1、城市新城区客站东边地块建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 城市宏观背景7一、XX城市概况7二、XX宏观经济状况8三、区域产业环境调查10四、XX市未来规划14第二部分 房地产投资环境分析19一、XX房地产2、市场总体概况19二、XX土地市场分析19三、近几年XX房地产走势分析24四、住宅市场调查分析（主力楼盘分析）24第三部分 项目概况60一、项目区域概况（区域现状、未来发展定位、交通等）60二、地块概况（主要规划条件、周边环境）61三、地块商业地缘关系分析61四、项目SWOT分析62五、切入机会点深入分析与挖掘62第四部分 项目发展初步设想64一、功能业态定位64二、定位分析65二、项目概念定位74三、档次定位（初考）75四、商众定位（商户+客群）75（相关案例浅析分享，详见附件一）76第五部分 经济测算与可行性分析（缺省）77第六部分 市调总结及项目发展建议78市场调研总结及项目发展建议7813、项目概况792、项目功能803、招商政策801、项目概况832、战略目标843、发展模式841、项目简介：852、投资商、发展商：853、项目特性：854、业态分布：861、江苏春兴合金集团有限公司922、徐州盛和木业有限公司923、徐州伟林木业有限公司934、徐州五环(长江)木业有限公司935、XX富豪银杏苗木基地936、江苏徐塘发电有限责任公司947、金虎集团(徐州金虎工具制造有限公司)948、徐州伟楼食品有限公司9415、XX地产营销机构相关案例资料库95第一部分 城市宏观背景一、XX城市概况1、历史沿革XX建置悠久。据史料记载，在夏朝，奚仲以邳为都，建立邳国。商汤、周武均封奚仲后人于4、邳，为侯国。秦始皇26年设立下邳县，汉高祖刘邦封韩信为楚王，建都下邳。北周静帝大象元年始称XX，为下邳称州之始。隋朝设立XX，后改下邳郡。唐朝废郡复置XX，后改为下邳县。元、明、清仍称XX。中华民国元年废州改置邳县。1992年7月，撤县设立XX市。历史长河铸就了XX6000多年的文明历史。清代以前，XX共有42人、79部著作载于二十四史和四库全书。明代散曲家陈铎，在教坊中被尊为“乐王”，琵琶演奏家汤应曾技艺绝伦，誉满天下；民国刘仁航著述30多部，被誉为“北方学者”。新中国成立以后，地方文化获得较快发展，以农民画、民间剪纸为代表的民间艺术，以独特的艺术手法，生动形象地反映了农民的生产生活，有一定5、的思想性和艺术性。2、行政区划XX幅员面积2088平方公里，属苏北鲁南地区县域面积最大、人口最多的县级市，下辖24个镇、488个行政村（居）。近几年先后被命名为江苏省文明城市、江苏省园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化先进市、全国绿色小康县、全国科技进步先进市。3、地理位置XX区位优越，交通便捷。城区座落在京杭运河与欧亚大陆桥陇海铁路黄金交汇点上，西依历史名城徐州，东邻港口城市连云港，北接齐鲁，南通江淮。徐州观音机场、连云港白塔埠机场和山东临沂机场距离XX均不足一小时车程，霍连高速穿城而过，京沪、京福、宁徐高速三面环绕，新老城区三大汽车客运站，日发送旅客超过1万人次；XX火车站为国家二等大站，6、目前正在建设新区火车站。4、人口数量2009年末全市户籍人口171.93万人，其中农业人口127.49万人，非农业人口44.44万人。全市常住人口144.31万人。主城区常住人口约35万人。二、XX宏观经济状况总体概述XX市享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”，东陇海第三大城市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”。工业与农业是目前XX的两大支柱产业，规模以上工业企业比“十五”末净增487家；农业产业化全省领先，农产品出口额全省第一，农业产业化龙头企业数量徐州第一。2010年实现国内生产总值（GDP)365.39亿，同比增长14.7%；财政收入52亿元，一般预算收7、入23.1亿元，增长20.2%。连续两年荣获江苏省财政收入上台阶奖；出口总额达到6.2亿美元、增长58.9%，自营出口1.47亿美元，全省领先、苏北第一。全社会固定资产投资338亿元，增长29.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15390元、8140元，分别增长13.7%和12%。社会消费品零售总额达到85.2亿元，增长19.1%。连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；今年刚刚获得全国绿化模范市的称号，2009年首次进入“全国百强县”，名列第91位，2010年再次被评为“全国百强县”，名列第80位。（1）工业确立了环8、保化工、板材家具、机械制造三大主导产业和食品医药、精细冶金、石膏建材、纺织服装、港口物流、电力能源六个特色产业以及16个工业主导型镇和9个农业主导型镇（办事处），设立了11个工业集中区。2010年，三大主导产业实现产值424.5亿元，增长41.2%；六个特色产业完成产值185.6亿元，增长36.5%；新增设新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保等新兴产业项目。23个重大产业项目建设顺利，沂州煤焦化一期、30万吨甲醇、三仪生物一期等11个亿元以上项目建成投产。全市规模以上工业企业达到673家，实现增加值169.1亿元，增长19.7%。新增纳税超500万元的工业企业9家，其中超1000万元的19、家。（2）农业2010年，农业增加值达到60.2亿元，增长5.5%。粮食连续七年增产，新增高效农业33.2万亩，建设高标准农田3万亩，综合农机化水平提高3个百分点。林下养殖迅速扩张，发展态势良好，规模养殖比重同比提高7个百分点。新增认证绿色食品4个、无公害农产品34个，油栗标准化示范区通过国家验收。（3）第三产业服务业完成增加值143.8亿元，增长15.5%。新增苏果便民店、农资超市等连锁网点280个。金融业方面，XX农商行正式挂牌，张家港农商行成功落户，新增农村小额贷款公司3家。旅游业方面，艾山九龙风景区创建为国家4A级景区、国家级水利风景区和省级风景名胜区，港上银杏博览园被评为徐州市第一家10、省四星级乡村旅游区。（4）招商引资成立5个产业招商局，成功举办2010年中国XX产业发展投资洽谈会暨重大项目集中开工典礼、城市产业投资推介会，投资148亿元的汉能光伏、93亿元的普罗新能源光伏、35亿元的泰国正大农业产业化等48个重大产业项目和总投资87.6亿元的10个城市产业项目成功签约，总投资230亿元的16个重大产业项目集中开工。全年实际到账注册外资9169.5万美元，增长40.4%。（5）城市建设2010年初确定的90项城建重点工程和调整增加的25项城建民生工程基本完成。城乡基础设施更加完善。250省道路面工程竣工试通车，250省道运河特大桥即将竣工，323省道东北绕城段加快推进，南京11、路立交桥、徐洪河1、2号桥进展顺利。新建农村公路166.8公里，改造农村危桥105座。中运河扩大、沂河与邳苍分洪道治理等工程全面完成，南水北调徐州截污导流XX段工程完成序时进度。民生工程加快推进。三汊河路、华山南路、东兴路、解放路等20多条道路改造建设全部完成，奚仲路游园、三汊河路游园建成开放，滨河停车场、解放路停车场建成使用。新增农巴公交线路10条，更新改造公交车200辆，新增出租车100辆。新增绿地60.5万平方米。三、区域产业环境调查（1）板材家具产业XX市是我国人造板工业重要的生产基地，目前全市各类板材加工企业达3520余家，年产量700万立方米，出口量占全国出口量的45%，其中板材深12、加工企业180家，板材旋切厂500家，细木工板加工厂2900余家，拥有胶合板生产线300余条，高档贴面板生产线3条，年加工原木600万立方米，加工成品板材200万立方米，取得进出口自主经营权18家。2005年全市板材加工业完成产值70亿元，销售收入60亿元，实现利税3.5亿元，利润1.5亿元，分别占全市工业的48.5%、51%、46%、43%，完成出口交货值3.5亿元，从事板材加工业的人员约4万人左右，主产品：胶合板、高档贴面板、覆膜板、阻燃板、防水模板、柳桉板等20多个品种，内销全国各省市，外销韩国、日本、西亚、欧洲、美洲等20多个国家和地区，产量约占全国总产量的15%，是江苏省最大的板材加13、工基地，为全国“四大板材加工基地之一”（山东临沂、浙江嘉善、河北邢台、江苏XX），比较大的企业有福华木业、天德木业、夹河木业、富祥木业、秀华木业、鹏程木业、天福木业、中原木业、宏达木业、华瑞木业、徐腾木业。最大企业年生产能力为8万立方米。为XX工业支柱产业之一。2006年12月被国家质量技术监督局授予全国优秀人造板生产基地，同时批准设立国家木制家具及人造板质量监督检验中心。2008年7月被国家授予“全国出口胶合板产业集聚监督示范区”称号。中国家具质量监督检验中心和博览中心已建成使用。金凤凰家具、耀邦家具等国内外知名企业入驻XX。（2）环保化工产业环保化工产业区南邻徐塘发电厂，用电充足；西依官湖14、河，水源通畅。区内路网密布，雨污分流管道，绿化隔离带建设到位，设计日处理4万吨、一期2万吨城北污水处理厂，环保热电厂基本建成，区内基础设施配套十分齐全，基本实现“七通一平”。另园区配套的铁路专用线及420万吨/年的运河码头正在建设中。 区内依托XX丰富的煤炭资源和电力能源，大力发展煤化工循环经济，着力打造生态化工集聚区。园区规划面积28平方公里，具体定位为“煤化工循环经济产业示范区”。目前区内已入驻260万吨捣固焦、30万吨甲醇、20万吨醋酸和2万吨呋喃树脂等8个项目，投资额上亿元。（3）石膏建材产业 XX拥有丰富的石膏资源，矿床面积约60平方公里，总储量44亿吨，居华东地区之首。经历了20多15、年发展历程，现已达到年生产能力748万吨、矿区面积47.13平方公里的规模。近20年，XX市陆续建成石膏矿山11家，提升井18口（包括正在建井5口），设计年生产能力300万吨。石膏企业150家，深加工生产线100余条，石膏大板年生产能力4亿平方米，产值突破10亿元。（4）电力能源产业 徐塘发电厂拥有万千瓦机组，年发电量亿度，XX市地方电力公司拥有1台5万千瓦发电机组，年发电量25亿度，城区2台100万千瓦发电机组正在建设之中。电力能源产业基础雄厚，成为XX重要的支柱产业。 火力电厂、化工园区现有430万千瓦发电机组，电力资源充足。热电厂、园区建有环保热电厂一座，供汽能力为111t/h，可满足区16、内企业蒸汽需求。（5）港口物流产业京杭运河XX港是全国内河最大的煤炭中转港，年吞吐量1000万吨，近期扩建到1200万吨。（6）粮食与经济型农作物生产 全市形成了120万亩优质稻麦、60万亩大蒜、10万亩设施蔬菜、10万亩优质棉、3万亩苗木盆景的新格局。其中大蒜，已成为全国最大的生产基地，连续两年成为江苏省农产品出口第一县（市）。全市大力推广标准化无公害生产，到2008年底全市无公害生产基地达到170万亩，“三品”认证总数达到110个，建成无公害大蒜、水稻、小麦、银杏等4个国家级无公害农业标准化示范区和无公害草莓、苔干等2个市级无公害农业标准化示范区，目前在加快建设国家级油栗标准化示范区，已建17、成 50万亩大蒜/水稻国家级绿色食品原料生产基地，全市农产品质量得到了进一步提升。XX市是徐州市乃至江苏省拥有国家级农业标准化示范区最多的县（市）之一。形成“苏源牌面粉、挂面”、“沙沟湖大米”等一批特色优质农产品。（7）林业以铁富、占城、陈楼、炮车等镇为重点，大力发展葡萄、优质桃产业，共建设葡萄等优质鲜果基地2350亩。全市银杏成片园达28万亩，年产3500吨，银杏干青叶16000吨，占全国总产量60%，在圃各类苗木2.5亿株，银杏生产已跨入全国同类县（市）前列，建成了全国唯一的国家级银杏良种繁育基地、银杏种质资源圃、叶用银杏GAP生产基地、国家级银杏博览园和国家级标准化示范区。目前全市林木覆18、盖率达32.53%，名列全省第五；林地面积达到105万亩，全省第一；活立木蓄积量391万立方米，全省第四。XX市被省林业局批准建设“XX古栗省级森林公园”，1.2万亩国家级油栗标准化示范区通过国家验收。全市围绕银杏生产，发展精深加工延长银杏产业链，先后开发银杏酮、银杏茶、银杏酒、银杏开心果、银杏胶囊等系列产品30多个，有“世纪维康”、“艾博”牌等银杏制品。全市建成银杏叶提取物生产企业、千吨银杏恒温库、银杏食品、保健品加工企业等30多家，13条生产线，具备年产银杏黄酮250吨和苦内酯20公斤的生产能力，占全国银杏酮总产量的80，年产各类果叶保健品500吨，占全国的60，为全国银杏生产五强县之首。19、XX还和美商合资兴建加工企业，全市银杏贸易网点产学研一体化、农工贸一条龙的框架基本形成。全市银杏果、叶、苗、盆景年收入超过2万元的农户近2000户，银杏产业使一大批农民走上了脱贫致富的道路。（8）禽畜养殖业2010年全市生猪饲养量达到170.6万头，其中出栏111.39万头，栏存59.21万头，分别比去年增长7.11%、5.98%和9.32%，生猪饲养量和规模化水平全徐州市第一，是全国生猪出栏大县之一。家禽饲养量1.2991亿只，其中肉禽饲养量11180.34万只，出栏9451.26万只，栏存1729.08万只 ，分别比去年增长9.59%、11.28%和1.2%;蛋禽存栏1113.6万只，比去20、年增长5.83%，家禽出栏9952.3万只，比去年增长6.66%，肉禽饲养量和加工水平，在徐州市名列前茅，蛋鸡饲养量规模化水平苏北领先。大牲畜存栏2.68万头，比去年增加11.6%，栏存奶牛978头，规模栏存奶牛841头，出栏肉牛2.041万头，比去年增加9.09%。羊饲养量83.47万只，出栏55.54万只，栏存27.93万只，分别比去年增长6.33%和11.08%和持平。肉兔饲养量2908.25万只，出栏2287.47万只，分别比去年增长3.44%和3.25%，肉兔饲养总量和产业化水平全省第一。全市肉类总产量30万吨，禽蛋产量15.3万吨，牧业产值56亿元。新扩建49个集约化规模养殖企业，21、365个养殖小区，新建各类规模牧场、大户3162户，（其中生猪1019户，肉禽1230户，蛋禽420户，肉兔296户，肉牛45户，肉羊152户）。（9）渔业、水产养殖业通过实施沿湖优质河蟹、花鲢大水面围栏养殖、沿徐连高速公路两侧、大运河沿线两侧异育银鲫、草鱼、鲤鱼高密度精养殖、沿邳洪河两侧高密度黑鱼、泥鳅养殖和邳苍路两侧鱼、鳖混养殖、稻田蟹、鱼、虾生态混合养殖、休闲渔业养殖及省级水产良种场为中心的良种培育工程等七大工程，培育规模高效特色水产品养殖，形成各具特色的高效渔业主导特色产品。2010年全市水产养殖面积8.1万亩，其中池塘养殖3.9万亩，特种水产养殖5.8万亩，观赏鱼养殖130万平米，稻22、田养殖7.3万亩，水产品总产量达到39150吨，比上年增2.4%。放养四大家鱼苗种3.2亿尾，池塘开挖整修7800亩，渔业产值达到5.28亿元，比上年增11.8%。休闲渔业快速发展，全市休闲渔业实体43家，年产值3520万元，利润1130万元，新带动劳动就业人数470人，人均年新增收入8280元。观赏鱼养殖业是XX市渔业生产的一个重要经济增长点。主要集中在土山、议堂等5个镇，养殖面积已达122万平米，年生产成鱼6320万尾。四、XX市未来规划XX市2011年政府主要工作任务为以下七个方面：1、加快推进新型工业化，在转变发展方式上实现新突破牢固树立“新型工业化第一方略，转型升级第一路径，招商引资23、第一抓手，推进新型工业化第一责任”的理念，大力实施招大引强与做大做强战略，坚持四举联动推进转型升级，加快构筑产业发展新优势。一是项目拉动。坚持一手抓招商引资，一手抓项目建设。着力招引大项目。坚持招商引资的生命线地位不动摇，围绕延伸主导产业链条、培育特色产业优势、壮大新兴产业规模，把招大引强与产业升级、结构调整有机结合起来，办好产业发展投资洽谈会、中国500强企业高峰论坛等专题招商活动，积极对接世界500强、中国500强，全年新引进亿元以上重大工业项目80个以上。着力推进项目建设。今年重点抓好32个重大产业项目的实施，年度投资116亿元，突出抓好汉能光伏一期、普罗新能源光伏一期、沂州煤焦化二期、24、富山医疗三期、三元杆塔、军霞健身器材等重大项目开工，加快推进新春兴再生资源、三仪生物二期、海天石化、博康光刻胶、汉威能源、富合汽车配件等在建项目。继续推行重大项目领导包挂、部门帮扶制度，围绕关键环节，控制节点，紧盯不放，步步为营，扎实推进，推动项目早开工、早建成、早达效。年内每个工业主导型镇有12个亿元以上重大产业项目建成投产，运河、官湖、炮车、碾庄、议堂每镇建成35个亿元以上重大产业项目。二是龙头带动。明确培育重点。围绕传统产业转型升级，重点扶持盛和木业、美林森木业、中原木业、金虎工具、大长实机械等50家龙头骨干企业，突出抓好规模、科技含量、产品附加值、品牌、节能减排水平和竞争力“六个提升”25、，推动企业做大做强。加强政策激励。全面落实企业发展扶持政策，鼓励引导龙头企业“二次创业”，加大企业上市培育力度，力争年内有12家企业上市。组织开展银企洽谈活动，力争全年新增各类贷款30亿元以上。坚持节约集约用地，鼓励引导企业建设多层厂房，推进城区企业“退二进三”，对存量土地和闲置厂房进行清理整顿、“腾笼换鸟”，更多争取项目点供和单独选址，千方百计保证龙头企业扩张和大项目用地。坚持外向引导。强化对外贸龙头企业的挂钩服务，积极推动外贸企业转型升级。进一步优化出口主体和贸易结构，在稳定板材、大蒜等传统产品出口的基础上，积极扩大自主品牌、高附加值产品出口。三是园区推动。举全市之力建设开发区，努力把开发26、区建成“对外开放先导区、新型工业化集聚区、城市建设新城区”。加快完善开发区总体规划和专业规划，着力抓好“五路一桥”、污水处理厂、海荧热电厂、港口等基础设施建设，不断提升开发区配套服务功能。加快工业集中区道路、管网、水电等基础设施建设，年内每个工业集中区完成基础设施投入不少于500万元。加快推进项目集中、企业集群、产业集聚，坚持大项目进开发区，中小项目进集中区，形成错位发展、良性互动的新格局。四是创新驱动。突出企业创新主体地位，鼓励企业加大研发投入，科研经费支出占工业销售收入比重力争达到1.8%。加快构建创新平台，建设高新技术创业服务中心，年内新增省级创新服务平台35个、省高新技术企业5家、省高27、新技术产品20个。大力实施品牌战略，鼓励企业争创名牌产品和驰名商标、著名商标、知名商标。加大知识产权创造和保护力度，新增发明专利240件。加强企业诚信建设，鼓励争创国家和省级重合同守信用企业。大力实施“工业人才350工程”，为转型升级提供人才保证。2、加快推进城乡统筹发展，在建设城镇现代化上实现新突破坚持精心规划、精品建设、精细管理、精良运作，按照量力而行、尽力而为、民生优先、完善功能、多元投入的原则，着力抓好“六个100”工程，2011年内实施100项城乡建设重点工程，新老城区拆迁、安置、开发建设分别达到100万平方米；实施100项镇区重点工程，小城镇商住房开发达到100万平方米，推动城镇建28、设转型升级，打造宜居宜商新XX。一是进一步巩固规划龙头地位。完成城市总体规划的编制报批工作，完成中心城区控制性详规、小城镇控制性详规编制工作，抓好开发区行政商务核心区设计、城市公共服务设施等专项规划，实现规划全覆盖，提高规划执行力。二是进一步完善城市功能。从解决群众出行难、买菜难、停车难等问题入手，大力改造提升老城区。实施运河张楼特大桥、世纪大道东延、文苑路东延、奚仲路改造等新建项目，抓好老城区便民巷道改造。千方百计大力推进城中村改造，疏解老城空间，提升老城形象，改善居住环境。深入实施老小区改造“三年推进”计划，重点抓好10个老小区的整治改造。规划建设4座农贸市场、4个停车场、3座垃圾中转站，29、新建改造一批街头游园绿地，新增城区绿地30万平方米。改建2座城区排涝站，提升城市防洪排涝能力。加强城市公共交通建设，科学设计线路、增加站点，提升城市交通综合管理水平。本着功能优先、便民第一的原则，高标准建设新城区。突出抓好323省道东北绕城段、250省道运河特大桥、南京路铁路立交桥、供排水管网等基础设施建设，重点实施职业学院二期、第一中学二期、新区医院和商务酒店等公共服务项目，积极推进二庙、后沙、城东等安置房建设，加快东方帝景城三期、耀邦三期、凤凰一品、文承苑一期、茗仕豪庭等楼盘开发和配套设施建设，拉动商机人气向新城区集聚。三是进一步加快建设新型城镇。坚持整体规划、市场运作、规模开发、提升功能30、，围绕“四个一”目标，深入推进徐州市中心镇创建和小城镇建设。5个中心镇分别新建商住房5万平方米以上，其余各镇3万平方米以上。落实徐州市“百万农民转市民”工程，深化户籍制度改革，放宽落户条件，推动人口向城镇集中。四是进一步创新城镇经营管理体制。3、加快推进第三产业繁荣，在发展现代服务业上实现新突破加快发展生产性服务业。充分发挥交通区位、产业资源优势，大力发展港口物流、工业物流、专业市场物流，重点抓好沂州港口、东方港二期建设，积极推进XX港整体搬迁，改造提升大蒜交易中心、银杏苗木交易中心，组织实施宝石玉器城、袁湾白铁皮市场扩建工程。进一步优化金融生态环境，积极引进金融机构，大力发展担保公司，加快发31、展村镇银行，年内新增金融机构和农村小额贷款公司7家以上，确保建成金融生态达标市。加快提升生活性服务业。大力发展新型商贸业，整合提升传统商贸业，加快启动人民广场南地块开发，积极推动老城区核心地块开发，高标准打造城市中心商圈和特色街区。着力加强“新网工程”、“万村千乡工程”等流通网络建设，繁荣农村消费市场。大力发展旅游业，坚持文化为脉、生态为体，着力打造“红色经典、绿色生态、蓝色运河、金色历史”多彩特色旅游。完成旅游发展总体规划编制，完善艾山九龙风景区功能配套，启动沂河生态旅游长廊建设，提升王杰烈士陵园、港上草莓园配套水平，加大旅游推介力度，提升旅游综合效益。加快培育现代服务业。科学编制现代服务业32、发展规划，强化分类指导，落实扶持政策，加大招商力度。加快建材市场、钢材市场、汽车商贸城等项目的规划和招商推进工作，力争尽快建设。加快培育现代服务业集聚区，力争建成徐州市级以上现代服务业集聚区2个。依托城市商圈和产业集聚区，大力发展总部经济、服务外包、电子商务、会计和法律服务等新型商服业态，打造服务业高地。4、加快推进“三农”工作提升，在发展现代农业上实现新突破坚持用工业化的理念发展农业，继续实施“三大提升”“三大扩面”工程，（即大蒜产业提升、林产业提升、休闲观光农业提升工程，设施园艺业扩面、林下养殖业扩面、优质商品猪养殖业扩面工程。）促进农业增效、农民增收、农村繁荣。推动高效农业园区化、产业化33、。在稳定粮食生产基础上，巩固提升大蒜、银杏、意杨等传统种植业。大力发展高效农业和设施园艺，重点打造邳北、邳南、环城三条设施园艺走廊，加快建设现代农业示范园区，新增设施农业10万亩以上。积极发展规模养殖，大力拓展林下养殖，重点发展林下养禽、林下养兔，年内林下养殖达到10万亩以上，全市三禽饲养量突破1.5亿羽，肉兔饲养量达到3000万只。加快推进泰国正大农业产业化项目，全市生猪年出栏力争达到135万头，加工能力达到100万头。加强农产品质量安全建设，年内新增认证无公害农产品8个、绿色食品2个。着力推进大蒜、银杏、生猪、肉禽等农产品加工园区建设，力争在省级园区创建上实现突破，新增徐州市级以上农业龙头34、企业35家。加快农业经济合作化、市场化。大力发展农民专业合作组织，着力增强共同生产、统一销售功能，新增农民专业合作社80个，建成省级“五好”合作社10个。加强农产品流通市场建设，年内建成欢乐买鲜活农产品批发市场，推动农民与超市对接，不断提高农产品市场份额。实现农业投入多元化、高效化。重点引进工商资本投入农业基础设施，确保财政支农资金、项目争取资金、社会投入资金有较大幅度增加。抓好农田水利工程，改造扩建11个输变电站和12座泵站。加大农业综合开发力度，新建高标准农田10万亩。加快推广新型大型农机具，着力提高水稻种植机械化水平。继续扩大农业保险范围，重点农作物参保率达到95%以上。促进新村建设规模35、化、社区化。继续深入推进城乡建设用地增减挂钩，突出抓好废弃厂矿学校复垦，积极推进村庄缩并，盘活存量建设用地。加快建设25个示范村，深入开展农村环境综合整治，改造提升163个村的道路，整治47条市镇河道、97个行政村河塘，新建无害化卫厕2万座，实施“一池三改”1000户，解决16万人的饮水安全问题。5、加快推进为民实事项目，在改善民生上实现新突破紧紧围绕增收入、增就业和控物价、控房价，扎扎实实地为群众办一批看得见、摸得着、感受得到的好事实事。进一步加大公共财政对民生的倾斜力度，确定实施社会保障关爱、居民健康、便民服务等6大类36项69件为民实事项目。大力提高居民收入。建立职工工资正常增长机制，把36、农民增收放在更加突出位置，大力推动农业、就业、创业、物业“四业富民”，积极推进农村贫困人口脱贫，脱贫率稳定在85%以上。狠抓就业创业。加强劳动技能培训，重点推进困难群体和特殊群体就业，深入开展全民创业，全年新增城镇就业9000人、农村劳动力转移1万人，失业人员再就业4000人，年末城镇登记失业率控制在4%以内。切实稳定物价。认真落实“米袋子”、“菜篮子”责任制，加强主要农产品、基本生活必需品、重点生产资料的生产和市场供应，建立从“田头”到“灶头”的一体化流通体系，强化市场价格监测预警，落实各项补贴制度，努力防止价格过快上涨影响群众基本生活。规范房地产市场秩序，适当加大居住用地供应量，严格落实各37、项调控政策措施，完善商品房价格预售和备案制度，加大保障性住房建设力度，年内建成经济适用房1200套、廉租房140套、公共租赁房200套。着力扩大社会保障覆盖面。推动城镇职工基本养老、基本医疗、失业、工伤、生育保险提标扩面，新增参保人数1万人。新农合参保率达到98%以上，城镇居民医疗保险参保率、新农保参保率和基础养老金发放率均达到95%以上，城乡低保实现应保尽保。进一步完善社会救助体系，健全农村五保、优抚对象、失地农民补助自然增长机制。积极开展法律援助，大力发展社会福利、慈善和老龄事业，开工建设民生服务中心。6、加快推进生态文明建设，在提升可持续发展能力上实现新突破大力加强生态建设。规划建设沿运38、河生态走廊，进一步加大对银杏博览园、黄墩湖滞洪区等重要生态功能保护区的保护力度。实施“二次进军荒山”工程，完成荒山造林2万亩，年末全市森林覆盖率达到33.5%。大力发展绿色经济。加快推行循环经济、低碳经济、清洁生产等绿色增长模式，扶持发展城市矿产。7、加快推进改革和各项社会事业，在建设和谐XX上实现新突破一是积极稳妥推进各项改革。二是加快提升公共服务水平。三是加强社会管理创新。小结：从XX市十二五期间的经济发展方向来看，主要以“招大引强”与“做大做强”战略为主导。即：优先引进和发展重大项目，以大项目支撑经济社会跨越发展。做大做强主导产业和特色产业，积极培育新兴产业，形成较为完整的现代产业体系。39、第二部分 房地产投资环境分析一、XX房地产市场总体概况目前XX在售及待售的楼盘有近20个，如：金御祥苑、银河湾、御华府、玉水花城、毓秀华庭、中浙国贸花园、新虞豪庭、富贵第一城等销售情况良好。虽然从2010年开始的房地产调控政策的日趋严厉，银根不断紧缩，但XX的房地产市场的刚性与改善型需求仍客观存在，且较为强劲。另外XX商业地产在区域政策的扶持下也逐渐加大了开发力度。外地大型房企陆续进驻XX，他们在资金实力和专业技术上都占优势，对异地市场的适应性强，开发的胃口也大。对大型、超大型楼盘的开发不仅拉动着区域市场板块的走势，而且对XX房产市场的影响力也日益扩大，从土地市场到楼盘定位，从项目设计到营销理40、念，从开发融资到后期物业管理，都把本地房产开发企业拉上了更高的较量平台。二、XX土地市场分析（1）2010年土地市场概况2010年，XX市共挂牌出让国有土地使用权15宗，出让面积为310045.23平方米(465.08亩)，土地成交价款为38923.85万元。每亩价格约为83.7万。（2）2011年上半年土地市场概况2011上半年，XX市区国有土地使用权转让共成交32宗，出让面积749333.4平方米（1124亩），成交价179248.7万元，每亩价格约为159.47万元，比2010年全年出让的土地还多438288.17平方米。 土地供应量上的绝对增加、开发项目的遍地开花可能会给购房者与投资者41、传递了“房地产开发过剩”这样一个错误信息，但就XX目前的房地产市场走势和未来城市发展战略来看，这也是一种扩大城市规模，加快城市化进程的信号。附表一：XX市2010年出让地块一览宗地编号土地坐落出让面积（亩）土地用途出让年限容积率建筑密度绿地率成交价（万元）受让人2009-79号地块位于香港东路南侧81017（121.52）商业401.740%20%7534.58XX耀邦房地产开发有限公司2010-02号地块位于议堂镇路境内邳睢公路东侧7392.73（11.09）商业居住40701.030%20%222李丰华2010-03号地块位于青年东路南侧697.02（1.01）商业402.235%30%942、6.33XX市种子公司2010-18号地块位于建设北路西2200.01（3.3）商业402.185%/141徐州华浩工程机械配件有限公司2010-26号地块位于建设北路西，世纪大道南6567.1（9.85）商业404.540%20%3072徐州天鸿置业有限公司2010-27号地块位于建设北路西7039 （10.56）商业400.835%20%844.8中国石油化工股份有限公司江苏徐州石油分公司2010-28号地块位于太原路东9785.31 （14.68）居住702.030%35%1101徐州升辉房地产开发有限公司2010-29号地块位于奚中路北、恒山路西18068.15（27.1）商业居住4043、703.030%35%6723徐州新虞房地产集团有限公司2010-38号地块位于民主东路北、李口大沟西21930.21（32.9）商业居住40701.02.530%25%2671.6徐州欣华纳置业有限公司2010-41号地块位于北京南路东、青年东路北104675.49（157.01）商业居住40701.03.030%35%12560.8江苏永固置业有限公司2010-43位于奚仲路南8215.68（12.19）商业400.950%20%985.2XX市新嘉诚置业有限公司2010-45号地块位于官湖镇邳苍公路东侧（白埠）30048.32（45.07）商业居住40701.01.830%30%183144、.54徐彪2010-46号地块位于官湖镇邳苍公路东侧1998（3.0）商业403.555%20%105王广2010-48号地块位于三叉河路北、公安小区西侧5744.49（8.8）居住701.02.528%30%895徐州万隆房地产开发有限公司2010-54号地块位于港上镇310国道南侧4666.72（7.0）商业居住40701.01.530%35%140徐州华泰房地产开发有限公司附表二：XX市2011年出让地块一览 宗地编号土地坐落出让面积（亩）土地用途出让年限容积率建筑密度绿地率成交价（万元）受让人2011-27号地块位于徐海路北侧加油站西恻13988.82（20.98）商业401.565%45、20%1258.8徐州金煌房地产开发有限公司2011-28号地块位于世纪大道南侧邳睢路东侧3389（5.08）商业400.635%20%1636.4耿义2011-30号地块位于华山路西侧黄河路南侧49829.2（74.74）居住701.02.525%35%9716.2章正红2011-23号地块位于人民路东侧、青年东路南侧685.34（1.03）商业居住40701.06.065%25%360.5XX市和平房地产开发有限公司2011-06号地块位于运平路东侧规划道路南侧12278.25（18.42）商业401.03.255%25%5223.91XX市润城资产经营集团有限公司2011-07号地块位于46、青年路南侧原交通工程公司14886.14（22.33）商业401.03.555%25%4608.022011-08号地块位于建设路西侧3532.3（5.3）商业401.03.255%25%2160.812011-09号地块位于青年路北侧3558.52（5.34）商业401.03.255%25%22022011-10号地块位于苏州西路南侧22618.44（33.93）商业401.03.550%25%11660.722011-11号地块位于青年西路南侧红星路西侧28425.47（42.64）商业401.03.555%25%12418.472011-12号地块位于青年东路北侧1153.07（1.7347、）商业401.03.555%25%607.552011-13号地块位于世纪大道北侧运平路西侧19700.25（29.55）商业401.03.255%25%8479.082011-14号地块位于长江西路南侧铁路东侧13382.49（20.07）商业401.03.555%25%4045.912011-15号地块位于青年西路北侧西兴路西侧8224.53（12.34）商业401.03.550%25%3599.212011-16号地块位于青年西路南侧新港路北侧12611.68（18.92）商业401.03.555%25%7797.312011-17号地块位于奚仲路北侧1442.28（2.16）商业40148、.03.555%25%765.352011-18号地块位于新港路南侧18351.13（27.53）商业401.03.255%25%7286.092011-19号地块位于人民路西侧三汊路北侧6059.13（9.09）商业401.03.555%25%4667.622011-20号地块位于天山路东侧4896.6（7.34）商业401.03.555%25%1582.52011-21号地块位于红星路东侧14568.73（21.85）商业401.03.555%25%6489.012011-22号地块位于天山路西侧77977.52（116.97）商业401.03.555%25%33142.282011-0249、号地块位于大连路商业街西侧长江路北侧33326.67（49.99）商业（宾馆酒店）401.04.540%20%500韩志勇2011-03号地块位于长江路南侧六保河西侧20412.22（30.62）商业（宾馆酒店）401.03.040%20%416.43XX乾通投资有限公司2011-01号地块位于青年东路北侧、运河镇政府西侧33447（50.17）居住701.02.528%35%6020.4徐州绿城置业有限公司2010-59号地块位于大连南西长江路北16421.01（24.63）商业401.050%20%1256.13江苏申融置业有限公司2010-60号地块位于陇海大道西一中北侧38262.9450、（57.39）居住701.03.025%30%2984.28XX市源宏房地产开发有限公司2010-61号地块位于青年东路南7875.23（11.81）商业居住（农贸市场）40701.02.555%30%3384.8徐州天华房地产开发有限公司2010-62号地块位于青年西路南8552.09（12.83）商业居住（农贸市场）40701.02.555%30%898.1徐州建元置业有限公司2010-39号地块位于太原路广州路北侧80260.04（120.39）居住701.03.030%35%10835.1蒋建民2010-40号地块位于太原路广州路北侧79161.43（118.74）居住701.03.051、30%35%10686.62010-73号地块位于长江东路南侧沈阳路东侧66729.26（100）商住40701.02.528%35%8000徐州新宁置业有限公司2010-74号地块位于长江东路南侧特教中心东侧33326.62（49.99）居住701.02.528%35%4559.1江苏福茂置业有限公司三、近几年XX房地产走势分析 近几年XX市房地产价格走势图:受2009年国八条等房产调控政策的影响，2010年下半年房价普遍呈现下滑态势，导致房价下滑最主要的因素是购房者选择持币观望态度，使得市场在表面上呈现出供大于求的现象，但XX本身的房产市场购买客群主要以刚需为主，调控政策对其的抑制有限，所52、以从2011年上半年开始，区域房价逐渐又呈现出回升的趋势。四、住宅市场调查分析（主力楼盘分析）XX市各个楼盘的购房群体基本来自本地及周边乡镇，由于属于四线城市，房地产市场起步较晚，导致开发的楼盘档次与品质普遍较低，不过近两年由于外地开发商的进驻，也带来了较为先进的营销理念与模式。目前可售楼盘的价位从3700-7000不等，但庞大且不断增加的人口使得住宅市场的刚性需求有增无减，所以各个楼盘的去化率都较高。附表三：XX市楼盘信息一览楼盘名称所处地段总建筑面积()均价(元/)住宅总数主力户型面积()已售(套)交付时间银河湾运河中学南300米170000430010001206002012.6新虞豪庭53、人民广场北侧13000050007301204002012.6御华府青年东路80000500011001506002012.3东方帝景城三期福州路与长江路交界处700000待定220013020502012.1金御祥苑东泰路与珠江东路交汇处200004300100130702011.12汇龙国际花园三汊河路300000500010001306002011.12玉水花城XX阳光别墅东侧3400070001901801502011.9嘉利佳苑新城区昆仑大道徐州市政中心北门对面360004100299100210富贵第一城XX世纪大道和恒山路交叉口40000038005001204802011.6嘉54、德金鼎广场建设南路(原种子公司)230004500230115732011.5奥运星城世纪大道南侧1800003700110011010242011.5亚新锦园世纪大道北侧2000045001161101102011.1水杉御景建设北路原车辆检测中心12000032009001107002010.12公园一号金侨城市花园新城区市政府西侧3000004000200012012002010.5盛鑫佳园XX世纪大道南侧明德学校对过5000045002001301982010御华府XX市青年东路(运河高中对面)180000520010001209802010清华园世纪大道市人民医院新区分院东侧400055、034003601203602011.5锦绣家园XX市四中对过2000034001501001502011.2黎明锦绣豪庭世纪大道锦绣广场西侧7000030006001206002011.1名城国际锦绣广场西侧、6000036002601102602010.12向阳家园银河湾东100米处4500014184901204902010.5现代汉城XX新区建设北路与长江东路交叉口11000039002421292422010.4新世纪嘉园第四人民医院东680003500500905002010.2五、商业地产调查分析（重点调查内容：商圈、踩街、商业网点、专业市场）（一）XX整体商业市场分析1、区域市56、场综述近几年来，XX城市经济获得了相对较快的发展。截至2010年，建成区已经扩大到40平方公里，人口达到35万，城市化率为45.8%；比“十五”末分别增加15平方公里和10万人口。全市社会消费品零售总额达到85.2亿元，增长19.1%，位居徐州所属县级市第一位。 XX商业潜力看好。一方面，农村人口向城市人口的不断转移，为XX市区商业市场带来了较大的消费需求；另一方面，城市经济的发展，提高了当地百姓收入，使得未来中高档消费品成为消费可能，消费业态有升级空间。 近三年XX市社会消费品零售总额统计分析表年份社会消费品零售总额同比上年增长率200858.6亿元25%200971亿元18.6%2010857、5.2亿元19.1%备注XX市社会消费零售总额位居徐州各县市（区）前列，高于周边新沂市，呈现较快的增长态势。近三年XX市城镇/农村居民收入统计分析表年份城镇居民人均可支配收入同比上年增长率农村人均纯收入同比上年增长率200811315元15.6%6550元13.5%200913470元13%7370元13%201015430元14%8140元12%备注目前当地百姓收入偏低，中高档消费品主要是私企业主、政府人员。目前，XX市城乡居民人均购买力处于较低水平，社会消费品以中低端价格为主。工薪阶层月工资基本在1500-2000元之间。2010年，城镇居民人均可支配收入为15430元，农民人均纯收入为858、140元。2、区域主要商业形态构成XX作为苏北地区的一个县级市，目前进驻业态种类较为齐全，其中百货类有人民商场、百货大楼、时代购物广场、新世纪商场、华联欢乐买等；家电类有苏宁、国美、五星、百货大楼等；大型超市有欢乐买、苏果超市、人民商场超市、百思买超市、上海华联等；专业市场有宏大财富中心、万兴市场、百易家居广场、通成家居广场、大运河装饰广场、中浙装饰城、同盛机电商贸城、XX古玩市场、XX玉器城等。主要商街有建设路、民主路、青年路、解放路构成的“回”字形商业网络。XX市区主要商业形态及品牌商家代表统计分析表业态类别品牌商家备注百货类人民商场、百货大楼、时代购物广场、新世纪商场、华联欢乐买以中低端59、消费价格为主，各商场分布相对较集中家电类苏宁、国美、五星、百货大楼大型超市欢乐买、苏果超市、人民商场超市、百思买超市、上海华联欢乐买XX知名连锁企业，人气较旺，市区数量4家专业市场宏大财富中心、万兴市场、百易家家居广场、通成家居广场、大运河装饰广场、中浙装饰城、同盛机电商贸城、XX古玩市场、XX玉器城以家居、建材市场为主体，大部分经营不温不火；万兴市场经过改造后，是目前XX唯一中高端服饰街，2011年5月始部分开业。主要商街建设路、民主路、青年路、解放路属于老城区繁华商街，以服饰百货、手机通讯、餐饮业态为主3、区域商业网点规划发展的特点城市商业沿建设路由南向北，由老城向新城发展。城市轮廓北移，60、商业与行政中心往北发展已成定局。目前商业供应区域集中度较高，主要集中在老城区，具备较强的辐射能力。新城区一带，新建商业用房未来集中上市，呈放量趋势，竞争将进一步加剧。档次不高XX消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主，适合进行中高端商务活动的场所很少。模式落后市场大多商业运作管理模式落后，缺少统一管理、统一营销，以出售摊位后个体小商家自负盈亏方式为主，缺乏整体竞争力、品牌力，从长远看只是商业业态升级完成前的替代品。从综合方面来说，XX市区商业经营状况呈现多样性特征。以欢乐买为代表的大型商场，购物环境、业态布局较好，能满足大众及部分中高端消费群体，人流较旺；而人民商场等61、建造于90年代的商场，建筑形式、室内设计布局等限制了其购物环境的改造、升级空间，目前仍以中低端商品进行营业，经营惨淡。从消费结构来看，虽然目前仍然以中低端消费力为主，但中高端消费需求群体在XX开始涌现。如万兴国际名品城入驻有GUCCI、阿玛尼等多个国际品牌。（二）主要商圈/商街调查分析1、主要商圈分布分析XX市目前主要有四大商业区域。l 商圈一：老城区一带，以建设南路、青年路、解放路、人民路这四条繁华街区构成的核心商圈（老商业中心），该商圈为传统老商业区。主营业态：超市、百货、品牌服饰、手机通讯、特色商街。l 商圈二：城市中部区域，借助北部新城的开发，沿建设路的商业开始成活，以社区商业为主，目62、前已经初具规模。主营业态：专业市场、社区商业、休闲娱乐。l 商圈三：以宏通客运总站（新汽车站）为中心的新商圈，处于建设路、世纪大道交汇口一带，借助新汽车站，形成如家具市场的专业市场集中商业。主营业态：写字楼、家居类专业市场、酒店、汽配/汽售。l 商圈四：以新市府部门为导向的新城商圈，处于长江路、新城区一带，借助新政府办公，形成行政商务文化中心，包括规划中的“XX商业第一街”。主营业态：定位中高端，尚处于规划建设中，人气不足。近年XX商圈分布图（大图受限制 略）2、主街商街特点及经营状况分析目前，从整体上看，XX商业仍处于初级阶段，沿街以生活超市、电器卖场以及品牌服饰店为主，业态较为单一，中高档63、品牌店较少，店面形象也较差，购物环境有改造升级空间。大部分店面营业时间从早9:00至晚8点，经营状况一般。 从城市布局上看，人气较旺的商街仍然以青年路、民主路、人民路、解放路、建设路，构成的“井”字形老城区街道为集聚地，除此之外的其他市区街道沿街店面，人流较少。 XX主干道标示图青年路城市的次级商业街道，主要是城市配套功能、一些品牌专卖店及电脑一条街（韩世步行街南端）。1）沿街业态统计路段商户分类统计表青年路（建设南路文化路路段）类别细 项数量所占比例代 表 品 牌类别细 项数量所占比例代 表 品 牌休闲娱乐美容美发77.5%美真美容、新人生发型、艺妍美容、本色造型美食中式特色44.3%食为线64、酒楼、金悦酒店休娱总汇55.4%龙宫休闲娱乐城、大东方娱乐城、康乐大酒店娱乐小吃杂食33.2%麻辣烫、牛肉拉面、刘玉烧烤百货/便利店/专卖店/食品商场百货33.2%时代购物广场、华联欢乐买、宏大财富广场超市22.1%苏果超市各类服务邮政/电信33.2%中国移动、中国电信糖烟酒22.1%XX烟酒银行55.4%工商银行、农业银行、中国银行数码科技44.3%威震数码、方正科技、东方数码公共配套33.2%人民公园、城市中心花园、韩世商业步行街便利店11%利民商店书店文具66.5%派克文体、书店、海天书局饰品店44.3%饰品店、女友大长今教育44.3%运河中学、李口小学、李口幼儿园体育用品44.3%体育65、器材、金盾乒乓球、斯舒朗体育行政机关44.3%公安局、地税局眼镜店33.2%康明眼镜、惠明眼镜、玉网眼镜摄影冲印44.3%意趣摄影、明星照相、府前文印社医疗药店33.2%人民医院、大德隆药房鲜花礼品55.3%鲜花店、方圆土特产、时尚花艺五金11%五金电料服饰/鞋帽珠宝首饰33.2%XX金店彩票22.1%中国体彩、福利彩票服饰/裤子44.3%同一首歌服饰、田田服饰宾馆企业宾馆11%大于旅社厂/企33.2%自来水厂、中国平安总计932）沿街业态构成分析 如图示，青年路主要以市政配套（9.6）和服饰为主（32） 配套多以城市功能配套和学校配套为主，如政府机关、银行、移动、书店等。 该路上的餐饮娱乐，66、有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米。 该路上最繁华的是华联欢乐买和韩世步行街3) 沿街租金构成分析 路段西北段为宏大财富广场，租金相对较高。 路段西南段为韩世商业街，租金还可以。 该路段西侧靠近老商业中心，品牌专卖店较多。价格正常保持在35元/天左右。4) 人流车流测算时间：2011年7月1日星期五11:32 地点：青年路与建设南路交叉口 人行流量：7人/分钟；车行流量：23辆/分钟（含电动车）按10小时（8:00-18:00）过往人车流量预测：青年路与建设南路交叉口，人流白天通过量每天逾4200人次；车流通过量每天逾13800辆。民主路城市的次级商业街区，主要是低端的服饰门面店67、一些餐饮娱乐及摩托车电动车自行车专卖店。1）沿街业态构成统计路段商户分类统计表民主路（建设南路花园路路段）类别细 项数量所占比例代 表 品 牌类别细 项数量所占比例代 表 品 牌休闲娱乐足浴休闲94.8%大汉足浴、小鱼足道美食中式特色105.3%小尾羊、天天火锅、金老汉烧鸡公网吧0西式特色0酒吧0日韩特色0美容美发美体84.3%水胭脂美体、标榜美容休闲餐饮/熟食店10.5%熟食店休娱总汇31.6%永盛浴场KTV、金色阳光KTV蛋糕/牛奶21.0%卫岗牛奶百货/便利店/专卖店/食品商场百货21.0%新世纪商城小吃杂食63.2%家擀面皮、豆脑王、程记烧烤超市10.5%惠惠批发超市各类服务邮政/电68、信42.1%中国电信、中国移动、中国网通、中国联通水果店0银行/信用社/理财42.1%中国银行、中华联合财产、信用社电动车0公共配套/行政机关21.0%XX市建、财政局糖烟酒42.1%苏酒、国酒茅台、中国洋河物流运输0数码科技10.5%大地数码汽修/汽车租赁/汽配63.2%金鑫汽车租赁、鸿运汽车装潢、韩泰轮胎食品专卖31.6%XX粮油店、国珍专卖、雪峰高山茶小家电/通讯手机0机电钢材10.5%钢材门窗中介代理42.1%徐州视界旅行社、金泰房产电器专卖42.1%海尔专卖、扬子电器、奥柯玛太阳能、五星电器书店/文体10.5%体育用品、教育0事业单位10.5%粮食局家居装饰0摄影冲印21.0%人民照69、相馆、爱贝尔儿童摄影婚庆10.5%好朋友婚庆建材0医疗药店63.2%张记牙科、大家好药房、广济药店日化用品10.5%韩国化妆品鲜花礼品/钟表63.2%华南鲜花、XX花店、十字绣服饰/鞋帽珠宝首饰/饰品21.05快乐饰品、流行头饰影音器材电脑相机42.1%惠普、清华同方服饰/裤子 6534.8%南方服饰、男左女右音像品0宾馆企业宾馆/酒店137.0%2008客栈、金禧缘大酒店、田螺村大酒店鞋包42.1%全明鞋业、中国名典鞋厂/企31.6%流行鞋厂、水建总公司其他加油站0广告制作10.5%百灵广告福利彩票10.5%中国福利总1872）沿街业态构成分析 如图所示，民主东路主要以服饰（46.5）和餐饮70、美食为主（22.1），服饰多为低档流行服饰为主，其中韩流购物中心的服饰较为集中。 该路段美容美发足疗店也较多，但是档次多为中低档。 该路上最繁华的是韩流购物中心3）沿街租金构成分析 路段西南段为宏大财富广场，品牌专卖店较多，租金相对较高价格正常保持在35元/天左右；西北段人流少，租金一般在2-3元/天。 该路段东段多为老建筑和简易建筑，同时由于经营的品种多为低档，所以价格较低。4) 人流车流测算 时间：2011年7月1日星期五13:20 地点：民主路与人民路交叉口 人行流量：11人/分钟；车行流量：9辆/分（含电动车） 按10小时（8:00-18:00）过往人车流量预测：民主路与人民路交叉口，71、人流白天通过量每天逾6600人次；车流通过量每天逾5400辆。解放路城市的次级商业街区，主要是中高端品牌服饰专卖店及小商品批发市场。1）沿街业态统计分析路段商户分类统计表解放路（建设南路东兴路路段）细 项数量所占比例代 表 品 牌类别细 项数量所占比例代 表 品 牌足浴休闲0美食中式特色21.9%洪福山酒楼网吧10.9%文德天网络广场西式特色0酒吧0日韩特色0美容美发21.9%金荣洗化部休闲餐饮10.9%休娱总汇0西饼蛋糕10.9%沈记富华商场百货21.9%万兴市场、女人街小吃杂食0超市32.9%华联欢乐买各类服务邮政/电信21.9%邮政、电信水果店10.9%XX特产银行43.8%信用联社、建72、行、工行电动车21.9%凤凰三轮车糖烟酒10.9%兰陵酒小家电/通讯手机65.8%移动、格力、美的数码科技0便利店0家居装饰109.6%全友家私、水星家纺、罗莱家纺、富得宝家具中介代理32.9%大自然旅行社、新新娘婚庆、至尊租车书店文具0教育10.9%卫校行政单位21.9%司法局、税务分局摄影冲印54.8%罗门婚纱、亲密爱人、时尚经典、眼镜32.9%医疗药店21.9%平安行大药房日化用品0鲜花礼品21.9%珠宝首饰43.8%玉器满堂、宝庆金店影音器材售楼处21.9%运河人家、新世界花园服饰/裤子 2322.1%劲霸、金莱克、森马、贵人鸟、柒牌、美邦、以纯、真维斯、唐狮宾馆32.9%悦都、富丽宾73、馆企业鞋包1211.5%意尔康、特步、吉尔达、梦特娇、达芙妮、乔丹、鸿星尔克、红蜻蜓厂/企43.8%东方投资、供电公司、棉纺集团、恒大信贷汽车站10.9%XX老汽车站广告制作10.9%大鹏广告104 2）沿街业态构成分析 如图示，解放东路业态多样，主要以服饰（48.8）为主，服饰多为品牌专卖店属于高端消费，其中集中商业为万兴批发市场。 该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米，较为高端。 由于靠近老商业中心，路段西侧多为品牌专卖店和手机二手市场。3）沿街租金构成分析 路段西段靠近老商业中心，品牌专卖店较多，租金相对较高价格正常保持在24元/天左右。 该路段有万兴市场和74、在建的大唐街，所有整体租金较高。 该路段东段由于商业建筑较新，整体租金情况也比其它道路的同等地段租金较高。4) 人流车流测算 时间：2011年7月1日星期五15:25 地点：解放路与建设南路交叉口 人行流量：18人/分钟；车行流量：39辆/分钟（含电动车） 按10小时（8:00-18:00）过往人车流量预测：解放路与建设南路交叉口，人流白天通过量每天逾10800人次；车流通过量每天逾23400辆。建设南路城市的商业中心街道，主要商业业态为电子数码和百货商店，北段主要为二手手机市场。1）沿街业态统计分析路段商户分类统计表建设南路（青年路解放路路段）类别细 项数量所占比例代 表 品 牌类别细 项数75、量所占比例代 表 品 牌休闲娱乐足浴休闲0美食中式特色0网吧0西式特色0酒吧/茶馆11.5%江南春茶社日韩特色0美容美发11.5%名流发型休闲餐饮0休娱总汇0蛋糕/牛奶0百货/便利店/专卖店/食品商场百货69.2%时代购物广场、XX商业购物中心、人民商场小吃杂食11.5%好好七水饺超市0各类服务邮政/电信23.1%邮政水果店0银行23.1%工行、农行电动车/自行车23.1%捷安特自行车、邦德福尔达自行车公共配套/行政机关23.1%江苏电力营业厅、XX市交通局糖烟酒11.5%中国双沟物流运输0数码科技0汽修0电器专卖11.5%美的专卖小家电/通讯手机812.3%天惠手机卖场、中讯通信手机园、中国76、联通、中国移动机电钢材11.5%一片明电力专营中介代理0书店文具11.5%新华书店教育0事业单位0家居装饰46.2%全友家私、香港皇朝家私、摄影冲印0建材0医疗药店46.2%平价大药房、东方医院、XX医药商城日化用品0服饰/鞋帽珠宝首饰11.5%八喜翠钻影音器材服饰/裤子 1726.2%百信裤行、波司登、外贸童装、李宁千惠服饰广场音像品0宾馆企业宾馆/酒店34.6%天鹅宾馆、台湾大酒店鞋包57.7%稻草人皮具专卖、意尔康、奥伦皮鞋厂/企0眼镜店23.1%舒尔美眼睛总652）沿街业态构成分析 建设南路主要以服饰鞋包（37%）、家电通讯（12.3）和百货商场（9.2%）为主，如手机大卖场有8家，大77、型百货店5家。整体营业面积超过50000平方米。 该路段人旺、车旺、商机旺，是XX最繁华的地段。3）沿街租金构成分析 路段北端是同盛国际广场，已经进驻了时代广场、肯德基，租金收益相对较高，24元/天左右。 该路段南端是XX老的商业中心，多为百货商场及手机卖场。租金收益相对较高，34元/天左右。4) 人流车流测算 时间：2011年7月1日星期五17:32 地点：建设南路与民主路交叉口 人行流量：13人/分钟；车行流量：43辆/分钟（含电动车）按10小时（8:00-18:00）过往人车流量预测：建设南路与民主路交叉口，人流白天通过量每天逾7800人次；车流通过量每天逾25800辆。建设北路（兴国路78、至S323省道路段）城市向北延伸段，粗放型次级商业街道，以汽售、汽修、汽校、板材门市店业态为主，较为杂乱。其中，靠近新城客运站路段两侧店面，开业率不足10%。交通不便利是这一路段商业经营的一大瓶颈。新城客运站(长途站)，2010年搬入使用，现状经营情况不理想，人流车流少。车站现配套简易商铺每间约15平米，年租金4500元（半年一付），平均0.8元/平米/天，商家反映生意较淡。1）沿街业态统计分析路段商户分类统计表建设北路（兴国路段S323省道路段）细 项数量所占比例代 表 品 牌类别细 项数量所占比例代 表 品 牌酒吧0美食日韩特色0美容美发0休闲餐饮0休娱总汇0西饼蛋糕0商场百货0小吃杂食379、2.7%超市0各类服务邮政/电信0水果店0汽车站10.9%新城客运站电动车0物流运输32.7%华丰、安信糖烟酒0汽售/汽修3634.8%华邦汽售、瑞丰汽修、雪铁龙、普利司通、朝阳便利店54.5%板材家具1614.3%机电/钢材98.0%徐工、兴达钢材批发中介代理32.7%驾校服务中介教育54.5%广安驾校书店/文具0事业单位10.9%民政局婚姻登记处鲜花礼品0农资/种子1210.7%XX种子公司门市部影音器材电脑相机0房产10.9%耀邦新世纪花园专业市场32.7%玉器城、美家家具建材、花木市场总计112宾馆企业宾馆0厂/企1311.6%银杏生化、华腾木业、上海吉祥材料、顺达船舶2）沿街业态构成80、分析 建设北路是通往山东的主干道，环境嘈杂，沿街业态主要以汽售汽修（34.8）、板材店（14.3）和厂企（11.6%）为主，整体环境较为杂乱，档次较低，生活配套不齐全。 未来3到5年，随着城市继续向北部拓展，这一带沿路新兴住宅的连片开发和长途汽车站人流吸引力的增强，商业环境将有所改善。3）沿街租金构成分析 新城客运站附近商铺，基本处于未营业。除了车站南侧临时商铺租金在0.8元/天左右，其余租金低廉。 靠近兴国路口段，人流开始增大，业态以汽配为主，租金在0.5-0.7元/天左右。4) 人流车流测算 时间：2011年7月1日星期四9:22 地点：建设北路与S323省道交叉口 人行流量：0人/分钟；81、车行流量：39辆/分钟（含电动车） 按10小时（8:00-18:00）过往人车流量预测：建设北路与S323省道交叉口，人流白天通过量不超过500人次；车流通过量每天逾23400辆。3、主要商街租金对比分析道路名称商户租金区间商街印象青年路3-5元/天中端业态，商业成熟，繁华，人流/车流大，购物环境一般民主路1-5元/天中低端业态，靠近建设路一侧较繁华，有部分品牌店，但西侧商铺生意冷清，人流/车流一般解放路2-4元/天中高端业态，东西向主干道，人流/车流大，较嘈杂人民路2-3元/天中低端，基本无品牌店，行人较多建设南路2-4元/天中高端业态，南北向主干道，人流/车流最大，手机通讯集中区域，国美、82、苏宁、欢乐买等商场错落其间建设路2-3元/天中低端业态，以新城站为核心，两侧有家居市场、住宅小区建设北路0.2-0.8元/天低端业态，道路较长，车流大人流少，以汽配、厂企为主，人气不足，店铺开业率低4、重要商家个案分析欢乐买江苏欢乐买商贸股份公司，是XX本土最大的商业连锁企业。目前已拥有14家直营店、52家加盟店、2家酒店、1家物流配送中心、1家食品加工中心、1家汽摩展销中心，总资产4.8亿元，正式职工4000余人，连锁超市直营店营业总面积达17.5万平方米。2010年实现销售收入15亿元，位居中国快速消费品连锁百强企业第87位。如今已成为以大卖场、标准超市、社区店为主营业态,以创新经营为特色83、,以现代化管理为核心、具有自主品牌的苏北一流商业集团。欢乐买连锁布局以三、四线城市为主，现主要网点分布：在XX，欢乐买有4.5万平方米的宏大百货商场、8000平方米的解放路超级市场、1.2万平方米的通成超级市场、1.8万平方米的时代超级市场和遍布城乡的欢乐买连锁超市，以及2010年5月接手打造的10万平米“欢乐买美家建材家具广场”；在徐州，欢乐买有1.5万平方米的尚城国际生活广场，3000平方米的德通超市；在丰县，欢乐买有1.7万平方米的旗舰店；在山东滕州,欢乐买有4000平方米的纺织服装商场；在安徽淮北，欢乐买有2.6万平方米大型纺织服装商场。（大图受限制 略）欢乐买印象欢乐买是XX最大的商84、业连锁企业，处于当地商业市场龙头地位，无论是经营超市还是商场，在XX当地百姓心中口碑较好，品牌认知度高，具有很好的政府资源关系。企业自身也有相对成熟的运营管理模式和经营团队，理念明晰、目标明确，注重营销策划推广和执行力。目前，其在市区的几家超市和商场，经营状况较同类行商场要好得多。 多年来，欢乐买基本围绕苏北鲁南地区的三、四线城市进行扩展，在苏北一带已经建立起不错的知名度。在超市运营上，可能存在与上海华联超市有合作联盟协议。万兴商业步行街（原万兴市场）万兴市场始建于1985年，是当年苏北鲁南地区规模最大、经营品种最多的个体工商市场。为适应XX商业环境的发展，2008年，XX市委、市政府从老城改85、造和向中等城市发展的大局考虑，决定把万兴市场改建成万兴步行街。通过招商引资，由徐州汇金置业有限公司投资1.5亿元对万兴市场进行原地拆迁重建，升级为万兴步行街，整体建筑风格彰显楚韵汉风。改造后的万兴商业步行街于2011年5月23日，部分对外试运营。总建筑面积4万平方米的街区式商业综合体。总体由9幢2-4层不等的商业用房和4幢精品住宅构筑而成，其中商业建筑面积约达3万平米，精品住宅近1万平米。 整座商业街由精品灯饰城、潮流时尚商城、名品商业街、国际名品城及汉庭连锁酒店等商业体共同组成，是一个融合多种商业形态的街区式商业综合体。其中国际名品城占据XX万兴奥莱精品商城中的核心位置，建筑面积1万多平方米86、，它将以大量的高端品牌、精准的商业定位、国际化的奥特莱斯管理模式、完善的商业配套服务和独特的营销推广理念，改变目前XX商业的经营格局，引领XX消费新理念。万兴步行街印象万兴步行街是XX市政府近年重点支持的商业项目。其中，万兴奥莱精品商城于2011年5月正式对外经营，引进了阿玛尼、古奇、CK、Dior等高档品牌，在XX市区首屈一指。近期无促销活动，但一次消费满1000元或当月累积消费满2000元可免费获得9.7折会员卡。在物业销售模式上，开发商徐州汇金置业所持步行街物业均可全部对外销售。开发商按照现行市场售价基础上，总价按50%收取置业款，例如总价200万商铺，只需要付足50%即100万，便可获87、得该商铺40年产权。但有一条附加协议：需要购买方与开发商签订10年租赁协议，期间无任何现金收益（除了户主产权抵押外），10年到期后，购买方可以决定自行出租或委托开发商出租。目前，该步行街1F商铺已经售罄（销售价格2万/平米，年租金3.5-4.5元/天），只剩下少量2F商铺可售（销售价格1万/平米），但店面开业率并不理想。 现阶段，该商业街人气不旺，沿街1-2F商铺大约30%在装修，另有15%左右商铺处于转让中。根据销售人员透露，大约在7月下旬，万兴步行街将会组织大型活动，进行市场推广。（三）主要专业市场调查分析1、建材市场分析（1）XX建材市场分布情况及分析XX大运河装饰城、XX商城地址：XX88、市邳新路与瑞兴北路交界处面积：大运河约50000平方米、XX商城约10000平方米状态：无统一管理、独立收银、无观光电梯 人气：较好汇聚品牌：欧派地板、圣象地板、菲林格地板、好莱客衣柜、美心门、巴洛克地板、九牧洁具、辉煌水暖、海尔整体橱柜衣柜、方圆地板、世友地板、万宝木门、方太橱柜等评估：大运河装饰城及XX商城是XX现阶段最好的建材市场，先售后租，经营十来年，已经在XX消费者中建立了一定知名度，聚集了较多的国内知名品牌。但由于是商铺形势，没有统一的管理，购物环境差、规划不清晰，致使消费者购物极为不便，市场内各商户对此也颇有微辞，但由于XX目前没有一个完善的、大型的、正规化的建材市场，迫使消费者89、没有太多选择，所以销售量目前还是比较乐观。大运河三期将要交付使用，但整体格局和管理并没有质的变化，继续延续以售为主的商铺格式。中浙装饰城地址：邳苍路西侧 面积：约12000平方米状态：大部分为临街门面式、无统一管理 人气：一般汇聚品牌：冠军瓷砖、威尔斯陶瓷、名典瓷砖、德立淋浴房、席玛卫浴、欧美陶瓷、大象漆等总结：中浙也是属于一个较老的市场，全部出售再返租也是中浙的一大弊端，一个商铺往往是几个人买下，再租给一个商户，造成商户每年都要和几个业主谈租金问题。在这样一个缺乏管理、购物环境不佳的市场销售自然不是太理想，众多商户无力承担连年上涨的租金，据了解目前市场内商户已有撤场的想法。百易家国际家居广场90、面积：30000平方米 硬件：良好 人气：一般汇聚品牌：安信地板、升达地板、浪鲸卫浴、安华卫浴、美加华卫浴、维可陶卫浴、申鹭达卫浴、吉美卫浴、美心门、我乐橱柜、维意定制家具等评估：百易家家居广场在经过长达5、6年的准备，于2011年4月份开业，由于商场结构较好，基本按规范化设计，是现阶段XX硬件较好的商场。但从所入驻品牌结构及分布来看，定位规划并不清晰，盲目以招到为目的，造成二楼大部分区域及三楼整层均为空白，为后期商场运营留下隐患。开业2个月以来，缺乏必要的商场管理，购物环境日益下降，影响环境日益下降，影响商户经营。市场营销、市场推广思路不清晰，迫切需要提升整个商场的内部管理及较大资金的市场营91、销投入，方能在市场上具有一定竞争力。（2）XX周边部分城市建材市场情况新沂国际商贸城面积：分栋式，共12栋，每栋2层，总面积约20万平方米，分三期开发。硬件：一般部分经营品牌：科宝博洛尼、海尔电器、东鹏瓷砖、兔宝宝、科勒、友邦集成吊顶等评估：在我们调查中了解到，新沂国际商贸城同样存在规划混乱的现象，以出售为主，每间商铺楼上、楼下各40平米，通过出售后返祖给商户或自己经营，租金偏高，更甚至部分商铺转让多达十几次，商贸场得第三期销售并不理想，尚余多数没有售出。整个市场硬件尚可，但由于缺乏统一管理、统一营销，致使普遍商户经营困难，不得不以低折扣，低价格抢夺市场。宿迁霸王商贸城地址：复康路399号原霸92、王商城面积：5000平米 状态：无电梯、无空调、无统一管理部分经营品牌：TATA木门 箭牌卫浴 鹰卫浴 康熙木桶卫浴评估：该市场是沿路面而建的装饰市场，由于处于义乌国际商贸城、义乌建材市场旁边，经营状况并不理想，目前有很多品牌已经搬迁。徐州红星美凯龙凯利建材市场地址：徐州复兴北路188号面积：总面积约10万平米 状态：有电梯、空调、商场统一管理、统一营销 人气：很好部分经营品牌：方圆地板、菲林格尔地板与橱柜、杜菲尼卫浴、惠达洁具、法恩莎卫浴瓷砖、帝王洁具、东鹏卫浴瓷砖、TOTO智能卫浴、科勒卫浴、欧派橱柜评估：徐州红星美凯龙建材市场，是徐州建材市场人气较好，规划清晰，具有较强市场竞争力的商场。93、在与商户沟通中了解到，商户到商场认可度较高，但对XX市场同样感兴趣，较有意向投资。徐州新世纪装饰城地址：徐州市泉山区世纪大道七里沟汽车南站隔壁面积：20万平米 硬件：无空调 有电梯 人气：一般部分经营品牌：冠星卫浴、王牌卫浴、萨米特瓷砖、卡米亚、森尼、圣达地板、神像地板、菲思特地板、大欧地板、金隅北地板、地王瓷砖、陶艺家瓷砖、嘉俊等评估：该市场规模大，品牌多，整个商场档次一般，但由于处于汽配等多个大型市场附近，地理位置十分优越，且是老批发零售市场，市场比较成熟，特别是在市场的三、四楼增加了家具市场，致使建材家具相互促进，是普遍生意较好。徐州升辉装饰城地址：徐州市三环东路民富园附近面积：约30万94、平米 硬件：有空调 无电梯 人气：较好部分经营品牌：法恩莎陶瓷、TOTO、东鹏卫浴、大自然地板、友邦集成吊顶、东鹏陶瓷、帝王洁具、鹰卫浴、圣象地板等评估：该市场是徐州最大最知名的建材装饰城，集中了国内较多知名品牌，是徐州建材品牌最集中的市场。连云港红星美凯龙建材馆地址：连云港市新浦区红星美凯龙 面积：约12000平米硬件：有电梯、空调 人气：很好部分经营品牌：格林格斯地板、华鹤木门、暖芯地板、广龙木门、和玺木门、御福堂木门、索菲亚木门、圣象壁纸、海尔橱柜、菲林格尔橱柜、巴洛克地板、科嘉国际豪门、韩丽宅配橱柜、欧派卫浴。评估：该商场处于连云港市中心区域，地理位置十分优势，同时得益于红星美凯龙强大95、的品牌影响力，硬件设施强，规划清晰，统一营销、致使市场生意普遍较好。连云港振兴建材市场地址：连云港市新浦区人民路振兴精品装饰城面积：约60000平米 硬件：无电梯 无空调 人气：较好部分经营品牌：格林德斯地板、森迪门业、圣象地板、贝亚克地板、汉森木门、雅迪尔橱柜、鑫华昌竹地板、欧美达门业、欧龙地板、劳卡衣柜、汉森木门等评估：该项市场硬件设施很好，位置一般，因为附近有红星美凯龙市场的竞争所以人气一般。连云港兴隆装饰城地址：连云港新浦兴隆装饰城面积：约20万平米 硬件：无电梯、无空调部分经营品牌：凯莱地板、誉丰地板、东方玉兰格地板、纯实木锁扣地热地板、世友地板、德威地板、林昌地板、久盛地板、志邦橱96、柜、奥斯曼卫浴、德尔地板、大自然、法恩莎卫浴瓷砖、九牧王、莱茵阳光地板、德兰地板、负离子地板等评估：该硬件设施较好，产品规划比较清晰，但由于位置较偏，租金较低，生意一般。（3）XX现有建材市场特征1）市场发展信心不足，投入资金有限；2）市场管理部门的服务意识有待加强，政府在招商引资上有很大的力度，但在扶持上欠缺，不能够有效的规划和引导投资商进行有序的市场行为，导致建材市场混乱；3）多数以出售为主（部分进行返租），制约了商场的管理，无法进行有效的联合促销，带动人气；4）组织化程度低，现有的协会有待加强，没有发挥作用，只是为了做好各家生意，未能带动整个XX建材行业良性发展；5）管理模式落后，缺乏市97、场整体推广意识。目前XX较大的建材市场都是开发商在市场内建设若干单个商铺，经营户租赁（购买）商铺自主经营或出租，业界称为“摊位制”经营模式。6）商品价格透明度差，售后服务不规范。由于无序的竞争，造成价格战，利润降低，导致售后服务大打折扣，推销时将产品说得天花乱坠，一旦成交，商家便成了上帝，无法造成二次或多次消费。2、家具市场分析（1）XX家具市场分布情况及分析中浙建材家具商场二楼地址：建设北路西侧，距通成家具城约500米面积：约12000平方米 状态：无电梯、空调、独立收银，无统一管理，无广告宣传投入汇聚品牌：左右、我爱我家、好风景、爱琴海、多喜爱、斯可馨、贵人缘、菲尼蓝、EE布舍、森悦、宜尔98、家等。评估：该市场承包商与开发商五年合约将于2011年8月到期，目前尚未续约，同时由于前期商场管理混乱，并且没有进行整体的市场推广，致使生意较差，除上述品牌尚在坚持，其他大部分商户目前都失去信心，准备撤场。通成家具城地址：XX客运站向北300米。面积：约38000平方米 状态：无电梯、空调、无统一管理、无统一营销、无广告宣传投入。汇聚品牌：左右沙发、宝兰帝斯沙发、罗曼藤艺、全友家私、A家家具、华源轩、双虎家具、香柏年、吉斯沙发、通城办公等。评估：此商场2002年开业，属于XX老家具市场，承包商与开发商的合约将于2011年9月到期，尚未确定是否续约，商场内部陈旧，前期缺乏统一管理，统一营销，中低99、档次的定位，如没有大范围的调整，并不再具备市场竞争力，将逐渐被新型的规范化、专业化商场取代。全友家具商场（自营）地址：新世纪商场三楼面积：约4500平方米 状态：有中央空调、中档装修，人气较好品牌：全友、年年红、露依莎、英伦华庄、圣蒂斯堡评估：此商场03年开业，以全友系列家具为主，比较注重市场营销、市场推广，经营至今聚集了XX一部分消费群，具有较好的市场影响力。苏果家具超市（自营）地址：市交通局一楼 面积：800平方米品牌：迪诺雅（400） 富得宝（600）评估：属于XX较小的自营家具商场，并不具备较好的市场竞争力。华联家具商场（自营）地址：建设北路欢乐买二三楼面积：1000平方米 状态：购物100、环境较好，较注重管理与市场推广品牌：顾家工艺、 鸿发红木、 欢乐驿站、 兴利、凤阳床垫（2）XX周边部分城市家具市场情况新沂阳光家居城面积：8000平方米部分经营品牌：顾家工艺、斯可馨、迪诺雅、香柏年、富之岛、双虎、掌上明珠、大红鹰等新沂广州家具城（自营）面积：8000平方米硬件：有空调、电梯、广告宣传较少，是目前新沂市最大最高端自营家具卖场部分经营品牌：中至信、年年红、兴利、华师傅、左右、斯帝罗兰、丹尼诗、木槿之恋、梦幻年华等宿迁红星美凯龙家具广场面积:约15万平方米状态：自动电梯、中央空调、观光电梯、统一管理部分经营品牌：顾家工艺、爱依瑞斯、德胜布兰卡、小虎鞋柜、CAV、美迪、曲美、东方百101、盛、迪诺雅、皇朝家私、华日、中泰办公等。评估：是目前宿迁市最大的家具卖场，商场硬件、购物环境、品牌结构在宿迁都属一流，于2010年10月开业，具有很强的市场竞争力。宿迁中青家具城面积：约15万平米状态：中央空调、自动扶梯、观光电梯、统一管理、统一收银部分经营品牌：顾家工艺、玉庭家具、松堡王国、四季缤纷、多喜爱、富得宝家具、宜华、皇朝家私等徐州红星美凯龙家具城面积：约25万平米状态：电梯、空调、统一管理、统一收银，是目前徐州市最大的家居卖场。部分经营品牌：香柏年、藤匠世家、大自然床垫、露依莎、温莎情缘、皇朝、慕思、圆方圆、纯真岁月、左右（皮）、芝华仕、美迪、曲美、红苹果、大宝、迦南橄榄树、光润办102、公、沃盛办公。徐州淮东家具城面积：约50000平米状态：无空调、有自动扶梯、目前广告宣传比较少，以中低端家具品牌为主。部分经营品牌：耀邦、北京名驼、华源轩、美伦凯、红叶、简欧、双楠世家、红柏年、名扬世家、伊诺思、佰代、施兰特等徐州金海马家具广场面积：约10000平米，在金帝百货商场五层，下面四层是百货商场。状态：自动扶梯、中央空调、观光电梯、统一管理、统一收银，因为地处市中心繁华地段，楼下是商场百货，人气及经营状态较好。部分经营品牌：联邦、曲美、柏森、前进、欧迪堡、路易世家、光明。连云港红星美凯龙家具馆面积：约10万平米状态；自动扶梯、中央空调、统一管理、统一营销，是目前连云港市最大的家居卖场103、，也是生意最好的商场。部分经营品牌：芝华仕、慕思、标卓、翡翠藤器、富之岛、城市之窗、标致、兰卡威、和木居、百强、澳洲森林、波德曼、联邦等。连云港红太阳家居广场面积：约20000平米状态：中央空调、有自动扶梯、观光电梯，处于市中心区域，地理位置较为优越，但商场并不注重市场营销及推广，且规划整体较乱，致使生意并不理想。部分经营品牌：中泰、诺威沙发、大鹏米克、康弗二、南洋森林、大丽华、鑫鑫办公、赵氏、帷特利、利森、东方弘叶、振宇红木、艾尔百兰、斯丽盈洋、穗宝床垫、名人居、北京名驼、友信、富之岛、亨特、迪诺特、欧美森、纳伊、罗家工艺、斯曼克、维也纳、健威等（3） XX现有家具市场特征1）自营店生命力强104、，综合市场令人失望；2）缺乏大型高端综合市场，没有良好的购物环境。现有的几个综合市场硬件设施十分落后，独立店的选择面又比较窄，给消费者造成购物麻烦。3）缺乏国内好的品牌进驻，由于商场的整体综合水平价差，承载不了国内一线品牌的档次。4）市场建设无序，没有很好地遵循市场规律，严重影响市场做大做强，社会资源浪费严重。5）家具市场存在散、乱、差、小现象，主体规模偏小。6）管理模式滞后，缺乏市场整体推广意识。特别是市场始建初期，采取初始的物业式管理模式，管理停留在保安、保洁服务水平，缺乏现代的管理方式和手段，且市场整体经营、品牌意识不强，难以发挥大市场优势。7）市场信息化程度较低，严重制约流通效率；技术105、手段落后，功能单一，服务水平不高。目前的家具市场仅以现贷交易功能为主，其仓储、加工、运输、质检、配送等功能大都未能配套。3、铁皮市场分析发源于20世纪年代初江苏省XX市陈楼镇袁湾村铁皮市场，创业之初，只有两三户人家从事制作水桶、舀子等家庭作坊式简单铁皮加工。 经过近20年发展，这个仅有多户居民的小村庄，已“生长”出一百多位从事白铁、彩钢销售的个体老板，铁皮市场成为苏北、鲁南地区最著名的专业白铁、彩钢加工贸易中心，产品远销苏、鲁、豫、皖等省，年销售各类彩钢6000多万吨，占苏北、鲁南地区销售总量的85%。目前袁湾铁皮市场的经营门市达到80多家，建有钢结构厂房2万平方米，标准仓储房2.6万平方米。106、市场拥有彩钢板深加工企业1家、物流配送公司3家，各类运输车辆200多台。市场铁皮年交易量80多万吨，年销售收入50多亿元。 评估： 袁湾村铁皮市场，铺位是90年代建筑形态，市场环境杂、乱、差，但很有活力。经营户年收入一般在十几万至上百万不等，具有很强的区域市场辐射力，基本垄断苏北鲁南地区的白铁皮市场份额。 2011年，XX市政府正式将该市场纳入升级改造工程中，以提升整体市场形象。4、汽配市场分析XX徐海汽配城是XX目前仅有的汽配市场，位于城西的天山路与世纪大道交汇处，占地约1万，于2005年经营至今，主要以汽修为主，来此修理的基本为大型货运车辆，市场比较破旧，油污遍地，环境较差，档次较低。沿街107、商户租金在0.8-1.1元/平米/天。5、五金市场分析目前XX五金类专业市场尚属空白，五金业态都分布在市区各个街道，多以零售为主，没有形成一定的气候和规模。市区五金店目前属万兴路较为集中，但店铺基本都很陈旧，为老式居民楼的底商，道路脏乱，档次较为低端，不过由于地处闹市区，周边小区与商业较为繁华，人气很旺。沿街商户租金在1.5-2.5元/平米/天。（四）典型个案分析1、欢乐买建材家居广场（印象如下图 大图限制 略）规模：100000 苏北区域超大规模建材家具商场项目定位：打造XX市最大的集精品建材家具展示、零售批发、多功能商务办公、便携中转仓库及多项便捷化为一体的建材家具SHOPPING MAL108、L。由A、B、C、D四栋馆组成，采用相对独立规画设计使市场浑然一体。重要数据解析试营业时间，初步定于2011年9月下旬、10月初；总面积约10万方，其中家具广场约3万方，共3层，仿水立方外立面（改造中）；1F户型数据：面宽10.4米，进深12米，层高约4米；设计西、南、北三个入口，内置自动扶梯；运作模式：只租不售（欢乐买与政府签约15年租赁期，并无物业产权），家具铺位采用“一年一签”，建材铺位“可1-2年一签”；预付金：200平米以下，5000元定金；200-500平米，1万定金；500平米以上定金2万；招租情况：欢乐买委托新凯龙商业策划运营机构全程负责，2011年5月分组织过项目推荐会，目前109、完成招租率约50%；据销售人员反馈信息，7月28日，将组织第二轮招商推广活动（近日在联系潜在意向客户）。招租客群：建材以本地客群为主，家具有来自周边县市经营商户，省外较少。盈利模式解析建材获利模式高端品牌家具获利模式中端品牌家具获利模式平面布局解析精品家具馆1-3F平面精品建材B馆平面精品建材C馆平面精品建材D馆平面第三部分 项目概况一、项目区域概况（区域现状、未来发展定位、交通等）本项目属于XX市新城板块，新城区行政区划四至范围是：南至徐海路，北至平果路，西起建设北路，东至陇海大道；总面积35平方公里，人口约3万人。下辖7个村（居），分别为前沙沟居委会、后沙沟村、赵坝居委会、左东村、左西村、110、坝头居委会、二庙居委会。该区域目前还处于初期发展阶段，人口数量较低，区域北部除已投入运营的新城客运站外，其生活与商业配套基本仍是空白，且新城客运站主要运营的线路均为发往外省的长途客车，所以相对客流较低，并没有为该区域提升较足的人气。根据XX市城市发展规划布局来看，新城区将是未来XX市的行政中心和生活中心，集聚行政、金融、居住、商业、文化、物流六大功能，是引领XX城市化快速推进的核心区域。在未来的3到5年时间里，新城区将成为交通方便、设施完善、环境优美、功能齐全、经济繁荣的城市新中心，苏北标准的行政、居住示范区。二、地块概况（主要规划条件、周边环境）（大图受限制 略）本地块西临XX新城客运站，北111、接新环城路，东、南两侧均为农田，处于新城区与经济开发区交界处。地块规划条件未知（有待确认）周边住宅均为农居房，无成规模的住宅小区，商业主要分布于建设北路两侧，以住宅底商形式为主，店铺空置率偏高，约为90%。三、地块商业地缘关系分析1、本地块与主城区的关系（大图受限制 略）本案位于XX市区北端，距离市中心（火车站）约7公里，距离XX人民政府约5公里，主城区各点距离本案均不超过10公里，本案至XX主城区最南端的车程不超过20分钟。目前有4条公交线路在本案设有站点，4条线路分别为4路（桃花岛公园至陈楼）、5路（东方花园至戴圩）、11路（运输公司至柳园）、12路（影剧院至艾山风景区），车程均在半小时内112、。2、本地块与周边乡镇的关系（大图受限制 略）距离本案最近的4个乡镇分别为官湖镇，陈楼镇，戴圩镇与炮车镇，加上农林业发达的港上镇，这5个乡镇与本地块的商业地缘关系较为密切。从本案到上述乡镇的主要交通方式是汽车，且在本案都设置有到达北部各乡镇的城乡中巴线路站点，除到达港上镇车程在40分钟左右外，到达上述其余乡镇的车程都在20分钟内。3、本地块与周边市县的关系（大图受限制 略）本项目距XX西面四省交界、交通发达的徐州约75公里，距东面的港口城市连云港120公里，距离北面的鲁南经济最为发达的临沂90公里。本项目沿霍连高速往西可至徐州，往东可至连云港，沿250省道可直达临沂。四、项目SWOT分析优势（113、Strengths）地块位于建设北路（S250省道）与环城路（S323省道）交汇处，建设北路是连接XX老城区与官湖镇、山东临沂的主要交通干道，沿环城路向东可达新沂市，往西则连接徐州市，交通优势较为明显。地块西侧紧邻XX新城汽车站，是连接XX与全国各大城市的交通枢纽，地理位置优越。劣势（Weakness）由于新城区目前尚处于发展的起步阶段，人口基数偏低，加之新城汽车站目前只运营发往外省的长途客车，客流不大、班次较少，导致该区域人气不旺。机会点（Opportunities）随着城市重心的北移，越来越多的住宅区与商业项目纷纷进驻新城板块，这都将大大提高本项目所在区域的人气，也说明本地人对新城板块的认114、可度逐渐在提高。XX市政府近年来对于商业地产的开发在土地和税收方面上都给予了很大幅度的优惠政策。XX商业虽较为繁华，但在业态规划和经营模式上仍然比较落后，很多商业业态在XX仍属空白或萌芽阶段，发展潜力巨大。威胁点（Threats）从2010年至今的土地交易数据来分析，商业地产所占比例较高，也就是说，未来1-3年将会有大量的商业地产项目上市，不排除会有同类产品之间的激烈竞争。XX目前的城市发展规划仍不明朗，项目周边规划具有太多不确定性。五、切入机会点深入分析与挖掘首先，从XX未来新城的发展规划来看，项目北侧将是未来的商贸服务区，南侧为住宅区。在本项目3公里辐射圈内新老楼盘共计9个，住户约7600115、余户，村落20余个，住户约1000余户，估算该区域人口约2.5万。随着2011年XX城市发展总体规划的出炉，新城板块土地规划的进一步确定，将会有大量的住宅和商业项目继续进驻该区域，人口的不断积聚，势必能不断提升区域人气，使得区域内的商业活动进入一个良性循环的发展环境。其次，XX市为突出“招大引强”经济发展战略，出台了以下的土地优惠政策：(一)工业项目，各种行政性规费全免。(二)房地产开发小区建设项目，当年建筑面积达5万平方米以上的收取70%，3万5万平方米的收取90%，3万平方米以下的全额收取。(三)商场、宾馆等标志性建筑，当年建筑面积达3万平方米以上的收取50%；1万3万平方米的收取70%；116、1万平方米以下全额收取。(四)市场建设，凡专业市场2万平方米以上、综合市场3万平方米以上的收取30%；专业市场1万2万平方米、综合市场2万3万平方米的收取50%；其余全额收取。(五)酒店、宾馆建设，经权威部门认定达到三星级标准以上的，按照先征后返的办法，实行规费全免。 再次，XX目前现有的商业项目大多处于业态定位和经营管理模式落后的状态，且同质化定位情况严重。（如目前XX大小家居建材市场就有10余家，已达到严重饱和的状态。）而某些商业领域却仍处于起步甚至空白状态，如果能够依托XX本地资源优势，结合精准化定位，项目的价值与可持续性发展将得到最充分体现。第四部分 项目发展初步设想一、功能业态定位基117、于本次市场调研，结合本项目自身的优势与特点，功能定位可以从以下两种方向进行初步设想：l 倾向方向一：五金汽配城l 倾向方向二：农副产品物流交易中心二、定位分析引导出上述定位前首先要思考的四个重要的定位要素：1、项目所在城市的产业基础很多城市都有显著的产业基础，产业基础的形成一方面是历史原因沉积的结果，另一方面是新兴市场蓬勃发展的结果。对城市的产业基础进行透彻的调查、分析并依托产业优势创造的市场机会使项目能够成为城市优势产业链中的一环，解决了专业市场后期的招商与运营问题。从XX市2010年政府工作报告中，可以看出目前XX确立了环保化工、板材家具、机械制造三大主导产业和食品医药、精细冶金、石膏建材118、纺织服装、港口物流、电力能源六个特色产业的产业结构布局。工业主导型镇16个，农业主导型镇9个（办事处），并设立了11个工业集中区。XX是传统的农业大县，全市耕地面积183万亩，农业人口127.49万，是全国重要商品粮生产基地县，银杏种植与大蒜产量全国第一，是传统的棉花生产大县和全国菜篮子生产基地县。被评为全国粮食生产百强县（市）、全国农业增加值百强县（市）、全国“菜篮子”工程先进县（市）、全国平原绿化先进县（市）、全国绿化模范市、全国经济林建设先进县（市）、中国名特优经济林银杏之乡、全国秸秆养羊示范县和国家级生态示范区。2、项目所在区域的物流交通网络作为专业市场，首先要具备完善优质的交通网络119、。交通是流通的基础，只有大交通才有大流通。专业市场要火，每天就必须有巨大的钱货交易量，而这些都离不开优质完善的交通网络，只有具备这些基本条件才能为专业市场的进一步繁荣提供保障。XX市位于江苏省北部，徐州与连云港之间。东与新沂市为邻，西与徐州市铜山区和贾汪区毗连，南接睢宁县和宿迁市宿豫县，北接山东省临沂市。陇海铁路、连徐高速、310国道、323省道横穿东西，邳苍(250省道)、邳睢、枣泗公路纵贯南北，京沪、京福、宁徐高速三面环绕。京杭运河过境54公里，XX港为全国大型内河港口之一。徐州观音机场、连云港白塔埠机场和山东临沂机场距离XX均不足一小时车程。新老城区三大客运站，日发送旅客超过1万人次；X120、X火车站为国家二等大站，目前正在建设新区火车站。在淮海经济区中，XX市距南京、蚌埠、合肥、济南、郑州、青岛等大中城市的中心均在300公里左右。项目所在地位于323省道与250省道交汇处，紧邻新城汽车客运站，距离市中心（XX火车站）仅7公里。3、市场需求与容量浅析（中期与长远）市场需求永远是产品的生命力。作为专业市场，是消费者与生产商沟通的平台，是他们的中转站，不仅要解决谁来经营的问题，更要解决谁来消费的问题。只有以长远眼光考虑市场的中、长远的市场需求为导向，真正为专业市场建立完善的配套服务体系，专业市场才能做强做大。（1）人口基数带动庞大消费基础XX市人口总数为171.93万人，其中农业人口1121、27.49万人，非农业人口44.44万人。全市常住人口144.31万人，在苏北县级市中排名第一。（2）消费潜力强劲攀升2010年XX社会消费品零售总额达到85.2亿元、增长19.1%。预计2011年社会消费品零售总额将达到102亿元。（3）区域市场容量与空间格局引导新需求目前XX本地较大规模的商业项目（或网点）基本以百货商场、大型超市、购物中心和专业市场为主，同时包含少量的商业步行街。其中专业市场多以建材、家居、装饰、板材等业态为主，经过几年的迅猛发展，在市区的同类型专业市场容量已处于饱和的边缘，同质化竞争趋势明显。从市场需求角度与现阶段此类专业市场的运营状况分析，此类专业市场也已处于供大于求122、的局面。而相对于家居建材等市场，其他类似于基本生产资料要素市场，五金汽配等专业市场，农副产品等基础生活资料的专业市场亟待补充甚至升级。另外，区域商业网点的建设与规划，商业地产的开发与规划，亟待从一个初级阶段向发展阶段跨越式发展：融合更大区域的采购贸易平台，集批零、展销、物流、仓储、电子商务、行业交流、服务体验等一体的现代化、专业化、信息化与集约化的多元化市场更是一种潮流需求趋势。1）我国五金市场现状我国五金类专业市场经过十多年的建设与改造，培育与提升，已形成具备一定规模的专业市场达150余家。 据测算，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通123、中的地位和作用。 如果对这150余家专业市场作一个不同类型的比重分析，或许能使我们对全国五金机电专业市场发展的总体状况有一个初步的了解。 首先，从专业市场的功能档次上区划分析，可分为三类：一类是“街场结合”，以街为主的市场，或称“一代市场”，约占总量的30%；另一类是“场的市场”，以卖场为主，独立商铺为辅的市场，或称“二代市场”，约占总量的45%；再一类是“城的市场”，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备，功能齐全的市场，或称“三代市场”，约占总量的25%。2）五金市场未来发展形势 第一、近几年专业市场的建设速度比较快，全国绝大多数的省级行政区域和一级城市或一级市场均被覆盖，就总体而言，124、发展是均衡的，布局是合理的，总量及类型也是与产业规模、市场容量以及区域经济发展水平相匹配的。 第二、绝大多数专业市场经营状况较好，就总体而言，上世纪九十年代形成的一、二代专业市场要好于近几年新建的三代市场，但大多数一、二代专业市场均存在着商户多而小的问题，年销售额及商户的平均销售额和利税额并不高；再者，产地型市场要好于销地型市场，区域型市场要好于城市型市场。 第三、未来五年或十年，专业市场的建设将由一线城市向二、三线城市发展，由东部及沿海经济发达地区向中、西部欠发达地区延伸；一、二代市场所占比重大，发展潜力也大，改造、提升的步伐会加快；新建的三代市场，虽然比重不大，但由于规模大，区域影响大，对125、原有市场格局冲击力强，要想重新建立一个以自己为中心的区域性市场格局难度较大，因此，其中的一部分未达到预期的目标和效果，正处于调整和培育期。 与此同时，相当一部分城市，作为销地型市场，不仅数量偏多、档次不高，且多为综合型，没有形成专业特色和错位经营，其结果造成竞争加剧，发展受到制约，重新洗牌不可避免。第四、市场品牌建设和建设品牌市场，已为多数专业市场所重视。就目前运营中的绝大多数三代市场和部分二代市场，其硬件均可达到品牌市场的指标，但软件的建设还有相当的差距，主要取决于专业市场的运营管理方和商户二者的共同提升。 3）XX五金市场现状目前XX五金类专业市场尚属空白，五金业态都分布在市区各个街道，多126、以零售为主，没有形成一定的气候和规模。市区五金店目前属万兴路较为集中，但店铺基本都很陈旧，为老式居民楼的底商，道路脏乱，档次较为低端，不过由于地处闹市区，周边小区与商业较为繁华，人气很旺。（大图受限制 略）1）中国汽配流通市场的现状及趋势继2009年汽车业高速发展后，2010年中国汽车销量约达1500万辆；预计2015年达到2260万辆左右。我国乘用车年度需求2020年将达到2583万辆；2025年达到2924.57万辆；2030年达到3523万辆！据公安部数据显示，至2009年8月底，我国机动保有量为180018512辆。其中汽车（含三轮汽车和低速载货汽车）71856993辆。从统计情况看，127、全国机动车保有量达到1.8亿辆，2010年汽车保有量达7500万辆。据不完全统计，目前国内仅汽车维修正式在册的企业就已达30万家，但具有二类资质以上不到1/3；在汽车用品及服务方面，仅经营汽车美容的企业就有10000家左右。已经形成了一个相对独立、以城市为依托、一类企业为核心、二类企业为基础、三类企业为补充、汽车检测站为质量保证的汽车维修网络和市场格局，并向“汽车维修服务中心特约维修、专营店品牌连锁维修店”的全新格局转变。汽车售后服务业是国外成熟市场的黄金产业，是汽车产业的获利的主要来源，但在国内处于刚启步阶段，其销售额的比例远低于成熟市场，有着广阔的市场前景。l 国内的汽车零部件售后市场主要128、有两条渠道：主渠道：整车厂渠道，正厂的零部件由整车厂的售后部门销售特约维修站，到车主，部分到批发商到独立维修企业。非主流渠道，指批发商从零部件厂商采购，到经销商，到独立维修厂。这种渠道中的零部件厂商包括OE厂商，外国厂商和独立零部件生产厂商。（汽车零配件市场供应链）l 汽配流通业的发展趋势：大型独立配件中间商将不断涌现l 目前汽配市场的发展形式多样 汽配城已经延伸在县级城市，近一、二年新开发的汽配市场都是商业地产运作。，诸如“汽配基地”、“首席市场”、“CARMALL”、“汽配大卖场”、“AutoTown”、“主流市场”、“国际采购中心”、“汽配物流市场”、“汽车百货超市”等等，花样百变。特别129、是汽车用品，成为汽配城的新宠儿。“汽车用品批发市场”、“汽车用品生活广场”、“汽车用品国际贸易中心”一个个登台亮相。2）XX目前汽配市场现状XX徐海汽配城是XX目前仅有的汽配市场，位于城西的天山路与世纪大道交汇处，占地约1万平米，于2005年经营至今，主要以汽修为主，来此修理的基本为大型货运车辆，市场比较破旧，油污遍地，环境较差，档次较低。（大图受限制 略）1）我国农副产品交易市场的现状 全国有10000多家农副产品批发市场，年交易额9000多亿元，占全国消费品批发市场成交额的30%以上，通过批发市场销售的果品，蔬菜，食品和粮油，产品占到流通总量的50%，是我国农产品流通交易的主要渠道之一。农130、副产品批发市场有效地解决了城市蔬菜、肉禽、鱼虾等农副产品的供求矛盾，不仅对保证和丰富人民群众生活起到了十分重要的作用，而且对促进周边地区农业产业结构调整，促进流通和消费，起到了无可替代的作用。然而，由于历史和现实的原因，当前很多农副产品批发市场经营存在较多问题，如管理粗放、秩序混乱、信息不畅、交通拥挤、影响市容、效益滑坡等，传统的经营模式在市场经济环境下的不适应是其中的主要原因，许多农副产品批发市场正面临着上规模、上档次、上水平的艰难转型。2）XX农副产品交易市场现状与分析虽然XX市农业大县，但目前农副产品的集散与交易模式仍然比较滞后，除市区的几家中小规模的农贸市场外，并没有一个规模化和专业化131、的市场来进行运作。在XX建立农副物流交易市场不仅可以起到农副产品集散、交易的功能，还能快速、准确的传递有效信息，引导生产与消费，减少产销的盲目性；同时在市场推广、物流、仓储等环节，加以统一的运营和管理，还可以节约各类流通成本，增加农户与经营者收入。4、市场辐射能力众所周知，专业市场的开发通常都是大规模的。通常来说，作为一个真正意义上的专业型市场，其辐射力要求相当高。大型的专业市场已经由简单中转功能迈向集中转积聚的复合型功能。只有建造高起点的平台，才有专业市场的高标准发展。五金汽配在XX并非属于传统行业，加之XX周边的已有数家同类专业市场的存在，且在数量与规模上都具备了一定的优势，所以本项目的市132、场辐射面相对较小，主要覆盖面为XX市区及24个乡镇。XX农业的发展规模以及部分农产品的高质量、高产量，使得XX的农副产品市场在全国都有了一定的影响力，这将使农副产品物流交易中心的市场辐射范围基本能覆盖到全国各地，依托部分产品的影响力甚至可以覆盖到国外部分地区。（大图受限制 略）基于以上分析的初步定位方向考虑方向一l 性质定位：“以五金汽配城为核心的县级市商业综合体”l 主体功能定位：“以五金、汽配市场为两大核心，配备住宅、酒店（商务、经济、快捷）、仓储、物流等综合功能于一体。”l 细分功能定位：1专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、信息网络133、中心、电子商务中心、物流中心等一系列的功能配套。2项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务公共配套设施区、生活配套区和中心道路与绿化区。交易区：商铺分别设置五金城（建材类五金交易区、装饰类五金交易区、机械类五金交易区、家电类五金交易区）、汽配城（配件销售区、旧件经营区、汽车保养区、汽车美容区等），每套商铺都配有仓库。仓储物流区：为五金汽配市场提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、包装加工、物流信息处理服务。商务公共配套区：该区是为市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐134、饮、宾馆中心等配套设施。生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。生活配套区将作为二期及其以后房地产开发建设主要功能区域。中间区域：中心道路、广场、停车场、绿化区。 方向二：l 性质定位：“以农副产品物流交易为核心的商业综合体”l 主体功能定位：“以农副产品物流交易为核心，配备住宅、酒店（商务、经济、快捷）、仓储、物流等综合功能于一体。”l 细分功能定位：1专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、信息网络中心、电子商务中心、物流中心等一系列的功能配套。2项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易区135、仓储物流区、商务公共配套设施区、生活配套区和中心道路与绿化区。交易区：商铺分别设置水产交易区、肉类交易区，果品交易区、蔬菜交易区、副食品交易区、粮油交易区等，每套商铺都配有仓库。仓储物流区：为农副产品物流交易中心提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、包装加工、物流信息处理服务。商务公共配套区：该区是为市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施。生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。生活配套区将作为二期及其以后房地产开发136、建设主要功能区域。中间区域：中心道路、广场、停车场、绿化区。二、项目概念定位第六代专业市场一站式跨区采购与集散平台区域商贸产业结构升级助推器宜商宜居型现代商贸物流综合体三、档次定位（初考）初级阶段跨越式发展阶段、商贸服务行业的全面升级、跨区辐射集散（理念升级+规模升级+规划升级+产业升级+业态升级+服务升级+消费升级+运营升级）随着社会人群的消费习惯与消费理念的转变，消费的本质已渐渐从购物式消费向体验式消费发生着转变。在注重商品质量的同时，更注重购物环境，售前、售中以及售后的服务质量及各类配套服务。只有在现有产品和服务的基础上附加客户体验以提升产品价值，才能使得市场具备更加强大的竞争力。因此，137、本项目的定位层次在规划理念与建筑形态上倾向适度超前的定位，在业态引进组合上更为丰富、有层次梯度，在运营管理上更为专业与先进，在集散范围上有更大辐射圈与吸纳力，在消费层次上既能网络区域中低端大众消费群，又能同时搭建中高端产品与功能吸纳区域中高端圈层消费。四、商众定位（商户+客群）l 五金汽配城商众定位：1、市区各类五金、汽配生产商2、周边乡镇各类五金、汽配生产商3、周边市县五金、汽配生产商与代理商4、全国各地的五金、汽配代理商 5、市区五金、汽配批发零售商（汽修店，4S店等）6、周边乡镇五金、汽配批发零售商（汽修店，4S店等）7、本地对五金配件、汽配有需求各类生产企业8、个体需求人群l 农副产品138、物流交易中心商众定位： 1、XX市及各乡镇农副产品生产企业2、XX市及各乡镇农副产品加工企业3、XX市及各乡镇农副产品个体生产与经营户4、全国各地农副产品加工企业5、XX市及各乡镇农副产品加工企业6、XX市及各乡镇农副产品批发零售商7、全国各地农副产品批发零售商8、国外部分地区农副产品采购商9、个体需求人群10、相关行业产业与协会组织等机构（以上商众既有可能是经营者，也可能是经销商、采购商和终端消费者。）（相关案例浅析分享，详见附件一）第五部分 经济测算与可行性分析（缺省）一、项目建筑开发进度二、投入成本计算三、资金回收方案四、敏感性分析五、社会影响分析第六部分 市调总结及项目发展建议市场调研139、总结及项目发展建议根据对本地块的可行性研究分析，从土地区位、未来发展规划、项目运作方式（投资估算暂缺），方向性结论与初步建议如下：1.XX经济整体发展势头良好，城市发展处于快速发展阶段，工商业日趋成熟，苏北、中原地区较为庞大的人口基数为XX打下了坚实的消费基础。但从目前来看，XX市人均收入依然偏低，贫富差距明显。2.XX商业基础较为繁华，而其呈现的商业消费特点中，业态业种组成、定位规划与经营模式普遍落后，档次也较低。现阶段XX房地产市场正在蓬勃发展，本地人购买力较强，楼盘销售情况普遍较好，价格仍有一定提升空间。3. 本次研究地块位于城市北面较偏远地区，尚隶属北部新城。目前拟规划地块周边配套设施140、尚不完善，人口基数低，商业环境与氛围较为薄弱。随着城市重心的不断北移，区域商业用地的集中供应与兴建，未来整个地块所在区域有一定发展优势，值得期待。4. 为构建更为专业与先进的商业平台，迎合XX政府对区域商业的整体升级需求，初步目标建议：规划以专业市场为核心的规模化综合体，并以五金配件或农副产品为两大方向，预期在未来510年内成为XX规模最大、业态最为丰富的一个综合性商贸服务基地。5. 建议与设想：为平衡现金流与降低风险，在现阶段住宅市场较为明朗的形势下，以综合体性质规划的项目开发（前提是取得相应的土地性质与规划许可），建议首期可以率先考虑开发综合体中居住板块物业，踩准节奏顺势而为，在前期快速回141、流资金同时能尽快提升综合体项目的人气与初步口碑，并带动紧随其后的专业市场开发。6本次市调前，我们对地块定位方向已有设想，其中农副产品物流交易区是我们考虑的一个主要方向。在此次调研过程中，这一方向又从美家家具建材广场销售人员介绍中得到了论证：XX市政府对本项目区域已作了农副产品交易市场的规划，并且得到了XX市规划局工作人员口头确认。本报告中对于农副产品物流交易中心的方向定位迎合目前XX城市发展的规划，加之XX市农业产业的支柱地位，使得项目可操作性更强。附件一：相关案例浅析分享案例一：海宁中国轮胎城1、项目概况 中国轮胎城坐落于连杭经济区内，是连杭物流基地的核心部分，项目距绕城高速出口800米，沪142、杭高铁出口2500米，项目总占地规模为500亩，由浙江连杭物流基地与中国轮胎城组合而成，项目总体建筑面积达30万平方米。项目总占地规模为500亩，总体建筑面积达30万。基地规划包括信息交易中心、产品展销区、商务配套区、货运专线区、仓储库区等一心四区、五大功能版块。其中产品交易区，一期面积3.8万平方米，能集合近500家知名轮胎上下游企业进场经营。货运专线区设有55条快运线路辐射大江南北、仓储库区设有10万平方米立体仓库，满足轮胎储存需要，商务配套区拥有按四星级标准建造的酒店和写字楼，满足商贸以及会议交易需要、信息交易中心将建立轮胎流通企业电子商务平台同时连接财税、国税、工商、银行等直接资源，方143、便企业利用电子商务将业务做大做强。通过优良的硬件环境，中国轮胎城最终将成为一个集销售、展览、信息交流、技术研发、品牌孵化等多种功能综合性产业服务基地。海宁中国轮胎城的建立预示着一个能整合销售、展览、信息交流、品牌孵化的国际平台应运而生，将成为亚洲乃至全球规模最大、档次最高、企业最集中、产品品类最齐全、采购成本最低、配套最完善的轮胎产品全球博览采购中心、产业服务中心和品牌孵化基地。 2、项目功能 国内乃至全球最大的轮胎产业展示、采购、仓储、配送、信息服务为一体的大型物流集散中心，配套大型酒店式公寓和餐饮中心，是连杭开发区内商住一体的大型经济模块。3、招商政策政府优惠政策扶持，免除企业、商家后顾之144、忧。作为政府重点规划及产业扶持项目，市场开业后政府将对入驻的企业、商家推出相应的优惠政策：营业收入达到700万的商家所缴纳的税收前三年按80%返还，后两年按50%返还，扶持进驻企业、商家做大做强。2年免租，0成本抢占财富平台海宁(中国)轮胎城城将给予入驻企业长达两年的免租优惠，降低进入门槛，放水养鱼，为进驻商家降低经营成本和风险，吸引优质商户和龙头企业进驻经营，提升市场的品牌凝聚力，迅速做旺市场，吸引更多国内外知名生产商、贸易商、采购商的进驻，形成集群效应，最终实现经营户、采购商与发展商共赢的局面。中国轮胎城经济指标一览：指 标数 据总占地规模500亩总建筑面积30万平方米总投资额10亿元轮胎145、城铺位600余间产品交易区60000平方米商务配套区50000平方米信息交易区20000平方米物流配送区50000平方米仓储区120000平方米项目区位位处杭州绕城高速、320国道、01省道等交通网结合部； 市政府专为项目打造超大规模物流仓储配套连杭物流基地； 距2010年通车的沪杭高铁海宁西站仅几分钟车程。与杭州下沙仅几分钟车程，海宁成为杭州产业转移的首选承接地。 项目区域交通 距离各大机场的里程：虹桥140km、浦东160km、萧山30km 距离各大港口的里程：宁波港100km、上海港120km、嘉兴港50km、国际洋山港150km案例二：永康中国科技五金城1、项目概况中国科技五金城位于“146、中国五金之都”浙江省永康市，创建于1992年。中国科技五金城总占地1000亩，拥有金城、金都两个市场群，整个市场建筑面积67万平方米，营业店铺4630间，经营日用五金、建筑五金、工具五金及机电设备、金属材料、装饰建材等数万种五金产品及相关产品，辐射全国各地及世界50多个国家和地区，日进场交易客商2万余人次，日货流量超千吨。其中占地500亩的金都市场于2004年投入运营，设有车类和摩托车配件、机械五金配件、电子电器、装潢五金、紧固件、机电、工量具、金属材料、机械设备、旅游休闲产品等交易区，是一个建筑档次高、功能配套齐全的五金商贸新区。中国科技五金城集团有限公司，下辖市场咨询服务、开发建设、会展、147、广告、物业五个子公司，负责中国科技五金城市场的开发培育、经营、管理和服务。同时设有工商、公安、质监、税务、供水、供电及电子商务、进出口等相应服务机构。2、项目特点是临商网的专业批发市场，采用“前店后厂”生产与经营合作的运作模式3、部分进驻商家工友五金工具总汇/余姚市冶达工具制造有限公司/香港奇锐（国际）五金工业有限公司/连升五金发电机/诚飞农机配件批发部/嘉善晋立五金厂/宁波市鄞州下应大力电讯工具厂/中外合作超音机械设备（宁波）有限公司/永康市健之源五金橡塑有限公司（篇幅限制不赘述）案例三：杭州金恒德国际汽配城1、项目简介：金恒德国际汽配城位于浙江杭州余杭区良渚镇勾庄金恒路68号（公交K191148、次运河村站），杭宁高速及绕城高速入口处,与上塘高架、石祥路、104国道、320国道、沪杭甬高速、杭金衢高速等交相连接。一期项目商业用房建筑面积130万平方米，现已投入运营；二期拟投资建设占地2000余亩的金恒德国际汽车文化园，该园包括汽车博物馆、汽车竞技场、汽车公园、汽配大厦和汽车品牌特色街等汽车相关项目。 该“中心”以汽车后市场为主体，商贸平台为支撑，国际采购为配套，物流配送为重点为企业发展定位。 2、项目特点2006年12月，金恒德国际汽配物流中心投入建设，投资65亿元，占地2200亩地，建筑面积达130万平方米 。建成后可容纳3000多家零部件商。与上海30多家汽配城相比，金恒德不仅在规149、模上占有优势，其采购、交易、认证、研发等为一体的经营模式也为零部件商提供了更好的交易环境。案例四：杭州农副产品物流中心1、项目概况杭州农副产品物流中心是杭州市“构筑大都市，建设新天堂”战略目标中重点项目之一，是浙江省加快现代农业发展、加强食品安全保障的先进试点项目之一，是国家国债支持的农副产品交易示范项目之一，也是长江三角洲地区农副产品集散交易中心之一。杭州农副产品物流中心位于杭州的北大门，东至京杭运河，北邻绕城公路，南至宣杭铁路复线，规划总用地面积402.9公顷，规划建设用地271公顷（4069亩），项目总投资约60亿，建成后年进出量可达480万吨，年交易额将突破200亿元。中心设施齐备、功150、能俱全。以农副产品现代化流通管理作为主要手段，进行粮、油、鱼、肉、果、蔬、副分区交易管理，形成批发中转、分拨配送、集中采购、跨区域贸易四大块主导业务。实现网络、资源要素配置，确立新的管理模式。建立食品安全循环仓储，实现平时和预防突发事件“鲜货与滚动储备合二为一”的经营模式，全面带动区域农副产品产业结构调整和产业升级工作务，打造具有国际一流水平的区域农副产品交易中心，形成辐射杭州各区及周边城市的农副产品供应网络体系。2、战略目标落实杭州市委、市政府“构筑大都市 建设新天堂”的发展战略，依托杭州市省会城市、长江三角洲副中心城市的区位和机制优势，积极推进农副产品现代化流通管理，科学构筑杭州市农副产品151、物流中心的物流配送体系，严格把住农副产品的卫生检验、检疫关，将杭州农副产品物流中心建设成为长江三角洲重要的区域性农副产品物流中心之一。3、发展模式建设具有农副产品和粮食交易、仓储、加工、信息、检测、物流配送等功能于一体的交易中心。不仅要发展成为城市农副产品流通的中心亮点，更要反映城市现代化的一个侧面，成为加快现代农业发展、加强食品安全保障的典范。按照现代化交易中心的要求，本着高起点、现代化、信息化的理念进行规划、设计和开发，通过建设和培育使之成为城区食品安全的准入口、浙江乃至长三角地区重要的农副产品集散中心。基本模式：以交易信息为基础。建立强有力的交易信息系统，形成全国农副产品标准价格的流通信152、息，及时提供农副产品信息，不仅调节销售和采购数量，更使市场价格保持稳定，使生产者、消费者均获得利益的保障。以安全卫生为准则。集中检验检疫，确保农副产品食品安全、质量合格、原产地清晰。不但在质量上把住“入口关”，更在日常供应和预防突发事件方面实现“鲜货与滚动储备合二为一”，保证供应数量上的安全。以商品交易为依托。实现农副产品交易的规模化，交易的远程化，流通的配送化。降低交易成本，提供优质的商品服务。以产品配送为手段。经营以顾客为中心，流通以配送为特征，保证城市农副产品供应网络的日常供应，满足不断增长的客户需求。案例五：浙江新农都现代农产品物流中心 1、项目简介：浙江新农都现代农产品物流中心位于萧153、山区建设四路与长山直河交界处，是省A类重点项目，总占地1900亩，总投资78亿元，分期开发，滚动建设。建设中的项目一期，规划用地497.55亩，建筑面积50万平方米，计划于2011年开业。项目二期紧邻一期工程，规划用地1400亩，计划于2012年正式开工建设，力争2015年开业，项目建成后预计年交易量将达500万吨，年交易额超过200亿。力争成为立足杭州、定位浙江、辐射国内外，省内领先、国内一流的现代农产品物流中心。打造一个集旅游、休闲、购物为一体的新型农副产品商贸综合体。2、投资商、发展商：浙江新农都实业有限公司，是由浙江省农村发展集团有限公司、杭州东方文化园旅业集团公司等共同组建，国有控股154、。3、项目特性：有强大的政府支持，是省A类重点项目。有稳定的商家和客户资源，杭州农都市场整体搬迁过来。75%左右超高的得房率。独门独户全独立产权，户户沿街。企业性质是国有企业，国有控股。集农产品基地生产、加工储存、物流配送、连锁经营、终端网络、品牌推广、展示展销、电子商务“八位一体”的新型全产业链农产品物流配送中心。五万吨级大型冷冻库。新农都位于杭甬、杭金衢、杭温、上三高速公路，去机场，去高速公路，铁路货场和杭州市区都在15分钟之内。具备深厚的产业销售和管理经验。4、业态分布：1号和2号区块为经营农副产品；3号区块为精品市场，主营高档食品、滋补品和酒水等；4号区块为水产市场；5号区块为粮油蔬菜155、；6号区块为酒店和单身公寓；7号区块为住宅；8号区块为5万吨级大型冷冻库。除1号、2号、7号和6号区块的单身公寓出售的，其他3号、4号、5号、8号和6号区块的酒店几个区块都是不出售的。附件二：2011年度XX市市级农业产业化龙头企业名单 序号镇名企业名称法人代表1运河镇徐州长江木业有限公司杜 永2运河镇江苏讴文木业有限公司刘茂祥3四户镇XX市盛达木业有限公司李运河4新河镇徐州江河木业有限公司庄志贤5新河镇XX市盛强木业有限公司薛以强6新河镇徐州中森通浩板材有限公司田 鑫7新河镇徐州盛华木业有限公司庄焕峰8邳城镇徐州福山木业有限公司丁保礼9邳城镇徐州顺予木业有限公司姚 明10赵墩镇徐州新佳园木业156、有限汤先学11赵墩镇徐州福泰木业有限公司张爱田12赵墩镇徐州大唐木业有限公司杜 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公司始建于1993年，共投资人民币2.6亿元，占地15万平方米，公司拥有国内外顶级胶合板地板生产设备数十台套，如意大利进口“意马斯”定厚砂光机，多层单板干燥设备，德国产豪迈地板生产线，台湾产拼板机，日本产“乌洛克”旋切机，10尺刨切机等。主要产品有覆膜板、高档贴面板、环保型实木复合地板、以及新研制的卡车底板、集装箱底板、工字梁和LVL。目前拥有胶合板生产线2165、6条，高档贴面板6条，环保型实木复合地板生产线2条。公司产品先后通过了ISO9001：2000国际质量管理体系认证，中国环境绿色产品标志认证，ISO14001：2004环境管理体系认证，欧盟出口通行证CE认证，以及FSC产销监管链认证等等，在美国、欧洲、日本、中东等30多个国家和地区均享有很高的声誉。 3、徐州伟林木业有限公司简介：徐州伟林木业有限公司，毗邻310国道。公司始建于2003年4月，占地00亩,固定资产5000万元，2005年收购徐州南林木业有限公司。2006年在XX市四户镇新建XX市盛达木业有限公司。2007年又投资新建了欧式厨柜家具厂。公司的业务主要是从事各种规格和用途的胶合板166、（桦木面、杨木面、红橡、枫木、大白木面、奥古曼和5X10以内异型规格板）、细木工板、高档贴面板、建筑模板、防火板、密度板、UV板及欧式厨柜的生产和销售。公司连续三年被XX市确定为市级重点保护企业，2005年荣获徐州市重点保护企业；2004年至今被徐州市确定为市级农业产业化龙头企业；2004年-2006年，公司连续三年荣获XX市和徐州市的出口创汇先进单位、纳税大户和私营企业排头兵等称号。 4、徐州五环(长江)木业有限公司简介：徐州五环木业有限公司坐落在徐州炮车工业园区。公司建于1996年8月，总占地面积21.8万平方米，建筑面积9.6万平方米，主要产品有：系列多层板、高级覆膜板、桦木贴面板、三聚167、氰胺贴面板、实木复合地板、MDO、HDO等。目前已实现产品100%出口，主要销往美国、加拿大、欧洲和中东等国家和地区。2006年与香港金益建业集团共同投资3.5亿元人民币兴建了长江木业有限公司。主要生产实木复合地板和异形建筑结构板。5、XX富豪银杏苗木基地简介：XX富豪银杏苗木基地位于“天下银杏第一乡”，交通便利，位置优越。主营各种规格的银杏实生树、银杏嫁接树、银杏果和银杏系列制品等。2007年-2010年度本基地分别被评为优秀企业、先进集体等荣誉称号，近十年一直是江苏省纳税大户。6、江苏徐塘发电有限责任公司简介：江苏徐塘发电有限责任公司始建于1972年，位于欧亚大陆桥与京杭大运河交汇处，前身168、是徐塘发电厂，原装机总容量13万千瓦。2000年7月28日开工建设两台30万千瓦燃煤机组，工程动态总投资为23.5728亿元，于2002年底实现了机组的并网发电。二期两台30万千瓦扩建工程，动态总投资为23.8037亿元，于2005年底实现了机组的双投。一期技改工程曾荣获“鲁班奖”，二期工程被评为中国大唐集团公司“文明样板工地”。7、金虎集团(徐州金虎工具制造有限公司)简介：徐州金虎工具制造有限公司（原徐州五金工具总厂）始建于一九五五年，是江苏金虎集团的核心企业。设置三部一室十二个生产车间。现有固定资产5800余万元，主要生产断线钳、管子钳、掳手极其它管道工具的系列产品，公司于1998年8月通169、过并实施ISO9002：1994质量管理体系标准，并于2000年5月通过ISO9001：2000版标准换证审核。8、徐州伟楼食品有限公司简介：徐州伟楼食品有限公司建于1999年4月，位于江苏XX经济开发区。公司拥有固定资产4300万元，净资产1万元。总面积286平方米，其中厂房面积12600平方米，4个标准现代化生产车间，为省内著名的科技型民营企业。2006年9月被省科技厅评为“江苏省星火龙头企业”，连续五年被评为“市重点支持企业”。 公司主要生产大蒜胶囊、银杏胶囊、乳制品饮料、小菜、肉食等五大系列120个品种。其中大蒜胶囊年生产能力5亿粒，曾荣获北京高博会金奖，银杏软胶囊荣获“江苏省名牌产品170、”称号。另外公司研制的“糖醋蜜蒜”、“风味小菜”系列一直饮誉市场，畅销数年而不衰。文献资料目录1、（近几年）XX市政府工作报告2、2009年XX市国民经济和社会发展统计公报3、XX市规划局4、XX市政府门户网站5、XX农业网6、XX国土资源局网站7、XX招商网8、XX房产信息网9、XX论坛10、搜房网11、当地报纸、区域交通旅游地图12、XX部分楼盘销售资料13、2011年XX建材家具行业投资获利分析14、2011年XX市及周边房地产市场调研报告15、XX地产营销机构相关案例资料库（其他相关资料文献）结 尾麦当劳箴言：赢家总是看到每个问题的答案输家总是看到每个答案的问题林林总总，终章草成。在拟171、写本报告过程中，秉承务实慎思的专业原则，内部案组进行了多轮的讨论沟通、交叉比较、多次求证与深度思考，其中有经验互补也有创新求变，有教条之风又力求创意蜕变，不管如何，我们始终认为：在未付诸实施并身体力行之前，谋略与判断终究不过是一份未尽之蓝图，谋定而后动，有效执行、万变不动根本才是最后关键一环。本报告历时8天总计完成50，000余字，其间由于多方面原因，导致撰写方案所需基本要素尙有一定缺失，并因方法各异、侧重不同而有可能导致关注点、结论或有相异。仁者见仁。纵使思想主张有异，亦不妨诸位拨冗翻阅，权作抛砖引玉之作。思虑欠周未免顾此失彼，行文浅白寄望雅正，不足处尽斧之。2011-7-12XX地产营销机构90