1、城市滨海新区中心商务区开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇）6（一）滨海新区主要经济及社会指标分析6（二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影2、响11二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇）13（一）区域地位的提升13（二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展14（三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资15（四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分17（五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断：18三、滨海新区房地产行业发展状况研究现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期20(一) 滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾20（二）滨海新区最新商品房住宅市场信息：2006年1-4月份新增上市量项目信息汇总23（三）滨海新区商品房市场分析综合结论：33（四）滨海新区二手房市场：3、35四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间37（一）XX的现状及未来定位37（二）XX的开发进展情况39（三）XX区域房地产发展整体判断39五、XX大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险41（一）XX大厦开发的基本条件41（二）XX大厦开发的机会与风险41六、XX大厦项目合作方式可行性分析结论43一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇）（一）滨海新区主要经济及社会指标分析1、滨海新区行政区划及人口分布重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：XX港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游4、冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇2、滨海新区人口分布及人口结构塘沽区（含开发区）人口：2005年人口抽样调查显示，滨海三区总人口达到132.82万人，其中塘沽区（含开发区）总人口70.90万人，汉沽区总人口18.03万人，大港区总人口43.89万人。塘沽区（含开发区）外来人口：2005年人口抽样调查数据显示，塘沽区（含开发区）外来常住人口22.09万人（其中塘沽区22.41万），占塘沽区（含开发区）总人口70.90万人的31.12%，外来常住人口以冀、鲁、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、内蒙古、吉、苏等七省区，多集中在生产和服务型行业及以劳动密集型岗位。塘沽区：2005年人口抽样调查数5、据显示，塘沽区常住人口60.41万人,014岁人口为6.76万人（11.19），1564岁人口为49.14万人（81.34%），65岁及以上人口为4.51万人（7.47）；老龄化社会问题已经显现。具有大专及以上文化程度人口为7.64万人，高中程度16万人，初中程度22.09万人，小学程度9.64万人。开发区：2005年末，XX开发区共有常住人口10.50万人。户籍人口2.65万人，比上年增加0.47万人，增长21.6%。2005年末，全区共有从业人员28.83万人，比上年增加3.02万人，增长11.7%。其中东区从业人员14.89万人，增长14.6%；外商及港澳台投资企业从业人员20.13万人6、，增长12.0%。全年全区从业人员劳动报酬65.61亿元，增长25.2%，其中外商及港澳台投资企业47.54亿元，增长18.5%。全区从业人员人均月劳动报酬2052元。大港区：截止到2005年底，大港区常住人口43.89万人，五年内增长4.03万人，年增长率10.11%。汉沽区：行沽区常住人口17.88万人，于五年前相比，增长0.84%。结论：1）、常住人口增长活跃地区塘沽区、开发区对外来人口的吸引力为最，大港区次之。我们选取常住人口年均增长幅度这一指标，从一个侧面反映该区域的经济活跃程度及对外来人口的吸引力。2）、滨海新区内各区域常住人口比例“滨海新区各区域内常住人口比例”这一指标可以反映各7、区域人口规模在滨海新区中的位置，从而从一个侧面反映各个区域对滨海新区的影响力。无法忽略的一点是，开发区拥有28.83万的从业人口，流动性的从业人口的规模比常住人口还大，说明开发区的人员流动性相当大。3）、滨海新区人口结构特点两大特点：（1）、外来常住人口较多滨海新区的外来常住人口（塘沽区、开发区为主）占到区域总人口的31.13%；滨海新区的外来常驻人口数占到全市外来常住人口数的19%，属于外来常住人口分布最为密集的地区。（2）、外来常住人口主要的从业领域大多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型行业，外来常住人口的从业层次偏低。4）、按照目前的人口增长速度以及人口结构预测未来的人口规模（1）、58、年之后的常住人口的增长总量：塘沽区：110万人口；开发区：23万；大港区：64万；汉沽区：18.5万。5年后滨海新区人口总体规模要超过250万人口，达到一个中等城市的规模。（2）、大量的流动人口产生的梯度消费滨海新区拥有庞大的流动从业人群，随着产业的聚集效应进一步增大，这部分人口的比例还会进一步增加，相应的会产生各种层次的消费行为。3、滨海新区的主要产业及其发展潜力1）滨海新区的产业发展呈现出明显的特点：第一，各类产业的增长速度加快。与1993年相比，2004年第一产业增长2倍，第二产业增长8.4倍，其中工业增长13.6倍，第三产业增长7.3倍。第二，工业占主体地位。支柱产业比较突出，如：电子9、通讯、石油开采及加工、海洋化工、机械制造、现代冶金、生物制药、食品加工等产业都具有较强的竞争力；第三，物流业发展迅速。特别是口岸物流及其配套服务业的发展更为突出；第四，高新技术产业发展迅猛。如电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、新能源和环保产业群的形成；第五，外向型经济特征明显。从总的发展趋势看，新区传统产业在不断得到改造和升级，新兴产业迅速发展，成为一个朝阳型经济新区。就目前滨海新区的产业结构来看，初步具有“现代化的世界性加工制造基地和物流中心”的雏形，以制造、加工产业为支柱产业，同时拥有第三大石油开采基地渤海石油以及依托XX港的物流中心。第三产业的相对薄弱是该区域经济发展的一个巨大瓶10、颈。4、滨海新区与XX市主要经济及社会发展指标对比1）主要综合型宏观经济指标全年滨海新区实现生产总值1608.63亿元，按可比价格计算，比上年增长19.8%；人均生产总值达到121113元，XX全市全年实现全市生产总值(GDP)3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。全年滨海新区完成工业总产值3996.73亿元，增长30.7%；完成固定资产投资693.31亿元，增长22.6%；XX全年全市工业完成增加值10529亿元，增长17.9%；全年全社会固定资产投资完成1516.84亿元，增长20.5%外贸出口184.611、9亿美元，占全市的比重为67.4%，增长34.8%；直接利用外资合同金额51亿美元，占全市的比重为69.6%，增长37.6%；直接利用外资到位额26.46亿美元，占全市的比重为79.5%，增长52.1%；实现社会消费品零售额206.52亿元，增长14.7%。全市全年社会消费品零售总额完成1190.06亿元，增长13.9%；见下表：结论：（1） 滨海新区是XX市经济发展的支柱。（2） 滨海新区“投资为王”，是XX对外经济的窗口和主要载体。2）主要个人收入及消费水平指标全年滨海新区人均生产总值达到121113元，XX全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。全区从业人员人12、均月劳动报酬2052元，XX市全市人均月劳动报酬1540元。5、滨海新区在区域经济发展中的定位1）与上海浦东的横向对比：与浦东新区的生产总值相比，1994年滨海新区为112.4亿元，仅为浦东的45左右，10年后达1250.18亿元，为浦东新区的70；工业总产值则由10年前占浦东的50左右，上升到现在的86了。其二，工业产值在浦东的地区生产总值中的比例为53。大大低于滨海新区的二产比重（69.81）。按照浦东新区的功能定位与未来产业发展目标，今后3年，浦东将力争使服务业占地区生产总值的比重从现在的47提高到55。和其它开发区、经济特区产业构成的最大不同，浦东要打的形象名片是“金融”，是“陆家嘴”13、。结论：滨海新区产业结构的问题“立足XX、辐射三北、服务全国、面向东北亚、现代化的世界性加工制造基地和物流中心认真分析滨海新区产业发展的情况，新区在产业结构方面有些问题值得重视和研究。例如，在一、二、三产业的结构上，第三产业所占比例明显偏低，且近期呈下降趋势。其主要原因是新兴服务业发展滞后，这与发达经济区域的需求显然是不相称的。再如，一些行业在空间布局上分散，产业的集聚效应难以发挥，甚至还在粗放经营中徘徊。第三，主导产业的发展单枪匹马，没有形成产业链，产业关联度不高，看不出其辐射能力及其与腹地经济一体化的发展趋向。第四，由于各方面因素制约，新区现有自然资源和经济存量资源的整合力度不够，这在一定14、程度上影响着新区的发展速度。综合结论：滨海新区拥有的产业基础为其快速腾飞提供较好的前提条件，但是，决定一个区域经济发展水平的是其产业布局中最弱势的一个环节：金融为代表的中介服务业，尤其在现代经济发展中，这将成为经济发展的瓶颈，并进而影响房地产等相关行业的发展。（二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响1、为房地产发展提供了较好的经济环境。滨海市场从02年至今的快速发展有三大作用力：大规模的市政建设、住房消费需求旺盛以及宏观政策带来的消费预期。从前两项可以表明，滨海新区的经济发展为房地产行业的发展提供较强的动力，并促成了短期内（02-04年度）房地产市场价格的提升。2、形成健康有序的房地15、产消费梯度对住房消费的梯度差异带动了房地产行业的均衡发展，尤其是庞大的外来人口带来的租赁市场以及二手房市场的活跃，直接拉动了对商品房市场的改善型需求以及长期投资性需求；同时，滨海新区经济结构的多样性直接带动了多种房地产业态的发展，商业、高级酒店式公寓、别墅乃至普通住宅都得到较好的发展。在05年上半年之前，市场供求结构基本在均衡的态势下发展。3、影响到多层次的房地产产业结构布局我们将房地产产业分成商业、普通住宅、别墅、写字楼、酒店式公寓等等类型，从目前的市场状况来看，滨海新区的房地产市场是普通住宅一支独秀，商业的快速膨胀导致后期增长乏力。而酒店式公寓产品主要集中在开发区，以美华大厦以及泰达国际公16、寓为代表，取得不错的市场业绩。从写字楼市场来看，滨海新区显然没有形成集中式的CBD区域，区域内缺乏高档的写字楼，我们认为产生这一现象的原因在于滨海新区的商务氛围尚不浓厚，缺乏必要的市场基础以及政策引导。4、不足以支撑庞大的房地产投资据联合地产跟踪统计的结果，目前在售项目的后期开发也将有77万平方米左右的项目推向市场；而06年塘沽有大量的土地供给计划，加上05年成交的地块在06年即将上市，预计未来3-5年内，塘沽区将有超过400万平方米新开发项目上市，即未来的上市总量接近500万平米！（这还不包括新的城市规划产生的房地产开发规模，如XX开发、于家堡改造等等）开发区目前在售项目或已公开的项目（万通17、国际新城、天保金海岸、泰达市时尚广场、伴景湾、爱丽榭、市民广场等），在未来2-3年的总开发量将有260万平方米左右。另外，由于2006年开发区中心区将不会有新的地块出让，新供给量较小。预计后续3-5年的总体供给量将达到300万平米左右！另外，在滨海新区中心商务区的规划中，XX外省市商务区总建筑面积达到171万平方米（以商务、办公为主）。先期开建的以十大项目为依托的XX商务区一期40万平方米的地块已签约完毕。另外，XX滨海新区中心商务商业区，规划总面积为53平方公里。其中重点规划建设10平方公里，该区域主要为国际航运物流和现代制造业服务，集金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、文化娱乐中心和高品18、质的生态城区于一体。目前该区域的招商工作尚未启动，规划开发以XX外省市商务区进展速度最快。滨海新区庞大的城市开发计划以及房地产投资计划是目前的人口规模、产业规模以及产业结构支撑不了的，由于“建造时滞”的影响，房地产投资和需求的痕隙会逐渐增大，滨海新区需要新的发展方向。二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇）（一）区域地位的提升区域经济发展的引擎VS专业化分工下的一个工业及物流基地XX滨海新区的发展定位是：产业和研发基地、国际物流中心依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。滨海新19、区在全国战略布局中的地位：环渤海经济圈的发展引擎05年10月中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。建议指出，未来5年，国家将“推进XX滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。” 该建议在第五部分“促进区域协调发展”中指出：“珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进XX滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。”滨海新区在XX城市发展中的定位：0滨海新区将增容为XX副中心滨海新区定位：除了原有的产业、制造业还将发展“生20、态宜居”的“滨海新城”。国务院常务会议XX市城市规划（20052020年）审议天并原则通过，努力把XX建成北方经济中心，同时突出XX的发展特色和比较优势，进一步推进滨海新区的开发开放，增强和完善滨海新区为区域服务的综合功能，充分发挥XX在环渤海区域的服务、辐射和带动作用。努力把XX市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。结论：在从05年下半年至今“滨海新区”信息大爆炸的阶段，有关于滨海新区的各种版本的消息曾出不穷，以上三种最具有代表性，也最具权威性。滨海新区的开发开放是毋庸置疑的，但在未来的发展定位上，很明显的能看出中央与地方、XX市与滨海新区、滨海新区内部存在着一些不太协调的地方。滨21、海新区的未来在于“环渤海经济圈中的发展引擎”，以及除去北方制造和研发中心、北方物流中心之外也具备北方商务中心的功能，而后者才是融合区域经济发展的润滑剂。（二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展宏观政策的产业流向VS地方政府的产业政策国务院批准五项扶持政策：同意滨海新区作为综合改革试验区；同意设立东疆保税港区，实行上海大小洋山港政策；同意XX市进行有关金融改革试点；同意XX市部分土地变性进行土地流转试点，按程序扩大建设用地供应；同意对新区给予一定财政支持，对滨海新区510平方公里范围的高新技术产业的所得税税率降为15。金融产业的发展：渤海银行的成立：2005年12月9日，XX首家全国性股份22、制商业银行正式开业。渤海产业基金有望6月启动：XX滨海新区成为国务院特批的首个产业投资基金试行地区，该基金总规模200亿元，第一期规模大概50亿元，预计今年6月正式运作，该基金将扶持具有自主知识产权，拥有市场前景并符合我国产业结构要求的产业化企业，最终目标是面向社会招募，第一阶段的募集对象主要定在包括券商、银行、企业在内的法人单位。滨海新区有望成为离岸金融业务试点地区：目前正在申请，国务院正在研究，目前我国只有上海和深圳获批进行离岸金融业务。XX滨海新区目前开展的岸金融业务，主要面向北方地区的贸易公司。同时，也为保税区的一些特殊功能提供服务。中小型进出口贸易公司在开展出口业务的同时，可以通过离23、岸金融业务，实现尽早结算，解决代收代付问题。（三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资市政基础设施建设是区域发展的前提条件，XX滨海新区在2006年加大对城市基础设施的投入，共安排了80项重点基础设施项目，计划投入218亿元，相当于在滨海新区每平方公里的土地上再投入1000万元。从具体的规划项目来看：海河南北将不再有交通瓶颈、滨海新区区内区外的交通路网将四通八达，能有效的扩大滨海新区开发的纵深空间：（1）津滨大道工程：XX市今年下半年将开工建设中心城区域滨海新区之间的第三条快速通道津滨大道，该大道将沿海河下游南岸开发建设，预计08年6月份竣工通车。目前连接市区与滨海新区的京津塘高速公路、津滨24、高速公路都位于海河北部，规划的津滨大道位于海河南部，起点为大沽南路于外环线的交口，经双港、咸水沽、葛沽、津南开发区、南疆散货物流中心，终点与津滨大道相连。规划长度39.9公里，双向八车道。（2）港城分离道路改造工程对海滨大道（疏港二线至京津塘高速公路三线）21.2公里段进行改造，新建京津塘二线收费站至疏港二线10公里的联络线，全线设互通立交7座，实现港城交通分离，高速公路直接进港。（3）滨海新区核心区路网工程：包括全长55公里的新区中央大道，为双向六车道。北至汉沽区汉北路，南至大港区海景大道，为新区标志性道路；新区西中环及延长线，全长40公里，设计标准双向六车道。中央大道：开发区南海路塘沽三泰25、酒店胜利路于家堡三槐路海河隧道河南。目前沿线的拆迁工作已经启动，部分路段开始拓宽。（4）蓟港铁路扩能改造：对现有蓟港铁路北塘至东大沽段进行扩能改造，线路全长52公里。该线路将与大秦线相连接，为大秦线添加新的入海口，增强XX港集疏运能力。（5）滨海新区中心商务商业区基础设施建设：该项目总面积为10余平方公里，一期建设34平方公里。主要包括于家堡、XX、东西沽、蓝鲸岛等地区的土地整理和基础设施建设。（6） 津汕高速公路XX段：该线路起于本市外环线，止于大港区太平镇，全长52公里，设计标准为双向六车道。（7） 海河桥梁。在2006年，塘沽将动工修建两座海河开启桥和一条水底隧道，同时启动三座海河开启桥26、的前期论证、设计、并按计划开工。这6条穿越海河的通道，在东西越15公里的海河水面上，连同已经建好的3座桥梁一道，形成了9条桥梁隧道，平均不到两公里就有一座桥梁。由西向东，这五座桥梁和隧道分别为：西中环跨海河开启桥、XX跨海河开启桥、于家堡水底隧道、蓝鲸岛连接新港路开启桥、天锡街连接于家堡开启桥和渔船闸跨海河开启桥。海河开启桥位于XX港务局三分公司附近，海河隧道位于水线路，海河开启桥主体工程明年竣工，海河隧道完工时间预计在2008年。（8） 城际铁路：按照铁道部整体规划，全长160.3公里的城际铁路起自北京南站，先到XX站，后延伸至泰达市民广场，同时在张贵庄预留与XX滨海国际机场的接轨条件，届时27、不仅实现北京机场与XX机场的1小时通达，滨海地区市民坐城铁10分钟左右直达XX站，快捷程度非比寻常。（9） 地铁9号线：“十一五”期间将建成的地铁9号线，即是津滨轻轨市区部分延长线，该线路接轻轨中山门站，途经市区东兴路、大直沽西路、十一经路、七经路至XX站为终点。届时，乘轻轨可直达XX站。（10） 洞庭路：开发区洞庭路已动工改造，投资估算约为8000万元，起点是新港桥四号路，终点是学院区园区北路，全场7.722公里。双向六车道，道路全宽40米，其中，有轨电车将占地8.5米。路两侧的景观设计包括街头景观小品、广告灯箱设计、花池、座椅、树木等景观。在第十三大街附近还将作4个小型广场，其中包括小桥、28、叠水等人造景观，工期9个月。（四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。按照空间布局，滨海新区将规划建设7大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的103平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的25平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的80平方公里的滨海化工区；53平方公里的中心商务商业区；XX港、保税区和散29、货物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；75平方公里、海岸线长14公里的海滨休闲旅游区。另外，开发区西区产业环境逐步形成。经过两年多的开发，XX开发区西区先后吸引了锦湖轮胎、威斯塔斯、勤威工业等国际知名企业、金耀集团等“东移”企业以及富士达电动车等民营企业，产业规模正逐步形成。2005年，西区工业开始实现产出，全年实现工业产值6.76亿元。（五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断：1、 滨海新区有雄厚的产业基础，政策层面的支持十分强大虽然滨海新区成立于1992年，可是这个松散的经济体系是以开发区、渤海石油、港务局30、为支柱，远远没有上升到一个区域乃至全国的经济引擎概念。从05年下半年滨海新区全面启动来看，点线面的开发格局已然形成，滨海新区510平方公里的土地上，将在10-15年的时间内形成一个强大的经济体。2、 滨海新区产业结构的调整有利于房地产行业健康、协调发展滨海新区在金融、贸易等方面已经开始弥补之前的不足，如渤海银行业开业、筹建渤海产业基金等，并从政府政策引导上开始强调第三产业的发展，并开始筹备以金融中心、国际贸易中心、物流航运中心为基础的CBD建设，从产业基础、规模聚集层面上弥补第三产业的不足，从而对房地产高端商务配套形成较强的支撑。3、 滨海新区的城市规划会改变传统的城市功能分布格局，促使新兴的31、热点区域出现在原有的滨海新区城市格局中，开发区与塘沽区是两个最主要的支撑点，但这两个区域的城市功能完全的割裂开发（开发区与塘沽区在房地产消费市场上十分封闭），在塘沽区内部，海河南北咫尺天涯，中心城区与周边城区的分割也比较明显。新的滨海新区城市规划出台后，伴随着市政建设与投资开发，出现了大量的热点区域，如工农村区域、新河区域、海河南区域等，传统的低洼区域面临较大的升值空间，以工农村区域为例，吸引了众多投资商的进驻，商品房住宅价格在短短半年内上升了1000元/平米以上；而海河南部分项目的涨幅也在1000元/平米以上。4、 滨海新区经济和社会发展是一个长期概念，滨海新区的投资需要一个相对较长的投资周32、期浦东开发积举国之力用了十年的时间，虽然滨海新区的开发基础要较当年浦东开发更为优越，但面临的宏观经济环境要逊色于当年的浦东。在滨海新区的开发中还存在很多矛盾和问题，如区域内部的协调、产业之间的关联性缺乏乃至没有形成产业链条、第三产业的相对薄弱、市政基础设施建设的时滞等等。因此，对滨海新区的投资存在一个较长的回报周期，在10-15内滨海新区才会拥有一个较为成熟的环境（视产业不同而有所差异）。三、滨海新区房地产行业发展状况研究现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期(一) 滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾1、滨海新区05年商品房住宅供求分析1）总体供给量（根据本区域的交易特点，为对外33、开始内部认购的量，下同）由于塘沽区05年在售以及新开发项目较多，使得市场的供给量比较大，但很多项目在05年有大量的消化，使得在售项目的后续开发量较少（见后续分析总图二）；而开发区下半年上市量大增，也使得总体上市体量也比较大。2）滨海新区05年总体消化量（均指05年签订的协议额）塘沽区05年的供求比在1.2：1；开发区的供求比在1.07:1，区域市场的供求基本平衡。按照05年的供求状况，06年的消化量约在300万左右。我们分析05年两个区域的供求比，并且将总图四与总图三对比分析，我们可以看到一个很明显的态势：开发区市场中的竞争环境相对宽松，开发区区位中的商品房开发还存在很大的市场机会。具体到各个34、项目上，由于区域竞争的不同、项目素质的各异以及开发商操盘水平的不同，在具体的销售速度上会有很大的不同。2、成交价格以05年10份为界，滨海新区的房价有较明显的上升过程。我们以开发区和塘沽区为例，分析该阶段的价格变动情况：1） 塘沽区在2005年，尤其以2005年9-10月份为界，受到宏观政策的影响，塘沽区住宅价格水平有了显著的提高，而且这种价格的提升涵盖到各个区域，价格涨幅在600-1000元/平米之间。2） 开发区我们同样以2005年9-10月份为界，考察各个项目的价格变动情况（包括对外咨询价格）：可以看出，开发区的基础价格水平在05年以达到一个较高的水平，上涨空间在500-800元/平米，35、部分传统的中低档项目涨幅较快。3、开发结构在我们对05年新上市的项目调研中，我们发现：普通住宅占绝大多数，别墅项目一个，酒店式公寓两个，商业项目七个（多数普通住宅含有底商）。可以明显地发现在房地产的开发结构中以普通住宅以及商业项目为最，其他业态相对较少。总结：05年滨海新区的房地产市场是一个相对均衡的房地产市场，由于受到外在因素的刺激，该区域的房地产市场在05年下半年有较大幅度的增长。另外，05年该区域的房地产开发水平相对较低，开发形式也比较单一。4、滨海新区05年在售项目的销售情况据我们对塘沽项目一年来的跟踪调研来看，除去在05年下半年上市项目的成交火爆之外（部分项目的月均销售速度达到1万平36、米/月以上），其他阶段的成交情况基本在一个高平台上平稳运行，单月销售面积在6000平米/月左右，部分中心城区的项目能够达到8000平米/月以上。与塘沽区项目相比，开发区各项目的销售速度要高于塘沽区，单月销售面积达到8000平米/月左右。这一方面是因为开发区调查的项目基本在05年下半年上市，赶上销售热潮期，另一方面开发商新增供给量相对较少，且均处于黄金位置。（二）滨海新区最新商品房住宅市场信息：2006年1-4月份新增上市量项目信息汇总1、塘沽区塘沽区在此期间共有4个新增项目，弘基天成、阳光金地、裕川家园、世纪向阳居；3个老项目新组团上市，紫云国际二期、紫云绿洲二期、水域未来城第二组团。n 基础37、信息：名称基础信息地理位置建筑面积容积率绿化率占地面积层数（层）栋数总户数楼间距弘基天成河北路与营口到交口/解放路商业圈301阳光金地中心北路西、胜利宾馆南、洋货市场对面3万201378裕川家园塘沽区宝山道与河北西路交口8.4万3.535%528024-26784018-65m世纪向阳居塘沽区津塘公路以南，向阳西街以东，向阳北支路以西地段2.9万平米建筑密度22.6%40%272212紫云国际二期新港三号路与春光道交口14.96万3.550%4.98万18-2811928（二期400）60-110m紫云绿洲二期新港三号路与春阳路交口28万2.5935%11万平米287238（19、20#）水域38、未来城塘沽2号水库北3656721.4945%245417小高9层、11层、18层，联排别墅112500（二组团243）45m从上表可以看出： 塘沽区06年2-4月份新上市四个项目；均为8.4万平米以下的小项目，其中3万平米以下的3个；位置都属于塘沽区中心位置；建筑形式均以20层以上高层为主，老项目中的新上市组团除水域未来城之外也都为18-28层的高层项目。在传统的房地产开发格局中，塘沽中心城区将是小体量项目的集中供给地以及二手房交易的活跃场所，将不会再是商品房住宅交易的主要活跃场所。商品房住宅开发还是以满足投资、初次置业需求为主的普通高层公寓产品为主。n 产品信息名称产品信息设计公司户型出房39、率层高（米）户型面积开间特点弘基天成阳光金地45复式小户型4.8裕川家园87-108南北通透对流、户型设计一般80%2.9世纪向阳居100-1404-4.2m ，全明设计、开间进深尺度合理，面积适度，定位于改善型客户75%2.9紫云国际二期ccdi深圳中建国际 新加坡dpc景观设计事务所140-1904.2m 4.5m 5.2m 6m功能分区较好 大开间全明设计77%2.9紫云绿洲二期规划设计：ARCHILAND； 建筑设计：XX市建筑设计院。129-1704m-4.5m、5.7m中规中矩，以中小户型为主，无太多亮点82%2.9-3.0水域未来城景观设计：美国纳尔斯波顿事务所，规划设计：上海联40、创建筑设计公司，建筑设计：美国udg/XX天怡建筑设计有限公司68-1814.8m、5.1m全明设计，大开间舒适度高，但户型面积过大85%3名称小区规划是否有商业商业运作模式外檐车位数阳光金地2层底商+商业广场未定涂料未定裕川家园局部2层商业未定高级涂料世纪向阳居小区采用有特色的现代建筑结构与环境，规划利用带状架空层创造以小区中轴为主导的空中景观。结合景观、会所、建筑等共同构架整个特区。高级外墙涂料100%紫云国际二期排列错落有致，考虑景观的占有面积，将楼群设计成为围合式，每层每户居民都可以在自家中充分欣赏到园林景观。11栋楼为围合式布局，以中心庭院为中心，根据环型布局和景观轴线把小区分为两个41、组团，并在两个组团设计了一体的景观园林带。高级外墙涂料928紫云绿洲二期各楼之间有少量绿地，与车位相连，园林中设置步行道，无主题式园林。2层商业未售高级涂料100%水域未来城以第一组团外围绿地和水库为景观点，分布以大户型为主的7、8、9、10号楼，以较小户型为主的11、12号楼分布在紧邻商业的一侧，处于项目整体边缘。以9层小高层为主，以最大化观景面和采光面为布局原则，与第一组团对将来的别墅组团形成合围之势，利用户型配比，减小部分楼坐的位置劣势，对于位置较好的楼座则采用大户型，充分利用大开间的设计将景观最大化，沿街商铺/德式外檐、涂料为主，局部面砖80%从上表可以看出：06年塘沽区上市项目户型面42、积与年前相比较有很大不同，由于单价的上升以及商品房住宅消费特点的变化，一反以前追求大户型的设计理念，户型设计均以中小面积为主，最小45，最大140。这些产品的上市进一步推动住房平均价格水平的上升，带动了新一轮的住房消费。原有项目新上市组团仍然以大户型为主。在小区规划方面还是原来大盘项目有特色，新上市项目在园林规划方面没有什么投入。n 销售信息名称销售信息上市时间入住时间上市价现价广告语销售状况后期上市状况（元/）上市量户型面积弘基天成尚未销售大概在5、6月份对外公开08年未定/80-120阳光金地5.12日 08年按套销售40-60万/套洋货精装复式mini家5月12日排队选房交定金5万37843、套复式45-60裕川家园尚未正式开盘，内部认购咨询期2008年8月5000认购价 5200主打8万元首付住新居，面向工薪阶层，价格低60%38万一室、二室、三室55-138世纪向阳居2006.2.15日亮相，2006年月15日开工08年5600-58005600-5800城心地位、至尚生活80%85套2-2-1 3-2-1104-139紫云国际二期2006年4月22日2007年6月52005200-5500壮阔园林种的21世纪贵族浪漫 凡尔赛风景随心选藏40%613802-1-1 3-2-2 4-2-2108-180紫云绿洲二期06.1.62007.124580-5150/4800-5450上44、风上水，紫云深处的绿洲风景70%2-2-2 3-2-2109-129水域未来城06.3.2507年5月份54005250-5600水景、园林、生态景观约25%2.1万2-2-1 3-2-2 3-3-2115-145从上表可以看出：塘沽区目前5000元/平米以下的房子近乎绝迹，在总房款一定的情况下，小户型产品大行其道，极大地提升了住宅价格水平。在新近上市的阳光鑫地项目，单价逼近10000元/平米（精装修、复式住宅），销售情况不太理想。塘沽区的房地产价格短短半年内上升到1000-1500元/平米，很大程度上透支了未来的上涨潜力。n 项目配套名称物业服务产品配套周边配套物业公司物业管理费（元/平方米45、）电梯采暖方式智能化部分弘基天成集中供暖世纪广场、塘沽金街、塘沽医院、塘沽一中、乐购超市、海河外滩阳光金地集中供暖宽带专线入户预留对讲可视防盗门 小区智能化安防设施，治安监控系统洋货商圈、胜利宾馆、易买的秀谷、塘沽职大、大五金超市、巨川唐人街裕川家园裕川物业管理有限公司1元多集中供暖对讲可视防盗门、 宽带专线入户预留、 小区智能化安防设施，治安监控系统工农村大型农贸市场及周边沿街商业服务设施世纪向阳居集中供暖洋货商圈，成熟生活社区紫云国际二期自管1.1高规格电梯集中供热，地板采暖设置消防控制室与安防控制室，小区门、单元门暗转可视对讲系统、智能化安防设施、治安监控系统，宽带、电视、电话紫云公园、46、紫云中学、滨海文体中心、其周边33 万平米紫云公园、市重点紫云中学、规划中的文体运动中心，及周边现有沿街商业服务设施共同构成其生活服务区紫云绿洲二期福新物业1.1名牌电梯集中供暖可视对讲、24小时电视监控紫云公园、紫云中学、滨海中学、朝阳楼小学、小区规划建设幼儿园、金元宝海门大卖场、海门商场、中国工商银行，中国建设银行，中国农业银行，XX商业银行、港口医院、滨海文体中心、及周边现有沿街商业服务设施共同构成其生活服务区水域未来城戴德梁行1.3集中供暖宽带专线入户预留对讲可视防盗门 小区智能化安防设施，治安监控系统社区内建有高档会所、公共交流空间，游泳池、咖啡厅、酒吧幼儿园，工农村大型农贸市场及周47、边沿街商业服务设施 从上表看出：在产品配套方面各项目没有太大差别，都属于一般配套2、开发区开发区共有九个项目有新增量，欧美风情小镇四期、天宝金海岸、御景园邸、万通新城国际、爱丽榭、东方名居、伴景湾北区、荣鑫园、滨海新城，其中新上市项目两个：荣鑫园、滨海新城。n 基础信息名称基础信息地理位置建筑面积容积率绿化率占地面积层数（层）栋数总户数楼间距欧美风情小镇四期开发区五大街延长线825路终点站100万1.6750万27-328142245m天宝金海岸开发区泰达大街160万1.3140%1000000189519/御景园邸开发区/第二大街与黄海路交口6万2.840%2万26365-110米万通新城国48、际经济技术开发区第四大街泰达足球场旁3600003.252%11277013-3422362770m爱丽榭第三大街与新城西路交口1100002.8635%21982.619481050米滨海新城开发区新港4号路与新城西路交口46%5.4万3111一期700余套东方名居开发区第二大街与翠园东（西）路交口6万35%17、27、283570/荣鑫园开发区黄海路第一大街四号路之间1528035%151180余/伴景湾北区经济技术开发区第四大街2283082.6748%85491.859281292070-100m从上表可以看出：开发区新上市项目有两个滨海新城与荣鑫圆，其中荣鑫园只有一栋楼，共180余户49、；其余项目均为后期上市组团；各项目均为高层建筑，且项目绿化率相对较高。n 产品信息名称产品信息设计公司户型出房率层高（米）主力户型开间特点欧美风情小镇四期98-1103.94.6m部分户型设计不合理造成北面户型,户型面积以中小户型为主，配比比较合理 74%3m天宝金海岸美国纳德华建筑设计有限公司/美国TOPO建筑环境设计公司138、167-1873.9-4.5m四室面积过大75%3m御景园邸1805m大开间5米宽厅、4米豪卧，开间户型面积过大，造成总房款过高影响销售速度/3m万通新城国际A3澳大利亚cox 新加坡dhfj 美国ksk 香港bdm 中国建筑万通鼎安等60-904.2m南北通透、舒50、适实用的户型75%小高层3.15；高层3米爱丽榭73120 1602003.9m 4.2m 4.5m全明设计，南北通透，经典户型设计76%3米滨海新城梁黄顾（香港）建筑师事务所150-1605m 4.6m 4.2m首层为挑空大堂，户户有观景阳台、全明设计、功能布局合理/3m东方名居110-1424.2-4.8m面积适中，全明设计，户型分配较好87%2.9米荣鑫园73-954.2m 4.8m塔楼，中小户型为主，三梯12户设计，造成纯阴面户型80%2.9米伴景湾项目设计：ispwich properties limited 建筑设计：北京首都工程建筑设计有限公司 景观设计：sayulaarchit51、ectural design ltd140332/私家入户花园、私家入户电梯、两侧户型观景窗，增大观景面，大部分户型卧室均配备卫生间，4.8-7.8m调控入户大堂，设计豪华尊荣/3.1-3.3m名称小区规划是否有商业商业运作模式外檐车位数欧美风情小镇四期本项目共分为九期，由50余座板式高层、70余栋连排别墅组成社区沿街商业，每个组团设有组团商业出售涂料60.00%天宝金海岸A03与A05地块为一整体，以三列三排九个楼进行排布，A03分布六个楼、A05分布3个楼，为追求南北朝向，所有楼座在地块中向右倾斜，这不但保证了采光，也大大扩大了楼间距，市园林景观得到充分的利用和展现，也是户型设计更侧重于观52、景效果。底商未定涂料100%御景园邸由美国南加州与台湾建筑大师联手规划。它融入了国际元素，吸纳泰国普吉岛allamanda和香港阳明山庄的设计理念，总体规划采用“北起南伏、西高东低、大围合、大间距”的空间构想，三个水系胡景豪是各自独立，自成一体，水洗、花园和小巧，与华纳高尔夫大片球景绿地遥相呼应一层底商未定涂料万通新城国际项目整体规划承袭欧式皇家园林设计之精髓，外围10栋100米的高层板式住宅将小区半围合，区内12栋小高层沿三条轴线排列，楼栋依据三角形地块呈金字塔式排列15万平米国际化商业娱乐街区、5千平米临湖商业、2万平米的邻里中心/涂料、局部铝板和玻璃幕墙3627个爱丽榭项目由四栋主体建筑53、组成围合式小区，中间有景观绿地、人行步道、小品建筑等构成小区景观景观带项目橙色外立面极具现代感，与旁边的开发区金融界形成一体810滨海新城项目分为三部分，东边为第二组团，六栋高层，中间整体为商业广场，西边为第一组团由五栋高层有未定高级外墙涂料100%东方名居三栋高层一字排开,近1万平米高低错落的景观中庭,中心庭院为架空停车场，绿地停车错落有致沿街底商出售涂料+底部大理石570荣鑫园与原有的荣鑫园社区并为一体无/涂料/伴景湾以会所所处位置为轴的对称式规划布局，项目前部为半围合式布局，左右两侧各五栋高层呈弧形将会所环抱其中，项目后部位为左右各8栋高层、小高层建筑，其中两栋超高层建筑处于项目中心区，54、其余建筑分布项目后部周边，形成围合之势，将绿化园景环抱其中。三种身份入户方式：主、仆、客各进其门。三种回家方式：通过大堂、坡地花园、车库直接电梯入户，倍显业主身份华贵。/黑白相间的现代感较强的外檐色调，全落地窗，统一、简约。100%从上表可以看出：在规划乃至社区配套上来看，开发区不乏高端物业，开发区的住房消费层次也相对较高。在一些规模较小的项目中，面向开发区中的工薪阶层开发小户型的产品，实现短平快的开发目标。在部分大盘项目，如万通新城国际，也推出部分精装小户型产品来面向不同的消费人群。n 销售信息名称销售信息开盘时间入住时间上市价现价广告语销售状况后期上市状况（元/）销售比例上市量户型面积预期55、售价欧美风情小镇四期2006.4.8日排号、4.15日选房，开盘时间未定2009年10月份54005400黄金宾海，百万大盘25%1422套2-1-1 2-2-1 3-2-275-1405400御景园邸未定08年初未定未定视野不同 世界不同 御景园邸三与世界一同来的还有胸怀未售400套2003-2-2180天宝金海岸3月28日5330-67005330-6700和四十万平米公园一起生活95%519套2-2-1 3-2-2 4-2-293-201万通新城国际2006-4-7日接受预订 2006年4月15日 产品发布会2007-5-3164006400小空间 大价值/6090浓缩世界一组团销售9056、%，仅余楼层地的部分户型；二组团4月28日开盘781508000（精装修）滨海新城4月18日售楼中心对外开放未开盘08年未定/滨海CBD，圈子就是事业小区分为东西两区，现阶段展示西区5栋楼300套2-2-1 3-2-2 4-2-2150爱丽榭06.5月6日08年7200中央公园、CBD、首席精英公馆85%8101-1-1 3-2-2 4-2-273 160-200荣鑫园九、十月份正式销售2008-5-1 61006100空间7395平米精典小户型60%100余套73-956100东方名居未定08年61006100内部认购中569套2-2-1 3-2-2 4-2-2110-1846100伴景湾北57、区4月23日07.9.306800 8600一种生活的高度/460套2-2-3 3-2-3 3-2-5 4-2-3 4-2-4 4-2-4140332从上表可以看出：开发区新上市项目组团基本未正式开盘，单从认购情况总房款相对较低的小户型比较畅销，其中荣鑫园自四月初亮相以来已售出60%；但是现在客户对户型的关注度仍然十分强大，以欧美风情小镇四期为例，虽然极度的压缩总面积，产生大量的两梯六户产品，由于其居住舒适度较差，销售受到一定阻力。同时小户型消化率较高并不意味着中大户型的滞销，遇有该类户型的供给比例偏大，销售基数很大。开发区商品房价格基本在6000-7000元/，部分社区内部配套较高的项目销售58、价格在6500-7000之间，部分项目如爱丽榭由于地理位置较好，销售价格达到7200元/平米。n 项目配套物业服务产品配套物业公司物业管理费（元/平方米）电梯采暖方式智能化部分欧美风情小镇四期鸿正大物业管理公司1.3左右集中供暖御景园邸第一太平戴维斯/集中供暖小区个主要入口24小时设保安管理，在公共区域施行24小时、定时定路线的保安巡逻制度天宝金海岸美国世邦魏理仕物业管理服务有限公司1.3-1.5集中供热，地板采暖万通新城国际北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司2.5高档合资电梯集中供热，地板辐射采暖；赠送户式中央空调主机周界防范/红外对射探测器、内部巡更监控；保安监控/主要出入口及重点区域259、4小时全自动监控；门禁系统/车库、单元入口采用ic卡管理；访客管理/单元入口与胡内设可视对讲系统。家居安防智能化、通讯网络系统滨海新城深圳市开元国际物业管理有限公司未定/集中供暖园区周界红外对外探测器、园区内不巡更监控；园区主要入口及重点区域24小时全自动监控；车库、单元入口采用IC卡管理；单元入口与户内设可视彩色对讲系统；停车库24小时多点电视摄像监控；遥控或IC卡控制开启，每户设可燃气体探测报警及燃气泄漏报警装置，应即求助报警系统，开发区管线数字化有线电视网，预留2条电话线，接入宽带网络爱丽榭深圳长城物业2三菱电梯集中供热，地板采暖/东方名居XX万联物业管理有限公司1元左右高档合资电梯配置60、开发区一流标准的小区安防智能化系统，高速宽带接口预设家庭局域网线路有线电视端口客厅、餐厅、书房、各个卧室各预留一个一个，大户型主卫预留端口，客厅、书房、餐厅、各个卧室均有通讯端口插座，主卫设与主卧同线路分机端口荣鑫园九州房地产下属公司0.9集中供暖伴景湾新加坡CPG集团2.5芬兰通立家用式中央空调 集中供暖社区智能安防系统、液晶可视对讲系统、low-e玻璃名称周边配套欧美风情小镇四期主要以项目公建规划配套为主：小学、幼儿、公交车站、一期商业街，餐饮娱乐汽车主体街。向东5分钟车程到达台大腹地，向南3500米到达洋货市场御景园邸友谊名都、泰达会馆、泰达中心酒店（四星）、万里达酒店（五星）、华纳高尔61、夫球场、建设银行、招商银行、中国银行、泰达国际小学、泰达中学、泰达医院、第五中心医院等天宝金海岸滨海中学、滨海小学、泰达心血管医院、泰达图书馆，泰达管委会，金融街万通新城国际滨海核心区域，未来行政、金融、商贸、教育、医疗配套中心区，泰达时尚广场国际会展中心、五星级酒店、时尚街区，滨海湖、泰达足球场，京津高速、津滨城铁,泰达中心医院、滨海国际中小学、泰达第二中小学、友谊名都等滨海新城泰达市民广场及本身的商业、商务、住宅、星级酒店等设施爱丽榭北有泰丰公园和植物园;南有开发区投资服务中心,XX海关,泰达图书馆,泰达学院,还有以后要建的CBD 中央商务区;西有翠亨生活小区和翠亨商业广场,里面有20多家62、餐饮休闲及社区的配套服务,医院门诊,银行(包括金融街里的银行),便利店,正在建的鸿泰千百汇,5分钟车程可达的友谊名店和乐购超市,学校有泰达小学和涉外职中,东有心血管医院和网通公司.金融街二期的商业精品一条街东方名居紧邻友谊名都、乐购和黄海路上的酒吧群，泰达医院、泰达国际学校、泰达体育场、泰达二幼荣鑫园紧邻泰达中心，与开发区国际小学隔路相，泰达医院、金帆大厦、泰达中心酒店、友谊名都等生活设施、休闲娱乐购物场所伴景湾紧邻泰丰公园、华纳高尔夫、开发区金融商务中心、泰达球场、会展中心、三重会所专享：伴景湾专属会所（会所面积4000平米、功能上设置健身房、游泳馆等）、尊尚VIP酒店、蓟县翠屏山生态会所，63、带给业主高贵生活体验。从上表可以看出：开发区项目开发档次比较高，在产品配套方面比塘沽区更高一个档次，相对物业费也比较高。（三）滨海新区商品房市场分析综合结论：1） 价格上涨幅度较大：从最近的半年市场价格变动来看，商品房住宅价格普遍上涨1000-1500元/平米，价格受到多重因素的影响快速变化。2） 区域间的差距缩小：在2005年滨海房地产市场出现高价大户型集中放量之时，滨海新区楼市就暗藏矛盾。作为滨海新区最核心区域，开发区生活区用地只有8平方公里左右，塘沽区中心城区的可开发用地也十分有限（06年为塘沽中心区域的土地出让相对量下降，总规划建筑面积75万平方米左右，占总体供给的18.9%，土地市场64、将继续延续着2005年的中心持续供给、传统边缘区域大幅放量的态势）。这说明在滨海新区的内核区域，土地资源非常稀缺，未来在此区域大规模开发的空间已经不大。因此，加快滨海新区中一些新兴区域的发展速度就成为一种趋势。这些新兴区域土地资源相对丰富，地价相对较低，有空间开发一些非高档住宅。如将这些区域的公交、商业、医疗、教育等配套完善，将形成一个有益补充。因此，在开发区、塘沽区的一些边缘地区的房地产市场逐渐发展起来，逐渐缩小与核心区的差距。3） 户型设计：瘦身运动。目前滨海楼市一些项目也计划在下阶段推出部分小户型产品。万通新城国际推出A3精装小户型产品，户型面积60至90平方米；第四杰座后期规划有酒店式65、公寓产品；水域未来城计划在五六月份推出二期后续产品，户型面积也将进一步压缩，以115至145平方米为主。在塘沽地区，出现裕川家园、欧美四期、阳光鑫地、鸿基天成等纯粹小户型产品。在开发区做小户型，档次、配套也应该坚持高端，因为整个开发区就是滨海新区的高档居住区，小户型档次过低和这一区域的整体定位不符。开发区结构性矛盾的解决，更多需要依靠周边区域的进一步开发。4） 商品房市场消费疲态初显据我们对塘沽项目一年来的跟踪调研来看，除去在05年下半年上市项目的成交火爆之外（部分项目的月均销售速度达到1万平米/月以上），其他阶段的成交情况基本在一个高平台上平稳运行，单月销售面积在6000平米/月左右，部分中66、心城区的项目能够达到8000平米/月以上。与塘沽区项目相比，开发区各项目的销售速度要高于塘沽区，单月销售面积达到8000平米/月左右。这一方面是因为开发区调查的项目基本在05年下半年上市，赶上销售热潮期，另一方面开发商新增供给量相对较少，且均处于黄金位置。在2006年1-4月份，这种供需两旺的市场环境有所变化：05年高价大户型的销售黄金时期很难重现，以水域未来成以及伴景湾为例，消化速度有所放缓；现在市场上活跃的项目均是以小户型为主导的项目。另外，在目前的市场需求结构和05年也有显著的变化，投资需求成为楼市的主导力量。尽管目前的商品房住宅消费还比较活跃，但以小户型、投资需求为特色的楼市，开始显现67、出一定的疲态。（四）滨海新区二手房市场：1、二手房市场综述1）现阶段二手房市场现状：根据我们长期以来的监测数据显示，去年10至12月份是塘沽区二手房交易高峰期，单店的交易量在50套左右，而今年4月份需求数量骤然到10套左右，另外交易下降还体现在交易周期延长上。从去年9月份到现在，塘沽区二手房平均单价上涨了1500-2000多元。就整体而言，塘沽区二手房平均单价都已超过5000元，二手房的涨幅超过商品房的涨幅（见以下分析）。2）拆迁回落 投资预期下降塘沽区二手房市场需求变化与刚性带动也有很大关系。从去年八月份到现在，塘沽区城市改造速度很快，包括XX碱厂、胡家园等地区的改造拉动了交易短期内迅速攀升68、。但二手房的房价与商品房的房价存在一定的联动关系，当房价上涨到一定水平、购房者发现二手房与开发区、塘沽区商品房均价没有太大差别时，交易规模自然会降下来。另外，心理预期是左右市场变化的主要因素。在国家将滨海新区纳入“十一五”整体规划前，市场预期普遍看好，交易规模也最大。市场在短短半年时间内迅速放量。而当房价已经上涨到现在水平后，投资者发现市场饱和度已经显现，买卖双方都放慢了交易频率，市场观望气氛浓厚，交易规模收缩。塘沽区投资者和炒房人数偏多，这在一定程度上刺激了前期房价。最明显的就是中介机构疯狂炒作。据我们对塘沽4月份举行的房交会细致调研来看，炒房成风，甚至有的中介公司在一个项目收购大量房源对外69、出售。3）影响：二手房市场疲态呈现，市场需要调整从去年高峰时的日交易百套到现在每天成交最低只有两三套，塘沽区二手房市场已经从卖方市场转向买方市场。因为供求关系已经发生变化，供大于求是市场目前的特征，而且供应方提供的房屋，特别是那些房龄较长、面积较小的“老房”难以满足需求。这种“阵痛”可能比政策影响更为深刻、延续更广。滨海新区相对于市中心而言，外来人口规模有限，而且现在很多购房者还是本区域内的，特别是在前期出现迅速膨胀后，市场已经出现阶段性饱和，房价可能会出现短期下降，但这不代表整体趋势。这种降价有可能源于前期中介收购房源较多，而大量资金占压会形成一定的经营风险。2、二手房市场价格变迁二手房价格70、片区渤海石油北塘大沽工农村杭州道街胡家园街解放路街三槐路街向阳路街新村新港街新河街开发区06.4价格454541004150450053323600561548505600570043804800609205.10价格3174252528123531417627914231301733753349345932264500结论：作为房地产市场的另外一个重要细分市场，二手房市场也很能直接的反应房地产市场的整体发展状况。由于短期内自住需求有限，靠投资托市的房地产市场急需实际的需求作为支撑。我们认为，粗放式发展的滨海房地产市场已成为过去式，差异化开发的时代已经来临。四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇71、与风险在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间（一）XX的现状及未来定位1、综述XX滨海新区中心商务商业区整体规划范围东至海滨大道，西至车站北路河南路，北至京津塘高速公路，南至津滨大道，规划总面积约53平方公里。滨海新区中心商务商业区核心部分由三大区域组成，即滨海新区商业中心天碱解放路地区，滨海新区商务中心开发区中心商务区和于家堡中心商务区。XX滨海新区中心商务商业区近期将重点建设10平方公里区域，其中包括开发区生活区、国际贸易与航运服务集聚区、解放路商业区、于家堡、XX、东西沽、蓝鲸岛、新港船厂等。2、XX开发介绍XX在滨海新区纳入国家战略重点地第一年里，成为第一批开工建设的重点项目。今年有72、两项工程要开工建设，一个是XX商务区，另一个是XX开启桥。XX：XX滨海新区中心商业商务区的七个重点组团之一，占地1.3平方公里，规划为及主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺术性、经济性、娱乐性于一体的大型综合主题社区。XX商务区：XX公园特别规划处的外省市商务区，该区域占地42万平方米，规划为30栋楼高在2027层之间的高层写字楼，规划总建筑面积180万平方米。该商务区建设投资方锁定为中央部委和全国各省市自治区。开启桥：总投资2.6亿元，2006年上半年启动，年底完成桥梁下部结构，2007年底竣工。新月岛：处于XX正北方，改刀成新月形状，占地18万平方米，规划建设临水高级休闲娱乐、旅游73、购物中心、水族馆等3、XX招商情况XX商务区一期项目签约会，来自中央、环渤海个城市以及浙江和东北的10家实力企业与XX滨海新区签约，在30万平方米的区域内，共摆放10座高层建筑，总面积达到171平方米，最小的5万平方米，多数在10万平方米以上，最大的达到38万平方米，总投资119亿元，达到每平方公里300亿元的投资密度，容积率达到4.3，其中最高的建筑项目规划为100层，楼高达到378米，最低的建筑达到27层，普遍为34层以上，40层和50层为4幢。10个项目包括燕赵大厦、滨海新区企业家俱乐部大厦、丰盈大厦、中钢国际广场、滨海财富中心、滨海浙江大厦、东方新世纪广场、XXXX商务大厦、温州大厦和74、滨海王相大厦，上述项目分别由黑龙江省、广东省、河北省、辽宁省、山东省及中央直属企业集团等投资建设。（二）XX的开发进展情况XX商务区的拆迁工作已经完成，招商引资工作正在全面展开。预计年内将完成土地平整和基础设施建设，实现“三通一平”。目前，XX商务区和XX旅游区之间景观大道基础设施建设工程已完成（三）XX区域房地产发展整体判断1、XX在滨海新区中心商务区先期开发带来的优势）政策支持力度强，开发环境优势明显，有利于项目的快速建设，目前从土地平整、市政基础设施配套乃至海河开启桥等方面都走在其他区域开发的前端。）从投资情况来看，本区域的先期开发能够对外来投资者产生较强的吸引力。借助滨海新区宏观政策的75、出台，本区域的招商引资在一个较好的时间段内进行，形成了较好的招商效果。同时，能够将众多资金集中在一个地区开发，在短期内能形成开发热点。）从未来的市场消化来看，滨海新区中心商务区是一个庞大的体量，一起开发很不现实。因此，先期开发的XX区域的示范意义十分明显，很容易形成中心商务区的开发标杆，从而对市场产生较强的吸引力。2、XX外省市商务区的腾飞需要一定的产业环境通过我们以上对滨海新区产业结构现状以及未来发展潜力分析，我们发现滨海新区在以金融、贸易为特色的第三产业上发展明显滞后，而滨海新区也在从产业结构调整、政策指引上加强第三产业的发展。而的发展离不开金融、贸易、中介服务等产业环境，因此这种产业结构76、的变化将使XX外省市商务区受益匪浅，但是这样的产业环境的形成势必需要一个过程。3、XX外省市商务区的开发需要内部协调功能结构XX外省市商务区整体占地面积30平方公里，规划建筑面积达到180万平方米，均为大型超高层建筑。这样集中式的大规模商务区建设需要在物业类型、开工计划等等方面协调好关系。而由于目前各项目规划上的不确定性，为单一项目的开发造成了很多不确定性因素。4、XX外省市商务区内部的开发以开发进程的不同应该采取不同的开发策略l 周边竞争楼盘较少，竞争激烈程度较小，先期开发项目相对拥有垄断性，有利于项目提高项目的市场占有率及销售和快速回款。l 政府对此区域的宣传，对项目的推广有着极大的推动作77、用，作为早期开发项目，政府宣传内容与项目密不可分，无形中将为本案赋予更多的意义，从而加大了本案的潜在价值，对本案的市场认可度的提升有积极作用。l 在投资者眼中，早期开发项目相对于后期开发项目有着更大的升值空间，因此本案作为早期开发项目之一，有着更大的升值空间。但是，先期开发的风险也是很明显的：各种政策及政策支持尚不明朗，来自政府层面上的不确定因素很多；区域市场尚不成熟，先期进入势必要担负更多的责任；区域环境成熟需要10年左右的周期，先期开发也将对开发的物业类型有一定限制（如高档商业以及写字楼将在租售上产生一定困难）。5、 在目前的房地产市场结构中XX项目开发须找到自身的项目定位通过我们对05年78、房地产市场的回顾，我们发现在05年的市场结构中，普通住宅占绝大多数，别墅项目一个，酒店式公寓两个，商业项目七个（多数普通住宅含有底商）。可以明显地发现在房地产的开发结构中以普通住宅以及商业项目为最，其他业态相对较少。在06年1-4月份我们对商品房住宅以及二手房市场的跟踪研究，我们发现普通商品房住宅销售疲态初现；且未来的普通商品房供给量持续增加；另外，商业项目短期内急剧膨胀也给后期的招商工作带来压力因此，新的房地产项目开发需要找的新的市场机会点。五、XX大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险（一）XX大厦开发的基本条件本案总投资4.5亿元，规划总建筑面积13万平方米，拟建成中高档的包括居住、办公79、商业为一体的综合性大厦，设计层数地下2层为停车场，地上36层，其中1-5层为办公、商业群房，6-31层为公寓，32-36层为该大厦的设备用房。该项目位于XX商务区一期内，现在土地平整已经完毕。在本案周围拟建设的项目还有：燕赵大厦、丰盈大厦、中刚国际大厦、滨海财富中心、滨海浙江大厦、东方新世纪广场、温州大厦、滨海王相大厦等。在XX商务区南侧，建成有成片的住宅小区水岸阳光、碧水庄园等，未来还有50万平方米以上的住宅会投放市场。本项目所在的区域属于塘沽传统的落后区域，周边都是一些工业厂矿，如大沽船厂、盐场、化工厂等等，交通路网等基础设施较为匮乏。根据本案的初步规划，本案占地面积5290平方米，总建80、筑面积103730平方米1-5层为商业与办公群楼，楼上建设双子塔楼，A座为商务办公楼，B座为高档精装公寓楼。项目配套中央空调等。（二）XX大厦开发的机会与风险XX大厦开发面临的机会点及优势：1、 滨海新区开发开放，带来庞大的产业投资，并能够形成对高端公寓及商业办公楼的强大需求；2、 滨海新区的产业结构调整，对金融、贸易、物流、货运等中介业务的需求大增，使得中心商务区的形成在一定时期内能够具备产业基础。3、 政府致力打造中心商务区，相关的城市规划、城市拆迁、基础设施建设已经展开，而XX商务区又处于中心商务区开发的前沿，在政策上享受较大的倾斜；4、 本案属于XX商务区的先期开发项目，能够在开发节奏81、上一定程度上避免集中开发带来的竞争压力，在区域开发中率先受益。5、 本案目前设计的产品有一半的面积是高级公寓，与周边项目大多是商务写字楼相比，能够面向更广泛的消费人群，同时规避同质化竞争。6、 本案的投资成本相对较小。与其他区域开发的项目相比，本案享受很多无法比拟的政策优惠，如：在规定时间内开发可以享受减免土地出让金的优惠；工程配套费400元/平米，2006年减免50%，2007年减免30%；另外在财政税收上还享受大量的优惠政策。基于此，本案与滨海新区其他高档商务写字楼以及公寓相比，拥有较强的价格竞争力。7、 滨海新区虽然目前普通住宅类产品销售疲态初现，但在一个较长的周期内滨海新区的房地产市场82、还是十分乐观的。同时，我们也能开出滨海新区房地产市场中的结构性矛盾：普通住宅供给量短期内过大，而高档次物业的供给量相对较低，这也给本案的开发在短期内带来一定的机会。XX大厦开发面临的潜在风险：1、 XX商务区属于滨海新区中心商务区的组成部分，未来于家堡商务区等区域的开发会分流本区域享受的优势。2、 XX商务区的开发是一个庞大的工程，本案成功的前提是XX商务区的整体开发，这存在很多的来自政策、投资层面上的不可确定因素；3、 XX商务区的原始开发条件较为落后，商务区氛围的形成是一个长期的过程（需要10年左右的时间），这将为部分商业、办公产品的销售带来压力。4、 区域内180万平方米的开发规模，投资83、量十分庞大。且由于目前各个投资商正在规划调整中，在产品供给上还存在很多的不可确定因素，增加了投资的风险。5、 规划及产品设计按照目前的规划及产品设计，本案存在很多问题：1） 本案单个楼座东西向排列，会有一半的产品采光受到限制，增加未来的销售压力；2） 本案单个楼座每层面积1500平米，按照目前公寓产品四梯十户计算，户均150平米，市场风险巨大；在高档公寓式产品设计中，建议压缩户均面积，集中在70-80平米，相应的定位成酒店式公寓产品；商务办公楼产品视对回款的需求而定，若回款周期允许，可以考虑建设商务写字楼产品，否则建议转变物业类型，以高档公寓进行取代。六、XX大厦项目合作方式可行性分析结论1、84、滨海区域房地产住宅市场均价（普通商品房）：通过我们以上分析，我们如果将滨海区域房地产市场划分成三大片区：开发区、塘沽区、海河南片区，以下是它们目前的销售均价（普通商品房）：从上表可以看出，滨海新区由于传统的经济体和生活圈的分割比较明显，形成了明显的住房消费价格梯度，具体原因如下：（1） 三区的经济和社会发展水平不同，居住环境也有较大的差异。开发区由于雄厚的经济实力，形成较为高端的生活、医疗、市政、教育等配套；塘沽主城区次之；海河南属于传统的工业厂矿区，社会发展水平再次之。（2） 由于区域间的人口流动相对较小，消费人群的层次不同，海河南、塘沽区、开发区的人口流动是一个单向的走势。（3） 城市基础85、设施配套的相对落后。滨海新区还没有形成一个完成的交通路网，将通勤时间仅仅20分钟的滨海都市圈连接起来。这样的“咫尺天涯”（如海河南与其他区域仅有两条主要桥梁、新港等区域与开发区交通非常不便），直接导致了在相邻的区域内，形成较为明显的房地产发展水平的差异。因此，我们认为要使区域间的房地产价格水平区域一致，最直接的因素是完成区域间的交通路网等基础设施建设；最根本的因素是区域间的经济发展能够缩小差距。从我们以上对区域经济的分析来看，XX区域具备缩短与塘沽主城区、开发区经济和社会发展差距的前提条件，我们认为影响该区域发展的主要市政配套方面的瓶颈有望在未来3年内得到明显改观，而区域的整体经济及商务氛围的86、形成则要以10年或者更长的时间为期。本区域的房地产价格上升空间仍然十分巨大，有望在未来的三年内达到目前塘沽城区的房地产价格水平。2、 滨海新区房地产住宅市场发展（酒店式公寓、精装修小户型）我们可以将部分高档物业这样的进行划分：产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、精装小户型产品。由于本案有可能会涉及到以上三种产品形式，我们对其在滨海市场上的发展做出详细分析：（1）2005年滨海新区产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、精装小户型产品发展情况n 开发区酒店式公寓市场研究。现有酒店式公寓较多，集中分布在第二、三大街。从装修标准、服务质量均比塘沽高，同时价格也较高。l 基本信息表项目区位规模建筑类型价格美华大厦87、一大街与黄海路交口一座产权式酒店、两座酒店式公寓12层，底层商业均价7200元/平米（精装修，不送家电）泰达国际公寓泰达会馆院内3万平米，酒店式公寓12层价格11000元/平米l 户型配比及销售状况表项目销售状况户型车位其他美华大厦销售完毕117平米两居室、167平米跃层；170260平米大三室。基本做到1：1物业费：3.2元物业管理：不提供统一的酒店式管理、租赁服务泰达国际公寓开盘一周内销售完毕小户型产权式酒店大户型豪宅（最小150平米）1：1小户型不对外出售，开发商对外租赁15年，之后再对外出售，可以看出开发商想依托泰达会馆开展物业增值服务。提供统一的酒店式管理、租赁服务开发区酒店式公寓市88、场研究结论：不符合一般意义上的酒店式公寓概念，实质是精装修豪宅面向区域高端住宅及投资市场n 塘沽酒店式公寓市场研究上海滩大华国际公馆。区位：塘沽区营口道931号由写字楼部分改成酒店式公寓，只卖不租，精装修，送家电、家具等物品；户型：3570平米小户型酒店式公寓与豪华型酒店式住宅为主，居住与投资兼备。户型缺陷是公摊太大，出房率过低（67-73%）， 户型面积：35188平米 。价格：3-19层起价6100元/平米，20层以上起价6900元/平米，均价6800元/平米。塘沽酒店式公寓市场研究结论：泛华建设集团调整原大泛华国际商务中心市场定位，将其改造为“上海滩-大华国际公馆”四星级酒店式公寓，填补89、塘沽区高档酒店式公寓的空白。上海滩大华国际公馆原本是写字楼的二次包装，从产品的特点上看该项目的户型定位适中，在塘沽市场小户型中属于唯一的产品。在户型的设计上以精装修为主，05年7月中旬开盘，销售状况不太理想，现被一家香港公司整体收购。滨海新区2005年产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、精装小户型市场整体结论：滨海新区2005年的商品房供给结构比较单一，缺乏精装修产品，同时酒店式公寓也以高档次服务标准的豪宅为主，主要解决的人群围区域内高级人群的短期居住需求，且项目主要集中在开发区（拥有较为成熟的商务配套与消费环境）。2005年塘沽区唯一的精装修产品大华国际公馆是由原来的商务办公楼改造的，改造成酒店90、式公寓之后销售形式同样并不乐观，塘沽区针对该类型的产品消费环境尚不成熟。（2）2006年1-4月份滨海新区产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、精装小户型产品发展情况该期间滨海市场上先后出现众多精装修小户型产品：开发区万通新城国际精装小户型、塘沽中心城区阳光金地、鸿基天成等项目，由于总房款的限制，精装修小户型产品的单价得到较大提升：n 万通新城国际A3产品：万通国际新城推出A3号楼。纯粹精装小户型，面积区间在60-90平米，五梯12户，总户数约260户左右。均价在8200元/平米左右。首期推出180套产品，销售率在85%以上。n 阳光金地：洋货市场对面，精装修复式住宅，层高4.8米，客厅挑高。总面积91、3万平米，20层，约378户。面积区间在45-60平米。总价款40-60万/套，单价达到9000元/平米。先期推出220套产品，销售情况并不理想。综合结论：随着中心区土地的稀缺和开发成本的增加，塘沽区涌现出一批精装修小户型产品，其整体供给量约能够突破1000套（包括未上市的鸿基天成以及48号地）。在目前的市场态势下，控制总房款成为开发商开发考虑的首要因素，但是由于单价款较高，塘沽区已上市项目销售状况并不理想。我们认为在塘沽区目前的市场态势下，单价6000-7000元/平米、总价款30-45万的精装修小户型产品具有相当大的市场空间。3、 滨海新区房地产发展趋势通过上述分析，我们认为滨海新区房地产92、发展有以下结论：（1）2005年价格变动持续走高：在2005年，尤其以2005年9-10月份为界，受到宏观政策的影响，塘沽区住宅价格水平有了显著的提高，而且这种价格的提升涵盖到各个区域，价格涨幅在600-1000元/平米之间；我们同样以2005年9-10月份为界，考察各个项目的价格变动情况（包括对外咨询价格）：可以看出，开发区的基础价格水平在05年以达到一个较高的水平，上涨空间在500-800元/平米，部分传统的中低档项目涨幅较快。（2）房地产开发投资水平持续高涨：滨海新区（开发区、塘沽区）预计后续3-5年的总体供给量将达到800万平米左右！另外，在滨海新区中心商务区的规划中，XX外省市商务区93、总建筑面积达到171万平方米（以商务、办公为主）。先期开建的以十大项目为依托的XX商务区一期40万平方米的地块已签约完毕。在土地成交价格不断攀升、土地成交基数不断增加的情况下，房地产开发潜力仍然十分巨大；另外，滨海新区的庞大的城市规划建设将带动商业、写字楼等业态的投资进一步拉大！（3）房地产普通商品房住宅、二手房市场、商业等消费疲态初现快速膨胀的成交量以及成交价格透支了未来数年的房地产消费上涨空间，结合2006年1-4月份的市场环境来看，房地产消费市场在消费结构、消费动机上都存在明显的变化，消费疲态一定程度上呈现出来。综合认为：滨海新区的房地产市场即将进入一个调整期，在快速发展阶段两大特征：价94、格、成交量快速上升；区域房地产市场普遍发展的景象将会有所变化。取而代之的是，滨海新区整体房地产价格增幅将会显著下降、区域房地产开发将会显露出明显的差异。通过我们以上对滨海新区房地产发展及其价格预期的分析结论，我们对区域的房地产发展趋势有个基本层面的了解，但需要在本案的产品形式、装修标准、价格定位、销售周期上进一步判断：产品形式：鉴于XX商务区商务氛围的形成需要一格长期过程（7-10年），开发商务写字楼势必需要一个较长的开发周期。从目前滨海写字楼市场来看，除了滨海金融街由于绝佳的地理位置以及政策上的扶持，取得一定的市场业绩之外，鲜有成功开发的案例，在塘沽区尤为如此。因此本案开发商务写字楼产品势必95、要面临巨大的市场风险，并将由较长的销售周期。我们建议将本案的产品形式统一调成高档住宅（以精装小户型为主，可以考虑酒店式服务公寓物业业态），同时，调整本案的产品面积，从目前的以150-230平米/户调整到50-90平米/户。装修标准：本案充当区域开发的标杆角色，要在一定程度上形成自己显著的产品优势。有必要在目前滨海新区房地产装修配套标准的基础上，提升本案的配套层次。销售周期：按照高档住宅统一开发，本案实际对外销售的住宅面积约为7.5万（1-5层裙楼为商业办公综合用房，31-36为设备用房），约1100户。考虑到市政配套的建设周期（开启桥08年下半年，路网等基础设施建设需要2-3年的时间）以及目前96、的精装修产品的消化速度，本案住宅部分的销售周期在2.5-3年之间（需要提前4-6个月的预热期），月均消化30-40套。价格定位：本案的价格定位应该结合上市时机的选择，由于本案开发存在很多不确定因素，因此，按照比较保守的定位思路：本案2007上半年上市价格在5500-5700元/平米之间（要较当时的海河南普通商品房住宅高出800-1000元/平米），随着区域的市政基础设施配套的成熟，价格的上升空间会逐渐拉大，预计2010年本区域的高档住宅价格会与目前开发区部分高档产品价格持平，达到7000元/平米。整个销售均价约为6300-6500元/平米，实现利润2250-3750万元。鉴于以上分析结论，我们认为XX大厦项目精装修（含中央空调）以6000元/平米的价格买断可行。