1、县城旅游区面积3.5万平大酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月71可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1 总体论述71.1项目背景71.2项目概况101.3可行性研究结论131.4问题建议142项目背景及建设意义142.1项目建设背景142.2项目建2、设的意义153现状分析及规模预测173.1XX现有酒店概况173.2酒店建设规模预测184项目建设条件194.1自然条件194.2资源条件224.3社会经济条件244.4社会环境条件284.5项目建设规模285项目场址选择295.1拟选场址现状295.2城市规划要求315.3征地拆迁条件315.4施工条件316设计指导思想及原则326.1设计指导思想326.2设计原则327整体构思和布局337.1整体布局构思337.2功能分区338建筑工程设计348.1交通组织设计348.2竖向设计368.3景观绿地设计368.4单体建筑设计378.5给排水设计388.6电气设计418.7弱电设计451.语音3、数据、图像结构化综合布线系统462.通信网络及程控交换机系统463.有线电视系统474.公共广播及消防紧急广播系统475.火灾自动报警及消防联动控制系统471)火灾自动报警系统472)非消防类风机的联动控制要求486.电气火灾监控系统：482)系统具有以下功能：487.综合保安监控系统：481.闭路监视系统：492.防盗报警系统：498.8暖通设计491、室外设计参数492、室内设计参数508.8.3通风系统501、设备用房按消除余热设计机械排风。508.8.4消防排烟设计501、防烟502、排烟508.8.5环保509.4.1建筑节能措施529.4.2电气节能措施539.4.3其他节能措施4、5310环境保护5410.1编制依据5410.2评价标准5410.3环境对设计的要求5511劳动安全卫生与消防5611.1劳动安全与职业卫生5611.2消防5712.1建设管理5812.2运行管理5812.3招投标方案5913项目实施进度5913.1项目建设期限5913.2项目建设进度安排5914投资估算与资金筹措6014.1投资估算6014.2资金筹措6715综合评价6815.1综合评价6816 SWOT分析与建议6916.1项目SWOT分析691、优势分析（S）692、劣势分析（W）70（2）地块地形坡度陡，落差大，土方工程量大。703、市场威胁（T）70（2）随着本地酒店的增多，未来竞争5、会有所加剧。704、市场机会（O）7016.2项目建议705、对品牌建设和文化活动方面加大投入，扩大企业品牌知名度。71前言商业地产开发是一项投资大、周期长、涉面广的综合性经济活动。要使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等有关情况进行深入细致的研究，对拟定的可能方案进行认真的分析论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的先进性、适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为地产公司的最终决策提供可靠科学的依据，并作6、为开展下一步工作的基础。随着商业地产公司项目开发日渐复杂，市场竞争日渐激烈，未来发展对地产新项目的建设要求也越来越高。本项目系XX县XX酒店有限公司项目，对其占领本地市场、树立品牌形象、扩大战略影响具有非常重要的意义。为规范本项目前期操作，提高工作效率，规避开发风险，提升公司竞争力，为下一阶段的各项工作（包括建筑设计）作出科学规范、合理适用的指引，受其委托，特制定本研究报告。 1 总体论述1.1项目背景1.1.1项目名称XX县XX酒店项目可行性研究报告1.1.2项目建设单位XX县XX酒店有限公司1.1.3项目建设地点XX县德维公路西侧，卡瓦格博东侧，县政府新大楼北侧。1.1.4项目建设性质新建7、1.1.5建设单位基本情况XX县XX酒店有限公司系自然人出资有限责任公司。法人代表为XX，注册资金为贰仟壹佰万元，实力雄厚，乐于为XX县的城市发展贡献力量。1.1.6可行性报告编制依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）中华人民共和国环境保护法（3）中华人民共和国土地管理法（4）中华人民共和国水法（5）民用建筑设计通用则（6）旅馆建筑设计规范（7）云南省城市规划管理条例（8）云南省城市规划技术管理规定（9）XX县“十一五”规划纲要（2006-XX）1.1.7项目建设的缘起（1）XX县具有良好的旅游观光、考察探险、投资开发的自然环境。XX地处青藏高原的南延部分，横断山脉中段，“三江（怒江、澜沧江8、，金沙江）并流”腹地。雪山突傲，大江蜿蜒，林海苍茫，峡谷深邃，丰富多彩的民族文化更显示出独特诱人的魅力。XX是一个充满神奇色彩的世界，它特殊的地理环境形成了独具特色的旅游资源，在全县7596平方公里的土地上，以雪山、冰川、峡谷、草甸、湖泊和多样性生物构成绮丽的自然景观，以神秘奇异的宗教文化，色彩斑斓的民族服饰，别开生面的习俗礼仪，优美和谐的音乐舞蹈，独特的饮食风味等，绘成了一幅幅异彩纷呈的藏民族风情画。是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之一，成为旅游潜力最大的市场。1997年9月14日，省政府向全世界郑重宣布，半个多世纪以来世人苦苦寻觅的“世外桃源”香格里拉，就在云南迪庆！而位于滇西北“三9、江并流”腹地的XX，是迪庆“香格里拉”的一个极其重要的组成部分，其中相当一新分景观就在XX境内，那金字塔形的雪山，“月亮”峡谷与“香格里拉”的寺庙等等所组成的“梅里雪山景区”，已成为云南旅游皇冠上的一颗璀璨耀眼的“明珠”。XX汉译为“极乐太平”，境内雪峰林立，梅里雪山（主峰卡瓦格博，汉泽为太子雪山，海拔6740米，为云南省第一高峰）北连西藏自治区阿东格尼山，南与碧乐雪山相连接，平均海拔在4800米以上的就有13座，称“太子十三蜂”。明永冰川从卡瓦格博脚下6000多米的极寒冰雪线以下一直延伸到海拔2660米处的亚热带原始森林中，全长11.7公里，是世界稀有低海拔、朝海洋性的现代冰川。加上在远古时10、代喜马拉雅山地质活动中形成的无数崇山峻岭，使这块圣地成为一片奇妙无比的风景线。XX蕴藏着丰富的资源，水能蕴藏量为41.7万千瓦，可开发利用74万千瓦；矿产资源得天独厚，矿点和矿化点89处，预测远景储量铜250万吨（最大的里农铜矿已获远景储量132万吨）；铁矿2000万吨；石膏约亿万吨；旅游资源独具特色，世界稀有；畜牧、生物、药材资源富集。美丽稀奇的自然风光，充满藏文化氛围的人文景观，古朴剽悍的民风民俗使人们对这里无比神往。从古至今，曾在这块土地上留下边足迹的中外游客，把这里誉为“雪域圣地”、“歌舞之乡”，生活在这里的藏民族也被称为“生活在诗中的民族”、“生活在神话中的民族”。（2）XX县正紧抓11、国家实施西部大开发、加快少数民族地区发展的重大机遇，生态立县、文化兴县、产业强县、和谐建县，围绕全面建设小康社会宏伟目标，建设旅游经济强县、民族文化大县、特色产业富县，培育旅游业、电矿业、生物业，实施科教兴县、人才强县、城镇化、全方位开放、可持续发展战略，促进经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，把XX建成全国藏区强县之一。（3）目前XX的中档以上的旅游度假及商务酒店比较缺乏，现有的酒店分布不合理。酒店软硬件均有待提高：硬件不足-基础设施设备欠缺；软件不足-酒店管理水平滞后，服务意识不强。因此建设本地一流的旅游商务酒店是当务之急。1.2项目概况1.2.1项目建设地点XX县德维公路西侧，卡瓦格12、博大道东侧，县政府新大楼北侧。1.2.2项目主要建设内容及规模XX县XX酒店建设项目主要分为以下几个方面：（1）建筑工程建设酒店总建筑面积： 35480平方米左右，其中客房建筑面积： 29480平方米左右配套建筑面积： 6000平方米左右 （2）室外工程建设平整场地： 100000立方米左右，绿化建设面积： 6650.0平方米左右，道路广场面积： 8837.6平方米左右。另有室外管网综合工程，围墙等构筑物及挡土墙设施等。1.2.3项目建设条件（1）地理位置优越建设场地位于XX县升平镇，地处云南省西北部横断山脉地段，青藏高原南缘滇、川、藏三省（区）结合部，北靠西藏芒康县，西连西藏左贡县、察隅县及13、云南省怒江州的贡山县，南接维西县，东临四川巴塘县、德荣县，为由滇入藏的必经之路。214国道东西向贯穿县内城区腹地，连通迪庆州州府香格里拉和西藏盐井、芒康，是连接大西南的重要通道，德维公路为县城主要道路，地理区位较好，交通便利。远处数百里兀立绵延的美丽雪山，尤其是海拔6000米以上的太子十三峰，周边空间开阔，自然风景优美。（2）建设条件具备XX县正努力打造和提升梅里雪山品牌，高度重视对梅里雪山品牌的战略研究。打破固有的思维模式，寻求新亮点，高起点大手笔推介梅里雪山品牌。增强品牌意识，不断丰富品牌内涵，扩大品牌影响，提高品牌效应，维护品牌形象，加强品牌管理。用全新的思路、全新的视角、全新的理念不断14、思考梅里雪山品牌、审视梅里雪山品牌、经营梅里雪山品牌，努力拓展梅里雪山品牌的升值空间。充分发挥XX作为中国香格里拉生态旅游区精品核心区的品牌效应。按照XX县十一五规划，为配合梅里雪山旅游品牌，本项目建设符合国家政策，建设条件具备。1.2.4项目建设目标通过本项目的建设，提升XX县文化旅游产业配套水准及城市建设形象，为香格里拉景区提供旅游度假设施，为XX的经济发展及商务开发合作做出贡献，争取将本项目建设成藏区一流的酒店。1.2.5投资规模和资金来源经估算，项目总投资为1.57亿元，全部由XX县XX酒店有限公司负责筹措。1.2.6项目建设期全部建设周期为两年：2011年3月-2013年3月主要建设15、期为1年半左右：2011年6月-2012年8月试运营期预计2012年8月开始1.2.7主要经济技术指标开发投资估算主要数据如下：（1）、酒店主体部分总建筑面积29480m2，单方造价估算为3765元/m2，总造价为11100万元。（2）、配套建筑部分总建筑面积6000m2，单方造价估算为1250元/m2，总造价为750万元。（3）、室外总体工程费用总造价为为1050万元。（4）、工程其他费用共为1709.15万元。（5）、工程其他费用不可预见费共为876.55万元。（6）、各项累计总造价15485.7万元。酒店每年运营及盈利主要数据如下：（1）、营业总收入为7513.34万元。（2）、营业税及16、附加税为327.58万元。（3）、运营成本为4345.82万元。（4）、经营毛利润为2839.95万元。（5）、管理公司费用为310.60万元。（6）、经营净利润为1897.01万元。1.3可行性研究结论XX酒店的建设对于提升XX县城市建设形象，完善本地商务旅游配套，打造雪山文化旅游特色区具有重要意义，项目的建设符合国家西部大开发的政策。本项目建设条件具备，建设规模适度，建设方案可靠，工程技术指标符合实际，有一定的社会效益，并在此已有上海锦江集团与本公司签订委托管理合同，在酒店建成之后由锦江集团全权负责管理及运营，有了专业及知名的锦江集团的加入使本项目更是锦上添花。因此本项目的建设是必要的，也17、是可行的。1.4问题建议建议各级政府部门及各相关单位尽快落实批准本项目的实施。2项目背景及建设意义2.1项目建设背景XX县十一五规划指出，要积极参与西部大开发，继续争取对口支援工作，扩大基础设施建设和环境保护项目的合作以及教育、文化、卫生等领域的交流。根据实际需要，大力发展旅游、电矿、生物等资源开发方面的合作。充分发挥资源优势，积极参与西部地区开发建设，推动资产重组、产业优化升级。以优势产业为龙头，发展配套产业。加大“引进来”力度，把引进外资作为对外开放的重点，制定利用外资战略和规划，大力引进外资大力推进全方位开放。大力推进横向联合协作，加强与沿海地区的合作以及与其他地区的合作。鼓励县外投资者18、参与经济建设。XX县正努力打造和提升梅里雪山品牌，高起点大手笔推介梅里雪山品牌。充分发挥XX作为中国香格里拉生态旅游区精品核心区的品牌效应。将梅里雪山的核心价值理念贯穿于产业、生态、文化、平安建设、和谐社会建设的全过程。XX酒店项目的实施，是努力贯彻XX县十一五规划的举措，符合国家政策，能够优化商务旅游资源配置，提升城市形象，是一件利国利民的好事。2.2项目建设的意义2.2.1是促进XX县旅游经济发展的需要XX是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之一，是潜力最大的旅游市场。旅游文化产业是XX的支柱产业，充分发挥XX独特的自然资源、民族文化和区位优势，抓紧资源整合、机制创新、品牌培育和市场拓展19、，抓好结构调整、转型升级和提质增效，提高旅游业发展质量和水平。积极推进文化与旅游相结合，全面提升产业素质和文化内涵。着力抓好精品开发，加大海内外促销力度，积极参与和推动区域旅游合作、增强旅游的整体吸引力和综合竞争力，把XX建成云南省重要的国际旅游胜地。XX酒店的建成必将优化本地旅游资源配置，提升本地旅游服务水平，带动本地经济发展。2.2.2是促进XX县城市建设发展的需要XX县城的城市建设起步晚，任务重。作为远近驰名的旅游城市，其城市建设还有很大的提高空间。XX酒店的建成必将成为城市的骄傲：开创XX县商业旅游的新时代；必将成为城市的地标：德维公路旁一道亮丽的风景线；必将成为城市的名片：独特的民族20、风格建筑屹立于雪域高原。2.2.3是解决城市就业促进社会安定的需要旅游餐饮、住宿行业是安置就业人数最多的旅游行业，也是突出旅游业密集型特点的典型代表。XX旅游业的迅猛发展，吸引了各种经济成分参与旅游食宿设施业的投资建设。旅游宾馆、饭店等旅游食宿业的总量增长很快，安置就业人数明显增加。同时随着国内外游客特别是高端游客的增多，为解决游客白天看景、晚上无聊的现状，丰富旅客晚间文化生活，各类高档晚间娱乐休闲设施应运而生。XX酒店的建成将提供数百个工作职位，并由此拉动的一系列旅游产业链条，解决更多的就业岗位，从而维护了本地区的社会安定局面。3现状分析及规模预测3.1XX现有酒店概况现有酒店主要有以下几个21、：（1）彩虹大酒店：是按二星级标准兴建的一家综合性酒店，共55间客房。酒店位于XX县的繁华黄金地带，酒店设施比较齐全，装修豪华典雅，别俱一格。酒店拥有多种类型的客房餐饮包厢及多功能厅，大小会议室以及其他服务和娱乐设施等。（2）卡瓦格博宾馆：是迪庆州旅游开发投资有限公司与XX县人民政府共同出资并按照准三星级标准建设操作的宾馆。酒店在原来的建筑基础上，以全新的理念，充分突出地域民族文化特色，尽显地方民族特色。 XX卡瓦格博宾馆集商务、旅游、购物等多种项目为一体，设有多种不同类型的客房多套，拥有一个可同时容纳130余人就餐的餐厅，7个包房，一个可接待60-80人的中小型会议室，一个多功能厅，可承接各22、种会议和团队。2007年开业，共100间客房。（3）明珠酒店：坐落在XX飞来寺，梅里雪山的正对面，是看雪山的最佳地点,所有的房间开窗即可观赏雪山之神韵，可躺在床上看梅里雪山日照金山、梅里雪山日落等景观。 该酒店是按准三星级标准兴建的新型豪华酒店，2007年开业，有豪华套房2间，豪华标间38间，单间6间，24小时空调热水，纯平高清晰彩电，宽敞的房间，纯棉床上用品，给人以家的感觉。是飞来寺最好、最舒适的酒店。（4）财鑫大酒店：是按一星级标准兴建的一家综合性酒店。酒店位于县中心的繁华黄金地带，地理位置优越，交通便利。酒店设施齐全，装修豪华典雅，别俱一格。酒店拥有多种类型的客房餐饮包厢及多功能厅，大小23、会议室等。共44间客房其他还有梅里酒店、神山酒店等，但基本都是星级较低，规模较小的酒店。3.2酒店建设规模预测由于XX普遍都是低星级甚至不上星级的酒店，设施普遍落后，规模也较小，缺乏三星级以上的大酒店，对于本地高端商务旅游相当不利，因次本项目定位在高星级的综合性大酒店（250-400套客房，建筑面积30000-40000平方米），一举成为本地的酒店业的旗舰店和城市的地标建筑。4项目建设条件4.1自然条件4.1.1地理位置XX县位于东经98 356-993220，北纬273344-29152之间，地处云南省西北部横断山脉地段，青藏高原南缘滇、川、藏三省（区）结合部，北靠西藏芒康县，西连西藏左贡县24、察隅县及我省怒江州的贡山县，南接维西县，东临四川巴塘县、德荣县。总面积为7273平方公里，人口密度每平方公里8人，县城升平镇，海拔3400米。4.1.2区位交通条件XX县城距州府中甸182公里，距省会昆明889公里。拟建项目位于德维公路西侧，卡瓦格博大道东侧，县政府新大楼北侧，交通便利。4.1.3地质构造4.1.3.1地层XX县境内出露地层由老到新依次为上元古界崇山群、志留系、下古生界XX群、泥盆系、石炭系、二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系、第三系及其第四系等分布。4.1.3.2地质构造XX地质构造总体为古板块缝合带分开的三大板块之一。地质构造以近南北向的澜沧江、金沙江两深断裂带为界，自西向东25、划入贡山-腾冲褶皱带、唐古拉-昌都-兰坪-思茅褶皱带，松潘-甘孜褶皱带三个一级构造单元及若干二三级单元体系，全县均为这三个褶皱带交汇地带。4.1.4水文气象XX县境内河流有以金沙江、澜沧江为主的两大水系，金沙江经西藏、四川在本县羊拉乡丁拉村附近入境。右岸经羊拉、奔子栏、拖顶等乡，县境内流程250公里，落差408米，县境内支流有珠巴洛河、东水河、归罗落马河、中玉河等30多条；澜沧江从西藏芒康县布依入本县境内，经佛山、云岭、燕门等乡，县境内支流有阿东河、五十一河、丰桶河、雨崩河、永支河等40多条。根据水利资源调查，县境内共有大小河流333条，总流程1029公里。XX县的气候属寒温带山地季风性气候。26、气候受海拔的影响较大。纬度影响不甚明显。随着海拔的升高，气温降低，降水增大，大部分地区四季不分明，冬季长夏季短，正常年干湿两季分明，年平均降雨量633.7毫米，510月雨季的降水量占全年降水量的77.5%，西北部年平均降水量在660毫米以下，东南部年平均降水量在850毫米左右。年平均气温4.7，年极端最高气温2 5 . 1 ，最低气温2 7 . 4 日照时数为1980.7小时，日照百分率为4.5。平均初霜日在9月30日，终霜诶在5月23日，最早初霜日为8月28日，最晚终霜日为6月12日。有霜期每年一般为236天，无霜期仅129天左右，旱象居多，长旱、短旱、插花旱、霜冻洪涝加冰雹和雪。4.1.527、土壤XX县水成陆时间较晚，土壤成土年年龄较短，境内有高山寒漠土、亚高山草甸土、棕色暗针叶林土、暗棕壤、棕壤、褐土、黄棕壤、黄壤、区域性土壤等11个土壤，15个亚类、29个土属、26个土种。 土壤分布情况：高山寒漠土分布在海拔4500米4800米的梅里雪山、白茫雪山、甲午雪山、闰子雪山、察里雪山、该土分布区域寒冷、冰雪期长、植被面积小且为苔藓。亚高山灌丛草甸土，分布在海拔4200米4500米的高山牧草地，主要用于夏季放牧。棕色暗针叶林土，分布在海拔3800米4200米地带，植被主要是冷杉及野生药材，是本县主要的水源林区。暗棕色壤，分布在海拔3400米3800米的山区，植被以云杉、冷杉、落叶松、高28、山松为主。棕壤，分布在海拔2900米3400米地带，植被为高山林、桷斗、黄林树及灌木丛。黄棕壤，分布在海拔2500米2900米，植被主要是云南松和其它硬质阔叶林。土种及适宜种植的农作物：海拔在2900米以下的金沙江、澜沧江沿岸及其支流沿岸，系褐土、冲积土、黄壤、黄棕壤、和水稻土，适宜种植的农作物较多，主要有：玉米、小麦、水稻、青稞等；海拔在3000米3800米高山地带，由于气候冷凉湿润，主要有：小麦、青稞、玉米、荞子、洋芋、药材等，一年一熟或二年三熟，粮食产量低。海拔在3900米以上主要为林区或草甸，适宜发展林业、野生药材、草场。4.2资源条件4.2.1植物资源 全县土地面积1125.65万亩29、，其中宜耕地14.13万亩，其中灌溉水田0.22万亩，水浇地3.60亩，旱地10.31万亩，旱地占耕的73.86%；宜林地695.02万亩，其中成林577.07万亩，成林占地81.77%；牧草地（即天然草地）148.83万亩；园地0.03万亩；其中果园0.0059万亩，其它园地0.0223万亩；未利用地249.75万亩，其中荒草地131.30万亩，裸土地1.45万亩，田坎7.36万亩，裸岩石砾地109.63万亩；其它用地2.60万亩。 县境内林木面积6607085.7亩，占全县土地面积60.4%，林地面积中有林地面积为54024061.1亩，占林地面积的81.7%，灌木林面积981348.8亩30、，占林地面积的14.8%，疏林地面积204284.1亩，占林地面积地3.1%，迹地有19046.7亩，占林地面积的0.3%，森林覆盖率为36.7%，活立木蓄积量为40802055立方米。主要树种有澜沧江黄杉、云南铁杉、红杉、云南松、华山松、高山松、云杉、川滇高山栎、黄背栎、红桦、白桦等。经济林木主要有青皮梨、芝麻梨、芝麻酸梨、核桃、黄果、苹果、桃、梅子、花红、板栗、花椒等。种子植物有127科，506属，174种，相当于西藏种子植物科属，种类的77.4%、44.2%和33%，在456个野生植物属中、热带分布属占24.57%，温带分布属占68.55%，中国特有分布属占4.1%。国家级保护植物16种31、，其中国家二级保护植物6种，国家三级保护植物10种，药用植物143科，718种。4.2.2动物资源由于县境地处横断山脉腹地，境内森林面积大，自然环境好，有众多的珍禽异售，植物资源种类繁多。动物中兽类有18科47种，鸟类有14目37科215种，有重点保护珍稀特有种滇金丝猴，有国家一级保护动物云豹、金钱豹、雪豹、熊猴、黑仰鼻猴、金雕、胡兀鹫、绿孔雀、斑尾榛鸡、雉鹑、国家二级保护动物猕猴、棕熊、林麝、岩羊、鬣羚、斑羚、穿岬、藏马熊、小熊猫、石豹、青鼬、水獭、斑灵猫、大灵猫、小灵猫、金猫、猞猁、马麝、高山麝、血雉、红腹、角雉、藏马鸡、淡腹雪鸡、勺鸡、黑鸢、松雀鹰雀、高山鹰、红隼、白腹锦鸡、灰鹤、黑颈鹤32、楔尾绿鸠、大绯胸鹦鹉、灰林鹃、白腹黑啄木鸟等珍稀动物。4.2.3矿产资源县境内有金属、非金属等矿藏，现已探明的有金、银、铜、铁、锡、铅、锌、蛇纹岩、硫磺、橄榄岩石、磷石棉、透明石膏等金属个非金属矿点87处。 4.2.4水资源县境内有雪山冰川和高原湖泊，河流纵横，溪泉遍步。有金沙江澜沧江为主的两大水系。金沙江在县境内流程250公里，其主要支流有珠巴洛河、东水河等30多条；澜沧江在线境内流程150公里，其主要支流有阿东河、永支河等40多条。全县大小河流有333条，总流长1029公里，水能蕴藏量为72.52万千瓦，包括金沙江、澜沧江在内则有878.33万千瓦。 4.3社会经济条件4.3.1行政区划33、全县设6个乡，2个镇，38个行政村，3个办事处，其中有2个傈僳族乡，全县辖乡镇如下： （1）升平镇：地处县境中部高山区，是县府所在地，是全县政治、经济、文化活动中心，镇所辖三个办事处，即街道办事处、阿东办事处、巨水办事处。46个自然村，总面积765平方公里。（2）燕门乡：地处县境南部，管辖拖拉、禹功、谷扎、石底、春多乐、茨中、巴东等7个行政村，53个自然村，总面积581平方公里。 （3）云岭乡：在县境中南部，西靠云南第一峰“卡格博“雪山。管辖果念、斯农、西当、红坡、查里桶等5个行政村，33个自然村，总面积908平方公里。 （4）佛山乡：地处县境西北部，南靠梅里雪山，西面和北面与西藏自治区为邻。34、管辖纳古、巴美、鲁瓦、江坡、溜洞江等5个行政村，42个自然村，总面积914平方公里。 （5）霞若傈僳族乡：地处县境东南部，管辖霞若、粗卡通、石茸、夺松、月仁、施坝，各么茸等7个行政村，108个自然村，总面积1589平方公里。（6）拖顶傈僳族乡：地处县境南部，管辖拖顶、洛玉、左力、洛沙、大村等5个行政村，92个自然村，总面积376平方公里。（7）奔子栏镇：地处县境东南部，东隔金沙江与四川得荣县相望。管辖奔子栏、达日、叶日、书松、夺通5个行政村，78个自然村，总面积1245平方公里。 （8）羊拉乡：地处县境东北部，东隔金沙江与四川巴塘县、得荣县相望，西北与西藏自治区接壤。管辖羊拉、甲功、规吾、茂顶35、等4个行政村，48个自然村，总面积1126平方公里。4.3.2社会经济2009年全县地区生产总值（GDP）94668万元，按可比价格计算，比上年增长22.1%，第一产业实现增加值9555万元，比去年同期增加240万元，增幅1.1%；第二产业实现增加值51351万元，比去年同期增加11382万元，增幅35.9%；其中工业实现增加值28853万元，比上年增加6104万元，增长40.2%，建筑业实现增加值33762万元，比上年增加5278万元，增长30.6%；第三产业实现增加值33762万元，比去年同期增加4227万元，增幅为10.1%，第三产业比例由2008年的11.8：50.7：37，5调整为236、009年的10.1：54.2：35.7。2009年农业总产值14142万元，比上年增加942万元，增长7%，全县工业总产值完成56342万元，比上年增加13810万元，增长32.5%，全社会固定资产投资完成162826万元，同比增加46815万元，增长40.4%，旅游总收入达41489万元，比上年增长4352.8万元，增幅11.7%。2009年全县地方财政总收入10160万元，比上年增加66.5%，地方财政一般预算收入4470万元，比上年增加60.3%，财政一般预算支出63726万元，基金预算支出999万元，财政支出总额64725万元。4.3.3居民分布由于XX县自然条件恶劣，海拔高差大，居民37、按地形分为三个级别：一类是高山河谷区，地处海拔1800-2400米之间，分布在金沙江、澜沧江沿岸小甸及缓坡，有153个自然村，占全县自然村总数的28.75%；二类是山区，地处海拔2400-3000米之间，有293个自然村，占全县自然村总数的55.07%；三类是高寒山区，地处海拔3000米以上的地区，有86个自然村，占全县自然村总数的16.16%。4.3.4人口民族截至2009年底，全县总人口为63000人，其中城镇人口10625人，占总人口的16.9%，农村人口52375人，占总人口的83.1%，全年出生人口650人，人口出生率10.4%，全年死亡人数为450人，人口死亡率为7.2%，人口自然38、增长率为3.2%。XX县为藏族聚居县，主要民族有藏族、傈僳族、汉族、纳西族、白族、回族、彝族、壮族、苗族、哈呢族、怒族、傣族、普米族等。少数民族占总人口的98.0%，其中藏族人口占少数民族人口的83%。4.3.5交通XX县内公路干线长度：214线穿奔子栏乡、升平镇、佛山乡全长216公里；德维公路穿升平镇、云岭乡、燕门乡全长87公里，拖其公路穿拖顶、霞若两乡全长47公里。奔拖公路测量已完成，全度30公里，羊拉公路全长199公里。村社公路通车里程为236公里，已通公路的有30个村。境内通车里程为733公里。2009年年末XX县全县民用车辆拥有量1292辆，比上年增加4.4%，其中私人拥有量129239、辆，比上年增加4.4%，全年旅客运输完成227626人次，比上年增加3.6%，旅客运输周转量完成1693万人/公里，比上年增加3.1%。4.3.6通信XX县电信事业在“九五”期间取得了突飞猛进的发展。实现了传输光缆化，电话程控化，达到了较先进的通讯手段。每百人拥有电话3.84部，电话普及率达30%，电信业务总量达314万元，1996-2000年间平均年增速为36%。2009年年末，移动电话业务总量1265万元，比上年增长202万元，增幅为19%，移动电话用户23000户，固定电话用户5251户，两项合计28251户，比上年增长7288户，增幅为34.8%。固网用户得到了长足发展，先后进行了谷松40、社电缆架设工程、谷基社开集线器设备工程、马巴顶改造数环设备及古水集线器改造、美丽石集线器开通工程、巴美搬迁、红坡架设光缆开通数环工程、永支村架设光缆开通数环工程、无线市话组控及补点基站安装工程、更换分支机构相关电源设备工程、综合机房-电力室-油机室-配线-配号室整治工程、羊拉所油机及油料户新建工程、羊拉-燕门两只机构交换设备改造工程以及为移动联通等电信运营商提供2M电路有关工程等，以上项目的建成开通，满足了广大用户对通讯的要求，同时也为地方经济发展和社会信息化发展打下了坚实的基础。4.4社会环境条件拟建项目所在地为升平镇，为XX县政治、经济、文化中心，也是县级各机关驻地。XX县十一五规划提出，41、要加快发展以旅游业为龙头的服务业。充分发挥XX独特的自然资源、民族文化和区位优势，抓紧资源整合、机制创新、品牌培育和市场拓展，抓好结构调整、转型升级和提质增效，提高旅游业发展质量和水平。积极推进文化与旅游相结合，全面提升产业素质和文化内涵。着力抓好精品开发，加大海内外促销力度，积极参与和推动区域旅游合作、增强旅游的整体吸引力和综合竞争力，把XX建成云南省重要的国际旅游胜地。制定和完善促进服务业发展的政策措施，建立公开、平等、规范的行业准入制度，努力实现服务业规模化、集约化、网络化发展，全面提高服务业发展层次和水平，加快形成特色优势强、带动效应大、附加价值高的新型服务业体系。改造提升商贸、运输、42、餐饮、娱乐等传统服务业，大力发展现代物流、信息等现代服务业和需求潜力大的产业，抓紧培育中介服务、社区服务、教育培训和医疗保险等新兴产业。完善市政服务、交通运输、公共安全等设施，为广大人民群众提供良好的公共服务。XX酒店项目的建设是符合国家政策、与XX县十一五规划要求相适应、利国利民的举措。4.5项目建设规模4.5.1建筑工程建设酒店总建筑面积： 35500平方米左右，其中客房建筑面积： 29500平方米左右配套建筑面积： 6000平方米左右 4.5.2室外工程建设平整场地： 100000立方米左右，绿化建设面积： 6650.0平方米左右，道路广场面积： 8837.6平方米左右。另有室外管网综合43、工程，围墙等构筑物及挡土墙设施等。5项目场址选择5.1拟选场址现状5.1.1项目建设地点与地理位置用地属于XX县升平镇，位于德维公路西侧，卡瓦格博东侧，县政府新大楼北侧。地理区位较好，交通便利，周围风景优美。（见附图-基地位置图）5.1.2场址占地面积总面积约为19000平方米，约28.5亩。5.1.3拟建场址现状本基地走势东高西低，坡度较陡。用地内无古墓、古树、古建筑等文物，周边空气状况良好，无噪声污染，无化工厂污染，无放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等。周围的雪山风景秀丽，是值得注意的景观空间。5.1.4场址利用情况以规划部门和有关单位及建设单位对于该项目的控规设计和要求为依据，结合基地44、的形状，顺应道路走势，呼应周边已经建成的现有建筑，因地制宜布局新建筑。5.1.5周边公共基础设施（1）给水项目给水水源由德维公路的市政供水管网引入应能满足需要。（2）给水排水管网为雨污分流制体系，雨水可直接排至市政道路就近的雨水管中，污水排至市政道路就近的污水管中，至下游污水处理厂集中处理。（3）供电本工程地下层建10KV变电站，与外来供电专线连接，应能满足酒店照明和生活等用电需要。（4）通信通信直接由县城电信网引入中继线，通过穿管敷设到达终端电话、电视、网络接点，应能满足酒店弱电需要。5.2城市规划要求应满足县城城市规划选址意见书要求，遵守其对用地退界、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率、停45、车位等方面的控制要求。5.3征地拆迁条件拟建项目为新增用地，通过挂牌拍卖取得土地使用权。用地内拆迁由政府同意拆迁、统一安置处理。5.4施工条件本项目建设使用沙石料可在XX县办理过合理开采证的料厂购买水泥、钢筋，以及其他建筑材料，也可以从昆明、大理或香格里拉购买，场地内可新建施工道路，同时引入施工供水供电设施。6设计指导思想及原则6.1设计指导思想（1）应以规划部门和有关单位及建设单位对于该项目的控规设计和要求为依据，既符合规划要求，又能满足建设单位的开发意向，使该项目成为该区的有机组成部分，并与周边协调发展。（2）应结合基地的形状，顺应道路走势，呼应周边已经建成的现有建筑，因地制宜的布局新建筑46、；让其自然的契合其中而相得益彰。（3）应尊重当地文脉与自然环境，尽可能的减少开发对自然环境、山体的影响。6.2设计原则（1）贯彻以人为本的思想，以建设生态型建筑环境为规划目标。（2）以建设现代化时尚精品酒店为目的，设计注重超前性、先导性。（3）强调实用功能，注重客房朝向及合理的分区设计。（4）建设都市经典绿化环境，创造花园式酒店典范。强调绿脉与市民活动的融合。（5）强调环境与建筑，主楼和裙房、空间与实体的整合性。（6）努力将新观念、新技术、新材料与传统酒店生活要求有机结合。（7）酒店主题上突出民族地方特色。7整体构思和布局7.1整体布局构思酒店主楼宜坐北朝南，置于地块北部，裙房宜结合酒店入口置47、于德维公路一侧，整体可形成L型布置，围合成内院空间。基地内一条主干道沿地形走势，由东向西连接德维公路和卡瓦格博路，在车行流线排布上便捷、安全、合理。在消防流线和登高场地上，设计中充分考虑了建筑本身的消防安全，以满足消防要求，建筑平面中按防火疏散要求设置单向电子自动门及消防楼梯前室，以利于紧急情况下人的安全疏散。（见附图-总平面图）7.2功能分区在分区规划上，功能清晰明了：基地北侧布置主楼，主楼长边正对梅里雪山，不仅使主楼的大部分客房，还有裙房的局部餐饮包间和会议室，都有很好的视觉朝向。无形之中提高了酒店的档次和人气。酒店主入口位于德维公路一侧，方便人流进出。（见附图-功能分析图）8建筑工程设计48、8.1交通组织设计8.1.1设计原则（1）尽量避免各流线的多次交叉，可以考虑人车分流。（2）保证内部主要道路的环形及通畅性。（3）突出主要入口，处理好后勤入口的位置。（4）解决好停车场及其出入流线。（5）预留消防车路线及消防登高面场地。8.1.2出入口受地形及外部交通系统限制，基地设两个出入口，主入口设在裙房一面，与德维公路连通，次入口设在西面，与相邻住宅小区道路连通。主入口结合酒店出挑大雨篷，空间上要开阔大气。8.1.3道路系统基地内一条主干道沿地形走势，由东向西连接德维公路和卡瓦格博路，在车行流线排布上便捷、安全、合理。酒店主入口、后勤服务入口、停车场出入口、消防疏散出口等以此为基础展开布49、置。（见附图-交通分析图）8.2竖向设计8.2.1竖向设计原则（1）安全、适用、经济、美观。（2）充分发挥土地潜力，节约用地。（3）合理利用地形地质条件，满足城市建设用地的使用要求。（4）减少土石方及防护工程量。8.2.2竖向设计措施用地为不规则形状，地势东高西低，落差较大。场地设计要尊重现状地形，依山就势，组织建筑空间，场地排水，可以结合灵活多变、高低错落的景观平台来组织竖向设计。8.3景观绿地设计建筑通过灵活多变的景观平台、屋顶花园、室外高差变化有机的组成一个丰富多彩、采光通风良好、生动有趣的立体景观系统，配合藏式建筑立面的庄重、端庄，突出藏区独有的特色和风情。建筑与景观独立而又关联，相互50、处理成为一种简明有序的关系，空间紧凑合理，多样而统一。（见附图-景观分析图）8.4单体建筑设计8.4.1设计原则(1)体现藏民族的文化风情和地域风格原则。（2）考虑周边环境，整体协调原则。（3）体现时代特色原则。8.4.2设计形象构思在建筑设计特点上，分析传统藏式建筑的特点，结合现有的地形，设计出独特而又优美的建筑形式和风格，与雪域高原壮丽的自然景观浑为一体，在保持传统藏式建筑古朴、神奇、粗犷之美感的同时，又赋予新建筑独有的和鲜明的特点。收分墙体和柱网结构是构成传统藏式建筑在视觉和构造上坚固稳定的基本因素。使用柱网结构，扩大了建筑空间，增强了建筑物的稳定性；收分墙体，墙体下面宽、上面窄，使建筑51、物重心下移，保证了建筑物的稳定性。（见附图-立面参考效果图）8.5给排水设计8.5.1设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2003年版）室外给水设计规范GB50013-2006（2006年版） 室外排水设计规范GB50014-2006（2006年版） 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版） 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版） 建筑灭火器配置设计规范GB50140-20058.5.2给水设计（1）水源:由市政给水管网引入二路DN200管道供水，市政给水压力按0.15MPa计。（2）用水量:总用水量估算为:375.8 m3/d。52、（3）供水系统及供水方式:生活供水方式分为两个大区：一区地下二层至一层采用市政压力直接供水；二区二层以上采用小区管网水池加压水泵屋顶水箱供水，其中二至七层为一个减压区，八至十二层为一个区；设集中泵房于地下二层内。管网系统的压力控制参数为：各区最不利点的出水压力不小于0.05Mpa,最低用水点压力不大于0.35Mpa。8.5.3消防设计（1）消防用水量:本项目为一类高层酒店建筑，建筑高度不超过50米，为客房及附属功能用房，根据规范要求，室内消防用水量为30L/s，室外消防用水量30L/s。根据规范设置自动喷水灭火系统，喷淋流量为30L/s。地下室内设消防水池一座，内存室内消防用水量3小时，自动喷53、水用水量1小时，共计432吨。（2）消火栓系统:室内设消火栓系统，消防泵设于下地下室内，消火栓泵从消防水池抽水, 设水泵接合器，并与室内消火栓环管相连。在屋顶水箱储备10分钟不被动用的消防水量18吨。室外除按规定距离设消火栓保护，其数量还需与水泵接合器相适应。（3）建筑灭火器:室内每层于消火栓箱处配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（4）自动喷水灭火系统：室内均设置自动喷水灭火系统，按中危险级设防。于地下室水泵房内设喷淋泵及湿式报警阀；采用喷淋泵及屋顶水箱联合供水。喷淋泵从消防水池抽水, 室外分别设二套水泵接合器，并接入湿式报警阀底部。（5）消防排水：为使消防电梯在灭火时正常运行，在各消防电梯坑底附54、近设容积不小于2m3的消防集水坑，内设消防排水泵各2台，其中1台备用。8.5.4排水设计（1）排水量：按日总用水量的90%计，总排水量为338.22 m3/d。（2）排水方式：室内污、废水合流，室外雨、污水分流；本项目基地中设一个化粪池，污水经化粪池后排入市政污水管。室内0.00以上采用重力流自 流排除；0.00以下采用水泵提升排除。8.5.5雨水设计屋面雨水、阳台及场地、道路排水均为有组织排水。屋面雨水与阳台雨水分设立管排至雨水井。雨水量按当地暴雨公式计算，设计重现期以5年计，屋面另设溢流口，总排水能力不小于50年重现期的雨水量；基地内的雨水以就近排放为原则，最终汇集排入市政雨水管网。给排水55、配管材料（1）室内给水泵出水管、立管采用钢塑复合管，入户管采用PP-R塑料管；室外给水管DN100及以下管采用钢塑复合管，DN200采用球墨铸铁管；（2）室外消防管采用给水铸铁管，室内消防管采用热镀锌钢管。（3）室内排水管采用抗震柔性接口排水铸铁管。室外雨、污水管采用UPVC加强筋管。8.6电气设计8.6.1设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设计规范GB50054-95通用用电设备配电设计规范GB50055-93建筑照明设计标准GB5056、034-2004建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）10kV及以下变电所设计规范GB50053-94建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；设计范围及内容（1）用户10KV/0.4KV变配电系统。（2）照明及配电系统。（3）动力配电及控制系统。（4）消防设施配电及控制系统。（5）空调配电及控制系统（6）防雷与接地系统负荷等级与供电电源 （1）本工程为一类高层，一类高层中电信交换机房、安保监控室、消防控制中心、消防电梯、配电室、公共照明等消防用电及重要电力设备为一级负荷；其余本工程内客梯电力、排污泵，变频调速恒压供水生活水泵等设备为二级负荷,其余负荷为三级负荷。57、（2）根据对本建筑用电量的估算：本工程建筑物用电指标:洒店区域:100W/M2 地下室:10W/M2总计Pe=2220KW 同时使用系数Kc=0.8补偿后功率因数cos=0.92 估算容量Sjs=1930A设置1250KVA干式变压器2台（3）电源：为满足本工程供电要求，由市政引二路10KV独立电源，至本工程用户变电站。二路电源同时供电，当一路电源故障时，另一路电源不致同时受到损坏，每一路电源并能负担100%一二级负荷。 低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：水泵房、电梯机房、电话站、消防控制室等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供58、电方式； 本工程的消防设备，计算机房，应急照明等消防用电及重要设备等一、二级负荷采用双电源供电，并在末端自切。变配电系统（1）变配电站：在本工程地下层设置一座10KV变电站，设置2台1250KVA/10KV干式变压,变电站地坪高于周边地坪150mm，并设有集水井。变电站内设有良好的机械进、排风设备：设有置降湿和排水设备。 变电站内设有良好的机械进、排风设备：设有置降湿和排水设备。 （2）电费计量高供高量方式量电， 0.4KV低压侧建筑单元在低压配电间另设量电装置低压配电级线路敷设方式（1）变电站内10KV线路选用YJV-10KV型交联电缆。（2）变电站内一、二次线路沿电缆沟敷设，密集型铜母线上59、出线方式。（3）强电井内配电线路采用电缆桥架敷设。（4）普通220V/380V低压线路照明主干线采用预分支电缆树干配电。其余普通动力、照明配电线路均采用ZB-YJY-1KV型阻燃交联电缆，沿电缆桥架敷设。（5）普通动力、照明配电支线采用BV塑料绝缘铜芯线窗金属管暗敷或穿金属管吊顶内敷设。（6）消防设备配干线电线路采用无卤低烟阻燃耐火电缆WDZBNYJY-1KV或BTTZ型矿物绝缘电缆配电。（7）消防设备配电支线采用ZBN-BV阻燃耐火性导线金属管明敷和暗敷。（8）照明及动力分支线采用钢管敷设。（9）低压供配电线路至重要设备配电方式采用放射式，至一般设备配电方式采用放射与树干混合方式配电，采用“60、T”接或预分歧电缆烟强电井内明敷设。（10）各层设置强电竖井，设置层配电箱、垂直电缆桥架等。（11）所有消防级重要设备供电均设置双电源末端自动切换设备，选用质量可靠的ATS切换开关，保证供电可靠性。（12）消防设备配电装置均设置明显的消防标志。照明系统（1）疏散楼梯、疏散通道、大堂、大空间、地下层设置应急照明，其照度不低于0.5LX，放电时间不小于60分钟。（2）消防控制中心、消防水泵房、防排烟机房、变电所、放电机房、配电间、消防电梯等重要机房布置应急照明，起照度为原照度的100%。（3）照度标准：a按建筑照明设计标准的相应要求设置照明灯具。b室外照明采用节能灯和金属卤化灯。接地安全措施（1）61、本工程采用TN-S系统，零线与相线同截面，保护线（PE）专放。（2）变压器低于侧主开关及母联开关均采用四极开关。（3）所有插座回路均设置漏电保护开关，其他低压配电线路设置相应的接地故障保护措施。（4）本工程设置总等位联结（MEB）。（5）在每层强，弱电竖井设置辅助等位联结（SEB），各层在正常情况下不带点的金属器件（包括电器设备外壳、风管、水管等）均与辅助等电位联结箱可靠相连。（6）在变配电间、消防控制室、电信交换机房等地方按相关规范要求设置接地点。防静电措施本工程电信交换机房静电架空地板设防静电接地。防雷与接地（1）本工程按二类防雷措施设防。（2）本工程在屋顶设避雷带(网)作防直击雷的接闪器62、,利用建筑物结构柱子内的主筋作引下结,利用结构基础内的钢筋网作接地体. （3）为防止直接或感应雷电过压因配电线路入侵设备、屋面设备配电线路前端和有计算机设备配电设备，设置电涌保护器（SPD）。（4）本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统，零线与相线同截面，保护线（PE）专放。（5）本工程采用总等位联结（MEB）,。（6）本工程变压器中性点工作接地、防雷接地，电气设备保护接地，电梯控制系统的工作接地，计算机工作接地，等电位联结接地及其他电子设备的工作接地合用一接地体（联合接地体），即利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。8.7弱电设计8.7.1设计依据民用建筑电气63、设计规范JGJ 16-2008火灾自动报警系统设计规范GB 50116-98建筑设计防火规范GJ 16-87综合布线系统工程设计规范GB50311-2007；有线电视系统工程技术规范GB50200-94民用闭路监视电视系统工程技术规范GB 50198-94智能建筑设计标准GB/T 50314-2000弱电系统设计弱电设计具体为如下7个系统：1） 语音、数据、图像结构化综合布线系统2） 通信系统3） 有线电视系统4） 公共广播兼紧急广播系统5） 火灾自动报警及消防联动控制系统6） 电气火灾监控系统7） 综合保安监控系统系统组成和功能描述1.语音、数据、图像结构化综合布线系统为满足和适应通信和计算64、机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则设置标准、灵活、开放的结构化布线系统。该布线系统采用光纤加双绞铜缆，语音主干线缆为3类铜缆；数据及图像为多芯多模光纤，水平线缆均为6类4对铜缆。2.通信网络及程控交换机系统电信交换机房设在一层，楼内各处按功能要求设置通信终端。通信网络通信光缆穿钢管埋地暗敷引入电信机房后采用垂直管线沿弱电桥架敷设至各层电话分线箱，再由分线箱暗管引至各信息配线箱和通信终端。通信系统设备、干线线路型号与当地电信部门协商确定。3.有线电视系统有线电视系统与有线电视台联网，有线电视网干线穿钢管埋地暗敷引入竖井内电视设备箱。垂直管线沿弱电桥架敷设至各层电视设备箱，再由65、楼层分配设备暗管引至各信息配线箱及终端；用户终端信号电平应满足683dBv，有线电视系统设备、干线线路型号由当地有线电视台定，施工图必须由有关部门审核后方能进行施工。4.公共广播及消防紧急广播系统消防广播独立设置前端设备，设于一层消防控制中心。广播机房与消防控制室合用。广播系统设有电脑音响控制设备，节目源有镭射唱盘机、CD播放机、双卡连续录音机等设备，并设有紧急广播用话茼。火灾时，自动或手动打开相关层紧急广播，同时切断背景音乐广播。紧急广播切换在消防控制室内完成。紧急广播设备用扩音机，容量为同时广播容量的1.5倍。5.火灾自动报警及消防联动控制系统本工程火灾自动报警系统按一级保护对象设防，采用66、集中报警系统的形式。消防控制中心设在一层，内设火灾自动报警控制器、消防联动控制柜、消防广播及消防电话设备。系统构成如下： 1)火灾自动报警系统为提高对火灾自动监测的防范能力，需设置一套高可靠性、智能化的火灾自动探测报警系统。产品选用智能化模拟报警设备，火灾报警系统由感烟、感温智能型光电探测器，红外光束感烟探测器、手动报警按钮、水流指示器和水流闸阀组成。各层手动报警按钮均带消防电话插孔，消防控制中心设火警专线电话。 2)非消防类风机的联动控制要求 非消防类风机包括：空调机、新风处理机、排风机及送风机。 在火灾报警后，消防控制中心能通过就地控制模块自动关闭这些设备。6.电气火灾监控系统：本工程在低67、压配电系统上设置电气火灾监控系统。1)系统主要由报警监控主机、电气火灾监控探测器等组成。其中，报警监控主机设置在消防控制室，探测器安装在变电站低压配电柜内。2)系统具有以下功能：a. 探测漏电电流信号，发出声光报警信号，准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。b. 储存各种故障和操作试验信号，信号存储时间不应少于12个月。c. 显示系统电源状态。3.)为确保供电的连续性，该电气火灾监控系统只作用于报警，不作用于切断线路。7.综合保安监控系统：综合保安监控系统的所有主机设备均设置在一层保安机房内（与消防监控中心合用）。1.闭路监视系统：本工程各出入口、公共走廊、电梯轿箱内设保安监视摄像机，中心主68、机系统采用全矩阵系统，所有摄像点应同时录像，按系统图所示做时序切换。同时可手动选择某一摄像机进行跟踪、录像。2.防盗报警系统：a.在非主要入口设置吸顶红外感应报警探测器。b.各层设置双鉴探测器。c.在一些重要部位设置紧急报警按钮。8.8暖通设计8.8.1设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003城市区域环境噪声标准GB3096-93通风与空调工程施工质量验收规范GB502423-2002民用建筑节能设计标准JGJ26-95民用建筑隔声设计规范GBJ118-88民用建筑防烟技术规范 GJ08-88-2000高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）8.8.2设计69、参数1、室外设计参数夏季：干球温度32湿球温度27.7冬季：干球温度-2相对湿度702、室内设计参数夏季：t=2426 冬季：t=1820新风量按20m3/h人考虑。8.8.3通风系统1、设备用房按消除余热设计机械排风。8.8.4消防排烟设计1、防烟楼梯间有可开启外窗自然通风，当不能满足自然风要求时，采用机械加压送风方式。2、排烟各类房间，走道可通过对外门窗自然排烟，不当满足自然排烟要求时，设机械排烟系统。8.8.5环保1、所有送、排风机进出口均按噪声量设置消声器，消音。2、所有吊装的空调末端设备均设有弹性吊钩，隔断固体传声。3、所有空调设备，包括主机、风机均设有关减震器，隔震。9节水节能设计70、9.1节水节能的意义国务院节能减排综合性工作方案，明确了XX年中国实现节能减排的目标任务和总体要求，提出了“十一五”期间单位国内生产总值能耗降低20%左右，主要污染物排放总量减少10%的约束性指标，搞好资源节约与综合利用，是保证社会可持续发展的重要举措。9.2节水节能编制依据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国可再生能源法中华人民共和国水法中华人民共和国建筑法民用建筑节能管理规定公共建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范城市节约用水管理规定9.3节水措施（1）工业节水技术：要注重重复用水技术，包括冷却水的循环节水、一般循环水节水（指循序用水、闭路用水等）和工艺节水（包括冷却工艺改革、无水少水工71、艺等），这些技术在火电、钢铁、石化、化工、印染、造纸等行业都有成功应用的范例。（2）国内生活用水主要节水措施有：水表安装与计量。采用节水型器具，包括节水型水嘴、节水型便器、节水型便器系统、节水型便器冲洗阀、节水型淋浴器、节水型洗衣机等。城市节水灌溉。随着人民生活水平的提高，城市绿化面积不断增加，城市灌溉用水量逐年增长。目前我国着重推广喷灌、微喷灌和滴灌等新技术，比原来的地面灌节水30%50%，同时节省大量劳力。城市污水回用技术（中水技术）。通过污水回用，可以在现有供水量不变的情况下，使城镇的可用水量增加50以上。国内外的实践经验表明，城市污水的再生利用是开源节流、减轻水体污染、改善生态环境、解72、决城市缺水的有效途径之一，不仅技术可行，而且经济合理。减少管网的漏损率。供水管网的漏损是城市供水过程中水损失的一个重要方面，由于城市管网老旧，漏损严重，既会造成水的损失，同时有可能会对地质环境造成安全事故。利用价格杠杆，调整水价，促进节水工作。根据城市供水价格管理办法和有关规定，合理调整城市供水价格，在满足居民的基本用水要求的前提下超定额用水实行累进加价，鼓励居民选用节水器具、废水再利用的自觉性。9.4节能措施9.4.1建筑节能措施（1）选择建筑物良好朝向，控制其合理形状。（2）合理规划建筑空间布局，控制体型系数。（3）利用绿化对建筑的正面影响。（4）增强建筑维护结构的保温性能。（5）通过遮阳73、措施和反射墙面隔离太阳辐射热。（6）采用新型保温门窗，减少外门窗面积，提高气密性。9.4.2电气节能措施（1）选用高效低耗变压器，提高变压器的效益，减少变压器能耗。（2）提高供电系统的功率因素，治理谐波，提高供电质量。（3）室内照明选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源。照明光源采用三基色T8高效节能荧光灯及金属卤化物灯，荧光灯显色指数Ra大于80并选择电子镇流器，金属卤化物灯显色指数Ra大于60并选择节能型电感镇流器，荧光灯及金属卤化物灯单灯功率因数大于0.9；选用反射罩效率高的灯具，室内开启式灯具的效率不低于75%，带保护罩灯具的效率不低于65%，带格栅灯具的效74、率不低于60%。公建楼梯间等公共部位照明开关采用延时自熄型。9.4.3其他节能措施（1）尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水。在因天气或气候原因热水器出水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。（2）通过合理采用太阳能，调整绿地内的照明系统，在景观照明中应用太阳能灯。10环境保护10.1编制依据中华人民共和国可再生能源法环境空气质量标准 市区域环境噪声标准 大气污染物综合排放标准 污水综合排放标准10.2评价标准 （1）. 废水排放标准污染物最高允许排放浓度评价标准类别SS350mg/l国家污水综合排放标准（GB31/199-175、997）三级标准PH69CODCr300mg/lBOD5150mg/lNH3-N25mg/l石油类20mg/l动植物油30mg/l *根据标准分级原则，排入二级污水处理厂的排水系统的污水，执行三级标准。(2).废气排放标准 污染物评价标准评价标准类别排气筒高度（m）最高允许排放速率（kg/h）无组织排放浓度限值（mg/m3）NOX150.770.12大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)新建污染源二级标准非甲烷总烃104.0TSP0.51肉眼不可见SO22.60.4010.3环境对设计的要求 （1） 给排水选用振动小、噪声低的水泵设备。水泵吸水管和出水管上设减振装置。水泵基础隔振措76、施。 （2）污水排放方式本项目的污水主要为生活污水。日排水量338.22m3 /d。餐饮废水经隔油池简单处理后，与生活污水、废水一起排至市政污水管道。 （3）通风、空调空调器（机）的设置位置综合考虑噪声的相互影响。排风机均采用低噪声设备等隔声措施。11劳动安全卫生与消防11.1劳动安全与职业卫生11.1.1编制依据中华人民共和国安全生产法中华人民共和国劳动法建设工程安全生产管理条例（国务院令393号）建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定（劳动部令第3号）安全生产法劳动保护条例11.1.2危害因素和危害程度分析在建设期间，施工安全、粉尘、噪音污染、用电安全、作业安全管理是主要的劳动安全因素，场地77、清理、平整时的施工中，大型机械、各种机具具体操作使用时，存在安全因素，直接关系到施工人员的人身安全，粉尘噪音涉及到施工人员的身体健康问题。工程竣工并投入使用后的主要安全因素包括：用电安全、消防安全、疏散安全等问题。11.1.3危害因素和危害程度分析贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障劳动者在生产过程中的安全和健康，保持工作和生活区环境清洁卫生。建设项目中的设备应符合我国规定或认可的劳动安全卫生标准。加强制度建设，标本兼治。11.2消防11.2.1编制依据中华人民共和国消防法及其实施细则高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-2005版）建筑灭火78、器配置设计规范 （GB50140-2005）自动喷火灭火系统设计规范 （GB50084-2001）11.2.2消防措施1、依据有关防火规范，严格控制各建筑之间的间距，包括高层与高层之间、多层与高层之间、多层与多层之间的距离。2、建筑内部疏散结合建筑内部的交通组织，把楼梯沿建筑外墙布置。3、室内外按规范要求配置必要的消防设备。12项目建设管理12.1建设管理成立项目管理办公室，确保项目实施严格按照基本建设程序，协调各阶段工作，落实责任制。本项目实行项目责任制，将邀请有资质的专业监理单位进行招标，择优选择信誉度高、有经验的监理公司对本项目进行控制与管理。工程设计将邀请有相应资质的专业设计院进行设计79、。12.2运行管理严格按照国家要求，实行项目审批制、项目招标制、项目建设监理制、项目监督制和项目竣工验收制。12.3招投标方案按照国家相关法规，委托具有相应资质的招标代理机构，对本项目的设计监理、设备采购、工程施工等进行公开招标。13项目实施进度13.1项目建设期限本着XX县建设项目统筹考虑、分步实施、稳妥推进的原则，根据项目的建设现状、投资规模和资金来源等，XX酒店项目的建设周期初定为18个月。13.2项目建设进度安排为方便各阶段工作紧密连接，项目进度初步安排如下：（1）XX年6月：项目可行性研究报告编制与评审。（2）XX年7-9月：项目方案设计、施工图设计审批与施工招标。（3）XX年10月80、-2011年11月：项目施工，设备采购安装。（4）2011年12月：项目竣工验收。14投资估算与资金筹措14.1投资估算14.1.1估算依据云南省统一建筑工程基价定额（2004）投资项目经济咨询评估指南基本建设财务管理规定财建字（2002)394号招标代理服务收费管理暂行办法计价格（2002）1980号建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格（2007）670号工程勘察设计收费管理规定计价格（2002）10号建设项目环境影响咨询收费标准计价格（2002）125号现行云南省工程建设材料设备价格信息14.1.2估算结果经估算，项目总投资为1.55亿元。酒店经营每年净利润为1897.01万元。详见81、以下几个部分。n 开发投资估算1、酒店主体部分总建筑面积29480m2，单方造价估算3765元/m2，总造价为11100.0万元。2、配套建筑部分总建筑面积6000m2，单方造价估算1250元/m2，总造价为750.0万元。3、室外总体工程费用总造价为为1050.0万元。4、工程其他费用共为1709.15万元。5、工程其他费用不可预见费共为876.55万元。6、各项累计总造价15485.7万元。具体估算细节如下：(一)、酒店主体部分序号工程费用名称总价(万元)数量(m2)单方造价(元/m2)一土建及装饰工程1打桩294.8 294801002土方工程147.4 29480503建筑884.4 82、294803004结构2063.6 294807005装饰3242.8 2948011006外立面1945.7 294806607屋面117.9 2948040土建及装饰工程费小计8696.6 294802950 二机电安装工程1给排水工程117.9 29480402消防喷淋324.3 294801103煤气14.7 2948054电气515.9 294801755消防报警88.4 29480306综合布线88.4 29480307弱电配管59.0 29480208弱电桥架44.2 29480159有线电视29.5 294801010安防系统29.5 294801011广播系统29.5 29483、801012空调送排风737.0 2948025013电梯147.4 294805014标识系统14.7 29480515厨房设备103.2 294803516宾馆管理系统59.8 2948020机电安装工程小计2403.4 29480815 三建安工程总费用11100.0 294803765 (二)、配套建筑设施部分序号工程费用名称总价(万元)数量(m2)单方造价(元/m2)1土建工程400.060006672室内外装饰工程200.060003343给排水及消防工程50.0 6000834电气照明工程50.06000835弱电工程0.0600006暖通工程50.0 600083土建及装饰工程84、费小计750.0 12502950 (三)、室外总体工程部分序号工程费用名称总价(万元)1道路及硬地广场500.02室外排污工程100.03绿化工程300.0 4围墙工程100.05室外照明等50.0 总体工程费小计1050.0 (四)、工程其他费用序号工程费用名称总价(万元)1前期工作费500.02招投标交易中心服务费4.653可行性研究报告编制费20.0 4环评报告编制费20.05工程勘察费50.06工程设计费700.0 7施工图审查费98.0 8施工图预算编制费46.59招标代理服务费80.010工程监理费100.0 11建设单位管理费0.012防雷检测费5.013人防费60.0 14土85、地费25.0 工程其他费用小计1709.15 (五)、不可预见费用暂时以前面四项总费用的6%计，共为876.55万元。(六)、开发投资总费用以上各项累计总费用为15485.7万元。n 运营成本估算1、酒店运营能力以投产100%计算,入住率为50%的运营状态。2、酒店日常运营成本为2680.55万元。3、酒店管理费用为841.39万元。4、酒店财务费用为726.27万元。5、酒店维修基金为97.61万元。6、各项累计总成本为4345.82万元。具体估算细节如下：(一)、日常运营成本序号费用名称总数(万元)1原辅材料513.892燃料48.08 3动力552.98 3.1水38.71 3.2电2386、7.78 3.3热水276.49 4人员工资及附加105.19 5制造费用1460.41 5.1折旧费976.13 5.2维修费129.00 5.3管理人员工资及附加315.56 5.4其他制造费用39.72 运营成本合计2680.55(二)、管理费用序号费用名称总数(万元)1摊销费60.00 2工资及附加631.12 3开业服务费及酒店技术服务费0.00 4其他费用150.27 管理费用合计841.39(三)、财务费用序号费用名称总数(万元)1建设投资利息576.00 2POS机手续费等150.27 财务费用合计726.27(四)、维修基金按折旧费的10%计,为97.61万元。(五)、总成本87、费用以上各项累计总费用为4345.82万元。n 营业收入、营业税及附加税估算1、第3年酒店开始运营。2、酒店客房总数量为256间。3、酒店总营业收入为75133443.770元。4、酒店营业税及附加税为3275818.148元。具体估算细节如下：(一)、客房数量序号项目名称总数(个)1标准间/大床房（标准层）1782标准间/大床房（行政层）68 32间套房（标准层）743间套房（行政层）3房间总数合计256(二)、营业收入序号项目名称总数(元)1客房收入58560600.000标准间/大床房（标准层）35083800.000标准间/大床房（行政层）19607800.0002间套房（标准层）2488、01700.0003间套房（行政层）1467300.0002酒店配套设施收入3725678.0573酒店餐饮12847165.710营业收入合计75133443.770(三)、营业税及附加税序号项目名称总数(元)1营业税3005337.7512城乡维护建设税150266.8873教育费附加120213.510税收合计3275818.148n 利润与利润分配估算1、营业总收入为7513.34万元。2、营业税及附加税为327.58万元。3、运营成本为4345.82万元。4、经营毛利润为2839.95万元。5、管理公司费用为310.60万元。6、经营净利润为1897.01万元。7、各项数据是按酒店589、0%的入住率计算的，采用的是相对保守的估算，因本地旅游前景比较看好，实际利润应远不止这些。8、税收采用的一般性企业税率，按照当地招商引资政策，仍有优惠空间，因此实际利润还会增加。具体估算细节如下：序号项目名称总数(元)1营业收入7,513.34 2营业税及附加税327.58 3总成本费用4,345.82 4经营毛利润2,839.95 5管理公司费用310.60 许可费和基本费225.40 管理公司奖励85.20 管理公司统筹费用0.00 6弥补以前年度亏损0.007利润总额2,529.35 8应纳所得额2,529.35 9利润所得税632.34 10净利润1,897.01 14.2资金筹措项目90、开发建设总投资额度约为1.5686亿元，全部由XX县XX酒店有限公司通过以下一种或几种方式筹措。采用股权融资方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立XX县海钦盛酒店管理有限公司，所有股东均享受同等的权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在经营期限届满时，或通过清算按照投资比例收回剩余财产，或各方协商一致继续经营。采用债务融资方式，由公司先行设立XX县海钦盛酒店管理有限公司并将酒店经营权及其他相关资产转移至海钦盛酒店管理有限公司，由融资方与海钦盛酒店管理有限公司按照约定利率和期限签订借款合同，海钦盛酒店提供酒店经营权和其他拥有所有权的设备、设施作为担保物，海钦盛酒店按照约定还本付息后解除91、担保。采用股权投资可选择股权回购方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立XX县海钦盛酒店管理有限公司，同时由外部投资者与公司签订具有选择权的股权回购合同，在约定期限届满，外部投资者可选择继续持有股权或按照原先约定的价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有按照约定价格收购该部分股权的义务。采用债务融资可选择转股方式，由公司先行设立XX县海钦盛酒店管理有限公司，由融资方与海钦盛酒店管理有限公司签订借款合同，海钦盛酒店提供担保物，同时公司与融资方签订可选择转股协议，在借款期限届满，融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息按照约定的折股比例转为对海钦盛酒店的投资，如融资方选择转92、为投资，公司无反对的权利。融资计划和用途见下表。序号时间节点用途备注说明额度(万元)第1期2011年12月主要用于项目前期费用等并作为注册资本2176第2期2012年5月主要用于工程场地土方地基基础等1670第3期2012年7月主要用于项目土建工程等1145第4期2012年9月主要用于项目土建工程等1555第5期2012年12月主要用于项目安装工程等3730第6期2013年3月主要用于项目装修工程等2145第7期2013年3月主要用于项目配套设施及室外工程3265资金合计1568615综合评价15.1综合评价雪山突傲，大江蜿蜒，林海苍茫，峡谷深邃，丰富多彩的民族文化显示出XX独特诱人的魅力，这93、里是一个充满神奇色彩的世界，它特殊的地理环境形成了独具特色的旅游资源，以雪山、冰川、峡谷、草甸、湖泊和多样性生物构成绮丽的自然景观，以神秘奇异的宗教文化，色彩斑斓的民族服饰，别开生面的习俗礼仪，优美和谐的音乐舞蹈，独特的饮食风味等，绘成了一幅幅异彩纷呈的藏民族风情画。XX是云南省旅游资源最丰富，品位最高的地区之一，未来成为旅游潜力最大的市场。丰富的旅游资源、坚实的产业基础、深厚的文化底蕴、宽松的投资环境使XX更具发展潜力。随着国家西部大开发战略逐步深入推进和梅里雪山大旅游时代的到来，XX将面临一次千载难逢的发展机遇，站在新的历史起点上远眺，展现的将是一幅更加宏伟壮丽的蓝图。XX酒店项目的建设恰94、逢其时，打造藏区一流的商务旅游酒店指日可待。项目建设完成后，将对社会产生更积极的影响，形成建设单位、地方政府、外来人群、城市形象、社会效益的多赢局面。16 SWOT分析与建议16.1项目SWOT分析1、优势分析（S）（1）项目地理位置属XX县黄金地段，周边配套完善，前景较好。（2）地块形状较为规整，有利于规划。（3）地块遥望雪山，视野开阔，为稀缺性天然景观。（4）地块位于城市次干道，交通方便。（5）周边状况良好，无重大污染。2、劣势分析（W）（1）建设单位在当地无一定的品牌积淀，开发项目不具备先天号召力。（2）地块地形坡度陡，落差大，土方工程量大。3、市场威胁（T）（1） XX地区酒店市场正由95、处在封闭向开放过度期，消费人群增长难以准确预知。 （2）随着本地酒店的增多，未来竞争会有所加剧。4、市场机会（O）（1）国家西部大开发政策有利于XX走向全面开放的态势。（2） XX高举旅游文化产业的大旗，使酒店市场发展潜力巨大。（3）XX本地酒店行业软硬件水平普遍落后，不成规模，为本项目提供了机会。16.2项目建议结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本项目在XX内范围内看，具有较多优势，是一个非常值得投资的黄金项目。对本项目作如下建议。1、立足成为城市地标、城市名片，一举奠定本地酒店旗舰的地位。2、做差异化产品，追求特色。3、设计操作上多从空间、建筑、环境、文化内涵方面寻求突破，强调“实用性”、“舒适度”、“美感”与“文化精神”，必能引领XX酒店风向标。4、掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔、分期操作等多个角度研究问题。5、对品牌建设和文化活动方面加大投入，扩大企业品牌知名度。