1、卖场投资公司国际家居博览中心建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 概论 . . . .11.1项目背景 . . . .11.1.1项目名称 . . . .11.1.2建设单位 . . . .11.1.2、3建设单位简介 . . . 11.2项目概况 . . . .21.2.1项目拟建地点 . . . . . .21.2.2项目建设期限. . . . . . . . 21.2.3项目投入总资金. . . . . . . . . . 21.2.4主要技术经济指标 . . . . . 21.3编制依据 . . . . . . .51.3.1相关文件 . . . . . . . 51.3.2方法参数依据 . . . . . . 5第二章 项目建设的必要性. . . . . . . 52.1项目建设的必要性. . . . . 52.1.1项目建设符合国家和政府的政策导向. . . 52.1.2项目建设是3、区域市场发展的必然要求. . . 62.1.3项目建设是满足人民生活需求的必然选择. . 62.1.4项目建设是促进城市建设，完善投资环境的需要. 7第三章 项目市场分析. . . . . . . 83.1高新区概况 . . . . . . 83.1.1高新区概况 . . . . . . 83.2市场分析 . . . . . . 103.2.1全国建材家居市场发展状况 . . . 103.2.2高新区区域市场发展现状 . . . . 113.2.3高新区区域市场发展趋势 . . . . 123.3项目在市场中的优势分析 . . . . 16第四章 项目营销及运作方案 . . . . . 1644、.1市场定位 . . . . . . . 174.2项目营销目标 . . . . . 184.3营销思路 . . . . . . 194.4营销策略 . . . . . . 204.5运营方案 . . . . . . 224.5.1运作基本策略概念 . . . . . 224.5.2企业组织 . . . . . . 234.5.3实施进程及资金筹措 . . . . . 244.5.4经营布局 . . . . . . 244.5.5招商机构和运作模式 . . . . . 244.5.6招商计划 . . . . . . 254.5.7招商广告策略 . . . . . . 274.5.8促销策略 .5、 . . . . . 29第五章 项目规划 . . . . . . . 295.1项目建设方案规划理念及总则 . . .295.1.1规划理念 . . . . . . 295.1.2规划总则 . . . . . . 305.2项目规划目标 . . . . . 31第六章 项目投资估算与效益分析. . . . .326.1项目投资估算的依据. . . . . 326.2项目投资估算. . . . . . 326.3项目经济效益. . . . . . 336.4项目社会效益分析. . . . . .336.4.1城市发展的影响 . . . . . 336.4.2对行业市场的影响 . . . . .6、346.4.3对其他社会因素的影响 . . . . 356.5风险分析及对策 . . . . . 356.5.1市场风险分析 . . . . . 356.5.2金融财务风险分析 . . . . . 376.5.3经营管理风险分析 . . . . . 37第七章 结论与建议 . . . . . . . 387.1项目建设意义 . . . . .387.2项目可行性结论 . . . . . 397.3建议. . . . . . 40第一章 概论1.1项目背景 1.1.1项目名称XXXX国际家居博览中心1.1.2投资单位XXXX投资管理有限公司1.1.3投资单位简介XXXX投资管理有限公司是XX投资7、子公司。公司地址：法定代表人：注册资本：公司类型：有限责任公司（责任人投资或控股）经营范围：建材、家居、饰品、装饰等。XXXX投资管理有限公司作为专业的家居卖场投资公司，对家居建材项目的市场运作和资源的整合具有雄厚的经济实力和敏锐的市场眼光，在多年专业运营中对家居建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障作用，在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济效益和社会效益双重标准。本项目由XXXX投资管理有限公司全程策划，并由其组织股东投资建设和经营。1.2项目概况1.2.1项目地点：成都市高新区仁和路713号成都8、市高新区迎江路三利领事公馆（如图一所示）（图一）1.2.2项目建设期限：8个月1.2.3项目投入总资金：项目总投资4亿元1.2.4主要技术经济指标：原计划：序号项目单位指标1总用地面积 亩1002总建筑占地 亩43.983园林绿化用地 亩19.44道路用地 亩18.985公共用地 亩17.776总建筑面积（不含地下室） 平方米162451.77建筑密度 %448容积率 /2.449绿地率 %29.510泊车位 个97611地下室泊车位 个619现由于高新区是国家重点扶持高新技术开发区，商业用地较为紧张，故与香榭国际城市综合体（图二）合作签订15年租赁合约，并与三利公司合作签订三利领事公馆城市综9、合体（图三）商场15年租赁合约，整合优势资源合计面积40000余平方米，计划投资4亿元人民币，全力打造城南精品家居体验中心。（图二）（图三）1.3编制依据 1.3.1相关文件 （1）项目规划红线图。（2）国家及成都市颁布的相关法律、法规、政策 。（3）高新区总体规划文件。1.3.2方法参数依据（1）投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002 （2）建设项目经济评价方法与参数，中国计划出版社，2006 （3）全国统一建筑安装工程工期定额，中国计划出版社，2002第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设符合国家和政府的政策导向近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适10、当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。规划开发“XXXX国际家居博览中心”项目，是区政府为民办实事的好举措，同时也是老百姓自己的好项目。本项目遵循政府对产业发展的指导方向：（1）有利推进城市两个文明建设；（2）有利于充分合理保护环境；（3）有利市场资源共享；（4）有利促进产业结构调整和发展；（5）有利创税，增加地方财政收入；（6）有利发展开发区的三产业，带动开发区的周边繁荣。2.11、1.2项目建设是区域市场发展的必然要求目前，城南高新区板块家居建材主要集中在南富森美、宜家。而中和及周边十公里范围内，没有上规模的家居建材市场。部分稍有规模的家居建材商场，现都因设备不完善，经营思路较差，品牌参差不齐，且管理混乱，脏、乱、差情况突出，严重影响市容市貌。这些问题都严重制约了中和区域建材家居市场的做大做强，城市的发展须急待解决大市场大物流的行业现状问题。本项目的建成不仅可以大大缓解市场发展所遇到的瓶颈，同时也可以为高新区中和板块建材家具市场建设起到一定的引领作用。2.1.3项目建设是满足人民生活需求的必然选择近几年，随着地铁7号线的开工建设，高新区中和板块房地产发展速度较快。本区域12、入住居民成大幅增长趋势。与此同时，作为天府新区的中心地段，该区域内整体家庭对家具建材的消费需要也走高，消费能力扩张，局限性的家居建材供应市场已成为中和区家居建材发展的瓶颈。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。高新区中和住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，高新区中和人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动高新区本地区的建材家居产业。随着经济的飞速发展，又有强势产业支撑，加上大量的商业市场的进驻，建设“XXXX国际家居博览13、中心”已成必然。2.1.4项目建设是促进城市建设，完善投资环境的需要高新区城市发展遵循着“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的要求，加快构筑城市发展核心区，积极推进城市化建设，加强城市管理，坚持走新型城市化道路，加快建设现代化生态型城市。本项目将总结沿海、本省、本市地区诸多成功的市场开发经验，坚持以人为本，务实创新，用“动则变，变则新”的市场经营理念，全新策划打造一个“XXXX国际家居博览中心”。作为高新区的一部分，项目周边的商住、配套等设施也在不断加强中。在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家开发区的整体规划，促进城市建设有重大意义。同时，作为一个一站式服务的大型家居建材14、商贸服务中心，本项目的建成将进一步提高整体区块的品质，为周边项目的开发和发展提供了保障，对区域投资环境的改善能起到十分积极的作用。第三章 项目市场分析3.1高新区概况3.1.1高新区概况（图四）成都高新技术产业开发区现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。目前，在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，启动建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板区和15、创新发展示范区。2012年，成都高新区完成产业增加值878.9亿元，增长23.2%；规模以上工业增加值520.2亿元，增长32.1%；实现工业总产值2230亿元，成为全省第一个过2000亿元的工业园区；固定资产投资568.5亿元，增长16.1%；财政总收入251.16亿元，增长15.9%；地方公共财政预算收入84.71亿元，增长38%；到位外资16.15亿美元，增长34.8%；区内重新认定的高新技术企业达到515家，占成都市的52%；聚集世界500强企业及国际知名企业120余家。根据近年来成都市发展的空间布局来看，成都市的重点发展方向是向南和向东，高新区天府新城城南片区、锦江区攀成钢片区无疑是16、现今成都最好的投资区域。“天府新城”2008年初由成都市规划委员会正式命名，位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，总居住人口达200万人。天府新城高新片区不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。3.2市场分析3.2.1全国建材家居市场发展状况 随着我国经济的强劲、房地产市场的繁荣，人们对于居住环境要求的不断改善，中国建材家居市场获得了长足的发展，经17、过10余年的整合和调整，原始型、粗放型、松散型、区域型的市场逐步向连锁化、规模化、标准化、现代化的方面发展，建材家居行业和品牌也得到了消费者的普遍了解和认同。这都是建材家居市场规范化、标准化、现代化管理的结果。我国的家居行业市场起步晚，发展慢、行业企业正在经历新一轮的市场洗牌，和百货行业的商品集散形式的自由市场、百货超市、综合型的百货商场、品牌专卖店等多种业态经营模式相比，建材家居行业业态具有较为明显的优势，尤其是如今在普遍推行的“一站式”服务中心，日益成为建材家居市场中的主流。我国建材家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全18、年建材家居行业发展有如下几个特点：1、生产规模不断扩大。2、产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。3、产业集群和特色区域逐步形成。4、建材家居市场的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作用。5、市场竞争激烈、优胜劣汰。市场之间的竞争不仅表现在业态之间（主要是建材超市与摊位制市场）的竞争，同时表现同业态内的竞争；不仅表现内资市场与外资市场之间的竞争，同时表现在外资市场与外资市场，内资市场与内资市场之间的竞争，错综复杂、纵横交错、内外纷争。6、在高速发展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产19、品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家居建材行业发展。3.2.2高新区区域市场发展现状高新区整体消费水平在不断地提高，中和板块房价也一直在稳步上升，显示了很好的发展势头。高消费带动了强大的市场需求。建材家居产品在中和市场一直销量较好，高新区现有的建材家居市场中代表商家有：富森美家居城南店、宜家、皇家一号、好百年、百安居、特力屋。其中，南门富森美家居是一家专业家居卖场连锁运营集团公司，实力较强，广告宣传力度较大，知名度高，但目前租金过高，很多商家无法承受20、。其次该商场距本商场尚有10公里，重复覆盖区域并不大。在成都市府南迁以及城市空心化战略的大背景下，城南大量精品楼盘相继建成，形成了成都市家具高端消费新商圈，吸引了宜家、百安居等国际知名卖场品牌竞相入驻，一举成为成都市最有成长潜力的高端商圈。除此之外，中和区域内有部分建材市场，这些市场一般较为分散，而且相应的配套设施也比较落后，无法形成规模效应。随着市场的发展和需求的扩大，中和区域原有的建材家居市场已经无法满足当前的发展，虽然高新区中也拥有不少建材家居市场，但由于建造时间的限制和规划规模的局限，如今它们在发展中遇到了不少瓶颈，具体现状可以归纳为： 1、市场竞争进入白热化无序状态2、有限的城市资源21、不能有效共享3、店内设施落后，夏季无法让顾客有清凉夏爽感受4、店面紧俏、业主强加租金、经销商经营成本加大5、城市交通、环境管理成本增加6、市场周边社会秩序、公共安全问题突出3.2.3高新区区域市场发展趋势除建材家居产业发展趋势影响高新区家具流通市场外，我们继续从消费者、房地产等影响高新区建材家居流通市场几个主要因素着手，全面分析高新区家具流通市场的发展趋势。1、从消费者收入和恩格尔系数分析：根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料我国居民收入群体与消费结构研究结论： （1）处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近4500万，占城市人口的10左右，占全体人口的3.5左右他们的人均可22、支配收入接近20000元，这个阶层的消费倾向最低，恩格尔系数已降至15%以下，达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型消费。（2）处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在4.5亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层的边际消费倾向居中，恩格尔系数在35左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。（3）处于收入”金字塔”底部的低收入阶层，总人口在7亿上下。他们的人均可支配收入或纯收入低于2000元，这个阶层的边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50左右，其消费尚处于温饱有余的阶段。在这个阶层中，还有8000万左右人均纯收入低于23、700元的农村人口，其恩格尔系数在60以上。2000年至2010年，我国GDP每年平均按8的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10。通过几年的积累，思格尔系数在15左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的住宅和铺面上去。思格尔系数在35左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4.5亿人，从市场角度看，对于建材家具24、市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在50%左右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于建材家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。所以，随着消费群体的扩大，一方面会吸引更多企业参与到高新区建材家居流通市场来，另一方面会增加流通量。与此同时，消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增加消费频率，增加购买次数，尤其是家具产品的更新换代步伐加快，同样会吸引更多企业参与到高新区家具流通市场来，也会加大建材家居流通市场的流通量。近几年，在全国房地产市场低迷的情25、况下，高新区房地产市场逆势增长，房地产投资年均增长速度惊人，虽然2009、2010年相继经历了经济危机和国家宏观调控阶段，但房地产发展总体状况仍较为稳定，以高新区2014年上半年为例，全市共预（销）售商品房面积224.175万平方米。其中，商品住宅销售13133套,销售面积146.836万平方米（见表一）。成都市高新区1-7月商品房成交情况表月份商品房面积（万平方米）其中：商品住宅套数（套）面积（万平方米）135.292 173320.162 223.220 130314.714 330.591 190421.049 433.163 194621.702 557.391 350934.470 26、629.458 108412.861 735.059 165421.878 合计244.175 13133146.836 （表一）由此可见房地产市场的潜能仍在不断发掘中。随着住宅和商铺的增长，将强有力地拉动了建材家居市场的需求，带动了建材家居市场的稳步发展。此外工业化、城镇化建设，人口的净增长，一会增加城镇人口数量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增长，必然拉动建材家居产业的发展。以本项目所在的高新技术开发区来看，区域内随着园区规模经济的不断发展，将吸引更多的投资商和企业，这一发展也将进一步带动建材家居市场的兴旺。从以上诸多因素考虑，由于现有建材家具流通市场几乎饱和，27、增量部分必须通过增加新的流通市场来消化。通过几个专业市场的销售额和面积对比测算，需要增加建材家居广场才能消化建材家居新增流通量。此外，鉴于高新区已有的建材市场都以中低端建材销售为主，致使中低端市场饱和，而高端消费群体则无法得到保障，所以急需建成一个高端定位的现代家居建材市场来弥补市场的不足。3.3项目在市场中的优势分析XXXX国际家居博览中心的十大突出优势：第一：商场公装高档次装修第二：地理环境及位置优势第三：智能化新型卖场优势第四：区域家居市场容量大第五：商场政策好性价比高第六：经验丰富的运营团队第七：品类全资源高度整合第八：与房产公司战略合作第九：新营销模式合作共赢第十：XX主投资资金雄厚28、第四章 项目营销及运作方案XXXX国际家居建材博览中心规划面积40000余平方米，总投资4亿元人民币，分别规划为：香榭国际1号馆：国际家居馆1F：舒适家（广东深圳沙发、软床、床垫品牌家居）2F：时尚家（广东深圳知名板式板木实木品牌家居）3F：生活家（高端厨卫建材软装品牌）4F：珍藏家（国际国内高端实木、美式、法式、欧式品牌）三利宅院2号馆：品牌家居馆1F：舒适馆（川渝知名沙发、软床、床垫品牌家居）2F：品牌馆（川渝知名板式板木实木品牌家居）3F：典藏馆（川内实木、美式、法式、欧式品牌）3号馆：创意家具馆1、国内知名设计公司2、川内装饰公司3、国际国内知名创意家居4、家具博物馆5、新品展示馆4.29、1市场定位市场定位是决定未来方向的大计，必须根据周边商圈消费者的消费水平、消费结构、文化程度、消费习惯、住宅状况、公共设施情况、交通情况、未来发展规划等，来确立本市场的市场定位。通过市场分析和调查，本项目确定的市场定位是：经营的商品以高档装饰、装修、建材、家具商品为主。以五个统一、六大策略、七大保障为商家全方位服务。推行双重售后、质量承诺、商城定价的服务为顾客打造星级购物环境及安全无忧的购物保障。本中心坚持顾客导向，以服务顾客、服务商户的双维服务意识谋求“企业商户顾客”的共赢发展。成为专门出售个性化、现代精致生活方式、展现先进家居文化的新型卖场。不但在市场定位上凸显档次，同时体现特质，以丰富、30、全面、个性的产品类型吸引消费者，并与其他老市场呈现出“差异化”。项目所选择的目标消费群是以中高等收入者为主。因为根据中和区域目前的经济状况，中高等收入者已经成为建材市场的主要消费群体，人们在选购建材家居产品的时候更注重产品的质量和服务，面对纷繁复杂的市场，消费者越来越倾向于高档的优质品牌。而目前高新区中和现有的建材家居市场已经满足不了此类消费者的消费需求，本项目正以此为定位，构建现代、高端、智能化的家居建材市场。4.2项目营销目标1、据表一，按每户5万元家居建材需求计算，高新区1-7月份高新区产生的家居建材需求量为：131335万=65665万元。由此可宏观得出，整个高新区每年将产生近10亿的31、家居建材消费需求。且由成都全区房地产成交数据可看出，高新区一直处于第一名。市场潜力，刚性需求巨大。2、与300余家建材商的设施通用、功能齐全、服务完善的交易为主、仓储配送为辅的综合服务中心同盟，形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务。3、建立健全的服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、配送管理和成本控制等功能。4、引进建材家居一级批发商100家以上，为中和及周边市场提供厂家直销的物美价廉的产品及优质的服务。4.3营销思路为了在激烈的市场竞争中战胜对手，获得市场份额。该项目决定在以下方面采取一些列的营销策略： 1、业态零售性质的市场要逐步32、发展成现代物流，实行集中配送和代理，其目的是最大限度地实现商品流通的方便，快捷、低成本。作为推进现代物流的第一步，市场要有计划地培育大型批发商和供应商，引进主流厂家的品牌入市，构筑具有强大影响力和竞争力的市场中坚。2、经营理念要改变人们长期以来对市场商品档次低、质量无保证的印象，就必须牢固树立市场品牌意识、质量意识。必须考虑实施品牌战略，要做好这项工作，就要引进市场机制，大力改造经营户的结构，对低档低劣，市场信誉不佳的品牌和经营户要予以排除，大力引进名品、精品，质保体系健全、市场信誉好的品牌和经营户，严格从资格审查上把好准入关。同时，为了形成市场自身的特色，除了要需求特定的消费群体外，要要确定33、合适市场的经营特色，进行准确的定位，形成与同类市场的区分，增加市场的竞争优势，并持久保持市场的活力。3、管理目前的市场管理内部制度程序性的多，制约行为的少，已有的管理制度由于缺乏严格的监督机制作保障，往往形同虚设。因此，要进一步推进市场的法制化、制度化、标准化建设，从人治走向法治，从粗放管理走向规范管理，创造公平、公开、公正的市场竞争环境。二是规范监督机制，加强管理部门的监管，建立严格的消费者投诉与权益保障机制，形成多层面的监督体系。三要实行商品证书准入制度，规范进货渠道，严防假冒伪劣商品流入市场，坑害消费者权益。4、服务功能要打破坐地经商、打折降价的陈旧做法，广开思路，广开渠道，积极利用注入34、会展这一有效载体，全方位、多角度展示，提供完善的售后服务，推荐市场形象和信誉，提高市场的知名度。5、智能化XXXX家居博览中心将成为成都首家智能化家居卖场。中心将对卖场及辐射区域内进行智能化购物，大数据营销。4.4营销策略1、实现物流配送一体化建材家居市场与其他业态形式相互融合，容易形成大的聚合力，从而把市场大、做强，形成一种新的竞争实力，达到优势互补、资源共享、相互促进、共同发展的目标。本项目在发展建材市场的同时，把物流配送也相应地做起来，不仅建材产品的流通日益快捷方便，而且也使物流配送的业务的发展，最终创建双赢的目的。在规划上充分利用交通、体量、区位的优势，挖掘高新区场的内在潜力，与仓储、35、展示、交易市场相配套，最终形成“大而全、全而精，精而专”家居建材航母。2、扩大经营范围和服务种类本项目还可以在多业态经营方面下足了功夫。从高新区家居建材市场建设的现状出发，总结和吸取其他城市专业市场的经验及教训，扬长避短，在实现超大面积规划的同时，加强配套的完善，将餐饮、休闲、娱乐场所吸引进来，不仅会降低市场空置率， 而且会增加人气，对建材家居商品的销售也起到促进作用，从而真正使市场成为集商务、办公、购物、休闲于一体的家居建材购物中心。3、提高商品质量市场在挑选商家时必须严把进口关，保证“获取源头”。使商品质量得到有效的控制。积极吸引国内和国际知名品牌进入市场。4、降低商品的价格本中心要求商家36、签订承诺书，要求商场商家不仅力求为顾客提供质量最好的产品，更要向顾客提供价格最低的产品。在要求商家保证质量的情况下，尽量为顾客考虑，摈弃中间多余的附加价格环节，为顾客提供满意实在的商品价格。而且由于实行规模化，仓储式经营，能够将剩下来的钱送到顾客的手中。5、引进先进的管理模式引进专业管理人员，先进的计算机控制系统，使管理工作向规范化、标准化、国际化的标准靠拢，而使面目获得最低的成本、最小的耗时、最大的收益。4.5运营方案4.5.1运作基本策略概念1、前期准备（1）市场考察（2）项目研究论证（3）项目策划（招商、广告）概念先行，大手笔造势，准确概念定位，主导顾客的潜在投资行为，构建品牌资产，形成37、个性鲜明的品牌形象，挖掘品牌内涵。密集投放广告，借助媒体宣传造势，包装市场形象，制造新闻事件，实施项目全景新闻报道。2、招商策略品牌招商：针对目标品牌定点招商。行业组织招商：利用行业协会、商会的组织协调作用。展会会议招商：参展、观展，举办各类洽谈会、联谊会集中招商。重点招商：针对厂商集中地、重点生产地区、重点客户重点主攻。网络招商：建立网站或利用行业、专业网站宣传推介、网上订购。顾问招商：聘请行业德高望重、影响力大的资深人士担任顾问。学术政府招商：与政府职能部门专业举办学术研讨会招商。委托招商：委托专业机构专业人才利用其资源、经验规划实施招商。以商招商：发动并鼓励已合作或对本地熟悉的厂商向外推38、介招商。4.5.2企业组织拟建“XXXX家居博览中心”实行独立核算、自主经营、自负盈亏和承担责任的招商引资股份制企业，实行总经理领导下的运营总监负责制。经营管理机构的设总经理1人，总经理助理兼运营总监1人，总监助理1人，下设财务部、人事行政部、企划部、运营部、物业部等（见图五组织结构图）（图五）4.5.3实施进程及资金筹措 项目建设根据“一次性规划、分项设计、预约招商、一期实施”的原则，坚持用三个月时间完成公共部分装修并投入营业。项目资金筹集采取招商引资、股东自筹资金为主，借助市场联营开发：“预约招商、投资联营、滚动开发”的投资方式。4.5.4经营布局经营布局，功能分区，科学规划，合理引导。经39、营规划布局分为三个层面： 第一个层面：招商经营户主要以家具为商城主力业态，卫浴、洁具、陶瓷、厨卫、窗帘、地板、油漆、灯具、整体衣柜等为次主力业态。第二个层面：主要任务是细化市场，分别设入板式家具、实木家具、欧美式家具、软体沙发、陶瓷、灯具、窗帘、地板等交易区，逐步形成精品交易。第三个层面：主要为家具、建材、配套厨柜等交易区与市场综合办公场所等，完善市场的业态和服务。4.5.5招商机构和运作模式1、成立招商工作领导班子和招商团队这样有利于提升商户对市场的信心，充分协同政府各职能部门，促进政策的执行力度，利用职能部门对市场的合理监管政策，促进商户进驻市场。2、招商工种班子筹备和计划从项目的立项开始40、，即便确定本招商方案，成立招商工作班子，分别确定工作职能和执行计划，着手进行招商工种的策划，确保项目建设全过程的招商跟踪。与此同步的是新闻媒体、舆论广告的跟进。4.5.6招商计划 1、招商工作班子主体市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，依托机构制定详细可行的经营计划和招商政策，对经营计划和招商政策进行审核，并展开操作和执行。招商工作的主体由招商工作班子和股东组成。2、确立市场经营模式经营模式决定市场的经营方式，经营模式的确立，才能制定招商政策，市场采用租赁、联营、自营等多种方式结合。但重点要突出市场物业管理的主体，即股东的主导地位。3、制定具体招商政策如品牌大户延长免租期、散户前期免租相应41、时间段等。 4、招商区域和目标客户确定大客户和品牌客户以广东、深圳品牌经销商或代理商，成都厂家等客户为主，小客户以本区域商户为主。5、大客户和品牌客户招商（1）、招商策略一大带小，以外压内，以品牌带动一般商户的策略。（2）、收集大客户及品牌商户的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商。6、市场招商的全面展开（1）、针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作立即全面启动。（2）、针对中小商户，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介。7、商户的登记和初选（1）、制定商户登记表。（2）、意向商户填表登记，交纳定金，建立42、预定档案。（3）、对已登记的商户进行分类，划定经营区域，划行归类布局。（4）、对经营商户进行初选，对不符合经营要求的商户另行规划。8、商户资格审查（1）、审查经营类型。（2）、审查经营能力。（3）、审查经济实力。（4）、审查品牌优势。（5）、优先商户和淘汰商户的确定。（6）、确定首批进驻商户。（7）、其余商户视情况确定入驻时间。9、与商户签订合同（1）、交纳租金或保证金。（2）、签订正式合同。10、自营项目确定11、开业筹备（1）、初装修、公共部位由市场统一装修，商户部位的地面铺装、墙面处理、水电管线的美化建议由市场统一装修。（2）、精装修：由商户自己装修。（3）、统一街道的广告制作，进行街道43、的美化、亮化，烘托购物气氛。（4）、组织和督促商户进货。（5）、进行店内的布置及商品的陈列。（6）、进行开业活动的筹备。4.5.7招商广告策略 1、广告形式以软体广告为主，适当告之招商信息，期间配合新闻造势。在广东、四川等多个家具建材展销会期中宣传招商，营造声势。2、广告诉求以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求。 3、广告媒体及投放规格（1）、报纸广告，以成都商报、华西都市报等报纸投放为主，兼投周边的相关报纸。（2）、影视广告，以四川电视台、成都电视台为主。（3）、印刷品广告，用以海报、夹报、派送使用。（4）、户外广告，以广告牌、灯箱、布标、路旗、巨幅、展板、彩旗、车身为主。如图六所示。44、（图六）（5）网络广告主要与新浪家居、搜狐焦点房产、网易家居等，配合自身微博、微信进行宣传全覆盖。4.5.8促销策略 1、公关活动（包括活动主题、活动目的、活动内容、活动地点、活动时间） 2、招商活动（包括招商主题、活动策划、活动政策、活动新闻发布会） 3、开业庆典（包括活动主题、活动内容、活动地点、活动时间） 4、开业后的促销活动制定具体促销活动计划，规划活动形式、规模、内容、时间、地点等。规划目标：确保市场运营顺利，产生一定的经济效益和社会效益，有效的推动高新区城市化建设。 本项目的建设对中和地区品牌家居、建材市场做到了综合服务和优越配套，实现了全市家居建材业激烈竞争和差异化发展，减轻了由45、于品牌家居、品牌建材经销商处于商业区位配套高成本运作的压力，促进中和区域家居建材有市无场、以街代市、散乱无序的良性转换，宏观上对中和区域的城市建设、市民家居和建材需求不仅起到了促进作用，而且是有十分重要的现实意义和社会经济效益。第五章 项目规划5.1项目建设方案规划理念及总则 5.1.1规划理念总体以高新区整体规划为方向，充分发挥区域地理区域优势，始终贯穿：建好市场，服务城市，发展经济这条主线，用大改革，大开发的笔法，浓墨重彩的渲染，使之高度云集科技、信息、市场、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的一站式综合性的大型家居建材交易平台。针对中和区域家居建材业有市无场、以街46、代市、散乱无序的局面和现状与城市建设的条件，我们的理念是：“充分利用本区域市场资源，采用跨越式投资开发，提升商贸服务品质及社会综合效益”的战略。且采用“市场切入，产品推进，供需衔接，多度空间融资招商”，利用市场经济发展的纽带，高度集聚人流、物流、信息流，以市场带动产业，通过市场走向全国的专业化市场开发新理念。本项目在规划设计阶段的特点概括起来有以下几点： 1、专业化：大而全，全而精，精而专，品类类齐全； 2、主导性：中和区域内最大规模的“家居建材一站式”大型购物中心；3、高起点：充分考虑建材市场，发挥制高点优势； 4、强辐射：凭借地理区域优势、交通优势，使其成为具有强辐射能力的建材批发市场；547、超前定位：对市场形态及功能配置实行超前设计，充分体现项目的主导地位；6、一站式：综合性大型建材家居批发零售配置中心。5.1.2规划总则XX国际家居博览中心市场规划原则体现如下： 规划一：以人为本，环境至上。营造市场天地人三合环境，融入自然环境点、线、面的绿色空间。规划成休闲式的市场经营场所。规划二：统一市场装潢设计，严格市场装潢施工。为方便消费者，市场免费为装潢设计公司提供办公场所，保证从设计、购材、施工的全程服务。规划三：市场设立专门物业管理，严格整合，强化管理，精心服务，繁荣市场。规划四：市场建设以品牌合作为主，租赁为辅，实现经营开发一体化。市场以“适度超前，反对垄断和恶性竞争”为准则，48、实现对市场建设、商铺管理的现代化、科学化、合理化。规划五：市场的发展，最大限度的带动中和地区装潢业、金融保险业、通信运输业、餐饮服务业、房地产等第三产业的掀起，使中和的建材家居业在区域内迎来新的发展时代。5.2项目规划目标本项目的规划面积40000余平方米，区间规划日人流量1500人，总投资4亿元，规划年成交额12990万元人民币，年上缴税收698.5万元，规划方案体现出市场的各种专业特色，反映出市场的各种专业个性，张扬市场特有的地方传统文化，有利于人性化管理，保证可持续性发展。第六章 项目投资估算与效益分析6.1项目投资估算的依据（1）有关高新区近年的投资估算指标和本项目的功能要求；（2）本49、项目的规模、面积及布局；（3）项目的规划设计方案；（4）成都市有关政策规定及收费标准；（5）资金来源等。6.2项目投资估算根据本项目的特点和经济分析的要求，按阶段和项目性质编制本项目投资估算表。项目投资估算内容包括：公装费用、宣传费用、人员费用、物料费用、预备费用等。序号项目估算额备注1公装费用1.8亿元三年均摊2宣传费用7000万元3人员费用600万元4物料费用1000万元5租金费用6000万元6备用费用3400万元7其他费用5000万元8合计4亿元6.3项目经济效益本项目收益主要来源于市场商铺的租金。除此之外，本着谁投资谁受益的原则，多种经济成分招商引资联营方式，同时通过市场运作以及大环境50、市场的形式，快速使市场升温升值，有效降低市场投资风险。作为一个大型的一站式商贸中心，商铺的出租是整个市场运作的关键，市场建成运作产生的初始效益将依赖于广大的投资商。预计在市场建成初始阶段年收入，主要由以下几部分组成：1、租金：40000 商城基础租金2、广告管理年收入：60万； 3、物业管理年收入：200万元；4、市场管理年收入：500万元；5、预计年总交易额度： 12990万元。6、静态回报周期：3-5年6.4项目社会效益分析6.4.1城市发展的影响本项目完善了城市商业结构，为高新区中和区域商业的发展起到促进和拉动作用，改变了广场周边的街区形象，并将明显提升周边地产的物业价值，同时有利于扩大51、开发区的影响力，提升和丰富街区商业经营结构；有效解决中和目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤、城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线的街区面貌，使城市商业中心体现出真正的商业价值本项目的经营，将带动部分市民前往项目周边进行消费，从而使项目周边的餐饮、娱乐、休闲、商务配套型产业快速发展。6.4.2社会效益影响本项目开展后，将对高新区产生的社会效益如下：1、提供就业机会，减轻就业压力本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供近二千余人的就业机会，减轻政府的就业压力。2、提供投资渠道，减少资金外流项目稳定的投资收益和较低的投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全的投资渠道。3、减少外出消费，拉动52、区域内需消费者在中心采购家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到的家居建材消费服务。减少区内消费者外出购物，吸引外来消费者，拉动本地本消费。4、补充行业缺口，带动其他行业发展本项目的开业经营，将对周边文化、体育、卫生、金融等行业都将能起到明显的补充和带动作用。5、创造税收，增加政府收益本项目商圈3-5年成熟后，三百余家商家每年为国家缴纳698.5万元税收，增加政府收益。6.4.3对行业市场的影响“一站式”的家居建材广场消费模式，将彻底改变高新区家居建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增强行业竞争力。为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使家53、居经营户能形成更为透明化，更为公平的经营环境。有利于市场产品质量和价格的透明，从而使消费者受益。大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。符合行业市场的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近县市，从而使高新区的家居建材行业更具影响力。本项目的成功开发营业，将使大部分经营户的仓库集中在高新区建材市场内，从而盘活当前的建材市场，使建材市场获得新的发展机遇。6.5风险分析及对策6.5.1市场风险分析近几年，高新区房地产仍呈繁荣发展的良好格局，新开工商品房面积、竣工面积、实际完成投资都有了大跨步的飞跃。据市城市社会经济结果显54、示，高新区房屋租赁价格、各类房屋销售价格及土地交易价格都呈现上升趋势。人民的置业热情也在不断升温，这为高新区家居建材市场的繁荣提供了有力的保障。房地产市场、租赁市场的兴衰，直接影响着家居建材市场的发展。1、房地产市场活跃随着高新区经济的迅速发展、旧城改造的稳步推进与高新技术开发区的不断发展，高新区商业用房、普通住房、别墅、高档公寓价格依然呈上涨之势。此外，为响应国家政策号召，同时节约群众住房难的问题，由政府组织筹建的经济适用房项目也在不断的推进当中。由此可见高新区房地产市场的潜能仍在不断发掘中，这为建材家居市场也起着巨大的推动作用。2、国家调控政策对市场的冲击国家对房地产市场的宏观调控力度越来55、越大，不仅影响房地产，同时产生多米诺效应，对家居建材等房地产相关产业都带来了一定的影响。家居建材市场大都随着当地房地产业的走势而变化，由于近来国家相继出台的房地产调控政策对整个房地产市场起到了降温作用，建材家居市场也步入一个稳步阶段。但据有关专家分析，任何政策变动都会对市场产生一定的影响，如人民币汇率变动、原材料涨价等等，但这些影响都属正常因素，并不会使行业进入冷淡期，生意一落千丈。相反，随着国家对房地产市场的一系列措施，可以使房地产市场进一步走向健康、持续的发展，这对整个建材家居市场的可持续发展也是有益的。3、注重市场规划，实行精品策略中和区域内原有的建材家居市场，由于市场规划较早，已经无法56、适应现代家居建材市场发展的需要。本项目作为以高端产品为主的市场，更需要对市场进行超前规划，无论在设计建造之初，还是在运营期间，良好的市场规划会对市场发展起到决定性的作用。随着人们对品牌的认知度不断提高，现代家居建材行业也已经进入了品牌时代，原有的低价商品已经无法满足消费者的要求，需要有更优质商品和服务，来驱使他们购买。由此可见信誉和品质是商品也是整个市场的保证，市场必须坚持品牌策略，通过与国际、国内的知名品牌合作，打造高品质的一站式服务平台，为消费者提供最大的便利。通过这些策略的实施和实现，可以有效的降低市场变化所带来的巨大风险。6.5.2金融财务风险分析本项目资金运作时可采取按揭的方式付款。57、但从自有资金使用成本和开发回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：1、一次性付款方式；2、分期付款方式；3、五成银行按揭方式；4、分期付款+银行按揭；5、特惠免息分期付款；6、全部按揭限期分期付款等多种付款方式。使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。6.5.3经营管理风险分析1、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。2、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项成本费用，降低投资成本。工程投资的降低将会使利润总额上涨；反之，利润58、减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3、做好物业管理和售后服务工作。优质的物业和售后服务可以有效的留住优势资源，使市场运作进入健康、有序、高效的发展模式，进而规避一系列次生的风险。第七章：结论与建议7.1项目建设意义1、推动高新区中和区域市场产业化进一步调整孕育一批建材行业强大经济实力的联营企业和私营企业，逐渐形成专业化、产业化、规模化发展的经营模式，在政府部门、金融部门的支持下，产销一体化的企业必将被吸引到高新区中和这块风水宝地落户，市场化步伐继续加快，工业化进程得到实质性提升。2、带动地方经济和第三产业蓬勃发展中心的建设，使周边开发区的建设59、，城市建设全面启动，房地产业、餐饮业、邮政通信业、公交水电业、运输业等迅速繁荣起来。3、有利于社会资源的共同开发利用与保护中心的建设，带动周边城市化建设，为高新区中和区域的城市化建设增添强大的后劲。4、发展三产，为地方和国家增加税利第三产业的蓬勃发展，不仅为地方和国家增加巨大的财政收入，而且还可以提供一万多人的就业岗位。5、规模化市场营造良好投资环境可引入大笔流动资金，为当地银行和金融机构增添活力，大大增加存贷业务。通过规模化的经营，规范化的管理，现代化的市场环境建设，营造区域性的中心市场，吸引投资，成为高新区中和金融领域引入新的杠杆，形成新的增长点。6、有效的整合当地家居建材市场资源通过提供60、良好的市场经营环境，交通物流环境和优惠的经营条件，吸引高新区中和区域家居建材产业向新的市场转移，使得XXXX国际家居博览中心成为中和区域家居建材行业的“磁心”，有效整合中和区域建材家居市场资源。7.2项目可行性结论经本可行性研究初步分析、报告认证，该项目的建设，是一个充分利用环境优势以及企业整体经营能力，符合社会经济发展和成都市高新区发展规划的项目。该项目如果能得到实施，将具有较强的盈利能力，投资回报情况良好；投资运营商具有较强的建材家居行业成功的招商能力和良好的信誉，利润弹性空间较大，具有较强抗风险能力。项目建成后，不仅大大推动了建材家居市场流通领域现代化进程，促进高新区中和区域建材家居市场61、的发展，引领高新区中和区域建材家居行业走向集约化发展，成为高新区中和区域内规模最大、档次最高、品类最全的，集中高端的集建材、家具、家居、家饰销售、展览为一体的家居博览中心。将对高新区中和区域家居建材行业发挥极强的影响和推动作用，同时也是一个优化区域商业结构，完善商业配套，惠高新区形象、地方税收、众多商家、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。必将引领中和区域家居建材新时尚，谱写高新区中和区域家居建材行业发展的新篇章。与此同时，XXXX国际家居博览中心需全社会共同努力，使项目成为高新区中和区域家居建材的行业标杆和风向标！为高新区的经济发展和社会建设做出贡献，真正实现政府、企业、商户、消费者受益62、的共赢平台。相信在多方协力共助下，XXXX国际家居博览中心将会成为中和乃至高新区现代家居建材卖场的成功典范。综上所述，本建设项目的论证经营报告切实可行，完全成立。7.3 恳请1、本项目的建立将为中和区域内核心商圈的形成奠定一定基础，各相关部门应给予大力支持，且本项目前期为了更多地吸引广东、深圳等外部品牌资金到中和投资，需要对其给予较长免租政策。恳请政府给予市场5年免税；2、在进入实施前期，诚请政府在充分了解项目的基础上，组织相关部门能通力配合，对企业注册、工商登记、广告宣传等事项进行积极协调，给予一定的扶持优惠政策，为项目建设提供坚实的保障；3、从经济发展角度考虑，恳请高新区政府在高新区区域商业地块规划中优先考虑XXXX投资管理有限公司；4、因项目前期周边商业氛围较差，在项目内需要大量广告渲染，在区域内需要投入大量宣传，因此在政府大力支持下，望各部门此过程中给予提供便利。上述报告，恳请领导批复为盼，并恳请领导能够给予大力的政策支持！