1、城市专业市场地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月100可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一 宏观市场环境分析31.1城市概况31.2宏观经济发展71.3XX城市定位及规划12二 住宅市场发展分析162.1整体市场发展状况162.2板块市场分2、析262.3在售楼盘分析32三 商业市场发展分析373.1商业发展格局373.2细分业态发展分析403.3商业发展规划59四 项目分析及初步定位664.1地块分析664.2项目初步定位734.3收益测算对比76五 项目经济可行性分析815.1技术经济指标815.2开发建设进度安排815.3投资估算825.4销售收入估算835.5项目财务评价845.6项目不确定性分析85六 结论及建议87附表：参考案例88一 宏观市场环境分析1.1城市概况地理区位XX位于安徽省西北部，黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南3、市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。距离徐州、蚌埠、郑州、武汉、合肥市分别为254、190、350、406、238公里。2、行政区划、幅员及人口全市面积9775平方公里，人口920万，其中XX市城区面积38.6平方公里，城区人口78.6万人。辖颍州、颍东、颍泉三区和太和、临泉、阜南、颍上四县以及县级界首市，全市共计74个乡、105个镇、4018个行政村，耕地面积58.5万公顷。XX是安徽省人口最多、耕地面积最多、粮食产量最多的市。3、交通环境XXXX在京九经济线的位置XX在历史上是“梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道”。XX地处黄淮平原南端的淮河之滨，南拥长淮，北倚中原，承东接西，呼南应北，目前已经4、形成了以XX为中心，公、铁、水、空互为补充的多元便捷高效的综合交通运输体系： 铁路：XX铁路枢纽是全国六大路网性铁路枢纽之一，XX铁路编组站并行排列244道铁轨，日编解能力达万辆（节）以上，自动化程度为亚洲之冠。南北大动脉京九铁路纵贯全境，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜铁路五路交汇，其中漯阜铁路、淮阜铁路沟通京广铁路与京沪铁路。 公路：共有国道（105线）1条，省道（102、202、305线）3条，在建和规划建设的高速公路4条：界阜蚌、亳XX、阜六和合淮阜。横穿境内的界阜蚌高速公路分别与宁徐、京深、徐合高速公路相连，合淮阜高速公路已破土动工，建成后至省会合肥的车程将缩短到2小时以内。XX至周边各县市5、均为高等级公路，与所辖县市行程不超过1小时。 航空：新建的4C级XX机场可起落波音747、麦道82等中型飞机，目前已开通北京、广州、厦门、黄山、合肥等航线，将有其他若干航线即将开通。（本报告调研期间，机场航线调整，暂停运营，重新开通时间不详） 水运：以淮河、颖河为主的航运可南下长江，东入东海，全年水运货物可达170多万吨。4、资源优势 自然资源 XX被誉为“酒都盛地”、“黄牛之乡”。盛产小麦、水稻、棉花、玉米、大豆、红薯和中药材，是国家重要的商品粮、优质棉、肉类生产基地和全国山羊板皮重点产区。名优土特产品种类众多，品质优良，脱水蔬菜、皮张、柳编、贡椿、薄荷等享誉海外。 旅游资源 XX是中华民族6、史上开发较早的地区之一，有着悠久灿烂的历史文化，其文化历史遗迹、名胜古迹、革命史迹遍布全市。文峰塔、奎星楼、管鲍祠、刘崎庙、资福寺、颍州西湖、南湖公园、张庄公园、楚都巨阳古城址等地环境幽雅、风光旖旎，是观光旅游的好去处。颍州西湖小张庄5、XX经济技术开发区 概况 XX经济技术开发区为省级开发区，位于XX市城区东南部。创办于1992年7月，1993年5月经省政府批准为省级开发区，控制区面积21.77平方公里，规划区8.3平方公里。开发区从成立至2000年长达八年时间，因多种原因几未启动。2001年以来才开始全面启动。XX经济技术开发区鸟瞰图 发展 目前入区项目已达254家，其中建成投产119家，7、初步形成了以食品和农副产品加工业、服装制鞋业、纺织业、医药化工业、机械电子业、汽车制造与维修业、包装业为主的产业群。区内现有中外合资XX瑞丰源鞋业、中外合资安徽开乐汽车、中外合资安徽伊思顿粮油食品、希望集团XX强大饲料有限公司等近百家工业企业，并拥有XX医药配送中心、龙腾装饰材料总汇等专业大市场，商业、服务业日趋健全。2005年开发区实现生产总值6.7亿元，进出口总额2200万美元，社会消费品零售总额8.28亿元，财政收入9600多万元，已成为XX经济发展重要增长极和对外开放招商引资的主阵地。 未来 目前开发区正在向着现代化和规模化的发展方向迈进，随着国家发展银行安徽省分行2亿元贷款资金的到位8、，开发区的基础设施建设和投资环境将会得到根本改善。从开发规模看，当前XX市的房地产开发以中小型楼盘为主，5-10万以下的小型楼盘约占30，半数分布老城区中心板块，10-15万之间的是目前开发的主力规模楼盘，主要分布在南二环板块和西二环板块，20万以上的规模型楼盘在XX市场也逐渐增多，随着城中板块可供出让土地的减少，以及未来新行政中心的搬迁，在二环沿线、开发区板块以及泉北大片区域都将有大量土地的上市，未来大盘数量将逐步增多，XX慢慢步入品质化开发的阶段。1.2宏观经济发展年份2003年2004年2005年2006年前三个季度GDP（亿元）238291.2324.6259.1增长（%）18.2109、.110.313.0人均GDP（元）264331963507/（1）GDP与人均GDP及增长速度国民经济较快增长：2005年全市实现生产总值（GDP）324.6亿元，按可比价格计算，比2004年增长10.3%。增幅基本与上年持平，其中第一产业增加值104.7亿元，下降2.3，第二产业增加值65.4亿元，增长25.1，第三产业增加值124.5亿元，增长11.3，按常住人口计算，人均GDP3761元，比上年增加344元，三次产业结构由2000年的40.6：25.7：33.7变化为2005年的32.3：29.4：38.3。数据来源：XX统计年鉴（2006） 表 人均GDP与地产发展阶段的关系0-8010、0US$800-4000US$4000-8000US$8000US$启动期快速发展期平稳发展期衰退期从人均GDP来看：根据人均GDP与地产发展阶段的关系，XX人均GDP为3761元，折合470美元，处于房地产发展的启动期。从三产结构比来看，由2000年的40.6：25.7：33.7调整到2005年32.3：29.4：38.3，第一产业所占比重偏大而第二产业比重偏小，说明城市经济发展对农业经济依赖性较强，而工业发展落后对城市经济促动性较差；随着二产比重增加，将逐步带动经济发展。（2）固定资产投资2006年，XX的固定资产投资保持良好增势。1-11月，全市累积固定资产投资完成87.9亿元，比去年同11、期增长16.9；房地产开发投资19.3亿元，同比增长30.6，占全社会固定资产总投资的21.9。表 固定资产投资、房地产开发投资情况年份2004年2005年2006年（1-11月）全社会固定资产投资（亿元）91.912687.9房地产开发投资（亿元）13.317.919.3所占比重（%）14.414.221.9数据来源：XX统计年鉴（2006）XX固定资产投资增长迅速，房地产投资额占总的固定资产投资的比重在逐步扩大，是主要的固定资产投资方向，表明XX城市化步伐加大，房地产开发投资对社会经济发展拉动性强。（3）居民生活水平城乡居民生活水平继续提高，但整体生活水平比较低。2006年1-11月，全市12、城镇居民人均可支配收入8106元，增长13.5。2005年城镇居民人均可支配收入为7750元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入2085元，比上年增长5.0%；城市居民人均住宅面积达21.21平方米。2005年全市户籍人口932.8万人，城镇化水平为29.7%。 数据来源：XX统计年鉴（2006）表 XX市居民生活收入水平时间城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）城镇人均住房使用面积（平方米）2004年7097198520.072005年7750208521.212006年（1-11）8106/城镇居民收入增幅较快，但XX整体收入水平偏低。占90的农村人口比重偏大，整体收入水平低13、，城市消费能级比较低。城市居民的人均居住面积比较低，城市化水平也不高，以2006年底23平方米估算，到2010年30平方米的小康标准，以规划77万人（现有人口按70万人计）的XX城市人口计算，未来四年，理论上至少需新增加住房面积约700万平方米，则每年需增加175万平方米。XX的潜在需求空间还非常大。（4）社会消费品零售额2006年11月，全市实现社会消费品零售额144.7亿元，同比增长13.8，按销售地区分，市、县及农村三级分别为51.8、44.3和48.6亿元，同比分别增长15.1、13.4和12.9；按行业分，内贸、餐饮和其它行业分别完成122.5、18.5和3.7亿元，同比分别增长1314、.1、19.6和10.8。表 XX市社会消费品销售总额时间社会消费品零售总额（万元）批发零售业（万元）住宿餐饮业（万元）2004年129.22110.515.22005年146.1125.117.32006年（1-11）144.7122.518.5数据来源：XX统计年鉴（2006）近年来社会消费品零售总额呈快速增长态势，市、县、农村三级社会消费品零售总额相差不多，可见人口众多的县、农村在XX商业零售市场中占据一定地位，县、农村市场具备一定发展潜力。（5）XX经济发展的对比分析 在京九铁路带上地位京九线经济带位于我国京广经济带和沿海经济带中间，涉及京九铁路沿线7省1市，面积约40万平方公里，是我15、国逐渐崛起的又一条重要的经济带。京九经济带中部主要包括濮阳、商丘、信阳、亳州、XX、黄岗、九江等7个城市。XX是京九铁路的中杻。表 XX市与京九经济带中部城市经济指标对比（2004年）地区地区生产总值（亿元）增长率（）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入（亿元）XX260.310.42889130.822.3濮阳317.414.4874085.314.5商丘460.522.25638146.916.1信阳433.213.65540157.8亳州224.612.1429988.710.6黄岗388.07.55353136.524.00九江356.815.27228100.035.116、在京九铁路中部7城市中，XX市的经济总量居第6位，仅强于亳州；人均GDP居最后一位且与其他城市差距较大。说明XX市整体经济基础薄弱，经济发展落后。XX市社会消费品零售总额达130.8亿元，是5个超百亿元的城市之一，商贸流通业的发展有较好的基础。 XX与安徽省其他省辖市经济发展的比较XX市是皖西北经济协作中心，是安徽省重要的工贸城市和农副产品基地，皖西北重要的商贸、金融、信息中心。表 XX市与安徽省其他省辖市经济指标对比（2004年）地区地区生产总值（亿元）增长率（）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入（亿元）XX260.310.43089130.822.3合肥589.716.2117、3327239.8103.1淮北169.115.7835145.620.3亳州224.612.1429988.710.6宿州279.114.1483775.212.6蚌埠263.716.57906101.633.9淮南214.516.2922563.027.3滁州355.610.4851886.622.3六安253.114.0413699.716.4马鞍山265.119.52164052.742.1巢湖251.49.6683685.414.07芜湖345.114.615649102.559.5宣城235.710.4877772.316.9铜陵136.717.51939434.316.9池州9218、.413.2612127.88.8安庆392.012.56566129.533.7黄山132.012.2913340.910.1XX市的地区GDP在全省17个地级市中居8位，但人均GDP确排在很靠后，尤其与省会合肥、皖江的芜湖、马鞍山、铜陵等地差距甚远，长期以来，安徽省经济社会发展战略的重点主要在皖中的合肥和皖江一带，导致整个皖北地区在安徽省内的整体发展水平较低。XX市的社会消费品零售总额在省内仅次于合肥居第二位，商贸流通业的发展在省内具有一定的优势。1.3XX城市定位及规划1、城市特征及定位 XX市位于安徽省西北部，北邻齐鲁、西连豫鄂，是千里淮北平原上的一座古城。一条淮河、一道秦岭把中国分成19、南北两部分，XX正位于我国南北交界处，自古就有“襟江带淮、XX南湖公园中州锁钥”之誉。在漫漫的历史长河里，XX曾翻卷过楚天风云，交融过吴越文化，激荡过秦晋雄风，飞旋过满蒙豪气。二十世纪九十年代，随着纵贯我国南北大动脉京九铁路的全线贯通，XX成为泱泱华夏大地上崛起的铁路新枢纽。纵观XX市形成建设发展的历程，XX市具有鲜明的空间特征、文化特征和时代特征，这为城市设计提供了基本的构成要素。空间特征上，淮河主要支流颍河、泉河穿城而过，形成“二河三片”的城市形态。 未来5到10年，XX将按照“优化一产，强化二产、繁荣三产、建设皖西北中心城市”的发展思路，努力把XX建成区域性的优质安全农产品供应中心，加工20、制造业中心，现代商贸物流集散中心。城市规模为：近期2010年人口规模77万人，用地规模78.3平方公里；远期2020年人口规模118万人，用地规模118平方公里；远景期2050年，按250万人左右控制用地规模。2、规划发展方向图 XX市城市总体规划布局图泉北片区颖西片区颖东片区颖南片区以颖西区为中心，颖河、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。“三区四片”组团式发展颖泉区颖东区颖西区颖西片区XX市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，是城市的核心区。重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心聚集与辐射效益。依托城市铁路交通枢纽、高速公路交通优势和电力、供水条件21、，重点发展加工制造业，配套建设仓储、物流设施。立足于两河之间优越的地理条件，建设高科技实验基地、大型商贸及高级住宅区。依托XX经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。颖东片区泉北片区颖南片区 近期用地方向：以颖西组团为基础向西、向南发展；开发区为基础向南方向发展；适当发展泉北、颖东组团。 近期用地方向：选择向西、南和东南作为主要拓展方向；远景机场搬迁后城市以向西发展为主。城市发展方向为向西向南发展，政府计划西移，根据城市发展判断三环和四环将在35年有比较大的发展并逐渐走向成熟，技术学院地块和颖州开发区地块升值潜力较大，尤其对于住宅开发，三环周22、边区域将是新一轮开发的重点区域。从目前的地价判断，未来颖州开发区地块的升值空间非常大。宏观市场环境分析小结： 区位优势明显。位于京九铁路中枢、华东第二通道起点、欧亚大陆桥东段，具有“承东启西，连接南北”的区位优势，有利于接受长江三角洲经济发达地区及其大都市的经济辐射、产业转移以及相互之间的经济技术合作。具备商品集散贸易的基础。 交通便捷。作为皖西北交通运输枢纽，连通豫、鲁、苏、皖四省边缘地区；位于大城市围空区，距离周边大城市徐州、郑州、合肥、蚌埠的距离在200400公里以内。根据赖利零售引力法则计算，XX在徐州、蚌埠、郑州、武汉、合肥等方向上的辐射半径在80120公里之间，范围内人口规模近3023、00万，是一个巨大的经济体和潜在的大市场，为XX商贸业发展带来巨大商机。 经济基础薄弱，农业人口所占比重偏大；随着XX进入快速发展阶段，城市化进程加快，经济实力增强，良好的经济发展环境为商贸业发展提供了基础。 从城市规划发展角度，城市二环和三环附近适合做专业市场，从地块发展潜力看技术学院地块和颖州开发区地块处于城市重点发展方向上，未来升值发展潜力较大。二 住宅市场发展分析2.1整体市场发展状况XX房产市场回顾2002年以前XX房地产市场发展基本处在停滞阶段，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，住宅房地产价格一直在较低水平上徘徊，处在不温不火状态。进入2003年24、，XX经济进入增长期，皖西北中心城市建设步伐加快，随着全国房地产投资热度的不断增加，XX的房地产市场开始迎来春天，投资升温，房价快速攀升，市场交易趋于火爆。XX房地产市场的发展过程大致可以分为以下三个阶段：变化性发展模式普通发展模式成长期成熟期衰退期进入期调整期进入期 2000年2003年以前进入期这个时期，XX的房价徘徊在800-900元/ M2左右，是房地产市场发展周期底进入期。当时市场以集资建房为主，进入2003年房价已经有了提升，到了6月份房价集中在1000元/ M2左右。 2004年初2005年底成长期这个时期是XX楼市疯狂上涨的阶段，房地产投资额不断增加，是房地产发展周期的成长期。25、从2004年到2005年，XX的房价从1000元/M2又上涨至1800元/M2的均价，个别市区楼盘已突破3000元/ M2，别墅类型的高档住宅更是售出百万一栋的高价，房价上涨的幅度几乎是100，多者达到了150，目前市区的均价已经达到了2000元/ M2。 2006年初至今（甚至更长的时间）成熟期（或调整期）这段时期，国家宏观调控进一步加强。一线城市的房价已经稳住，成交量骤减，甚至房价已出现小幅回落。象XX这样有巨大内部需求的三级城市影响相对较小。2006年下半年房价稳定在较高的价位，并且还有小幅上涨，整体销售均价达到1800元/M2。市区销售均价已经突破2000元/M2，多层主力价格在17026、02500元/M2，小高层主力价格达到了18002700元/ M2，高端楼盘达到30003500元/ M2，但是高价楼盘部分出现销售缓慢的迹象。住宅市场供需状况（1）供应分析近几年XX房地产开发投资规模不断增加，从2003年开始，XX商品房开发量基本保持平稳，供应量稳中有升。据统计，2005年房屋建筑施工面积990.6万平方米，竣工面积784.2万平方米。2006年前三季度，全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工150万平方米，其中城区开工90万平方米，其中经济适用房开工11万多平方米。表 XX2005年度房地产开发房屋竣工、竣工面积和造价地区施工房屋面积m2竣工房屋面积m2房屋建筑面积竣27、工率竣工房屋价值（万元）全 市23281129422290.40112835市 直5684413219230.5741426颖州区7778903370740.4344605颖东区1444551070000.746900颖泉区132143368600.286195临泉县/太和县219632560920.265574阜南县210500330800.162687颖上县140417376000.273788界首市12600126001.001660数据来源：XX统计年鉴（2006）（2）需求分析随着2002年XX房地产市场的启动，积累了多年的房地产需求爆发，经过几年的发展，目前需求市场已趋于稳定。从住28、房情况看，2005年XX市新开工房屋面积达112.9万平方米，其中住宅99.3万平方米，商业11.3万平方米，2005全市房屋销售面积89.88万平方米，其中住宅82.8万平方米，其中颖州区是销售主力军，占全市住宅销售的50左右。地区房屋销售面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）商业销售面积（万平方米）全市8982.95.06市直9.68.80.8颖州区42.237.72.54颖东区87.60.37颖泉区5.250.25临泉区4.34.25/太和县8.88.480.3阜南县43.20.77颖上县6.56.48/界首市1.31.26/数据来源：XX统计年鉴（2006） XX市人口众多，城市住房29、需求旺盛，住宅市场近两年放量供应。2005年供应量110万平方米，全市需求量在90万平方米，其中市区总需求量年均50-55万平方米左右，购房客源主要以改善型需求、刚性的自住需求、动拆迁需求为主，2006年全市房屋交易起数达到1.5万余起。说明XX房地产需求目前处于上升阶段。理论上潜在需求空间还非常大。 但05年全市的商业销售总量仅为5.06万平米，这个数据无论从绝对值上还是相比较住宅而言的相对值上均低，从供需关系的角度上分析，05年商业的新开发面积为11.3万方，供需关系比为1：0.45，明显供大于求，因此从初步判断，XX地区目前还处于住房房地产时代，自用性需求为主，而对于房产投资市场尚在培育30、阶段，这也再次印证了XX房地产产业尚处启动期，未来发展潜力巨大。 按照正常的市场规律，XX投资型房产消费将在23年间释放潜力，住宅和商业将会并行化的迎来投资消费时代，小户型公寓，中高档住宅、商务类、商业类物业都会有新的市场机会，对于我们而言，如能在明年启动大型商业，抓住一部分的自营需求群体，将项目先做热做活，未来的23年内，将随着整体城市投资市场启动及兴旺而产生更大的经济效能。住宅市场价格分析从2003年开始，XX的房地产市场进入快速的发展期，房价随之不断攀升，从2003年的900元/M2到2005年的1500元/M2的销售价格，进入2006年，整体供给量有增无减，房价依然稳定上杨，维持在较高31、的价位。商品房成交价格在1700-1800元/M2，市区的销售均价格已经突破2000元/M2的大关，增幅达到100。房价不断攀升，和房地产开发成本的上升不无关系。XX市土地成本价格上升较快，在老城区，拆迁成本的增加，使楼面地价每平方米在700元以上，住宅房地产开发成本平均每平方米1600元；从开发较为活跃的南二环、西二环地块来看，楼面地价超过了每平方米500元，开发成本平均在每平方米1400元。地价上涨，以及住宅区整体规划、环境、配套设施的不断提高，在一定程度上提高了房价。按照XX市区2005年的销售均价2030元/平方米，人均可支配收入7750元来计算，XX的房价收入比为8.7。根据住房消费32、水平的标准，房价收入比应该在36倍之间是比较合理的，这表明XX的房价已经有些偏高了，但市场又呈现出供需两旺的态势，其主要的原因是XX积累多年的购房需求，但这种集中的需求毕竟是一时的，XX房地产市场要更好的发展，合理的供应结构、适度的供应总量、合理的销售价格是发展的关键。土地市场统计表：2005-2006土地出让统计名称项目地点占地面积（亩）用途竟拍价：万元/亩容积率建筑密度2005-12阜临路北侧规划慧湖路东侧82.2商住1001.8352005-13规划南城路南侧清河西路北侧282商住401.5282005-19北京路北侧颖东区河东办事处南侧1.69商住481.8302005-25老阜王路东33、侧10.77商住261.830%2006-02开发区规划二道河路南侧300.51商住351.8302006-03开发区规划二道河南侧，沙河路东侧115.66商住371.8302006-15颖泉区105国道东侧，规划颖泉路北侧166商住60.51.828%2006-16颖泉区105国道东侧，规划颖泉路南侧94商住641.828%2006-17颖泉区105国道东侧，北京南路南侧57商住72.42.2262006-19开发区颖南大道北侧，XX玩具厂西侧9.9商住591.8302006-6颖城顺河路西侧解放路东侧87.4商住401.36352006-9江口镇江北路西侧2.37商住212.040200634、-22颖州区阜王路南侧337.25商业70/合计1546.75亩从土地出让情况来看，从2005年开始，XX的土地供应量逐步增大，主要的住宅土地出让集中在西二环和南二环周边，开发区出让的土地规模较大，土地供应量比较集中，从土地出让的价格来看，中心城区的土地价格在70100万元/亩，二环附近由于周边还在建设土地出让价格在3040万元/亩，开发区和郊区的价格略低，在2030万元/亩。XX房产发展特征XX，安徽省人口最多的地级市，全市总人口超过一千万，是典型的内需型城市，由于农村人口基数大，人民生活水平低，城市化进程较慢，综合目前的XX房地产市场现状，有以下几个特点：u 房地产业发展迅猛，房价一路上扬35、。2003年以前XX的房价一般集中在900元/ M2左右，从2004年到2006年，XX的房价从1000元/ M2又上涨至1800元/M2的均价，市区已经突破2000元/ M2，别墅类型的高档住宅更是售出百万一栋的高价，XX楼市经过几年的火爆，房地产业发展迅猛，但由于宏观调控、供给量的增大，走过疯长的05、06年，未来XX房地产业应该趋于理性发展，房产价格涨幅将受控。以前XX市的购房群体的主要是一些有居住需要的客户，现在新开楼盘主要客户是以改善居住条件和投资为主，包括市区居民、周边城镇居民和部分拆迁户为主，还有部分在外省市投资客，在家乡投资置业，购房群体的增加和购房目的多样是XX房地产市场活跃36、的根本。u 楼盘开始向规模化、集中化发展。目前的XX市的房地产市场逐步迈向规模化，开发规模也出现了上百亩的大规模开发，建筑面积超过20万平方米以上的大盘有好几个，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。XX房地产开发主要集中在两大区块：一为西部板块，西二环两侧，开发的楼盘有中南现代城、水岸名苑、港利绿园、西苑世纪名门、锦城香格里拉、怡和庄园等；另一块为南部板块，南二环以南，经济开发区，新楼盘有蓝色雅典、万霖花园、天筑逸景等，上市规模近50万平方米，但潜在开发规模远远大于此。u 房地产处于“卖居家”阶段，并开始向“卖环境”阶段进化。XX的房地产市场还处在“卖居家”的37、实物地产阶段，表现在对地段、户型的重视，只有少数的开发商开始注重社区环境的营造，提升到了“卖环境”的阶段，但远没有形成主流。概念复合地产还没有出现，还没有开发商注重社区文化和生活方式的营造，随着市场的进一步成熟，XX房地产将进入“卖文化、卖生活方式”的概念地产阶段。可以说，XX房地产市场正处在变革的前夜。市场将面临一场大洗牌，也将面临真正的品牌时代。u 供给结构不合理，住宅档次没有拉开。XX的房地产供给方面不平衡，新开楼盘定位主要集中在中档层次，供应量过大，而低档市场（经济适用房）、高档市场开发不足。这种供给结构，阻碍了市场的正常发展，抑制了很多正常的房地产消费。XX房地产市场缺乏深层次开发，38、市场的主要关注点过于集中，巨大的消费潜力还没有完全释放，二手房市场还处在启蒙阶段，真正的市场潜力并未被完全挖掘出来。 u 以自主需求为主，投资市场难以形成。XX城市规模较大，内需旺盛，经过几年的发展，XX的房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小户型可售办公房等投资物业基本缺乏。再加上经济发展水平较低，外地投资商来此投资热情不高，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以出租为主。在所调查的所有楼盘中，主要以自主需求的客源为主，投资购房的比例很小。u 楼盘品质需要增强，产品供给需要多样化外地开发商和营销公司的进入，将给XX带去新的开发39、理念和产品，生态住宅、智能化小区、创新产品，将逐步进入市场，XX居民的住宅消费观念也将得到较大程度的改善，楼盘的品质不断增强，市场上的产品逐渐呈现多元化。而对于开发商而言，创新产品市场无疑是一个可以值得拓展的一个方向。2.2板块市场分析根据XX房地产市场的发展，目前的住宅市场可以划分为颖东板块、泉北板块、颖西板块和开发区板块，XX目前的住宅市场格局主要由老城区中心格局向西、向南拓展的方向发展。开发区板块泉北板块颖东板块颖西板块颖东板块：主要划分为颖河以东的片区，依托XX火车站的铁路交通枢纽、高速公路的交通优势而发展起来的以商贸、居住、物流为主的新兴区域。该板块住宅项目主要集中分布在北京东路、向40、阳北路和幸福西路上。项目基本上均为商业与住宅相结合，开发商重点多在于商业部分。住宅项目产品档次并不是很高，无论从小区品质还是环境质量等方面还有待发展。依托大京九铁路枢纽站的影响，未来颖东区的基础配套及地段优势将会逐渐体现，使得该区域商业有较好的发展前景，但由于来往人流和商贸、物流的影响，该区域的住宅很难往高品质的方向发展。目前该区域楼盘的价格基本上处于18002200元/M2之间。代表楼盘：厦门商业广场、颖东商业街等。项目名称建筑形态地址建筑面积(M2)开盘时间销售价格（元/M2）销售情况华兴花苑多层、商业、办公颍东区火车站广场北侧13XX-1-22住：2200商;7000住宅售磬销售率95厦41、门商业广场多层、商业、办公颍河东路以北2.52006-12-1住：2100商：6000月去化50套销售率26煦园山庄多层颍东区北京东路280号132006-9-16住：1800月去化36套销售率69颍东商业街多层、商业颍东幸福西路北侧10.62006-7-28住：2700；商：5500-6500月去化45套销售率74泉北板块：主要划分为颖河和泉和之间的片区，立足于两河之间优越的地理位置，具有良好的生态居住环境，是XX大型商贸（皖西北商贸城）以及高级居住区。该板块主要的住宅项目主要集中分布在河滨路和北京西路。泉北一些近郊的区域大多开发一些大型集中型的商贸区，主要的住宅都分布在河道周边，以纯多层的42、住宅项目为主，住宅项目居住环境优美，但产品档次一般，缺乏好的以景观为卖点的项目。北面以大型商贸业为主，结合颖河及泉河优美的自然景观，整体板块缺乏良好的规划，没有凸现出住宅的品质。目前该区域楼盘的价格基本上处于22002500元/M2之间。代表楼盘：依泉雅苑等。项目名称建筑形态地址建筑面积(M2)开盘时间销售价格销售情况金湾名庭多层、商业规划河滨东路北侧12.62006-9-162400-3000月去化48套销售率81外滩国际新城黄金水岸多层、小高层、商业胜利北路以东；河滨路以南5.4XX-10-12500月去化70套依泉雅苑多层、商业XX市北京中路北侧9.082006-3-62200月去化2343、套销售率93颖西板块：颖西板块是目前XX经济政治中心，其片区内生活配套、商业、居住氛围以相当完善，成为XX目前最成熟的居住区域，就目前的发展来看，颖西板块分成两个子板块： 中心板块子板块中心板块指XX的市中心，是XX目前最繁华的区域，该板块内的住宅项目供应量较少，售价较高，主要在售的有中央豪景，是目前XX最贵的住宅项目，由于中心板块发展的局限性，未来XX的中心区域要向西向南发展。价格在3300-4200元/M2，板块均价也在2500元/M2，代表楼盘：中央豪景。 西二环南二环沿线子板块以XX西二环和南二环为主的大片区域，是未来XX经济、商业、居住的中心，也是目前在售楼盘最集中的区域，该板块住宅44、项目主要集中分布在二环线周边，有不少新兴的大盘，无论从产品开发、景观规划和社区配套，都是XX住宅产品中的领先者，从目前的形式不难看出，二环板块将成为未来XX主要的高档居住社区。目前该区域楼盘的价格基本上处于22002500元/M2之间。代表楼盘：蓝色雅典、万霖花园、天筑逸景等。 项目名称建筑形态地址建筑面积(万M2)开盘时间销售价格(元/M2)销售情况中央豪景多层、小高层、商业阜临路12XX/12500-4200成交套数80销售率63天筑逸景小区多层、小高层、商业颍州南路18XX/22500月去化50套销售率55中南现代城多层、小高层、商业西二环路以西、颍河西路以南二期1.6万XX/1220045、月去化36套销售率67海丰世纪广场多层、小高层、商业一道河路与阜王路交叉口1.7万2006-9-202500月去化10套销售率30锦城香格里拉二期多层、商业西二环路72006-9-16住：2000；商：5000-7000月去化70套销售率71电力明园多层、小高层、商业人民西路269号20XX-5-12400月去化36套销售率80大唐大厦多层、商业一道河中路18号2.22006-10-1多层：2200小高层;2500月去化18套销售率74蓝色雅典3期多层、商业一道河路666号13XX-5-12200-2400月去化18套销售率32万霖花苑多层、商业颍州南路西侧162006-1-12460月去化146、8套销售率32怡和庄园二期多层阜南路以东，双清路以北6.82006-1-12500月去化62套销售率20天瑞山庄多层、商业颖南路阜九路162006-12-9住：1700-2000月成110套开发区板块：目前开发区是XX一个较集中的别墅社区，以独立联排的别墅区为主，还有一部分是安居房和联建房，为数不多的别墅项目档次不高，面积过大导致总价偏高，景观匮乏，无论从品质还是环境等方面还有待发展。目前该区域楼盘的价格基本上处于13001800元/M2之间，别墅在2700-2900元/M2左右。代表楼盘：名仕豪园（别墅项目）、美墅等。项目名称建筑形态地址建筑面积(万m2)开盘时间销售价格（元/M2）销售状况47、名仕豪园别墅开发区经二路162005-42700-2800还剩3套美墅别墅开发区经二路112006-10-1独栋别墅：90万联排：2500还未动XX城区主要在售楼盘分布图万霖花园天筑逸景蓝色雅典大唐花园新天地小区华兴花苑厦门商业广场颖东商业街中央豪景色中南现代城温州街锦城香格里拉怡和家园二期电力明园依泉雅苑明鸿花园黄金水岸金湾名庭天瑞山庄明鸿家园瑶海大市场2.3在售楼盘分析在售楼盘之产品分析 从开发规模看当前XX市的房地产开发以中小型楼盘为主，5-10万以下的小型楼盘约占30，半数分布老城区中心板块，10-15万之间的是目前开发的主力规模楼盘，主要分布在南二环板块和西二环板块，20万以上的规模48、型楼盘在XX市场也逐渐增多，随着城中板块可供出让土地的减少，以及未来新行政中心的搬迁，在二环沿线、开发区板块以及泉北大片区域都将有大量土地的上市，未来大盘数量将逐步增多，XX慢慢步入品质化开发的阶段。 从建筑形态来看目前的XX市主要的在售楼盘以普通多层为主，约占总数的68%，小高层和高层住宅在所占得比例较少，而且销售有一定抗性，主要来自其得房率低和较高的物业管理费用，别墅物业稀少，主要集中在开发区，目前在售的有美墅、名仕豪园等，且总体品质不高。市场上没有一些缺乏高档产品和创新性的产品（例如花园洋房、叠加洋房等）。 从景观营造上看大规模的开发使得对景观的营造至关重要，XX城内天然水系环绕，自然景49、观优美，但利用自然水景做好景观规划的楼盘很少，目前的XX市自然景观条件较好的区域主要集中在泉河和颖河周边的板块，可以预见，随着XX房地产业的发展，对景观环境的需求会越来越注重，良好的整体规划，优美的景观，完善的物业管理将成为未来XX市房地产开发的趋势。 从户型面积上看独立别墅及联排别墅（建筑面积在180至230平方米之间）占8%，复式结构住宅（建筑面积130至150平方米）占7%，四房两厅占建筑面积130至150平方米）10%，三房一厅及三房两厅（建筑面积100至130平方米）占63%，二房二厅（建筑面积90多平方米）仅占10%。目前的XX市户型主要分布在80150之间，目前市场上最受欢迎的户50、型是100-130平方米的小三房，一般两房户型都基本控制在80-100平方米左右，主力户型一般为小三房或者二房。在售楼盘之价格分析 单价分析目前XX市售价最贵的住宅主要分布在老城区的中心板块，价格相对较高的，一般售价在24002600元/ M2之间，中心区的高档住宅已经均价已经接近3000元大关，最高单价突破4000元/M2，这些住宅主要分布在地段较成熟，其土地成本和周边完善的配套设施对其定价有着决定性的影响，阜城西二环附近的新建普通商品房均价在22002500元M2左右，南二环附近的均价在17502240元M2左右，城东片区规模以上成片开发的楼房均价则在15001800元M2左右，而泉北等北51、部片区其楼盘均价在1750元M2左右。房价的差别主要反映在区位、地段上，档次差别没有显现。从各板块新开楼盘价格来看，它们之间差别不是太大，基本处于同一档次，精品住宅不精，缺乏高品质的项目。 总价分析目前各个板块的楼盘在总价上存在较大的差别，主要集中在1825万元之间，老城区的主力总价相对较高，一般在20-30万元之间，部分公寓住宅则更高。颖东板块和泉北板块的主力总价一般分布在1525万元之间，开发区板块目前最低，一般在10-18万元之间。在售楼盘之销售分析 从销售状况看整体住宅市场销售状况比较良好，除大户型存在销售压力外，只要定位合理去化速度都较快。销售好的楼盘年去量在10万方左右，一般的也能52、去化5万方左右。2005以后受宏观政策的影响，人们消费趋于理性和谨慎，但对于以自住需求为主的XX楼市来说，其影响不是最主要的，未来影响去化速度的关键在于供需和竞争情况。 从营销主题看XX目前在售的大部分楼盘都以社区景观、周边配套、地段来做宣传，在小区内部环境以及品质的营造上还很缺乏。由于楼盘都很好销售，XX的楼市还没有进入品牌经营和注重营销推广阶段，但随着未来供应量的增加和竞争的激励，购房者会开始关注小区的品质和景观规划等外部因素，只有良好的产品、完善的规划和景观，才能在未来赢得更多的客源。 从客源需求看XX居民在置业时主要考虑的三点是：地段、配套和交通，至于房产的投资潜力，考虑不多。在地段选53、择上，有较强的区域情结。目前对环境与物管的要求也越来越高。但由于新开楼盘在地段、环境、规模、物管、配套等多方面综合系数都较高的小区不多，一部分消费者也处于观望态度。受目前开发水平所限，客户对于住宅建筑类型的需求仍然以多层为主，但联排别墅也被一部分客户所追求。表明XX存在着对别墅或类别墅等高档产品的需求，底层复式与顶层带阁楼正被越来越多的XX人所接受，一般多层住宅，最好销的是带花园底层，售价最贵，三楼、四楼次之，五楼和二楼最便宜，六楼一般都会赠送阁楼，XX尤其对底层复式带花园的住宅虽然价格较贵，但比较抢手。XX普通市民对楼市关注度还不够，楼市的相关知识还未被普通老百姓所接受。提前消费的观念和按揭54、买房意识还不强，置业投资意识不强。一部分人经济实力较高的客源对配套较好，景观较好、产品品质较好的住宅有较高的需求欲望。XX目前的购房群体主要以企事业单位职员和私营业主、下属乡镇的人群为主。住宅市场小结： XX作为一个内需旺盛的城市，城市人口众多，住宅供应结构趋于平衡，但理论上需求还比较旺盛，今后几年房地产市场仍呈现供需两旺的特点。 房地产开发竞争加剧，房地产投资会进一步增加，房地产开发企业风险增多，房地产将步入规模开发期，二、三幢的零星开发将退出舞台。自身具备规模开发能力是房地产企业避免被市场淘汰的惟一途径。土地开发的规模化已经是势在必行，将有效地提高XX市住宅的档次。 XX目前的住宅市场在区55、位、档次和产品综合素质、价格上还没有拉开距离，缺乏高档及创新性的产品来引领住宅市场。 XX房地产价格一路上扬，目前市区住宅均价在2000-2200元/M2之间，从房价收入比来看，XX的房价有些偏高，从长期来看，XX的住宅价格仍趋于稳定，总体呈稳中有升的趋势。 市场停留在初级发展阶段，产品形态以普通多层产品为主，高档创新产品如花园洋房及高档别墅等比较少，导致部分高端客户住房需求得不到有效满足，高档别墅和花园洋房市场等有比较好的市场空间。 城市居民收入水平低，大面积、高总价的抗性比较明显，100-120M2的小三房是需求的主流房型。随着房地产发展的成熟，购房者的购房理念逐渐改变，将从“买房买地段，56、买房买环境、买品牌、买生活方式发展”。 随着大京九开通，XX做为皖西北中心城市的地位将凸现，房地产发展将要驶入快速轨道，外地知名大开发商将陆续登陆XX，XX的大盘时代、泛地产时代、大开发商唱主角的社区开发时代即将到来，新的开发机遇将要形成。三 商业市场发展分析3.1商业发展格局3.1.1XX商业发展历程XX商业发展的空间演变经历了4个阶段，如下表所示：表 XX商业的发展演变说明发展阶段布局特点20世纪50年代1979年主要商业分布在解放北大街上，逐渐向大隅首转移，70年代后期向东转移。20世纪80年代以百货大楼的建成纬标志，颖州路、人民路交叉口附近形成新的城市商业中心。商业网点在老城区高度集中57、。20世纪90年代京九铁路通车、XX二环建成，城市建设转向城南、城西、颖东、泉北，商业网点也随之向外围扩散，三里湾、人民路、颖州路、青年路、民主东路、火车站等板块的商业迅速发展。城市商业网点布局趋于合理，老城区仍处主导地位。但城市的三级商业体系还未健全。2001年至今随着经济发展和城市建设加快，新型商业业态开始出现，如连锁超市、大型品牌专业店、专业市场、批发市场、厂家直销中心等纷纷落户，初步形成了人民西路、颖州路商业中心和颖上路商业段。XX商圈格局商圈格局：一个市级商业中心东、西区域商业（1）XX城市商业呈现一个中心集聚特点，城市中心商业圈的空间布局主要以颖上路、颖州路以及人民路为主要的商业街58、围合向外扩展，初步形成一个市级商业中心。东西长约900米，南北长约720米。共有商业网点1076家，其中零售商店739家，餐饮娱乐113家，服务业157家，其他商业网点54家。日平均客流量达到22万人次，零售总营业面积15.28万平方米。其中，人民西路、颖州路交叉口聚集了千百意、国贸合百货大楼三大百货商场，沿人民路、颖州路商业街区比较发达，宾馆、餐饮、服务业、专业店居多，大型专业店有苏宁电器、迪比特通信城、根深鞋业、四通鞋城等。颖上路北段家具装饰商店较集中，主要经营布艺、窗帘合工艺品等；南部XX商厦附近主要以经营涂料、小型建材、小汽车配件的商店，形象较差。（2）东区商业主要集中在火车站周边。259、0世纪90年代，以京九铁路枢纽的建成通车，颖东区在XX火车站周围形成新的商圈，目前聚集了青峰综合市场、颖东农贸大市场、XX华联超市分店。（3）西区商业主要集中在西二环沿线，目前聚集了几个大型综合专业市场，如瑶海大市场、汇鑫家具大市场、皖西北商贸城、XX农产品批发市场等。（4）泉北、城南、开发区等其他区域商业发展缓慢，目前没有形成一定规模的商业圈，商业大多是沿街分布，比较零散，多为集体或个体经营的小商店，档次普遍较低。图 XX商业圈分布现状颖东商圈：以京九铁路枢纽XX火车站为中心的区域商业圈。中心商业圈：主要以人民路、颖上路和颖州路三条街为主延伸形成的商业圈，西起东城河、东至滨河中路、北起清颖公60、园、南至清河东路。颖州路人民西路颖上路人民路颖州路商业发展特征就XX的整体商业发展看，呈现如下特征： 主商圈相对成熟，区域商圈尚未形成。XX市商业正处在发展成熟时期，商业业态比较全面，但是整体商业档次并不是很高，发展并不成熟。百货业、超市业、专业市场等业态分布高度密集再老城区，导致竞争压力加剧。而以火车站为中心的颖东商业圈业态环很不成熟，且发展缓慢。 百货业高度聚集，竞争激烈。目前XX的大型百货店以本土三大商场为主，经营的品牌和档次相当，由于位置高度集中，所以竞争非常激烈。其他零售商店规模普遍偏小，档次低下。 超市业态进入大品牌时期。XX的超市目前除苏果有家大卖场外，其他都是小型连锁店。随着X61、X华联的进入、大润发的进入，超市业将迎来品牌竞争时代。 专业市场落后，面临换代整合。XX专业市场的状况是 “多、杂、小、乱”，即数量多、各市场业态杂、规模小、管理混乱。随着政府整体商业规划和调整，专业市场面临洗牌和整合。3.2细分业态发展分析零售业发展分析（1）百货店：XX现有大型百货店5家。其中3家分布在人民路上，距离在200米内，分布高度集中；经营业态基本相同。每个店的营业面积均在15000平方米以上。经营业种有黄金首饰、化妆品、男女服饰鞋帽、床上用品、休闲运动用品。其中，国贸商城和千百意档次略高，服装有国际二线品牌、国内一线品牌、国际国内运动一、二线品牌；化妆品主要是国际二线合资品牌和国62、内品牌为主。图 XX百货店分布现状千百意购物国贸商城百货大楼XX商厦利源商城国贸商城百货大楼（2）超市及大型超市：XX目前有华润苏果、大润发、XX华联、XX华联、中新、东方、万家福等超市。其中，大卖场有华润苏果和大润发（协议已签，未建），华润苏果总营业面积约9000平方米，大润发规划营业面积2.5万方。小型连锁的有XX华联和XX华联，XX华联在全市开店达100家，XX华联近两年开店11家。单店营业面积在30100平方米之间。大润发超市2.5万m2华润苏果超市 9000m2XX超市分布现状超市布局随意，中心区较密集，外围数量少。店铺规模较小，大中型、一站式购物卖场发展滞后。华润苏果XX华联（3）63、专业店：XX目前引进了鞋业、家电两类专业的国内知名连锁专业店，家电的有苏宁电器1家、五星电器1家、迪信通电器1家；鞋类的有百诚鞋城和四通鞋城等。另外，本地也有一些商厦和移动、联通合作组建了手机专业卖场。图 XX专业店分布现状苏宁电器五星电器迪信通电器百诚鞋城四通鞋城古商城商业街清河东路美食街浙商贸城商业街青年路商业街胜利北路商业街绿色步行街图 XX商业街分布现状（4）商业步行街 XX目前有5条商业街。主要分布在颖西区。分区名称业态特色街长（米）颖西区浙商贸城商业街品牌服饰，160家400古商城商业街小百货、影像制品、文化用品，130家530青年路商业街食品、小百货、文化用品，店铺234家40064、清河东路美食街餐饮、娱乐，共20家710绿色步行街服装、百货为主，店铺150家110表 XX城市商业街情况比较绿色步行街温州街（正建中）专业市场（1）商品交易类市场分析XX目前现有商品交易类市场18个，总占地面积861.15亩，总营业面积25万平方米左右。其中专业二汽车交易市场3个；布匹服装专业市场2个；综合类交易市场6个；家具装饰材料市场3个；五金电料2个；医药专业市场1个；通讯专业市场1个。皖西北商贸城和瑶海大市场两个大规模综合型批发市场，经营业态较齐全。从分布来看，80的市场颖西区，20在颖泉区，整体的市场布局基本形成了两大板块，即以老城区和西二环沿线的板块，和以XX南站为中心的板块。尤65、其是在颖西老城区，市场布局高度聚集，呈现出极大不均衡性。从交易范围来看，集中在老城区的食品、小商品、小五金市场属批零件营的形式，大多是“骑街”型，规模小、档次低；装饰建材类市场目前出现“一窝蜂”发展趋势，而且分布也都相对集中在二环西路沿线，数量有些过剩；而汽车类交易市场虽然有3个，但都是二手车市场，缺乏有规模档次的新车交易市场；服饰鞋帽类市场目前比较成熟；市场数量相对不少，且发展迅速，但布局、业态规划欠科学、不平衡，管理水平低下。各市场详细的信息及各项经营指标如下表所示。图 XX商品交易类市场分布现状二手车交易市场汇鑫美居城装饰材料市场元丰大市场三里商城通讯电脑市场皖西北商贸城瑶海大市场双龙桥66、装饰城服装批发市场布匹批发市场东方商贸城顺昌商城五交批发市场医药大市场二手车交易市场中南建材城表 XX综合性商品交易市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围备注皖西北商贸城北京西路服饰、鞋帽、食品、灯饰、五金43975000皖北地区续建瑶海大市场颖西路家具装材、书刊、家电、摩托车64.522000全市及周边县市续建东方商贸城颖河西路服饰、针织、鞋帽、皮具2156000城区及周边县市元丰大市场颖河西路百货、日杂31.52040城区及周边乡镇三里商城颖上北路食品、百货25.55000城区及周边城镇顺昌商城民主东路百货、服装97.518500城区及周边县市表 XX装饰材67、料及家具市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围备注双龙桥装饰城人民路双龙桥装饰材料等1510000全市汇鑫美居城西二环路家具、床上用品20000全市续建中南家具五金交电城颖河西路与西二环路交口家居、建材、五金交电130约9000全市在建七里铺装饰材料市场一道河路东段装饰材料等22.55200全市开发区五金电料批发市场一道河路中段五金、电料等309000城区及周边乡镇表 XX汽车交易市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围二手车交易市场阜太路北段二手汽车22.5500全市二手车交易市场沙河路北段二手汽车15500全市表 XX其他类交易68、市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围医药大市场一道河与阜颖公路交口中西药品等338200全国布匹批发市场民主东路布匹、服装4818000全市及周边县市服饰批发市场胜利路服装全市及周边县市通讯电脑市场人民西路通讯器材、电脑4.51500全市及周边县市（2）农产品批发市场XX目前有农产品专业批发市场2个，总占地面积166.5亩，总营业面积6.4万平方米左右，主要是农副产品、水果蔬菜的批发，城区内都是一些小型的露天菜市场，沿泉河南北分布。总体来看数量不足，规模也比较单一。具体位置如图所示，市场详细的信息及各项经营指标见下表所示。图 XX农产品专业批发市场分布现状泉北69、农贸大市场XX农产品中心批发市场表 XX农产品专业市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围备注XX农产品中心批发市场颖西路2号农副产品64.527000皖西续建泉北农贸大市场北京中路中段干鲜水果10254000城区及周边县市（3）生产资料批发市场 XX目前有生产资料类专业市场7个，总占地面积约300亩，总营业面积约6万平方米左右。整体来看，经营的业态比较全面，但每个市场的规模都偏小，缺乏有序的规划和管理，亟待改造和整合。主要分布在XX东面，颖东4各，颖泉2各，具体位置如图所示，市场详细的信息及各项经营指标见下表。图 XX生产资料专业市场分布现状颖东生产资料市场场皖70、北钢材市场颖汇农资大市场安徽农机市场农用汽车交易市场国祯农资市场表 XX生产资料专业市场经营指标比较名称地址经营业种占地面积（亩）营业面积（m2）辐射范围皖北钢材市场长青路各类钢材/全市及周边县市颖东生产资料市场颖河东路农资等3313000全市乡镇颖汇农资大市场颖河西路种子等农资67.521000全市乡镇皖北化建市场颖河西路化工、建材22.5/全市及周边县市安徽农机市场颖河东路农业机械/50000全市乡镇农用汽车交易市场沙河路农用汽车25.55000全市乡镇国祯农资市场沙河路化肥等农资97.518500全市乡镇在售商业项目分析（1）重点项目分析 皖西北商贸城位置：位于二环路以内，105国道与北71、京西路交会处。规模：XX皖西北商贸城是区政府实施的重大项目，该项目规划占地720亩，总建筑面积346300平方米，商业楼位158幢，其中建设底层商业面积120000平方米，商业铺面3600间，轻钢交易大厅30000平方米，仓储设施27723平方米，另有蔬菜加工配送及配套建筑等。商贸城建有贮藏、办公和服务设施，内设完善的商务中心、信息中心、电子结算中心、检疫检测中心、会议室等设施；提供金融、包装、运输和餐饮服务。建筑形态：12层、或13层框架结构商用房，一般都自然分割城精品店的形式销售河出租。少量的楼栋之间建有钢结构交易大厅。经营业态（种）：商贸城内设食品城、日化城、建材城、服装鞋帽城、家用电器72、城及农产品市场、医药市场等八大市场区域。其中，目前比较成熟的业态是服装鞋帽城，位于商贸城的中心区的位置，经营面积最大。服装鞋帽城根据不同市场街区、划分成了若干细分的小市场区域，如床上用品批发市场、儿童服饰一条街、精品服装一条街、品牌服饰批发市场、温州布胶鞋区、中国名牌精品鞋区等区域。建材城、家用电器城及农产品市场、医药市场等经营面积均不大，入住商家业很少。食品城、日化城目前正在建设或招商中。配套商业：银行、邮局、电信营业网点、餐饮、电脑培训学校等目前客商：主要是来自广东、浙江、江苏、湖北、厦门和阜城本地的客商。辐射范围：是皖西北地区规模最大、设施最先进的综合性商品批发市场，可辐射周边150公里73、的区域，近可辐射XX周边县市，较远可辐射到京九线的项城、亳州、商丘、淮滨、周口等地区。租售水平：销售价格视铺面位置不同，转角4200元/m2，栋中间3980元/m2，最低2880元/m2，销售面积区间有68 m2、88 m2、119 m2和174 m四种；租金第一年一层10元/m2，二层8元/m2，第二年一层10元/m2.月，二层6元/m2.月，启动第一年免租。该市场没有统一的代租服务，一般是业主和商户自寻信息和私自交易。综合评价：该市场是政府牵头的大型项目，2002年在市场启动阶段，利用政府手段整合（将其市内原来的几个小市场组织搬迁至此）和对外招商相结合的方法，历时23年，目前以服装鞋帽城为74、主体业态的市场氛围和消费知名度已经基本形成。在物业销售上，由于该市场启动早、规模定位大、政府前头，加上早期销售价格便宜等各项利好因素，物业销售较好，目前持有人增值也非常明显。该市场的优势是利用京九铁路交通枢纽的区位、以及XX经营成本低的优势，在皖西北区域具有相对竞争优势。该市场的缺点是业态定位过多，和附近或规划中的其他市场在业态上没有形成明显的差异，使之市场的专业形象认知度不够，除服装鞋帽起步早、相对成熟外，其他业态的启动和竞争力并不看好。调查表明，目前的交易状况也不平衡和不理想。 瑶海大市场 位置：瑶海大市场位于XX中南大道（西二环路）路泉河桥南，规模：占地面积176亩，建筑面积10万平方米75、。是XX重点招商引资项目。一期已建成家具、书刊、装饰、家电等四大专业市场。其中，家具城2001年3月开业，家电城于2001年12月开业，书刊市场于2002年7月开业，汇集XX市广大书刊批零兼营客户，是目前皖西北规模最大的书刊交易中心；装饰城2003年6月开业。目前进入二期开发阶段，主要开发板材市场和装饰建材的八大特色街区（陶瓷洁具区、地板专业街、油漆专卖街、精品橱柜城、灯饰专卖街、墙纸布艺街、五金水暖街、装饰公司联盟区），预计XX年年底交付。建成后将引进400余家知名家具建材商。建筑形态：家电城是二层全框架结构，装饰城采用大跨度钢架结构。二期开发的有三层框架。经营业态（种）：家具城经营品种有家76、具、高中档办公用品、真皮布艺沙发玻璃制品和藤艺等；家电城入驻的厂家有海尔、TCL、创佳等知名厂家；书刊市场主要经营高、中、小辅导教材及文学书籍等教育书刊，是目前皖西北规模最大的书刊交易中心；装饰城主要经营砖、石材、板材、水暖、五金电料、橱卫、灯饰、门业等。辐射范围：将是大型专业家具、家电、装饰建材、石材、板材、书刊批发产品集散地。预计辐射XX本地和周边县市，由于家具建材行业的特殊消费特点制约，很难辐射较远地域。租售水平：二期启动时价格2500-2600元/M2，目前销售价格3000元/m23300元/m2，只销售1、2层，租金约20元/m2.月。三层整体租售。可以委托代租。综合评价：目前该市场77、已形成的家具、家电、书刊、装饰等市场年交易额接近1.5亿元，市场经营业绩尚可以。该市场采取了整体规划和积极招商的模式，如尽量地引入国内外的一些品牌产品入住、提供委托出租服务等措施，不仅提升了市场的形象和档次，同时也增强了投资着和经营者的信心。调查访问的情况来看，由于市场整体建设未完成，商业氛围欠佳。但该市场家具建材城的率先差异化定位，切合了XX目前房地产的市场发展需求空间，但同时面临很多跟进着的竞争，招商和经营都开始出现压力。建材装饰城的辐射力比较弱，经营状况相对较差。 汇鑫商业广场位置：西临中南大道，东至西城河，北接人民西路，南至颖河西路，是未来XX规划种人民路商圈的黄金位置。规模业态：如下78、表，汇鑫商业广场总建筑规划面达到12万平方米。共有七个商业组团组成，计划用三期开发完成。2003年初，一期工程汇鑫家居广场建成并开业。主要定位于专业经营中高档家具，从广州、深圳、香港等地引进国内外知名品牌家具80余家，如联邦、皇朝、红苹果、欧宝、光明、全友、双叶、华日、富得宝、爱依瑞斯、我爱我家等。目前，在建的二期工程汇鑫美居城已进入全面招商阶段，预计XX年底启动。汇鑫购物中心日前已与台资大润发超市签订协议，预计于XX年11月开业。表 汇鑫商业广场各组团规划商业组团层数面积（m2 ）单层面（m2）业态综合性大卖场3 24,000 8,000 日用百货、娱乐餐饮 汇鑫美居城3 22,000 6,79、700 家具建材、五金装饰 餐饮休闲街区1-2 13,200 / 酒吧餐饮、精品购物 家居生活馆4 15,000 4,000 家用电器、时尚家居 休闲娱乐广场3 8,500 2,800 大型餐饮、量贩歌城 办公楼6 14,400 2400 商住两用 商业步行街1 7,500 / 生活配套型商业 合计122,600 建筑形态：现代设计理念，商场式设计，二期配备自动扶梯、货梯、中央空调等硬件。各商业组团的层数依业态定位设计不同。辐射范围：以XX城区为主，附带城郊县市。租售水平：二期目前销售价格一层900012000元/m2、二层7000元/m2、三层40005000元/m2；商铺区间面积6080 80、m2。目前一期租金30元/m2.月，预计二期租金约70元/m2.月，可以委托代租，但需签订10年协议。综合评价：汇鑫商业广场得天独厚的地段优势，以及和未来XX城市商业中心的对接，注定了其商业升值的空间。汇鑫商业广场无论是从规划或建造上，都实施了“名品名店”的战略思想，一是商业广场的整体规划和建筑形态上参考了大型SHOPINGMAII的理念，使整个商业广场呈现出高品质。二是招商定位和服务运作专业化，如引进大润发，引进家具名牌等，是XX第一个中高档家具市场，成功进行了商业错位。调查来看，汇鑫商业广场无论是选址、规划、定位、招商等环节准确和业绩表明，该项目是目前XX商业地产操作较成功的一个。 中南现81、代家具建材五金交电专业大市场位置：颖河西路与中南大道（西二环）交叉口。规模：总占地86700平方米，总建筑面积约151725平方米，该项目主要是多层住房，由于项目位置优越，加上项目整体地块被纵横五条路分隔成为三大块，所以，06年9月开发商通过政府，将其沿街商铺进行概念性组合，整体定位批准成为“现代家具建材五金交电专业大市场”。估计商业建筑面积约1万平米。业态定位：家具、建材、五金交电等。租售水平：销售价格依铺面位置8600元/m29000元/m2不等，预计租金25元/m2.月。辐射范围：XX本市。综合评价：调查发现，该项目的开发商不想放弃其项目板块布局和地段的优势，想借此在商业和住房商都赚足，82、为此公关政府批准成为市场，以争取更多招商优惠措施。但实际上，本身不是一个专业的市场，而且所有商铺的上面都是住户，建材市场的杂乱特征和住户追求安静的矛盾，将是未来市场管理和经营中的突出矛盾和问题。其二，该市场定位的策略是庞大的住房消费拉动建材需求，但却忽略了周边汇鑫、瑶海等大型专业市场的竞争压力，定位的同质化、以及作为专业市场规划商的先天不足等因素，将可能会影响投资人的增值回报利益。（2）其他在售商业目前，XX的其他在售商业大多是商住结合的小区沿街商业，商业定位上主要是一些社区配套商业，如餐饮、休闲购物等，没有鲜明的特色；销售卖点上均喜欢制造商业步行街的概念，如金茂广场、温州街等；价格受其项目所83、处的地段优越性影响较大。表 XX其他在售商业项目指标物业名称香格里拉商业街颖东商业街厦门商业广场港利金茂广场开发企业XX锦城置业有限公司XX中鑫置业有限公司XX永同房地产开发公司XX港利房地产开发公司所属区域颖州区颖东区颖东区颖州区地址西二环与清河路交口幸福西路北侧向阳南路与幸福路交口人民西路与而环路交口开盘时间未开盘建筑面积（m2）约50004790/约20000价格售价（元/m2）50007000550065006000均8800租金（元/m2.月）约55业态美食、娱乐购物、休闲购物中心面积区间（m2）9040505078数据来源：XX调研 （3）在售商业去化分析调查显示，XX商业的年去化84、情况不算很乐观，与住宅相比，存在差距。这一点特别值得投资者注意。初步测算，XX专业市场的年去化率越23左右，而且去化极大不平衡，市场规划、产品设计、招商运作较好的相对较好。商住结合的在售商业依项目地段不同、整体规划运作不同，去化状况有很大差别，较好的如港利金茂广场、厦门商业广场约达到40，较差的如温州街。表 XX在售专业市场去化情况项目名称开盘日期推出体量去化情况年去化面积面积m2套数面积m2套数皖西北商贸城34656296000瑶海大市场43384216225965746汇鑫美居城136962712122426366 数据来源：XX调研 截至XX年1月22日n XX专业市场小结综上分析，我们85、认为XX专业市场发展呈现如下特征： 老城区较集中，布局结构欠合理。XX城区的商品交易市场分布点多面广，大多集中在老城区，高度密集，结构不合理。一方面，受用地限制和租金较高原因，市场规模不能再扩大，难有发展机会；另一方面，受城市交通、消防、环保等因素制约，使的其很难再老城区立足。 市场类型功能重复，同质化竞争将加剧。XX的专业市场建设水平低，且存在重复建设的现象，一些业态定位同质、功能相似或雷同的市场再选址上很靠近，政府没有进行适当规划引导，导致存在过度竞争现象。如经营服装的皖西北商贸城、东方商贸城、民主东路布匹市场、胜利路服装市场等 。新建市场也存在一窝蜂现象，如家具建材市场的汇鑫、中南、瑶海86、等。而新兴产品和高科技产品的交易市场比较缺乏，如汽车市场。 市场向集散地型发展，老市场亟待改造整合。目前，随着新一轮城市建设和商业中心、居住区域的移动，老城区的老市场势必被淘汰，被新的更大规模的专业化市场整合或打垮。而城市建设的需要也应该对高度密集的老城区的老市场进行改造和淘汰搬迁。 缺乏专业市场的管理和服务。 专业化市场缺乏的组织化、专业化、规发化的管理和服务，不少市场开办者只收费不服务；缺乏整体化管理，一些市场中，由于个别商户存在出售假冒劣质商品的现象，严重降低了市场整体的信誉。3.3商业发展规划商业规划发展目标近期目标远期目标近期2010年初步建成布局合理、结构优化、功能齐全、制度完善的87、商业体系，将XX建设成皖西北物流集散中心，初步实现商业现代化。远期2020年加快推进商业现代化进程，将XX建设成为区域性现代化的商贸物流集散中心，并辐射鄂豫皖边界地区，商贸流通业在安徽省居领先水平。发展基本指标社会消费品零售总额2010年达到25亿元，年均增长12%。其中市区达到90亿元，年均增长13%。社会消费品零售总额2010年达到950亿元，年均增长14%。其中市区达到360亿元，年均增长15%。人均零售商业网点面积达到1.01.2平方米，总量控制在80万平米内。人均零售商业网点面积达到1.01.2平方米，总量控制在120140万平米之间。城市商业对当地的经济贡献率提高到12%。其中连锁88、企业销售额占全社会消费品总额的比重提高到35%。城市商业对当地的经济贡献率提高到15%。其中连锁企业销售额占全社会消费品总额的比重提高到50%。具体配置目标扩大市级商业中心范围，形成“4线3圈”的市级商业中心格局。重点建设城西和颖东区域商业中心。初步形成12个社区商业中心。改造和提升人民路、颖上路、颖州路商业基础设施，形成“4线4圈”的市级商业中心格局。建设5处符合标准的区域商业中心和21个社区商业中心。拥有大型商业零售网点23处，其中新建10处，改造扩建4处，保留9处。总营业面积达到20万平方米，人均0.26平方米。拥有大型商业零售网点39处，其中新建25处，改造扩建5处，保留9处。大型商业89、网点面积达到47万平方米，人均0.40平方米。建设商业街9条，其中新建4条，改造扩建4条。建设商业街12条，其中新建8条，改造扩建4条。拥有各种专业批发市场合计11个，其中农产品批发市场新建2处、续建2处；生产资料批发市场新建1处、改造扩建6处；市场总营业面积达到40.5万平方米。拥有各种专业批发市场合计15个，其中农产品批发市场新建6处、续建改造2处；生产资料批发市场新建3处、改造扩建4处；市场总营业面积达到79.2万平方米。拥有各种其他商品交易市场16个，其中新建3处、改造扩建13出，市场总营业面积达到34.6平方米。拥有各种其他商品交易市场18个，其中新建6处、改造扩建11出，市场总营业90、面积达到66.9平方米。每个社区商业中心拥有商业服务设施1.01.5万平方米，可满足社区居民的生活需要。每个社区商业中心拥有商业服务设施1.52.5万平方米，每千人拥有600800平方米。总体规划布局XX商业总体网点布局以城市总体规划的“两河四片”的用地布局为基础：形成“一核、两带、三区、五心、十二街、多点”的商业空间布局。一核：在现状1个市级商业中心和1个商业重点地段的基础上连片拓展，形成一个新的市级商业中心。两带：在城西二环路和三环路沿线建设一批大型专业市场，成为两条重要的商业带。三区：在颖东分区和开发区和三十里铺镇各建1各大型物流园区。五心：在颖东分区、颖南分区（现开发区）、泉北分区、颖91、西分区的西部和南部各建1各区域商业中心。十二街：在城区建设12条各具特色的商业街。多点：按照人口分布建设20各社区商业中心。市级商业中心区域商业中心 社区商业中心图3.1 XX各商业总体规划布局图l 一核：“4线4圈”的新市级商业中心（如图3.2）国贸商圈解放路商圈文峰商圈商厦商圈图3.2 市级商业中心定位图l 两带：在城西二环路和三环路沿线建设一批大型专业市场，成为两条重要的商业带。（如图3.3）西二环路市场带西三环路市场带图3.3 XX商业“两市场带”规划图l 三区：在颖东分区和开发区和三十里铺镇各建1各大型物流园区。辛桥物流园区 260万m2开发区物流园区75万m2XX物流园区 450万92、m2l 五心：在颖东分区、颖南分区（现开发区）、泉北分区、颖西分区的西部和南部各建1各区域商业中心。（如图3.5）颖西区域中心市级商业中心城南区域中心开发区区域中心颖东区域中心泉北区域中心图3.1 XX商业规划板块布局图l 十二街：在城区建设12条各具特色的商业街。（如图3.6）古商城商业街清河东路美食街清纬三路商业街慧河路步行街皖西北古玩城幸福路商业街东城墙步行街浙商贸城商业街一人巷小吃街文昌阁步行街胜利北路商业街青年路商业街 专业市场规划（1）专业批发市场XX专业批发市场规划的方向是：农产品专业批发市场新建突出地方特色的农产品批发市场，如XX土特产批发市场、皮张批发市场，粮食批发市场，肉类93、及水产批发市场等，计划改造或新建成6大市场，主要规划布局在颖泉、颖州两河交接的老城区，开发区、工业园区、颖东区各配套1个。生产资料专业批发市场重点建设以交易化肥、种子、农药、农业机械，金属材料、木材、建材等生产资料市场，计划改造或新建成7大市场，主要规划布局在颖东区颖河北、东平路河涡阳路之间。（2）商品交易市场XX商品交易专业市场规划的方向是：整体布局以老城区商业中心向外扩散，减少老城区的服饰鞋帽类市场（商场化经营），二手车交易市场外围平衡分布。西二环路沿线形成主要是以装饰建材、家具五金为主的综合或专业市场带。规划没有根据业态的不同进行板块布局，追求区位的平衡性和城市居民交易的方便性。新规划的94、市场大多在城郊发展带。核心提示：就专业市场的布局、业态规划来看：小商品交易市场、土特产批发市场、种子农药批发市场、汽贸市场（新车交易维修售后等）、旧货市场、再生资源市场等6类属于市场属于缺乏的业态，投资看好。把考察的三个地块和专业市场的规划布局相结合，和XX城市、商业的规划态势和未来相结合，三块地位置恰好和小商品交易市场、汽贸市场、再生资源市场的规划板块相吻合。综合建议为：汽贸市场第一选择，小商品交易市场第二选择，而农产品交易市场的市场空间存在，如若能与政府达成共识将其规划迁至未来开发项目将是不错的选择，其他第三选择。商业规划方向 商业布局方面，XX城市商业网点布局“西扩南延”。从目前发展态势95、看，随着城市向西迅速推进，居住人口增多，以及未来XX市府的西迁等因素，西面中南大道（西二环路）周边将会形成新的商业中心，而南面将会以开发区、颖州工业园区为重点，逐步培育出新的商业圈，但相对缓慢于西部 业态规划方面，重点发展新型零售业态：加快发展便利店、折扣店和中小型连锁超市；积极发展家电、食品、建材等专业连锁店；重视发展仓储式商场、专业店、专卖店等新业态；适当发展大型超市；控制发展大型购物中心；鼓励大型百货业改造整合成为集团型企业。 专业市场规划方面，大力建设批发市场集群园区。专业市场布局在城市环路及城市对外交通主干道附近，业态上既应与现有同类型市场尽量靠近，形成集群，又要在用地留有足够空间。96、未来将主要在西二环路与三环路（规划在建）沿线形成大的一个专业市场带（以商品交易市场为主），依托XX经济技术开发区，在XX南站周围或沿线形成另一个专业市场带（规划以汽车交易为主）。四 项目分析及初步定位4.1地块分析技术学院地块图 技术学院地块位置图一 道 河 西 路（未通）三环：二道河西路（未通）二环二环汝南路南伸段阴（1）概况位置：技术学院地块位于西二环南向延伸段、一道河西路（连接一道河中路二环，目前未贯通）、二道河西路（三环，未通）和汝南路包围区域。目前仅地块东侧道路贯通，连接城市二环和105国道，交通便利。地块南侧三环已经修建，目前尚未通车，地块横贯城市二环和三环中间，交通优势十分明显。97、现状：地块内部现为村庄，东侧沿街为沿街商铺，主要业态为建材装饰、汽车摩托车配件、维修及小型超市、餐饮等配套商业。整个地块面积约1000亩，拆迁密度0.60.8，货币补偿拆迁成本约1300元/平方米，土地价款约为5060万元/亩。沿街商铺内部村庄图 技术学院地块周边环境图一 道 河 西 路（未通）三环：二道河西路（未通）二环二环汝南路南伸段颖州工业园区市检察院XX职业技术学院XX师范学院西校区XX飞机场一汽丰田特约店广州本田特约店沿街商铺，汽车配件、维修、销售等阴地 块（2）周边环境2、颖州开发区地块二 道 河 西 路（未通）三环机 场 路二环南伸段汝阴南路颖州工业园区XX飞机场地块图 开发区地98、块位置图（1）概况位置：开发区地块位于颖州工业园区内，东侧紧靠西二环南向延伸段，北侧临开发区内部道路，北侧临近城市三环（目前尚未通车），南侧临近通向XX飞机场的机场路，交通条件便利。现状：地块面积约1000亩。现为农田，内部平整，已经纳入城市建设用地范围之内，补偿成本相对较低。预计土地价款在1020万元/亩。地块内部北侧道路（2）周边环境位于颖州工业园区内，周边企业较多，XX三环实业公司、三环工业园等，XX新世纪双语学校位于地块内部。地块北侧尚未农田村庄，目前外部形象较差。随着城市建设向西向南发展的推进，目前在建项目住宅等基本位于城市二环和三环之间。而本地块位于城市三环之外，住宅开发相对周边环99、境较差，但从长远规划和土地成本较低方面考虑，该地块具备一定发展潜力。地块北侧村庄3、阜裕大桥项目涡阳南路东平路阜裕大桥地 块图 阜裕大桥地块位置图（1）概况位置：地块位于涡阳南路（城市二环）东侧，临近阜裕大桥。交通便利。现状：地块内部现为村庄，西侧沿街有钢材板材等门面。地块面积约1000亩，拆迁密度0.6左右，拆迁费1100元/平方米，预计土地价款为5060万元/亩。地块内部村庄地块西侧沿街门面图 阜裕大桥地块周边环境图涡阳南路东平路阜裕大桥地 块颖南收费站XX火车站XX经济技术开发区农机大市场汽配大市场七里铺装饰城（2）周边环境地块周边交通条件便利。北侧经由涡阳南路和北京东路可以直通XX火车100、站。南侧跨过阜裕大桥经由涡阳南路沙河路可以到达XX经济技术开发区。地块北侧几百米处为XX市过境路桥收费站（阜南收费站），外地车辆一律收取5元/次的过境费，对物流运输专业、市场发展影响较大，预计该收费站将在两年内拆除。地块附近专业市场众多，东方红建材城、农机大市场、汽配大市场、七里铺装饰城等均位于地块周边。汽配大市场转盘处、农机大市场对面以及地块周边集结了众多汽车配件、维修、销售、服务店、建材板材装饰门面等，具备开设汽配、建材等方面专业市场的基础客群。东方红建材城颖南收费站农机大市场汽配大市场4、对比分析表 地块开发条件、成本对比 地块内容技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块开发条件交通引擎二环、101、三环三环二环、火车站周边环境新兴社区颖州工业园区火车站、XX开发区市场成熟度非常成熟比较成熟非常成熟发展潜力处于城市发展方向处于城市发展方向远期发展方向综合评价土地成本土地成本5060万元/亩1020万元/亩40万元/亩左右拆迁难易度拆迁难度大易，农地征用拆迁难度较大综合评价高低中从以上表格分析可见，地块开发条件方面，从交通引擎、周边环境、市场成熟度及未来发展潜力等方面可见，目前城市建设基本推进到二环和三环之间，技术学院地块紧靠城市二环和三环线，发展潜力较大。综合评定，技术学院地块开发条件做好，阜裕大桥地块其次，开发区地块较差。地块土地成本方面，从土地出让成本和拆迁难易程度方面，技术学院地块拆102、迁密度最大，内部村庄较多，拆迁难度很大，阜裕大桥地块拆迁密度较小，拆迁难度较大，开发区地块现状为农田，补偿成本较小。综合评定，技术学院地块开发成本最高，开发区地块开发成本最低。4.2项目初步定位项目整体定位通过目前XX市专业市场发展分析，汽车汽配市场缺乏，小商品市场落后亟需升级换代，农业基础雄厚农产品市场潜力大，且汽车、小商品及农产品交易市场均是政府重点规划发展市场方向。综合来看，汽车市场能级较高，建议汽车市场为项目首选市场业态，小商品其次，最后考虑农产品交易市场。定位一：XX国际汽车城建议定位以汽车销售、汽车配件以及汽车4S店为主，辅以摩托车配件以及五金机电等业态南侧二环和东侧二环沿线集结了103、大量汽车销售、配件、维修等商户，三块地块都具备做汽车专业市场条件。综合区位来看，阜裕大桥地块做汽车市场优势更大。一方面政府有意将汽车专业市场规划在周边区域，另一方面项目临近XX经济技术开发区，且附近目前即有农机大市场、汽配大市场等老市场。规划XX汽车城需要政府支持力度较大。定位二：XX义乌商贸城目前XX小商品市场发展空间较大，现有市场发展落后，停留在专业市场二、三级市场发展阶段，整体与XX皖西北区域中心城市定位不相符和。从地块区位看，技术学院地块和开发区地块地处新城区，与老城区联系紧密，具备做小商品市场的基础条件。但规划定位为小商品市场将面临和皖西北商贸城的竞争。可以考虑通过浙江义乌品牌输出，104、引入浙江义乌小商品经营客户，利用义乌品牌优势做强市场。定位三：XX农产品交易中心XX农业发达，一产经济雄厚，为农产品交易市场提供了条件。市区内农产品市场计划外迁，技术学院地块和颖州开发区地块从位置来说距离市区较近，具备农产品市场开发条件。但由于农产品市场更新换代较快，商户承租能力较低，对地块价值提升相对较弱，同时对后期住宅形象的负面影响比较大，建议作为备选方案。客群定位商业市场的目标客群由三个层面组成，即投资客群、商业经营者和终极消费客群。投资客群：XX高收入人群、经营商户带来的外地投资客群XX目前投资性产品较少，XX高收入人群（如公务员、私营业主、事业单位中高级管理人员）手中尚有大量闲置资金105、，针对住宅市场上人均两套以上住房的现象，通过反租回报等销售模式可以吸引这部分客群。同时对于小商品市场定位，考虑引入义乌小商品市场品牌，可以带动义乌、温州等地部分经营商前来投资。经营客群：产品区域代理商、XX当地及下属区县经销商、浙江温州义乌等地经销商XX优越的城市区位，随着皖西北中心城市地位的日益确立，作为商品集散地功能的加强必将带动部分区域代理商进驻。加上本地原有产品经销商，规划合理具备发展前景的市场必将吸引目标经销商进驻。对于XX国际汽车城定位，经营客群主要来自区域本地客群，南二环沿线和南三角公园转盘附近集结了120多家汽车零配件、维修等商家，为市场提供了基础客群。汽车市场需要政府配合支持106、，将全市汽车销售、配件、4S店全部搬迁至此。小商品市场除了本地基础客群外，可以通过考虑义乌品牌输出或者义乌等地投资商介入，带入义乌、温州等地经商商。终端消费客群：XX市区、下属区县、周边城市（六安、亳州及河南商丘、信阳等周边城市）下属区县、周边六安、亳州以及河南商丘、信阳等周边城市，XX辐射范围内3000万人口，将为项目提供了一个巨大的市场空间。价格定位在售项目销售价格、租金类比项目销售价格租金建筑形态皖西北商贸城28804200元/ m2第一年免租金第二年：一层10元/ m2月；二层3元/ m2月第三年：一层10元/ m2月；二层6元/ m2月2层，面积四种174、88、68、119m2瑶海107、大市场30003300元/ m22035元/ m2月6080 m2技术学院地块内部周边集中了建材装饰、汽车摩托车配件、维修及小型超市、餐饮等配套商业，目前租金水平在1525元/m2月。以20元/m2月平均租金计算，按照商业平均8的投资回报率，销售价格在3000元/平方米。阜裕大桥地块周边目前租金在20元/m2月左右。综合参照目前在售皖西北商贸城和瑶海大市场销售价格以及租金水平，最终判断技术地块专业市场销售均价3200元/平方米；开发区地块专业市场销售均价2800元/平方米；阜裕大桥地块专业市场销售均价3100元/平方米。4.3收益测算对比测算假设说明 指标说明。三块地块均以1000亩计算，其中108、200亩作为市场用地，800亩作为住宅用地。市场用地规划为两层框架结构为主，容积率约1.0；住宅用地规划综合容积率1.5左右。 土地成本。技术学院地块、开发区地块、阜裕大桥地块土地价款分别为60万元/亩，15万元/亩，40万元/亩。 开发年限。以1.0容积率，200亩计算，商业建筑面积13.3万方，按照目前XX市专业市场开发销售速度，预计开发年限为两年。以1.5容积率，800亩计算，住宅体量较大，80余万方，为XX超级大盘，根据目前XX住宅楼盘的开发速度，预计开发年限为8年。 测算依据。按照XX建筑工程项目收费标准、XX当地建筑工程概算定额以及相似项目工程预决算指标。商业部分收益对比（1）投资109、估算表 三地块商业部分投资估算编号工程项目（费用）名称单价或费率造价或费用（万元）技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块1土地成本12,000.003,000.008,000.002前期费用100元/平方米1,333.401,333.401,333.403建安成本1100元/平方米14,667.4014,667.4014,667.404管理费用销售收入的1426.69373.35413.355销售费用销售收入的1.5640.03560.032,000.106财务费用综合年利率72,518.351,765.632,300.717不可预见费2-6项之和的3587.58560.99621.458税费销售110、收入的62,560.132,240.112,480.12合计34,733.5824,500.9131,816.54（2）销售收入预计根据目前XX市在售专业市场商铺售价和地块周边现有商铺租金收益情况，预计技术学院地块商铺均价3200元/平方米，开发区地块商铺均价2800元/平方米，阜裕大桥地块商铺均价3100元/平方米。表 三地块商业部分销售收入预计技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块均价（元/平方米）320028003100计入容积率建筑面积（平方米）133,340.00133,340.00133,340.00销售收入（万元）42,668.837,335.241,335.4（3）收益对比表 三地111、块商业部分收益对比技术学院项目开发区项目阜裕大桥项目总投资（万元）34,733.5824,500.9131,816.54销售收入（万元）42,668.8037,335.2041,335.40利润（万元）7,935.2212,834.299,518.86所得税（万元）2,618.624,235.313,141.22净利润（万元）5,316.608,598.976,377.63税前成本利润率22.85%52.38%29.92%税后成本利润率15.31%35.10%20.05%自有资金（万元）12,156.758,575.3211,135.79税后年自有资金利润率12.50%28.65%16.36%112、注：土地增值税未考虑从上表可见，技术学院地块总投资最高为34,733.58万元，开发区地块总投资最低为24,500.91万元；销售收入技术学院地块最高为42,668.80万元，开发区地块最低为37,335.20万元；净利润技术学院地块最高为8,598.97万元，阜裕大桥地块其次为6,377.63万元；税后成本利润率技术学院地块最高为35.10%，阜裕大桥地块其次为20.05%，技术学院地块最低为15.31%。可见，从商业部分经济收益角度考虑，开发区地块收益最好，阜裕大桥地块其次，技术学院地块最差。住宅部分收益对比（1）投资估算表 三地块住宅投资估算序号工程项目（费用）名称单价或费率造价或费用（113、万元）技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块1土地成本48,000.0012,000.0032,000.002前期费用100元/平方米8,000.408,000.408,000.403建安成本700元/平方米56,002.8056,002.8056,002.804管理费用销售收入的12,000.101,520.081,760.095销售费用销售收入的1.53,000.152,280.112,640.136财务费用综合年利率723,478.7416,184.1420,195.447不可预见费2-6项之和的32,774.472,519.632,657.978税费销售收入的612,000.609,120114、.4610,560.53合计155,257.25107,627.61133,817.35（2）销售收入预计根据周边目前在售住宅项目销售价格，预计技术学院地块住宅销售均价为2500元/平方米，开发区地块住宅销售均价为1900元/平方米，阜裕大桥地块住宅销售均价为2200元/平方米。表 三地块住宅销售收入预计技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块售价（元/平方米）2,500.001,900.002,200.00计入容积率建筑面积（平方米）800,040.00800,040.00800,040.00销售收入（万元）200,010.00152,007.60176,008.80注：根据XX住宅开发看，根据规115、模效应，预计开发年限会缩短；销售价格保守估计（3）收益对比技术学院项目开发区项目阜裕大桥项目总投资（万元）155,257.25107,627.61133,817.35销售收入（万元）200,010.00152,007.60176,008.80利润（万元）44,752.7544,379.9942,191.45所得税（万元）14,768.4114,645.4013,923.18净利润（万元）29,984.3429,734.5928,268.27税前成本利润率28.82%41.23%31.53%税后成本利润率19.31%27.63%21.12%注：土地增值税未考虑说明：800亩用地规划为住宅，体量较116、大，拿地具有一定困难，因此，三块地块前期启动必须以商业开发带动。测算为根据目前市场情况保守估计，随着市场发展销售均价将会上涨，收益必然高于目前的预测。未考虑商业先期开发启动带来的现金流，财务费用相应计算较高。因此，以上利润收入为保守估计。从上表可见，技术学院地块住宅总投资155,257.25万元，开发区地块住宅总投资最低为107,627.61万元；销售总收入技术学院地块最高为200,010.00万元，开发区地块最低为152,007.60万元；净利润技术学院地块最高为29,984.34万元，开发区地块相差不多为29,734.59万元；税后成本利润率开发区地块最高为27.63%，阜裕大桥项目其次为117、21.12%。可见，从经济收益成本利润率角度，三块地的收益水平都是相对较好。但开发区地块收益最好，阜裕大桥地块其次，技术学院地块最低。技术学院地块开发区地块阜裕大桥地块开发条件非常成熟较成熟成熟土地成本高低中商业收益低高中住宅收益略低高中综合开发条件、土地成本、经济收益等方面，开发区地块较低的开发成本和较高的项目收益，从这一层面考虑，可以作为首选地块，业态规划为汽车城、农产品市场比较合适，义乌小商品市场也可以考虑；技术学院地块在三块地中收益最低，但是，在地段的成熟度上比较适于商业和住宅的开发，安全性比较高，可以作各类专业市场。阜裕大桥地块经济收益其次，成本投入并不大，但从地段和地块特征看，商业118、和住宅开发都非最理想的地块，建议作为备选地块，规划为汽车、汽配、农机、五金机电等为主的专业市场。五 项目经济可行性分析通过以上地块分析和收益测算对比，开发区地块以较低的开发成本和较高的收益作为开发首选地块，下面针对开发区地块进行详细的可行性分析。5.1技术经济指标序号项目规划指标1占地面积（亩）10002地价（万元/亩）153商业占地（亩）200商业容积率1.0商业计入容积率建面（平方米）133,340.004住宅占地（亩）800住宅容积率1.5住宅计入容积率建面（平方米）800,040.00考虑到项目首先以商业作为启动区，后续800亩住宅尚存在很多不确定性因素，因此可行性分析将主要针对200119、亩商业市场用地进行。5.2开发建设进度安排（1）前期工程前期工程包括勘察测量费、规划设计费、临时供水供电、场地平整及临时道路修建等。地块尚未出让，假定地块于XX年底出让，前期工程于2008年初开始，历时5个月。（2）建设进度按照XX目前商业项目去化速度，整个项目分两期建设开发。项目建设一期工程计划于2008年6月初开始动工，预计2009年2月末竣工验收；二期工程计划2009年3月初开始动工，预计2009年12月末竣工验收。5.3投资估算表 项目总投资估算表编号工程项目（费用）名称单价或费率造价或费用（万元）楼面造价（元/平方米）1土地成本15万元/亩3,000.00224.992前期费用100120、元/平方米1,333.40100.003建安成本1100元/平方米14,667.401100.004管理费用销售收入的1354.6826.605销售费用销售收入的1.5532.0339.906财务费用综合年利率71,752.99131.477不可预见费2-6项之和的3559.2241.948税费销售收入的62,128.11159.60合计合计24,327.831,824.50总投资估算说明：土地成本：根据周边土地市场价格，项目本身具体情况，按照XX市土地级差基本价进行修订，预估项目土地出让价在1020万元/亩，按照平均价15万元/亩进行分析，并在敏感性分析针对土地出让价格变化引起投资利润率变化121、进行分析。前期费用：前期费用主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，以及政府行政规费，费用确定主要参考已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况以及XX市建筑工程项目取费标准。项目前期费用以100元/平方米计取，合计为1,333.40万元。建安工程费：包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用合计为14,667.40万元。管理费用：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按XX市同类房地产项目的水平和本项目122、的具体情况，项目管理费以总销售收入的1%计取。项目管理费两期合计为354.68万元。销售费用：包括广告及代理费等，参考目前XX市一般房地产开发项目标准和房地产销售的具体情况，取销售费用为销售额的1.5%。项目销售费用两期合计为532.03万元。财务费用：指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。利息费用合计为1,752.99万元。不可预见费用：项目为应付突发情况准备的费用，按照项目前期费用、建安成本、管理费用、销售费用、财务费用之和的3计取。不可预见费用合计为559.22万元。税费指销售税费，一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，综合按照总销售收入的6计取。税费合计为2,128123、.11万元。5.4销售收入估算根据前面市场分析，预计项目销售均价在2800元/平方米。根据市场分析，目前XX市场上专业市场商铺去化速度较慢。考虑本项目较好的营销理念和管理模式，预计整个项目销售期为2年10个月。一期商铺预计2008.8开始销售，到2009.12销售结束，销售率以95计算；二期商铺预计2010.1开始销售，2011.5销售结束，销售率以95计算。项目销售收入估算表2008年2009年2010年2011年5月销售面积（平方米）25,334.6038,001.9050,669.2012,667.30销售收入（万元）7,093.6910,640.5314,187.383,546.845124、.5项目财务评价（1）现金流量分析项目现金流量见下表。序号项目合计2008年2009年2010年2011年5月1现金流入35,468.447,093.6910,640.5314,187.383,546.841.1销售收入35,468.447,093.6910,640.5314,187.383,546.842现金流出24,327.8311,139.8511,857.911,064.05266.012.1开发成本投资21,667.6910,607.8211,059.87-2.2销售费用532.03106.41159.61212.8153.202.3税费2,128.11425.62638.43851125、.24212.813收入净量11,140.61-4,046.16-1,217.3813,123.323,280.834所得税5,011.64-401.734,330.701,082.675净现金流量6,128.98-4,046.16-815.648,792.632,198.166累计净现金流量-4,046.16-4,861.813,930.826,128.98NPV ￥4,149.85IRR 50%（2）盈利能力分析经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目利润估算表1占地面积133,340.002总建筑面积133,340.003项目总投资24,327.83万元4126、项目经营收入35,468.44万元5利润总额11,140.61万元6税后利润7,464.21万元7成本利润率（税前）45.79%8成本净利润率（税后）30.68%9财务净现值（FNPV）￥4,149.85万元10财务内部收益率（FIRR）50%注：上表为一期商铺、二期商铺销售率均为95时的经济指标。经测算项目总投资为24,327.83万元，整个项目开发期为3.5年，项目经营收入35,468.44万元，利润总额为11,140.61万元，税后利润总额为7,464.21万元，税后成本利润率为30.68%，可见，项目盈利能力较好，高于行业平均利润水平。5.6项目不确定性分析（1）盈亏平衡分析项目盈亏平127、衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。即：成本*（1+利润率）=销售收入*销售率利润率假设为零,销售率为r，则公式为：24,327.8335,468.44*rr=0.686，即项目销售率达到68.6%，项目赢亏平衡。根据市场风险和项目定位分析，项目保本销售率较易达到，项目风险较小。（2）敏感性分析项目敏感性分析基本方案35,468.4424,327.837,464.2130.68%￥4,149.8550%土地成本10万元/亩35,468.4423,245.818,189.1635.23%￥5,134.1070%20万元/亩35,468.4425,409.846,73128、9.2626.52%￥3,165.6035%25万元/亩35,468.4426,491.856,014.3122.70%￥2,181.3624%30万元/亩35,468.4427,573.875,289.3619.18%￥1,197.1116%40万元/亩35,468.4429,737.893,839.4712.91%￥-771.38销售价格价格下降2028,374.7523,670.093,152.1213.32%价格下降1031,921.6023,998.965,308.1722.12%价格下降533,695.0224,163.396,386.1926.43%价格上涨537,241.862129、4,492.268,542.2334.88%经过测算，当土地成本上涨至40万元/亩时，财务净现值为负，项目不可行；土地成本上涨至30万元/亩时，税后成本利润率19.18，高于行业平均利润水平，且财务净现值大于零，具备一定盈利空间。价格小幅变动（正负5）范围内，对项目利润影响不是很大；当价格下降20，销售均价降至2240元/平方米时，税后利润降至3,152.12万元，税后成本利润率降至13.32%，低于行业平均利润水平；当价格下降10，销售均降至2520元/平方米时，税后利润降至5,308.17万元，税后成本利润率降至22.12%，高于行业平均利润水平。根据市场判断，价格下降20可能性不大，可见130、项目抗风险能力较强。六 结论及建议从地块地理区位、交通条件看，三块地块都很适合做专业市场，颖州开发区地块土地成本最低约15万元/亩，随着未来几年内城市四环建设启动，发展潜力大。综合开发成本、经济收益、拿地难易程度建议首选颖州开发区地块。从专业市场发展空间看，汽车、小商品、农产品市场在XX具有一定发展空间，且是政府规划专业市场重点发展方向。目前XX尚无汽车市场，大量的汽车销售、配件、维修等商家分布在南侧二环沿线和东侧二环沿线，汽车市场具备一定发展潜力；但需要政府支持力度较大，政府支持将全市汽车销售、配件、汽车4S店全部集中搬迁至规划市场；三块地块从位置上都适合做汽车市场。小商品市场将会同皖西北商131、贸城形成一定竞争，为此考虑引入义乌小商品市场品牌或浙江义乌等地投资商，通过义乌小商品品牌优势，带动部分浙江义乌等地经销商，做大小商品市场；技术学院地块和颖州开发区地块由于与市区联系紧密，比较适合做小商品市场。农产品交易市场具备一定产业基础，但是市场更新换代快，对地块价值提升不大。综合以上考虑，建议首选颖州开发区地块，整体规划定位为XX国际汽车城。由于地块面积较大，1000亩具有一定的拿地难度，需要通过大手笔规划赢得政府支持。目前颖州开发区地块周边尚不成熟，先期必须先通过专业市场启动，提升项目周边市场环境成熟度。后期可将部分用地作为住宅用地开发。附表：参考案例XX案例一：宿迁义乌国际商贸城商贸龙132、头铺，财富第一城宿迁义乌国际商贸城，是宿迁发展大商贸、提升大流通、建设大市场的重要战略性工程，是江苏省“十一五”重点项目、宿迁市55210工程龙头项目、宿迁市政府2005年重点工程。项目扼宿迁新城区旺地老市场北端门户，北靠西湖路，南临厦门路，西至发展大道，东接富康大道，临近宿迁市政府、霸王举鼎商圈。项目总投资26亿元，总占地面积80余万平方米，总建筑面积146万平方米，主要建设宿迁义乌国际商贸城以及物流中心、专业街、步行街、商业中心、配套居住社区等，其中一期商贸城建筑面积30多万平方米，2006年建成开业。XX案例二：淄博义乌小商品城义乌前市长周启水下海第一大项目，以义乌精神打造鲁中首席旺铺淄133、博义乌小商品城位于张店区世纪大道西侧，为北依联通路，南临华光路的淄博新旧城区的结合处，未来淄博市中心城区的心脏地带。其目标是打造中国北方的义乌小商品城，建成淄博最大的专业批发和零售市场。 淄博义乌小商品城，由淄博华川置业有限公司建设。项目总投资9.6亿元，占地700多亩，商业区389亩，商业配套区2 47亩，规划总建筑面积48.6万平米，其中商业区30.3万平米，商业配套区18.3万平米，可容纳8800个经营铺位，安排3万多人就业；一期推出的商业街区商务楼，中心大厅一、二层内街铺位一抢而空。 住宅区玉龙湾-江南豪庭成功的打造了北方的江南水乡景观，获得了市场的高度认同。 XX提供从前期营销策划到134、后期销售、招商的整体代理服务。成功操作该市场一期当年开工当年销售当年开业。同等城市案例一：六安国际汽车城1、项目位置六安国际汽车城位于安徽省六安市经济技术开发区皖西东路188号，北临皖西东路，南面312国道，东沿著名的杭淠干渠，交通便利，地理环境十分优越。商业内街汽车展销中心2、项目介绍六安国际汽车城是安徽省“861”行动计划项目和六安市“568”计划重点招商引资项目，由六安市金三角置业有限公司投资兴建，总投资2亿元人民币，占地170亩，总建筑面积达11万平方米，全框架结构。六安国际汽车城集汽车、汽配市场，摩托车、摩配市场，农业装备、工程机械、五金机电综合市场三大专业市场和星级酒店配套服务功能135、区于一体。独立产权商铺、租售相结合的市场策略，在全国范围内引进品牌汽车、汽配、摩托车、摩配、电动车、农业装备、五金机电、工程机械及各类配套服务经营户共500多家，年贸易额可达2030亿元左右。六安国际汽车城立足六安，辐射沿淮经济区，倾力打造“皖西汽贸第一城”。3、功能组团六安国际汽车城是大型综合专业市场，主要有三大市场、一大配套服务功能区。3.1汽车、汽配市场主要经营汽车展示与销售、汽车配件、汽车美容、快修服务。3.2摩托车、摩配市场：主要经营摩托车、摩配、电动车销售及配件。3.3农业装备、工程机械、五金机电综合市场主要经营农用车、农机、工程机械、五金机电及配件服务；3.4配套服务功能区：有四136、星级酒店、银行、超市、物业管理等配套服务功能。4、建筑设计4.1 技术经济指标 总用地面积112822 m2总建筑面积103706 m2建筑密度31.7%市场100740 m2市场82406m2容积率0.81绿地率25%酒店12082 m2酒店21300m2机动车位270个（地面）4.2 总体设计 贯穿整体性的设计原则，在充分考虑物流、商流、信息流及环境紧密融合的基础上进行合理布局，形成大型的集合型群体与错落的建筑形态，营造出一座具有现代商业理念、功能齐全的城中之“城”。基地地形为梯型，区内主要建筑顺应地形沿东西两个方向布置。设计将园区主入口设于北面皖西大道，建筑开口布置，预留出足够的入口广场137、。区内主要商业干道南北贯通，南侧在312国道设次出入口，使车辆进出方便。区内次商业街道沿东西向布置，南北及东西两条商业大道构成主体商业网络。同构成四大商业功能区块，便于功能分区与管理。设计将原酒店与汽贸商业用房用地以道路隔开，区别各功能区块，方便使用及管理。室外的停车主要考虑在基地东、北、南侧建筑退让红线区域内设置，与车行流线契合，使用方便。在空间形象上，主入口两侧商业用房设计为四层，底层柱廊，烘托出主入口的商业氛围与高大形象。沿商业主干道的商业用房设计为三层强调中心效果。在用地东北角，市区主要车流方向上，布置了五层的区内主要办公配套用房。4.3 单体设计单体设计同样注重整体性的建筑形态，外形138、风格的统一，和谐中给人以整齐、舒服的视觉感受。对于不同面积、高度的建筑我们赋予及其相近的色彩与质感，在体量与形态上达到相似与变化的和谐统一。基地内单体主要可分为中心标准商业用房，入口商业用房，配套办公用房，汽车展销用房等几类。中心标准商业用房以4.2米开间，8米进深为标准单元，可根据商户需要灵活分隔组合。标准单元内一二层内部相通，三层可作为仓储或办公。在设计上，以“实用、经济、美观”为原则，立面设计减去形式上的堆砌,以体块的穿插及材质上的变化与对比，创造朴实稳重的建筑风格。同时，在设计中预先考虑好贸易单元广告的安装位置及形式、做法，避免今后形成杂乱无章的立面格局，商业街区形成统一的商业面貌，提139、高建筑品位。基地东北角的配套办公楼是唯一的五层建筑，也是从省城方向来汽车城首先看到的建筑。一二层平面同样为商业贸易用房，三四五层作为汽车城内的配套办公用房。在设计上着重进行实墙与玻璃的大体量虚实对比，通过构架、格片、列柱、窗框在立面上影射不同的灰度空间，简洁而不失丰富。汽车展销用房是汽车城内体量较大的建筑，设计在功能上主要突出其展示功能，方便灵活布置及展示介绍。平面以规则柱网构成基本要素，根据用地形态及特色，一斜线和曲线围护，规则中不失变化。在造型上突出简洁优美的特点及时代感。鲜明的色彩及精致的细部反映了汽车工业追求完善卓越的品质，对汽车城的整体品质产生了很大的提升作用。5、综合点评5.1区位140、优势六安市位于安徽西部，大别山北麓，依山襟淮，承东接西，俗称“皖西”，是大别山沿淮经济区的中心城市。312、206、105国道、合武高速公路、沪蓉铁路、宁西铁路、淠淮航道纵横全境，至合肥骆岗机场仅需1小时。六安国际汽车城位于安徽省六安市皖西东路与312国道交汇处，东沿杭淠干渠，西接经六路，南临312国道，北靠皖西东路，在汽车城西北面600米处是开发区管委会大楼，东南面500米处是六安市汽车东站，沿皖西东路向西600米处有六安市公安局车辆管理所、惠皖驾校和建业驾校，南面是六安市汽车驾驶考试中心，与汽车城仅一道（312国道）之隔。交通环境十分便利，是经营汽车、摩托车农业装备及相关配件的理想场所。 141、5.2规划优势六安国际汽车城一改以往传统单一的经营模式，采用新型的商业业态，集三大专业市场与配套齐全的服务功能区为一体。将零散业态集中整合，对整个沿淮经济区进行辐射。同等案例二：上饶月亮湾汽车城1、位置三清山大道西段，311高速上饶西进出口紧紧环抱，东临旭日广场，南临旭日商贸园，与赣东北游乐场隔壁相邻。2、投资商上饶市吉阳实业有限公司3、市场规划该项目占地300多亩。功能设置为综合展示大楼、汽车专卖市场、汽配市场、机动车交易市场、汽车维修美容中心、汽车俱乐部、汽车驾修专业技术培训中心和会所、别墅等休闲旅游中心及购物服务体系。展示中心：是汽车城的主体建筑，总长128米，4层高21米，总建筑面积1142、8000平方米，12楼为展厅，34楼办公。目前已经建成，已有长风、长远两汽车销售公司进驻经营，现尚有4000平方米大厅有待经销商前往入伙共同发展。汽车专卖场：规划建成精品3S、4S专卖店，独立成区，区间有内街分隔，组成一片轿车高尚区，整个专卖区占地60亩。目前已有一汽大众4S专卖店、骏达、丰田3S专卖店进驻，现尚有50亩地，诚待专卖品牌S、4S商户进驻以及厂家自建。汽配市场：总体设计占地80亩，内街分隔、四面商铺，市场功能分区。机动车交易市场：设计单体式标准售车单元，四面设停车场，室内交易，室外停车。二层以上可作为办公和休息场所，现华星、双龙汽贸销售公司已经进驻。汽车维修美容中心8000平方米143、，汽车培训中心占地50亩，还有近3000平方米的教学楼和1500平方米其它辅助设施。4、销售状况目前价格5600元/平方米，买一楼送二楼，一层面积50平方米，二层面积50平方米；张家公寓7栋别墅2600元/平方米，面积250平方米300平方米。2002年9月开工，2003年开始销售。5、项目优势月亮湾汽车城是市委市政府确定的上饶唯一一座大型专业汽车销售市场，以后将不会再有汽车城类似项目。入驻商户可以享受一定优惠政策，如20年内企业上交税收给予一定的分成政策。6、总体评价月亮湾汽车城是集贸易、会展、服务、旅游为一体的赣东北最大规模的专业化汽车市场。由于政府扶持，市内所有汽车经销处都将搬迁至此，经营状况比较好。