1、经开区大街地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、目标地块基本情况6（一）目标地块区位6（二）区域规划及配套8（三）规划设计条件10二、目标地块出让相关信息11（一）出让要求11（二）招拍挂形式11三、目标2、地块市场分析与机会选择11（一）城市/区域发展概况11（二）房地产宏观市场概况14（三）房地产微观市场概况21XX年1-8月份项目周边成交地块23（四） 可类比竞品概况24四、项目定位31（一）总体定位31（二）开发策略定位32（三）客户定位33（四）项目概念性规划方案33（五）产品竞争力研究38（六）价格定位39五、开发与销售计划40（一）开发节点安排40（二）销售计划41六、 成本分析41（一）15号地块：41（二）16号地块：42七、项目经济效益测算42（一）15号地块：43项目现金流回正时间为2018年4季度43（二）16号地块：44八、投资风险评价461、竞争风险462、经营风险463、九、拿地工作建议47附件1:项目开发建设周期表49附件2：项目成本测算表（首期土地溢价率0%时）50附件3：销售价格、周期及计划表51地块四51地块五52地块四53附件4：利润分析表56附件5：项目现金流量分析表57附件6：竞买事项及资金安排59一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置XX大街地块共有2块，位于经开区。该区域属于XX市重点发展的核心区域，目前国务院已批复该区域为自贸区，同时受省政府东迁的影响，区域发展前景较好。意向地块位置较好，但是周边公共交通略为不便。意向地块距离CBD10.3公里，距离XX高铁站5.5公里，距离XX站15.4公里，距离地铁5号线4.7公里。2、交通4、条件地块处于经开区，区域道路处于逐步完善中。目前区域内的主要交通干道航海东路、经开二十二大街、京珠高速、四港联动大道、郑汴路等均已建成并通车。周边规划有地铁3号线，其他道路目前正处于规划建设中。附近1公里内仅有设立的公交线路仅有317路、319路公交，可前往市区换乘其他路线。地铁3号线（是XX中心城区一条由西北至东南的斜向径向轨道交通骨干线路，起始于天山路站，终点至经南十七路站，线路全长41.0公里，全线共设31座车站，站间距为1.4km，功能定位为XX中心城骨干线。）（二）区域规划及配套XX经济技术开发区位于XX市，成立于1993年4月，2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。现5、规划控制区域范围北至陇海铁路，西至机场高速，南至福山路（郑民高速南约1公里），东至万三公路，面积158.7平方公里。辖国家级出口加工区（A、B两区）、省级国际物流园区两个专业园区和6个办事处53个行政村（社区）。拥有留学人员创业园、国家高新技术创新中心、保税物流中心等国家级开放平台。区内常住和从业人口约38万人。全区聚集各类企业3000余家，其中外商投资企业205家，上市公司直接投资项目29个；世界500强企业36家，占全省的40%以上。目前已形成汽车、装备制造和现代物流三大主导产业和国际陆港、郑欧班列、跨境贸易、电子商务等省、市重点开放平台。XX年9月1日，经开区获批为自贸区。地块属于经开区6、偏东位置，区域内目前基本生活配套较少，商业级休闲配套不足，多为产业园区。随着未来的发展，配套将逐步完善。教育配套：3公里内有列子小学、金星小学、阳光实验幼儿园等。商业配套：周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业兴隆超市、李阳综合超市、好又多超市、美佳购物中心、8号啤酒广场、万村千乡连锁超市、好又多购物中心、XX岛大酒店等。医疗：附近有经开新生诊所、石王村卫生室、京航大药房等。区域周边配套详见附图：（三）规划设计条件XX大街片区地块四，占地81300（约121.95亩），城镇住宅用地，容积率待定。XX大街片区地块五，占地60400（约90.6亩），城镇住宅用地，容积率待定。地块控规，规划局尚未最终7、确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。编号土地位置占地（亩）出让面积（）土地用途规划指标要求容积率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍价（万元）备注地块四XX大街以东、九曲一街以南、九曲路以西、航海大道以北121.9581300住宅用地目前控规尚未批准地块五XX大街以东、九曲路以南、九曲一街以北90.660400住宅用地目前控规尚未批准二、目标地块出让相关信息（一）出让要求暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于XX年第四季度土地出让计划，两块土地单独招拍挂。（二）招拍挂形式地块四、地块五属于经开区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报8、价低者为竞得人。同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。三、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域发展概况XX位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来XX将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以XX为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，XXGDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计XX市常住人口将达到1500万人。2015年，XX市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中9、西部第三位。、城市情况与发展预期宏观经济：（1）XX是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来XX要建设以国际商都为特征的国家中心城市。2015年XX市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，同比增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，XX市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。城市人口：XX市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人10、，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9。随着XX辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年XX市总人口将达到1500万。表3-1XX市人口变动情况户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%数据来源：XX市统计年鉴、XX市政府工作报告城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断11、东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。图3-1XX城市规划布局示意图2、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予XX发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。（二）房地产宏观市场概况XX年4月12、份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘。7月份XX地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为XX新的双料地王（总价+单价）；经开区市场热度更是持续上涨，3天3地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8月融创拿下龙湖副CBD13号地块，成交楼面价36309.56元/。随后，中国金茂集团拿下14号地块，成交楼面地价36915.27元/，刷新XX楼市记录，成为总价和单价双料地王。10月份限购政策，在XX市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：1、拥有2套及以上住房的本市户籍13、居民家庭;2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，首付方面：个人购房住房首付比例为30%;申请购买二套房首付比例为40%，为火热的楼市降温。1、XX市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：目前XX房地产市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需住宅呈现出“开盘即清盘”状态。XX年1-8月份商品住宅供应面积727.82万，同比上涨47%，销售面积970.67万，同比上涨112.5%。（2）供需关系：XX年1-8月份，XX楼市成交火热，供需比达到1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。2014年月均去化48.90万（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65万方。而XX年1-8月，商品住宅月均去14、化80.3万方。截至XX年8月，XX市商品住宅库存量为235.93万，库存量持续走低，去化周期仅需2.6个月。近5年全市商品住宅供需量价走势2016年月均去化110.14万（4）主力产品成交结构：XX房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。高层产品80-90仍为主流刚需面积段，110-140改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-10000元/，成交总价区间为70-90万。XX市市场主力产品成交结构产品业态主力成交户型/产品类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）高层两房、15、小三房80-1109000-1000070-902、XX市土地市场概况XX市由于大量城改地块出让，XX土地市场以住宅用地成交为主力，XX上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增长64%。7月份XX地王频出，XX市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为XX新的双料地王。经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。进入8月，虽然未能延续7月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下13号地块，成为新“地王”，随后金茂XX“处女地”诞生，35.1亿拿下北龙湖14号地块，再次刷新XX楼市“地王”记录。借助两宗“地王”之势，16、XX又掀起了一片“涨价潮”。（1）土地成交量价走势分析：近五年，XX市商品房用地供不应求，XX年1-8月份土地供应101宗，供应面积1348.44万。成交土地109总，成交面积1438.15万。土地成交价格整体呈现上升趋势，XX年上半年商品住宅楼面价成交均价为2780元/，8月份由于北龙湖金茂拿下三料地王，拉高了整体成交均价，商品住宅楼面均价为36658元/。（2）土地成交结构分析：近五年，XX市经营性土地成交以居住用地为主。XX上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28总，占比26%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未17、来预期供应将保持平稳趋势。2012-XX上半年XX市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：XX市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环XX年上半年共成交土地46宗，成交面积663.17万，占比46%；二环-三环共成交土地38宗，成交面积380.56万，占比26%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万，占比20%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万，占比8%。3、XX市商品住宅价格近五年，XX市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。XX年1-8月份，商品住宅整体成交均价9998元/，同比上涨1.9%。（三）房地产微观市18、场概况1、区域市场概况（经开区商品住宅）近三年成交情况分类/时间2014年2015年XX年新增供应量(万)74.4152.1461.62成交量(万)50.9364.9452.97成交价格（元/）9101919110507XX年1-8月成交情况分类/时间1月2月3月4月5月6月7月8月新增供应量(万)00015.426.923.694.7730.81成交量(万)5.051.406.404.836.436.373.7918.7成交价格（元/）98818850907610957113491081710672107442、区域市场客群情况经开区客户占比最大，来源主要集中于区域内产业园区内企业管理层及私19、营业主，年龄集中在30-40岁的中年人群，以自主为主。关注点主要为区位、产品和品牌，其次是交通和环境。其他如郑东新区、金水区的客户也有一定的比例。典型项目康桥悦城客群情况分析：康桥悦城项目客户主要来自经开区，郑东新区、管城区、金水区客户也占一定比例，主要集中于私营业主、企业高管，年龄集中在25-42岁，自住为主。关注点主要为品牌、区位、教育，其次是产品和环境。3、区域土地市场XX年1-8月份本项目周边共成交居住用地2块，共105.32亩。XX年1-8月份项目周边成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）碧桂园地块201520、/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂园保利地块2015/8/26居住用地50.523.5336809060179.3768.57保利郑政经开出XX006号XX/7/27居住用地10.12.525.242273001500.99005.49康桥郑政经开出XX005号XX/7/28居住用地4.542.09.08890001306.279796.97亚新郑政经开出XX004号XX/7/29居住用地7.262.014.531532001405.8510543.85海马（四） 可类比竞品概况经开区房地产市场，整体偏改善，周边高端住宅在14000元/，受近期整体住21、宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。区域主要竞品概况项目东润城碧桂园翡翠湾保利罗兰香谷恒大雅苑康桥悦城占地面积（万）667.63.34.311.7容积率2.52.03.4932.49计容体量（万）2001915.31535业态组成高层高层、别墅高层、别墅高层高层/商业/写字楼开盘时间2015年8月XX年8月待定XX年8月2015年7月在售产品别墅已清盘暂无销售动态一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右会员入会中，十一期间营销中心已开放项目已清盘7号院90-144房源认筹中主力户型90两房115三房143四房1122、0三房160四房245六房128三房135三房155四房84两房110三房130三房146四房90-125三房、140四房XX年1-8月销售额（万元）535026788011000040113XX年1-8销售均价（元/）高层均价9200元/高层均价10000元/别墅均价16800元/高层均价11000元/13000目前均价（元/）别墅均价17500元/150001、康桥悦城位于经开区经开十七大街与南三环交汇处向南500米，占地面积为11.7万，建筑面积35万，规划有高层住宅、商业、写字楼业态。康桥悦城概念规划布局图产品情况：项目为城市综合体项目，规划有高层住宅、商业、写字楼业态。其中，1号院、23、2号院毛坯交付，7号院精装交付。一期成交均价8500元/，二期成交均价9500元/。销售情况：2015年7月项目首开，目前无房源在售，三期7号院精装房源9月25日开启认筹，户型为90、105、125平米的三房和140平米的四房，预计11月开盘，均价15000元/。项目优势：规划交通较为便利，处于3、4号线（规划中）双地铁交汇处；周边人文气息浓厚，学校较多；自有商业配套，开发商口碑较好；周边生态资源丰富，项目邻潮河，有荷湖、蝶湖双湖景观。2、东润城位于白沙镇商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北，项目总占地1000余亩，由170万方居住业态和30万方商业构成，集居住，办公，生活，娱乐，教育于24、一体。项目拥有6万方主题公园，百余亩教育用地。二期住宅主要是2号楼、6号楼和7号楼。主推85的两房、105、115和125的三房，143的四房。注：东润城二期鸟瞰图销售情况：高层均价约11000元/，预计2018年下半年交房。洋房12000元/，联排26000元/，双拼35000元/。XX年1-7月份共去化929套，88249.95，销售金额5.56亿，月均去化133套。项目优势：区域受政府东迁影响，客户挂住度较高。千亩大盘的规划，各项配套完善，自建野孩子公园配套客户认可度高。产品面积段较小，总价低，购房门槛稍低。3、碧桂园翡翠湾位于经开区航海路与前程路交汇处东200米路南，项目一期高层已售罄25、，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。销售情况：项目于XX年8月13日首次开盘，推出精装高层10-12#楼，别墅1-9#楼，共计285套房源，户型有160四房，260五房，以及390-410的双拼别墅，精装高层均价10000元/，别墅均价16800元/，开盘当天去化96%,去化效果较好。项目优势：地处经开区，区域前景较好，客户关注度及认可度较高。项目规划舒适度较高，碧桂园作为全国一线房企，品牌知名度较高，项目景观示范区较好，客户较为认可。4、保利罗兰香谷位于经开区航海东路与XX大街交会处（郑风牡丹园西侧），共规划有5栋高层和7栋别墅，高层户型面积为826、9-155平米左右，别墅面积为180-230平米。销售情况：项目开盘时间待定，营销中心已于十一期间开放，目前会员入会中。项目优势：所处区域未来前景较好，客户关注度及认可度高，产品面积段选择空间较大，保利大品牌开发商，客户较为认可。5、恒大雅苑位于经开区南三环和前程大道交叉口向东50米，项目占地面积约65亩，总建筑面积13万方。销售情况：9月25号首次开盘，推出1-6号楼高层房源，精装修1500元/。户型面积为84-146平米左右，当天开盘均价为10000元/平米。总销额约11亿，目前推出房源已售罄。项目优势：项目所处区域客户关注度较高，精装房源相较毛坯房省事省力省心，客户较为认可，恒大作为全国27、一线开发商，产品品质较好。四、项目定位（一）总体定位依托区域规划及自贸区利好，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，结合地块周边“列子”传承的特点，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：滨水美景，传世人文社区借助地块位于经开区核心位置的优势区位，邻水的丰富景观资源，区域内“列子”传承的文化特质，通过打造并强化项目的文化气质，摆脱区域内产业园区集中，生活氛围差的现状。将项目打造成生态宜居、交通便利、人文教育气息浓厚的高端首改住宅，使项目成为区域内追求教育、文化及交通的刚需及首改客户的首选。（二）开发策略定位本项目为鲁能进入XX又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市高端刚需人文28、社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发，结合区域内“列子”传承的独特资源，引入XX市内较为知名的学校，如XX外国语、加拿大枫叶小熊幼儿园等，以文化、教育和宜居的多重概念，形成与区域内其他项目的有效区隔。项目整体体量较小，建议统一开发建设，主要以刚需、刚改产品为主。区域内品牌开发商较多，产品多为刚需及首改产品，且未来仍会有较多新项目入市，竞争较为激烈。建议产品低开高走，吸引较多客户关注后，通过后续标杆产品及相关配套的实现，逐步实现较高溢价。（三）客户定位1、高层/小高层客户定位产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的29、基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。（四）项目概念性规划方案1、规划布局七里河南路6号地块规划七里河南路7号地块规划以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。2、产品配比与分布地块四容积率为3.5，适宜打造高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议90两房，110-130三房，140四房。地块五地块五容积率为2.5，适合打造小高层产品，产品建议90两房，110-130三房，160四房。产品配比如下：地块四住宅户型套数配比套数面积备注9035%91081900两房110-11530%78085800小30、三房125-13025%65081250三房14010%26036400四房合计100%2600285350地块五住宅户型套数配比套数面积备注9035%48043155两房110-11530%41145210小三房125-13025%342.542813三房16010%13721920四房合计100%13701530983、户型功能与平面图地块四、地块五小高层/高层产品，主要为90-130平米产品，主要为两梯三户/四户设计。（2小高层/高层：130+89+89+130两梯四户（3）小高层/高层：118+86+86+118两梯四户（4）小高层/高层：116+88+88+127两梯四户4、社区配置31、项目周边基础商业配套较为匮乏，除基础社区底商，配置基本的便民超市、银行网点外。设置专门区域，打造社区中心，中心内建立鲁能食堂、菜市场等，满足业主日常生活需要。社区内设置荧光跑道及儿童活动中心，借助原乡体育，引入芬兰、荷兰进口儿童运动设施，实现业主与子女的快乐成长。配置24小时社区图书馆，丰富业主日常生活，同时增强项目的人文气质。5、建筑及园林风格建筑风格：考虑项目定位及品质需求，建筑风格建议为新中式风格，建筑主体采用一体式设计，外立面采用真石漆，提升建筑形象及品质。整体色调以黑白、白亚麻灰、深灰、白木纹为主打造简约主义风格，通过极简主义的搭配，营造出干净、低调的现代美感。图4-5建筑风格参考图32、6、地下室、停车方案地块四：地下室建筑密度按照20%计算，可售按照95%算；车位按照1:1.2算。地块五：地下室建筑密度按照18%计算，可售按照95%算；车位按照1:1.2算。建议：地块四规划3120个车位，54064.5地下室；地块五规划1644个车位，25821地下室；（五）产品竞争力研究目前意向地块所在区域生活配套较少，周边多为产业园区，居住氛围较差，尽管区域刚被国务院批复为自贸区，短时间内没有较大改变。项目可参考恒大、碧桂园采用体验式营销，景观示范区先行，通过景观示范区、样板间、物业等体现未来的生活场景，提升客户的体验，增强客户的购买信心，提升产品的附加值、竞争力和溢价。一是展现自贸区33、未来发展重心。展现经开区作为自贸区的核心战略地位，区域内产业园区集中，大量的产业人口集聚，区域腾飞在即。海绵城市的高规格规划，主打区位优势，吸引客户关注。二是打造人文传世社区。利用区域内“列子”传承的独特特点，项目配置24小时社区图书馆，丰富业主生活。引入XX市知名学校，作为项目教育配套。提高项目的人文教育属性。三是增加项目附加值。项目内增加荧光跑道，设立儿童娱乐区，提供社区WiFi、社区会客室、鲁能食堂等社区配套，增强项目的人文气息，提高项目与竞品的区隔。四是打造具有销售力的展示系统。营销中心集合样板展示、休闲娱乐及销售功能，内部设置咖啡馆或图书馆，通过情景化的展示，体现项目与众不同的气质。34、景观示范区在打造园林实景的同时，通过底商商铺的包装，展示未来商业休闲氛围。形成强大的产品力、形象力、营销力，区别周边竞品的独有标签。五是物业服务方面，引入具备一级物业资质的北京鲁能物业，打造高标准的24时管家式物业服务体系。物业办公处设置包裹自助收货箱，同时提供包裹代发服务，满足目前因网购而产生的快递收发需求。（六）价格定位1、价格策略价格策略：项目作为品质刚需楼盘，以品质感为核心策略；采取快销快打抢占市场，实现快速去化。客群策略：以品质刚需客群为主，附以首次改善类客群；2、价格预测（整盘）销售产品价格以及地块销售周期：地块四住宅全盘均价11000元/，预计销售周期为18个月；地块五住宅全盘均35、价11000元/，预计销售周期18个月。具体见下表：地块四物业面积可售单价（万）总价（亿）备注住宅284550.00276013.501.10303614.85可售面积按照97%算,精装1500地下室56910.0054064.500.3016219.35建筑密度按照20%计算，可售按照95%算车位109200.00103740.0013.0040560.00车位按照1:1.2算合计284550.00433818/360394.20地块五物业面积可售单价（万）总价（亿）备注住宅151000.00146470.001.10161117.00可售面积按照97%算,精装1500地下室27180.0036、25821.000.307746.30建筑密度按照18%计算，可售按照95%算车位57540.0054663.0013.0021372.00车位按照1:1.2算合计235720.00226954.00/190235.30五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照2017年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证XX年12月30日2取得建设用地规划许可证2017年2月5日3取得建设工程规划许可证2017年2月11日4取得建筑工程施工许可证2017年5月10日5确定总包单位2017年2月3日6出零米（首批开盘楼座）2017年5月20日7取得预售许可证（首37、批开盘楼座）2017年6月26日8首次开盘2017年6月25日9首期竣工2019年6月15日10首期交房2019年10月30日（二）销售计划住宅考虑周边典型项目月均约1.5万左右的去化速度，项目定位于区域标杆大盘，地块四计划分18个月进行销售，月均去化约1.8万；地块五计划分18个月进行销售，月均去化约0.96万。六、 成本分析（一）15号地块：预计总投入334651 万元，可售单方成本17619 元/平米（含税）：开发成本约为310159万元，16514元/，其中，土地获取价款及契税等215185 万元，9722.20 元/；主体建筑安装工程费约65135 万元，5442.4 元/；资本化利38、息约15097.50 万元，682.11 元/；前期费用约4574 万元，206.68 元/；基础设施约6762 万元，305.51 元/；开发间接费约1147.07 万元，51.83 元/；不可预见费约2294.13 万元，103.65 元/。期间费用约为12603万元，合569 元/,其中，管理费约2294.13 万元，103.65元/；营销费用约10309.25万元，465.78 元/。增值税及附加约11852.06万元，535.48元/；土增税0万元，0元/。（二）16号地块：预计总投入354299 万元，可售单方成本18334元/平米（含税）：开发成本约为328506.33 万元，239、958 元/，其中，土地获取价款及契税等为227843.31万元，10294.09元/；主体建筑安装工程费约68966.06万元，5442.40 元/；资本化利息约16025.63 万元，724.05 元/；前期费用约4826.99 万元，218.09元/；基础设施约7199.66万元，325.29 元/；开发间接费约1214.89万元，54.89 元/；不可预见费约2429.78万元，109.78 元/。期间费用约为13239.57 万元，合598 元/,其中，管理费约2429.78万元，109.78 元/；营销费用约10809.79 万元，488.39 元/。增值税及附加约12552.7740、 万元，567.14元/；土增税0万元，0元/。具体内容见附件2：项目成本测算表七、项目经济效益测算（一）15号地块：1、 测算原则销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为10%测算。土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。折现率：以%（暂定）进行经济测算。2、 经济效益分析项目预计整盘住宅均价39988元/m2,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为353112 万元（除税）。按照2439万元/亩地价计算，项目总地价约215185万元，综合楼面价约17737元/平米，利润总额约36913 万元，销售利润率为10%。3、项目现金流量分析当土地溢价率50，基准折现率为41、8%时，项目现金流量分析如下： 项目峰值现金流为55059万元，出现在项目开发第2019年1季度。项目现金流回正时间为2018年4季度财务净现值：-12037万元。IRR（财务内部收益率）：IRR为6.45。项目静态投资回收期为1年。 4、资金筹措方案根据该项目投资进度，XX年计划投入资金22.6亿元，其中土地款21.52亿元。峰值现金流55059万元，需要项目筹资24亿元，需筹集银行借款24亿元。5、税费筹划方案 根据XX市土增税预缴政策规定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低预缴比例测算，地块须预缴土增税约13537万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终42、清算口径需退返土地土增税13537万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，已达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地增值税。（二）16号地块：1、 测算原则销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为10%测算。土地成本：根据协议出让底价溢价50%测算。折现率：以%（暂定）进行经济测算。2、 经济效益分析项目预计整盘住宅均价39984元/m2,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为373849 万元（除税）。 按照2439万元/亩地价计算，项目总地价约227843.31万元，综合楼面价约17337元/平米，利润总额约390843、8万元，销售利润率为10%。3、 项目现金流量分析当土地溢价率50，基准折现率为8%时，项目现金流量分析如下：项目峰值现金流为58336万元，出现在项目开发第2019年1季度。项目现金流回正时间为2018年3季度财务净现值：-12695万元。IRR（财务内部收益率）：IRR为6.45。项目静态投资回收期为1年。4、 资金筹措方案根据该项目投资进度，XX年计划投入资金23.93亿元，其中土地款22.78亿元。峰值现金流58336万元，需要项目筹资25.5亿元，需筹集银行借款25.5亿元。5、 税费筹划方案根据XX市土增税预缴政策规定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低预缴比例测算，地块须预缴44、土增税约14334万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案,最终清算口径需退返土地土增税14334万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，已达到降低税款的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地增值税。八、投资风险评价1、竞争风险区域市场及XX城市房地产不断升温，自2000年规划以来，区域飞速发展，截止目前，该区域已成为XX商务核心区域，区域地位无可比拟，由于目前的发展成熟度，郑东新区板块土地更是稀土如金，该板块内土地一直以来也成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻XX开拓市场而不惜低利润拿地。2、经营风险第一，目前市45、场快速上涨，后期面临调控风险，从宏观市场来看，8月份XX房价增幅居全国首位，土地市场更是地王频出，如果市场热度持续快速攀升，政府有可能进一步出台相关调控政策，市场存在调整风险；第二，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求，随着“郑九条”的出台，该地块所处郑东新区将实施“限地价竞房价”新政，势必将进一步压缩开发企业利润，考验房企的应变以及成本管控能力。九、拿地工作建议本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。建议：1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。2、各地块以利润率5%时地价作为投标控制线。3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，46、保证顺利报名。若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。7/8号地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：7#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价（元/平米）总成本（万元）房价（元/）20.00%502503151 205741 16439 15.00%502503151 194933 14659 10.00%502503151 192949 13704 0.00%502503151 189667 12124 6#地块地价溢价50%销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价（元/平米）总成本（万元）房价（元/）20.00%39465396014519947、 18428 15.00%394653960137162 16384 10.00%394653960134797 15207 0.00%39465396013250513454附件1.项目开发建设周期表2.项目投资测算表3.项目销售计划、价格与收入表4.项目利润分析表5.项目现金流量表6.竞买事项及资金安排附件1:项目开发建设周期表附件2：项目成本测算表（首期土地溢价率0%时）代码成本科目可售单方成本（元/m2）总成本（万元）进项税合计（不含进项税）高层小高层洋房商业地下室车位合计高层小高层洋房商业地下室车位合计建筑面积168300.0023874.0015360.0013800.00126948、0.0060977.00295001.00168300.0023874.0015360.0013800.0012690.0060977.00295001.00可售面积168300.0023874.0015360.0013800.0012309.3060977.00294620.30168300.0023874.0015360.0013800.0012309.3060977.00294620.30占地面积70177.0017710.0010780.0012000.00110667.0070177.0017710.0010780.0012000.000.000.00110667.0001开发成本549、26860756331680824592810560388661145059725939530271713514244710762.08131684.5701.01土地获得价款1036.481843.931744.532161.490.000.001242.8617444.034402.212679.612982.86275090.0027508.7101.02前期工程费644.58644.58644.58644.580.000.00644.5810848.351538.88990.08889.531426733413932.7301.03基础设施费614.90614.90614.90614.50、900.000.00614.9010348.841468.02944.49848.5713610154112068.7701.04建筑安装工程费2385.002385.002740.002800.002458.762810.002513.994014056944209386430271713574067813965927.9901.05公用配套费290.69290.69290.69290.690.000.00290.694892.35694.00446.50401.166434.016285805.5401.06开发间接费73.4573.4573.4573.450.000.0073.4512351、6.14175.35112.82101.361625.671191506.5701.07资本化利息76.0476.0476.0476.040.000.0076.041279.67181.53116.79104.931682.921682.9201.08不可预见费146.90146.90146.90146.900.000.00146.902472.28350.70225.63202.723251.343251.3402期间费用3243243243240032454557744984477173317.556855.8402.01管理费用73.4573.4573.4573.450.000.007352、.451236.14175.35112.82101.361625.671625.6702.02营销费用250.65250.65250.65250.650.000.00250.654218.42598.40385.00345.905547.72317.555230.1602.03财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.0003税金818181810081136819412511217990.00179903.01土地增值税62.1962.1962.1962.190.000.0062.191046.66148.4795.5285.821376.481376.4803.053、2增值税及附加19.0819.0819.0819.080.000.0019.08321.1545.5629.3126.33422.35422.35项目总投资5673648167367213245928106009954841547210347995530271713515141911079.63140339.24附件3：销售价格、周期及计划表地块四产品类型物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售额(万元)备注增值销项税不含税销售额销售型物业高层2017q2-2018q3284550276013.51000011000303614.9 可售面积按照97%算,精装54、150030088 273527 小高层000.00 0000 0 洋房000.00 0000 0 底商0000000 0 地下室2017q4-2018q35691054064.530003000405602861 37699 住宅车位2017q4-2018q33120个3120个13万/个13万/个17568(5427)22995 小计330078 361743销售均价为折合地上可售面积27522 334221 住宅均价11000 地上建面均价31515 全建面均价20387 地块五产品类型物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售额(万元)备注增值销项税不含55、税销售额销售型物业高层000000.0 0 0 小高层2017q2-2018q3151000146,470.00 1050011000161117可售面积按照97%算,精装15000 161117 洋房000.00 0000 0 底商0000000 0 地下室2017q4-2018q42718025821300030007746建筑密度按照18%计算，可售按照95%算(391)8137 住宅车位2017q4-2018q41644个1644个13万/个13万/个21372(5050)26422 小计172291 190235销售均价为折合地上可售面积(5441)195676 住宅均价11000 56、地上建面均价16573 全建面均价10721 地块四序号业态内容合计2017年2018年2019年q1q2q3q4q1q2q3q4q1q2q3q41高层销售面积（m2） 276,014 69003 41402 41402 27601 55203 41402 销售单价（元/m2） 11,000 10000 10400 10816 11249 11699 12354 销售金额（万元） 303,616 69003 43058 44780 31048 64579 51147 销售回款（万元） 303,616 20701 61220 43575 40661 41107 60550 35803 2储藏室销57、售面积（m2） 54,065 - - - 27,032 - 27,032 - - - - - 销售单价（元/m2） 3,000 - - - 2900 - 3100 - - - - - 销售金额（万元） 16,219 - - - 7,839 0 - 8379.9975 - - - - - 销售回款（万元） 16,219 - - - 39203920041904190 - - - - 3住宅车位销售面积（m2） 3,120 - - 1,560 - 1,560 - - - - - 销售单价（元/m2） 13 - - 130000 - 130000 - - - - - 销售金额（万元） 40,560 58、- - 0 20,280 0 - 20280 - - - - - 销售回款（万元） 40,560 - - 0101401014001014010140 - - - - 合计销售面积（m2） 333,223 - 69,028.38 41,402 69,994 27,601 55,203 69,994 - - - - - 销售单价（元/m2） - - - - - - - - - - - - - 销售金额（万元） 360,395 - 69,003 43,058 72,900 31,048 64,579 79,807 - - - - - 销售回款（万元） 360,395 - 20,701 61,22059、 57,634 54,720 41,107 74,880 50,133 - - - - 地块五序号业态内容合计2017年2018年2019年q1q2q3q4q1q2q3q4q1q2q3q41高层销售面积（m2）销售单价（元/m2）销售金额（万元）销售回款（万元）2小高层销售面积（m2） 146,470 - 36,618 21,971 21,971 14,647 14,647 21,971 14,647 - - - - 销售单价（元/m2） 11,000 - 10,500 10,710 10,924 11,143 11,254 11,479 11,686 - - - - 销售金额（万元） 16160、,121 - 38448.38 23530.41 24001.01 16320.69 16483.90 25220.36 17116.22 - - - - 销售回款（万元） 161,121 - 11534.51 33972.98 23671.59 21696.92 16369.65 19104.84 34770.47 - - - - 3洋房销售面积（m2） - - - - - - - - - - - - - 销售单价（元/m2）#DIV/0! - - - - - - - - - - - - 销售金额（万元） - - 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - 61、- - 销售回款（万元） - - 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 - - - 4底商销售面积（m2） - - - - - - - - - - - - - 销售单价（元/m2） - - - - - - - - - - - - - 销售金额（万元） - - - - - - - - - - - - - 销售回款（万元） - - - - - - - - - - - - - 5储藏室销售面积（m2） 25,821 - - - 12,911 - 12,911 - - - - - 销售单价（元/m2） 3,000 - - - 2900 - 3100 - - -62、 - - 销售金额（万元） 7,746 - - - 3,744 0 - 4002.255 - - - - - 销售回款（万元） 7,746 - - - 1872.02251872.022502001.12752001.1275 - - - - 6住宅车位销售面积（m2） 1,644 - - 822 - 822 - - - - - 销售单价（元/m2） 130,000 - - 120000 - 140000 - - - - - 销售金额（万元） 21,372 - - 0 9,864 0 - 11508 - - - - - 销售回款（万元） 21,372 - - 0493249320575457563、4 - - - - 合计销售面积（m2） 173,935 - 36,618 21,971 35,703 14,647 14,647 35,703 14,647 - - - - 销售单价（元/m2） - - - - - - - - - - - - - 销售金额（万元） 190,239 - 38,448 23,530 37,609 16,321 16,484 40,731 17,116 - - - - 销售回款（万元） 190,239 - 11,535 33,973 30,476 28,501 16,370 26,860 42,526 - - - - 附件4：利润分析表序号项目金额（万元）建面单方64、金额(元/)说明一、项目收入1560227049销售均价为折合地上可售面积高层销售收入925255650各物业类型的销售收入及销售均价小高层销售收入138455900洋房销售收入96916650商业销售收入1522512150地下室销售收入34333100车位销售收入213044200二、项目成本1316854464含资本化利息的开发成本三、经营税费179961折合建面单方金额增值税附加42214土地增值税137647四项目利润22539764五期间费用6856232其中：管理费用162655营销费用5230177财务费用00六税前利润15683532所得税（25%）3921133七税后利润165、1762399财务指标销售毛利率%14.45%项目利润/销售收入100%销售利润率%10.05%税前利润/销售收入100%销售净利率%7.54%项目净利润/销售收入100%总投资回报率%8.38%项目净利润/项目总投资100%附件5：项目现金流量分析表序号项目合计XX201720182019q1q2q3q4q1q2q3q4q1q2q3q4q1投资经营现金流一现金流入1547290001904814641125462650930382226402896315622001销售收入回款额1547290001904814641125462650930382226402896315622002其他现金流66、入0二现金流出1497340039288130491347512735128781287412135108079930923533271土地费用27509002750900000000002土地熟化资金00000000000003前期费用14267001442190018991899132713271470128685885804基础设施费13610000204216331633245024501020102068168105建筑安装工程费7406700751275127512751275127512657365736573595133276公共配套费64340000483483483483167、12511251125112507开发间接费16260027227213713713713713713713712008不可预见费32510054454427527527527527527527524009管理费用1626001701801951951941901901908141010销售费用5548001840600600600500500200200200220011税金188407401144011.1增值税金及附加4148000582447383810928691885477-1054011.2土地增值税1376000381293251530608453579312-2031011.68、3所得税39210000000000039210三全投资净现金流量2061700-3928859991166-189136311750810505181555692-9235-3327四累计净现金流量2061700-39288-33289-32124-32313-18681-1173933227488331792394420617五项目内部收益率（IRR)9.92%年度45.97%六项目累计净现值（NPV)2523筹资现金流一现金流入670000043000240000000000001资本金20000002000000000000002股东借款23000002300000000000003银69、行借款2400000024000000000000二现金流出48683009120146366366333010193193140000001利息1683009114636636633019319300002偿还股东借款本金23000000200000030000000003偿还银行借款本金24000000000010000014000000三资本金现金流量1893400-163799853800-5551030173161031341555692-9235-3327四资本金累计净现金流量1893400-16379-6526-5726-6281402111337216492580531496270、226218934五资本金项目内部收益率（IRR)季度28.3%年度170.69%六资本金项目累计净现值（NPV)9032所得税前净现金流量2453800-3928859991166-189136311750810505181555692-5314-3327所得税前累计净现金流量2453800-39288-33289-32124-32313-18681-1173933227488331792786524538附件6：竞买事项及资金安排阶段工作事项开始时间截止时间备注公告报名期限XX.11.05XX.11.18截止下午16时。参加竞买缴纳竞买保证金XX.11.19XX.11.26截止下午16时。71、准备竞买资料XX.11.19XX.11.26竞得人应当在网上交易结束后3个工作日内，持成交通知书及网上挂牌出让竞买须知规定的相关资料到出让人单位进行资格审核。确认竞买资格XX.11.26XX.11.29截止下午16时。竞买XX.11.29XX.11.299时00分开始竞价。竞买成功签订成交确认书XX.11.29XX.12.1竞得人应当在网上挂牌出让活动结束后3个工作日内持网上挂牌出让成交通知书和确认材料到龙奥大厦进行资格审查，经审查通过的，方能与出让人签订成交确认书。签订国有建设用地使用权出让合同XX.11.29XX.12.8土地成交后10日内签订国有建设用地使用权出让合同。付款土地出让金定金XX.11.29XX.11.29竞买保证金不能自动转为土地出让金。竞得人申请将竞买保证金转为土地出让金的，应于国有建设用地使用权出让合同约定缴款期限截止5个工作日前提出书面申请。缴清土地出让金XX.11.29XX.12.09出让起始价在壹亿元以上的，出让起始价的50%和成交价款与出让起始价的差额部分作为首期土地出让价款须在合同签订30日内缴纳，余款在180日内缴清说明：此表按各地政府出让文件安排。（非竞买地块另行填写）