1、经开区用地110亩科技大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 概述11.2项目申请报告编制的依据、范围及过程11.3 主要技术经济指标2第二章 项目申报单位情况12.1 项目单位简介12.2、2中国科技开发院威海分院12.3 浙江城建投资有限公司简介2第三章项目建设的背景及必要性42.1 项目提出的背景43.2 项目建设的必要性8第四章 市场分析预测104.1 市场分析104.42 项目建设的SWOT分析19第五章项目建设规模及内容225.1 建设规模225.2 建设内容22第六章项目建设地点及建设条件246.1 建设地点246.2 建设条件24第七章项目设计方案287.1设计目标、指导思想和原则297.2项目用地规划设计方案297.3建筑设计方案327.4道路交通设计337.5结构设计方案367.6给排水及消防设计397.7电气与弱电设计方案417.8智能化设计447.9景观设计3、487.10建筑新材料、新技术的利用50第八章项目实施进度518.1实施进度安排原则518.2实施计划528.3 施工进度安排528.4工程管理538.5项目招标54第九章组织机构及管理运营549.1组织机构549.2 物业管理56第十章环境保护、节能和消防5710.1环境保护5710.2节能6010.3消防63第十一章投资估算与资金筹措6411.1投资估算6411.2 资金来源与筹措66第十二章经济和社会效益分析6812.1 经济效益评价6812.2 社会效益评价71第十三章项目风险和对策7213.1 项目建设风险7213.2 对策72第一章 总论1.1 概述一、项目名称：某某X科技苑二、建4、设性质： 新建三、建设单位：某某某某发展有限公司 法人代表：某某邮编：某某某某 电话：0某某-某某某某X 地址：某某X经济开发区管委会大楼四、建设地点：该项目拟建于XX经济开发区管委会大楼北部，总用地面积109.59亩。五、项目申请报告编制单位单位名称：XX市工程咨询院工程咨询等级：乙级证书编号：工咨乙某某某某某某X发证机关：国家发展和改革委员会1.2项目申请报告编制的依据、范围及过程一、项目申请报告编制的依据1、现行有关设计规范、标准、规定2、XX市城市建设规划及总体发展规划3、国家、XX省有关政策、法规、投资政策4、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版5、）XX市分区规划6、5、某某某某发展有限公司与XX市工程咨询院签订的工程咨询委托书和合同书7、有关部门提供的资料和证明等二、项目申请报告编制的范围1、建设必要性分析2、建设规模和内容3、建设地点和建设条件4、工程设计方案5、环境保护和节能6、项目实施进度计划安排7、投资估算和资金筹措8、综合评价意见三、项目申请报告的编制过程XX市工程咨询院接受某某某某发展有限公司建设某某X科技苑项目的工程咨询委托后，立即成立了项目申请报告编制小组，编制小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，全面搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究、综合比较分析，对项目建设的可行性进行了认真论证。在初步拟定项目选址和建设6、方案后，有针对性地进行了调研，同时邀请了市规划局和有关专家察看建设场址，就建设方案的可行性进行咨询指导。会同有关部门，对该综合经营业务用房建设方案进行了认真细致地研究、论证，根据现状和XX市城市分区规划的有关要求，初步确定了拟建设项目的建设选址、建设规模和实施方案，在此基础上编制了本项目申请报告。 1.3 主要技术经济指标一、建设选址该项目拟建于XX经济开发区南湖路以南、开发区管委会大楼以北，总用地面积109.59亩。二、建设规模该项目拟建于XX经济开发区内，位于滨河大道东侧，滨河大道是XX市区景观大道，根据XX市城市规划意见，拟建设的某某X科技苑项目选址位于市区滨河大道东侧，在该位置建设某某7、X科技苑项目，层数不少于16层，根据单体建设规划方案，该项目总建设规模269281.8平方米（以规划局核准数据为准）。为了既满足某某X科技大厦经营业务需要，又符合XX市城市规划要求，经某某X经济开发区管委会同意，由某某某某发展有限公司建设该项目。三、主要建设内容主要的建设内容如下：1、某某X科技大厦项目为综合性写字楼，主要为相关科研项目提供科研开发、小试、中试等服务。其建设规模为地上21层，地下两层，总建筑面积51900平方米，其中：地上建筑面积47000平方米，地下建筑面积4900平方米。2、科技苑项目主要是专家公寓及相关配套服务设施，为相关科研项目的参与人员提供高质量的生活保障服务，为处于8、孵化阶段的科技项目提供高标准的金融、商业服务。其建设规模分为地上24、23、16、3层，地下相应为一到两层，总建筑面积217381.8平方米，其中：地上建筑面积187052.8平方米，地下建筑面积30329平方米。3、土地费用、公共设施及各种配套费用（包括：供水、供电、采暖、电梯以及配套的道路、绿化、院墙等）投资按建筑面积比例分摊。四、建设工期、时间该项目的建设期计划为36个月，计划于2009年1月底前完成立项、规划定点、三通一平等前期准备工作，2009年2月份开工建设，建设施工期36个月，预计2012年2月工程全部竣工。五、投资概算及资金筹措该项目概算总投资39790.6万元，其中：土地费用9、4610万元，前期工程费1998.7万元，建安工程费21759.2万元，基础设施费2692.8万元，公共设施配套费1101.6万元，开发期间费用2754.6万元，基本预备费964.9万元，管理费用1675.2万元，营销费用2233.6万元。所有投资全部由某某某某发展有限公司自筹解决。六、主要经济技术指标 经济技术指标表主要经济技术指标序号指标名称单位数量1工程总用地平方米730602总建筑面积平方米269281.8 其中：科技大厦面积平方米51900 科技苑面积平方米217381.83容积率3.24建筑密度%205绿化率%32.506总套数16447居住人口人63188单位面积售价科技大厦元/10、平方米2550科技苑元/平方米19609单位面积总成本科技大厦元/平方米1960 其中：建安总成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598 其中：建安总成本元/平方米76010单位面积收益科技大厦元/平方米590科技苑元/平方米36211销售收入万元55841.3其中：科技大厦万元13234.5科技苑万元42606.812总投资万元39790.613销售税金及附加万元3506.814土地增值税万元1610.215利润总额万元10933.716所得税万元2733.417净利润万元8200.318项目建设期年319投资利润率%27.4820项目内部收益率%15.6第二章 项目申报单位情况2.1 11、项目单位简介某某某某发展有限公司成立于2008年4月18日，由中国科技开发院威海分院、浙江城建投资有限公司共同投资新建，以高技术项目研发、转化为主，以中小企业投资、房地产开发为辅为科技投资型企业。公司位于XX省XX经济开发区管委会大楼，注册资金1000万元，法定代表人张合庆，企业经营范围为：中小企业投资；机电、电子、计算机软硬件产品生产；房地产开发；咨询服务；人才培训。2.2中国科技开发院威海分院中国科技开发院威海分院是中国科技开发院与XX省威海市政府于1994年8月共同创办的科技开发机构。建院来，中国科技开发院威海分院已发展成为拥有总资产6500万元，净资产4800万元元，专门从事高新科技成12、果的开发、转化、孵化和产业化的大型综合科技开发机构。中国科技开发院威海分院以促进我国高新技术成果的商品化、产业化、国际化为目标，组织实施高新技术的开发和成果转让。以XX省沿海经济区、开放地区中心城市为基地，为XX省内地区采用高新技术和开发高新技术产品提供科技服务和科技支撑。其主要业务为：组织、参与国家重点高新技术产业和项目的开发；兴办高新技术成果孵化基地和高新技术产业经济实体；从事高新技术及其产品的进出口贸易；科技信息咨询与中介服务；开展国内外科技交流与合作；其它与科技开发工作有关的技术与商务活动。威海分院直属全资企业天威集团公司是国家高技术研究发展计划（“863”计划）的成果转化基地，XX省13、高新技术企业。 公司开发研制的“电脑控制无刷直流电动机”获国家发明三等奖，被评为国家级重点新产品；其应用产品电动自行车获得国家实用新型专利。 公司开发研制的“无线立体视频系统”是国家“863计划”重要成果之一，列入国家九五计划和国家火炬计划，获国家实用新型专利，并评为九八年国家重点新产品，处于国内领先水平。2.3 浙江城建投资有限公司简介浙江城建投资有限公司创建于1998年，现已发展成为以房屋建筑工程投资为主的大型现代股份制企业。目前公司拥有总资产3亿多元，年开发施工面积50万平方米，年施工产值达8亿元，并且保持快速增长势态。公司在企业管理上，始终坚持“以人为本、诚信建设、精细管理、用心服务”14、的企业理念，外塑形象，内强素质，紧紧围绕公司的发展战略，在用人、选人、留人等方面建立有特色的科学管理机制，通过实施人力资源战略，使公司拥有业内出色的管理和专业人员，构筑人才资源高地；同时，积极创建学习型企业，不断研究、发展企业核心竞争力，为企业发展奠定人脉基础。现已拥有一支数量充足、素质优良、门类齐全、结构合理的工程技术和经济管理人才队伍，企业中高层均有大学本科以上学历，年轻并富有闯劲。其中高级职称16人，中级职称近100人，一级项目经理达17人。公司坚持“质量精心、安全放心、环境热心、服务诚心”的管理方针，建立健全了具有特色的组织管理体系和现代企业管理制度，通过了ISO9001质量管理体系、15、ISO14001环境管理体系、GB/28001职业健康安全管理体系等国际标准整合体系的认证。公司为打造持续发展的百年品牌，始终注重整合品牌资源优势，历年来多次被评定为“浙江省重质量守承诺暨首批公众三满单位”和“浙江省重质量守诚信示范单位”。共创建省、市级优质工程10余项，标化工地、文明工地20余项，工程优良率达80%以上。在企业信用等级评比中连年被评为AAA级企业。公司在立足房地产投资主业的同时，发扬“团结、务实、敬业、创新”的企业精神，坚持“立足浙江、面向全国、走向国际”的发展战略，先后涉足房地产开发、建材贸易、市政路桥、园林绿化、旅游服务、科技开发等诸多领域，逐步进入多元化经营，跨区域发展16、的新时期。随着近年来我国建筑业持续蓬勃发展，特别是十七大中央提出全面建设小康社会、大小城镇建设不断加快的形势下，公司将努力强化核心竞争优势，全面实施精品战略、人才战略和技术创新战略，提升浙江城建的品牌知名度与美誉度，创造出更多的精品工程、样板工程，为社会作出更大的贡献。第三章项目建设的背景及必要性2.1 项目提出的背景一、XX概况XX市位于XX省东南部，因东XX河而得名，面积为17187平方公里，地处鲁中南低山丘陵区东南部，濒临黄海，属温带季风大陆气候，气温适宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，历年平均气温1214。原XX市为地区辖县级市，1994年XX撤销地区设立地级市，县级市原辖区内设置了兰17、山、罗庄、河东三个县级行政区。全市辖9个县、三个区，人口1008.45万人。XX地处西欧亚大陆的东端，为东西南北交通要道，境内国道省道纵横交错，县乡公路四通八达，兖石、胶新铁路交汇、京沪、东泗高速公路相交；东近青岛、日照、岚山头、连云港等海港；XX机场已开通了北京、上海、广州等多条航线；电信长途电路达15000路，本地电话中继电路6万路，DDN已覆盖全市，XX具有得天独厚的地理位置和优越的交通通讯条件。XX已形成了以轻工、纺织、机械、化工、电子、建材、煤炭、医药、黄金为主，具有一定生产规模和技术水平的工业体系。市内商厦林立，商贾云集，已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、18、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。与世界上100多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。是全国重点出口商品生产基地之一。2008年，全市各级认真贯彻落实市委、市政府的各项部署，按照建设“大XX、新XX”的总目标，优化经济发展环境，加大结构调整力度，努力提高对外开放水平，国民经济保持快速健康发展，各项社会事业取得新的进展。2007年，全市生产总值1211.8亿元，年均增长15.2%；人均生产总值按现汇计算达到1480美元，比2000年增加790美元。境内财政总收入128.2亿元，其中地方财政收入49.1亿元，年均增长24.5%。2007年，三次产业比例为13.5:52.2:34.3，二三产业比19、重分别比2000年提高5.5和1.5个百分点。农业粮经比例由62:38调整为55:45;畜牧业占比达到30.5%,提高3个百分点。工业规模壮大、素质提升，预计工业增加值占生产总值的比重达到44.3%，提高4.4个百分点；全市规模以上企业达到2080家,增加1351家，2005年完成增加值370.6亿元，实现利税、利润为118亿元和75亿元，年均分别增长31.1%和39.3%；销售收入过10亿元的企业由2家增加到23家,其中过100亿元的有2家；利税过亿元的企业达到16家，增加11家。服务业优势不断强化，传统批发市场的改造升级成效明显，现代物流业显示了强劲的增势，全市城乡商品市场交易总额达到6920、1亿元，其中XX批发城交易额425亿元，年均增长12.9%；旅游业成为经济发展的新亮点，总收入占生产总值的比重达到5%,提高2个百分点。人民生活水平不断改善。2007年，农民人均纯收入3601元，城镇居民人均可支配收入9129元，年均增长8.8%和11.5%；城乡居民恩格尔系数分别降低为32.5%、40.9%；城乡居民人均住房使用面积分别达到23.6平方米和27.7平方米。人民生活水平在不断提高，人均住房面积也在不断增长中。根据XX市的经济和社会发展远景规划，到2010年，全市国内生产总值将达到2300亿元，年平均增长13%；其中，第一产业增加值年均递增5%，第二产业年均递增14%，第三产业年21、均递增14%，城市居民可支配收入达到13550元，XX市区人口145万人，城镇人均住房面积增加到25平方米，在20年内，把XX建成省级历史文化名城，鲁南地区经济、贸易、交通、科技中心城市，成为设施先进、环境优美、开放型、多功能的现代化城市。这些目标的逐步实现，将有力促进房地产业的发展。二、经济开发区基本情况XX经济开发区是2003年6月经XX省人民政府批准的省级开发区，规划控制面积181平方公里，辖芝麻墩、梅家埠、重沟三个街道办事处，108个村，近15万人口。开发区发展建设五年以来，始终坚持“以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高22、附加值服务业”的办园方针，紧紧围绕建设“生态新城区、现代化工业区、高新技术产业聚集区”的战略目标，突出基础设施建设和招商安商两大工作重点，打破常规搞建设，强化服务抓招商，园区建设和经济发展日新月异，发展环境不断优化，社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，各项工作步入了良性发展的快车道。这标志着开发区经济建设和社会事业发展达到了一个新的起点，进入了一个黄金发展期，也为“十一五”期间站在新起点、实现新跨越、再创新辉煌打下了坚实的基础。基础设施逐步完善。先后投入建设资金近15亿元，建成六纵八横近100公里，硬化面积达260万平方米的14条主次干道，完成道路绿化面积400多万平方米，移栽梨树、山松等23、各类大树3万余棵，安装高档路灯2000余盏，开发区道路绿化、美化、亮化工程初具规模。通过市场化运作，完成了供水、排水、燃气、供热、强电、弱电等基础设施建设，配套管网铺设基本到位，满足了当前入园企业基础设施配套要求。为开发区提供生产、生活配套服务的生活区开发已经启动，开发区投资创业服务中心、海关大厦等大型公建项目破土动工。 招商安商成效显著。五年多来，开发区软硬件建设不断提升，经济发展环境不断优化，吸引外来投资的载体平台作用逐步显现，临工机械、中化肥业、鲁信物流等一批大项目、好项目相继落户开发区。截至目前，累计签订项目入园合同260个，合同投资额近600亿元，其中投资过亿元项目165个，累计开工24、项目212个,计划总投资368亿元，其中工业项目计划投资237亿元，竣工投产或投入运营的项目130个，入园项目累计完成固定投资118亿元，开发区固定资产投资完成数额和过亿元项目个数均居全市前列。2007年，招商引资实际到位资金60亿元，合同利用外资8078万美元，实际利用外资6096万美元。特色产业集聚效应初现。五年多的快速发展，开发区产业聚集和“洼地”效应凸现，初步形成了七大特色产业聚集区：以中化肥业、施可丰复合肥为龙头的化工产业区；以临工机械为龙头的机械加工产业区；以翔宇制药为龙头的食品药品产业区；以迪尚服装、国人西服为龙头的服装纺织产业区；以汇海隆、东维木业为龙头的高档木业及家具产业区；25、以德力西循环经济示范基地、洁宇科技为龙头的再生资源产业区；以鲁信物流、立晨物流为龙头的现代物流产业区。目前，七大特色产业区中的入园项目占开发区总入园项目的70%以上，投资额占开发区总投资额的80%以上，产值利税占开发区总额的95%以上。 园区经济持续快速健康发展。随着入园项目相继建成投产，开发区经济规模迅速膨胀，经济结构不断优化，经济效益大幅提升，发展基础逐步夯实。2007年全区实现地区生产总值96亿元，同比增长100%；规模以上工业完成总产值140亿元，实现利税过亿元；全社会固定资产投资50亿元，增长100%；出口创汇完成3000万美元；财政总收入7027万元，增长143%，其中地方财政收入26、2819万元，增长115%。社会事业全面进步。坚持经济建设和社会事业发展相协调，坚持开发区发展与维护群众利益相统一，促进经济社会统筹发展。XX一中南校区、开发区人民医院、旧村改造等与人民群众生活息息相关的项目相继开工建设，网络通讯、文化体育等基础设施项目全面启动；通过开发安置、进厂安置、留地安置等方式安排就业10000余人，初步解决了部分农民失地就业问题；大力实施医疗卫生、社会保障等民心工程，积极探索建立失地农民基本养老保险和新型农村合作医疗新体制，社会保障体系建设进展顺利；制定实施了一系列针对当地居民增收的优惠政策，千方百计增加农民收入，力争让广大群众失地不失业，失地不失财，从根本上确保了社27、会稳定。三、项目提出背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，XX市的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速，位于市区内的XX批发城规模和年成交额已列入全国十大市场第三位，其功能和辐射作用不断增强，有力地带动了周边经济的迅速发展，为中心城市的建设和发展提供了动力。为此，XX提出加快城市化进程，目标之一是突出中心城市的作用，进一步强化XX城的辐射带动功能，规划在2010年内使城市人口规模达到145万人，用地规模超过160平方公里，使之成为鲁东南地区经济、贸易交通、科技中心城市，在经济实力、城市建设水平、城市生活质量等主要方面接近或达到国内先进水平。随28、着北上东进城市规划的逐步实施，XX经济开发区发展迅速，本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足城区居民和各科研单位及科技型企业创业的需要，促进“大XX、新XX”的建设。3.2 项目建设的必要性1、近年来，在国家火炬计划的指导下，我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。据有关资料统计，我国已有各种类型的科技企业孵化器100多家，转化和消化吸收科技成果近数万项，孵化企业的成活率是创业企业自行发展的数倍。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为科技成果的转29、化和促进中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为科技成果转变为现实生产力提供了创业资本的支持，为产业化过程提供了必要的信息服务。XX经济开发区作为XX市的科技创新海岸，近年来发展迅速，各类高科技企业纷纷入驻，逐渐形成了一个科技创业的聚集区，与此相对应，XX经济开发区地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长的环境。在XX经济开发区内建立科技大厦，将有效地促进小型科技型企业的创立和培育，进一步推动高科技产业的发展。同时，一批科技初创企业聚集在一起，为风险资本从高科技成果产业化种子期介入创造了很好的条件，这将促进XX市乃至XX省的科技创业和高科技成果产业化进程，进一步促进XX省风险30、投资事业的发展。2、对推动XX市的城市化进程将发挥作用提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业,房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在XX城市的发展中具有重要地位。在今后几年里，沂河将扩大水面而成为新的城市边缘水景区，沿河地带的土地价值、用地方向和城市面貌必然发生一些变化。本项目的建设将为XX中心城市居民营造一个特别的、环境优美的办公、生活居住区。3、带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政31、基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。第四章 市场分析预测4.1 市场分析 一、XX市房地产市场基本情况(一)投资情况近几年来，在国家启动内需、促进住房消费等相关政策的推动下，全市房地产开发及房地产相关行业发展势头良好，房地产开发和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，市场处于健康发展阶段。XX市的住宅综合开发建设、旧城拆迁改造进入快速发展时期，住房开发建设的数量和质量不断提高，房地产开发完成投资、开工面积、32、房屋销售面积等方面均呈稳健增长的态势，房地产业对经济增长的拉动作用趋强，房地产业在全市国民经济中的地位也愈显重要，其双重拉动作用更加突出，成为推动经济增长的重要因素。2006年，共完成全社会固定资产投资559.3亿元，增幅达到58.4%，创下了1993年以来最高的增长水平。其中房地产开发投资43.2亿元，增长50.6%。2007年，完成全社会固定资产投资703.8亿元，增长40.3%。房地产开发投资56.1亿元，增长12.5%。2008年，房地产开发完成投资66.38亿元，增长39.6。从房屋用途看，住宅投资仍是房地产投资的主体。(二)商品房供销情况1、供应情况总体上看，商品房供应量稳步增长。33、由于2006年土地供应减少导致2007年XX市商品房的施工面积、新开工面积、竣工面积都有不同程度的下降，但降幅不很显。随着2007年、2008年土地供应的增加，2007年各项指标均大幅上涨，施工面积达到282.2万平方米，较上年增长62.8%。2008年受宏观调控政策影响，全市商品房施工面积326.9万平方米，较上年增长51.3%。竣工面积123.9万平方米，较上年增长39%。2、销售情况自2003年以来，XX市商品房销售形势良好。2006年销售面积达到99.8万平方米，较上年增长32.7%，达到历史最高。2007年虽受各种因素影响，销售面积仍与上年基本持平，达到99.6万平方米。2008年销34、售面积109.9万平方米，较上年增长10.3%。2003-2008年全市商品房供应销售情况一览表单位：万平方米施工面积新开工面积竣工面积销售面积2003年146.184.175.7502004年175.2114.295.452.72005年173.4103.495.375.22006年282.2150.8127.299.82007年216.1143.989.199.62008年326.9199.9123.9109.9(三)写字楼供销情况1、供应情况总体上看，写字楼供应量稳步增长。由于2006年以来XX经济进入快速发展期，导致2007年XX市写字楼的施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅上涨，施工35、面积达到12.2万平方米。2008年受宏观调控政策影响，全市写字楼施工面积16.9万平方米，较上年增长38.5%。竣工面积13.9万平方米，较上年增长39%。2、销售情况自2006年以来，XX市写字楼销售形势良好。2006年销售面积达到8.8万平方米，较上年增长32.7%，达到历史最高。2007年销售面积达到9.6万平方米。2008年销售面积12.9万平方米，较上年增长34.4%。2006-2008年全市商品房供应销售情况一览表单位：万平方米施工面积新开工面积竣工面积销售面积2006年9.57.89.28.82007年12.211.910.89.62008年16.915.513.912.9 (36、四)价格情况1、商品房价格情况全市住宅商品房销售价格一直保持稳步上涨，2008年，受国家调控房价有关政策的影响，全市住宅商品房销售价格与上年基本持平。20042008年全市住宅商品房平均价格比较单位：元/平方米全市市直兰山区罗庄区河东区2004年122916331820140610102005年143317922103152312432006年162821132438170814752007年192625162663184717852008年21292633282020062010注：该价格是各类住宅（包括不同地理位置各种档次住宅）价格的平均价格2008年，市区住宅商品房销售价格区间在每平方米37、24404500元，平均价格2820元/平方米，同比下降4%，其中滨河沿线及市中心区的黄金地段的商品房销售价格在3200元/平方米以上。从价格上来看，兰山区东部沿河以及市内核心地区由于地理景观优势，价格相对较高，市场行情在36004500元/m2，西部的楼盘位置相对较差，价格相对低，市场行情在28003200元/m2，两区域的行情差价在600元左右。以下是几个高档住宅小区的价格及销售情况：美澳花园。坐落于罗庄区，东XX河，西靠小清河，2003年开发建设，开发总面积12万平方米，其中联排别墅40栋，房型面积为168-400平方米。目前平均价格为3600元/平方米，空房所剩无几。佳和花园于200138、年开发，开发规模为20万平方米。2002年底开始销售，销售均价为3000元/平方米，2008年平均售价为4000元/平方米，最高售价为4800元/平方米，房型面积为300600平方米。目前三期工程的单体别墅所剩不多，价格区间一般为41004500元/平方米，四期工程联体别墅正在建设中，预售价为3800元/平方米。正在开发建设的陶然水榭华庭小区计划总建筑面积28万平方米，其中联体别墅90套，约27000平方米，位于沂河西岸，与美澳花园有着相同的滨水条件，且离市区较近，预计售价可达到4500元/平方米以上。2、写字楼价格情况全市写字楼销售价格一直保持稳步上涨，2008年，受金融危机的影响，全市住宅39、商品房销售价格与上年基本持平。20062008年全市写字楼平均价格比较单位：元/平方米全市市直兰山区罗庄区河东区2006年286231123248271825472007年329635263626287427582008年33293632382030262910注：该价格是各类写字楼（包括不同地理位置各种档次住宅）价格的平均价格2008年，市区写字楼销售价格区间在每平方米35504800元，平均价格3820元/平方米，其中滨河沿线及市中心区的黄金地段的商品房销售价格在4200元/平方米以上。从价格上来看，市内核心地区由于地理及商业优势，价格相对较高，市场行情在36004800元/m2，西部的楼40、盘位置相对较差，价格相对低，市场行情在30003600元/m2，两区域的行情差价在600元左右。以下是几个高档写字楼的价格及销售情况：慧谷时空。坐落于兰山区，2004年开发建设，开发总面积7.2万平方米，房型面积为38-200平方米。目前平均价格为4200元/平方米，空房所剩无几。华通国际商务大厦于2005年开发，开发规模为7.7万平方米。2006年底开始销售，销售均价为4600元/平方米，2008年平均售价为4700元/平方米，最高售价为5200元/平方米，房型面积为40300平方米。目前所剩不多，价格区间一般为41005200元/平方米。齐鲁商厦正在开发建设的齐鲁商厦总建筑面积5.5万平方41、米，位于市政府附近，平均售价达到4500元/平方米以上。嘉锐大厦总建筑面积4.5万平方米，位于市区中南部，平均售价达到4000元/平方米以上。金润商务大厦位于西郊批发城，总建筑面积6.3万平方米，平均售价2980元/平方米。二、二、XX市房地产市场分析二、在目前国家房地产宏观政策的控制下，全国各地的房地产都受到或多或少的影响，不少地区的房地的市场出现商品房成交量下降或是有价无市的局面。但据调研和XX省统计数据表明，XX市的商品房和写字楼价格仍保持较大涨幅。在全国房地产市场不景气的情况下，XX房地产市场保持较大幅度增长势头的原因是：（一）XX经济的快速发展，促进房地产市场的快速发展。XX房地产市42、场的看好和房价增长，一定程度上取决于大的经济形势。近年来，XX的经济发展较快，发展速度高于全国水平，XX的经济发展正处于增长期，随着“大XX、新XX”建设步伐的加快，作为经济发展的一个方面，XX房价的上升也显得必然。（二）XX市房地产开发达不到市场需求，促进了房价的上升。房价的变化首先提及的是市场的供求关系，目前XX整体住宅的开发量并不能满足市场的需求，也就是建的少，买的多，商品房的销售面积大于同期竣工面积，显现出强劲的消化能力。1、供应量不足。一是土地供应的紧张直接造成住宅开发量的不足。近年来，XX城市规模方案正在修编，城市土地一直处于被控制状态，几年来土地供应量一直不是很充足，因此房地产市43、场的开发得到一定的限制。二是国家实施的土地、金融、拆迁、税收等多管齐下的房地产市场宏观调控政策和措施的影响。这次房地产市场宏观调控对中小房地产开发企业影响巨大，而全市本地的90余家房地产开发企业（二级资质以上的仅有6家）都属于中小型开发企业，普遍存在着资金少、项目单一、开发量少的问题。随着土地招拍挂的力度加大，将相当一部分小型开发企业挡在了市场门外，去年9月全球球金融危机造成绝大多数开发企业出现了融资困难的情况，投资下滑是不可避免的，从而造成市场供给量减少。三是由于部分开发企业担心因国家的房地产宏观调控政策而产生市场风险，持币观望，开发处于停顿或半停顿状态，也进一步导致了市场供给量减少。2、需44、求量增大。XX人对房屋的需求一直比较旺盛，最主要的因素是因为近年来XX的城市建设步伐较快，城市拆迁面积较大，其中许多拆迁补偿采用货币方式，拆迁后的土地用于城市基础设施的改造如修建广场、道路拓宽等，拆迁户拿着补偿拆迁费买房产，无疑加大了住房的需求市场。另外，随着城市化进程加快，商贸的发展吸引了大量外地经商人员，他们在XX挣到钱后自然要想到安居乐业购房安家，导致居住人口增加，自然扩大了房产的市场需求。（三）成本的下降，促使房价下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得XX的房价暂时稳中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地产供给结构发生变化、房屋品质上升、环境营造成本下降等。此外，下45、降的原因也不排除购房者买涨不买跌的心理预期。（四）XX房地产市场的健康发展。XX房地产市场一直处于健康发展的势头，据调查，近两年XX市场上的买房客户主要以自住为主，投资或投机的现象在XX市场上所占比例很小，这样对XX房地产市场的健康发展有极大的促进作用。三、XX市房地产市场预测(一)数量预测从前面的分析及2008年的房屋销售看，房地产调控对XX的房屋销售影响不大，应该说XX房地产市场没有显现出泡沫问题，今明两年房地产市场的走势将平稳上升。1、城市化进程加快对房地产的影响2007年底，XX市中心城区人口为118.9万人，城市化水平是38.1%（城镇住地人口占全市总人口的比例），相比青岛的61%、46、济南的56%，说明房地产市场发展的前景是较为乐观的，发展空间很大。按照市委、市政府近期确定的城市化发展目标，到2010年，全市城市化水平要达到50%以上，向城镇转移的农业人口140万人。2010年，XX中心城区人口发展到150万人。按3.5人一套房，每套100平方米计算，2005年到2010年的6年间全市将需新建住宅850万平方米，XX中心城区平均每年需新建住宅140万平方米。市委、市政府提出把XX城建设为鲁南苏北区域特大中心城市的目标，为房地产业开辟了广阔的发展空间。随着XX城市化进程的加快及建设“大XX、新XX”战略目标的逐步实现，XX房地产业将面临难得的发展机遇，市场前景广阔。2、经济增47、长对房地产的影响扩大内需，刺激消费，促进国民经济增长，是中国的一项重要经济政策，也是维持中国经济长期发展的不竭动力与保证。房地产业具有扩大投资和刺激消费的双向作用，对GDP增长的直接贡献率就达3%，房地产业的发展对经济增长具有较大的作用。中国住宅投资的系数为1.5-1.7，即每投入100元的住房资金可带动相关产业150元到170元的消费需求，每销售100元的住宅可带动130-150元的其他行业商品的销售。同时，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业，对解决剩余劳动力也具有重要作用的。因而，随着国家和市里一系列促进经济发展政策的出台，必将为房地产业的发展创造良好的政策条件。3、商48、贸流通对房地产业的影响XX作为商贸物流城，民营经济所占比重已达67%，目前XX批发城上市商品3万多个品种，经营摊点2万多个，从业人员6万余人，已成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和鲁东南地区重要的贸易中心、物流中心，使XX成为鲁南苏北，乃至全国闻名的“市场大市”，既带动了相关产业的迅速发展，也造就了一大批事业有成的商业精英。随着国家鼓励商贸流通业发展的一系列政策的进一步落实，XX批发城规模将进一步扩大，澳龙国际物流城、香江商贸城、华药（香港）物流城、鲁信国际物流城、立晨物流基地等一大批投资几亿至几十亿的物流项目正在建设之中，潜在住房消费群体庞大。(二)品质预测XX的房地产业发展正处于由数量49、型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转变的过程中，人们对房地产的需求开始呈现多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调住宅的功能，注重周边环境的优越性等，尤其是高收入阶层，随着生活素质的提高，居住郊区化的需求越来越大。这些率先富裕起来的客户对住宅的要求已经开始由“安置型”、“实用型”转向“舒适型”以至“豪华型”，宽敞、舒适、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人们对自然居住环境的向往，成为房地产业的宠儿，依山傍水、优美舒适的居住环境将成为这类客户首选的目标。当前和今后一个时期，随着XX市工业化和城市化进程的加快，城市居民收入水平将进一步提高，中高收入群体的逐渐增加，消费层50、次越来越高，对高档消费品的需求将越来越多，品质优良、环境优美的高档住宅将越来越受到中高档收入群体的青睐。4.4 项目建设的SWOT分析一、优势本地块处于XX市经济开发区，属于一级居住用地，下一步XX市重点规划区，地段优势明显。拟建场址西邻沂河，自然环境良好，远离喧闹的市区，空气清新，是良好的居住、办公场所。随着人们生活水平的提高，人们对住房和办公的要求已不再是有一个容身之处，而更多地考虑居住、办公的舒适程度，考虑居住的周边环境，滨水住宅一直是房地产市场中的宠儿，也是众多开发商着力追求的。本项目自然环境同市区内小区相比具有较大的竞争优势。二、劣势1、本地块滨河地带东西狭长，地块里面的建筑物观景视51、线受到影响。2、虽然规划中本地块为一级居住用地，但由于处在开发初期，目前周边生活及商业配套还不成熟。项目建设时重点完善配套服务设施，以弥补这方面的不足。3、直接竞争对手较多，目前项目附近的正在规划楼盘较多，是本项目最直接的竞争对手。项目的建设应突出自己的特色，以便在竞争中占据主动。4、项目与近郊的滨水小区如沂河花园、清水湾花园等房地产开发项目相比，距市中心稍远。但由于私家车的逐渐普及，与市中心十几分钟的车程预计不会成为销售障碍。三、机会XX市城整体发展北上东进的趋势明显，项目所在地是东进的必经地段，近年来XX经济开发区发展迅速，项目所在地濒临XX的母亲河沂河，随着周边市政配套的逐步完善，项目板52、块升值潜力巨大。XX市旧城改造步伐的加快和银行按揭政策进一步扩大了项目的目标客户群。四、威胁1、竞争对手较多，尤其是近年来开发的滨河居住区如沂河花园、美澳花园、陶然水榭华庭等高档住宅区由于距市区较近，对本项目构成了巨大的威胁。2、市政规划配套能否及早完成，周边的环境何时得到改善，这也对项目的价值提升至关重要。3、进入2008年以来政府加大舆论导向作用，稳定和控制房价，在一定程度上打击了购房者积极性。第五章项目建设规模及内容5.1 建设规模本项目总用地面积为73060平方米。建设内容以综合性写字楼科技大厦和配套服务设施科技苑为主，包括双拼高档写字楼、高层联排、小高层普通式住宅及配套公建建筑。总建53、筑面积269281.8平方米，其中科技大厦建筑面积51900平方米，可以承担400余户企业办公，配套科技苑建筑面积217381.8平方米，总户数为1644户。5.2 建设内容本项目总用地面积为73060平方米，总建筑面积269281.8平方米，其中地上建筑面积234052.8平方米,容积率3.2,建筑密度20%,绿地率32.5%,机动车位共1112辆,总体分为A、B、C三块区域。其中A地块为高层高档住宅，用地面积31354平方米，总建筑面积132271.3平方米，其中住宅面积86515.1平方米，配套公建9982.2平方米；地上建筑面积96497.3平方米，地下建筑面积35774平方米。容积率54、3.08，建筑密度14.5%，绿地率29.8%。共837户。B地块为综合型高档写字楼，用地面积11492平方米，总建筑面积51900平方米，写字楼地上建筑面积47000平方米，配套公建4900平方米。容积率4.09，建筑密度22.3%，绿地率41.2%。C地块为高层住宅，用地面积30214平方米，总建筑面积105110.5平方米，其中住宅面积80509.1平方米，公建面积10046.4平方米；地上建筑面积90555.5平方米，地下建筑面积34555平方米。容积率3.00，建筑密度15.5%，绿地率30.6%。共807户。科技大厦项目建设有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平55、方米、50平方米、40平方米等多种写字间。科技苑项目建设有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多种户型。户型结构以四卧二厅二卫一书一厨、三卧二厅二卫一书一厨、三卧二厅一卫一书一厨、两卧二厅二卫一书一厨、两卧二厅一卫一书一厨、两卧二厅一卫一厨、一卧一厅一卫一厨等多种结构为主。第六章项目建设地点及建设条件6.1 建设地点一、场址综述本项目拟建场地位于XX经济开发区内，清源路以东，碧溪路以西，南湖路以南、开发区管委会大楼以北。建设用地规划净用地面积109.59亩，东西宽约350米，南北长约200米。二、周边环境建设场地西临56、50米宽的市区景观大道滨河大道，滨河大道为XX市主干道之一，该路南到郯城县城，北到沂水县城。北临宽90米的南湖路，南湖路为XX经济开发区东西主干道之一。南临XX经济开发区管委会办公大楼，东临碧溪路，碧溪路为XX开发区南北主干道之一。6.2 建设条件一、地形、地貌、地质等资料XX市经济技术开发区为第四系临郯苍平原的一部分，全区地势西北高，东南低，自然坡降为1左右。海拔高度在81.557.2m之间。境内河道纵横交差，碧水如练。流经境内的沂河又名沂水,发源于鲁山,流经沂源,沂水、沂南、河东、兰山、罗庄、沂河是XX的母亲河,从沂蒙山区纵贯XX南部平原,河水环山绕崮,款款南行,两岸芳草鲜美,绿树成茵,呈57、现出碧水青山。境内水资源丰富，水质优良，大都符合人畜饮水和工农业用水标准。XX市是地震多发地带，XX经济开发区位于沂河东岸，地跨沂沭断裂带两侧，地质构造条件复杂，断层比较发育，地下侵入岩分布较广。XX市地处鲁中南低山丘陵区东南部和鲁东丘陵南部，地形复杂。境内西部、北部为山区，东部为丘陵区，中南部为平原。山区占全市总面积的62%，平原面积占38%。整个地势东北高西南低，成倾斜状态。 XX经济开发区所在的XX市河东区地处临郯苍平原北部，为沂河冲积平原，海拔5080m，自然坡降为1左右。平原面积占全区面积的86.6%。全区地势北高南低，平坦开阔。拟建项目厂区场地势为东高西低，地貌为河流冲洪积平原边缘58、。该区地层连续性好，其层序稳定。场地地形平坦，基岩埋藏较浅。本工程场地范围内地质层结构坚实，地基土承载力高，是天然的良好建筑场所。地下水对基础施工无影响。根据项目单位提供的场址工程地震安全评价报告，该项目地址位于华北地震区、郯庐地震带内。对工程场地有影响的主要断裂带有沂沭断裂带和北西向蒙山山前断裂、苍尼断裂和双山李家庄断裂以及上五井断裂，它们对区域强震和中强地震具有明显的控制作用。其中，沂沭断裂带地震活动对工程场地地震危险性影响最大，其地震活动具有强度大、频次低、复发周期长的特点，8级地震复发周期约3500年左右。工程场地属河流冲积平原，地处沂河一级阶地，场地的地层属华北地台型沉积盖层，地层主59、要有下古代寒武系、奥陶系巨厚的碳酸盐沉积层；上古生界的海陆交互相页岩及海相灰岩、和火成岩，中生代火山岩。场址区附近无较大规模断层通过，虽有次级小断层，但第四纪以来活动较弱，对工程的影响较小。场址区第四系地层厚约1517.5米，主要为粘土、亚粘土、粗砂和砾沙层，隐伏基岩为奥陶系中厚层石灰岩和闪长玢岩，基岩上部为强-中等风化。由于建设场地的第四系地层较厚，在基础处理时，应采取适当措施，尽量避免或减少未来地震对工程安全的影响。该意见仅用于项目可行性研究论证和该项目立项时使用，不做设计依据。在设计前，必须严格按照地震行政主管部门所审定的地震参数设计。二、气象水文条件项目所在地全年气候温和，四季分明，雨60、量充沛，属北温带大陆性季风气候。根据XX市气象局统计，本地区常年主导风向为北北东东北，夏季盛行东风、东南风，冬季盛行北北东风、东北风。年平均风速2.6m/s，最大风速24m/s，大于8级大风年平均日数为20天。常年平均气温13.3，极端最高气温37.2，极端最低气温-13.9，一月份最冷，月平均气温-1.95，七月份最热，月平均气温26.0。冬季天气干燥寒冷，秋季凉爽。常年平均降水量为866.4mm，主要集中在79月份。最大年降水量为1417.3mm，最小年降水量为539.5mm（1981年），夏季降水相对集中，约占全年总量的63.4%，XX地区累年10min最大降水量为38.4mm，发生于261、004年7月16日。全年相对湿度为68%，最大雪压为15kg/m，最大冻土深度为32cm。 光热资源丰富，年日照时数为24002600h，无霜期202天。河东区西XX河，东临沭河，区内灌渠纵横交错。地表水流向以205国道为界：205国道以西地区的地表水流入沂河，属于沂河水系；205国道以东地区的地表水流入沭河，属于沭河水系。沭河发源于沂水县沂山南麓，向南流经沂水、莒县、河东、临沭、郯城等县区，进入江苏新沂河汇入黄海。沭河在临沭大官庄闸处向东开凿出的河流为新沭河，流入江苏石梁河水库。沭河在XX境内流长252.6km，最大流量7290m3/s（1974年）。较大支流有浔河、高榆河、汤河等，流域面积62、5320km2。 沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓，向南流经沂水、沂南、兰山、河东、罗庄、苍山、郯城等县区，流入江苏省境内后注入黄海，全长570km，XX境内流长287.5km，最大流量15400m3/s（1957年）。较大支流有东汶河、蒙河、柳青河、枋河、涑河、李公河、白马河等，流域面积10790km2。 引沂入沭河道是沂沭泗河洪水东调南下骨干工程之一。引沂入沭彭家道口分洪闸于1974年建成。刘家道口节制闸闸室总长649.6m，共36孔，单孔净宽16m，设计正常蓄水位60m，最高挡水位61.06m，正常蓄水位库容2680万m3。 拟建工程附近河流为黄白排水沟。黄白排水沟为人工63、开挖的排涝泄洪沟渠，同时兼作灌区使用，最高水体功能为农田灌溉，灌溉用水引自于上游沂河地表水。黄白排水沟源头为河东区的李家湖村南，并经引沂入沭河道于大官庄闸处汇入沭河。 拟建工程处于沂河冲洪积平原边缘，西距沂河0.5km、东距沭河10.0km。场区第四系地层为含姜石粘性土（含姜石约30及少量的铁锰质球，姜石直径约12cm），层厚0.42.30m，平均厚度0.85m，其下伏地层为白垩系粉砂岩，由此可以认为，项目区第四系土层含水性较弱，应为第四纪孔隙水贫水区。三、 市政配套设施条件1、 地理位置与交通XX经济开发区具有良好的区位优势，胶新铁路线贯南北，兖石铁路横贯东西，西邻京沪高速，北邻日东高速，364、27、205国道在开发区中心十字交叉，距XX机场仅3公里，业已开通十多条国内航线，XX距日照港、岚山港、连云港不到100公里，距青岛港200公里，陆海空交通十分便利。2、给排水项目用水由XX经济开发区自来水公司供给，新建某某X科技大厦和科技苑西临清源路，东邻碧溪路，北邻南湖路，南临开发区管委会大楼，四条市政道路均设有市政自来水管道，水质达到GB5749-85生活饮用水卫生标准，水压0.3MPa，项目供水有保障。该项目排水系统实行雨污分流制。雨水汇集后就近排入城市雨水管道，生活污水经沉淀、处理后，排入清源路及南湖市政污水管道。3、供电项目用电由XX供电公司河东供电部供给，供电电源为10KV。由南65、湖路城市供电干线引入，在科技大厦建设变配电室一座，可满足项目用电需求。4、通讯：网络设备通讯先进，每户均有两个宽带网接入口及配套的其他USB接入口。卫星电视接收系统在设计选型时与项目建设同步完成。第七章项目设计方案7.1设计目标、指导思想和原则建设一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方式、布局合理、配套服务设施齐全、有较多住宅类型可供选择、富有特色和人文气息、文化气息和科技创新气息的绿色生态工作、居住社区和科技创新社区。1、规划设计具有前瞻性、先导性，本着高起点、高水平、高标准的原则，从城市总体规划和现代化新兴城市建设要求出发，面向未来，营造高水准的工作、居住环境和工作、居住品质。2、66、在充分分析现状特征和周边环境要素的基础上，贯彻以人为本、以环境为本，结合自然地形、地貌、环境特点，实行分阶段建设的战略，采用灵活多变的规划方法，做到整体布局、结构设计合理、功能完善、风格清新，为企业和居民创造一个舒适、优美、宁静、和谐的办公、居住环境。3、以市场需求为导向，采用适用的经济技术指标，在符合市场规律和发展趋势的基础上，充分考虑市场需求的地域差异，为业主提供有较多户型、价格可以选择的适用住宅和办公场所，满足不同层面的市场要求。4、规划设计应尽可能降低或控制造价，充分考虑经济效益、社会效益的平衡统一。7.2项目用地规划设计方案一、规划依据1、城市规划编制办法2、城市居住区规划设计规范367、城市道路交通规划设计规范4、XX市土地利用总体规划5、XX市城市总体规划6、中华人民共和国城市规划法二、规划设计原则1、充分体现某某X科技苑规划高科技企业办公和高科技人才居住小区的特色，使该地区成为XX地区的标志性城市景观。2、二十一世纪，提供一个适合城市长期发展的现代化环境。3、贯彻以人为本的思想，以建设生态型办公居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的办公和生活居住区。注重办公、居住地的生态环境和办公、居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。河流水系68、的整治，绿化系统的建立及绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民和企业员工生活质量的提高。4、强调办公、住宅区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。利用并强化场址的自然生态特色，寻求与周围环境协同发展的途径。5、强调绿脉与居民生活、办公活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和集中块状的中心绿地为主的办公、居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将别墅组团与绿色活动空间融为一体。6、多样化的建筑与人情化的生活场所的塑造。只有多样化的建筑才能适应69、市场上多层次、多要求的选择。通过组团绿化空间，滨水绿带，步行绿带，开放绿地等多层次富有人情味的生活场所的塑造，增强居民归属感与自豪感。三、总体规划某某X科技苑办公、住宅小区，规划用地被分为A、B、C三大区域(见图)，用地规整。根据地形特点，将小区规划为高层高档写字楼、高层住宅区。整个空间布置上根据采光及整体景观要求，由西向东依次排列，从而形成舒适的居住环境及完美的社区景观。A区域为高层住宅，紧靠滨河大道。B区域为高层高档写字楼，在A区域以东。C区域为高层住宅，在B区域以东。商业设施，以相对集中为原则，在主入口相对集中设置，在C区西侧形成休闲商业街。一方面，方便居民生活；另一方面，可以聚集人气，70、为居民日常交流提供舒适的场所。四、总图主要数据总图主要数据见下表：序号名称单位数据备注1项目总用地面积平方米730602总建筑面积平方米269281.83住宅面积平方米167024.24公建面积平方米67028.65建筑密度%206容积率3.27绿化系数%32.57.3建筑设计方案(一)设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、XX市城市总体规划4、规划设计单位推荐方案5、项目承办单位意见(二)基本原则1、遵守当地城市（乡）建设规划部门制定的城乡建设规划及其实施条例。2、讲求建筑的经济效益、社会效益的最佳统一。3、合理利用土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑。4、在满足当前需要71、的同时，要适当考虑将来提高和改造的可能。5、节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能。6、标准化和多样化结合，共性和个性相结合。7、建筑环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施。(三)室内装修各户型各厅、墙、地仍然采取初装修形式，为住户自行选择设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程造价。房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到黏结牢固、无裂缝。顶棚不抹灰，用腻子找平。卫生间防水材料采用SBS或者聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上150毫米，并与楼面防水层形成一体。卫生间、厨房地面铺设防滑的陶瓷锦砖，墙面贴瓷砖到顶。楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面。楼梯扶手采用不锈72、钢管。门窗材料选择塑钢型材。(四)室外地面铺装本项目需对绿地、道路以外的室外地面进行硬化铺装，使之不露土，防止扬尘。路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾硬化和绿化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，以提高绿化地面的耐久性。7.4道路交通设计 (一)道路设计原则1、根据地形、用地规模和周边环境条件，以及居民的出行方式，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。2、小区内外及组团间联系顺畅、安全，避免往返迂回，方便外部入区寻访。3、适于消防车、救护车、商业货车和垃圾车等通行，并有利于小区内各类用地的划分和有机联系，有利于建筑物的布局和布置73、多样化。4、根据小区建设要求和环境特点，部分道路应同时具有景观或观景功能。(二)道路规划设计方案内部道路由小区级路、组团级道路及中央休闲步行道路组成，小区级路车行道宽度为10米，组团级道路为4-7米，休闲步行路12米。本案刻意在规划设计中考虑了步行系统与交往空间及小区景观的有机衔接。于区域中心形成贯穿全区的“十字形”绿化步行带。使居住区内的步行环境与绿化系统有机结合，并做到舒适、安全、宜人。1、车行系统小区内车行系统以环状为主，在满足通畅、便捷的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决好各组团的车行交通出入。同时车行系统的布置考虑到避免割断绿化系统，将集中绿地布置在环形车行交通内部，创造出74、更加人性化的步行景观绿带。2、步行系统小区内部设立独立的步行系统。分为中央步行带与沿河休闲步行带，中央步行带滨水而行，形成全区的景观主轴，沿河步行道具有曲径通幽的效果，方便合理地联系各活动空间。一方面便于与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与绿化景观系统合而为一，有效的使小区步行系统将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创造出生机盎然的住区户外活动空间。3、停车为满足居住区一户一车的要求，在规划中布置了大量停车场。停车系统的规划总体要求是专用停车与公共停车密切配合，实现停车方式的多样性与互补性。共有地上机动车车位488个，地下机动车车位824个，非机动车位9360个。(75、三)道路设计要点1、道路走向要考虑居民上下班的主要流向；进入居住组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应避免四通八达。2、除交通主干道外，小区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应设不小于12m12m的回车场地。3、区内道路的平曲线半径一般为125-200m。4、车行道一般应通至住宅入口。5、在社区内不设公交服务站，公交汽车可在入口处设定站点。6、各级道路横断面根据使用要求、地形及景观要求，可设计成对称或不对称；有侧石或无侧石；等宽与不等宽多种形式。(四)道路结构1、面层采用具有结构强度和刚度，耐磨、不透水性和稳定性好，表面平整度、粗糙度良好的沥青混凝土层，厚度为6cm。76、2、基础基础采用具有足够强度和刚度的片石灌砂碎石嵌缝的方法，厚度为30cm。3、垫层垫层采用具有强度、有整体性，有稳定性好的水泥碎石白灰、沙、土混合料铺筑，厚度为20cm。4、土基土基部分土层不论是填方还是挖方，均按照公路工程技术标准要求严格压实。5、路拱为迅速排除路面上，减少降水对路面的侵湿和渗入基土，路面路拱控制在1-2%之间。7.5结构设计方案(一)设计依据1.依据建筑结构荷载规范(GBJ9-87)建筑地基基础设计规范(GBJ7-89)建筑桩基技术规范(JGJ94-94)混凝土结构设计规范(GBJ10-89)建筑抗震设计规范(GBJ11-89)2、设计原则（1）满足建筑物的使用。对于各种77、技术要求，在构造选择时必须综合有关技术知识，进行精心计算、合理设计，选择出经济合理的构造方案，来保证满足建筑功能的要求。（2）有利于结构安全。建筑物的结构通常要经过精心计算，来确定各结构构件的尺寸和内部构造。除此以外，在进行建筑构造的选择时，还要采取必要措施，保证建筑物各构件受力合理、连接妥当、变形缝设置和处理合理可靠等，以加强结构的安全和稳定。（3）方便施工、适应建筑工业化。一方面要考虑到施工的技术条件、场地条件、季节条件等；另一方面，应尽可能地采用定型构件，选择新型材料和标准设计，为建筑构件工厂化、现场施工机械化创造有利条件，确保建筑工业化的顺利发展。（4）经济节约。要根据建筑物的实际用途78、和性质来进行构造设计和选择，力求用最经济、最节约的手段来实现建筑物所达到的功能要求和使用要求，不能盲目追求建筑的完美无缺。要做到因地制宜，就地取材。(二)结构选型 1、地下工程部分（1）本工程可采用独立柱基设计方案，以第五层强风化砂岩为直接持力层。（2）本工程地基承载力征值fak=140Kpa，本工程勘探期间，地下水稳定水位埋深2.0米左右，场地地下水水质对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋具较弱腐蚀性，可采用基坑明排法进行排水。（3）本工程基础形式：柱下独立基础，基础设计等级为丙级。混凝土强度等级为C30，基础下设100厚C15素混凝土垫层，基础主要受力筋保护层为400。（4）基槽开挖后应79、防止爆晒、浸水和受冻，槽内如有积水应立即清除。（5）本工程多数住宅存在轻微液化层，本设计基础直接作用在强风化砂岩上，可不考虑液化的影响。2、上部结构（1）混凝土工程混凝土垫层C15,基础采用C30，柱采用C30，梁采用C30，板采用C30。纵向受力钢筋混凝土保护层厚度：板墙15，梁25，柱30。基础有垫层为40。本工程过梁选用L03G323。（2）砌体工程材料选用外墙体及内墙采用240，厚MU10页岩多孔砖，M7.5的混合沙浆砌筑。内墙采用空芯M7.5的混合沙浆砌筑。填充墙中的砌体填充墙应与框架梁或连梁密切结合。填充墙应沿框架柱全高隔500设26拉筋，拉筋伸入墙内的长度，不应小于墙长的1/5，80、且不小于700，墙长大于5 m时墙顶与梁应有拉结，墙长超过层高2倍或6 m时应设置钢筋混凝土的构造柱，墙高超过4 m时，墙体半高处应设置与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土圈梁。填充墙的交角及端部无框架柱时应设构造柱。凡后砌隔墙顶部应用斜砖砌实并与顶板或梁顶紧，后砌隔墙应从顶层向下逐层砌筑。女儿墙上设压顶，240120，6200，410，GZ伸至女儿墙顶。砌体与框架柱接缝处宜钉铁丝网，然后再做抹灰以防止收缩裂缝。（3）钢筋工程混凝土等级为C25 钢筋-HRB23.5-HRB33.5钢筋锚固长度均为40d，基础混凝土等级为C25。（4）楼面工程卫生间四周做200 高混凝土泛水，卫生间等用水房间楼板81、标高低于本层其它房间楼板标高0.040 m板顶负筋符合锚固长度25d.各层楼板厚及屋面板厚为100，板内埋设机电暗管时管外径不得大于板厚的1/3，管线应避免交叉并使管壁至板上下边缘净距不小于25。支座负筋的分布筋均为6200，各楼层客厅位置，所有屋面位置在板的未配筋表面均加设温度收缩筋6200。主次梁交接处均应在主梁上设4跟附加箍筋，直径同主梁箍筋间距50。（5）屋面工程屋面保温及找坡必须采用轻质材料（6）后浇带及施工缝后浇带用C35无收缩混凝土浇注，在不少于两个月后填灌密实并加强养护。7.6给排水及消防设计1、设计依据建筑给水排水设计规范(GBJ15-88)建筑灭火器配置设计规范(GB50182、93-93)2、用水量本项目用水标准为：0.18立方米/人.日，科技苑区内1644户住房全部入住后，按每户平均人口3人计算，日用水约888立方米；科技科大厦按每写字间平均人口2人计算，日用水约250立方米。日总用水量为1138立方米。3、供水系统由现有市政给水管线引入一条DN400进水管，沿住宅楼和写字楼周围设共用的室外生活、消防给水环网与市政管线相连。 4、排水系统配置小区专用污水处理站，雨水排至室外雨水管网。生活污水排至室外化粪池，由处理站加氯消毒处理后排至市政污水管网，排水系统采用单立管顶部通气。厨房废水经隔油器，将油污分离排入污水处理站。所有污水经处理站二次处理后，均可做到达标排放。583、消防(1)安全出口应分别设置，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m，且应符合安全疏散距离要求。(2)消防设备室内外消火栓设计用水量均为30L/S，火灾延续时间3h。室外消火栓采用双路供水，在建筑周围形成外环。室内消火栓用水由水池、消防系统及水箱保证，竖向分为高、低两区，分别设消防增压泵和贮存10分钟消防水量，采用串联供水增压方式。两区分设水泵接合器。楼内消火栓的布置应保证，二股水柱可同时到达任一失火点。采用带小口径自救式消火栓的消防箱，部分消火栓为减压稳压型，水枪充实水柱25m。6、设备与管材自来水系统选用不锈钢水箱。消防泵及喷淋泵均为双出口固定专用泵，生活供水管道DN50者采用铝塑复合84、管，DN50者采用热镀锌管，生活饮用水采用不锈钢管，消火栓供水管采用无缝钢管，自动喷淋系统采用镀锌无缝钢管，排水采用铸铁管。7.7电气与弱电设计方案(一)依据规范(1)供配电系统设计规范(GB5005295)(2)低压配电设计规范(GB5005495)(3)民用建筑照明设计标准(GBJ13390)(4)建筑物防雷设计规范(GB5005794)(5)民用建筑电气设计规范(JGJ/16T92)(6)火灾自动报警系统设计规范(GBJ11688)(7)智能建筑设计标准(DBJ084795)(8)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(CECS7297)(9)民用闭路监视电视系统工程技术规范(GB501985、894)(二)设计内容1、电气设计主要包括高低压变配电、备用柴油发电、普通电力、消防电力、各类照明、避雷与接地系统等内容。2、弱电设计主要包括火灾自动报警与动力联动、保安电视监控、公共广播与消防广播、电缆电视系统、卫星接收系统(本项目按照一级供电考虑设计)等内容。(三)电气设计1、变配电（1）高压采用两路10KV电源同时供电，任一路电源断电时，另一路电源自动投入运行。（2）高低压变配电室设在小区内，高低压均选用无油设备，高压采用手动真空断路器柜，低压采用抽屉式柜。（3）高低两路电源分别计量，低压侧做无功功率自动补偿，使功率因数提高至0.9以上。（4）高压系统配备相应的保护装置，其操作电源可采用86、交流或直流，应根据当地供电部门的习惯作法来选择。当采用直流操作电源时，宜配备相应的直流屏、中央信号屏以及控制屏等，以达到集中操作和监视的目的，使继电保护系统可靠的工作。（5）变压器根据负荷计算合理的选择，采用干式箱变，与其它低压并列安装。变压器低压侧设备联络开关，可按实际运行情况分段或在变压器故障时手动投入运行。2、低压配电系统（1）电力和照明采用放射与树干式相结合的配电方式供电，均由高低压变配电所或楼内总配电室引出，分别采用阻燃、耐火电缆、封闭式线槽沿电缆桥架或吊控安装引至各层小配电间，然后经小配电间分别至相应用电点。（2）对于较重要的电力和照明负荷采用双电源供电，经双电源切换后，供至相应的87、用电设备。对于消防用电设备均在最末端做双电源切换，正常两路电源断电并处于消防状态时，可通过切换使备用柴油发电机组自启动工作，以保证消防系统用电。（3）每层设配电箱，均安装于小配电间内，或安装在公共部分的走廊。 3、照明（1）不同用途房间的照度标准各异，具体规定如下：起居室及一般活动区：20-70LX卧室、书房：150-300LX餐厅、厨房：50-100LX卫生间：20-50LX楼梯间：150LX水电暖设备用房：50LX其他业务用房：250LX（2）根据规范照度标准要求，正常照明按不同场所的使用性质和特点，在保证照度的前提下，合理地选择光源，并配合建筑特点选择相适应的灯具。（3）对于要求照度较高88、的场所，采用高效反光罩节能荧光灯，或者采用新光源金属卤化物灯具，以改善灯具多、照度低、造价高等一般照明之不足。（4）公寓楼和写字楼走廊、楼梯间设置应急照明灯，与正常照明合用一套灯具，在事故情况下，应满足正常工作时的照度标准。在人员密集的主要出入口、疏散楼梯口、各前室出入口设置应急标志灯，在较长的走廊、转角处设置应急指向灯，以保证火灾时安全疏散。应急照明灯、标志灯及指向灯均采用带镉镍电池充放电装置的定型灯具。 （5）写字楼和住宅楼立面采用不同颜色的泛光照明，局部较突出的部位增设节日彩灯，两种照明方式相结合，使住宅楼艺术形象更加突出。4、避雷与接地本工程按二级防雷考虑，做等电位接地。要求将整个建筑89、物的金属结构钢筋连为一整体，形成笼式避雷网。在屋面墙上设置避雷带，网格不大于5m5m，利用混凝土柱筋作为引下线，基础底板钢筋网作为接地线。为防止侧击雷和起到均压作用，30米以上的金属栏杆及门窗等较大的金属物体应与避雷带相连接。7.8智能化设计小区通过采用现代信息传输技术，网络技术和信息集成技术，提高住宅的高新技术含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。根据全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则中的要求与标准，我们按照二星级示范小区标准来对小区的智能化系统进行设计。(一)安全防范系统1、家庭安全防范报警系统家庭安全防范报警系统是小区安全技术防范最为重要的组成部分。本项目选90、用美国迪信公司的大型报警主机DS7400XI，通过总线方式与前端用户的小主机相连，实现布防、撤防、报警等功能。在一、二层住户的每户安装合适的入侵探测器，其余住户设置紧急求助，并通过扩展模块与报警控制器通过报名专用线路把每家每户的报警信息送到控制中心，以便值班人员及时处理。2、可视楼宇访客对讲系统访客对讲系统由管理机、围墙机、单元门口主机、室内分机及电控门锁等设备组成，主要用于防止非本小区及本楼人员在未经允许的情况下进入小区或楼内，充分保证小区住户的人身和财产安全。在小区安保中心设置管理机一台，非可视；在小区出入口设门口机一台，非可视；各住户单元底层入口配置可视对讲机主机，每户住宅内安装可视对讲91、机分机。各室内机连接到门口机、门口机通过系统切换器与安保中心的管理机相联，组成整个小区联网的访客对讲系统，实现住户、访客、管理中心三方通话。另外，各单元门口机上安装有门禁读卡器，供门禁一卡通使用。3、周界防越报警系统采用现代化红外技术及微波技术，在小区的非出入通道的周边区域设置各种探测装置，形成一道电子围墙，对小区进行监视管理，当有人闯入这些周边区域时，由触发探测装置通过流动保安进行处理，可有效地防止非法入侵。系统由位于现场的前端探测器、位于小区安防控制中心的报警主机、报警联动、报警联网等系统组成。小区周围采用主动红外探测器做安全防范，防止非法、不法分子翻越围墙。小区出入口采用摄像机24小时监92、控录像。4、闭路电视监控系统闭路电视监控是安保系统的重要组成部分，监视点主要设在小区的主次入口、车库的出入口、周界围墙、室外重要活动区域等重要部位，包括前端摄像机、传输、控制、显示和记录等部分组成。其中小区出入口、车库出入口设置彩色固定摄像机，其他为黑白固定摄像机，系统终端由硬盘录像机3台、视频分配器3台、17”显示器3台和3台彩色监视器组成。5、电子巡更系统根据人防和技防相结合的原则，在保安人员巡逻路线的必经之处，重点选择技术防范相对较薄弱的地方布设巡更点，作为小区防范的重要补充，同时对保安人员的巡逻工作进行监督检查。本项目主要巡更点设置在小区入口、主要道口、主要设施旁、地下车库、公建、楼宇93、入口等。本项目选用美国VIDEX公司的系列产品，整个系统包括便携式数据器、传输器、信息钮、串行接口通讯级、通讯软件和管理软件。6、门禁管理系统门禁管理系统由非接触式IC卡读写器，机电一体化锁扣，感应式IC卡电脑及管理授权软件组成。具有对人员进出授权、记录、查询、统计和防盗、报警等多种功能。本项目选用深圳捷顺门禁一卡通系统，在每个楼栋底层大厅入口入配置一套门禁。在物业中心安装门禁管理软件，配置一台发卡器，为使门禁系统安全可靠，每个单元入口配备一套电子锁及出门按钮。7、车辆出入与停车管理系统针对项目特点，选用深圳捷顺智能车辆管理系统，以非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证，对车辆进出停车场的收费、保94、安等进行全方位管理。主要设备有非接触式IC卡、全自动挡车道闸、智能IC卡读写机、数字式车辆检测器、自动发卡机、防砸车检测系统、电脑和程序逻辑控制器等。在社区入口设临时卡系统，可人工发卡，自动计费。(二)物业管理系统1、公共设备监控系统项目采用延华社区公共设备监控系统（Building Automation System,简称BA）对小区的机电设备如水箱、水泵、排风机、配电、照明等公共设备进行监控管理。监控计算机采用ADVANTECH公司的IPC610工业计算机，操作系统采用WINDOW2000，系统选用RS485总线形式，线缆采用屏蔽双绞线，以增强抗干扰能力。2、远程抄表系统本项目采用南海浩迪95、远程集中抄表系统，该系统分为智能化监控管理中心、通信网络、采集终端三级，整个系统由监控管理计算机、集中器、8/16/24路采集器、手持机和管理软件组成。远程抄表系统可实现水、电、气三标出户统一管理，实现微机自动检测、计量、收费。该系统彻底改变了传统的居民住宅水、电、煤气等生活耗能逐月入户验表收费方式，且避免了入户验表对住户生活的干扰。3、背景音乐与紧急广播系统本系统由各种音源、前置、功放、扬声等设备组成。根据小区实际情况，室外采用全天候室外音柱，覆盖社区广场主干道、集中车位、集中绿地等；地下车库采用挂音箱。4、LED电子公告屏系统在小区主出入口处设置一块4平方米的LED电子显示屏，公告屏的内容96、收管理中心电脑统一控制，滚动显示社区物业信息、时事新闻、天气预报等信息，为小区生活提供方便，增加社区物业与业主之间的互动联系。(三)信息通信系统在小区主机房设置ATCLG16B40核心光缆交换机，核心交换机设备为网络的中心点，主要完成网络的交换，和网络边缘交换机设备构成建筑物内用户直接接入网络。在每个单元内设置STARS1980GS光纤接入交换机，在楼内设置带光纤接口和24口10/100MRJ45接口的STARS1926G交换机以提供超五类线缆的连接。系统布线采用开放式树状星型结构，除去固定于建筑物内的线缆外，其余所有接插件均采用模块化的标准件，以方便管理和使用。7.9景观设计随着社会的不断发97、展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求远不止于一个遮风蔽雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的质量，因而绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用。本次项目的设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。首先，本规划突破了以往一些规划中小区绿化环境视为“边角料”的零散无序现象，而是提出一个“以人为本”的指导思想，具体以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到每一个组团环境中，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。其次，在具体98、的环境规划设计处理中，结合整体规划结构布局，着重以地块集中绿化为基础，强调点线面的多样空间形式的组合，每个地块均有一个富于特色的绿化环境。（一）契合地形的景观设计规划合理利用四周自然地势，在中心地开辟自然水系。在中部形成“十字”形集中景观绿带，同时与四周山势相呼应，通过视线通廊的设计，形成一种内向型的空间景观效果。（二）景观形象设计在方案构思的同时，导入形象设计，各景观节点有各自不同的特点与主题，并统一在整体景观风格之中，下一步需对路牌、小区指示牌、门牌等各种环境设施乃至所有涉及小区和公司形象的内容进行系列设计。游憩项目策划1、渔耕观光：种花植树；采桃摘莲；捕鱼烧烤。2、体育健康：游泳划船；自99、行车；网球乒乓等。（三）各入口景观设计精心设计主入口大门及入口广场，首先将大门景观设计成一个入口“空间”，改变以往大门仅以立面的形式限定的单薄。理顺人流和车流，使其各行其道，整体以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示中心区物业的基本形象。改造围墙，以种植高大乔木为主要手法，形成减噪屏障，在视觉上形成一定的屏蔽，同时丰富空间层次。（四）绿化和水景序列步行道路和水带串联各大景区，山林景点由次要道路和步行游憩系统串通，形成山林、坡地、湖溪的立体化的景观系统。从入口开始一路都是美景：穿过桂花林，便见白云泉，隐约可见花街九转、庭阶寂寂。沿着林荫道前街上，经过道路起伏，广阔的公园湖呈现在眼前，群山环100、绕、水波不兴、参差屋舍。继续前行，便到了汪汪一碧的涵碧潭间了，湖光烟柳、斜阳叠翠。路上景观序列有山有水、有屋有林、有幽有敞、具有节奏和变化，真正作到了步移景异的效果。水系和人行步道呈“十字”形，可以扩大中心绿化的受益面，使每家每户都可以感受到自然绿化的渗透。沿主要水系和步行带设有体育、儿童游乐和老年人活动场。（五）组团绿地XX是中国传统文化的摇篮，历史上有很多值得骄傲的人物，如孔子、孟子、诸葛亮、李清照等。这些悠久的人文历史传统可以使每一个人感受到一种源于乡土的自豪感。规划在组团中心开辟人文景观绿化，使居民在休憩的同时，可以感受到传统文化的感召。7.10建筑新材料、新技术的利用根据建设部科技进101、步发展规划，结合潍坊市目前建筑科技发展情况，在XX潍坊烟草有限公司综合经营业务用房的建设中拟采用以下几项科技进步成果：1、大量推广使用建筑节能和新型墙体材料，有效地减少污染，节约能源。2、应用高效钢筋和预应力混凝土技术，以降低工程造价、提高工程质量。3、其它新材料、新技术的利用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术、节能型保温外墙涂料等。通过对新型材料、新技术的利用，提高建筑质量，节约能源和资源，降低造价。第八章项目实施进度8.1实施进度安排原则按照基本建设程序，科学论证，严格管理，在保证合理工期和建筑质量的前提下，加快实施进度。8.2实施计划本项目正式批复后，即着手进行设计方案的招标工102、作，方案确定后及时委托有资质的设计单位进行初步设计。在施工图设计阶段，同步进行工程前期所需设备、材料的考察、采购工作。做好施工组织和管理工作，合理安排各项工程的施工程序。通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。8.3 施工进度安排根据省内外同类项目的建设周期情况，预计本项目在前期准备工作（包括方案论证、初步设计、施工图设计、材料采购等）顺利完成后，工程施工约需36个月。该项目计划于2009年3月底前完成立项、规划定点、三通一平等前期准备工作，2009年4月份开工建设，建设施工期36个月。考虑到本项目离XX飞机场太近的实际情况，103、为尽快在当地建立项目品牌，及时回笼资金，2009年启动一期工程A区域和C区域不高于50米航空限高标准的1#、2#、12#、13#、14#、15#、16#楼的建设，利用得天独厚的优势和合理的价格迎合市场，打造本项目的品牌形象。期间完成项目的土建、设备安装调试及室内装修等项工程，预计2009年12月一期工程全部竣工。二期工程为某某X科技大厦项目的建设，自2010年1月动工，12月竣工。三期工程为配套的科技苑的高层住宅楼的建设，自2011年1月动工，2012年2月竣工。详见实施进度表项目实施进度表季度项目内容123456789101112立项、规划定点、三通一平初设编制报批施工图设计一期施工、安装二104、期施工、安装三期施工、安装竣工验收8.4工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评定，确定一个较高水平的规划设计方案，使新建综合经营业务用房规划布局合理、结构清晰；二是通过投标竞争选定实力雄厚、管理有序、信誉良好、积极配合的施工队伍；三是实行工程监理制，通过招标选择有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制；四是加强施工管理，保证工程质量；五是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按质量目标和计划进度组织实施。8.5项目招标根据中华人民共和国招标法和国105、家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定的要求，以及当地政府部门的有关规定，在该项目立项批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依法进行公开招标。第九章组织机构及管理运营9.1组织机构1、项目执行单位本项目执行单位为某某某某发展有限公司，负责整个工程的建设和运行管理工作。2、项目组织管理机构（1）行政管理部：负责项目的财务计划和实施安排与项目履行单位的合同及协议，负责资金的使用收支手续。（2）施工管理部：负责项目的土建与安装工程施工指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及验收工作。（3）设备材料部：负责设备材料的定货、采购、106、保管、调度等。（4）技术管理部：负责项目技术文件、技术档案的管理、处理有关技术问题。3、履行资质（1）勘察设计：工程设计单位应拥有建设部门认定颁发的建筑工程甲级设计资质，地质勘测单位应拥有工程勘察测量甲级资质。（2）施工：土建施工必须从具有类似工程施工经验的建筑工程公司选择，由项目单位进行资格审查后，通过公开招标的方式确定。建议基础工程施工选择专业的基础工程公司进行施工。（3）设备采购：设备供货建议通过公开招标的方式确定。（4）安装：设备及仪表电气安装应当选择专业施工单位并经过资格审查后通过公开招标的方式确定。（5）工程监理：工程监理单位应当具备相关的工程监理经验，并拥有乙级以上的监理资格。 107、（6）工程造价控制：选择有资质的甲级工程造价咨询单位，对本工程项目进行全过程的造价控制。4、调试与运行各种配套设备的调试可以根据有关的技术标准进行并由供货单位派人进行指导。试运转时，应邀请设计单位、安装单位及供货单位共同参加，试运转操作人员上岗必须经过专业技术培训。有关设备调试、验收等各项工作的技术文件必须存档备案。9.2 物业管理物业管理的品质则项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。具体运作时可引进商业性物业管理公司，对公建设施、社区服务项目进行委托经营或转让经营权，本着解业主所需、108、满足业主所求、努力超越业主所想的服务宗旨，独立经营，自负盈亏。物业管理公司的服务内容及职责包括：(一)基本职责1、维护社区治安。2、道路、公建、管、线及设备维护、检修。3、水、电、暖、燃气供应、管理。4、环境卫生、绿地及景观工程的维护、管理。这些是小区能够正常运营的最基本的前提条件，是物业管理公司责无旁贷的基本职责。(二)社区服务职责为体现以人为本的经营理念，社区服务应当站在业主角度，全面细致地为业主提供全方面的服务，具体包括：1、家居家政服务可以为业主提供必要的家政保姆、家居设施维护、突发应急事件处理等不同层次、不同要求的家政服务。2、提供休闲娱乐方面的服务小区业主多为事业成功的中高等收入人109、士，现代生活的快节奏使繁忙工作之余的他们把休闲娱乐作为生活的一部分内容，作为全功能的高档小区，具备良好的健身娱乐场所是提供优质服务的硬件保证。本项目的建设充分考虑各方面的需求，除小区道路、公共绿地因地制宜设置必要的休闲设施外，还专门建设了社区服务中心，以满足不同业主的需要。3、为入住业主提供生活方便因社区规模较大，配套建设使业主在社区内即可满足基本生活需要。第十章环境保护、节能和消防10.1环境保护一、设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、固体废物污染环境防治法4、环境噪声污染防治法5、污水综合排放标准6、城市区域环境噪声标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污110、染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境现状本项目地点位于沂河东岸，周围环境情况较好，水体、大气、土壤、和植被具有较强的自净化能力，且周围无重污染企业。项目建成后，除产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。四、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物。本项目属住宅小区建设，其主要污染原为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区内环境和不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。2、治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本项目111、采用室内污、废水分流排放，室外雨、污水分流，生活污水经化粪池处理后与生活废水流至市政污水管网，雨水排入雨水管网。公共建筑的厨房废水经隔油处理后排入小区生活废水管。（2）厨房油烟本项目在厨房通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用“分类装放、定时收集、统一运送、集中处理”办理，要求各住户将有机垃圾和无机垃圾分开袋装，定时将垃圾送至自家楼寓门口外的分级垃圾桶内，然后由定点保洁员定时收集，运送到垃圾站。四、施工过程中的环境保护（一）项目施工阶段在施工过程中应科学组织、合理规划，争取在最大限度上减少对周围市容、市貌的负面影响。施工产生的建筑垃112、圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，人员、物流进出场地的时间、路线须妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时间，避免对附近居民的生活造成过大影响。施工时配备撒水车，做好防尘降尘工作，严格禁止施工车辆的道路遗撒。（二）项目运行阶段主要污染源包括污水、车辆及设备运行噪声等。为确保项目自身环境卫生要求，减少对周围环境产生的不利影响，须采取适当的治理措施。1、污水所产生的污水无需特殊处理，经化粪池沉淀后直接排入市政污水管道。2、噪声地下室设备噪音及振动影响较大的一层房间，其楼面应采取可靠的隔声、隔振构造113、。10.2节能一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法；2、国务院发布的节约能源暂行条例及国家和行业的有关规范、标准。本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好、资源消耗低、环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的意义。项目建成后，可为投资者创造了较好的经济效益，为小区业户节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。二、建筑节能采用高强砼（高层底部几层竖向构件采用C45-C40砼），提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻；受力钢筋采用级钢。水平钢筋直径25的采用直螺纹机械连接。砌体外墙、分户墙用加气砼砌块，内隔墙用GRC轻质板材。1、使用冷轧带肋钢筋由于冷114、轧带肋钢筋握裹里强、钢性在，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本4.65元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I型钢筋。2、使用PPR上水管，PVC下水管传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。3、外墙乳胶漆住宅外墙采用环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。4、使用钢板式或铝板暖气片因钢板和铝板暖气片具有轻巧美观、散热效果好的特点，所以本项目采用这种暖气片。5、供暖系统部门管道使用镀锌管。三、设备115、节能1、所有设备(包括变电配电设备、消防设备等)全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。2、灯具以节能灯为主，以节约电能。3、卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。四、节能措施所有设备一律选用符合国家有关规定的节能产品，不使用国家已公布淘汰的机电产品；电器设备选用新型高效节能型产品，并采用静电电容器进116、行无功功率补偿，提高功率因数，减少电损耗。采用高效节能供水设备，卫生间出水龙头采用节水龙头，其它卫生洁具采用高效节水型卫生洁具。按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，该项目拟采取以下节能措施：建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内；控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35；墙体采用新型节能墙体材料，使用推广的新技术、新工艺。建设过程中，在不增加投资的前提下，尽可能选用新型建筑材料，如空心砖、粉煤灰砌块及轻质保温隔板等，以降低能耗117、，使用气密性、保温性较好的塑钢窗；选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率；较大负荷的用电设备配备专用动力线，以降低线耗，提高供电质量和供电保证率；充分利用社会集中供能，尽量减少自产能源的种类和数量，尽可能做到能源综合利用；物业管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电、气等，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗。五、节水项目用水主要为入驻企业综合经营业务和住户日常用水、消防用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于9升的洁具。2、采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。118、3、控制绿化用水。根据土壤墒情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。4、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。10.3消防根据建筑设计防火规范规定，某某X科技大厦和科技苑建筑工程火灾危险性为丁类，各建构筑物的耐火等级均为一级。在各建构筑物内均设置消火栓，保证有两支水枪的充实水柱同时达到建构筑物内的任何部位。室外消火栓设置间距不大于120米，保护半径为150米。同一时间内的火灾次数按两次考虑，根据该项目建构筑物的耐火等级、危险类别、建筑容积与消防分区，室内消防水量为40L/s，室外消防水量为20L/s，火灾延续时间按2小时计算。消防管网119、与供水管网为同一管网。规划区消防给水采用与生活给水同压给水系统，消防设施按火灾次数同一时间发生两次设置。根据规范要求，综合经营业务用房要设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自动喷水系统喷水强度为8L/min平方米，喷头工作压力9.8104帕斯卡。根据建筑灭火器配置设计规范要求，本工程属于中危险级，按中危险级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配置化学灭火器或干粉灭火器。室内外消防水储存在室外地下消防水池，平时消防水不被动用，火灾发生时，消防水泵启动，消防储存用水方可使用。本项目消防设有室外消防系统和室内消防系统，室外给水设环状给水管道，室内消防分为：消火栓、自动喷淋系统。第十一章投资估算与资金筹120、措11.1投资估算一、估算依据1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南4、XX省建筑工程消耗量定额5、XX市安装工程消耗量定额6、XX省建筑工程价目表7、XX省安装工程价目表8、XX省房地产开发经营管理条例9、类似工程的造价10、基本预备费按工程费用和其他费用之和的3计列，价差预备费按国家计委计投资19991340号文件精神费率为0%。二、估算范围及说明某某X科技苑项目投资估算范围包括：所需土地费用、前期工程费、建安工程费、管理费用、临时设施费用、121、其他费用和不可预见费。1、土地费用：按631元/平方米计算。2、前期工程费：包括勘察、设计费，图纸审查费，规划管理费。3、建安工程费：包括建筑工程费、水电暖及智能化系统购置、安装工程费。4、基础设施费：包括供水、供电、道路绿化等基础工程费用。5、公共配套设施费：主要包括小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出。6、基本预备费：按以上费用之和的3%计算。7、开发期间税费：包括项目在开发工程中所负担的各种税金和地方政府、部门征收的税费。8、管理费用：按销售收入的3%计算。9、销售费用：按销售收入的4%计算。三、投资估算该项目概算总投资39790.6万元，其中：土地费用4610万元，前期工程费19122、98.7万元，建安工程费21759.2万元，基础设施费2692.8万元，公共设施配套费1101.6万元，开发期间费用2754.6万元，基本预备费964.9万元，管理费用1675.2万元，营销费用2233.6万元。具体项目见投资估算表。11.2 资金来源与筹措项目建设投资39790.6万元，全部由开发单位某某某某发展有限公司自筹。投资估算表单位：万元序号费用名称计算依据投资额备注一开发成本35881.8(一)土地费用汇总46101土地征用费4610(二)前期工程费1998.71规划设计费1.5元/平方米40.42图纸审查费5元/平方米134.63地质勘探费（三）0.5%108.84前期咨询费1元123、/平方米26.95施工图设计费12元/平方米323.16其他费用1364.9(三)建安工程费建筑面积269281.8平米21759.2 （四） 基础设施费100元/平方米2692.8（五）公共配套设施费配套面积20028平方米1101.6（六）不可预见费（一+二+三+四+五）3%964.9（七）开发期间费用2754.61人防设施费25元/平方米6732招标代理费（三）3.3%718.13工程施工监理费（三）1.2%261.14工程保险费（三）1.226.15劳保统筹（三）2.6%565.76综合开发管理费2元/平方米53.87消防设施设备费2元/平方米53.88招标代理费（三）365.39招标124、管理费（三）0.551210质检费（三）2.656.611放线费1元/平方米26.912交易费3元/平方米80.813房产测绘费1.6元/平方米4314散装水泥基金2元/平方米53.815地震评价费1元/平方米26.916室内空气质量检测1.4元/平方米37.7二开发费用1+23908.8（一）管理费用销售收入3%1675.2（二）销售费用销售收入4%2233.61广告宣传及市场推广费销售收入2%1116.82销售代理费销售收入1.5%837.63其他销售费用销售收入0.5%279.2合 计一+二39790.6第十二章经济和社会效益分析12.1 经济效益评价一、销售收入及利润估算1、住宅销售单125、价的确定根据成本估算及市场分析、研究的结果，本项目分三期开发销售，确定第一期A区域科技苑住宅售价均价为1960元/平方米；第二期B区域科技大厦售价均价为2550元/平方米；第三期C区域科技苑住宅销售均价为1960元/平方米。2、销售收入分期比例的测算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工三年后全部售完。详见销售收入分期比例测算表：销售收入按比例测算表销售计划分期销售金额：万元分年销售比例销售面积（m2）住宅平均销售价（元/m2）234合 计第2年40%112271.31126、96022005.222005.2 第3年20%51900255013234.513234.5 第4年40%105110.5196020601.6 20601.6合计269281.822005.213234.520601.6 55841.3 二、税金估算（一）营业税金及附加计算本项目根据投资总额应缴营业税税率为5%，城建税7%，教育费附加3%，教育专项基金4%，防洪工程维护费0.18%，印花税0.05%，交易管理费0.5%。详见税金估算一览表：税金估算一览表 单位：万元序号类 别计算依据金额1营业税销售收入*5%2792.1 2城市维护建设税营业税*7%195.43教育费附加营业税*3%83.127、84教育专项基金营业税*4%111.75防洪工程维护费销售收入*0.18%100.56印花税销售收入*0.05%27.97交易管理费销售收入*0.5%279.2合 计6.43%3506.8（二）土地增值税计算：土地增值税计算表序号项目计算方法金额（万元）1扣除项目金额1.1+1.2+1.3+1.450473.81.1开发成本见开发成本构成表35881.81.2开发费用基本预备费+财务费用+营业费用3908.81.3销售税金及附加税金估算一览表3506.81.4财政部规定的其他扣除项目开发成本*20%7176.42销售收入详见销售收入表55841.33增值额（2-1）5367.54增值率（3/1128、）10.635增值税率30%6增值税应纳税额=土地增值额*适用税率扣除项目金额*速算扣除率1610.3三、投资利润率、投资利税率及财务内部收益率1、投资利润率=利润总额/投资额100% =10933.7/39790.6100%=27.48%2、项目内部收益率为15.60%四、财务报表损益和利润分配表单位：万元序号项 目金额1销售收入55841.3 2总投资39790.63销售税金及附加3506.83.1营业税2792.1 3.2教育专项基金111.73.3教育费附加83.83.4城市维护建设税195.43.5防洪工程维护费100.53.6印花税27.93.7交易管理费279.2 4土地增值税1129、610.35利润总额10933.76所得税2733.47净利润8200.3项目现金流量表单位：万元序号项 目金额1现金流入55841.31.1销售收入55841.3 1.2其他收入0 2现金流出47641.12.1总投资39790.6 2.2销售税金及附加3506.8 2.3土地增值税1610.3 2.4所得税2733.4 3净现金流量8200.3 单位面积效益分析表序号费用名称金额科技大厦科技苑一销售收入2550元/m21960元/m2二成本合计1959.4元/m21598元/m21土地费用171.2元/m2171.2元/m22前期工程费75.3元/m274元/m23建安工程费1009.7元130、/m2760元/m24基础设施费100元/m2100元/m25公共配套设施费40.9元/m240.9元/m26基本预备费41.9元/m234.4元/m27开发期间费用118.1元/m298.5元/m28管理费用76.5元/m258.8元/m29营销费用102元/m278.4元/m210税金及附加164元/m2122元/m211土地增值税59.8元/m259.8元/m2三单位面积收益590.6元/m2362元/m212.2 社会效益评价1、随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。本项目建成后，可为社会提供一批舒适、安全、卫生和环境优美131、商品住房和办公场所，满足人们对提高居住、办公条件的要求，大幅度地改善城乡居民的居住环境和生活质量。2、本项目的建设，可作为XX经济开发区的配套设施，对于完善经济开发区功能，满足开发区及周边地区居住需求，促进整个开发区快速发展具有积极的意义。3、房地产业具有扩大投资和刺激消费的双重作用。本项目的建设可拉动投资增长，并有效地带动建材、装饰等相关行业的发展，扩大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。第十三章项目风险和对策13.1 项目建设风险 1、本项目的投资收益主要表现为科技大厦和科技苑投资项目的收益，因此，能否吸引企业入驻科技大厦、能否充分发挥大厦各项服务功能以及科技苑投资项目的收益将132、成为项目成败的关键。以现金折抵的入驻企业股权增值水平，以及入驻企业的成活率、成长速度将在一定程度上影响项目的收益。2、宏观方面，XX市的科技创业发展形势尤其是XX市高科技成果示范基地附近区域的发展好坏将对本项目产生重大的影响。3、科技大厦紧邻XX高新技术开发区，形成集聚效应，对于本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争。13.2 对策1、充分发挥政策优势 必须充分发挥XX市高新技术企业孵化基地的条件，最大限度地利用相关优惠政策，从而最大程度地降低创业企业的运作成本，吸引企业入驻，保证较高的企业入孵率是某某X科技大厦成功与否的关键。 入驻XX经济开发区的企业在各方面可以享受优惠，这是其他园区所无法比拟的，也是对入驻企业最为直接的支持。2、建立高水平的管理队伍 高水平的管理队伍可以为入孵创业企业提供全方位、全过程的高效率的服务，并帮助他们迅速成长起来。一方面可以吸引创业企业入驻，提高入孵企业的成活率和成长速度；另一方面进行风险投资活动的空间也大，可以从中产生资本增值利润或者获取融资推介费用。3、充分利用资源，做好融资中介和风险投资活动，是企业孵化器经济效益取得突破的关键点。4、尽快实施项目计划。