，均比上一年增长9%。XX市坚持改革促统筹，增收惠民生的基本原则，在加快城市经济发展的同时，不断改善农村的生产生活环境，提高城乡居民生活水平。在统筹城乡发展中，XX市以小城镇建设为重点，实行“城乡同步规划、同步建设、同步管理”的新举措，大力推进农村公共事业发展。2009年，XX市财政列支专项资金，在XX、新建、进贤、安义四县兴建了污水处理厂，并当年投入运营。按照“户集、村收、乡镇运、县区处理”的模式和流程，实现了农村垃圾无害化处理。同时，XX市新修农村公路1000公里，26个渡口改建了桥梁，12座病险水库得到加固，14、8座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新改造。同时引导公共财政向农村倾斜，着力解决实际问题。全市农村五保老人集中供养率达80%，农村低保标准由80元提高到120元，新型农村合作医疗参合率达97%，筹资水平由50元提高到100元。该市还率先在全省开展了“光明微笑”工程，完成白内障手术治疗10963人、唇腭裂手术治疗298人。 在改善农村生产生活环境的同时，XX市以发展高效生态农业为重点，增强农业发展的支撑能力。XX、新建等县濒临鄱阳湖，素有“江南粮仓”之称，XX市通过大兴农田水利建设，提高耕地的持续增产能力，预计全年粮食总产达22.8亿公斤，连续6年实现增产增收目标。此外，XX市还大力推广“一村15、一品”工程，并通过扶持现代农业科技园建设，大力发展生态农业，以提高农产品的科技含量和品质，提升市场竞争能力。安义县充分发挥从玉菜业、XX菜园等龙头企业的示范带动作用，农业生产实现了企业化运作，近百个农产品畅销国际市场，成为农民增产增收的新舞台。 二、城市建设近几年XX市城市基础建迈上了一个又一个新的台阶，完成了多个重大工程项目，如阳明东路及八一大桥的重新修建、青山湖大道正在改建中、阳明路隧道的通车、西外环的完成等项目的完成，使XX市更显都市气息。为迎接第七届全国城市运动会胜利召开， 2009年底XX市基本建成“XX市城市管理数字化信息系统”平台，全面推行“万米单元网络化”城市管理，建立发现及时16、处置快速、解决有效、监督有力的数字化城市管理新模式，努力实现城市管理工作数字化、信息化、标准化、精细化。2009年2011年，城市基础设施建设要日臻完善、环境卫生更加清洁、园林绿化提升品位、城市秩序显著好转，基本建立“科学化、精细化、人性化”的城市管理新模式，力争城市管理水平跨入全国先进行列。为完善市政设施，XX市将进一步加快道路、排水、照明等市政基础设施建设和改造，逐步完善城区市政设施，加强城市桥梁的安检维修，强化城市主干道路面和人行道整治，保障道路桥梁安全畅通。2009年7月底XX地铁的开工将进一步带动XX市的发展，加快城市建设的步伐。XX由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的17、建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。配套设施的修建、道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变XX市房地产市场的格局。三、XX市规划定位城市规划：“一城两核”发展新XX 到2020年，XX市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江18、两端延伸，多点、多组团推进”（ 中心城：由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；）的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。 打造半小时经济圈 ：城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、XX大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、19、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。 第三章 房地产市场分析一、2009年XX房地产发展状况2009年以来,在宏观经济逐渐向好、政策鼓励和行业自身调整等因素促进下，XX市房地产市场呈现出明显的夏苏态势，投资稳定增长，消费信心显著回升，商品房和二手房交易量持续走高。1、商品房供应情况1.1规划报建量大幅增加。2009年11月份XX市市区商品房规划报建77万，同比增长531.01%，与10月份环比增长36.38%；其中住宅规划报建420、4.24，同比增长605.73%，与10月份环比增长209.58%。规划报建量的增加，对增加商品房后续供应量，改善供求结构将起到促进作用。2009年1-11月份市区商品房规划报建311.47万，同比下降6.83%，与2008年同比下降减缓了26个百分点；其中住宅规划报建174.44万，同比下降18.23%，与去年同比下降减缓了21个百分点。1.2新增上市量环比增长2009年11月份市区商品房新增上市量34.13万，同比下降8.3%，与10月份环比增长97.97%；其中住宅27.71万，同比下降19.6%，与10月份环比增长151.45%。2009年1-11月份XX市市区商品房新增上市量234.21、4万，同比下降37.11%，其中住宅192.28万，同比下降35.19%。1.3商品房库存量继续下降2009年11月份市区商品房月末可售库存量为222.43万，同比下降48.07%，与10月份环比下降4.11%；其中住宅91.91万，同比下降67.34%，与10月份环比下降7.24%。商品房市场供需矛盾的延续给房价上升带来一定压力。2、商品房销售情况2.1销售量环比增长2009年11月份市区商品房销售43.7万，同比增长86.71%，与上月环比增长24.78%；其中：住宅销售3053套，面积34.87万，同比分别增长70.56%和94.11%，与上月环比分别增长9.19%和15.43%。20022、9年1-11月，XX市市区商品房销售面积454万，同比增长167.78%；销售金额214.44亿元，同比增长148.4%。其中：商品住宅销售34578套，同比增长171.65%；面积390.5万，同比增长184.21%；销售金额174.76亿元，同比增长170.31%。2.2商品住宅价格环比上升2009年11月份市区商品房销售均价5326元/，同比增长5.72%，与10月份环比增长4.45%；其中商品住宅销售均价5117元/，同比增长19.1%，与10月份环比增长5.03%。2009年1-11月份，XX市市区商品房销售均价4724元/，同比下降7.24%。其中：商品住宅销售均价4476元/，同23、比下降4.89%。二、2010年1-8月XX市房地产发展状况1、房地产市场运行特点1.1商品房供应量大幅增长土地供应：2010年1-8月，XX市本级共成交30宗商品房开发用地，面积2243.93亩，同比增长155.39%；规划建筑面积333.41万，同比增长255.28%，楼面平均地价为1685元/，同比增长87.01%。8月份市本级共成交10宗商品房开发用地，面积790.77亩，同比增长646.93%；规划建筑面积102.84万，同比增长449.47%，楼面地价为1343元/，同比上升1.43%。近期土地成交情况显示，开发企业对XX市房地产市场后势保持谨慎乐观态度，大部分土地以底价成交。规划24、报建：2010年1-8月，市区商品房规划报建面积为362.49万，同比增长187.77%；其中住宅233.92万，同比增长193.06%。新开工量：2010年1-8月，XX市市区商品房新开工面积为274.07万，同比增长91.64%，其中住宅177.17万，同比增长102.15%。新批上市：2010年1-8月，XX市市区商品房新批上市量188.93万，同比增长22.37%；其中：住宅162.26万，同比增长27.61%。1.2商品房销售量有所回升2010年1-8月，XX市市区商品房销售量204.57万，同比下降39.32%；其中：住宅销售15861套，面积167.14万，同比分别下降38.5125、%、43.14%。8月份商品房交易量有所回升，8月份XX市市区商品房销售量29.9万，与7月份环比分别增长48.56%、43.91%。随着供应量的增加、部分楼盘促销力度的加大，刚性需求释放与自住型需求逐渐入市，导致成交量的上升和市场回暖。1.3商品房库存量无明显变化8月份市区商品房月末可售库存量为206.46万，同比下降20.22%，与7月份环比下降5.24%，其中住宅95.52万，同比下降22.52%，与7月份环比下降6.85%。2010年以来，XX市商品住房库存量一直保持年初水平，变化不大，商品住房销售周期约5个月左右，有效供应量仍显不足，反映出目前XX市商品房供求关系没有发生质的变化，给26、稳定房价带来不利。随着今年土地供应和新开工量的不断加大，下阶段商品房上市量的增长将大于销售量，供求矛盾将得到缓解。1.4房价上涨势头得到控制2010年1-8月份XX市市区商品房销售均价5954元/，同比增长30.83%；其中商品住宅销售均价5457元/，同比增长26.3%。8月份XX市区商品房销售均价6715元/，与7月份环比增长1.83%，其中商品房住宅销售均价5807元/，与7月份环比下降1.9%。1.5存量房交易量保持活跃2010年1-8月份，XX市市区存量房交易面积为142.25万，同比增长20.83%；其中市区存量住房交易量15150套，同比增长14.61%，交易面积为126.98万27、，同比增长17.03%。2010年以来，XX市存量住房交易量保持活跃态势，与XX市经济适用住房货币补贴以及今年旧城改造拆迁工程的实施和较高的货币补偿的政策出台有较大关系。由于二手住房具有配套设施齐全、交通便利、总价相对较低的特点，补贴和补偿对象拿到补偿款后，大部分人选择在中心城区购买二手房。2、XX市房地产市场走势预测房地产市场走势主要受宏观经济形势、金融信贷政策、市场供求关系及市场预期的影响。从宏观经济形势看，2010年XX市国民经济继续保持快速稳定发展，上半年XX市GDP同比增长14.2%，全社会固定资产投资同比增长27.3%，全年二项指标预计将分别增长13%和30%以上；从金融信贷政策来28、看，我国的国民经济正处于企稳回升的关键，因此，积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍是年内的基本政策，下一阶段，房地产市场的调控将以加大对“新国十条”等已出台的房地产政策落实为主，而出台更为严格的新政可能性不大。从XX市2010年1-8月份房地产市场供求情况看，土地供应量和新开工量持续放大，商品房新增上市量明显增加，供求矛盾有望缓解；从市场预期来看，投资和投机性需求仍将观望，房地产刚性需求将逐步释放。根据上述情况，预计下阶段XX市房地产市场走势：（一）房地产开发投资和新增供应量将逐步增长。随着企业投资信心的逐渐恢复，企业将在后期加大投资力度，预计今年全市市区商品房开工量将超过300万。（二）房价29、不会出现大幅波动。目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下阶段XX市房价会在目前的房价水平上小幅波动。（三）房地产市场交易量将有所回升。受供应量增加、刚性需求逐渐释放、价格趋稳，旧城改造力度加大等因素影响，预计下阶段XX市房地产市场成交量稳步回升，逐渐恢复到正常年份水平，全年商品房成交量约300万。第四章价格定位一、定价方法1、“成本利润”定价法将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件30、相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。二、“成本+利润”定价法1、根据XX市本片区土地的成交价，本次测算以100万元/亩为起拍价，作为基本方案进行，则土地成本如下：土地成本土地取得费+契税21500元+ 860万元22360万元2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括：建筑、规费、市政道路和绿化等综合设31、施配套、税收、管理费、营销费用和银行利息。单位开发成本测算表序号成本名称住宅（元/）办公（元/）商业（元/）1土地成本5355355352契税2121213建筑安装工程费1500160015004前期工程费用8383835基础设施建设费3803803806管理费用7070707财务费用1461461468销售费用7070709开发期规费80808010不可预见费70707011其它费用70707012销售税费495715188013成本合计3,5203,8404,9053、开发商预期利润目标期望值类别分项住宅（元/）办公（元/）商业（元/）成本合计3,5203,8404,905预期利润率25%32、45%45%利润88017282207成本+利润价格（元/）440055687112预期利润目标期望值：住宅为25%，商业、办公均为45%。三、周边可比项目1、绿腾雅苑绿腾雅苑是江西绿腾实业有限公司在XX经开区，位于英雄大桥昌北引桥附近，紧临XX经济技术开发区管委会大厦。项目占地58.3亩，总建筑面积87609.26M2，是一个由多层住宅、高层住宅、酒店式公寓及商业组成的全新楼盘。小区周边配套完善，交通发达。有超市、教育配套：、商业配套：临近“枫庐新天地”昌北商业中心；多家银行，通讯：中国移动、中国电信、联通；餐饮：红宝石酒店、菜肴故事、金玉满堂酒店、新金福缘大酒店；医院：XX经开区医院、蛟桥33、医院、XX同济医院昌北分院。绿腾雅苑基本情况表物业类别 商住项目特色 水景地产建筑类别 多层、高层、酒店式公寓及商业装修状况 毛坯环线位置 暂无资料 所属商圈 昌北版块物业地址 XX市经济技术开发区桂苑大道以西、菊圃路以北交通状况 232、211、304、517、213、214、124、223、240路等绿腾雅苑近期销售价格走势记录时间销售均价备注2010-12-254500元/12月25日上午9点30分，绿腾雅苑隆重开盘，短短三个小时，即销售95%非住宅销售价格：20000元/M2 项目效果图 项目效果图2、润碧康城“润碧康城”居住小区由江西盛太阳实业有限公司开发，地处XX经济技术开发区环球34、公园以北，财大体育中心以东，榴云路以西，菊圃路以南，占地面积28326.7m2，总建筑面积约为42490.05m2，绿化率为60%，建筑密度为27.8%，停车位250个。主要建筑由4栋17层住宅楼和一栋综合楼组成，有配套商场3183.01m2，户型有二房二厅、三房二厅等多种户型，共有384户。润碧康城基本情况表物业类别 住宅项目特色 建筑类别 高层、商业装修状况 毛坯环线位置 暂无资料 所属商圈 昌北版块物业地址 XX市经济技术开发区榴云路266号交通状况 211、213、214、232、304公交线路销售均价 4300元/M2四、项目价值确定确定据上述分析，给出两种价格定位方法对本项目销售价35、格的综合影响及结果。据此，测算项目销售价格如下表：项目销售价格一览表物业类型均价商业8,000元/住宅4,500元/办公6,500元/车库80,000元/个这里的价格，是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格，由于诸多因素的不确定性，因此本处给出的仅为项目整个销售过程中的均价。第五章 场址主要建设条件第一节 场址及用地现状一、场址现状宗地形状较为规则,且两面临街，对宗地开发极为有利。二、土地取得及占地面积项目所占用土地面积143334，土地权属将通过公开挂牌方式出让。第二节 主要建设条件一、工程地质、水文情况1、工程地质从整个区域来看，项目区属36、于构造盆地。园区内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，园区建设不会存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），XX地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度）本项目可不考虑抗震设防。2、水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。XX五十年一遇的洪水水位是52.92m，本项目处于XX城市防洪堤保护范围内。二、区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合XX的总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准37、的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。三、交通情况本项目位于XX市经济技术开发区枫林西大街以南、桂苑大道以东、昌九高速以西，交通十分便捷。四、社会环境条件本项目区规划用地附近无化学污染源，军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。五、公共设施条件项目所处区域已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。六、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可到就近购买，施工条件较好。第六章 节能节水一、编制依据本项目可研38、节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定。二、节能、节水措施1、节能措施（1）采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少电能损耗。（3）合理选定建筑形体系数，节约用电。（4）建筑布置应注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔39、热层，减少能耗。（5）选用节能型变压器、节能电器，采用节能灯具，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。（6）供电采用自动补偿装置提高功率因素，减少电量损耗。（7）气体放电灯加电容补偿，使功率因数不小于0.8；（8）有条件地区鼓励采用可再生能源，如被动或主动太阳热能等环保新型能源，减少能耗。（9）应制定严格的维护计划，认真进行灯具等照明设施的维护和保养，提高利用率。 2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）选用质量高、密闭性能好的阀门，选择质量好的开关、管材，以减少水资源流失。（3）选用节水型卫生器具，提高水资源利用率，降低水40、资源无效损耗。（4）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。48第七章 环境影响评价第一节 项目场址环境现状一、自然环境项目位于XX市经济技术开发区枫林西大街以南、桂苑大道以东、昌九高速以西。总用地面积约215亩，地块环境较好。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。三、社会环境本项目区规划内无化学污染源工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无军事设施。四、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。第二节 项目建设与运营对环境的影响一、分析依据1、中41、华人民共和国环境保护法（1989年12月）2、建设项目环境保护管理条例（1998年4月）3、中华人民共和国水土资源保护法4、污水综合排放标准（GB8978-2002）5、环境空气质量标准（GB3095-96）及地方规定6、城东区域环境噪声标准二、项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘42、污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮水、油污和排放的油烟等。第三节 环境影响分析及保护措施一、环境影响分析1、社会环境影响分析内容（1）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响分析内容（1）项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响，（3）项目城市化进程使农业用地和其他用地减少而产生的影响。3、环境空气影响分析内容（1）项目会排放哪些有害人体的气体，（2）项43、目排放的气体污染物对周围环境的影响，4、环境噪声影响分析内容（1）项目工程施工中是否引起噪声强度的增大，（2）项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响，（3）项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。二、环境保护措施1、设计中环保（1）整个建筑群体设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫部门统一处理；（2）地下蓄水池与污水池及管道间要求有10m以上的卫生防护带。（3）水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。2、施工中环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施44、工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边居民生活的影响。（4）施工中不产生超标准的空气污染；（5）建筑垃圾及时清理、文明施工。（6）尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业45、的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表。等效声级LAeqdB(A)施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工阶段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。3、使用中的环保（1）排水系统均设置专用通气立管。（2）污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（3）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（4）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（546、）餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。（6）进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。第四节 水土保持项目的建设必将改变原有地形地貌，损坏原地表植被，直接影响生态环境。根据中华人民共和国水土保持法，国家对水土保持工作实行预防为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重效益的方针。一切单位和个人，必须根据水土保持的要求，加强管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生态环境恶化。在项目实施中，必须严格贯彻执行中华人民共和国水土保持法，做好水土保持，通过绿化、防护、硬化等有效措施。第八章 质量保证体系及工程招投标方案第一节 质量保证体系该项目工程难度大，任务重，应建立“政府监督、社会监理、企业自47、检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及XX有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择三级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工48、工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“三控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。第二节 工程招投标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。一、招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定；二、招标工作原则1、招标方式按照江西省发展计划委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用49、国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。2、标段划分按照建设部有关规定，结合该项目特点，工程施工合同暂分为4个合同，建筑4个标段，市政和绿化各4个标段。施工监理合同分为3个合同标段，建安工程为第一标段，市政为第二标段，绿化工程为第三标段。3、招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料采购等；工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。4、公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在XX日报刊登。5、资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的设计、监理潜在投50、标人进行资格后审。6、潜在投标人的要求（1）邀请招标在我国范围内邀请有甲级建筑设计资质、有乙级监理资质的单位参加投标。（2）公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部三级以上施工资质、建设部主管部门三级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。三、招标组织形式1、招标机构：具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。四、招标基本情况本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：招标基本情况表招标范围招标组51、织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计土建工程监 理市政、绿化其 它第九章 投资估算一、投资估算的范围房地产项目总投资主要包括项目开发建设投资。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项目费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、土建及安装工程费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其它费用和不可预见费用等。二、估算依据1、建设单位提供的资料。2、土建安装工程：（1） XX建筑安装工程造价及相关材料。（2） 全国统一建筑工程预算定额（江西省单位估价表）上、下册（2004版）。（3） 全国统一安装工程预算定额（江西省单52、位估价表）全套（2004年）（4） 全国统一市政工程预算定额（江西省单位估价表）上、下册（2004版）（5） 江西省建筑安装工程费用定额（2004年）（6） 江西省市政工程费用定额（7） 建安以外费用由XX市政道路、绿化等工程造价参考计取。3、项目估算根据项目自身的特点，本次测算以100万元/亩起拍价，作为基本方案进行，项目估算总投资为140,143万元。总投资估算表序号工程名称工程量（）单价（元/）合计（万元）一土地费用143,33422,3601.1地价款150021,5001.2契税4%60860二前期工程费用3,3392.1地质勘察费401,3352.00802.2规划设计费401,353、3520.008032.3三通一平费401,33560.002,4082.4施工图设审费401,3351.2048三基础设施建设费15,2512.1道路及排水、污工程401,335602,4082.2外接供水工程401,335502,0072.3室外供电工程401,335502,0072.4智能化及物业配套工程401,335208032.5景观绿化及路灯工程401,3351004,0132.6电梯401,3351004,013四建筑安装工程费401,33581,1553.1住宅260,868150039,1303.2办公75,467160012,0753.3商业45,00015006,750354、.4旅馆业20,00030006,0003.5地下室86,000200017,200五管理费用3%2,992六财务费用-5.85%5,850七销售费用3%2,992七开发期规费3,2117.1市政配套设施费401,335652,6097.2新型墙体专项费401,33583217.3粉煤灰排灰费401,3352807.4散装水泥专项基金401,3352807.5白蚁防治费401,3353120九不可预见费3%2,992十其它费用3%2,992合计143,134第十章 财务评价第一节 经济效益分析一、基础数据1、项目技术指标（1）宗地面积：143334.05（合215亩）；（2）土地用途：商业、旅55、馆业、办公、居住用地；（3）容积率2.8 建筑密度35% 绿地率25%；（4）主出入口方位：枫林大道（5）建筑退让：枫林西大街15米，昌九高速30米，青岚水渠30米；（6）机动车位：住宅：套型建筑面积144M2：1.2车位/户；90M2住宅套型建筑面积144M2：1.0车位/户；住宅套型建筑面积90M2：0.8车位/户；商业：普通商业（3000M2）：0.6车位/100M2；大型商业（3000M2）：1.0车位/100M2；办公：1.2车位/100M2；酒店：0.7车位/客房；幼儿园：1.5车位/100师生（7）套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积70，商业、旅馆业、办公等公建建56、筑面积按规划总建筑面积（计容积率部分）35控制（其中旅馆业开发面积不小于2万M2）。（8）公共配套设施：配套9班幼儿园一处，占地面积不小3000平方米。（9）以上数据来源于XX市规划局洪规字2010541号文的规划设计条件根据城市居住区规划设计规范及周边同类型项目的经济技术指标，并遵循最有效利用原则，确定宗地经济技术指标如下：宗地技术指标估算 项 目规划指标备注总用地面积()143,334215亩容积率2.8建设周期3年总建筑面积401,335不含地下室其中：住宅面积260,868办公面积75,467商业面积45,000旅馆业面积20,000机动车停车位（辆）36002、实施进度：本项目施工期57、为2年，销售期为2年，实行交叉滚动开发，销售期预计第二年开始预售。3、行业基准收益率取10%（Ic=10%）。4、销售税金（费）按综合税率11%征收。二、销售收入预测项目销售收入表序号项目建筑面积（）销售单价（元/）总价（万元）一销售收入231,2441住宅260,8684,500117,3902办公75,4676,50049,0543商业45,0008,00036,0004旅馆业20,0005车库3,600个8万元/个28,800二经营税金及附加按销售收入的11%计收25,437三销售净收入销售收入-税费205,8071、根据项目的进展情况，结合XX市的房地产市场发展趋势，我们设定销售期为258、年，假设2年后全部销售完毕。2、销售价格根据XX市房地产市场近几年平稳增长的趋势力,采用确定销售价格时同样采用逐年上涨的情况确定平均销售价格。项目销售计划表序号2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年合计一住宅销售收入（万元）-23,47835,21735,21723,478117,390销售面积（）-52,173.6078,260.4078,260.4052,173.60260,868预销售比率()0%0%20%30%30%20%100%平均销售单价(万元/)0.450.450.450.450.45二办公销售收入（万元）-9,8111459、,71614,7169,81149,054销售面积（）-15,093.4022,640.1022,640.1015,093.4075,467预销售比率()0%0%20%30%30%20%100%平均销售单价(万元/)0.650.650.650.650.65三商业销售收入（万元）-7,20010,80018,00036,000销售面积（）-9,00013,50022,50045,000预销售比率()0%0%0%20%30%50%100%平均销售单价(万元/)0.80.80.80.80.8四地上车库（万元）-7,2007,2007,2007,20028,800销售个数（按24平方米计算每个车位面积60、）-9009009009003,600预销售比率()0%0%25%25%25%25%0%平均销售单价(万元/个)8888五销售收入（万元）40,48964,33367,93358,489231,244第二节 财务评价一、项目利润根据项目总投资测算表、投资计划及资金筹措表及分阶段销售收入预测表计算：1、项目总投资项目投资分类包括土地成本、前期工程费用、建安工程费、其他费用、不可预见费（预备费）等。项目总投资=143,134万元2、利润总额=总销售收入销售税金（费）总投资=231,24425,437143,134=62,673万元3、税前利润率=（利润总额项目总投资）100% =（62,6731461、3,134）100%=43.8%4、税后利润=利润总额所得税=62,673 (125) =47,005万元5、总投资净利润率=（净利润项目总投资）100% =（47,005143,134）100%=32.84%6、盈亏平衡点： 总投资 143,134 P= 69.5% 销售净收入 205,807二、项目损益分析 项目损益表 单位:万元 序号项目名称2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年合计1收入0040,48964,33367,93358,489231,2441.1销售收入-40,48964,33367,93358,489231,24462、2现金支出82,16820,32220,32220,32200143,1342.1投资额82,16820,32220,32220,322-143,1343税费004,4547,0777,4736,43425,4374利润总额-82,168-20,32215,71336,93560,46152,05562,6735税前弥补亏损-15,71336,93549,8420102,4906所得税-2,65513,01415,6687税后利润-7,96439,04147,0058税后成本利润率32.84%三、项目财务现金流量分析项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目合计2011年下半年2012年上半年263、012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年1现金流入40,48964,33367,93358,4891.1销售收入231,24440,48964,33367,93358,4892现金流出184,23982,16820,32224,77627,39910,12719,4482.1开发建设投资143,13482,16820,32220,32220,3222.2销售税费25,437004,4547,0777,4736,4342.3所得税15,66800002,65513,0143净现金流量47,005-82,168-20,32215,71336,93557,80639,0414累64、计净现金流量-82,168-102,490-86,777-49,8427,96447,0055净现值42,732-74,698-18,47514,28533,57752,55135,4926累计净现值-74,698-93,173-78,888-45,3117,24042,732主要计算指标：财务净现值（FNPV）是指项目按行业基准收益率（Ic=10%），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。若FNPV大于或等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；若FNPV小于0，则项目不可接受。本项目的65、财务净现值（FNPV）为42,732万元0，因此项目在财务上是可行的。2、财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率比较，当FIRR大于或等于基准收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的。本项目的内部收益率(IRR)为14.84%10%，则本项目在财务上是可以接受的。3、动态投资回收期（Pb）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所66、需时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：Pb=【累计净现金流量现值开始出现正值期数-1】+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。本项目的动态投资回收期Pb=（2.5-1）+|-45,311|/52,551 =2.36年竞标指引因素变化情况项目指标敏感性分析结果价格区间开发价值（万元）总地价（万元）总投资（万元）税前利润税后利润（万元）税后成本利润率基本方案23124422,360143,13462,6734767、,00532.84%地价变化（万元/亩）110231,24424,596145,37060,43745,32831.18%保守叫价区间120231,24426,832147,60658,20143,65129.57%130231,24429,068149,84255,96541,97428.01%140231,24431,304152,07853,72940,29726.50%150231,24433,540154,31451,49338,62025.03%160231,24435,776156,55049,25736,94323.60%竞争叫价区间170231,24438,012158,7868、647,02135,26622.21%180231,24440,248161,02244,78533,58920.86%190231,24442,484163,25842,54931,91219.55%200231,24444,720165,49440,31330,23518.27%210231,24446,956167,73038,07728,55817.03%风险叫价区间220231,24449,192169,96635,84126,88115.82%230231,24451,428172,20233,60525,20414.64%240231,24453,664174,43831,36923,52713.49%250231,24455,900176,67429,13321,85012.37%可行性研究结论（1）项目地理位置优越，有一定的规模，利于开发，并树立公司品牌。（2）项目经济效益指标较好，财务上可行。（3）本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现，未考虑旅馆业长期收入，这一块利润要长期来体现。（4）由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。因此项目的主要风险在于未来一二年XX市居住商品房的市场价格风险。因此项目的准确定位及营销推广十分重要。（5）建议土地竞标160200万元/亩为合理竞价区间，若遇强大竞争对手，不宜超过250万元/亩。