1、海南岛旅游度假区（核心区）可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海南岛旅游度假区（核心区）项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 概述61.1 项目概述61.2 项目申请报告的编制目的71.3 项目申请报告的编制依据8第二章 旅游度假区（核心区）建设必要性82、2.1海南整体发展的需要822海南中部崛起的需要92.3万宁城市化发展的需要10第三章旅游度假区（核心区）建设可行性113.1解读万宁113.2解读基地193.3市场分析23n旅游资源丰富，但景点和酒店等开发项目比较同质化26第四章新城总体规划方案374.1 战略定位374.2 总体定位37海南岛高效农业发展示范区404.3产业定位404.4功能定位414.5空间定位43第五章项目的策划和运作4651项目组织开发方式4652拆迁补偿方式4653项目实施进度计划4654资金筹措4655土地销售时间和方式选择4756收款方式与回款计划4757营销策略47第六章一级开发总投资成本分析486.1规划方3、案条件486.2土地取得费估算491. 3基础配套设施工程总投资估算53土地平整及土石方工程546.4开发总投资成本估算576.5资金使用计划57第七章土地一级开发效益简析607.1项目区商品性用地总面积607.2项目区商品性用地平均开发成本607.3项目商品性用地出让价格的预测607.4项目区土地出让总收入的预测617.5项目区一级开发的经济效益分析617.6结论61第八章风险分析6281不确定性分析6282敏感性分析628.3资金风险628.4工程质量风险638.5政策风险63第九章社会效益评价6391对就业效益的影响6392对环境效益的影响6393对政府财政的影响6494对区域发展的影响4、64第十章结论和建议6510.1结论6510.2建议65第一章 概述万宁市作为海南岛东部旅游经济走廊的重要连接点城市，亦是首批海南“国际旅游岛”建设城市。在海南省旅游发展总体规划 &万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要：万宁要建设成为极富热带海岛特色，集高尔夫休闲度假、保健康复、疗养、水上运动、观光、宗教历史文化、红色文化、东南亚风情旅游于一体的国内外知名的休闲康复旅游目的地和最佳居住地的旅游城市。万宁市政府目前正按照万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要的工作重点发展“一带两区”及加快城市东扩、实现由内陆（半岛）城市向海滨城市转型的战略目标。近年来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大5、湾点，共同构建万宁两百里“阳光旅游海岸带”。经过多方论证，选定保定xx作为万宁向滨海城市转型的旅游度假区。万宁保定xx旅游度假区（核心区）控制性详细规划为旅游度假区（核心区）的空间发展提供了规划依据，保定 -xx地区已具备土地一级开发的基础条件，对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易，进行旅游度假区（核心区）的建设，实现由内陆（半岛）城市向海滨城市的转变。 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称万宁保定xx旅游度假区（核心区）可行性研究报告。 1.1.2 项目位置项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定 xx，规划总用地面积 10.59平方公里。区域位置图 1.1.3 项目任务项目任务：对规划建设6、用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“五通一平”，实行土地招拍挂出让，逐步推进二级土地开发，实现万宁由内陆向滨海城市的转变，实现经济效益、社会效益和环境效益的共赢和城市的可持续发展。 1.2 项目申请报告的编制目的为政府提供旅游度假区（核心区）可行性开发依据；为土地一级开发单位提供决策依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3 项目申请报告的编制依据万宁市城市总体规划（2005年-2020年）万宁保定xx旅游度假区（核心区）控制性详细规划万宁基准地价项目区基础资料万宁市拆迁、估价、市政预算等行业标准第二章 旅游度假区（核心区）建设必要性 2.1海南整体7、发展的需要海南省“十一五”规划中确定了整个海南岛划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部旅游走廊、中部生态经济区”五个功能经济区。万宁处于海南省城乡发展空间“4-1-2-5”结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之一，提出其要发挥沿海地区的区位、交通、用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护的空间据点，是全省的重点开发区域。在东部旅游走廊上，海口、三亚、博鳌等城市都完成了从内陆向滨海的向前发展，而万宁市长期以来一直还是一个以万城镇为中心的内陆城市，这与地处东部旅游走廊的中段、承担着重要的中转桥梁的作用极不相称。万宁需8、要实现内陆向滨海城市的转变，来承担中转桥梁的职责。万宁区位分析图22海南中部崛起的需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极的区域经济格局雏形。海口是海南都市旅游的代表，是一个功能复合型海湾城市，呈现经济、文化和旅游三方面同时发展的特点。2007年全市 GDP达 396.35亿元，占全省的 32.2% ；面向岛外，是一个全国人民比较理想的“温馨宜居”城市。三亚是海南度假旅游的代表，是一个外向型的服务城市，也是中国最成功的国际化度假城市，主要单一发展旅游度假功能。三亚是中国唯一的热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。然而，虽有三亚和海口的辐射、带动，9、海南城市发展依然难掩 “北有海口、南有三亚、中部塌陷”的尴尬现状，海南发展需要中部的崛起。海南的东线拥有稀缺的滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市的崛起，将是海南中部崛起的核心和关键。万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意2.3万宁城市化发展的需要从万宁城市的空间格局看，可确定为东、中、西三个空间功能带。城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要的生态环境保育带；城市中部区域是城镇发展的人口集聚区，随着新一轮城市化进程的加快，已经不能负荷新的城市功能需求和人口增长；而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中的由万城镇连接东部小海的景观大道及滨海旅游公10、路，必然使万宁市由目前的万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。以规模化的旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中的目的地地位，突破过境旅游的产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多、更大的实惠。以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境的彻底治理、恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好的生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业的发展，改善万宁的城市形象，提升万宁市区城市基础、配套设施的建设水平。与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展的两翼，成为万宁市两大国际性的旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济、城市经济和周边地区的共同繁11、荣。万宁市一带两区万宁市东扩第三章旅游度假区（核心区）建设可行性 3.1解读万宁 从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。万宁市地处海南岛东岸线城市群的中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达 109公里，约占东部海岸线 1/3，海滩质量良好。 从生态看万宁城市生态环境的建设和保护将成为未来城市之间、区域之间竞争的关键，是关系到城市是否有足够吸引力的重要环节。万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山，三分坡，一分半田，半分水的特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但12、具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。年平均降雨量为 2268 毫米，年产地表径流 28.1亿立方米。浅森林总面积 169.94万亩，森林覆盖率 60.15%。万宁市海岸线长达 109公里，有大小岛屿 6个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼、马鲛鱼、金枪鱼、鱿鱼等，发展捕捞条件优越。市内还有面积 49.5平方公里的港北小海和面积为 26平方公里的“老爷海”。 从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。南北长 56公里，东西宽 59.5公里。南距三亚市 112公里，北离海口市 139公里，处于东线高速公路中部，地理位置优越，交通便利，是海口至三亚海13、榆东干线 223 国道及东线高速公路的必经之地。乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。区域交通分析图万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中段位置，在建中的东线高铁与西线铁路的对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市的联系。东环铁路开工，海南交通一体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下、左右逢源的区位优势日益明显。海南岛东线高速铁路万宁段同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。此外，根据海南省城乡总体规划（2005-2020），万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机、商务机14、起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之一。交通条件的改善，投资机遇的开拓使得东岸线城市从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚都在积极的进行滨海岸线的旅游开发。这将使万宁成为连接琼东与琼中、琼西的交通枢纽，对万宁的城市化进程将起极大的推动作用。从经济看万宁经济总量及结构:2007年万宁市 GDP达到 51.4亿元，三次产业比重为 37:22:41，虽然第二产业对经济的贡献率较高，但第一、第三产业仍是国民经济的主导。农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。旅游产业:2007年万宁市旅游收入达 8.6亿元，占第三产业增加值 16.7%，旅游业已成为支柱产业之一。接待旅游人数约为三亚的一半，但饭店数量仅为15、三亚的 1/3；开房率为海南五大旅游名城中最低。旅游设施较薄弱，近年来旅游业发展速度放缓，旅游产业还有待进一步提升。万宁市单位 GDP 能耗、工业增加值能耗、GDP 电耗指标均低于全省的平均值，说明万宁市的经济发展环境压力较小，为经济发展预留了较大的环境承载力空间。 2006 年海南各地区单位 GDP 能耗、工业增加值能耗、GDP 电耗从历史看万宁万宁有 1280余年建城史，历史悠久，是海南著名古城之一。历经郡、州、县、军等行政区划的改制更迭。万宁汉代属珠崖郡紫贝县地；唐隶属琼州；至南宋绍始设 “万宁县”；明改称万州；直到民国改为万宁县，县名沿用至今。 从文化看万宁万宁是海南著名的侨乡之一；有16、 30多万华侨和港澳台同胞分布世界 26个国家和地区。且居住着黎苗等 18个少数民族。在万宁，放文灯是盛行已久的民间习俗，以祈求家庭事业安康平顺、吉祥幸福等美好心愿。万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友，以灯招商。此外，万宁还盛行“港北龙舟”、“黎族海猎”等风俗。保定村文化底蕴相当深厚，历代人才辈出。保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾、小学、初中和教育基金会等机构，保定重教育。 概括万宁万宁滨海资源非常丰富，109公里的海岸带上有山钦湾、春园湾、神州半岛、石梅湾、南燕湾、日月湾等 9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。这些优质要素最17、密集的滨海生态资源是万宁吸引世界眼球、招商引资的先决条件和万宁沿滨海发展的关键因素，是建构万宁市“海南东部最佳旅游度假目的地”和中国“第二居住地”项目的理想区域。同时历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区的发展建设提供了很好的基础条件。3.2解读基地 区位条件基地距万城镇（市区）约 7.5公里，距海南东线高速公路约 12公里，西连万宁市万城镇，南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。旅游度假区（核心区）距离市区仅 7.5 公里，与市区联系紧密 特色资源xx海水水质优良，基地内有长达 6.5公里的优质沙滩。和乐镇与北坡镇之间有18、一近于闭合的港湾小海，水域面积 49平方公里，是海南岛最大的海岸泻湖，具有独特的景观与生态价值。基地内太阳河流过，太阳河是万宁的母亲河，河流两岸青山绿水、土地肥沃。也孕育了独特的黎苗文化、归侨文化和乡土文化。基地内乌场港原为天然渔港，已兴建 2座 1000吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿的客运船只的重要港口。散落着黎族村落，世代以捕鱼、耕种为生。民风淳朴，建筑还具有侨乡的一些特点。保定-xx开发条件良好，滨海旅游、热作、水产、黎族等万宁“自然+人文”的资源禀赋，是海南岛作为全国唯一热带滨海资源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富的区域。海滩、建筑、乌场19、港 土地利用状况基地水体资源丰富，目前用地主要为农田和村庄，已有项目包括大型海港乌场港。现状用地汇总表土地使用现状图社会经济情况本项目选址开发区域主要涉及万城镇集庄、乌场、保定等村委会共约 1.3万人，目前，项目区当地群众就业的主要途径是养殖业(低位池和高位池养殖)、捕捞业、种植业(反季节瓜莱)和外出务工，2007年人均收入约 2900元，低于当年全国农村人口年均收入 4700元的平均水平。 基础设施条件 n水资源及水利条件项目位于万宁市太阳河入海口处。1972年，为解决太阳河下游的洪涝灾害，政府修建太阳河分洪渠，将原来汇入小海的太阳河水流改道直接引入大海，从而免除了太阳河下游北坡地区洪涝灾害20、，保证了太阳河下游地区广大人民群众的生命财产安全，促进了该地区生产和经济的发展。但由于当时资金困难而未能建设拦河引水工程，致使分洪渠与旧太阳河的径流通道被截断，造成旧太阳河道断流、小海水生态环境恶化严重，污染源不断增多，水质污染十分严重，极大地影响了当地群众的身体健康。生活用水供应方面：目前万城镇正在实施的北坡供水工程，总投资约 900万元，设计日供水 6000吨，建成后可解决北坡、乌场、保定及小海周边 96个自然村 4.63万人口的饮水和生活用水问题，并可为该地区将来的城镇化发展预留足够的扩容空间。 n交通条件项目区距海南东线高速公路大茂出入口处约 7.5公里，距万城镇主城区约 4.5公里。21、目前，项目区主要通过万城镇现状工业大道、港外公路和万城镇相连。我市政拟通过招商引资将上述工业大道、港外公路改扩建为长约 129公里(从高速公路大茂出入口经小海南岸至xx海滨)的景观大道，以满足项目区未来 10年的交通流量需要，让东山岭旅游区和沿途 6万多群众受益。根据万城镇主城区规划，项目区远期交通路网还可以与万城镇规划建设中的环市一路、环市二路、环市三路实现连通，从而使项目区与万城镇形成完整的城市交通网络体系。n电力基础设施条件现担任万宁市主城区供电任务的万宁市 110KV变电站，以红石 220KV变电站为电源点，目前已处于满负荷运行状态，如需增加保定一xx项目区用电量，需要对变电站、电网进22、行分期扩容。 各界对项目实施的意见本项目是实现万宁市城市功能转变，实施大企业进入、大项目带动的重要建设举措。万宁市委、市政府对本项目的实施极为重视，做了大量的准备和推动工作，取得了积极的工作成效。项目的开发建设将为万宁经济社会带来可持续发展，并促进当地群众居住、生活、就业、交通条件的改善。为此，万城镇政府、各村委会及当地农民群众均表示对本项目的实施给予积极的支持和配合。 管理机构、队伍力量配置等情况万宁市市委、市政府十分重视保定一xx旅游度假区项目的规划开发，成立了由市政府主要领导为组长，市发改、国土、建设、则政、林业、农业、交通、水务等政府职能部门和万城镇土要负责人等组成的万宁市保定一xx旅23、游度假区项目开发建设领导小组，专门负责组织开展保定一xx项目区的各项开发、推进事务。3.3市场分析未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展的，不是海南的工业和农业，是海南得天独厚的生态环境带来的以旅游业为核心的产业。海南国际旅游岛就是要素全面国际化、以旅游业为主导产业的岛屿型目的地。 全球休闲度假时代的来临为新城建设、为海南提供了强大的市场产业支撑。 旅游产业分析 1）海南旅游业发展分析随着经济的发展，中国旅游已经向以休闲为导向的产业升级。伴随国际市场的全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假的首选市场。此外，国内高档市场的绝对规模很大，具备成为海24、南度假旅游的主体市场的充分条件。国务院近日批准建设海南国际旅游岛行动计划。计划在海南的海口、三亚、琼海、万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业的发展提供了政策优势。从中国滨海度假的发展战略来看，海南岛是中国唯一有可能面向国际度假市场的战略棋子。走在最前边的三亚、海口、琼海、博鳌等城市已经在第一轮发展中占领了高地，同时整个海岛滨海也迎来了新一轮滨海度假发展的态势，要求突破原来散点式的度假村模式，需要城市与滨海协同发展，需要以城市功能和旅游功能兼备的旅游度假区模式。而且周边滨海项目的开发为项目区域联动发展提供了条件，海岛东部旅游带的重点打造为项目区产业化发展提供了动力。 2）万宁旅游发展分析万宁25、十一五规划将旅游业作为万宁市经济发展的先导产业和支柱产业，将万宁建成极富热带海岛特色，集观光、休闲度假、康乐疗养、会议于一体的国际性热带海岛滨海旅游城市，用两三年时间创建成为中国优秀旅游城市，打造形成万宁美食之都南药之乡植物王国和旅游胜地等城市品牌，使万宁成为国际知名的旅游目的地。n旅游市场平稳增长，整体处于海南省第二集团近年来，万宁接待国内外游客人数保持平稳增长，年均增长 5%以上。截止 2007 年,万宁全年旅游总收入 86378.8 万元，全市接待旅游过夜人数 283.7万人次，其中，接待国内旅游者 279.87万人次，海外旅游者 3.83万人次。海南东线的文昌、琼海、万宁、陵水四市县中26、，万宁市位于四市县之首，但旅游人数和旅游收入都相对接近，万宁市在海南省旅游业发展中排在了第二集团，是打造琼东旅游集散中心的首选。 2007年海南省部分城市旅游业统计数据城市游客人数（万人）增长率（%）旅游收入（亿元）增长率（%）海南省 1845.51 15.0 171.37 21.2 海口 585.65 9.2 55.39 8.12 文昌 143.18 17.2 7.5 17.0 琼海 249.17 10.3 7.7 11.4 万宁 283.7 5.9 8.64 10.2 陵水 252 5.0 1.35 20.5 三亚 538.43 18.4 80.11 22.5 五指山 39 9.6 0.327、7 5.5 n旅游资源丰富，但景点和酒店等开发项目比较同质化截止到 2007 年，全市已开发景区（点）21 处，其中国家 4A 景区（点）一处，兴隆热带植物园；3A 景区（点）四处：分别为东山岭旅游风景区、兴隆亚洲风情园、日月湾海门游览区和海南天涯雨林博物馆；待创建 4A 级旅游景区（点）1 处，为兴隆热带花园；尚未进行等级评定的旅游景区(点)15 处。从目前万宁旅游景区（点）的开发现状来看，围绕兴隆镇的旅游已经达到一定规模和品牌，而一线海滨资源、文化资源和温泉资源还没有得到有效利用；同时，万宁目前缺乏大型的现代化游乐设施，缺乏与生态、科普相结合的主题公园等。另外，万宁旅游景区（点）开发的同质28、化比较严重，基本上是地产+旅游配套的模式。万宁市近期建设旅游项目表截至 2007 年，万宁市全市定点饭店共 57 家，全市定点饭店开房率 53.4%.全市共有星级宾馆 44 家，其中五星期 1 家（待建 5，预计未来 5 年将达到 10 家），四星级 11 家，三星级 25 家；二星级 7 家。目前万宁的酒店从类型上看是比较完善的，存在的问题主要是定位和特色主题问题。 n客源市场开发不足，过境旅游消费占主导万宁客源市场结构近些年来鲜有变化，国内客源市场依靠东北、河北、广东、北京、上海等传统客源市场，以及去海口、三亚和琼海的过境市场，新兴的客源市场还待培育；国际客源市场方面，主要依靠港澳台客源市29、场，与韩、日、俄市场并举、欧美市场为补充的国际市场新格局还没有形成。在旅游总消费中，过境旅游占主导，过境旅游使得旅游者在住宿、饮食、交通等基本旅游消费所占比重大，购物、娱乐等非基本旅游消费所占比重小。观光旅游特征明显，门票收入是许多景区旅游收入的主要来源，高层次的休闲度假的成分弱。 n旅游购物市场体系化程度低目前万宁旅游购物呈现如下特征：一是旅游商品无特色。在万宁目前各大景点所售的旅游商品基本上都是相同的，不外乎珍珠、椰雕、贝壳、岛服和热带水果，而且这些旅游商品都不成系列。二是缺乏产学研相结合旅游商品产业链。目前万宁市的旅游商品设计与生产能力不强，产品大多大同小异，成品很多粗制滥造，重传统生产30、工艺技术，轻现代工艺生产方法；重仿造，轻研发；重低端市场，轻中高档市场，还没有形成旅游购物研发设计-制造的产业链。n旅游餐饮发展缓慢万宁市风味美食独特，东山羊、和乐蟹、后安鲻鱼、港北对虾、兴隆咖啡、大洲燕窝、香草兰系列茶等土特产品驰名海内外。东山羊、和乐蟹均为海南四大名菜之一。此外，产于大州岛的燕窝质地极佳，是滋补的珍品；以及万宁的波萝和槟榔。但万宁目前还没有建立其自己的旅游餐饮系统，发展较为缓慢，主要靠酒店餐饮，另外就是社会餐馆。餐饮业作为万宁构筑世界一流的度假旅游目的地的重要一环，万宁在新一轮的城市建设中必须加以重视，并积极构建完善的餐饮系统。 n旅游业发展总体判断万宁虽是旅游资源大市但还31、不是旅游经济强市，旅游产业作为支柱产业在全市经济总量中所占的比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，说明了万宁旅游产业这几年的发展，仍属数量型而非效益型，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，旅游业内部发展也不平衡，旅游企业和旅游景点目前主要集中在市区和兴隆，其他地方旅游开发缓慢，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。总体来说，万宁市旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现。万宁是海南的万宁，处于全省东部滨海旅游岸线的中枢，既分享着与海南岛度假旅游发展的庞大市场，又对全岛滨海旅游的整体发展具有重要影响，海南东岸线滨海旅游不应单凭海口、三亚两个城市的带动只能形成哑铃式32、的发展格局，而要通过东岸线的整体发展，各显神通，针对不同类型的旅游需求，形成珍珠项链的发展模式。海南岛庞大的度假市场空间足以满足万宁度假旅游产业的门槛需求。在此基础上，保定 xx旅游度假区（核心区）的开发可以利用目前全省旅游开发的基础与有利形势，通过有意识的培育旅游产业集群，发挥中枢城市的优势，寻找机会和特色，进一步壮大声势，树立自身的区域品牌形象和城市战略位置。旅游房地产分析进入 21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，促进了以岛外人士第二居所为主要市场特征的海南第二支柱产业旅游房地产业的形成和发展。将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入33、了全新的产业动力。海南省 2008年 1-7月房地产市场 态势很猛，形势上扬开发投资增长 2008年 1-7月，海南省房地产开发共完成投资 99.53亿元，同比增长 66.5%，其中住宅建设投资占 84.2%，达 83.85亿元，同比增长 81.6%。施工面积增加 2008年 1-6月，海南全省商品房施工面积累计 1030.43万平方米，比上年同期增加 218万平方米，增长了 26.8%；竣工面积增长 2008年 1-7月，海南省住宅竣工面积为 103.05万平方米，同比增长 27.6% 销售增幅明显 2008年 1-7月，海南省住宅销售面积为 215.91万平方米，同比增长 70.2%；住宅34、累计销售 120.38亿元，同比增长 123.6%，销远大于产。价格持续增长 2008年 6月底，海南全省商品房销售均价为 5548.8元/，比上年同期增长了 1238元/，增长幅度为 27.6%。当前海南房地产业正面临着前所未有的新机遇，由于海南独特的地缘位置以及资源的稀缺性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其房地产市场潜力巨大以及休闲地产占据市场的必然。目前海南旅游度假产业和旅游房地产业的发展还表现出较大的初期性。如万宁、琼海、文昌等地，其酒店服务业的发展却相对落后于旅游观光业的发展，而旅游房地产业目前基本上还是一片空白。随着我国国民收入水平的不断提高，人民群众生35、活消费方式的不断改变，海南旅游度假产业发展的这种初期性，同时也为海南旅游度假业和社会生产力的发展，预留了巨大发展空间。海南省东部各城市商品住房总体开发与销售状况计量单位：万城市三亚陵水万宁琼海文昌海口 2007年销售总面积 88.58 28.5 272.76 2007年岛外销售面积 75.97 149.16 2007年供应面积 92.08 59.4 50 280.34 2008年 1-10月销售总面积 95.37 25.62 177.83 2008年 1-10月岛外销售面积 84.47 117.98 2008年 1-10月供应面积 137.04 95.28 194.53 周边市场分析在海南一级36、城市海口与三亚开发竞争硝烟未散之际，二三线城市的开发也已悄然兴起，海南东线城市目前已经呈现全面开发的格局。海南东线城市规划项目表城市重点湾区 规模（平方公里）海岸线长（公里）规划配套建设项目在建及待建高端地产项目琼海博鳌特别64.314.3国际游艇俱乐部、高尔夫基地、海博鳌宝莲城（2270亩）、国规划区景酒店群、度假别墅、养老社区 际不夜城（1000亩）、海鸭湖度假社区（3000亩）文昌 高隆湾8 8国家沙滩排球训练基地、度假社区 中南森海湾（600亩）铜鼓岭86.64 30文化体育运动公园、五星级酒店群、游艇俱乐部、生态公园、海滨浴场、石头公园、景观大道、高档住宅、滨海景观步行走廊 陵水 香37、水湾7.47 12演艺广场、休闲会馆、游艇俱乐红磡香水湾（3500亩）、香部、水上餐饮和生态公园、12家高水湾号（600亩）档度假酒店，1个18洞高尔夫球场 清水湾21.17 12 3个高尔夫18洞球场、7家五星级酒店、豪华别墅和度假公寓 雅居乐清水湾（15000亩） 土福湾5.19 67家星级度假酒店、8个综合度假区、1个土福湾旅游文化村、1个黎苗风情寨、1个温泉度假村、2个主东和海南福湾（1500亩）、富力湾（2500亩） 题公园、1个游艇俱乐部、1个综合展示中心、1个体育中心、1个行政商业综合服务区 万宁神州半岛38 8.7度假酒店、顶级滨海别墅、高尔夫别墅、滨海公寓、配套社区、游艇港、38、帆船基地 石梅湾12 6高端度假酒店群、度假公寓、温泉度假村、大型购物中心、高尔夫球场、游艇俱乐部、文化村 山钦湾57.7 7.2度假酒店、度假别墅、高尔夫球场博鳌特别及配套 规划区目前琼海的度假地产市场处于起步阶段，开发项目以低价为重要卖点，以岛外养老度假客户为主要目标市场。但有博鳌品牌支撑，度假地产发展空间和潜力巨大。任何一个旅游度假区的发展，都必须有其发展的引擎。环顾项目区周边三个城市的滨海区已具备各自发展的引擎，文昌依靠占地 20 平方公里航天城的带动，琼海依靠占地 64.3 平方公里博鳌论坛的带动，陵水依靠占地 10 平方公里雅居乐大盘开发的带动。作为海南省第三大旅游接待基地，兴隆一39、度是海南旅游发展举足轻重的一张王牌，然而，虽有兴隆的声名之盛，万宁知名度非常低，其整体经济水平、城市建设、房地产业发展等方面近年来一直处在低水平徘徊的状态。通过xx滨海新区以及神州半岛的开发建设，打造具有特色滨海居住度假的区域。海南省东部滨海岸线城市群发展分析图总结： n区位优势明显万宁在海南省东线发展和中部发展中具有重要的区位优势，以万宁为海南东线中部城市战略支撑点，寻求推动琼中城市的崛起，形成北有海口、南有三亚、中部万宁，将是海南中部崛起的核心和关键。 n经济发展不足万宁市城市经济增长主要依靠旅游业和农业，旅游业发展面临重大挑战，因此将出现经济增长动力不足的问题，寻找经济发展新的增长点成为40、万宁亟待解决的难题。 n外部竞争激烈在东部岸线的同级别县市中，文昌、琼海已经领先于万宁，陵水等市在逐步缩短与万宁的差距，万宁经济形势不容乐观。因此，万宁必须抢抓机遇、加快发展，不断地提高城市综合竞争力。 n滨海岸线是城市发展的战略资源万宁市以城市东扩为内部驱力、以滨海旅游产业的拉力为外部驱力，在双重驱力的作用下，通过以旅游产业为先导产业，围绕旅游业形成系列特色产业群，借助地产开发，吸引常住人口和就业人口，必将在海南岛新一轮滨海度假发展中形成制高点。第四章新城总体规划方案 4.1 战略定位在未来的发展中，保定 xx旅游度假区（核心区）应该在万宁、海南东部旅游带（即海南岛）和全国中确定自己的角色和41、发展地位。在万宁市，成为推动万宁城市发展崛起的发动机和超级引擎；在海南东部旅游带上，成为旅游综合服务中心，高效农业发展示范区；在全国，成为海南滨海度假旅游目的地之一，中国优先发展的旅游度假示范区，成为国际一流的旅居新城。 4.2 总体定位海南省东部滨海旅游综合服务中心，海南岛高效农业发展示范区；国内知名的亚热带特色滨海旅游度假新城。 海南东部旅游综合服务中心 1）海南东部旅游目的地以万宁交通和区位条件为依托，结合万宁作为热带与亚热带交汇区的资源禀赋，通过差异化、专业型、规模化开发，打造面向老年养老和家庭度假市场等差异化的市场群体的旅游目的地。 2）中转旅游集散地通过对万宁旅游景点的整合和旅游集42、散服务配套的完善（交通集散中心、购物娱乐中心），构建起以万宁为中心，通往琼海、陵水、保亭、五指山、琼中等周边城市旅游景区的纵深旅游圈，形成海南由东部经济带中部向海南东部南北两端和海南中西部纵深发展的集散地。 3）旅游工艺品研发与设计基地面对整个海南目前旅游商品重仿造、轻研发、产品缺乏特色等特征，万宁旅游度假区（核心区）整合海岛热带特色资源，以旅游工艺品和商品（贝壳工艺品、椰壳工艺品、牛角雕工艺品、木雕工艺品、海南特产等）的研发和设计等旅游商品经济为发展目标，构筑海南综合性的旅游工艺品和商品的研发和设计基地。4）国际旅游岛的免税购物中心利用万宁国际旅游岛的建设机会，在万宁发展免税商品店，为国内外43、的游客提供购买免税进口商品的机会；同时，借助万宁旅游工艺品研发和设计，加强旅游商品与创意产业、商业、运输业等城市其他服务相结合，形成海南国际旅游岛的免税购物中心。 海南岛高效农业发展示范区利用规划区内原有耕地，以保护生态环境和开发农业资源为原则，建设具有观光、休闲、科教功能的蔬菜、水果、南药、花卉种植基地。 4.3产业定位万宁保定xx旅游度假区产业发展总的定位是：坚持以生态型、外向型为主导，旅游服务业和高效农业并举。重点发展旅游综合服务、房地产、高效农业等三大主导产业，重点培育南药、文化创意等新兴产业，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性产业结构。万宁保定xx旅游度假区应以经济结构调整优化44、为重点，以促进第一产业向第三产业平稳过渡为目标，大力发展以旅游服务业和农产品服务业为主的现代服务产业群。以房地产业以及旅游业作为近期的支柱产业，重点建设旅游服务业和农产品服务业两大主导产业，逐步完成向现代服务业的过渡，重点培育南药研发、健康医疗等先导产业。产业结构如下：支柱产业群：旅游服务业、房地产业、文化创意产业；基础产业群：商业和商务服务、高效农业；特色产业：南药研发、健康医疗。4.4功能定位规划区划为一大片区、四大功能组团，以便形成资源有效利用、管理以及风貌的整体设计。旅游度假功能片区包括旅游综合组团、度假地产组团、养生农庄组团和旅游设施组团，是观光、度假、旅游三大功能主导的，由旅游产业45、带动发展的片区。 一大片区旅游度假功能片区由旅游综合服务中心区和提供不同度假服务的酒店、度假居住、旅游配套、农业观光等内容组成。旅游综合服务中心结合渔港美食区布置在国瑞大道南端，和海滨广场、商业服务、主题乐园、娱乐演出用地一起构成完整的海滨旅游服务区，为整个岸线的旅游度假提供整体支撑。旅游度假区中另一主要用地是养生农庄，是结合原有耕地的优良条件，结合当地特色经济作物如草药、花卉等种植，既是创造经济效益的支撑产业，也为度假区的生态、景观和养生观光等活动提供了特色空间。 四大功能组团 1）旅游综合服务组团旅游综合服务组团东至远期红线范围西至保定海，西邻度假地产组团，北邻城市综合服务组团，包括海上的46、甘蔗岛，共 254.1 公顷。该组团是旅游度假功能片区的核心部分，其中包括与城市核心片区相衔接的部分居住用地、商住混合用地以及旅游中转地所需的完善的综合服务功能用地和美食、娱乐演出、主题公园等旅游活动设施用地。用地东端乌场岭附近村落规划予以保留，并结合旅游产业的发展需求使当地居民逐步置换为参与旅游开发的第三产业服务人员，形成前店后厂、下店上居的混合用地开发模式。大部分旅游综合服务组团处于旅游度假区的核心区发展范围内，国瑞大道的建成通车将是该片区发展的基础，沿国瑞大道两侧用地可进行逐步的开发建设。近期其发展目标是成为万宁市除兴隆区以外的旅游中转中心和旅游目的地，远期将成为海南岛滨海旅游城市的东部47、旅游中转中心和旅游目的地，承接海口、三亚、西岸线重要城市的旅游、商务中转人流及旅游人流。2）度假地产组团度假地产组团北邻民俗创意组团、东接旅游综合服务组团，南部被滨海旅游组团和养生农庄组团包围，处于基地较为便捷的区位，占地共 225.9 公顷。该区西侧有太阳河穿流而过，东侧对接滨海景观大道，南北均有宽阔的绿带和山林公园，形成了较为独立的组团氛围，在保留附近村落的基础上，为后期形成主题性开发留下弹性空间。度假地产组团处于一期用地开发范围内，可与旅游综合组团的逐步建设完善同步进行开发建设，使其发展成为海南岛东部滨海岸线内最具生活气息的健康度假旅游居住社区。 3）养生农庄组团养生农庄组团位于太阳河口48、北端沿太阳河支流东侧用地，以滨海景观大道为界，北侧比邻度假地产组团，共占地 282.9 公顷。用地北端保留了基地具有悠久历史的保定村及保定岭，通过改造更新形成以生态农副产品加工、贸易为主题的养生农庄，成为区域内另一处村庄改造示范区。养生农庄处于一期开发用地范围内，优越的自然景色使其开发价值较高，建议结合原有耕地将其打造为健康养生庄园式组团，形成游、居于滨海田园之中的独特氛围。 4）滨海旅游组团滨海旅游组团占据xx大部分一线海景用地，共 292.5 公顷。沿线布置了高端酒店、居住用地及商业设施用地，在自然生态安全方面，保留并维育滨海防风林及沙坝的同时，充分利用其景观价值形成滨海旅游设施。保留滨海49、村落南道村，通过更新改造将其打造成为滨海原生民俗度假村，滨海沿线的酒店、高档居住用地之间以绿色公共空间间隔，提高了公众行至滨海的可达性。滨海沿线旅游设施组团将成为整个万宁旅游度假区的启动区和引爆点，为各地居民提供另一处珍稀的海岛滨海度假场所。功能分区图 4.5空间定位用地空间规划注重可持续发展原则，避免候鸟经济，实现均衡的可持续发展是旅游度假区用地规划的首要原则。在重点发展旅游的基础上合理布置适合当地条件的各类产业用地和城市居住及公共服务设施用地，同时节约使用土地资源，通过有效的土地利用规划实现社会、经济、生态的可持续发展。土地利用规划图第五章项目的策划和运作 51项目组织开发方式由政府主导、50、龙圣集团出资，对项目区进行整体和控制性发展规划，分期进行项目区土地整理和基础设施建设，对已经具备条件的项目建设用地，由政府采用招拍挂方式，对项目区商业性项目用地逐步进行土地市场化出让。并在政府的领导下，根据该地区的总体规划，由龙圣集团负责万宁市旅游度假区（核心区）项目区的修建性详细规划、项目设计，并在政府的管理下统一实施各个具体项目的建设，推进旅游度假区的整体开发。 52拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体51、现平等自愿公平的原则。 53项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，新城区分两个阶段开发。第一阶段是土地一级开发，按 5年的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。 2009年 1月开始实施，2009年 12月完成前期准备工作。预计到 2013年完成各地块的五通一平，从 2010年按计划实施一级土地招拍挂出让，实现项目有序的滚动开发。第二阶段是土地二级开发，按 8-10年计划，通过招商完成。具体实施计划，以上级主管部门最后审批意见为主。 54资金筹措本项目土地一级开发资金来源 10亿为银行贷款资金，其余部分自筹。根据海南金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开52、发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。55土地销售时间和方式选择土地一级开发项目预计 2010年分期竣工后即进入经营期，由于出让方式为熟地熟卖，计划在 4年内内采用分期出让方式完成上市销售。 56收款方式与回款计划本项目收款方式为 4年分期收款，在 2013年完成全部收款并归还银行贷款。 57营销策略 1）加强土地市场营销土地一级开发的土地出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成五通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的53、使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。 2）加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第六章一级开发总投资成本分析本土地一级开发项目总投资成本包括土地取得费、前期工程费、基础设施建设费、管理费用、以及财务费用。 6.1规划方案54、条件 1 ）项目区规划用地面积：10.588平方公里（合 15882亩） 2 ）项目区海岸总长度：由甘蔗岛到新潭岭海岸线总长约 9.8公里。 3 ）城市建设用地面积：8.853平方公里（合 13279.5亩）其中：商品性项目用地（净地）面积为 467.92公顷（7018.8亩）文体、医疗、教育等公益项目用地 11.05公顷（165.75亩）市政、交通设施用地 125.55公顷（1883.25亩）绿地 280.77公顷（4211.55亩）详见下表：项目区现状土地中所包括的一般耕地、村镇、集体土地、林地等可用于城市建设开发的土地面积约为 7982.43亩，其中 5297.07亩土地现状为基本农田，55、需调整为规划建设用地（目前正在与国土部门协商开展土地利用规划修编调整工作）。 序号用地性质用地代号面积（公顷）面积（亩）比例（%）1 居住用地 R 339.90 5098.50 38.39 其中一类居住用地 R1 166.52 2497.80 18.81 二类居住用地 R2 173.38 2600.70 19.58 2 商住混合用地 RC 11.79 176.85 1.33 3 商业性公建用地 C 116.22 1743.3 13.13 其中商业金融用地 C1 105.58 1583.70 11.93 文化娱乐用地 C2 10.64 159.60 1.20 以上合计商品性项目用地（净地） 4656、7.92 7018.80 52.85 4 公益性设施用地 C-11.05 165.75 1.25 其中体育用地 C3 3.43 51.45 0.39 医疗卫生用地 C4 2.43 36.45 0.27 教育科研用地 C5 5.19 77.85 0.59 5 对外交通用地 T 6.29 94.35 0.71 6 道路广场用地 S 113.62 1704.30 12.83 7 市政设施用地 U 5.64 84.60 0.64 8 绿地 G 280.77 4211.55 31.71 其中公共绿地 G1 90.26 1353.90 10.20 海河岸防护林 G2 190.51 2857.65 21.557、2 总计 885.30 13279.50 100.00 6.2土地取得费估算本项目需开发、整理的全部建设用地面积为 13297.50亩，其中包括 7018.8亩商品性项目用地（净地）和 6278.7亩市政、道路、公共景观及公共设施项目用地。另外，项目区还规划保留了原有集体林地 684.15亩、村镇建设及安置区项目用地 336.75亩，水域 1568.1亩（含河道疏浚、人工水系工程用地），合计本项目土地整理与基础设施覆盖总面积 15882亩（10.588平方公里）。项目区土地整理及取得费用详见下表序现状用地类别面积利用方式单位用地补偿费（万元/亩）金额号（亩）（万元）拆迁征地补青苗补安置补安置偿58、费偿费助费费土一村镇及工矿用地 1936.85 1村镇用地拆迁部分（共约拆迁 20万平方米，约 760户） 1828.55拆迁、征用 15.0 0 2.60 0.45 0.45 33828.18 2虾苗场/村矿拆迁 108.30 拆迁、征用 3.50 2.60 0.9 0.45 806.84 地二山岭 952.40 征1山后岭 36.00 清理、利用 -用2保定岭 154.90 清理、利用 -及3乌场岭 629.68 清理、利用 -拆 4甘蔗岛 131.82 清理、利用 -1.60 -210.90 迁、补偿三基本农田（现调整为一般耕地） 5042.22征用 -2.60 0.45 0.45 1759、647.77 四基本农田保护区（现正拟调整为一般耕地） 254.85 征用 -2.60 0.45 0.45 891.98 费五海岸及河滩 1735.93 1 100米宽海岸带（清理约 2000座坟墓） 826.47 清理、利用 0.35 -324.46 2太阳河 30米河岸带 809.45 清理、利用 -0.30 -242.84 六乌场港 158.46 1渔业功能部分 58.46 保留、改造-2商业功能部分（拆迁房屋约 9000平米 100.00 用地置换 15.0 -1500.00 七林地、虾塘及一般耕地（可直接利用土地） 5801.29征用 -2.60 0.45 0.45 20304.5060、 以上一至七项合计 15882.0 69757.47 其中：拆迁安置费 28928.25 一般补偿费 40829.22 报八新增建设用地（7018.8亩）有偿使用费 1.6万元/亩 11230.08 批九耕地占用费：0.4万元/亩 2807.52 费十耕地占用税：0.4万元/亩 2807.52 用十一征地管理费：500元/亩 350.94 十二确权登记及评估费：600元/亩 421.13 十三以上八至十二项合计 17617.19 以上合计本项目全部建设用地的土地取得费 87374.66 注：1.表中地类数据来源于 2008年 7月万宁经纬测绘公司测绘成果及统计数据。 1. 单位用地补偿标准，是61、参照万宁市政府有关集体用地补偿费用标准规定及相邻项目区实际操作经验值进行的综合估计数据。 2. 以上拆迁工程量所述 760户居民（约 3800人口）及乌场港约 100亩水产用地数据仅为初步估计结果，实际拆迁面积，涉及人口、拆迁房屋分类、拆迁安置投资量应以实测后的分项测算结果为准。3. 土地报批费用仅指项目区用于招拍挂出让的 7018.8亩商品性项目用地应上缴政府财政部门的相关费用，一般采取从土地招拍挂出让金中列支的方式上缴。 1. 3基础配套设施工程总投资估算 2. 3.1道路、广场设施工程 1)主干道：项目规划区内主干道长度为 178公里(包括国瑞大道港尾岭至xx路段、滨海大道及项目区中部连62、接万城市区的道路)，区外主干道（国瑞大道万城至港尾岭段）63公里，总长度 241公里。建设等级：红线控制宽度为 40-50米。 2)次干道：项目区内规划次干道 7条，总长度为 10公里。建设等级：红线控制宽度为 25-30米。 3）支路：规划区支路设计为 6条，总长度为 7.7公里。建设等级：红线控制宽度为 20米。 4)广场、停车场：2处。包括xx中心广场、太阳河分洪口广场，总面积约 250亩(1667万平方米)。 景观绿地、休闲公园配套工程本项目景观绿地、休闲公园项目用地面积共计约 421155亩(合 280.77万平方米)，其中： 1)保定xx滨海防护林休闲景观工程：海岸防护林长度约 663、500米，宽度 100米。规划园林景观建设面积约 92647亩(6176万平方米)，其中一级开发阶段计划建设该工程量的 30，其余 70工程量纳入二级项目中自行设计建设。 2)太阳河人工水系岸基绿化工程：包括分红口两侧 4.5公里堤岸及太阳河旧河道东岸约 6.5公里堤岸各 30米基本绿化工程，建设面积 80945亩(53.96万平方米)。 1 ）甘蔗岛、乌场岭、新潭岭山体休闲公园：总面积约 95240亩(约 63.50万平方米)，其中一级开发阶段实际建设的园区面积按 25计，为 23810亩(约 15.87万平方米)。 2 ）集中性公共绿地：共约 1523.23亩(101.55万平方米)。其中64、一级开发阶段建设该工程量的 30%，其余 70%纳入二级项目中自行设计建设。 土地平整及土石方工程按项目区全部 7018.8亩项目用地（净地）平均坐标高程增高 1.5米计算，为 701.88万立方米，拟采取外运土石方到项目区填充的方式解决。其他市政基础配套设施工程本项目其他市政基础配套设施工程，如有线电视、宽带网络、管道燃气、自来水厂、变电站、110KVA输变主电网扩容工程等，由专业市政公司负责协调建设，本报告不计该项目市政工程项目投资。 公共性配套服务设施项目如学校、幼儿园、医疗保健配套设施等，计划在二级开发阶段结合具体项目建设分阶段进行投资，并鼓励社会力量参与该类项目的开发和经营，因而该项65、投资亦不计入本项目一级开发投资范围之内。项目区基础、配套设施工程总投资量估算表序号项目主要建设内容单位数量单价投资额（万（万元）元）一道路、广场设施建设工程 1 主干道建设工程国瑞景观大道、滨海大道、公里 24.10 2400.0 57840.00 项目区中部以及相关的基0 础配套工程建设2 次干道建设工程项目区 7条次干道及相关的基础配套工程建设公里 10.00 1250 12500.00 3 支路建设工程项目区 6条支路及相关的基础配套工程建设公里 7.7 800 6160.00 4 广场、停车场建设工程乌场、分洪口广场建设工程及相关文化主题设施、部分地面硬质铺装、园林景观、休闲配套设施、66、停车场等万平方米 16.67 120 2000 小计 78500.00 二景观绿地、休闲公园建设工程 1 滨海防护林休闲景观工程 30% 保定-xx滨海防护林 30%区域地基平整、休闲园林景观、滨海步行道及主题休闲、服务设施建设万平方米 18.53 60 1112 2 太阳河人工水系岸太阳河分洪口两岸、旧河万平方米 53.96 80 3417.00 基绿化工程道东岸防洪工程及岸基绿化、休闲景观设施建设3 山体休闲公园甘蔗岛、乌场岭、新潭岭岭东口山体景观、林地整理及山体 25%主题去建设万平方米 15.87 180 2857.00 4 集中性公共绿地项目去集中性公共绿地、群众性休闲配套服务设施建67、设万平方米 30.00 60 1800 小计 10086.00 三土地平整及土石方工程以项目区 7018.8亩净地平均坐标高程增高 1.5米计算万立方米 701.88 30 21056.00 以上合计本项目基础配套设施工程总投资 109642.00 6.4开发总投资成本估算本报告按 5年投入期限分析，计算项目一级开发总投资。根据测算，本项目一级开发总投资约为人民币 23.0256亿元。其中：项目前期开办、规划费用约为 0.1523亿元。土地整理及取得费用约 8.7375亿元。基础配套工程项目投资 1.0964亿元。开发期财务费用 2.5760亿元。管理费用 0.5956亿元。详见下表：总投资成68、本估算表序号项目金额（万元）备注一项目前期费用 1523.50 二土地取得费用 87374.66三基础配套设施建设费 109642.00四财务费用 25759.6年息 7.74%计五管理费用 5956.20 (1+2+3)*3% 总计 230255.96 6.5资金使用计划总投资成本费用包括前期、土地整理及取得费、基础配套设施工程费用，前期费用中包括项目地形测绘、策划报告、概念规划、总体规划、可研报告、控规、各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。 资金使用计划表序号项目名称计划投资额（万元） 分期投入及资金使用计划2009年 2010年 2011年 2012年 69、2013年一项目前期费用 1 地形测绘 73.50 73.50 2 策划报告 300.00 300.00 3 概念规划 170.00 170.00 4 总体规划 180.00 180.00 5 可研报告、控规 200.00 200.00 6 项目申报、评审 600.00 600.00 小计 1523.50 1523.50二土地整理及取得费用（含市政用地代征费用） 1 土地征用及拆迁、补偿费用 69757.47 8500.00 16257.47 15000.0 0 15000.00 15000.00 2 建设用地报批 17617.19 5800.00 5800.00 6017.19 小计 87370、74.66 8500.00 22057.47 20800.0 0 21017.19 15000.00 三基础配套设施建设投资（不含市政用地代征费用） 1 道路、广场建设工程 78500.00 10250.00 22610.00 22610.0 0 23030.00 2 景观、绿地、公园建设 10086.00 1086.00 3000.00 3000.00 3000.00 3 土地平整/土石方工程 21056.00 3056.00 5000.00 6000.00 7000.00 小计 109642.00 10250.00 26752.00 30610.0 0 32030.00 10000.00 71、项目建设投资（一至三项）合计 198540.16 20273.50 48809.47 51410.0 0 53047.19 25000.00 四财务费用（以建设投资完成 50%时项目可实现滚动开发进行计算）以 3-5年期银行贷款 10亿元，五年内平均投入，年息 7.74%计 1 银行贷款利息 25759.6 1548.00 3215.6 5012.8 6948.6 9034.6 五管理费用 5956.20 608.20 1464.30 1542.30 1591.40 750.00 项目总投资合计 230255.96 22429.70 53489.37 57965.10 61587.19 34772、84.60 第七章土地一级开发效益简析 7.1项目区商品性用地总面积根据规划，本项目商品性项目用地（净地）面积为 7018.80亩。红线调整后，项目区实际可出让的商品性用地总面积为 9288.23亩。说明：规划净地面积为去道路用地、公共绿地后的项目建设净用地面积，如考虑按土地出让常规，将规划区主次干道、支路、非机动车道红线控制面积及集中性公共绿地计入商品性项目用地出让面积内，则项目区可出让的商品性项目用地面积将增加 226923亩(其中，项目区道路红线面积 746亩，集中性公共绿地红线面积 152323亩)，红线调整后，项目区商品性项目用地总用地面积为 929823亩。 7.2项目区商品性用地73、平均开发成本根据测算，本项目一级开发总投资为 230255.96万元，项目区商品性用地（红线调整后）总面积为 9288.23亩。以此计算，本项目商品性用地的平均开发成本约为 24.79万元/亩。 7.3项目商品性用地出让价格的预测参照 2008年万宁市区、神洲半岛、石梅湾及相邻的琼海市、陵水县的用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为 64万元/亩（见下表）7.4项目区土地出让总收入的预测本项目用地出让总收入=商品性项目用地总面积 x用地出让单价 =9288.23亩 x64万元/亩 =594446.72万元 7.5项目区一级开发的经济效益分析根据测算：本项目一级开发总投资为 230255.9674、万元，规划商品性项目建设用地 9288.23亩，按平均用地出让价格（可比性地块评估价格加权平均值）64万元/亩计算，项目区土地出让总收入为 594446.72万元。据此分析本项目一级开发的经济效益如下：7.6结论序号测算科目单位收入（万元/亩）单位成本（万元/亩）金额（万元）一项目用地（9288.23亩）出让收入 64.00 594446.72二用地出让费用 1 上缴出让金 10%至省财政专户 6.40 59444.67 2 土地契税（出让方 2.8%） 1.792 16644.51 3 土地招拍挂费用（600元/亩） 0.06 557.29 4 市场推广及招商费用 0.300 2786.4775、 小计 8.552 79432.94三项目一级开发总投资成本 24.7900 230255.96四土地总成本（二加三）合计 33.342 309688.9五土地出让总利润（一减四） 30.658 284757.82六简单投资利润率 91.95% 综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生一定的利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行的。第八章风险分析 81不确定性分析 1、收款时间和方式的不确定性。土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。 2、基础配套设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管76、线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。 3、土地出让价格的不确定性。 82敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地一级开发完成后的熟地出让单价和土地一级开发成本为敏感因素进行分析。本报告按照费用上升，效益下降的三种不同情况进行分析，分析结果显示在费用增加 10%，效益减少 10%的情况下，投资利润率都相对较高，本一级土地开发的各项经济指标仍保持较好的水平，说明该项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析计算结果见下表：开发成本增加 10% 总利润=261732.22万元投资利润率=78.67% 土地出让单价减少 10% 总利润=225313.15万元投资利润率=72.75% 开77、发成本增加 10%，土地出让单价减少 10% 总利润=202287.55万元投资利润率=60.80% 8.3资金风险本土地一级开发项目投资规模相对较大，且 10亿资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，避免资金风险。8.4工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专78、业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。 8.5政策风险现阶段土地一级开发项目政策、机制尚未完全成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。第九章社会效益评价 91对就业效益的影响土地一级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。本项目集城市滨海度假休闲、旅游服务、城市商业、文化娱乐、水产品与花卉产品市场交易等为一体，全方位建构万宁市的现代服务业体系，大幅增加服务行业的就业岗位。其次，土79、地一级开发阶段房屋的征地、拆迁、市政基础设施的建设、绿地的建设、场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地一级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。 92对环境效益的影响项目目的实施将对环境效益产生积极的影响，太阳河河道疏通治理、小海水质的生态治理以及项目区的绿化用地将改善整个项目区的环境，营造健康的旅游、生活、休闲、生态空间。93对政府财政的影响土地一级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，开发量按 500万平方米计，开发动态均价按 5000元/平方米计，按开发后总价值 5.6%估算，政府将有约 14亿元的税收收入，80、有力地促进地方经济的发展和繁荣。 94对区域发展的影响 1.本项目地处万宁市委、市政府提出的“一带两区”及“环小海经济圈”的核心地带，具有连接万宁市 109公里海岸经济带、万城镇及环小海经济圈的枢纽作用。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力，不仅将使万宁市主城区得以实现滨海城市功能提升，还将为万宁市其他滨海地区开发条件的逐步成熟提供重要的基础设施及社会经济条件，其对万宁市未来的经济发展将产生深远的战略意义。 2. 项目区将采用国际上先进的“团地再生”旧村镇改造模式，以建制村为单位就地集中安置项目区群众，以建制村为单位就地集中安置规划区居民；鼓励规划中心区和景区内居民点人口集中，即由景81、区内向景区外，由农村向城镇集中，既有利于旅游度假区城镇化进程，又利于农村居民改善生产生活条件。同时坚持“以商养农、以商富农”的思想，在对项目区涉及村庄进行规划、改造和提升的基础上，使之与项目区的整体开发建设融于一体，培育村域经济再生动力，实现项目区开发与地方经济、社会和民生幸福协调发展的开发目标。 3. 项目区将形成以旅游、居住、农业观光养生为主体的现代化旅居新城，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高万宁成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。 4. 根据82、本项目的初步规划，项目全部建成后常住人口（含每年在此居住 3个月以上的外地户籍人口）总数约 5.5万人，年度旅游过夜人数约 40万人次。在未来 15年内，项目区将通过招商引资投入相应规模的市政基础配套设施、海岸休闲景观防护林带与海滨浴场等工程项目建设，这将极大地提升万宁市的城市品位，从而根本上改善当地群众的生活、居住环境。第十章结论和建议 10.1结论 1. 本项目实施符合国家加快城市建设的精神，对推动万宁乃至海南经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。 2. 本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利万宁市土地市83、场的有序发展，项目前景良好。 3. 土地作为不动产，具有保值增值的特征。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，拥有稀缺的滨海资源，万宁新城区的房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是能够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有一定的可行性。 4. 该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为 284757.82万元，投资回收期为五年，并具有一定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为五年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为： 1、成本支出：项目总投资为 309688.9万元。 2、出让收入：土地出让地价款测算为 594446.72万元。 3、利润：通过测算利润为 284757.82万元。 4.投资利润率为 91.95%。 10.2建议建议项目建设单位做好项目前期工作；加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位；以确保保定xx旅游度假区（核心区）顺利开发建设。