1、经开区建设公司棚户改造工程建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2建设单位简介21.3编制依据及内容31.4主要技术经济指标51.4研究结论及建议7第二章 项目背景及建设必要性12、02.1项目背景102.2项目建设的必要性10第三章 项目选址及建设条件133.1项目选址133.2主要建设条件13第四章 建设内容与规模194.1建设内容194.2建设规模19第五章 工程技术方案225.1建筑设计指导思想225.2总平面布置225.3建筑设计245.4结构设计及材料255.5公用辅助工程285.6 消防34第六章 拆迁安置方案416.1拆迁安置政策依据416.2安置补偿原则和标准41第七章 环境影响评价447.1项目周边和生态环境现状447.2生态环境影响分析447.3生态环境保护对策46第八章 节能分析498.1设计依据498.2能耗分析498.3节能措施518.4节能效3、果分析55第九章 劳动安全与卫生579.1劳动安全579.2卫生保健措施60第十章 组织机构与项目管理6110.1组织机构6110.2项目管理62第十一章 项目实施进度及工程招标6611.1项目实施进度6611.2工程招标67第十二章 投资估算与资金筹措7012.1投资估算7012.2资金筹措77第十三章 财务分析7813.1编制依据7813.2基础数据7813.3财务收入及税金估算7813.4总成本费用8113.5利润8113.6盈利能力分析8113.7贷款还款能力分析8213.8不确定性分析8213.9财务评价结论83第十四章 风险分析及对策8414.1投资估算的风险8414.2筹资风险84、4第十五章 社会分析8515.1保持社会稳定8515.2提高土地利用价值86第十六章 结论与建议8716.1结论8716.2建议8888第一章 总 论1.1项目概述项目名称：*棚户改造工程建设项目建设单位：*经济开发区开发建设投资有限公司建设地点：位于湖南省*经济技术开发区，东抵长康路（原XX国道）、北靠畈嘴路。建设内容及规模：本项目棚户区改造范围包括：通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，棚户区占地面积共210亩，需拆迁房屋面积共20585 m2，涉及待安置拆迁户480户。规划在*片区新建保障性住房5栋共480套，项目规划用地总面积22097.71，总建筑面积为58212，地上总建筑面积5、50286，其中：住宅面积46798，商业建筑3130，配套用房面积254；地下建筑面积7926；以及给排水、供配电、弱电、消防、绿化、道路等公用辅助工程。本项目共安置棚户区居民480户、1680人。总投资及资金来源：项目投入总资金17978.44万元，建设资金来源为：自筹8978.44万元；申请银行贷款9000万元。建设年限：建设期2年，2013年1月至2014年12月。1.2建设单位简介*经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照公司法，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场6、运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务7、科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人（其中：在岗12人，借调区建设局1人，借调市委办1人）。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2012年底，公司全年主营业务收入32381万元，主营业务利润9023万元，净利润4951万元，公司资产总额386235万元，负债总额132214万元，所有者权益254021万元，资产负债率为34.23。公司现有储备土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。 1.3编制依据及内容1.3.1编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的8、若干意见(国办发2008131号)；*市人民政府办公室关于印发*市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发20102号）；*市人民政府办公室关于印发*市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发200916号）；*市人民政府办公室关于印发*市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发20098号）；*市人民政府关于印发*市经济适用住房管理规定的通知（岳政发200710号）；湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发湖南省经济适用住房价格管理办法的通知（湘价消200312号）。*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；*城市总体规划（9、20082030年）；投资项目可行性研究指南； 国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；有关专业设计规范及建设单位提供的各项基础资料。1.3.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成*经济技术开发区*棚户改造工程建设项目可行性研究报告。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2)项目选址及建设条件；(3)建设规模和方案设计；(4)环境影响和节能分析；(5)投资估算和融资方案；(6)财务评价；(10、7)综合评价；(8)问题和建议。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1：*棚户改造工程经济技术总指标表。表1-1：*棚户改造工程经济技术总指标表序号项 目单位指标备注1拆迁安置总户数户480实物安置2保障性住房建设2.1总规划用地面积平方米22097.712.2净用地面积平方米15259.982.3总建筑面积平方米582122.4地上总建筑面积平方米50286其中住宅面积平方米46798共安置480户商业建筑面积平方米3130配套用房面积平方米2542.5地下总建筑面积平方米79262.6停车位个2363总投资万元17978.444资金筹措万元17978.444.1其中：自筹万元811、978.44占50%4.2 申请银行贷款万元9000占50%5销售收入万元9248.66经营期平均6利润总额万元2319.06经营期平均7净利润万元1739.3经营期平均8财务评价8.1投资利润率%12.98.2财务内部收益率%17.428.3财务净现值万元18778.4投资回收期年4.098.5资本金收益率%20.898.6利息备付率%8.648.7偿债备付率%2.251.4研究结论及建议1.4.1研究结论（1）本项目符合国家政策及*市、*经济技术开发区相关规划，符合棚户区改造建设相关规定，项目的建设对改善棚户区居民生活环境、加速城市化进程具有重要意义。（2）项目提高当地居民的生活质量，维护12、社会的安定，也有利于带动相关产业发展，是一项为民办实事的项目，具有良好的社会效益。（3）项目选址符合*市城市建设总体规划及*市经济开发区规划，项目地处*市经济开发区，交通、水、电等基础设施条件较为完善，选址点地形地质条件较好，规划设计符合棚户区改造安置用房的要求，工程技术方案成熟，没有建设风险。（4）本项目总投资为17978.44万元，其中：工程费用10238万元，工程建设其他费用5544万元，预备费1578.2万元，建设期利息618.24万元。建设内容与投资规模基本恰当。（5）本项目共计销售收入（经营期平均）为9248.66万元，利润总额（经营期平均）2319.06万元，净利润(经营期年均)13、 1739.3万元，财务内部收益率17.42%，投资回收期4.09年，财务上可行。通过敏感性分析，项目风险较小。承担单位应切实加强项目管理，强化监督资金使用，严格控制建设成本。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。1.4.2建议（1）由于工程建设涉及土建、电气、给排水、弱电、消除、防雷及装饰等众多专业，项目参与方有建设单位、设计单位、多家施工单位（不同专业）、建设监理单位等多家单位，给施工管理带来较大的难度，需要建设单位成立一个强有力的项目部对建设项目进行科学的管理，才能在确保施工质量、施工安全的前提下按期完成项目建设任务。（2）建议有关单位进一步落实有关规14、划、土地、环保、消防、人防、交通各部门对本项目的批复意见，以便该项目能够尽快的进行项目前期工作。项目建设单位要积极加强与*市供电、供水、环保等有关部门的协调与沟通，争取相关部门的支持，同时要加大筹资力度，确保项目建设顺利实施。（3）建议项目施工前，应进一步做好详细的工程地质勘察工作，工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保工程质量和安全。项目建设要充分考虑安置房的特点及利用效益，同时在实施过程中应本着经济、实用、便利、规范，适度超前的原则。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景为贯彻落实湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘政办发201053号）、15、关于做好2013年保障性安居工程工作的通知（湘住保201213号）等文件精神，*市颁发了关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知（岳房发201314号），*棚户改造工程建设项目已经列入了城市棚户改造项目计划表。根据*经济技术开发区安置房事务管理局规划，*棚户改造工程主要安置通海路管理处范围内棚户区拆迁迁户；据*经济技术开发区安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及待安置拆迁户480户，拆迁房屋面积20585 m2。为保障我市五创提质，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，*棚户改造工程建设项目亟待建设。2.2项目建设的必要性（1）有效缓解安置房紧缺困局根16、据*经济技术开发区安置房管理局统计，至2013年3月止，全区已拆迁未安置户2900户，预计到2015年全区需安置房10000套，安置缺口1000套，安置任务非常繁重。通过本项目的实施，可妥善安置棚户区拆迁户480户，有效缓解*经济技术开发区安置房紧缺困局。（2）是完善城市配套设施建设、改善人居环境的需要。近年来，在*市委市政府的正确领导下，随着*城市“东扩”战略的实施以及建设步伐的加快，*经济技术开发区发展迅速，城市基本格局已初步形成。但目前*经济技术开发区棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后。加快区城内棚户区的改造，可以加快*市城市基础17、设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变的*经济技术开发区形象，提升*城市品位和承载功能，提高城市的管理水平，促进*市经济社会又好又快发展。(3)是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。(4)是调整*市产业结构、促进地区经济增长的需要。结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发18、展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址*市位于湖南省东北部，素有“湘北门户”之称，*是长江中游仅次于武汉的双一个“金十字架”，具有“承东联西”、“南北贯通”的地理区位优势。*位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以“长株潭”为中心的3+5城市群的次中心和首位门户城市，地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围内，将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。拟建项目位于*市经济技术开发区，*片区所在地东临长康路（原XX国道），北临畈嘴路，19、地势平坦，交通方便，配套设施完善。符合选址的要求。3.2主要建设条件3.2.1地形、地貌、工程地质条件*地处富饶洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地、丘陵、岗地、平原、水面的比例大致为1624182616。整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形成围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30%，西部平原地带，约占全市总面积的40%，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。根据周边场地情况，拟建场地工程重要性等级为二级、场地复杂程度等级为二级和地基复杂程度等级为二级， 本项目建设用地地势平缓、地质优良，适20、宜项目建设。根据项目地的工程地质情况及建筑抗震设计规范（GB50011-2010），项目地地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防，设计基本地震加速度为0.1g，设计特征周期值为0.35S。3.2.2气候、水文特征条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。 气候特征年平均日照1764.1小时年平均温度 16.417极端最高温度39.3极端最低温度 -11.8年平均气压1009.6百帕年主导风向 NNE（18%）（北北东）夏季主导风向S（7月为16%）年平均风速 2.9m/s(28年平均值)年最大降21、雨量 2336.5mm(1954年164天降雨日)年最小降雨量 787.4mm（1968年137天降雨日）日最大降雨量 256.4mm（1954年6月16日）历年最大积雪深度 23cm(1972年2月7日)水文特征流量最大流量 57900m3/s（1931年7月30日）最小流量 377m3/s（1975年10月5日）年平均流量 9940m3/s（1951年-1980年）水位（吴淞水位）最高水位35.94m（1998年8月20日）最低水位 17.27m（1960年2月16日）水温最高水温33.2最低水温 3冬季平均水温 6.9 环保特征大气 正常水质 正常拟建地周边产业满足要求3.2.3交通条件22、*市的交通特点是地处一湖（洞庭湖）、两原（江汉平原、洞庭湖平原）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘江、资江、沅水、澧水）、五线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、XX国道、长江）等多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“金十字架”，长沙和武汉之间重要的 区域性中心城市，特别是洞庭湖大桥、荆岳长江大桥的通车，构成了“承东联西”、“南北贯通”的便捷交通网。项目地位于*经济技术开发区，属中心城区，交通非常便利。3.2.4公共设施条件供电市区内现有华能*电厂、装机总容量为80万千瓦。华能*电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供应。项目选址23、附近有10kv供电接入点，外供电源充足，项目建设期用电和建成后服务设施用电有保证。供水*市自来水公司建有二大水厂，日供水能力为126万吨，目前供水能力大有富余。按规划项目地将有市自来水公司主供水管道通过，项目建设期用水和建成后用水有保证。燃气城市天燃气管道从项目地块边通过，项目接用天燃气方便。3.2.5施工条件物料供应：项目建设所需的钢材、砌块、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。3.2.6征地拆迁条件据*经济技术开发区24、安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及拆迁户726户，其中已安置246户，还有480户待安置，待安置建筑面积20585m2，由*棚户改造工程项目进行就地安置。 以上这些棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，给拆迁工作的顺利实施奠定了基础。3.2.7社会环境和政策支持条件项目的建设符合国家、省、市关于城市棚户区改造的有关政策要求，项目选址符合*城市总体规划的要求，是贯彻落实*城市“东扩”战略、加快推进*经济技术开发区建设、保障城市低收入群体住房需求的重点工程，*市各有关25、部门和*经济技术开发区管委会将对本项目建设给予大力支持。因此，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。第四章 建设内容与规模4.1建设内容*棚户区改造项目主要建设内容包括：对通海路管理处范围内城市棚户区进行拆迁、安置、补偿；集约、整合剩余的土地进行出让；新建*片区5栋住宅（共480户），主要包括房屋主体工程及给排水、供电、消防、弱电、电梯、空调、绿化、道路等公用辅助工程。本项目通过做好棚户区的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，改善棚户区居民的居住水平，同时，通过搞好城市基础设施及安置区配套设施建设，提升区域的城市品质和城市形象，并将集约、整合出来剩余的土地进行出让，以此收益作为投资回报。4.26、2建设规模通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，拆迁房屋面积20585 m2，涉及待安置拆迁户480户，全部建设保障性住房安置。拆迁土地面积共约210亩。棚改用地共22097.71m2，剩余的土地173亩通过整理进行出让。规划用地总面积22097.71，总建筑面积为49509.25。其中住宅面积37184.79，商业建筑3247.4，配套用房面积263.97，地下建筑面积8813.09，由3栋高层（16+2F）、1栋高层（18F）、1栋多层（6+1F）共五栋组成，车位236个（地面66个、地下170个），本项目共安置棚户区居民480户、1680人。户型如下表：表4-1 *棚户改选项目户型配27、比一览表户型面积栋号套数1#栋2#栋3#栋4#栋5#栋90以下323290-100336100-1101447272共计4808表4-2：*棚户改造工程总图经济技术指标表项 目单位指 标总规划用地面积22097.71净用地面积15259.98总建筑面积58212地上总建筑面积50286其中住宅面积46798商业建筑面积3130配套用房面积254地下总建筑面积7926计算容积率面积50182建筑基底面积3691容积率-3.29建筑密度%24.2绿地率%35.7总停车位个236其中地面停车位个66地下停车位个170居住户数户480第五章 工程技术方案5.1建筑设计指导思想功能完备，设计合理。整体把28、握小区功能布局、空间构成、人流及车流等设计。资源节约，环境友好。积极探索既节约土地资源、又具有良好生态居住环境的规划模式。以人为本，切合实际。充分考虑安置区的实际情况，分析体现拆迁居民的要求。5.2总平面布置空间布局本项目住宅以高层为主，地上由5栋16层高层住宅组成，地下设二层防空地库（平时用于停车），为更好的为小区服务并提升地块的商业价值，沿长康路布置商业用房。住宅以南北朝向为设计原则，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以内，空间形态与功能布局结合，形成错落有序的空间形态。出入口本项目实行人车分流的原则设计小区的出入口，*片区人行出入口安排在长康路上，地库的出入口及次入口设计在小区的东29、面由畈嘴路引入，满足小区日常车辆通行需要及消防需要。道路交通组织道路宽度分为4.0m。小区的步行系统以小区绿地为中心，以主入口绿化廊道为主轴，建立步行景观道，形成人车分流的交通体系。规划采用地面、地下停车方式。共布置地上、地下停车位约236个。绿化系统与环境景观设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社区的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出若干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住30、宅区构成小区的天际轮廓线。景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融。竖向规划道路竖向设计以控规路网竖向标高为参考，结合现状标高确定小区设计标高。项目地内部地势平坦，考虑规划区土方平衡、道路雨水便捷排除的原则下确定内环路道路标高，然后结合现状地形地貌确定小区内部道路标高。项目地面排水坡度小于0.2%的要求。5.3建筑设计5.3.1平面设计根据棚户区拆迁户经济条件普遍较差的特点，户型设计以小户型为主，户型为二居室和三居室，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。在住宅平面设计中，功能组织以人的行为模式为依据,按合理的31、流线设计，不增加面积，却提高了有效使用率和舒适度，体现了动静分离，食寝分离，洁污分区，餐居分离的原则。住宅平面设计，每套住宅的客厅相对独立，厅内门少，便于家具布置。并且客厅都处于南北采光，直接通往阳台，使得家庭活动时间最多的场所能有较好的日照。卧室是住宅内部以寝卧活动为主要内容的空间，所以本方案每套住宅的主卧室都布置在南向，次卧室放在南向或者北向。主卧室长宽比例协调，尺度合理，空间紧凑亲近。每套住宅均设置了相对独立的餐厅，餐厅面积适中，能直接对外采光通风，且有完整的角落布置餐桌、餐椅，并与厨房相邻且靠近客厅。5.3.2造型设计立面造型应体现简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建32、筑物的底层、入口、顶部以及窗户应做重点处理。项目主要功能为住宅，建设风格在体现现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互呼应。建筑色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择体现环境节能理念的建筑材料。外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在蓝天绿荫冷色调的环境中，更加体现自身的特征和个性。5.3.3剖面设计地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；一层为：3.000m；地下室顶析板覆土厚度：1.000m.5.4结构设计及材料5.4.1编制依据和规范建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）；建筑结构33、荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；砌体结构设计规范（GB50003-2001）（2002年版）；混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）；建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）；建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）；建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008）；中华人民共和国工程建设强制性条文（房屋建筑部分）（2002年版）；建筑地基处理技术规范 （JGJ79-2002）；多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）（2002年版）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）。5.4.2自然条件风荷载根据建筑结34、构荷载规范（GB50009-2001）全国基本风压分布图规定：*市基本风压(采用50年一遇的风压值) 0.40KN/m2。雪荷载基本雪压值采用50年一遇的雪压值0.55KN/m2。建筑抗震设防烈度：7。根据建筑物重要性，建筑抗震设防类别为丙类建筑。5.4.3主要设计荷载恒荷载设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。主要楼面活荷载住宅的卧室、起居室、盥洗室、卫生间、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2住宅阳台 2.5kN/m2设水冲按摩式浴缸的卫生间 4.0kN/m2消防疏散楼梯、商场3.5kN/m2地下室顶板35、(室外部分） 10.0kN/m2地面车道(双向板） 20.0kN/m2停车库(双向板） 2.5kN/m2地下室顶板(室内部分为住宅）、上人屋面2.0kN/m2不上人屋面 0.5kN/m25.4.4安全等级建筑物安全等级：二级。5.4.5结构选型本项目主体工程采用框剪式结构体系。5.4.6砌体各部位用料根据周围单位地质勘察情况，建筑物基础暂采用伐板柱基础，条形基础选用类土作持力层。框架填充墙：结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。水泥：采用普通硅酸盐水泥。钢材：6-12采用圆钢，14及14以上采用级螺纹钢。建36、筑中的梁、板、柱结构保护层的厚度均满足一类建筑的防火要求。5.5公用辅助工程5.5.1给排水工程设计依据建筑给水排水设计规范(GB50015-2003）2009年版；室外给水设计规范(GB50013-2006）；室外排水设计规范(GB50014-2006）；建筑设计防火规范(GB50016-2006）；汽车库、修车库、停车库设计防火规范(GB50067-97）。设计范围设计范围包括室内外给水、排水、雨水、消火栓、空调室外机凝结水等系统。室内外给水设计水源及给水系统本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。*片区从北侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置37、成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。生活用水量生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为121910m。生活污水排水设计排水量本工程生活污水为住宅污水及公共卫生间污水，设其排水量为生活用水量的90%，约为300m3/d。排水系统本工程室内生活污废水排水体制为合流排放。各卫生间生活污水经各排水立管排至室外检查井，流经化粪池处理后，再排至市政排水管网。雨水及空调室外机凝结水排水设计屋面雨水由建筑专业设计各雨水管排至四周盖板明沟，收集雨水排至市政雨水管网。场地雨水由设在道路上的雨水口收集，经排水管网直接排入市政排水管。空调室外机凝结水应设计专用管道经排水管网直接排入市政排38、水管.5.5.2电气工程编制依据民用建筑照明设计标准 (GB50034-2004)；民用建筑电气设计规范 (JGJ16-2008)；供配电系统设计规范 （GB50052-2009）；低压配电设计规范 （GB50054-95）；建筑物防雷设计规范 （GB50057-2010）；建筑设计防火规范 （GB50016-2006）。供配电设计本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采39、用公变（室外箱式变电站）供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，内设若干台高压开关柜、若干干式变压器和若干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电。市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。配电线路敷设10KV高压线路经市政管沟和小区电力排管引入小区箱式变压器高压端，低压配电线路由箱式变压器低压端经小区电力排管或电缆沟引至建筑物。负荷分配合理安排负荷确保三相平衡。照明设计照明40、设计以建筑照明设计标准GB50034-2004为依据，商铺部分以高效荧光灯为主，为提高功率因数，荧光灯均配以电子镇流器，景观照明应采用LED景观灯，公共区域照明采用节能灯，地下车库应设计应急照明。5.5.3建筑物接地与防雷本工程设有变配电房的单体低压保护接地型式采用TN-S系统，其它单体低压保护接地型式采用TN-C-S系统，综合接地电阻值小于1欧姆。本工程各单体建筑均按三类防雷设计，设置防直击雷，雷电波侵入措施。安防系统、通信系统电源线和信号采取防雷击电磁脉冲措施。5.5.4弱电工程小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、宽带网络系统。 电话及宽带网络系统本工程采用光缆41、到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在结构化布线系统的基础上，建立小区局域网，实现小区内数据通信及通过小区服务器与公用数据网连接。有线电视系统由市政有线电视网络引入信号至各有线电视前端间，采用分配分支方式至各电视终端，住宅每户按两个终端设计，每个住宅组团内设一个电视前端间。安全防范系统周界防范报警系统现代化的小区一般都不设封闭式围墙，而是开放的防护栅栏，人们很容易跨越。周界防越报警系统就是为小区周边构筑起一道无形的电子防护网，一旦有外界人员非法穿越时，系统即时报警、监控、启动现场声光警示设备并通过计算机监控集成，能以电子地图、数据库记录等手段对警情作出及时反应，同时联动其他安全防范系统，达42、到万无一失的目的。闭路电视监控系统本系统是指在加强对犯罪嫌疑行为及犯罪行为进行图像取证的能力，同时预防不安全因素的产生，主要表现为对小区各个重要场所的情况进行实时摄像，同时将图像传送到管理中心进行实时显示及录像，一旦发现异常情况，马上做出处理，有效的控制了小区内部及重要场所的安全情况。实践证明采用闭路电视监控系统的楼宇，不仅降低了物业管理成本，而且提高了治安、保安管理质量。楼宇可视对讲系统楼宇对讲系统，由于其可以对小区出入口进行更有效的控制，能防止闲杂人员进入住宅小区。采用该系统有效地降低了小区内不安全因素的发生，给居民带来安全保障，成为近年来我国应用最广，智能住宅小区必备的安全防范子系统。电43、子巡更管理系统巡更是指巡逻人员按照规定的巡逻路线，在规定的时间段内必须到达巡逻路线中的每一个地址点，并在一段时间内完成规定区域的巡查。巡更系统是运用一些辅助设备,帮助管理层制定巡检计划及了解巡逻人员的工作情况，从而提高监督管理工作质量的系统。巡更系统分为在线式巡更和离线式巡更系统。本系统采用离线式巡更：无需布线，巡更人员手持数据采集器到每个巡更点采集信息，回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。停车场管理系统停车管理，是针对建设安全文明小区管理的需要，以停车场智能化管理为目标，重点以购买月租、月卡的固定停车用户为服务对象，以达到停车用户进出方便、快捷、安全，物业公司管理科学44、高效、服务优质文明的目的，对提高物业管理公司的管理层次和综合服务水平方面将起重要的作用。5.6 消防5.6.1设计原则预防火灾发生，确保疏散路线安全，防止火灾蔓延，维持建筑物防火功能的长久性。5.6.2设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006；建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95）(2001年版)；国家现行单项工程的防火设计规范。5.6.3安全等级建筑物耐火等级为二级。5.6.4电气消防（1）消防用电负荷为二级负荷，市政提供两路不同回路的10kV电源作为双电源。（2）消防用电采用专用两路电源供电，并在最末端配电箱处互投。（3）应急照明地下车库、设备用房，公共走道、楼梯间、电梯45、前室等场所设置应急照明，采用交流220V电源供电应急时能迅速点亮光源，火灾时由消防控制室自动控制强制点壳全部应急照明灯。（4）疏散指示在公共走道、安全出口、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示（灯具采用带蓄电池灯具，其连续供电时间不小于30分钟）。（5）火灾自动报警与消防联动控制系统防护等级：本工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统的防护等级按二级设置，采用集中报警系统。消防控制室设在首层，内设集中报警器，消防联动控制台、消防对讲电话主机等。火灾自动报警系统本工程为集中火灾报警系统，对地下车库、设备用房等的火灾信号和消防设备进行监视及控制。在地下车库设置感温探测器，其余部位设置成烟探测器46、。在主要出入口设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。在消火栓箱内设置消大栓按钮。火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消防栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、防火间的动作信号。（6）消防联动动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制，手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。大灾发生时可自动/手动切断非消防电源。（7）火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层47、或每一防火分区为一路。（8）消防专用电话系统在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置专用电话塞孔外，在消防水泵房、变配电室、主要通风和空调机房、消防电梯机房、管理值班室等场所还设有专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。（9）消防控制室供电电源及接地消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，开在最末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备USP作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统采用综合接地系统，要求接地电阻不大于1欧姆。5.6.5消防车道本工程设有大于4米宽的环形消防车道，车道纵坡小于3%，道路载荷大于35T，各栋住宅均有足48、够的消防扑救面和15米宽的操作空间。5.6.6防火间距建筑之间间距大于6m。5.6.7防火分区每层分为一个防火分区，每个防火分区面积少于1500m2。住宅用耐火极限为1.5小时的钢筋混凝土楼板和耐火极限为3小时的防火墙隔开。每个防火分区都有两个以上的安全出口。结合以后实际管理和操作的需要，在小区的主要入口设有消防控制室，值班人员管理，并有直通室外的安全出口。5.6.8消防给水系统消防用水量建筑物室内外消防用水量按二类高层商住楼和类地下停车库设计，室外消火栓用水量为25L/s，室内消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统按火灾中危险级设计，用水量为30 L/s，火灾延续时间149、h。消防水源消防水源自市政供水管网接入，每个片区设两个引入管，并沿建筑物四周布置成环状。室外市政给水管可以满足室外消防用水量和水压要求。为满足室内消防用水量和水压的要求，在地下室设消防水池和消防水泵房，消防水池有效容积为396m，可满足火灾延续时间内消防用水量的要求。同时，为满足火灾初期消防用，人量和水压的要求，在屋顶设18m消防水箱，水箱设置高度可以满足最不利点室内消火栓所需静水压力不小于0.07MP日的要求。室外消火栓系统室外消火栓给水系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外消火栓，室外消火栓沿建筑物均衡布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距50、离不小于5m，距路边的距离不大于2 m。室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在地下室设消防水池和消火栓给水泵，水泵从消防水池内自灌取水，各层均设置室内消火栓，其布置保证室内任何部位均有两股水柱同时到达，其中地下室至地上五层为减压稳压消火栓，在消火栓箱内配消防水泵启动按钮。消防水泵启停即可以在水泵房内控制也可在消防控制室内控制。室内消火栓给水管网与屋顶18m消防水箱出水管连接，并在室外各设两各消防水泵接合器。自动喷水灭火系统地下室、商住楼商业部分及以上公共部分设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用水泵增压供水。在地下室设消防水池和喷淋给水泵，水泵从消防水池内自灌取水。喷淋泵接收51、报警阀压力开关及消防控制室其它信号自动开启。系统设置湿式报警阀组，各防火分区安装信号蝶阀和水流指示器，并在系统设置末端试水装置。地下车库采用直立式喷头，动作温度均为68。自动喷水灭火系统管网与屋顶18m消防水箱出水管在报警阀前连接，并在室外设两套消防水泵接合器。同时满足喷淋泵启动前供水压力要求，在屋顶设气压增压设备。管材室内消火栓给水管、自动喷水灭火系统给水管均采用热镀锌钢管，丝扣或卡扣连接。灭火器配置建筑物各层均配备一定数量的移动式灭火器。第六章 拆迁安置方案6.1拆迁安置政策依据国家、地方有关拆迁、安置的法律、法规如下：（1）国有土地上房屋征收与补偿条列（国务院令第590号）；（2）城市房52、屋改造管理条例（国务院305号令）制订改造方案；（3）湖南省实施城市房屋改造管理条例办法（省政府157号令）；（4）*市人民政府办公室关于印发*市城市和国有工矿棚户区改造实施办法的通知岳政办发201016号；（5）*市城市房屋改造管理实施细则（*市人民政府第7号令）。6.2安置补偿原则和标准6.2.1安置补偿原则本项目拆迁补偿和安置遵循以下原则和办法：（1）棚户区改造坚持政府主导、市场运作的原则。区政府统一领导，组织搬迁安置，开发企业投资建设，全面推进棚户区改造。（2）坚持科学规划，配套建设的原则。遵循城市总体规划，统一组织规划设计，科学合理，实行连片改造，各项基础设施配套建设功能完善。（3）53、坚持改造与改善相结合，注重改善的原则。旧城区整治既要立足长远，又要面对现实，突出重点、先易后难、综合治理、稳步推进，进一步改变城市面貌和居住环境，提高居住水平。（4）坚持依法搬迁、保持社会稳定的原则。在棚户区搬迁补偿、土地征用、规划建设和回迁安置过程中，严格执行城市房屋搬迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。严格按国家、省、市有关文件对拆迁的480户职工及家属进行补偿和安置。6.2.2安置补偿标准城市棚户区改造安置采取产权置换和货币补偿两种方式，被搬迁人可以自行选择安置方式。符合住房保障条件的被搬迁人，通过相应的保障方式优先安排。本项目480户拆迁户全部实行产权。调换54、办法为：在拆迁范围内私有产权住宅房屋的搬迁补偿按按拆迁面积1：1.2的比例安置本项目的新建的住房，被搬迁房屋面积以合法建筑面积为基准，临时建筑和违法建筑面积不作为被搬迁房屋面积。被搬迁人可以自由选择安置房面积，搬迁房屋面积低于安置面积的，在规定面积内按安置房成本价购买。拆迁安置分为两部分，一部分为建设期过渡安置，该部分费用由*经济技术开发区城市建设投资开发有限责任公司以货币方式支付给拆迁户（在总投资中拆迁安置费已包括过渡安置费），由拆迁户自行租房。另一部分为永久安置，该部分按拆迁面积1：1.2的比例（安置房面积24702 m2）安置本项目的新建的住房，按1：1.2的比例面积达不到最小户型的拆迁55、户超出的面积（22096）按安置房成本价购买。第七章 环境影响评价7.1项目周边和生态环境现状项目区域现有自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜居住。经市环保部门监测数据，建设地点SO2小时平均浓度符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。本项目所在区域地表水为洞庭湖水系，项目区域水质符合地表水环境质量标准（GHZBI-1999）中二类水域要求。拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合本项目对环境的要求。7.2生态环境影响分析本项目污染源主要有固体废弃物污染、建筑噪声污染以及污水污染，对污染物治理不当，会给小区周围生态环境和居民的健康造成危害，为此，在设计和建设中本着“三56、同时”原则，积极借鉴国内成功小区的先进经验和做法，努力坚实环保治理基础，确保污染物处理满足国家有关标准。7.2.1固体废弃物排放建设期项目工程体量较大、工程人员多，总用地面积达22097.71，规划总建筑面积达到58212，建筑垃圾排放量大，包括建筑废水、泥浆、废弃砖块、废钢材和渣土等。使用期项目预计总入住人数1680人，使用期间年产生活垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。7.2.2建筑噪声污染建设期如项目大量采用挖土机、工程桩机械等施工机械，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。使用期空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。7.2.3水污染建57、设期施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。使用期项目区内居民户数480户，人数约1680人，每天会产生大量生活污水。7.3生态环境保护对策施工过程中主要污染及措施在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会58、产生有害烟尘和恶臭气体的物质；使用密封式的圈筒处理高空废弃物；采取有效措施控制施工中的扬尘；禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。运营期可能污染及采取的环保措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：水污染防治措施本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足污水排入城市下水道水质标准要求的污水经城市污水管网进入城市污水处理厂处理。本项目将在两个小区内分别设置一个污水总排59、放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。噪声污染防治措施建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器。选用的主要设备要求噪音低、运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。固体废弃物防治措施建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。60、本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施成为*经济技术开发区棚户区改造安置房小区的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第八章 节能分析8.1设计依据公共建筑节能设计标准 GB50189-2005民用建筑节能设计标准 JGJ26-1995绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-20108.2能耗分析本项目主要耗能品种为电力、新水、天然气。（1）用电量估算生活用电本项目总居住户数480户，总居住人数约1680人。根据城市电力规划61、规范（GB 50293-1999）：*市属生活用电水平中等城市，人均居民生活用电量约1000（kWh/（人a），则本项目居民年生活总用电量为1000 （kWh/（人a）1680=1680000kWh。户外用电道路、广场及停车场用电按面积5W/计，道路、广场及停车场面积26332，其用电负荷约为131.6kw，取平均需要系数0.1，计算年用电量为131.60.14360=1.90万kw.h。项目年总用电量合计为169.9万kw.h。用电折合标准煤为：169.9万kw.h0.1229kgce/（kWh）= 208.8 tce。 (2)用气量估算根据用气量指标、居民人口数、气化率及燃气低热值可以计算62、出居民年用气量，计算公式如下： 式中qa-居民用户年用气量，m3aq-人均用气量指标，MJ（入a）W-规划人口数，人 -气化率Q1-燃气低热值，MJm3*市属中南地区，居住用气标准约为2150MJ（人年）；气化率按95%计算 ，根据居民用户用气量指标、居民人数、气化率，燃气低热值（天然气32.97MJ/Nm3)本项目居民用户年用气量为：2150MJ/（人*a）x 1680人95%32.27MJNm3=106334m/a，气（气田气）折煤折标系数为l.214kgce/m3,气折标煤量为：1063341.214=129089kgcea=129.09tce/a 。(3)用水量估算本工程用水为生活用水63、绿化用水及不可预见水等。表8-1 各用水项目用水量统计表序号用水项目使用人数或单位数单位用水量标准(L)使用时（d）日用水量 ( md)1生活用水1680每人每日1603652692配套设施用水3384每m每日8365273绿化用水7888每m每次215084小计3045未预见水量按本表1至3项之和的10%计30合计334注：生活用水按湖南省用水定额DB45T3882008每人每天消耗160L/天人计算；消防用水计入未预见用新水。项目年新水消耗合计： =334365= 121910m3根据综合能耗计算通则(GBT 25892008)，水折标准煤=O.0857121910=10.4tce/a。64、各种能源折标准煤系数，电力按0.1229kgce/（kWh），新水按0.0857kgce/t，天然气按1.2143kgce/m3，项目折算年综合能耗约208.8 +129.09+10.4=348.29吨标煤。8.3节能措施“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本工程位于*市，属夏热冬冷地区，本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：8.3.1建筑节能本项目依据公共建筑节能设计标准GB501892065、05 以及夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-2010结合夏热冬冷地区的气候特点，需节能保温部位的建筑构造为：材料节能：选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。墙体节能：采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。墙体围护结构采用节能保温材料：1.剪力墙混凝土外敷设钢丝网架聚苯板，钢丝网架聚苯板（50mm厚）外贴于钢筋混凝土剪力墙的施工，采用在模板安装时将双面钢丝网架聚苯板一并安装在模板的内侧66、，当混凝土浇筑时与混凝土一起成型；2.框架部分采加气混凝土砌块填充墙体，加气混凝土砌块是封闭型气孔结构，表面初始吸水快，当直接在其表面抹灰时水分很快被吸收，使水泥砂浆失水而失去水化凝固条件达不到预期强度容易产生墙体裂缝，为此在砌筑时一方面将砌块浇水浸湿，另一方面在砌筑砂浆中掺入ZS-1型强力粉灰（外加剂）以改善水泥砂浆的和易性和固化条件，保重砌体的强度。门窗节能：外墙立面上的所以门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用50mm厚XPS挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。本工程除采取以67、上提高建筑围护结构热工性能的措施以外，还通过选择合理朝向，以及合理的建筑平面布置（含内部功能空间布置）及其建筑体形、提高设备运行效率等节能措施。8.3.2给排水节能节能措施 住宅生活供水采用变频供水方式，根据用水量的变化自动控制电机的转速，降低能耗。节水措施选用节水型卫生洁具及配件。住宅卫生间坐便器采用容积为6L的双按键冲洗水箱。各用水部门均采用计量收费，每一住户设水表一只。绿化用水采用微喷、滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。给水系统采用竖向压力分区方式，控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。入户68、管水压大于0.35MPa者设减压阀，减少不必要的能耗。8.3.3电气节能变电所尽量靠近负荷中心，线路敷设和电缆井尽量走直线，减少线路损耗和电压降；选用节能灯具及高效光源，以提高发光效率，降低照明能耗；荧光灯要求全部采用电子镇流器，要求功率因数大于0.9。荧光灯均采用三基色T8高效光源；楼梯间的照明灯采用声光控开关，便于节约电能；所有电线、电缆、线管均选用环保型产品；采用铜芯电缆、电线，以减少在线路上的损耗；建筑物防雷、接地装置充分利用结构钢筋，以节省钢材；低压配电系统中，采用无功自动补偿措施，以提高功率因数；各场所照明密度值严格按GB50034-2004建筑照明设计标准设计；电梯采用智能控制，69、生活泵等采用变频控制；本工程采用新型节能变压器，有效减少在正常工况下变压器上产生的铜损及铁损。8.3.4暖通节能通风系统设计合理的气流组织，提高通风效率；设计选用高效风机并充分利用自然通风，降低通风能耗；设计选用双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。8.4节能效果分析8.4.1节能保温隔热本项目外立面拟选用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照，反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省20-30%的能源消耗，预计总体单位面积节能约在5-7%。8.4.2高强建材应用目前我国高强度钢筋、水泥等建筑材料应用正不断推广。据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢70、材，替代HRB235则可节省40%以上的钢材，而每吨钢至少要消耗2吨煤。另外，在水泥与混凝土的应用中，建筑市场上65%的水泥是32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。8.4.3节水型器具节水本项目全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少20%左右，全年可节约大量用水。8.4.4绿色照明本项目户外公共部分拟采用绿色照明系统，用紧凑型荧光灯代替白炽灯，节能约70%，每年可以节省大量能耗71、。综合以上分析，若上述节能措施能够充分发挥效用，那么本项目通过选择建筑材料，由于建材运用得当，项目投入运营后，通风、空调等用电量减少，每年节约大量电能；通过节水型产品(器具和设备）的推广使用，使每年生活用水量减少。可见，通过采取以上措施并达到预期效果，本项目的节能效果较为明显，可减少运营耗能，并降低项目运营成本。第九章 劳动安全与卫生9.1劳动安全9.1.1危害因素和危害程度本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开72、裂，倒塌等意外；脚手架(包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩(井）、基坑(槽）施工，局部结构工程或临时建筑(工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外； 高度大于2米的作业面(包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳(带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外； 焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护(如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等意外； 工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。9.1.2安全措施方案坚持“安全第73、一、预防为主”、“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法、建设工程安全生产管理条例、建设工程质量安全监督管理规定、房屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规定、建筑施工安全技术标准体系、建设工程安全监督工作导则、安全生产许可证条例、建筑施工现场环境与卫生标准、施工企业安全生产评价标准、建筑施工安全检查标准等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。具体如下：实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担；施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作；对工作场所可能出现的危险迅速加74、以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康，使用安全和卫生的材料和产品；在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布或应提供并使用适当的安全带；对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试；每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护、以防在正常使用中倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场负责人批准，不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应按国家法律或条例规定由75、管理人员在下述情况下对脚手架进行检查并将结果记录在案；起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前、在工地架设之后、随后按国家法律或条例规定的间隔时间、进行重大更动或修理之后等时间，对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械；按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格；运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设76、备倒退时应采取特别的预防措施确保安全；加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。9.2卫生保健措施根据施工工人人数、工作时间，安排足够设备，使工人能获得或准备食品和饮用水。为建筑工地工人提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫生、盥洗设施和宿舍。第十章 组织机构与项目管理10.1组织机构*经济开发区开发建设投资有限公司是管委会领导下的国有独资房地产开发企业，成立于2007年，公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革、务实创新、积极拓展，现已发展成为实力雄厚、信誉良好、业绩卓越的房地产开发公司。公司集聚了一大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人才，建立、健全了一整套77、科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、营销策划、经营销售、财务管理及物业管理等运作体系。本项目组织机构图详见图8-1：项目经理工 程 部财 务 部销售部拆迁安置部项目副经理项目总工行政部造价投资部10.2项目管理10.2.1人力资源配置本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为16人。拆迁安置管理部4人，协助项目前期手续报批和被拆迁人接待及拆迁安置住房资格材料发放、收集、报审等。财务部3人，由管理区内人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理1人，负责本项目职权内工作。其他部门人员共10人。10.2.2组织管理（1）成立78、领导小组为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，特成立“*棚户区改造工程建设项目”领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。（2）落实项目第一负责人为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任目的第一责任人。（3）设立专门账户为了确保资金到位后能专款专用，设立专门账户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。（4）建立工程检查、审计制度为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、 保证工程质量，按期施工、竣工和发挥其效益。（5）建立项目实施情况汇报、请示制度根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一负责人要经常向79、领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。（6）在上级部门的领导和统一布置下，按照*棚户区改造工程建设项目实施方案，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。（7）严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。10.2.3质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。10.2.4进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的80、情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。10.2.5合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，合同管理要落实到人，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。10.2.6资金管理该项目资金将建立专门户头，随时接受区审计厅的监督。项目建设资金由*棚户区改造工程建设项目领导小组办公室统一管理，集中使用。项目在建设过程中要按合同及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、81、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。10.2.7现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。第十一章 项目实施进度及工程招标11.1项目实施进度项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三82、部分。前期工作包括项目立项、项目可行性研究报告编制及论证。工程设计包括初步设计及审批、施工图设计。工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。根据本项目的建设、投资规模和时间要求等具体情况，工程建设将用24个月的时间完成，从2013年1月开始，至2014年12月竣工。工程实施进度安排如下：（1）2013年1月-7月完成项目的规划、可研、报批、环评、筹资、设计、招标、三通一平等前期工作。（2）2013年8月-2014年11月，确定项目工程施工图纸设计及预算，进行工程招标，完成主体工程施工及配套的给排水、消防、供电、空调、电梯安装、83、室内装修及绿化道路工程。（3）2014年12月项目工程竣工验收。表11-1 项目实施进度计划序项目内容2013年（季）2014年（季）123412341项目前期、设计阶段2土石方工程3地面土建工程4装饰与附属工程5道路建设与绿化6竣工验收11.2工程招标11.2.1招标依据及原则招标依据中华人民共和国合同法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国招标投标法；中华人民共和国政府采购法；中华人民共和国价格法；国家发展改革委令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定；招标公告发布暂行办法(原国家计委令2000年第4号）；关于进一步规范招投标活动的若干意见(国办发200456号）；评标委员会和评标办法暂84、行规定(原国家计委、国家经贸委令2001年第12号）。招标原则严格按照中华人民共和国招标投标法办法规定的相关法律、法规，本着公开、公平、公正、诚信的原则，开展招投标工作。11.2.2招标组织管理与方式组织管理项目法人目前尚不具备自行招标的编制招标文件及组织评标的能力，该项目的招标活动，全部委托有资质的招标代理机构组织招标。招标人组织招投标的活动，编制招标文件，组织评标活动。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标范围项目前期准备阶段招标范围及内容工程勘察、工程施工图设计。项目施工阶段招标范围及内容建筑工程、给排水安装工程、电气安装工程、消防设施工程、监控系统工程、弱电工程(电85、话、有线电视、宽带）、工程监理等。招标方式根据中华人民共和国招标投标法办法规定，项目建设必须实行公开招标。招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或进行自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家的有关规定，坚持公开、公平、公正、诚信的原则，自觉接受政府职能部门的监督、检查，杜绝各种违纪、违法行为的发生。11.2.3招标基本情况表具体招标基本情况见下表11-2。表11-2 招标基本情况表招标项目招标范围招标组织形式招标方式招标公告发布中标、候选人公示媒体备注全部部分自行委托邀请公开勘察现场发布设计现场发布土建工程现场发布监理现场发布主要设86、备现场发布第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1编制范围本项目对*经济技术开发区通海路管理处范围内棚户区进行拆迁，安置棚户区居民480户。本项目新建480套保障性住房，规划用地总面积22097.71，总建筑面积为58212，地上总建筑面积50286，其中：住宅面积46798，商业建筑3130，配套用房面积254；地下建筑面积7926；停车位共236个；以及给排水、供电、弱电、绿化、消防等公用辅助工程。12.1.2编制依据*市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法（岳政发200916号）；*市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）；湖南省87、建筑工程消耗量标准(2006版)；湖南省安装工程消耗量标准(2006版)；参考本地类似工程的有关造价指标；建设项目所在地的主要材料市场价格；其他工程费用根据国家、省市有关费率指标选取。12.1.3编制中有关问题的说明建设单位管理费按财政部财建2002394号文估算；前期工作费包括编制可行性研究报告及评估等，按建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格19991283号文）计取；环境影响咨询费按国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号）计取；工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670号）的通知执行；勘察设计费收费标准按照国家计88、委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210号文）计取。施工图预算编制费按基本设计费的10%计取，竣工图编制费按基本设计费的10%计取；施工图审查费根据湖南省物价局关于规范建设工程施工图审查服务收费的通知(湘价服200894号文）计取；招标代理服务费按招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980号）计取；工程保险费按建筑工程费的3估算；基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“其他工程费用”总值之和为基数，预备费率考虑该阶段的特点，按10%计取；建设期为2年，各工程按计划进行施工；12.1.4征地补偿和拆迁安置补偿费征地费估算土地价格按地类不同面各有差别，89、依据相关文件，征地补偿费用包括青苗补偿、土地安置补偿、地面设施补偿等。因本项目为国有土地征地，无水田、菜地、旱地、园地、林地、水塘等。本项目征地费按8.0万元/亩，共210亩，项目征地补偿费为1680万元。房屋拆迁补偿标准及估算因本项目拆迁安置采用过渡性安置及永久安置并举的方式，即在国家规定的拆迁安置补偿基础上，以货币形式对临时租房的拆迁户进行安置补贴，安置小区建成后再进行统一永久性安置，因此本项目的拆迁费用仅包括建筑物拆除费、征地拆迁工作费、搬迁费和过渡安置费四项费用。各项费用估算如下表12-1。表12-1 房屋拆迁补偿费序号项 目单 位数 量单价金额（元）1建筑物拆除费元m220585m290、952征地拆迁工作费元m220585 m2183705303搬迁费元户480户20009600004过渡安置费（按24个月计）元户.月480户550合计安置方式及安置政策本项目安置方式实行就地安置的方式。*棚户改造工程项目就地安置通海路管理处棚改户480户，拆迁人口共计1680人。拆迁安置分为两部分，一部分为建设期过渡安置，该部分费用由*经济技术开发区城市建设投资开发有限责任公司以货币方式支付给拆迁户（在总投资中拆迁安置费已包括过渡安置费），由拆迁户自行租房。另一部分为永久安置，该部分按拆迁面积1：1.2的比例（安置房面积24702 m2）安置本项目的新建的住房，按1：1.2的比例面积达不到最91、小户型的拆迁户超出的面积（22096 m2）按小区住房成本价购买。12.1.5投资估算本项目总投资为17978.44万元，其中：工程费用10238万元，工程建设其他费用5544万元，预备费1578.2万元，建设期利息618.24万元。投资估算见下表12-2：*棚户改造项目投资估算表。*棚户改造项目投资估算表表12-2序 号工程或费用名称估 算 价 值 (万元)技术经济指标占投备注资额(%)建筑工程费安装工程费设备购置费其他费用合计单位数量指标(元/单位)一工程费用931492410238m256.951.1主体工程9313.92 9313.92m25821216001.2道路、围墙105.1892、105.18m2105181001.3绿化、亮化工程78.8878.88m278881001.4供配电工程221.21221.21m258212381.5给排水工程203.74203.74m258212351.6燃气管线174.64174.64m258212301.7弱电工程139.71139.71m25821224二工程建设其他费用5544554430.842.1征地费16801680亩征用土地210亩8万元/亩2.2土地平整费21002100亩平整土地210亩10万元/亩2.3拆迁建筑物费196196m2拆迁20585m295元/m22.4征地拆迁工作费3737m2拆迁20585m218元93、/m22.5居民搬迁费9696户拆迁480户2000元/户2.6过渡安置费（按24个月）634634户拆迁480户550元/户/月2.7建设单位管理费205205工程费用2%2.8工程设计费205205工程费用2%2.9工程勘察费5151设计费25%2.10施工图预算编制费2121设计费10%2.11施工图审查费1111设计费5%2.12招标代理费5151设计费25%2.13工程建设监理费205205工程费用2%2.14工程保险费3131工程费用0.3%2.15竣工图编制费2121设计费10%三预备费1578.21578.28.783.1基本预备费1578.21578.2（一+二）10%四建设94、期贷款利息618.24618.243.43贷款9000万元，5年期，利率6.4%，五估算总投资17978.44100一+二+三+四12.2资金筹措本项目需投入建设资金17978.44万元，由建设单位自筹8978.44万元，申请银行贷款9000万元，贷款期5年，利率按6.4%。投资使用计划及资金筹措详见附表8：投资使用计划与资金筹措表第十三章 财务分析13.1编制依据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）；国家发改委推荐的投资项目可行性研究指南（2002年版）；国家和地方有关财税制度、征地拆迁补偿标准等。13.2基础数据本项目的计算期按5年（其中建设期2年，生95、产经营期3年）；财务基准收益率按12%；税金：按照国家有关财税政策，营业税税率取5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和5%计取，企业所得税的税率为25%的比例税率。13.3财务收入及税金估算（1）住宅（超过补偿部分）销售收入本项目住宅总建筑面积为46798 m2。其中，按实物安置方式（即以房换房，按拆迁面积1：1.2的比例配置）的住宅面积为24702 m2，超过安置的住宅面积为22096 m2，由安置对象按成本价购买。由于安置房销售对象的特殊性，成本价远低于市场价，同时需被安置的住房数量远远大于项目住房的数量，因此，项目还建房在计划期内销售完成是有保障的。成本价=（总投资-超过安96、置房用地的拆迁土地的征地费和平整费）/总建筑面积=17978.44 -（173*18）/58212=2550元/ m2。住宅销售面积（超过实物补偿部分）为22096m2。共计可取得销售收入5634.48万元。（2）商业铺面销售收入据*市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）文件，安置小区住房之外的公用、商业设施与建（构）筑物可依法采取市场运作，所得收益作为市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房建设补贴资金。项目商业建筑面积3130平方米，按5500元/平方米的市场价销售，可获得销售收入1721.5 万元。（3）车位销售本项目地下车位共170个，按照市97、场价以80000元/个计算，可实现销售收入1360万元。（4）土地开发收入本项目棚户区总占地面积210亩，其中*片区保障性住房建设占地面积37亩，剩余的173亩土地通过整理开发，可用于出让。*市毗邻城市土地出让价格一览本报告抽取与*市相邻或经济发展相近的长沙、常德、咸宁、荆州等四个城市地价进行分析（2012年）。表13-1 *市相邻或经济发展地区土地出让价格单位：万元/亩长沙常德荆州九江基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地3住宅开发用地2注：本表所列价格为二类地的平均价格。*市近年来土地出让价格及走势一览*市地价近年来平稳发展，2012年商服住宅用地基价平均在150万元左右。表1398、-2 *市近年来土地出让价格及走势单位万元/亩22012基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地1住宅开发用地90100100150注：本表所列地价均为二类平均价格项目土地出让价格取值分析依据以上*市区及周边市场近几年土地交易市场情况综合分析，本项目按110万元/亩保守计算，可取得出让收入19030万元。综上所述，本项目共计可实现销售收入27745.98万元。详见附表7：营业收入、营业税金及附加估算表。13.4总成本费用本项目的总成本为19235.02万元，其中：开发成本17978.44万元，经营期利息支出1256.58万元。详见附表8：总成本费用估算表。13.5利润本项目经营期平均利99、润总额为2319.06万元、平均净利润为1739.3万元。详见附表11：利润与利润分配表。13.6盈利能力分析本项目各项经济指标如下：投资利润率：12.90%财务内部收益率：17.42%财务净现值（I=12%）：1187万元投资回收期：4.09年资本金收益率：20.89%总投资收益率：15.23%由以上指标看出，本项目财务内部收益率大于基准收益率12%，项目具有一定盈利能力。13.7贷款还款能力分析本项目拟申请银行贷款9000万元，本项目累计盈余资金13578.09万元，利息备付率（还款期平均）为8.64，偿债备付率（还款期平均）为2.25，由此可见，本项目有充沛的盈余资金，贷款偿还能力较强。100、13.8不确定性分析按照影响收益率的因素主要包括可出售面积、出售价格和建设投资三个因素，其影响变化情况如下：表13-1：敏感性分析表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折线率12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%销售面积10.14%12.64%15.06%17.42%19.71%21.95%24.13%销售价格10.14%12.64%15.06%17.42%19.71%21.95%24.13%建设投资(不含建息)25.27%22.44%19.83%17.42%15.18%13.09%101、11.13%图13-1：敏感性分析图从以上分析可知，当可出售面积、出售价格和建设投资分别按5%、10%的幅度变化时，财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，可见本项目具有一定抗风险能力。13.9财务评价结论本项目的建设是为了解决棚户区居民的住房问题，是国家的一项福利政策。从财务分析情况来看，本项目具有一定的盈利能力，盈余资金比较充足，财务生存能力较强，贷款偿还有保障，项目基本可行。第十四章 风险分析及对策14.1投资估算的风险业主对项目投资估算不可避免地存在系统偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主在本项目的收入和盈利能力。对策：根据稳健性原则，在102、进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费。在实施过程中，定期(一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算进行调整，并调整融资策略。14.2筹资风险本项目的设施建设所需要的资金，由建设单位自筹和银行贷款，资金压力较小。对策：针对筹资风险，首先要加强管理，保证按计划进行开发和完工。第十五章 社会分析15.1保持社会稳定棚户区是一些城市在建设中的特定历史产物，资源型城市棚户区则有着自己独特的形成过程。自己搭建了简易的房屋作为居所，由于工资低，身份不能转换，无法享受住房等方面的优惠和补助，不得不长期在自盖的简易房里居住，成为棚户区居民。在资源型城市中，棚户103、区就是贫困群众的聚居区。大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，目前几乎全是危房，区内普遍没有排水、供暖、供气设施，卫生条件极差，威胁着群众的生命安全。恶劣的生活条件使棚户区孕育着深刻的社会矛盾，成为极易发生群体冲突的地区，影响着社会的稳定。棚户区的改造是一项安居工程，首先解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。在我们的社会，任何人都应享有居住的权利，经济社会发展的成果，应该为全体社会成员所共享。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改104、善。作为政府主导的一项住房救助工程，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。其次，改变了城市的面貌，体现了人与环境的和谐发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时105、，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会环境的和谐发展。15.2提高土地利用价值本项目建设通过对棚户区居民进行集中统一安置，解决拆迁范围内存在的用地粗放、布局零乱、容积率低的突出问题，科学合理规划原有土地用途，充分挖掘建设用地的潜力。在满足*市土地利用总体规划、城市总体规划要求的基础上，在建设用地总量不变的情况下增加土地的效益产出，使土地使用效率得到切实提高。第十六章 结论与建议16.1结论本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目建设将使106、棚户区的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。本项目对*市经济技术开发区城市棚户区进行拆迁，安置棚户区居民480户。本项目新建480套保障性住房，项目规划用地总面积22097.71，总建筑面积为58212，地上总建筑面积50286，其中：住宅面积46798，商业建筑3130，配套用房面积254；地下建筑面积7926；本项目共安置棚户区居民480户、1680人。停车位共236个，其中：地面停车位66个，地下停车位170个；以及给排水、供电、弱电、绿化、消防等公用辅助工程。本107、项目总投资为17978.44万元，其中：工程费用10238万元，工程建设其他费用5544万元，预备费1578.2万元，建设期利息618.24万元。建设内容与投资规模基本恰当。本项目共计销售收入（经营期平均）为9248.66万元，利润总额（经营期平均）2319.06万元，净利润(经营期年均) 1739.3万元，财务内部收益率17.42%，投资回收期4.09年，财务上可行。16.2建议按照棚户区改造住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益，做到和谐建设。