1、占地113亩竞买地块开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月56可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 项目基本情况31.1项目概况31.2项目单位简介41.3项目技术经济指标51.4报告编制依据61.5 需要说明的问题6二章 项目建设的背景和必要性72、2.1项目建设的背景72.2项目建设的必要性7第三章 投资环境分析93.1总体宏观经济分析93.2国家政策及土地市场分析123.3房地产市场分析14第四章 区域市场分析174.1、XX市地理区位174.2、XX市城市建设概况184.3宗地概况19第五章 项目市场定位205.1 项目的优势205.2 项目的劣势215.3解决项目不利因素的思路22第六章 项目选址及建设条件分析236.1项目用地范围及自然状况236.2市政配套条件23第七章 项目运营建设方案247.1项目限制和假设条件247.2建设方案24第八章 全部投资估算与资金筹措258.1投资估算说明258.2投资估算258.3资金来源与运3、用分析28第九章 项目财务评价309.1销售收入估算309.2成本分析309.3利润分析319.4财务指标分析319.5结论32第十章 不确定性分析3310.1工期风险及防范3310.2 建筑工程费用风险3310.3敏感性分析3310.4盈亏平衡分析36第十一章 结论37第一章 项目基本情况1.1项目概况1、项目名称XX省XX市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地2、项目建设地点项目位于XX省XX市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅4、70年。3、项目建设内容根据XX省XX市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地。4、项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元，此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%计征为18343.9万元，税后利润为38208万元。5、项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。6、项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第3季度。其中， 2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并取得预售，至5、2011年第三季度竣工验收。1.2项目单位简介单位名称：北京东方龙济投资发展有限公司注册地址：北京市朝阳区姚家园105号观湖国际大厦s1座1902-1808法人代表：王洪波注册资金：1亿人民币企业性质：有限责任公司公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。1.3项目技术经济指标XXXX苴国路南侧02号用地经济指标项目基础信息项目占地面积75254.691126、.88亩项目总建筑面积301163.8项目可售建筑面积301163.87项目体量分布一期二期三期四期住宅建筑269163.8134581.9134581.9非住宅建筑面积商业建筑面积3200032000地下建筑面积7529137645.537645.5项目经济效益指标项目总销售收入122762万元项目投资总成本92009万元折合可售建筑面积成本3055元/其中项目期间费用7831万元折合可售建筑面积成本260元/项目利润总额28510万元项目所得税7127万元项目净利润21382万元项目FIRR（季）23%自有资金收益率项目成本利润率26%1.4报告编制依据1、建设部房地产开发项目经济评价方法7、2、中华人民共和国房地产管理条例3、建设部城镇土地房地产估价规范4、XX省XX市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件5、XX省XX市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知广府办发200941号6、XX省XX市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见广府办发200843号1.5 需要说明的问题1.本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。2.本项商品房销售价格以XX市同区域，住宅、商业市场价格为基准，市场比较法计算。3.本项目土地容积率，结合XX政府文件，以R=4时为基准点测算相关建筑体量和利润。二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景项目位置8、图：（一）本项目位置示意图本项目位于XX省XX市利州区东坝办事处，苴国路南侧、恒星城一期东侧；东至正在开工建设的“启明星花园”，南至已竣工结构封顶的“城市花园三期”项目。2.2项目建设的必要性1、灾后居民购房需求增加，XX市地少人多，可供开发土地有限。2、从XX政府文件中得知，XX房价在高位盘旋，急需增加供应量，稳定房价，稳定市场。3、XX购房群体稳定，刚性需求强劲。4、XX四县三区来XX购房者呈现上升趋势，XX房产供应量呈现下降趋势。5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。小结：XX市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。地理位置优越，但XX因两河、两山，老城9、区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。目前准备拍卖土地是XX近几年拍卖最大宗土地。第三章 投资环境分析3.1总体宏观经济分析一、XX市上半年经济运行的主要特点依据XX市统计局相关信息，XX市的经济概况呈如下特点。（一）经济增长大幅提升上半年,全市实现生产总值117.62亿元，增长14.5%，创建市以来同期新高。其中，第一产业增加值27.03亿元，增长4.0%；第二产业增加值45.94亿元，增长22.9%；第三产业增加值44.65亿元，增长12.5%。（二）三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面，对经济增10、长的贡献率分别为6.1%、59.2%、34.7%；分别拉动经济增长0.9、8.6、5.0个百分点。1、从一产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积17.78万公顷，比去年增加1858公顷，增长1.1%。其中，优质油菜籽播种面积4.09万公顷，增长3.4%。小春农作物单产提高到268公斤/亩，提高了1.2%。实现小春农作物产量41.32万吨,比去年增加4563吨，增长1.1%。其中，优质油菜籽8.67万吨，比去年增加3947吨，增长4.8%。大春作物播面增加，栽播及时。目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。初步统计，大春农作物播种面积23.40万公顷，比去年增加311、457公顷，增长1.5%。畜牧业生产稳定增长。上半年，生猪出栏199.06万头，增长5.0%；生猪存栏259.16万头，增长4.8%，其中，能繁母猪增长4.6%；牛出栏4.24万头,增长5.1%；肉类总产量16.99万吨，增长5.4%。2、从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。上半年，全市规模以上工业实现增加值30.33亿元，增长26.6%，比去年同期提高20.9个百分点，比全省平均增速快6.6个百分点，创地震灾害以来新高。全部工业对GDP增长的贡献率为46.0%，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的贡献率39.9 、32.9、11.3个百分点；拉动GDP增长6.712、个百分点，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的拉动5.8、4.8、1.7个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。工业增长的主要特点：一是重点工业企业提速加快。上半年，全市70户重点企业(33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业)逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响，生产能力不断增强，增长速度大幅提升。重点工业企业完成产值77.39亿元，增长24.0%，拉动规模以上工业增长19.3个百分点。二是五大板块工业比重大带动强。上半年，建材、电子机械、农副产品加工、金属和能源五大板块工业实现增加值 24.53亿元，占全部规模以上工业增加值的80.9%，增长21.4%。对规模13、以上工业增长的贡献率为68.5%，拉动规模以上工业增长18.2个百分点。其中，建材工业增长42.6%，电子机械工业增长33.6%，农副产品加工业增长46.8%，能源工业增长20.1%,金属工业下降26.9%。三是主要产品产量增多降少。在统计的89个工业产品中有64个增长25个下降，增长面占71.9%。增幅较大的产品有：钢材增长183.5%、商品混凝土增长108.5%、软饮料增长55.9%、水泥增长56.6%。下降较大的产品有：铝材下降75.7%、罐头下降16.8%、纱下降14.4%。 建筑业快速增长。资质建筑业实现总产值15.82亿元，增长51.6%，比一季度加快17.1个百分点，比去年同期提14、高58.1个百分点。实现建筑业增加值9.76亿元，增长26.3%，对GDP增长的贡献率为13.1%，拉动GDP增长1.9个百分点。3、从三产业来看，其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值44.65亿元，增长12.5%，比去年同期提高5.5个百分点。其中，批发和零售业增长17.9%、住宿和餐饮业增长18.7%、信息传输、计算机服务和软件业增长12.7%。（三）投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。上半年，全社会固定资产投资完成211.18亿元，增长243.6%。总量比建市以来投资总量最高的2008年170.12亿元还多41.06亿元。增速创历年新高,比去年同期提高231.1个百分点。投资运行15、的三大主要特点：一是投资项目大幅增加。上半年，全市共有施工项目1308个，同比增加656个，增长100.6%。其中，上亿元项目36个，同比增加14个，增长63.6%；500万元以上项目715个，同比增加430个，增长150.9%。新开工项目939个，同比增加530个，增长129.6%。投产项目369个，同比增加 257个，增长229.5%。二是一、二、三产业投资大幅增长。上半年，第一产业完成投资14.98亿元，增长153.3%；第二产业完成投资44.71亿元，增长111.4%；第三产业完成投资151.49亿元，增长340.3%。分别比去年同期提高151.5、104.9、315.5个百分点。其中16、，工业投资完成38.81亿元，增长86.2%，比去年同期提高79.7个百分点。三是重点建设项目支撑强。在全市确定的62个重点建设项目中，竣工投产项目、加快建设进度项目、争取开工项目进展顺利，广陕、广甘、广巴高速、兰渝铁路、亭子口水利枢纽等一批重大建设项目取得实质性进展。上半年，重点建设项目完成投资62.18亿元，占全年投资任务的51.8%。实现了时间过半任务超半。消费需求增强。上半年，社会消费品零售总额实现58.34亿元，增长25.2%。比去年同期提高13.6个百分点，创地震以来新高。消费市场呈现的三大特点：一是主要大类商品销售趋旺。在限额以上的批发零售贸易企业18大类商品中，有15类销售实现17、增长，增长面达83.3%。其中，粮油、食品、饮料、烟酒类增长33.2%，汽车类增长98.6%，金属材料类增长18.4%。石油及制品类、家用电器和音像器材类、服装、鞋帽、针织品类同比分别增长 25.2%、7.7%和24.5%。二是农村市场好于城市市场。城市市场实现零售额20.94亿元，增长24.0%，比去年同期提高8.5个百分点；农村市场实现零售额37.4亿元，增长25.9%，比去年同期提高16.5个百分点。农村市场快于城市市场1.9个百分点。三是个体私营经济贡献大。上半年，个体私营经济实现零售额41.30亿元，增长28.5%，比国有经济、集体经济和股份制及其他经济分别高4.6、17.2和11.18、0个百分点。占社会消费品零售总额的比重达70.8%，比去年同期提高1.9个百分点；对社会消费品零售总额增长的贡献率为78.1%。（四）经济效益逐步提高财政收入平稳增长。上半年，地方财政一般预算收入实现5.34亿元，增长56.4%。其中：税收收入实现3.67亿元,增长50.0%；非税收入实现1.67亿元,增长72.4%。地方财政一般预算支出62.04亿元，增长166.9%。城乡居民收入继续增加。上半年，城镇居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，增长17.3%；农民人均现金收入实现1889元，同比增加276元，增长17.1%。工业经济效益显著提高。上半年，规模以上工业经济效益综合指数1819、2.7%，比去年同期提高35.3个百分点。盈亏相抵后的利润总额3.58亿元，增长84.8%。利税总额6.45亿元，增长47.9%。（五）经济运行环境趋好 金融运行活力增强。6月末，全市金融机构各项存款余额546.74亿元，增长99.3%。其中:城乡居民储蓄存款余额265.51亿元，增长30.9%；金融机构各项贷款余额161.58亿元，增长34.8%。其中，中长期贷款79.79亿元，增长53.2%；短期贷款81.32亿元,增长19.1%。市场物价运行平稳。上半年,居民消费价格指数累计上涨1.3%，这是居民消费价格指数在连续12个月的持续回落后，在近两月基本回归到常态。其中，食品类价格指数上涨1.20、5%，比上年同期回落17.0个百分点;商品零售价格总指数上涨1.2%，比上年同期回落7.4个百分点。二、经济运行中存在的主要问题上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌、外贸进出口持续下滑、房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。(一)生猪价格下跌对农民增收不利。受生猪价格大幅下跌和甲型H1N1流感的影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。(二)外贸进出口持续下滑。随着全球金融危机进一步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。一季度，全市外贸进出口总额1253万美元，同比下降59.4%，其中，出口总额21、373万美元，下降59.6%。上半年，全市外贸进出口总额3112万美元，同比下降53.9%，其中，出口总额903万美元，下降 88.2%。(三)房地产投资持续下降。全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。一季度，房地产开发投资1.31亿元，同比下降48.1%；上半年, 房地产开发投资3.46亿元，同比下降14.3%。房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的6.1%下降到1.6%。商品房施工面积同比下降8.6%，商品房竣工面积同比下降21.2%。(四)部分上亿元项目进展不理想。一是在今年上亿元的建设项目中，有1个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资0.39亿元；22、二是在建的36个上亿元项目中，目前还有5个本年无投资，而这些项目的计划总投资达 36.43亿元。3.2国家政策及土地市场分析1、近年XX省XX土地市场相关政策 为了促进房地产业稳定健康发展XX市先后出台了（1）、关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（2）、关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知等一系列涉及推进房地产发展优惠政策的相关文件，积极研究解决了一批国土、建设等方面多年来的遗留问题，明确了促进我市房地产平稳健康发展的更加积极的宏观调控措施。2、近年XX省XX市土地市场相关分析 一、土地供应量减少2005年至2007年XX市土地供应和开发量急剧减少，两年间仅供地51.04亩，23、同时，由于竞拍土地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题，不能按期开发，减少了如期市场投放量。今年以来，市委、市政府已采取多项措施，有效增加房地产市场土地投放量和开发量。一是盘活土地存量，消化闲置土地。对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及其它非房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发；二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量；三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前的市场价格水平下调30%；四是市政府加大力度解决了40多宗多年来的房地产土地遗留问题，并限期开发。通过这些手段，房地产用地投放量将比过去大大增加。二、XX近期土地放量情况 06拍卖土地数量为40亩，24、07年拍卖80亩，08年因地震无出售。09年只拍卖一宗土地，为东坝区，东安路17亩土地（位于我公司项目西北侧），拍卖价格2700万，约合152万。城市范围内楼盘销售均价在2400元/平方米，我方项目周边房价在3500-4000元/。本次测算本着快速销售，成本最大，利润可行的原则，暂以3400元/测算。序号项目名称开发商户型()销售价格（元/）物业费（元/）过户手续费建设规模其他1绿荫新城129-22033000.6140以上售价的4%，140以下2%电话：0823-33668982东城国际70-150140以上售价的4%，140以下2%锁门无人3宏旺.翡翠城XX市宏旺实业有限公司32500.625、140以上售价的4%，140以下2%车库15万左右4科兴园科兴集团130-19034800.6140以上售价的4%，140以下2%5启明星花园启明星集团企业集资建房，暂不对外销售6821集资职工小区821工厂企业集资建房，部分对外销售，未定价格7龙眼花园四期遂宁市经济实业房地产开发总公司90-12729100.4140以上售价的4%，140以下2%8瑾瑞逸城众森房地产开发有限公司3700140以上售价的4%，140以下3%3080起价，最高3800元/9恒星城恒星实业租金20/140以上售价的4%，140以下4%只一套10江南星城XX新城实业有限公司34001140以上售价的4%，140以下526、%300套房11兴和阳光XX兴和建设有限公司30480.8140以上售价的4%，140以下6%248套12皇都首座巴中福音房地产开发有限公司28000.8140以上售价的4%，140以下7%1635户一期售价2800，二期暂未定价13金岸名邸XX芙蓉房地产开发有限公司31761140以上售价的4%，140以下8%只剩两套14翰林世家XX天润建设有限公司3450140以上售价的4%，140以下9%12月开盘15宏福世家XX品宏房地产开发有限公司1未开盘，销售人员介绍在3500-4000元/16和谐人家286017锦绣人居280018开元世家XX晖鸿有限公司2900售完19桃源别墅3667 11427、0以上售价的4%，140以下9%别墅20城市花园三期3600 最高4000元/21宏福嘉苑XX宏利实业房地产开发有限公司26001商业租30元/月，售价7380元/产市场分析一、XX市在售楼盘销售情况、购房人群分析目前XX市在售楼盘20个，商业综合体项目2个。总建筑面积约为80万平方米，在售面积50万平米，未售面积30万平方，未来1-2年内预计上市销售面积90万平方米以上。XX市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩有限，所剩产品以150以上跃层及140平米单层住宅为主。XX市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售，预售方式有几种:1、提前认购，交定金或首付款给优惠，并确认房屋。2、客户排号28、，客户交款5万或10万元进行排号，可认购房屋，或不认购，开盘认购，但所有排号客户给予一定优惠。3、直接销售认购，定房，交纳30%首付款，等待银行按揭。4、通过老板关系进行内部认购，对外公布消息未销售，但内部已经开始提前预售，并对外保密价格。XX市购房者分类：1、XX市基层公务员。2、四县三区因地震、孩子就学搬至XX。3、XX市外出打工归乡者。4、XX5.12后老城区及西坝区换房者。5、少量外省（浙江援建、陕西、湖北、甘肃）来XX经商购房者。XX房价分析：目前XX在售房价以东坝区价格最高，其次是南河区，最后是西坝区。东坝区房屋均价在3500元/，而南河区在3200元/，西坝区价格在2800元/。29、目前XX百姓购房首选是东坝区，因为那里环境较好，南侧西河，北侧利州广场都是百姓对购房心理的首选位置。尤其是利州广场，透过走访当地百姓，他们认为利州广场周边1公里内都是好位置，都是居住理想地段，同时也认可此地段价格高于其它地段。二、XX市政府对房地产企业优惠政策根据（川府发200837号）文件 （广府发200843号）文件1、针对房地产企业保证房地产企业用工优先，房地产企业招用因灾市区工作的城镇职工，县劳动保障部门认定，每人每年按4800元给企业扣减营业税、城维税、教育附加和企业所得税。2008年5月1日-2011年4月30日，房地产开采、生产因地震遭受重大损失的免征资源税（资源税去地税了解，从30、来就无人缴纳）。对开发项目完工前预售收入，按国家规定预计利润率下限预征所得税。5.12后招拍挂土地在2009年1月15日、5月31日、9月30日、12月31日前开工的，基础设施配套费按60%、70%、80%、90征收。2009年9月30日前招拍挂土地价格高于拍价一倍或一倍以上并开工的再优惠20%基层建设费，保健费可缓解至办理商品预售证前。2010年12月31日前竣工房地产项目，自来水管网建设费、天然气初装费分别减免600元、500元。2、针对购房者 灾区购房者2009年12月31日前购买90以下住宅和二手房自用的，财政免交契税。90以上的，财政收取1%契税。贷款利率享受6折，贷款最低首付10%31、。 个人首次购房90以下商品房，契税按1%；所有免收住房印花税；免个人销售房屋土地增值税。 单边职工购买住宅最高贷款金额调整为20万元，双职工最高贷款金额调整为25万元。最低首付20%，最长贷款年限为30年。公积金下调1%。临近退休人员可以延长贷款年限15年。三、未来2年内房地产价格走势XX房地产市场价格是由2009年5月开始进入目前价位阶段。目前销售价格处于XX地产高位时期。根据XX市政府公布文件和统计局相关资料显示，XX市可利用建设用地较少，老城区旧房改造在开发难度较大，由于灾后周边县市居民进入XX市和XX本地居民对住房的刚性需求增加，造成土地成本居高不下。但是从XX市居民整体消费能力来看32、，目前的房价已接近居民较大承受限度，综上来看，XX的房价未来不会大起大落，而是稳步适应居民消费能力，缓慢起伏。四、未来2年内XX房地产需求量 根据目前统计数据，XX主要购买人群分析，目前XX市区有27.8万人，约合5.56万户，全市09年预计结婚2.3万对，而XX震后实际销售量为5000户，市区还有5万户居住在老房子内，如果按10%老城区换房，将产生50万平方米，而其它区县购房年销售量呈上升事态预计需求在20平方米，打工回家置业有约为6万平方米需求量。周边省份购房量据建设部门统计占据总销售量的2.3%，约购房量在2万平米。年轻新婚购房10万平方米。预计2年内销售应在90万平方米以上。第四章 区33、域市场分析 4.1、XX市地理区位XX市古称利州，位于XX省北部，川陕甘三省交汇处，为XX的北大门，是进出川的咽喉重地，素有“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。地理座标在北纬3131至3256，东经10436，至10645之间，北与甘肃省陇南市武都区、文县，陕西省汉中市宁强县、南郑县交界；南与南充市南部县、阆中市为邻；西与绵阳市平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市南江县、巴州区接壤。幅员面积1631378平方公里。1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县，93个镇，164个乡，8个街道办事处，2497个村民委员会，159个居民委员会，134、5294个村民小组。截止2008年底，全市总人口310万。市人民政府驻XX市利州区。 XX处于成都、西安、重庆、兰州四大西部城市腹心地带，宝成铁路、广旺铁路和108、212两条国道主干线在市区交汇，嘉陵江水运可直达重庆，成绵广高速公路已建成通车。随着兰渝（兰州重庆）铁路、广（元）南（充）高速公路、广（元）陕（西）界高速公路、广（元）甘（肃）界高速公路、广（元）巴（中）高速公路的开工建设以及XX机场的复航，XX的交通优势更加突出。XX将成为XX唯一一个拥有机场，铁路与高速公路双“”线的地级城市，连接中国西南地区和西北地区的重要交通枢纽！XX是XX重要的能源、有色金属、中药材以及畜牧业生产基地之一35、，也是国家三线建设时期的重要基地之一。机械电子、有色金属、建筑材料、食品饮料、水电、煤炭、纺织、制药等工业具有良好的发展基础。2008年11月，国家科技部批准在XX建立中国首个“国家先进电子产品及配套材料产业化基地”。2009年4月，中国食品工业协会、XX省食品工业协会、XX市人民政府和XX市元坝区人民政府4方联合规划打造的中国食品产业发展重点园区落户元坝区工业发展集中区，目标是建成迄今为止全国唯一一个“国家级食品产业发展专业重点园区”。XX也是川东北天然气主要富集地，新发现了产地有82处。34种矿产获得储量，其中有16种探获有一定的工业储量，具备大、中型矿床有19处。但由于条件所限，目前除煤36、炭、矿金及少数非金属矿产开发利用外，其它矿产开发有限。 XX是中国药材主产区之一。现有药用植物2500多种，药用动物90余种。其中属于“上三级标准”的大宗品种357个。自然蕴藏量达11000吨，地产常用药材有剑柴胡、杜仲、天麻、紫胡根、皱皮木瓜、火麻仁、辛荑花、冬花等品种。野生蕴藏量达100吨以上的常用品种有五味子、泡参、车前草等25种，杜仲种植面积达80万亩，川芎1.5万亩，家种大宗品种有82种。境内水能蕴藏量达290万千瓦，目前已建成总装机容量达90万千瓦的水电、火电站，其中宝珠寺电站装机容量达70万千瓦。装机容量10万千瓦的紫兰坝电站已建成。装机容量80万千瓦的苍溪亭子口水利枢纽工程已经37、开工建设。4.2、XX市城市建设概况(一)、城市建设2006年末，全市建成区面积达75.14平方公里，城镇化水平达到28.4%，比1999年提高10.9个百分点。人均拥有道路面积8.47平方米，日供水能力达24.5万吨，新建天然气管线33公里，市城区气化率61.72%，城市防洪堤达82公里，万人拥有公共汽车2.54标台，人均居住面积13.2平方米，建成区绿化覆盖率为31.28%，人均公共绿地面积达7.22平方米。市中心城区海拔460490米，建成区面积达27.94平方公里，人口达25.5万人。市城区人均拥有道路面积达10.63平方米，日供水能力达17.6万吨，市城区现有天然气管线398公里，市38、区气化率达82.08%，城市防洪堤达43公里，万人拥有公共汽车5.1标台，人均居住面积12.98平方米，建成区绿化覆盖率为38.9%，人均公共绿地面积达8.55平方米。(二)、交通运输公路全市现有公路总里程7368公里(国道546公里、省道258公里、县道2257公里、乡道1203公里、村道公路3069公里、专用道8公里），现有等级公路2707公里，二级及二级以上公路379公里，占国省县乡公路总里程的8.9%；现有高级、次高级路面公路2647公里。每百平方公里拥有公路44.43公里，每万人拥有公路23.82公里。全市230个乡镇全部通公路，其中83个乡镇通油路或水泥路。全市2208个行政村通公39、路的达到595个，占行政村总数的27%，其中，有259个行政村通油路和水泥路，占行政村总数的10.5%。道路运输全市现拥有营业性运输车辆11613辆，其中货车8931辆、客车2072辆、出租汽车610辆。到2006年底，全市道路运输客运量达2842万人、旅客周转量达15.7亿人公里；道路运输货运量达1971万吨、货物周转量达10.7亿吨公里。全市拥有各类汽车客运站124个（其中，一级汽车客运站1个、二级汽车客运站7个、三级汽车客运站13个、四级汽车客运站39个），全市现有客运班线418条。水路运输全市现有通航河流4条(嘉陵江、白龙江、东河、下寺河)，通航河流总长568.6公里，常年通航里程4840、3公里，有大水库2座，即白龙湖和升钟水库。全市有船乡镇110个，有渡口252处。全市有各类船舶1968艘5295千瓦10972总吨，其中，客、渡、货运船舶774艘。全市有港口2座(XX港、苍溪港)，有乡镇客渡码头84座，主要分布在四县三区的支小河流、水库之中。嘉陵江渠化工程完工后，500吨以上船舶能够直达上海，XX将成为距西北最近的内河港口。(三)、邮政通信邮政主营业务收入完成6.46亿元，增长9.3%。电信主营业务收入5.86亿元，增长9.1%。年末电话(座机)用户50.33万户(含小灵通)，比上年增长4.5%，其中：住宅38.66万户，增长15.3%。移动电话68.78万部，增长16.1%41、。电话普及率达到35部/百人。宽带用户4.2万户。建成政府信息资源网、政府系统办公业务网、金税、金卡网络系统普遍推行，电视监控、智能防盗系统普遍推广。4.3宗地概况1、宗地权属性质基本情况 本地块属于政府拍卖国有出让建设用地，住宅70年、商服40年。2、宗地概况本项目位于XX市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。目前土地现状为净地，周边项目开槽部分土方堆积地块上。项目土地较方正东西长约290米，南北宽约260米，四面环路，但目42、前只有东侧苴国路以通路。苴国路为双向四车道，路宽40米，中间绿化带4米。东侧规划路30米，西侧、南侧规划路20米。第五章 项目市场定位根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，依托XX交通位置优越性，本项目处在XX未来发展核心东坝区域，由于该区域成片开发住宅以高档城镇住宅为主，但是楼盘品质普遍不高，设计理念相对落后，缺乏概念性住宅，因此本项目应建议以创意性品质高档住宅为主配合社区商业打造本区域地标性楼盘。5.1 项目的优势1、地理位置优越，本区域唯一一块大面积未开发建设用地。目前在市中心有如此位置本项目已属唯一，周边均开发成高档物业小区和具有一定的商业配套，北侧利州广场是XX市中心休闲43、区域，是XX市老百姓心目中居住最佳位置。2、交通便利项目四面环路，地块周边有9、10路公交车。乘坐9路公交车可换乘2、4、8、11路公交达到全城范围，公交车票价1元。3、具有升值潜力，周边房价一般在3500元/均价，多为高档社区，仅靠南河湿地公园，环境是本项目投资保值有重要因素4、配套齐全，环境优良。周边有市一医院、810超市、银行、餐饮众多、国际大酒店、英才学校，配套设施齐全。5、XX政策优势XX市政府震后针对XX地产现状发布的08年43号文件是主要针对地产投资的。包括：免征资源税、用当地工人进行减免所得税、水天然气初装减免等一系列相关政策。（详见3.3）政策及收费可同当地政府进行协调减免。44、6、城市土地优势XX市属于两山两河地势，可利用开发土地较少。而06年至今拍卖国有土地数量有限，06年40亩、07年80亩、08年0亩、09年17亩，切我项目土地是XX近年来拍卖的最大宗土地。除此项目土地外XX东坝区、南河区再无此类大宗土地。土地将在一定时期更加稀缺。7、城市销售水平优势XX房地产销售多邀请成都代理公司进行销售，而销售手法比较传统，思想理念比较中规中矩。销售员水平较一般，业务水平不是很精通。我公司可以说在销售能力及水平上较当地有很大优势，尤其是销售期房方面，经过多年积攒的销售经验，可以说优势更大。8、产品设计、招商理念优势XX市已建成小区考察发现这里开发商对绿化投入较大。预售项目45、对产品定位及户型面积分析不够，目前市场最稀缺的90两居、110三居，在好多项目已经售罄的情况下，二期工程推出户型不以此为主力户型，继续以自己所剩的130以上住宅为主力户型。XX市目前商业品牌化产品较少，尤其是快餐行业，目前XX市只有德克士快餐（经营状况良好），而KFC、永和豆浆等众多连锁快餐均为进驻，给我公司未来项目带来机会，我们可以招募这些快餐连锁进入我公司项目商业，拉动整体销售。9、政府人脉因当地开发商实力较弱，政府希望能招大型企业进入XX，以哇哈哈为例，XX市针对浙江企业给予极大优惠政策。目前XX市政府因地震财政部门不缺钱，对于我们来说是利好一面，可以进行再次协商缓缴或减免营业税及其他政46、府相关费用。5.2 项目的劣势1、项目的周边现状也给本项目带来一些劣势：人均收入低：通过调查组近几天的走访调查发现XX市人均收入水平较低，消费不高，由此分析商业地产销售不容乐观，这点也从调查中得到证实。望决策者谨慎考虑。周边配套：本项目周边缺乏学校、银行等公共配套设施。土地市场供应量：去规划局了解到目前规划正在制作城市最新规划，我项目东侧东安路向南准备修建一座新桥同万源连接，规划万源为XX新住宅区，此土地出现必定和我项目产生竞争。此地块最快2年开始放量，会给我项目两年后销售代理一定威胁。周边房价：2006年以来，XX市房价涨幅较大，目前房价在高位运行，跟绵阳市价位不相上下。在总购买力偏低的情况47、下，房价高位运行有一定的风险。建安费用：通过调查小组走访建筑公司，咨询相关业内人士，高层建安费大包在1500元/左右，其价格接近北京等一线城市房屋造价水平，因为XX地震过后，水泥、砂石料、人工等费用均直线上升，造成建安成本增加增加，对项目利润有相当影响。5.3解决项目不利因素的思路政策方面：通过与当地政府联谊，争取协议解决涉及到企业开发建设的各项优惠措施。交通：尽力完善局部交通环境，做到出行便利，完善社区配套、便民服务等。购买需求：通过前文分析得出，XX市有足够的购群体体，若争取到银行优惠贷款利率（相关政府文件中已有规定），可进减少项目销售压力。第六章 项目选址及建设条件分析6.1项目用地范围48、及自然状况1、项目地理位置项目地块位于XX省XX市利州区东坝办事处苴国路南侧。2、项目所在区概况XX市利州区位于川、陕、甘三省结合部，是XX市政治、经济、文化中心，全区幅员面积1492平方公里,辖3乡、7镇、10个街道，243个村（社区），总人口48万, 位于东经10527至10604, 北纬3219至3237之间,东邻旺苍县，南连剑阁、元坝区，西接青川县，北界朝天区.地处XX盆地北部边缘，嘉陵江上游，川陕甘三省交汇处，处于XX市腹心，为XX的北大门,是进出川的咽喉重地,自古以来都是川陕甘三省六地(市)十八县(区)的物资集散地,素有川北金三角之美誉。全区幅员面积1492平方公里，有耕地面积1249、.3万亩。全区春暖、夏热、秋凉、冬寒、四季分明，日照时间长,属亚热带湿润季风气候。年均气温17,生长期平均310天，无霜期共263天，年日照时数1342小时。光热资源丰富，热量集中在4至9月。雨量充沛，年均降雨量698毫米，年内降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋涝的一般现象。6.2市政配套条件供水、下水、燃气、电力、通信、网络等均有市政，城市基础设施建设相对比较完善。第七章 项目运营建设方案 7.1项目限制和假设条件（1）、以下商品房的销售价格测算，本着销售可行，符合同类地区商品房价格左右的原则估算，具体价格范围在敏感性分析中加以阐述。本报告中住宅销售价50、格以3400元/，商业以6000元/，车库以8万元/个估算。 （2）、考虑到XX地区的实际情况和政府文件，该地区在允许范围内可调整容积率，因次参考XX地方开发企业的运作模式，在规划容积率为R=3.5的情况下，这里以可达到的规划容积率R=4计算。（3）、项目占地75290.96，建筑密度30%，本报告估算地下设备、人防、车库等公用建筑面积为75290.96。7.2建设方案（1）本地块宗地形状为正方形，东西长约270米，南北约278米，三面规划市政路，考虑周边项目情况认为以2层商业，32000为估算点为准。（2）以18层以上高层住宅为主，底商为辅。第八章 全部投资估算与资金筹措8.1投资估算说明编51、制依据本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制。2004年XX省建设工程概算定额XX地区同类工程技术经济指标。XX地区近期的材料及设备价格信息。建设部房地产开发项目经济评价方法编制范围本项目费用包括前期工程、土地、拆迁、建安工程、环境工程、大小市政工程费用及管理、销售、财务等其它费用。编制原则及方法本报告投资估算，根据近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算。1、市场价参考2009年XX省工程造价信息。2、项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计算。3、工程项目勘察费按国家收费标准计算52、。4、工程项目设计费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定计算。5、工程招标代理服务费参照计价格20021980号文计取。6、竣工图编制费参照工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定收取。8.2投资估算经过初步测算，本建设项目开发成本为92009万元，按总建筑面积计平均成本3055元/平方米。项目投资成本测算表XXXX项目 项目成本测算项目单价（元/）计量(m2)合计(万元)备注建设投资成本土地取得成本 20,000.0 土地交易税费4.50% 900.0 土地交易服务费、契税计4.5% 前期工程费用 1,272.4 规划设计费15.00 301,163.8 451.7 建安费的53、3% 工程监理及审价费12.00 301,163.8 361.4 建安费的1.5% 测绘费2.50 301,163.8 75.3 实际工程量估算 勘察费0.00 301,163.8 建安费的0.5% 招标管理费4.20 301,163.8 126.5 投资额的0.05% 质监费及交房前各项验收费3.75 301,163.8 112.9 建安费的0.25% 规划照费1.50 301,163.8 45.2 建安费的0.1% 合同签证费用0.30 301,163.8 9.0 建安费的0.02% 工程保险费3.00 301,163.8 90.3 建安费的0.2% 临时水电路设施费用 301,163.854、 - 根据建筑市场估算 建筑安装费用 57,221.1 住宅 1,500.0 269,163.8 40,374.6 商业 1,500.0 32,000.0 4,800.0 小计： 45,174.6 地下建筑 1,600.0 75,291.0 12,046.6 基础设施费用 1,771.2 市场估算，XX市规划和建设局提供收费标准 供水 1,850.0 3,011.6 557.2 2450元/户 供电 1,500.0 3,011.6 451.7 1500元/户 供气 910.0 3,011.6 274.1 1410元/户 白蚁防治费1.20 301,163.8 36.1 1.2元/ 建筑渣土清洁55、0.05 75,291.0 0.4 0.05元/ 景观绿化工程费5.00 301,163.8 150.6 市场估算 道路（总体工程）40.00 75,291.0 301.2 市场估算 城市基础配套费用 1,204.7 XX市建设局规定(65元/平方米，能做到45元/) 不可预见费用 1,807.9 直接投资费用的3% 建设总成本84,177.4期间费用财务费用 2,954.6 2,954.6 暂定建设期2年，建设成本均匀投入 管理费用3.0% 301,163.8 1,807.9 直接费用的3%以内，结合当地市场实际情况 销售费用 3,069.1 销售收入的2.5% 期间总费用7,831.6项目56、投资总额 92,009.0 说明 1、以总投资的65%，现行中国人民银行一至三年期贷款利率5.4%，计算财务费用本项目地块是拟通过参加土地竞拍取得建设用地使用权：1、土地取得费因本地块属于土地拍卖地块，土地起拍价为16000万元，200万元增幅，故这里根据估算认为土地取得成本20000万元具有测算的代表性，即土地取得成本为177万元/亩，详细的利润分配和土地取得成本构成情况参加土地竞拍利润分析表。另外根据XX市招标文件规定收取4.5%的土地交易服务费用，即900万元。2、前期工程费前期工程费用主要包括规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用等。规划设计费用根据国家计委、建设部关于发布的57、通知（计价格200210号）；可行性研究费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知（1991316号）计算；水文、地质勘测费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知（1991316号）计算。本项目按实际发生或预计发生估算，为1272.4万元。3、建筑安装工程费根据周边物业类似建筑的建安成本分析，通过对本地区二级建筑商的咨询，住宅建筑安装工程费按1500元/平方米毛坯房标准计算，配套商业建安工程费按1500元/平方米毛坯房标准计算，地下车库按照1600元/计算，包含小区内部基础设施施工建设费用，建安工程费总计为57221万元。4、基础设施建设费基础设施建设58、费主要包括城市基础建设配套费、红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费等。参照项目实际情况，包括红线内外的电力、热力、雨水、污水、道路、绿化等。费用测算为该费用相关部门取费标准与相应基数相乘计算得到，总计1771.2万元。5、城市配套设施建设和其他费用本项目根据XX省XX市规划和建设局的相关取费规定，和XX市政府文件的减免标准，以45元/计算，总费用估算为1204.7万元。6、不可预见费用不可预见费指房地产开发企业在开发建设中发生的不以人的意志为转移的费用，属于预算费用，一般取直接费用的3%以内，即1807.9万元。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经59、营活动而发生的各项费用。本次测算中的管理费用是根据项目实际情况预计，按直接成本的3%计算，总计1807.9万元。8、销售费用按经济适用房政策，销售收入的2.5%计算，合计为3069.1万元。9、财务费用项目计划以全部投资额的65%向银行借款，按贷款利率5.4%复利计息，则财务费用为2956.4万元。8.3资金来源与运用分析（一）本项目资金来源通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。按照本项目现金流量制定项目资金筹措计划表。资金筹措的原则为：1组织资金的范围必须符合有关金融政策法规的要求 ；2长、中、短期资金相结合 ；3选择优惠条件。（二）由于本项目开发建设期比较短，结合本项目的实际情况，我们60、选择了自有资金做为本项目资金的主要来源，部分使用了预售收入，对于项目可能出现的阶 段性资金短缺，我们采取了其它来源的方式予以调节。（三）资金具体使用情况参照销售收入汇总表表和全部投资现金流量表。本分析是在初步估算投资分布和销售开发的情况下作出。（四）在资金运用上，必须遵循安全稳健的原则，根据资金来源的不同性质合理安排资金运用的规模、结构和期限，保证资产的盈利性、流动性和安全性的协调统一。 第九章 项目财务评价9.1销售收入估算本项目建成后，地上部分拟全部进行出售，销售收入主要为商品房及社区底商商业的销售收入，地下部分用途基本为设备用房及车库。根据前文研究结果，对项目的销售价格及销售面积说明如下61、：1、可售面积：本项目可销售总建筑面积为301163.8平方米，平均100/户，根据规划0.5个停车场每户的标准，估测1506个停车场。2、销售均价：根据市场分析结果及前文报告估算结果，具体见下表。3、收入预测：根据以上销售面积及价格，项目总销售收入测算结果为122762万元。销售收入表序号类别单价(元/m2)建筑面积(m2)可售面积(m2)销售收入(万元)销售模式1住宅3400269163269163915152商业60003200032000192003地下车库800001506个1506个12046合计122762万元9.2成本分析总成本费用主要包括项目投资成本、销售税金及附加费（即：两62、税一费）、贷款利息财务费用。经计算，本项目总成本费用为92009万元，测算具体说明如下：1、项目投资成本经计算，本项目总投资成本为92009万元，包括土地取得费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。2、销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括营业税、城建税和教育费附加，其主要依据XX省XX市目前的有关税费标准，考虑XX市的特殊性，按销售63、收入的2.5%进行测算，测算结果为共计应缴销售税金及附加为3069万元。以上各项费用已在本报告第八章投资估算中进行详细论述，具体测算过程及结果参见附表项目投资计划表。9.3利润分析经计算，本项目预计实现收入约122762万元，预计总成本费用约92009万元，此时，利润总额为28510万元，所得税按25%计征为7127万元，税后利润为21382万元。9.4财务指标分析 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本。经计算各项财务指标为：方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1土地取得费万元200002项目总成本64、万元920093资金筹措万元4经营总收入万元1227624.1销售收入万元1227625利润总额万元285106所得税万元71277税后利润万元21382全投资财务内部收益率%26.7全投资财务净现值(Ic=10%)万元25153全投资静态回收期年1.06全投资动态回收期年1.3全投资投资成本利润率%23.2%上述数据表明本项目在财力上是可行的内部收益率高于12%-20%的房地产内部收益，财务净现值25153万元为正值，财务上可行，投资可获一定的效益。全部投资现金流量表见excel附表。9.5结论综上所述及相关财务分析，运行期间可以产生一定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，动态投资回收期为65、1.3年，本项目在财务上是可行的，技术上是允许的，效益能达到一定的收益。第十章 不确定性分析10.1工期风险及防范（1）工期拖延风险：在施工过程中，由于设计错误、施工能力差、自然灾害等原因致使项目不能按期建成。（2）防范措施：重视合同管理。在本项目建设管理过程中，充分发挥合同管理和控管职能，对项目建设过程的各项行为进行全面调控、管理。通过法律的保障和合同管理机制、审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用，确保其主导地位，实现成本、进度、质量各项指标的最佳效果。10.2 建筑工程费用风险通过前文论述得知，建安工程费用在本项目投资成本构成中占有较大的比例，因此对建安造价的成本控制显得尤为重要，做66、到建筑材料，人工费用等成本的有机结合，使项目成本得到有效控制。10.3敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化时对项目评价指标的影响。通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本报告以项目的土地取得成本、建安成本、销售价格、容积率为变量，对投资净利润率、内部收益率、财务净现值评价指标的影响进行敏感性分析。1、销售价格敏感性分析分别取销售价格，为预计销售价格的90%，95%，100%、105%、110%，既当住宅售价在3060-3740元/，商业在5400-6600元/之间得各项评价指标值，见下表。序号敏感因素及指标名称指标1价格变化率(%)基本方案-10%-5%5%167、0% 住宅34003060323035703740 商业60005400570063006600销售收入(万元)122762.1111690117226128297133833建筑工程费(万元)5722157221572215722157221利润总额(万元)2643717999232543376639021成本利润率(%)23.00%15.00%19.00%27.00%32.00%税后利润(万元)2138213499174412532429266财务内部收益率(%)27.00%21.00%24.00%29.00%32.00%可以看出，销售价格的下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在21%68、-32%、13499万元-29266万元之间浮动。销售价格变化对税后利润变化较为敏感。因此未来实际操作中，决策者商品房定价可以参考本项指标。2、建安费用的敏感分析建安费用是一个重要的不确定性因素，分别取建安费用为预计的90%、95%、100%、105%、110%，各项指标及变化趋势见下表。序号敏感因素及指标名称指标2建筑工程费变化率(%)基本方案-10%-5%5%10%建筑工程费变化值5722152703549625947961738销售收入(万元)122762.1122762.1122762.1122762.1122762.1利润总额(万元)264373357931045259752344169、成本利润率(%)23.00%29.00%26.00%21.00%18.00%税后利润(万元)2138225184232831948117580财务内部收益率(%)27.00%30.00%28.00%25.00%23.00%可以看出，建安费用的上升对于内部收益率和利润额的影响较大，建安费用的小幅下降，能使项目的主要经济指标有较大的提升，本项目表现敏感性较高。建安费用的变化对内部收益率和税后利润的影响范围在23%-30%，17580万元-25184万元之间。3、容积率变化的敏感分析由于项目的特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的970、0%、95%、100%、105%、110%，各项指标及变化趋势见下表。3容积率变化,即建筑面积变化基本方案-10%-5%5%10%容积率43.63.84.24.4销售收入(万元)122762.1112522117642127881133001建筑工程费(万元)5722152703549625947961738利润总额(万元)2643724166263383068232854成本利润率(%)23.00%21.00%22.00%24.00%25.00%税后利润(万元)2138218124197532301124641财务内部收益率(%)27.00%25.00%26.00%27.00%28.00%可71、以看出，容积率在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额的范围为25%-28%，18124-24641万元之间，可以看出容积率对其影响较为不敏感。4、土地取得成本变化的敏感分析由于本项目属于竞拍土地，因此这里分析下土地取得成本变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的90%、95%、100%、105%、110%，各项指标及变化趋势见下表。序号敏感因素及指标名称指标4土地取得成本变化率(%)基本方案-10%-5%5%10%土地取得成本(万元)2000018000190002100022000销售收入(万元)122762.1122762.1122762.1122762.172、122762.1利润总额(万元)2643730583295472747326437成本利润率(%)23.00%26.00%24.00%22.00%21.00%税后利润(万元)2138222937221602060519827财务内部收益率(%)27.00%28.00%27.00%26.00%24.00%可以看出，土地取得成本在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额的范围为24%-28%，19827-22937万元之间，可以看出在本幅度内土地取得成本对其影响较为不敏感。3、小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标中经济评价指标对销售价格和建安成本变化比较敏感，对土地取得成本和容积率73、的微调敏感度相对较小。因此建议决策者，对销售价格和建安成本注意控制。10.4盈亏平衡分析 通过对项目盈亏平衡点的计算，可以直观的看出利润为零时，销售量与投资成本之间的线性关系如下表所示：1、销售量盈亏平衡点项目数量单位住宅3400.0 元/商业6000.0 元/车库80000元/个全部投资额92009万元利润为0时销售面积226122 可售面积301163.84利润为0时销售率75%利润为0时销售面积/可售面积以上分析得出当销售面积达到226122时，全部投资成本收回，此时已销售面积与可售面积的比率为75%，小于房地产80%的临界点，达到项目的盈亏点，但是接近临界点，因而项目经济利润的实现有较74、一定的风险。 第十一章 结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上，从可操作的规划条件下进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目开发建设期为2年，回收期为1.3年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为（1）、报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出。（2）、一些基础数据由于客观原因的限制是在当前的市场估测结果。（3）、由于XX灾后重建税收政策性优惠较宏观，因而存在主观风险。（4）、若以上条件在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生的投入为准。经计算，本项目预计实现75、收入约122762万元，预计总成本费用约92009万元，此时，利润总额为28560万元，所得税按25%计征为7127万元，税后利润为21382万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1土地取得费万元200002项目总成本万元920093资金筹措万元4经营总收入万元1227624.1销售收入万元1227625利润总额万元285106所得税万元71277税后利润万元21382全投资财务内部收益率%26.7全投资财务净现值(Ic=10%)万元276、5153全投资静态回收期年1.06全投资动态回收期年1.3全投资投资成本利润率%23.2%上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观、有较高的财务净现值，投资回收期较短，盈利能力一般，但是抗风险能力一般，因此项目的开发如果考虑到相应风险是具备可行性的。基本报表1 全投资财务现金流量表（详见excel表计算表）项目现金流量测算表（全部投资）项目现金流量表单位：万元项目合计2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1现金流入0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 21312.8 21312.877、 38717.4 15467.1 15467.1 10484.9 1销售收入0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 21312.8 21312.8 38717.4 15467.1 15467.1 10484.9 2现金流出84251.7 0.0 0.0 0.0 8684.2 5018.4 5518.4 12255.9 12255.8 22305.6 10682.2 10682.2 3976.5 2土地取得成本10000.0 10000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2前期工程费用1272.4 0.0 159.1 159.1 159.1 159.1 78、159.1 159.1 159.1 159.1 2建筑安装费用57221.1 7152.6 7152.6 7152.6 7152.6 14305.3 7152.6 7152.6 0.0 2基础设施费用1771.2 196.8 196.8 196.8 196.8 196.8 196.8 196.8 196.8 196.8 3城市基础配套费用1204.7 133.9 133.9 133.9 133.9 133.9 133.9 133.9 133.9 133.9 3不可预见费用1807.9 200.9 200.9 200.9 200.9 200.9 200.9 200.9 200.9 200.9 379、期间费用7831.6 0.0 0.0 0.0 870.2 870.2 870.2 870.2 870.2 870.2 870.2 870.2 870.2 3销售税金及附加3142.7 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 545.6 545.6 991.2 396.0 396.0 268.4 3所得税7127.6 0.0 0.0 0.0 -2717.5 (3695.0)(3195.0)2996.8 2996.8 5448.4 1572.8 1572.8 2147.3 净现金流量（税前）0.0 0.0 0.0 -8684.2 -5018.4 -5518.4 9056.9 9056.9 80、16411.8 4784.9 4784.9 6508.4 累计净现金流量(税前)0.0 0.0 0.0 -8684.2 -13702.6 -19221.0 -10164.2 -1107.2 15304.5 20089.5 24874.4 31382.8 折现系数0.98 0.95 0.93 0.91 0.88 0.86 0.84 0.82 0.80 净现金流量现值（税前）25152.6 0.0 0.0 0.0 -8472.4 -4776.6 -5124.4 8205.1 8005.0 14151.8 4025.4 3927.2 5211.5 累计净现金流量现值（税前）0.0 0.0 0.0 -81、8472.4 -13249.0 -18373.4 -10168.3 -2163.3 11988.5 16013.9 19941.1 25152.6 内部收益率FIRR(季)27%财务净现值（i=10%）25153 静态投资回收期（季）1.06 动态投资回收期（季）1.30 基本报表2 全投资成本分布表项目成本汇总表货币单位：万元项目合计2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地取得成本10,000.06,000.04,000.0-完成比例-50%30.0%20.0%前期工程费用1,272.4-159.1159.1159.1159.82、1159.1159.1159.1159.1完成比例-12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%建筑安装费用57,221.1-7,152.67,152.67,152.67,152.614,305.37,152.67,152.6-完成比例-12.5%12.5%12.5%12.5%25.0%12.5%12.5%基础设施费用及其他4,783.8-598.0598.0598.0598.0598.0598.0598.0598.0完成比例-12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%期间费用7,831.6-870.2870.2870.83、2870.2870.2870.2870.2870.2870.2完成比例-11.1%11.1%11.1%11.1%11.1%11.1%11.1%11.1%11.1%合计：91,109.0-10,870.214,779.812,779.88,779.98,779.815,932.58,779.88,779.81,627.210,870.245,119.435,119.4基本报表3 开发销售时间分布表住宅开发量/销售量测算表单位：万元项目合计第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期开发率/量- - 销售率 100% 销售量(平米)- - - -84、 - - - - - - - - - 第2期开发率/量148,040.1 55%148,040.1销售率 35%35%30% 销售量(平米)- - - 51,814.051,814.044,412.0- - - 第3期开发率/量121,123.745%121,123.7销售率 35%25%25%15%销售量(平米)- 42,393.330,280.930,280.918,168.6商业开发量/销售量测算表单位：万元项目合计第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期开发率/量- - 销售率 100% 销售量(平米)- - - - - - - 85、- - - - - - 第2期开发率/量17,600.0 55%17,600.0销售率 35%35%30% 销售量(平米)- - - 6,160.06,160.05,280.0- - - 第3期开发率/量14,400.045%14,400.0销售率 35%25%25%15%销售量(平米)- 5,040.03,600.03,600.02,160.0其他/销售量测算表单位：万元项目合计第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期开发率/量- - 销售率 销售量(平米)- - - - - - - - - - - - - 第2期开发率/量- - 销售86、率 销售量(平米)- - - - - - - - - 第3期开发率/量1,505.8100%1,505.8销售率 25%25%25%25%销售量(平米)- 376.5376.5376.5376.5基本报表4销售收入汇总表项目销售收入汇总表货币单位：万元项目合计2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度住宅- - - - - - - 17,616.817,616.829,513.810,295.510,295.56,177.3商业建筑- - - - - - - 3,696.03,696.06,192.02,160.02,160.01,287、96.0其他收入- - - - - - 3,011.63,011.63,011.63,011.6小计：- - - - - - 21,312.821,312.838,717.415,467.115,467.110,484.9合计122,762.1- 42,625.580,136.6开发建设成本91,109.0- - - 10,870.214,779.812,779.88,779.98,779.815,932.58,779.88,779.81,627.2经营税金及附加（5.56%）3,142.7- - - - - - 545.6545.6991.2396.0396.0268.4利润总额28,510.4- - - -10,870.2-14,779.8-12,779.811,987.211,987.321,793.86,291.36,291.38,589.3所得税（25%）7,127.6-2,717.5-3,695.0-3,195.02,996.82,996.85,448.41,572.81,572.82,147.3税后利润21,382.8- - - -8,152.6-11,084.9-9,584.98,990.48,990.516,345.34,718.54,718.56,442.0销售利润率23%投资成本利润率23%