1、城市核心区面积26万平大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1总论- 1 -1.1 项目概述- 1 -1.2 建设单位概况- 2 -1.3 报告编制依据与范围- 5 -1.4主要技术经济指标- 6 -1.5结论-2、 7 -2项目提出的理由、过程和必要性- 9 -2.1项目提出的理由与过程- 9 -2.2建设项目的必要性- 10 -3项目需求分析与建设规模- 12 -3.1经济发展现状- 12 -3.2项目前景分析- 13 -3.3项目竞争力分析- 14 -3.4市场需求分析-21-3.5 项目定位-22-4 场址和项目建设条件- 18 -4.1场址- 18 -4.2项目建设条件- 18 -4.3基础设施条件- 21 -4.4市政条件- 21 -4.5社会经济环境- 22 -5 规划建筑方案- 24 -5.1规划设计方案- 24 -5.2建筑方案- 26 -5.3结构方案- 29 -6 建筑设备方案- 33、4 -6.1、空调、采暧设计- 34 -6.2、给排水设计- 36 -6.3、电气设计- 37 -7 消防- 45 -7.1编制原则- 45 -7.2编制依据- 45 -7.3消防措施- 45 -7.4 消防教育和管理- 49 -8 节能- 50 -8.1编制原则- 50 -8.2编制依据- 50 -8.3建筑节能- 51 -8.4暖通节能- 52 -8.5电气节能- 52 -8.6机电设备节能- 53 -9 环境影响与保护- 54 -9.1 环境现状分析- 54 -9.2 影响环境的因素分析及采取的措施- 54 -9.3环境保护- 56 -10 劳动安全、卫生防护- 57 -10.1劳动安全4、- 57 -10.2卫生防护措施- 58 -11 项目招标- 60 -11.1 编制依据- 60 -11.2 招标方案- 60 -12 项目实施计划- 63 -12.1 项目实施进度安排- 63 -12.2 项目实施进度表- 63 -13 投资估算与资金筹措- 64 -13.1 项目投资估算- 64 -13.2 资金筹措- 66 -14 项目财务评价- 67 -14.1 评价依据与基础数据- 67 -14.2 营业收入与经营成本- 68 -14.3 项目盈利能力分析- 68 -14.4 临界值分析- 70 -14.5 财务评价结论- 71 -15结论与建议- 73 -15.1 研究结论- 735、 -15.2 建议- 73 -1总论1.1 项目概述1、项目名称：XX市XX大厦建设项目2、项目建设地点：XXXX片区核心区C05-01地块3、项目建设性质：新建建筑4、建设规模及内容：拟建的XX大厦建设项目位于XX河南岸C05-01地块内XXXX大厦项目占地2.81万平方米，建筑面积约26.35万平方米。本项目核心建筑为三栋超高层和部分商业裙房组成，1#楼功能为写字楼，38层，建筑高度164.75米，建筑面积51250平方米。2#楼功能为酒店式公寓，41层，建筑高度166.85米，45700平方米。3#楼功能为写字楼，36层，建筑高度156.35米，建筑面积51700平方米。裙房60000平6、方米，地下车库53000平方米。5、项目总投资及资金来源本项目估算总投资120142.41万元。其中建设工程费用99918.19万元，工程建设项目其他费9302.18万元，工程预备费10922.04万元。资金来源为企业自筹。6、开发周期及建设期本项目开发建设期为2年。建设期限：2011年11月至2013年11月。7、结论和建议本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项目审批。1.2 建设单位概况本项目由XX市万宇房地产开发集团有限责任公7、司和内蒙古锦轩房地产开发有限公司联合开发。内蒙古锦轩房地产开发有限公司成立于2010年，注册资金4500万元人民币，系自治区暂定四级房地产开发企业。公司现有职工30名，其中大专学历以上25名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力，是XX房地产开发企业中的突起之秀。 公司于2010年5月，取得了东胜区纺织街北、兴胜路西D-6地块56亩，并按照东胜区城市整体规划要求，开发建设滨河名苑商住小区及财富广场。该项目总投资6.1亿元人民币，总建筑面积约134225平方米，是一处集住宅、购物、休闲、餐饮、娱乐、写字、公寓于一体的8、大型综合黄金建筑群。项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为XX城市景观的又一靓点。公司在激烈的市场竞争中，始终坚持“诚信、务实、创新、高效”的企业精神；以“更好、更快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我为企业发展思路；以“严、精、细、实、新、恒”为企业管理理念。目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集文化影视、商贸、煤炭经营等为一体的多元化投资经营格局。几年来，公司在社会各界同仁的关怀和支持下，在董9、事长郭子轩同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英并成为公司的中坚骨干力量。 展望未来，公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。XX市万宇房地产开发集团有限责任公司是万宇佳业产业投资控股集团旗下的一家集房地产开发建设、物业管理为一体的现代综合型企业，创建于2007年10月，注册资金7亿元，房地产开发二级资质。集团下设总裁办、人力行政部、运营管理部、10、工程管理部、营销部、财务部、成本管理中心六大部室，由万宇房地产伊旗分公司、万宇房地产巴彦淖尔市临河分公司、万宇房地产康巴什分公司等6家分公司组成。集团奉行科学管理理念，始终定位于“产业型、服务型、高质量、高端、高品位”的价值导向，以客户为核心、以市场为主导，立足XX，以方圆500公里为半径，辐射榆林、银川、乌海、巴彦淖尔、包头、呼市、大同、忻州、吕梁等地区，稳步做好了房地产开发这一主业。同时，美丽富饶的XX，为本公司的持续快速发展提供了极佳的政策环境和发展空间。公司通过不断发展壮大，在XX市东胜区、康巴什新区、伊金霍洛旗均有项目运作，土地储备达到了两万亩余，其中不乏白金五星级度假酒店、高档别墅11、区和高层住宅小区等大型项目。目前在建项目包括：伊金霍洛旗阿镇万佳商住小区及万佳裕园、东胜区的育雅轩住宅小区，投资建设XX市第三中学新校区，筹备开发荣宝商场项目。其中伊金霍洛旗万佳商住小区建筑面积139800平方米（其中住宅建筑面积28700平方米，商业及写字楼建筑面积111100平方米）；育雅轩住宅小区总建筑面积83267平方米，占地30000平方米，由面积53901平方米的6栋17层意大利建筑风格高层公寓组成。其高层住宅社会配套商业面积14526平方米，绿化面积达到40.7%。2011年，公司房地产开发面积将达73万平方米，竣工30万平方米，回笼资金14亿元。为结合公司经营发展的实际需求，公12、司拟设96个岗位，配置170名员工，形成规模庞大的专业团队。在未来的3年里，这支专业团队将在董事长的带领下，齐心协力，锐意进取，开发面积150万平方米的房地产，把公司销售收入提高至75亿元，把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司。随着我国市场经济结构的日益完善，我公司将在谋求发展中集聚人才、在创造公平投资环境中奋进、在建设和谐社会中拓展、壮大。我们坚信在未来的3年里，万宇专业团队将在集团领导的带领下，齐心协力，锐意进取，力争开发面积达到150万平方米，公司销售收入提高至75亿元，把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司。1.3 报告编制依据与范围1、可行性研究报告编制依据1）国家发展改革13、委员会投资项目可行性研究报告指南2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等4）内蒙古自治区XX市城市总体规划（2003-2020）5）东胜城区控制详细规化6）XX规划局建设项目规划条件意见书7）建设单位提供的有关资料和基础数据8）建设单位可行性研究报告编制委托书2、可行性研究报告编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几面进行了分析研究：1）项目建设的必要性研究2）场址选择、市场配套设施及规划设计方案3）建设内容、建设规模、建设标准4）组织机构与人员编制5）消防安全、环境保护与节能6）投资估算、建设进度及资金措施714、）结论及建议1.4主要技术经济指标XX大厦项目主要技术经济指标表序号指标项目单位指标数值备 注一基础指标1建设用地面积m22806042.09亩2总建筑面积m22634502.1其中：地上建筑面积m2210450占总建筑面积的79.88%2.2地下建筑面积m253000占总建筑面积的20.12%3建筑密度35.20%4容积率7.505绿化率25.10%6停车位个16846.1其中：地上停车位个1406.2地下停车位个15447计划开发经营期年37.1建设期年2第1-2年7.2销售期年1第3年二技术指标1建设内容与规模m22634501.1地上建筑m22104501.1.11#楼（办公楼）51215、501.1.22#楼（酒店式公寓）475001.1.33#楼（办公楼）517001.1.4裙房600001.2地下建筑530001.3容积率7.51.4建筑密度35.20%1.5绿地率25.10%1.6机动车停车位1684地上停车位140地下停车位15442可出售部分面积m22634502.1地上建筑m22104501#楼（办公楼）m2512502#楼（酒店式公寓）m2475003#楼（办公楼）m251700裙房m2600002.2地下建筑m2530001.5结论1、结论本工程项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证.项目的建设,不仅可以改善XX市XX16、核心区的办公、商业环境，更使XX核心区的城市品位得到进一步提升，具有良好的社会和经济效益。项目的建设在工程技术上是可行的。本报告认为，本项目具有可行性。 2、建议1）加紧前期工作，及时完成项目开启开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。2）精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。3）应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。4）工程实施过程中建立健全监控制度，严格合同管理，工程竣工制定严格的验收标准，保证建设内容的功能完善和安全卫生。1072项目提出的理由、过程和必要性2.1项目提出的理由与过程根据XX整体规划17、（2010-2020），XX片区是XX市中心城区的重要组成部分，至规划期末XX片区用地规模将达到85.4平方公里，人口规模55万。本案的建设对于优化经济结构，进一步加快XX经济的发展，提升XX经济的形象，有效完善城市核心区功能，全面促进城市经济社会又快又好的发展，有着十分重要的意义。近年来，XX整市依托丰富的资源优势实现了经济建设的跨越式发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市，与呼和浩特市、包头市并列构成“呼包鄂经济金三角”，成为自治区乃至中国西部地区最活跃的经济区之一。然而，由于发展起步晚、底子薄、区位条件较差等原因，XX市原有的城市建设基础和居住环境条件均较为薄弱，与自治区“金三角”的18、呼和浩特市、包头市相比，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、大项目建设的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇，大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的社会需求。在此基础上，XX市提出了“坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化”的工业化与城镇化统筹互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以东胜、康巴什新区、阿镇为中心组团，以210和109国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业聚集区、以旅游景点为特色区的城镇发展体系。在此背景下，内蒙古锦轩房地产开发有限公司、XX市万宇房地产开发集团有限责任公司，积极参与XX片区的城市建设工作，在该建19、设用地挂牌转让过程中购得位于文明路北、横三路南、纵十一路东、纵十二路西德“C05-01”商业建设用地。在此基础上，内蒙古锦轩房地产开发有限公司、XX市万宇房地产开发集团有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，根据XX片区总体发展规划和城镇建设需求，结合地块区域条件，提出了在该地块开发建设一处以休闲购物、生活超市、多功能商务、酒店公寓为主要功能的购物商场，取名为“XX大厦”，以此推动XX片区商贸流通业的快速形成和发展。2.2建设项目的必要性新一轮总体规划确定XX的性质为“国家西部重要的能源化工产业服务中心，蒙晋陕宁地区的交通物流集散枢纽，呼包鄂城镇群的重要经济增长极，文化特色鲜明的20、旅游城市和生态宜居城市，XX的经济文化中心。”XX综合组团规划将做为XX的政治、金融、文化教育中心；成吉思汗文化及旅游服务中心；煤炭化工产业的研究基地以及汽车机械产业基地，物流及高科技工业基地，同时也是中心城区重要范围内重要的生态宜居组团。根据市政府的指示，结合城市总体规划提出的发展目标，未来XX发展的最主要目标之一：“国家西部重要的能源重化工基地产业服务中心”，就将定位在XX河南岸地区，这也是推动康巴什新区取得突破性发展重要的一步。另一方面，此举还将为康巴什地区创造大量的工作岗位，提升新区的人气。在此背景下，本项目通过公开竞价的方式参与该商住用地的开发建设，是符合XX片区总体发展规划和当前城21、镇建设进程。本项目通过市场化运作方式建设两座大型办公楼，一座酒店式公寓，不但为加快XX片区城市建设、完善城市功能、促进商业服务业等第三产业发展产生积极的影响，也为增加国家和地方税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极促进作用，因此本项目的建设具有显著的投资必要性。3项目需求分析与建设规模3.1经济发展现状进入21世纪的“十二五”期间，XX市的GDP、财政收入、城乡居民收入以及其他各项经济社会发展指标显示出了XX市在全自治区、全国的位次都已跨上历史的新高度。“十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关键时期，是深化改革开放，加快转变经济发展方式的攻坚22、时期。根据XX市市委二届十次全委会精神和市委关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年计划的建议，“十二五”时期政府工作的总体思路是：以邓小平和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，适应新形式、把握新机遇、迎接新挑战、以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”的战略，加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济建设又好又快发展，率先建设全面小康社会。“十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地区生产总值年均增长15%以上23、，财政收入增长15%以上。城乡居民收入大幅增加，年均增长13%以上，收入水平进入全国地级市前列。产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值得比重下降到1/3以下，非煤产业占GDP的比重达到70%以上。建成统筹城乡综合配套改革试验区，中心城区功能更加完善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。可持续发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口出生率控制在13.54%以内。3.2项目前景分析项目建设地点位于24、XX河南岸C05-01地块内。以商业、办公、酒店式公寓等功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：完善城市公共设施及功能结构，利用自然环境要素采光早生态宜居城市，完善基础设施，构建高效便捷城区。东胜以建设“畅通成、文化成、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提高尘世品味，在不断完善尘世整体功能中实现城市的崛起，从而推动城市的经济、社会的全面协调和可持续发展，把东胜打造成XX城市核心区。近年来，东胜区以创建中国优秀旅游城市为契机，以营造优美人居环境为重点，大规模开展25、城市生态自然环境建设、道路建设、主体公园建设等、进一步完善了城市服务功能，提升了旅游产业素质，促进了城市与路由也的和谐发展。通过努力，东胜区成为XX创建“中国优秀旅游城市”工作打好了坚实的基础，城市绿地面积的迅速扩大，公园建设步伐加快，路由环境得到了很大的改善。XX市2011年政府工作报告中提出：2011年 工作重点之一就是加快中心城市区改造建设。着力在提高宜居宜业水平上下功夫，努力是中心城区变得更现代、更美丽、更文明。一是着力提升规划设计水平。把宜居宜业作为城市规划的核心理念和首要选择，纪要深入挖掘地区文化内涵和民族文化元素，又要千方百计增加绿色、增加水体，实现城市的生机与灵气，更要充分考虑26、居民出行、上学、就医、购物消费、文化休闲等日常生活的便捷和舒适度，让城市更加的适宜人居。二是进一步增强城市承载能力。加大东胜铁西三期开发建设力度，推进罕台城乡统筹示范区、铜川汽车产业园区、XX装备制造园区三个组团规划建设。加快阿康一体化发展，尽快实现资源共享、设施共建、优势互补、协调发展。坚定不移的推进XX湖南岸高层区建设，打造中西部一流的现代化高端商务区加快康巴什北区、高新技术产业园区和阿康物流园区基础设施建设，扩大城市规模。本项目将会成为一个新的城市地标，集合工作、购物和体验的充分活力 的城市综合体。这个城市地标将会引领东胜区当地的可持续发展。3.3项目竞争力分析1、项目优势1)区位优势从27、区域位置看，康巴什新区是连接东胜区、伊旗阿镇，随着城市建设步伐加快、城市人口快速增长，该区域将成为活动最旺盛的城区之一。2）交通优势项目位于XX城区XX组团核心区高层区内，距东胜30公里，与规划康巴什行政中心隔河相望，距离XX机场10公里，距离规划的XX火车站2.5公里。3）规划优势XX市城市总体规划（2010-2020）新一轮总体规划确定XX的城市性质：“国家西部重要的能源化工产业服务中心，蒙晋陕宁地区的交通物流集散枢纽，呼包鄂城镇群的重要经济增长极，文化特色鲜明的旅游城市和生态宜居城市，XX市的政治，经济，文化中心。”XX综合组团规划将作为XX市的政治，金融，文化教育中心；成吉思汗文化及旅28、游服务中心；煤炭化工产业的研发基地以及汽车机械产业基地，物流及高科技工业基地，同时也是中心城区范围内重要的生态居住组团。根据市政府的指示，结合城市总体规划提出的发展目标，未来XX发展的主要目标之一：“国家西部重要的能源重化工基地产业服务中心”，就将定位在XX河南岸地区，这也将是推动康巴什新区取得突破性发展的重要一步。另一方面，此举还将为康巴什创造大量的工作岗位，提升新区的人气。4)设计优势本项目设计具有明显的现代气势，注重建筑物结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的办公环境，精心的立面设计，使楼体充分体现美感。并设有商业设施，辅以景观和大面积绿29、地，布置休闲设施，配套必要的公共设施，充分满足人民的物质文化生活的需要5）公用配套优势距离拟建的火车站、医院、学校较近，配套优势明显。2、项目劣势项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能明显出得发展潜力和优势3.4市场需求分析1、人口增长和城市化进程的需要截止到2010年底，东胜区人口约达到50多万，按照自然增长率5和城镇一体化要求的增长率11%计算，2015年东胜区人口将达到86万人，依据小康生活的居住标准按25平方米人计算，那么东胜现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房30、，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极的推动作用。2、收入增长的需要截止2010年9月底，XX市地区生产总值总量达1721.16亿元，同比增长17.3。截止到2010年9月底，XX市地方财政收入完成429.63亿元，同比增长52.9。其中地方一般预算收入完成191.27亿元，同比增长50.3。上交中央税收完成203.44亿元，同比增长53.8。上交自治区税收34.92亿元，同比增长62.5%。随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。2010年9月底，XX市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2%。农牧民人均纯收入达到8737元，31、同比增长9%。在收入增长的同时，居民消费水平有显著提高。2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6%；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7%。随着居民家庭的收入增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。3、投资的需要随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，房地产投资需求明显增加。目前，东胜区中高档住宅、底商、写字楼非常紧张，随着地区经济的繁荣，人们对住房的需求越来越高，由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障等缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧；而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很32、多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。国际资金介入，随着中国经济在世界经济的地位不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。3.5项目定位 近年来，随着XX经济的高速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的快速增长，每年都有大量的农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间，但由于以前开发的项目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的异化和独立性，完整配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、提供完美的办公环境，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑立面形式强调统一33、的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。本项目将成为一个新的城市地标，集合工作、购物和体验的充满活力的城市综合体。这个城市地标将会引领当地的持续发展。4场址和项目建设条件4.1场址1、场址位置本项目位于位于XXXX片区核心区，XX河南岸C05-01地块内（地块位置见建设用地规划条件意见书）。北临横三路，西临纵十一路，东临纵十二路，南侧是城市绿化带，临文明路，规划轻轨高架。XX大厦项目地块用地平衡表序号名称单位数量1净用地面积公顷2.8062基地面积m24.3753绿化面积m270404硬化、道路面积m2111202、场地现状场地已达到三通一平，土地使用性质为商务办公用地 3、城市规划及区域性34、规划要求本项目场址符合XX市XX片区规划功能分区要求，项目按照XX规划局有关规定进行设计。规划部门已批准的建设用地规划条件意见书，场地规划条件意见书规定容积率：7.5，建筑密度35.2%；绿地率25.1%。4.2项目建设条件1、自然条件1）地理位置本项目位于XX片区，位于内蒙古XX高原中部偏东；地处东经10908201102300，北纬3910395818。东与准格尔旗交界，南接阿镇，西与杭锦旗接壤，北与达旗相连。2）地形地貌XX片区地处XX高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度12691585米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低35、，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度13671615米，平均海拔1 460米，东北略高于西南，外围为丘陵所环绕。3）气候该地区多年平均气温6.2，日最高气温 38，日最低气温31.4，多年平均降水量 348.3mm，全年多盛行西风及北偏西风，年平均风速3.6m/s，最大风速可达22m/s，最大风速时风压0.6KN/m2，最大积雪厚度39cm，多年平均季节性标准冻深 1.5m，最大可达1.8m。4）水文XX片区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。36、平均年径流量6646万立方米，年输沙量844万吨。水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般深10米左右。2、场地工程及水文地址情况参考邻近场地地勘情况，场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。场地上属中硬土，场地类别为II类。据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设。地质总结：根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。场地地37、质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特征良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方案进行设计。场地抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别II类，地基岩土层无液化问题。场地水文地质条件较简单，无地下水，对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计38、时应考虑冻胀影响。根据本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。4.3基础设施条件1、道路交通XX组团核心区距东胜仅30公里，与康巴什隔河相望，距XX机场10公里。距离规划的XX火车站2.5公里。109、210国道、包茂高速公路、包神铁路以及在建的准东铁路、东乌铁路、国铁包西线纵横贯穿全境，立体交通网络已初步形成。2、邮电通信XX片区邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便快捷，通讯基本实现了现代化。东胜区下各镇市内电话均已实现程控化；中国移动39、中国联通基站遍布全旗，移动通讯无盲区；互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。3、电力作为国家重要的能源基地，XX市电力供应充足，可满足项目用电需要。4.4市政条件1、给水工程项目周边有一条DN400给水管道，供水压力0.32Mpa，接管点埋深2.1米。2、污水工程项目周边街道布置市政污水管道，管径DN600，管道起点埋设深度不小于2.1米。3、供电当地供电部门可满足本项目需要，由地区变电站提供10KV电源4、供暖 项目周边有市政供热管网，热力管网热媒参数为供水温度110，回水温度70，二次网热媒参数供水温度80，回水温度60。4.5社会经济环境XX地区是内蒙甚至全国近几年发展速度最快的城市之一,40、XX依托资源优势，在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市。尤其 “十一五”规划以来，XX市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。地区生产总值相继跨越千亿元、两千亿元大关，2010年达到2643亿元，五年累计创造地区生产总值8490亿元，人均GDP 由4600美元增加到20800美元，财政总收入538.2亿元，地区主要经济指标全自治区领先，综合经济实力进入全国地级市前20位。同时人口转移步伐也随之加快，2000年以来XX市累计转移农村牧区人口20多万人，尤其“十一五”期间完成转移农村牧区人口41.7万人，有效地带动了农村牧区41、社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。以免费基础教育、基本医疗和养老保险、城乡低保为重点，覆盖城乡的公共服务体系基本建立，主要社会保障指标进入全国地级市前列，人民生活更加宽裕。5 规划建筑方案5.1规划设计方案1、规划设计理念1）注重建筑物与城市的协调关系项目设计定位与立面风格以城市的整体协调关系为出发点，充分结合城市设计，强调天际轮廓的变化与街道空间的形态与周边地块建筑的和谐共生。2）注重商业环境，提供健康办公居所多功能写字楼、酒店式公寓采用混合框架-钢筋混凝土核心筒混合结构体系，拥有良好的采光通风，适应北方的气候特点。规划布置注重使用面积的适用性，充分利用城市绿带的外部环境资源，42、每间办公室拥有良好的景观视线。3）注重商业区的营造结合地段布置商业服务设施，通过室内商业步行街的设计营造出丰富的商业空间。2、规划布局根据各建筑功能的特点，合理地进行总平面的布局。项目所在地为四条路围合的四边形地块，本项目建设2栋办公楼，一栋酒店式公寓，裙房为综合性商业用房。3、交通组织1）车行流线车行机动出入口均设在基地北侧及东侧，在用地内形成环路，避免直接开向城市主干道人行各功能出入口分设，避免流线交叉，商业主入口设在北侧及东侧，面对城市干道，最大商业面；商业内街贯穿裙房之间，最大化商业的沿街面；办公主入品临近东侧机动车出入口，方便快捷。公寓主入口临近北侧机动车入口。人车分流为避免人车混行43、，形成良好的基地内交通系统，XX大厦车辆主要从北侧进入，在基地东侧及北侧设地下车库入口，既方便车辆的停放又控制车流，避免穿行。2）停车场停车主要由地下停车位解决，辅以地上部分停车位。地上停车位140个，地下停车位1544个，共1684个。4、绿地系统规划本项目设计以建设城市公园为景观节点，行道树绿带为绿色景观轴线，建筑外围临城市道路侧设绿化广场。地块内绿化景观系统点、线、面结合，使绿化景观渗透至建筑之中，使规划区内外绿化衔接自然合理。5、路面设计及地面硬化1）根据建筑功能的不同，多功能写字楼、酒店式公寓楼主要入口及人形环路以硬化为主并结合绿化景观进行设计，道路结合场地硬化进行设计。地块内多增加44、绿化面积减少硬化面积。2）地面硬化铺设采用彩色压膜地坪。6、环境卫生设施项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾收集点，建设设置在地块的西南侧，方便运输，定期运送至城市垃圾处理厂统一处理。废物箱是收集行人手持零星废物的设备，设置间距依综合楼道路每80m设一个。5.2建筑方案1、编制依据1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）2）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-97）3）城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）4）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）6）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95（2005版）7）汽车45、库建筑设计规范（JGJ100-98）8）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）9）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）10）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）11）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）12）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）13）XX市当地的相关规定，甲方提供的项目设计建议和电子地形图、国家有关规范、规定、法规。2、建筑方案的描述1）建筑造型在建筑立面造型上采用了简洁的建筑形式，建筑造型舒展大方，质朴庄严，设计中利用体块塑造简洁造型，形成具有视觉冲击力的建筑空间，在立面上形成延续的空间感和优美的天际线，建筑立面46、由玻璃幕墙、铝板和石材组成。实体建材通过玻璃的虚实对比来丰富层次，通过维护玻璃幕墙的透明性质来削弱建筑自身巨大体量感，立面严谨的竖向分割方式，使整个建筑简洁而庄严。这样富有时代感的建筑形象，必将成为核心区域的重要视觉景观。2）基地现状XXXX大厦项目用地位于XXXX片区核心区高层区。北临横三路，西临纵十一路，东临纵十二路，南侧是城市绿化带，临文明路，规划轻轨高架。3）区位优势XXXX大厦项目用地位于XXXX片区核心区高层区。该区将来必将会吸引大量的高新技术人才，一流的交通道路，最新的城市建设，将为招商引资带来极大便捷。交通优势便捷的交通折射消费优势高消费入住，优质的购物享受人群优势城市的新贵，47、企业金领3）场地设计XXXX大厦由三栋建筑单体组成。建筑空间形态呈北高南低的态势，符合当地气候特点，同时又可以形成完整沿街城市界面。规划方案综合考虑了基地周围道路，停车、绿化现状及基地竖向关系，从平面组织，立面处理，建筑风格，道路交通等诸多方便综合考虑使之组成完整的建筑群体。4）功能布局综合类高层建筑获得最佳功能是设计的主要因素，从总体布局到内部功能组织，实现功能分区明确合理，联系方便快捷，有效提高工作效率，提升居住环境，最大商业面。5）设计理念区域地标用充满张力和生动建筑形象语言重构基地周围现有的空间秩序，以现代建筑物的造型手法提炼地方传统文化，富于现代建筑空间的神韵。从高品位的生活层次和办48、公文化入手，塑造超高层建筑的内外空间秩序，以简约精致的细部设计昭示奢华的品位。城市综合体现代的“城市综合体”已经进入社会学、生态化、信息化的多元模式，生态环保，以人为本，纯自然主义为原则，认识自然，改造自然，创造自然，善待自然，最后融于自然，与天地合其德，与日月合其明，于四时合其序，为人们创造舒适的居住、工作及商业环境，成为现代建筑建筑界追求目标，也是我们本次方案创作的主题，将高科技的“城市综合体”设计与高科技的办公设施与高度人性化的居住、工作、商业环境有机结合，充分关注“城市综合体”的建筑智能化、人性化、庭院化、家庭化的设计、建设国内一流的商住与一体的“城市化综合体”景观构想庭院设计也草坪为49、主，适当点缀常绿耐寒木及花卉，做到三季有四季常青，既能美化极地环境，也能和基地周围景观协调。环境意识充分体现人为中心的原则，努力创造人性化的商住环境，绿化美化外部环境，引入阳光，空气，降低耗能，使之成为园林式绿化商住环境。总之，整体方案设计不是某个流派，某种风格，某种手法的简单复制，而是使场地规划和建筑能自然地融入到环境之中，现代而不失文脉，环保而不失复古，新颖而不怪异，功能而不失其自然。5.3结构方案1、建筑平立面尺寸及工程概况该项目位于XX康巴什新区，地形为北高南低。由3栋超高层塔楼及6层配套裙房组成。1#、2#楼平面形状为正方形，高度比约为4.2；3#楼高度比较大，接近为7.5。2、抗震50、设计参数1）抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.1g，设计地震分组为第三组。2）抗震设防类别为丙类。3）目前考虑场地土类别为III类，场地特征周期为0.65s。3、结构设计标准1）建筑结构安全等级为二级。结构重要性系数为1.0。2）建筑物主体设计使用年限为50年。3）结构设计基准期（可靠度）为50年。4）地基基础设计等级为甲级，结构重要性系数为1.0。5）建筑物耐火等级为一级。4、荷载1）正常使用活荷载标准值（设计基准周期50年）办公： 2.0kN/m2酒店： 2.0kN/m2卫生间、一般楼梯、走廊： 2.5kN/m2疏散楼梯： 3.5kN/m2一般地下室顶板（0.000处）： 4.051、kN/m2不上人屋面： 0.5kN/m2上人屋面： 2.0kN/m2消防通道顶板： 20.0kN/m22）风荷载基本风在：w0=0.60kN/m2(100年一遇) ；地面粗糙度类别：B类。5、结构设计依据本工程所遵循的主要的国家及地方规范、规程和标准：1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）2）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）3）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（新版）5）混凝土结构设计规范（GB500102002）6）钢结构设计规范（GB500172003）7）地下工程防水技术规52、范（GB501082008）8）建筑设计防火规范（GB500162006）9）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）10）高层建筑箱形与筏形基础技术规范（JGJ699）11）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）12）建筑桩基技术规范（JGJ942008）13）矩形钢管混凝土结构技术规程（CECS1592004）6、结构体系及抗震设计1）1#、2#楼可采用带加筋层的混合框架-钢筋混凝土核心筒混合结构体系（框架柱为钢管混凝土构件）。高度未超过规范限值。在建筑物周边，间距较大的型钢柱以钢梁相连。这种布置可以提供宽阔的视野，并使结构所占楼面面积最小。根据侧向刚度需要设53、置伸臂桁架的楼层设周边环向桁架以协调结构内力，同时亦可加强周边结构 ，形成一个高效的整体抗侧力体系。 楼面采用钢梁支撑的钢筋桁架楼板体系或组合楼板体系，并满足舒适度要求。即可节约成本又可以缩短施工工期，也使得建筑整体效果更加美观实用。在重要的部位如伸臂桁架采用具极好延性能的钢材。利用消能减震技术，与常规抗震结构进行技术经济对比优选结构方案。2）3#楼可采用混合框架-钢筋混凝土剪力墙混合结构体系（框架柱为钢管混凝土构件）。高度未超过规范限值。间距较大的型钢柱以钢梁相连。这种布置可以提供宽阔的视野，并使结构所占楼面面积最小。结构可能有扭转问题，将采用综合抗震措施，形成一个高效的整体抗侧力与抗扭体系54、。楼面采用钢梁支撑的钢筋桁架楼板体系或组合楼板体系，并满足舒适度要求。既节约成本又可以缩短施工工期，也使得建筑整体效果更加美观实用。在重要的部位如楼电梯筒组合构件采用具极好延性性能的钢材。利用消能减震技术，与常规抗震结构进行技术经济对比优选结构方案。3）裙房及地下结构裙房采用框剪结构。裙房部分的地下室区域楼板（除首层地面楼板外）大部分区域可采用设柱帽的无梁空心楼盖，以减轻楼板重量，减少柱及基础截面。裙房部分屋面采用轻型空间结构采光顶。7、地基基础设计及其他建筑基底荷载预计在600kPa以上，无法采用天然地基，可采用钢筋混凝土钻孔灌注桩。最终地基基础方案将在岩土工程勘察报告提交之后根据最终结构方55、案确定。地下室顶板作为嵌固层，板厚为180mm,6层裙房顶板为平面尺寸及竖向刚度变化处，板厚加厚为200mm.首层门厅挑空，有较大部分楼板开洞，开洞楼板。6 建筑设备方案6.1空调、采暧设计1、冷源本工程办公、商业均采用中央空调系统，地下设备用房集中设置冷冻机房，夏季分别为办公、商业供冷；公寓式住宅空调方式采用户式VRV空调系统，每户设一台空调室外机，安装在室外空调机平台。户内起居室、卧室、书房等每个房间设一台室内机，室内机可选用壁挂式、天花嵌入式等形式。VRV室外机可根据室内机开启台数变频调节。2、热源市政热源：本工程采用市政集中供热，市政热力提供高温热水，供回水温度为110/70 办公和商56、业集中设置热力站与公寓式住宅立设置热力站，热交换站由热力公司二次设计。3、空调水系统1）冷冻水系统：本项目办公、商业冷冻水采用二次泵变流量系统，酒店冷冻水采用一次泵定流量系统。空调冷冻水系统竖向不分区。2）空调热水系统：考虑采暖系统负荷变化的特点，空调热水采用一次水泵变流量系统，设计温度为供水60oC,回水50oC，空调热水系统竖向不分区。3）采暖水系统：公寓式住宅冬季供暖采用散热器系统，采暖热水为垂直双管系统。采暖支管道敷设在地面垫层内。公寓式住宅采用分户式热计量，每层公共区域设置热表井。公寓式住宅的公共区域不设采暖，室内未设采暖的部位所设消火栓立管及支管，要有防冻措施。4）空调冷热水管、采57、暖水系统，均采用异程形式。5）加湿：利用本项目换热机房软化水，冬季空调采用高压微雾加湿，除办公外，商业部分人员密集不设加湿系统，公寓式住宅不设加湿系统。6）补水定压：空调水系统、热水锅炉补水采用软化水，补水泵及定压罐联合定压补水，并设真空脱气机及全程水处理装置以稳定水质。4、空调分系统：空调设计以竖向分层，横向按防火分区设置空调系统为原则，同时兼顾建筑使用功能。1）公寓式住宅公寓采用户式VPN空调系统。不设新风系统。2）商业商业大堂、中庭等采用全空气定风量系统，夏季供冷风，冬季送热风，冬季采用地板辐射采暖作为辅助采暖。本项目裙房商业根据功能和使用原则，空调系统采用新风加风机盘管系统或全空气系统58、，新风机组采用变频变流量控制。平均人员新风量按20m3/h人计算，过渡季节为消除室内余热，加大室外新风输送量，人员新风量按30m3/h人计算。商业新风机组均配有能量回收装置，平均运行通过回收装置减少能量消耗，节约运行成本；过渡季节不能能量回收，要求室外新风直接送入室内。3）办公办公采用新风加风机盘管系统，新风由安置在每层机房内的新风机组，通过集中竖向风井引出处理后，再由分支风管送到办公区域，新风机组承担新风负荷。4）其他厨房空调补风系统由于厨房的排风量较大，因此设置专用空调补风系统，夏季新风不做处理，直接送入室内，冬季新风经水盘管加热后，处理到室内等焓状态送入室内。消防控制室、电梯机房及变配电59、用控制室设分体空调，电气预留电源插座。本工程车库不设采暖系统。6.2给排水设计1、本工程办公、商业集中设置生活水泵房，住宅独立设置生活水泵房。低区利用市政自来水压力直接供水，高、中区由分别设在各自独立的给水泵房，通过恒压变频给水设备加压供水2、每户设预付费磁卡水表。给水管、热水管采用PB管。户内给水管、热水管埋地敷设。3、给水立管及水表设于户外管井内；污水立管、污水透气立管，设于户内管井内。所有给水立管采用钢塑复合管。4、本工程办公、商业不设集中式生活热水，公寓式住宅内生活热水由户内燃气壁挂炉提供。5、本工程污、废合流，雨、污分流，不设置中水给水系统，不做废水回收、中水处理。6.3电气设计1、60、设计内容1）变、配电系统；2）应急电源系统；3）动力配电系统；4）照明配电系统；5）防雷与接地系统；6）楼宇自控系统；7）停车场管理系统8）火灾自动报警及联动控制系统；9）综合布线系统；10）卫星及有线电视系统；11）公共广播系统（兼背景音乐及火灾应急广播系统）；12）综合保安监控系统；13）无线通讯信号增强系统。2、变、配电系统1）负荷等级的确定：建筑为一类超高层建筑，属特别重要负荷用户；供电电源除两路10KV市电电源外，另设置柴油发电机作为自备电源。一级负荷包括：保安监控系统、火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明及重要的通讯系统电源等。客梯、排水61、泵、生活水泵等其他用电设备属二级负荷，其余为三级负荷。2）外电源：本工程两路高压10KV电源引自区域开闭站的不同母线段。3）变压器负荷估算：商业部分暂按130kw/m2计算，办公部分按110 w/m2计算，公寓两室按6KW/户计算，三室按8KW/户计算。4）变电室高压系统拟采用单母线分段系统，设手动联络，采用中置式高压开关柜。高压系统应按照供电局批准的高压方案设计。抵押采用单母线分段系统，设置母联，自动投入，低压采用抽屉式开关柜。变电室设置供电局管理的高压10KV分界室，高压分界室拟设置在地下一层。5）计量：本项目按高压用户设计，在高压柜中设置高压总计量表，低压系统中根据使用功能均设置独立计量62、表。其中商业部分根据商铺分隔均单独计量，集中设置计量表，办公区按层预留电表。高档住宅每户设置10(40)A单相电表，电表集中安装在公共电气竖井中。3、应急电源系统本工程的应急电源系统采用EPS集中应急电源系统与灯具自带电池相结合的方式，应急照明及疏散指示照明采用智能型应急照明系统，重要的弱电机房设有UPS电源，保证系统的不间断供电。4、动力配电系统1）对单台容量较大的负荷如冷冻机组等采用放射式配电，一般设备采用混合式配电。2）对消火栓泵、喷洒泵、消防控制室等消防设备采用放射式配电，且两路专用电源供电，并在末端互投。5、照明配电系统1）一般办公场所选用T5荧光灯或紧凑型节能荧光灯，设计照明为5063、01x；有装修要求的商业场所视装修要求，可采用多种类型的光源：对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。2）公寓每户预留配电箱，各居室预留普通吸顶灯，根据家具布置及厨卫设施预留插座。3）本工程利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱，以便于安装改造和降低能耗。公寓设有户内配电箱，采用单相进线。4）消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；客房内人口处筒灯考虑为应急照64、明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出人口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合当地消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于30min。6、防雷与接地系统1）本工程按二类防雷设计，设有防直击雷、侧击雷、感应雷击及雷电电磁脉冲保护，屋顶设置提前放电工避雷针。2）在电源引入的配电装置处，设电涌保护器（SPD）、在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD 。3）由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引人处应装设SPD。4）对重要的信息设65、备、电子设备和控制设备的订货，应提出装设SPD的要求。5）本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统，其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘有可能呈现电压的所有电气设备金属外壳均应可靠接地。6）防雷接地、就能压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地装置，利用建筑物基础做接地装置，要求接地电阻不大于0.5欧姆，否则应在室外人工接。7）室内采用总等电位连接，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属件进行连接。8）所有弱电机房、电梯机房、设备机房及有淋浴设备的卫生间等潮湿场所均作局部等电位连接。7、楼宇自控系统本建筑内设楼宇自控系统，对楼内的空调系统、通风系66、统、排水系统、电气系统进行监控。系统采用集散式直接数字控制系统，具有密码保护、控制点摘要、控制点报警、时间及假日起停控制、控制点历史记录、动向记录、设备运行时间积累、控制系统动态彩图、自适应控制、外界条件重置、假日及夜间净化循环、最佳起停控制、所有设定值重新设定等，同时该系统具有与智能配电通讯系统接口的条件。8、停车场管理系统在停车场出入口停车场管理系统，停车场管理系统由进/出口读卡机、档车器、感应线圈、摄像机、收费机、入口处LED显示屏等组成。9、火灾自动报警与消防联动控制系统1）本工程采用控制中心火灾自动报警与消防联动控制系统，对楼内火灾信号和消防设备进行监视及控制。消防控制中心设在道层，67、设集中火灾自动报警与消防联运控制系统，消防控制中心对排烟风机、应当泵等消防设备均可进行直接手动本工程根据管理方式设置消防 控制室。2）在商业区、办公室、会议室、设备机房、楼梯间、走廊等场所设探测器，在高大空间场所设线型光束图像感烟探测器和双波段图像火灾探测器。3）在主要出入口、疏散楼梯口等场所设手动报警按钮及对讲电话插口。4）在消防控制室、消防水泵房、变配电室、冷冻站、排烟机房、空调风机房、消防电梯机房、主要值班室等场所设消防专用电话。5）控制中心对所有防排烟系统风机、防火阀、消防水泵进行监控。6）变电室、弱电机房等不宜采用水灭火的场所设置气体灭火装置。7）在各楼屋电源进线处及人员场所设置漏电68、火灾报警系统，报警信号传至消防控制中心。10、综合布线系统1）本工程设综合布线系统，以支持电话、数据、图文、图像等多媒体业务的需要。2）信息插座为六类，办公区场所按每10m2设置一个工作区。3）主配线架设在地下层网张江机房，在各层设设备间，主配线架与展厅设备间之间采用光纤传输数据，大对数电缆传输话音，配线子系统采用六类UTP，电话用干线子系统采用三类大对数电缆，计算机用干线子系统采用光纤。4）公寓每户预留综合弱电箱，。集电视、电话、网络、智能化系统为一体，各居室均预留 电话及网络出口。5）弱电机房工程包括能信息系统总配线设备机房、消防监控中心要房、知能化系统设备总控制室、有线电视前端设备机房等69、 ，其中消防字防、智能化系统可使用机房，设于痴情消防决控制室。11、卫星及有线电视系统1）本工程在地下一层设置有线电视前端室，经专业部门认可后可与电信机房。2）本工程有限电视信号引自市政的HFC网络的光节点。光节点的设备有有线电视网络公司提供，并由其负责维护。有线电视网络公司负责提供光节点的信号输出，并负责将信号引入本工程的CATV前端机房。有线电视节目经电视信号干线系统传送至每个电视输出口处，应保证各电视终端能达到技术规范所要求的电平信号。3）住宅内两个居室均预留电视出口线。商业及办公在公共电气管井预留分配器箱。12、公共广播系统1）本工程公共场所设置公共广播系统（兼火灾应急广播系统）。广播70、机房设在首层（与消防控制室合用）。系统采用100V定压输出方式。2）广播系统设有电脑音箱控制设备。节目源有镭射唱盘机，CD播放机，双卡连续录音机等设备。并设有应急广播用话筒。3）火灾时，自动或手动打开相关区域紧急广播，同时切断音乐背景广播。紧急广播切换在控制室内完成。4）紧急广播设备用扩音机，其容量为单体建筑广播最大容量的1.5倍。5）在多功能厅。会议厅等多功能用房设独立的广播系统。13、综合保安监控系统1）闭路监视御防盗报警系统的所有主机设备均设置在首层监控机房内（与消防控制室合用）。2）在个出入口设闭路监视摄像机；预留室外监控线路。3）中心主机系统采用全矩阵系统，所有摄像点同时录入，按时序71、切换。同时可手动选择某一摄像机进行跟踪，录像。4）图像水平清晰度黑白电视系统不应低于400线，彩色电视系统不应低于270线。5）在残疾人卫生间每个侧位设呼救按钮，在控制室设报警显示装置。6）中央电子门锁公共出入口根据需要设有电子门锁。在保安监控室设置管理主机，对个电子门锁的状态进行监控。7）无限巡更系统根据需要，在公共通道处可设置无线巡更系统。该系统一般由下列个部分组成-信息采集器：金属防水外壳，方便携带，内置120K以上RAM，一次可储存5000个信息扭信息，工作温度-20度54度；采集下载器：可与计算机串口连接；信息扭：金属防水外壳便于安装和携带，工作温度-4080度运用于WINDOWS操72、作系统下得中文管理软件。14、无线信号增强系统1）由于楼内每天客流量很大，手机用户很大，附近的无线基站信道容量有限，忙时可能出现网络拥塞，手机用户不能及时打进或接进电话。另外由于大楼内建筑结构复杂，无线信号难于穿透，室内易出现覆盖盲区。因此，大楼内应安装无线信号室内天线覆盖系统以解决移动通信覆盖问题，同时也可增加无线信道容量。2）此系统由移动通讯运营商负责设计及安装，本设计仅预留相应的土建及管路条件。7 消防7.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针。7.2编制依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2、自动喷73、水灭火系统规范（GB50016-2001）3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）4、建筑内部装修设计防火规范（GB500222-95）5、建筑灭火器配置规范（GB50140-2005）6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）7、人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）(2001版)7.3消防措施1、建筑专业消防设计1）耐火等级的设定本工程为高层建筑，建筑防火分为一类，耐火等级分一级。地下室车库部分耐火等级为一级。地下设备用房和商业部分耐火等级为一级。2）防火间距本基地内心建筑与周围建筑的距离均满足防火间距不小于13m的防火规范要求。3）消防车道基地四面为74、城市道路，都设有消防出入口，形成围绕建筑群周边的消防环路。个建筑都有不小于四分之一周长的消防扑救登高面。登高面处消防道宽度大于6m，转弯半径不小于12m，车道内边距建筑高层主体外墙边符号有关规定。所有消防车道净高度均大于4m，满足消防车通行要求。消防车道坡度；消防车通过的车道坡度不大于7%，登高面处消防车道坡度不大于2%，总平面场地竖向设计均按此坡度控制。消防车道及消防车登高作业场地的路基，其总重量按30T设计。4）消防分区新建工程建筑平面中的防火分区和防火门设置、疏散通道和疏散口设置、疏散楼梯与消防电梯设置等均按防火规范执行。消防控制中心与分中心的用房设置在专业用房内，消防控制室应有直通室外75、的出入口。5）建筑结构内部防火结构受力构件基本上均为符合一级耐火等级要求的钢筋混凝土构件，如果需要采用少量的钢结构或钢受力构件，其钢材表面必须做防火涂料处理，使用处理后达到一级耐火等级要求。6）建筑配套设施防火空调通风道和空调通风设备，均必须采用不燃烧材料进行保温和消声，如果采用粘结剂，则粘结剂亦应为不燃烧材料。供电设备的变压器采用无油，难燃的干式变压器，高压开关柜采用无油的真空断路器。消防供电线路应采用矿物绝缘的耐火电缆，其他供电线路应采用阻燃电缆和电线。有火灾危险的电气设备应设置漏电监测设备或采取其他防火措施。7）安全疏散在首层设立消防控制中心，设有单独直通室外入口。消防电梯首层直通室外出76、口长度小于规定30m要求，消防电梯井道和机房耐火极限不低于2的隔墙与相邻其他电梯井道和机房隔开，隔墙上开门时舍甲级防火门。所有通往地下室的楼梯间在首层处，设耐火极限不低于2h的隔墙和乙级防火门隔开。8）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑内部装修材料的选材按照建筑内部装修设计防火规范GB50222-95的要求进行。所有防火分区间的防火卷帘均为耐火极限不低于3h甲级特种复合软质防火就卷帘，所有防火区间分隔处的防火墙上防火门均设置为乙级防火门。消防水泵房、空调或通风用风机房、制冷机房、变配电间、气体灭火间、柴油发电机房及日用油箱间等耐火极限不低于2h的隔墙和1.5h的楼板与其他部分隔开，隔墙上77、开门时设自行关闭的甲级防火门。 金属承重构件节点的外楼部分，加设防火保护层，耐火极限不低于规范规定的相关建筑构件的耐火极限。设备管井用相当与楼板耐火极限的材料层封堵.9）楼梯间、电梯间前室设置防火排烟系统2、火灾自动报警和消防联动系统1）本区域是一个较大消防管理区，设立消防控制中心。采用中心控制系统。控制中心设火灾自动报警及消防联动系统，消防联动系统，消防警报装置及广播系统。接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令，联动消防水泵、灭火装置、防排烟装置、电梯等设施，切除相关区域的非消防电源，并显示、记录各种报警及联动状态。2）设有火灾自动报警系统的楼栋一层入口大堂或安装区域显示器，显示该楼的消防78、信息。3、消防灭火系统1）消火栓给水系统（1）消防用水量：室外消防栓用水量30L/s，室内消火栓25 L/s，火灾延续时间2小时。（2）室外消火栓系统：在是为给水网上设地上式室外消火栓，在建筑物周围形成外环，消火栓最大间隔不超过120米，若在设计范围内由市政消火栓、可相应减少是为消火栓数量。（3）室内消火栓系统：在消防电梯前室及走廊等公共场所均设室内消火栓箱，内置启动按钮、水龙带、水枪等；室内消火栓系统采用竖向分区，底部层消火栓、可为减压稳压消火栓，在消防水泵房内专设有两台消火栓泵。2）自动喷水灭火系统（1）XX大厦多功能写字楼、酒店式公寓楼内设自动喷水灭火系统，系统按中危险级I级设防，系统消79、防用水量为：喷水强度为8L/min.m2,作为面积为12 m2，自动喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1小时。（2）报警阀前的自动喷洒管道为环状布置。根据防水分区设水流指示器，报警阀上压力开关向消防控制室报警。每套报警阀控制喷头数不超过800个。（3）设置范围：XX大厦多功能写字楼、酒店式公寓楼采用吊顶式下垂型喷头，在消防水泵房内设有两台喷水泵；在室外设两组水泵接合器以给室内自动喷水灭火系统加压补水。3）灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(1997年版)本工程所有建筑室内均设有足够数量的磷酸铵盐手提灭火器。根据各灭火器配置单元的危险等级、火灾种类和保护面积，确定其配置基80、准以及灭火级别，从而确定设置点、灭火器规格、数量。7.4 消防教育和管理1、要经常加强对物业管理人员及用户的安全消防知识的教育，提供自我保护意识。2、对项目内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。8 节能8.1编制原则随着我国经济快速发展，能源及水资源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，中华人民共和国节约能源法2007年10月28日已由全国人民代表大会常务委员会修订通过，自2008年4月1日起施行。本报告的编制从工程方案设计到建筑材料、设备选型等都严格贯彻国家有关规定，使总体耗能水平有效下降，达到规定标准。本项目所属区域在中国城镇设计热工气候分区属于严寒地区B区，建筑必须81、满足冬季保温、防寒、防冻要求，并且有防风沙要求。本项目根据内蒙古自治区公共建筑节能设计标准，建筑节能效率按节能50%设计。8.2编制依据1、主要设计依据1）内蒙古自治区公共建筑节能设计标准（DBJ03272007）2）公共建筑节能设计标准（GB501892005）3）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）4）外墙外保温工程技术规程（JGJ1442004）5）民用建筑热工设计规范（GB5017693）6）城市节约用水管理规定（1988年建设部令第1号）2、设计指标及气候参数本项目内建筑综合节能指标按50%计算，东胜地区气候参数：最冷月平均气温-12.9，最热月平均气温21.3,年平均风82、速4.3。8.3建筑节能建筑物根据民用建筑节能设计标准（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。本项目地处XX市，属于严寒地区B区，建筑必须满足冬季保温、防寒、防冻要求，并且有防风沙要求，而不需防热。因此在建筑建筑设计上，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使其控制在0.3以下，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。建筑外墙保温采用E83、PS板（模塑聚苯板）外墙外保温系统，EPS板密度18-22kg/m3，导热系数0.041w/m2.k；胶粘剂、抹面胶浆与EPS板粘结强度0.10MPa；玻纤网耐碱强力保留率50%，耐断裂强力750N/50mm。屋面保温材料采用50厚聚苯乙烯泡沫塑料模塑（EPS），平均传热系数0.53；。其表观密度为15-30kg/m3，压缩强度为60-150kPa，导热系数0.041 w/m2.k，48h后尺寸变化率4.0%，吸水率6.0。8.4节水措施与水环境系统的建设目标1、节水措施：坚持科学的发展观，积极落实和履行国家节约用水政策与措施，把节水放在更加突出的位置。目前生活用水已占城镇用水量的55%左右，84、随着城市的发展还将进一步增加；城镇生活用水与人民群众日常生活密切相关，城镇生活节水对于促进节水型城区的建设具有重要意义。1）所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合节水型生活用水器具（CJ164-2002）。2）室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水尽量利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3）经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录4）另外，应积极开展节水宣传和监测，并采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。2、水环境系统的建设目标水环境系统的建设目85、标应符合以下两个基本要求：一是建筑内的整体节水量应能达到30%，二是各类水质必须符合国家标准。8.4暖通节能1、本项目采暖采用由项目地块邻近的区域换热站引入二次供热热水，以充分利用区域内的换热站供热能力，降低热能浪费。2、所有通风设备均选用高效低噪声产品，在降低能耗的同时，减少噪声及振动污染。通风排风机组送回风管及所有送风机、排风机进出风管均设双层阻抗复合式消声器或消声弯头。3、设备进出口采用柔性接口及减震设备基础，机房门、墙、楼板均作隔声、吸声处理。8.5电气节能1、变压器选用选用低损耗、高效率的S11型干式变压器。2、合理设置变配电室，使其位于负荷中心。在变配电处内设置低压无功补偿，以提高86、功率因数，减少无功损耗。3、低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4、合理选择电线、电缆截面，降低线路损耗。5、采用高效、节能照明光源、高效灯具和附件。控制单位功率密度值，合理进行灯光控制，大空间采用智能照明控制系统。走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制。6、室外照明尽可能采用风光互补等新能源照明设备，以减少用电量。8.6机电设备节能1、机电设备、灯具等采用高效节能产品，变压器采用低损耗节能产品，改善功率因素；采用微机监控，合理配置供电系统，优化运行措施，有效节电。2、通风机、空调机、冷水机、冷水塔风机、水泵等采用低噪音变频产品，优化管理，加强智能化控制，提高87、效率。3、根据室内功能分布不同，采用不同的空调方式和温湿度、洁净度的标准，合理划分空调系统，节省供冷量，避免浪费能源。4、加强综合管理措施，提高能源利用率，达到综合节约能源的目的。9 环境影响与保护9.1 环境现状分析1、大气环境该区域内无重大污染源，大气环境质量优良。经实地勘察除了外围当地居民炊烟、交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其它有害气体。2、水体环境经勘查，区内地下水体保护良好，无水资源污染源。3、声环境区域外无声环境污染企业，唯有交通噪声对景区影响较大。9.2 影响环境的因素分析及采取的措施1、建设期影响环境的因素分析及采取的措施1）施工噪声项目建设过程中，可产生较高分贝的施88、工噪声，等效声级可高达70-80Db，超过了国家建设施工界噪声限值，对人和野生动物都有一定的影响。措施：施工期须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间施工。2）建筑垃圾拆迁过程和施工过程中产生一定的建筑垃圾，乱堆乱放，便会污染环境。措施：应及时清运至定点垃圾场。3）施工扬尘主要来源于土地挖掘和运输车辆等。措施：施工场地必须设置围栏，经常洒水，降低TSP浓度。4）对生态环境的影响尽量根据项目所在地的地形地貌和自然植被进行因地制宜地规划和设计。在建设过程中，对现有的树木会有少量的破坏。措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽89、快广植树木花草，美化环境。2、经营期影响环境的因素分析及采取的措施1）生活污水随着项目的建设和入住，人口会有较大增长，生活污水量亦将有较大增加。措施：通过收集经化粪处理后排入市政污水管道。2）噪声主要来源于游客喧哗声、音响、车辆等。措施：加强管理，园区附近限值车辆鸣笛；通过绿化隔离减少外围车辆对区域的影响。3）生活垃圾主要来源于人们抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。措施：合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运。9.3环境保护1、环境保护目标1）大气环境质量符合GB3095-1996一级国家标准2）地表水质量符合GB3838-2002二类国家标准3）生活污水达到GB8978-1996国家一级90、排放标准4）环境噪声达到GB9663-9673和GB16153的要求2、环境保护措施1）积极宣传引导，提高环保意识环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是房地产业可持续发展的根本保证。2）增加环保投入，完善治理机制治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：对生活污水的处理及应用目前较为先进的技术，以使排水水质标准达到国家标准。生活垃圾的处理，收集和环境保洁做合理规划。绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现方法，使区域的生态环境既保持91、自然韵味，又充满现代气息。3）植物资源的保护在工程设计和施工中应最大限度地减少对植被的破坏。对建设用地中的可移植被要做好移植方案并认真实施。10 劳动安全、卫生防护10.1劳动安全1、概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员，居民，服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。2、施工中主要安全措施严格按照国家有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。针对本项目的施工特92、点，各单元工程、分项工程按严格按施工顺序进行，合理科学的组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立个层次的安。全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。3、运行使用中主要安全措施1）本项目在建成后一定要严格的组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审并试运行，做到操作人员安全操作。2）严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作、3）各种大型用电设备作接零保护。4）各类设备机械转动部位设防护罩。5）地沟、地坑等均需加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规93、范标准设计、施工。6）建筑物顶设防雷保护装置。10.2卫生防护措施1、安全卫生措施1）建立、健全劳动安全卫生运行责任制和其他各项劳动保护制度。根据实际需要设置劳动安全保护管理机构，配备专职或兼职劳动保护人员。执行国家劳动安全卫生规程和标准。2）建立职工持证上岗制度，平时要对职工尤其对各种设备的操作人员，必须进行劳动安全卫生训练，并经考试合格后方可上岗。3）工程的设计和建设都必须严格按照国家规定的标准，确保劳动安全卫生设施完善，并且必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。4）依据劳动保护法规定对女职工实行必要的特殊劳动保护。5）发生因公伤亡事故等情况时，依照国家有关规定及时进行登记94、报告、统计、调查和处理。2、建立健全规章制度1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极组织在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2）制定防护用具使用、清洁、保养安全制度，已确定装置的有效性、安全性，防治职业病发生。3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。11 项目招标11.1 编制依据1、中华人民共和国招投标法。2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会内蒙古自治区实施中华人民共和国招标投标法办法。4、建设项目可行性研究报告95、增加招标内容及核准事项暂行规定（国家发展改革委员会2001年第9号令）11.2 招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察、设计、施工工程、工程监理及重要设备和材料采购。2、招标组织形式由于本项目建设单位具备招标能力和条件，因此本项目招标组织形式计划采用自行招标方式，以减少费用、节约时间。3、招标方式采用公开招标的方式，在国家指定的报刊或网站发布招标公告，向全社会征集具备投标意向和投标及承包实力的承包商投标竞价。在招标工作中，设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的96、关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购则要对投标人的商业信誉、制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家根据建设项目97、可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家计委令第九号）和中华人民共和国招标投标法中的有关规定，本项招标方案如下表所示：XX大厦项目招标方案表招标项目招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程勘察工程设计工程施工工程监理重要设备和材料金额达到80万元以上的合同12 项目实施计划12.1 项目实施进度安排本项目计划于2011年11月开始实施，预计于2013年11月建成。分以下几个阶段进行：项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估等项目前期工作，1个月完成。设计阶段：既工程方案设计和施工图设计阶段，4个月完成。招投标阶段：3个月98、完成。施工阶段：包括主体工程、室外配套工程等施工，共17个月。（包括冬季停工时间）竣工验收阶段：2个月。12.2 项目实施进度表时间名称2011年2012年2013年11月12月1-3月4-6月7-8月9-10月11-12月1月2-3月项目前期编制与报批设计阶段项目招标主体、装修工程室外配套工程竣工验收包括冬季停工时间。13 投资估算与资金筹措13.1 项目投资估算1、工程概况1）建设地点：XX康巴什区核心区C05-01地块内。2）建设规模：XXXX大厦项目占地2.81万平方米，建筑面积约26.35万平方米。本项目核心建筑为三栋超高层和部分商业裙房组成，1#楼功能为写字楼，38层，建筑高度1699、4.75米，建筑面积51250平方米。2#楼功能为酒店式公寓，41层，建筑高度166.85米，45700平方米。3#楼功能为写字楼，36层，建筑高度156.35米，建筑面积51700平方米。裙房60000平方米，地下车库53000平方米。3）投资估算基准期：2011年11月4）总投资：120142.4万元2、估算依据1）参照中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规程（CECA/GC-1-2007）。2）内蒙古建筑、市政、装饰、安装工程及费用预算定额（2009年）及XX市建设工程造价信息。3、估算办法1）工程费用工程费用按照工艺提供的工程数量和工程特征，采用项目所在地编制期造价指标进行100、估算。2）工程建设其它费用建设用地费用：按市场价格计列，由甲方提供。前期工作费按国家计委价格【1999】1283号文颁布的建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行。工程勘察设计费按国家计委，建设部（2002）10号文件颁布的工程勘察设计收费标准执行，其中勘察费按工程费用的0.8%计取，设计费综合取费以工程费用做为基数，采用直线内插法确定。招标代理服务费根据国家计委价格【2002】1980号“关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知”的通知计取。按工程费用差额定率累进计取。施工图审查费按内蒙古计委【2002】1007号文：直接工程费用的差额定率累进计取。工程监理费率参考发改价格【2007】670101、号建设工程监理与相关服务收费管理规定计取。建设单位管理费按关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建【2002】394号）。按工程总投资的差额定率累进法计取。环境影响咨询服务费按国家计委、国家环境总局计价格【2002】125号文件有关标准计算。3）预备费分为基本预备费和涨价预备费，其中：基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按5%计取。涨价预备费根据国家计委计取投资【1999】1340号文件规定造价增涨指数为0，不计取。4、投资估算结果本项目估算总投资120142.41万元。其中建设工程费用99918.19万元，工程建设项目其他费9302.18万元，工程预备费10922.04万元。102、13.2 资金筹措该项目总投资120142.41万元，全部由企业自筹解决。14 项目财务评价14.1 评价依据与基础数据1、评价依据1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2）房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；3）国家现行财税法规与制度；4）建设单位提供的相关资料和基础数据。2、 基础数据的选择1）投资进度与销售进度计划本项目建设期为2年，销售期1年。建成后对外整体转让或以产权式摊位（商铺）出售方式销售，当年回收全部销售收入。2）财务价格根据项目开发定位、开发成本和当地商业地产价格行情，本项目办公用房与公寓销售均价按8000元/平方米计，商业裙房按18000元/平方米计算，地下停103、车场按照8000元/平方米计算。3）税费率根据现行财税制度，本项目经营期各项税费分别为：（1）营业税：5%；（2）城市建设维护税：5%；（3）教育费附加费：3%；（4）地方教育费附加费：1%；（5）水利建设基金：0.1%；（6）所得税率：25%。3、财务评价指数体系根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的商业项目计算参数和项目单位预期收益水平，本项目税前基准折现率取12%。根据房地产开发项目特点和建设单位的投资计划，项目开发产品全部出售，开发建设投资将全部结转为开发产品成本，不产生自营产品（固定资产）。14.2 营业收入与经营成本1、营业收入测算根据建设规模和价格方案，本项目建成后可实现销售104、收入270760万元，其中营业税金及附加为17423.41万元、土地增值税为8122.8万元，具体数据详见“附表1 营业收入与营业税金及附加估算表”。2、经营成本的结转根据建设单位的开发方案，本项目开发产品将全部形成商品，无自营产品形式。因此根据房地产开发项目特点和现行财务政策规定，开发建设投资按销售进度计划应相应结转为开发产品成本。因此，本项目开发投资即为经营成本，既为120142.41万元，并按销售进度比例计入当年成本。经营成本数据详见“附表： 经营成本估算表”。14.3 项目盈利能力分析1、静态指标分析根据上述项目收入与成本费用数据，本项目可实现利润总额125071.38万元，上缴企业所105、得税31267.85万元，可实现税后净利润93803.54万元。项目总投资收益率为92.39%、资本金净利润率为92.39%，均高于基准收益率，表明具有较强的盈利能力，详见“附表3 利润与利润分配表”。2、动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，财务内部收益率分别为：XX大厦项目财务评价动态指标一览表计算指标税 前税 后项目投资财务内部收益率81.72%61.99%项目投资财务净现值（万元）￥89,585￥64,571投资回收期(年)2.152.27以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内106、，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表：项目财务现金流表”。3、单位指标分析上述各项技术经济指标按本项目面积方案平均分摊的单位经济面积指标如下表所示XX大厦项目单位面积经济指标序号项 目单位指标(元）备 注1单位面积开发建设投资元/m24560.35按可出售面积平均分摊2单位面积土地成本元/m2164.56按可出售面积平均分摊3单位面积利润总额元/m24747.44按可出售面积平均分摊4单位面积税金元/m2661.36按可出售面积平均分摊5单位面积税后利润元/m23560.58按可出售面积平均分摊14.4 临界值分析1、盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特107、点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为44.37%，表明销售回款率达到44.37%即可实现盈亏平衡。目前房地产行业比较认可的盈亏平衡点为75%左右，即房地产开发项目盈亏平衡点低于75%，故本项目销售率变化对项目效益的风险较小。2、敏感性分析（1）概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认108、项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。（2）分析方法与过程本项目的敏感性分析以建设投资和销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示：XX大厦项目敏感性分析表指标方案变化财务内部收益率（所得税后）财务净现值投资回收期（FIRR）%（FNPV）万元（年）本方案61.9964570.902.27收入变化10%98.56115122.412.07-10%64.6570759109、.202.25投资变化10%66.2180053.282.24-10%100.42105828.332.06根据上述敏感性分析，本项目销售价格敏感度系数大于开发建设投资敏感度系数，表明销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其面向商业运营机构和地产投资机构或人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成，最大程度降低项目开发经营风险。14.5 财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高110、于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为促进罕台镇商业流通和消费品市场快速形成和发展、加快罕台镇城市建设和提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响，具有显著的投资必要性和建设可行性。15 结论与建议15.1 研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目作为XX城市建设全面发展之际开发建设的高档商业地产项目，具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划111、要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行城市建设相关规范标准和工程建设规范要求，工程安全、卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为XX的城市发展提供环境良好、质量上乘且交通便捷、功能完善的商业物业。 目前，项目的建设用地通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求；场地注位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠;造价合理，经济技术指标优越；项目的财务效益、社会效益、环境效益显著，借款偿还有保障，在财务上可行、经济上合理，投资风险较低。因此，本项目的实施是可行的。15.2 建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，112、对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。针对项目建设，提出建议如下：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程中全程监控，确保本工113、程不出现任何人为的毗漏，在竣工验收中配合质检、安检、消防、卫生等相关部门严格执行国家规定的工程验收标准，确保工程质量安全，杜绝运营安全隐患。投资估算汇总表 附表 1单位：万元序号工程或费用名称估算价值（万元）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计1第一部分 单项工程投资费用93854.49 5774.95 288.75 99918.19 1.1主体工程费用92714.25 5774.95 288.75 98777.95 1.1.11#楼（办公楼）18706.25 1178.75 58.94 19943.94 土建工程15375.00 0.00 0.00 15375.00 装饰工程3331114、.25 0.00 0.00 3331.25 暖通与给排水工程768.75 768.75 38.44 1575.94 电气工程410.00 410.00 20.50 840.50 1.1.22#楼（酒店式公寓）1126.10 1126.10 56.31 2308.51 土建工程0.00 0.00 0.00 0.00 装饰工程0.00 0.00 0.00 0.00 暖通与给排水工程712.50 712.50 35.63 1460.63 电气工程413.60 413.60 20.68 847.88 1.1.33#楼（办公楼）1189.10 1189.10 59.46 2437.66 土建工程0.00115、 0.00 0.00 0.00 装饰工程0.00 0.00 0.00 0.00 暖通与给排水工程775.50 775.50 38.78 1589.78 电气工程413.60 413.60 20.68 847.88 1.1.4裙房1380.00 1380.00 69.00 2829.00 土建工程0.00 0.00 0.00 0.00 装饰工程0.00 0.00 0.00 0.00 暖通与给排水工程900.00 900.00 45.00 1845.00 电气工程480.00 480.00 24.00 984.00 1.1.5停车场与设备用房901.00 901.00 45.05 1847.05 116、土建工程0.00 0.00 0.00 0.00 装饰工程0.00 0.00 0.00 0.00 暖通与给排水工程530.00 530.00 26.50 1086.50 电气工程371.00 371.00 18.55 760.55 1.2配套设施工程570.12 0.00 0.00 570.12 1.2.1道路与硬化工程477.00 477.00 1.2.2景观与绿化工程93.12 93.12 2第二部分 工程建设其他费用9302.18 9302.18 2.1 建设用地费4335.25 4335.25 2.2 土地使用权出让金4208.98 4208.98 2.2.1 契税126.27 126.117、27 2.2.3 建设管理费2398.04 2398.04 2.3 建设单位管理费1498.77 1498.77 2.4 工程监理费899.26 899.26 2.5 可行性研究费15.54 15.54 2.6 工程设计费163.90 163.90 2.7 工程勘察费16.39 16.39 2.8 环境影响评价费6.00 6.00 2.9 劳动安全卫生评价费99.92 99.92 2.10 场地准备及临时设施费368.83 368.83 2.11 工程保险费299.75 299.75 2.12 城市公用设施建设配套费790.35 790.35 2.13 招标代理服务费67.40 67.40 2118、.14 审图费79.04 79.04 2.15 竣工图编制费13.11 13.11 2.16 施工图预算编制费16.39 16.39 2.17 人防异地建设费632.28 632.28 第一、二部分费用合计93854.49 5774.95 288.75 9302.18 109220.37 0.00 3预备费10922.04 10922.04 3.1基本预备费(10%)10922.04 10922.04 3.2涨价预备费0.00 0.00 建设投资合计93854.49 5774.95 288.75 20224.22 120142.41 比例（%）78.12%4.81%0.24%16.83%100119、.00%4建设期利息0.00 5流动资金6估算总投资120142.41 单项工程投资估算汇总表 附表 1-1序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标（元/单位）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计单位数量单位价值占比%1主体工程费用92714.25 5774.95 288.75 98777.95 m22634503749.40 98.86%1.11#楼（办公楼）18706.25 1178.75 58.94 19943.94 m2512503891.50 20.19%土建工程15375.00 15375.00 m2装饰工程3331.25 3331.25 m2暖通与给排水工程768.120、75 38.44 807.19 m2电气工程410.00 20.50 430.50 m21.22#楼（酒店式公寓）17337.50 1126.10 56.31 18519.91 m2475003898.93 18.75%土建工程14250.00 14250.00 m2装饰工程3087.50 3087.50 m2暖通与给排水工程712.50 35.63 748.13 m2电气工程413.60 20.68 434.28 m21.33#楼（办公楼）18870.50 1189.10 59.46 20119.06 m2517003891.50 20.37%土建工程15510.00 15510.00 m2121、装饰工程3360.50 3360.50 m2暖通与给排水工程775.50 38.78 814.28 m2电气工程413.60 20.68 434.28 m21.4裙房21900.00 1380.00 69.00 23349.00 m2600003891.50 23.64%土建工程18000.00 18000.00 m2装饰工程3900.00 3900.00 m2暖通与给排水工程900.00 45.00 945.00 m2电气工程480.00 24.00 504.00 m21.5停车场与设备用房15900.00 901.00 45.05 16846.05 m2530003178.50 17.05122、%土建工程13250.00 13250.00 m2装饰工程2650.00 2650.00 m2暖通与给排水工程530.00 26.50 556.50 m2电气工程371.00 18.55 389.55 m22配套设施工程570.12 0.00 0.00 570.12 m226345021.64 0.57%2.1道路与硬化工程477.00 477.00 m221200225.00 83.67%2.2景观与绿化工程93.12 93.12 m21330370.00 16.33%3单项工程费用估算合计93854.49 5774.95 288.75 99918.19 m21330375109.52 10123、0.00%占比93.93%5.78%0.29%0.00%100.00%工程建设其他费用估算表附表1-2单位：万元序号费用项目估算值估 算 说 明1 建设用地费4335.25 1.1+1.21.1 土地使用权出让金4208.98 土地费用为100万元/亩1.2 契税126.27 土地费的3%2 建设管理费2398.04 2.1+2.22.1 建设单位管理费1498.77 根据“财建2002394号”文件采用分段累计计算2.2 工程监理费899.26 根据“发改价格2007670号”文件采用分档定额计算3 可行性研究费15.54 根据“计投资19991283号”文件采用分档定额计算4 工程设计费1124、63.90 根据“计价格200210号”文件采用分档定额计算5 工程勘察费16.39 按工程设计费的10%估算6 环境影响评价费6.00 根据“计价格2002125号”文件采用分档定额计算7 劳动安全卫生评价费99.92 按工程费用的0.1计提8 场地准备及临时设施费368.83 根据工程实际按单位建筑面积14元/m2计提9 工程保险费299.75 按工程费用的3计提10 城市公用设施建设配套费790.35 根据当地收费标准，按单位建筑面积30元/m2计提11 招标代理服务费67.40 根据计价格20021980号文件规定计提12 审图费79.04 根据当地收费标准，按规划建筑面3元/m2计提125、13 竣工图编制费13.11 根据“计价格200210号”文件按工程设计费的8%计算14 施工图预算编制费16.39 根据“计价格200210号”文件 按工程设计费的10%计算15 人防异地建设费632.28 根据当地收费标准，按规划建筑面积24元/m2计提合 计9302.18 建设规模、内容、指标一览表附表2项目单位数值规划用地面积平方米53000 总建筑面积平方米263450 地上建筑平方米210450 其中1#楼（办公楼）平方米51250 2#楼（酒店式公寓）平方米47500 3#楼（办公楼）平方米51700 裙房平方米60000 地下建筑停车场与设备用房平方米53000 容积率7.50126、 建筑密度35.20%绿地率25.10%机动车停车位个1684 其中地上停车位个140 地下停车位个1544 投资计划与资金筹措表附表3序号 项 目合 计123开发进度100%60%40%0%1项目总投资120142.41 72085.45 48056.96 0.00 1.1 建设投资120142.41 72085.45 48056.96 0.00 1.2 建设期利息0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措120142.41 72085.45 48056.96 0.00 2.1 资本金120142.41 72085.45 48056.96 0.00 2.2 借贷资金0.00 0.00127、 0.00 0.00 2.3 销售（预售）收入2.4 预租收入销售收入与销售税金及附加估算表附表5 单位：万元 序号 项 目合 计第一年第二年第三年销售进度100%0%40%60%1销售收入270760 108304 162456 1.11#楼（办公楼）41000 16400 24600 销售面积51250 20500 30750 销售均价1 1 2#楼（酒店式公寓）38000 15200 22800 销售面积47500 19000 28500 销售均价1 1 3#楼（办公楼）41360 16544 24816 销售面积51700 20680 31020 销售均价1 1 裙房108000 43128、200 64800 销售面积60000 24000 36000 销售均价2 2 地下建筑42400 16960 25440 销售面积53000 21200 31800 销售均价1 1 2销售税金及附加17423.41 0.00 6969.36 10454.04 2.1 营业税14891.80 0.00 5956.72 8935.08 2.2 城市维护建设税1042.43 0.00 416.97 625.46 2.3 教育费附加148.92 0.00 59.57 89.35 2.4 地方教育费附加446.75 0.00 178.70 268.05 2.5 水利建设基金893.51 0.00 35129、7.40 536.10 3土地增值税8122.80 0.00 3249.12 4873.68 经营成本估算表附表6单位：万元序号 项 目合 计123结转比例0%40%60%1房地产开发成本120142.41 0.00 48056.96 72085.45 1.1 建设投资结转成本120142.41 48056.96 72085.45 1.2 建设期利息结转成本0.00 0.00 0.00 0.00 2房地产经营费用0.00 0.00 0.00 0.00 经营成本合计120142.41 0.00 48056.96 72085.45 利润与利润分配表附表7单位：万元序号 项 目合 计123销售进度1130、00%40.00%60.00%1营业收入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.1 销售收入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.2 租金收入0.00 1.3 自营收入0.00 2营业税金及附加17423.41 0.00 6969.36 10454.04 3经营成本120142.41 0.00 48056.96 72085.45 4土地增值税8122.80 0.00 3249.12 4873.68 5利润总额125071.38 0.00 50028.55 75042.83 6弥补以前年度亏损0.00 7应纳税所得额12507131、1.38 0.00 50028.55 75042.83 8所得税31267.85 0.00 12507.14 18760.71 9税后利润93803.54 0.00 37521.41 56282.12 10提取法定盈余公积金14070.53 0.00 5628.21 8442.32 11应付利润79733.01 0.00 31893.20 47839.80 12利润分配0.00 13未分配利润79733.01 0.00 31893.20 47839.80 14累计未分配利润0.00 31893.20 79733.01 15息税前利润111000.85 0.00 44400.34 66600.5132、1 计算指标：总投资收益率92.39% 按销售期年均息税前利润计算资本金净利润率92.39% 按销售期年均税后利润计算营业净利润率66.37% 按税后净利润计算项目财务现金流量表附表：7单位：万元序号项 目合 计1231现金流入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.1 产品销售收入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.2 出租收入0.00 1.3 自营收入0.00 1.4 净转售收入0.00 1.5 其他收入0.00 1.6 回收固定资产余值0.00 1.7 回收经营资金0.00 2现金流出145688.62 72085.133、45 58275.45 15327.72 2.1 建设投资120142.41 72085.45 48056.96 0.00 2.2 流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 营业税金及附加17423.41 0.00 6969.36 10454.04 2.4 土地增值税8122.80 0.00 3249.12 4873.68 3税前净现金流量125071.38 -72085.45 50028.55 147128.28 4累计税前净现金流量-72085.45 -22056.89 125071.38 6调整后所得税31267.85 0.00 12507.14 18760.71 7税后净134、现金流量93803.54 -72085.45 37521.41 128367.57 8累计税后净现金流量-72085.45 -34564.03 93803.54 计算指标：税 前税 后 项目投资财务内部收益率81.72%61.99% 项目投资财务净现值（万元）￥89,585￥64,571 投资回收期(年)2.15 2.27 资本金财务现金流量表附表：8单位：万元序号项 目合 计1231现金流入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.1 产品销售收入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.2 出租收入0.00 1.3 自营收入0135、.00 1.4 净转售收入0.00 1.5 其他收入0.00 1.6 回收固定资产余值0.00 1.7 回收经营资金0.00 2现金流出145688.62 72085.45 58275.45 15327.72 2.1 资本金120142.41 72085.45 48056.96 0.00 2.2 营业税金及附加17423.41 0.00 6969.36 10454.04 2.3 土地增值税8122.80 0.00 3249.12 4873.68 2.5 借款利息支付0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 借款本金偿还0.00 0.00 0.00 0.00 3税前净现金流量125071.136、38 -72085.45 50028.55 147128.28 4累计税前净现金流量-72085.45 -22056.89 125071.38 6调整后所得税31267.85 0.00 12507.14 18760.71 7税后净现金流量93803.54 -72085.45 37521.41 128367.57 9累计税后净现金流量-72085.45 -34564.03 93803.54 计算指标：税后 项目投资财务内部收益率61.99% 项目投资财务净现值(万元)￥73,169资金来源与运用表附表：9单位：万元序号项 目合 计1231资金来源390902.41 72085.45 156360137、.96 162456.00 1.1 销售收入270760.00 0.00 108304.00 162456.00 1.2 出租收入1.3 自营收入1.4 资本金120142.41 72085.45 48056.96 0.00 1.5 长期借款0.00 0.00 0.00 0.00 1.6 短期借款1.7 回收固定资产余值1.8 回收经营资金1.9 净转售收入2资金运用176956.46 72085.45 70782.59 34088.43 2.1 建设投资120142.41 72085.45 48056.96 0.00 2.2 经营资金2.3 建设期利息0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 修理费用0.00 2.5 营业税金及附加17423.41 0.00 6969.36 10454.04 2.6 土地增值税8122.80 0.00 3249.12 4873.68 2.7 所得税31267.85 0.00 12507.14 18760.71 2.8 经营费用0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 借款本金偿还0.00 0.00 0.00 0.00 3盈余资金213945.95 0.00 85578.38 128367.57 4累计盈余资金0.00 85578.38 213945.95