1、城市滨海核心区建筑物建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月116可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论71.1 项目名称71.2 项目建设单位及建设单位简介71.3 可行性研究报告编制单位71.4 可行性研究报告编制的主要依据81.5 可行性研究2、的范围及主要内容81.6 项目地址81.7建设内容及规模91.8 项目总投资及资金筹措91.9 项目财务评价91.10 经济指标汇总表101.11 结论及建议11第二章 项目背景及必要性142.1 项目建设背景142.2 项目建设的必要性22第三章 市场分析与预测283.1海南省和XX市经济发展概况283.2酒店行业市场运行状况分析323.3项目市场定位分析34第四章 建设条件与场址394.1项目地点394.2自然条件394.3市政基础设施配套条件414.4 原材料供应与保障424.5 建设条件综述43第五章 工程方案445.1 项目概况445.2 项目设计依据465.3设计理念465.4项目3、总平面及规划布局475.5建筑设计505.6结构设计545.7给排水工程555.8电气电信工程设计615.9暖通工程685.10燃气工程设计715.11消防设计725.12人防设计745.13道路、广场及停车场工程795.14绿化工程与中央泳池区景观805.15 围墙工程81第六章 环境保护与评价826.1 环境质量标准依据826.2 建设地点环境现状826.3 环境保护原则826.4 污染源、污染物与环境保护措施826.5环境影响评价84第七章 节约能源857.1 建筑节能857.2 电气节能877.3 节水887.4 其他节能改造89第八章 工程招标908.1招标原则908.2招标范围904、8.3招标组织形式908.4招标方式91第九章 劳动定员与建设管理929.1劳动定员929.2 建设管理92第十章 项目实施进度建议9410.1 建设及销售进度计划9410.2 项目建设与销售进度表94第十一章 投资估算及资金筹措9711.1估算的内容与原则9711.2项目总投资估算9711.3资金筹措97第十二章 财务评价10312.1评价的依据和基本数据10312.2收入估算10312.3利润总额、营业税、所得税10412.4经营成本分析10412.5财务盈利能力分析10512.6抗风险能力分析106第十三章 风险分析10913.1风险分析10913.2规避风险的对策110第十四章 结论与5、建议11414.1结论11414.2建议115 第一章 总论1.1 项目名称XX湾1号建设项目可行性研究报告1.2 项目建设单位及建设单位简介海南XX实业投资有限公司1.3 可行性研究报告编制单位海南省建设项目规划设计研究院资格证书编号：1.4 可行性研究报告编制的主要依据1、XX市城市总体规划（2005-2020）；2、滨海核心区XX湾控制性详细规划；3、XX湾A2302地块修建性详细规划；4、XX市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要；5、国家相关规范标准；6、建设单位提供的意见、资料等；7、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。1.5 可行性研究的范围及主要内容项6、目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。1.6 项目地址项目建设地点位于XX市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。项目紧邻海岸线，7、东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。1.7建设内容及规模本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。 本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括L型连栋酒店公共区套房1栋、7层产权式客房4栋、3层总统计套房8栋，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等8、。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。1.8 项目总投资及资金筹措 项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。本项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。1.9 项目财务评价经计算分析得出：1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%。说明项目经济效益和投资效果较好，9、具有较强的盈利能力。酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。2、年均投资净利润率为7.82%，税前财务内部收益率为65.59%，税前投资回收期为2.11年（含建设期2年），税后财务内部收益率为49.13%，税后投资回收期为2.24年（含建设期2年），均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。3、从敏感性分析可以看出，投资增加10%，对项目的效益影响最大。其次是销售价格降低10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在10、财务上是可以被接受的，是可行的。1.10 经济指标汇总表表1-2 经济指标汇总表序号项目计量单位数量备注1项目总投资万元59582.352销售收入万元1395273销售税金及附加万元3.1营业税及附加万元7673.533.2土地增值税万元3751.384利润总额万元82965.935所得税万元20740.986财务内部收益率65.59%税前7财务净现值万元71299税前8投资净利率7.82%9投资利税率12.6%10资本金利润率46.45%11投资回收期年2.11税前12盈亏平衡点94.18%13项目建设期年21.11 结论及建议1.11.1结论1、XX湾1号项目的建设将更有力推动XX旅游业和11、房地产业发展。为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变XX城市面貌、促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇房地产发展现状、资源条件、市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势；且旅游房地产业已被列为海南省主导产业。房地产业和旅游业统属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地12、产的发展有利于提升旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进一步推动海南旅游房地产的发展。本项目的建设符合国家、海南省、XX市相关政策、法规、XX市城市总体发展规划。该项目构成合理、选址恰当、地理位置优越、规模适宜、功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目所需材料、设备供应充足；市政基础配套设施已配备；节能、消防、防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实需求及切实可行的。2、本项目的建设13、在改善XX市的投资环境，增加地方财政收入，为拉动XX经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。3、从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也是可行的。1.11.2建议1、本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步设计等后续工作，使项目顺利进行。2、项目建设要坚持可持续发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。3、项目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程设14、计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的安全性。4、项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。5、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。6、鉴于项目的良好社会效益，建议XX市政府相关部门紧密配合，加速推进，尽快落实资金，使这一民心工程早日完成，早见效益。第二章 项目背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1海南旅游房地产发展概15、况1、旅游房地产是服务旅游业，品牌化、专业化、战略化发展的新兴产业旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅游景区主题休闲公园，旅游、休闲、培训基地，会议中心，运动村，产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住宅，景区住宅(风格别墅)，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式旅游景观房地产。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际16、金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。2、区位、资源、环境、产业及市场催生海南旅游房地产的发展（1）海南得天独厚的区位、资源、环境为旅游房地产提供了有利的发展优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的净土之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区-五指山森林区、霸王岭森林区、17、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据2005-2008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛。据2000年全国人口普查结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍；全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。海南地处北纬18度20度（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带18、，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占5060。海南气候宜人，年平均气温2226摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。（2）随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额的政府接待到大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具19、规模，形成了比较完善的产业体系。据统计，2010年全省旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%;接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。海南旅游资源丰富、生态环境美好、气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策必然会带来海南旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了海南的基础设施的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。大量的休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度20、假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移，吸引了更多的旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场的强大需求。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万10万间。（3）随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性21、服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以免签证、零关税、放航权为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。海南国际旅游岛建设的正式获批，为海南旅游业和房地产业的发展带来了新契机。在海南旅游产业发展一片大好的前景下，随着海南国际旅游岛建设的逐步开展，政策的大22、力扶持、资金的不断涌入、软硬件设施的不断完善，为海南的整体经济发展带来了巨大的机遇，特别是对作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业显著的拉动作用将日趋显现。随着海南旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。伴随着海南旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。近年来，我省旅游业蓬勃发展，作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业，也呈现出前所未有的飞速发函势头。从23、1995年海南首家五星级酒店-XX寰岛泰得大酒店营业以来，截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店 56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。此外，海南将在海棠湾国家海岸旅游度假区兴建20家五星级酒店，在昌江棋子湾旅游度假区兴建9家五星级酒店，在陵水清水湾旅游度假区兴建6家五星级酒店，在文昌铜鼓岭生态旅游度假区和乐东龙沐湾旅游度假区各兴建5家五星级酒店，再加上其它旅游度假区计划兴建的五星级酒店，未来5年内，海南将建设63家以上五星级豪华酒店24、。由此，在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南岛的五星级酒店将超过100家，已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域，将成为世界上五星级酒店最密集的地区之一。 当前，海南国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步的深入，在全国楼市低迷的大背景下，海南的房地市场虽然也出现过短暂的波动，但依然迎来了喜人的数据，让外界不得不对海南旅游地产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻海南。海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游25、艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游房地产200万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出更确定了海南旅游业的国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的，且旅游和房地产是海南国际旅游岛营销的重点产品。因此，海南房地产业的发展应服务于旅游业的发展，从旅游视角思考，房地产的发展应成为海南房地26、产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为海南房地产发展的重点。2.1.2XX市投资环境XX市又称椰城，位于北纬1932-2005，东经11010-11041。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。XX市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南存，两端相距60.6公里；南起大致坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。XX市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流南渡江从XX市中部穿过。南渡江东部自南向北略有27、倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。XX自北宋开埠以来，已有近千年的历史。1926年建市；1950年解放；1988年海南建省办经济特区，XX成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；2002年XX、琼山两市合并，XX规模明显扩大。XX地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。XX处于华南经济开发带的前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚的枢纽，对发展华南经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的地理优势。在市委、市政府的领导下，XX市以科学发展观为指导，紧紧围绕经济增长的目标，面对经济运28、行中不利因素增加和经济环境趋于严峻等诸多不利因素的影响，沉着应对，振奋精神，抢抓发展机遇，使近年来XX市总体经济继续保持平稳增长的发展势头。2010年一年以来，XX市预计全市地区生产总值完成577亿元，增长16.4%；财政总收入162亿元，增长31.5%；固定资产投资350亿元，增长26%；城市居民人均可支配收入16456元，增长8%；农民人均纯收入6151元，增长9%。全年财政总收入完成161.92亿元，增长31.5%，超预期目标16.5个百分点，其中地方一般预算收入完成50.01亿元，增长30.1%，超预期目标15.1个百分点，有11个税种实现两位数以上增长；节能减排取得新成效，万元GDP29、能耗下降2.85，森林覆盖率达38.38%，新增文明生态村170个，生态环境继续保持一流水平。第三产业实现增加值405亿元，增长17%，拉动GDP增长11.9个百分点。其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入71.5亿元，增长10%。自1992年以来，XX跨入“中国城市综合环境实力50强”、“中国城市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的时间健康城市试点，并荣获“中国优秀旅游城市”、“全国城市环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市、国家环境保护模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国造林绿化十佳城市”等一系列荣誉称号。XX市市委政府努力在不破坏生态环境的前提下，30、科学规划城市发展，适度开发建设，将旅游业及旅游房地产业作为XX的重要支柱产业之一来发展，培育新的经济增长点。随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大，2007年海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%；2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，同比增长12%；2009年全年共接待过夜游客2250万人次，同比增长9%。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来1020年海南的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应31、地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，海南酒店客房约有3万间。据海南省旅游总体规划预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万10万间。3、随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求量也将不断提高。2.2 项目建设的必要性2.2.1提升区域商业档次，推进城市开发建设根据国际旅游岛的建设要求，海南要着力打造商贸服务业，这充分说明了商贸及休闲娱乐业在未来的XX城市经济发展中占据的重要地位。作为全国最高品质的热带城市，XX市地理位置得天独32、厚，空气质量世界一流，已成为最佳的人居之地，极具魅力的家居之所。XX市对外海、陆、空交通发达，打造高品质的城市面貌，从定位、品牌、规划到基础设施建设、招商引资等，XX市委、市政府都倾注了最高的热情、全新的概念和高端的标准。XX湾承载着XX旅游、居住、度假等多方面的功能，是XX市城市建设中的重要区域，也是XX滨海繁荣的象征和XX的城市名片。2003年6月，XX市政府委托4家国际知名规划企业对XX的核心滨海区（当时称XX外滩）进行规划。8月，世纪大桥和滨海立交桥正式通车，XX湾的商业和旅游价值逐渐显现，10月，XX核心滨海区规划正式开标。项目涵盖旅游、度假、购物和休闲功能，其核心项目是“美源游艇码33、头和酒店”。其建成后，将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区，也可为XX市民和广大游客提供齐全而优质的生活服务。在国际旅游岛建设重点发展商贸及休闲娱乐业的背景下，其新颖别致的地中海西班牙式建筑形态、一流的商业经营管理模式，必将给XX市日趋老化的传统商业格局带来新气象、树立新榜样，大大提升该区域的商业档次，改善当地的商业形象。本项目为新建项目，是XX市整体开发建设的有机组成部分，项目建设能有效地改善项目区用地混乱、公用设施不配套的现状，是一项为民谋利造福的民心工程，有利于提升城市形象，促进城市的全面开发建设及健康发展。本项目作为近期XX市核心滨海区房地产开发中规模较大的项目，是X34、X整体开发的有机组成部分，其建设对XX经济发展具有重要的意义，能有效促进XX新一轮开发和快速发展。2.2.2加快海南旅游业的转型升级，对旅游业的贡献逐年提高发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型35、，由大众消费市场向中高档消费市场转移。通过大力发展旅游房地产，初步建成了上规模和档次的接待设施，目前全省有旅游饭店400多家，其中五星级及按五星级标准建设的饭店有40多家。希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南，全省四、五星级饭店外籍管理人员占到25%以上。凯莱、天域、银泰、红树林等国内度假酒店也成知名品牌，接待酒店服务档次和管理水平不断提高。另一方面，以宜居地为基础发展起来的家庭旅馆，丰富了海南岛的旅游接待设施层次。如三亚有的住宅小区物业服务企业收集小区可出租经营的房源，自办或与别人联营家庭旅馆，让房屋所有者、物业公司和旅馆经营者都有利可图，房屋出租者既可免交物管费，还可得到36、出租房的一定租金，避免房屋的长期空置。这一做法，既提高了海南旅游接待能力，也给游客带来更多样化和个性化的选择。随着旅游房地产快速发展，其对旅游业及国民经济的贡献逐年提高。从2005-2008年，海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元，年均增长39%，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资；2005-2008年，海南省旅游收入分别为125.05亿元、141.23亿元、171.37亿元、192.33亿元，占GDP的比重分别为13.8%、13.43%、14%、13.2%，旅游业增加值占GDP的比重分别为6.2%、6.3%、6.4%、6.2%，37、已远远超过全国4%的平均水平，其中旅游房地产的投资对旅游收入的提高功不可没。2.2.4是国际旅游岛建设的重要组成部分，推进建设国际旅游岛的迫切需要建设国际旅游岛，其主要任务就是要大力发展以旅游业为龙头的现代服务业，并带动现代服务业发展成为海南的支柱产业，支撑海南长期可持续发展。一是加快旅游基础设施建设，形成一批国际水准的旅游重点景区、大型旅游项目和旅游综合服务设施。加快开发重点旅游景区和旅游项目建设，加快既有接待设施、商业服务设施、文化娱乐设施以及体育休闲设施等旅游服务设施的更新和改造，确保符合国际标准和要求。二是构建具有特色优势的旅游精品景区，形成国际化的旅游产品体系。结合海南资源、环境、区38、位等优势，积极发展观光旅游、休闲度假旅游、会展旅游、生态旅游、冬季阳光旅游、温泉康体旅游、乡村旅游等，形成系统化、主题化、多样化、差异化的旅游产品结构体系，满足国内和国际不同游客的需要。三是加大旅游宣传推介力度，形成国际化的营销网络结构。通过政府、旅游营销机构和旅游企业分工合作，综合运用现代化、信息化和传统营销手段，建立国际化的旅游营销网络，吸引国内和国际游客的到来。四是统筹旅游区域发展，树立国际化的旅游发展理念。以国际化、区域化的理念来看待、部署、办理涉及旅游发展的有关事项，树立全省一体化的旅游发展理念，加强规划引导，合理进行旅游项目的空间配置和分工合作，加快旅游市场的一体化建设，整体推进海39、南旅游国际化建设。五是完善综合服务体系，创造国际化的旅游度假环境。积极改革旅游人才在职培训和创新旅游人才任用机制，打造一支适应国际化的旅游从业人员队伍，为国际旅游岛建设提供可靠的人才保障。以提升地区整体旅游服务水平为目标，建立从服务设施、标志、环境、管理、服务质量及评价等全过程的标准体系，满足服务业国际化发展的需要，全面组织实施服务标准，创造一流的国际旅游度假环境。随着近年来海南形象在全国乃至世界知名度的提高，以及岛外人士购房比例的不断增加，海南逐渐成为全国人民的后花园和旅游度假的第二居住地。海南省建设国际旅游岛，为海南房地产的发展开辟了一条宽阔的道路。海南省拥有全国稀缺的气候及环境资源，以旅40、游业为龙头的产业发展框架是最契合海南发展的重要定位。在政府科学预见性的指导下，全省经济将经过一个发展、平衡、完善的过程，最终实现全面的发展。随着国际旅游岛建设的不断推进，在经过了数年甚至数十年的发展后，社会经济发展的内容将会发生重大变化。例如，旅游经济带动了旅游地产的发展，大量岛外人士进入岛内定居。据有关资料显示，海南省2009年末人口数量较上年增长1.07%，其中大部分来自岛外。在这些外来居者中，不乏大量各行各业的专业人才及投资型人士，人群构成的变化将促成一些新的产业形成，整个社会生产结构也将随之进行调整而形成新的社会经济布局。由此可见，本项目的上马将有利于推进国际旅游岛建设，有利于XX市社41、会经济布局的调整。2.2.5 强化地方财政、解决就业问题的需要目前我国房地产业已初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。房地产业具有较大的产业关联度，42、房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在我国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。因此本项目的建设对当地相关产业具有明显的促进作用。本项目投资大，建设期较长，可向政府缴纳大量税费，对XX市的财政贡献较大，显示出其较为显著的社会效益。同时，随着XX市城市化步伐的加快，大量劳动力将从农业、农村中解放出来，其在城市的就业问题变得严峻。而项目建设不仅能够在建设期内提供大量直接就业岗位，销售完成后，其物业管理、居民生活43、服务等项目也将长期为社会解决大量人员的就业问题。因此，本项目可为缓解XX市就业做出积极的贡献。综上所述，本项目的开发建设定会为开发公司带来可观的经济收益，也将进一步推动当地社会经济发展，因此，本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析与预测3.1海南省和XX市经济发展概况3.1.1海南省经济发展概况2010年，海南省认真贯彻执行国家的各项宏观调控政策措施，按照省委、省政府的一系列决策部署，紧紧抓住国际旅游岛建设上升为国家战略这一重大机遇，进一步推进改革开放，着力转变经济发展方式和加快经济结构调整，开创了科学发展新局面。整体经济快速增长，经济效益大幅提高，经济结构升级转型，三次产业全面协调发展，44、投资和消费需求增长强劲，多项主要经济指标增速位居全国前茅，经济发展方式出现积极转变，经济运行呈现出速度、结构和效益同步提升的良好态势，民生状况明显改善，是建省以来经济社会发展最好的一年。2010年，在国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，我省经济增长速度明显加快，创下1994年以来新高，增速位居全国前茅。初步核算，全年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增长15.8%，同比提高4.1个百分点，比全国GDP增速高5.5个百分点。在经济快速增长的同时，经济效益也大幅提高。从宏观经济效益看，全年全口径一般预算收入528.64亿元，比上年增长40.4%。其中，地方一般预算收入271.0645、亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长21.3%高30.8个百分点，增幅全国第一。在地方一般预算收入中，税收收入237.11亿元，增长56.8%，占地方一般预算收入的87.5%，同比提高2.6个百分点，税收收入对财政收入贡献进一步提升。房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。全年房地产开发完成投资467.87亿元，同比增长62.5%，占城镇固定资产投资额的37.2%，是拉动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积854.73万平方米，增长52.3%。全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15.0%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%；接待入境46、旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。固定资产投资快速增长。狠抓项目扩大投资促发展，东环铁路、金海160万吨造纸一期、100兆瓦多晶硅太阳能电池一期、中航特玻一期、80万吨甲醇、威隆船舶、华盛水泥三期、海马10万台发动机技改、海南生态软件园一期、XX综合保税区、省人民医院扩建一期、省文化艺术中心等一批项目建成投产；大广坝二期、海南会展中心、解放军总医院海南分院、昌江核电、海南电网建设与改造、XX至屯昌高速公路、三亚绕城公路、三亚湾新城、洋浦港区深水航道及岸滩整治工程、海南生态软件园、三亚海47、棠湾旅游酒店建设等重点项目，神州半岛、石梅湾、铜鼓岭、海棠湾等开发区，一大批旅游房地产项目等加快建设，以及各市县保障性住房大规模开工建设，促进了投资快速增长。全年全社会固定资产完成投资总额1331.46亿元，比上年增长32.8%，比全国增长23.8%快9个百分点，增速全国第一。区域投资发生新变化，中部投资明显加强。中部地区增长65.1%，西部地区增长45.3%，东部地区增长35.4%。这些关键项目的动工和积极推进，对稳定海南当前的经济民生和支撑海南经济长远发展，都将发挥重要作用。3.1.2XX市经济发展概况2010年，XX市深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻执行国家的各项宏观调控政策，按照省委、48、省政府和市委、市政府的一系列决策部署，紧紧抓住国际旅游岛建设重大机遇，在抗击强降雨洪涝灾害、国际国内经济形势复杂多变的背景下，全力做好国际旅游岛建设各项起步工作，扎实推动产业结构调整和增长方式转变取得新进展，国民经济保持持续快速发展的好势头。社会事业全面进步，较好地实现了国民经济和社会发展的预期目标，为“十二五”时期经济社会发展奠定了良好的基础。主要经济指标好于预期。预计全年GDP完成577亿元，增长16.4%，超预期目标6.4个百分点；全社会固定资产投资完成350亿元，增长26%；社会消费品零售总额实现327亿元，增长21.5%；城市居民人均可支配收入达到16456元，农民人均纯收入达到6149、51元，分别增长8%和9%。经济运行质量明显提高。预计全年财政总收入完成161.92亿元，增长31.5%，超预期目标16.5个百分点，其中地方一般预算收入完成50.01亿元，增长30.1%，超预期目标15.1个百分点，有11个税种实现两位数以上增长；节能减排取得新成效，万元GDP能耗下降2.85，森林覆盖率达38.38%，新增文明生态村170个，生态环境继续保持一流水平。灾之年农业仍保持平稳增长。XX市积极抗击洪涝灾害，千方百计迅速恢复灾后农业生产，实现了大灾之年农业不减产、农民不减收。预计农业完成生产总值59.25亿元，增长8%，其中畜牧业增长12%。第二产业快速恢复增长。预计规模以上工业累50、计完成总产值377亿元，增长21%，增幅同比加快14.4个百分点；汽车、医药制造分别增长85.7%、50%；XX市2010年工业经济效益继续改善，预计规模以上工业企业实现利税50亿元，增长36.2%。第三产业支撑作用突出。预计第三产业实现增加值405亿元，增长17%，拉动GDP增长11.9个百分点。其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入71.5亿元，增长10%。药谷二期、狮子岭一期基础设施基本完成，海马第三工厂和30万箱红塔卷烟易地技改、椰岛保健酒易地扩建等一批重点项目加快建设，英利一期100兆瓦多晶硅太阳能电池顺利投产。全年完成工业增加值96.45亿元，比上年增长20.9%，总量比200551、年增长72.1%。在固定资产投资中，第一产业投资2.9亿元，比上年下降65.5%；第二产业投资20.9亿元，增长57.8%，其中工业投资15.2亿元，增长2.19倍；第三产业投资328.8亿元，增长28.8%。全年限额以上投资项目392个，比上年增长12.6%，其中，新开工项目102个，下降30.1%。全年全市共安排68个重点建设项目，年度计划总投资215.94亿元，全年累计完成投资140.06亿元，完成全年计划的64.9%，占全市固定资产投资的39.7%。全年房地产开发投资103.8亿元，比上年增长33.1%，“十一五”期间年均增长17.5%。全年商品房新开工面积240.7万平方米，增长1652、.8%。商品房施工面积874.2万平方米，增长29.9%。商品房销售面积209.8万平方米，增长10%。商品房销售金额168.1亿元，增长64.3%。全年实现旅游总收入72.09亿元，比上年增长10.9%，“十一五”期间年均增长8.8%；全年全市接待过夜游客736.13万人次，增长9.5%。其中，国内旅游者722.84万人次，增长9.2%，实现国内旅游收入69.61亿元，增长10.7%；接待入境旅游者13.29万人次，增长28.7%，实现旅游外汇收入0.38亿美元，增长22.6%。3.2酒店行业市场运行状况分析中国旅游地产行业协会主任肖路遥曾表示，海南的旅游地产的发展前景是非常光明的。肖路遥认53、为，“旅游地产可以做到很专业的，尤其是海南，买来的房子租出去，让酒店管理公司打理，轻松收回成本。” 对于海南旅游地产的发展潜力，肖主任认为：“海南的景色非常美，每年来观光旅游的人非常多。游客在自己的房子里会有家的感觉，定居下来的感觉和在外面跟团玩的感觉是完全不同的，这也是为什么大家都喜欢在海南旅游区买房子的原因，从中可以看出，海南的旅游地产发展潜力非常大。” XX明光大酒店有限公司的销售总监李志青先生说，海南旅游地产业的发展深深吸引了他，酒店业作为旅游地产的重要组成部分，也将迎来更好的发展机遇，特别是作为旅游地产的重要组成的高端产权酒店产业，将获得长足的发展。当前海南旅游地产发展现状显示，实际54、叫做专业经营型旅游地产，在海南目前最突出就是酒店很发达，而且这个发达不光量包括层次上在市场上影响上在经营上在全国走在前面，尤其三亚尤其亚龙湾应该说开创中国度假酒店先河，和制定了中国度假酒店的一个标准，而且度假酒店的建设正在如火如荼中，整个海南东海岸从文昌、琼海、万宁、陵水、三亚大量新的高星级酒店在规划建设当中。再者，海南专业化旅游靠两样东西，一样我们老天给的自然资源，另一样我们做的酒店，其他东西还是很薄弱的，这是一块经营型的，另一块就是度假性居住，这一块海南最有特色，海南房子我们三亚90%卖给外地人，XX是第一点，省会城市60%，其他像陵水保亭文昌琼海都有90%，整个海南居住地产外销比重非常大55、，三亚国际化数量非常大，这些卖给外省的房子不是常住是度假型居住，主要功能一是度假二是养老三是过冬四是少部分投资，第二居所我们叫做度假型居住，目前是海南地产主要方面，其发展潜力巨大。据海南省国际旅游岛建设规划纲要制定了科学合理的国际旅游岛发展目标，将通过3阶段来逐步实现：到2012年要“打牢基础”，2015年要“效果显著”，2020年要“初步建成”。我省房地产业将紧紧围绕这些目标来稳步、有序发展到2012年，基本解决本岛居民的住房问题，促进本岛居民从“居者有其屋”到“居者优其屋”。到2015年，专业化旅游大房地产的主导功能初步显现，度假型居住地产的蔓延式发展得到初步控制，商业及其他类型地产获良好56、起步，海岛型国际性度假居住地的品牌初步形成。到2020年，构建起“以本岛居住为基本、专业化旅游地产为主导、度假型居住为特色，商业及其他地产为补充”的多元化、多层次房地产产业体系，本岛居民安居乐业，海岛型国际性度假居住地的品牌得到完全认可。海南房地产的核心竞争力在于与独特的区位优势、独一无二的热带亚热带气候、优良的生态环境和海洋文化相结合，“概括起来就是生态为本、资源为形、文化为魂。”以后海南的房地产业发展将充分发挥优势，体现生态宜居特色加大力度开发建设旅游风情小镇。海南有独特的椰风海韵、热带雨林、黎苗文化等资源，借鉴国内外先进经验和模式，近期重点建设22个风情各异的特色旅游小镇，使之成为房地产57、的亮点、旅游的景点。适度发展度假、休闲、养生类经营性房地产。在保护好生态环境的前提下，充分发挥海南滨海地区风景秀美，山区森林、湿地、温泉资源丰富多样、负氧离子含量高的优势，在合适的滨海地区、山区适度开发观光度假区、康体养生等旅游房地产，让更多人在海南享受到大自然的恩赐，拥有健康舒适的身心。科学利用海洋、海岸资源择优发展旅游房地产。在严格保护好海洋、海岸生态环境的前提下，在海岸线、海岛适度发展高品质观光地产、休闲地产，让消费者充分体验海洋文化魅力，同时以此提升海南房地产的核心竞争力。可见，海南房地产及旅游房地产发展前景良好，且潜力巨大。3.3项目市场定位分析3.3.1项目功能定位本项目功能定位为58、特色精品酒店。当今酒店市场竞争激烈，各酒店品牌在竞争中一味攀比豪华，同质化现象严重。顾客在竞争中产生了审美疲劳，对传统星级酒店逐渐失去新鲜感，且星级酒店难以满足越来越多的顾客个性化的需求，个性化、概念化的酒店就成为酒店市场发展的必然产物。2009年我国开始实行新版星级酒店评定标准，并增加了对精品酒店评星的标准。新标准规定，“以住宿为主要经营业务，建筑和装修有独特风格，管理和服务有鲜明特色，拥有独特的客户群且获得市场广泛认同，平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店”。新规定实施明晰了精品酒店的界定标准，促进了精品酒店市场的良性发展。细分市场已经成为酒店产业发展的必由之路，而别具风格的“精品59、酒店”将会凭借着其特色和服务理念而赢得广阔的发展空间。1、特定的酒店主题（1）精品酒店要围绕一个鲜明的主题打造特定的主题氛围（2）整个酒店建筑设计、室内布置、酒店用品都应贯穿着酒店的主题理念。（3）酒店主题根据酒店资源的不同，可分为历史主题、艺术文化主题、时尚体验主题、以及其他个性主题。（4）特定的文化主题使入住的客人能够感受到特有的内涵和尊贵感，并带来特有体验。2、细节化的管理模式（1）精品酒店与传统星级酒店的区别主要体现在对细节的追求上。（2）细节化的管理贯穿于整个酒店的设计、环境布置、人员服务甚至是小型酒店用品摆设等各个环节。（3）硬件细节的完美和服务的无微不至将随时能带给客人惊喜，满足60、他们潜在需求。3、专属性的酒店服务（1）专属性的贴身服务不同于传统酒店标准化服务流程，其意在满足各种客人个性化的需求。（2）精品酒店通过为客人安排多个贴身管家，提供专属性的服务，客人感到亲切和归属感，从中获得家的体验，必将成为酒店的忠实顾客。3.3.2价格分析酒店产品价格的制定是否合理，将会对产品的销售、利润及产品形象产生很大的影响。经济学家认为：人是讲究经济效益的动物，人们无论要做什么样的购买，都会首先对产品的价格作仔细、系统的评估和计算。价格是影响消费者购买决策的主要因素，因此，应用价格这个因素努力现在酒店的市场，取舍经营目标中的客源，并采取灵活多变的价格政策，吸引目标市场中的各户，从而在61、同行业竞争中稳操胜券是非常重要的。3.3.3竞争分析海南旅游酒店发展到今天，共有四种不同类型的经营模式。一是国内外酒店管理集团投资和管理的酒店。集团化连锁经营时国内外酒店业发展的大趋势。专家预测，全世界的酒店最终将有60%会成为国家连锁酒店集团成员。近年来，国际酒店管理公司纷纷登陆海南。它们的进入提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，而它们自己也成为海南酒店业的赢家。由喜达屋管理的三亚喜来登度假酒店是目前海南经营最好的酒店，也是喜达屋亚太地区最好的酒店，其他如三亚凯莱度假酒店业绩也不俗。二是价廉物美的经济型酒店。近年来的统计表明，目前来海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作为经济欠发达62、地区，商务客人本来就少，因此，来海南的游客仍将是普通游客为主。可以肯定，经济型酒店特别是全岛连锁、全国连锁的经济型酒店最终将取代现有三星级或同等水平的酒店，成为海南旅游市场的主打酒店。三是大型综合性饭店。大型综合性饭店的一个显著特征，在于它们具有较大的规模，有很多风格各异的餐厅和健全的休闲娱乐设施，客人不必走出度假村，就能够获得所需的任何产品及服务。据海南省统计局的一项调查表明，2008年海南旅游的回头客比例已高达40.2%，比上一年提高1.8个百分点。回头客令大型综合性饭店成为必要，因为对回头客而言，该看的地方都去过了，剩下的就是在大酒店里享受温暖的阳光，洁净的空气和进行各种休闲活动，小酒店63、显然难以满足客人的这种需要。由于海南公共旅游设施极不完善，因此，大型酒店将具有很好的开发前景。主要酒店情况一览表酒店名称概况酒店房型价格XX金海岸罗顿大酒店造形新颖，气势恢宏，富丽典雅的大堂为东南亚之最，为海南省最著名的酒店之一。部分客房可通过卫星直接浏览全国15家期货、证券市场同步交易行情。高级客房1100高级商务客房1280海南文华大酒店隶属于新加坡君华酒店管理集团，是海南首家具有国际五星级水平的酒店之一；座落在XX市金融贸易中心区，距离机场仅30分钟车程，靠近海港及海滩，历史名胜古迹也近在咫尺。高级客房1840商务客房2300XX观澜湖酒店座落于观澜湖度假区一望无际的绿野之中，被环绕在以64、火山岩为特色的高尔夫球场中间，集旅游度假、休闲娱乐、环球美食和温泉水疗于一身，是海南又一绝佳的旅游胜地。豪华客房1900高级豪华客房2200尊尚客房2500XX寰岛泰得大酒店海南最知名的五星级酒店之一，位于XX市海甸岛，距机场25公里。酒店环境典雅、设施完善，下榻寰岛泰得大酒店是XX商务、旅游的最佳选择。豪华单人房1536连体套房2985XX喜来登温泉度假酒店椰林环抱的豪华濒海度假酒店，位于XX西海岸。装饰精美典雅的客房，7家餐饮设施，3个酒吧，拥有室外温泉池、5间私人别墅和8个理疗间的雅致舒适的SPA中心，及各项娱乐休闲项目。花园房2000XX美视五月花高尔夫度假酒店位于XX市区西部西海岸；65、酒店客房均坐享高尔夫球景观及180度全海景景观，有“家外之家，宾至如归”之感受。豪华间1180蜜月冲浪房1460第四章 建设条件与场址4.1项目地点项目建设地点位于XX市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。周围环境优美，交通便捷。4.2自然条件4.2.1气66、候条件XX市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季湿凉多台风暴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000h以上，太阳辐射量可达1112万卡；年平均气温23.3 ，月平均最高气温30.9左右，月平均最低气温18.8 左右；年平均降水量1691mm，十分钟最大降雨量30.8mm，全年平均日照对数为2239.8小时。地区明显受热带季风的影响，冬季为东北风，夏季为东南风，台风一般在七至十一月份偏多，常年主导风向为东北风，年平均风速3.4m/s。4.2.2地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定XX市抗震设防烈度为8度，设计67、基本地震加速度值为0.30g，本项目的建构筑物应按8度设防。4.2.3地形地貌XX市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流-南渡江从XX市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。全市除石山镇境内的马鞍岭（海拔222.2m）、旧州镇境内的旧州岭（199.9m）、甲子镇境内的日晒岭（171m）、永兴镇境内的雷虎岭（168.3m）等38个山丘较高外，绝大部分为海拔100m以下的台地和平原。马鞍岭为全市最高点。地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物，呈较大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主68、。全市地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。4.2.4工程地质本项目为新建项目，地势平坦，无不良地质，地基承载力良好。4.2.5 周边用地条件分析基地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。4.3市政基础设施配套条件4.3.1交通XX市以加快城市交通建设推动交通运输业发展作为带动城市发展的重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架的贯穿主市区、连接全岛的地面交通网络。XX市主城区现有交错贯通全市连成城市地面交通网络，海南东、西线和海文高速公路以及海南中线公路，联接市区沟通全岛69、。XX市现有XX秀英港、XX新港两个主要港口，万吨泊位4个、千吨泊位18个，开通XX到广州、北海、湛江、海安和越南下龙湾等城市的定期客运航线，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客运航线。货运可直接通往国内沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等国家与地区。XX美兰国际机场，是全国十大航空港之一，不仅开通了上百条国内航线，而且逐步向外国航空公司开放。开通穿越琼州海峡的粤海铁路通道，东线快速铁路也正在建设中，铁路环岛贯通，并通过轮渡把海南与大陆联系在一起。项目地处XX市核心地段滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉70、路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。4.3.2 供水情况区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区的南渡江和松涛水库，区域自来水能力40.20万t/d，自来水普及率100。XX市供水管道长度813.65公里，全年供水总量15442.4万立方米，全年城市公共供水综合生产能力77万立方米/日，最高供水量45.11万立方米。城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率高。本项目建设区域内的市政配套设施成熟，可由城市供水管网直接引入建设和生活用水，水量、水质、水压均有保证。4.3.3排水71、情况XX市目前污水总处理规模31.5万吨/日，城区污水基本实现处理后达标排放。本项目建设区域内的市政配套设施成熟，污水可通过市政排污管网排放，雨水可通过市政雨水管网排放。4.3.4供电情况XX市有变电站33座，拥有主变台数60台，主变容量227.39万千伏安，全年总售电量31.4亿千瓦时，供电保障率基本达到100%。项目区附近已有10KV电源，可以满足项目建设需要。项目建成后，将新建区域内供配电系统。4.3.5通讯情况区域内通讯与市政通讯网相联，为中国移动、中国电信、中国联通三家公司的无线通讯覆盖；有限通讯可由中国电信公司通讯电缆接入，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，市话普及率60以上，72、市内程控交换机容量达12.85门，长途业务线路达9，030路，无线寻呼总容量达11万户，通讯线路畅通。4.4 原材料供应与保障本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等在省内均容易购得。施工中所需的装饰材料、灯具等也均可在国内购买。原材料供应有保障。4.5 建设条件综述综上所述，项目建设符合XX市总体规划要求，建设区具有较完善的路、水、电、气、通信等市政设施，有利于本项目的建设。第五章 工程方案5.1 项目概况5.1.1 项目区位背景XX湾1号建设项目座落于XX市XX湾。XX湾承载着XX旅游、居住、度假等多方面的功能，是XX市城市建设中的重要区域，也是XX滨海繁荣的象征和XX的城市名片。273、003年6月，XX市政府委托4家国际知名规划企业对XX的核心滨海区（当时称XX外滩）进行规划。8月，世纪大桥和滨海立交桥正式通车，XX湾的商业和旅游价值逐渐显现，10月，XX核心滨海区规划正式开标。项目涵盖旅游、度假、购物和休闲功能，其核心项目是“美源游艇码头和酒店”。其建成后，将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区，也可为XX市民和广大游客提供齐全而优质的生活服务。5.1.2 项目规划用地与周边条件分析1、项目规划用地分析本项目用地为XX湾2901地块，规划用地面积为50930.65平方米，位于XX市核心滨海区，紧邻城市商业副中心。地块呈现非规则长方形，为滨海填海区，土地条件74、为净地，场地平整。项目东侧及南侧是城市中心绿肺万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。2、项目用地周边条件分析项目用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。5.1.3 项目定位本项目位于核心滨海区的商业副中心，外向北面是海景，南面是万绿园园景，区位优势突出。根据项目所在区域的XX核心滨海区规划，本项目定位75、为特色精品酒店。项目建成后，将成为海南乃至南中国极具吸引力的大型热带旅游度假与商务酒店，为广大游客与商务人士提供齐全而优质的服务。5.1.4 项目组成本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。根据建筑的空间布局，项目分为酒店公共区、公寓（产权）式酒店客房区、总统级酒店客房区3个区域。其中酒店公共区建筑为1栋L型连栋建筑，主要建筑物5层，首层6m，第2层5.5m，第35层高3.6m；公寓（产权）式酒店客房共4栋，均为7层建筑，首层为架空层，高3.8m，第26层为标准层，高3.15m，第7层高4.35m；总统级酒店客房共8栋，均为3层，标准层高3.76、4m。 本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括酒店公共区套房、产权式客房、总统计套房，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。5.2 项目设计依据1、甲方提供的“XX湾A2302地块修建性详细规划”；2、建设用地范围地形图（含用地红线图电子文件）；3、XX市城市整体规划(2008-277、020)；4、滨海核心区XX湾控制性详细规划5、XX湾A2302地块修建性详细规划6、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；7、民用建筑设计通则（GB503520-2005）；8、住宅建筑规范（GB50368-2005）；9、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；10、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；11、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；12、人民防空地下室设计规范（GB500382005）；13、XX市城市规划管理技术规定；14、国家和地方现行的其它标准和规范。5.3设计理念1、充分挖掘地块一线黄金海景及临近绿色大型城市公园的潜力，创造优美的酒店78、生态景观环境，将项目打造成生态型绿色海滨高端酒店。2、充分利用地块特征，结合周边建筑情况，合理安排建筑高度与建筑朝向，力争使所有酒店客房都能拥有完整的海景景观视线或公园景观视线。3、充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，深入细致地考虑基地内建筑空间的组合、建筑风格形式、景观构成以及配套服务设施等，将城市规划控制与个性化、风情化相结合，经济性与高品质完美结合，使建筑与人相和谐。5.4项目总平面及规划布局5.4.1规划结构及总平面布局项目规划地块为东北西南向非规则长方形，项目方案设计采用“一线三区”的规划结构。顺地块中线从西南往东北向，以主入口广场中央泳池次入口广场等主要景观节点构成主景观轴线79、；根据景观轴线的串联和建筑布局，建筑区域分为酒店公共区、公寓（产权）式酒店客房区、总统级酒店客房区。酒店所有公共区及客房区均围绕地块中部的中心泳池区排布。酒店公共区沿观海西路平行布置，有利于组织交通和人流疏散。公寓（产权）式酒店客房区沿北侧第二酒吧街及东侧观海东路沿线平行布置，在步行景观和人流密集的地方开设出入口。总统级酒店客房区沿红棉路平行布置，考虑到万绿园对建筑高度的控制，也考虑到视线由高到低的过渡。北面设三个缺口，力争利用开口做出海景视线的渗透性。其中，项目主入口设置在地块西南部主入广场处的观海路上，次主入口设置于地块东北部的次入口广场处。总平面布置详见规划总平面图。5.4.2空间组织分80、析项目采用外向与内向的空间布局形式，外向北面是海景，南面是万绿园园景，内向以中央泳池以及庭院为景。庭院空间层次丰富，主景观轴线上设计不同标高的景观及泳池平台，酒店园林中下沉庭院与楼间庭院相结合。庭院空间以泳池为视觉走廊中心，与院落式庭院空间互相渗透，半围合的建筑布局具有很强的空间感和归属感。5.4.3 交通组织交通采用人车分流，车流出入口主要集中在观海东路、观海西路和红棉东路。其中环海西路由北至南分别布置了酒店消防出入口、酒店主入口，结合酒店入口后勤处的小广场布置了大巴停车位；红棉东路由西向东依次布置了酒店餐饮人行出入口，酒店出入口，一处地下车库出入口，消防出入口及一处地下车库出口。其中所有的81、地下车库出入口均考虑了等候范围；观海东路布置了酒店次入口，该入口在与观海东路交接处设置车行环岛及小广场。场地内依人行系统为主，并结合市政道路设有环形消防车道。5.4.4绿化景观设计项目三面看海，环境优美，以水作为景观主元素设置中心泳池，将其上下各庭院景观串联在一起，形成以水景为主，园景为辅的空间景观带，实现安全而宁静的度假酒店活动空间。中心泳池不仅是中心景观轴线，也是本项目的主要载体：椰林中、大树下、散步栈道、景观泳池、热带风格的木亭子水岸边的休闲度假体验从此慢慢展开。5.4. 5主要技术经济指标表5-1 主要经济技术指标（总指标）项目单位数量备注总用地面积50930.65总建筑面积8385282、.4其中计容积率建筑面积54495.8酒店客房面积45757.1酒店配套面积8738.7不计容积率建筑面积地下室面积29356.6其中 地下人防面积2040.8架空层面积（不计入总建筑面积）2376.11建筑基地总面积12734道路广场总面积8730绿地总面积21749.8容积率1.07建筑密度25客房数间437绿地率42.7停车数辆353地上35个,地下318个表5-2 酒店分项指标项目单位数量备注总建筑面积54495.8按照酒店管理公司对该项目定位于特色精品度假酒店的项目指标标准（一）酒店总客房数套437其中套间间57产权式套间间372总统级套间间8酒店客房总面积18100（二）酒店配套总83、面积21153.8其中餐饮3747.3大堂580会议室1879.2康体897.3服务设施14050（三）公共区面积152425.5建筑设计5.5.1设计依据（1）旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（2）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；（3）住宅设计规范（GB 50096-2006）；（4）汽车库建筑设计规范（JGJ 100-1998）；（5）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2005）；（6）国家和地方现行的其它标准和规范。5.5.2建筑方案1、平面功能布局设计A、酒店公共建筑酒店公共区建筑沿观海西路平行布置，主体建筑设计为1栋5层连体建筑。其中，12层为酒店的配套84、服务区域首层主要设置迎宾大堂、餐厅、厨房、商务中心、商铺、前台办公室、多功能厅等，第2层主要设置SPA包间、足疗、健身房、台球室等康体用房，以及会议室、接待厅与餐厅包间等用房；35层为客房套间区，共设置套间57间，每个套间面积控制在70100。B、公寓（产权）式酒店公寓（产权）式酒店为4栋，均为7层建筑，沿北侧第二酒吧街及东侧观海东路沿线平行布置。其中，4栋建筑首层均以架空层为主，配套景观水池、大堂等，在临靠中央泳池区的视线通透处布设100150的大户型院落套房，院落套房共24间；26层为标准层，以布设产权式套间为主，根据房间可视海景与万绿园公园分为海景套房与园林套房，套房面积控制在5014085、，26层共有套房348间。每间套房均设计有会客区、餐饮区、工作区和休息区，每间套房外侧均设计观海或观园阳台，做到视野开阔，体现海域风情客房与园林景观客房的魅力。C、总统级酒店总统级酒店客房沿红棉路平行布置，共8栋，均为3层。每栋总统级客房即为一个套间，每个套房面积为367。其中，首层主要布设会客区、餐饮区、休息区，并通过设置庭院、露台、上空采光井等营造出总统级豪华套房的氛围；23层主要布设工作区与休息区，同时设置大量的露台，从露台可将万绿园园林景观尽观眼底。2、室内物理环境设计要点酒店室内设计的目的是给顾客创造一个舒适的室内环境，在满足人体的舒适度的前提下给顾客以宾至如归的感觉。光环境部分要达86、到人工照明与室内环境一体化。声环境要考虑采用吸声材料与吸声结构与室内装饰关系；热环境主要研究空调风口、风管与室内装饰设计的结合。 3、地下室设计为满足停车、人防以有设备用房等需求，本项目设置集中地下室。地下室在地块内与地上建筑布局形态一致，设计为回形，中央泳池区下不布设地下室。地下室面积共29356.6，主要作为战时人防工程、地下车库、存储设备用房等，其中地下室人防面积2040.8，设备区面积8427.2，停车位318个。停车场通过地下与各个单体建筑直接连通，保证酒店入住户停车与酒店单元之间的便捷联系。人防工程平时作为地下停车库使用。地下停车的出入口，分别设置于项目区内环路及城市市政道路，提供87、给酒店入住用户灵活多样的交通模式的选择。4、剖面设计及垂直交通组织酒店建筑以多层建筑为主，建筑高度控制在24米以下。酒店公共区建筑地上部分为5层，首层6m，第2层5.5m，第35层高3.6m；公寓（产权）式酒店客房地上部分为7层，首层3.8m，第26层高3.15m，第7层高4.35m；总统级酒店客房地上部分为3层，标准层高3.4m；地下室1层，层高3.9m。酒店垂直交通以电梯和楼梯配合组织，共设置32部电梯，其中酒店公共区设置11部电梯，公寓（产权）式酒店设置15部电梯（13公寓式酒店均设置4部电梯，4公寓式酒店设置3部电梯），总统级客房每栋楼设置1部电梯共8部电梯。楼梯和电梯作为每栋建筑的垂88、直交通组织通道的同时，部分楼梯兼作消防疏散通道。5、建筑造型本项目建筑风格上采用地中海西班牙建筑风格。以创造出一个对城市有贡献的背景为依据，在建筑空间层次和耐看的建筑细节上做好处理，避免成为城市的负面景观，极力打造极品酒店。本酒店建筑群设计突显出水平线条，利用屋顶变化、塔、立面颜色和材料的变化搭配来营造度假酒店的特征。建筑采用海湾式布局，用水系、绿化带分割空间；层级分明的规划设计，建筑高低错落，空间尺度宜人，外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情；采用质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，华丽而不张扬，柔和的特殊材质给人以踏实的感觉。建筑细部考究，红色坡屋顶，弧形墙，铁艺、陶艺挂件，柱廊，阳89、台，多线脚檐口，突出诠释西班牙风格的特征，营造出尊贵的酒店氛围和浪漫情怀。5.6结构设计5.6.1设计依据（1）房屋建筑制图统一标准 GB/T 50001-2001（2）建筑结构制图标准 GB/T 501052001（3）建筑结构荷载规范 GB 500092001（4）建筑抗震设计规范 GB 500112001（5）混凝土结构设计规范 GBJ 500102002（6）高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2002（7）建筑地基基础设计规范 GB 5000072002（8）建筑桩基技术规范 JGJ 942008（9）混凝土结构施工图平面整体表示法 03G101 -1 （10）地基基础设计规范 90、DGJ08-11-1999（11）本地区的其他相关规范5.6.2结构使用年限与结构安全等级本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。5.6.3荷载设计1、恒荷载与活荷载结构自重根据构件的实际容重考虑:混凝土 25.0KN/m3钢结构 78.5KN/m3加气混凝土块 7.5KN/m3玻璃 25.6KN/m3非结构荷载按下列估值考虑:楼面楼板（100mm厚） 3.5KN/m2楼面面层 1.5KN/m2活动隔墙 1.5KN/m2 活荷载:客房区 会议室 2.0KN/m2 办公区 2.0KN/m2 商业区 3.5KN/m2 餐厅 2.5KN/m2 机电间 7.5KN/m2或实际重量 餐厅厨房91、 4.0KN/m2车库区 4.0KN/m22、风荷载 XX市50年一遇的基本风压分别为0.75KN/m2 。3、地震作用地震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.30g。设计地震分组为第一组。5.6.4结构体系框架结构，抗震等级2级；楼盖结构体系初步考虑采用双向混凝土梁板体系；基础型式待工程地质勘探后确定。地下室主要用作停车场和机电设备房间。地库结构主要为钢筋混凝土板结构,地库外墙采用密实防水混凝土筑造,在有需要时可在墙外加防水卷材以保证防水效果。5.6.5结构材料柱、墙 C3025混凝土梁、板 C3025 地库外墙、底板 C30防水混凝土 P6抗渗钢筋(主筋) HRB335和 HRB40092、钢筋(箍筋) HPB235 HRB3355.7给排水工程5.7.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2）室外给水设计规范（GBJ13-86）（3）室外排水设计规范（GBJ14-87）（4）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；（5）自动喷水灭火系统设计规范（GB 50084-2005）；（6）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）（7）海南省消防公共管理条例（8）建设单位提供的相关市政管网资料及其它现行有关设计规范。5.7.2设计范围用地红线内室内外给排水及消防系统设计。5.7.3给水系统（1）水源水源为市政自来水，分别从观景西路和红棉东路市政供水93、管引入一条DN150给水引入管，在小区内形成环状供水管网。（2）用水量本工程酒店综合用水定额按1000L/床d，公寓式酒店用水定额按300L/d，绿化用水量按1.5L/m2d，考虑10%的未预见用水量。本工程最高日用水量约为800m3/d。（3）供水方式1）生活贮水池与水泵房设于地下室内。共设置2个供水系统，设置2个生活贮水池，各个生活水池贮水量约为200m3。2）生活供水地下室至三层采用市政管网直接供水，三层以上采用由市政自来水贮水池生活变频水泵加压室内用水点，采用下行上给制（超压部分采用减压阀减压）。3）在水泵房内设置一组变频生活水泵。4）住宅部分水压大于0.35Mpa的配水横管上均采用减94、压阀减压。5）水管设计原则使各用水点的水压不超过400Kpa。为防止噪音，管网支管流速采用0.6-1.0m/s，干管采用0.8-1.2m/s。（4）管材：生活给水主干管、立管均采用衬塑钢管，螺纹或法兰连接；支管采用给水PPR管，同质熔接。5.7.4中水系统为实现污、废水资源化，节约用水，治理污染，保护环境，拟设置中水系统，产出水用于绿化浇灌和景观水池及景观泳池的补水。（1）中水水源采用小区内生活洗衣房洗涤痛废水等生活废水为中水水源。（2）中水处理工艺流程优质杂排水格栅调节池生物处理（氧化曝气）沉淀过滤消毒中水 （3）中水水质标准经处理后的中水水质标准，其水质达标并符合城市污水再生利用城市杂用水95、水质和城市污水再生利用景观环境用水水质的规定。（4）供水工艺流程中水储水池 中水水泵 用户5.7.5太阳能热水系统考虑太阳能热水系统的设计。应做专用墙体管道或管道井供太阳能热水器上下水管道敷设用。管窟或管道井内要预留管道固定卡固定管道。屋面设置安装太阳能热水器。辅助热源采用空气源热泵。5.7.6排水系统（1）项目区周边城市雨、污水网管已经建成使用，本项目的雨、污水可排入该区域的城市雨、污水网管。（2）本工程排水体制采用分流制系统，即雨、污水分系统排出；生活排水里的粪便污水与洗涤废水分别设置两套排水管网，粪便污水经室外化粪池处理后排至市政污水管网。最大日排污量按生活用水量的 90%计，为720m96、3/d。消防电梯井底部设排水泵，排至室外。（3）各厨房在水盘附近先设置器具隔油器，再排入室外汇合。室内生活污水经化粪池沉淀、厨房废水经隔油池沉淀后汇入室外总管，最终排入红棉东路市政污水管网。（4）本项工程用内排水系统，室内通过阳台雨水地漏、雨水斗管地漏收集后，排至室外的雨水井，再通过管与井相连排至市政雨水排水系统。小区道路侧设置雨水口，收集道路面的雨水。下沉式庭院雨水采用潜水排污泵提升至室外雨水管网。雨量按照暴雨强度公式计算：q=2338 (l+0.41lgP)/(t+9 ) 0.65， 其中设计重现期 P=2 年。雨水经汇集后排入红棉东路市政雨水管网。（5）管材与安装：室内采用PVC排水管粘97、接，PVC管采用每一层设置伸缩节。出户管采用PVC排水管；室外采用双壁波纹塑料排水管。5.7.7给排水消防设计1、设计范围设计范围包括建筑红线内的室内、外消防系统设计。设有下列消防系统：1）室外消火栓系统；2）室内消火栓系统；3）自动喷淋系统4）气体消防5）灭火器配具。2、消防用水量本工程同一火灾次数按1次考虑。室外消火栓用水量25L/s，灭火时间2小时；室内消火栓用水量20L/s，灭火时间2小时；自动喷淋系统30L/s，灭火时间1小时。3、水源消防给水由市政给水管引入两条DN200给水管在小区内布成环状。地下室设消防储水池，储存2个小时的室内消火栓用水及1个小时的自喷系统用水共252m3。498、消火栓系统及自动喷洒灭火系统（1）室外消火栓系统室外消火栓系统采用低压给水系统。在室外消防给水环状管网上沿消防车道设数支室外消火栓，间距不大于120米，供室外消防用水。（2）室内消火栓系统在屋顶最高处设消防水箱为室内消火栓及自动喷淋系统稳压（储水量18m3）。在消防泵房内设室内消火栓泵为系统加压供水，室内消火栓系统竖向不分区，任何一支消火栓栓口处的静水压力均不大于1.0Mpa，消火栓栓口的出水压力大于0.50MPa时采用减压稳压消火栓。系统由屋顶水箱稳压。（3）自动喷水灭火系统A、设置部位：酒店、地下车库设自动喷水灭火系统保护。B、设计参数：净空高度8m处，除汽车库按中危险级级设计外，其余均99、按轻危险级设计。 轻危险级： 中危险级： 喷水强度:4L/min.m2 喷水强度:8L/min.m2 系统作用面积:160m2 系统作用面积:160m2 持续喷水时间:60min 持续喷水时间:60minC、系统设计：地下层水泵房内设消防水池（储水量252m3），在消防泵房内设喷淋泵加压供水。在屋顶层消防水箱间设消防水箱稳压（储水量18m3）。5、气体灭火系统柴油发电机房、高低压变配电房等不宜用水灭火的部位，采用七氟丙烷全淹没式灭火系统。6、灭火器:配置按建筑灭火器配置设计规范要求配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。5.8电气电信工程设计5.8.1 设计依据（1）民用建筑电气设计规范 （JGJ16-100、2008）（2）供配电系统设计规范 （GB50052-95）（3）通用用电设备配电设计规范 （GB 50055-93）；（4）电力工程电缆设计规范 （GB 50217-94）（5）低压配电设计规范 （GB50054-95）（6）火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-98）（7）建筑防雷设计规范（GB50057-94 2000年局部修订）（8）建筑照明设计标准 （GB50034-2004）（9）各地块用地性质和建筑面积及其它的专业相关规范5.8.2 设计范围包括变配电系统、照明系统、电信工程、防雷接地系统火灾自动报警系统以及视频监控系统等。5.8.3 供电系统设计1、负荷等级消防设备、火灾101、报警系统等重要的设备、事故应急照明、疏散及安全出口指示灯光系统按一级负荷供电，的一般电梯、生活水泵及地下排水泵等按二级负荷供电，双电源末级自动切换。其他一般用电按三级负荷供电.2、负荷估算（1）估算指标 采用单位指标系法，按建筑面积估算，各类型建筑用电指标如下：用地性质 用电指标 酒店主楼 50W平方米客房 25W平方米地下室 11W平方米（2）按上述预测指标本项目总计算负荷为2062.44千瓦，总建筑面积为8.65万平方米，负荷密度为23.84瓦平方米。（3）供电电源本项目考虑在2#产权式客房楼地下室设一个变配电房，一个柴油发电机房，满足项目内一、二级负荷要求。项目共接入一回10KV市政环网102、。10KV高压部分采用单环网接线，再以放射形式馈至变压器。变配电室内设3台干式变压器，单台容量为1000KVA。柴油发电机组设1组410KW的柴油发电机组，消防水泵和生活水泵采用软起动方式。当市电停，且无火灾时，发电机还可满足电梯及酒店公共走道应急照明的用电。（4）供电系统低压配电系统采用TN- S系统。各楼房建筑380/220V电源由变配电箱引出，采用YJV22-10kV电缆放射直埋进入强电小间内，再以树干式与放射式相结合向各层表箱供电，然后再采用BV导线以放射式向各功能用房供电。项目内的低压线路均采用电力电缆穿管埋地方式敷设。各建筑物之间的低压线路利用建筑物地下室内电缆桥架、穿管埋地方式敷103、设。5.8.4 照明系统设计1、室内照明（1）正常照明A、照明光源、灯具选择，照明灯具的安装及控制方式：各功能性用房照明设计和灯具的选型结合装修和使用功能的特点，其照度标准按照国家照明规范的中高档标准值。照明光源和灯具选择，应以高光效节能荧光灯为主。B、照明导线为BV-450V/750V型绝缘导线，穿JDG、SC型钢管沿墙及楼板暗敷，导线密集处沿金属线槽敷设。C、所有插座回路均设漏电保护，确保人身安全。（2）疏散与应急照明在主要客房走廊通过、设备用房、消防控制室、地下车库及商场、电梯等梯和楼梯间等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示。按规范要求供电。在适当部位增设自带蓄电池的应急照明104、灯。2、道路照明A、片区内的市政道路照明电源就近由规划的10千伏变电站提供。B、照明灯具采用高压钠灯或庭院灯，喷喷塑钢杆，照明干线一般采用25平方毫米穿50塑料管埋地敷设，过路处穿70镀锌水煤气管埋地敷设。 C、照明灯具的控制方式采用光控、时控和手控三种控制方式。3、景观照明景观照明主要突出园林景观效果，同时考虑节能。因此光源选用显色较好的金属卤化物灯，灯杆高度宜在2M以下。灯杆可选用白色或黑色。A、庭院照明草坪照明：为使草坪有宽广气氛，选用3-4cm高坪灯，并配以艺术化外形。树木花卉照明：以泛光照明为主，选取名树、名木作为选型对象，配以数只投光灯，乔木、灌木采用不同高度照明，造成深度感，花坛105、灯高度控制在50cm左右。建筑物及雕塑照明：用低位或高位的泛光照明，突出大型建筑的主要立面，并配以不同光色，用光和影的变化及亮度的不同突出雕塑良好的质感。旗杆照明：采用地灯向上照射，使密封光束照亮每根旗杆。B、广场照明广场照明亮度和照明控制要考虑平时与节日的不同要求。小广场、草坪，宜选用杆灯照明，其高度在2-3米之间，亮度不小于20Lx。小范围的铺砌地面、礼仪性的场所，如车区和建筑入口宜采用桩灯。桩灯的高度应为1m，内有反光镜，将灯光反射于地面。本酒店内设有大型景观庭院和大型精光泳池，为了使这些场地晚间也能发挥作用，采用高压钠灯照明，杆高6米，在场地四周设置，在管理用房控制灯光。C、水景照明对106、酒店内喷泉、泳池、人造瀑布等进行泛光照明，另配以背景音乐。流水照明：在水流下落处底部设置灯具，水平或垂直照射瀑布并改变光的颜色，使景色生动活泼。湖面照明：设置绿色的庭院灯，高度25米，多灯头。5.8.5 电信工程设计1、市话、数据业务及有线电视终端容量预测（1）预测指标 各类型建筑电话主线指标如下： 用地性质 市话指标 数据点 有线电视 标准客房 1线套 1点套 1点套 落院式套房 2线套 2点套 2点套后勤、办公配套 1.9线 1人点 4人点 （2）根据上述市话指标计算出本项目市话需求量为500线，数据业务量为500点，有线电视终端需求量为350。2、电信设计项目内设计1个电信光节点（电信机107、房内，设于2#产权式客房楼地下层），电信机房预留建筑面积3040平方米，通信业务由当地电信局提供。3、有线电视设计项目内设计1个电信光节点（电信机房内），机房内预留建筑面积3040平方米，有线电视接入当地市政网络。4、通信管理（1）项目内发展的市话线路、有线电视线路及其他各类通信线路包括移动通信、数据通信等全部采用管道方式敷设，管道容量按各类通信网络远期发展的需求确定。（2）通信管道采用114及60塑料管，一般在道路西、南侧的人行通道或绿化带下布置。5.8.6 防雷接地主体建筑物按二类防雷进行设计，采用避雷带做为接闪器。引下线采用结构柱内主钢筋焊接连通，接地装置主要利用基础钢筋组成接地网。电气108、设备和防雷共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。其他设施按设计规范设计。5.8.7 火灾自动报警系统根据火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-98）设置自动报警系统。消防控制室设在2#产权式酒店楼建筑首层。火灾自动报警系统采用总线控制产品，其组成主要包括：火灾自动报警控制器、离子感烟深测器、手动报警按钮、火警电话插孔、消火栓按钮、楼层灯光显示器、有关防火阀、防排烟阀、消防电话、消防广播等。在每栋建筑的各层走道、门厅、前室以及弱电机房等处设置探测器，探测器或手动报警按钮等发出报警信号，报警信号经区域报警控制器显示并将报警信号传至消防控制室确认，可手动或自动启动相关部位的防排烟设备，远户启动消109、防泵及喷洒泵，可切除与消防无关的电源，启动相应位置的应急照明灯，同时打开相关楼层的广播，联动安全防范系统，使疏散人员能迅速安全通过出入口控制装置。本工程设有消防专用电话系统，在配电室、电梯机房、消防风机房等处均设有消防电话分机，手动报警按钮处设有消防电话插孔，消防控制室设有直接报警的119城市消防专用电话。火灾自动报警设施均采用双电源供电，关在末端配电箱设置双电源自投自复装置，且设置不间断电源（UPS）作为备用电源。火灾自动报警系统线路采用阻燃导线，穿钢管保护，沿楼板、墙面暗敷，并要求保护层厚度不少于3cm。明敷时于钢管外皮涂防火涂料。5.8.8 视频监控系统根据酒店的监控需要，在酒店区域内的110、电视监控系统考虑设置1个安防控制中心，位于2#产权式酒店楼建筑首层，内设闭路电视监控室。各酒店建筑楼的电气井内设可视对讲接线箱，及视频监控接线箱，主要重要出入口、门厅、电梯轿厢以及客房走道等设置视频监控。5.9暖通工程5.9.1 设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)（2）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)（3）住宅设计规范(GB50096-1999)（4）住宅建筑规范(GB50368-2005)（5）建筑设计防火规范(GB50016-2006)（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（7）人民防空地下室设计规范(GB5003111、8-2005)（8）其它的专业相关规范5.9.2设计范围（1）空调通风设计（2）防排烟设计（3）人防通风设计5.9.3室内外设计计算参数（1）室外：夏季空调计算干球温度：34.5夏季空调计算湿球温度：27.9夏季通风干球温度：32夏季室外风速：2.8m/s夏季主导风向：SSE频率18%（2）室内：夏季设计干球温度26新风量标准：1030 m3/(ph)5.9.4空调设计（1）酒店空调以采用水系统中央空调为主，仅供夏季制冷，主机为电动压缩式冷水机组。（2）冷冻水系统：一次泵变流量双管制同程异程混合系统，采用屋顶膨胀水箱定压；供回水温度为712。（3）空调风系统：大空间采用单风管低风速全空气系统；112、吊式空气处理机采用顶送顶回，立式空气处理机采用顶送下回。小房间采用风机盘管加独立新风系统，风机盘管顶送顶回。（4）中央空调节能设计A、夏季室内空调温度设置不得低于26摄氏度。B、营业场所的空调温度设置成26摄氏度，并根据环境温度和客人的需求适当调节，经常测量实际的环境温度，将采集的数据记录在案作为参考。C、空调主机冷冻水、冷却水的出水温度和回水温度进行监控。D、加装空调主机的变频自动控制系统。5.9.5通风设计（1）汽车库、发电机房、储油间、变配电房、水泵房、卫生间设机械通风系统。（2）室内通风换气次数（次/小时）汽车库：6；发电机房：12；储油间：12；变配电房：8；水泵房：5；卫生间：10113、。5.9.6防排烟设计（1）采用自然排烟的房间或内走道要求可开启外窗面积大于该房间或内走道面积的2，且自然排烟口到最远点的距离不大于30m。（2）除地下汽车库外，担负1个防烟分区的系统排烟量按防烟分区每平米面积不小于60m3/h计算确定，担负2个或2个以上防烟分区的系统按最大分区每平米不小于120m3/h计算确定。（3）地下车库排烟系统由平时通风系统兼用，排烟量按换气次数不小于6次/h计算确定。（4）防烟楼梯间自然排烟需每五层内可开启外窗面积之和大于2m2。（5）防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然排烟需每层可开启外窗面积大于2m2。（6）合用前室自然排烟需每层可开启外窗面积大于3m2。（7）无法114、自然排烟的防烟楼梯间、前室、合用前室设机械加压送风系统。防烟楼梯间采用自垂式百叶加压送风口；前室及合用前室采用常闭多叶加压送风口。（8）卫生间换气扇接竖向排气井道处设止回阀。5.10燃气工程设计5.10.1 设计依据（1）XX市城市规划管理技术规定（2）XX市核心滨海区控制性详细规划（3）城镇燃气设计规范（GB500282006）5.10.2 设计原则以各上层次规划的供气原则、气源、用气量指标、不均匀系数等为基础，结合本区周边道路上层次规划燃气管道及本区建筑布局及人口规模进行燃气工程规划。5.10.3气源片区燃气气源为天然气，来自于XX市天然气中压管网。5.10.4燃气热力参数及耗热定额（1）115、天然气低热值：39.601 MJ/Nm3 （8742 kcal/Nm3）密度：0.81 kg/Nm3(气态) 456.5Kg/Nm3(液态)运动粘度：13.45x10-6 m2/s华白指数 ：55.64 MJ/Nm3 (10702kcal/Nm3) （2）公寓式酒店生活用气量指标： 20932303MJ/人年； 餐厅生活用气量指标： 79559211MJ/座年； 酒店生活用气量指标： 837410467MJ/床位年；（3）居民及公建用气不均匀系数：K月=1.21, K日=1.15, K时=2.68；.5.10.5用气量预测本供气对象为片区的商用及居住用气，气化率100；未可预见量占总用气量5；116、根据规划经济技术指标和居民用气量指标，天然气年总用气量为26.5万立方米/年，高峰小时用气量为128.3立方米/小时。5.10.6燃气管网设计（1）管网布置本规划燃气管网为中压（A）一级系统，接自XX市天然气管网，管材为燃气专用PE管，直埋敷设。本区内燃气管管径为DN80。地下燃气管道与建筑物、构筑物或相邻管道之间间距应严格按照城镇燃气设计规范（GB500282006）执行，如条件困难，管道需加套管敷设。（2）供气方式供气方式为楼栋调压，调压计量后低压进户使用，商业用户需根据需要采用中中压或中低压调压计量后进户使用。5.11消防设计5.11.1建筑消防设计（1）设计依据建筑设计防火规范（GB 117、50016-2006）。（2）工程概况1）建筑性质：酒店建筑。2）建设规模：地上总建筑面积为83852.4m2（其中计容积率面积54495.8 m2），地下建筑面积29356.6 m2。3）消防设计分类：耐火等级属一级。4）总平面消防设计基地有两个消防出入口，消防车可以环绕整个酒店，可抵达每栋建筑，并设置通向内院的消防通道，且每条消防道路均与城市道路有两个以上接口。消防车道宽度均大于4m，净高高度大于5m。道路可承受消防车300kN的轮压。消防车道转弯半径12m。在坡地处，坡度小于10%。平时作为步行道，在通常情况下，此道作为消防救援用途。当建筑超长时，均按规定设置了穿过建筑物的消防车道式人行118、通道。5）消防疏散酒店公共区为5层，高度为23.8m，每层面积2800m2，四部疏散楼梯间，疏散楼梯间自然采光通风。产权式客房1#、2#、3#、4#为6层加一层架空层，高度为23.8m。其中产权式公寓1#标准层面积为1511.5 m2，设置四部疏散楼梯：产权是公寓2#标准层面积为1691.9 m2，设置四部疏散楼梯；产权式公寓3#标准层面积为1586.4 m2，设置四部疏散楼梯；产权式公寓4#标准层面积为1141.9m2，设置3部疏散楼梯；疏散楼梯间自然采光通风。产权式客房房门至楼梯间的最大距离尽端小于20m，位于两个楼梯之间的户门小于40m，疏散长度和疏散宽度满足民用建筑设计防火规范要求。地119、下车库及后场服务区均符合规范要求。6）在2#产权式酒店楼首层设有片区消防控制中心，并直通室外，且用防火墙与其它部分分割。7）消防间距 建筑与建筑之间的间距为低层大于4m，多层大于6m。5.11.2结构消防设计所有建筑均采用框架结构，现浇楼板及屋面板，填充墙体，柱、顶板均为现浇钢筋混凝土结构。5.11.3给水消防设计详见给排水设计小节。5.11.4电气消防设计详见电气设计小节。5.12人防设计5.12.1建筑专业人防设计说明1、设计依据（1）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（2）人民防空工程设计防火规范（GB5009898）（3）防空地下室建筑设计（FJ0104）（2007年合订120、本）2、工程概况，战时为二等人员掩蔽所。人防工程设在建筑物地下室，为平战结合核六级甲类人民防空地下室，平时用途为地下停车场。3、建筑设计（1）本工程按核六级甲类人防二等人员掩蔽所设计，防化等级为丙级。（2）规模：本工程人防地下室总面积为2040.8平方米，设3个防护单元，每个防护单元分2个抗爆单元。（3）每个防护单元均设室外和室内出入口，在主要入口处设防毒通道、简易洗消区；在将要入口处设密闭通道、滤毒室、进风机房及防化值班室。并设有防护密闭门、密闭门、扩散室、滤毒室、洗消间、防毒通道、进风机房及战时干厕、战时水箱等设施。临战时人防区和非人防区之间连通的门窗和洞口均做封堵，实现平战功能转换。（4121、）人防平时功能为机动车停车库，设计中着重考虑平战的快速转换和有机结合。5.12.2结构专业人防设计说明1 设计依据（1）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（2）防空地下室建筑设计（FJ0104）（2007年合订本）2 工程概况人防地下室为平战结合核六级人民防空地下室，结构程序计算时分别按核6级的情况考虑，取最不利的情况。3、结构设计（1）人防地下室采用现浇钢筋砼结构。（2）人防等效静荷载标准值顶板：60KN/m2底板：25KN/m2外墙：45KN/m2门框墙：200KN/m2临空墙：130KN/m2（3）人防地下室层高3.9m，人防顶板厚0.25m，外墙0.3m，临空墙厚为0.3122、0m，底板厚为0.45m（加防水板）。（4）人防地下室材料C35混凝土，S8抗渗混凝土，级钢。5.12.3给排水专业人防设计说明1 设计依据（1）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（2）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5005797）2 给水1）、本工程人防用水来自市政的给水管网，从室外环状给水管网引入DN50的给水管，水压0.20Mpa。生活用水与饮用水合用一个水箱，人防用水单独设水表计量。2）、用水标准：生活用水标准4L/人.d，贮水时间7天；饮用水标准3 L/人.d，贮水时间15天。3 排水平时防空地下室的污废水采用潜水泵排出，潜水泵由集水坑水位自动控制；战时采用手123、摇泵，战时安装。4 消防战时地下室建筑消防措施沿用平时地下室建筑消防灭火系统。5.12.4电气专业人防设计说明1 设计依据（1）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（2）人民防空工程设计防火规范（GB5009898）2、战时电源（1）由变电所配电房的一般段与应急段向人防地下室各引二路低压电源作为人防地下室常用电源，一路供动力，另一路供照明。为战时加设EPS备用电源设有相应接口，留有安装位置。战时增设EPS电源供电，应急电源持续时间3小时。（2）为同该人防工程所属的战时区域电站电源经室外防爆波电缆井引入一路战时备用电源预留电线管。（3）以上电路两种电源采用自动切换装置，以保证战时供电124、的可靠性。4 战时负荷负荷等级一级：应急照明、重要的通信、报警设备二级：重要的风机及水泵。5 战时动力、照明（1）人防地下室内的配电箱、控制箱均为挂墙均为挂墙明装。（2）战时照明灯具布置与平时相同，灯具安装为链吊式，导线穿钢管屋面暗配，战时在防护区内加装防掉落保护罩。（3）穿越人防临空墙、防护墙及防护密闭墙的电气线路必须防护密闭处理，管材采用热镀梓钢管。（4）人员主要出入口的防护密闭门外侧设置呼唤门铃按钮，按钮应满足防爆要求。并按规范预埋线管。按规范设置战时三种通风信号设施。6 接地人防工程接地采用接地保护并与整个大楼主体工程共用接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。5.12.5暖通专业人防设计说125、明1 设计参数及标准1）、平时：地下车库排烟量：6次/h；换气次数：4次/h。2）、战时：清洁通风按5m3/h/人计算，滤毒通风按2m3/h/人计算。隔绝防护时间不小于3小时。防毒通道换气次数不小于40次。人防清洁区超压不小于Pa。2 通风系统本人防工程平时作为车库使用，战时为二等人员掩蔽所。1）、平时通风系统地下车库采用机械排风及排烟。排风及排烟合用同一系统。人防部分车库为一个独立的防火分区。采用2台节能低噪声风机箱PY-C-1，PY-C-2。风口采用侧回单层百叶风口。通过车道口及外墙上的百叶窗进行补风。2）、人防系统战时转为人防用房，每个防护单元分别设置独立的送排风系统。可达到清洁通风、滤126、毒通风及隔绝通风的功能。墙上的百叶窗进行补风。（3）平战功能转换措施1）、本工程人防送风系统不便利用平时排风管道，战时送风系统及平时排风系统分开设置。为不影响人防用房的平时使用，人防通风管道战时安装。但必须保证在规定的临战转换时限内完成战时功能转换。2）、时排风管道穿越2个防护单元间的隔墙，战时拆除平时排风管，并将隔墙上的墙孔做好封堵，满足战时的抗力、密闭等防护要求。具体做法参见土建专业图纸。3）、风管穿越密闭墙时，通风管（包括侧压管、取样管）穿越防空地下室的外墙、内部的防护密闭隔墙、密闭墙、防护单元间的防护密闭墙时，必须采取有效的防护密闭措施：制作带防毒密闭翼环的穿墙短管，经除锈防腐处理后，127、随土建施工时预埋在墙内（若两端需连接风管时，预埋管应在墙面两侧各伸出150）。密闭翼环必须与短管满焊，施工中需将该短管与墙内钢筋焊牢，以免错位。密闭翼环选用厚度为5的带钢制作。应在浇筑墙体时预埋，不得预留孔洞后安装。5.13道路、广场及停车场工程1、道路项目区内道路分机动车道路和步行道两级。机动车道在项目区内主要采用环网结合的方式进行布置（含消防环道），道路宽4m；结合绿化布局、楼前通道与景观休闲游道安排步行道道路宽1.5m。机动车道路建设面积为5250m2。拟采用路面强度高、刚度大、使用耐久及养护工作量小的水泥混凝土路面结构，即采用C30水泥砼面层18cm、5%水泥稳定碎石基层20cm。人行128、道建设面积为1840m2。采用环保彩砖路面，即采用5c m彩砖、3cmM10水泥砂浆、10cmC15混凝土垫层。主入口广场、次入口广场以及庭院休憩广场建设面积共1640 m2。主要采用混凝土及彩色花岗岩面砖铺砌，广场配置休憩桌椅及景观小品等。2、停车场停车场分为地上生态停车场和地下室停车场（详见相关小节）。其中，生态停车场包括大巴停车场及小型汽车停车场，均采用植草砖铺设，车位间种植乔木进行遮荫，生态停车位共35个，共525m2。5.14绿化工程与中央泳池区景观1、绿化工程绿地绿化采用乔木、灌木、花卉、草皮等相结合的植物配植方式。植物种类选择必须与XX地区气候、当地土壤等条件适合。另为丰富视觉景129、观，适当布设园林小品与镶嵌型小型景观水景。景观绿化面积共21749.8 m2。2、中央泳池区景观本项目以水作为景观主元素设置中央大型泳池区，形成以水景为主，园景为辅的空间景观带，实现安全而宁静的度假酒店活动空间。中心泳池不仅是中心景观轴线，也是本项目的主要载体。同时，在泳池区配套景观廊桥、泳池平台、景观亭廊、观景平台、湖心人工岛等。中央泳池包括景观泳池与公共区泳池，面积共7191.85 m2。 5.15 围墙工程沿项目区边界布设铸铁铁艺围墙，围墙高2m，长度为910m。第六章 环境保护与评价6.1 环境质量标准依据1、环境空气质量标准GB3095-96；2、地下水质量标准GBT14848-93130、；3、城市区域环境噪声标准GB3096-93；4、建筑施工场界噪声限值GB12523-90；5、污水综合排放标准GB8978-1996；6.2 建设地点环境现状项目建设地点位于XX市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园，周围基本无污染源，环境状况良好。6.3 环境保护原则环境保护应以预防为主，以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目的生态环境等特点制定环境保护总体方案，方案应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。6.4 污染源、污染物与环境保护措施6.4.1项目建设期主要污染物主要污染物有：建筑垃圾、粉尘（施工场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选131、，搅拌时产生的粉尘及施工机械产生的粉尘可能产生二次扬尘）；施工运输车辆及施工设备产生的噪音也是主要的污染源。处理措施有：1、粉尘制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响；2、固体废弃物施工过程中建筑垃圾应有计划，有步骤搬运或堆存，临时场地不影响交通、电讯等；3、噪声项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于城市区域环境噪声标准2类控制标准以下；4、废水路面改造工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后可排入城市污水管网，对环境不造成影响。6.4.2建成运营期主要污染物主要污染物有生132、活污水、生活垃圾及废气、绿化用农药和化肥等。治理措施如下：1、生活污水生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，洗涤用水等生活废水经中水系统处理后用于绿化浇灌和景观水池补水。2、生活垃圾固体废弃物污染源主要是酒店、服务营业性场所产生的生活垃圾。将生活垃圾分类收集后，由城市环卫部门运至垃圾处理场集中处理。3、废气对于热厨废气，在热厨内设油气脱排烟罩，油烟过滤后排放，以减少油烟对空气的影响。交通车辆尾气，严格控制区内不必要的机动车辆的数量，减少尾气产生；在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。6.5环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量较少，城市污水和生活垃圾目前已有成功的处理措施，133、对环境不构成太大的影响。重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。本项目对产生的污染物均采取了防治措施，施工期也采取相应的生态保护措施。从环境保护的角度认为本项目的建设是可行的。第七章 节约能源当今社会，人们不断追求经济的发展和生活质量的提高，但在这个过程中，人们的生存空间遭到了严重破坏。人们不得不选择一种既满足发展需要，又能保护环境的发展方式，即可持续发展。所以，实现可持续发展，创造良好的生存空间是酒店管理的基础。节能是实现项目的经济目标的重要环节之一，本项目拟从建筑节能、电气节能、节水以及暖通空调节能等方面采用节134、能措施。分析酒店创建绿色酒店的意义基础之上，提出酒店节能降耗的具体措施，并总结出酒店节能降耗的最佳操作方案，为完善我国绿色酒店理论研究与实践提供参考。7.1 建筑节能1、设计依据(1)民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）(2)夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）(3)居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）（海南省地方标准DB）(4)公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）(5)海南省公共建筑节能设计标准（DBJ03-2006）(6)其他有关国家规范和地方标准。2、工程概况 本工程位于XX市核心滨海区，处于夏热冬暖地区，总平面布局适于夏季通风，围护结135、构传热系数和门窗遮阳系数满足规范要求，每个朝向窗墙比不大于0.7，且当小于0.4时，玻璃可见光透射比应不小于0.4。3、节能设计及节能措施（1）建筑总平面布局采用南北朝向，利用自然通风达到较好的使用舒适度。(2)外墙采用180厚加气混凝土砌块墙，墙体的传热系数为0.981.5，满足标准要求。(3)屋面采用中南标98ZJ004屋23的做法，屋面传热系数为0.772.5, 满足规范要求。(4)各朝向窗墙面积比满足以下要求：东向C0.3;南向C0.5;西向C0.3;北向C0.5。(5)建筑物东西向选用普通铝合金窗，无色透明玻璃；北向选用普通铝合金+Low-E中空玻璃；南向选用普通铝合金+单层带热反射136、中空玻璃；满足规范要求。(6)外窗可开启面积大于30%,满足规范要求。(7)外窗的气密性：在10pa压差夏，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2.5M，且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7.5M。(8)优先选用节能、保温砌体材料，选用绿色节能门窗建材。(9) 项目区夏季主导风向为东南风，冬季为东北风。我们在设计中，通过建筑本身的布局，设置了多个朝向海面的开口，使得酒店区域和环境通透交融，亦有利于引导风穿越场地，进一步节省酒店耗能。7.2 电气节能1、设计依据(1)建筑照明设计标准GB50034-2004(2)全国民用建筑工程设计技术措施电气节能专篇(3)民用建筑太阳能系统应用技术规范GB137、50364-20052、节电设计及节能措施1、10KV高压尽可能伸入负荷中心，变电所尽可能布置在负荷中心，220/380V线路的供电半径控制在200米之内，以降低线路的电能损失。2、选用高效低耗的节能变压器和节能电机。在变电所低压侧进行无功补偿，使功率因数达到0.9以上。3、选用紧凑型荧光，细管荧光灯，金属卤化灯和高压钠灯。主要规格和型号有EU_9W 电子节能灯，EB_11W电子节能灯，ER_7W电子节能灯，ED_5W、7W、9W电子节能灯。施工设计时严格执行GB50034-2004建筑照明设计标准。4、合理设置电能计量仪表，以促进用户节能。5、尽可能实行节能控制，如楼梯走道灯采用限时自熄开关138、。住宅每个房间的灯开关不少于2个（只有一盏灯者除外），车库照明装设有深夜关闭部分照明灯的开关。尽可能使用自然光，办公用房采光窗侧的灯具分别设开关控制等节电措施。6、中央空调节能酒店消耗电能量最大的设备是中央空调系统，为节能，酒店对空调可以采取如下措施：（1）夏季室内空调温度设置不得低于26摄氏度。（2）营业场所的空调温度设置成26摄氏度，并根据环境温度和客人的需求适当调节，经常测量实际的环境温度，将采集的数据记录在案作为参考。（3）空调主机冷冻水、冷却水的出水温度和回水温度进行监控。（4）加装空调主机的变频自动控制系统。7、屋顶太阳能在酒店客房及总统套房屋顶安装第二代薄膜太阳能电池，在不影响室139、内采光的情况下，通过吸收太阳能产生的能量用于发电、供暖，还与被动风能和地源热能共同带动室内通风，调节屋内的温度和湿度。7.3 节水（1）卫生洁具及用水设施采用国家公布的定点管理节水型产品，水咀使用陶瓷或新型浮动阀芯全塑的产品。冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀，给水管材PPR管。排水管材采用PVC管。（2）在市政给水引入管以及每个客房用水点分别安装水表计量。（3）绿化用水采用微喷滴灌方式浇，并设置单独用水计量装置（4）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（5）卫生间坐便器采用容积为6L的冲水箱。（6）公共卫生间采用遥感式水嘴和感应式水便器冲洗阀。（140、7）生活废水经过中水系统处理后二次使用，用于绿化浇洒及水景补水等。7.4 其他节能改造1、加强能源计量仪表的配备。在洗衣房、厨房等相对独立的重点耗能区域安装计量表。2、加装锅炉余热回收设备。第八章 工程招标8.1招标原则所有工程的设计、施工、监理等均应采取公开招标，其原则是：委托招投标公司编制标底，标底绝对保密；投标单位要有相应的资质，而且防止资质高的投标，交给资质低的单位施工现象；评标活动遵循公平、科学、择优的原则；委托具有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程的质量、进度和支付管理。8.2招标范围工程的勘察、设计、施工、监理、水电设备、主要材料采购。8.3招标组织形式8.3.1招标组织形式由141、招标单位负责组建，委托招标。8.3.2组成评标委员会1、评标委员会由五人组成，其中技术、经济方面的专家不得少于三分之二，其人员在中标结果确定前保密。2、评标专家的条件：（1）从事相关专业领域工作满八年，且具有高级职称。（2）熟悉有关招标投标的法律法规，具有与招标项目相关的实践经验。（3）能认真、公正、诚实、廉洁的履行职责。（4）遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。8.4招标方式向社会公开招标，由评标委员会向招标人推荐中标候选人。招标人所设标底，在评标时作参考。第九章 劳动定员与建设管理9.1劳动定员根据本项目的市场定位，以特色精品酒店为市场定位进行经营，为提高酒店服务质量，提升酒店经142、营品质，要求管理者有丰富的理论知识、实践经验和科学手段，还应吸取国内外先进有效的管理思想和手段，酒店员工有丰富的实践经验及职业素养，酒店拟设员工545人。根据本项目的工程规模，本着精干和高效的原则配备少量的管理人员，组织一只由15人组成的建设小组进行建设管理；以此专门小组负责项目实施过程中的决策、指挥、协调、管理工作。本项目的建设与营销管理是计划性、科学性、技术性很强的工作，要求管理者有一定的理论知识，科学手段和丰富的经验，还应吸取国内外先进的有效的管理思想和手段。对参与该项目的主要管理人员应结合在工程各自的岗位、职责及技术管理工作的需要，提前安排必要的参观、学习培训，提高科学管理水平，以确保143、该项目顺利实施。9.2 建设管理为加强本项目的建设管理，建议建设单位采用如下管理办法：9.2.1组织一支精干高效的管理队伍管理人员的配备应本着精干、高效的原则，各管理部门协同配合，使管理机构良好运转。9.2.2实行招投标办法，引入竞争机制工程设计、监理、施工采取公开招标的办法，委托招投标办公室编制标底，具有相应资质的单位参加招标，以公正、公平的原则选择相应单位中标。通过招标选择具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付的监理。9.2.3加强投资管理工程款应由业主实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。9.2.4加强组144、织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少本工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。9.2.5加强质量、进度、支付管理监理单位应本着”严格监理，公正科学，热情服务，一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行。精心设计，精心施工，精心管理，创造良好的工程形象。第十章 项目实施进度建议10.1 建设及销售进度计划根据项目建设内容、规模，项目建设期为2年。本项目酒店在第3年开始营业；产权式酒店房地产项目（公寓与总统级酒店客房建筑）在第2年开始销145、售，第4年（酒店经营期的第2年）销售完毕。如表10-1。本项目由多项工程组成，建设时可以考虑按施工程序进行交叉施上，尽可能地缩短项目建设工期，施工时间应避开雨季。另外，本项目的材料、设备和器材应提前定货，并选择性能可靠、质量保证的产品，以利于项目建设顺利进行。10.2 项目建设与销售进度表表10-1 项目实施进度计划表第一年第二年第三年第四年第五年1-12月1-12月1-12月1-12月1-12月立项、可研报批、征地调查项目勘察设计、图审、工程预算、拆迁宣传工程报建、材料准备、招标投标、拆迁土建施工、装修、设备采购安装酒店营业产权式酒店房地产项目（公寓与总统级酒店客房建筑）销售第十一章 投资估146、算及资金筹措11.1估算的内容与原则11.1.1估算的内容建设前期费用；建筑成本、园林绿化、区内道路、供水、供电、通讯等建设和管理费用、销售费用、财务费用；开发期税费、其他费用和不可预见费。11.2.2估算的原则及依据 1、本项目的投资估算是根据国家有关规定、要求，并参照有关工程资料及现行的基本建设费用定额进行编制的。2、建筑安装工程费，包括建造房屋建筑材料物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、和安装工程费用等，参考同类项目标准和海南实际情况，按扩大指标法估算。3、土地费用，按建设单位提供资料计算。11.2项目总投资估算项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021147、.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。11.3资金筹措项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。 表11-1项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称单位数量单价（元）工程费其他费用合计第一部分 工程费用35522.48 0.00 35522.48 1酒店公共建筑14281.80 6220 8883.28 8883.28 1.1土建工程14281.80 2000 2856.36 2856.36 1.2电气工程14281.80 250 357.05 357.05 1.3给排水工程14281.80 100 142148、.82 142.82 1.4消防工程14281.80 120 171.38 171.38 1.5暖通工程14281.80 150 214.23 214.23 1.6家具与装修工程14281.80 3500 4998.63 4998.63 1.7电梯14281.80 100 142.82 142.82 2公寓（产权）式酒店建筑37278.00 3870 14426.59 14426.59 2.1土建工程37278.00 1800 6710.04 6710.04 2.2电气工程37278.00 200 745.56 745.56 2.3给排水工程37278.00 100 372.78 372.78149、 2.4消防工程37278.00 80 298.22 298.22 2.5暖通工程37278.00 100 372.78 372.78 2.6家具与装修工程37278.00 1500 5591.70 5591.70 2.7电梯37278.00 90 335.50 335.50 3总统级酒店客房建筑2936.00 6700 1967.12 1967.12 3.1土建工程2936.00 2000 587.20 587.20 3.2电气工程2936.00 250 73.40 73.40 3.3给排水工程2936.00 100 29.36 29.36 3.4消防工程2936.00 60 17.62 1150、7.62 3.5暖通工程2936.00 150 44.04 44.04 3.6家具与装修工程2936.00 4000 1174.40 1174.40 3.7电梯2936.00 140 41.10 41.10 4地下室29356.60 2180 6399.74 6399.74 4.1土建工程29356.60 2000 5871.32 5871.32 4.2电气工程29356.60 100 293.57 293.57 4.3给排水工程29356.60 10 29.36 29.36 4.4消防工程29356.60 50 146.78 146.78 4.5暖通工程29356.60 20 58.71 5151、8.71 5室外给排水442.25 442.25 5.1给水工程项1 332500 33.25 33.25 5.2排水工程项409.00 409.00 5.2.1雨水工程项1 1500000 150.00 150.00 5.2.2污水工程项1 2590000 259.00 259.00 6室外消防项1 315000 31.50 31.50 7室外电气及照明工程项1 4391799 439.18 439.18 8室外燃气工程项1 786600 78.66 78.66 9机动车道5250200 105.00 105.00 10步行道铺装1840130 23.92 23.92 11广场铺装16404152、50 73.80 73.80 12绿化21749.8150 326.25 326.25 13生态停车场525130 6.83 6.83 14中央泳池7191.851000 719.19 719.19 15餐具厨具设备批1 3500000 350.00 350.00 16健身与桑拿设备批1 5000000 500.00 500.00 17娱乐设施与设备批1 6000000 600.00 600.00 18铁艺围墙m910 800 72.80 72.80 19安保工程项1 763933 76.39 76.39 第二部分 其他工程费用18185.24 18185.24 1建设单位管理费1065.67153、 1065.67 2前期咨询工作费98.08 98.08 3勘察费54.50 54.50 4设计费760.63 760.63 5工程监理费515.71 515.71 6招标代理费53.33 53.33 7预算编制费29.85 29.85 8概预算审查费116.89 116.89 9场地准备及临时设施费177.61 177.61 10环境影响评价费10.00 10.00 11新墙体材料基金43.60 43.60 12工程保险费106.57 106.57 13施工图审查费30.43 30.43 14初步设计评审费12.80 12.80 15结算审查费88.67 88.67 16白蚁防治费16.35154、 16.35 17建筑节能检测费5.45 5.45 18水土保持方案编制费12.00 12.00 19室内环境检测费16.35 16.35 20防雷检测费5.96 5.96 21消防检测费2.50 2.50 22房屋测绘费6.54 6.54 23规划放线、验线费2.75 2.75 24销售费用5300.00 5300.00 25土地费用9653.00 9653.00 第三部分 预备费5370.77 一基本预备费2685.39 2685.39 二涨价预备费2685.39 2685.39 第四部分 建设期利息第五部分 固定资产投资59078.49 第六部分 流动资金503.86 总投资59582.155、35 第十二章 财务评价12.1评价的依据和基本数据1、本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数的有关规定和方法进行的。2、本项目依据国家税收政策规定，征收营业税并征收城市维护建设税和教育附加费，房地产、酒店项目的营业税率为5%；城市维护建设税和教育附加费，税率分别为营业税的7%和3%。 3、本项目按25%所得税率估算所得税。4、根据项目建设方的计划，酒店及房地产项目及酒店项目建设期2年。酒店在第3年开始营业。产权式酒店房地产项目（公寓与总统级酒店客房建筑）在第2年开始销售，第4年（酒店经营期的第2年）销售完毕，第2年至第4年销156、售比例分别为20%、40%、40%。5、酒店项目计算期定为15年（不含建设期二年）。6、基准收益率设定为12%。7、第一、二年的经营收入分别为正常年收入的60%、80%，第三年起为正常达产年。8、返租经营的酒店房产的固定回报为销售价格的5%。12.2收入估算1、产权酒店销售收入公寓每平米售价按3万元计；总统级酒店客房建筑别墅每平米售价按4.5万元计。公寓可销售建筑面积为37278m2，总统级酒店客房可销售建筑面积为2936m2。以上销售收入总计为125046万元。2、酒店经营收入酒店收入由住宿收入、餐饮收入和其他收入构成。平均入住率按70%计。每按标准房价格为800元/百平米。餐饮及其他收入按157、住宿收入的35%计。正常年年均收入为14481万元。12.3利润总额、营业税、所得税1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，经营税金及附加6877.53万元，土地增值税3751.38万元。扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。所得税依本项目特点，计算按25%税率执行，项目应缴所得税为20589.98万元。2、经计算酒店正常达产年（经营期第五年及以后。下同）收入高达14481万元，项目正常达产年年营业税及附加为796万元。税前利润总额为606万元。所得税依本项目特点，计算按25%税率执行，项目正常达产年应缴所得税为151万元。12.4经营成本分析项目经营成本包括158、：房地产开发成本按总建筑面积分摊，出售部分的成本为32057.16万元。住宿经营原材料成本，按住宿收入10%计；餐饮及其他项目成本按收入的35%计计。则正常年酒店及度假别墅经营原料成本为2283万元。经营用水按2.6元/吨计,用电按0.8元/度计,用燃气按2.5元/立方计,年燃料动力费为997万元。员工545人，工资及保险按每人25000元/年计，达产年为1362.4万元。年修理费按折旧费的20%计。固定资产折旧费按综合折旧率5%计，残值10%。土地无形资产全部计入销售房地产成本。产权式酒店房返利按销售额的5%计入应付利息。其他费用中管理费用、销售费用及其他土地、房产、车船税费按年收的5%计。159、12.5财务盈利能力分析1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。2、酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。2、根据前述给出的基础数据的计算结果，进行现金流量表（全部投资）计算分析，酒店与产权式房地产项目得出如下经济效果指标（税前）： 财务内部收益率:（FIRR）65.59% 财务净现值:（FNPV Ic=12%）71299万元 投资回收期:（Pt）2.11年 （含建设期2年） 年均投资净利润率:7160、.82% 年均投资利税率:12.61%由以上动态和静态经济效果指标可以看出，该项目投资回报率高同期银行贷款利息，投资回收期与其他建设项目相比相正常，财务内部收益率高于行业基准值，财务盈利能力较高，经济效果较好。12.6抗风险能力分析12.6.1盈亏平衡分析盈亏平衡点BEP=100%=94.18%(经营期第五年及以后)由计算结果可知，该项目在房地产销售后，酒店、产权度假别墅经营中，经营收入要达到预计总量的94.18% 才可盈利，说明酒店、产权度假别墅经营的盈亏平衡点较高，面临一定的经营风险。12.6.2敏感性分析由于计算内部收益率和投资回收期等经济效果指标所采用的基础数据是预测的，具有一定的不确161、定性，加之实施过程中一些不定因素的影响，针对项目的具体情况，分别对固定资产投资增加和减少10%，经营成本增加和减少10%，销售收入增加和减少10%等因素变化，来考察对项目内部收益率、投资回收期净现值的影响，其计算结果详见下表。表12-1 敏感性分析计算表项目内部收益率(%)净现值(万元）投资回收期（年）税前税后税前税后税前税后基本方案65.59%49.13%71299.41 53962.13 2.11 2.24 固定资产投资增加10%56.95%42.20%66352.54 49015.26 2.17 2.31 固定资产投资减少10%76.11%57.66%76246.28 58909.00 162、2.05 2.17 产品销售收入增加10%75.78%56.74%85758.28 64797.62 2.06 2.18 产品销售收入减少10%55.21%41.49%56840.55 43126.64 2.18 2.32 经营成本增加10%64.68%48.05%68418.31 51081.02 2.11 2.24 经营成本减少10%66.49%50.17%74180.52 56843.23 2.11 2.24 从表中可以看出，销售价格降低10%，对项目的效益影响最大。其次是经营成本增加10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有一163、定的抗风险能力。12.6.3财务评价结论本项目经计算分析得出税后财务内部收益率为65.59%，投资回收期为2.11年（含建设期），均满足了基准值的要求，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强。在产权式酒店房地产销售后，按照70%入住率计算，酒店的经营盈亏平衡点为94.18%。在最为敏感性因素（销售收入）向不利方向变化10%的情况下，内部收益率仍达到55.21%，高于银行贷款利率，说明该项目盈利能力强，风险较小。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。第十三章 风险分析13.1风险分析本项目的风险分析是在市场容量、技术方案、工程方案、融资方案和经济初步风险分析的基础上，进一步分析识别164、本项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，判别风险程度，并提出规避风险的对策。13.1.1项目主要风险因素识别经论证分析，可识别本项目的主要风险因素为：1、市场风险指市场能否持续经营、是否能达到预期的经营目标，这将直接关系到企业盈利目标的实现，关系到投资者的投资回报，是本项目面临的主要风险。2、管理风险分析影响工程质量的潜在风险因素有：材料供应无计划、堆放不规范、无标识牌、混堆，管理不善，导致材料受潮、变质、锈蚀，失去原有的性质；材料检测不及时、漏检、使不合格的材料当作合格材料使用，造成不应有的质量隐患；施工中未按设计图纸的规定要求采购，未及时检测控制，易造成质量事故。对本项目而言，是不可忽视的165、风险。3、融资风险与还贷风险筹资风险主要是项目前期准备可能不够充分，所提供的资料无法满足规定的要求，从而使项目贷款申请无法获得银行的通过；还贷风险则主要是项目运营期经济效益无法达到预期水平，经营困难，从而无法按与银行的合同约定按期归还贷款。4、其他风险分析预计20092013年国内经济环境基本呈稳定复苏走势。在扩大内需政策的持续作用下，投资和消费需求将继续较快增长，经济结构调整积极推进，经济稳定增长的内在动力和基础进一步巩固。可能存在的矛盾主要是，需求不足和供给结构不合理并存的问题短期内难以解决，会使就业压力进一步加大；部分居民收入悬殊的问题仍在发展，城镇低收入群体扩大，居民增收困难，制约消费166、需求增加，将影响社会稳定和减弱扩大内需政策的效果；这些都是不利于项目建设的直接或间接因素。13.1.2风险程度分析识别项目的主要风险因素后，我们根据风险等级，采用德尔菲法对风险因素进行定性评估，得出（1）市场风险为一般风险；（2）管理风险为一般风险；（3）其他风险为一般风险。详见表13-1。表13-1 风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说 明灾难性 严重 较大 一般1市场风险 2管理风险 3其他风险 13.2规避风险的对策13.2.1制定市场营销战略，提高项目知名度，吸引客源1、特色战略本项目将建设特色的精品酒店，涵盖包括酒店公共区套房、产权式客房、总统计套房以及其他酒店配套，通过特色打造167、吸引客源，建设南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。2、生态战略项目着力打造绿色健康精品酒店，酒店环境追求度假特色层面和设施层面的生态和谐。3、文化战略项目开发要深度挖掘当地资源，创造自身的产品文化，并融入到酒店环境与旅游入住人群的休闲度假之中。4、宣传战略加大该项目的宣传与招商力度，提高项目知名度。激发市场人气与活力，吸引客源。13.2.2运用现代企业管理制度，创造效益1、组织管理和管理队伍建设建立现代管理组织机构，结合新的机构设置，按照”品德、知识、水平、勤奋”的要求，统一调整选配经营班子与管理人员，采用内部选聘与外部招聘相结合。2、通过建立新的管理体制、考核机制、激励机制、监168、督机制、人力资源管理与有效的配置，建立起一支能适应形势发展需要，开拓创新、勤奋高效、和谐协作并能打开工作新局面的项目管理队伍。贯彻”以人为本，以员工为本”的管理理念，一方面关心员工，体贴员工，让员工发挥最大智慧与积极性为企业发展尽心尽力；另一方面有计划地实施岗位培训，使员工从培训中真正得到教育，逐步提高业务水平与操作技能，使员工队伍整体素质得到进行一步提高，能适应公司各项工作的开展。通过培训，培养员工的执行力文化，培养员工的团队精神，使各项工作得到有效的贯彻落实。3、薪酬制度薪酬制度是现代企业工资分配制度的重要改革。为此，在保证基本工资前提下，加大奖励工资比例，把员工的工作业绩与工资收入有效挂169、钩，体现多劳多得，优劳多得，充分调动员工的工作积极性、能动性与创造性，为公司的发展出谋献策，尽职尽责。13.2.3 科学管理，降低建设成本首先要把好材料关，合格优质的材料加上成熟的工艺和熟练的技能，就能确保工程质量，对常用的建筑材料：钢材、水泥、砖、砂、碎石或卵石、砼外加剂等，列出材料必检的项目，才能对材料合格与否做出准确的判断。建筑材料费用一般占工程造价的50%以上，降低材料费用可提高工程经济效益，因此，严格按照国家颁布的有关规范和规程验收。合理地使用质量好、数量多、品种齐全和费用低廉的材料，施工程序认真执行ISO9000标准，建立建设质量保证体系，使原材料自始至终处于受控状态、并做到可追溯170、性，既能保证工程建设的质量，又可以降低单位投资。其次，严格控制预算外支出。抓好物资采购和招投标管理，加强过程控制，严格采购会签制度，加强可控费用管理，压缩各项费用支出，切实降低经营成本。第三，做好其他费用控制各部门的可控成本如办公费、销售费等由部门经理负责，或部门指定专人控制费用；把成本控制真正落实到每一个环节、细节，做到事事有人管，人人都管事，千方百计节能降耗。大到项目投资，小到花一分钱，都要有责任人。发生任何的纰漏，总能找到人来对号入座。每月组织对部门费用进行分析，对于异常的费用找出原因，及时纠正改进。第十四章 结论与建议14.1结论1、对其他产业有强劲的带动作用。本项目主要是旅游房地产建171、设项目，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合XX市城市规划的要求。周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。其效益不但表现在直接的经济效益上，而且表现在项目对周边其他产业的直接拉动与间接作用上。项目的建成能产生很多有形或无形效应，如拉动旅游市场需求、拉动商业市场需求、拉动餐饮市场需求等。随着海南省旅游、休闲、观光、体育、商业及房地产市场的兴旺，带来人流的同时也带来资金流、物流、加快信息和商务流，促进文化流与科技流。在市场带动下，能够形成各产业互为促进的良性发展格局。项目建设将更有力推动XX旅游业和房地产业发展。为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变XX城市面貌、促172、进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。2、本项目实施可以提供就业机会。本项目具有商业功能与属性,而商业也是劳动密集型产业，给社会增加的间接就业机会就更多。目前我国的就业形势严峻，如能解决一部分就业问题，即反映了项目良好的社会效益。3、本项目的实施将带来税收及可观的相关收益。从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。本项目的建设可增加国家的财政收入，可为国家增加税收；可增加经济收益，从而促进社会经济良性发展，显示出其较为显著的国民经济效益。本项目对于推动173、XX市旅游业、通讯业、交通运输业、保健业、娱乐业、会展业、商贸等相关行业，同样具有直接效益和间接效益，收益可观，贡献较大。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也是可行的。14.2建议1、在项目建设期和运营期中加强环保和安全管理，定期监测，以保证本项目在建设期和营运期对该地区的环境和生态产生的不良影响控制在最小范围内。2、海南国际旅游岛建设为海南带来了全亲的发展机遇，项目建设应在经营和服务上为海南国际旅游岛建设带来新的创意。3、业主从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规避市场风险，保证酒店的销售价格和入住率，创造较好的经济和社会效益综上所述，本项目不仅具有一定的经济效益，且具有显著的社会效益和环境生态效益。建设相关部门给予大力支持，使项目尽快建设实施，发挥其应有的作用。