1、城市周边地区地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月44可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目概况1（一）项目背景11.项目基本情况13.竞买要求2（二）项目位置及现状31.项目位置及四至32.项目现状43.基础设施配套4（三）周边环境51.2、交通状况52.商业配套53.医疗卫生配套54.文化教育配套55.自然景观及人文资源5（四）本章小结5二、宏观经济及房地产市场情况6（一）宏观经济情况61.国内生产总值及增速62.财政收入63.人均可支配收入64.固定资产及房地产投资65.人口及人均住房面积6（二）土地市场情况71.土地市场整体情况72近两年土地市场及近三年排名9（三）商品房市场情况131.全市商品房及住宅市场整体运行情况132.环城四区商品房及住宅市场整体运行情况133.商品房市场销售近三年排名情况15（四）我司近三年销售情况及土地储备情况161.销售情况162.土地储备情况18（五）本章小结20三、区域市场情况21（一）片区3、土地市场情况211.片区土地成交情况212.片区土地待出让情况22（二）片区商品房市场总体情况231.片区楼盘概况（需要改图）232.片区市场分析233.片区可比楼盘详情244.片区商铺销售情况285.片区车位销售情况286.片区二手房市场情况28（三）本章小结28四、项目发展规划29（一）项目优劣势分析291.优势分析292.劣势分析293.机会分析294.风险分析29（二）项目定位及定价291.客户定位292.产品定位303.价格定位30（三）规划指标及规划要求与限制30（四）发展成本31（五）发展计划31（六）本章小结31五、财务评价32（一）项目资金流量及来源32（二）项目资金回收与还4、贷期限32（三）项目成本利润分析32（四）项目现金流量分析与效益预测32（五）本章小结32六、风险分析及对策32（一）项目盈亏平衡点分析32（二）项目敏感性分析32（三）项目不确定因素分析32（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析32（五）风险分析的基本结论及应变措施32七、结论与建议33（一）基本结论33（二）存在的问题33（三）投资建议33八、附件34一、项目概况（一）项目背景1.项目基本情况2017年6月13日XX土地交易中心公告津XX（挂）2017-04号XX区金霞路地块挂牌出让，规划条件如下：表1.1XX区中北镇金霞路地块项目信息用地性质规划指标要求出让土地部分容积率建筑密度（%）5、绿地率（%）土地面积（）出让年限计容建筑面积（）起拍总价 (万元)保证金到账时间起拍单价 (元/ )限价 总价 (万元)限价单价 (元/)居住1.90204541,174.607078,231.74117,5005.90亿元7月10日16:3015,019 129,10016,502该地块由XX市XX区土地整理中心负责一级整理。居住比例：100%。竞报自持：本次挂牌出让竞买报价设置最高限价为129,100万元。当挂牌竞买报价达到最高限价129,100万元时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。自持规划住房建筑面积上限为75,700平方米。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内6、规划住房建筑面积，不含配套公共服务设施面积。2.规划条件及特殊要求XX区中北镇金霞路地块主要规划要求与限制：（1）该项目配建如下公共服务实施：社区卫生服务站（建筑规模不小于45平方米）、文化活动点（建筑规模不小于321平方米）、社区服务点（建筑规模不小于300平方米）、物业管理服务用房（建筑规模不小于360平方米）、快餐店（建筑规模不小于300平方米）、便利店（建筑规模不小于300平方米）、洗衣店（建筑规模不小于75平方米）、 文化用品店（建筑规模不小于150平方米）、理发店（建筑规模不小于75平方米）、居委会（建筑规模不小于105平方米）、社区警务室（建筑规模不小于30平方米）、公厕（建筑规7、模不小于60平方米）、居民健身场地（占地规模不小于240平方米）、组团绿地（数量不少于3处，每处占地规模不小于1000平方米） 、热交换站（建筑规模不小于200平方米）、电信设备间（建筑规模不小于25平方米）、有线电视设备间（建筑规模不小于15平方米）、居民学校（建筑规模不小于100平方米）、技防监控机房（建筑规模不小于25平方米）、社区广播站（建筑规模不小于15平方米）、宣传橱窗（长度不小于10延米）等。（2）住宅建筑限高80米。（3）金霞路绿线10米；阜锦道绿线20米。建筑退金霞路、阜锦道不小于5米。建筑退相邻地界线不下于5米。3.竞买要求地块以公开挂牌的方式出让，要求如下：（1）竞买资格8、要求中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织（凡欠缴土地出让金的单位及法律、法规和挂牌文件另有规定的除外）均可参加竞买。该地块不接受联合竞买，如有合作开发意向的，须在报名前成立新公司，并由新公司报名参加竞买。竞得人企业法人营业执照注册地不在XX区中北镇的，应按照规定在XX区中北镇注册全资公司，并由该公司在挂牌地块成交确认书规定的时限内办理签订XX市国有建设用地使用权出让合同有关事宜。（2）竞买保证金及到账时间竞买人须交付竞买保证金人民币59,000万元，接受等额外币（美元、欧元、日元、港币）或境外人民币支付竞买保证金，竞买保证金到账期限为2017年7月10日16:30，申请竞买报名截止时间9、为2017年7月10日17:30。（3）摘牌时间地块摘牌时间为2017年7月12日15:00，在XX土地交易中心交易市场摘牌。竞价方式为竞价方式为现场报价。（4）付款方式在签订国有建设用地使用权出让合同之日起60日内缴齐全部土地出让金。（5）竞买方式及相关要求竞报自持： 当挂牌竞买报价达到最高限价129,100万元时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段。自持规划住房建筑面积上限为75,700平方米。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积，不含配套公共服务设施面积。（二）项目位置及现状1.项目位置及四至 该宗地位于XX区中北镇阜锦道以北，四至为：东至金霞路，南至10、阜锦道，西至京沪高铁控制线，北至京沪高铁控制线。地块位置详见图1.1项目位置图。图1.1 项目位置图图1.2XX区中北镇金霞路地块位置及四至2.项目现状该地块除现状沟渠及河道外，现状已场清地平。图1.3 XX区中北镇金霞路地块现状图3.基础设施配套该地块位于环城XX区紧邻通往市区主干道和高速，周边交通发达，紧邻大型居住区配套较为完善。图1.4 项目周边环境及配套示意图（三）周边环境1.交通状况通往市区主干道：津涞公路、宾水西道、中北大道； 高速公路：荣乌高速、津汕高速、长深高速；轨道交通：地铁3号线、2号线（运行）地铁13号线（规划）。 2.商业配套中北镇居住区是XX市环外最成熟的居住片区，片11、区内有物美超市、永旺购物中心、环球购物中心、希乐城，生活配套十分完善。 3.医疗卫生配套从中北镇地块出发由中北大道-芥园道可便捷去往XX市人民医院（三甲），从张家窝地块出发由海泰大道-复康路可便捷去往XX一中心医院（三甲）。华苑居住区的眼科医院、华苑医院等均可服务于两个地块。4.文化教育配套中北镇片区内有两所中学，五所小学，数十家幼儿园，片区内就学十分方便。5.自然景观及人文资源 中北镇周边自然人文资源丰富，XX热带观光植物园、南运河风光带坐落于中北镇，周边还有侯台湿地风景区、石家大院等休闲旅游区。（四）本章小结该地块地处中北镇，生活配套完善，紧邻已接近售罄的正荣项目；周边路网完善，紧邻星光路12、中北大道，距离外环线2公里，车行2分钟；距离曹庄地铁站2公里；南侧为南运河，环境宜人，居住密度舒适。综上，该宗地块规模适中，素质良好，发展潜力巨大。二、宏观经济及房地产市场情况（一）宏观经济情况1.国内生产总值及增速XX市GDP近年来一直保持着两位数的高速增长，2015年，全市生产总值16,538.19亿元，按可比价格计算，比上年增长9.30%。剔除CPI增长率1.70%后（此CPI为2010年以来最低涨幅），2015年GDP实际增长7.60%。2016年全市生产总值17,885.39亿元，比上年增长9.0 %，继续处于全国前列。图2.1 2012-2016年XXGDP趋势图2.财政收入2013、13-2016年XX市一般公共预算收入呈两位数增长。2015年XX市一般公共预算收入2,667亿元，同比增长11.6%，一般公共预算支出预计3,163亿元，增长9.6%。2016年一般公共预算收入2,723.46亿元，比去年同期增长10.0%。3.人均可支配收入2013-2016年XX城镇居民可支配收入年本市居民收入逐年稳步增长。2015年城镇常住居民人均可支配收入34,101元，增长8.20%。2016年全市居民人均可支配收入34,074元，增长8.9%。4.固定资产及房地产投资投资快速增长，2015年全社会固定资产投资13,065.86亿元，增量连续8年超千亿元，增长12.10%。201614、年XX全社会固定资产投资14,629.22亿元，增量连续9年超千亿元，增长12.0%。5.人口及人均住房面积XX市域面积11,305 平方公里，建成区面积641平方公里，近年来XX人口和人均住房面积规模出现持续增长的态势,且有加速增长的趋势。2015年末，全市常住人口1,546.95万人，比2014年末增加30.14万人。（二）土地市场情况1.土地市场整体情况（1）市内六区土地愈发稀缺。2016年市内六区土地供应面积下降至全市的6%，土地成交面积仅占全市的7%；土地成交面积较2015年环比下降30%，在全市范围内占比下降7%。2017年一季度共成交88宗土地，共458万平，其中市内六区仅成交215、宗。（2）土地市场竞争激烈。2016年土地市场竞争激烈程度从年初开始逐步加剧。随着二级市场的转暖，开发商拿地意愿越发强烈。溢价率节节攀高。高溢价成交地块占比上涨明显，超高溢价率地块频现，溢价率记录不断刷新。2016年整体溢价率为74.1%，溢价成交地块占比为36%，环比上涨16个百分点，15%的土地以超过100%的溢价率成交。2017年XX市土地市场竞争更加激烈，熔断、摇号、限价、竞自持频频上演。（3）成交价格不断攀升2016年，全市经营性用地成交楼面地价为8,038元/平米，环比2015年大幅度上涨58%，楼面地价涨幅为近年来最高。 2017年一季度，XX市经营性用地共计成交25宗土地，成交16、规划建筑面积为219.27万平方米。在成交主力区域集中于远郊区域且限价50%的政策下，平均成交楼面价突破万元大关，达到10,145元/平米，同比上涨57.5%；住宅用地平均成交楼面价为10,677元/平米，同比涨幅为57%，均创同期新高；商办用地平均成交楼面价为3,069元/平米，同比涨幅为92%（4）土地政策频出土地市场过热引发紧急调控，“限价”、“停牌”、“熔断”“摇号”“竞自持”政策等频现。火热全年的2016土地市场，在年末以一连串刹车动作收尾，自双峰道地块开始，多宗地块附带“限价”条款，滨海新区多宗地块更出现“摇号”拿地等政策，北辰顺义道地块、静海团泊湖（西区）地块及宝坻南三路地块更是17、先后遭遇“触线熔断”。2017年2月13日，调控再度升级，XX市市区国土资源分局网站挂出消息，宣布推出XX市土地出让新机制：报价到达上限，拼“自持面积”。 图2.2 2014-2017年5月XX土地成交面积图2.3 2014-2017年5月XX环城四区土地成交（数据来自XX土地交易中心）2近两年土地市场及近三年排名（1） 2016年-2017年5月环城四区土地成交综述 如表2.1所示，2016从成交土地分布板块来看，环城四区成交25宗土地，成交土地面积占全市比例33%。其中21宗地块包含住宅用途，住宅面积占计容面积比例76%。 表2.1 2016年分区域土地成交统计表区域宗数土地面积（公顷）土18、地占全市比例计容面积 （万平米）成交楼面价（元/）住宅占计容比例市内六区1564.317%190.3122,273 54%环城四区25293.8533%501.729,680 76%滨海新区36144.816%231.72 7,59677%远郊区县67382.2743%626.382,910 76%总计143885.23100%1,550.138,14574%（数据来自XX土地交易中心）从成交土地分布板块来看，环城四区成交8宗土地，成交土地面积占全市比例为25%。住宅面积所占计容面积比例86%。其中环城四区中仅2宗地块未出现溢价情况。 表2.2 2017年5月分区域土地成交统计表区域宗数土地面19、积（公顷）土地占全市比例计容面积 （万平米）成交楼面价（元/）住宅占计容比例市内六区23.231%9.1539,81988%环城四区853.6125%79.4916,90686%滨海新区857.6827%74.3213,62869%远郊区县15100.9447%159.474,26781%总计33215.46100%322.4310,42280%（数据来自XX土地交易中心）（2）2016年-2017年5月重点地块成交情况2016年土地成交量呈上半年急速上涨，下半年平稳中回降，年末微有反弹的态势。因市内六区土地商业比例较高,且整理难度大，优质土地极为稀缺。市内六区土地竞争激烈，优质地块更难获得。20、因市内六区土地整理难度大，优质土地极难获得，优质土地极为稀缺。直接导致各开发商关注点转向配套比较完善交通且交通便捷的环城四区。2016年土地市场火爆异常，地王频出，促使经营性用地成交楼面价水涨船高，平均成交楼面价为8,196元/平米，同比涨幅为62%，均创历史新高。2016年有39%地块出现溢价。优质稀缺地块溢价大量涌现，大量高溢价地块直接反应土地市场激烈程度。2017年土地出让实行一些列限制溢价50%、竞自持等政策，各大开发商仍积极增加强土地储备。表2.3 2016年年度地块成交总金额排名TOP10地块编号具体位置出让 面积(万)成交日期成交价格（亿元）竞得人溢价率计容 面积（万）住宅 比率21、楼面单价（元/）津和大（拍）2016-084号和平区大沽北路西侧5.222016/6/28102.00天房127%27.7650%36,744津XX（挂）2016-02号XX区赛达大道北侧19.212016/10/1276.00平安99%37.2289%20,417津XX（挂）2016-03号XX区赛达大道北侧16.292016/10/1474.50万科107%32.9299%22,628津滨中（挂）2016-02号滨海新区中心商务区大沽区域10.702016/8/2457.70合景312%26.21100%22,014津南咸（挂）2016-122号南开区咸阳路西侧6.882016/9/30522、3.50启迪协信41%21.0045%25,476津红纪（挂）2016-111号红桥区纪念馆路北侧11.04 2016/8/3147.80 中航保利86%33.01 41%14,479 津南双（挂）2016-134号南开区卫津路与双峰道交口西侧4.21 2016/11/947.40 金地90%9.67 87%49,018 津南（挂）2016-03号津南区咸水沽镇东至二八公路， 19.52 2016/9/2942.60 恒大315%29.00 71%14,689 津北天（挂）2016-160号河北区天泰路和津浦北路交口6.44 2016/12/2141.40 中冶97%13.49 92%30,623、89 津东六（挂）2016-018号河东区六纬路西东至六纬路12.59 2016/3/1041.00 金茂(中化方兴）0%28.49 58%14,391 表2.4 2016年年度地块成交楼面价排名TOP10地块编号具体位置出让 面积(万)成交日期成交价格（亿元）竞得人溢价率计容 面积（万）住宅 比率楼面单价（元/）津南双（挂）2016-134号南开区卫津路与双峰道交口西侧4.21 2016/11/947.40 金地90%9.67 87%49,018 津和田（挂）2015-147号和平区和田道与乌鲁木齐路交口0.89 2016/1/299.90 沧州天成132%2.79 91%38,976 津和24、大（拍）2016-084号和平区大沽北路西侧5.22 2016/6/28102.00 天房127%27.76 50%36,744 津滨保（挂）2016-5号空港经济区东至拢翠路4.02 2016/10/2619.60 金隅521%6.03 100%32,528 津滨保（挂）2016-4号XX空港经济区东至桂雨路4.72 2016/10/2619.50 金隅485%6.14 100%31,751 津滨保（挂）2016-3号XX空港经济区4.49 2016/10/2618.40 金隅476%5.84 100%31,498 津北天（挂）2016-160号河北区天泰路和津浦北路交口6.44 2016/25、12/2141.40 中冶97%13.49 92%30,689 津南咸（挂）2016-122号南开区咸阳路西侧6.88 2016/9/3053.50 启迪协信41%21.00 45%25,476 地块编号具体位置出让 面积(万)成交日期成交价格（亿元）竞得人溢价率计容 面积（万）住宅 比率楼面单价（元/）津南红（挂）2016-099号南开区红旗路与黄河道交口1.82 2016/8/318.10 正荣113%7.50 25%24,133 津北建（挂）2016-037号河北区建昌道与群芳路交口3.27 2016/5/2016.50 隆基泰和153%7.03 94%23,468 表2.5 2017年26、1-5月重点地块成交情况表序号具体位置出让 面积(万)成交日期成交价格（亿元）竞得人溢价率计容 面积（万）住宅 比率楼面单价（元/）自持面积(平方米)1河东区广瑞西路与北十五经路交口东南侧0.752017/1/124.25中建13%1.50100%28,3522滨海新区塘沽大连东道以南1.112017/3/16.25天保50%2.77100%22,5513中新XX生态城6.352017/3/119.05天保50%12.70100%15,0004北辰区龙门东道与朝阳路交口6.352017/3/919.00华润0%10.8761%17,4775北辰区高峰路东11.882017/3/936.10中粮27、0%19.6070%18,4166河北区天泰路与普济河道交口、勤俭桥以南2.482017/3/2727.80天房39%7.6586%36,3407东丽区津滨大道与沙柳路交口2.852017/3/2814.60天房和首开联合体22%5.4899%26,6558XX市津南区北闸口镇4.542017/3/297.58禹州50%5.45100%13,9029静海区团泊新城西区14.662017/4/617.92荣盛50%17.4098%10,29727,00010静海区团泊新城东区10.602017/4/1910.49融信50%12.73100%8,24120,00011XX市津南区北闸口镇7.93228、017/4/1913.25禹洲50%9.52100%13,91623,00012XX市津南区北闸口镇6.902017/4/1910.73融信50%8.1894%13,10721,00013XX区张家窝镇枫雅道以北12.952017/4/2833.55融侨10%20.3498%16,49769,000（数据来自XX土地交易中心）（3） 土地市场成交近三年排名情况如下表看出，投资总价排名和成交面积排名中天房和金地、万科近几年一直排名前5名。我司2014年取得四里和五里项目排名第2名，天保为XX实施土地摇号政策后第一次摇号成交地块。建议我司积极吸纳土地以扩充土地储备。表2.6 2015年-2017年29、5月XX土地市场开发商成交投资总价排名2017年1-5月2016年2015年公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）1、天房42.405.331、万科150.5035.991、天房227.7101.824、中粮36.1011.882、天房104.1013.042、融创46.1026.142、融侨33.5512.953、金地93.8246.353、首创38.6021.153、龙湖25.6014.924、融创87.2841.534、万科34.5020.544、天保25.307.505、合景泰富57.7010.705、金30、地34.2339.32（数据来自XX土地交易中心）表2.7 2015年-2017年5月XX土地市场开发商成交面积排名2017年1-5月2016年2015年公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）公司成交总价（亿元）用地面积（万平方米）1、龙湖25.6014.921、恒大76.1048.571、天房227.7101.822、荣盛17.9214.662、金地93.8246.352、金地34.2339.323、融侨33.5512.953、新城控股45.6843.843、融创46.1026.144、禹洲20.8312.484、融创87.2841.534、首创3831、.6021.155、中粮36.1011.885、万科150.5035.995、万科34.5020.54（数据来自XX土地交易中心）（三）商品房市场情况1.全市商品房及住宅市场整体运行情况XX商品房市场近年来伴随宏观调控，成交量出现波动，2015年成交量较2014年大幅增长。2015年至2016年，XX新建商品住宅市场活跃度都显著增强：并且成交均价大幅上升。2016年的商品住宅市场呈现量价大幅齐涨之势。成交均价上扬明显，库存去化显著的局势。2017年市场热度高企不减，大部分新房项目都处于开盘售罄，一房难求的局面。一季度XX商品住宅市场平均成交价格为 16,972元/平米,同比涨幅39.2%，创历32、史同期新高。尤其是进入3月，平均成交价格上涨至17,366元/平米，同比涨幅为 39.11 %。图2.4 2014-2017年5月XX市商品房市场供销数据2.环城四区商品房及住宅市场整体运行情况环城四区商品房市场方面，前2年供应量保持基本一致后大幅下降，而成交量先大幅下降后增加；价格基本保持上升趋势，可见受到市场波动的敏感性相对较小；一方面受购房者的升值预期影响，另一方面也反映出环城住宅用地资源的稀缺性。环城四区商品房市场近年来伴随宏观市场好转，加之中心城区人口外溢，成交量和价格逐年攀升。2016年年中的成交量就已远超2015年全年成交量，市场已经重新活跃；而伴随着中心城区房价高涨，未来环城四33、区成交价格必将继续稳定增长。2016年出现供不应求的态势，成交面积及成交价格同比2015年大幅上涨。2017年1-5月成交均价同比增涨35%。如图2.5所示：图2.5 2014年-2017年5月XX市环城四区商品房市场供销数据2015年随着央行5 次降息降准、330 新政、公积金新政从中央到地方，救市政策频繁颁布，呈现出立体化、全方位、组合使用的特点，促使改善性需求大量释放，XX市商品房成交量开始稳步上升。2016年各项楼市政策接连出台。第6次“降息降准”、契税政策、营改增、住房公积金调整等，这些政策的叠加效应，无疑是对楼市的利好。在一定程度上刺激楼市需求稳步释放。2016年度，伴随着各类利好34、的政策的影响，2017年2月环城四区楼市需求已被释放达到高峰值。2017年在楼市政策收紧，XX楼市成交量放缓但仍有增涨趋势。图2.6 2015年-2017年5月XX环城四区逐月商品住宅市场供销数据3.商品房市场销售近三年排名情况 我司在XX市场影响力不断攀升，近三年企业成交金额排名一直在上升，为提升XX公司在XX市场占有率，建议提高土地储备。增加土地储备有利于扩充公司住宅项目规模,增强在XX住宅市场的品牌影响力。我司近三年企业成交金额排名情况如下表所示：表2.8 XX市2015年各企业成交金额排名排名企业成交套数（套）成交面积(万平米）成交金额（亿元）市场占有率（%）1融创6,48378.0335、158.818.28%2天房4,98661.94110.25.75%3首创6,29270.1067.943.54%4万科4,42045.7760.653.16%5XX2,54028.6453.942.81%6富力2,97338.1451.822.70%7泰达2,15726.3842.732.23%8陆津1,46217.9838.171.99%9远洋3,86639.9734.951.82%10金融街1,11515.4534.381.79%表2.9 XX市2016年各企业成交金额排名排名企业成交套数（套）成交面积(万平米）成交金额（亿元）市场占有率（%）1融创10,245 121.60 323.036、3 8.55%2天房14,596 173.02 317.08 8.39%3XX6,948 66.30 170.004.84%4万科7,921 77.84 122.34 3.24%5富力4,473 56.31 82.86 2.19%6恒大3,423 48.10 82.70 2.19%7首创4,690 47.90 80.93 2.14%8泰达3,445 38.91 80.37 2.13%9保利4,205 41.00 57.99 1.53%10远洋5,317 50.12 55.96 1.48%表2.10 XX市2017年5月各企业成交金额排名排名企业成交套数（套）成交面积(万平米）成交金额（亿元）市37、场占有率（%）1融创3,365 38.67 104.68 10.02%2万科4,677 47.96 95.55 9.15%3天房2,350 26.95 64.75 6.20%4泰达908 14.21 34.49 3.30%5XX866 9.99 29.85 2.86%6首创1,616 14.56 29.59 2.83%7路劲877 8.63 24.97 2.39%8恒大1,694 18.86 24.88 2.38%9富力1,315 14.14 19.12 1.83%10正荣721 8.03 18.49 1.77%（四）我司近三年销售情况及土地储备情况1.销售情况XX公司2014年-2017年538、月销售排名情况如下（排名及市场占有率均以备案金额为统计对象）：表2.11 XX公司2014年-2017年5月销售排名情况时间备案金额（亿元）排名市场占有率2014年22.6591.65%2015年53.9452.81%2016年170.0034.84%2017年1-5月29.8552.86%（数据来源：福斯博得数据发布备案数据）2017年1-5月XX公司各项目累计实现销售合约额405,248.85万元。其中，高层小高层共销售445套，销售面积为63,557.70平方米，销售合约额为207,586.15万元；别墅销售253套，销售面积为47,933.62平方米，销售合约额为68,280.46万元39、；公寓共销售313套，销售面积为22,950.67平方米，销售合约额为66,980.25万元；商铺销148套，销售面积为13,193.31平方米，销售合约额为48,778.44万元；车位销售1,051个，销售合约额为13,535.87万元。表2.12 2017 年5月XX公司各项目销售情况项目名称 物业类型 单位个数（个） 面积（平米） 已实现合约额（万元） 去化率（%） 北宁湾项目 公寓 5 206.00 303.91 100% 商铺 3 239.22 664.59 99% 车位 46 613.92 168.94 100% 合计 54 1,059.14 1,137.44 100% 八里臺项目40、 住宅 1 67.11 241.15 99% 公寓 1 307.73 661.62 99% 商铺 1 80.92 369.78 100% 合计 3 455.76 1,272.55 99% 滨海壹号项目1#地 车位 125 1,562.50 915.20 84% 合计 125 1,562.50 915.20 98% 滨海壹号项目2#地 住宅 196 22,912.46 35,335.11 100% 商铺 42 3,473.92 7,706.96 93% 车位 168 2,100.00 3,128.10 99% 合计 406 28,486.38 46,170.17 100%项目名称 物业类型 单位41、个数（个） 面积（平米） 已实现合约额（万元） 去化率（%） 复兴九里项目 住宅 1 96.09 205.63 100% 公寓 86 5,849.59 18,242.95 93% 商铺 30 4,558.96 17,368.93 37% 车位 65 792.35 1,165.40 35% 合计 182 11,296.99 36,982.92 81% 寰宇天下项目 住宅 80 9,352.27 44,325.59 89% 公寓 221 16,587.35 47,771.77 70% 商铺 62 3,714.46 17,102.07 13% 车位 241 8,433.64 4,554.84 57%42、 合计 604 38,087.72 113,754.26 69% 城市广场项目 住宅 107 23,996.40 120,877.58 92% 商铺 10 1,125.83 5,566.12 87% 车位 132 1,425.60 2,476.50 73% 总计 249 26,547.83 128,920.20 13% 公园城项目 住宅 60 7,133.37 6,601.09 97% 别墅 253 47,933.62 68,280.46 93% 车位 172 9,288.00 478.00 61% 合计 485 64,354.99 75,359.55 9% 珺台项目 车位 102 918.043、0 648.90 74% 地下室 33 291.48 87.67 73% 合计 135 1,209.48 736.57 74% C02项目 写字楼 0 0.00 0.00 0% 合计 0 0.00 0.00 0% 总计 2,243 173,060.79 405,248.85 30%2.土地储备情况（1）已建未售截至2017年5月底XX公司各项目已建未售累计预计合约额261,749.69万元。其中，住宅已建未售58套，销售面积为9,031.01平方米，预计销售合约额为40,460.95万元；公寓已建未售232套，销售面积为16,178.66平方米，预计销售合约额为47,162.63万元；别墅已建44、未售12套，销售面积为3,023.68平方米，预计销售合约额4,451.52万元；车位已建未售2,724个，预计销售合约额45,856.93万元。表2.13 截至2017 年5月末XX公司存货明细表已建未售物业名称 物业类型 期末库存 单位个数（个） 面积（平米） 预计合约额（万元） 八里臺项目 公寓 1 180.11 387.00 合计 1 180 387.00 滨海壹号项目1#地 住宅 1 119.90 103.00 商业 1 1,694.00 3,786.00 车位 111 1,387.00 777.00 合计 113 3,200.90 4,666.00 复兴九里项目一期和二期北区 住宅45、 3 377.00 1,189.11 公寓 123 7,879.41 24,721.30 商铺 69 22,195.82 90,272.42 车位 1,277 15,566.63 27,932.90 合计 1,472 46,018.86 144,115.73 寰宇天下项目B1北区、B2、A1 住宅 23 3,336.94 13,928.99 公寓 108 8,119.14 22,054.33 商铺 49 6,483.10 25,609.81 对应车位 839 20,263.31 15,102.00 合计 1,019 38,202.49 76,695.13 城市广场项目（一期） 住宅 12 2,46、877.27 22,944.17 商铺 6 771.71 4,114.40 合计 18 3,648.98 27,058.57 公园城项目（除丽湖苑） 住宅 19 2,319.90 2,295.68 别墅 12 3,023.68 4,451.52 车位 462 24,948.00 1,737.12 合计 493 30,291.58 8,484.32 珺台项目 车位 35 315.00 307.91 地下室 11 107.72 35.03 合计 46 422.72 342.94 总计 3,162 121,965.64 261,749.69 （2）在建未售截至2017年5月底XX公司各项目在建未售累47、计预计合约额313,749.19万元。其中，高层在建未售99套，销售面积为15,629.16平方米，预计销售合约额为69,508.19万元；公寓在建未售178套，销售面积为13,437.37平方米，预计销售合约额为38,564.46万元；别墅在建未售15套，销售面积为2,928.38平方米，预计销售合约额4,347.57万元；商铺在建未售109套，销售面积为15,324.03平方米，预计销售合约额56,970.27万元；办公楼在建未售1栋，销售面积为62,289.00平方米，预计销售合约额137,035.00万元；车位在建未售406个，预计销售合约额7,323.70万元。表2.14 截至20148、7年5月末XX公司存货明细表在建未售物业名称 物业类型 期末库存 单位个数（个） 面积（平米） 预计合约额（万元） 八里臺项目 办公楼 1 62,289.00 137,035.00 合计 1 62,289.00 137,035.00 滨海壹号项目2#地 商铺 4 256.76 800.48 车位 6 75.00 123.70 合计 10 331.76 924.18 复兴九里项目二期南区 商铺 45 7,962.27 34,000.79 合计 45 7,962.27 34,000.79 寰宇天下项目B1南区、A2、C区 住宅 77 10,301.11 47,106.81 公寓 178 13,4349、7.37 38,564.46 商铺 60 7,105.00 22,169.00 写字楼 1 60,680.00 127,428.00 合计 315 30,843.48 107,840.27 城市广场项目（二期） 住宅 22 5,328.05 22,401.39 车位 400 4,320.00 7,200.00 总计 422 9,648.05 29,601.39 公园城项目（丽湖苑） 别墅 15 2,928.38 4,347.57 总计 15 2,928.38 4,347.57 总计 808 114,002.94 313,749.19 （3）未建未售截至2017年5月底XX公司各项目未建未售累计50、预计合约额3,507,400.29万元。其中，住宅未建未售12,791套，销售面积为1,304,607.25平方米，预计销售合约额为848,635.10万元；公寓未建未售面积为183,280.00平方米，预计销售合约额为394,235.28万元；别墅未建未售3,552套，销售面积为559,967.00平方米，预计销售合约额823,711.46万元；商铺未建未售面积为105,703.51平方米，预计销售合约额为251,217.55万元；办公楼未建未售2栋，销售面积为325,839.00平方米，预计销售合约额为536,220.90万元；车位未建未售11,635个，销售面积为435,670.00平方51、米，预计销售合约额653,380.00万元。表2.15 截至2017 年5月末XX公司存货明细表未建未售项目名称 物业类型 期末库存 单位个数（个） 面积（平米） 预计合约额（万元） C-02项目 办公楼 1 138,844.00 199,629.90 合计 1 138,844.00 199,629.90 城市广场项目（三期、四期） 住宅 1,443 195,007.25 5,339.10 办公 暂无数据186,995.00 336,591.00 公寓 暂无数据183,280.00 394,235.28 商铺 暂无数据53,800.00 207,100.00 车位 3,098 154,862.52、00 55,764.00 合计 4,541 773,944.25 999,029.38 公园城项目（未开发部分） 住宅 11,348 1,109,600.00 843,296.00 别墅 3,552 559,967.00 823,711.46 商铺 暂无数据51,903.00 44,117.55 车位 8,537 298,808.00 597,616.00 合计 23,437 2,020,278.00 2,308,741.01 总计 27,979 2,933,066.253,507,400.29（五）本章小结（1）土地市场 XX市土地供应量小，经营性用地稀缺，土地市场竞争激烈，在限价的政策下，53、自持面积比例屡屡攀升，土地拓展难度较大。在此背景下，中北镇化水平较高的环城优质居住用地具备更高的投资机会和投资价值。（2）新建商品房市场 全市新建商品房市场热度高企不减，在严格的调控政策下，成交量价仍保持较高水平，尤其在市内六区房价较高，在高房价的挤压效应下，环城的项目存在更多机会。（3）中北镇市场地位 中北镇是XX市环外发展最好的区域，已形成独立的超大型居住区，教育、医疗、商业等生活配套完善，物美、环球影城、希乐城、宜家等大型商业已进驻该区域，具有良好的投资价值。总体来说，XX市宏观经济运行良好，房地产市场发展成熟，该地块素质优秀，市场环境良好，发展前景光明，具备较高的投资价值。三、区域市场54、情况（一）片区土地市场情况1.片区土地成交情况中北镇近年来无土地出让。三个参考成交地块均位于张家窝镇，地理位置均比中北镇较差，中北镇的土地价值绝对高于张家窝的土地价值。项目地块所在片区，近两年共成交3宗住宅、商服地块，净用地面积合计约48.45万平方米，计容面积约90.48万平方米，成交楼面地价最高达到22,628元/平方米。地块信息如下： 表3.1 项目所在片区近一年土地成交情况序号项目名称获取方式获取时间土地面积（万平米）容积率计容面积（万平米）楼面地价（万平米）自持面积（万平米）1融侨张家窝地块挂牌2017/312.951.5720.3416,4976.902平安杨伍庄地块挂牌2016/55、1019.211.9437.2220,417无3万科杨伍庄地块挂牌2016/1016.292.0232.9222,628无合计48.451.8790.48-（数据来自XX土地交易中心）图3.1 项目所在片区近年成交土地位置示意图2.片区土地待出让情况该片区区域成熟，预计短期内只有2宗土地待出让；仅星光路地块和侯台地块2宗住宅、商服用地正在启动整理计划，现将其位置及暂定指标列表如下：表3.2 项目所在片区未来带出让土地情况序号项目获取方式位置土地面积（万平米）容积率计容面积（万平米）拆迁 进度拟上市 时间1赛达路B地块公开出让赛达路以西，芦北路以北17.001.2821.69场地平整四季度2.侯56、台地块公开出让海泰南北大街以西，新科道以北21.402.0042.80拆迁待定合计38.401.7064.49（数据来自XX土地交易中心） 图3.2赛达路B地块位置示意图图3.3 侯台地块位置示意图（二）片区商品房市场总体情况1.片区楼盘概况（需要改图）区域内的主要楼盘有：雲锦世家、正荣润景湾、富力湾、万科四季花城、保利金融街诺丁山、中交樾公馆图3.4 周边在售项目位置示意图表3.3 周边在售项目销售情况项目业态总规模已推面积当前售价去化率剩余货量（）（）（元/）（）正荣润璟湾联排高层229,800211,179毛坯别墅：34,00092%18,621富力湾高层241,000241,000二手57、高层：28,000100%0雲锦世家洋房高层679,500558,208毛坯洋房：30,00082%121,292万科四季花城洋房小高层502,900489,591精装洋房：26,00097%13,309保利金融街诺丁山洋房小高层184,300168,278毛坯高层：18,00091%16,022中交樾公馆洋房小高层198,700104,153二手洋房：26,00052%94,547合计2,036,2001,772,409-87%263,7912.片区市场分析（1）客户特征：置业目的上以刚需、刚改为主；客户产出区域为XX区及市内六区溢出为主。（2）供销水平：XX区整体供应较为稀缺，住宅存量尤为58、紧张。（3）产品形态：XX区地块住宅比例较高，二、三室为主力户型，多层、高层及小高为主要产品形式。 （4）价格水平：片区内2017年住宅成交约均价30,000元/。3.片区可比楼盘详情 （1）雲锦世家图3.5 雲锦世家项目示意图（A）项目概况雲锦世家项目坐落于XX区中北镇。北临卉康道、南至海泰北道，西侧海光路，东至东方红西大道 。（B）地块情况雲锦世家项目规划用地面积约60.3万平方米，总建筑面积约67万平方米。其中住宅约64万平方米，商业约3万平方米，容积率1.12，绿化率为65%，建筑密度20%。（C）规划情况总规划楼栋125栋，包括4-6层到顶的洋房24-26层到顶的高层及3-4层到顶的59、别墅。（D）定位情况刚需及郊区改善为该项目的主要客群，客户主要来源于南开区及XX区，其中南开区客户占比40%，XX区客户占比23%。（E）销售情况项目接近售罄，目前少量洋房在售中，户型面积为建筑面积120、160，均价为30,000元/平米。（2）正荣润璟湾图3.6 正荣润璟湾项目示意图（A）项目概况润璟湾位于XX区中北大道北侧，南运河与阜春河交口，距离外环约1.5公里，周边有南运河RBD规划，永旺商圈，临近地铁二号线曹庄站。项目整体自南向北依序排布别墅、洋房、高层，其中高层80-95平米，别墅160-220平米。 （B）土地情况地块四至为：东至规划界限，南至御河道，西至曦霞路，北至阜锦道，占60、地13万平方米，规划建筑面积约23万平方米；2014年3月由XX正荣地产摘得，成交总价15.55亿元，楼面单价6,765元/平米。（C）规划情况正荣润璟湾项目总规划51栋，其中18-33层高层到顶高层17栋，10层到顶洋房3栋，其余为联排别墅品。绿化率45%，容积率1.8。（D）定位情况刚需及郊区改善为该项目的主要客群，客户主要来源于南开区及XX区，其中XX区客户占比38%，南开区客户占比35%。（E）销售情况项目接近售罄，目前少量别墅在售中，均价为34,000元/平米。（3）万科四季花城图3.7 万科四季花城项目示意图（A）项目概况万科四季花城位于XX区京福支线与辛老路交口南侧，由XX万商地61、产投资有限公司开发（万科占股51%，滨海浙商占股49%）。 （B）土地情况2012年12月13日，地块占地40.97万平方米，规划建筑面积约50万平方米，总价8.99亿元，全部被万商地产底价摘得。挂牌号为津XX（挂）2012-03号、04号、05号三宗地块成交价分别为2.51亿元、2.64亿元和3.84亿元，单宗地块楼面价不到2,000元/平米。（C）规划情况万科四季花城项目主要涵盖5-8层洋房和9层到顶小高层产品，外加少量18层到顶高层产品。绿化率40%，容积率1.4。（D）定位情况客户以中端客户为主。项目主要吸引中北镇、华苑地区和海泰高新区的地缘性和改善型客户，还有少量市区和北京外溢客户。62、（E）销售情况现在售5层到顶精装洋房均价25,000元/平，精装标准1,000-1,200元/平，户型为115平三居，1梯2户，出房率约82%。（4）保利金融街诺丁山图3.8保利金融街诺丁山项目示意图（A）项目概况该项目地处位于XX区张家窝镇晨曦路以西、枣林大道以北。（B）地块情况 津XX（拍）2013-03号地块拍卖过程并不激烈，只经过三轮举牌，就已报出最终价格。该地块原定于2014年3月20日公开拍卖出让，但由于当天报名企业不够3家而流拍。后于2014年4月11日拍卖共有4家房企参与拍卖，该地块包含拍卖保留价，低于拍卖保留价的报价，不与成交。XX盛世鑫和置业有限公司是由保利地产金融街控股两63、大上市公司合资的开发企业，曾联合开发XX大都会项目。（C）规划情况项目整体采用英伦建筑风格红墙灰瓦,以为洋房为主。一期一共11栋小高层，9栋8层到顶，2栋11层到顶,出房率为83%，一期产品为93-116平米三室洋房：二期共23栋住宅。（D）定位情况以中高端投资性客户为主。客户来源主要改善型客户为主，兼以近郊投资性客户为辅。项目主要吸引XX区的地缘性和改善型客户，还有少量市区和北京外溢客户。（E）销售情况该项目于2015年9月开始销售。高层毛坯18,000元/。4.片区商铺销售情况 中北镇片区成熟，消费人口充足，东部成熟片区商铺售价20,000-25,000元/平，西部新居住片区商铺售价15,64、000元/平米左右。5.片区车位销售情况片区车位售价约为14万-18万/个，在售项目车位去化率约为30%-40%。6.片区二手房市场情况地块北南侧的大地十二城，建于2009年，高层售价28,000-30,000元/平米。（三）本章小结（1）区域内土地市场XX区土地市场表现活跃，2016年XX区土地成交面积占比全市8%，但中北镇自2014年正荣地块之后，再没有住宅地块推出，片区内住宅用地十分稀缺。XX区张家窝表现则十分活跃，2016年杨伍庄02、03地块分别以98%和107%的溢价率成交；2017年张家窝融侨枫雅道地块在拍到上限价格后，又竞拍自持面积达到6.9万平米，自持比例达到34%。（2）区65、域内新建商品房市场目前中北镇片区内以正荣和雲锦世家的低密产品为主，毛坯洋房售价30,000元/平方米，毛坯别墅34,000元/平方米。各项目开盘即售罄，区域内在售项目处于“无房可售”，客户端处于“一房难求”的供求状态。四、项目发展规划（一）项目优劣势分析1.优势分析（1）中北镇片是XX市发展最好的环外居住片区，中北镇教育医疗购物等生活配套完善。（2）地块为纯住宅用地，社区品质高。（3）2号线通达两个地块，接驳地铁，可便捷到达市区。 2.劣势分析（1）紧邻高铁，存在一定的噪音、震动污染。（2）地块内有河道通过。 3.机会分析 （1）地块所处的位置能良好通达市内六区，在市内价格节节攀升的情况下，市66、区周边优质地块有良好的发展前景。 （2）中北镇的环球影城项目、希乐城项目、环球购物中心、宜家将逐步建成，进一步促进改片区的发展。 （3）地块靠近两个首批国家级高新技术产业开发区滨海新区高新区和华苑产业园区，片区产业升级和人口增长可促进地块周边市场发展。4.风险分析 （1）即将出让的星光路地块为本项目未来的直接竞品。 （2）西侧尚有未供应土地，存在潜在竞争。（二）项目定位及定价1.客户定位根据本项目的整体定位，大致的客群包含：主力消费人群：本片区中高收入人群，他们希望改善居住条件，并继续享受熟悉的生活环境。辐射消费人群：首次置业刚需人群，他们总价承受能力有限，在市区高价挤压下选择市区周边价格稍低67、的区域；看重交通通达性。机会消费人群：外省市的投资人群，结合该地块的综合优势，未来仍具有非常大升值空间。目标客户群特征：从周边竞品项目的客户群体分析，地块潜在客群主要来自于XX区地缘性客户及南开区外溢性客户；客群具备一定的经济实力，对交通配套有较高要求，对未来发展前景有良好预期。 2.产品定位结合项目的所处区位、规划条件、公司品牌及利润考虑，建议将项目打造成为：XX市中端宜居社区。3.价格定位（1）住宅部分： 高层住宅定价X元/平米，小高层住宅定价X元/平米，多层住宅定价X元/平米。全部为毛坯。（2）商业部分： 商铺定价X元/平米。（三）规划指标及规划要求与限制1.项目规划指标XX区中北镇金霞68、路地块住宅由高层住宅、小高层住宅、多层住宅组成，经济技术指标如下表所示：表4.1 XX区中北镇金霞路地块技术经济指标表土地面积41,175平方米62亩容积率1.9总建筑面积100,053平方米容积率建筑面积78,232平方米地上可售面积76,696平方米 高层住宅20,072平方米 小高层住宅30,250 平方米 多层住宅25,474 平方米 商铺900平方米地上不可售面积1,536平方米 配套设施1,536平方米地下建筑面积21,821平方米 地下非人防18,101平方米 地下人防3,720平方米车位614平方米 地上车位95平方米 地下车位520个（四）发展成本详见附件2。（五）发展计划X69、X区中北镇金霞路地块将于2017年7月12日摘牌，计划整个项目36个月开发完毕，其中建筑施工期30个月，预计项目开工时间为2018年1季度（2018年1月）。销售周期：计划住宅销售期为12个月，高层、小高层、多层分别12个月，车位的销售期为24个月，预计开盘时间为2018年2季度（2018年04月）。（六）本章小结根据地块的素质及区域市场的情况，项目地块适宜主推功能型紧凑产品，以较为保守的价格面市，产品可实现较快速度的出货。整体来看，项目的营销推广主要应针对XX区和南开区范围内中高端人群及企业，在推广过程中拔高项目调性，树立该项目以及XX品牌在XX的形象。五、财务评价（一）项目资金流量及来源详70、见附件5。（二）项目资金回收与还贷期限详见附件4。（三）项目成本利润分析详见附件2。（四）项目现金流量分析与效益预测详见附件6。（五）本章小结项目各项财务指标乐观、合理，符合集团对新增项目的要求。六、风险分析及对策（一）项目盈亏平衡点分析详见附件5。（二）项目敏感性分析详见附件9。（三）项目不确定因素分析本项目中，施工期和销售期的安排将对资金成本产生比较大的影响；若发生重新规划设计将增加不可预见费。前期开发过程中具有不确定性，材料和人工成本也有上涨的可能。（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析住宅市场政策调控具有不确定性。（五）风险分析的基本结论及应变措施目前市场上未来的同质性很高，彼此之间71、可替代性强，来自项目相邻区域、甚至其他区域的类似产品，均有可能成为本项目高层产品的竞争对手。七、结论与建议（一）基本结论1. 中北镇是XX市发展最好的环外居住片区，教育医疗购物等生活配套完善，地理位置十分优越。2. 地块周边轨道交通便利，2号线和3号线分别通达两个地块，可便捷到达市区。3. 中北镇地块为纯住宅项目，项目品质高。总体来说，地块地理位置优越，土地价值稀缺，地块素质优良，拥有很好的开发预期。（二）存在的问题XX区中北镇金霞路地块紧邻高架铁路，未来预计对项目品质会有影响。（三）投资建议1.综上所述，XX区中北镇金霞路地块基本素质优秀，周边房地产市场成熟，周边自然环境优越，具有较为乐观的发展前景。2.从XX公司项目储备来看，北宁湾、八里臺项目已经清盘，热销中的四里、五里和滨海壹号项目剩余货量较为有限，只有城市广场和公园城项目剩余货量较多。八里臺、北宁湾、四里和五里项目均为我司的品牌影响力打下良好基础，若能竞得该地块，将进一步有助于奠定XX地产在XX的市场地位。综上所述，我司建议积极吸纳该项目。