1、海滨城市高新区地块开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目概况- 4 -1.宗地概况- 4 -1）宗地位置- 4 -2）宗地现状- 5 -2.宗地属性- 6 -3.周边配套- 6 -1）交通- 6 -2）市2、政设施- 6 -3）商业- 7 -4）环境- 7 -5）氛围- 8 -4.经济指标- 9 -5.土地价格- 9 -二、宏观环境及区域未来发展- 10 -1.宏观环境分析- 10 -1）国家经济形势- 10 -2）XX城市发展- 12 -3）XX及高新区概况- 15 -2.高新区未来发展- 16 -1）打造XX北部生态旅游休闲中心，生态宜居、和谐发展的示范城- 16 -2）远期规划人口35万- 16 -3）挖田造就“湿地岛链”- 17 -4）重点建设大学城- 18 -3.宗地周边未来规划状况- 19 -1）紧邻湿地公园- 19 -2）项目与湿地公园的分界线双高路- 19 -4.项目评价- 20 3、-三、区域房地产市场环境分析- 20 -1.区域房地产概况- 20 -1）全市房地产市场现状- 20 -3）XX区房地产市场分析- 23 -2.区域市场分析- 25 -1）卓越蔚蓝群岛- 25 -2）启城福邸- 26 -3）阳光馨苑- 26 -4）锦绣江南- 26 -3项目市场环境评价- 27 -四、项目价值研判- 27 -1.项目SWOT分析- 27 -1）内部优势- 27 -2）内部劣势- 27 -3）外部机会- 27 -4）外部威胁- 29 -2.项目发展机会研判- 29 -1）发挥优势，利用机会- 29 -2）克服劣势避开威胁- 30 -3）项目发展机会- 30 -五、项目发展思路- 4、32 -1）市场机会- 32 -2）自身条件- 32 -3）开发目标- 32 -4）项目客户群定位- 33 -5）项目发展思路选择- 36 -六、项目开发与评价- 37 -1.土地升值潜力初步评估- 37 -2.立即开发与作为土地储备的优劣分析- 37 -七、项目经济测算- 38 -1.价格预估- 38 -1）类比项目- 38 -2）价格预估- 39 -2.经济效益测算- 40 -八、项目综合评价及建议- 41 -一、 项目概况1.宗地概况1）宗地位置 宗地位于XX市XX区棘洪滩街道高新技术开发区核心位置； 从棘洪滩片区来看，宗地处于棘洪滩高新区内近海一线区域； 从高新片区来看，宗地位于核心位5、置，项目紧邻湿地公园、墨水河、羊毛沟，周边水资源丰富； 从整个XX市来看，处于高新区与XX区交界部，处于XX东部与西部在北侧的交合处；宗地位置2）宗地现状 宗地东至墨水河流域，西至羊毛沟景观示范区，南临湿地公园，北邻海玉盐厂 宗地地处胶州湾的底部，以虾田基础改造后形成的地块内部 地块目前正处在填海建路改造过程中2.宗地属性本地块为国有土地出让住宅性质，土地由虾池填充形成。3.周边配套1）交通 项目距离最近客运停靠站2.6公里，有红岛快线、120、118公车通往XX市区。 项目距离棘洪滩街道6公里。 项目距离XX市区9公里。 项目距离机场13公里。 项目距离市区38公里。2）市政设施 目前宗地周6、边市政配套设施极其缺乏，只有跨过墨水河或者到达上马之后才有少量的市政配套设施； 宗地周边配套设置除有污水处理厂外无其他市政配套设施；3）商业 宗地周边1公里内几乎一无所有，一片荒凉； 宗地西北方向3公里处北城村内有部分小型餐饮、便利店、理发店等用以生活配套；4）环境 宗地周边现行居住环境条件极差，只有少数几个村庄； 周边多为虾田用地及改造用地，目前感觉一片荒凉； 目前道路（双高路）建设及羊毛沟清淤绿化工程正在如火如荼进行； 但根据规划来看，环境状况在不远的时间内将得到彻底改变（双高路预计2010年6月通车）；5）氛围 因项目区域目前正处于高新区土地平整开发前期，周边多为土地回填平整施工工地，居7、住氛围不成熟； 周边居住配套不足、出行困难，只有少数几个村庄；4.经济指标地块面积容积率（约）A668331.5B64731.61.5C58467.91.5D55458.81.55.土地价格具体地价尚未确定（待补充）。二、 宏观环境及区域未来发展1.宏观环境分析1）国家经济形势2009年，中国经济虽然面临诸多困难，但实现快速复苏；经济复苏速度出乎意料，GDP加速增长。 GDP的加速增长 工业止跌回升态势明朗受去库存化影响，今年以来工业经济并未随固定资产投资高速增长而快速升温，增长速度始终保持在较低区间运行。但是从发展趋势看，工业增长振荡向上的趋势明显。8月份规模以上工业增加值同比增长12.3，8、创去年10 月以来增速新高。 投资持续高速增长今年前8个月，我国城镇固定资产投资同比增长33%，增幅高出去年同期5.6个百分点，按不变价计算高出幅度则应该在15个百分点以上。城镇固定资产投资已经连续5个月保持30%以上的增速。为了落实4万亿投资计划，各地开工项目快速增长。新开工项目234906个，同比增加69223个；新开工项目计划总投资96739亿元，同比增长81.7%。这为固定资本持续快速增长奠定了坚实基础。 消费加速增长，农村消费增长罕见地快于城市消费今年以来，我国消费呈现平稳加速增长态势。前8月，社会消费品零售总额实际增长16.5%，同比加快3个百分点。 这一增速是1986年至今23年9、来的同期新高。8月份，城市消费品零售额6935亿元，增长15.3%；县及县以下消费品零售额3181亿元，增长15.5%。农村消费连续7个月快于城镇。房地产市场出现快速回升，部分城市隐藏泡沫房地产产业受益于宽松货币政策及天量的信贷支持，楼市进入正反馈链条从而带来一波持续的上涨热潮。据国家统计局10日发布的消息，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创年内最高纪录。2009年111月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。具体表现为： 全国中心城市地王频出，开发商全国疯狂拿地 商品房价格持续飞涨，京、深、沪三地10、房价超美国 投资性购房占据50%以上比例，空置率不断上升 部分中心城市租售比达到1：400以上，房价收入比在12以上，远高于国际通行标准，已经出现房产泡沫 ，并有向二线城市扩散趋势我国经济复苏在全球独领风骚，但是目前阶段的经济复苏过度依赖于政策效应。从投资看，国有及国有控股完成投资48729亿元，增长39.9%，高出整体增长6.9个百分点；国家预算内资金增长82.7%，国内贷款增长47.4%，自筹资金增长33.3%，利用外资下降12.1%。从消费看，全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民消费明显慢于总体水平；农村消费加快主要是“家电下乡、电脑下乡”等一系列政策所致；汽车销售加速主要是政11、府对节能、低排放汽车进行补贴所致；房地产则是超宽松的信贷环境所致。同时，我国经济快速增长的同时也显示出了严重的问题。 经济结构性问题更加突出，主要表现在以下两个方面：产能过剩与投资和消费比例关系进一步失衡。 泡沫经济迹象显现，主要体现在股市、房地产行业、地方政府债务风险等等鉴于上述形式，根据中央经济工作会议精神，下一步国家政策将在促进发展方式转变上下功夫，主要表现如下： 经济危机背景下积极财政和适度宽松货币政策总基调不会改变，但是会有针对性调整 结构性转型显现重要性和必要性 保增长的同时扩大内需房地产方面国家也频频出手 证监会、国土局拟设新规，房企股市融资暂缓 二手房营业税免征年限“2变5” 12、货币政策 明松暗紧，银行房贷将出现分化 12月17日，五部委发通告：开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%2）XX城市发展XX市目前确定了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间发展战略XX将依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。“一主”指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为XX市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副”黄岛、崂山以及红岛“环湾保护、拥湾发展”是XX拓展城市发展空间、改善XX产业结构水平，对塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城具有重大的战略意义，XX的拥湾发展战略决定了城市13、市区空间沿胶州湾由南向北扩展的格局。下一步XX具有战略意义的重点工程。【跨海大桥】横跨XX胶州湾，把XX、红岛、西海岸主要城区连接起来。路线全长约35.4公里，预计2010年竣工。【海底隧道】北起团岛路，南至薛家岛于北庄村和后岔湾村之间出洞，全长6170米，预计2011年竣工。项目建成通车后，XX、黄岛、红岛三“岛”相连，形成区域融合，加快其它两个区域的快速发展。【地铁一期工程】 减轻XX市南北方向目前极为拥堵的交通压力； 缩小XX中心城区与中部、北部城区的发展差距； 促进地铁沿线地区的发展，推动房地产升值，商业繁荣； 带动偏远城郊的发展，形成新的居住生活区地铁开工对XX房地产市场的发展将起到14、很大的拉动作用。XX未来的经济发展趋势主要表现在以下几方面 城市发展空间布局更加合理化依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局的城市化空间布局规划出台后，各区域发展更加均衡化，随着规划进度的实施各区域基础设施将会更加完善，城市环境将得到更大的改善。 GDP将持续稳定增长随着内需的扩大及其他因素的影响，预计XX市的GDP增长度将继续保持稳定的发展速度。 经济基础结构更加合理化随着产业结构优化升级的进行，XX市经济基础结构将会更加的合理，第三产业的比重将继续增长，并将会成为主导产业。 城市人口进一步增加受人口自然增长、经济发展以及跨海大海、海底隧道建成、居住环境持续改善15、等因素的影响，XX将会吸引更多外来人口，预计未来 XX市人口将会继续保持快速增长。 房地产业进一步发展目前XX市房地产业处于成长期，发展前景巨大。2008年XX房地产投资仅占GDP的0.1%，占全社会固定资产投资的2.1%左右，与发达城市相比，XX市房地产还有很大的发展空间。 XX西、南部靠海、东部受崂山阻拦，从长期来看未来的发展将向北部区域逐步发展3）XX及高新区概况XX区设立于1994年6月,东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。东西最大横距41.5公里，南北最大纵距24公里。全区总面积553.2平方公里，辖XX、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街16、道，230个社区（村），人口46.88万，海岸线长91.6公里。XX，地处中国重要的经济中心城市和沿海开放城市XX的近郊，是进出XX市区的北大门，距XX市区中心35公里，地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距XX港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是XX通向国内外的必经之路，也是XX连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。XX，自然条件优越，土地肥沃，资源丰富，依山傍海，山海平原浑然一体。 根据XX高新技术产业新城区总体规划，XX原辖区内部分划归高17、新区的区域将迎来快速发展。2.高新区未来发展XX市高新技术产业新城区总体规划近日出台。1）打造XX北部生态旅游休闲中心，生态宜居、和谐发展的示范城根据规划，XX高新区将建设成为以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心；依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成的XX北部生态旅游休闲中心；生态宜居、和谐发展的示范城。2）远期规划人口35万XX高新区位于胶州湾北部区域，由原先的海玉盐场、东风盐场及部分湿地、虾池组成，占地面积约63.44平方公里，其中国家科技部批准的高新技术产业园区为9.95平方公里。区内水网纵横、盐田密布，生态景观资源丰富，且现状已建有新材料团地和新产业团地，具备一定的产业发18、展基础。 新城区按照紧凑发展的规划理念和绿色和谐创新都市的发展目标，城市未来人口、用地将达到以下规模：2013年近期人口规模约18万人，2020年中期人口规模约30万人，2020年以后远期人口规模约35万人；2013年近期建设用地规模约33.91平方公里，2020年中期建设用地规模约42.82平方公里，2020年以后远期建设用地规模约46.99平方公里。3）挖田造就“湿地岛链”新区结合区域生态肌理，规划提出“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念，并按照生态间隔、布局紧凑、功能复合的新城发展模式，基于现有盐田水系布局及走向现状，挖湖造水，建设中央泻湖与咸水湖，形成集中水面，作为新城区水体景观节点，19、同时在洪水期承担调洪滞洪的作用。采用透海、融水、见秀的设计手法，环绕水系形成层次分明的绿化景观网络，依托道路形成开敞的绿化景观廊道，结合生态湿地、中央泻湖和咸水湖形成主题鲜明的绿化景观节点，打造“纵横成网、多绿径、多节点”的绿化景观系统，彰显“水绕岛城、绿网环湾”的新区风貌特色。4）重点建设大学城新城区将重点发展构想中央智力岛和生态科教园(大学城)。中央智力岛内以融合自然的空间模式，建设一个“水系环绕、绿树成荫”、景色优美、绿色生态的科技创新之岛。以设计新的工作模式为标准，进行办公、研发功能区规划设计。大学城内包含了教育研究基地、创意产业园区和湿地公园三组不同特色的区域，自然的枝网状水系由城区20、内缓缓地流入胶州湾，为环湾大都市的发展提供无穷的“智力源泉”。据了解，规划将高新技术产业新城的建设时序分为3个阶段，力争在25年内初步完成规划目标。近期侧重于带动性产业的引入、生产与生活服务设施建设及景观环境的塑造；中期侧重于新区商务金融、产业孵化、科研创新等综合城市功能的培育；远期侧重于城市功能的更和提升。3.宗地周边未来规划状况1）紧邻湿地公园项目南侧紧邻胶州湾五大湿地“女姑口湿地公园”， 胶州湾生态湿地总价值为584432.39万元，其中10公顷以上的湿地18块，面积34580公顷。胶州湾共建设5大生态湿地公园，使胶州湾生态湿地在合理的利用下环境得到有效保障。2）项目与湿地公园的分界线双21、高路2009年4月28日XX双高公路（双埠至高新区）工程开工仪式在高新区举行。标志着XX市将加快高新区配套交通网络建设，通过建设“四纵四横”公路网，使主城区与辅城区、高新区公路网规划对接。按照计划，高新区“四纵四横”公路网络将充分利用现有国道和省道，不达一级公路标准的将改造为一级公路标准。双高公路路线全长7.565km 对接主城区、辅城区、高新区，全线拟采用双向六车道 设计速度80公里/小时。双高公路在交通功能的基础上，对沿线景观、规划功能的发展给予了充分考虑，通过路侧环境治理和绿化工程恢复原有生态；在选线等各方面给未来区域发展留出足够的空间，通过合理布设路线引导沿海资源有序开发，减少破坏，更22、兼顾旅游观光、休闲娱乐的功能，使其不仅起到交通和串联的作用，为XX市增添新的风景线。4.项目评价 从现况看：项目周边生活、教育、交通、市政设施配套极不完善，周边居住氛围较差，开发周期不易太早。 从远景看：项目位于XX市重金打造的高新技术开发区核心位置，交通有双高路在建，景观有一路之隔的湿地公园、羊毛沟景观水系，教育有即将开建的XX大学城，开发成熟后生活配套齐全，未来项目占据不可多得的多重优势，后期开发去化压力较小，有很大的价值提升空间。三、 区域房地产市场环境分析1.区域房地产概况1）全市房地产市场现状全市房地产市场分析： 截止2009年12月底全年XX市成交商品房达到860万平方米，月均消化23、能力约72万平方米； 全市成交均价在6105元/平方米； 供需基本平衡，住宅存量460万平米，存量消化期为2个季度； 各区存量来看，市内四区中市南、市北区域存量较小，存量消化期也较短，XX、胶南、黄岛区存量最大。如上图所示，从2009年4月份开始，存销比开始低于12，到11月已经低于5，表明未来库存将会在5个月内销售完毕，市场有较大的进入机会。3）XX区房地产市场分析 XX区住宅存量总体呈下降趋势 XX区成交价格走势止跌为涨 供应量稳步增加，区域热度升温 住宅消化量近期稳步提高2.区域市场分析1）卓越蔚蓝群岛开 发 商：卓越集团物业地址：位于XX区双元路南段 白沙河入海口物业类别：住宅、商铺建24、筑类别：多层、小高层总建筑面积：1600000容 积 率：1.59绿 化 率：47.6%开盘时间：2008-5入住时间：2011-01均 价：5000元/平方米（网上房地产）卓越蔚蓝群岛售楼电话：0532-87027777 870266662）启城福邸开 发 商：XX市XX区启城房地产开发有限公司物业地址：位于XX区正阳路与绣城路交汇处物业类别：住宅、商铺建筑类别：小高层总建筑面积：40000容 积 率：1.71绿 化 率：25%开盘时间：2009-12入住时间：2010-08均 价：4100元/平方米启城福邸售楼电话:86080000 3）阳光馨苑开 发 商：XX鑫源置业集团物业地址：XX阳25、光馨苑位于XX区棘洪滩韩海路67号物业类别：住宅建筑类别：多层总建筑面积：83298.99容 积 率：1.39绿 化 率：39.80%开盘时间：2007-11入住时间：2008-08-31均 价：3500元/平方米（二手）4）锦绣江南开 发 商：XX院后庄建筑有限公司物业地址：锦绣江南位于XX区棘洪滩镇，204国道南，岙东路西，锦绣小学对面物业类别：住宅建筑类别：多层总建筑面积：63000容 积 率：0.90绿 化 率：40%入住时间：2007-12均 价：3000元/平方米（二手）锦绣江南售楼电话:0532-878057553项目市场环境评价近几年随着空港经济的发展及地铁、拥湾发展等规划的出26、台，XX区与市区的距离无形中被拉近了很多，XX区房地产行业不仅吸引了百通、卓越、万科、龙湖等品牌开发商入驻，也吸引了越来越多的岛城或外地置业者的眼球，加之庞大的供应量，XX区房地产行业进入快速发展期，房地产市场越来越活跃，竞争格局初显。四、 项目价值研判1. 项目SWOT分析1）内部优势 离海较近且无遮挡物，具有良好的海景资源 羊毛沟与墨水河良好的水景资源 羊毛沟两侧宽阔的绿化带，具有良好的绿植景观资源 地块填海形成，具有后期开发较易利用的景观水资源 地块平整、方正2）内部劣势 目前位置较偏，距离市区较远 周边配套设施缺乏 地块周边缺乏居住及商业氛围，目前感觉较荒凉 地块填海形成，后期建安成本27、较高 交通方面，虽前景乐观，但目前较差3）外部机会 全球经济形式转好迹象明显，我国经济率先复苏，体现良好发展势头 XX作为重点沿海、工业、旅游城市，经济发展稳步增长，房地产发展前景乐观 XX自身需求旺盛，同时具有独特的城市魅力，外来需求同样旺盛 XX市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，为区域发展奠定良好的战略基础 政府重视，高新区揭开拥湾发展序幕，未来发展潜力巨大，片区发展前景乐观 同时，XX市内高楼林立，交通拥挤，居住密度较大，环境资源、景观资源较差，催生了城市离心式发展，高端居住郊区化 地块地处高新区与XX区交界部，处于XX东部与西部在北侧的交合处，能够同时辐射XX28、大部区域，无形中扩大了客户群分布区域 交通状况将发生翻天覆地的变化，双高路正在加紧建设明年6月份通车，两条主规划路预计明年10月份通车，交通状况状况将得到质的改善 湿地公园建设已经提上议事日程，未来周边良好的生态环境将成为稀缺资源 羊毛沟改造正在如火如荼的进行，改造完成后不仅提高其自身的景观价值，同时能够很好的改善周边的生态环境，不再一眼望去一片荒凉，而是郁郁葱葱，植被茂密，树木河水相映，环境优美 高新技术产业园正在加紧建设，雏形显现，提高了片区关注度，提高了片区开发热度，也催生了就进居住的需求4）外部威胁 周边道路及广场建设尚需时日且存在不确定性 湿地公园开发建设存在更高的不确定性 周边配套29、完善还需要较长的过程 区位目前认可度较低，其提升取决于较多的因素，但最重要的就是高新区规划实现的速度，产业聚集的速度，因此后期可变因素较多，项目运作风险性无形增加2. 项目发展机会研判针对地块优势资源与劣势因素同样明显的特点，对于项目优势如何发挥，机会如何利用，劣势如何克服，威胁如何规避，下面将进行详细的分析与阐述。1）发挥优势，利用机会 借助XX良好的城市魅力，依托XX良好的经济发展势头，鉴于XX房地产发展的良好预期，要抓住市场先机，抢占市场机遇 地块的发展前景要纳入到整个区域的发展前景里来，政府在规划建设、招商引资、开发建设过程中极大的吸引了公众的眼球，为项目后续开发奠定良好的认知度基础及30、良性预期因素 项目自身及周边良好的生态景观资源，海景、河景、湿地景观、绿植景观应有尽有，为打造高品质项目提供了良好的先天基础，要加以充分利用 双高路及周边道路的建设极大提高了项目交通便利度，为项目后续客户群的扩展创造了条件，大大降低了客户群的时间成本 项目地处高新区与XX区交界部，处于东西部在北侧的交合处，无形中扩大了客户群目标区域 高新区产业园及周边的快速开发建设、企业入驻经营等，为项目后期销售提供了大量的就近客户群体2）克服劣势避开威胁 政府的高关注度，热乎朝天的建设景象，良好的发展前景一定程度上弱化了民众对区域的抵触心里，同时我们要在后期加以利用 突出项目良好的生态景观资源吸引客户，弱化31、项目配套差、距离远等不利因素，实现项目核心稀缺资源的差异化 利用后期项目完善的自身配套，弥补短期内市政配套不足的缺点 利用后期良好的产品设计，为客户提供享受居住，以实现产品唯一性，弱化客户对其他劣势条件的关注 利用后期良好的营销策略，有效的宣传推广，强有力的销售执行，保障项目终端运作的成功3）项目发展机会鉴于地块自身条件及后期的各种因素，本着如下原则， 最大程度提升地块价值，利用地块价值，突出地块价值 最大程度利用地块周边资源 起到引领作用，带动区域发展 取得良好的经济效益及社会效益本着充分利用项目核心价值点： 项目自身及周边良好的生态景观资源，海景、河景、湿地景观、绿植景观 区域良好的发展前32、景 未来交通便捷，到达XX东部或西部时间成本低建议，项目宜打造成XX首屈一指的高端住宅项目，具有稀缺的景观资源，绝佳的观景效果，具有一流的居住品质，良好的未来前景，物业形态高低搭配，户型面积大小搭配，吸引整个XX的高端居住人群。如此方能充分发挥项目自身优势利用好当前机会，同时规避市场风险，实现项目差异化。但是，如果市政基础设施不能按计划完善，包括道路、湿地公园、广场等，将极大影响区域的吸引力，极大影响项目的整体品质，影响项目的销售价格、销售速度，甚至在加之其他不确定因素的情况下影响项目运作的成败。五、 项目发展思路根据项目自身基本条件，考虑到区域未来规划及发展，结合房地产市场发展前景，在充分把33、握客户群特点，充分分析项目优劣势的情况下，对项目的发展思路作出了简单的界定及阐述。1）市场机会 房地产大形势良好，XX房地产发展热火朝天，发展前景乐观 政府支持，片区开发升温，面临良好市场机遇 高端居住的郊区化 XX及外来高端居住需求旺盛2）自身条件 项目自身及周边良好的生态景观资源，海景、河景、湿地景观、绿植景观应有尽有，为打造高品质项目提供了良好的先天基础 双高路及周边道路的建设极大提高了项目交通便利度，为项目后续客户群的扩展创造了条件，大大降低了客户群的时间成本 项目地处高新区与XX区交界部，处于东西部在北侧的交合处，无形中扩大了客户群目标区域3）开发目标 最大程度降低运作风险 最大化的34、发挥地块价值 取得最大的经济及社会效益 最大化的塑造项目品牌及企业品牌4）项目客户群定位常规客户特性如下： 由于市政配套设施的完善度对我项目客户群定位影响较大，因此下面将分两种情况进行客户群定位。l 客户群定位一：周边道路、广场、湿地公园、羊毛沟改造等市政配套完善的情况下；此种情况下，项目客户群将以区域中高端及市区客户为主，具体特征分析如下： 区域分布以XX市区为主，辐射山东区域，同时包括少量我国北方客户（追求海景资源，但购买能力有限）。 职业特征客户群属于社会中的财富阶层、权力阶层。按职业划分主要包括私企老板、大型企事业单位高管，同时包含少量在华投资业主。市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资35、产阶层财富阶层权利阶层 经济状况属于较为富裕阶层，年收入较高，家庭年收入大多在30万元以上。 年龄特征35-55岁为主力客群，其中以35-45岁的中年人为主，这部分人有相当的资金积累，具备较高的购买能力，同时具有较强的购买欲望。 家庭结构大多属于三口或四口中年富贵家庭，。 置业特点大多属于多次置业。注重整体的居住环境，追求一线海景资源，但由于资金实力有限，无法购买市南一线海景资源的产品，看中项目区域未来发展潜力及高性价比（可支付性）。l 客户群定位二：周边道路、广场、湿地公园、羊毛沟改造等市政配套不能如期完成的情况下；此种情况下项目整体定位以满足经济居住为出发点，客户群以中低端人群为主，周边企36、业职工及附近村镇居民占多数。 区域分布以项目周边客户为主。 置业特点大多原始区域居民或高新区客户。注重整体的居住环境，关注产品品质，高新区客户追求工作便捷，选择高新区周边的居住类产品。备注：但由于项目区域交通配套未完善，对此，并不能满足高新区普通客户需求。5）项目发展思路选择思路一：道路、广场、湿地公园、羊毛沟改造等市政配套能如期完成的情况下综合考虑各因素，在配套设施相对完善的情况下，项目将以高端住宅市场作为切入点，打造XX市高端态居住区，稀缺景观资源型高端住宅，树立XX差异化的高端形象，以满足高端客群的享受居住为核心。产品应以低密度住宅为主，辅之以部分高层住宅。产品设计上适度超前，创造亮点。37、户型以大面积为主，中小搭配。利用项目规模较大，物业类别相对丰富的特点，不同物业形态对应不同的户型面积区间，从而实现户型面积的良好控制。规划布局上，由南往北依次变高，先别墅后洋房后高层，既保证了整体项目的层层递进，又很好的实现了不同产品类别不同区位产品的观景效果。项目将充分利用及打造具有稀缺性的景观资源，提供完善的社区内部配套，最大限度满足需求，提高项目附加值。思路二：道路、广场、湿地公园、羊毛沟改造等市政配套不能如期完成的情况下如果相关市政配套设施不能如期完成，将很大程度上影响项目整体定位，项目发展思路将走中低档路线。项目将以满足周边产业园区及周边居民的经济居住为目的，以客户的经济居住为核心，38、打造精品康居工程。在此种情况下，项目的价格会受较大影响，项目的带动及品牌效应降低。六、 项目开发与评价1.土地升值潜力初步评估土地升值动力分解如下： 全球经济形式转好迹象明显，我国经济率先复苏，体现良好发展势头 XX作为重点沿海城市，经济发展稳步增长，房地产发展前景乐观 XX自身需求旺盛，同时具有独特的城市魅力，外来需求同样旺盛 XX市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市发展战略，为区域发展奠定良好的战略基础 政府重视，高新区揭开拥湾发展序幕，未来发展潜力巨大，片区发展前景乐观 了城市离心式发展，高端居住郊区化 交通状况将得到质的改善，交通便利 项目周边良好的生态景观资源 高新技术39、产业园正在加紧建设，雏形显现，提高了片区关注度，提高了片区开发热度，也催生了就进居住的需求综合考虑，本项目未来升值潜力巨大2.立即开发与作为土地储备的优劣分析 鉴于目前市场形势较好，可进行适度开发，快速回笼资金 考虑到项目未来升值潜力巨大，且周边市政配套目前处于建设中，因此项目的开发可结合市政配套完善的进度进行梯度开发，实现开发与土地储备的平衡 后期开发过程中，可以根据产品类别进行销售，分批次，分类别销售七、 项目经济测算1.价格预估采用市场比较法进行价格预测。市场比较法以市场为导向，以一定范围内同类产品的平均价格作为参照，经过因素调整之后确定项目价格的方法。市场比较法的定价比较稳健，一般不会40、出现偏差。但目前项目周边无可参考实例，因此要从区域的角度进行对比分析，从而得出项目的可能价格。根据以往操作经验及项目特点，选取区位条件、产品设计水平、升值潜力、市场地位、物业管理、营销宣传水平以及开发商品牌价值等七个影响因素，对各因素进行细分并赋予不同的权值比例，之后通过客观的评价分析得出项目价格。1）类比项目项目概况蔚蓝群岛启城府邸阳光馨苑锦绣江南项目位置XX区双元路南段正阳路与绣城路交汇处棘洪滩韩海路67号棘洪滩岙东路西，锦绣小学对面物业类别住宅、商铺住宅、商铺住宅住宅建筑类别洋房、多层、小高层小高层多层多层项目特色别墅、洋房、教育地产复合地产低密居所多层开盘时间2008-05-2520041、9-122007-112007-10-01装修状况毛坯毛坯毛坯说明： 由于项目周边目前无可类比项目，因此选择范围适当扩大 选取XX区项目两个，棘洪滩项目两个 所选取棘洪滩项目由于距离较远，项目客户群差别较大，项目可比性稍弱，因此估价是进行了适当的因素修正2）价格预估但考虑到项目区位的特殊性，即配套设施极度缺乏，因此市政配套设施的实施进度很大程度上影响项目价值，即规划路是否能够按时交付使用，广场是否能够尽快建设，湿地公园能否确定建设进度将一定层面上决定了项目的价值，决定了项目的运作成败。因此项目价格估算分两种情况考虑：预估价格一（周边配套完成）价值提升和实现要素价值权重卓越蔚蓝群岛启城府邸阳光馨42、苑锦绣江南本项目A区位条件40%00000A1地段20%67336A2交通3%98549.5A3环境2%95439.5A4配套5%69446A5氛围10%68346B产品设计水平25%00000B1规划布局2%98449B2功能组合2%9.57.5439.5B3产品类型9%9.57.5549.5B4户型及面积10%9.58759.5B5建筑自身配套1%8.57439B6建筑质量1%98.5769C升值潜力10%98439.5D市场地位5%96419E物业管理10%97339F营销宣传水平5%9.58339.5G发展商品牌价值5%9.56329.5权值总量100.00 8.06 7.39 3.943、3 3.35 8.13 总计100%80.55%73.90%39.25%33.50%81.33%加权类比值10.99 0.91 0.48 0.41 1.00 销售均价5000410035003000类比价格5048 4512 7252 7283 4016 评分标准：1、每项满分为10分。2、每项得分A:9A10分为极高分，8A9分为高分，5A7分为一般分，4A5分为低分，4分以下为极低分。此情况下预期销售价格约为4016元/平米。预估价格二（周边配套未完成）价值提升和实现要素价值权重卓越蔚蓝群岛启城府邸阳光馨苑锦绣江南本项目A区位条件40%00000A1地段20%67336A2交通3%985444、5A3环境2%95435A4配套5%69443A5氛围10%68344B产品设计水平25%00000B1规划布局2%98447B2功能组合2%9.57.5435B3产品类型9%9.57.5547B4户型及面积10%9.58758B5建筑自身配套1%8.57437B6建筑质量1%98.5769C升值潜力10%98437D市场地位5%96415E物业管理10%97337F营销宣传水平5%9.58337G发展商品牌价值5%9.56329.5权值总量100.00 8.06 7.39 3.93 3.35 6.28 总计100%80.55%73.90%39.25%33.50%62.80%加权类比值11.245、8 1.18 0.63 0.53 1.00 销售均价5000410035003000类比价格3898 3484 5600 5624 3101 评分标准：1、每项满分为10分。2、每项得分A:9A10分为极高分，8A9分为高分，5A7分为一般分，4A5分为低分，4分以下为极低分。此情况下预期销售价格约为3101元/平米。此种情况下，销售价格主要受到了配套设施等方面的不利影响。2.经济效益测算（目前土地价格、相关费用等有待确定，之后进行经济效益测算）八、 项目综合评价及建议项目名称XX高新区双高路项目用地面积245491容积率1.5总建筑面积368237土地用途居住使用年限70年序号评价要素评价项目评价优中差1地段1、 目前地段一般，但发展前景乐观2、 区域发展提速，未来开发热点3、 区域升值潜力较大2资源1、 生态景观资源丰富2、 配套设施有待完善3地价1、目前无法确定准确地价4付款1、目前无法确定具体付款方式5手续1、无拆迁问题6销售1、 销售价格受市政配套设施完善影响较大2、 但片区发展提速，未来销售难度不大加建议1、 尽快促进完善区域配套；2、 项目可梯度开发，兼顾项目开发与土地升值；