1、城市高新区用地0.4公顷地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分：市场可行性分析6一、项目概况6二、项目发展的市场背景分析8三、项目SWOT分析26四、项目发展的基本定位29五、市场可行性研究结论30第二部分2、 项目财务可行性分析31一、项目工程建设分期31二、项目销售周期分析31三、项目建设成本预算32四、项目投入现金流量表44五、项目收入现金流量表47六、项目净现金流量表52七、项目静态财务评价54八、项目盈亏平衡点分析54九、项目针对销售部分的动态财务评价55十、项目风险系统评价59第三部分：项目可行性分析结论62一、项目区位价值决定项目可行62二、2009年XX房地产市场的判断决定项目可行62三、项目良好的获利能力决定项目可行62四、项目抗风险能力决定项目可行63五、可行性研究报告结论63第一部分：市场可行性分析一、项目概况（一）、土地概况XX新概念项目位于XX市高新区高新路和科创路十字的东3、北角，从宏观位置来看，项目位于XX市房地产市场热点板块高新区的核心位置高新路上，项目周边的商业繁华。项目斜对面就是XX市著名的重点中学高新一中。项目周边的写字楼林立，给项目公寓市场带来了良好的发展前景。项目四邻关系，项目西临科技路，东临蒋家寨村小区，南至科创路，北临高高新大厦。 图1：XX新概念项目用地位置宏观示意图 图2：XX新概念项目用地位置中观示意图 图3：XX新概念项目用地位置微观示意图项目位置项目位置（二）、规划概况项目总规划用地面积0.431 Ha，规划用地性质为C2和R2。总建筑面积为40973.2 M2，地上总建筑面积34692.3 M2，其中地上高层建筑面积26104.8 M4、2，地上商业建筑面积8689.6 M2，地下总建筑面积6510 M2，建筑基底面积2172.4 M2，建筑密度50.4%，容积率7.99，绿地率35%，停车位共328个，其中地上48个，地下280个。表1：XX新概念项目综合经济技术指标经济技术指标数值单位规划用地面积0.431Ha规划用地性质C2，R2总建筑面积40973.2M2地上建筑面积34692.3M2地上高层建筑面积26104.8M2地上商业建筑面积8689.6M2地下总建筑面积6510M2建筑基底面积2172.4M2建筑密度50.4%容积率7.99绿地率35%停车位328个地上48个地下280个（三）、设计概况 项目整体设计为一栋35、2层高的点式高程建筑，其中临街商业设计为裙楼商业形式，为四层。上面的骑楼二 图4：XX新概念项目效果图十八层，设计为小户型公寓。项目采用现代ART DECO设计理念，融入现代时尚科技元素，充分展示了现代都市注意对于居住视觉和感觉的要求。在项目外部设计上，也做到了现代时尚，使项目充满了现代都市主义的时尚元素。坚信项目的建设将成为高新路沿线一道美丽的风景线，给爱好时尚活力的一代一个新的居住地标地段。（四）、项目周边生活服务配套状况1、购物配套：爱家超市、世纪金花、金鹰商场、易初莲花等。2、教育配套：高新一中、唐南中学、高新一小、二小、高新一幼、二幼、孔祥东艺术幼儿园。3、医疗配套：高新医院、瑞丽医6、院、天佑儿童医院。4、银行证券：浦发银行、工商银行、建设银行、商业银行、交通银行、招商银行等。5、交通条件：207 206 217 219 28 29 212 312 411 402 502 35 700等公交线路。二、项目发展的市场背景分析（一）、XX市宏观经济背景分析 经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石， 近年来房地产行业蓬勃发展的局面是与宏观经济背景密切相关的。2008 年，中国整体经济发展环境面临着十分复杂的环境，上半年，我国经历了冰雪灾害、地震等重重困境，下半年，美国金融危机全球蔓延，我国经济也面临着极大的风险。在这种背景之下，XX在 08 年的最后阶段，也开始逐渐感受到了经济下7、滑的凉意。整体来看，2008 年XX经济依然保持了稳定增长的局面，但是，2009 年XX经济也面临着极大的不确定性，需要进行持续关注。1、国内生产总值分析 从XX市经济增长的绝对量上来看，XX市经济增长呈现了快速增长的局面，2001-2008 年间，XX GDP 从 734 亿元，增长到了接近 2060 亿元，增长了将近 2.8 倍；从经济增长方面来看，自 2001 年以来，XX GDP 增长速度一直保持高速增长，并且总体要快于全国增长平均水平。这说明西部大开放以来，XX市经济获得了持久有力的发展。 2008 年，在一系列的困难面前，XX市 GDP 增长情况仍然呈现了良好的局面，经济增长较 28、007年有所回调，但是从 08年最后阶段的来看，2009 年XX经济增长面临一定的风险。虽然数据依然显示强劲的增长，但是经济运行的风险正在加大。 图5：XX市国民生产总值发展变化图 图6：XX市国民生产总值增长率分析图2、居民消费价格分析 2008 年上半年，在连续的银根紧缩的政策影响下，08 年上半年全国及XX的 CPI 指数呈现出逐渐走低的趋势，但依然处于较高的水平。随着政策的逐渐深入，我国 CPI 指数呈现快速回落的趋势，这显然有利于居民购买力的提升。但是物价的快速回落显示我国经济正面临一个潜在的风险，宏观经济有可能由通胀转入通缩。事实上，2008 年 9 月以来，中央政府已经逐渐放松对9、“防通胀”的关注，进而采取更有力的措施加强经济“保增长”的任务。 图7：XX市居民消费价格指数分析3、居民收入分析 从下图的走势来看，在绝对值增长方面，2001-2008 年XX城镇人均可支配收入呈现出逐年快速增长的局面，从居民收入增长率上看，XX城镇人均可支配收入的增长水平也呈现逐渐攀升的状态，说明人们收入增长速度正在加快。2008 年XX城镇人均可支配收入达到 15200 元，比去年增长了 2538 元/。 图8：XX市居民可支配收入分析4、全社会固定资产投资 自 2001 年以来，XX市固定资产投资情况呈现逐年递增的态势，2008 年 1-11月份，XX全社会固定资产投资为 1593 亿10、元，同比依然呈现较快的增长，达到 33.1%，但同比增速回落 7.2 个百分点。但是从最后几个月的表现来看，固定资产投资的增幅有所回落，这一方面是受到国家宏观调控影响，更重要的是经济危机也逐渐影响到XX市的投资情况。 从 2008 年最后阶段企业经营的情况来看，部分企业减缓了投资计划的实施，这与全球金融危机的影响密不可分，经济已经显现了下行的信号，但是数据反应依然相对滞后。 图9：全社会固定资产投资分析6、房地产投资状况 从年度房地产开发投资来看，除了 2005 年房地产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投资都呈现了逐年增长的状态。2008 年 1-10 月，XX房地产开发投资完成 434.11、33 亿元，同比增长 43.7%。这表明XX房地产开发投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看好XX房地产市场的发展，但是随着经济形势的转变，开发商投资的热情将会有所减少，房地产开发投资额也将会有所回落。图10：房地产市场投资额度分析7、总结与分析从XX的基本经济面来看，XX的经济发展的基本势态没有发生根本变化，经济基本面良好，在国际的宏观市场调控下，我们有充足的理由相信XX的基本经济会很快恢复到经济危机前的发展状态。同时XX消费者的消费能力实质上没有很大损害，主要受到伤害的是消费者的消费信心，特别是对于购买房地产的信心，这种信心的恢复是需要一段时间的，但是根据经济人的假设和目前的市场格局，我12、们判断2009年市场的基本消费信心还是可以有效恢复的。（二）、XX市2008年房地市场分析1、XX2008年住宅市场概述2008 年XX市场住宅的成交量为 600.96 万，占到商品房成交总量的 90.39%，是商品房成交的绝对主力。经历了 2006 年和 2007 年两年的快速发展，2008 年XX房地产市场呈现了放缓的趋势，主要的市场表现有以下几点： 市场呈现供大于求的状态 。2008 年XX住宅市场呈现了明显的供大于求的状态，在政策的调控下，2008 年XX住宅市场成交量持续走低，与此同时，住宅供应却持续保持高速增长的态势。此消彼长，XX住宅市场目前已经显现出明显的供过于求的状态，供求比13、已经失衡。住宅销售价格呈现波动状态 整体来看，2008 年XX住宅成交价格依然表现出上涨势头，较 2007 年价格上涨幅度依然很大，但是从月度的价格走势分析，住宅销售价格呈现了较大的波动性，并且在第四季度出现明显的下跌趋势。降价促销成为市场常态 从住宅市场的走势来看，XX住宅的打折促销从 5 月开始，其幅度有越来越大的势头，并且近几个月呈现了价格直接下降的态势。2008 年XX住宅市场营销的主旋律就是打折促销活动。购房者心理出现变化 由于市场持续表现低迷，2008 年XX多数购房者陷入到持币观望阶段，并且房地产价格也呈现了下滑的势头。由此，XX购房者逐渐将房地产价格只升不降的概念置之脑后，并且14、多数购房者选择持续的观望，以便获取性价比更高的商品房。 2、供求平衡分析2.1、2007-2008 供求对比分析图11：20072008年房地产市场共需对比分析从XX住宅市场的供应情况来看，2007 年XX房地产市场呈现出供需两旺的态势，供求比为 1.24，总体供应量略大于总体需求，市场呈现了极为火爆的局面。 2008 年，XX住宅市场供应量达到 1281 万，较 2007年呈现出增长的势头，但是住宅成交量大大下滑，供求比达到 2.19，市场表现为供大于求的状态。2.2、2008年住宅市场供求走势分析 从 2008 年全年供求的季度分析来看，2008 年第一季度，由于市场成交量处于低迷，但同时15、供应量整体不大，因此市场并没有反映出明显的供大于求的态势。之后，XX住宅市场供应量持续增大，但是住宅需求方面持续徘徊在低位，这直接导致了供求失衡的现象，住宅市场越来越表现为供大于求，降价促销活动逐渐成为市场的主旋律，由于房地产市场受到多重因素影响，供大于求的局面难以扭转。并且XX住宅市场供大于求的状况在第三季度最为明显。第四季度，多数开发商都放缓了施工进程，同时对预售证的获取也逐渐有所减少，市场供求关系有所缓解，但整体仍表现为供大于求的状态。图12： 2008年住宅市场供需走势分析3、供应分析 3.1 、存量市场分析 2007 年-2008 年XX住宅存量市场表现为稳定的逐渐增加的局面，从存量16、市场的走势来看，2007 年年全年XX住宅存量市场的增量比较缓慢，2008 年住宅市场则表现为快速上涨的局面。2007 年 1 季度，XX住宅存量只有 1100 万左右，到 2008 年 4 季度，XX住宅存量市场达到了将近 2000 万。在市场低迷的状况下，去化周期显著增长。图13： 20072008年市场存量分析3.2、住宅市场新增供应分析 总体来看，2007 年和 2008 年XX住宅市场的新增供应绝对量都很大，但是 2008 年的新增供应量总体要大于 2007 年的供应。这主要是因为房地产市场供应具有明显的滞后性，在 07 年供求两旺的刺激下，XX房地产开发企业都增加了 2008 年的17、供应量，因此，即使住宅需求市场表现低迷，但是供应仍然表现为快速增长局面。2008 年 4 季度，住宅新增供应情况有所缓解。图14：住宅市场新增供应分析4、成交量分析 2007 年以前，XX住宅市场一直表现为比较明显的逐年增长的态势，2001-2004 年XX住宅市场增长速度比较缓慢，2005-2007 年XX住宅销售量呈现每年大幅增长的态势，XX住宅成交量在 2007 年达到最高，年度住宅成交达到 887.92 万，2008 年住宅成交量较2007 年呈现大幅下降趋势，全年住宅成交 6009674 ，与 2006 年的成交量相差不大。 图15：住宅市场成交量分析5、成交价格分析 从 2002-18、2008 年XX住宅成交均价的走势来看，住宅成交价格总体表现为波动中上涨的局面，只有 2006 年住宅成交价格较 2005 年有所下跌，其他年份都呈现了上涨态势。但是，价格增长率则表现了较大的波动性，年度最高上涨率达到 32.54%，2006 年住宅价格呈现下跌态势。 2008年住宅成交均价比2007年呈现走高的趋势， 2008年全年住宅成交均价为4454.83元/，年度成交价格上涨 18.08%，持续了 2006 年的价格上涨情况。但是，2008 年下半年，住宅销售价格呈现波动性回调，对 2008 年全年成交价格有所拉低。在政策的引导下，住宅成交价格呈现回落有利于行业整体健康发展。在宏观经济19、背景复杂的情况下，2009 年住宅价格将会呈现一定的回落态势。图16：住宅市场成交均价分析6、总结与分析 2008年XX的房地产市场，由于受到国际金融危机的影响和全国一线城市房价泡沫的破灭，市场格局出现了很大的变化。消费者的信心由于金融危机的影响和对房地产市场价格看跌的判断。消费欲望和消费能力一落千丈，消费者都开始选择观望的态度，等待房价下跌，这是所有消费者的态度。开发企业虽然相应的做了一部分的让利，但是消费者的看跌心里继续抗衡开发商现在说提出来的价格。 但是从市场本质来分析，XX的房地产市场本身是没有多少泡沫的，XX的市场格局形成今天的观望态度，其实是一种消费心里的无方向蔓延过程。我们的判断20、在价格符合价值体系的基本原则下，XX的房地产会在目前价格基础上，左右徘徊一点，在慢慢的恢复市场。（三）、XX市高新区2008年住宅市场分析1、区域概述 2007 年高新区房地产市场供销迎来高峰，而进入2008 年，对区域房地产市场供应起到绝对支撑作用的诸多大盘建设已经基本处于尾期，市场处于强销期的项目多由仅数幢楼构成的小盘组成，市场开发量于08 年明显回落。高新区二次创业的逐步深入，以及CBD 核心区的架构初具，进一步提升了高新区的城市地位，但多年的强势发展之后，目前区域房地产开发已经趋于饱合，同时未来可开发的商品房用地也开始减少，而本身由于区域作为新区存在，发展时间不足20 年，因此高新区不21、像城南等发展较早的区域通过旧城改造等为房地产开发输入新的土地资源，未来市场供应将由此受限。根据高新区的建设情况，未来区域的房地产开发用地供应将以三期规划区即以西万路以西、三环以南向郭杜区域延伸为主，并将与长安区的房地产开发形成共荣的局面。2008 年高新区商品房成交量为1082596 ，成交均价为5108 元/。08 年以来，高新区的成交量开始退居第三或者第四位，同比下跌幅度较大。2、住宅供求关系 从下图可以明显看出，在2007 年，高新区第一季度供小于求，以后各个季度供求基本持平。到了08 年第二季度以后，供大于求的现象愈来愈明显。看来2008 年房地产市场的持续低迷，使得高新区的存量积压，22、市场长期呈现出供大于求的局面，尽管08 年的每个季度的市场放量要小于07 年的市场放量。但是0708 年高新区的新增商品房较少，根据今年土地市场的成交情况可以看出，高新新区的项目在09 年以后将会增加，高新区房地产供应市场在经历短暂的休战之后，再次有了大批的土地进行开发，高新区的开发区域将会集中在高新新区。图17：住宅供求关系分析图18：住宅供求关系分析3、分户型成交分析 从高新区户型成交套数上来看，一房、二房和三房占据了总成交套数的绝对比例，其中一房占成交套数的29.36%，二房占总成交套数的34.23%，三房占23.88%，三者合计占总成交的87.47%。可见高新区区的主力去化产品为一房、23、二房和三房。高新区置业人群相对于其他区域较年轻。从成交面积上看，二房和三房依然是成交的绝对主力。 图19：分户型成交分析4、户型成交价格分析 高新区各个户型的成交价格中，户型之间的差价相对其他区域较大，但是小于城南区的最高价与最低价之差。成交均价最高的是别墅，成交均价达到了11132 元/，位于第二位的是跃层，其成交均价为6282 元/。三房成交均价最低，只有4233 元/。高新区的整体价格较高，主要是区域内的高端物业较多。图20：户型成交价格分析5、总结与分析 城南市场住宅实际的成交均价锁定在5000元/平米的水平，已然反映了在疲惫市场中高新的市场价值已然坚挺。这个高新的区位特征，产业特征，24、经济特征和市场发展有着密切的关系，消费者对于高新的市场价值还是非常认可的。所以虽然市场现在出现了观望的态度，但是项目区域的强势还是给了项目较好的发展势头。（四）、项目周边重点竞争项目详细分析1、一品.美道 占地面积：20亩亩，建筑面积：约73000平米，土地使用年限：70年, 2栋26层高层2梯6户，一栋公寓。万田地产颠峰力作“一品美道”，抢占成熟高新区CBD核心区位，扼守绝版高新路升值地段，零距离接触都市繁华与生态绿意，华而不奢，盈而不满，闹中取静，动静相宜。集住宅、酒店、公寓、商业街于一体，成为高新区首席时尚建筑综合体，敬献城市U派阶层！一品美道在度抗震设防的基础上，特别设置拉结筋、拉结圈25、等，确保主体及构件的坚固，稳定和安全。还进一步利用新材料和新技术，提高建筑的保温、节能、降噪等环保功能，保障建筑的良好品质。一品美道还联手中国电信，打造全新信息化示范小区。西高新首家中国电信“信息家园”。不仅可提供光纤入户，更有无线上网、IPTV、可视电话、智能家居等高科技信息化服务可供选择。一品美道潜心致力打造专属城市U派阶层生活潮流区。目前销售均价5900元/平米。2、小悉尼新都 小悉尼新都是鹏信地产继小悉尼自由岛之后的又一扛鼎之作，规划用地面积18450，总建筑面积约81310，绿化率35%，由2栋26层、2栋18层、1栋12层组成围点式建筑群落，以现代建筑文化为根基，以传统中国式园林的26、围和结构为基础，讲究开进、讲究开进、讲究园林自然和人文思考；满足现代居住的不同需求；缔造出具有本土居住文化特色的现代诗意栖居空间。成为都市新贵悠客一族高品位的生活特区。小悉尼新都规划住宅800余户，从1居到4居等10余种户型，主流户型7095二房和120140三房设计。以70120左右的二房二厅、三室二厅为主力户型，户型设计满足都市新贵的生活需求特征，注重室内空间的高利用率，突出先到栖居的功能多效性和舒适性。封闭式阳台、飘窗、转角凸窗等设计既创新了户型使用空间，又丰富了建筑立面造型。利用建筑与景观相呼应，使悠客一族置身独有的生活情调之中。小悉尼新都由五幢高层建筑组成，楼宇之间以270度围点式布27、局。所有户型均南向偏西45度，每户均能得到双向阳光的温馨照射，呼吸社区内6000景观园林所散发的新鲜空气。视线通透，既可俯瞰社区内景观庭院，又可远眺西高新勃勃生机。建筑立面简洁流畅，大气天成，洋溢着浓郁的现代气息。黄金色彩组合、质感立面、俊秀屋顶飘板、灵动窗户分格等，每一个细节都精雕细琢，材质的变化营造出现代简约、典雅华贵的建筑风格。都市中央居住区，注定专属城市悠客阶层珍藏。 小悉尼新都以传统中式园林的围合结构为基调。园林宅院，“天人合一”的筑园之道。一方天地就是一个世界，人在其中，山水草木亦在其中。曲径通幽，别样风景；九曲回廊；串联庭院大空间。庭院与街区空间巧妙结合，使各个独立楼宇既相对独立28、，又共享庭园空间。围合式布局，以串珠式手法，将绿色引入社区深处，使每一户都能获得最佳景观，形成“组团园林=院落人家”的景观结构模式，实现人与人，人与自然的和谐交流与公生。发挥出特有的现代中式庭院景观价值，其独特的景观资源使小悉尼新都业主尽享6000坪景观庭院生活。目前销售均价4900元/平米，销售状况良好。3、唐沣国际广场 唐沣国际广场位于西高新沣惠南路与科技三路交汇处，唐延路中段西侧，坐拥唐城墙遗址公园生态景观区，西高新新中央商务区核心区域，项目占地13160平米，总建筑面积约90184平米，由4栋28-30层的高层建筑组成，集商务写字楼、服务式公寓以及商业街等多功能与一体，是开放型活力的城29、市复合建筑群。唐沣国际售楼部于2008年10月26日正式对外开放，并开始接受客户优惠登记。目前销售均价5200元/平米。4、一品公馆 项目建筑面积:30000.00,占地面积:15400.00，一品公馆位于西高新中央商务区（CBD）最核心区域，地处沣惠南路与科技四路交汇处，紧邻西部第一商务大道唐延路。属西高新二次创业创意产业板块，地理优势得天独厚。楼盘东邻西北最大的城市景观绿化带 百万平米长达5.5公里的唐城墙遗址公园，西靠西部硅谷XX软件园。周边云集海内外580余家知名高科技企事业单位，都市精英汇集于此，商务氛围浓厚。两条城市主干道，沣惠南路与唐延路与唐城墙遗址公园形成长5.5公里、宽18030、米的景观大道，北接城市黄金要带南、西二环交汇点，南通高新管委会新址都市之门，直达绕城高速，东通曲江，构筑城市现代立体化交通网络。行政、金融、医疗、教育、商业林立四周，浓郁的人文与居住环境。项目参考销售价格6800元/平米。5、龙城铭园 占地面积：130亩一期40亩建筑面积：约30万，一期约13万 。总栋数：一期 7 栋1100户一梯 3-6户18层26层52-130。纯高层景观社区，标准楼间距，创造纯美阳光生活。简洁明快的建筑立面造型加以中国传统建筑符号点缀，表达传统文化内涵与现代气息和谐统一，追求传统文化神韵的同时凸显独特时尚品位。 户型设计强调住宅平面的紧凑性，实用性，尽最大努力做到物有所31、值；更加强调住宅平面的功能分区，将动静分开，极力打造舒适全明生活。 高达40%的绿化率，精心布置的景观节点达到移步换景的视觉享受。 首层架空设计，与景观完美结合，打造舒适景观大堂。结合道路合理设置健身器材、运动场地、棋牌桌椅等，促进邻里和谐，重返院落年代。特设地下恒温泳池健身会所，让锻炼与季节无关，健康生活“近”在掌握。 项目沿街设置三层,总面积过万平方米的商业店铺，涵盖休闲餐饮、便捷购物等诸多生活必需。让您享受家门口的购物乐趣。目前销售均价在4500元的水平上。、 6、左岸春天 项目位于丈八北路北路西侧外事学院对面，2栋高层，1栋26层，3梯10户，一栋33层，4梯10户，绿化率40%，容积32、率3.2。项目居住用地向内退让15米，隔离城市道路的干扰；2栋高层建筑昂仰围合，实现内部的独立及外界的共生，通过入口中央景观，实施人车分流； 1-4层配套商业，精萃时尚气息，纯粹的精英领地，如春天的阳光般灿然绽放。左岸春天，赋予生活的，是开敞的天空及视野，更是洋溢着快乐与幸福的人生。 中庭水景，蕴养生命的浪漫 生活如同优扬的乐曲，绿色是最为流畅的音符。入口喷泉轻盈跳跃，溪泉欢唱，生命的青春在自然馨香中复苏。亭台木廊，石径曲幽，清莹的绿色点缀着富有乐趣的交流空间； 5000平米中庭景观将观赏性及功能性融合，为居民创造一个欣赏、认同、乐于驻留的生活场，春天的清新和浪漫，在每个人的心底蔓延开来。 433、5120平米多样空间，心的驿站 45120平米的分隔，不仅仅是一处空间，更是一种复合的存在：轻松、自由、舒适、宜居。装满岁月的影子春天不远，家在左岸。 高优配置，匹配精英品质生活 左岸春天配置城市集中供暖体系，采取最为舒适的地辐射取暖，分户计量；优选入户可视对讲门禁设施，配合小区闭路监控、电子巡查系统等高科技技术，实现家庭智能系统。 结合精细的物业服务，为精英业主营造一个安心、优美的居住环境。项目销售均价4600元/平米。7、总结与分析从项目周边的项目来看，周边项目目前的销售状况都是比较不错的，在目前的市场情况下，项目售价能够保持在46006800元/平米的水平上持续运行。反映了项目区域位置还34、是很受消费者的认可，这种认可是项目发展的最大价值和保障。（五）、XX市2009年房地产市场发展研判1、 市场景气先低后高 随着2008年XX房地产逐渐步入下行的趋势， 加上宏观经济增长趋缓等大背景的影响，2009 年上半年，XX房地产市场信心会开始复苏，但是全面的复苏应该在下半年。2009 年下半年政府的各种救市政策才会起到拉动市场的作用，市场信心逐渐恢复，成交也将逐渐回暖。因此 2009 年全年市场将处于波动状态，这也是XX房地产市场必然的调整过程。作为典型的二线城市市场，XX房地产发展正处于快速发展的阶段，因此尽管遭遇整体市场成交低迷以及市场信心受挫等多重因素的影响， 但中长期来看在城市化35、进程的强力带动下，加上房价依然保持同比大幅上涨，XX房地产市场在经历短期内的波动后，仍将保持强劲的发展势头。2009 年内XX市场也即将走出低迷。 2、 市场活跃度降低 尽管中长期市场基本面依然看好，但市场信心的恢复需要一个转换的过程，市场观望也会在持续一段时间， 特别是对未来收入预期的不确定性将在很大程度上影响到购房者的信息和购买欲望，因此 2009 年XX房地产市场的活跃度将明显降低。此外，随着市场在 2008年的低迷延续到 09 年上半年，房价的波动性增强，房地产企业的投资也会相对减速，市场新增供应也将处于被动式的平缓态势。 市场的调整周期不可避免，以及房价波动甚至下跌的几率增大，使得购36、房者的消费行为逐渐理性化。保障房供应大幅增长的预期以及房价快速上涨，使得XX市场的刚性需求被抑制并分流，加上XX购房者相对保守的商业思维，投资性购房将愈加谨慎，XX市场的购房行为难以再现“非理性”的活跃态势。 尽管政府救市的政策越来越密集和力度加大，但 2009 年上半年XX房地产市场将会是本次市场调整期的最低点。存量猛增已经成为XX房地产市场的基本特征，面对竞争愈加惨烈的住宅市场，面对理性化的购房者，很多在售项目为完成销售目标，其营销策略和价格策略将更具灵活性，促销的方式将更为活跃，以刺激成交。 3、 存量猛增导致市场竞争惨烈 预计 2009 年初XX房地产的商品住宅存量供应将达到 200037、 万左右，远远超过XX住宅市场的年均去化量，对各个在售项目的销售造成巨大压力。特别是对在 2009年处于强销期的项目来讲，很难在 2009 年达成既定的销售目标，将会对其资金链造成新的挑战。加上 2009 年还将有较大的新增供应量入市，面对XX房地产市场增长相对平缓的刚性需求，严重的供大于求的局面将使得竞争惨烈。 4、房地产企业的市场整合初现 随着实力雄厚的外埠地产企业即将完成在XX房地产市场的初步布局， 这些企业在XX市场的中长期发展战略不断凸显，2008 年很多品牌地产企业已经开始了地产资源整合以抢占下一步发展的机遇。这种市场整合体现在待开发土地转让增多，以及企业兼并的市场行为不断增多。X38、X本土资金实力和开发能力较弱的中小地产企业很难抵挡这种趋势，2008 年开始并延续到 2009 年上半年的市场低迷，以及XX房地产市场竞争日趋激烈的现状，更是加剧了这种市场整合的趋势。5、区域发展格局凸显快速调整 城北区和城东区市场发展再次提速，发展潜力巨大，并将在 2009 年完全取代城南区和高新区， 成为XX房地产市场增长的核心区域。 城南区市场逐渐饱和， 高新区市场后继乏力，城西区和城内区继续被边缘化 （尽管地铁 1 号线开建及西咸板块崛起对城西区市场发展有非常大的推动作用，但还需要近 1-2 年的时间过渡） ，而城北区和城东区拥有大量的土地存量，加上这两个区域居住环境的不断改善，并在地39、铁效应、市政府北迁、大明宫改造、品牌开发商集中开发等因素促进下，房地产市场飞速发展。 此外，这两个区域的房价仍处于全市最低水平，既吸引了更多的刚性需求置业，也拥有较大的升值空间，因此购房意向不断增多。6、保障房面临重大机遇和挑战 XX市场的保障房一直处于比较尴尬的局面， 规模最大的珠江新城和鸿基新城项目入市销售总是磕磕绊绊，难以在市场上形成较大的影响力，这既有政府的消极行为影响，也有保障房本身存在的很多问题。而中央提出的 9000亿元的保障房投资将会在很大程度上带动XX保障房市场的快速发展，改变目前XX保障房在市场中所占比例过小的现状，也将会给XX保障房带来绝好的发展机遇。 而对整体房地产市场40、来讲， 市场存量猛增的现状与保障房的快速发展形成了不可避免的冲突，也会分流较大一部分的刚性需求，给商品住宅的去化带来巨大压力，给房地产企业带来难以逾越的挑战。 7、中小户型供应成交大幅增长 市场低迷的持续使得投资性购房需求短期内难以恢复，改善性需求也处于观望状态，XX市场上中小户型成交所占的比例稳定增长。随着 2008-2009 年XX市场住宅供应严格按照 90/70 政策要求进行规划设计，90 以下的户型在市场供应中的比例也越来越高，成为市场的绝对主力产品，也推动了成交的增长。市场需求的层次性逐渐趋于合理化，作为市场调整的重要方面，2009 年这种趋势愈加明显。 8、购房者行为逐渐趋于理性化41、 房价只涨不跌的时代在 2008 年被颠覆，房价波动的现状已经被购房者逐渐接受，特别是一线城市市场的房价大起大落更是起到了强烈的示范效应，因此，尽管XX商品住宅的价位同比仍旧有较大幅度的上涨，但在 2008 年市场成交持续低迷以及房价在 2009 年上半年的波动，使得 2009 年XX市场的购房者心态必然会趋于理性化。 同时，XX房地产市场 2008 年开始的普遍性打折促销必然会持续到 2009 年，甚至引发房价的实质性下跌，也使得购房者对房价的未来走势预期充满了不确定性，特别是投资性购房需求更是异常谨慎。购房的追涨风气将会有所缓和，各个项目将要面对心态更为平和的购房客户。 三、项目SWOT分42、析（一）、strength项目优势分析1、区位决定价值： 项目的地理位置非常好，项目面临的高新路将成为高新商圈的地中央地带，项目周边的生活氛围浓郁，商业活跃程度较高。而且伴随着周边办公室场的兴起所引发的酒店，休闲，娱乐等方面的市场需求也将会极大地增长。这就给项目的发展带来了极大的便利条件。所以项目的商业部分还是公寓部分都将实现一个较高的市场价值。这也是项目价值评估的最核心部分。2、配套增加项目价值 项目周边的各种配套也是非常的完善，购物配套有爱家超市、世纪金花、金鹰商场、易初莲花等；教育配套有高新一中、唐南中学、高新一小、二小、高新一幼、二幼、孔祥东艺术幼儿园；医疗配套有高新医院、瑞丽医院、天43、佑儿童医院；银行证券有浦发银行、工商银行、建设银行、商业银行、交通银行、招商银行等。3、便捷交通体系丰富项目价值 项目临城市交通主干道高新路，通过此联接整个城市交通，公交系统丰富有207 206 217 219 28 29 212 312 411 402 502 35 700等公交线路。这将为将来的业主带来了极大的便利，同时也有效的增加了项目的价值。（二）、weakness项目劣势分析1、项目体量较小 项目总规划用地面积0.431 Ha。总建筑面积为40973.2M2，其中规划住宅建筑面积26104.8 M2，商业建筑面积8689.6 M2。项目的整体体量较小，这给项目以后的外部宣传和形象包装44、提出了挑战，因为消费者一般喜欢较大的社区，因为大社区自己有完善成熟的私密性配套体系，而且居住的氛围更好。2、项目的容积率较高 项目的容积率达到了7.99，这个容积率如果从住宅来看的话，的确是有点高。但是好的一点是项目周边项目的容积率普遍较高，这个项目发展带来了一个良好的外部市场克服方法。因为消费者如果认可这个地理位置，他或许就会接受这种较高的容积率。3、项目自身配套较小 项目的公共建筑配套较少，但是这个方面我们可以通过外部配套解决。但是其中的公共建设设施设备占用的面积显得有点小。（三）、opportunity市场机会分析1、市场价格趋向平稳从今年年初的市场格局来看，目前市场上的项目价格趋向平稳45、，这种平稳就是在对消费者的一种暗示。让消费者逐步接受价格的现实，对于其梦想价格无限制下跌的局面给予适当的理性分析。这种平稳也是市场开始在重整健康的开始，者将是本项目发展的一个良好的市场机会。2、消费者信贷措施放松 国家为了拯救房地产市场，促进房地产市场理性，健康的自我调整。国家出台了一些列的措施促进消费者购买商品房。有些措施是有期限性的，例如XX是对于购买商品房所发放的补助措施，这个措施的最后有效期限是2009年12月31日，随着措施最后时效的来临，必然激发一部分消费者放弃观望态度，开始出售购房。这也将有助于整个市场氛围的好转。同时国家出台降低房贷利息的措施也将逐渐的促进消费者开始从观望转向购46、买，这种消费者的松动也是本项目发展的一个良好市场机会。3、消费者信心开始有限释放 从2009年的成交数据来看，消费者的信心开始释放，这是项目发展的最好利好消息，同时项目周边类似项目供应是一个有限空白点，也给本项目的发展带来了机会。（四）、threaten市场威胁分析1、消费者信心的脆弱性 虽然消费者的信心有一定的回升，但是消费者毕竟经历了市场的波折，对市场将来的发展趋势不是很明朗，在这种情况下，如有又新地变化，将对消费者的信心是一个新的打击，再次救市的难度就大了。2、供需失衡局面依然存在从XX的市场XX市分析，2009年XX市场的供应严重大于需求的局面依然存在，这种供大于求的基本格局在近期不会47、有根本性质的变化，这将对项目的销售速度和销售价格双双带来较大的威胁。这种威胁也是项目必须面对的。3、经济适用房的大量供应2009年XX市新开工建设的经济适用方面积高达180万平米，竣工经济适用方面积150万平米。大量经济适用房涌入市场，肯定会对项目的销售价格产生一定的影响。这也是项目面临的一大市场威胁。四、项目发展的基本定位（一）、市场定位市场定位：高新活力公寓+时尚休闲娱乐购物定位依据：项目位于高新路，项目周边的办公楼林立，带来了公寓消费的基本群体。而且周边消费者消费能力较强，也增加了项目的筹码。项目周边的商业氛围也比价浓厚，在目前商业氛围的情况下，继续按照周边人群结构的变化和数量的增加，区48、域商业将会进一步的活跃。（二）、价格定位价格定位：根据项目周边在销在售项目价格，项目销售时间、初步定位项目实现销售均价为6300元/平米.定位依据：一品美道：销售均价5900元/平米，销售状况良好小悉尼新都：销售均价4900元/平米，销售状况良好唐沣国际广场：销售均价5300元/平米， 销售状况良好一品公馆：销售均价6800元/平米，销售状况一般（证件不全）龙城铭园：销售均价4500元/平米，销售状况良好左岸春天：销售均价4500元/平米，销售状况良好（三）、客户定位目标客户定位：项目主要客源是以高新为主的高级白领，还有部分投资客户。客户区域来源为项目周边能够占到60%左右，XX其他区域占到349、0%左右，外地客户10%左右。定位依据：项目周边项目销售数据的统计和分析项目自身特征的适应性分析（四）、产品定位产品定位：本项目定位为高档公寓。定位依据：项目身处高新的繁华中央；项目居住人群对得特征；五、市场可行性研究结论 根据项目的自身特征和项目发展的环境，结合周边人群的需求特征，我们判断从市场运作的层面，该项目市场完全可行。第二部分 项目财务可行性分析一、项目工程建设分期1、2009年5月1日份项目正式开工建设2、2009年5月1日2009年9月1日做地基处理，项目工程进度到正负零3、2009年9月1日2010年6月1日项目封顶，完成主体建设4、2010年6月1日2010年11月1日项目内50、外墙处理完成5、2010年10月1日2011年2月1日项目完成户外工程6、2011年2月1日项目开始入伙表2：项目工程计划表工程节点时间阶段投资比例累计投资备注开工建设2009年5月1日5%5%正负零2009年9月1日20%25%封顶2010年6月1日50%75%外立面2010年11月1日20%90%5交房2011年2月1日5%100% 二、项目销售周期分析1、2009年4月1日2009年7月1日为项目的销售准备阶段，为项目销售做好一切的物理和人力资源准备。等待正式销售的开始。2、2009年7月1日2009年10月1日为认筹宣传期，项目开始正式宣传，售楼部开始正式接待客户，同时也对客户开展项目51、认筹活动，积累有效的客户资料和意向客户资源。3、2009年10月1日2010年1月1日为项目的开盘强效期，按照营销步骤，开盘强效期将对前期的认筹客户进行解筹，同时携带项目的开盘之力顺势进行进一步的产品销售，预算完成项目40%的销售任务。4、2010年1月1日2010年8月1日为项目的持续销售期，展开新一轮的营销攻势，借势项目工程的进展和形象的展示，完成项目50%的销售任务。5、2010年8月1日2010年10月1日为项目的尾盘清理期，项目的大部分已经销售完成，针对部分后期产品做清盘处理。表3：项目销售计划表销售阶段时间阶段销售比例累计销售备注前期准备2009年4月1日2009年7月1日0%0%52、认筹宣传2009年7月1日2009年10月1日0%0%开盘强销2009年10月1日2010年1月1日40%40%持续销售2010年1月1日2010年8月1日50%90%尾盘清理2010年8月1日2010年11月1日10%100%三、项目建设成本预算（一）、项目基本经济指标表4：XX新概念项目综合经济技术指标XX新概念项目综合经济技术指标经济技术指标数值单位规划用地面积0.431Ha规划用地性质C2，R2总建筑面积40973.2M2地上建筑面积34692.3M2地上高层建筑面积26104.8M2地上商业建筑面积8689.6M2地下总建筑面积6510M2建筑基底面积2172.4M2建筑密度50.453、%容积率7.99绿地率35%停车位328个地上48个地下280个（二）、项目建设成本预算1、项目土地成本每亩0元，合计0元人民币 图20：项目建设成本分析2、项目前期费用合计8814730元；3、建筑与安装费用合计83684320元；4、室外工程合计1335726元；5、管理财务费用合计3002713元；6、应交税费合计11111179元；7、不可预见费用2048660元8、项目建设合计成本125183793元表5：项目成本表编码工程项目（费用）名称取费标准取费单位计价基数计价数据计价单位成本数据成本单位1一、土地费用0元/亩6.4701.1征地费（拍卖价）0元/亩土地面积6.47亩0元1.254、土地契税06.47亩0元1.3土地登记公证费06.47亩0元2二、斟察、设计和前期费215 元/平方米40973.2平米8814730 2.1地形图测绘费0.14元/平方米土地面积4313.3549平米603.869686元2.2总体规划设计费（定点费）2元/平方米土地面积4313.3549平米8626.7098元2.3地质勘察费1元/平方米土地面积4313.3549平米4313.3549元2.4建筑设计费15元/平方米建筑面积40973.2平米614598元2.5城市市政建设配套费（一级地段）150元/平方米建筑面积40973.2平米6145980元2.6规划管理费3土建造价7375176055、元221255.28元2.7放线费1元/平方米建筑面积40973.2平米40973.2元2.8招标费1土建工程造价73751760元73751.76元2.9监理费2土建工程造价73751760元147503.52元2.1预结算审计费3土建工程造价73751760元221255.28元2.11消防配套费3元/平方米建筑面积40973.2平米122919.6元2.12施工合同鉴证费1土建工程造价73751760元73751.76元2.13噪音费1600元/月.幢幢1幢1600元2.14建设项目环境影响评价收费3土建工程造价73751760元221255.28元2.15避雷安装检测费55元/支避雷针56、数量48平米2640元2.16防洪堤工程建设管理费3元/平方米建筑面积40973.2平米122919.6元2.17人防管理费10元/平方米建筑面积40973.2平米409732元2.18墙改费（民用）4.6元/平方米建筑面积40973.2平米188476.72元2.19建筑方案评审费0.2元/平方米建筑面积40973.2平米8194.64元2.2白蚁预防费3元/平方米建筑面积40973.2平米122919.6元2.21散装水泥保证金1.5元/平方米建筑面积40973.2平米61459.8元3三、建筑安装工程费2042 元/平方米40973.2平米836843203.1土建工程1800元/平方米57、建筑面积40973.2平米73751760元3.2室内供水供电、线路安装50元/平方米建筑面积40973.2平米2048660元3.3室外装修工程100元/平方米建筑面积40973.2平米4097320元3.4电梯安装工程50元/平方米建筑面积40973.2平米2048660元3.5商业空调系统200元/平米商业地上建筑面积8689.6平米1737920元4四、（小区）配套建设费32.6元/平方米40973.2平米13357264.1道路工程3元/平方米建筑面积40973.2平米122919.6元4.2室外排污排水工程1.5元/平方米建筑面积40973.2平米61459.8元4.3室外供水工程58、5元/平方米建筑面积40973.2平米204866元4.4围墙工程1元/平方米建筑面积40973.2平米40973.2元4.5室外供电安装工程2元/平方米建筑面积40973.2平米81946.4元4.6绿化工程10元/平方米建筑面积40973.2平米409732元4.7路灯安装工程0.1元/平方米建筑面积40973.2平米4097.32元4.8供配电增容费（贴费）10元/平方米建筑面积40973.2平米409732元ZJF直接费2290 元/平方米40973.2平米93834776 5五、管理费73 元/平方米40973.2平米3002713 5.1财务费用3%直接费的30%28150433 59、元844513 元5.2管理费用1%直接费的30%28150433 元281504 元5.3销售推广费用2%直接费用93834776 元1876696 元6应交税费271.1816374元/平米40973.2平米11111179.466.1营业税5%销售额198060240元9903012元6.2城市建设维护费7%营业税9903012元693210.84元6.3教育附加费3%营业税9903012元297090.36元6.4防洪基金0.08%营业税198060240元158448.192元6.5印花税0.03%营业税198060240元59418.072元7七、不可预见费50元/平米40973.60、2平米20486607.1不可预见费（按直接费计）50元/平方米建筑面积40973.2平米2048660元ZZJ开发建设总成本2685 元/平方米40973.2109997329 元表6：项目资金使用分析表序号项目成本数据成本单位单位成本单位比例分析1土地费用0元0元/平米0%2前期费用8814730 元215.134元/平米8%3建安费用83684320元2042.42元/平米76%4外部工程1335726元32.6元/平米1%5管理费用3002713 元73.2848元/平米3%6应交税费11111179 元271.182元/平米10%7不可预见费用2048660元50元/平米2%合计1061、9997329元2684.62元/平米100%四、项目投入现金流量表（一）、项目投入现金流量表编制说明本流量表的编制按照本报告前述的项目工程计划进行本流量表的编制假设在项目每一工程节点内均匀投入（二）、项目投入现金流量表表7：项目现金支出表时间09年5月前2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月资金流出5499866 5499866 5499866 5499866 5499866 6110963 6110963 6110963 6110963 6110963 6110963 所占比例5.062、0%5.00%5.00%5.00%5.00%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%累计流出5499866 10999733 16499599 21999466 27499332 33610295 39721258 45832220 51943183 58054146 64165108 累计比例5%10.00%15.00%20.00%25.00%30.56%36.11%41.67%47.22%52.78%58.33%表7：项目现金支出表时间2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月20163、0年12月2011年1月资金流出6110963 6110963 6110963 4399893 4399893 4399893 4399893 4399893 1833289 1833289 1833289 所占比例5.56%5.56%5.56%4.00%4.00%4.00%4.00%4.00%1.67%1.67%1.67%累计流出70276071 76387034 82497996 86897890 91297783 95697676 100097569 104497462 106330751 108164040 109997329 累计比例63.89%69.44%75.00%79.00%864、3.00%87.00%91.00%95.00%96.67%98.33%100.00%五、项目收入现金流量表（一）、项目收入现金流量表编制说明本流量表的编制按照本报告前述的项目销售计划进行本流量表的编制假设在项目每一营销阶段内均匀收入本流量表的编制假设按照项目前期定位均价5500元/平米计算（二）、项目收入现金流量表表8：项目现金收入表时间2009年9月前2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月住宅销售面积3480.643480.643480.641864.6285711864.628571销售价格63006300630063006300住宅销售比例13.3365、%13.33%13.33%7.14%7.14%住宅销售收入2192803221928032219280321174716011747160车位销售量37 37 37 20 20 销售价格120000120000120000120000120000车位销售比例13.33%13.33%13.33%7.14%7.14%车位销售收入44800004480000448000024000002400000合计销售收入2640803226408032264080321414716014147160表8：项目现金支出表时间2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2066、10年9月2010年10月住宅销售面积1864.6285711864.6285711864.6285711864.6285711864.628571870.16870.16870.16销售价格63006300630063006300630063006300住宅销售比例7.14%7.14%7.14%7.14%7.14%3.33%3.33%3.33%住宅销售收入1174716011747160117471601174716011747160548200854820085482008车位销售量20 20 20 20 20 9 9 9 销售价格1200001200001200001200001200067、0120000120000120000车位销售比例7.14%7.14%7.14%7.14%7.14%3.33%3.33%3.33%车位销售收入24000002400000240000024000002400000112000011200001120000合计销售收入1414716014147160141471601414716014147160660200866020086602008（三）、未来商业收入现金流量表及现值分析说明：商业建成后归合作开发中的土地拥有者所有，但是对方以年租金630万的水平反租给我方经营，我方出租过程中牵扯到的税金对方给与我方两年半的时间，作为税金补偿。在这里按照7.68、3%的利率贴现这笔收入。对方给我方的租金是从2012年到2031年都按照固定租金计算。我方实际经营出租的过程按照一定的年限做租金上浮。具体见现金流量分析表。统一折现到2011年。表9：项目现金收入表租金收入2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年出租面积8689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.6出租成本60606060606060606060出租收入707090909090120120120150平米利润10103030303060606090平米收入10469、2752104275231282563128256312825631282566256512625651262565129384768折现值971809.9905694.22532229.832359953219939720497643820623356069333184464639021表9：项目现金收入表租金收入2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年出租面积8689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.68689.6出租成本60606060606060606060出租收70、入150150150200200200200260260260平米利润909090140140140140200200200平米收入93847689384768938476814598528145985281459852814598528208550402085504020855040折现值4323412402927537551495443935507356547283924406703586699954678465095849 考虑到商业部分经营的收入，未来20年内的收入现金流合计为191866368元，统一折现到2011年，为74548759元。六、项目净现金流量表备注：这里只考虑项目销售71、，没有考虑商业部分后期经营收入表10：净现金流量表时间09年5月前2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月资金流入0000002640803226408032264080321414716014147160资金流出5499866.435499866.435499866.435499866.435499866.436110962.76110962.76110962.76110962.76110962.76110962.7净现金流-5499866.43-5499866.43-5499866.472、3-5499866.43-5499866.43-6110962.720297069.320297069.320297069.38036197.38036197.3累计净现金流-5499866.43-10999732.86-16499599.3-21999465.72-27499332.1-33610294.8-13313225.556983843.7527280913.0535317110.3543353307.65表10：净现金流量表时间2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年73、1月资金流入1414716014147160141471601414716014147160660200866020086602008000资金流出6110962.76110962.76110962.74399893.1444399893.1444399893.1444399893.1444399893.1441833288.811833288.811833288.81净现金流8036197.38036197.38036197.39747266.8569747266.8562202114.8562202114.8562202114.856-1833288.81-1833288.81-1833274、88.81累计净现金流51389504.9559425702.2567461899.5577209166.4186956433.2689158548.1291360662.9793562777.8391729489.0289896200.2188062911.4七、项目静态财务评价表11：项目静态财务评价表（一）、纯粹计算住宅和车库销售的静态财务分析指标项目总成本项目销售总额项目利润销售利润率成本利润率数据1099973291980602408806291144.46%80.06%项目总投入109997329元，整体销售收入198060240元，项目销售利润为88062911元，销售利润率为475、4.46%，成本利润率为80.06%。项目投资价值较高。（二）、考虑进商业经营价值后的项目收益率评估指标项目总成本项目销售总额商业收入折现整体收入项目利润销售利润率成本利润率数据1099973291980602407454875927260899916261167082.10%147.83%项目总投入109997329元，整体销售收入198060240元，商业部分经营折现值为74548759元，项目收入合计为272608999元，项目整体利润为162611670元，销售利润率为82.10%，成本利润率为147.83%。项目近期利润和远期利润机会对半享受，项目投资价值高。八、项目盈亏平衡点分析（76、一）、价格平衡点分析 项目总体投入109997329元人民币，项目可销售面积26104.8平米和280个车位，因此只要公寓销售价格达到3528元/平米的价格水平，车位销售达到67200元/个的水平。项目即可达到盈亏平衡，也就是住宅和车位价格达到目前预定价格的56%，项目即可达到盈亏平衡状态。还有44%的部分可以抵抗市场风险，可见项目投资价值较高（二）、销售量平衡点分析 项目总体投入109997329元人民币，项目可销售面积36500平米和280个车位，项目预定销售价格为公寓6300元每平米，车位12000每个。按照该价格计算，项目只要销售14619平米的住宅和157个车位，即可达到盈亏平衡状态77、，占到整体建筑面积的56%，即可达到盈亏平衡状态。 无论是从销售面积还是销售数量，项目只要达到既定目标的56%，就可以达到盈亏平衡，可见项目的防风险能力较高。九、项目针对销售部分的动态财务评价（一）、动态财务评价的计算依据1、动态财务评价假定银行年贷款利率为7.3%。2、动态财务评价的折现期时间统一为2009年5月1日3、2009年5月1日前支付的款项视作当日支付（二）、项目净现值分析表12：项目净现值分析表时间09年5月前2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月资金流入00000026408032资金流出5499866.435499866.43578、499866.435499866.435499866.436110962.76110962.7净现金流-5499866.43-5499866.43-5499866.43-5499866.43-5499866.43-6110962.720297069.3净现金流现值-5499866.43-5467668.37-5435658.81-5403836.64-5372200.77-5934166.7919594467.86累计净现值-5499866.43-10967534.8-16403193.6-21807030.3-27179231-33113397.8-13518930表12：项目净现值分析表时79、间2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月资金流入2640803226408032141471601414716014147160141471601414716014147160资金流出6110962.76110962.76110962.76110962.76110962.76110962.76110962.74399893.144净现金流20297069.320297069.38036197.38036197.38036197.38036197.38036197.39747266.856净现金流现值19479755.80、2819365714.277622559.0837577934.0697533570.3067489466.2637445620.428978073.997累计净现值5960825.3325326539.632949098.6940527032.7648060603.0655550069.3262995689.7471973763.74表12：项目净现值分析表时间2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月资金流入14147160660200866020086602008000资金流出4399893.1444399893.14443981、9893.1444399893.1441833288.811833288.811833288.81净现金流9747266.8562202114.8562202114.8562202114.856-1833288.81-1833288.81-1833288.81净现金流现值8925513.3452004658.2121992922.2721981255.038-1639763.93-1630164.2-1620620.67累计净现值80899277.0982903935.384896857.5786878112.6185238348.6883608184.4881987563.81按照静态评价，82、项目的利润为88062911，如果按照7.3%的年利率，项目净现值为81987563.81元，净现值大于零，项目值得投资。十、项目风险系统评价（一）、项目建设和运营过程当中的风险因素甄别本部分运用系统分析的方法，对项目建设过程当中风险因素进行甄别和分类，希望能够找到对项目运营过程当中有关键影响的因素。提前做好相应的预防工作，降低项目运营风险，提高项目的成功运营的能力。在这里项目建设的风险分为两类，一类是系统性风险，另外一类是非系统性风险，下面将分类别进行仔细分析。1.1系统性风险因素分析系统性风险因素是指外部客观环境所带来的风险因素，对于项目建设来说，只有应对式的解决方法。1）XX经济的发展：83、XX经济的发展是本项目存在和发展的基本经济条件，因为只有良好的经济发展，才可以有效增强人口的经济实力，增强居民的支付能力，只有具有良好的支付能力，才可以使居民对高端酒店的需求变成有支付能力的现实需求。这一风险因素属于系统风险因素，对于本项目来说，只能够通过不断的监测，积极响应该风险因素的变化状况，学会适应该因素的变化。2）消费者观望态度持续：消费者观望态度持续也是项目的一个系统风险因素。虽然市场上的各种因素显示消费者的信心会在下半年全面恢复，但是具体的恢复时间还是一个未知数，这对项目来说也是一个系统风险。3）物价水平的变化；项目建设过程当中物价水平的变化也属于项目的系统性风险。物价水平的增长会84、增加项目的建设成本，这样会显著影响项目的资金筹措计划。但是物价水平的增长属于明显的系统性风险，所以我们只能提前做好自己的预测，尽力做好提前的准备，预防风险的发生。1.2 非系统性风险因素分析非系统性风险是指项目自身所独有的，自身做好前期准备，完全可以避免的风险因素。1）工程建设风险：工程建设过程当中出现的工程风险导致的不能够按时交工，工程施工质量问题导致的工程不合格，不安全施工造成的项目施工安全问题。这些因素都有可能引起项目的建设风险，但是这些风险因素完全可以通过对于工程管理的认真仔细准备，合理配备人员，制度建设到位，制度实施到位来杜绝。2）项目融资风险：项目建设的部分资金需要通过银行融资，融85、资过程当中存在的融资到位问题，融资的利息问题。都会对项目产生巨大的影响。所以也属于项目的一个显著的非系统性风险。应该做好融资前期的认真分析和准备工作，杜绝该风险的发生，保障项目的顺利运作。3）自身运营质量问题：项目建成本后是否能够按照预想的目标进行运营，并提供相应水平的服务，成为项目运营成败的关键。所以项目建设成后也要不断地关注消费者的变化，顺应消费者的变化，保障项目的长期成功运作。4）管理团队稳定性问题：项目建成后能否组织核心的运营团队成为项目能够否成功运作的关键，如果没有核心管理团队的组建，项目的运营就无从谈起。同时如何保持运营团队的稳定性也是项目所要关注的问题。（二） 项目风险管理1、加86、强项目部门的风险意识在项目建议的初步阶段，就应该针对项目的发展环境和社会环境，做好风险的预防工作。其中首要的就是要对项目的参与人员进行项目的详细介绍，并向其阐述清楚项目的风险因子，加强项目风险教育，使其能够将风险防范贯彻到其日常的行为和工作当中去，加强全员风险防范工作。2、 成立专门的项目风险管理小组对于该项目应该成立专门的防线防范小组，专门负责项目风险监控体系的建立和日常运行。并不断进行项目风险评估，为本项目的顺利建成提供帮助。3、 做好风险因子的事前详尽分析风险一般都是随机事件的随机出现，但是入果进行事情的仔细分析，总是可以找到风险发生的规律，做到提前预防。同时有些风险的形成是因为项目自己87、操作的问题，针对这种风险更应该做到事前的精心准备和仔细分析，杜绝风险因为我们的疏忽而发生。4、做好风险因素的事中监督和应急处理体系在项目的建设过程当中，应该有系统的风险因素监测系统，不断监测风险因子的变化情况，做到早分析，早研究的状态。同时对于风险的发生，也应该有标准或者系统的风险事件应对方案，及时有效的处理风险事件，消除风险事件对项目的影响。5、做好风险事件的事后应对工作对于风险事件的发生，应该做好相应的风险处理工作，力争消除发生的风险事件对项目的影响。同时应该不断总结和调整风险事件的预防和监督体系，使项目的风险降到最低。第三部分：项目可行性分析结论一、项目区位价值决定项目可行项目市场即存在88、风险也存在机会，但是项目自身位置价值给项目了非常强的抗风险机会，项目板块目前在售项目无论从价格上还是销售速度上都表现出来的良好能力是项目市场可行性的基础条件。二、2009年XX房地产市场的判断决定项目可行 根据对XX市场的判断和市场研究，我们有充分理由认为XX房地产市场在下半年会出现全面回量的现象，这是项目发展的一个良好机会。三、项目良好的获利能力决定项目可行 如果不考虑后续商业物业收入，项目总投入109997329元，整体销售收入198060240元，项目销售利润为88062911元，销售利润率为44.46%，成本利润率为80.06%。项目投资价值较高。 如果考虑到后续商业物业收入，项目总投入109997329元，整体销售收入198060240元，商业部分经营折现值为74548759元，项目收入合计为272608999元，项目整体利润为162611670元，销售利润率为82.10%，成本利润率为147.83%。项目近期利润和远期利润机会对半享受，项目投资价值高。四、项目抗风险能力决定项目可行 项目自身的特征和项目销售体系的系统评估，经过项目风险管理体系的有效管理，项目操作和实行的风险很小，项目可行。五、可行性研究报告结论项目经济效益显著，社会效益良好，抗风险能力高，项目可行