1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目概要11.2项目建设理由31.3单位简介41.4编制依据41.5结论与建议5第二章 项目背景72.1xx概况72、2.2项目背景8第三章 项目建设必要性103.1项目区现状103.2项目建设必要性11第四章 建设内容及规模134.1建设内容134.2建设规模134.3整理后可使用土地15第五章 建设条件185.1自然条件185.2基础设施条件（现有）195.3周边配套20第六章 拆迁及安置方案216.1概况216.2拆迁补偿及奖励216.3安置方式24第七章 环境保护257.1环境保护法规257.2环境影响预测257.3环境污染防治措施267.4环保指标277.5环境影响结论27第八章 建设单位基本职能与机构设置288.1基本职能288.2机构设置28第九章 项目建设周期及工程进度安排309.1项目建设周3、期309.2项目实施进度计划表30第十章 投资估算和资金筹措3110.1估算依据3110.2估算范围3110.3估算原则及方法3110.4总投资估算3210.5项目总投资3410.6资金筹措35第十一章 经济分析3611.1项目收益3611.2相关经济效益影响37第十二章 项目招标投标方案3812.1招投标依据3812.2招标范围3812.3招标方式3912.4招标组织形式4012.5投标单位资质要求40第十三章 项目社会效益4213.1改善周边居民的居住条件4213.2加快城市化进程4213.3可以提高土地收益4213.4有利于优化资源配置4213.5完善项目区周边基础设施及公建设施42第十4、四章 风险分析4414.1风险分析4414.2风险对策45第十五章 结论、问题及建议4715.1结论4715.2建议47第一章 总论1.1项目概要项目名称：XXXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目性质：土地收储和前期开发项目建设单位：XXX土地收购储备中心1.1.4单位性质：事业单位1.1.5建设地点：XXX厂及周边地块四至：东至规划道路六十五；南至规划道路六十四；西至龙江路；北至勤业路。图1-1 项目位置图1.1.6建设内容及规模1、建设内容根据XXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图及XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（2009-GK-063），拟对XXXXX厂及周边地5、块进行土地收储和前期开发（含房屋拆迁、土地平整等）。（1）土地收储（2）拆迁拆迁对象主要为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。（3）土地平整2、建设规模土地收储40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）拆迁拆除民房总建筑面积159994.6平方米。其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。拆除营业用房建筑面积6484.25平方米。拆除办公用房建筑面积14255.33平方米。土地平整：占地面积69.66公顷，约合1045亩。（按项目开发范围占地面积计）。具体详6、见第四章。1.1.7开发期限：2009年09月1日2010年12月31日1.1.8投资规模项目总投资为194047万元。其中收储费用：95142万元拆迁费用：76574万元基础设施费用：314万元其他费用：22017万元1.1.9资金筹措本项目资金筹措：银行贷款：110000万元，占56.69%自筹资金：84047万元，占43.31%自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保障。贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。0资金投入计划表1-1 分年资金投入计划表序号名 称投入资金估算（万元）2008年2009年2010年7、1收储费用2000040000351422拆迁费用020000563573建设期利息0065344土地平整费003145其它费用5005000102006合 计20500650001085471.2项目建设理由为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的xx市中心城区2009年度收储及前期开发计划的城市建设任务，同时,XXXXX厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区希望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、管理水平出色的企业，来发掘钟楼城市产业的无限商机，更充8、分地实现钟楼土地、环境等城市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善城市形象，提升城市品位，从而实施本项目。本项目整理可出让土地488800平方米，新增城市公共绿地43250，新增市政用地5770，新增道路用地137200。土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。项目建成后，xx市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。对xx城市化进程，也将起到重要的推动作用。1.3单位简介xx市土地收储中心是xx市国土资源局的直属事业单位，位于xx桥西200米处。xx市土地收储中心是受市政府委托，在x9、x市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。它的主要职能是： 1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。2.受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。110、.4编制依据1、国家土地储备管理办法2、江苏省国有土地储备办法3、xx市市区土地收储管理办法（2000-12-16）4、xx城市总体规划（2004-2020）5、xx市钟楼区发展战略规划6、xx钟楼经济开发区概念规划7、xx市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划8、xx市城市房屋拆迁管理办法（常政发2007105号）9、xx市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（常建2008318号）10、关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知（常建2008319号）11、XXXXX厂及周边地块规划条件12、xx市土地收储中心委托合同1.5结论与建议1.5.1结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目11、是城区建设的需要，项目建设具有必要性。通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目都具有可行性。1.5.2建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。12、5、五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到居民的基本生活，然后进行拆迁。7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。第二章 项目背景2.1xx概况地理位置xx市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬3109至3204，东经11908至12012之间。xx是一座具有2500年历史的文化名城，素有“中吴要辅、八邑名都”之称。它北枕长江、东13、濒太湖，与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心城市。该区域地势平坦、气候湿润、河网交织。行政区划xx下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积4375K，市区面积1864 K，市域人口390万，市区人口256万。经济状况2008年，xx市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。2008年，全市实现GDP 2202亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角16个城市第7位，总量继续排名第9位。表2-1：xx近年主要经济指标表 年份指标20042005200620072008国内生产总值GDP（亿元）1114、00.61302.2156018802202财政收入（亿元）175.5220.45277.3368.81542.7财政收入增加率（%）2925.925.83332财政支出(亿元)75.897115.9150.7183.8自营出口总额（亿美元）47.1661.2874.1498.4665.4实际利用外资（亿美元）5.367.3112.9418.3522.6全社会固定资产（亿元）532.7769.8951.61203.91448.2社会消费品零售总额（亿元）324.05444.08498.45610.85758.2人均国内生产总值（元）31665319693721043674502832.2项目背15、景以建设“实力钟楼、优美钟楼、幸福钟楼”为目标，钟楼区2008年8月12日发布了2008-2010年经济发展、城市建设、促进就业三年行动计划，强力推进经济、城建、民生等各项工作。 通过现代服务业和制造业的双轮驱动，至2010年，钟楼主要经济指标将实现“1234567”：即培育形成100亿元产品群和100亿元物流市场，确保输变电、机械冶金、新材料、装备关键部件等4个制造业产品群均超百亿；地区生产总值突破200亿元；地方一般预算收入突破30亿元；三年全社会固定资产投资总额超400亿元；高新技术产业产值达500亿元；物流业营业收入超60亿元；规模工业总产值超700亿元。 以龙江路高架为界，加快建设以16、青枫公园为核心的西部新城。完善中吴大道、梧桐路等路网，加快建设宝龙城市广场、中航大酒店、创业大厦等地标性建筑，开工建设星港路、玉龙路等跨运河桥梁，规划建设市中医医院钟楼院区一期工程，新建蓝天新苑、松涛苑等安居房60万平方米。 钟楼区规划了的城建十大重点地块，XXXXX厂及周边地块就是在其中。对XXXXX厂及周边地块预先做好总体规划，分步实施，适时推出，对落实全区三年行动计划，推进三大建设有着很大的贡献。图：2-1：钟楼区现状结构第三章 项目建设必要性3.1项目区现状项目区以民宅、苗圃以及已经拆除的XXXXX厂为主，另有部分企事业单位等。根据XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（2017、09-GK-063），规划分为8个独立地块，由规划道路及河道分隔。1、HX-020602地块：位于龙江路以东、勤业路以南，规划道路十三以西，规划河流以北，基地现状主要为李家村、xx市奥新体育用品有限公司、华创塑料模具料有限公司、xx市华电变压器厂、空地等；2、HX-020605地块位于龙江路以东、HX-020602地块以南，规划道路十三以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为苗圃；3、HX-020608地块位于龙江路以东，规划道路六十一以南，弹性道路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为苗圃；4、HX-020607地块位于弹性道路以东，规划道路六十一以南，规划道路十三以西，规划道路六十四以北18、，基地现状为已经拆除的XXXXX厂；5、HX-020702地块位于规划道路十三以东，勤业路以南，五星路以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、xx西玛低温设备有限公司、五星供电所、五星乡派出所、交通局钟楼区分局以及空地等；6、HX-020705地块位于五星路以东，勤业路以南，规划道路六十五以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、国土资源局钟楼分局、江苏赛博风卫星通信技术有限公司、市政建设工程有限公司养护分公司以及空地等；7、HX-020709地块位于规划道路六十三以东，规划道路六十一以南，五星路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队；8、HX-19、020707地块位于五星路以东，规划道路六十一以南，规划道路六十五以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队；基地内现状管线比较混乱，无10Kv以上高压线，道路改造强弱电线将全部入地，所以无杆线迁移。xx远离地质断裂带,相对安全,还有深厚的土层也会起保护作用。本项目区域内无地质灾害影响。根据xx市历史文化名城保护规划、xx历史建筑保护规划，本项目基地内无需要保护的文保单位、历史价值建筑等。本地块无人防设施、无古树名木。地块内无军事设施、无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。3.2项目建设必要性积极实现xx市城市总体规划,加快城市中心的规划实施目前xx已成为特大城市，新一20、轮总体规划的发展战略为“发展南北，充实东西，提升中心”，给xx市城市带来了前所未有的发展契机。本项目位于城西，它的实施，加快了xx总体规划的实施进程，积极实现xx市城市发展的目标。 作为核心城区的支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大发展机遇钟楼区的经济发展正进入快速推进期， 历史地位不断地提升， 作为中心城市的核心城区支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大的发展机遇。这个阶段城区发展的首要任务， 是加速产业资本、人力资本向区内的汇聚， 形成高质量的社会财富积累， 将发展潜力真正转化为实力， 使钟楼区的整个辖区从xx市核心城区支撑区跃升为公众认可的中心城区。在这个快速发展期内， 有意识地引导市场开发活动，21、 集约地使用土地， 打造城区特色， 形成可持续的空间结构与用地布局， 对城区未来的发展具有重大意义。是集约利用土地,充分发挥土地效能的需要XXXXX厂434亩土地目前闲置，周边村内有101亩空地闲置，对XXXXX厂及周边地块统一规划,进行土地整理，可以充分发挥土地的效能,合理利用土地,走集约化的道路,符合可持续发展的思路。同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。政府投入可以尽快回收，将有利于城市的快速发展。通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过对土地进行前期开发，一方面可以大大加快开发进程，增加土地的附加值；另一方面，对前期开发完成的土地，通过土地一级市22、场，可以回笼部分资金，从而为下一个项目的实施提供一定的资金保证，使土地一级开发形成良性循环。3.2.5是完善城市基础设施及公建设施用地的需要项目实施后,规划公共绿地43250平方米，有利于改善xx市钟楼区XXXXX厂及周边地块生态环境。可提供规划道路用地137200平方米，为规划道路的实施提供保障，可改善周边交通条件。此外,可新增公共设施及居住用地、市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地的客观需要。是提高当地居民生活水平的需要原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小区建设可解决原有村基础设施薄弱、公共服务滞后等问题，改善生态环23、境，提高居民生活水平。 第四章 建设内容及规模4.1建设内容依据1、xx市区土地收购储备管理办法2000207号2、xx市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图（2009-GK-063）4、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（2009-GK-063）原则1、对规划选址范围内的土地全部进行收储和前期开发。2、同一家企业如果部分在规划选址范围外的，实施整体拆迁。3、便于项目规划道路的实施，沿道路外侧进行收储，被拆迁建筑局部在道路上的，尽量整体拆除。4、土地达到净地出让条件。4.1.3范围 选址用地范围：67.865Ha（见附24、件规划选址范围图）开发范围：69.66 Ha（见附件开发范围图）收储范围：40.73Ha（见附件收储范围图）建设内容1、收储2、前期开发（包括拆迁、土地平整）4.2建设规模1、收储：40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细收储面积统计如下：表4-1 XXXXX厂及周边地块收储面积明细表序号名 称占地面积（亩）备注1xx市华电变互感器厂92华创塑料模具料有限公司27.63xx市奥新体育用品有限公司154xx市华电变压器厂20.55xx西玛低温设备有限公司24.96市政建设工程有限公司养护分公司4.57xx市苗圃101.98消防支队325、19周家村103.85剩余国有土地10李家村17.62剩余国有土地11陆家村49.9剩余国有土地12村级空地101.1剩余国有土地13平岗村委814平岗村委店面115五星街道店面716交通局钟楼区分局2.517五星供电所3.518五星派出所619国土资源局钟楼分局1020xx林基纺织有限公司521xx云田家具有限公司322富利达皮具有限公司1023洪庄村4.6624勤业中学5.525勤业路38小计611.032、拆迁项目区内拆迁对象主要为民房、营业用房及办公用房。拆除民房总建筑面积159994.6平方米。其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面26、积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。详见表4-2。拆除营业用房建筑面积6484.25平方米，详见表4-3。拆除办公用房建筑面积14255.33平方米，详见表4-4。根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细拆迁量统计如下：a、住宅表4-2 住宅拆迁汇总表序号村名建筑面积（）占地面积（亩）户数人口1周家村104857.8103.852685312李家村13867.917.62412303陆家村39274.349.91061184洪庄村1994.64.668255合计159994.6176.03423904b、营业用房表4-3 营业用房拆迁汇总表序号名 称建筑面积（）占地面积（亩）1平岗27、村委店面1004.9812五星街道店面2.1江苏赛博风卫星通信技术有限公司4708.7462.2零星店面690.5313勤业路零星店面800.12小计6484.258.12c、办公用房表4-4 办公用房拆迁汇总表序号名 称建筑面积（）占地面积（亩）1交通局钟楼区分局1071.692.52五星供电所1054.223.53五星派出所3552.9764国土资源局钟楼分局4685.23105平岗村委3891.228小计14255.33303、土地平整本项目按照项目开发范围占地面积进行土地平整，共平整土地69.66公顷，约合1045亩。4.3整理后可使用土地可出让土地表4-5 XXXXX厂及周边地块可出28、让土地一览表地块编号地块用途地块面积（m2）容积率备注HX-020602商住75630HX-020605商住32340HX-020607居住646201.5HX-020608居住335801.5HX-020702商住88610配套一座24班幼儿园，用地面积不少于12600，建筑面积不少于8400。配套菜场一处，建筑面积不少于6000。HX-020705商住638202.5HX-020707居住659902.0HX-020709居住642101.6配套一处社区卫生服务站，建筑面积不得小于350合计4888004.3.2公共用地1、公共绿地：表4-7 XXXXX厂及周边地块防护绿地及公共绿地一览表29、地块编号地块用途地块面积（m2）备注HX-020601公共绿地10230HX-020604公共绿地5070HX-020606公共绿地8420HX-020609公共绿地5300HX-020701公共绿地4810HX-020703公共绿地8290HX-020708公共绿地1130合计432502、市政用地表4-4 XXXXX厂及周边地块市政用地一览表地块编号地块用途地块面积（m2）备注HX-020603市政用地560xx港华五星中中压调压站HX-020704市政用地5210合计57703、河流用地：2.17公顷（约合32.5亩）4、道路用地：13.72公顷（约合205.8亩）第五章 建设条件5.130、自然条件地质地貌：本区大地构造属于江阴溧阳复背斜、东台溧阳地震带，基岩以上分布着140米200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于0.5%，地面青岛标高一般为3米6米，区内水网遍布，河流纵横，最高洪水位标高3.69米，设防水位标高3.9米。气候水文：根据20022006年的统计资料，本区年平均气温16.15，最高年平均气温16.7，最低年平均气温15.7；平均年降水量1185.15毫米，最大年降水量1300.6毫米，最小年降水量1068.9毫米；年平均日照1925小时，年平均最大日照2035小时，年平均最小日照131、797.6小时。2006年，本区气候总的特点是年平均气温偏高，暖冬连暖春明显。年总降水量接近常年。年日照时数略偏少。年平均气温16.7，较常年偏高1.2，除5月、8月平均气温较常年同期偏低外，其它各月平均气温较常年同期偏高。14月、6月较常年同期偏高1639，9月、10月、12月平均气温较常年同期偏高0608。冬季气温较常年同期偏高1.7，具有回升早、回升快、升温高的特点，暖春明显。全年出现日最高气温超过35的高温天气有9天。年极端最高气温37.9（7月15日），年极端最低气温-4.2（12月26日）。终霜日出现在2月24日，较常年明显偏早；初霜日出现在11月4日，较常年偏早。全年无霜期22532、天。年平均降水量1307.8毫米，较常年平均值偏多241.8毫米，河、湖、库水位普遍接近常年偏高，汛期降水量比历年偏多9.4%。雨情、水情：2006年降水量属正常偏多年份，6月19日入梅，7月8日出梅，梅雨期20天，接近正常年份，梅雨期雨量大，时空分布极不均匀，年降雨量比历年平均值偏大，是年水偏丰年。由于长江中上游来水较多，且汛情较早，新北区魏村闸最高潮位6.97米（9月8日），比上年最高潮位高0.97米，超警戒水位24天，最低潮位1.51米（1月9日），比上年最低潮位低0.21米。5.2基础设施条件（现有） 1、交通条件项目周边龙江路、勤业路均为成熟干道，能满足本项目的交通需求。表5-1：主33、要道路现状表路名道路性质道路宽度(米)机动车道数龙江路主干道8012勤业路主干道244除主要道路外，规划区地块间道路一般为20米，详见规划图。2、市政条件供水本项目水源由市政管网供给。统一由xx自来水集团公司供给，魏村水厂供应。根据地块位置由龙江路路敷设的DN1400给水管进入勤业路DN500给水管，本项目可由勤业路给水管供水。雨污水排水采用雨污水分流制。生活污水就近接入城市污水管网，其中020602、020702、020705地块可直接排入勤业路污水干管（DN600）；其余地块可考虑排入规划道路六十一的规划污水管。雨水就近排入规划河流，其中020605、020602、020702、0207034、9地块可直接排入规划河流；020608、020607、020707地块可接入规划道路六十一雨水管后排入规划河流；020705地块可接入五星路规划雨水管后排入规划河流。强电：由110KV勤业变供给，可从勤业路10KV线接入。弱电：勤业路有通讯、有线电视等，地下敷设。燃气：由勤业路现状DN300中压煤气管网供给。5.3周边配套 教育培训：花园二小、勤业中学、平岗幼儿园购物场所：新怡华超市、欧尚超市、苏果超市医疗保健：钟楼开发区综合医院、xx第四人民医院文化娱乐：群众艺术馆、文化广场、行政中心广场绿地公园：青枫公园其他配套：钟楼区新政府、图书馆24-32层(1期9栋)银行：工商银行、建设银行、交通银35、行第六章 拆迁及安置方案6.1概况范围南至规划道路六十四；西至龙江路；北至勤业路；东至规划道路六十五。规模地上拆除总建筑面积180734.18平方米。拆迁补偿依据本次拆迁按国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例、常政发2007105号市政府关于修改xx市城市房屋城市拆迁管理办法的决定、常建2008318号关于印发xx市城市房屋拆迁补偿估价技术细则的通知、常建2008319号关于调整市区城市房屋拆迁补助费等标准的通知、常建2007142号关于调整城市房屋拆迁补偿最低标准的通知执行。拆迁组织1、由xx市土地收购储备中心成立项目组。2、通过拆迁招标，委托1-2个拆迁公司实施拆迁。3、36、公示选择1-2个评估单位进行评估。6.2拆迁补偿及奖励1、拆迁基价在市拆迁办颁发拆迁许可证后，由评估公司按市场价评估后公布。2、为加快推进拆迁工作，拆迁分三期进行，并采用以下奖励措施：2.1、住宅房屋：以被拆迁私房所有人、公房承租人为奖励对象，奖励标准为： 自拆迁许可证规定的拆迁起始日期后40日内搬迁并交出被拆迁房屋钥匙的，奖励15000元； 自拆迁许可证规定的拆迁起始日期后4150日内搬迁并交出被拆迁房屋钥匙的，奖励10000元； 自拆迁许可证规定的拆迁起始日期后5160日内搬迁并交出被拆迁房屋钥匙的，奖励5000元。2.2、非住宅房屋：自拆迁许可证规定的拆迁起始日起40日内搬迁并交出被拆迁37、房屋钥匙的，以房屋所有权人为奖励对象，奖励标准为： 被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的，奖励15000元； 被拆迁房屋建筑面积在50100平方米的，奖励20000元； 被拆迁房屋建筑面积在100500平方米的，奖励25000元； 被拆迁房屋建筑面积在5001000平方米的，奖励30000元； 被拆迁房屋建筑面积在1000平方米以上的，奖励35000元。3、放弃购买安置房、定销商品房、经济适用房的给予房屋评估价6% 的补贴。4、住改非房屋补偿办法：按xx市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（常建2008318号）有关规定进行补偿。5、无证建筑（配合签约的，无证建筑的处理以下述标准执行；一旦进入行政、38、司法程序，均以房屋所有权证载明的面积为准）：（1）单元式住宅：、已封闭的权证外阳台可按评估基准价进行补偿，未封闭权证外阳台可按评估基准价的90%进行补偿，可计入产权调换或申购定销商品房面积，不重复计算。、单元式住宅楼房首层带院没有阳台的，可按二楼阳台的投影面积一半计算，已封闭的可按评估基准价进行补偿，未封闭的可按评估基准价的90%进行补偿，可计入产权调换或申购定销商品房面积，不重复计算。、同一单元、同一户型（不含底层、顶层）的面积有差异的，按“就高不就低”的原则给予补偿，可计入产权调换或申购定销商品房面积。底层、顶层作为参照或被参照必须剔除不可比因素，才可应用本政策。、平改坡（可独立居住使用）39、：有审批手续的平改坡，按建筑外围的水平投影面积每平方米1000元给予补偿（不含装修）；无审批手续的平改坡，按建筑外围的水平投影面积每平方米700元给予补偿（不含装修）；但平改坡部分的面积均不计入产权调换或申购定销商品房面积。、底层院内自行搭建的，按重置成新价的2倍进行补偿，不计入产权调换或申购定销商品房面积。（2）一体建造非成套自建房：、超长超宽类型：与有证房屋一体建造超过权证面积10%以内的，经认定后按有证房评估（可计入产权调换或申购定销商品房面积）；与有证房屋一体建造（超长超宽类型）超过权证面积10%以外的，经认定后补偿标准按房地产市场评估价的80%给予补偿（不计入产权调换或申购定销商品房40、面积）；、超高类型：计算一体建造（超高类型）面积时二层建筑以檐口高度7.5米为界。二层建筑檐口高度7.5米以下部分按阁楼补偿（2.2米以上部分可计入产权调换或申购定销商品房面积，2.2米以下部分不计入产权调换或申购定销商品房面积）。二层建筑檐口高度超过7.5米部分，按外围展开面积每平方米200元补偿（不计入产权调换或申购定销商品房面积）。、权证外阳台：与权证房屋一体建造的阳台，按单元式住宅阳台的补偿办法执行（可计入产权调换或申购定销商品房面积）；（3）非一体建造非成套自建房、2004年10月29日市政府关于整治违法建设的通知公布后建造的无证房屋，不予补偿。、2001年6月21日至2004年1041、月28日间建造的无证房屋，由拆迁人按被拆迁房屋的重置成新价格予以货币补偿。被拆迁人不可以选择房屋产权调换或申购定销商品房。、1996年1月1日至2001年6月20日间建造的无证房屋，按其房屋重置成新价格的3倍予以货币补偿。被拆迁人不可以选择房屋产权调换或申购定销商品房。、1990年4月2日至1995年12月31日间建造的无证房屋，按其房屋重置成新价的4倍予以货币补偿。被拆迁人不可以选择房屋产权调换或申购定销商品房。6.3安置方式 本项目采用产权调换和贷币补偿两种形式，由被拆迁人自行选择。第七章 环境保护7.1环境保护法规中华人民共和国环境保护法主席令（第22号）建设项目环境保护管理条例国务院令42、（第253号）环境空气质量标准（GB3095-96）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）污水综合排放标准（GB8978-1996）xx市建筑施工噪声管理规定7.2环境影响预测（1）地表水环境影响项目施工期将产生一定的生产废水。尽管量不大，但仍需做到：生产废水经沉淀达标后排入附近河道。（2）大气环境影响项目施工期车辆运输和机械施工排放的废气和粉尘对施工区域环境空气将有一定的影响，但其影响性质是短期的和可逆的，且影响范围有限，只要加强管理，采用一定的防治抑尘措施，施工期工程对环境空气的影响完全可以控制到最小程度，为施工区域环境空气所承受。（3）声环43、境影响施工期噪声将对周边居民影响不大。施工期噪声对施工作业人员和现场管理人员产生的影响较大，需采取隔声降噪和劳动保护措施。（4）固体废物根据对项目内容的分析，工程施工期固体废弃物主要为工程弃渣和少量的生活垃圾。由于该项目收储和前期开发项目，建筑垃圾多，必须及时清运。（5）生态环境影响项目区对生物量和区域的生物多样性较少造成影响。7.3环境污染防治措施（1）大气环境保护措施施工期间要做到文明施工，根据施工计划制定防止扬尘污染的措施（如洒水灭尘），定时对车辆进行冲洗。该区域内严禁建设严重污染环境空气的燃煤锅炉等供热设备，供热应选择天然气作为能源,在道路沿线种植乔灌结合的绿化带来降低汽车尾气对该区域44、的大气环境造成的影响。（2）声环境保护措施施工期合理调整施工时间，文明施工，采用简易隔声屏障等措施减轻对邻近居民的影响，对现场施工人员按GB12348-90工业企业噪声卫生标准的要求合理安排作业时间。污水处理站采用室内式，高噪声设备尽量安置于室内或地下，露天设备预留50m以上的防护距离，减轻机械设备运行噪声对周围环境的影响。（3）固体废物处置措施施工期产生的弃渣应尽可能回用于本工程或者其它工程，无法回用的应及时清运，运往政府指定的建筑垃圾倒场处置。生活垃圾应及时由环卫部门收集运往垃圾填埋场填埋。（4）生态环境保护措施该项目在设计和施工阶段应尽可能避免不利的生态影响，要保持与环境的和谐感，切实做45、到利用地形、配合地形、地尽其用。提高施工人员的保护意识，加强环境管理和环境监理。（5）加强环境管理与监控严格执行国家环境保护的“三同时”制度，环保设施与本项目同时竣工，并经过当地环保部门检查验收合格后，方可正式营运；设置环保管理科室，制订各项环保管理规章，配备环境管理人员和仪器设备，加强环境监测和环境管理，实施排污口规范化和污染物总量控制，将各项环保措施落到实处。7.4环保指标1、水质指标保持在国家二级饮用水标准以上。2、大气环境控制在国家二级标准之内，空气污染指数小于100，空气中可吸入颗粒物年平均不大于0.1毫克/平方米，二氧化碳年平均不大于0.08毫克/平方米。7.5环境影响结论项目施工46、期会产生少量的废气、废水、噪声和固体废弃物等污染物，在全面落实本评价中提出的各项环保措施后，污染物对环境影响较小，区域生态环境的完整性和稳定性不会遭到破坏，生态环境质量将得到一定的保护和改善,该项目的建设从环境保护角度而言具有可行性。第八章 建设单位基本职能与机构设置8.1基本职能xx市土地收购储备中心是受市政府委托，在xx市土地收购储备委员会的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构,主要有以下基本职能:1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。2.受市政47、府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地收储和前期开发库存，保障土地供应，提高净地供应比例。3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。8.2机构设置xx市土地收购储备中心设主任、副主任各一名，下设综合科、土地收储科和前期开发科。综合科：1、负责本单位日常内务活动，具体包括公文管理、宣传接待、车辆管理、外部协调、固定资产管理、日常采购和各项后勤管理等；2、负责公文和报表管理，具体包括文件收发48、档案管理、报表汇总分析、工作计划制定、工作总结撰写、综合信息收集和政策理论研究等；3、负责财务信贷工作，具体包括会计核算、财务审核、融资活动、经费控制等；4、负责储备地块管理，具体包括储备资产接管，地上建筑物租赁，年租金收缴等。土地收储科：1、负责调查和计划制定，具体包括地块情况调查、中长期收储规划拟定、年度收储计划制定等；2、负责控规委托，具体包括提请控规设计，建议规划方案调整审定，办理规划手续等；3、负责地块收购，具体包括收购申请受理、地块权属核查、收购成本测算、会审方案拟定、土地和资产评估委托、收购合同草拟、地块搬迁跟踪管理、土地权证变更、协助做好土地交接的前期准备工作等。前期开发科：49、1、负责拆迁方案拟定，具体包括拆迁项目选择、拆迁计划拟定、拆迁成本分析与概算编制等；2、负责拆迁前期准备，具体包括拆迁手续办理、工程招标组织、工程审计委托、拆迁方案落实等；3、负责拆迁进程管理，具体包括施工队伍管理、工程进度督查、拆迁成本控制、现场安全管理、信访接待组织、内外协调活动及工程结算与审计等；4、负责拆房工程，具体包括拆房方案制定、拆房收入测算、拆房招标组织、现场安全管理、工程验收和审计等。第九章 项目建设周期及工程进度安排9.1项目建设周期预计本项目需十六个月完成,2009年09月1日2010年12月31日。工程进度及时间安排见下表。表9-1 项目建设周期表开发内容项目前期拆迁土地50、平整等时间4个月10个月2个月9.2项目实施进度计划表表9-2 项目实施进度表 时间内容项目实施周期（2009.09起）2010.012010.10项目前期准备收购、拆迁方案制定拆迁土地平整后期第十章 投资估算和资金筹措10.1估算依据1、xx市城市房屋拆迁管理办法（常政发2007105号）2、xx市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（常建2008318号）3、关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知（常建2008319号）10.2估算范围地上拆除总建筑面积180734.18平方米。平整土地69.66公顷，约合1045亩。本估算包括以下内容：（1）收储费用（2）拆迁费用（3）基础设施费用（4）其他51、费用10.3估算原则及方法1、厂房、xx市苗圃、消防支队、村级空地等收储按照120万元/亩进行收储。2、根据工程资料，参照地区现行定额价格水平及有关文件，拆迁费用采用该地区同类工程技术经济指标进行估算。住宅房拆迁补偿按3700元/平方米，营业用房按5500元/平方米，办公用房按3000元/平方米。3、基础设施费主要是土地平整费，按3000元/亩计算。4、其他费用的计算标准（1）管理费用按（收储+拆迁+基础设施费）的1计。（2）基本预备费按（收储+拆迁+基础设施费）的8计。（3）建设期利息按长期贷款年利率5.94计。10.4总投资估算总投资按收储费用、拆迁、基础设施费及其它费用四块计算。1、收储52、费用已完成收储部分费用：434亩*120万元/亩52080万元需进行收储部分费用：358.85亩*120万元/亩43062万元收储费用合计：52080+43062=95142万元2、拆迁费用a、住宅拆迁费用：表10-1 住宅拆迁费用计算一览表序号费用名称计算过程测算值（万元）1房屋补偿159994.63700元/59198 2各项费用2.1装修设施费159994.6250元/3999.87 2.2搬迁补助费423户800元/户33.84 2.3搬迁奖励费423户15000元/户634.50 2.4临时安置补助费159994.610元/6个月959.97 2.5移机及电话有限电视费423户75853、元/户（电话208+空调200+有线350）32.06 2.6水电拆表费423户120元/户（水表60+电表60）5.08 2.7办证费423户80元/户3.38 2.8拆迁服务及管理费（1+2.1+2.2+2.3+2.4+2.5）21297.16 2.9属地办公管理和奖励费（1+2.1+2.2+2.3+2.4+2.5）1.5972.87 2.10评估费（1+2.1）0.637.92 2.11审计费以上各项合计0.2134.35 3合计1+267309b、营业用房拆迁费用：表10-2 营业用房拆迁费用计算一览表序号费用名称计算过程测算值（万元）1房屋补偿6484.255500元/3566.3454、 2各项费用2.1装修设施费6484.25280元/181.56 2.2搬迁补助费6484.2510元/6.48 2.3搬迁奖励费20000元+30000元+235000元12.00 2.4临时安置补助费6484.2510元/6个月38.91 2.5水电拆表费4户120元/户（水表60+电表60）0.05 2.6办证费6484.252元/1.30 2.7停业补助费（1+2.1）5187.39 2.8拆迁服务及管理费（1+2.1+2.2+2.3+2.4）276.11 2.9属地办公管理和奖励费（1+2.1+2.2+2.3+2.4）1.557.08 2.10评估费（1+2.1）0.622.49 255、.11审计费以上各项合计0.28.30 3合计1+24157.99 c、办公用房拆迁费用：表10-3 办公用房拆迁费用计算一览表序号费用名称计算过程测算值（万元）1房屋补偿14255.333000元/4276.60 2各项费用2.1装修设施费14255.33200元/285.11 2.2搬迁补助费14255.3310元/14.26 2.3搬迁奖励费435000元14.00 2.4临时安置补助费14255.3310元/6个月85.53 2.5水电拆表费4户120元/户（水表60+电表60）0.05 2.6办证费14255.332元/ 2.85 2.7停业补助费（1+2.1）5228.09 2.856、拆迁服务及管理费（1+2.1+2.2+2.3+2.4）293.51 2.9属地办公管理和奖励费（1+2.1+2.2+2.3+2.4）1.570.13 2.10评估费（1+2.1）0.627.37 2.11审计费以上各项合计0.210.19 3合计1+25108拆迁费用=67309+4158+5108=76575万元3、基础设施费用土地平整费1045亩3000元/亩314万元基础设施费合计314万元4、其他费用管理费用管理费用（收储费用+拆迁费+基础设施费）*1 1720万元基本预备费基本预备费（收储费用+拆迁费+基础设施费）*8 13762万元建设期利息本项目准备银行贷款110000万元，年利57、率：5.94%假设贷款在2010年1月发生，则建设期利息为：1100005.94%=6534万元其他费用合计其他费用管理费用+基本预备费+建设期利息 1720+13762+653422017万元10.5项目总投资表10-4：总投资汇总表序号名称投资估算（万元）占总投资比例一收储费用9514249.03%二拆迁费7657439.46%三基础设施费3140.16%四其他费用2201711.35%总计194047项目总投资约为194047万元。（详见附件1投资估算汇总表）10.6资金筹措10.6.1本项目总投资为194047万元。其中收储费用：95142万元拆迁费用：76574万元基础设施费用：3158、4万元其他费用：22017万元10.6.2本项目资金筹措：银行贷款：110000万元，占56.69%自筹资金：84047万元，占43.31%自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保障。贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。第十一章 经济分析11.1项目收益本项目收储和前期开发后，可为部分土地挂牌出让做好准备,会产生一定的经济效益，产出与投入差额即为政府收益。1、参照项目周边地块相似用途相似指标的土地出让价，如下：表11-1 周边地块土地出让价格一览表地块名称规划用途出让方式容积率出让时间（年）面积/出让价（平方米/59、万元）单价（万元/亩）0302青枫公园东侧商住毛地2.5/3.0200817923/30311.30701青枫公园东侧商住毛地2.5/3.02008270120/435010.7（市国土局土地成交信息）因青枫公园东侧地块出让时间为2008年，出让毛地地价约11万元/亩，当时拆迁费用估算为3500元/平方米，拆迁建筑面积为拆迁占地面积1.5，因此折合净地出让价每亩单价为：3500元/平方米1.5666.67平方米/亩+11万元/亩361万元/亩。结合2008年以后土地市场的实际情况预计本项目出让价根据不同容积率及地块用途在240-360万元/亩间。根据地块内可出让土地具体情况，出让收益预测见下表60、：表11-2 本项目土地出让收益预测表地块编号地块用途出让方式地块面积（m2）容积率预测单价收益估算（万元/亩）（万元）HX-020602商住净地7563036040840HX-020605商住净地3234036017463.51HX-020607居住净地646201.524023263.08HX-020608居住净地335801.524012088.74HX-020702商住净地8861036047849.16HX-020705商住净地638202.530028718.86HX-020707居住净地659902.028027715.66HX-020709居住净地642101.6250240761、8.63合计488800222017.6由上表可计算出,本项目土地出让收入总额为222017.6万元,开发成本194047万元。收益：222017.6-19404727970.6万元。可以提高土地收益，土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。11.2相关经济效益影响本项目具有相关的经济效益，主要体现在完成了城市基础设施和公共设施地块的收储及拆迁上。城市基础设施和公共设施的实施，必须对地块进行收储及地上建筑进行拆迁，政府需要投入，通过本项目的实施，可以完成规划范围内的城市基础设施和公共设施的收储及拆迁，其政府本来需要投入部分应计入本项目的经济效益。第十二章 项目招标投标方案12.1招投标62、依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国招标投标法3、江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定4、江苏省依法必须招标建设项目可行性研究报告增加招标专章和核准招标事项的规定5、江苏省招标投标条例6、建筑业企业资质等级标准12.2招标范围12.2.1根据中华人民共和国招标投标法(1999年8月30日)第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的63、项目；本项目总投资估算为194047万元，所以必须对项目建设主要阶段依法实行招标。具体招标范围为：拆迁、土地平整施工。12.2.2根据江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定，上述规定范围内的各类工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；（二）施工单项合同估算价在100万元人民币以上或者建筑面积在2000平方米以上的； （三）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的；（四）单项合同估算价低于本条第（一）、（二）、（三）项规定的规模标准，但符合下列标准之一的项目：1总投资额在2000万元人民币以上的64、；2使用各级财政预算资金的项目、 使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金或者行政事业性收费资金的项目、使用国家融资项目，总投资中使用财政预算资金、纳入财政管理的各种政府性专项建设基金或者行政事业性收费资金、国家融资的金额在100万元人民币以上的。 12.2.3本项目总投资估算为194047万元，所以必须对项目建设主要阶段依法实行招标。按照以上规定再结合本项目的情况，必须实行招标的有：拆迁、土地平整施工。12.3招标方式12.3.1中华人民共和国招标投标法规定的招标方式有两种：（一）公开招标。就是招标人以招标公告的方式，邀请不特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。（二）邀请招标。就是招标人65、以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。 12.3.2中华人民共和国招标投标法中规定：政府对国家重点项目、地方重点项目以及机电设备国际招标中采用邀请招标的方式要进行严格控制。公开招标中没有这方面的限制。江苏省招标投标条例中规定依法必须进行招标的项目中，有下列情形之一的，应当公开招标：（一）省、设区的市人民政府确定的地方重点建设项目；（二）全部使用国有资金投资的项目；（三）国有资金投资占控股或者主导地位的项目； （四）法律、法规和规章规定的其他应当公开招标的项目。 根据以上规定结合本工程情况，招标方式拟按下表进行：表12-1 招标方式表名 称招 标 方 式拆迁公开招标土66、地平整施工公开招标12.4招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标的能力；代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应的规定资质。江苏省招标投标条例中规定招标人自行办理招标事宜的，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，符合下列条件，并向有关行政监督部门备案： （一）具有法人或者其他组织的资格； （二）有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面专业人员；（三）有专门招标机构或者有三名以上具有招标业务能力的人员； （四）熟悉有关招标投标的法律、法规和规章。 本项目拟采用招标组织形式具体如下：表12-2 招标组织形式67、表名 称招 标 组 织 形 式拆迁委托招标土地平整施工委托招标12.5投标单位资质要求根据建设部2001年4月18日第87号令建筑业企业管理规定等文件和本项目规模，市政公用工程施工单位必须具有三级以上施工总承包资质。拆迁部分必须具有拆迁资质的单位，才可以参与投标。第十三章 项目社会效益13.1改善周边居民的居住条件xx市钟楼区XXXXX厂及周边地块，为xx市的老城区，工业厂区大，外来人口杂，出租户多，交通、环境、治安状况不好。通过本项目的建设，将彻底改变这里的面貌，改善周边居民居住条件。13.2加快城市化进程xx地处长江三角洲，是全国经济最为活跃的地区之一。经济发展的加速，城市化进程进入快速发68、展通道。本项目实施有利于优化城市的产业结构，加强相互间的交流与合作，使农村的人口向城市集聚，提高人民的生活水平，走可持续发展的道路。13.3可以提高土地收益xx市近几年出让的土地较多是以“熟地”方式出让的。通过土地收储和前期开发，使土地有一个较大增值空间，不仅为城市建设积累了大量的资金，同时也大大地缩短了开发商开发建设的周期，规避了开发经营的风险，改善了投资环境。13.4有利于优化资源配置xx处于苏南、苏北板块交界处，在长三角洲城市群中处于中心圈以内，从地理位置上看，xx市既是苏南地区东西向交通沪宁通道的必经之路，又是我国南北向干线北京至杭州高速公路的重要节点，交通区位优势明显。通过本项目实施69、，有利于人才和资本的流动，实现资源优化配置，给xx带来更多机会。 13.5完善项目区周边基础设施及公建设施通过此次地块收储和前期开发，将进一步完善该地区的基础设施及公建设施,更好的为周边居民服务，通过对XXXXX厂及周边、龙江路东侧、勤业路南侧城市公共绿地的营造，在增加城市公共绿地面积的同时又改善了该地区的生态环境，提高了周边居民的生活质量。第十四章 风险分析14.1风险分析本项目为土地一级开发项目,从立项到实施的过程中，将不可避免地受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之一，本项目在实施过程中主要有如下风险：14.1.1市场风险本项目为土地一级开发，将生地转为熟地，出让给房地产开发商进70、行房地产项目的投资活动。但由于受金融危机的影响,房地产市场遭到较大冲击，楼市低迷,目前整个房地产市场依然还处在调整周期中，一些地区的房价还有下调空间，且本项目周边类似楼盘较多，存在较为激烈的市场竞争，很多开发商处于观望状态，对于土地的出让造成不利影响。14.1.2开发成本风险本项目涉及的拆迁量较大，拆迁时间相对较长，且由于民众对拆迁安置费用的预期过高，将加大拆迁难度，这些不可预见的因素将增加本项目的开发成本,提高项目的风险性。14.1.3融资风险土地一级开发资金的需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金出现不足。土地一级开发过程中拆迁费用占的比例较高，拆迁费用都发生在71、一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。当前土地一级开发的主要融资方式都存在一定的局限和政策法规的不完善，无法成为土地一级开发持续稳定长期的投融资模式。对于土地一级开发周期和进度而言，银行贷款期短，贷款时序不灵活，缺乏对土地一级开发明确的贷款政策和支持等，因此本项目存在一定的融资风险。14.1.4政策风险2008年，中央政府已经出台了一系列的房地产优惠（扶持）政策，其中包括：契税下调、印花税、土地增值税暂免，二手房转让的营业税免税限定从“5年”缩小为“2年”等。因此，近期内国家政策对本项目的影响不大。14.2风险对策72、14.2.1市场风险的对策在全球金融风暴的冲击下，我国的经济形势和经济实体或多或少地受到了影响，目前，国家对房地产市场进行大力扶持与合理疏导，并且在近期出台了一系列有利房地产业“回暖”的政策，本项目面临的市场风险还处于可控范围以内。14.2.2开发成本风险的对策本项目可以通过深入宣传等方式，让广大群众理解支持拆迁,并全面落实政策，坚持公平公正公开的原则,妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难,依法规范操作,尽可能的降低拆迁成本，从而规避该风险。14.2.3融资风险的对策积极建立多元化投资融资渠道是规避融资风险的重要措施。目前土地一级开发主要的融资方式有：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、73、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、离退休基金、养老基金等、土地资产证券化、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。本项目可以选择合适的融资方式。此外，建立政府的土地收储和前期开发基金制度也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证，土地收储和前期开发基金的主要来源有：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对政府在城市建设和土地开发中所需资金的有偿支持等等。14.2.4政策风险的对策政策性风险在很大程度上是很难由公司去控制的。可以通过研究政府出台的相关政策，了解政策动向，从而及时采取应对措施来规避政策性风74、险。第十五章 结论、问题及建议15.1结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目是城区建设的需要，项目建设具有必要性。通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目建设是必要的。15.2建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。5、五星供电所拆迁提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到对居民的供水、供电和供气，然后进行拆迁。7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。