1、城市高新区科技产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、投资背景 41 内、外部环境. 4二、项目概况 41 宗地位置 42 四至范围 53 现状考察 54 规划控制要点 65 交通状况 76 其他配套设施 2、97 大市政配套108 周边环境109 地段描述11三、市场分析111 杭州写字楼整体市场分析122 文三路信息街区写字楼市场分析163 文三路沿街商业、IT卖场分析.194 杭州科技型产业园市场分析及知名案例借鉴205 杭州酒店式公寓市场分析及知名案例借鉴206 区域市场目标客层研究22四、行业和政策分析.251 高新技术产业分析.252 高新技术政策分析25五、投资分析261 项目开发模式分析262 项目初步市场定位和客户定位263 规划设计分析274 成本分析285 工程计划306 销售计划317 室内设计348 室外设计（包括配套、景观园艺、标识）34六、投资收益分析35以项目完全销售3、形式分析投资收益1 销售收入测算.352 成本预估353 利润预测364 项目现金流量分析365 敏感性分析376 项目盈亏平衡点377 项目其他主要经济指标38以项目完全出租形式分析投资收益1 年租金收入预测392 成本预估.393 项目现金流量分析414 投资回收年限及其他主要经济指标425 项目动态现金流量表.43七、综合分析与建议1 项目综合分析.442 建议风险防范.45一、投资背景1 内、外部环境 杭州市位于中国东南沿海，是浙江省省会城市，也是浙江省唯一的政治、经济、科教和文化中心，更是长三角经济圈内核心城市之一。杭州经济发展势头强劲，连续十四年保持两位数增长，历届市政府更是坚持科4、教兴市战略，坚定不移地推进结构调整优化，努力转变经济增长方式，探寻城市产业结构的转化和升级。在这种背景下，杭州高新技术产业蓬勃发展，已成为杭州经济最瞩目的经济增长点，通信设备制造业、软件业、集成电路设计制造业、数字电视产业、动漫产业、网络游戏产业等均已形成一定的规模，并设立了国家级高新区-杭州高新技术产业开发区（滨江），形成了江北和江南两大区块，其中江北区块（文三路电子信息街区）更是高新技术的创新源头和中小IT企业的孵化器。杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块，又被称为杭州文三路电子信息街区，在行政上隶属于杭州市XX区，是国家信息产业部授牌的电子信息示范街区，享受杭州高新技术产业开发区的一切5、政策优惠。江北区块经过近10年的发展，已形成包括电脑及相关配套产品、现代化办公设备、现代通讯产品、光机电产品、生物及现代医药制品在内的科技产品交易和创业大市场，尤以电子信息产品、信息服务市场和创业园区闻名于国内外。区域内聚集了6大IT大卖场，6大创业园区，30多所大中专院校，28幢高档商务写字楼，1000多家IT经销商，是浙江省最为知名的数字化科技街区。杭州市政府计划通过2-3年时间，对江北区块（文三路电子信息街区）现有的产业和商业资源进行整合，通过发展楼宇经济、总部经济，扩大信息产业规模，优化产业结构，加快城市信息化进程，把文三路电子信息街打造成为“国内一流、国际知名”的高新技术创新孵化基地6、和创业人才集聚培训基地，跻身国内科技街三强。为实现此项目标，杭州市政府和XX区政府从文三路信息街长远发展战略考虑，决定将该区域内的原浙江科技学院校区地块建设为以IT企业为主导的，集办公、科研、商业会展于一体的城市综合体，通过重新对街区原有产业结构和业态组织进行梳理和调整，引入更具创新能力、具有行业标杆性质的国际型强势企业，同时鼓励、扶持本土中小企业走创新发展之路，以推动整个文三路电子信息街区乃至XX区产业结构的调整与提升。这个项目便是位于文三路与学院路交叉口，占地约132亩的XX科技产业园项目。二、项目概况1 宗地位置XX科技产业园项目位于杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块，地处文三路与学7、院路交叉西南口，是杭州文三路电子信息街区的核心位置，其北侧隔文三路即为颐高数码广场、文三路电子信息街服务中心、东方通信大楼等文三路标志性建筑。杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块又被称为杭州文三路电子信息街区，其范围东起莫干山路、西至古翠路，南起天目山路、北至余杭塘河，占地面积约11.44平方公里，在行政上隶属于杭州市XX区，享受杭州高新技术产业开发区的一切政策优惠。注：杭州高新技术产业开发区（滨江）是浙江省唯一的省级高新技术产业开发区，分江北区块和江南区块。江南区块与滨江行政区合为一体，江北区块则分为文三路电子信息街区和下沙区块，因下沙区块占地面积和影响力均十分有限，故习惯上，又将江北区块8、直接称为文三路电子信息街区。2 四至范围XX科技产业园地块共由C1地块和C6地块两部分组成，C1地块位于学院路与文三路交叉口西南角，其北至文三路单行线，东至学院路，南至规划道路塘苗路、西至C6地块；C6地块位于C1地块西侧，其北至华远大厦（18F）-南都电源大楼（5F）-莱茵达大楼（6F），东至C1地块，南至曲荷苑住宅楼（5-7F）-杭州市电信工程公司厂房（2F），西至中兴文都苑（9F）-杭州高新东方科技园（4F）。XX科技产业园地块四至图3 现状考察地块现状：C1地块和C6地块现为浙江科技学院学院路校区和杭州南都电源有限公司租赁的工业厂房。浙江科技学院学院路校区是宗地的主体部分，该学院始建于9、1985年，由德国下萨克森州聘请德国设计师主持设计并建设，现校区主要分布有第一教学楼（5F-7F）、第二教学楼（9F）、图书馆（4F）、行政楼（4F）、科技楼（6F）、学生活动中心（2F）、学生宿舍（6F）、食堂（3F-6F）及其他附属建筑物，还布置有操场（400 m标准煤渣跑道）、篮球场、花圃、树木林、池塘等运动休憩场地。杭州南都电源有限公司工业厂房现为3排1F简易砖木结构厂房。 C1地块现状鸟瞰图 C6地块现状鸟瞰图地质条件：整块宗地内地势平坦，标高与周边持平，无突出山体、水渠和地下沟壑，也无分割土地的因素，土地完整，利用率高。由于紧贴学院路、文三路等市政道路，周边市政配套管线均已预留，再10、则经过科技学院多年的建设，地块内部已分布有成熟、有序的管线布局网，可酌情加以利用。宗地所在的杭州XX区属第四纪沉积区，自上而下一般由耕地、素填土、粘质粉土以及软粘土组成，土质为粉沙质，土壤为红壤土。且地震频数不高，强度不大，按中国地震基本烈度区划，属于六度区。拆迁问题：浙江科技学院其大部分均已搬迁至小和山校区，仅留一小部分师生留守，地块使用者及地上构筑物所有者为浙江科技学院；杭州南都电源有限公司工业厂房现对外出租做办公或物流仓储，地块使用者及地上构筑物所有者为XX区古荡湾新村。两地块利益关系清晰，使用主体明确，基本不涉及拆迁阻力问题。注意事项：浙江科技学院在靠学院路正门入口一带，集中种植有成排11、的香樟树（21-23棵）、广玉兰（10-16棵）、雪松（6棵），树木繁茂，郁郁葱葱，如要保留，可能会对规划造成一定的影响。地块内部实景照片4 规划控制要点XX科技产业园项目主要技术经济指标总用地面积88000 M2（折合132亩）用地性质教育科研设计用地其中建设用地面积71700 M2（折合107.55亩）道路用地7500 M2（折合11.25亩）停车场4800 M2（折合7.2亩）绿地4000 M2（折合6亩）容积率4.0总建筑面积286800 M2绿地率25%建筑密度40%限高50m，如需突破，应编制景观分析注：1、C1地块东北角为代征规划绿化广场，广场的地下空间为社会停车场，规模不少于312、00个车位。 2、C6地块北侧（S31）为规划社会机动车停车场用地，要求同步实施。5 交通状况（1）地块周边交通路网：XX科技产业园北侧和东侧紧贴文三路、学院路两条市政道路，且其所在的文三电子信息街区区域内道路系统完善，与区域周边城市干道自然连接，可快速通抵杭州市域的各个交通枢纽，区块与周边环境的大交通快捷方便。但由于与地块直接贯通的市政道路或通行能力有限，或通行压力大，使地块上的车辆不能快速地进入区块内的城市快速道或市政主干道，对交通造成一定的影响。而整个文三路电子信息街区又处在市中心与城西居住区之间，在上下班高峰期内，拥堵情况会更加的严重。从区域内部道路交通看，东西向主干道分布有天目山路快13、速道、文一路，辅助以文三路单行线（东至西）、文二路单行线（西至东）；南北向上主干道分布有古墩路、教工路、莫干山路，辅助以学院路、古翠路以及其他相应设置的次干道，在XX科技产业园周边形成一个有序、通畅、便捷的道路网系统。从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路、莫干山路南北向接入绕城高速，将XX科技产业园与萧山机场、城站火车站、沪杭甬高速公路、104国道、320国道、杭宁高速公路、杭金衢高速公路等连接，使XX科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。地块周边交通道路详细情况介绍：与地块直接贯通交通道路介绍：文三路：与地块北侧贯通，单行线（上塘路路口14、古翠路路口），路宽30M，自东往西三车道，自西向东一车道（公交专用道），是城西居住区与市中心连接的主要干道，通行压力很大。学院路：与地块东侧贯通，城市次干道，路宽30M，双向四车道设计，为连接地块北部传统文教区与南部黄龙商贸区的主要通行道路。塘苗路：南侧规划道路，为XX区背街小巷改造工程，路宽16米，标准双车道设计，为本项目C6地块进入学院路的快速通道。工专路：塘苗路与文三路间规划道路，现有道路宽13M，规划道路宽16M，为本项目C6地块进入文三路的快速通道。地块所在区域主交通道路介绍：天目山路快速道：杭州城市东西向快速路，也是杭州市第一景观大道，是杭州西部进入杭州城市的主要干道。路宽60米，15、包括双向六机动车车道、两公交车道、两非机动车道和人行道，交通状况良好。文一路：处文三路信息街区北部，为该区域东西向交通的主通道，也为杭州东西向交通的主干道，西接城西居住区，东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区。古墩路：为城西区域乃至XX区的南北向主干道之一，宽40米，双向四车道，向北通往三墩居住组团，南至天目山路。莫干山路：杭州西北部南北向干道，2003年经过“三口五入”工程整修，为双向四车道，向北直接连接104国道。存在问题：虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地16、块内车辆的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进一步加剧了XX科技产业园的车辆在区域内的快速通行问题。项目周边交通道路图（2）地块周边公共交通：项目北侧和东侧均设置有公交车站台，路线密集，有12路之多，与杭州境内各个区域贯连，公共交通条件相当良好。文三路东方通信大楼站点：15、K1506：00-20：00曲苑风荷-汽车北站24、K2406：00-20：00蒋村公交中心站-杭州高级中学156、K15605：50-22：00翠苑四区-城站火车站159、K15906：40-21：117、0府新花园南-鼓楼 K3706：00-19：10董家路公交站-文三新村290、K29006：30-22：30府新花园南-雄镇关K17006：40-20：00长途汽车西站-火车东站K203 夜班车21：00-05：30蒋村公交中心站-武林广场学院路口站点：303、K30306：00-20：00三墩-黄龙公交中心站303、K303区间车振华路西口-黄龙公交中心站66、K6606：00-18：30竞舟路-联桥52706：00-21：00文三路口-公交南环路站（3）地块周边未来交通改善情况：新建地铁交通：地铁2号线：根据杭州市地铁网络布线规划，地铁2号线连接杭州西北的三墩与东南的萧山，2号线1期工程从18、丰潭路文二西路交叉口出发，一路经文二西路至保俶路拐弯，到庆春路向东过钱塘江后至萧山，中间从文三路、保俶路穿过，分设古翠路、教工路、保俶路等站点，计划2010年建成，与本项目建成基本同步，对项目所在的文三街区的公共交通能力将有一次质的提升。地铁3号线：根据杭州市地铁网络布线规划，地铁3号线连接杭州西部留下与东北部的临平天都城区域，目前尚处在前期规划阶段，根据其路线，可能会在古墩路与天目山路路、丰潭路与天目山路口设置地铁站点，从远期进一步巩固项目所在的文三街区公共交通能力。杭州地铁规划走向图道路修整改造：古墩路：列入XX年杭州“五纵六路”工程，对南起文一西路，北至三墩路，全长4.03公里段进行整改19、，进一步提升所在区域南北向的通行能力。德胜路快速路-文一路段：为杭州东西向交通大动脉，德胜路段高架已开始全面施工，文一路段高架走余杭塘河，文一路改造成快速路，建成后将大大缓减城西目前交通拥堵的情况，减轻文二路、文三路、天目山路的通行压力。6 其他配套设施政府办事机构：文三路电子信息街区管委会文三路398#东方通信一楼政策咨询，服务信息提供，代办企业证照审批、项目审核等事务。XX区行政办事中心华星路99#创业大厦一楼区级各职能部门行政审批服务事项及相关服务集中办公点。杭州高新区（滨江）办事服务中心文三路199#高新区管委会大楼一楼区级各职能部门行政审批服务事项及相关服务集中办公点。银行（文三路自20、西向东分布）：中国银行、工商银行、广发银行、招商银行、建设银行、农业银行、华夏银行等网点密布 酒店宾馆：华洋宾馆（塘苗路）、杭州中油宾馆（塘苗路）、文华大酒店（文二路）、集锦饭店等医院：省立同德医院（古翠路）、省邮电医院（莫干山路）大型市场、超市：世纪联华文二店、物美大卖场文一店、高新数码城等6家IT大卖场、永乐家电教工店等3家家电大卖场7 大市政配套 总体上讲，项目原为浙江科技学院学院路校区，地处杭州主城区域，各项市政配套齐全，其北、东两侧又紧贴市政规划道路文三路与学院路，管道接口可直接引入，方便快捷。给水：在文三路与学院路均设有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水：污水向南通过天21、目山路进入一污系统，雨水就近排放布置雨水管。电力：现状文三路和学院路下均设置有城市环线电网，可以从220KV庆丰变电所出线供本项目用电。通讯：文三路电子信息街区通过整治，新增街区电信网络线路，目前电信、网通、铁通、移动等四大运行商均在街区布置了杭州最先进的信息平台，并共享“5677”内线电话平台。燃气：燃气经征询燃气公司意见，建议从学院路的中压管网接入，设专用调压站，并与文三路的低压管网连通，形成环状供气管网。其他：本区块未规划有热力管道网与蒸汽管网。8 周边环境文三路电子信息街区隶属于XX区，20世纪90年代杭州市为发展高新技术产业，在XX区境内划定占地面积为11.44平方公里的特定区域，设22、立高新技术产业开发区，其范围东起莫干山路、西至古翠路，南起天目山路、北至余杭塘河，即现在的高新技术产业开发区江北区块。后为争取更大的发展空间，增加滨江区块（江南区块），最终形成高新技术产业开发区江北区块和江南两大区块。文三路电子信息街区是XX区政府在高新技术产业开发区（江北区块）的基础上，整合现有产业和楼宇资源，引导街区成为高新技术创新孵化基地和创业人才集聚培训基地。由于以上历史原因，地处杭州主城区范围内的文三路电子信息街区虽然各项配套成熟，特色信息产业群发达，商贸繁荣，但区域内部居民住宅、商务写字楼、工业厂房混杂，没能形成整洁统一的规划，并且区域内建筑密度高，后期整改难度很大。加上整个区域跟23、周边文教区、城西居住区、黄龙商贸区等关系密切，或地域自然交杂，或交通贯穿而过，使得文三路电子信息街区显得繁荣而又嘈杂。地块周边环境：IT产品大卖场：沿文三路分布有颐高数码广场、颐高高新数码城、颐高亿茂会员店、百脑汇大卖场、颐高西溪数码港、颐高数码旗舰广场6大IT产品大卖场。特色创业园：为扶持信息产业的发展，在文三信息街区内布置有东部软件园、高新东方科技园、数源软件园、高新节能科技园、西溪软件园、中科院杭州科技园6大特色创业园。商务写字楼：随着信息产业的发展和众多IT企业的聚集而形成的写字楼市场，如昌地火炬大厦、伟星大厦、联强大厦、天苑大厦、浙江钱江科技大厦、颐高创业大厦等28幢高档写字楼，主要24、分布在益乐路北侧区域、华星路两侧区域、文三路两侧区域，其中以文三路两侧区域最为集中。大中专院校：文三信息街区在传统文教区的基础上创立，现区域内及周边仍保留有浙江大学（玉泉校区）、浙江大学（西溪校区）、浙江工商大学、浙江财经学院、金融研修学院、杭州师范学院等院校。科研院所：区域内科研机构力量雄厚，与各大院校的科研机构形成良性互动，成为信息产业快速发展的基础，如海洋二所、国家海洋局水处理中心、浙江省质量技术监督检测中心等。高新科技企业：以中小型高新科技企业为主，也培养出如阿里巴巴、东方通信、颐高集团、网通互联、新利软件、高析电子、西子数源、华清信息网络等全国知名的高新科技企业。区域周边环境：文教区25、：位于项目北侧，是杭州传统大中专院校集中地和居住区，现留有浙江工商大学、浙江财经学院、金融研修学院、杭州师范学院、三联自考学校等，迁出校园大多用于住宅区开发，如银马公寓、枫华府第、梧桐公寓、兰庭国际等，利用区域的成熟配套和优质基础教育设施，将成为杭州又一高档住宅集中区域。城西居住区：位于项目西侧，为杭州现居住人气最旺的居住区，自上世纪90年代开始兴建，分布有桂花城、山水人家、南都德嘉等一批杭州标志性楼盘，现该区域开发基本结束，并逐步向北（三墩区域）和向西（闲林区域）拓展。黄龙商贸区：位于项目南侧，杭州新兴高档写字楼集中区域，建有黄龙体育中心、省图书馆、包玉刚游泳池等公共设施，分布有世界贸易中心26、1-2期、绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场等一批杭州顶级写字楼。9 地段描述区域优势：文三路地理区域位置优越，交通便捷，其东靠市政府，北接杭州传统文教区，西连城西居住区，南为黄龙商贸建筑群，正处于杭州城市西部的中心位置，为杭州特色商业街之一，也是浙江省闻名的特色IT商圈。文三路莫干山路至古翠路段更是商业氛围浓郁，行人接踵，车水马龙，寸土寸金。根据2005年杭州市相关文件，文三路两侧划定为城市三级用地级别，其基准地价为商业用地5270元/M2，住宅用地5100元/M2，综合用地4770元/M2。产业优势：XX科技产业园处于文三路电子信息街区核心位置，文三路电子信息街辖区面积11.4平27、方公里，聚集了以西溪数码港为代表的6大IT产品大卖场，以东部软件园为代表的6大创业园，以昌地火炬大厦为代表的28幢高档商务写字楼，浙江大学等科研院所大中专院校、高新科技企业、IT产业经销商也多聚集在文三路两侧，使文三路成为杭州乃至浙江最为规模最大、产业最为集中的IT一条街。政策优势：XX科技产业园位于杭州高新技术产业开发区（滨江）江北区块，享受杭州高新技术产业开发区的一切政策优惠。杭州高新技术产业开发区1991年3月经国务院批准为国家级高新区，目前是浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区，享有国家特殊的优惠政策。XX科技产业园在其江北区块，毗邻众多高等院校和科研单位，是高新技术的创新源和中小科技28、企业的孵化器。三、市场分析XX科技产业园项目用地性质为教育科研设计用地，XX区政府欲将其建成为以IT产业为主导的集办公、研发、商业会展于一体的综合性园区，以提升文三路电子信息街区整体的产业办公环境，其政府导向性较强。其次地块所在的文三路街为著名IT信息街，为浙江省电子商贸、高新技术企业及其他共生服务性产业最为聚集之地，地块产业特质明显。故特从杭州写字楼整体市场、文三路电子信息街区写字楼市场及周边商业氛围、杭州科技型产业园区运营情况、杭州小面积公寓市场分析等五方面进行市场分析，研究项目可能推出的产品及在各自市场背景下的竞争分析、产品特征分析和客户特征分析，以期对研究本项目的产品定位和客户定位提供29、借鉴和参考。1 杭州写字楼整体市场分析杭州的写字楼市场在上世纪90年代中期以前，基本上都是单位自建办公楼部分用于出租或出售，真正的市场化运作并不成型。到1995年-1997年，市场化操作的写字楼项目开始大量开发，但受房地产市场宏观状况不景气和供应量短期内大量放大难以消化两大因素的共同影响，市场发展状况较为低迷。1998年后，杭州的写字楼市场在杭州宏观经济的带动下开始复苏，至2000年开始步入正规，呈现供销两旺的良好态势。2001年后写字楼大量涌现，由于地块所在区域、外部环境不同等因素而形成的写字楼空间布局也逐步确立，但整体上，受供应过大和需求低迷的影响，杭州整个写字楼市场一直不温不火，租金和售30、价一直呈现平稳的态势，与同期杭州住宅售价的高速增长形成明显的对比。步入XX年，随着2004年和2005年大量办公出让用地的陆续上市销售，杭州写字楼市场竞争将日趋激烈。（1）杭州写字楼的空间布局：基于XX年杭州写字楼市场的整体布局，按照业内通常的划分，杭州当前写字楼市场主要形成了黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈五个商圈，此外还有正在崛起中的钱江新城和滨江区块。黄龙商圈：至1999年世贸中心1期投入使用，经过7年的开发经营，已确立其高档化发展的路线，无论在建筑设计和配套服务上都显专业，并最终成为杭州的贵族商务区。其中，世贸1期、2期仍是杭州目前租金最昂贵的写字楼，绿城世纪广场、31、嘉华国际、公元大厦等都为杭州高档写字楼的代表之作。黄龙商圈写字楼土地性质多为村自留用地或特殊企业自有土地，故物业招商以大面积、长期租赁形式居多，在物管维护上投入更大，整体环境清雅。黄龙商圈已过开发高峰期，大量写字楼将于XX年底建成并交付使用，目前仅留世贸丽晶城欧美中心在建。代表性项目：世贸中心、黄龙世纪广场、中田大厦、嘉华国际商务中心、恒励大厦、聚龙大厦、公元大厦、现代国际大厦、世贸丽晶城等。武林商圈：杭州市传统商业中心，以武林广场为中心，周边商业环境优越，是杭州人流、物流、资金流、信息流的集中地，吸引了大量各行各业、大小不一的公司入驻。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，但32、整体布局相对分散，没能形成一个有效的建筑核心群，区域内新旧写字楼毗邻，档次不一，过多商业的繁华喧闹对办公环境造成了一定的干扰作用。在建的环球中心、坤和中心、时代大厦也许能推动该区域核心位置的塑造和整体形象的再次输理。代表性项目：环球中心、坤和中心、华浙广场、耀江发展中心、元通大厦、深蓝广场、白马大厦、海华广场、晶晖商务馆、越都商务大厦等。庆春商圈：聚集杭州保险、证券、银行网点等金融机构，又被称为金融商务区，历史悠久，办公配套成熟，其中银座大厦和广利大厦都是2005年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历史缩影，但写字楼的不断涌现，使得交通拥堵越来越严重，虽然庆春路经过拓宽33、改造，但情况并无好转，这制约了该商圈的进一步发展，使商圈吸引力下降，写字楼空置率上升，租金上涨乏力。代表性项目：瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、同方财富大厦、凯旋门商业中心、远洋大厦、银座大厦、广利大厦等。文教商圈：杭州信息产业密集区，以文三路电子信息街区内众多的IT企业为依托，逐步发展而成。该商圈写字楼物业整体水平不高，很多办公楼由其他用途房产改造而成，租金相对低廉，无基本商务办公的配套，但是市场活跃，使用率高，与IT企业自身特点相符。文教商圈由于其政策和产业的特殊性，还存在较多的研发中心、科技园区、孵化器等楼宇，物业组成比较混杂。代表性项目：东部软件园、华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、34、昌地火炬大厦、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、中科院科技园等。城站商圈：依靠城站和XX大道的便利交通条件，近两年写字楼投资开发开始活跃，入驻的企业以贸易为主，但市场整体销售形势不好，物业空置率较大。该区域由于靠近火车站，往来人流杂乱，再加上周边大规模的城市拆迁造成固定居民的流失，良好的办公氛围在近期内很难恢复，其后期行情并不被市场看好，在售和未售的物业市场压力较大。 代表性项目：香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、联银大厦、耀江广厦、XX定安名都、XX国贸大厦、利群大厦、万新大厦等。钱江新城、滨江区块：写字楼开发还处于起步阶段，但从在建量和后期供应量上看，崛起趋势明显。在政策支持和规划指导下，钱江35、新城和滨江区块的投资前景广阔，相信随着以后杭州地铁的投入使用和周边居住环境逐步成熟，这两个区块的写字楼市场会有不俗的表现，但这一切都需要时间。除此之外，还有部分写字楼处于相对远离市中心的位置，主要位于城北和城东，城西也有少量。这些写字楼所处区位的周边配套还有待进一步成熟。总的来看，2005年杭州写字楼市场所交付的9个楼盘，主要集中在黄龙、武林和庆春这三个中心区块。13个预售楼盘，主要以武林区块和庆春区块为主。市场当前的存量和增量多数在传统的商业区块，虽然钱江新城和滨江区块来势很猛，但未来几年传统商业区块仍然会是写字楼市场的黄金区块。杭州各写字楼板块特征对比区块因素黄龙商圈武林商圈庆春商圈文教商36、圈城站商圈钱江新城滨江区块地段城西市中心市中心城西市中心城南交通一般一般拥堵拥堵便利便利自然环境优一般一般较差较差优周边配套成熟齐备成熟齐备一般欠缺入驻主行业广泛广泛金融保险IT行业贸易集团性质楼宇档次高一般一般较差一般高（2）杭州写字楼市场供给分析：据初步统计，杭州目前写字楼存量大约在300万M2左右，而今后2-3年内杭州写字楼市场的增量将超过300-500万M2，而且分布很不均匀，呈钱江两岸供给飙升，其余区块规划控制的趋势。从2002年-2005年杭州写字楼用地供应量上来看，土地供应在2003年-2005年间集中放量，出让写字楼用地面积分别达到458亩、951亩和1291亩，逐年上升趋势迅37、猛，预计今后2-3年内办公物业会有大量进入市场，整个写字楼市场供应量猛增，竞争将会非常激烈。从2004年和2005年办公用地分布区位图来看，由于出让地块区域分布很不均匀，且大部分集中在钱江新城和滨江区域，传统商圈供应量较小。钱江新城和滨江区域成为写字楼用地供应的绝对大户，两者合计面积占2004年总写字楼用地的71%和2005年总写字楼用地的59%，因此，上述两区域内部的竞争将空前激烈。传统商圈供应量较小，市场表现将延续目前的平稳状态，上城区因旧城改造，在2005年有较大体量的集商贸、办公、居住于一体的用地推出，预计在2007年以后会陆续上市销售。 总的来说，在未来的几年之内，钱江新城毫无疑问将38、成为杭州写字楼开发的主要区块。这也是杭州市政府按照规划的要求，在土地出让方面有意调控的结果。与此同时，滨江区也将成为杭州写字楼开发的主要区块之一。此外，老城区还将有一定的新楼盘供应。在供给数量上，未来五年的写字楼供给量将超过现有的存量，而且供应的楼盘特征，主要以高档写字楼为主，但由于新兴区位的成熟度还不够以及供给数量较大，写字楼供应价格将低于传统成熟区块。（3）杭州写字楼市场需求分析：从需求量上来看，杭州写字楼市场的需求主要来源于当地的第三产业，近年的统计数据表明，杭州经济增长强劲，第三产业的增长较快，但杭州第三产业的比重还不高（最高水平为43%），特别是会计、法律、咨询、公共关系、广告、金融39、房地产、保险等对写字楼需求很大的行业在第三产业中所占的比重相对较低。虽然杭州市政府大力支持和鼓励第三产业发展，但短期内不太可能会有明显变化，再加上杭州城市商务气氛一般，吸引外来企业、机构入驻有限，因此，杭州写字楼市场需求应该是平稳且循序渐进的。从需求特征来看，杭州写字楼市场需求所依靠的浙江经济的主要动力是民营企业，而这些企业多数都是中小企业，因其自身行业类别、规模、行业互动等关系，要求所入驻的写字楼定位更细分、服务更专业。同时，对物业的建筑品质和配套服务要求日益提高，更多的表现为对企业形象的需求以及物业的保值和增值需求，这一点，正处于升级阶段的浙江民企更为重视。总体而言，杭州写字楼的市场需求40、将是平稳的、循序渐进的。需求的主体还是以本地民营中小企业为主。在写字楼建筑自身方面，追求建筑品质和物业服务是必定是大势所趋。（4）杭州写字楼市场租金、售价分析：根据对杭州写字楼市场的实际调研，XX年杭州写字楼市场的售价大多处在10000-25000元/M2的水平，租金绝大多数处在1.5-4.5元/天/M2的水平，各个传统商圈各写字楼按照各自地段和楼宇品质的不同，售价和租金差别较大。XX年杭州主要商圈写字楼租金售价列表区域黄龙商圈武林商圈庆春商圈文教商圈城站商圈平均租金3-4.5元/天/M22-3元/天/M22-3元/天/M21-2元/天/M22元/天/M2售价1.5-2.1万/M21.3-2.41、0万/M21.2-1.6万/M21.0-1.2万/M21.2-1.5万/M22001年-2005年杭州各区域写字楼物业售价增长趋势 单位：元2001年2002年2003年2004年2005年年均涨幅黄龙区域95001180013600158001700019.75%庆春区域70007600840095001100014.25%武林区域850091009800110001200010.25%文教区域5000730084009100940022%城站区域5500710083009080950018.25%2001年-2005年杭州各区域写字楼物业租金增长趋势单位：元/M2天2001年2002年2042、03年2004年2005年年均涨幅黄龙区域3.833.883.933.964.121.9%庆春区域2.422.462.512.582.631.98%武林区域2.652.732.823.023.084%文教区域1.751.781.831.881.932.58%城站区域1.871.932.062.12.123.33%注：以上数据来源于杭州汉嘉机构由于作为主要的商业物业之一的写字楼对区位具有很强的依赖性，因此地段对写字楼租金或售价的影响要远大于写字楼建筑自身，而杭州现有的已形成成熟配套环境的写字楼区域仅限于黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈和城站吴山商圈，新兴的区域在短时间内很难达到。可以预见，43、当市场供过于求或租金发生变化时，每个区域受到的影响是不均匀的，越是核心成熟的区域所受到的影响越小，从这个推理来说，钱江新城和滨江区域虽然势头看好，但在短期内难以撼动各大传统商圈的地位。（5）杭州写字楼市场趋势分析：写字楼市场区域板块趋差异化，区域模式特征得到强化：传统区域稳定并呈“区域商务模式”趋势，钱江新城、滨江区域新兴区域崛起迅速。杭州写字楼市场空间布局已然成型，且呈“区域商务模式”趋势。庆春商圈金融业聚集，在杭州市现有的150多家金融机构中，有60%左右集聚在庆春商圈，如日本三井住友银行、香港汇丰银行等。武林商圈商贸业集中，黄龙商圈房产、文化产业快速发展，文教商圈高新产业汇集，城站商圈物44、流和内外贸产业集聚使得杭州写字楼呈现出明显的区域特征。除传统的各大商圈外，钱江新城和滨江区域写字楼新兴板块崛起迅速。钱江新城内目前在建的写字楼包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦等，规划建成高档商务办公楼43幢，总面积将在300万平方米左右。与钱江新城一江之隔、同时毗邻萧山城区的滨江区块写字楼投资开发潜力也很大。但钱江新城和滨江区块如何逐步走向成熟以及如何应对成熟前市场的状况是值得严肃思考的问题，因为写字楼对商务氛围、交通条件、周边配套服务等都有很高的要求，而这些都需要时间。大部分产品特征趋于同质，大体量新型城市综合体开始出现：杭州写字楼未来2-3年的供应绝对主力分布在钱江新城和滨江区域，45、由于该类项目以特定的集团总部入驻式招商引资方式居多，而区域CBD的整体定位，造成所开发的产品定位同质化严重。从目前已公布规划的12个公建项目来看，多数为高度超过150米的大体量、高容积率的高档写字楼，如高度达258米、体量达21万M2的浙江财富金融中心和高度达150米、体量达7.1万M2的宏程日出钱塘，这批公建群多为某大型集团总部自用部分，但大部分房源将作为商品房向市场供应。除了钱江新城超高层、大体量、高容积率的CBD公建群外，一批集办公、商业、住宅于一体的城市综合体开始抢占人们的眼球，如华润新鸿基杭州万象城项目、嘉里建设湖滨校区项目等。这些项目由国内知名地产商经营，在资金实力、操作经验上具有46、杭州本土开发商尚不具备的大型综合体作用的能力，相信能对杭州的写字楼市场注入一股新风气。开发经营模式谋求改变，售后物业维护成为焦点：目前杭州写字楼的开发经营模式，除极个别屈指可数的项目如嘉华国际商务中心外，其他几乎全部是以零散出售为主，即使因产权问题不能出售的，也以长期出租的方式给予变相销售。零散出售的开发经营模式，使得写字楼开发商在追求销售速度和利润率的同时，并不在意物业业主的定位统一。而写字楼产权的分散，又使得售后物业的经营维护难以形成统一有效的物业管理和物业经营，更难以统一对入住企业的选择，写字楼物业的整体形象得不到塑造，从而使得作为商业物业的写字楼最重要的投资回报得不到保障甚至提升。在写47、字楼的经营方式中，除集设计、建造、销售于一身的开发商外，后期维护的物业管理公司的作用却常为人所忽视。杭州写字楼的物管公司基本有两类：由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理以及所委托专门的物业管理公司，由于两者均为代理人的身份，其专业化并不高，不能满足写字楼物业日益严要求的管理和经营。相反，以物业由开发公司持有，以出租形式进行经营以获取效益的嘉华国际商务中心取得了良好的社会影响和经济效益。作为杭州少有的纯租赁式写字楼，该物业由开发公司统一持有全部的物业产权，组建自己的招商公司和物管公司进行经营和管理，并聘请“第一太平戴维斯”进行长期指导。从入驻的企业类型来看，该物业始终保持房地产业、文化产业48、驻外机构的比例，形成较稳定的业主定位；从租金和出租率上看，4.2元/M2/天的租金和近92%的出租率在整个杭州写字楼中成绩矫人。这都不能不说是经营方式的成功。以出售为经营方式的写字楼开发商明显也看到了这些，为规避零散出售所造成的后期物业经营维护的无力，以销售中客户严格选择控制和销售后物业服务提升两大手段为卖点的写字楼开始出现，例如公元大厦。销售中客户严格选择控制是指开发商对写字楼的入驻客户有一定清晰的定位，这个清晰客户定位在销售中就严格在客户行业和需求面积上加以把握，从而保障入驻后客户的数量、行业和稳定性；销售后物业服务提升从目前来说，基本上还是基于对开发商品牌的信任，可能较现状会有所改善，49、并由此衍生出专业的写字楼物业管理公司。附件1杭州写字楼典型个案：1黄龙商圈公建群2钱江新城公建群3华润新鸿基杭州万象城项目（未完成）总结：杭州写字楼市场基本分为传统的黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、文教商圈、城站吴山商圈以及新兴的钱江新城和滨江区域。从市场供应和需求的变化看，随着未来几年供应量的急剧增长和以中小民营企业为主需求的增长平缓，供过于求的压力增大，市场竞争将日趋激烈，但由于市场供应分布极度不均衡，将造成钱江新城和滨江区域竞争空间激烈、传统商圈相对平稳的格局。在这种背景下，杭州写字楼市场呈现出几点明显的趋势，一是写字楼市场区域板块进一步差异化，区域市场产业特征得到强化；二是新供应的写字楼50、产品（特别是钱江新城）特征趋于同质化，由外来知名开发商运营的大体量新型城市综合体项目开始出现；三是写字楼开发经营模式谋求改变，售后物业维护成为焦点。2 文三路信息街区写字楼市场分析文三路信息街区，即上述的文教商圈，在杭州写字楼市场上占有重要的一席之地。文三路信息街区起步于上世纪90年代，随着杭州高新技术开发区的设立和信息产业的快速聚集，利用原有住宅楼、工业厂房改造的办公用房已远远不能满足日益膨胀的市场需求。到了1996-2000年期间，伟星大厦、昌地火炬大厦、联强科技大厦等一批真正意义上的写字楼群开始出现，并被市场迅速接受，出租率及租金收益均保持较高水平，区域写字楼市场成型。而后，文三街区信息51、产业进一步发展，2003年正式被杭州市政府定义为特色信息产业街区，市场形象得到提升，需求逐年稳定释放，天苑大厦、文欣大厦、华星科技大楼、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦等大量专业写字楼先后投入使用，巩固了文三路信息街区写字楼市场区域地位，使其成为杭州写字楼群的一大聚集区。（1）文三路信息街区写字楼市场区域划分：文三路信息街区写字楼市场以文三路为核心，其范围基本覆盖东起莫干山路、西至古翠路，南起天目山路、北至余杭塘河的区域，经过十多年的发展，基本形成了益乐路北侧区域、华星路两侧区域、文三路两侧区域三个主要的区域市场。益乐路北侧区域：以天堂软件园和杭州数字娱乐产业园为龙头，市场供应主要以政府开发的科技52、产业园、企业自有写字楼、工业厂房改造办公楼为主，该区域周边交通不便，基础配套一般，但由于租金和政策的优势，吸引了部分成长性企业和商贸性IT企业入驻。目前在建仅有有天堂软件园2期，后续发展前景一般。益乐路北侧区域写字楼情况项目天堂软件园西斗门工业园天皇大厦数字娱乐产业园银江科技产业园类型政府科技园工业厂房改造企业自有政府产业园企业自有规模16.5万M2/2.4万M2/租金1.7元/M2天0.6元/M2天/0.8元/M2天/华星路两侧区域：以节能科技楼和东部软件园创业大厦为龙头，该区域由于历史原因，供应以企业自建写字楼为主，并有部分专业写字楼。该区域西靠古翠路，处于文三路和文二路之间，交通便利，区53、域内写字楼档次一般，但具有一定的规模，基础配套基本齐备，吸引了部分具有一定规模但又对租金敏感的中型企业入驻。目前在建有节能科技楼2期、浙江电力设计大楼，后续发展呈日益完善的趋势。华星路两侧区域写字楼情况项目节能科技楼2期怡泰科技大厦东部软件园创业大厦浙江科技产业大厦瑞利大厦类型企业自有专业写字楼企业自有企业自有企业自有规模9.5万M22.7万M2/1.6万M2/租金预计2.0元/M2天1.5/M2天/1.7-2.0元/M2天/文三路两侧区域：该区域西起古翠路，东至莫干山路间的文三路段，是文三路信息街区写字楼市场的核心区域，集中了区域内的大部分写字楼物业，包括天苑大厦、钱江科技大厦、昌地火炬大厦54、颐高创业大厦、百脑汇科技大厦、东部软件园等。该区域东接市中心，西接城西居住区，南北向有多条交通干道贯通，交通便捷，区域内各项市政、生活配套齐全，商务气氛浓郁。文三路两侧区域与上述益乐路北侧区域与华星路两侧区域一样，写字楼物业构成复杂，主要以专业写字楼、住宅改造办公楼、特色科技产业园区为主。目前在建有东部软件园2期、南都大厦、华峰科技创业大厦、世贸丽晶欧美中心等。文三路两侧区域写字楼情况项目东方通信昌地火炬大厦华门世家东部软件园数源软件园华星时代广场类型企业自有专业写字楼商住楼科技园科技园专业写字楼规模/5万M2/占地120亩/6.5万M2租金/2.0元/M2天1.0-1.2元2.1元/M2天55、/2.2-2.5元/M2天（2）文三路信息街区写字楼市场供应产品特征分析：文三路信息街区写字楼按其来源，主要分为住宅改造办公楼、企业自有写字楼、专业开发写字楼、特色科技产业园区四类，这四类写字楼以其各自的优势吸引各自固定的客户群，在市场上占有一席之地。区域内写字楼总体特征文三路信息街区四类办公楼各自特征住宅改造办公楼原住宅楼，现多出租为办公，主要沿文三街，以高层居多，如康新花园、华门世家等。企业自有写字楼利用原企业或古荡湾村自留地开发建设，自用一部分，剩余部分以租赁的方式经营，如瑞利大厦、南都电源大楼。专业开发写字楼以昌地火炬大厦为代表，纯写字楼开发，符合一些追求企业形象企业的青睐。特色科技产56、业园区分政府和企业经营两种，政府经营的产业园以政策扶持为主，如东部软件园；企业经营的产业园在满足自身办公、研发需求的基础上，对外招租，如数源数码产业园。区域内各类型写字楼租金、售价分析文三路信息街区四类办公楼租金对比住宅改造办公楼租金1.0-1.2元/M2天售价0.8-1.1万/M2企业自有写字楼租金1.5-2.0元/M2天售价/专业开发写字楼租金1.5-2.5元/M2天售价0.8-1.2万/M2特色科技产业园区租金约2.0元/M2天售价/区域内各类型写字楼代表项目介绍住宅改造办公楼-华门世家：位于学院路与文三路交叉口，约建于2000年，为围合式花园住宅区，因位置优越，交通便利，现入驻有众多小57、型企业公司，其中以IT贸易型小企业居多。企业或政府持有写字楼南都电源大楼：为南都集团下属电源厂持有楼宇，位于本项目北侧，临近文三路。现该楼宇除少部分用于南都电源自用办公用房外，大部分用于出租，物业管理和楼宇形象维护都比较差。专业开发写字楼-昌地火炬大厦：位于文三路与皇姑山路交叉口，约建于2000年，是由昌地集团和伟星房产联合开发的专业写字楼项目，A座23层，B座和C座21层，目前为文三街上少数较为高档的专业写字楼。特色科技产业园区-东部软件园：位于文三路东部，占地120亩，分为综合商务区、科研办公区、生活配套区三大区块，集科研、办公、学习、居住于一体，为政府政策重点扶持的市级科技园。（3）文三58、路信息街区写字楼市场需求分析：文三路电子信息街区写字楼需求以区域内的高新技术产业为主，并集中在通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”，其中IT贸易、软件开发、通讯等行业更是文三路电子信息街区的支柱行业。同时，XX区内以新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业在文三区域内也有分布。伴随着高心技术产业的发展，现代化服务行业如法律咨询、基金投资、技术培训等与高新技术行业共荣共生的产业在文三商圈内也呈明显上升趋势。目前，文三路电子信息街区内各写字楼物业出租、销售形势良好，平均租售率可达93%以上。（4）文三路信息街区写字楼市场未来供应分析：该区域属于杭州市较早开发的主城区，区59、域内土地多数已开发且无向周边接壤处拓展的可能，因此写字楼土地供应十分有限。2001年-XX年，该区域内无通过市场招拍挂出让多办公用地，现有的市场供应仅限于原有企业自建、村自留用地改建、工业厂房改建、政府科技园扩建等。据初步统计，XX年-2008年该区域写字楼供应量，主要来源于：项目名称规模类型建成时间天堂软件园2期10.5万M2科技园2007年底节能科技楼2期9.4万M2专业写字楼XX年底浙江电力设计大楼3.1万M2企业自有写字楼2008年南都大厦2.0万M2/2008年浙江天科高新产业大厦1.0万M2/2008年教育考试大楼3.2万M2企业自有写字楼2008年丽晶欧美中心18万M2专业写字楼60、2008年华峰科技创业大厦3.6专业写字楼2009年西子集团/广厦邮电大厦项目4-5万M2企业自有写字楼/合计55.8万M2/ （5）文三路信息街区写字楼市场特征：单一高新技术产业支撑明显。文三路信息街区写字楼市场从其起步到形成规模，都跟该区域内高新技术产业的发展密不可分，区域内众多的写字楼的租户也多数为高新技术性质的企业。区域布局混乱，土地紧缺。文三路信息街区原为杭州城西居住区的一部分，后随着信息产业的聚集，在文三路两侧逐渐形成了专业的写字楼办公区域，但仍与周边居民住宅区、工业厂房、高等学校杂处，布局比较混乱。加上该区域开发较早，区域内内建筑密度高，土地存量紧缺。区域内写字楼来源多样，整体档61、次不高。除专业写字楼外，文三路信息街区还存在着数量众多利用原住宅楼、工业厂房改造而成的办公楼，以低租金活跃在市场上。由于处在杭州高新技术开发区内的关系，区域内还分布有政府或相关单位出资兴建的研发中心、科技产业园等，该类物业在租赁市场也具有相当的占有率。总结：作为杭州写字楼市场中发展较早并已形成规模的文教商圈来说，其独有的高新技术产业园区的优惠政策以及周边众多的高新技术企业给予商圈明显的产业特征和强大的发展动力。由于历史原因，该区域规划布局杂乱，区域内写字楼来源多样，档次不高，加上小中型IT企业本身的特质，使得物业租赁形势虽好，但租金偏低，增长缓慢，6家数码大卖场的集中又使区域更多商贸而非办公氛62、围。文教商圈未来供应量较大，但专业化并针对IT企业设制的写字楼稀缺，整个区域急需进行办公环境的输理和办公物业的提升。3 文三路沿街商业、IT卖场分析文三路古翠路至莫干山路段商业繁华，除聚集有颐高数码广场、颐高高新数码城、颐高亿茂会员店、百脑汇大卖场、西溪数码港、颐高数码旗舰广场6大IT产品大卖场外，沿街商业也异常热闹，主要以IT品牌产品展示、数码产品销售、IT软件经营、硬件维修经销、办公耗材销售等与IT行业相关的业态为主，餐饮、银行、房产中介、美容美发、生活便利店等与办公产业同生的业态为辅。文三路（古翠路至莫干山路段）沿街商业业态及租金承受水平经营范围数量店铺面积面积百分比租金承受水平餐饮（酒63、店内餐饮、临街店铺等）51家5040 M220%4.75元/M2天休闲娱乐（咖啡店、茶吧、美容美发、足浴等）23家2988 M211.9%4.91元/M2天金融业（银行业、邮局、当铺等）16家3250 M212.9%/五金建材3家3550 M214.1%4.91元/M2天文化用品（文体用品、文印店）32家2912 M211.6%5.03元/M2天IT（电脑及耗材）25家4499 M217.9%5.6元/M2天其他78家2953 M211.6%/合计228家25192 M2100% 数据来源：华坤道威文三路（古翠路至莫干山路段）沿街IT大卖场租金承受水平名称平均租金一楼二楼三楼四楼高新数码城8.64、55 元/M2天10.987.668.387.2西溪数码港8.81 元/M2天9.627.99/颐高数码广场7.35 元/M2天9.346.686.03/颐高数码旗舰广场6.21 元/M2天7.96.923.8/亿茂会员店5.04 元/M2天公司自己经营6.153.93/百脑汇10.35 元/M2天18.329.383.36/总体平均租金7.72 元/M2天14.047.465.1 数据来源：华坤道威文三路沿街商业特征分析： （1）沿街商铺格局小且杂乱。文三路沿街商铺多数为住宅楼底层打通改造而成，如九莲新村一带，该类商铺开间短，内部布局不合理，门头布置不醒目，加上各类业态混杂，如生活配套类、休65、闲娱乐类、IT贸易类接踵毗邻，风格各异，档次不一。该类商业物业并不能满足新兴商业（如各类加盟品牌）和注重形象展示的业态对门面的严格要求。（2）IT大卖场集中。文三路集中了杭州最为知名的6家IT大卖场，其零售和批发各占一半，在杭州IT贸易市场乃至浙江省IT贸易市场占有举足轻重的地位，形成了特殊的IT贸易商圈，对周边的沿街商铺需求也起了提升的作用。（3）从沿街商业和大卖场租金对比来看，大卖场平均的租金要远高于沿街商业的租金，甚至部分大卖场的3-4F的摊位租金比沿街物业更贵，说明在文三街，聚集的商业效应（IT贸易）对商业租金的提升效应非常明显。4 杭州科技型产业园市场分析及知名案例借鉴杭州市目前科技66、型产业园近年来发展很快，大多集中在高新技术开发区江南和江北区块，其他各行政区内也有零星分布。据不完全统计，2003年-2005年杭州公开招拍挂科研土地5幅，总建筑面积达62.2万M2，2005年协议科研土地4幅，建筑面积达17.2万M2，两者相加为79.4万M2，而实际科研用地供应量要远高于此数。现重点选取浙江大学国家科技园区（老和山）进行案例分析，研究其在投资开发模式、规划布局、配套服务、招商手段、后期维护等方面的市场运做，以期为本项目提供参考。附件2科技型产业园案例：浙江大学国家科技园区（老和山）（未完成）5 杭州小户型（办公/居住）物业市场分析杭州小户型（办公/居住）物业市场供应充分，竞67、争激烈，在城市各区均有分布。按其用地性质、物业用途和物业维护等的差别，基本可分为纯单身公寓、中间态宜商宜居SOHO及酒店式公寓三种类型。（1）杭州（大城西区域）纯单身公寓市场分析杭州纯单身公寓是指利用住宅用地或公建用地建成的、面积在30-80M2、以单身人士居住需求为卖点的小户型物业。由于杭州纯单身公寓供应量大，楼盘数量多，故特选取项目所在的大城西区域（包括传统城西文教区、蒋村居住区、三墩居住区、闲林居住区）进行专项区域市场分析。从收集的数据情况来看，大城西区域纯单身公寓物业近年来供应量增长迅速，并且集中在XX-2007年上市销售。根据用地性质和所属板块的不同，该类物业基本上分为文教区70年住68、宅类小户型和三墩板块50年公建类小户型。大城西区域内纯单身公寓物业列表项目名称位置性质面积范围装修标准供应量售价上市时间枫华府第文教区文二路70年住宅40-70 M2精装修322套均13800在售今日嘉园文教区文一路70年住宅40-70 M2部分装修204套/XX年9月梧桐公寓文教区学院路70年住宅70-80 M2未定80套/XX年底橡树园三墩板块丰潭路70年住宅约40-70 M2/西城年华三墩板块申花路70年住宅约40-80 M2精装修208套约8000XX年10月剑桥公社三墩板块古墩路50年公建40-60 M2精装修1400套低于7500XX年10月斯坦福平方三墩板块振华路50年公建47-69、120 M2精装修575套均5200在售西港新界三墩板块振华路50年公建LOFT40-100 M2未定约500套均6000XX年底合计/3289套/（2）杭州中间态宜商宜居SOHO物业市场分析中间态宜商宜居SOHO物业指的是在公建用地上所建的宜商宜居、面积在30-100M2的小户型物业。这类产品在功能设计上以满足居住为主，同时兼顾办公，多数采用精装修的方式，迎合客户对时间和资金的要求。从面积分布来看，基本都在30-100M2的范围内，个别可达到200M2，与同地段的成套住宅相比，在单价和总价都具有竞争优势。目前该类物业主要集中在上城区和拱墅区等商业配套成熟的地段，而且采用统一经营管理的模式，引70、入诸如品牌物业管理的概念，增加项目整体物业品质。据不完全统计，杭州目前市场上有在售的中间态SOHO小户型物业近11.68万，约1748套，从销售率来看，由于其具有的商住兼容性和投资性，大多数项目销售率已接近50%，部分达到80%以上。杭州中间态宜商宜居小户型物业供应量楼盘区域可销售套数可销售面积销售率面积范围均价东方金座上城区144套9613 M277.9%40-90 M217000元/M2景江城市花园上城区655套35628 M225.2%30-130 M210000元/M2凯恩XX金座上城区69套3004 M280.6%40-50 M217800元/M2和睦院拱墅区29套3212 M28771、.9%30-60 M29700元/M2新青年广场拱墅区385套29658 M248.9%30-160 M28000元/M2美都广场拱墅区329套24532 M249.5%30-190 M27800元/M2金桂大厦XX区137套11324 M248.5%50-150 M212000元/M2合计/1748套116871 M2/数据来源：中原地产（3）杭州酒店式公寓市场分析杭州的酒店式公寓处于刚刚起步阶段，是在原纯单身公寓和SOHO的基础上，在公用空间将业主的活动空间拓展，在配套服务上也更加完善，一般由专业品牌酒店进行后期物业的维护。目前杭州酒店式公寓市场主要表现为以下几个特征：1 市场上酒店式公寓72、概念还比较混乱。传统单身公寓、SOHO办公、产权式酒店、酒店式公寓在项目宣传上混杂无区分，一些项目如凯恩XX金座即有设置有产权式酒店，也配有部分酒店式公寓，同时，众多普通单身公寓项目也以酒店式公寓为宣传卖点，以此提高其产品含金量。杭州市场真正意义上的酒店式公寓不多，以都市部落云天财富中心、绿城深蓝广场最为代表。2 杭州酒店式公寓市场虽然混乱，但起步较高，其项目的合作单位如建筑设计单位、室内装修团队、物业服务等多数为国际顶级的并对酒店式公寓行业积累有丰富经验的团队，如龙禧硅谷广场引进的是全球酒店管理前三甲之一的“喜达屋”（STAR WOOD）集团，现代印象广场则由委托华美达酒店管理集团运营，华润73、西子中心的室内设计单位为德利恒，其多数拥有为索菲特、希尔顿、万豪、威斯汀等五星级酒店服务的宝贵经验。3 从目前的市场反馈以及各项目的销售进度来看，杭州酒店式公寓市场前景看好。杭州为著名的旅游城市，人员休闲观光往来频繁，带动了酒店及具有酒店性质的酒店式公寓的行情；另外，酒店式公寓在租赁市场上无论是出租率还是租金，都远高出传统单身公寓，颇受浙江小型投资客的青睐，从而带动了项目的销售。杭州以酒店式公寓为卖点的项目列表项目名称位置规模在售价租金备注都市部落云天财富中心环城北路1幢10F建筑/2.5元/M2天HolidayInn酒店管理绿城深蓝广场中北桥6.1万M22.5万/M2/雷迪森广场酒店管理钱塘74、沁园机场路1幢15F建筑/世贸丽晶欧美中心教工路1幢24F建筑1.8-2.0万/M2/凯恩XX金座平海路1幢21F建筑1.78万/M2/凯恩假日酒店管理龙禧硅谷广场滨江区2幢25F建筑1.8万/M2/龙禧硅谷酒店管理现代印象广场滨江区3幢28-30F高层均7400元/M2/华润西子中心体育场路1幢24F建筑1.8-2.0万/M2/6 区域市场目标客层研究（1）文三街区和黄龙商圈办公物业入驻企业行业特征分析XX科技产业园项目位于文三街区核心位置，周边产业特征明显，所聚集的众多中小型高新技术企业为本项目所必须争取的首要客户群体，故取集中文三街区产业的昌地火炬大厦、百脑汇科技大厦、钱江科技大厦3座专75、业写字楼，以及东部软件园、西溪软件园、高新东方科技园3座科技类园区内的入驻的企业分析文三街区写字楼用户的行业特征。昌地火炬大厦、百脑汇科技大厦、钱江科技大厦3座专业写字楼入驻企业行业分类教育业房地产/建筑业制造业金融业高新产业贸易业律师、会计等咨询业其他合计4家10家0家8家118家15家6家47家208家2%4.8%0%3.9%56.7%7.2%2.95%22.6%100%东部软件园、西溪软件园、高新东方科技园3座科技类园区入驻企业行业分类教育业房地产/建筑业制造业金融业高新产业贸易业律师、会计等咨询业其他合计2家1家1家1家105家2家8家49家169家1.2%0.6%0.6%0.6%6276、.1%1.2%4.8%29%100%注：上述高新产业包括软件开发、IT科技、通信科技、CG制作（动画）以及建筑新型材料研发。同时，本项目处于杭州市文教商圈与黄龙商圈的过度带，位置优越，体量更是高达30万M2，加上知名品牌开发商全程进行项目的运营，具备成为杭州写字楼市场重量型项目的先天条件，因此，项目的辐射范围可扩展至全杭州市乃至全省，故取代表杭州写字楼客户辐射范围较广的黄龙核心公建群（包括世贸中心、黄龙世纪广场、聚龙大厦、嘉华国际商务中心4座写字楼）内入驻企业，分析黄龙商圈写字楼用户的行业特征。（2）普通写字楼入驻企业和科技类物业入驻企业消费行为特征分析普通写字楼消费群体分类及各自消费行为特征77、分类消费行为特征具有雄厚实力和发展历史的大中型公司这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金；而且，公司已在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证发展中的中小型公司这类公司起步较晚，但正处在发展的上升期，对自身形象建设较为在意，如有可能，他们仍然愿意选择形象好、品质高的写字楼物业刚刚起步的小型公司起步维艰，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业个人工作室或部门承包人对办公面积要求不大，工作时间自由，最好为办公、居住一体的SOHO工作间科技类物业入驻企业消费行为特征分析：根据浙江大学国家科技园（老和山）项目招商工作组2004年对园区内78、入驻企业的深入访谈，得出科技类物业入驻企业消费行为特征如下：1、高科技企业的办公现状租赁自有满意程度办公空间满意一般不满意宽敞拥挤十分拥挤打算扩大不扩大93.1%6.9%28.6%67.9%3.6%36.0%56.0%8.0%33.3%66.7%2、办公地点的选择序号因素认可百分比重要性权重1靠近技术、人才资源63.3%0.232便捷的交通条件56.7%0.213优美宁静的园区环境56.7%0.214区域内有较多的同类型企业50.0%0.185周围有展示会议等公建配套26.7%0.096附近有各类的中介服务23.3%0.083、公共空间的选择序号公共空间重要性权重1中小型会议室0.272技术培79、训中心0.193非正式交流空间0.154展示中心0.145远程视频会议中心0.136商务中心0.124、办公物业的选择序号各类型办公物业所占样本比例1公共配套服务较全面的科技园73%2地段较好的高档写字楼12%5专为创业企业开设的孵化器6%4无所谓6%5普通写字楼3%5、对科技园的认可是否需要建科技园是否会选择地段较远条件好的科技园需要不需要会不会93.1%6.9%96.2%3.8%6、科技园需要提供的功能和服务序号因素认可比例重要性权重1浓厚的高科技氛围60.0%0.192一定的政策优惠63.3%0.183在人才的引入和培训上有较多的服务43.3%0.154租金较低40.0%0.145提供创80、业企业与风险投资交流平台46.7%0.126创业浓郁、学术交流活跃26.7%0.087环境优美26.7%0.088提供各类中介服务23.3%0.067、人才要素内容杭州市人才资源较丰富一般较缺乏十分缺乏比例20.00%56.67%23.33%0%内容最需要的人才类型技术开发项目管理企业管理营销人才比例36.36%18.18%15.91%29.55%内容人才培养较易获得一般较难获得比例7.41%51.85%40.97%8、生活性设施序号生活性设施重要性权重1餐厅0.312员工集体宿舍0.213服务型公寓0.124运动娱乐设施0.175小型超市0.146其他生活设施0.05四、行业和政策分析XX科81、技产业园地处杭州高新技术开发区江北区块，享受高新区产业优惠政策，周边所聚集的高新信息企业为项目潜在的主力客户群，因此有必要对该行业以及其相关的政策进行深入研究。1 高新技术行业分析21世纪的人类社会是以知识为基础的社会，全球化的国际环境日益使科技创新能力和体制创新能力成为决定国家竞争力的关键因素，以科技创新为支撑的可持续发展的增长方式已经成为人类面临的共同任务。可以说，世界经济的发展已经进入一个“创新经济时代”。面对历史的机遇和挑战，党的“十六”大高瞻远瞩，进一步明确把加速科技进步放在经济、社会发展的关键地位；科学制定了走新型工业化道路，大力实施科教兴国战略和可持续发展战略，全面建设小康社会，82、实现中华民族伟大复兴的宏伟目标。随着我国社会、经济、科技各项事业的快速发展，党中央、国务院又提出了把推进科技自主创新摆在全部科技工作的突出位置，把提高科技自主创新能力作为推进经济结构调整和提高国家竞争力的中心环节，加速建设国家创新体系、自主创新已成为新世纪国家科技发展的新战略。杭州市政府积极响应党中央、国务院的号召，坚持科教兴市战略，努力转变经济增长方式，以高新技术产业为主导，努力将杭州打造成为天堂硅谷。杭州目前拥有浙江省唯一的国家级高新技术产业园区-杭州高新技术产业区（滨江），并分设江北、江南两大区块，其中的江北区块便是著名的文三路电子信息街区。杭州更是成为国家信息化试点城市、电子商务试点城83、市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地，近年来，杭州致力于打造“天堂硅谷”，以信息和新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭州的一大特色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”正在做大做强，有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT企业在境内外上市。XX年6月杭州成功举办了首届中国国际动漫节，并陆续出台了一系列重大举措打造“动漫之都”，此外，杭州还建设有先进的IP宽带网，计划XX年底将在全省范围内全面开通数字电视，率先实现“模转数”，诸如此类工程都极大84、推动了杭州高新技术行业的发展。目前，高新技术产业已成长成为杭州新的经济增长点，并主要集中在杭州国家高新技术产业开发区江北区块和江南区块，培养出如东方通信、UT斯达康、恒生电子、阿里巴巴、浙大网新、颐高数码等一大批全国知名的企业巨头。2 高新技术政策分析在杭的高新技术行业基本享受下列3重政策优惠：（1）、国家级优惠政策。为扶持高新技术行业的发展，杭州于1990年设立浙江省唯一的国家级高新技术产业园区-杭州高新技术产业开发区（滨江），杭州高新区作为国家级高新开发区，享有国家特殊的优惠政策。（2）、高新区优惠政策。在国家优惠政策的基础上，出台了关于进一步鼓励和扶持产业发展的若干意见，即俗称的高新技术85、产业开发区40条优惠政策。（3）、各大特色科技产业园优惠政策。在杭州还分布有各种特色科技产业园区，根据各自服务对方的需求及自身的特点，设置有不同的入驻园区优惠政策。 附件3高新产业各优惠政策详细条款综上，杭州高新技术产业发展迅速，扶持高新技术产业生长的政策和创业环境优良，为本项目的建设提供了良好的社会经济条件。五、投资分析1 项目开发模式分析从政府关系看，XX科技产业园为杭州市XX区政府重点项目，其目的旨在提高整个文三街区入驻行业的档次，重新梳理和调整原有产业结构和业态组织，并将其建成为杭州市区域性的一个标志性建筑群体，因此对项目的开发速度会有一定要求。从环境成熟度看，文三街区自上世纪90年代86、开始起步，至今已成为杭州主城区的重要一部分，各项市政配套及生活配套齐备，并成为杭州特色IT市场信息街区，商贸氛围浓郁。从市场供需看，文三街区的写字楼和商业市场虽已相当成熟和繁荣，众多电子信息、软件开发、IT贸易等企业聚集，对楼宇需求很大，但文三街区整体形象还有待改进，上档次上规模写字楼及针对科技企业设计的专业写字楼、研发中心、孵化器等楼宇缺乏，存在较大的市场发展空间。因此，无论从政府关系、周边环境，还是市场供需分析，XX科技产业园项目多应该尽快完成前期准备工作，尽快开工建设、投入使用，以形成每年稳定的租赁收益。2 项目初步客户定位和产品定位XX科技产业园项目总体产品定位为科技型写字楼、酒店式公87、寓、交易场所（商业）、发布展示厅以及为以上功能服务的管理配套设施，其按物业类型细分产品定位和客户定位如下：（1）办公物业客户定位和产品定位。除引入世界500强企业科研机构、国际著名专业科研机构、省内外大型科技型智力型企业外，本项目的核心客户群以杭州市高新产业内具有成长动力的中小型企业为主，细分行业主要有：1、信息与软件企业目前杭州市信息与软件高科技企业较多，占了杭州市高科技企业的近40%以上，主要分布在杭州市高新技术开发区和杭州高新软件园内。此类企业成长速度快，一旦进入企业发展正常轨道，对所入驻物业及其提供的服务要求倍增，该类大中型企业将是本项目吸引量最大的高科技企业。2、生物与医药企业这类企88、业目前主要依托浙江大学和生物医药研究所，大多分布在XX区境内，对技术和设备的要求较高。本项目在建设中可考虑将生物与医药类企业集中布置，为此类企业提供适应其发展的条件。3、新材料新能源企业此类企业目前分布较散。随着纳米技术的推广、新能源的运用技术突破，材料和能源将实现全面升级，这类企业也将迅速发展起来，本项目将此类企业作为主要客源之一。除高新技术企业外，伴随着高新技术企业共同成长或互不干扰的现代服务业也可做为本项目核心客户群的补充，如：1、风险投资公司技术创新、成果转化和高科技企业的成长离不开风险投资的参与，从国外经验来看，风险投资是高新技术产业发展的一个重要力量。本项目争取的风险投资公司主要来89、源是目前杭州的高科技创业投资公司和引进风险投资家入园成立投资公司等。2、现代教育产业现代教育业作为一个新兴的产业，已得到社会的认同，杭州作为浙江各大高校最为集中的城市，现代教育产业具有一定的规模，主要可分为各类行业职称技能培训、语言培训和业余爱好培训。文教商圈为浙江省规模最大的IT行业职称、技能培训机构集中地，而文教区和黄龙商圈则为杭州语言培训机构最为集中的区域，本项目可利用毗邻浙江省教育考试大厦（在建）和项目本身所配置的各类会议室和展示厅等优势，成为现代教育产业的理想集中场所。3、其他中介服务公司科技园内高科技企业的成长需要大量的中介服务，本项目可吸引如律师事务所、会计事务所等服务公司，即可90、为一个目标客源，又增加项目内部的服务配套。本项目地处文教商圈与黄龙商圈之间，体量高达30万M2，具备成为综合性高档次写字楼的潜质，黄龙商圈内聚集的房地产建筑业、各类区域性国际性驻外机构、金融投资业、对外贸易行业四大行业也是本项目争取的辅助客户群。产品定位：针对具有一定规模、科技型企业的公建群，依据客户的行业，分属不同楼宇空间，并根据其各自行业需求特征，定向制作专业化写字楼。 （2）商业物业客户定位和产品定位。本项目位于文三路与学院路交叉口，商业价值巨大，按初步设置内部商业街、最大可能挖掘商业价值的设想，本项目的商业面积可能达到3-4万M2，而项目沿街面仅约370M，因此引入一条极具商业特色的商91、业街，辅助以办公、居住配套商业的设置或许可行。1、特色的商业街的设置：项目可弥补文三路原有商铺格局狭小，虽具有沿街人流优势却不适合企业、产品形象展示的缺点，做足商业升级的文章，引入一系列IT数码产品品牌展示店（如piod、索尼、明基、联想等品牌），形成规模化、特色化、差异化经营，从而带动内部商业街的繁荣。 2、办公、居住配套商业的设置：除项目所处的文三路IT商业圈所带来的商业机会外，本项目位于杭州市中心和城西居住区之间，周边居住、办公楼宇密布，加上自身近30万M2的体量，各类办公、居住配套商业市场容量很大，如中档餐饮、体育健身、美容美体、休闲娱乐、生活便利等。 （3）小户型物业客户定位和产品定92、位。根据以上杭州大城西纯单身公寓物业市场分析、杭州中间态宜商宜居SOHO物业市场分析和杭州酒店式公寓市场分析来看，本项目所在区域未来传统单身公寓市场竞争将非常激烈，但酒店式公寓供应仅有定位高端的世贸丽晶欧美中心（预计售价18000-20000元/M2）。城西目前高档酒店市场真空，本项目若能引入一家4星级以上酒店，除经营一幢高档酒店提升项目档次与配套外，可还接手小户型物业的售后物业维护，充实酒店式公寓定位，与周边众多的传统单身公寓拉开产品定位，同时，控制单价（预计售价12000元/M2），在与世贸丽晶欧美中心比较中将取得绝对的价格优势。本项目酒店式公寓主要针对项目办公区内入驻企业的高层员工，并以93、向往传统市区或城西区域的单身年青人士为辅助客户群体。3 规划设计分析（1）初步规划设计思路 本项目实际建设用地面积达107.5亩，用地规模比较大型的郊外科研基地和科技园区而言，显得袖珍，但放在文三路电子信息街区乃至整个杭州写字楼市场上来说，其体量足以称得上是航空母舰。因此，从城市负责的态度出发，在设计中更多的考量建筑与周边城市界面的关系，从而形成项目应有的辐射能力和聚合能力，是设计的主要方向。（2）初步拟定的规划设计方案物业类型建筑面积所在位置地上建筑面积286800 M2/1办公楼181790 M2地上3-18F2酒店式公寓60000 M2地上3-18F3底层商业37000 M2地上1-2F94、3-1沿街商业10000 M2地上1-2F3-2内置商业27000 M2地上1F，局部1-3F4展示、会议等服务设施6000 M2地上2F5移交物业物管用房860 M2地上2F物业经营用房1150 M2地上2F地下建筑面积80000 M2/地下停车位77400 M2地下1-2F2地下门厅等公共空间2600 M2地下1F注：1、本项目沿街（学院路和文三路）面长约为350米，以进深14米，2层商业用房格局计算，推算沿街商业面积为10000 M2。2、项目内部设置有宽9m的市政道路，可利用该道路引入周边人流，设置特色商业街，加上办公部分功能配套，初步测算，内置商业面积可做到27000 M2。3、考虑95、到C1地块西侧操场地块的实际情况（地上可建面积约60000 M2）、项目本身功能配套以及酒店式公寓的实际市场需求，也为了适当减少办公物业的销售压力，设置酒店式公寓60000 M2。4、移交物业用房标准为物管用房0.3%，物业经营用房0.4%。5、按1个车位占用45 M2地下空间的标准测算，本项目77400 M2地下停车位面积可安排1720个车位。根据浙江省的相关规定，办公物业车位配置标准为不少于60个/万M2，商业物业车位配置标准为不少于80个/万M2，故本项目至少需要配置车位1795个。两者差距的75个车位，可安排在地上停车位，且不纳入销售资源。4 成本分析由于高新技术开发区江北区块内众多的96、IT业中小企业拟定为本项目的核心客户群，但该类企业对物业的售价和租金承受能力有限，故本项目在努力提高自身物业档次，拉开与周边物业差距，取得相对竞争优势的同时，需要严格控制成本，以降低项目开发风险。编号成本分类成本项目单方（元/平米）合计1前期费用前期审批费用及其他3049前期工程费用15招投标费用4综合成本（1）2规划设计费用规划及其审批阶段设计费用65151施工图阶段设计费用60其他设计费17水文地质勘察费4图审费5 3工程建造成本主体建安工程主体总包成本/地上部分2426地下部分2476主体分包成本/装饰工程/电梯工程/其他设备/监理费/造价咨询费用/园艺绿化22基础市政管线工程2114装97、修成本公共部位及单元内部800地上8001-4小计/地上部分3426地下部分26765其他成本/6不可预计费1-4项的3%计提取地上部分103地下部分80合计/地上部分3529地下部分2756成本分类成本项目单方（元平米）合计综合成本（2）1管理费用占销售收入的2%占销售收入的13.18%2销售费用占销售收入的3%3财务费用占销售收入的2%4各类税费营业税及附加税占销售收入的5.55%土地增值税占销售收入的0.5%印花税占销售收入的0.03%水利建设基金占销售收入的0.1%注解：1、项目整体投资金额=综合成本（1）+综合成本（2），也就是项目的综合成本；2、成本分类参考坤和集团现行的八大类成本98、分类方式，但为了计算便捷，将财务费用、管理费用等直接成本纳入综合成本（2）。3、各项成本估算依据同类别公建项目（如公元大厦等）成本数据为参考基准；4、地下成本为人防空间与非人防空间的折中造价，可直接套用地下总建筑面积推算成本；5、第24项成本考虑3%的不可预见费；附件4XX科技产业园建造成本估算细分表5 工程计划项目以物业类型及施工位置区分，在工程计划上分为写字楼区域与酒店式公寓区域。写字楼区域为1期工程，地上建筑面积（包括附属的商业面积）及地下空间共计为274712 M2，酒店式公寓区域2期工程，地上建筑面积（包括附属的商业面积）及地下空间共计为92088 M2。开工量2007年下2008年99、上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下写字楼部分及地下空间所占比例30%40%30%工程量82414 M2109885 M282414 M2酒店式公寓及地下空间所占比例50%50%工程量46044 M246044 M2合计所占比例22.5%30%35%12.5%工程量82414 M2109885 M2128458 M246044 M2在建量2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下写字楼部分及地下空间所占比例30%70%100%70%30%工程量82414 M2192299 M2274712 M2192299 M282414 M100、2酒店式公寓及地下空间所占比例50%100%100%50%工程量46044 M292088 M292088 M246044 M2合计所占比例22.5%52.5%87.3%77.5%47.6%12.6%工程量82414 M2109885 M2320756 M2284387 M2174502 M246044 M2竣工量2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下写字楼部分及地下空间所占比例30%40%30%工程量82414 M2109885 M282414 M2酒店式公寓及地下空间所占比例50%50%工程量46044 M246044 M2合计所占比例22.5101、%30%35%12.5%工程量82414 M2109885 M2128458 M246044 M26 销售或租赁计划以项目完全销售形式（1）销售价格诊断写字楼：项目现代国际大厦昌地火炬大厦文欣大厦金桂大厦怡泰科技大厦品质新建高品质99年普通约2002年普通新建高品质XX年备注50年长期租赁二手成交价二手成交价在售价在售价价格均14500元/M2约10000元/M2约12000元/M2均12580元/M2均8600元/M2文三路电子信息街区写字楼品质不高，其相对专业的写字楼二手成交价基本在1-1.2万元/M2万元/M2。考虑到同在学院路上但属于黄龙商圈的现代国际大厦平均1.45万元/M2的售价，102、并考虑到项目的大体量、主流IT企业客户群的接受能力以及3年以后的售价增幅，售价定在1.3万元/M2将具有区域内和区域间的双重竞争优势。酒店式公寓：项目枫华府第丁香公寓世纪新城瑞祺大厦性质70年住宅精装修70年住宅精装修70年住宅全装修50年办公小户型备注在售价在售价二手挂牌价二手挂牌价价格约1.35万元/M2约1.6万元/M2约1.2万元/M2约1.1万元/M2文教区一带新建单身公寓售价基本在1.2-1.4万元/M2，具有70年的产权，并带精装修。本项目处于文三街与黄龙商圈之间，体量大，配套成熟，售价可达到1.3-1.5万元/M2万元/M2，取其均值1.2万元/M2对比同区域内供应量过大的住宅103、类型单身公寓具有价格竞争力，若设置为酒店式公寓，其价格可再提升20-30%。注：在销售收入的测算中，因条件限制，并不能将酒店式公寓的公用功能性配套（不计入公摊）从其建筑面积中剥离，故参照传统单身公寓售价1.2万元/M2，以总建筑面积传统单身公寓售价，得出其接近的销售收入。沿街商业：项目枫华府第文三路恒升花苑商铺颐高西溪数码港九莲新村商铺物业类型沿街1-2F沿街1-2F1F摊位沿街1F备注在售价格二手挂牌价二手挂牌价二手挂牌价价格约2.8-3.5万元/M2约2.2万元/M2约3.2万元/M2约2.0万元/M2本项目商业体量较大，但自身资源差异也很大。文三路与学院路沿街商业属市中心成熟地段稀缺商业104、，在文三路上非常稀缺，参考枫华府第文二路和学院路沿街商业1-2F连售均价2.8-3.0万元/M2、局部单层3.2-3.5万元/M2的售价，本项目在地段、交通、周边环境上都略胜一筹，1-2F连售万元/M2，取中间值3.2万元/M2。内置街道商业体量大，风险高，需要一定时间的培养，且在销售前期以定向招商为主，其价格要具有比较周边商业的优势。内置街道商业基本为1-2F设计，局部可考虑3F，参考枫华府第沿华星路商业售价2.4-2.8万元/M2万元/M2的基准线，售价暂定为2.2万元/M2。地下车位：高档写字楼地下停车位的价格基本维持在地下1层35万元/个，地下2层28万元/个。本项目客户以IT中小企业105、为主，经济承受能力有限，再加上地块附近的社会停车场因素，为加快资金收拢，以略低于市场平均价格给以销售，地下1层32万元/个，地下2层25万元/个。（2）总销售收入计算类型面积单价总销售收入1写字楼1817901.3万236327万2酒店式公寓600001.2万72000万3底层商业37000/3-1沿街商业100003.2万32000万3-2内置商业270002.2万59400万4地下车位1720个（90%）/4-1地下1F车位860个（90%）32万/个24768万4-2地下1F车位860个（90%）25万/个19350万合计443845万以90%折算399461万注：1、地下车位共分2层，106、每层安排车位各860个，并各备留10%的车位，做为访客临时停车之用。 2、由于本项目为科研用地，在销售政策及物业产权分割上存在不确定因素，对总销售收入的顺利实现存在一定负面影响，从有效控制项目投资风险角度考虑，以90%折算，确定销售收入。（3）销售周期安排公建项目必须要在主体工程结顶的前提下，方可对外销售。根据一般规律，公建项目从开工到竣工交付大概需要18个月的周期，因此，本写字楼区域到2010年上半年可整体交付，酒店式公寓区域到2010年下半年可整体交付，考虑到写字楼项目在外立面完全展现后到交付使用期间为强销期，酒店式公寓体量大但销售去化率快于写字楼等因素，做出如下销售周期安排：2007年下107、2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上销售面积写字楼比例20%30%30%20%销售额42539638086380842539酒店式公寓比例30%30%30%10%销售额1944019440194406480底层商业比例20%30%30%20%销售额16452246782467816452车位比例20%20%20%20%20%销售额79417941794179417943销售金额504801076411158679459830875以项目租赁运营形式（1）租赁价格诊断写字楼：项目华星时代广场昌地火炬大厦东部软件园钱江科技大厦现代国际大厦品质纯出租写108、字楼专业写字楼科技园专业写字楼专业写字楼租金均价2.2元/M2天均价2.0元/M2天均价2.1元/M2天均价1.6元/M2天均价3.5元/M2天文三路电子信息街区的写字楼租赁价格基本在1.6-2.2元/M2天之间，但无论是物业品质、售后服务、周边环境都有待改善。黄龙商贸圈与文三路电子信息街区仅隔天目山路，其租金就有大幅度的提升，基本维持在3.5-4.2元/M2天之间，本项目一方面可利用贴近黄龙商贸圈的优势，效仿世贸丽晶城积极融入黄龙商贸圈，另一方面，也可利用本身近30万M2的超大体量、品牌开发商开发的优质物业，改变人们对文三路电子信息街区办公物业平庸且杂乱的看法，从而在现有租金水平的基础上有所109、突破。综合以上因素，本项目建成后（约2010年），按3年10%的租金增长率，租金可在2.8-3.2元/M2天，故取用均价3.0元/M2天是有保障的。酒店式公寓：项目华门世家等周边住宅世纪新城黄龙雅苑云天财富中心品质普通住宅小户型单身公寓单身公寓酒店式公寓面积70 M230-55 M240-62 M240 M2月租金2500元/月1800-2500元/月2500-3500元/月3500元/月租金1.2元/M2天以下约1.5-2.0元/M2天约1.9-2.2元/M2天约3.0元/M2天酒店式公寓由于其完善的配套和优质的物业服务，在二手租赁市场上往往高出同区域传统单身公寓20-30%的租金比例。本项110、目若设置单身公寓，其租赁价格可维持在1.8-2.0元/M2天，若设置酒店式公寓，可在此基础上增加20-30%的租金比例，达到2.5元/M2天。注：在年租赁收入的测算中，因条件限制，并不能将酒店式公寓的公用功能配套（不计入公摊）从其建筑面积中剥离，故参照传统单身公寓租赁价格2.0元/M2天，以总建筑面积传统单身公寓租金，得出其接近的租赁收入。沿街商业：项目文三路沿街商业文三路沿街大卖场九莲路、黄姑山路沿街商业竞舟路租金5.345元/M2天7.72元/M2天/2.4元/M2天根据华坤道威提交的文三路市场调研报告，文三路沿街商铺的租金在5.345元/M2天，IT行业对租金的承受度较高，可达到5.6元111、/M2天。结合文三路沿线6大IT卖场1楼平均14.04元/M2天、2楼平均7.46元/M2天、3楼平均5.1元/M2天的租金水平，本项目文三路、学院路沿街商业拟定以IT数码类产品品牌展示厅为主调，形成特色商业街，其租金可定为6.0元/M2天。内置街商业租金参考城西主要街道的平均租金1.8-2.4元/M2天、周边文三路沿街商业5.345元/M2天，考虑到项目本身大体量办公物业对商业的需求以及特色商业街的带动作用，内置街商业租金定为3.0元/M2天较为合适。地下车位：项目华星时代广场现代国际大厦嘉华国际绿城世纪广场C区性质地下停车位地下停车位地下停车位地下停车位租金500元/月600-800元/月112、500元/月500元/月 地下车位的租赁价格与物业车位配比、入驻单位类型及入驻率关系较大，本项目参考周边写字楼及黄龙公建群地下停车位的租赁价格，定为地下1-2层均价500元/月个。展示会议：将6000M2分隔成60个100M2的中型会议室（可容纳50-80人），若为园区内部配套（如浙江大学国家大学科技园），1个中型会议室全天的会议租金为480元，常年按20%的占用率算，可得租金收入为210万。若为对外开放经营（如文二路文华大酒店），1个中型会议室全天的租金可达2200元，常年按35%的占用率算，可得年租金收入为1686万。本项目会议展示空间可考虑对外经营，由于众多中小型IT企业以及现代教育培训113、业的强大需求，预计出租率可达40%，但做为园区配套，租金可高于处在近郊的浙江大学国家大学科技园，低于对外开放经营的文二路文华大酒店，可定为800元/100M2天，则年租金收入计算为701万。（2）年租赁收入计算类型面积单价年租赁收入1写字楼1817903.0元/M2天19906万2酒店式公寓600002.0元/M2天4380万3底层商业37000/3-1沿街商业100006.0元/M2天2190万3-2内置商业270003.0元/M2天2957万4车位1720个500元/个月1032万5展示、会议等服务设施6000 M2/701万合计31166万（3）出租率的核定和租金的涨幅比列年份2010年114、2011年2012年2013年2014年2015年出租率40%60%80%90%95%95%租金/每3年10%/注：项目写字楼区域于2010年整体交付，酒店式公寓区域于2011年整体交付。项目投入使用后的前四年，考虑到物业交付影响、实际出租率以及招商上的策略性优惠，将出租率定为40%、60%、80%、90%，至第五年开始每年定为95%，空置的5%为实际空置、转租时间差空置、物业装饰维护空置的累加。 根据浙江大学国家大学科技园（老和山）实际招商经验，一般企业习惯签定3年或2年的租期合同，故以3年为1周期，实行一次提价，较为租户所接受；10%的提价幅度是参考了浙江大学国家大学科技园（老和山）的租金115、提价幅度以及杭州文教区写字楼租金年涨幅度。2002年-2005年文教区办公用房租金增长趋势年份2002年2003年2004年2005年3年涨幅租金1.78元/M2天1.83元/M2天1.88元/M2天1.93元/M2天8.5% 酒店式公寓、商业物业、车位及展示会议等出租率和租金涨幅也参考办公物业。7 室内设计参考公元大厦，写字楼公共部分装修到位，空间配套空间如展示、会议等服务设施全装修，酒店式公寓内部、公共部位都精装修。8 室外设计（包括配套、景观园艺、标识）室外配套、景观园艺、标识参考公元大厦。六、投资收益分析以项目完全销售形式分析投资收益1 销售收入预测类型面积单价总销售收入1写字楼181116、7901.3万236327万2酒店式公寓600001.2万72000万3底层商业37000/3-1沿街商业100003.2万32000万3-2内置商业270002.2万59400万4地下车位1720个（90%）/4-1地下1F车位860个（90%）32万/个24768万4-2地下1F车位860个（90%）25万/个19350万合计443845万以90%折算399461万2 成本预估（1）土地成本测算情况一：若按照土地出让金的60返还给浙江科技学院，则地块的总土地出让金为52980.03万10504.7万63484.73万，折算楼面地价为2214元/M2；契税63484.73万3%1904.54117、万；整个土地成本为65389.27万。情况二：若按照土地出让金的65返还给浙江科技学院，则地块的总土地出让金为51011.27万10504.7万61515.97万，折算楼面地价为2145元/M2；契税61515.97万3%1845.48万；整个土地成本为63361.45万。两者数据相差甚小，为有效控制项目风险，取土地成本高的情况一作为测算数据，即土地总成本为65389.27万。（2）综合成本测算综合成本（1）物业类型建筑面积综合成本（1）总综合成本（1）1办公楼181790 M23529元/M264154万2酒店式公寓60000 M23529元/M221174万3底层商业37000 M2352118、9元/M213057万4展示、会议等服务设施6000 M23529元/M22117万5物管用房860 M23529元/M2304万6物业经营用房1150 M23529元/M2406万1地下停车位77400 M22756元/M221331万2地下门厅等公共空间2600 M22756元/M2717万合计123260万综合成本综合成本（2）综合成本（2）=39946113.18%=52649万综合成本综合成本=123260+52649=175909万3 利润预测序号项目名称金额1土地成本65389万2综合成本175909万3销售收入399461万4税前利润总额1581635税前利润率65.5%4 现119、金流量分析（1） 土地成本、综合成本和销售收入投入、产出时间表土地款投入时间表经济指标2007年上2007年下合计土地价款63485万/63485万契税1904万/1904万综合成本投入时间表经济指标2007年下 2008年上2008年下2009年上合计开工面积比例22.5%30%35%12.5%100%综合成本39580万52773万61568万21988万175909万销售收入产出时间表经济指标2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上合计销售收入50480万107641万115867万94598万30875万399461万（2） 项目现金流量表2007年上2007年下2120、008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上合计一、现金流入销售收入-504801076411158679459830875399461累计流入-50480158121273988368586399461-二、现金流出土地款-65389-综合成本-39580-52773-61568-21988-175909小计-65389-39580-52773-61568-21988-累计流出-65389-104969-157742-219310-241298-241298三、净现金流量-65389-39580-52773-61568284921076411158679121、459830875-四、累计净现金流量-65389-104969-157742-219310-190818-8317732690127288158163-5 敏感性分析土地价款不变的前提下，后期综合成本（1）变动带动税前利润率变化的趋势：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%综合成本（1）110934123260135586147912综合成本（2）52649526495264952649土地价款65389653896538965389销售收入399461399461399461399461税前毛利润额170489158163145837133511税前毛利润率74.5122、%65.5%57.5%50.2%土地价款不变的前提下，后期销售价格变动带动税前毛利润率变化的趋势：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%销售收入359515399461439407479353综合成本（1）123260123260123260123260综合成本（2）47384526495791463179土地价款65389653896538965389税前毛利润额123482158163192844227525税前毛利润率52.3%65.5%78.2%90.3%6 项目盈亏平衡点：将车位和沿街商铺的销售价格和销售率（100%销售）设定不变，来分析本项目的盈亏平衡点：写123、字楼和酒店式公寓保本平均售价写字楼和酒店式公寓保本平均销售率4935元/M238.7%将车位和沿街商铺的销售价格设定不变，销售率调为70%销售，来分析本项目的盈亏平衡点：写字楼和酒店式公寓保本平均售价写字楼和酒店式公寓保本平均销售率6449元/M250.6%将车位和沿街商铺的销售价格设定不变，销售率调为60%销售，来分析本项目的盈亏平衡点：写字楼和酒店式公寓保本平均售价写字楼和酒店式公寓保本平均销售率6953元/M254.5%7 项目其他主要经济指标（1）、以中国房地产行业平均20%的利润率为贴现值，计算本项目的净现值。年份第一年第二年第三年第四年第五年2007年2008年2009年2010年124、2011年2007年上2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下年净现金流量-65389-39580-52773-61568284921076411158679459830875-104969-11434113613321046530875贴现率20%20%20%20%20%NPV-104969-952849453712179714890NPV30971万元本项目的净现值=30971万元（2）、内部回报率IRR的计算年份第一年第二年第三年第四年第五年2007年2008年2009年2010年2011年2007年上2007年下200125、8年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下年净现金流量-65389-39580-52773-61568284921076411158679459830875-104969-11434113613321046530875贴现率29%29%29%29%29%NPV-104969-88636818069804211149NPV-2608万元贴现率28%28%28%28%28%NPV-104969-893298308410035811502NPV646万元内部回报率IRR=28%+（646）/（646+2608）（29%-28%）=28.199%（3）现126、银行短期贷款基准年利率为5.76%，一般在此基础上再浮20%，为6.912%，为计算方便，取资金贷款年利率7%为本项目贴现率，来计算项目动态投资回收期。年份第一年第二年第三年第四年第五年2007年2008年2009年2010年2011年2007年上2007年下2008年上2008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下年净现金流量-65389-39580-52773-61568284921076411158679459830875-104969-11434113613321046530875贴现率7%7%7%7%7%NPV-104969-1068611189127、0417180223554NPV-104969-211830-9292678876102430动态投资回收期=3+（92926/171802）=3.54年（4）若取资金贷款年利率7%为本项目贴现率，则项目动态税前毛利润额为102430万元，动态税前毛利润率为102430/（104969+106861+19205）=44.34%。以项目完全出租形式分析投资收益1 年租金收入预测类型面积单价年租赁收入1写字楼1817903.0元/M2天19906万2酒店式公寓600002.0元/M2天4380万3底层商业37000/3-1沿街商业100006.0元/M2天2190万3-2内置商业270003.0元128、/M2天2957万4车位1720个500元/个月1032万5展示、会议等服务设施6000 M2/701万合计31166万年租金增长幅度年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年出租率40%60%80%90%95%95%租金/每3年10%/注：1、租赁价格在项目交付使用第五年起，每三年上涨10%；2、出租率第一年定为40%，第二年60%，第三年80%，第四年90%，从第五年起每年保持在95%。2 成本预估（1）土地成本测算情况一：按照土地出让金的60返还给浙江科技学院，则地块的总土地出让金为52980.03万10504.7万63484.73万，折算楼面地价为2214元/M2129、；契税63484.73万3%1904.54万；整个土地成本为65389.27万。情况二：按照土地出让金的65返还给浙江科技学院：则地块的总土地出让金为51011.27万10504.7万61515.97万，折算楼面地价为2145元/M2；契税61515.97万3%1845.48万；整个土地成本为63361.45万。两者数据相差甚小，为有效控制项目风险，取土地成本高的情况一作为测算数据，即土地总成本为65389.27万。（2）综合成本测算项目建设期内综合成本（1）物业类型建筑面积综合成本（1）总综合成本（1）1办公楼181790 M23529元/M264154万2酒店式公寓60000 M23529130、元/M221174万3底层商业37000 M23529元/M213057万4展示、会议等服务设施6000 M23529元/M22117万5物管用房860 M23529元/M2304万6物业经营用房1150 M23529元/M2406万1地下停车位77400 M22756元/M221331万2地下门厅等公共空间2600 M22756元/M2717万合计123260万项目建设期内综合成本（2）成本项目比列基数总金额市场推广费用销售情况下40%3994613%4794万管理费用销售情况下60%3994612%4794万项目建设期内综合成本综合成本综合成本=123260+4794+4794=13284131、8万项目租赁期内综合成本成本项目税率或比列基数总金额市场推广费用3%当期租赁收入-管理费用2%当期租赁收入-营业税及附加5.55%当期租赁收入-水利建设基金0.1%当期租赁收入-房产税10%当期租赁收入-印花税0.05%当期租赁收入-维护费用3%当期租赁收入-合计23.7%当期租赁收入-注：1、由于项目采用长期出租形式，并不出售，故在项目交付之前，综合成本（2）只包括市场推广费用和管理费用，并参考项目销售情况下的市场推广费用和管理费用，分别取其40%和60%；2、项目交付以后，以租赁形式逐年收回投资，综合成本包括市场推广费用、管理费用以及相应的税费，其计算基数以当年租赁收入为准。3、由于本项目132、为以租赁方式收回成本的物业，为保持物业的租金并尽可能物业价值，需要每年对物业进行适当的维护，该项费用由物业所有者支出，暂估为当期租赁收入的3%。3 现金流量分析（1） 土地成本、综合成本投入时间表土地款投入时间表经济指标2007年上2007年下合计土地价款63485万/63485万契税1904万/1904万项目建设期内综合成本投入时间表经济指标2007年下 2008年上2008年下2009年上合计开工面积比例22.5%30%35%12.5%100%综合成本29891万39854万46497万16606万132848万（2） 项目建设期内现金流量表单位：万元2007年上2007年下2008年上2133、008年下2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上合计一、现金流入销售收入-累计流入-二、现金流出土地款-65389-65389综合成本-29891-39854-46497-16606-132848小计-65389-29891-39854-46497-16606-198237累计流出-65389-95280-135134-181631-198237-198237三、净现金流量-65389-29891-39854-46497-16606-（3） 项目租赁期内现金流量表单位：万元201020112012201320142015201620172018201920202021一、134、现金流入出租率40%60%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%租赁价格-10%-10%-10%-租赁收入124661870024933280493256832568325683582535825358253940839408二、现金流出综合成本295444325909664877197719771984918491849193409340三、净现金流量95121426819024214012484924849248492733427334273343006830068续上表202220232024202520262027202820292030203120322033一135、现金流入出租率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租赁价格-10%-10%-10%-10%-租赁收入394084334943349433494768347683476835245252452524525769757697二、现金流出综合成本93401027410274102741130111301113011243112431124311367413674三、净现金流量300683307533075330753638236382363824002140021400214402344023续上表20342035203620372038203920402041136、2042204320442045一、现金流入出租率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租赁价格-10%-10%-10%-10%-租赁收入576976346763467634676981369813698137679576795767958447484474二、现金流出综合成本136741504115041150411654616546165461820018200182002002020020三、净现金流量440234842648426484265326753267532675859558595585956445464454续上表20462047204820137、4920502051205220532054205520562057一、现金流入出租率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%租赁价格-10%-10%-10%-10%-租赁收入84474929227757677576853348533485334938679386793867103254103254二、现金流出综合成本200202202218386183862022420224202242224622246222462447124471三、净现金流量644547090059190591906511065110651107162171621716217878378138、783注：1、本项目于2007年取得土地使用权证，按商业物业使用期限40年，办公物业使用期限50年计算租赁收入。2、物业管理收支相抵，物业管理公司保本经营； 3、楼宇外部、内部广告等收入归物业管理公司所有，并不计入项目收益。4 投资回收年限及其他主要经济指标现银行短期贷款基准年利率为5.76%，一般在此基础上再浮20%，为6.912%，为计算方便，取资金贷款年利率为7%。单位：万元年份123456789101112200720082009201020112012201320142015201620172018净现金流量-95280-86351-1660695121426819024214012139、484924849248492733427334贴现率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%NPV-95280 -80702 -14504 7765 10885 13564 14260 15475 14462 13516 13895 12986 NPV-95280-175982-192588-184823 -173938 -160375 -146114 -130639 -116177 -102661 -88766 -75779 续上表年份13141516171819202122232425201920202021202220232024202520262027202820292030140、2031净现金流量27334300683006830068330753307533075363823638236382400214002140021贴现率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%NPV12137 12477 11661 10898 11204 10471 9786 10060 9402 8787 9033 8442 7890 NPV-63643 -51166 -39505 -28607 -17403 -6932 2853 12913 22315 31102 40135 48577 56467 续上表年份26272829303132333435363738203220141、3320342035203620372038203920402041204220432044净现金流量44023440234402348426484264842653267532675326758595585955859564454贴现率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%NPV8111758170857283680763626540611257125872548851295273NPV645787215979244865279333499696106235112347118059123932129420134549139822续上表年份39404142434445464748142、4950512045204620472048204920502051205220532054205520562057净现金流量64454644547090059190591906511065110651107162171621716217878378783贴现率7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%7%NPV4928 4606 4735 3694 3452 3549 3317 3100 3187 2979 2784 2862 2675 NPV144750 149355 154090 157784 161237 164786 168103 171203 174390 177369 18143、0153 183014 185689 1、项目动态投资回收期=18+6932/（6932+9786）=18+0.4147年=18.4147年2、项目动态税前毛利润额=185689万元3、项目动态税前毛利润率=185689/198237=93.67%4、若项目贴现率定为12%，则NPV=13464，若项目贴现率定为13%，则NPV=-32913，项目内部回报率=12%+13464/（13464+32913）（13%-12%）=12.2904%。5 项目动态现金流量表以资金7%年贷款利率为标准，计算项目动态现金流量表为：单位：万元年份12345678910111220072008200920102144、0112012201320142015201620172018年净现金流量-95280-86351-1660695121426819024214012484924849248492733427334原资金年末值0 -101950 -201482 -233354 -239511 -241010 -237525 -231253 -220852 -209723 -197816 -182415 合计-95280-188301 -218088 -223842 -225243 -221986 -216124 -206404 -196003 -184874 -170482 -155081 续上表年份1314145、15161718192021222324252019202020212022202320242025202620272028202920302031年净现金流量27334300683006830068330753307533075363823638236382400214002140021原资金年末值-165937 -148305 -126514 -103197 -78248 -48335 -16328 17919 58102 101098 147104 200223 257061 合计-138603 -118237 -96446 -73129 -45173 -15260 16747 5430146、1 94484 137480 187125 240244 297082 续上表年份262728293031323334353637382032203320342035203620372038203920402041204220432044年净现金流量44023440234402348426484264842653267532675326758595585955859564454原资金年末值317878 387234 461445 540851 630526 726479 829148 944184 1067273 1198978 1345603 1502492 1670363 合计361901147、 431257 505468 589277 678952 774905 882415 997451 1120540 1257573 1404198 1561087 1734817 续上表年份394041424344454647484950512045204620472048204920502051205220532054205520562057年净现金流量64454644547090059190591906511065110651107162171621716217878378783原资金年末值1856254 2055158 2267984 2502606 2741122 2996334 32148、75745 3574715 3894613 4243870 4617575 5017440 5452959 合计1920708 2119612 2338884 2561796 2800312 3061444 3340855 3639825 3966234 4315491 4689196 5096223 5531742 七、综合分析与建议风险防范1 项目综合分析1、本项目的建设是贯彻党的十五大精神，实施“科教兴国”伟大战略的重大举措，是促进技术创新，实现杭州市产业技术升级的需要，并得到XX区政府的全力支持。2、本项目位于杭州市主城区，区内道路系统较为完善，对外交通便利，相应的水、电等基础设施条件149、可满足项目需要，其建设条件良好。3、从杭州市写字楼整体市场以及办公用地出让情况看，传统商圈如文教商圈写字楼市场将持续平稳。4、项目周边聚集的高新技术企业和文三路繁荣的IT商业氛围，对项目具有强大的利益支撑。5、本项目财务经济指标显示，项目的经济效益优异，不确定分析显示，项目有一定抗风险的能力，项目在财务上是可行的。6、从风险预测角度，虽然本项目存在市场、政策等一些不确定性风险。但总的来说，风险还是可控的。综上分析，XX科技产业园项目经济效益优异，经营风险可控，项目可行性强。2 建议风险防范本项目回报可观，但本着求是、务实的精神，特别罗列下述各项风险与防范供参考。1、受IT行业发展周期影响的风险150、IT行业的发展有其自身的周期，而本项目若以租赁的形式收回投资，则必然要受到IT行业发展周期的影响。2、大量高新科技企业将随着各大高校的迁移而迁离本区域的风险城西高新技术企业密集的很大程度上是因为该区域有浙江大学、杭州科技大学、浙江理工大学、中国计量学院等理工科院校的存在，但随着各所高校逐渐迁往滨江、下沙、小和山和三墩，预计本项目建成后，城西的高校将基本迁完，大量的高科技人员也将随之迁出本区域，本区域的高新科技企业势将形成较强的迁留压力。3、政策风险房地产开发的政策风险包括国内外政治环境、战争与社会动荡、国家和地方政府的产业政策、土地使用制度、住房制度改革、金融政策、环保政策、建筑管理、安全管理151、等有关条例和法规、房地产开发过程的各项审批手续以及房地产产权纠纷和房地产交易等法律问题等等。4、物业税虽然物业税的细则尚在制定之中，但各方人士均认为物业税的出台将对房地产业产生致命的打击，尤其是将向出租物业征收物业税将较大地影响本项目的收益。5、加息继连续七次减息之后，2004年我国首次再度加息，预示着我国又进入了加息周期，历年的加息已对房地产业构成了一定的影响，预计今后的每一次加息都将对房地产业，特别是以租赁的形式收回投资的本项目产生较大的影响。6、补交出让金根据目前的政策规定，本项目五年后可整体上市，进行交易。但届时是否需要补交土地出让金和营业差额，若补交，比例又是多少，而这些目前都还未有任何说明。根据目前的情况看，补交的可能性较大。