1、投资公司村镇建设旅游地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 摘要2第二部分 综述2第一章：公司基本情况2一公司简介：2二. 公司股权结构1三. 组织结构和职能部门（组织结构图及说明）1四. 公司管理团队2五2、资产权属关系2第二章：公司主营业务2一. 公司经营模式“艳阳模式”：2二. 公司现有旅游基地运作情况4三. 项目拓展方案（项目发展思路）：7第三章：发展战略与实施计划：7一. 公司发展愿景与目标7（一）企业愿景和使命7（二）企业战略发展目标7二. 集团发展战略规划8（一）加快拓展业务领域8（二）服务多样化8（三）实现完整产业链式发展8（四）全国连锁式发展8（五）引进业务合作者和战略投资者9（六）走出中国，海外上市9三. 营销策略改革9（一）重新定位客源市场9（二）转变宣传营销思路9（三）灵活的定价策略10（四）集中攻克专项市场和高端市场10四. 实施计划具体进度安排10（一）旅游基地项目开发计3、划10（二）引进战略合作伙伴11（三）公司新加坡买壳上市计划13第四章：行业及市场分析14一生态旅游行业概况14二. 中国生态旅游区域市场分析15三生态旅游客源市场分析17四行业主要法律法规、规范及政策（国家战略规划）18第五章：竞争分析19一. 项目SWOT分析19二同行业上市公司分析22第六章：财务会计信息分析24一. 财务信息分析；24二. 公司未来的盈利预测：25三盈利预测及说明：26第七章：融资计划与资金使用方向30一. 公司的融资计划：30二. 公司募集资金运使用计划：30三. 拟投资项目介绍：32四. 引入战略投资者或财务投资者：39五. 投资退出的设计：40第八章：风险分析考察4、40一市场风险40二财务风险:41三业务经营风险:42三管理风险；43四募集资金投资项目风险；43五政策性风险：44第一部分 摘要第二部分 综述第一章：公司基本情况一公司简介：上海xx投资控股有限公司2009年成立于上海市浦东新区，其前身是一家主要从事生态养老、休闲度假和新农村建设等项目经营开发的休闲度假连锁企业。公司业务主要集中于环长江三角洲地区的著名风景区内收购兼并、自建自营集餐饮、住宿、度假、休闲、娱乐于一体的大型度假基地，为消费者提供异地互换真山真水的度假天堂。公司旗下共有八家全资子公司，除公司目前已建成运营的六大生态旅游基地管理公司外，还包括上海旅行社有限公司、嘉善汾湖旅游开发有限公5、司。公司目前已经投入运营的度假基地共有以下六个：艳阳山庄、艳阳农庄、艳阳乡村度假公寓、浙江海盐南北湖度假村、太湖西山岛度假酒店、洪泽湖老子山温泉度假公寓。此外，公司在建的旅游基地有宁波市镇海区九龙湖度假酒店和嘉善汾湖旅游酒店，待开发项目有洪泽湖房地产开发。表一：集团分支机构及集团旅游基地详况47 公司的新颖的经营模式和发展思路赢得了各大媒体的纷纷报导，如解放日报、光明日报、经济日报、文汇报、新民晚报。同时，公司的旅游基地也多次荣获省市奖项，如2005年创立的农庄就多次被评为苏州市先进旅游集体，苏州市服务业名牌企业，并在2006年11月被评为首批全国农业旅游示范点。二. 公司股权结构公司及其所有6、子公司均由公司董事长XX先生或公司总经理XX先生层层控股，股权结构清晰，各子公司具体股权结构如下： 表二：各子公司股权结构图三. 组织结构和职能部门（组织结构图及说明）公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。目前公司内部治理及组织架构如下：1. 公司治理结构：1） 股东会：股东会是公司的最高权力机构，决定公司的经营方针和投资计划，并对公司的管理机构进行监督。2） 董事会：对股东会负责，根据股东会的决议，制定公司的经营方针和投资计划。3） 监事会：对公司董事、高级管理人员的行为进行监督。4） 投资决策与风险防范管理委员会：在公司股东会和董事会确定的经营和投资计划框架7、内，对公司的具体投资决策进行审批和表决，并对投资的风险进行防范。2. 公司管理架构：1） 总经理办公会：全面负责公司各项具体决策的贯彻于落实，并对各部门的业务工作进行监督和管理。2） 投资发展部：下属机构投资管理、新投资项目跟进与维护以及资本运作工作。3） 行政部：负责办公室的日常行政工作，负责项目材料的采购以及基建工作。4） 市场营销部：负责旅游市场推广、客户的发展与维护。5） 财务部：综合负责公司的会计、税务、预算、仓储等业务。四. 公司管理团队1）董事长：XX 2）总经理：XX 五资产权属关系公司目前处于快速发展阶段，随着客户群的急剧增加，对旅游配套基础设施，尤其是基地的需求也急剧增大。8、由于资金短缺，同时也鉴于公司贯彻将旅游基地建设同新农村建设相结合的经营理念，绝大多数的基地所使用的土地都是农村集体所有的土地，而国家目前严格限制农村集体用地商用化，为了避免潜在的法律风险，公司现有旅游基地，包括山庄、农庄、乡村公寓、九龙湖、南北湖、西山岛均是租赁资产，公司或装修，或自建，但对上述旅游基地均不拥有完整产权，而是采用轻资产运营模式，公司对租赁期限均为20年。第二章：公司主营业务一. 公司经营模式“艳阳模式”：公司发展的特色之处在于其在近十年的生态旅游基地建设和经营过程中，形成了自己独具特色的经营模式“艳阳模式”。“艳阳模式”就是让企业资本参与到村镇建设中，政府不用出钱就可以发展当地9、旅游业，建设新农村，吸引更多的游客；农民不用出钱就可以就业增收；城市居民出很少的钱就可以享受不同主题的体验式休闲度假，并省去了旅行社的繁琐程序；公司在合作过程中可以发展壮大。具体来说就是由企业出资金、由村委会(农民)出地、政府出政策，共同打造新型乡村度假养老基地的合作模式。它真正实现了城市资本与村镇建设的整体互动，实现了政府、农民、游客及企业的四赢局面。1.“艳阳模式“是一种新型的休闲农业模式传统的农业投资大、周期长、效益低，农民辛苦干一年，每亩地产值平均不到2000元，而休闲农业是将农业和旅游业相结合，利用农业的瓜果蔬菜、土鸡土鸭吸引城里人到乡村来采摘、来品尝和体验，从而形成吃、住、玩、购物10、一条龙服务，公司所属的度假养老基地，区别于一般低档次、低水平的农家乐。他是由企业市场化运作的结果，由于持卡会员可以在公司旗下所有连锁单位异地互换房，所以永远可以保持新鲜感。虽然前期投资大，但周期短、见效快，因为酷爱乡村旅游的城市人会一拨接一拨循环而至，而且口碑相传，宣传面广。休闲农业模式也是一种循环经济，能更有效的实现新农村建设。2.“艳阳模式“是一种全新的养老模式当前中国人有两种养老模式，一是福利院养老，由于条件差、服务质量低并不被新世纪老人看好；二是养儿防老，由于自80年代初，普遍的独生子女制，让中国人口呈倒金字塔型，年青的独生子女面临自己父辈乃至祖父辈46人养老问题，无论是经济上还是情感11、上，压力巨大。而公司提出的利用度假村淡季闲置时餐饮、住宿、娱乐设施，吸引城里中老年人来度假式养老，既带动了太仓休闲农业、旅游景点的人气，又让城市养老人士花极少的费用就能达到休闲度假养生养老的目的。以农庄为例，每年的夏冬两季和每周的周一至周四是淡季，城市养老人士可以在淡季时段入住度假村，旺季回到城市和家人团聚。 3.“艳阳模式“还是一种新农村建设的创新模式模式解决了新农村建设过程中建设资金问题、农民增收问题、旧村改造问题、城市养老问题、城乡和谐问题。模式一经推出，就得到了江浙沪许多县、村镇领导的欢迎与认可，并纷纷派人到公司旅游基地参观和学习，并力邀公司前去合作开发。当地政府的政策支持和公司的资金12、支持实现了优势互补和良好的互动，成为了一种新农村建设的一种独特的创新模式。4.“艳阳模式“的具体操作流程 1) 考察选址期。在取得市政府支持下考察比较度假区周边村庄，考察标准有三点：A、村领导必须大胆开明，敢于创新。B、地理位置优越，离公司在建景区要近。C、村民忠厚纯朴，不会滋事，且有强烈的致富欲望。 2) 沟通签约期。首先将合作方案传真给村领导，约定时间与全体村委会成员见面并详细讲解，必要时开村民代表大会。其次，统计愿意参与合作的农户人数，并在市政府领导见证下签订合作协议。 3) 项目实施期。A、成立村服务合作社。B、确定首批合作农户十户，参与合作的农户成为服务合作社股东。C、房型设计、工程13、建设全面开始。 4) 市场推广期。由公司负责在沪宁杭三地广泛宣传，组织参观团队所建公寓进行实地考察租赁客房。全部客房二十年的使用期由旅行社统一推销。 5) 正式入住期。客房全部竣工后，客人可入住，或养老、度假。水电由客户自理，餐饮、住宿、娱乐、购物由服务合作社负责提供，收入也归服务合作社。二. 公司现有旅游基地运作情况1. 南北湖南北湖风景区是中国唯一集山、海、湖为一体的风景名胜区，是国际首批4A级旅游区，位于杭州湾北岸的海盐县境内，是浙江省第一批升级风景名胜区。南北湖景区总面积约为30万平方公里，有世界最小的石城“谈仙石城”，夜普陀之称的千年古刹“云岫庵”、天文奇观“日月并升”、举世闻名钱江14、潮的起源处钱江潮源、见证中韩友谊的金九避难处等30处景观。 南北湖位于南北湖风景区内，前期共投入资金500万元，租赁期限20年（起算期限2009年4月1日），共有客房102间（其中第一期42间，第二期60间），会议室三间（可分别容纳250人、80人、20人），可为个人提供集住、行、游、娱于一体的多种高端设施和服务，同时也能为企业提供专业的会议服务及相关野外拓展培训功能。2艳阳山庄山庄位于沿江高速公路和沪嘉高速公路延伸段的交汇处，距上海市中心47公里，距太仓市中心1公里，总面积150亩。山庄又名菽园，原为明代大臣陆容晚年归里和晨耕暮读之住所。山庄是一座苏州园林风格度假村，度假村由四个既分隔又互相15、连接的小岛组成，各个小岛彼此之间都是通过古色古香、具有浓郁中国传统特色的木桥相接。山庄集住宿、餐饮、娱乐、会议、休闲、养老为一体的。山庄前期共投资500万元，租赁期限是20年（【起算期限是2007年】），下设有大酒店、咖啡吧、商务会议厅、垂钓中心、木屋别墅区。共有客房【】间，商务会议厅【】间。3艳阳度假公寓太仓乡村公寓占地面积20亩，共建有五幢五层的公寓楼，拥有客房二百余套，房型有标准间。豪华标间、套房三种，都配有厨房和厨房用具，是一座集中住宿、餐饮、购物、娱乐、会议、度假旅游、休闲养老为一体的高品质乡村旅游三星级度假公寓。乡村公寓，乡村公寓已投入资金达3700多万元，租赁期限是20年。乡村公16、寓的农家绿色餐厅，以村民、公寓自种的蔬菜和草鸡土鸭等绿色农业动植物为特色原料，配以各菜系之特色，开创了农家餐厅的独特风格。乡村公寓还配有小超市、豪华棋牌室、篮球、羽毛球等休闲健身设施以及真人CS等各种休闲、锻炼活动、公寓现配有无线网络上网、村会所还设有兵乓室、健身房、游泳池、图书馆、电脑等娱乐健身场所免费供客人使用。4老子山温泉度假公寓洪泽湖老子山温泉度假公寓坐落于洪泽湖南岸的洪泽县老子山镇。老子山镇三面临水，因道家鼻祖老子曾在此炼丹救治渔民而得名。老子山温泉公寓就建立在这个泽国仙境，能让游客尽享人与自然的博爱。老子山温泉度假基地【是否具有产权】，总投资一共【】万元，租赁期限目前已经投资第一期17、建设。公寓交通便捷，处于南京二小时都市经济圈内，温泉公寓占地【】亩，建有公寓【】幢，可供【】人同时入住，乡村公寓，曲径通幽，看湖光月色，听竹林沙沙，闻农家气息，别有一番陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”的情趣。为度假客人休闲垂钓的四十六亩鱼塘，清水绿波源于洪泽湖水，可称江苏第一池。置于绿水林荫中做一回姜太公，可谓悠哉乐哉。【】平方米的阳光浴场采用钢架结构，阳光板顶棚建筑，采光充足，拥有二十余个品类各异的温泉浴池，是公寓一道亮丽风景。水质在全省居于领先地位。具有改善人体机能，调节神经扩张皮肤血管，解酒醒神等功效。公寓在充分利用温泉特殊疗效这一独特天然优势的基础上，科学的设计建造和努力打造较完备的服18、务体系，使之拥有自然与人文双重内涵；环境幽雅，设施豪华，服务配套，功能齐全。集餐饮、娱乐、会议、商务于一身，融理疗、康复、休养、消遣于一体。以“人与自然和谐共生，人与环境交融互动”为宗旨。5艳阳农庄农庄位于太仓市现代农业园，距上海市中心大约50公里，由人民广场高速直达只需40分钟。地处上海的北大门、太仓古城、郑和纪念馆、吴健雄墓园、吴晓邦艺术馆、宋文治艺术馆、高仁岐油画馆。沙溪古镇、张博故居、南园、天妃宫、乐萌园、海天禅寺。南广寺等自然、人文旅游景点的周边。农庄是一座集住宿、餐饮、娱乐、休闲、养生为一体的准星级农家乐度假村。农庄总投资约2900万元，租赁期限是20年，目前拥有包括单间别墅、连体19、别墅、四合院、知青村等不同类型且设施齐全的的客房近200套。除了传统的农家乐项目外，农庄还拥有丰富多彩的娱乐项目。农庄以其独具特色的农家乐赢得了多项荣誉：2006年被评为首批全国农业旅游示范点；2006年被太仓市人民政府评为现代农业建设先进单位；2007年被认定为苏州市服务业名牌等等。6苏州太湖西山岛度假酒店太湖西山岛是我国淡水湖泊中最大的岛屿，面积95平方公里。岛上气候宜人、景色秀丽、山水相融古迹众多、果木葱郁、物产丰饶，相继被国家命名为4A级景区、国家级现代农业示范园区、国家森林公园、国家地质博物馆、全国小城镇综合改革试点镇，是名副其实的“花果之乡”、“世外桃源”。西山岛位于姑苏城西南三公20、里，距上海120公里。西山岛素有“月月有花、季季有果，一年十八熟，天天有鱼虾”之美称。太湖西山岛位于苏州太湖西山岛金庭镇蒋东村，建于苏州金庭镇国家风景名胜4A级景区内，以西山林野为卧榻，尽收太湖四季风情入怀。酒店建造客房100间，同时附有可供300人就餐的大型餐饮设施，集游泳池、会所等相关娱乐设施于一体，力求满足您的个性化需求，为您营造舒适愉悦的度假体验。三. 项目拓展方案（项目发展思路）：目前公司的项目拓展思路主要有以下三个方面：1.发展生态旅游基地附近的房地产项目。公司的旅游基地发展一般都是选定在城郊结合部。城郊结合部一方面能够吸引城市的消费群体；另一方面也能充分利用郊区的优美环境。城郊便21、利的交通将上述二者紧密结合起来，使得这些地方的房地产项目具有很大的升值空间。公司可以利用开发旅游基地同当地政府形成的良好关系，争取到旅游基地附近的房地产开发项目，提升公司的盈利空间。2.收购资产被低估的度假酒店。金融危机带来经济衰退的同时，也带来了很多投资机遇。公司也抓住了这一契机，在很多旅游基地固定资产被严重低估之时，利用自己手中丰富的现金，开始了扩张之路。目前公司选择的收购对象，如洪泽湖老子山温泉度假酒店，主要以被低估而且可以马上产生效益的资产为主，并且保证土地和建筑物可以获得产权，而没有潜在的法律风险。3旅游基地向全国辐射发展。以环长三角的旅游基地为基础，以自建或收购有产权的旅游基地等多22、种方式，向京三角、珠三角、西南地区扩张，多点开花，实现从区域连锁到全国连锁的转变。第三章：发展战略与实施计划：一. 公司发展愿景与目标（一）企业愿景和使命以“中国生态旅游联盟”为发展方向，充分借助国家“新农村建设”发展契机，构筑“生态旅游+房地产开发”于一体的创新型商业模式，实现城市资本与村镇建设的整体互动，为都市人打造一个个优质、自由、浪漫的度假天堂，为为广大农民提供一套全新增加经济收入的运作方式，实现政府、企业、农民与旅客 “四赢”的局面。（二）企业战略发展目标1、立足于环长三角地区，对京三角、珠三角旅游基地进行兼并与收购，整合国内旅游资源，将“艳阳模式”复制到全国，形成连锁经营，实现网络23、营销优势；2、通过对国内旅游资源重新配置，在三至五年内，将xx控股打造成为中国最大的体验式度假连锁集团； 3、在取得突出经济效益的基础上，一年内实现海外上市,五到八年内实现A股回归；4、借助海外上市的影响力和融资获得的丰厚资本，不断扩大公司知名度，全面提升公司整体收益，走出中国，走向世界！二. 集团发展战略规划（一）加快拓展业务领域以公司现有旅游基地为基本出发点，扩大旅游业务辐射面，不断深化、细化旅游服务项目和深度，建设完备的旅游相关配套服务设施，加强专业服务人员培训，将xx控股打造成为集房地产开发、酒店业、旅游业和种养殖业于一体的亲身体验式度假连锁企业。（二）服务多样化1、在公司现有的健康、24、自然、和谐的养生居所的基础上，深入打造具有农庄、山庄、水庄等形式各异的“生态旅游”概念，实现旅游基地的差异化、特色化、灵活化；2、按照对客户群体的重新细分，并根据不同客户的需求和消费水平，为客户量身定制旅游体验“菜单”，满足客户多样需求，打造全程式、多层次、立体式旅游消费体验基地；3、积极挖掘度假景区历史人文内涵，使自然环境与人文、娱乐、民俗密切结合，真正实现度假的个性化、人性化、互动性、娱乐性；4、搭建“城市农村”旅游快车道，使客户体会到异地互换的快捷便利，缩短时间和空间距离，给客户创造全新体验。（三）实现完整产业链式发展形成完整细致的产业链，是企业持续发展的不竭动力。xx控股在巩固和发展公25、司目前在上游（旅游产品营销）和下游（消费者在旅游基地的食、宿、行、游、娱、购）方面优势地位基础上，加强中游环节（旅游产品流通，如旅行社）的业务拓展，确立异地互换的经营战略，形成产业链式推进和发展，打造全国连锁式发展模式。（四）全国连锁式发展以环长三角的旅游基地为基础，通过自建或收购有产权的旅游基地等多种方式不断开发新的旅游基地，向京三角、珠三角、西南地区扩张，区域共建，多点开花，相互配合，形成集团优势，实现从区域连锁到全国连锁的跨越式转变。（五）引进业务合作者和战略投资者xx控股的发展，不仅需要业务领域的合作者，也需要吸引更多的投资者加入。为优化公司股权结构，健全公司法人治理，提升公司形象，实26、现共同发展壮大，公司计划引入产业投资人或者财务投资人，为企业自身的发展，也为业务合作者和战略投资者创造更多的价值回报。（六）走出中国，海外上市xx控股聘请北京约瑟投资有限公司，以“新农村建设”和“体验式度假旅游”为推广理念，以公司稳定、持续的经营收益为支持吸引海内外投资者，协助其实现海外上市，将公司的经营理念推广到海外，并同海外同行业的合作者密切合作，一方面为国外休闲度假企业走进中国的提供一个战略合作平台，另一方面也可将xx度假基地拓展到国外，走出中国，实现国际化发展。三. 营销策略改革（一）重新定位客源市场xx控股原客户源主要定位为老年人，并且以个人客户群为主。为了拓展客户源，公司根据发展战27、略规划和目标，在稳固目前现有客户源的基础上，扩大目标群体，对艳阳的客户群重新定位，大力拓展中青年的客户和团体客户。公司将从年龄层面、文化层面、收入层面、职业层面着手，对客户市场进行细分，为不同类型客户的特殊需求做详尽分析，并为各种需求设计出有针对性的旅游方案。这样做不仅为公司拓展了客户资源，也为公司向多元化方向发展指明了方向。（二）转变宣传营销思路由之前传统的一对一电话营销转为大众营销，由单纯的产品营销转为品牌营销和理念营销，由营销单兵作战转为市场与营销相呼应。采用多种方式营销，如网络营销、邮件营销、口碑营销等。加强与媒体的合作，重点宣传“生态旅游”概念，提高市场对公司品牌的信赖度和认知度。项28、目转变前转变后营销方式电话营销网络营销、邮件营销、口碑营销等营销团队单人营销团队营销营销思路宣传产品和服务宣传“生态旅游”理念和品牌（三）灵活的定价策略公司目前的定价策略主要是根据每年可以免费使用的房间数量而定；没有区分服务和消费的档次。根据公司客户定位的调整，定价策略也将根据不同服务项目或服务项目的组合做出灵活调整，区分不同的服务质量，拟定不同的消费层次，制定出适合不同消费水平的价格制度，并形成良好的价格选择机制。（四）集中攻克专项市场和高端市场公司目前在大众市场已经取得了一定的市场份额，这为公司赢得了广泛的客户消费群体。但是就长远来看，大众市场盈利空间会制约公司发展规模，而专项市场和高端市29、场的盈利空间则十分广阔。在未来三年内，公司将大力瞄准和拓展在专项市场和高端市场的发展潜力，建设一批高档旅游消费基地和高端配套设施，组织专门营销团队为团体客户和高端客户做重点营销。在地域范围上，目前，公司的客户群主要集中在国内市场，在国际市场上目前还没有大量的客户需求。国内市场细分为珠江三角洲和周边大中城市、长江三角洲、京津等地区为中程旅游市场；国际细分市场可划分为港澳客源市场为主的核心旅游市场，中国台湾，东南亚，东北亚旅游市场为主的近程旅游市场；欧美为主的远程旅游市场。在稳固国内客源市场的基础上，大力发展包括港澳台在内的国外客户市场。四. 实施计划具体进度安排（一）旅游基地项目开发计划公司计划30、在未来三年内，以每年增加两个旅游基地的速度拓展公司业务，打造完整的“旅游房地产”。具体计划如下：2010年，公司将立足现有的六大旅游基地，即海盐南北湖旅游基地、太湖西山岛旅游基地、太仓山庄和太仓农庄、洪泽湖老子山温泉度假旅游基地，不断拓展旅游业务及相关配套设施建设，稳步提升旅游经营收益，为公司开发新项目积累宝贵经验和提供充足的资金支持；集中开发嘉善汾湖和宁波九龙湖旅游基地，同时以洪泽湖老子山温泉度假旅游基地为中心，筹建洪泽湖老子山温泉房地产项目。2011年，公司将进入稳步发展阶段，在巩固并扩大原有旅游基地经营收益基础上，围绕京三角、珠三角旅游基地进行集中开发，将公司旅游业务全面铺开；利用公司已31、有营销网络，重点推广洪泽湖老子山温泉房地产项目，并取得显著收益，初步形成一条“旅游房地产”产业链雏形；同时筹建其他旅游基地房地产项目，为推广产业链模式打下良好基础。2012年，公司将在成熟的旅游基地基础上，实现旅游经济收益的整体提升，在全国范围内打造旅游产业连锁基地；将洪泽湖老子山温泉旅游基地的“旅游房地产”模式复制到其他度假基地，形成完整的“旅游房地产”产业链，实现公司整体经济效益全面升级，构筑企业核心竞争力。表：xx控股未来三年经营计划及目标时间经营计划经营目标2010年1、 立足现有海盐南北湖旅游基地、太湖西山岛旅游基地、太仓旅游基地和洪泽湖老子山温泉度假基地，开发旅游业务相关配套设施，32、提升旅游经营收益；2、 集中开发嘉善汾湖和宁波九龙湖旅游基地，筹建洪泽湖老子山温泉房地产项目。逐步提升旅游经营收益，开发嘉善汾湖和宁波九龙湖旅游基地2011年1、 巩固并扩大原有旅游基地经营收益；2、 开发京三角、珠三角旅游基地；3、 重点推广洪泽湖老子山温泉房地产项目。公司进入稳步发展阶段，重点推广洪泽湖房地产项目，形成产业链雏形2012年1、 实现旅游经济收益整体提升；2、 将旅游基地与房地产结合起来，形成完整产业链。公司进入成熟阶段，实现旅游基地连锁效应，形成完整的产业链（二）引进战略合作伙伴引进战略合作伙伴将改善企业的资本结构和股东结构，是企业快速提升整体规模和实力的一条捷径。xx控股33、计划通过私募融资方式引入战略投资者，与战略投资者平等沟通，精诚合作，合理的兼顾和平衡各方利益，共同发展，创造更大的财富，实现xx控股与战略投资者共赢的初衷。1、战略投资者的条件xx控股将战略投资者分为两类，一类是产业投资者，即其与xx控股处于相同或相关行业；另一类是财务投资者，即股权投资基金或公司。针对不同类型的战略投资者的要求如下：表：对产业投资者与财务投资者的要求产业投资者财务投资者1、 有雄厚的资金实力和较强的投融资能力；2、 产权清晰，效益良好，无不良信用记录；3、 能够提供先进的管理经验，能促进产品结构的调整升级；4、 认同xx控股的经营理念和发展战略；5、 致力于长期投资合作，谋求34、长远利益回报。1、提供强大的资金支持和丰富的投资经验；2、不过多参与企业经营管理；3、在战略规划、企业管理、资本运作方面弥补企业的不足；4、阶段性退出，不影响企业长期发展战略。2、引入战略投资者的方式战略投资者进入公司的方式是多种多样的。xx控股将通过股权置换、资产置换、转让部分股权、接受直接投资等方式，接受战略投资者的加盟。具体方式将根据不同战略投资者的需要进行调整。3、战略投资者的收益引入战略投资者以后，xx控股的发展战略将获得更多的资金和经验的支持。公司将按照发展战略规划，稳步提升企业经营业绩，并积极筹划公司在新加坡的上市计划。通过上市获得融资，给企业的发展注入新的动力，使企业的发展迈上35、新台阶，为公司和战略投资者带来丰厚的收益，同时为财务投资者的成功退出提供一条安全的途径。（三）公司新加坡买壳上市计划1、新加坡买壳上市的优势首先，新加坡是亚洲的主要金融中心之一。新加坡证券交易所（SES）是亚洲仅次于东京、香港的第三大交易所。1999年12月1日，新加坡证券交易所（SES）与新加坡国际金融交易所合并，成立了目前的新加坡交易所（SGX）。目前，新加坡交易所上市公司达 家，总市值达 元，其中中国公司有 家，占 。表：美国、香港、新加坡上市情况比较项目美国香港新加坡二板市场准入条件高中低IPO上市成本150万美元1000万港元600-1000万人民币上市周期1年7个月6个月买壳上市上36、市成本1500-3000万人民币5000万港币600-1000万人民币上市周期2-3个月5-8个月2-4周其次，从公司长期发展战略来看，开拓海外市场将是提升公司未来发展的重要目标。只有不断拓展国际市场，才能将企业的“蛋糕”做大，实现公司整体效益的全面提升。新加坡是东南亚地区重要的经济文化中心，旅游市场十分广阔。成功在新加坡上市，将为公司提升在海外市场的品牌知名度，树立良好的国际形象，从而以新加坡为基点，将公司“生态旅游”的经营理念传播到东南亚地区，使公司真正走向规模化、专业化、品牌化、国际化。第三，买壳上市本身可以避开繁杂的国内外上市审批程序，手续也相对简便。由于新加坡证券市场的特点，上市“壳37、”公司的价值也较其他市场要低，一般与直接IPO的成本相当。2、公司借款上市计划实施方案xx控股计划通过在新加坡买壳上市实现上市融资的目的，从公司自我价值评估到最终成功买壳上市再融资在六个月内完成。具体计划见下图：图：xx控股新加坡借壳上市流程图确定买壳公司标准明确公司总体发展目标评估公司资产实力和资金实力聘请中外中介机构国内外上市律师事务所国内外上市财务顾问其他中介机构寻找目标公司了解目标公司基本情况（股权结构、经营状况、资产规模、财务状况、管理水平）收购可行性分析与效益评估签订收购意向书确立收购方式谈判签署协议对目标公司做全面尽职调查审查评价，确立收购方式谈判，签署股权转让协议办理股权过户登38、记，发布公告公司重组再融资目标公司重组，提高业绩（资产重组、管理结构重组等）发行新股、可转债或凭单实现上市融资通过境外资本取得控股权以xx控股资产做抵押，向中资海外分行申请过桥贷款，实现对中小股东的强制收购与壳公司大股东谈判取得支持自我价值评估买壳装壳上市融资2010年1月-2月2009年12月2010年3月-5月2010年6月第四章：行业及市场分析 一生态旅游行业概况2004到2008年，中国旅游行业连续五年高速增长。在旅游人数上，各年人数分别为亿人次、亿人次、亿人次、亿人次和亿人次，各年增长率分别为26.7%、10.0%、15.0%、15.5%和6.3%；在旅游收入上，各年收入分别为亿元人39、民币、亿元人民币、亿元人民币、亿元人民币和亿元人民币，各年增长率分别为36.9%、12.2%、17.9%、24.7%和12.6%。数据显示2008年两项数据的增长率都明显减缓，这主要是因为2008中国发生了许多特殊情况，包括雪灾，地震灾害和全球金融危机等。应当说，在此种情况下，这一成绩的取得是相当不容易的。就生态旅游行业未来整体的发展趋势来说，发展前景应该是十分明朗，发展潜力也是十分的巨大。我国拥有13亿人口，随着人们经济水平的提高和生态意识的觉醒，对生态旅游的需求也在不断增长，客源市场潜力巨大，生态旅游方兴未艾，已经成为带动各地旅游业发展的“龙头”。随着社会的进步、经济的发展、城市化步伐的加40、快，以及人们生活水平和科学文化素质的提高，生态旅游产业已经成为我国经济社会发展的朝阳产业。二. 中国生态旅游区域市场分析1） 长三角旅游区面积占全国2的长三角，每年接待旅游者的数量（包括海内外）占全国接待总数的28左右；创汇占全国的比例近20。在全国优秀旅游城市中，长三角占到1/4；全国A级旅游景点，长三角占据了一半，旅游景区、星级饭店也占全国的半壁江山。长三角地区各城市旅游资源丰富，服务设施完善，交通方便快捷，旅游业发展水平在中国处于领先水平。以上海为中心的长三角旅游经济圈，以发达的经济环境为背景，以独具江南特色、兼具现代都市风貌和历史文化底蕴的旅游资源为依托，以良好的旅游服务和方便的旅游交41、通为基础，构筑了中国最具吸引力 、发展潜力最大的旅游经济圈。长三角旅游发展的目标是成为世界级的旅游经济圈。目前长三角区域已拥有25个 优秀旅游城市，48个国家级AAAA级旅游区（点），拥有国际国内旅行社1809家，占全国 总量的 20 %强，在全国双百强旅行社中占有三分之一的席位，1263 家星级饭店，其中五星级饭店41家 。游客总量占到全国游客量的3040，跻身全国前五位。2） 泛珠三角旅游区泛珠三角包括东部、中部、西部省（区）和香港、澳门特别行政区，占全国面积的1/5、人口1/3强，地理环境优越、历史文化悠久。区域内各省区有着自己独特的自然生态资源和人文历史资源。整个区域里的岭南文化、八桂42、文化、湖湘文化、滇云文化、黔贵文化、巴蜀文化、港澳文化等差异性大，互补优势突出。泛珠三角以珠江流域为纽带，珠江下游是连通大海的珠三角水网，中游是横穿两广的西江干线，上游是伸向桂湘滇黔等地的柳江、融江、南盘江等，它横跨华南、沟通东西部，西毗东南亚，东连港澳。再加上公路、铁路、航空等交通运输网络，大大增强了区域内各省区的联系，为促进泛珠三角区域旅游合作提供了必要条件。泛珠三角区域旅游合作，以粤港澳（大珠三角）地带为核心。粤港澳等地区的旅游业较为发达，特别是香港和澳门在亚洲以及国际旅游市场中占有较高的地位，具有一定知名度。并且粤港澳地区地缘相近、人员相亲，已有多年合作的基础和良好的客源互动。广东是我43、国改革开放的前沿阵地和经济发展的辐射窗口，香港是国际金融、物流、信息和旅游中心，澳门与欧盟、葡语系国家关系密切，以博彩业闻名于世，它们是引领整个泛珠三角区域走向世界、参与国际合作的核心区域，起着巨大的辐射作用和重要的桥梁纽带作用。3） 环渤海旅游区环渤海地区拥有约占全国13的漫长海岸线，多种滨海地貌类型，燕赵齐鲁和关东地域文化景观与现代都市景观兼备，陆域和海域景观交融。特别是众多的风景名胜区、自然保护区、历史文化名城和优秀旅游城市密集，拥有占我国23的世界文化遗产(明清故宫、周口店北京猿人遗址、泰山、长城4处)，大连金石滩、青岛石老人、北京华夏民族村等国家级旅游度假区，以及北京、天津、青岛、济44、南、威海、烟台、大连、沈阳等中国优秀旅游城市。环渤海地区旅游基础设施和接待能力日益完善和增强，共有星级饭店849个，占全国星级饭店总数的近25，旅行社4848家，占全国旅行社总数的315，近五年来，该区域的旅游收入占全国旅游总收入近一半之多。环渤海地区是我国北方地区与日本、韩国等东北亚国家开展国际交流与合作的重要门户，客源市场广阔，交通网络密集。旅游产业通过以京、津、冀为中心，山东半岛、辽东半岛为两翼的横向交通网络，哈大、京沪、京沈纵向交通动脉和大连港、天津港、青岛港等港口交通网络进行高度集聚。4） 西南旅游市场西南地区是我国生态旅游资源最为丰富的地区之一。广西以秀丽的山水自然景观和丰富的滨海45、旅游景点为主，以山水甲天下的桂林岩溶地貌风景旅游资源和北海的银滩及滨海旅游景观为代表。云南气候多样、山川挺拔、景色丰饶，从白雪皑皑的冰川世界到四季常青的热带风光，几乎浓缩了我国从南部海南岛到北部黑龙江的所有气候类型。祖国的春城、世界的花都昆明，“天下第一奇观”石林，神奇美丽的香格里拉 迪庆，以及璀灿的高原明珠 滇池、洱海等30余个湖泊等等，构成云南发展旅游业的独特优势。贵州有黄果树瀑布、龙宫、织金打鸡洞、红枫湖、舞阳河5个国家级重点风景名胜区；有梵净山、茂兰喀斯特森林2个国家级自然保护区；有遵义会议会址、息峰集中营旧址等8个国家级文化保护单位以及百里杜鹃、九龙洞等16个省级风景名胜区。四川为大46、熊猫的故乡，自然风光独特，巴蜀文化深厚，民族风情浓郁。九寨、黄龙列入“世界自然遗产名录”，乐山大佛、峨眉山列入“世界自然文化遗产名录”。都江堰 青城山、三星堆文化、海螺沟冰川、泸沽湖风情等享誉国内外。重庆有长江三峡、金佛山、缙云山、四面山四个全国重点风景名胜区；有大足石刻、红岩村等全国重点文物保护单位；还有白帝城、张飞庙等1100多个文物保护单位。世界屋脊的西藏有“日光城”拉萨，有巍峨挺拔的喜马拉雅山，烟波浩淼的青海湖；有世界最大的天湖纳木错，广袤无垠的无人区羌塘高原，宗教圣地布达拉宫，戈壁中的海市蜃楼。近几年来，西南地区优越的自然生态环境受到了越来越多的生态旅游爱好者的亲睐，西南地区也逐渐成47、为了旅游、尤其是生态旅游的热点地区。西南地区旅游外汇收入从1997年的70200万美元，增加到2007年的211200万美元。三生态旅游客源市场分析据调查，中国生态旅游者的动机主要为“休闲度假”和“游览自然风光”，具体如下：中国生态旅游者的相关特征统计为：指标类型一般生态旅游者比较严格的生态旅游者性别比例基本均衡男性明显高于女性年龄15-44岁25-44岁文化程度大专及以上占多数全部大专及以上职业学生、公司职员及事业单位职员公司职员及事业单位职员月收入800-1500元（学生多由家庭资助）1500以上旅游花费300-500元500-1500元通过对上述表格的分析，我们能得出我国生态旅游具有如下48、几个方面的特征：1、在年龄层次上，目标群体以青年和中年为主。2、在职业层次上，目标群体的职业以公司职员、事业单位职员和学生为主。3、在接受教育程度上，目标群体的教育程度主要为大专及以上，教育水平越高，对生态旅游更有兴趣。4、在收入水平上，目标群体的收入水平主要为中等收入和高收入。四行业主要法律法规、规范及政策（国家战略规划）1998年，中央经济工作会议将旅游业确定为国民经济新的增长点。2001年，国务院关于进一步加快旅游业发展的通知中指出：“树立大旅游观念，充分调动各方面的积极性，进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点的作用。”2006年，中国旅游业发展“十一五”规划纲要明确提出，要把旅游业培49、育成为国民经济的重要产业。在国家对旅游业地位不断提升的推动下，从1985年陕西省出台省级政府第一个关于大力发展旅游业的决定开始，迄今为止，全国各省区市政府共出台了60余个关于发展旅游业的意见或决定，已有27个省区市把旅游业确定为支柱产业、主导产业或重要产业。根据生态旅游发展纲要（2007-2015年）征求意见稿，我国生态旅游市场的发展目标如下：发展生态旅游的指导思想是：以科学发展观为指导，尊重自然，尊重文化，尊重科学，尊重市场，以资源保护为前提，科学管理、合理利用为手段，满足和引导需求为主线，可持续发展为目标，保护生态旅游资源，推广生态旅游理念，培育生态旅游产品，规范生态旅游服务，倡导生态旅游50、行为，促进生态旅游消费，增进旅游发展与生态保护的协调互动，建设生态友好和负责任的旅游业，增强公众生态安全意识和生态保护自觉性，促进人与自然和谐发展。到2010年，实施生态旅游“双百千万”工程：设立100个各级各类生态旅游示范区（点）和生态旅游扶贫试验区、培育100个生态旅游志愿者组织；产生1000个生态旅游示范经营企业，培养1000个生态旅游专家级导游；建设10000个生态旅游示范家庭，在国内和国际推选10000个生态旅游宣传使者。到2015年，生态旅游发展的总体目标是：探索形成既具有国际化水平，又符合中国国情的生态旅游发展模式。负责任的旅游发展理念广泛形成，生态友好的旅游服务广泛应用，尊重生51、态的旅游行为广泛普及。形成与生态旅游相关的制度、标准与技术体系。形成高素质、结构合理的经营管理队伍。形成与生态旅游发展相关的产业链和企业群。形成一批具有世界吸引力的生态旅游产品，具有国际竞争力的生态旅游经营机构，具有国际示范性的生态旅游者。旅游业的生态附加值显著提高，生态教育功能显著体现，可持续发展能力明显增强，成为全球有重要影响力的生态旅游目的地，进入生态旅游先进国家行列。第五章：竞争分析一. 项目SWOT分析1. 机会分析：1）经济危机已经解除，国内GDP开始实现稳步增长，经济形势预期良好。世界银行对2009年中国经济增长速度预期调高至8%，上浮0.8个百分点。此前的4月初，世界银行预测今52、年中国的GDP增速为6.5%，6月份这个数字达到了7.2%。可见，中国经济的增速明显高于世界银行对中国经济的预期。中国经济的复苏，必将大力提升消费者的消费水平，从而促进国内旅游业的快速发展。2）政府不断加大对社会主义新农村建设的支持力度。在2003年初召开的中央农村工作会议上，胡锦涛提出要把“三农”问题作为全党工作的重中之重，放在更加突出的位置。2005年党的十六届五中全会提出了“建设社会主义新农村”的时代命题。全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议提出了“积极推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。”艳阳模式将生态旅游、休闲度假同新农53、村建设有机结合起来，大力促进了农村经济的发展和农民的增收致富，顺应了国家大力发展社会主义新农村建设的时代需求。3）我国步入老龄化社会，生态养老产业市场潜力巨大。目前，我国60岁以上老年人口已经超过1.49亿，占总人口的11%以上。预计到2020年，全国60岁以上的人口总数将达到2.48亿人，占全国总人口的比例将达到17.17% 。中国老龄化人口的数量决定了中国养老业具有巨大的市场容量和广阔的发展空间，仅以未来十年计算，综合社会经济发展速度考虑，每位老年人每年各类消费仅1万元计算，每年即有数万亿元的消费市场，面对养老行业巨大的市场需求，必将拉动养老行业的飞速发展。4）体验式度假渐成趋势，生态旅游54、市场快速发展。2009年1月1日，由国家旅游局、海南省人民政府主办的2009年中国生态旅游年启动仪式在海南三亚市举行。举办2009中国生态旅游年，旨在进一步加大生态旅游产品推广力度、广泛宣传环境友好型旅行旅游理念、大力倡导资源节约型旅游经营方式、切实满足不断升级的旅游消费新风尚，把我国旅游业建设成为遵循可持续发展原则的绿色产业。这旅游行业生态化的时代背景下，生态旅游异军突起，必将获得长足发展。5）生态旅游资源丰富，大部分旅游景区附近都有乡村环绕。我国面积辽阔，地貌复杂，气候多样，江、河、湖、泉、溪、涧不计其数，拥有极为丰富的动植物资源。就陆地生态系统而言，我国几乎拥有除赤道雨林以外的所有北半球55、的植被类型。丰富的生态资源分布在自然保护区、森林公园、风景名胜区以及世界自然遗产保护区等处，成为生态旅游极佳的旅游胜地，也为生态旅游提供了绝佳的条件和保障。6）生态旅游基地资产估值被严重低估。生态旅游基地是发展生态旅游的物质保障，受经济危机的影响，国内的生态旅游基地的价值被严重的低估，这为大力开展扩张之路，收购有产权的旅游基地，提供了千载难逢的契机。此外，我国是一个具有五千多年文明史的古国，各个历史年代都有丰富的文化遗产，许多都极具观赏性和实用性，在世界上是独一无二的。同时我国又是由56个民族组成的大家庭，丰富多彩的独具民族特色的生产、信仰、文化、社交、礼仪、民居、饮食、宗教等人文景观也是生态56、旅游的良好资源。2. 威胁分析：1）旅游资源的粗放开发和盲目利用。开发中重开发、轻保护，造成许多不可再生的生态旅游资源的损害与浪费。如被誉为“童话世界”的九寨沟，如今，由于上游和周边森林大面积砍伐，使这里原湖泊水位每年降低630厘米，致使黄龙钙华堤已开始退化、变色，如再不采取保护措施，这里的岩溶湖将会过早衰亡。九寨沟不是个别现象，在全国各地都有类似情况的出现，而且愈演愈烈。2）过度开发造成风景区生态环境系统失调。近10多年来，景区的人工化、商业化、城市化使我国风景名胜区，包括已列入“世界遗产名录”的一些自然风景区，已越来越受到建设性的破坏。随着自然保护区生态旅游热的掀起，保护区内脆弱的生态系统57、也遭到致命的打击。3）国内旅游者的环保观念较差，风景区环境污染严重。监测资料显示，许多风景名胜区内的水土、大气都有不同程度的污染，噪音、烟尘都超过了规定的标准，大气中含有的有害物质及酸雨等情况比较普遍。监测资料还显示，全国的自然名胜区目前已有44存在垃圾公害，12 出现水污染，11有噪音污染，3有空气污染。4）缺乏真正科学的生态旅游规划。我国现在的生态旅游开发规划队伍仍沿用传统的大众旅游规划的人员结构和规划方法，这已经不符合生态旅游规划的要求。同时，规划中保护意识淡漠，缺乏必要的保护手段和技术。3. 优势分析1）独特的经营模式艳阳模式。艳阳模式是一种同时惠及四方的经营模式：政府不用出钱就可以建58、设新农村，农民不用出钱就可以就业增收，城里人出很少钱就可以享受高档次的度假养老生活，公司也能在合作中发展壮大实现盈利。四盈模式的艳阳模式，能为公司的发展和壮大提供了源源不断的动力和盈利。2）符合政策导向，得到了政府的大力支持。不管是新农村建设，还是生态旅游，始终与政府走在同一条路上，都得，不管是在税务上、工商登记上还是别的地方，政府都给以极大的优惠。3）独特的营销模式长期租赁权销售模式。这种销售模式赋予客户以较小的成本在多个地方度假旅游，极大方便了客户，得到客户的赞同。4）成立较早，已经有了一定的规模优势和一定数量的忠诚的客户群。成立于1999年，现旗下已有十家全资子公司、六大生态旅游基地，还59、有两个旅游基地正在建设当中。此外，现有会员6000余人。5）管理优势：a. 规范的管理制度：公司定有完美的制度，需要认真地按照制度执行b. 选址的谨慎性：找环境优美的地区， c. 培训经过严格的教育和价值熏陶后，员工会把一套知识、格调传达给顾客，区经理通常要送到北美总部参加培训。d. 重视员工：在公司里，每个店员被称为合伙人，对他们的栽培和辅导训练是公司培训的一个特色之处。4. 劣势分析1）由于公司早期基地的服务定位主要为休闲养老式生态旅游，因此公司现有的客户群体较窄，仅仅限于个人，而且主要是中老年人客户，尤其是老年客户；这样的宣传理念和有针对性的销售方式大大限制了公司客户群的拓展，使得公司丧60、失了潜力巨大的中青年客户以及消费能力强大的企业客户。2）公司旅游基地的管理人才，尤其是专业性的高级管理人才比较匮乏。旅游基地的管理人才，关乎一个旅游基地酒店业的兴旺发达，所以我们需要大量引进具有专业化知识的管理团队，提升整个管理团队的水平。二同行业上市公司分析截至2009年12月底，在中国A股市场上，旅游业板块共有15家上市公司，按2008年营业收入从大到小排名， 公司名称营业收入占上市公司总营业收入比例 占旅游市场总收入比例中国国旅31.06%0.67%中青旅24.49%0.52%华侨城A18.63%0.40%东方明珠黄山旅游峨眉山A西安旅游桂林旅游三特索道ST达声国旅联合北京旅游丽江旅游大61、连圣亚ST张家界根据中华人民共和国反垄断法的规定，有下列情形之一的，可以推定经营者具有市场支配地位： （一）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的；（二）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的；（三）三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分之三的。明显地，三家公司并不满足相关条件，它们在整个市场中的比例是相当小的，所以说，旅游市场并非垄断市场，而是个完全竞争的市场，而这个市场的领先者就是中国国旅、中青旅和华侨城A。在所有A股上市公司中，与艳阳经营业务类似的上市公司主要有三家：中青旅、华侨城A与大连圣亚。三家上市公司2008年的主要财务情况如下表所示：表【】：中青旅、华侨城A与62、大连圣亚主要财务状况表（2008年） 单位：万元 币种：人民币公司净利润基本每股收益加权平均净资产收益率（%）每股净资产中青旅元元华侨城A元元大连圣亚元元 表【】：中青旅业务状况表（2008年） 单位：元 币种：人民币业务营业收入营业成本营业利润率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）营业利润率比上年增减（%）旅游服务收入酒店业收入产品销售与技术服务收入景区经营收入房地产销售收入房屋租金表【】：华侨城A业务状况表（2008年） 单位：万元 币种：人民币业务营业收入营业成本营业利润率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）营业利润率比上年增减（%）主题旅游地产销售收63、入景区及酒店等旅游收入旅游团费收入表【】：大连圣亚业务状况表（2008年）单位：元 币种：人民币业务营业收入营业成本营业利润率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）营业利润率比上年增减（%）旅游业收入 公司与上述三家公司的主营收入来源大致相同，但是三个公司的经营还是各具特色，而且地域也不一致，所以并不存在明显的竞争关系。中青旅作为上市旅游公司的龙头企业，其旅游收入、酒店收入、房地产销售收入、房屋租金收入等四项收入构成了公司2008年收入的主要来源。其中，旅游收入和房地产销售收入占据主要地位，这也是公司今后一段时间内战略规划的发展方向，所以中青旅的业务发展模式值得我们去学习。事实64、上来说，由于公司特殊的经营模式，公司在生态旅游和休闲度假英语并无明显的直接竞争者。这也使得公司可以充分的吸收上述几家公司的经营独特之处，大力发展自身业务。第六章：财务会计信息分析一. 财务信息分析；公司成立于2009年，成立总股本为5000万，有5000万股，每股面值人民币1元。2009年，公司的收入主要由酒店业务收入和景区业务收入构成，酒店业务收入包括客房、餐饮、服务费、洗衣费、娱乐费等收入；景区业务收入主要是门票收入。其中，酒店业务收入是3780万，占了公司总收入的92.5%，是公司的主要收入来源。公司的主要财务状况如下表：（09年底没有分红）单位：元项目2009年12月31日营业收入4065、,860,000营业成本18,243,000营业利润13,203,400净利润9,526,800销售毛利率51.96%销售净利率23.32%加权平均净资产收益率17.40%每股收益指标计算方法：1) 销售毛利润=（营业收入营业成本营业税金及附加）/营业收入；2) 销售净利润=净利润/营业收入；3) 加权平均净资产收益率=净利润/（期初净资产+期末净资产）/2；4) 每股收益=净利润/总股本。参照同行业上市公司平均业绩可知，公司的盈利能力良好，经营管理效率高。二. 公司未来的盈利预测：1. 盈利预测的原则及基础：本公司盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，投66、资者进行投资决策时不应过分依赖该资料。本公司编制的未来三年的盈利预测是以2009年所发生的收入及进行投入作为依据2. 盈利预测编制基本假设： 1）公司所遵循的国家和地方的现行有关法律、法规和制度无重大变化； 2）公司主要经营所在地、行业形势及业务涉及地区的社会经济环境无重大变化； 3）公司的生产经营计划如期实现，无重大变化； 4）在盈利预测期内有关汇率及贷款利率无重大改变； 5）公司的经营运作未受到诸如人员、交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺和成本中客观因素的巨大变动而产生的不利影响； 6）公司的主要产品市场需求状况、价格状况无重大变化和重大影响； 7）公司所在地方的税负基准及税率政策无重67、大改变； 8）不发生人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。三盈利预测及说明：1. 主要项目盈利预测编制说明1）主营业务收入本公司预测之主营业务收入包括旅游基地、酒店、养殖场及房地产开发的收入。公司将依照既定营销计划,通过市场开拓完成预测收入指标。2010年度预测收入为（）万元，比2009年度增加（）%。2009年度旅游基地和酒店已实现收入4086万元，预计2010实现收入（）万元。其中：房地产项目业务收入（14600）万元；旅游基地业务收入（）万元；度假酒店业务收入（6720）万元；生态养殖场业务收入（1000）万元。说明2010收入增加的原因：增加2个旅游基地的投入使用，洪泽湖房68、地产项目的竣工及种养殖场的建设完成实现销售，导致了收入大比例的增加。2）主营业务成本的预测依据和计算方法房地产项目销售成本预测系根据实际已发生的成本费用支出,并考虑达到完工状态预计尚须发生的成本费用支出,编制而成。2010年销售预算中,景区住宅预计实现收入14600万元, 对照上市公司的成本比例，预测主营业务成本为10220，预测毛利率为30%。酒店成本支出依据2009年比例，预测为；旅游基地的成本预测结果依然按照2009年与收入对比标准，预测成本为；新投产的种养殖基地的成本比例依照上市公司畜牧业的比例86%，预测成本为860万元。说明主营业务成本增加的原因：太仓置业房地产项目的开发，嘉善汾湖69、和洪泽湖旅游基地的建设，种养殖场的建设和经营成本，都导致了2010年较2009年有了很大的增长。3）主营业务税金及附加 主营业务税金及附加根据预测主营业务收入、公司业务发展计划以及税法规定的营业税率、城建税率、教育费附加率等进行预测。 2009年已实现主营业务税金及附加万元；预测2010年度主营业务税金及附加为万元,较2009年增长838.93%。 主营业务税金及附加比上年增加的原因：本公司拟地产房地产项目收入、新增两个旅游基地以及生态养殖场的投产并实现销售按照税法规定应缴纳营业税,同时预计应交城建税及教育费附加较上年有大幅增长。 4）营业费用的预测 营业费用的预测是根据2009年度营销发展计70、划安排,参照207年、2008年的实际发生水平,结合2010年度的营销费用预算进行调整。预计2010年度营业费用为（）万元,较2009年度增加（）万元,增加（）%。由于公司独特的营销模式，公司对销售给会员的房产进行回租，租金支出占据费用支出相当大的比例，预计占销售费用的一半以上预计金额为万元；宣传费用是另外一个组成销售费用的主要项目，随着房地产项目的开发运营，公司势必会投入比较多的经费进行宣传，预计宣传费用为万元。营业费用比上年增加的原因：为了促进房地产开发企业,按照房地产企业的营销方式,需要加大广告宣传、市场推广等销售费用支出,售出房产的回租以及新建成的两个旅游基地的运营，也要加大宣传力度，71、两项致使广告费用激增致使销售费用相应大幅上升。5）管理费用的预测 管理费用根据本公司和高新地产以前年度历史资料及预测期间变动趋势进行预测,假定公司现行的费用支出控制制度得以严格执行,并考虑了公司资产重组事项相应的费用支出。有关预测情况如下：预计2010年度管理费用为万元,较2009年度增加万元。,与2009年公司实际发生数相比有了较大增长；工资及工资附加费项目依据公司人员编制、工资计划及规定的计提比率进行预测，预计2010年公司发生的工资额为万元；其他各项费用依据公司历史的支付水平考虑预测期变化因素预测；审计及咨询费用依据公司聘请中介机构情况预测。 管理费用比2009增加的原因：随张公司业务的72、大面积展开，生态养殖场的投产、新增的两个旅游基地的使用及房地产项目的开始运营，需重新补充大量的工作人员，随之工资的基数亦随之增大，需要大量的办公经费。 6）财务费用的预测 根据预测期的借款额度和借款利率确定。 财务费用主要系公司银行存款的利息收入和短期借款的利息支出。2009年公司取得银行借款1000万元，随着房地产项目的开发2010年预计贷款5500万元，根据现行的银行贷款利率为5.4%。预计2010年度财务费用支出（）万元, ,主要系预计2010年公司需新增银行借款5500万元,按上述借款预计2010年度的利息净支出为（）万元。7）营业外支出的预测 2010年度预计营业外支出万元, 8）企73、业所得税的预测 企业所得税根据预测的应纳税所得额,按25%的所得税税率测算,2010年度预计企业所得税万元。2. 公司合并盈利预测表单位：人民币万元xx控股盈利预测项目E09E10E11E12营业收入4086.00 22763.70 25423.37 28715.65 酒店收入3780.00 6720.00 8400.00 10080.00 景区收入306.00 443.70 643.37 932.88 房地产开发收入0.00 14600.00 15230.00 16380.27 种养殖业收入0.00 1000.00 1150.00 1322.50 营业成本1824.30 14258.01 174、5680.19 17544.31 酒店支出1625.40 2889.60 3612.00 4334.40 景区支出198.90 288.41 418.19 606.37 房地产开发支出0.00 10220.00 10661.00 11466.19 种养殖业支出0.00 860.00 989.00 1137.35 营业税金及附加138.62 1162.92 1266.32 1405.46 酒店业务税金及附加128.52 228.48 285.60 342.72 景区业务税金及附加10.10 14.64 21.23 30.79 房地产开发业务税金及附加0.00 890.60 929.03 999.75、20 种养殖业业务税金及附加0.00 29.20 30.46 32.76 减：销售费用216.56 1833.86 1638.31 1456.39 管理费用531.18 2719.46 2837.55 2983.86 财务费用54.00 275.94 287.85 309.59 资产减值损失0.00 0.00 0.00 0.00 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）0.00 0.00 0.00 0.00 投资净收益（损失以“-”填列）0.00 0.00 0.00 0.00 其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.00 0.00 0.00 0.00 营业利润1321.34 2513.51 76、3713.14 5016.04 加：营业外收入20.50 30.60 60.50 97.10 营业外支出70.60 58.90 80.30 48.30 其中：非流动资产处置损失0.00 0.00 0.00 0.00 利润总额1271.24 2485.21 3693.34 5064.84 减：所得税费用317.81 621.30 923.34 1266.21 净利润953.43 1863.91 2770.01 3798.63 3、 影响盈利预测的主要风险及应对措施（1）市场集中的风险与对策 目前,公司所有的房地产开发项目均在上海市内实施,业务区域集中。一旦上海市房地产市场出现不利于公司的变化,将77、会给公司带来一定程度的影响。 针对上述风险,公司将利用高新地产现有的市场竞争优势,加大市场调研和营销力度,积极开拓消费者群体,将进行周密的市场调查、进行准确的市场定位和营销策略、严格控制项目进度、采用度身定制的敏捷化经营方法,快速、保质、高效地满足特定顾客（群）对特定住宅的需求,争取更大的市场份额。 （2）市场不规范的风险与对策 就全国整个行业而言，旅游业虽处于快速发展阶段，但还有许多需要规范的方面, 有可能给公司的经营带来潜在的风险。 公司将充分借用成熟的专业经验和管理方式,提高公司的整体发展水平。 （3）公司房地产业务对其他行业严重依赖的风险与对策 金融企业对房地产行业贷款政策的调整, 将78、会极大地影响房地产行业的发展。同时,房地产业也越来越依赖建筑、建材、电子、信息、机械和化工等行业的发展。这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 公司将根据需要,与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系,根据资金需求的状况,分别采取直接融资和间接融资的方法,解决公司资金的需求。对依赖的建筑业和建筑材料行业, 公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久的战略性合作关系外,还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业的依赖,适时地利用资本市场的筹资、运作,增强公司的实力。第七章：融资计划与资金使用方向一. 公司的融资计划：公司目前现金流虽然比较充足，但依据公司的发展规划和战略发79、展目标，公司仍需募集大量资金重点发展下述五个方面的业务：1. 旅游基地建设及旅游基地附近的房地产项目开发。由于旅游基地附件相关产业的带动，基地附近的房地产项目一般都升值空间较大，公司在建设旅游基地的同时，也可利用基地建设之便利，大力发展附近的房地产项目。2. 收购有产权的旅游度假基地。为了上市之需，同时也为了拓展公司的业务领域，发展基地的房地产行业，公司将大力收购有产权的旅游基地。3. 打造完整的生态旅游行业产业链。目前公司在酒店业和旅游业方面已经做得比较成熟，需要为了打造完整产业链，建设集房地产开发、旅游酒店管理、景区门票销售、种养殖业、旅行社于一体的全产业链生态旅游行业。目前公司在房地产开80、发、旅游酒店管理等方面已经奠定了比较好的基础，然而旅行社和种养殖业还属于产业链的薄弱环节，需要资金的投入。4. 上市费用的支出。目前公司已经同投资公司签署了资本服务协议，协助做上市等相关方面的工作，因此，需要资金来支付用于聘请中介机构等诸多有关的上市费用。公司规划主要通过两条途径来募集所需要的资金：一是通过引进战略投资者或财务投资者；另一个方面就是通过上市融资。公司对上述五个方面的业务活动的开展预期合计需要募集资金约为【】万元，计划通过引进战略或财务投资者募集【】万元；通过上市融资募集资金【】万万元。其中开发旅游基地附近的房地产项目需要使用资金【】万元；艳阳模式的地域扩张和全国复制需要使用资金81、【】万元；收购有产权的旅游度假基地需要使用资金【】万元；打造完整的生态旅游行业产业链需要使用资金【】万元；上市方面预计需要使用资金【】万元。二. 公司募集资金运使用计划：1. 旅游基地建设和房地产开发项目名称项目批准文号项目总投资（万元）募集资金拟投入金额（万元）募集资金投入占总投资比例九龙湖度假基地XXXXxxxx嘉善汾湖度假酒店XXXXxxxx洪泽湖房地产开发XXXXxxxxx项目xxxxx项目合计2. 收购有产权的旅游基地项目名称项目批准文号项目总投资（万元）募集资金拟投入金额（万元）投入占总投资比例Xxxxx酒店XXXXxxxxXXXXxxxxXXXX合计3打造完整产业链项目名称项目总82、投资（万元）募集资金拟投入金额（万元）投入占总投资比例旅行社网络建设及品牌推广xxxx生态化种养殖园建设项目xxxx有机农副产品超市Xxxxx。其它4. 上市费用支付费用名称预计费用金额募集资金拟投入金额（万元）保荐人顾问费150万【】万中介费【】万【】万法律顾问费【】万【】万会计师及核数师费用【】万【】万上市维持费用【】万【】万其他费用【】万【】万三. 拟投资项目介绍：（一）洪泽湖房地产开发项目：1项目概况：经营模式：由控股子公司【】公司自主开发；占地面积：82亩，54661.2平方米；建筑规划面积：54661.2平方米*1.4=76525.68平方米；最大销售收入：76525.68平方米*83、4000元/平方米=30610.27万元；项目选址：洪泽湖老子山温泉度假酒店位于风景名胜地老子山，项目于2009年开始开工建设，截止2009年12月31日，项目已开发土地使用面积占项目用地总面积的比例为【】%，资格文件取得的情况：公司于【】年与当地政府签订了土地使用权出让【or】租赁合同书。项目进度：待补充补充2. 项目市场背景 洪泽湖位于江苏省淮安市洪泽县境内，在淮安市和周边其它地区经济高速发展的大环境下，淮安市房地产市场发展前景良好。从近来的统计数据来看，该市的房地产投资额增长率保持在较高的水平上，即使在国家近年来出台一系列针对房地产市场的宏观调控政策，但对淮安市房地产市场的影响相对较小。84、从长远发展来看，淮安市房地产市场发展前景十分看好，其主要原因如下：1）淮安市经济发展迅速，2001-2008年，淮安市GDP年均增长率为15.44%（见下图）远高于同期全国平均水平，全市宏观经济运行良好，为房地产的发展提供了有力的支撑。2）淮安市居民收入增长快速2001-2008年，淮安市城镇居民人均可支配收入年均增长率为10.98%，2008年城镇居民人均可支配收入突破14000元，居民购买力大幅度提高，势必将更多的住房潜在需求转化为有效需求，带来对城市房屋需求的大幅度增加。3）淮安市房地产行业增长快速2001-2008年，淮安市房地产开发投资额年均增长45.10%，2008年房地产开发投资85、额达到138亿人民币，整个行业处于快速发展的通道，前景良好，预计具有较大的盈利空间。3. 投资情况：项目基数（平方米）单位价格（元/平方米）预计情况（万元）土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费建筑、安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费项目总投资合计截止2009年12月31日，已投入【】万元，尚需投入【】万元，拟用本次募集资金投入【】万元，占尚需投入的【】%。项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。4. 效益分析序号项目预测情况(万元)1现金流入2现金流出3总利润4净利润5486.89 5投资利润率(税前)31.41%6投资利润率(税后)23.55%（二）九龙86、湖度假基地：1项目概况：经营模式：由控股子公司【】公司自主开发；占地面积：；建筑规划面积：；最大销售收入：；项目选址：九龙湖风景区地处宁波镇海区西北部九龙湖镇境内，是国家4A级景区，距镇海城区19公里，宁波市中心18公里，总面积36.05平方公里，是宁波市十佳新景之一。风景区为中丘地貌，三面环山，西北侧为九龙山，东北侧为大蓬山，南侧有香山，群山环抱的九龙湖、凤凰湖、月亮湖和天鹅湖四大湖泊，水域面积达2平方公里。九龙湖度假公寓位于九龙湖景区内，占地面积4亩，建造客房50间，酒店内餐饮、购物、娱乐等配套设施样样齐全，其徽派建筑风格营造出山水湖畔儒雅古典的度假氛围。资格文件取得的情况：公司于【】年与87、当地政府签订了土地使用权出让【or】租赁合同书。项目进度：待补充补充2. 项目市场背景 九龙湖地处宁波市镇海区西北部的九龙湖镇境内，在宁波市和周边其它地区经济高速发展的大环境下，宁波市旅游市场发展前景良好。从近来的统计数据来看，全市旅游总收入增长率保持在较高的水平上，随着国家近年来对旅游业的愈加重视，可以预见，宁波市的旅游市场将会保持高速增长水平。1） 宁波市经济发展迅速2001-2008年，宁波市GDP年均增长率为16.27%，远高于同期全国平均水平，全市宏观经济运行良好，为旅游业的发展提供了有力的支撑。2）宁波市居民收入增长快速2001-2008年，宁波市城镇居民人均可支配收入年均增长率为88、11.09%，2008年城镇居民人均可支配收入突破25000元，居民收入大幅度提高，势必将在旅游方面投入更多的花费。3）宁波市旅游市场增长快速2001-2008年，宁波市旅游总收入年均增长18.65%，2008年旅游总收入超过450亿人民币，整个市场处于快速发展的通道，前景良好。综合上述几个方面的情况，可以预见，九龙湖度假基地将会取得良好的经济效益；鉴于此，公司在旅游基地建设和发展到一定程度后，将会适时选择在旅游度假基地附近开展房地产项目的投资。3. 投资情况：项目基数（平方米）单位价格（元/平方米）预计情况（万元）土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费建筑、安装工程费基础设施费公89、共配套设施费不可预见费开发期间税费项目总投资合计截止2009年12月31日，已投入【】万元，尚需投入【】万元，拟用本次募集资金投入【】万元，占尚需投入的【】%。项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。4. 效益分析序号项目预测情况(万元)1现金流入2现金流出3总利润4净利润5投资利润率(税前)6投资利润率(税后)（三）嘉善汾湖度假酒店；1项目概况：经营模式：由控股子公司【】公司自主开发；占地面积：；建筑规划面积：；最大销售收入：；项目选址：嘉善汾湖地处嘉兴市嘉善县内，位于江苏吴江和浙江嘉善交界处，在嘉兴市和周边其它地区经济高速发展的大环境下，嘉兴市旅游市场发展前景良好。从近来的统计数据来看，90、全市旅游总收入增长率保持在较高的水平上，随着国家近年来对旅游业的愈加重视，可以预见，嘉兴市的旅游市场将会保持高速增长水平。资格文件取得的情况：公司于【】年与当地政府签订了土地使用权出让【or】租赁合同书。项目进度：待补充补充2. 项目市场背景分析 1）嘉兴市经济发展迅速2001-2008年，嘉兴市GDP年均增长率为16.41%，远高于同期全国平均水平，全市宏观经济运行良好，为旅游业的发展提供了有力的支撑。2） 嘉兴市居民收入增长快速2001-2008年，嘉兴市城镇居民人均可支配收入年均增长率为11.65%，2008年城镇居民人均可支配收入突破25000元，居民收入大幅度提高，势必将在旅游方面投91、入更多的花费。3） 嘉兴市旅游市场增长快速2001-2008年，嘉兴市旅游总收入年均增长29.79%，2008年旅游总收入超过190亿人民币，整个市场处于快速发展的通道，前景良好。3. 投资情况项目基数（平方米）单位价格（元/平方米）预计情况（万元）土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费建筑、安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费项目总投资合计尚需投入【】万元，拟用本次募集资金投入【】万元，占尚需投入的【】%。项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。4、效益分析序号项目预测情况(万元)1现金流入2现金流出3总利润4净利润5投资利润率(税前)6投资利润率(税后)四92、. 引入战略投资者或财务投资者：根据本公司第_次股东会的决议，公司据顶引入战略投资者，战略投资者可以购买公司股份或者公司的可转换股工具的战略性入股计划。战略投资者所占用的股份【不得超过30%，且持股比例不得对公司形成控股】，可以选派1-2名董事进入公司董事会，参与公司重大事项的决策；但不得在公司董事会占有多数席位。战略投资者配售股份后所持股的时间不得少于【】个月。根据股东会对战略投资者的具体要求，公司本着公开、公平、公正的原则，通过项目招商等方式，与【】家有意向的公司和投资基金进行了洽谈，对其中【】家进行了深层次背景调查，经公司股东会和董事会慎重研究，目前已经选择北京约瑟投资有限公司和【约瑟股93、权投资基金】作为募集资金投资项目的战略投资者之一，此外，公司同金石投资和泛海投资的战略合作目前也正处于洽谈之中。2009年【】月【】日，本公司与北京约瑟投资有限公司和约瑟股权投资基金签署了投资合作协议书，本公司与北京约瑟投资有限公司将根据项目的实施情况，分期对各基地进行增资。【需增加具体的增资实施计划和具体的安排】北京约瑟投资有限公司，成立于2009年5月，注册资本1100万元；法定代表人柯淑金；注册地址是北京市海淀区中关村南大街甲18号。公司是一家集中咨询、直投和实业于一体的国际化新型企业。约瑟股权投资基金是一支有限合伙制PE基金，募集规模为人民币10-15亿元，基金的存在期限为7年；目前基94、金的主要投资领域为能源、矿产及生态旅游等相关健康产业。五. 投资退出的设计：1. 上市退出：目前公司正在策划在新加坡凯利板上市，战略投资者和财务投资者的投资可以通过上市退出。目前，上市工作已经全面展开，2. 股权转让：投资者可以通过股权转让的方式收回自身的投资额，对于股权转让的时机、方式等、均有畅通的渠道可行。这种方式，无论在上市成功还是上市未能成功的情况下，均能成功的实现成功的顺利推出。3. 股权回购：在公司未能成功实现上市的情况下，战略投资者或财务投资者若想要退出，可以要求股东通过股权回购的方式实现退出。第八章：风险分析考察一市场风险生态旅游与房地产行业的发展与宏观经济发展周期有着较大的相95、关性，波动幅度甚至会大于宏观经济的波动幅度，时间上一般也较宏观经济周期提前。在跟随宏观经济波动的大周期内，生态旅游行业，尤其是涉及房地产开发的生态旅游还有自身波动的小周期。无论是大周期还是自身波动的小周期。业务、经营业绩和财务状况都可能随之发生可能的波动。这样会对公司的经营造成一定的影响。税收风险：特别是土地增值税、营业税、所得税等将直接影响公司的盈利水平和资金流关系。2006年3月，国家税务总局出台规定将房地产未完工开发产品预售收入按毛利率计算毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再进行调整。房地产开发企业所得税的提前交纳，减少了公司的资96、金流，加大了项目的开发成本，对公司的盈利产生了一定的影响。二财务风险:1. 募集资金投资项目风险本次募集资金将全部投入扩建旅游基地和开发房地产，虽然投资项目已经过严格的论证，但还是面临建设过程中的建设成本控制风险：如建设材料价格上升的风险、建设人工和费用上升的风险、银行贷款利率上升的风险，资金使用中的安全风险以及国家对在建工程项目宏观政策调控的风险，投入运营后的市场和经营风险。为减少该项目风险，本公司针对募集资金投资的改扩建和更新项目将努力把握项目建设的进度和质量，利用旅游淡季的时间，减少施工期间的经营损失，科学、合理地安排资金投入计划，提高资金使用效率，充分发挥项目投资效益，减少风险。2. 97、净资产收益率下降的风险本次公开发行股票募集资金到位后，公司净资产将会大幅度增加。由于资金全部投入于工程项目，且项目建设周期较长，所以募集资金难以在短期内产生效益，发行人存在发行当年净资产收益率大幅下降的风险。同时，如果募集资金投资项目竣工后未能实现预期收益，公司收下降或增长较小，固定资产投资增加将增加公司折旧费用，折旧费将对公司投资回报带来较大压力。为减少该风险，公司会提出以下措施：首先，公司将努力提高募集资金使用效率，确保募集资金投资项目能够顺利实施，为实现预期收益奠定良好的基础；其次，随着旅游业的快速发展，特别是生态旅游的流行，景区将会吸引更多的游客，为公司现有业务的稳定增长提供了有利的外98、部环境；最后，公司将通过不断提升自身管理水平，科学控制经营成本和各项费用，增强公司主营业务的盈利能力。通过上述三方面的措施，公司的盈利能力将实现与净资产扩张的匹配增长，从而使净资产收益率逐步回升。3. 经营业绩季节性波动的风险受气候和休假制度等因素的影响，我国的旅游业具有明显的季节性特征。一般来说，每年的11 月至次年3 月为旅游淡季，公司的经营业绩低于全年水平；每年的4 月-10 月为旅游旺季，公司的经营业绩高于全年水平。这会导致公司的经营业绩也呈现季节性特征。为减少公司经营业绩的季节性波动，公司会加大淡季的营销力度，推出各种优惠措施，增加公司收入，并严格控制相关成本，以改善公司业绩，减少公99、司业绩的季节性波动。三业务经营风险:1. 土地风险：土地是公司业务发展的基础。作为不可再生的资源，同时也是国家严格管控的资源，其稀缺性是十分明显的。作为一生态休闲旅游公司，以房地产业作为主体的收入来源，若不能及时获得进行基地建设所需要的土地资源，则公司的生产经营可能会限于停滞的状态。目前，可供应的土地资源，由中央及地方政府调控。2002年5月，国家颁布了相应的法律法规，规定政府部门或者机关必须通过公开招标、拍卖或挂牌的方式出让住宅及商业地产项目的国有土地使用权；对于集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这种情况下，公司开发房地产所需要的土地储备资源，将会受到国家政策的制约100、。2. 原材料使用风险在公司房地产开发和旅游基地建设过程中，水泥、沙石、刚才、玻璃等建筑成本一般所占比重较大，这些原材料在国内一般供应充足，供应商比较多，一般来说能够充分满足公司建设的需求。在由于公司目前的基地主要集中在风景优美的地方，公司一方面出于对环境保护的社会责任的考虑，另一方面，也由于国家对环境问题也日益关注，有可能会限制某些建筑材料的使用，导致一段时期内那些符合要求的新型建材供不应求，价格上涨。建筑材料供应和价格的变动，会直接影响公司房地产开发的进度和房地产开发的成本，从而对公司的经营业绩产生影响。3. 项目开发的风险项目开发，尤其是基地选址和房地产的具体开发，是一项复杂的系统工程，101、具有开发周期长、投入资金大，涉及部门和单位多等特点。开发过程从市场调研、投资决策，市场定位、项目策划。规划设计到建材采购、建设施工，涉及到规划设计单位、建材供应商、建设施工单位等多家合作方，并接受多个政府部门（国土局、规划局、计委、建委、房管局、环保局等）的审批和监管，完成房地产项目的时间及成本等多项因素的影响而变化、这些因素都会影响到工程的质量和进展，也会影响到企业的成本等问题，所以我们需要对这些问题进行认真的考谅。 此外，工程的项目质量（尤其是基地的房屋建设质量）也会给公司的销售及品牌造成负面的影响，严重影响正常使用的，购买人还会解除商品房买卖合同；如果发生重大质量事故，将会使公司陷入法律102、纠纷之中。给公司的楼盘销售带来困难，严重影响公司的持续经营。这样潜在风险将会严重影响公司的生产和经营活动，甚至可能会对公司的品牌建设和生存造成重大的影响。4. 税收风险目前，由于公司的旅游基地开发同基地当地的新农村建设紧密联系在一起，艳阳模式也受到了当地政府的热烈欢迎，各地纷纷对旅游基地的开发建设给予各类税收减免的优惠。由于这种优惠都具有一定的期限，优惠期满后，这个税收减免优惠能否继续享有存在不确定性。在减免无法继续的情况下，公司的成本势必会增加。三管理风险；近三年来，公司一直保持较快的发展速度。公司的营业总收入由2004年【】万元增长到2006年【】万元，年均增长率【】。公司已建立了包括股东103、大会、董事会、监事会、经理层的现代企业制度，并不断改进和完善内部激励和约束机制，但随着公司业务的不断拓展和旅游基地的不断扩张，公司也将会从一个区域性的公司成长为一个旅游基地遍布全国的公司，公司管理工作的复杂程度将会显著增大，存在着公司能否建立起与之相适应的组织模式和管理制度。因此，形成有效的激励和约束机制，以保证公司的运营安全，减少潜在的风险，也就成为了公司管理方面的重中之中。此外，由于生态旅游行业属于服务行业，服务意识和服务质量对于企业的发展和业务的促进十分的重要。这些都需要我们提升我们的管理水平，开展员工服务意思的培训，努力提升他们的服务意识和服务水平。四募集资金投资项目风险；本次所融资金104、额将全部投入旅游基地的建设项目。该项目计划总投资【】亿元：其中拟通过上市募集资金【】亿元，通过战略投资者募集资金【】亿元，贷款【】亿元。虽然投资项目已经经过严格论证，但还是面临建设过程中的建设成本控制的风险。对于生态旅游行业而言，旅游基地的客户定位以及旅游基地的选址问题事关基地的客源数量和客户人群的消费层次。因此，对于基地选址标准和前期考察十分重要，会事关旅游基地能否建设成功等重大问题。目前公司的主要旅游基地都位于环长三角地区，这一区域都距离上海比较近，进行实地调研和考察也都比较便利，因此，可以有限的降低选址和项目开发的风险。但是，随着公司的不断壮大和扩张，公司的业务范围和基地建设将会扩展和延105、伸至其他城市，对于一直处于环长三角发展的公司来说，开拓陌生领域的市场是一个既有机遇又有风险的事情，风险的防范和掌控将是一个重大的问题。五政策性风险：目前经济总体运行良好，经济的持续发展也将会继续为产业的发展提供有力的支撑。公司将充分发挥在业务主要所在地形成的品牌优势，进一步在上述地区做大做强，强化在当地市场的龙头地位。为实现在全国范围内的跨地区持续发展，公司的业务范围将在现有基础上向环渤海区域和长江三角洲辐射区的城市以及国内的其他省市稳步扩展，力争成为我国最大，最具有竞争力的生态旅游企业。目前，由于集团首位首家将生态休闲旅游同新农村建设密切集合的典范企业。在江浙地区新农村建设过程中，做出了重大的贡献，鉴于此，现有旅游基地所在地的当地政府都对于集团旗下的子公司给予了诸多的税收和工商注册登记等层面的支持和优惠。当生态旅游行业发展成为一种普遍的趋势，且越来越多的企业参与其中来之后，这种政策性的优惠政策能否继续享有也是一种潜在的风险。