1、县城面积2.4万平商业大厦建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、总 论81.1项目概述81.2 项目背景81.3项目建设的必要性及意义9二、写字楼市场及投资前景分析102.1写字（办公）楼发展概况分析112.22、写字楼投资绩效分析132.2写字楼供给分析142.3写字楼需求分析172.4写字楼需求影响因素变化分析202.5写字楼价格走势分析212.6国内写字楼地产的发展趋势211、市场需求差异化明显222、写字楼商品化程度提高223、高品质写字楼配置升级234、小户型写字楼将成为投资新宠235、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展24三、项目编制的依据24四、项目选址与建设条件254.1项目选址254.2项目建设条件26地形地貌条件26水文地质条件264.2.6基础设施条件30五、项目拟建设方案305.1设计依据315.4设计原则325.5设计总体布局325.6交通组织335.7景观绿化设计345.83、消防系统设计345.9建筑单体设计34平面功能布置34建筑外观设计35地下车库设计355.10节能及智能设计355.11结构设计365.12给排水设计38设计依据38排水系统405.13电气设计42设计依据42Sj=785KVA43照明系统44防雷系统与接地44保安监控44有线电视44综合布线系统45车库管理系统456.1空调通风设计46设计依据46通风系统47暖通消防设计47七、 环境保护与绿化487.1 环境保护487.2 绿化49绿地设计原则49绿地设计的形式49植物规划50八、项目建设方式与进度安排508.1 公司组织508.2工程招投标518.3招标的依据528.4 项目建设进度安排4、52九、投资估算与资金筹措539.1 投资估算539.2 估算数据53十、 经济效益分析5610.1 分析依据及说明5610.2 经营方案5710.2.7总投资收益率（ROI）58十一、结 论5911.1 可行性结论5911.2 项目建议59XX县XX大厦建设项目可行性研究报告一、总 论1.1项目概述1.项目名称：XX县XX大厦建设项目2项目拟投资规模：8500万元3项目建设单位：XXXX投资有限公司4项目法人代表：XX5项目选址：XX县新城区6项目拟建时间：2年7建设性质：新建8项目总建筑面积：24334（含地下室2520），规划用地面积7.72亩。1.2 项目背景XX县XX大厦建设项目用地5、， 于2010年01月26日至2010年02月04日上午10时期间，在XX县招投标中心举办的XX县E1-02地块1号用地国有建设用地使用权挂牌出让活动中，由安徽省XX县建筑公司（竞得人）竞得XX县E1-02地块1号用地国有建设用地使用权。为积极支持我县城市建设，促进我县县域的经济发展，XXXX投资有限公司与安徽省XX县建筑公司分别以7:3的股份比例，投资建设XX县XX大厦建设项目。并已于2010年底委托中国城市建设研究院浙江分院完成了XX大厦建筑方案设计。该建筑方案，按照XX县规划评审委员会2011年01月26日关于XX县XX大厦规划建设方案评审意见的要求，现已修改、充实、完善了该建筑方案的开6、发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等项内容，即将完成勘察设计工作。本项目位于新城区纬五路、万桂山路交汇处附近E1-02地块1号用地（即西紧靠XX县合作银行大楼、南毗邻紫竹园小区、北与基安中学相呼应、东接近县法院拟建设用地地块），宗地实际使用面积约5149.4（折合7.72亩），拟建成集商务、会展、写字楼为一体的综合性楼盘，该宗地位于XX县新城区将来繁华的中心路段，公共配套，设施齐全。该位置城市环境较成熟，该建设项目将成为XX新城区一个新的亮点，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。1.3项目建设的必要性及意义XX县位于安徽省的东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北7、倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，XX已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心，是长三角实施产业内地转移的主要通道、连接点、中转站和桥梁。其优越的经济地理位置，不仅是许多内地企业寻求发展空间的首选定居8、地，也吸引了国内外各地商贾云集XX投资置业。随着皖江城市带承接产业转移示范区规划、皖江城市带承接产业转移示范区开发园区发展规划纲要的大发展战略的实施，XX社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能逐步增强。本项目对于在短期内加快改观位居皖东南边陲城市-XX的市容市貌，提升XX的城市品位，塑造XX新形象将起到积极的促进作用。因此，XXXX投资有限公司投资兴建的XX县XX大厦建设项目是完全必要的。XXXX投资有限公司投资兴建的XX县XX大厦建设项目，将具有管理国际化、全天候、人性化、实用性、数字化、节能化、集约化、便捷的交通和商务化等特征，是我县有史以来第一个较大型的写字楼（办公）项目。项目的实9、施，有助于进一步优化城市功能布局，提高管理效能和办事效率，节约土地资源。本项目规划布局合理、功能配套设施齐全，对改善投资环境，吸引国内外客商到XX投资兴业，进一步积极贯彻对外开放政策，满足办公市场需求，加速本地区的经济发展，将产生积极的影响。二、写字楼市场及投资前景分析2.1写字（办公）楼发展概况分析写字楼是专业商业办公楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的，随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼（办公）产业的兴起。写字楼是伴随着10、我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配11、套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。2009年，受金融危机的影响，同时,房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。2009 年1-10 月，全国写字楼竣工12、面积821.6 万平方米，同比下降15.3%，同期写字楼销售面积1017.3 万平方米，同比增长28.2%。2010年来，特别是四月份房地产调控以来，住宅市场火热势头被抑制，商业地产特别是写字楼迎来机遇。2010年1月至9月，全国房地产开发企业完成投资33511.25亿元，比2009年同期增长36.4%,其中，非住宅类投资近万亿元，达到9999.20亿元，与2009年同期相比，增幅达到42.9%。西部地区增幅最大，由四川、重庆、宁夏、新疆等省市带领，西部地区投资增速达到48.2%；中部地区除黑龙江省表现较为突出以外，其他省份表现的相对稳定，但增幅也高于住宅投资的30%,平均达到38.6%；东部13、地区投资额最高，约6232.68亿元，与2009年同期相比增长43.10%。写字楼市场方面，全国各大城市，特别是一线城市，放量有所放缓，但签约量持续升高，整体吸纳量达到新高，特别是一线城市的主要商务区，如北京CBD，上海浦西，广州珠江新城等。整体经济环境持续回暖，企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度，各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易，在高端写字楼租金领涨的情形下，全国写字楼物业租金普遍上涨，空置率持续走低。2010年1-7月份，全国办公楼、营运用房销售增速为39.4%和36.6%。从远景发展来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼不仅仅局限于一线城市，而且正在向二线、三14、线城市发展，并有望向县一级小城市拓展。因此，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起，修订后的中华人民共和国保险法正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清了政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用、投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的15、必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。本项目建议书在参阅大量有关写字楼市场调研资料的基础上，主要依据了国家统计局、中国写字楼研究中心、国家发改委、国务院发展研究中心、各地区国土资源部门等机构以及国内外多种相关报刊杂志的基础信息。2.2写字楼投资绩效分析各城市写字楼市场的投资绩效可以通过写字楼价格(或租金) 的变化率反映出来。因为投资者在某一时点进行投资后, 写字楼价格(或租金) 上涨较快的表明该投资的绩效较好, 反之则绩效较差。图表-1 写字楼市场互动模型2.2写字楼供给分析2010 年办公楼开发投资大幅16、提高。2010 年 1-11 月写字楼开发投资额为1616.40 亿元，同比增幅 34.1%，增幅与去年同期相比提高了 3.6 个百分点，其中，2010 年 1-3 季度，写字楼开发投资分别为 303.37，542.54 和 454.41 亿元，与去年同期相比，分别增长了 43.69%、70.3%和 6.6%，增幅与去年同期相比，出现了二季度激增、三季度锐减的变化态势，增幅分别提高了 15.7 个、54.5 以及减少 47.2个百分点。 图表-2 2010年写字楼开发投资增幅2010年1-11月，写字楼新开工面积3227.23万， 与去年同期的2279.77万相比，提高了 41.6%，增幅提高17、了 19.8 个百分点。其中 1-3 季度，写字楼新开工面积分别为 653.19，1213.9 和 826.9 万，同比增长分别是11.6%，14.5%和-20.5%，增幅分别比去年同期增加 4.8 个、10.0 个以及5.5个百分点。从区域分布看，2010 年东中西部地区写字楼新开工面积变化出现较大分歧，各季度变化涨跌不一。2010 年 1-11 月，东中西地区写字楼新开工面积分别同比增长 45.6%、29.1%和41.6%，增幅比去年同期增加 37.2、-23.1 和0.5 个百分点。其中，1-3 各季度，东部地区写字楼新开工面积分别为 455.87、654.79 和 546.91万，分别18、同比增加 55.5%， 79.1%和 41.1%，增幅分别提高 63.1、91.1 和7.8 个百分点。中部地区写字楼新开工面积分别为 125.44、170.55 和 169.47 万，同比分别增长 87.1%、81.9%和 1.3%，各季度同比分别增加 105.2、96.6以及减少 207.1 个百分点。西部地区写字楼新开工面积分别为 71.88、388.55、和110.50 万，同比增长分别为-33.7%、169.1%和-0.6%，各季度同比分别减少 39.1、增加 124.5 以及减少 8.4 个百分点。图表-3 东、中、西部地区写字楼新开工面积及增长率从区域分布看，2010年东中西部地19、区写字楼竣工面积变化各有不同，从2010年的总体趋势来看，东部同比增长、中部同比略落、西部则呈现较大幅度的同比回落。 2010年1-11月， 东中西地区写字楼竣工面积分别同比上涨13.9%、 下降2.8%和下降28.3%。增幅比去年同期分别增加33.40、下降18.30和48.8百分点。其中，1-3各季度，东部地区写字楼竣工面积分别为202.77、205.68、140.98万，分别同比提高15.8%、32.5%和减少24.0%，前两季度增幅大幅提高，三季度微落，各季度增幅分别提高16.9、45.5和下降2个百分点。中部地区写字楼竣工面积分别为29.74、33.37和43.31万，分别同比上涨120、3.7%、下降14.3%以及上涨14%，各季度增幅分别增加9.8、下降44.6和增加26.4个百分点。西部地区写字楼竣工面积分别为36.02、30.91和13.77万，同比减少分别为8.7%、25.8%和46.3%，一二季度同比增幅呈现较大幅度的回落，分别为77.4和166.8个百分点，三季度略有回升，上涨7.6个百分点。图表-4 东、中、西部地区写字楼竣工面积及增长率从区域分布上看， 东部地区写字楼新开工面积和竣工面积比重占绝对优势的局面依旧。从新开工面积来看，2010 年1-11 月东部地区所占比重为 61.2.%，比去年同期上涨 1.7 个百分点，中部地区所占比重为 17.5%，下降了 21、1.7 个百分点，西部地区为 21.3%，与去年同期持平。从竣工面积来看，东部比重增、中西部比重降，2010 年 1-11 月，东部地区所占平均比重为 75.7%，与去年同期相比提高了 6.1 个百分点。同时，中部地区比例为 13.15%，下降了 1 个百分点；西部为11.15%，下降了 5.1 个百分点。2.3写字楼需求分析2010 年 1-11 月，写字楼总销售面积 1481.73 万，与去年同期相比上涨了 25.9%，其中，现房销售面积为 408.98 万，同比增长 6.8%，期房销售面积为 1072.75 万，同比上升 35.1%。2010年 1-3 各季度，1、2 季度大幅增长，主要22、是期房销售面积增幅较大，3 季度同比则有所回落。1-3 各季度销售面积分别上涨 77.2%、39.9%及下降3.1%，其中，现房销售面积同比增幅不断回落，1 季度增幅为 23.1%、 2 季度 9.7%、3 季度则下降了 12%；期房销售面积则呈现出 1季度大涨，2季度继续增长，三季度同比基本持平的局面，1、2 季度同比上涨分别为 117.9%何 56%，3 季度同比增长仅为 0.3%。图表-5 2010年写字楼销售面积及增长率图表-6 2010年各季度写字楼销售面积变化东中西部地区写字楼需求总体呈现普涨行情、西部增幅最大，其次为东部和中部。从季度销售情况来看，前两个季度上涨、第3季度下降、增23、幅逐季下滑。写字楼销售形式以预售为主，且预售比重进一步提高。2010年 1-11月，写字楼总的销售面积中，现房销售面积所占比例为 28%，与去年同期相比下降了 6 个百分点，期房销售面积所占比例为 72%，比去年同期上升了 6 个百分点。从各季度的情况看，现房销售面积所占的比重在 25%-30%之间波动，而期房销售面积所占比例在 70-75%，3 季度该比重最高，为 75%。从区域分布来看，各地区写字楼销售面积均呈现不同程度的增长。2010 年1-11 月，东部地区写字楼销售面积同比增长 24.1%、中部地区同比增长 22.8%，西部地区同比增幅最大为 37.5%。其中东部地区现房增幅为 9.24、8%，期房增幅31.1%；中部地区现房销售出现 14.6%的跌幅，而期房增幅为 44.8%；西部地区现房销售增幅为 12.9%的跌幅，期房销售增长幅度为 46.3%。2010 年第 1-3 季度，东中西部地区均呈现 1、2 季度涨，3 季度全面回落的态势，同比增幅逐季缩小的态势。其中东部同比增幅分别为 67.7%、42.6%和-0.6%；中部地区同比增幅分别为 126.1%、23.0%和-20.5%；西部地区同比增幅分别为 86.5%、32.4%和-65.7%。图表-7 东、中、西部地区写字楼销售面积及增长率变化2.4写字楼需求影响因素变化分析图表-8 经济及教育发展情况图表-9 对外经济贸易25、发展情况图表10 金融保险行业发展情况2.5写字楼价格走势分析图表-11 历年各季度办公楼销售价格指数与租赁价格指数比较图表-12 近期三大地区办公楼平均销售价格比较2.6国内写字楼地产的发展趋势随着“十二五”规划的启动，中国经济将逐步转入新一轮增长周期，2011年，中国经济一方面要保持较快的增长，另一方面又面临较高的通胀压力，增速将比 2010 年有所减缓，以有效减缓通胀的压力。同时，需求继续复苏，社会消费品零售总额指标名义增速仍将达两位数；物价缓慢上行，全年将延续温和通胀；国内投资和消费需求强劲，外需逐步回暖，行业景气程度继续上升。2010年宏观政策的基本取向保持不变，继续积极稳妥、审慎灵26、活，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。调整经济结构、转变增长方式以及抑制通货膨胀和资产价格泡沫将成为我国 2011年经济工作的两大主题。2011年宏观调控的环境将更为复杂。预计 2011年，办公楼投资温和增长，写字楼销售价格和租赁价格将保持平稳。1、市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步27、走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。2、写字楼商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模28、式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。3、高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。建筑硬件设施提高，在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资29、源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。4、小户型写字楼将成为投资新宠中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在 60-150 平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中高档为主，物业管理水平不高30、，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在未来真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现，继续保持租售两旺的良好势头。5、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展全球 500 强中有 300 家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达 100 多家，一些致力于在中国长期发展的大型跨国公司实力雄厚，正在向购买独立性企业总部写字楼的方向迈进，会进一步刺激中国写字楼市场的发展。三、项目编制的依据3.1XX县E1-02地块1号用地国有建设地使用权成交确认书3.2XX大厦建筑方案3.3XX31、县XX大厦规划建设方案评审意见3.4XX县建委规划设计条件通知书3.5皖江城市带承接产业转移示范区规划3.6皖江城市带承接产业转移示范区开发园区发展规划纲要3.7XX县城市总体规划（20072020）3.8 XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3.9XX县承接转移、加快发展二十条3.10项目单位提供的相关资料四、项目选址与建设条件4.1项目选址本项目选址位于新城区纬五路、万桂山路交汇处附近E1-02地块1号用地（即西紧靠XX县合作银行大楼、南毗邻紫竹园小区、北与基安中学相呼应、东接近县法院拟建设用地地块），本宗地通过安徽省XX县建筑公司原驻址用地置换，实际使用面积5149.4（折合7.32、72亩）。图表-13 项目选址位置本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：一是可充分有效地利用空间，建筑结构上大为高层楼宇，节约土地资源；二是要符合交通易达性。项目建于新城区科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。三是此地点位于XX县城东区，水、电、交通道路等配套条件良好，共享配套实施完善，可以大大降低项目投资成本。可见，本项目的位置选择充分考虑写字楼的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。4.2项目建设条件 地形地貌条件本项目区域地处中纬度，位于风光秀丽的XX新城区，其地理位置为东经1192622和北纬33、305341之间，属于高丘地貌。土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。 水文地质条件工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。水文地质条件地区水量（亿m3）迳流量（万m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山区8.4784.28.26847中部丘畈区4.3075.827.31852北部丘陵区3.9967.411.63885全县16.7674.3514.13660图表-14 XX水资源分布 气象条件项目区属亚热带湿润气候区，气候温和，一年四季分明，阳光充34、足，光热条件较优。春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15.4，日均气温10，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4-10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。本地区主要气象参数气温: 年平均温度 15.4最热月（7月）平均气温 28.5最冷月（1月）平均气温 2.4 极端最高温度 39.1极端最低温度 -14.6日均气温10 35、229天 太阳辐射总量 119.4千卡/cm2日照时数 2162.1时/年（4-10月1409时）平均初霜日 在11月4日终霜日 在3月21日无霜期 218天湿度： 最热月月平均相对湿度 83% 最冷月月平均相对湿度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm风： 全年主导风向 ese夏季主导风向 wsw冬季主导风向 ene多年平均风速 3.0m/s积雪：最大积雪 20cm本地区主要气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温36、度： 32主风向： wsw夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： ese社会经济条件XX县区域面积2165平方公里，人口52万。2010年，XX生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。XX人思想开明，敢闯敢试；XX县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续37、5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。XX是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。交通运输条件项目区靠近318国道、毗邻宣-广高速、230和215省道38、及宣-广铁路，居于公铁交通的要冲，交通十分便捷。XX地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市。XX是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和2条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，XX已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。图表-139、5 XX县交通区位4.2.6基础设施条件项目规划区基础设施配套，水、电、路、通讯骨干网络完善；地质地形条件好，该址地层稳定，无地质灾害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设；生态环境好，水质及大气基本无污染，土地供应手续简便，建设成本不高，水源有保证，人居集中且民风淳朴。五、项目拟建设方案5.1设计依据XX县建设委员会规划设计红线图。与本工程相关的国家及省市建筑技术规范及规定。高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95(2005年版）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）汽车库，修车库，停车场设计防火规范（GB 50067-97）建筑工程建筑40、面积计算规范（GB/T 50353-2005）5.2经济技术指标 图表-16名 称单 位指 标备 注规划总用地面积5149.47.72亩总建筑面积合计24334地上建筑面积21814地下建筑面积2520办公建筑面积16515展览建筑面积5299 容积率4.24 建筑密度%38.6 绿地率%25.6停车位个111其中地上停车位个11地下停车位个1005.3设计理念具有超前意思，面向21世纪，积极采用新材料，新技术，满足建筑智能要求，争创XX一流的建筑。具有创新意识，注重建筑风格，使之成为富有时代精神的城市标志性建筑。具有环保意识，创建绿色大厦。具有开放意思，使该大厦既有通透开放的形象，更利于城市41、交往活动空间。5.4设计原则考虑该大厦特殊要求和功能要求，布局和功能划分合理，设备设施使用方便安全，建筑造型与当地历史及文化环境相结合。功能性。对于功能的追求是该大厦设计的首要原则，房间是提供给商务人员使用的，功能区域设计能充分满足商务往来的全面要求，功能布局适应商务往来的使用流程有序展开，并且满足日新月异的技术和需求的提升。技术性。智能化概念的出现，在办公建筑使用及管理中融入了高新技术，在规划设计中，均考虑了新技术，新材料的运用。独特性。如果说功能性和技术性是每个办公大楼的保证项目，那么独特性则体现了企业的文化，同进也作为地方文化的标志。整个办公楼的空间应该是一种时尚而不乏生活气息，有气质，42、充满了情味。整个建筑的风格应该是现代与传统相结合，力求成为当地一标志性建筑。5.5设计总体布局XX大厦建筑占地面积1987.6平方米，总建筑面积24334平方米，考虑到地北面面临市政道路，在总体布局上强调大厦的完整性，尽可以将建筑沿纬五路布置，增加大厦的商业价值。同时，沿街布置建筑使大厦一个封闭式区域，区内部空间加大，是内部园林绿化与建筑形成一个有机的整体，营造一个良好的办公环境。考虑到总体布局的完整性和沿街立面的统一性，大厦布置上采用大手笔，通过理性，有机的建筑单元组合，形成高低错落，委婉起伏，气势宏伟的建筑。形成丰富变化空间，将场地内总与外部烦杂的城市道路空间有效隔离，便于形成区内祥和宁静43、的内部环境。平面上将展览活动区与办公活动空间分工规划，各成体系，互不干扰，实现社会效益及经济效益最大化。在规划用地中，沿北面为纬五路，精心设计布置形成大厦景观主轴，进面提升大厦整体的办公环境。5.5.3建筑布置的有机结合场地状况，建筑造型的高低错落形成丰富的空间变化，建筑体感气势的恢宏，是人无论置身于什么位置，都会产生步移景异，变化万千的感受。5.6交通组织动态交通组织。该项目设置一个人行出入口，两个车行出入口，实行人车分流，车辆在进入场地后再进入地下车库。人流由纬路引入，并退纬五路20余米留出足够的集散广场，交通路网设计结合已建成的城市道路，整个地块统一考虑，严格控制机动流线，保证城市界面的44、步道连续。消防通道。利用周边道路和区内急消防构成完整的消防环路，高层的建筑均设有足够的消防登高面及操作场地（大于15米），可以满足紧急消防情况下的消防扑救。静态交通组织。项目利用区内道路和空地，设置绿化式的地面停车场，满足办公停车的要求，半圆弧的平面布局形成半开放的城市广场庭院景观，使建筑和城市实现完美融合，景观的布局，绿地和广场设计也顺应建筑平面线和规划的走向，形成自然和动感和景观。5.7景观绿化设计通过精心的设计以及建筑的围和创造出优美的办公环境。景观层次丰富，创造环境宜人的城市公共空间和相对和秘密空间，并形成公共空间及城市区块之间良好的功能，景观和意象联系。5.8消防系统设计消防道路系统45、以区内环路网为骨架，并设置消防登高场地。在室外按规范要求配置消防结合器; 在室内按照高层民用建筑设计防火规范及汽车库、修车库、停车场地设计防火规范设置相应的疏散楼梯及防火分区和自动喷淋系统。5.9建筑单体设计平面功能布置XX大厦共19层，其中底部3层为裙房。裙房高度为4.5m，其余各层高为3.6 m，顶层层高4.5 m，地下室层高4.5 m。底层设管理用房，展览大厅，接待室，休息室；2层设接待大厅，洽谈区，贵宾洽谈接待大厅，办公室；3层设档案库，资料室；4层至18层为办公室；十九层设大会议室，办公室，贵宾室。竖向设计中设置三部疏散楼梯，1部消防电梯，3部客梯，两台自动扶梯。建筑外观设计建筑立面46、处理虚实相间，力求塑造具有简洁，典雅，现代的建筑风格。在外墙面上采用大面积石材干挂的方式; 在底部裙房采用印度红花岗岩干挂。建筑在主楼部分采用并且通过对建筑形体灵活组全以及线条，材质重单体的细部设计，在细部均做了恰当的处理，丰富而无赘，鲜明而统一，清新而优雅，表现出典雅明快的现代风格。地下车库设计本项目地下一层为车库，采用机械区停车，建筑面积2520平方米，耐火等级为一级。共计地下停车100辆。另外在地下层中设置配电房，泵房，排风房及一些其他设备用房。5.10节能及智能设计办公楼节能设计以安徽省公共建筑节能设计标准DB34/T753-2007以准进行。总平面设计按南北向面置，减少东西向太阳辐射47、对建筑能耗的影响。办公楼体形系数均小于0.4.控制外围护墙上开窗面积，外窗拟采用推拉铝合金门窗，玻璃采用6+12+6中空玻璃。外窗的气密性等级要求达到四级。屋面采用保温隔热处理。保温材料采用挤塑板，厚度满足建筑热工要求。外墙均做外保温设计。建材选用上：各类建材选用轻质产品，减少建筑重量及用料。5.11结构设计设计依据自然条件根据国家地震颁发的全面抗震区划图，本工程所在地区的地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。建筑抗震重要性类别属丙类。基本风压为0.35KN/。基本雪压为0.40KN/。准永久值系数分区为III。工程地质和水文地毛贼资料暂缺。设计遵循的主要设计标准、规范、规程建48、筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ94-94高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002砌体结构设计规范 GB5003-2001楼屋面活荷载标准值取值本项目建筑结构的安全等级为2级，耐火等级为1级。结构的设计使用年限为50年。主要楼屋面活荷载标准值取值为（kN/）：办公室 2.0 准永久值系数0.4会议室、资料室 2.0 准永久值系数0.5大会议室 3.5 准永久值系数0.5车库 2.5 准永久值系数0.6储藏室、档案库 549、.0 准永久值系数0.8档案库（密集架） 12 准永久值系数0.8通风机房、电梯机房 7.0 准永久值系数0.8厕所 2.5 准永久值系数0.5 走郎、门厅、楼梯 3.5 准永久值系数0.3消防疏散楼梯 3.5 准永久值系数0.9阳台 2.5 准永久值系数0.5上人屋面 2.0 准永久值系数0.4不上人屋面 0.5 准永久值系数0.0结构选型上部结构设计本项目地上19层，地下1层。大楼采用现浇钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为3级。楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。基础设计因拟建场地岩土工程勘察报告暂缺，设计时结合建筑结构形式及荷载特点，根据场地地质情况，再确定基础形式。材料混凝土强度等级50、：框架结构采用C25C30。消防水池等有抗渗要求的混凝土抗渗标号为S6。生活水池采用钢板水池。钢筋：采用HPB235级、HRB335级钢。墙体：0.000以下墙体采用MU10实心砖。外墙墙体、楼梯间、电梯间墙体采用页岩砖。框架填充墙采用加气混凝土砌块、GRC板等轻质墙体材料或采用轻质隔断。关于设缝情况本项目建筑主体总高度约72米，采用微膨胀混凝土、适当增加板厚、提高板配筋率等措施减少温度应力影响，不设置伸缩缝。5.12给排水设计设计依据有关各专业委托资料。国家有关规范建筑给排水设计规范GB50015-2003（2003版）高层民用建筑设计防火规范GBJ50045-95（2005版）自动喷水灭火51、系统设计规范GB50084-2001（2005版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006设计范围本项目为用地红线内的室内外给排水及消防供水方案设计，地块外的管道衔接由当地城建部门统一考虑。主要包括：生活给水系统排水系统（包括废、污、雨水系统）。消防系统（包括消火栓、喷淋、灭火器系统）水源及用水量楼宇性质本项目主楼19层，楼内设办公、会议等附属用房的办公用房，属一类高层民用建筑。用水量生活用水量办公60升/人班，流动人员60升/人日，冲洗车辆400升/日辆，绿化用水2升/日，浇道2升/日。不可预见用水52、按总用水量的10%计，估算日最高用水量为105.25m3,最大的时用水量为22.23m3消防用水量室外20升/秒，室内20升/秒，自动喷淋30升/秒。室内一次消防水量为324m3，室外一次消防水量为216m3。水源本项目水源由当地市政管网提供。拟在地块北侧道路各引入DN200自来水管进入地块，供生活和室外消防用水，在地块内成环状布置。给水系统13层的生活、消防水池补水均利用市政管网压力直接供水，419层由底层泵房内的生活水箱加恒压变流量变频给水设备供给，变频设备配主泵及小流量泵，用水量低谷时主泵退出，启动小流量泵，当用水量增大超过小流量泵流量范围时，主泵启动，小流量泵停止。排水系统排水量最高日53、排水量按最高日生活用水量的85%计，为89.45m3/d。室外排水室外采用雨污分流制，生活污废水经化粪池处理，处理后与生活废水合并成一路排入北侧纬五路市政下水道。雨水按当地暴雨强度公式和地块内建筑和道路等汇水面积计算，雨水量约为532升/秒，由北往南排入市政雨水管道，排出口径为d500。室内排水室内为污、废分流制，室内地上为重力流排除，设置专用通气立管出屋面，一层单独排放，泵房、集水坑等采用压力流排除，废水由集水坑汇集后，用潜污泵提升排除，潜污泵由集水井内水位自动启闭，屋面雨水经雨水斗、立管排出，地面雨水均为有组织排放。消防系统消火栓给水系统市政两路水引入地块，地块内沿主楼四周成环状布置，地面54、分四处布置地上式室外消火栓。室内生活与消防水源分别从环状管网上引入，地下室内消防贮水池为324m3（消火栓2小时，自喷1小时），室内消火栓系统成环网布置，两台消防泵（1用1备）出水分别与室内环状管网连接，室内消火栓为临时高压的独立系统，屋顶设18m3的消防水池，为保证室内最不利点消火栓设2股充实水柱到达任一着火点，在屋顶配置1套消防稳压增压设备，室内消防箱均设报警按钮及远距离启动消防水泵按钮，火灾时用于向消控中心报警，系统中设置两套室外地上式消防接合器。自动喷淋系统除楼梯间、卫生间等外，均设自动水喷淋系统，地下室按中危级设置，其它场所均为中危级设置，为临时高压系统，为保证系统内有一定的出水压力55、，在屋顶配置1套消防稳压设备。设计喷水强度中危级为8L/min,中危级为6L/min,作用面积160，设备屋泵房内设自喷泵2台（1用1备），报警阀2组，火灾时，闭式喷头爆裂，水流指示器及信号阀动作，向值班室报警，指示火灾发生区域，同时报警阀动作，带动水力警铃报警。火灾1小时后水泵自动关闭，系统设置两组室外地上式消防接合器。按建筑灭火器配置规范在室内易取用处设手提式磷酸铵盐灭火器辅助水消防。5.12.7管道材料室内给水管道干管采用内衬不锈钢双金属复合管，卫生间等支管采用PP-R给水管，消防采用无缝钢管和镀锌钢管相结合，排水管、雨水管道采用UPVC排水管，室外排水管道采用加筋UPVC管。5.13电56、气设计设计依据上级部门批准的文件及甲方设计任务书。国家现行有关设计规程、规范及标准，主要包括：民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；10kv及以下变电所设计规范GB50053-94；低压配电设计规范GB50054-95；供配电系统设计规范GB50052-95；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；项目单位提供的有关资料。高低压变配电系统电源：本工程按二类负荷供电，由区域变电所不同母线段引来两路10KV电源，采用电缆埋地敷设至本建筑物变电所内。高压配电系统：10KV高57、压配电系统为单母线分段，不联络，正常运行，两路电源同时供电，高压采用SM6负荷开关柜。负荷估算：本工程按70W/配置，消防负荷不计，本区块设计安装容量886KW。有功功率：Pe=886KW计算负荷：Pj=708KW（Kx取0.8）补偿后：COR=0.9 Sj=785KVA选用SC-500KVA/10KV/0.4KV型干式变压器2台，变压器荷载率为78.5%。低压为母线分段运行，两段母线间设联络开关；主进开关与联络开关设电联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。手动转换开关，断电时应自动断开非保证负荷，保证1路电源断电时，另1路电源能满足全部消防等重要负荷的需要。低压配电系统采用TN-S系统，采用58、GCS低压开关柜，低压配线采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；照明、空调干线采用预制分支电缆及密闭母线槽，沿电气竖井敷设至各层配电箱。为保证重要负荷的供电，对重要设备如消防用电设备、信息网络设备等采用双路专用电缆供电，在配电箱处设双电源自动切换。2类负荷包括消防设备、重要设备及其用房的用电，重要用房照明、主要通道照明、疏散指示等用电，以及客梯电力等；3类负荷包括空调用电及正常照明。计费：本工程采用高压集中计量，在每路10KV进线均设置计量装置。功率因数补偿：本工程采用代压集中自动补偿方式，每台变压器低压母线上装高自动功率因数补偿装置，补偿后的功率因数59、在于0.90.高压电缆采用YJV22-10KV电力电缆，低压出线电缆采用ZR-YJV-1KV电力电缆，消防设备及重要设备供电的电缆采用NH-YJV-1KV电力电缆，照明、空调线路干线采用预制分支电缆及密闭母线，沿电气竖井敷设至各层配电箱，支线采用BV-500型导线。照明系统光源：照明以清洁、明快为原则进行设计，同时考虑节能，一般照明采用配电子镇流器的T5系列荧光灯及节能筒灯等。卫生间采用防潮灯。本工程设有一般照明、事故照明。走廊、楼梯间、大厅及出入口等处设有应急诱导灯，重要办公室、变配电室、消防泵房、车库、走廊、楼梯间均设事故照明。照度标准按有关国家规范设计。防雷系统与接地防雷。本建筑物按二类60、防雷保护设计，屋面敷设避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作接地体。接地。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。为保证用电安全，本建筑作总等电位联结，在变配电室内安装一总等电位联结端子箱，把总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。保安监控本楼设保安闭路监控系统，控制中心主要设备包括监视器、长时录像机、矩阵切换、设备控制主机等，对车库、主要出入口、电梯桥厢、重要办公区、大厅、前室等处进行监视。并在重要办公室入口处设置门禁系统。有线电视从室外有线电视网引来1路电视电缆，并在楼61、顶安装卫星电视接收天线，前端设有值班室内，在各会议室、重要办公室等处预留出线口，其出口电平值不小于70dB。综合布线系统自楼外市话局电话电缆井引来一路电话光缆以及政府网光缆通道至总配线机房内，由此配出送至各层弱电竖井，再经线槽或电线管将讯号送至各个信息点。主干线采用光纤和大对数五类非屏蔽双绞线，各办公室、会议室等处设置RJ45信息插座，各层弱电竖井均设置带漏电保护的电源插座及接地端子，接地端子经接地线引至接地体。车库管理系统车库设置车库管理系统，在车库出入口设电动栅栏、读卡机、传感器等设备，通过计算机对车库进行计费及车位管理。电气消防消防中心设计集中报警控制器，办公区及走廊、前室、变配电室等处62、设智能感烟探测器，车库设智能感温探测器，手动报警处设消防对讲电话插孔，消防泵房、变配电所、电梯机房设置固定式消防对讲电话，消控中心设直通市消防队的直通电话1部，各层走廊、门厅、公共场所设3W的广播扬声器，火灾时作事故广播，收到火灾报警时： 一要停止有关部位的风机，关闭防火阀；二要启动有关部分防排烟风机的排烟阀，火灾确认后，消控中心对火灾及上下层进行紧急广播。同时：关闭有关部位的防火门、防火卷帘；发出控制信号，强制所有电梯停在首层；接通应急照明灯和疏散指示灯；切断有关部位的非应急电源，起动有关消防设备（消防泵、喷淋泵等）。6.1空调通风设计设计依据采暖通风与空气调节设计规范GBJ19-87高层民63、用建筑设计防火规范GB50045-95（2001版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑专业提供的设计图纸。业主提供的设计要求。设计内容 本工程采用集中式中央空调系统设计 本工程的通风系统设计本工程的防排烟系统设计（详见防火专篇）室内外设计参数室外气象参数夏季：干球温度36.4。湿球温度28.3。日平均温度32.4。冬季：干球温度-3。相对温度75%室内设计参数 图表-17房间名称夏 季冬 季新风量温度（）相对温度（%）温度（）m/hp门厅、会议室27-2855-7018-2015办公室25-2655-6520-2220档案库2445-6014换气次数1次/h空调冷热负荷64、经计算，本工程夏季空调总冷负荷为1300KW。冬季空调总热负荷为900KW。通风系统一层变配电室及水泵房设一个机械送风系统及机械排风系统，变配电室n10次/h，水泵房n=5次/h。卫生间设机械排风系统，经竖向风道将室内空气排至屋顶室外。无外窗房间设机械送风，机械排风系统，n=2次/h。空调设计根据使用功能要求，本工程主要采用集中式中央空调系统，根据房间使用功能室内机采用天花板卡式嵌入及天花板嵌入风管连接型两种。档案库采用调温除湿机调节室内的温度及湿度。暖通消防设计 本建筑为一类高层，在防烟楼梯间前室及合用前室设置机械加压送风系统，风量为18220m3/h，在防烟楼梯间设机械加压送风系统，风量为65、19230m3/h。在内走道设机械排烟系统，排烟量为10900 m3/h。在排烟风机入口处设280防火阀，空调送风管道，新风管道在穿越设备间，穿越防火分区隔墙处设70防火阀。在竖向风道与水平风道交接处的水平管段上设70防火阀。七、 环境保护与绿化7.1 环境保护本项目产生污染物较少，污染源主要来自生活废水、生活废弃物、机电设备运转噪音及施工噪音和粉尘。具体环保措施如下：(1)废水处理本项目废水主要是洗手间废水，为可生化有机水。洗手间废水经化粪池处理后排入市政排水管道。(2)生活废弃物设立专门的垃圾箱，安排专人定期清扫，由环卫部门定期运至垃圾场处理。固废（垃圾）处理流程图 图表-18(3)噪音噪66、音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音。设备选型时采用国产的低噪音设备，并配减震装置。必要时应采用隔音建筑材料。(4)施工中的环境保护本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群和环境会造成一定影响。因此，施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。总之，要项目建设和管理过程中，采取措施后均可符合环保法规的要求。7.2 绿化为了美化项目区的环境，改善项目区的小气候，减弱有害气体和噪音对人们健康的影响，净化空气，减少周围环境汽车运行过程中所散发出来的烟尘飞扬，达到夏季可以减少太阳辐射热，冬季可以防风，有利于保温的目的，按照项目设计方案绿化率要求对项目区进行绿化67、。本项目绿化包括地坪绿地、运动绿地、道路绿地及建筑旁绿地。精心布置的绿化带形成有机的绿化系统。整个项目建设区域基本不露黄土，构成一个绿树成荫、优美雅静的办公环境。绿地设计原则要有利于组成交通网，满足车辆及人流集散要求，种植必须服从交通安全，构成完整的色彩鲜明的绿化体系。 绿地设计的形式(1)绿岛：可种植乔木、灌木并与绿篱相结合，布置大花坛，种植一年生或多年生花卉，组成各种图案，或种植草皮，以花卉点缀。(2)周边式绿化：在中心广场周围进行绿化，种植草皮、矮花木，或围以绿篱。(3)地段式绿化：将除行车路线外的地段全部绿化，种植除高大乔木外，花草、灌木皆可。 植物规划(1)植物的配置：一方面是各种植68、物相互之间的配置，考虑植物种类的选择，树木的组合，平面和立面的构图、色彩、季相以及园林意境；另一方面是植物与其他广场要素如山石、水体、建筑、园路等相互之间的配置。可种花草、绿篱、低矮灌木或点缀一些常绿针叶林，要求树形整齐，四季常青，在冬季也有较好的绿化效果。休闲娱乐场所，绿化多结合自然式，局部突出规则式造型。(2)植物配置的要点：自然式配置树丛、孤植树，在开敞的绿化空间中，更能显示出树形自然形态，与道路绿化带形成不同的景观。绿地应配置地被植物。道路绿化以高大稠密的乔木为主，使其成林成荫，并配以适当的灌木，结合人行道和车行道的具体情况加以布置。在各主入口布置点状小绿地，并布置相应的小品、雕塑以烘69、托建筑，和周围的绿化布置相结合。整个区域内，配置四季常青树种，如樟树、广玉兰、夹竹桃，其周边地带配置阔叶树为主，使整个区域内，树木高低有致，绿树成荫，具有优美雅静的环境。八、项目建设方式与进度安排8.1 公司组织XXXX投资有限公司为本项目的建设单位，注册资金为1000万人民币。安徽省XX县建筑公司是该项目建设的合资人（股东）之一。双方出资比例：XXXX投资有限公司占70%，安徽省XX县建筑公司占30%。项目实行董事会领导下的总经理负责制。公司下设经营管理机构，包括工程（项目）部、商务部、营运部、开发服务部、财务部和行政部，负责项目开发建设的日常经营管理工作。其组织架构图如下：总经理行政部营运70、部财务部副总经理工程（项目）部开发服务部图表-19 组织架构8.2工程招投标为了确保工程建设项目质量，提高投资的使用效果，规范招标投标活动，加强对建设项目的监督管理，根据招标投标法规定，本项目计划采用公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。8.3招标的依据(1)中华人民共和国招标投标法；(2)国家计委第3号令工程建设项目招标范围和规模标准的规定；(3)国家计委第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定；(4)安徽省关于实施的办法。 招标基本情况表图表-20招 标 范 围招标组织形式招 标 方 式不采用招标方式备 注全部招标部分招标自71、行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他8.4 项目建设进度安排本项目定位为乙级写字楼，拟建设时限为2年。2011年08月底前为项目前期准备阶段，2011年09月初至2013年02月底为项目工程施工阶段，2013年3月至5月为项目整改完善、竣工验收、后评价阶段。九、投资估算与资金筹措9.1 投资估算本项目建设投资估算的范围为总建筑面积24334，占地面积5149.4，容积率为4.24，地上层数为19层，地下一层，总投资粗略估计值为8500万。其中：固定资产投资7650万元，铺底流动资金850万元。项目建设期为2年，第一年投入总投资的60%，第二年投入总投资的472、0%。项目单位自有资金6500万元在第一年投入5100万元，第二年投入1400万元。9.2 估算数据估算依据XX大厦建筑方案同类型建设项目提供的相关分析数据项目单位提供的有关资料建设投资估算预测建设期内年平均价格变动率为2%，建设期贷款利率为6.40%。涨价预备费的计算：第一年固定资产投资额I1=765060%=4590（万元）其中：第一年涨价预备费： PF1=4590 (1+2%)1 -1= 91.8（万元）因为自有资金大于第一年投资额，所以建设期头年不用贷款。第二年固定资产投资额 I2=765040%= 3060（万元）其中：第二年涨价预备费 PF2=3060 (1+2%)2 -1= 1273、3.62（万元）第二年贷款额=8500-6500=2000（万元）贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）年利率=（0+2000/2）6.4%=64.0（万元）该项目建设期动态投资为：静态投资额：7370.58（万元）涨价预备费合计:PF= PF1+ PF2=215.42（万元）贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）年利率=（0+2000/2）6.4%=64.0（万元）铺底流动资金：850（万元）图表-21 建设投资估算项目内容单方投资（元/m2）投资额（万元）A.土地使用费128.81 313.432 B.前期开发费148.20360.64 B1.可行性研究费1.00 2.4374、 B2.勘察设计费31.0075.44 B3.工程设计招标管理费0.51 1.24 B4.工程施工招标管理费0.50 1.22 B5.施工招投标代理费4.38 10.66 B6.人防费60.00 146.00 B7.执照费1.00 2.43 B8.审照费0.50 1.22C9其他49.30120.00C.建筑工程安装费1910.004648.62 C1.桩基础工程费125.00 304.18 C2.土建工程费1050.002555.07 C3.水电设备及安装费130.00 316.34 C4.电梯设备及安装费140.00340.68C5内外装饰费350.00851.69C6其他115.302875、0.66D.工程监理费17.50 42.58 E.配套设施费500.00 1216.70F.建设单位管理费70.00 170.34G.工程保险费3.75 9.12H.工程承包管理费51.43 125.15工程费和工程建设其他费用（A+B+H）2830.00 6886.58I.预备费172.60420.00 I1.基本预备费（AH项2.97%）84.10204.58（AI1项）固定资产静态投资部分2914.107091.16 I2.涨价预备费88.50215.42（AI项）除贷款利息外的固定投资3003.007306.58J. 建设期贷款利息26.3064.00K.铺底流动资金349.3085076、项目总投资3493.058500.009.3 项目资金筹措本项目建设资金来源：项目总投资8500万元，其中：自筹资金6500万元，拟申请银行贷款2000万元。项目总投资中：XXXX投资有限公司出资5950万元，占项目总投资的70%；安徽省XX县建筑公司出资2550万元，占项目总投资的30%。十、 经济效益分析10.1 分析依据及说明本项目经济效益分析参照一下相关资料： (第三版) 2006年出版XX大厦建筑方案同类型建设项目提供的相关分析数据项目单位提供的有关资料本项目建设完工既竣工验收后，XX大厦部分办公室（约占35%）将作为XXXX投资有限公司和安徽省XX县建筑公司办公场所入驻办公，其余大77、约65%的办公场所对外实施租赁。根据国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限15年，贷款利率6.40%，目标收益率设为10%，项目建设期2年，出租期48年。10.2 经营方案根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租。图表-22 经营成本估算 项目内容年平均费用（万元)经营期成本271.04 1.销售费用19.36 2.物业及维护费23.79 3.能源费1.56 4.保险费4.50 5.管理费用23.76 6.营销费8.91 7.固定资产折旧、摊销19.28 8.房产税116.16 9.营业税金及附加53.72写字楼出租收益： 项目总建筑面积=24334（m2）项目出租面积=2478、334（1-35%）=15817.1（）出租率按85%估计，则年可出租写字楼面积=15817.185%=13444.54（）年租金毛收入=13444.542.0360=968.0（万元）年租金净收入=年租金毛收入-经营成本968-271.04=696.6（万元）写字楼自用年收益：自用面积=24334（1-65%）=8516.9（）使用效率按100%估计，按租赁计算收益，则：5816.92.0360=616.22（万元）净收益=616.22-145.94=470.28（万元）项目开发价值为15652.09万元 968（1+10%）48-1）10%（1+10%）48=9563.84（万元） 61679、.22（1+10%）48-1）10%（1+10%）48=6088.25（万元）抵押贷款=项目总成本-自有资金=8500-6500=2000万元投资回收期：T=B0(B0Gi)(1+i) =1584.22(1584.2276506.4%)(1+6.4%) =3.199823.039260.02694 =6.0(年)成本收益率=年净租金收入项目总成本=1166.888500100%=13.73%10.2.7总投资收益率（ROI） =1584.22/8500100%=18.6% 项目资本金净利润率（ROE） =1166.88/6500100%=18.0%十一、结 论11.1 可行性结论本项目有一定的经济、社会和环境效益；结合地块地段，以及宏观中观微观情况，在现有的经济环境下，充分考虑了客户降低运营成本，选择区位和中档次的实际需求，具备合理适中的项目定位，避免追求高档位而产生过多的投入。表明本项目在社会、经济、环境等方面均是可行的。11.2 项目建议加强前期准备工作，保证开工日期。由于本项目收益情况偏中下，因此需加强成本控制。注重管理，保证项目品质。加强营销，尽量提高出租率。