1、用地320公顷住宅房地产工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月81可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1总论21.1 项目名称21.2 承办单位简介21.3项目提出的过程及理由31.4项目概况82. 市场分析预测112.1国内房地产市场现状112.2山东2、省房地产市场现状112.3济南市房地产市场现状122.4 房地产布局分析212.5 市场需求初步分析预测232.6 项目市场前景初步分析283.建设规模334.场址选择344.1场址现状344.2土地权属类别344.3气候条件344.4工程地质条件354.5交通条件364.6公用设施条件364.7施工条件375建筑方案375.1设计依据375.2指导思想与设计原则385.3 项目总体规划方案405.4 建筑方案445.5 主要技术经济指标516.节能节水546.1节能措施546.2节水措施557.环境影响评价557.1 项目建设与运营对环境的影响557.2 环境保护措施557.3 环境影响评价3、568.劳动安全卫生措施568.1危害因素及危害程度分析568.2 安全设施578.3消防设施589.组织机构与人力资源配置5810.项目实施计划6011. 投资估算和资金筹措6112经济效益分析6812.1财务测算6812.2财务分析7112.2.1盈利能力分析7112.3不确定性分析7213社会评价7413.1项目对社会影响的分析7413.2项目与所在地区互适性分析7514结论与建议7514.1结论7514.2建议751总论1.1 项目名称XXXX二期工程1.2 承办单位简介1.2.1 承办单位山东XXXX开发有限公司1.2.2 承办单位概况山东XXXX开发有限公司隶属于山东XX置业集团公4、司。山东XX置业集团公司是中国国家建设部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业, 注册资金4.356亿元。山东XX置业集团公司设有综合事物部、财务经营部、工程技术部、策划营销部、酒店管理部5个部室，下辖包括山东XXXX开发有限公司在内的15家子公司。山东XX置业集团公司专业从事房地产开发、经营和管理，开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天两家五星级酒店。近年来，尤其致力于旅游房地产的开发，目前在建房地产面积达120多万平方米。在北京、海南、重庆、宜宾、昆明、武汉、厦门、济南、青岛等地实施城市基础设施投资建设与房地产开发，建成了一批有较大影响力的5、大型房产项目。在建项目有北京优山美地、高尔夫公寓、陶然北岸、顺义新城项目，重庆XX星城，宜宾经济技术开发区，海南海口美兰项目、亚龙湾、山海天、三亚湾新城项目，青岛麦岛项目、朱家峪项目等。山东XX置业集团公司自成立以来，坚持立足房地产开发市场，认真奉行“以人为本、创造生活”的开发理念，不断探索新的项目运作模式，努力推进项目的开发建设，开发实力和开发规模不断扩大，经济与社会效益得到稳步提升。2001年取得国家房地产开发企业一级资质，2002年顺利通过了ISO9001：2000质量标准体系认证，为企业的快速发展奠定了坚实的基础。山东XXXX开发有限公司（以下简称“XX公司”）于2000年10月27日6、成立，位于济南市兴济河路51号。下设综合事务部、财务经营部、市场营销部、策划规划部、工程技术部等5个部门。经营范围包括：房地产开发、物业管理、房屋租赁，货物仓储、装卸服务，机械、电子设备、钢材、木材、五金交电化工、汽车及配件销售，电力设备安装及技术咨询，装饰装修，商品信息咨询。XX公司具有房地产开发二级资质，可承担大规模房地产项目的开发建设，其开发建设的XXXX一期工程已顺利实施。1.3项目提出的过程及理由1.3.1项目提出的过程随着我国城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了7、重要作用。2003年，国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）指出：“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”温家宝总理在关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划建议的说明中也提出：“十一五”期间要立足于扩大国内需求，进一步发挥消费对经济增长的拉动作用。这无疑为房地产业的发展注入新8、的生机。“十五”以来，济南市综合经济实力明显增强，人民生活水平不断提高，2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。非公有制经济实现增加值768.5亿元，增长22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9个百分点；全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%，固定资产投资率达到45.7%，提高5.0个百分点。根据济南市城市总体规划（20052020），到2010年中心城人口达到349、0万人左右，中心城建设用地达到330平方公里左右，形成现代化大城市发展框架。2010年人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，新建住宅2400万平方米，住宅成套率达到87%。因此，济南市房地产市场需求潜力极大。山东XXXX开发有限公司响应国家号召，致力于济南市房地产业的发展。为加快济南市房地产业的发展，XX公司于2004年8月取得了二环路以南、103省道以东、望花楼山以西、玉函山体、泉子山体以北的土地使用权，XX公司与济南市国土资源局以济国地资合字签订了国有土地使用权出让合同。2005年XX公司实施了XXXX一期工程，现基本结束，拟实施XXXX二期工程的10、开发建设。1.3.2项目提出的理由（）符合国家产业政策的要求党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标。全面建设小康社会阶段就是我国国民经济的全面起飞阶段，在这个阶段，由于工业化还没有完成，城镇化和城市建设加速，居民消费结构升级，无论是投资还是消费都有着较大的增长空间，住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。住宅产业与国民经济发展全局的关系十分密切，近十年来，每年拉动GDP增长1个百分点以上，带动了几十个相关产业的发展，带动消费近万亿元，同时促进了城乡居民就业，推动了经济体制改革。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，并不断完善住房政策体系。胡锦涛总书记在中央经济工作会议11、上指出：“住房、汽车等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。”因此，该项目的建设符合国家相关产业政策的要求。（）符合济南城市发展总目标的要求2005年12月新出台的济南市城市总体规划（20052020）中提出，城市发展目标是按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，发展省会经济，提升省会形象，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。规划中对市域城镇化水平与人口规模的界定是：2020年市域城镇化水平将由200412、年的62%增至75%以上；2020年市域户籍总人口将由2004年的590.1万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的366.7万人增至530万人左右；2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模；2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。因此，随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势。因此，该项目建设符合城市规划。项目的建设能够拉动全市经济发展，改善区域投资环境，实现城市建设上规模、上档次，使济南能够更快地与国际大都市接轨。因此，项目的建设符合济南市的相关政策要求。（）改善城市整体形象，实现社会、经济和环境效益的13、统一济南市政府2003年提出十年内把省会济南建设成为一个现代化大都市，在城市建设和环境保护等方面发生巨大变化，实现新跨越，建设新泉城的战略目标。2005年12月12日通过的济南市城市总体规划（20052020）明确了市区发展格局，定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。落实城市发展“南控”方针，严格控制中心城建设向南部山区蔓延扩展，保护城市的绿肺和泉水的命脉。由于政府对南部开发严格控制，本区域内可开发的土地资源将更加稀缺，加之该项目所处位置是济南的南部区域，山体、植被、人工绿化情况较好，是济南市适于居住、环境最好的地区之一，清新的空气、便捷的交通和生活条件，使其14、成为济南市房价最高的地区之一。独一无二的自然环境预示着选择这里就是选择了健康、舒适和兴旺发达；依山傍水的南部城区建成后将成为可满足消费者地位层次心理的时尚社区；而济南人“住东不住西，住南不住北”的居住传统也将促使消费者更加从容的选择南部置业。该项目实施将按照规划要求，建设高标准的居民住宅小区，极大地改善居民生存、生活水平，并通过富有现代感的设计造型使人工景观与自然景观达到高度和谐统一，提升济南市现代化都市形象，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。（4） 有利于保护生态环境，延续泉城特色品牌目前，该项目区域内存在较为严重的无序开发建设现象，脏、乱、差现象严重。各种违章建筑不断扩张，山体破坏严15、重，各种生活垃圾和建筑垃圾任意堆积，生活污水随地排放，家禽养殖户将大量动物排泄物随意置放，不仅造成大量的地表污染源，而且这些污染随雨雪水渗入地下，对城市生态环境及地下水质造成了影响。特别是区域内十多家采石厂、石灰厂、加工厂、砖厂等生产企业，给区域环境造成极大影响，严重影响了国家级历史文化名城和省会城市的声誉。通过对该项目进行整体保护性开发，将彻底改变该区域无序开发建设的现状，充分修复被破坏的生态环境，增加生态环境容量，保持和改善水涵养区的地下水补给量，提升地下水水质，创造并延续“泉城”特色品牌。在深入进行水文地质勘探、环境影响评价、保护泉水涵养的基础上，通过多方论证、科学规划、严密实施，建设中16、水系统、雨水收集系统及全封闭的污水处理系统，保证雨水能渗透、泉水能涵养、中水能利用、污水能达标，并且在建设过程中，将充分利用当今世界上成熟的环保技术、节能技术以及环保建筑材料，如屋面雨水排入草地、硬路面高于两侧土质层、拦蓄洪水，关闭采石厂、石灰厂、砖厂，恢复被破坏的山林植被，做到开发与保护并重和环境的深度保护。1.4项目概况（）拟建地点XXXX位于市区南部柏石峪地区，东至望花楼山，西至103省道，南临玉函山、泉子山体，北靠二环南路。项目二期工程位于总规划区的西南部，东至A1路和东南部山体，南至南部山体北侧，西至103省道，北至二环南路。（）项目建设规模XXXX总体规划用地约323公顷，总建筑面17、积3241800平方米，规划住宅面积2800900平方米，可安排住户23000户，项目拟分期实施。XXXX二期工程总用地面积113.45公顷，总建筑面积为1554900平方米。住宅建筑面积1248200平方米，其中：地上住宅建筑面积980200平方米，地下建筑面积268000平方米，可安排住户8900户；公建建筑面积306700平方米。（）项目投入总资金及主要技术经济指标经估算，项目投入总资金397090万元，其中：工程费用186636万元，其他费用169550万元，预备费用28495万元，建设期利息12409万元。资金来源：申请银行贷款130000万元。建设单位自有资金投入139000万元。18、其他部分由预售房收入投入。经测算，项目可实现售房收入517192万元，租房收入30353万元/年，实现利润总额117883万元，投资利润率为29.69，税前、税后财务内部收益率分别为16.25和12.41，投资回收期分别为4.43年和4.51年，项目建设期3年，项目具有一定的盈利能力。经对项目敏感性分析显示，本项目对产品的建设投资和售房价格最为敏感。二期工程投入资金及主要技术经济效益指标详见下表1-1。主要技术经济效益指标表表1-1序号内容单位数量一总用地公顷113.45二总建筑面积平方米1554900三居住户数户8900四总投资万元3970901工程费用万元1866362其他费用万元169519、503预备费万元284954建设期利息万元12409五建设工期年3六售房收入万元517192七租房收入万元/年30353八利润总额万元117883九投资利润率% 29.69十全部投资税前财务内部收益率% 16.25 十一全部投资税后内部收益率% 12.41 十二全部投资税前投资回收期年 4.43 十三全部投资税后投资回收期年 4.51 十四借款偿还期年6 2. 市场分析预测2.1国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左20、右。2004年，全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，同比增长32.1，占同期固定资产投资的25.4，城乡住宅投资占房地产投资69.06，个人购买商品房的比重已达95.7。随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有21、110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。2.2山东省房地产市场现状十五以来，山东省房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。2005年，全省商品房竣工面积3162.1万平方米，同比增长31.9%。全省商品房销售面积3164.5万平方米，同比增长41.3%。其中，住宅销售面积2862.7万平方米，增长45.4%，商品住宅实现销售额638.1亿元，同比增长68.2%。2005年山东房地产投资增速为27.4%，房地产开发能力增强，完成土地开发面积占本年购置土地面积的比重、商品房竣工面积占施工面积的比重分别由上年的44.8%和28.9%上升到49.8%和30.5%。山东22、房地产开始回归到理性增长阶段。2005年以来，面对全国房价非理性上涨，国家为进一步加强对房地产市场的引导和调控，稳定房价，促进房地产市场健康发展，陆续出台一系列调控措施。从山东的情况看，调控措施发挥了积极作用。从房价来看，山东房地产价格涨势趋缓，升幅逐季回落。2005年房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格分别比上年上升8.5、6.4和1.8，物业管理价格上升0.9；商品房价格一季度上升9.7，二季度上升8.9，三季度上升8.3，四季度上升7.3。其中，全省住宅类商品房平均价格为每平方米2094.3元，比上年上升9.0，一季度上升10.4，二季度上升9.1，三季度上升8.8，四季度上升7.923、。2.3济南市房地产市场现状2.3.1 2005年济南住宅市场综述2005年是国家加强房地产宏观调控的一年，国家针对房地产的政策陆续出台了若干政策，如央行调息、营业税的征收、房地产税的征收等。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响。济南作为一个开放度较低的城市没有受到很大的影响，2005年济南市住宅市场可以用“平淡”来形容，全年济南住宅市场新增的楼盘只有17个，总体供应量约为217万平方米，可见楼盘平均规模较大，房价稳中有升，各区域也是平稳发展，总体呈上升趋势，新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。2.3.2新增供应量分析2.3.2.1新盘区域24、分布可以看出，2005年济南市住宅市场新增楼盘17个，新增供应量规模大约为217万平方米，基本与去年持平，新盘均价为4137元/平方米。其中南部受XXXX的影响区域供应量最大，其次为东部区域，总体供应量为59.2万平方米，区域新盘数量最多，其中上海花园本年度内三次开盘，足见东部区域市场的热度，西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘，其余的皆为原有楼盘的后续开发，区域供应量约为52万平方米，中部和北部新盘规模和数量都比较少，区域供应量都在7万平方米左右。从楼市新增供应量来看，2005年济南住宅市场比较冷淡，全新楼盘较少，大部分为后续开发或者长期认购的楼盘；东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看25、，都是2005年济南住宅市场比较活跃的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣；秋季房展会上南部的众多新楼盘亮相让人们意识到了南部区域的住宅市场潜力，该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为2006年济南市住宅市场的新焦点。2.3.2.2建筑类型从建筑类型来看，今年新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再市场的主流，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。原因在于土地资源的极度紧缺以及城市化进程的加快，决定山东省的住宅开发向高层住宅为主的格局转变。2.3.2.3销售价格从新增楼盘的价格来看，整体均价为4126、34元/平方米，低于市场整体水平，中部区域价格遥遥领先；其次为西部，区域新盘均价为4407元/平方米，高于区域整体价格水平，势必拉动西部区域价格的进一步增长；东部新盘均价为4203元/平方米，与区域整体水平相当对区域价格影响不大；新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域，南部一直新盘较少，新增量多为后续开发，因而价格始终高涨。2.3.3 2005年住宅市场价格走势分析与去年相比2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小，总体房价一年来增幅不到200元，与年初相比涨幅约为3.1%。涨幅变动不明显，同时受济南市新增楼盘影响有限，大多数楼盘进入销售后期，因而市场价格变动主要受外部市场环境影响。本年度27、第一季度延续04年住宅市场平稳发展的势头，价格稳步增长，从第二季度开始，价格开始小幅波动，主要是进入5月后国家针对打击投机、抑制房价出台一系列政策，使市场受到不小的冲击，开发商和购房者面对不明朗的市场和政策相持观望，市场一度低迷，使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上升趋势。 从各个区域的价格走势图可以看出，本年度各区域价格走势都比较平缓，总体来看小幅增长。区域价格水平特征明显，价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，北部区域价格水平始终位于最低端。从各区域的价格涨幅来看，2005年西部区域房价增长幅度最大，上涨了约4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，28、西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比较大，本年度中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。涨幅居第二位的是南部区域，南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，投资客户少，价格上升空间较小。在今年宏观调控中，该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支撑，此外，随着区域内高档社区的建设和成熟，促进了该区域价格的上升。东部和北部都低于整体的价格增长水平，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，房价一路攀升，人们普遍看好东部的发展29、潜力，因而该区域的投资型客户也最多，受政策调控的影响也最大，价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，是区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。2.3.4 2005年住宅市场特征（1）住宅价格稳步上涨，全年涨幅明显下降2005年在国家一系列宏观调控政策的影响下，济南住宅市场不愠不火，全年住宅市场价格增幅不到二百元，与去年同期14.38%的增长幅度相比，增幅下降了11个百分点，全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税30、收等政策的推出加大了房地产开发的成本，同时随着城市化进程的加快，对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，房价稳步上涨。（2）供应重心转移，呈多元化分布2005年济南住宅市场供应重心发生转移，东部区域不再是市场供应的唯一主角，南部和西部都有较大的供应。主要是受今年宏观政策调控的影响，上半年住宅市场一度低迷，一些开发商面对不明朗的市场和政策前景，纷纷调整开发计划推迟到年底或者明年开盘，因而今年新楼盘不多，西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量，南部新增供应量跃居首位，供应重心多元化。（3）住宅市场先扬后抑2005年初始济南住宅市场保持04年的繁荣，住宅市场价格高速增长，继5月份31、以来中央、地方出台了一系列的房地产政策后，购房者对未来不确定的市场情况持观望态度，销量骤减，市场跌入低谷，但因济南市场以自住群体为主，济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。下半年政策环境逐步稳定，调控方向日益明确，消费者恢复理性购房需求增长，从下半年的秋季房展会中也可以看出，无论是从新亮相楼盘的数量还是客户的关注度都高涨，特别是一些新的大盘的出现，使未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。2.4 房地产布局分析近年来，济南市房地产布局发生了很大变化，由东部、南部，逐渐向西部、北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格、地段、户型、配套能力、物业管理服务等多个方面综合考虑。这种局面32、的出现有利于济南市各个区域房地产的均衡发展。2.4.1区域分析东部区域，人气最旺。东部地区是省城传统的科技文教区，一直是房地产开发的热点，这一区域基础设施完备，人文环境优秀，特别是有众多的大中专院校和许多教学质量较好的中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房置业。像建鑫小区、燕柳花园、绿景嘉园等都取得了很好的销售业绩。尤其是在千佛山周围地区形成了邦泰绿苑、中创开元山庄、中联花园等一批高档住宅区，不但可以享受千佛山的自然风光，而且有很高的投资价值。雅居园打出了“到东部去到最有希望的地方去”的宣传口号，东郊区域的开发在不断向东延伸。南部区域，环境位置优越，潜力无限。南部区域有着优越的自然环境，从伟东33、新都、舜华园、舜玉花园、阳光舜城、泉景四季花园到玉函南区、玉函东区各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需要，已初步形成区域规模优势，项目的建设将会对南部区域房地产开发产生重大影响，将有力地促进南部房地产市场的繁荣。西部区域，渐成规模。西部区域随着近几年的开发，规模不断扩大，交通条件、环境、基础设施等都得到很大改善，涌现出不少价格贴近百姓、环境优美、配套完善的小区，像王官庄小区、实力花园、明星小区、怡心园等。另外随着工厂的搬迁和旧城改造又出现了汇统花园、阳光小区等规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。北部区域，旧貌换新颜。以天桥区为主的北部地区向来以物美价廉取胜，除以往34、的金牛小区、西苑小区、太平洋花园、千鹤园小区、天福苑小区等，大明翠庭的出现使北部地区没有高档楼盘的局面结束，大明翠庭凭借临近大明湖的优势，观景位置较好的住房价位已近6000元/平方米，创下北部定价之最。将军集团房地产公司新开发的将军花园住宅组团，其档次定位也较高。而且近期济南市大的旧城改造项目也主要集中在北部的天桥区。2.4.2 购房区域分析经调查表明，在购房区域选择中，传统居住区域观念依旧主导市场，调查分析如下表。数据显示，选择东部居住生活仍是大部分受访者的首选，占总体比例的56.31，其次是南部区域，占25.30，中部、西部、北部区域所占比例分别为8.04、7.07、3.29。“住东不住西35、住南不住北”是济南传统居住观点，随着政府东部新城新规划的推动，东部区域快速发展，已成为多数购房客户群体的居家首选；由于城市规划中“南控”政策影响，南部的房地产开发项目相对较少，同时由于南部优美的生态自然环境，致使南部楼盘价位较高，普通购房群体不能承受其高房价，在此次展会南部相继推出的新楼盘，吸引部分购房群体。选择东部和南部的居住的总体比例达到81.61，说明传统居住观念依然在主导济南的房地产市场。2.5 市场需求初步分析预测2.5.1济南市居民消费购买力分析济南市统计局公报数据显示，2005年济南城乡居民生活质量进一步提高。全市法人单位从业人员年均劳动报酬16472元，按可比口径比上年增长136、5.8%。其中：中央属单位人员平均29780元，增长18.6%；省属单位人员平均27455元，增长19.9%；市及市以下和其他单位人员13051元，增长14.5%。2005年，城市市区居民（非农业）可支配收入13578元，增长13.1%，（城市居民人均可支配收入为12310元，增长14.0%）；农民人均纯收入4812元，增长14.6%，高于城市居民可支配收入0.6个百分点，城乡居民收入相对差距略有缩小。城市市区居民（非农业）人均消费性支出9227元，增长7.5%。农村居民人均生活消费支出2903元，增长14.2%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。随着人民生活水平的不断提高，结合国37、家住房制度、公积金制度、以及消费信贷制度的进一步完善，城市居民的住房购买力将进一步提高。2.5.2 济南市住房消费需求分析（1）从社会需求总量分析，生活水平的提高，城市规模的扩大，人口的增长，人们要求居住的标准也越来越高，住房从量到质的变化因素的拉动，使居民住宅消费今后将呈现较强的增长势头。根据“十五”规划，预计到2005年及今后更长一段时间，城市住宅需求情况是：济南市人均建筑面积平均增加5平方米，按目前市区人口210万测算，需新建住宅1050万平方米；城市新增人口25万人需建设住宅500万平方米；外地入济人员增加需增建住宅150万平方米；无房户、缺房户及住房困难户需住宅500万平方米；济南市38、旧城区共有70多个区片亟待改造，需拆除危陋房屋340余万平方米，安置这些区片的居民和单位需新建住宅800万平方米；全市近郊42个旧村居改造需建住宅900万平方米。因此，今后几年内，济南市住宅需求总量约4000万平方米，市场需求潜力极大。此外，消费者对房屋的地段、户型、功能、环境、价格等各方面的可比性增强，房地产开发商的经营方式已转为面向个人消费市场，急需大力提高住宅的质量、档次，推进住房的更新换代。因此，在市场经济条件下，住宅的产品结构应当服从市场的实际需求，开发建设适应消费者需求的时尚住宅呈显著趋势。（2）从住房消费政策的导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大39、幅度增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。国家对购买新建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，个人购房已成为房地产市场的主流。同时随着住房公积金制度的全面实施，住房抵押贷款、银行按揭和减免房产交易税等鼓励住房消费政策措施的相继出台，将极大地调动居民购买住房的积极性。济南市也相继制定出台了一系列房屋买卖的优惠政策，有力地促进了房地产市场的发育和成熟。此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房、卖房提供了合法固定40、的场所和通畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。2.5.3 2006年住宅市场展望2005年由于受中央和地方各种房地产政策的影响，本年度新增供应量与去年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅下降。但从长远和宏观经济来看，国家在抑制投资过热后，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一直以来有效需求不足的问题。行业发展方面，计划经济改革开放加入世贸组织，中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机41、遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路；利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是通过市场化手段影响利率波动；汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。价格方面，目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时间价格不会下降，但今年政42、策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示一定规模的中低价房的开发，同时未来一段时间新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。供应分布方面，未来一段时间，南部将是明年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从今年房展会我们可以看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球；东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时间济南住宅市场的热点区域。从客群来讲，转让、持有过程中的高费用会使投资客群大幅减少43、，自住客群会占到置业者的绝大比例。逐渐成熟的市场会培养出更加成熟的消费者，购房者会越来越关注楼盘品质方面的因素。消费者需求是一个巨大的命题，需要不断的深入研究和挖掘，未来需求将会以绿色生态住宅、老年住宅、优越的户型设计、自制化住宅、和谐的人文环境为主题发展。2006年济南市将投资380亿元以加快新区开发以及老城改造。2006年济南市通过“四沿”工程、大交通工程等项目，实现中心区、近郊区、远郊区的协调发展。按照规划，济南主城区以向东发展为主，以举办十一届全运会为契机，全面启动奥体政务中心、孙村片区、唐冶片区、物流园区等八大重点片区建设，以形成东部城区公共中心，十一届全运会的召开，使政府加大了对新44、区的开发力度，大量相关配套及公建设施的建设完成会促进济南东部不断发展成熟；济南主城区不断向东拓展将会形成大量的土地储备以供开发，这对济南的房地产投资无疑是一个重大的利好消息。 2.6 项目市场前景初步分析2.6.1住宅类型需求分析调查表明，多层和小高层依然是市场需求的主流，高层住宅有一定的放量需求。客户在购买住宅类型的选择上，多层和小高层的比例分别占47.46和42.59，高层的比例则相对较低，仅有8.70，说明目前高层住宅市场抗性依然较大，选择高档住宅类型别墅的占1.24。2.6.2户型需求 数据表明有接近90的人选择两室和三室户型，比例分别为50.95和39.20；在户型面积选择上，相对应45、的70130平方米是主流需求面积，其中7090、90110、110130面积范围对应比例分别为25.11、28.74、27.93。从客户需要的主流户型及面积对比分析，受目前市场房价影响，满足居住功能的两室和三室户型已成为市场的基本需求，从市场侧面也反映出购房者的居住需求回归理性。2.6.3项目优势分析2.6.3.1小高层优势分析近些年来，随着国内经济的高速稳定发展，人们的生活水平逐渐提高，越来越多的人开始把住房作为改善生活的第一需求，于是，居住便成了人们的主要话题。而随着年房地产市场高速发展，人们的住房观念也发生了变化，追求自然、舒适成了今天人们选房的首要因素。另一方面，由于房地产市场的不断升46、温，作为制约房地产发展最为关键的土地也开始全面升值，小高层应运而生。小高层这个引领都市时尚，拥有高品质的家居生活住宅建筑，自然而然地成为了时代的新宠。其主要优势为：（1）建筑特点明显 小高层住宅同多层住宅相比，具有明显的节约用地的效果。另外，其建筑尺度也非常合适，以一幢10层的小高层住宅为例，其高度约为30米，这样很容易形成建筑的特点和氛围，从外部看，比较接近自然而不显得压抑。同时小高层住宅既可以达到一定的建筑容积率，同时又较多层住宅极大地减少了建筑占地面积，从而使更多的土地用于绿化环境，创造舒适的居住外部环境。 （2）户型富于变化 小高层住宅具有南北完全对流、通风良好，户户朝阳等优点，住宅内47、部功能分区合理，客厅与餐厅功能分区明确，动静合宜，视觉畅通，互不干扰。例如起居室和餐厅作为家庭成员互动、接待客人的区域自成一体；餐厅与厨房紧密，可分可合，使用方便；卧室书房等作为家庭成员休息场所则相对独立，不受起居室、客厅之干扰，符合了现代人生活的要求。 在建筑面积方面，大多数小高层住宅采用一梯两户（三户、四户）的板式单元组合，建筑平面布局紧凑而又实用，这样就有效地控制了每户的建筑面积，同时又满足了主要功能空间的基本使用尺度要求，各个空间相连而又互相独立，富有层次感。（3）电梯方便业主 一般而言，小高层多为8层11层，高度30米左右，所以小高层均配有电梯，这对业主的生活十分方便。特别是老年人，48、由于体力不支或行动不便等原因，特别需要住宅能有一部直达电梯。再者，电梯对于残疾人来说也十分重要，包括有小孩的家庭。小高层住宅的电梯设计满足了人们的需求，为业主创造了一个方便、舒适的生活空间。 同时小高层住宅只需配置一部消防楼梯，可有效节约交通面积，提高实用面积比例，同时，小高层结构比高层住宅简单，建筑周期短，可以减轻购房者成本。（4）设计寿命较长 随着建筑技术不断地提升，小高层住房的质量正在逐步提高。一般而言，普通住宅的建筑设计寿命在50年左右，而小高层采用的是框架结构，设计标准为70年，这比传统的砖混结构住房要牢固得多，所以，小高层住宅的兴起，将逐渐成为城市住宅特别是中高档住宅的主流，同时它49、在某种程度上也代表着城市发展的水平。 （5）公摊面积少 目前人们的居住观念正在发生改变，提高生活质量已经成为人们购房时要考虑的一个十分关键的因素。追求自然、时尚、舒适的生活成了人们选房的重要标准。小高层相对高层而言，由于公摊面积小、容积率小，已经为广大业主所接受；与此同时，适度的集中居住又带来了配套方面的集约。小高层在这一方面完全满足了购房者需求。 （6）景观好噪音低 小高层除了采光、通风充分，户型均好性强外，还具有很好的私密性，同时，一定高度的居住空间，不仅空气质量优于多层，噪音污染很小，而且视野开阔，为生活增添了很多情调和乐趣。2.6.3.2 高层建筑优势高层住宅不但具有小高层建筑的优点，50、而且有其独特的优势。一是项目审批严格，技术工艺先进，科技含量、抗震要求、建筑质量水准较高。二是高层住宅产品设计超前，商业价值更高，保值、升值空间较大。三是高层住宅一般坐落在繁华市区，位置显赫，交通便利，配套成熟，环境优越，能给业主带来尊贵感和成就感。四是高层住宅在通风采光上优于多层，在户型设计上也有更大的空间余地，业主可以自由发挥。五是高层在设备硬件上更具潜在优势，同时，高层具有现代时尚、挺拔俊朗的建筑外形，可以为城市增光添彩，营造并丰盈城市建筑的天际线。2.6.3.3 政策优势2005年6月8日，山东省建设厅、发改委等九部门联合出台关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见，要调整51、优化居住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例。 2005年月12月济南市发布了济南市城市建设项目审批管理暂行规定，规定要求“居住社区住宅建筑要以多层为主，严格控制低层建筑，在满足规划条件的情况下，鼓励建设小高层和高层；配套设施及规划各项指标应符合有关法律、法规和城市居住区规范要求。” 2.6.4 项目市场前景 拟建的XXXX二期工程地处济南市南部，拥有丰富的自然景观资源，景色秀丽,环境怡人。由于济南市政府对南部区域土地开发的控制，使得该区域的房地产开发量大大减少，项目所在区域的地块价值大幅提升。同时区域内有较为完善的基础配套设施，多条公交线路途经本项目，交通十分方便。凭借52、良好的自然景观和日臻成熟的配套服务设施，项目所在区域成为房地产开发的热点，吸引了大批购房者前来购房置业。良好的人文和自然环境，便捷的交通，完善的生活服务设施，为该项目提供了极大的开发潜力和发展前景。XXXX二期工程以小高层和高层住宅为主，户型多样，各种配套公建设施齐全。另外针对项目地理位置特点，规划建设绿色花园式生态住宅，满足不同收入阶层的需求，突出绿色环保生态概念，实行信息化、智能化的物业管理服务，规划布局有足够的绿地、广场、会所等室外活动空间，以充分体现自身特色，提高市场竞争优势。该项目是济南市委、市政府为拉动省会济南的经济发展，实现城市建设上规模、上档次、与国际化城市接轨的重大决策。该项53、目的实施，将加快实现济南市城市面貌大变样，有利于拉动济南市相关产业的发展，为吸引外来投资、开展区域经济合作、改善投资环境起到重要的推动作用。3.建设规模XXXX总体规划用地约323公顷，总建筑面积3241800平方米，规划住宅面积2800900平方米，可安排住户23000户，项目拟分期实施。XXXX二期工程总用地面积113.45公顷，总建筑面积为1554900平方米。住宅建筑面积1248200平方米，其中：地上住宅建筑面积980200平方米，地下建筑面积268000平方米，可安排住户8900户；公建建筑面积306700平方米。4.场址选择4.1场址现状XXXX位于市区南部柏石峪地区，东至望花楼54、山，西至103省道，南临玉函山、泉子山体，北靠二环南路。项目二期工程位于总规划区的西南部，东至A1路和东南部山体，南至南部山体北侧，西至103省道，北至二环南路。项目位置示意图见附图一。4.2土地权属类别根据建设单位与济南市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同（济国土资合字2004264号），该区域土地用途为居住用地和综合用地，开发程度达到场地平整和周围基础设施六通。4.3气候条件济南市地处东经11659，北纬3641， 属暖温带大陆性季 风气候区。 常年主导风向： SSW（西南南） 夏季主导风向： SSW（西南南） 冬季主导风向： ENE（东北东） 最大风速： 33.3m/s 冬季平均风速55、： 3.2m/s 夏季平均风速： 2.8m/s 风荷载： 400pa(40kg/m2) 年平均气温： 14.2 极端最高气温： 42.5 极端最低气温： -19.7 最冷月平均相对湿度： 54% 最热月平均相对湿度： 73% 全年平均相对湿度： 59% 年最大总降水量: 723.7mm 日最大总降水量: 298.4mm 时最大降水量: 96mm 最大积雪厚度: 190mm 雪荷载: 200pa(20kg/m2) 年平均大气压: 0.10103Mpa 最大冻土深度: 440mm 地震基本烈度: 六度4.4工程地质条件根据建设单位提供的地质勘察报告，工程地质情况为： 该区域属鲁中南低山丘陵工程区，56、该地表广泛分布第四系，场区表层为杂填土，其下依次为第四系冲洪积的黄土、粉质粘土、碎石、粘土，底部为中奥陶统的石灰岩，地层分布较连续，属稳定场地，适宜建筑。4.5交通条件该项目场址北侧和西侧现状道路为二环南路和103省道，向北与英雄山南路相接。二环南路、英雄山南路规划红线宽度50米，双向六车道，两侧绿化带宽度均为30米，103省道规划红线宽度60米，双向八车道，两侧绿化带宽度均为30米。二环南路北侧规划有连接市区的主干道路一条（舜耕路），红线宽度为50米。 根据济南市城市总体规划，二环南路与103省道交叉口规划采用全互通式立交形式。立交桥规划设计方案车辆通行能力不低于1500辆/小时。现有 K557、2、K27、35、65、67、68和88路七条公交路线，从项目场址周围经过，交通较为方便。4.6公用设施条件4.6.1供水项目用水水源为自来水公司分水岭水厂和城市供水管网，自103省道和二环南路引入，居住区内根据需要设置泵房和加压站等供水设施。4.6.2排水居住区内拟建污水处理厂自行处理，并设置中水回用设施。需排放的污水，经处理达标后，排入城市污水管网。4.6.3供电电源自场址附近220KV党姚线接入，居住区内规划建设220KV变电站一座和若干10KV变电所，降压后向区内供电，10KV电缆沿区内主干道埋地敷设。4.6.4通讯电话通讯可向该区域电信部门申请接入。4.6.5燃气气源为天然气，拟从158、03省道和二环南路接入，供气管线沿区内主干道埋地敷设，并根据负荷设置燃气调压站。4.6.6供热热源为济南市热电公司金鸡岭热源厂，供热管线沿区内主干道埋地敷设，并根据负荷设换热站。4.6.7有线电视市中区有线电视网已覆盖该区域。4.7施工条件场址内地势南高北低，南北高差约30米。根据国有土地使用权出让合同，出让土地开发程度达到“六通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、平整土地），便于组织施工。5建筑方案5.1设计依据项目设计依据主要有：（1）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002年版)（2）民用建筑设计通则（GB503522005）（3）住宅设计规范（GB5009659、-1999）（2003年版）（4）民用建筑节能设计标准（DBJ14-S2-98）（5）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）（6）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（7）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19-87）（2001年修订）（8）办公建筑设计规范（JGJ67-89）（9）建设单位提供的其他相关资料及设计要求5.2指导思想与设计原则5.2.1 指导思想（1）根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局。（2）方案设计遵循国家现行有关规范和要求，在符合总体规划的前提下，充分考虑平面布局的灵活性及紧凑性，充分考虑新建筑60、物与周围环境之间的关系，使之融为有机的整体，力求总体布局合理，最大限度地满足不同使用功能的要求。（3）项目所在区域规划为生动的多用途社区，在体现 “智慧型城市发展”哲学的同时，要体现崭新与传统规划元素相互之间的关联。建立步行范围的组团和对步行者友善的城市布置，建立强烈形象和地方气息，建立生态型的开放空间网络，提供多样的交通选择，利用现有环境和保护现有资源，提供灵活的框架。（4）以整体性为主线，坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境，使之相互衔接、协调，并融为一体。（5）坚持“以人为本”的思想，强调人、环境和自然的共存与融合，充分考虑人的活动需求，创造人性化的空间。（6）充分考虑住房商品化、物业61、管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。（7）提高住区生态环境质量，营造一个七天二十四小时的混合性使用模范居住社区，提升社区内每个居民，从小孩到老人，的生活品质。项目建设将促进生活中各个方面的品质，包括: 家庭生活、工作生活、休闲生活、文化与娱乐、教育、体育休闲与开放空间、人和自然。5.2.2设计原则（1）贯彻“以人为本”的原则，以提高人类居住环境质量和建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、永久性和经济性。并把新观念、新技术、新材料与传统居住生活要求相结合，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的居住区。（2）贯彻“尊重自然”的原则，使人工环境和自然62、环境相协调。强调绿色与居民活动的融合，最大限度地发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅组群与绿色活动空间融为一体。（3）贯彻“可持续发展”的原则，根据市场需求实施分期建设，坚持居住区建设与社区建设的相互结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、项目建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。（4）项目规划应注意北高南低的大原则，使整个项目在城市设计格局统一和谐的前提下，创造出丰富的城市空间。（5）注重项目个性和特色的塑造，有效利用建筑物、绿地和道路的合理划分和建筑物外观的特色，增强项目的识别性和领域感。（6）从实际出63、发，因地制宜，统筹规划项目内部与城市的外围关系，努力做到与外部景观的协调统一。 （7）坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。 5.3 项目总体规划方案5.3.1总平面布置和功能要求拟建项目场址位于总规划区的西南部，西至103省道，东至A1路和东南部山体，南至南部山体北侧，北至二环南路。（详见附图二：项目用地区位示意图）。根据场址道路、环境条件及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置，将场址划分为A、B、J、K、L、M六个地块，各地块分别设住宅区和公建区。地块A、B、J布置有高层、小高层住宅以及居住区或小区级公共服务设施，地块64、K布置有多层住宅、组团级公共服务设施，地块L布置有高层、小高层住宅以及小区级公共服务设施，地块M布置有多层、低层住宅以及组团级公共服务设施。公建包括会所、储蓄所、邮电所、商店、商业服务、社区服务中心、派出所、街道办、托幼所、小学、餐饮、娱乐、旅游、影视、体育、艺术中心、变电室、换热站、调压站、水泵房、公厕、传达保安用房组成。配套公建在各地块内分散布置。住宅由低层、多层、小高层及高层建筑组成，其中多（低）层建筑主要布置在地块K、M，位于场区南部，以六层为宜；小高层、高层建筑主要布置在地块A、B、J、L，位于场区的中部和北部，小高层建筑层数为812层之间；高层建筑层数为2430层之间，以24层、365、0层为主要类型。沿场区南北轴方向布置中心广场和绿化景观带，该区域为中心绿化、休憩区，并建造园林景观设施。沿103省道设三处出入口，沿二环南路设置一处出入口，各建筑物四周设环形道路，根据项目特点，结合住宅建筑的分布，本项目采用地上及地下停车方式，共设5724个停车位。详见附图三：项目总平面布置示意图。5.3.2规划方案描述（1）公建在居住区内分散布置储蓄所、邮电所、托幼所、小学、商业服务、社区服务、文化体育及市政公用。文化体育包括健身房、桌球室、棋牌室、影视厅、多功能厅、书报阅览室等。同时沿区内道路设置小型商业设施包括茶社、便利超市、面点店、洗衣店等，变电室、换热站、调压站、水泵房、煤气调压站和66、污水处理站等设施分散布置，在小区出入口处布置传达室。配套公建筑面积306700平方米。（2）住宅住宅有低层、多层、小高层及高层住宅三种形式，低层、多层住宅总建筑面积为369600平方米,小高层住宅总建筑面积为298600平方米，高层住宅总建筑580000平方米,各建筑物通过环形道路相连。建筑物为南北向布置，保证房间的采光和通风良好。（3）开放空间开放空间系统是将各组团维系在一起，形成完整和统一的肌体，坚持“生态决定主义”的理念。开放空间系统对居民有两项重要功能：一是为居民提供各种容易得到的户外娱乐机会，二是形成步行连接和视觉走廊的连接网络，形成社区内的交流和互动空间。开放空间系统主要包括四种形67、式：生态保护区、线性公园和园林路、社区公园和广场和步行道和小径（4）地区中心在地块A面向103省道设地区中心，地区中心的该区域的资源中心，同时又与周边区域资源相互整合，更好地发挥其中心作用。地区中心沿103省道布置，地理位置优越，交通便利，人流、物流通畅。地区中心规划为一个活跃的步行区，设有室内大型购物中心（shopping mall）和沿街商铺 餐馆、咖啡店、商店和娱乐服务等。地区中心内设有中心广场，地区中心以三座塔式办公楼作为三个支撑点，在视觉上创造了地区中心富有特色的天际线，两座塔式办公楼位于地区中心的南部，另外一座位于地区中心的北部。大型购物中心 ( Shopping mall) 策略68、性地紧挨在规划的立交路口旁，以减少大型结构的视觉影响。一座五星酒店塔楼被作为地区广场的中央建筑，视觉上它支撑东西向社区林荫大道的西端点和开放空间。（5）道路场址内道路设计以加强内部功能组织与方便内外交通联系为原则，在居住区内，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。规划道路分级连接,车行道按4级设置。居住区级道路，联系整个居住区和城市的主要道路，规划道路红线宽30米，其中车行道宽15米，两侧各设7.5米宽步行路和绿化带。小区级道路，进一步划分各组团，内部联系各组团，外部与居住区级道路相连，道路宽11米，其中车行道宽7米，两侧布置69、人行道宽2米，并设置绿化带。组团级道路，联系组团内部并与小区级道路衔接，呈半环形或端形布置，路宽5米，两侧建设退红线设置绿化带。宅间道路，联系各住宅楼出入口以及组团道路，结合住宅庭院绿化场地灵活设计，打破一般小区宅间道路单调的做法，使宅间道路与庭院融为一体，提高庭院使用效率，丰富庭院空间景观。（6）绿化居住区绿化分为自然生态绿化、中心绿地、道路绿化和居住组团绿化。自然生态绿化以保护原有植被为主，增加覆荫面积。场址北部中心布置一块带形绿地，呈南北方向，形成居住区中心广场，中心广场设音乐喷泉及部分人工景观设施。广场与南北向的宅间绿地相贯通，同时根据场区地势条件向东延伸，依靠自然落差创造怡人的水景，70、以体现良好的生态和人文环境。道路两侧控制35米绿化，布置以乔木，宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团建筑四周种植花卉和观赏性的乔灌木，局部布置市民健身器材或儿童活动器具。整个居住区绿化形成疏密有致、层次分明、分布合理的空间体系，以绿化、美化居住环境。5.4 建筑方案5.4.1建筑方案描述5.4.1.1建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的生态型综合居住社区，并与周边建筑协调统一。建筑功能区域划分合理，功能突出。环境绿化特色鲜明，道路运输方便快捷。建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。5.4.71、1.2平面设计根据居住区建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑设计以突出会所和商业服务为主，临街面采用大开间大进深的空间布局，公共卫生间、走廊等辅助设施背街面合理布置；居住区的平面设计根据用户的需求和空间使用功能的不同，合理调整各功能间的关系，突出专用性，厅、室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适、方便的居住要求。5.4.1.3立面设计根据北高南低的大原则，立面设计采用不等层布置，形成错落有致的立面布局，展现灵活跳动的天际线。住宅部分采用坡屋顶，单元交错布置，构造简洁明快的现代建筑特色。整个居住区建筑物轮廓优美、富于变化，形成鲜明的个性。 5.4.1.4建筑功能根据现代72、家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅为家庭活动中心的原则，达到设施完备使用方便，具有良好的自然通风和视觉效果要求。多层住宅采用一梯两户的建筑平面形式，小高层及高层住宅可采用一梯多户形式，主要功能空间（客厅、主卧室）应朝南，北向的各个功能空间的对外开口尽量封闭，阳台尽量采用直线形式，要有超常的建筑空间尺度，设有一定特色的空间变化（跃式、错层）。小高层及高层住宅内均设垂直电梯。为满足不同居住者的住房需求，本项目各式住宅设计不同户型，多层住宅有四种户型，分为二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等户型；小高层住宅有五种户型，分二室一厅、二室二厅、三73、室一厅、三室二厅、四室二厅等户型；高层住宅有六种户型，分一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等户型。建筑面积为60160平方米不等。5.4.1.5管线设计室内供水、排水、供电、供暖、燃气、电讯、有线电视等所需管线采用综合设计，一次敷设。各类管线布置充分考虑生活需要，合理设置引出位置和足够数量的电器插座、电话、电视等接口。每单元及楼层均设低压开关箱，各种管线尽量采用暗敷设方式，用水、用电、用气计量采用不入户抄表方式，设计应充分考虑维修方便。5.4.1.6结构设计多层住宅为砖混结构，小高层住宅为框架结构，高层住宅采取框架剪力墙结构，所有住宅均设地下室和坡屋顶，复式结构住宅可考74、虑屋顶露台。公建部分可采用砖混、框架、剪力墙相结合的形式。5.4.2 配套设施5.4.2.1给水项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。（1）用水量测算生活、清洁用水量本项目设有冷水系统及沐浴设施，拟建住宅8900户，每户按3.3人计，日用水定额取100升/人日，则生活用水量Q1为2937立方米日。 配套公建用水配套公建用水量按生活用水量的25计，则公建用水量Q2为734立方米日。绿化用水本项目绿化面积约400000平方米，绿化日用水量定额取1.5L/平方米日，每日浇洒12次，用水量Q3为600立方米/日。未预见水量按Q1、Q2、Q3之和的5%计算，则未预见水量75、Q4为214立方米/日。消防用水居住区人口超过1万人，同一时间内的火灾次数取1，一次灭火用水量为15升/秒，火灾延续时间按2小时计算，则消防用水量为108 立方米。通过以上计算，本项目用水量为Q=Q1+Q2+Q3+Q4=4485立方米/日。（不含消防用水量）（2）给水系统项目用水由市政供水管网接入，多层住宅和低层公建用水无需加压，小高层、高层住宅及高层公建用水，需将城市管网供水加压后使用，公建内设有给水加压站，供项目使用。在场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，各住宅楼、公建分别设给水进户装置，建筑物内根据需要设置配水点。5.4.2.2中水根据济南市城市中水设施建设管理暂行办法的规定，需配套76、建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，待城中管网建成后，可接入使用。经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。5.4.2.3排水工程项目排水主要为生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。（1）生活废污水日排放量按供水量的80%计，主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等，经生化处理达标后排至市政污水管网。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。（2）因大气降雨形成的洪水和涝水，是项目建设中需考虑的重要问题。柏石峪小区山区缭绕，是济南市洪水、涝水源头的一部分，因此需对原排水系统进行规划整治。防洪设计标准为百年一遇77、，按汇水面积计算有关水力要素，拟定规划整治方案。5.4.2.4消防工程（1）室外消防系统本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场址内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。（2）室内消防系统本项目各建筑物内根据需要设置室内消火栓系统和自动喷淋系统，消火栓设于明显易于取用地点，间距不超过50米，对于不易采用水消防的部位，如计算机房、变配电室等部位应设手提式干粉灭火器。5.4.2.5采暖（1）热负荷计算本项目为城市居民居住区，每平方米建筑面积采暖热指标取85W/ m2，项目建筑面积1554900m2 ，按建筑物全部采暖计算，则热负荷为132160 KW。（2）采暖热源本项目拟采78、用城市集中供热采暖，热源由金鸡岭热电厂热力管网引入，管径为600mm，经换热站换热后供项目使用。（3）采暖系统项目拟采热水供暖系统，由换热站引出的供热主管经室外暖气沟分别接入各建筑物内，设独立的采暖入口装置，均采用同程系统。5.4.2.6空调本项目拟采用分体式空调，住宅楼每户外墙预留空调管路孔洞，室外设空调搁扳，空调设备由住户入住后自行解决。5.4.2.7通风采用自然与机械强制通风相结合，以自然通风为主，必要的地方采用机械强制通风。通风设备采用低噪声通风设备。5.4.2.8煤气 为满足居住需求，居住区内设煤气调压站，采用城市管道天然气供给方式，拟从二环南部城市煤气管网接入煤气管道，供项目使用。79、5.4.2.9电气本项目电气系统分为强电和弱电系统。电源由场址附近10KV党六线、220KV党姚线接入变配电室，经变压后由室外地下电缆接入各建筑物，供项目使用。本项目用电设施大多为三级用电负荷，部分设施要求为二级用电负荷，如高层住宅的客梯、生活水泵、楼梯照明等。用电为低压用电负荷，动力用电为380V，照明用电为220V。强电系统包括照明、动力配线、防雷等工程，弱电系统包括电话、电视及保安监控系统等。（1）用电负荷计算采用单位面积容量法计算用电负荷，建筑物用电指标取40W/m2，经测算，总用电负荷约为62200KW，其中：住宅用电负荷为49930KW，公建用电负荷为12270KW。（2）照明照明80、设计有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准照度标准按国家标准GBJ133-90的中值选取。不同用途的房间照度标准各异，起居室及一般活动区为30-70LX，卧室、书写阅读为150-300LX，床头阅读为75-150LX，餐厅、厨房为50-100LX，卫生间为20-50LX，楼梯间为15-30LX，公共建筑及其他场所按有关规范执行。光源及灯具光源及灯具主要应用在普通照明系统，以荧光灯为主要光源，白炽灯为辅助光源，尽量选用高效节能型灯具。另外，在公共场所根据不同要求，适当配置装饰灯具。（3）电话通讯居住区同步建设电话网络，采用地下电缆敷设。每个住宅单元都设置壁嵌式电话箱，每户均有一个或若干81、个电话插头。（4）有线电视居住区有线电视系统接济南市有线电视网，每幢住宅楼为一个独立的有线电视系统，每户均有电视插头。5.5 主要技术经济指标5.5.1用地情况详见用地平衡表（表51）二期工程用地平衡表表51 序号名 称单位地 块合计占总用地比例(%)ABJKLM1总用地公顷21.488.2317.8015.5432.7217.68113.451002居住用地公顷21.088.2315.8514.2130.7117.68107.7694.982.1住宅用地公顷4.415.216.6712.4316.0913.6858.4951.562.2公建用地公顷13.682.005.883.8625.4282、22.412.3道路用地公顷2.690.441.770.541.820.748.007.052.4公共绿地公顷0.300.581.531.248.943.2615.8513.963其它用地公顷0.401.951.332.015.695.025.5.2主要技术经济指标 详见主要技术经济指标一览表（表52）。主要技术经济指标一览表表5-2序号项 目 名 称单位数量备 注1居住总户数户89002居住总人口人29370户均3.3人3总用地面积公顷113.454总建筑面积平方米15549004.1住宅建筑面积平方米9802004.2公建建筑面积平方米3067004.3地下建筑面积平方米2680005绿化83、面积平方米4947006道路面积平方米400000含活动场及山体7容积率%1.13地上8日照间距系数1:1.5H9建筑密度%21.1居住用地内10绿化率%445.5.3公建详见公建一览表（表53）公建一览表表53序号名 称数量（处）建筑面积（平方米）1社区会所460002商场3300003小型商业设施1680004文化活动中心4180005文化活动站840006餐饮15300007托幼2120008小学228000中学1480009银行(分理处)2200010储蓄所4200011邮电所4200012影视、艺术中心63000013商业服务203370014旅游、招待所82000015公寓420084、0016治安联防站840017物业管理1040001810KV变电站147001910KV开关站兼变电站260020煤气调压站120021换热站5200022公共卫生间20100023停车位5724车位24门卫1260025水泵房250026污水处理厂1300027合计(不含停车库)3067006.节能节水6.1节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：（1）建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。（2）屋顶采用坡屋顶形式，设通气窗。墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。（3）控制85、窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。（4）采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。（5）室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措施，尽可能降低沿途热损失。（6）选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。（7）采用能耗低的换热、给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。（8）选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。（9）推广应用节能、高效、合适、安全、有益86、环境的绿色照明灯具，提高用电效率。6.2节水措施为达到节约用水的目的，拟采取以下节水措施。（1）采用节水型器具，如采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的座便器等，以提高水资源利用率，降低水资源消耗。（2）供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。（3）定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。（4）加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。7.环境影响评价7.1 项目建设与运营对环境的影响本项目为公共建设项目，建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。87、项目建成使用后，主要排放物为生活污水、生活垃圾和厨房油烟，无有毒有害物质，对环境影响较小，采取必要的防治措施，即可达到国家规定的环保要求。7.2 环境保护措施7.2.1污水项目一般生活废水，经中水处理设施处理后可循环使用。粪便污水进入各建筑物前设化粪池处理后，排入居住区内污水处理站，再排入市政污水管网。7.2.2垃圾生活垃圾等废弃物实行袋装化，并设专门的垃圾收集站，由保洁人员随时清理，集中运往垃圾处理场。7.3 环境影响评价通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破88、坏。项目通过对污染源的治理，并实施园林景观、植树绿化，能够改善居住环境，提高人们的居住水平。8.劳动安全卫生措施8.1危害因素及危害程度分析（1）主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。（2）有害物质种类及危害性分析本项目的有害污染物质主要为建89、设中的粉尘、噪声、有害气体及投入使用后的生活污水及垃圾等。这些物质容易造成职业病、影响人们的休息，易于发生呼吸道疾病，影响人体健康。8.2 安全设施依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。具体安全措施为：（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。（2）各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。（3）脚手架、井字架和安全网要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇90、晃等情况，要及时加固。（4）各种坑井，易燃易爆场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。（5）凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。（6）从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。（7）建筑物勒脚处设防湿层，外墙采用热稳性良好的建筑材料。（8）燃气管道敷设必须由专业人员施工，燃气用户室内必须安装漏气保护装置。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配套商业服务区等客流量较大的场所采91、取合理有效的消毒卫生措施，防止传染性疾病的发生。另外，电梯由专业人员负责使用和维护，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。8.3消防设施（1）建筑物室外设有消火栓，四周设有消防通道，与相邻建筑物有足够距离，以满足消防要求，室外消防用水量15L/S。（2）住宅楼和配套公建等建筑物根据需要设室内消火栓系统或自动喷淋系统。室内消火栓用水量10L/S。（3）对不易采用水消防的变配电室、微机室、煤气调压站等部位，应设手提式干粉灭火器。9.组织机构与人力资源配置本项目由XX公司组织建设，负责项目立项、规划定92、点、工程设计、招标等前期工作等。项目产品销售拟聘请专业代理公司负责，公司委派一至两名销售总监对销售进度情况进行监控。项目建成后，交付物业管理中心管理，按照济南市政府颁布的济南市物业管理办法的要求，物业管理中心负责对供水、供电、供暖、通信等公用设施进行维护，为项目提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的居住生活环境。根据项目规模和经营特点，合理设置物业管理机构，下设生活服务咨询、设备维护修理、保安和环境卫生等部门。劳动定员暂定为75人。物业管理组织机构见下图所示。物业管理中心环境卫生小区保安房屋设备维修生活服务咨询 物业管理人员面向社会公开招聘，对应聘人93、员进行考试，择优上岗。岗前培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确、责任到人、住户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。各部门人员设置详见下表。人员设置一览表序号部门名称人员设置1物业中心主任12房屋设备维修203生活服务咨询84环境卫生265小区保安206合计7510.项目实施计划项目计划于2006年2月底前完成可研、立项，2006年8月底前完成图纸设计、招标、投标等前期准备工作，2006年9月初开工建设，施工期三年，期间完成项目的土建、安装、装饰、道路绿化等项工程，预计2009年8月底94、工程全部竣工。项目建设的同时开展销售，预计工程竣工后两年内完成销售工作。项目具体实施进度见下表：项 目 进 度 表序号项目2006年2007年2008年2009年23489101236912369123681可研、立项、规划定点及三通一平2初步设计及施工图设计3招标、投标4土建5设备购置与安装6室内外装饰7道路、绿化等8竣工验收11. 投资估算和资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算编制依据（1）山东省建筑工程消耗量定额（2003年）（2）山东省单位安装工程价目表(2003年)（3）投资项目可行性研究指南（4）设备及材料按现行市场价格估算（5）类似工程建设经济指标（6）建设单位提供的其它95、材料11.1.2 建筑工程费经估算，建筑工程费用为180736万元。根据济南市2001年2005年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、中水、消防、采暖、电气、煤气等工程进行估算。详见表111。建筑工程费用估算表表111序号工程名称计算基础单位造价指标（元/m2）费用合计（万元）说 明1多层住宅354821.1土建及建筑装饰工程建筑面积369600800295681.2给排水、中水工程401478含卫生器具费用1.3采暖系统管道工程501848含暖气片费用1.4电气工程6022181.5煤气工程103702小高层住宅355342.1土建及建筑装饰工程建筑面积96、2986001000298602.2给排水、消防及中水工程501493含卫生器具、消防设备费用2.3采暖系统管道工程501493含暖气片费用2.4电气工程8023892.5煤气工程102993高层住宅812003.1土建及建筑装饰工程建筑面积5800001200696003.2给排水、消防及中水工程603480含卫生器具、消防设备费用3.3采暖系统管道工程502900含暖气片费用3.4电气工程8046403.5煤气工程105804公建245364.1建筑工程建筑面积30670080024536含土建、水、暖、电、煤气等费用5总图39845.1道路及停车场面积4000005020005.2庭园绿97、化面积4947003014845.3室外管沟挖填砌筑3005.4其他室外工程2006合计180736注：电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。11.1.3 设备购置费经估算，设备购置费4300万元，包括换热站设备、污水及中水处理设备、给水设备、照明设备、电梯等的设备购置费。详见表11-2。设备购置费估算表 表11-2序号名 称估算价值（万元）1换热站设备8002污水及中水处理设备6003给水设备3004灯具、配电箱10005电梯8006变配电设备8007合计430011.1.4 安装工程费经估算，安装工程费1600万元，包括设备安装费、工艺管道安装费、室外管道、98、线路安装费，详见表11-3。安装工程费用估算表 表11-3序号安装工程名称安装费用（万元）1换热站设备安装3002室外给排水消防管道4003室外采暖管道5004室外电缆4005合计1600 11.1.5工程建设其他费用估算经估算，工程建设其他费用169550万元，其中：（1）根据建设单位提供的国有土地使用权出让合同（济国土资合字2004264号），出让土地总面积3239102平方米，土地开发程度达到场地平整和周围基础设施六通（通路、通电、通上水、通下水、通热、通气），土地使用权出让金1050元/平方米。二期工程占地面积1134500平方米，出让金为119122万元；（2） 设单位管理费，根据建99、设部、财务部有关规定执行；（3）勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的收费标准及山东省、济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算；（4）根据济南市人民政府文件济南市人民政府关于印发济南市城市建设综合配套费征收管理办法的通知（济政发20033号），该项目城市建设综合配套费为246元/平方米；（5）人防易地建设费按30元/平方米计取；（6）消防设施设备费按2元/平方米。其他费用估算详见表11-4工程建设其他费用估算表表11-4序号费用名称计算基础计算标准总价（万元）1土地使用权出让金1134500m21050元/m21191222建设单位管理费工100、程费用8563勘察设计费工程费用2.8%52264建设监理费工程费用0.6%11205可研、标底预决算编制、审查费12006城市建设综合配套费1554900m2246元/m2382507人防易地建设费1554900m230元/ m246658消防设施设备费1554900m22元/ m23119合计16955011.1.6基本预备费基本预备费按工程费用及其他费用之和的8%估算，为28495万元。11.1.7建设期利息项目拟申请银行贷款130000万元，贷款利率为6.12%，经测算，建设期利息为12409万元。11.1.8投资估算表经估算，本项目建设投资397090万元，其投资构成见表11-5。项101、目建设投资估算汇总表表11-5 单位：万元序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设投资静态部分38468196.881.1建筑工程费18073645.521.2设备及工器具购置费43001.081.3安装工程费16000.401.4工程建设其他费用16955042.701.5基本预备费284957.182建设投资动态部分124093.122.1建设期利息124093.123项目投入总资金39709010011.2资金筹措方式与来源项目建设总投资397090万元，建设单位提出筹措方式如下：（1）拟申请银行贷款130000万元；（2）建设单位自有资金投入139000万元； （3102、）将预售房款作为建设资金用于工程建设。11.3投资及资金使用计划根据项目实施进度、融资方案和资金到位的可能性，二期工程所需资金需在三年内全部投入。二期工程投资及资金使用计划见表116。投资及资金使用计划表116 单位：万元序号项 目建设期合计2006年2007年2008年一总投资170000100000127090397090二资金来源1700001000001270903970901银行贷款5000040000400001300002自有资金120000190001390003售房回收资金投入6000068090128090 12经济效益分析12.1财务测算12.1.1经济效益分析的依据（1103、）投资项目可行性研究指南（试用版）（2）房地产开发项目经济评价方法12.1.2财务基础数据的确定（1）项目计算期10年，其中建设期3年，销售期5年，从第2年开始销售。出租期为3年。（2）基准收益率取10%。12.1.3收入测算本项目收入由两部分构成，一是销售住宅的售房收入，二是商业用房租房收入。（1）售房收入开发的住宅楼建筑面积1248200平方米，自建设期第二年开始预售，每年的销售比例为20%、30%、20%、20%、10%。根据近期济南市房地产项目的售价和居民购买力的预测，计划高层住宅楼售价4500元/平方米，小高层住宅楼售价4000元/平方米，多层住宅楼售价3700元/平方米。销售计划和104、收入详见表121。项 目 售 房 收 入 测 算 表表121 单位：万元序号名 称价格(元/m2)数量(m2)收入1多层住宅楼37003696001367522小高层住宅楼40002986001194403高层住宅楼450058000026100044合 计517192根据售房比例，每年的售房收入详见表122。每 年 售 房 收 入 测 算 表表122 单位：万元序号名 称第2年第3年第4年第5年第6年1多层住宅楼27350410262735027350136752小高层住宅楼23888358322388823888119443高层住宅楼52200783005220052200261004合 105、计10343815515810343810343851719（2）租房收入根据近期济南市房地产项目的租价，预测商业用房租金。商业用房建筑面积为250100平方米。租房收入详见表123。租房收入测算表表123 单位：万元名 称面积(m2)出租率（%）价 格(元/m2.日)收入配套公建250100953.53035312.1.4成本和费用测算（1）开发成本：项目开发成本为397090万元。（2）销售费用：按销售收入的3%计取。（3）管理费用：按总收入的1%计取。（4）房产税：根据国家规定，出租商业用房需缴纳房产税，房产税按出租收入的12%计。（5）契税：契税按3%计取。（6）财务费用：项目贷款利息106、支出计入财务费用，年利率为5.85%。12.1.5税金及附加本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和4%计算。根据国家规定，销售商住公寓需缴纳土地增值税，根据土地增值税暂行条例规定，本项目土地增值税实行四级超率累进税率。12.1.6所得税项目所得税税率为33%。12.2财务分析12.2.1盈利能力分析经测算，项目在计算期内实现销售收入517192万元，租房收入为30353万元/年，可获利润117883万元。项目利润总额及分配见附表121。（1） 根据损益表和总投资表计算出如下指标： 利润总额投资利润率= 100% = 29.69% 总投资 利税总额投资利税率= 1107、00% = 36.85% 总投资（2）根据全部投资财务现金流量表（详见附表12-2）计算指标如下：所得税后：财务内部收益率： 12.41% 财务净现值（Ic=10%）： 12712.38万元 投资回收期： 4.51年（含建设期）所得税前：财务内部收益率： 16.25% 财务净现值（Ic=10%）： 35593.30万元 投资回收期： 4.43年（含建设期）根据资本金现金流量表（详见附表12-3）计算指标如下：财务内部收益率：41.05%财务净现值：75074.39万元上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力。12.2.2清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还款，从第四年开始分108、3年等额偿还本息。借款还本付息表详见附表12-4。12.2.3资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的（详见附表12-5）。从总体上看，项目具有一定的偿债能力。12.3不确定性分析12.3.1敏感性分析该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，详见表124和图121。敏 感 性 分 析表124项 目变化率（%）财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）建设投资+10-1010.5323.093312.5667874.044.794.11销售收入+10-1023.5088177877.43-6690.844.09109、4.91基本方案：内部收益率：16.25% 净现值：35593.30 投资回收期：4.43年 IRR（%） 建设投资 25 销售收入 20 基本方案（IRR=16.25%） 15 10 基准收益率10% 5 因素变化率 -10 -5 0 5 10 （%）图121敏感性分析图从表和图中可以看出销售收入对项目的效益最为敏感。如果销售收入向不利方面变动10%，全部投资内部收益率下降至8.81%，净现值下降为负值，投资回收期增加到4.91年。12.3.2临界点分析临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，计算各因素的临界点详见表1110、1-5。临界点分析表125敏感因素基本方案结果临界点计算期望值10%(IRR)建设投资（万元）397090最高值440770售房价格(元/m2)4067（均价）最低值374012.3.3财务评价结论从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，净现值大于零，借款偿还期能满足贷款机构要求，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。13社会评价13.1项目对社会影响的分析（1）住房是人类生存的必要物质条件。随着我国住房制度改革的不断深入，福利分房已被货币分房所替代，住房分配一律商品化。住房需求将日趋增长，住房建设将成为国民经济新的增长点。本项目建成后，可为济南市提供111、高质量、高水准的生态型综合居住区。（2）本项目建设将直接为社会提供就业机会，由于本项目以现代化标准要求，因此对新就业的人员应具有较高的素质，从而将会促使劳动力的合理流动，进而促进该建设区内的繁荣和发展，又将间接地为社会提供更多的就业机会。（3）该项目的建设可带动关联度高的产业发展，特别有利于促进建筑业、建材业的发展，可提高部分人员的收入，促进经济的发展。（4）项目实施可促进城市面貌的改善，有利于可加快城市化进程，改善居民的居住环境，提高居住水平和消费水平。13.2项目与所在地区互适性分析（1）项目建设符合国家产业政策和济南城市发展规划。（2）项目建设及使用后所需的交通、电力、供水、通信等基础设112、施条件具备，居民生活供应和社会福利均有保障。14结论与建议14.1结论（1）该项目的开发建设符合国家的产业政策，有利于加快济南市南部区域改造的步伐，对扩大城市规模和改善城市环境面貌意义重大。（2）项目建设符合国家及省市住宅产业政策，有利于提高居民生活质量和水平，对改善城市居民生活环境具有积极作用。（3）项目建设不仅为城市居民提供了布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅，同时对扩大消费、满足居民的住房需求，促进城市住宅业的发展具有积极的作用。14.2建议（1）建设单位在后续开发中要平衡区域开发强度，以保证该区域总体开发强度符合济南市规划局关于柏石峪地区规划设计条件的复函（济规管2004212号）的要求，将柏石峪地区建设成为低密度的生态型综合居住社区。（2）建设单位应严格按照国有土地使用权出让合同（济国土资合字2004264号）确定的土地用途进行开发建设。（3）鉴于项目用地范围较大，建议建设单位积极协调各部门关系，按照国家法律、法规及省市规定办理有关手续。（4）本项目投资数额较大，建议建设单位千方百计筹措资金，保证资金足额到位，以使项目顺利实施。（5）项目的建设应充分考虑其区位优势和地理特点，采取多种手段，做好房屋的销售工作。