1、城市新区地块开发投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日前言受兽王房产委托，本司派出市调小组奔赴XX，对本地块情况、区域情况、代表楼盘和楼市整体情况进行认真调研。本报告主题为：XX市政府西面指定地块（以下简称“本地块”）的2、投资开发可行性分析。本报告主要内容为：l XX市场宏观情况l XX在售楼盘典型项目列举l XX城东区及本地块概况l 地块投资价值分析时间匆促，不足之处敬请批评，望本报告对兽王房产的决策具有一定参考价值。 XXXX广告 XX年6月8日一、 XX市场宏观情况（一）城市基本情况1.地理位置XX位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、XX三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。总面积884112平方公里，2005年末总人口2456万人，其中XX主城区人口约36万。是闽浙3、赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。XX交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。XX到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会XX距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌中国小商品城140公里。2.历史沿革XX历史悠久，文化底蕴深厚。夏、商、西周三代属于越之地。春秋初为姑蔑国，后为越国西部姑蔑地，县治即今龙游。东汉初平三年（192）析太末置新安县，衢县自此而建。南朝陈永定三年（559）一度置信安郡，为衢地设领县建制之始。唐武德四年（621）置XX，旋4、废；垂拱二年（686）复置，此后千余年，至1949年解放，衢城历为州府路道区的治署所在。1949-1955年是浙江省XX专员公署驻地，1985年建为省辖市。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。2006年入选中国特色魅力城市200强。2001年12月10日，国务院批准（国函2001161号）：撤销衢县，设立XX市XX区。本地块东边的XX区政府相当于原衢县县政府的延续。3.区划人口XX市辖柯城区、XX区、江山市、龙游县、常山县和开化县。2005年底，全市行政区划调整合计为13街道、47镇、46乡、72社区居委会、2599行政村。柯城区辖府山、信安、花园、白云、荷花、新新、双港7个街道办5、事处，姜家山、万田、黄家、石室、华墅、沟溪、九华、七里8个乡，航埠、石梁2个镇，30个社区居委会，310个村委会。总面积609平方公里，人口404万，区人民政府驻西安路24号。4.经济数据1）GDP概况：2008年全市国民生产总值为580.05 亿元，增长速度约13%。2）2008年，GDP全省排名（单位：亿元）2008浙江全省各市GDP总和：21486.92，（2008年浙江全省人均GDP按常住人口算超过6000美金！）名次市地名称GDP数量（单位：亿元）点评1XX4781.16省会兼副省级城市，最受省政府重视2宁波3964.0505国务院钦点的副省级计划单列市、港口3温州2424.29中国6、民营经济发祥地4绍兴2222.95民营、乡镇企业发展模式的典型代表，全国最大的纺织产业基地5台州1965.27省内民营经济占总经济比例最高的城市6嘉兴1815.30拥有绝佳的地理位置，但之前却不受省政府重视，现在是发威的时候了7金华1681.85 义乌对金华作出很大贡献8湖州1034.89 湖州破千亿！9XX580.05 落后的代表10丽水505.68落后的代表11舟山490.25舟山这么小的地方有这样的产值算不错了，浙江的海上明珠说明：XX的GDP为全省倒数第三位，经济发展程度为全省最为落后的代表市地之一，高房价的支撑力不是很理想。但发展速度在全省名列前茅，有后发优势。（二）2008年市区房7、地产市场运行主要情况1房地产开发投资额呈现负增长据统计资料显示，今年市区房地产开发投资额20.26亿元，同比减少21.78%。其中住宅投资额为17.12亿元，同比减少12.79%；营业用房投资额为1.40亿元，同比减少64.92%。受2007年末国家新一轮宏观紧缩政策以及今年来国际金融危机等多重因素影响，今年市区房地产开发投资额呈现负增长。2房屋新开工面积降幅较大，竣工面积增长较快受房地产开发投资规模缩减影响，今年房屋新开工面积同比出现下降。市区全年房屋新开工面积仅为73.81万平方米，同比下降41.86%；其中住宅新开工面积为59.62万平方米，同比下降44.56%。同时，房屋竣工面积增长较8、快。今年市区共有106.51万平方米的房屋面积竣工，同比增长58.47%，增幅明显。3商品房空置面积同比出现负增长，增幅较去年底明显缩减全年市区商品房空置面积为43.54万平方米，同比减少12.82%，增幅较去年底缩减近25个百分点。其中商品住宅的空置面积为14.34万平方米，同比减少26.87%，增幅较去年底缩减34.4个百分点；商业用房的空置面积为16.25万平方米，同比减少18.46%，增幅较去年底缩减近28个百分点。全年市区商品房空置面积同比增幅明显缩减，主要是较多房开企业为了回笼资金，以较低价格销售已被计入空置面积的尾楼，促使今年商品房空置面积消化得较快，出现空置面积同比降幅较大。49、新房销售呈下行之势，全年成交量仅为去年的71%据XX商品房销售网统计的数据显示，市区全年共销售商品房5804套、面积为63.69万平方米。其中商品住宅销售5162套、面积为57.9万平方米；商业用房销售642间、面积为5.8万平方米。与去年同期相比，商品房销售套数减少29.63%、面积减少30.15%，商品住宅销售套数减少32.54%、面积减少31.91%，商业营业用房间数增长8.63%、面积减少4.97%。 2008年市区商品房销售受宏观调控影响较大，全年新房销售量仅为去年的71%。自2000年市区开始大规模旧城改造后，市区房地产市场发展较快，特别是2007年，市区全年共销售商品房104.410、3万平方米（含浙江省十里丰监狱定向销售的13.25万平方米经济适用房）。受银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房贷新政实施等多因素影响，从今年下半年起市区房地产市场出现明显逆转，7、8、9、10、11、12六月市区商品房销售套数同比分别下降35.11%、53.94%、67.29%、57.71%、43.71%、41.65%。今年来我国一线城市房地产市场受宏观调控影响不断调整，对XX市民的心理影响较大，观望情绪渐渐浓厚，商品房消费市场信心不足。2008年市本级商品住宅销售套数前十排名序号楼盘名称区域销售套数销售面积 (平方米)销售均价 (元/平方米)1建工丽江城巨化40244497.8223711、0.642恒成世纪美林经济开发区33630240.322864.293世通世纪天成经济开发区29329558.382988.134广绿玉龙湾西区24940408.844502.745乐业乐业景观经济开发区19220275.742718.446华都维多利亚老城区17724473.595467.597绿都城市假日经济开发区16314246.532524.788新湖新湖景城西区15027656.713680.779志城九华北西区1365502.353713.1410金磐XX花园城北13130947.784269.87（上表数据来源于XX市商品房销售网）5商品房销售均价同比持续上涨。2008年市区商品12、房销售均价为3266.14元/平方米，商品住宅的销售均价为3048.58元/平方米，商业用房的销售均价为5439.66元/平方米。与2007年相比，商品房、商品住宅、商业用房的销售均价分别增长9.27%、8.19%和1.32%。2008年市本级商品住宅销售均价前十排名序号楼盘名称区域销售均价 (元/平方米)销售套数销售面积 （平方米)1华都维多利亚老城区5467.5917724473.592通力世通华府老城区5273.7635376.83广胜斗潭85幢老城区5138.21384021.584金都西江月西区4674.936210545.795广绿玉龙湾西区4502.7424940408.846金13、磐XX花园北区4269.8713130947.787志城九华北西区3713.141365502.358新湖新湖景城西区3680.7715027656.719贝林南湖世家老城区3647.71333095.3210世纪绿茵名都南区3351.59677704.43（上表数据来源于XX市商品房销售网）1998年以来，XX房地产发展进入快速成长时期，旧城改造有力推进房地产市场的发展，市区商品房销售价格增长较快，尤以2003、2004这两年房价涨幅较大，分别为44.2%、27.6%。自2005年起国家加大宏观调控力度，市区房价增幅逐渐平缓，同比增幅出现较大回落。今年市区商品房销售均价比去年末上涨了278元14、/平方米，同比增长9.27%，增幅较去年同期出现进一步增长，涨幅明显。从表2008年市本级商品住宅销售均价前十排名也可以看出，今年市区几个中高档楼盘销售得相当不错，如华都维多利亚、广绿玉龙湾、金磐XX花园、新湖新湖景城等，均价都在4000元/平方米以上，而交易量也大，对拉动今年商品房的销售均价起到了主要作用。6二手房交易量略有上涨2008年市区二手房市场总交易量为3809套、面积为50.41万平方米，其中二手房买卖2890套，属拆迁安置、离婚、继承等其他交易量919份。与去年同期相比，交易套数上涨2.23%、交易面积上涨7.42%。与一手房市场销售量出现较大回落相比，今年二手房市场总交易量不降15、反而略有上涨，说明随着市区二手房市场多年的发展已越来越成熟，同时二手房市场上房屋价格一般较为理性，总价相对较低，是大批进城务工家庭及首次置业者的首选，这也是二手房市场在今年从紧货币政策中交易量能坚挺的主要原因。 7廉租住房保障的覆盖面和受益面得到进一步扩大近年来，在市委、市政府的正确领导及重视下，我市市区以廉租住房、经济适用住房和住房公积金为主要内容的城镇住房保障工作取得了积极成效，城市居民的住房状况得到极大改善，广大中低收入家庭得到了实惠。市区已于2006年实现最低收入家庭廉租住房“应保尽保”，至2008年底已累计归集廉租住房保障资金达3801万元，建设及购置廉租住房共计16979.16平方16、米，累计享受廉租住房保障的家庭户数为547户，大部分以实物配租为主。其中累计享受发放住房补贴户数为333户。2008年市区廉租住房保障的受益对象进一步扩大到城市低保标准2倍之内的低收入住房困难家庭，使更多的低收入家庭受益。8.房地产信贷增速持续回落受国际金融危机和国内经济发展增速放缓影响，加之房地产市场自身调整等诸多因素，市区商品房销售量呈现萎缩，销售面积大幅下滑。市人民银行统计的数据显示：2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现持续回落态势。全年全市用于房地产开发贷款比年初降4.33亿元，同比少增6.41亿元，而用于个人住房贷款同比少增近4.74亿元，降幅较大。9土地实17、际供地量远低于全年计划供地量今年市区共安排房地产开发项目供地计划1096亩，而全年的实际出让房地产用地面积仅为454亩（30.26公顷），不到计划供地量的一半。出让金额为2.45亿元，比去年同期减少5.27亿元；出让均价为810.9元/平方米，同比下降36.74%。（三）XX年第一季度市区房地产市场情况XX年一季度的衢城楼市，是在对业绩的惊喜中度过的。经历了2008年市民观望气氛渐浓的痛苦煎熬后，今年一季度的暖春迹象显得特别振奋人心。尽管目前还没有人敢断言楼市至此已回归上升期的康庄大道，但一二手房成交的数据显示XX年衢城楼市已有一个良好的开局。1房地产开发情况1）房地产开发投资额负增长据统计资18、料显示，XX年一季度市区累计完成房地产开发投资额3.03亿元，同比减少21.93%。其中住宅投资2.45亿元，同比减少14.44%；商业营业用房投资0.30亿元，同比减少29.13%。2）房屋新开工面积同比出现增长，而竣工面积大幅减少一季度市区房屋新开工面积为33.27万平方米，同比增长66.86%；其中新开工住宅面积29.96万平方米，同比增长174.34%。一季度市区房屋竣工面积为16.08万平方米，同比减少65.72%。3）商品房空置面积出现缩减至3月底，市区商品房空置面积累计为47.4万平方米，同比减少10.91%。其中商品住宅的空置面积为19.45万平方米，同比减少9.34%；商业用19、房的空置面积为15.35万平方米，同比减少23.98%。2商品房市场情况1）商品房销售量反弹经历了2008年振荡调整后，XX年一季度市区楼市在种种利好政策的刺激下，由去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放，市区房地产市场进入一轮反弹行情。一季度市区商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求大幅释放，商品房销售量反弹。从供给方面来看，一季度市区共8个楼盘有新增商品房供应，面积仅为4.72万平方米，总供应套数为476套，供应面积同比下降74.33%，新增供应量为近四年来的最低值。时间总套数90平方米以下套数面积（平方米）总面积其中普通住宅别墅写字楼商贸其他09年1季度47620、33747217.6340699.633106.7602331.161080.1408年1季度131761183909.74152161.6411158.51572.73447.6319569.2307年1季度150585.08128434.010551.1319397.362202.5806年1季度196382.77167836.8402159.923211.13174.93从需求角度看，一季度市区共预（销）售商品房1349套，同比减少23%，环比增长21.97%；销售面积15.41万平方米，同比减少19.11%，环比增长16.65%。商品住宅销售1132套，同比减少27.44%，环比增长121、4.69%；销售面积12.36万平方米，同比减少29.57%，环比增长7.85%。商业用房销售217间，同比增长13.02%，环比增长82.35%；销售面积3.05万平方米，同比增长103.33%，环比增长74.29%。（3月份市区共销售商品房642套，面积为7.59万平方米。其中商品住宅销售589套、面积为6.75万平方米，商业用房销售53间、面积为0.38万平方米。） 一季度市区商品房销售量自2月中下旬开始稳步增长，3月份突然爆发，基本达到去年销售量较好月份的水平。据分析，三方面的因素促使今年一季度商品房销量反弹。一是自去年底开始执行的购房优惠政策减轻了市民在购房时贷款、还贷以及首付方面的22、负担；二是市区部分开发商推出的打折让利促销方式刺激了市民的购房需求；三是在多重利好政策的刺激下，市场信心有了明显加强。 结合一季度市区商品房市场的供需分析认为，我市市区房地产市场吸纳周期开始缩短，库存消化压力开始逐步缓解，市场供求努力往总体平衡方向靠近。2）商品房销售价格略有增长一季度市区商品房的销售均价为3513.06元/平方米，同比增长15.68%，环比增长2.27%。其中商品住宅的销售均价为3407.16元/平方米，同比增长21.5%，环比增长4.18%；营业用房的销售均价为3942.57元/平方米，同比减少31.56%，环比减少12.63%。 今年一季度市区商品房新增房源很少，仅8个楼23、盘4.72万平方米的新增商品房上市，因此一季度所销售的15.41万平方米商品房大多为2008年三、四季度上市的房源，销售均价与2008年四季度接近。至于同比出现较大增长，是因本季度所销售的商品房以中高档楼盘居多，如恒成世纪美林、广绿玉龙湾、金磐XX花园、华都维多利亚等楼盘均有较好的销售业绩，因此我们认为一季度商品房销售价格相对去年略有增长。XX年一季度市本级商品住宅销售套数前十排名序号楼盘名称区域销售套数销售面积 ()销售均价 (元/)1恒成世纪美林开发区91857029562广绿玉龙湾西区88987141263远景远景城老城区81295636074金磐XX花园排屋城北2067035955普通24、住宅591175146595建工丽江城巨化49479427346乐业乐业景观开发区44490727557华都维多利亚排屋老城区824406922普通住宅30339647368绿都城市假日开发区3840562588（目前均价3200）9世通世纪天成开发区363058310210长河蓝保国际开发区3313053074（上表数据来源于XX市商品房销售网）在XX日报房产部主任余先生的印象里，XX市目前普通公寓价格3100-3300元/平米，排屋2800-6000元/平米。3二手房市场情况1）二手房成交量增长明显据统计，XX年一季度市区共成交二手房1177套，面积为12.18万平方米；其中二手房买卖1025、39套，拆迁安置、继承、离婚等其他交易138户。与2008年一季度相比，交易套数增长25.48%、面积增长16.67%；与2008年四季度相比，交易套数增长66.95%、面积增长27.67%。（3月份市区共成交二手房592套，面积为4.81万平方米。其中二手房买卖515套，拆迁安置、继承、离婚等其他交易77套。） 2）市场呈现较好的发展态势从统计数据来看，市区二手房市场经过近年来的发展和各相关部门行之有效的清查整顿，在2008年的楼市调整期间展现了良好的抗风险能力与自我修复能力。尽管在2008年四季度市场出现了明显的振荡与成交量的萎缩，但是理性的发展仍然主导了市场的进程，因此，在今年一季度局势26、稍显明朗后，市区二手房市场就开始迅速恢复。近期二手房交易的大幅放量，不但说明了购房者对市区楼市的继续看好，也说明了市区楼市依然处在良性运行之中。同时也显示了市区刚性需求强劲的购买力。4.目前存在的主要问题1）房地产用地有效供应量明显不足2008年受国家宏观调控政策影响，我市市区房地产市场出现明显下滑趋势，与房地产直接相关的土地市场表现得尤为突出，虽然2008年全年市区土地供应量比较充足，而实际出让房地产用地还不到当年计划供地量的一半，房地产用地有效供应量明显不足。这种情况到今年一季度并未出现好转，XX年一季度市区仅1个房地产用地项目被市场接受，根本适应不了今年房地产市场的新形势。2）新建普通商27、品房供应后续不足将日益突出虽然今年上半年市区商品房市场的主要任务是以消化库存量为主，从一季度实际情况看也的确如此，今年一季度市区商品房供销比为1：3.26，较好地消化了去年所库存的商品房。因去年土地一级市场不活跃，房开企业拿地意愿不强，全年市区仅出让454亩房地产用地，实际供地量的减少直接影响了今年新增商品房供应量。XX年一季度市区房地产市场形势较好，商品房销售量已达到前两年形势较好时的水平。面对房地产市场形势的好转，普通商品住宅供应后续不足的问题将日益突出。城市经济及市场概况小结：1.XX发展速度在全省名列前茅，后发优势迷人，特别是生态宜居城市的打造；2.XX服务业发展很快，人口集聚功能越来28、越强；3.政府非常重视，软环境很好；4.百姓消费理念在不断提升，特别钟情购买外地品牌房产；5.预计未来3年内，XX将出现新一轮房地产投资热潮，目前是外地开发商进入XX比较合适的时间。二、 典型楼盘概况新湖景城楼盘基本信息楼盘名称：新湖景城销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-XX大桥西侧，白云路以西、九华路以北、锦西大道以东楼盘均价：0元/平方米开发企业：XX新湖房地产开发有限公司负 责 人：0移动电话：办公电话：8588777 8588666传真：新湖景城位于XX市西区，白云南大道以西，九华路以北，锦西大道以东，距老城区仅一桥之隔，是城市十五分钟交通圈中最适合居住的地块。南苑御景湾详细介绍楼盘基29、本信息楼盘名称：南苑御景湾销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-XX新区楼盘均价：开发企业：浙江南苑房地产开发有限公司楼盘地理北临XX，西临XX区政府和望江苑，南面为事业单位住宅小区，东面为正在新建的XX三中。基本资料玉龙湾项目名称：玉龙湾占地面积：48850平方米项目类型：联体别墅、多层、小高层建筑面积：110000 平方米预售证号：预售许字2007第61号容积率：1.7所 在 区：城西绿化率：35%具体地址：石梁溪以北、三江东路以南、广电大楼以东栋 数：23 开 发 商：XX市广绿房地产开发有限公司层 数：高层12层 代 理 商：住宅价格：开盘均价3980元/平方，目前4000-5000，最后30、的5000以上投 资 商：售楼热线：0570-8788666,8788777物管公司：浙江XX成诚物业管理公司售楼地址：XX县西街1号付款方式：银行按揭、公积金贷款、一次性付清竣工日期：第一期2008年8月竣工,第二期XX年8月竣工电子邮箱：浏览次数：27097 次公司网址：商铺价格：价格未定公交路线：19路配套设施： 玉龙湾以终极置业为目标，对每个细节都做了细微的构画，提供完善的配套设施，从而提升小区的品质。外部配套：罗马假日休闲会馆、书城、健身休闲中心、五星级酒店、白云超市、亭川菜场、综合医院。北面核心文教区，从小学一直到大学。以及沿江的六大主题公园。周边环境： 玉龙湾位于西区行政核心区、31、人文核心区、绿化核心区，地处在建的XX日报社、检察院、XX书城、广电大楼、人民银行、公管大楼的中心区，毗邻财税大楼、行政服务中心、人防指挥中心、山海协作大楼，近临XX学院、XX一中、白云学校、银行、医院等。XX的政治、文化在此交融、聚集。周边有沿江公园、石梁溪公园、规划中的市政广场、市民健身公园、三江乐园等拥有1000多亩的绿化带和水系,尤如城市的绿肺，让你在蓝与绿的交融中感受大自然的气息.招商中的二万多平方米的大型超市，为你带来生活的便捷和大气。 玉龙湾销售状态：销售中景港花园详细介绍楼盘基本信息楼盘名称：景港花园销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-双港（江滨路延伸段曙光路）楼盘均价：450032、元/平方米开发企业：江山市千岁房地产开发有限公司柯城分公司办公电话：8789588传真：位置说明位于江滨路延伸段曙光北路，西临江山江。交通便利，距市中心车程五分钟。整个小区由双排和独立别墅组成，采用新型节能环保材料。小区内实行高品质物业管理服务，是XX市区最具竞争力的楼盘之一。 长河蓝堡国际详细介绍楼盘基本信息楼盘名称：长河蓝堡国际销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-三衢路477-16号楼盘均价：单身公寓：46平方米左右，总价为14.15万元左右。单价为3076元左右/。开发企业：浙江长河房地产有限公司楼盘地理位置说明长河蓝堡国际位处三衢路以南，五环路以西，行政管理属市经济开发区管委会，东临五环33、路、西面、南面与仲尼中学相临，北朝三衢路，距东港经济开发区生产基地仅3公里左右，距衢城最大的大润发超市800米左右，三衢路是衢城最大的城市交通干道之一，随着五环路北段的建成，将成为又一个交通要道，给商铺、办公、居住创造无限商机及生活出行的方便。 幸福家园详细介绍楼盘基本信息楼盘名称：幸福家园销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-XX西区亭川东路78号（白云学校隔壁）楼盘均价：0元/平方米开发企业：上海农工商房地产（集团）有限公司负 责 人：0移动电话：办公电话：8590888 8590666传真：建筑设计现代、典雅之外别有灵动的美感，建筑机理、线条、色彩考察，建筑局部细节精雅，在XX的背景下，更显34、刚健大气。XX唯一南向面江小区，与XX270度围合,天然半岛生活，沿江100米城市绿化带，XX“西湖”近在咫尺，毗邻规划中的湿地和城市人文体育公园。楼盘地理位置说明幸福家园位于西区核心居住地段,比邻西区文教区,东靠月亮湾公园,是XX市区目前最大的单个小区。生活便利 健康休闲 一、沿亭川东路商业街，开发商统一布局业态定位：中型超市、数家高档餐饮楼及特色餐饮楼、大型小区会所、引入银行网点、美容美发等休闲场所 二、东北侧布置了标准篮球场 三、规划建设的西区菜市场位于小区东南对侧 四、紧靠小区东侧的月亮湾公园即将投建 五、西南角将建大型市政街心花园 六、规划中紫薇北路向南延伸与西区办公区域相接，交通便35、利。 XX花园详细介绍楼盘基本信息楼盘名称：XX花园销售状态：销售中楼盘地址：柯城区-市浮石二桥东北侧楼盘均价：0元/平方米开发企业：浙江XX金磐房地产开发有限公司负 责 人：XX盛世伟业移动电话：办公电话：3116666、3116888传真：楼盘地理位置说明位于浮石二桥桥头，西北邻迎宾大道，东、西面与XX形成271度自然围合。 华晨雍景柯苑项目名称：华晨雍景柯苑占地面积：约180亩项目类型：别墅及精稀多层建筑面积：80895 平方米预售证号：预售许字2007第24号容积率：1.02所 在 区：巨化绿化率：约35以上%具体地址：XX市柯城区石室镇华晨雍景柯苑栋 数：约85幢 开 发 商：浙江X36、X华晨房地产开发有限公司层 数：2-4 代 理 商：上海川口房产经纪有限公司住宅价格：一户一价投 资 商：售楼热线：0570-8887688 8887699物管公司：XX市美景物业管理有限公司售楼地址：小区现场会所一楼付款方式：一次性、按揭、公积金竣工日期：现房销售电子邮箱：浏览次数：5112 次公司网址：商铺价格：价格未定公交路线：548路、531路、18路、1路、103路晨源丽晶雅苑项目名称：晨源丽晶雅苑占地面积：60亩项目类型：商住综合建筑面积：80000 平方米预售证号：衢售许字(2006)第29号容积率：1.83所 在 区：双港绿化率：30%具体地址：荷三西路以南，双港西路以东栋 数37、：21 开 发 商：浙江晨源置业有限公司层 数：5-8 代 理 商：住宅价格：1820元/起投 资 商：售楼热线：0570-8889118,8889228物管公司：售楼地址：双港西路11号付款方式：一次性、银行按揭、公积金贷款竣工日期：现房销售电子邮箱：浏览次数：68800 次公司网址：商铺价格：价格未定公交路线：2路，5路，520路、520路B线，15路恒成世纪美林项目名称：恒成世纪美林占地面积：83.8余亩项目类型：多层建筑面积：10万 平方米预售证号：衢预售许字（2007）第18号容积率：1.57所 在 区：城南绿化率：40%具体地址：世纪大道与龙化路交叉口栋 数：24幢 开 发 商：X38、X恒成房地产开发有限公司层 数：6层 代 理 商：住宅价格：一房一价投 资 商：XX恒成房地产开发有限公司售楼热线：0570-8883999、8888777物管公司：XX成诚物业管理有限公司售楼地址：经济开发区龙化路348号付款方式：一次性付款、按揭、公积金贷款竣工日期：分期交付电子邮箱：浏览次数：130363 次公司网址：商铺价格：一户一价公交路线：309路、105路、103路、17路、308路、19路、11路紫荆丽江城项目名称：紫荆丽江城占地面积：130余亩项目类型：多层建筑面积：10万余 平方米预售证号：衢售许字(2006)第82号/衢售许字（2007）第2号/第6号/第9号容积率：3539、%具体地址：衢黄路以东，乌溪江以西，南临滨一村栋 数：43栋 开 发 商：浙江XX建工房地产开发有限公司层 数：5 代 理 商：住宅价格：一户一价投 资 商：浙江XX建工房地产开发有限公司售楼热线：3620886,3620996物管公司：XX市紫荆物业管理有限公司售楼地址：巨化中央大道电影院正对面付款方式：银行按揭、公积金贷款、一次性付清竣工日期：一期:2007年10月电子邮箱：浏览次数：58587 次公司网址：商铺价格：价格未定公交路线：1路，18路，103路泰康雅苑项目名称：泰康雅苑占地面积：2999平方米项目类型：商住综合建筑面积：7500 平方米预售证号：容积率：1.4所 在 区：双港40、绿化率：30%具体地址：XX市双港中路栋 数：1幢 开 发 商：XX市康胜房地产开发有限公司层 数：5层 代 理 商：住宅价格：1995元/平方米起投 资 商：售楼热线：物管公司：售楼地址：双港中路58号付款方式：银行按揭、公积金、一次性付款竣工日期：XX年2月,交房日期XX年10月电子邮箱：浏览次数：18822 次公司网址：商铺价格：6800元/平方米公交路线：2路广胜府东苑项目名称：广胜府东苑占地面积：178亩项目类型：多层建筑面积：17万 平方米预售证号：XX售许字(2006)第006号;XX售许字(2006)第003号;容积率：1.4所 在 区：XX新区绿化率：30%具体地址：XX区求41、实路以东、百灵北路以西栋 数：43 开 发 商：XX广胜房地产开发有限公司层 数：6 代 理 商：住宅价格：均价投 资 商：XX广胜房地产开发有限公司售楼热线：3838988物管公司：XX信安物业管理有限公司售楼地址：XX区求实路135号付款方式：银行按揭、公积金、一次性付款竣工日期：一期2008年2月28日电子邮箱：浏览次数：14490 次商铺价格：一期求实路均价3180元/平方米；百灵北路均价3800元/平方米公交路线：16路、30路、308路、春江花园、沐霞人家项目名称：春江花园、沐霞人家占地面积：春江：101500项目类型：商住综合建筑面积：春江花园:154321.4BR 平方米预售证42、号：春江:衢售许字(2007)第48号BR 容积率：春江花园:1.65BR 所 在 区：城西绿化率：春江花园:32.92%BR% 具体地址：春江:徐家坞以东BR 栋 数：春江花园:38栋BR 开 发 商：浙江XX协成房地产开发有限公司层 数：春江花园:6层13层BR 代 理 商：住宅价格：春江花园:均价:2100BR 投 资 商：售楼热线：物管公司：好管家售楼地址：XX市道前街108号付款方式：一次性贷款竣工日期：春江花园:2008年12月31日BR 电子邮箱：浏览次数：19214 次公司网址：商铺价格：未定公交路线：祥和人家期项目名称：祥和人家期占地面积：7479项目类型：多层建筑面积：1243、240.25 平方米预售证号：衢售许字(XX)10号容积率：1.14且1所 在 区：XX市区绿化率：25%具体地址：市区府东路以西栋 数：7幢 开 发 商：XX市柯城房地产开发有限公司层 数：6层 代 理 商：住宅价格：4500（均价）投 资 商：XX市柯城房地产开发有限公司售楼热线：3026724、3022520、3031696物管公司：XX市腾飞物业管理有限公司售楼地址：XX市北门雅仕路与府东街交叉口（书院中学旁）付款方式：现金，银行按揭贷款，公积金贷款竣工日期：2010年上半年电子邮箱：浏览次数：8983 次公司网址：商铺价格：无公交路线： 2 路、10路、308路等晨源摩根公寓项目名称44、：晨源摩根公寓占地面积：6964 项目类型：高层建筑面积：28000 平方米预售证号：XX许字（2008）第49号容积率：未知所 在 区：XX市区绿化率：未知具体地址：广场路56号栋 数：7个14层点式楼和1个一层群楼组合而成的高层公寓，底层为商铺，2-14层为住宅，地下层为车库和储藏间。 开 发 商：浙江晨源置业有限公司层 数：14 代 理 商：住宅价格：特价（XX房交会期间及房交会过后一段时间）：3200元/。现在的价格为：3500元/。投 资 商：浙江晨源置业有限公司售楼热线：0570-8880101 8880102物管公司：绍兴知名物业管理公司售楼地址：XX世纪大道185号 付款方式：45、银行按揭、公积金贷款、一次性付清竣工日期：XX年年底公交路线：11路、12路、16路、19路、308路、309等小结： 目前，XX市区普通公寓供不应求，存量很少。排屋各点开花，扎堆上市，有供大于求之趋势。由于区域、环境和品质的不同，排屋价格相差比较大。三、 XX市城东片（XX区行政中心）及地块概况1政府整体规划XX新区是XX市区重要组团和东部对外开放的窗口，是XX区政治、经济、文化中心，是一座年轻的现代化新区和新型滨江城市。XX新区东至沈家绕城公路，南至浙赣铁路，西至乌溪江，北至XX，总面积8.89平方公里，现有人口3万。新区内基础设施已初具规模，以中国电信、联通、移动、铁通、网通为骨干的通信46、网络，可确保对外交流的信息畅通，电力供应稳定，可确保各类项目投资开发的需要。本地块所在的中心区基础设施和公共设施2006年底基本建成，城市配套基本成熟。新区紧邻三大经济开发区：沈家经济开发区、市经济开发区、柯城经济开发区。到目前为止，三大开发区内共有企业1000多家，从业人员约2.5万人。机械制造、服装皮革、金属制品、造纸、化工、农副产品加工等成为工业的主导产业，规模以上工业企业发展势头强劲，工业集聚功能日益增强。2.地块概况1）项目地块：原卢家村地块，东临求真路，南临府前路，西临霞飞路，北临XX。目前，江滨公园和江滨路到求真路就到头了，没有再往西延伸，项目地块所在区域的江滨公园和江滨路都没有47、建。目前地块是荒芜的农田，基本平坦，野草丛生，有少量树木。2）交通状况：项目地块距离市区中心地段10公里左右；距离筹建的火车东站1公里左右；距离杭金衢高速公路2公里左右。公交16路、309路公交车可直达市区。目前，晚上8点以后，公共交通比较困难。3）外部配套：东面与XX新区政府、XX三中为邻；西依天翔农贸市场、XX区实验小学；南面稍斜一点有XX区法院和检察院；北傍XX、江滨公园、江滨路。距樟潭中学1公里左右。1公里范围内有：XX区政府、筹建的XX区人民医院、樟潭中学、XX区实验小学、XX市三中、天翔农贸市场、XX区法院、XX区检察院、XX、江滨公园、筹建的XX火车东站、望江苑幼儿园等，城市区域48、发展较为完备，生活便捷。4）景点：距仙岩洞摩崖石刻（方腊避难之处）2公里左右。5）周边楼盘及环境概况：与项目地块一路（求真路）之隔的为望江苑小区（普通公寓），南苑御景湾与望江苑一样在项目地块的东边，隔了求真路、求实路二条路。项目地块、望江苑（求真路以东，求实路以西，江滨路以南，府前路以北）和南苑御景湾（求实路以东，百灵北路以西，江滨路以南，府前路以北）同样都在府前路以北，与江滨路、江滨公园和XX为邻。项目地块东南方向为广胜府东苑（求实路以东，府前路以南，百灵北路以西，信安大道以北）。项目地块西侧偏南方向为拆迁安置小区天翔苑和XX花园。6）当地人对项目地块的印象周边小饭店老板（XX新区百灵北路X49、X三中斜对面广胜府东苑沿街商铺）：我的饭店是两年前开在这里的，当时这边也没有什么店，我开的这个饭店是最早的饭店，来我们这里吃饭的人都XX三中的老师和学生们，现在这边的饭店多了起来，但是晚上出来的人都是住在这里附近的人，很安静。这里有没有宾馆什么的，过去一点，那边都是别墅和排屋区，还有学区。现在最贵的地块在市中心那里！三轮车司机（百灵北路去樟潭路的路上）：我是在这边农村里长大的，我就住在这附近。这边的晚上没有什么人会过来的，两三年前这里造了一些普通公寓（望江苑、广胜府东苑）和排屋别墅（南苑御景湾），但是这里的晚上还是一样冷清（的确如三轮车司机所说，这里的晚上根本就打不到车子，这位三轮车司机还是X50、X三中斜对面小饭店老板打电话帮我们叫过来的，等了十来分种才到）。要找住的地方离这里有5公里的样子！望江苑业主：现在这里的价格大概1500元/平方米左右。我是三年前买的，当时比现在便宜，1300元/平方米左右。那边的地块原来是卢家村的地块，现在改名叫香樟地了！3本地块附近实景项目地块旁边公交站点XX新区政府项目地块项目地块项目地块项目地块XX就在本地块的北面XX江滨公园就在区政府北面，本地块东面江滨公园4XX新区楼盘销售状况XX新区楼盘整体销售状态良好，普通住宅易销，商铺滞销。排屋、别墅的销售也很好。整体价格不高，是这些楼盘易销的主要原因。1）南苑御景湾（排屋别墅）：南苑御景湾（排屋别墅）一、二51、三期均已交付并有业主入住，独栋别墅售罄，尚余沿街商铺、少量连排和双排排屋，四期正在销售中。面积：203.75，总价：706666元，单价：3468元/面积：237.79，总价：868888元，单价：3468元/御景湾实景御景湾实景御景湾实景南苑御景湾实景图御景湾实景御景湾实景御景湾实景御景湾实景御景湾实景广胜府东苑（普通公寓）：广胜府东苑（普通公寓）位于项目地块东南，求实路以东，府前路以南，百灵北路以西，信安大道以北。一期住宅已售罄，尚余沿街商铺，二期正在销售中。单价：1858元/。府东苑实景望江苑（普通公寓）：望江苑小区（普通公寓）与项目地块一路（求真路）之隔，单价：14001500元/。52、望江苑实景图望江苑实景图地块及区域环境小结：1. 目前，该区域中心部分配套已经相当完备，但整体认同度还不高，还没法和市中心区相比，同时，对前景比较认同。2. 本地块位于该区域中心地位，北临XX，周边城市配套完备，城市环境和自然环境那个在该区域里都相当优秀。3. 本地块不宜开发公寓，因为到了晚上那里基本没什么人，城市发展还处于初期，人气还不够；排屋是比较合理的选择。四、本地块投资价值分析1. 因为是经济后发城市，整体市场环境还有上涨潜力，投资前景较好；2. XX楼市发展已经有了一定的基础，但缺乏真正高档次的排屋，高档排屋在XX还具有市场号召力；3. 本地块的区域环境和自然环境具有一定优势，以50万元/亩的地价买下，地价是比较理想的；4. 合适物业：排屋+电梯平层官邸+江景小高层5. 合适档次：当地一流6. 合适概念：城市官邸7. 排屋合适价格：目前单价4000-5000是主流，我们均价能够达到4500元/平米，如果市场整体上扬，加上我们的品质优势，均价可往5000元/平米上努力。8. 投资成本匡算：