1、公司五栋框架结构商住楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、 承办单位.3 1、企业概况.3 2、研究工作依据.3 3、项目可行性分析报告成立的假设和限制条件.4 4、项目可行性研究结论项目进度假设.4二、 项2、目概述.6 1、建设用地.6 2、用地规模.6 3、建设用地及规模.7 4、建设条件.7三、 区域环境.12 1、区域经济.12 2、区域资源.12四、 SWOT分析.13 1、优势条件（S）.13 2、制约因素（W）.14 3、项目机会（O）.14 4、项目威胁（T）.14五、 项目投资环境和市场分析.14 1、全国宏观环境分析.15 2、*市宏观背景环境.16 3、房地产市场供给分析.19六、 地区政策环境.23七、 市场需求.25 1、家庭参数.25 2、市域地产.26 3、规划目标.28 4、市场调查.29 5、市场分析.33 6、行业竞争.34八、 价格定位.34 1、趋势研究.343、 2、价格定位.35九、 项目开发投资分析与财务评价.36 1、投资构成.36 2、资金筹措.43 3、经济效益.44 4、项目的财务评价.52十、 项目的不确定分析.53 1、盈亏平衡分析.53 2、敏感性分析.54十一、 评估结论与建议.55十二、 社会效益.57十三、 项目评价.58一、 承办单位 1、企业概况*市*有限公司创建于2011年6月，注册地址：*市济水大街东段（时代广场西），是由*出资，经*市工商行政管理局批准成立的、以房地产开发与经营，非金融性投资等为主的三级开发资质开发企业，法定代表人*，实收资本捌百万元整。公司以“尽心铸造、和谐人居”为企业理念，以“铸造经典、行业领先”4、为企业目标，以“稳健发展、回报社会”为企业价值观，以“科学实干、团结奉献、求实诚信、高效创新”为企业精神。公司职能完善，管理规范，拥有一个经验丰富、团结务实的核心领导层，拥有一支品德优秀、精通业务的中层管理队伍，拥有一批技术精湛、踏实能干的一线工程技术员。 2、研究工作依据（1） 中华人民共和国城市规划法（1998年12月26日）（2） 中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日）（3） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（4） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部；计投资1993530号）（5） 委托方提供的相关资料（复印件）;a. *市发展和改革委员会5、文件（济发改城市201277号）b. 建设用地规划许可证（地字第419001201200022号）c. 控制规划设计条件d. 详细规划设计条件e. 国有土地使用权证（济国用（2012）第045号）f. 国有建设用地使用权出让合同（豫J让（2011）字第010号g. 项目设计总说明（6） 房地产评估人员调查的有关资料3、 项目可行性分析报告成立的假设和限制条件 （1）委托方提供的各种证件、数据等相关资料均合法、真实、有效； （2）委托方同相关各方签订的各项合同、协议等能真实有效并能全面履行； （3）开发经营期间无其它重大不可抗力因素出现； （4）开发经营期间国家及当地产业政策、经济政策等无重大变6、化或调整；4、 项目可行性研究结论项目进度假设 （1）项目进度假设根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况，项目的建设周期设定为三年，实际交付土地之日（2011年9月30日）起。 （2）项目投资估算项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料以及本项目具体情况估算的。详见下表： 序号项目合计（万元）1开发成本32818.11.1土地成本13894.031.2前期费用1021.31.3建安费用13162.11.4公共配套设施费2234.511.5不可预见费1138.511.6开发期间其他费用148.681.7基础设施建设工程费1218.972开发费用956.372.7、1管理费用301.952.2销售费用531.542.3财务费用123.253开发间税费6724.233.1营业税金及附加3180.353.2土地增值税1413.93.3企业所得税（预征）2129.984总投资（不含税费）33774.47总投资（含税费）40499.07（3） 项目建设资金来源 项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、自筹资金。具体情况如下表：资金筹措计划项目合计自有资金贷款资金其他融资比例100.00%65.58%034.42%金额（万元）33774.4722209.8011441.42（4） 项目主要经济技术指标从各项财务评价指标来看，直接成本利润为48.26%，全部投资利润率8、40.24% ，FNPV为4012.36万元，FIRR为12.02%，本项目有可以接受的静态与动态盈利能力，是可行的。项目主要经济技术指标序号项目指标单位1占地总面积18078平方米2建筑总面积100700平方米3项目经营收入57699万元4利润总额16299.93万元5成本利润率48.26%6财务净现值（FNPV(ic=8%）4012.36万元7财务内部收益率（FIRR)12.02%二、项目概述 1、建设地点该项目投资的XX花园项目，项目位于济水大街南、汇丰苑小区西，坐落于城市中心区域，处于市中心的黄金地带。西邻愚公像、华谊酒店，东邻丹尼斯、大润发、*市第二人名医院，北邻济水一中、宣化小学，9、地理位置十分优越。 2、用地规模*XX花园项目占地27.12亩（约18078平方米） 3、建设内容及规模该项目共建商住楼五栋，框架结构；总用地面积18078平米，总建面积100700平米，地上建筑面积90155平米，其中住宅面积62460平米，A座5-25建筑面积25910平米，C座7-24层建筑面积16050平米，E座3-26层建筑面积20500平米，地上商业建筑面积28415平米，地下建筑面积10545平米；建筑密度56%，容积率4.99，绿化率31%。4、建设条件(1)气象气候*市地处河南西北部太行山南麓，与山西省毗邻，位于北纬35.05，东经112.38，属暖热带季风气候。四季分明，气10、候温和，光、热、水资源丰富，非常有利于发展工农业生产。但受季风影响显著，冷热分明，干旱或半干旱季节明显，春季气温回升快，多风少雨、干旱频发；夏季炎热，热量充足，降雨集中，局部易涝易旱；秋季秋高气爽，气温降幅较大，雨量减少；冬季寒冷，雨雪稀少。*市山区面积大，地形复杂，气候多样，呈区域或立体相态分布。平原区光热水三要素配合协调；沿太行山南麓有逆温存在；西北部深山区温度低而不寒，光照随地形的不同而有差异。(2)河流水文*市境内河流众多，皆属黄河流域。黄河流经市境南部，汇纳北岸15 条小支流。沁河由北向南流至*市五龙口出太行山峡谷进入平原，全长485km，*境内流长约41km，总流域面积13532k11、m2,是*市东部平原农业灌溉的主要水源，对农业生产影响很大。漭河流经市区北部，经孟州、温县，于武陟入黄河，全长130km，流域面积1328km2，漭河口以上为深山区，山峻坡陡，水流湍急，漭河口白涧以下进入山前倾斜平原，枯水季节，全部成为地下水径流。1.地表水资源量*市地表水资源主要来自大气降水。根据区域降水量统计计算，多年平均降水量为630.6mm，折合水量为12.13 亿m3。*市山丘区是地表水资源的主要形成区，经计算山丘区地表水资源量2.234 亿m3；平原区地面坡度小，表层岩土多为亚砂土，地表径流主要来源于汛期较大的降雨，非汛期降雨量小，极难产生径流，经计算平原区地表水资源量为0.33 12、亿m3。合计*市多年平均地表水资源量为2.57 亿m3。2.地下水资源量根据*市地形地貌及地质情况，将*市划分为平原区和山丘区两种地貌单元，分别计算地下水资源量。平原区浅层地下水资源量的计算采用补给量法计算。降水入渗、地表水体入渗、山前侧向入渗3 项补给量之和为地下水总补给量，总补给量扣除井灌回归补给量为地下水资源量。山区山丘区地下水资源量是以总排泄量来计算。山丘区排泄量包括河川基流量、山前泉水溢出量、山前侧向流出量、浅层地下水实际开采净消耗量和潜水蒸发量。经计算，平原区浅层地下水总补给量为0.93 亿m3，扣除井灌回归补给量0.04 亿m3，平原区地下水资源总量为0.89 亿m3；山区山丘区13、地下水资源量为1.39 亿m3。扣除山丘区与平原区重复计算量0.43 亿m3，*市地下水资源总量为18516 亿m3。3.水资源总量*市地表水资源量为2.57 亿m3，地下水资源量1.82 亿m3，扣除地下水与地表水重复计算量0.85 亿m3，全市水资源总量为3.54 亿m3，产水系数为0.29，产水模数为18.7 万m3/km2。4.过境水资源沁河、黄河属*市的过境河流。沁河五龙口以上流域面积9245km2，年径流量12.6 亿m3；黄河小浪底以上控制面积69.5 万km2，年径流量543 亿m3。黄委会原分配给*市的取水许可指标为5.28 亿m3。引沁灌区一般年引用沁河水2.74 亿m3，14、偏旱年引水3.29 亿m3，干旱年引水3.95 亿m3；黄河沿岸仅有小型提灌站10 余座，年总提水量约30 万m3。根据河南省人民政府批转的河南省黄河取水许可总量控制指标细化方案，分配给*市的取水许可指标为3.50 亿m3，耗水指标为2.63 亿m3。其中：黄河干流取水许可指标为0.7 亿m3，耗水指标为0.53 亿m3；沁河取水许可指标为2.8 亿m3，耗水指标为2.1 亿m3。流域分配的取水许可总量控制指标即为过境水资源量。（3）地质*市地形北高南低，北部为群峰峥嵘，绝壁林立的太行山脉，主峰天坛山号称豫北群山之冠，海拔高度为1711米，鳌背山、斗顶峰海拔高度分别为1930米、1955米，由15、西向东延绵起伏，蟒河上游的白贼岭海拔高度为1359米，花园岭1212米。岩层组成底部为片麻岩、片岩与石英岩，中部多为白灰岩、夹页岩及部分砂岩，上部为厚层白灰岩。有喀斯特发育，故可见到裂隙水、溶洞水出现。李八庄以西为低山丘陵，境内山峦起伏，沟壑纵横，丘顶呈乳头状，海拔高度200600米，除王屋、邵原一带地面普遍为黄土覆盖外，其余大部分为红色砂页岩丘陵或白灰岩低山，岩性较松，易于风化，故切割强烈，形成深谷，谷深达100300米。东南部为黄土丘陵，地形起伏，海拔高度为150400米，成土母质为泥页岩、砂岩和风积黄土，土层深厚，疏松，易遭冲刷，故切割强烈，水土流失严重，形成残垣阶地，沟壑密布，地形破碎16、。李八庄以东为山前倾斜平原，北部崇山峻岭，西部群山连绵，南部丘陵起伏，三面环山形成了西高东低的簸箕形盆地，地表为第四系物质所覆盖，海拔高度为131260米。地面向东及东南倾斜，坡度为百分之一至六百分之一，属华北平原的边缘地带。（4）资源条件*是一座朝气蓬勃的工业化城市。自然资源丰富，已探明的矿藏有40余种，煤、铁、铜、铝、磷、铝钒土、石英石、大理石、白灰石等储量可观。动植物资源3200多种，药材1180多种，其中属国家保护的珍稀动植物逾百种。水资源充沛，地下水年可开采利用量达10亿立方米。（5）交通条件*具有良好的区位优势和交通优势。已经国务院批复的郑州焦作*和郑州新郑国际机场洛阳*的城际轻轨17、建设将争取在“十二五”期间建成通车介时可将*置于中原城市群以省会郑州为中心的半小时紧密层城市圈内。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在*境内与焦枝铁路接轨，使*成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。 207 国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及 310 国道。新济公路东起新乡连结 107 国道，西达山西垣曲。形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网。目前，*高速公路完成与省会郑州，洛阳及周边地市联通，济洛高速公路、济焦高速公路、晋济高速公路、济邵高速公路全面贯18、通，实现镇镇通高速，向北可到北京，二连浩特，南可至广州港澳，东达连云港西至新疆；国、省干线公路全部达到二级标准，主要进出口及旅游路高标准绿化、美化；重要市道达到二级公路标准，所有行政村全部通油路。按照铁路运输专业化分工的要求，加快铁路发展，实现客货分流，优化路网结构。（6） 基础设施条件 本项目建设地点给排水、暖、电、燃气、有线、通讯、交通等基础设施齐全，且可满足项目建设和日后运营的需要。三、 区位环境 1、区域经济2011年，面对复杂的经济形势和严峻挑战，市委、市政府抢抓中原经济区建设重大机遇，以城乡一体化为主战略，以富民强市为中心任务，全市经济社会发展继续保持了平稳较快增长态势，实现了良好19、开局。2011年全市经济运行特点呈现 “增长较快、回稳向好、持续发展”三大关键词。增长较快：GDP增长较快，全省第一、外贸增势强劲，居全省前列、收入快速增长，农村快于城镇。回稳向好：工业生产稳步回升、投资低开高走逐步回稳、消费品市场走势平稳。持续发展：企业效益持续向好、工业结构持续改善、产业集聚区持续发力。 2、区域资源 （1）行政企事业单位：*市委、市政府、市中级人民法院、发改委、市财政局、市工商局、市检察院等。 （2）教育资源：黄河科技大学、济水一中、东园小学、宣化小学、*市职业技术学院等。 （3）医疗资源：市人民医院、市第二人民医院、市妇幼保健院、市中医院等。 （4）储蓄理财平台：农业银20、行、建设银行、农村商业银行、中国银行、邮政储蓄、工商银行等。 （5）通讯资源：中国移动营业厅、中国联通营业厅。 （6）生活购物：大润发、丹尼斯、时代购物广场、永乐电器、大张购物广场、大商新世纪等。 （7）餐饮资源：世纪酒店、雅士达酒店、沁园商务酒店、澳门豆捞、阿五美食、刘记香厨等。 （8）休闲娱乐：好声音、温莎、阳光影城、奥斯卡国际影城、横店电影城、尚体国际健身俱乐部等。 （9）公交路线：6路、25路、8路、205路等。四、SWOT分析1、优势条件（S）（1）地理区位优势。黄河科技大学、*一中、市第二人民医院、市人民医院等教育医疗设施完备。区域内行政、商务氛围浓郁，具备良好的居住前景。紧邻多家21、行政企事业单位、银行团体，能够成为固定的消费客群。 （2）发展用地理想。地势平坦，地域开阔，地势高差小，易于开发建设，是较为理想的城市建设发展的用地。 （3）交通四通八达。区内规划道路网合理，对外交通条件便利、项目位置紧邻城市主干道，交通便利，利于车辆的出入。 （4）基础设施齐全。周边地块水、电、气等重要基础设施条件优越，为本规划区基础设施的实施提供的便利条件。 2、制约因素（W） （1）要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果。 （2）前期拆迁难度较大，增加开发成本。 3、项目机会（O） （1）项目地区整体建设的利好，政策倾向度偏大； （2）由于临近文化、经济中心，有可能会有22、大量的客源进入； （3）紧邻行政、投资团体，能够带来大量的消费人群； （4）项目所在区域，市*商业、居住时尚文化的前沿，具备丰富的文化底蕴，项目可借助这一氛围。 （5）规划大环境良好，发展前景光明。 4、项目威胁（T） （1）国家正在对房地产市场进行调控，是否会出台新的调控政策是个未知数，因此在财务费用方面存在融资利率调整政策风险。政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售； （2）随着预期通货膨胀的升高，未来建材、人工、机械等费用存在上升的变数，将加大开发成本的上升。 （3）住宅受政策、市场和媒体影响颇大，致使投资人质疑较多。 （4）未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大。五、项23、目投资环境和市场分析 1、全国宏观环境分析（1）2010年中国宏观经济形势回顾2010年是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。去年这个时候，国际金融危机还在扩散蔓延，世界经济深度衰退，我国经济受到严重冲击，出口大幅下降，不少企业经营困难，有的甚至停产倒闭，失业人员大量增加，农民工大批返乡，经济增速徒然下滑。在异常困难的情况下，全国各族人民在中国共产党的坚强领导下，坚定信心，迎难而上，顽强拼搏，从容应对国际金融危机冲击，在世界率先实现经济回升向好，改革开放和社会现代化建设取得新的重大成就。国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7；财政收入6.85万亿元，增长11.7；粮食产量5.31亿24、吨，再创历史新高，实现连续六年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8和8.5。 （2）宏观政策分析房地产金融政策将走向偏紧2008年很多房地产开发商资金链非常紧，有些几乎要断掉了，在此情况下，按照正常的规律来看，行业进入了整合时期，应该进行比较大的兼并重组。但由于金融危机，刺激政策的出台在很大程度上把一些资金链要断裂的企业救了，这对房地产整体行业来说实力没有得到增强，长期来看未必是好事情。对于2011年的信贷总量可能是多方面的偏紧态势。事实上中央银行已经在收紧存量，3到4个月内，净回收6000多亿；结构上，明年信贷结构的25、调整是监管当局和金融调控当局的重点，明年房地产不会成为信贷支持重点，各个金融机构有自己的选择和信贷政策，对房地产泡沫的警惕已经形成了共识。房地产政策市场调控屡奏效新一轮房地产调控的大幕已经拉开。继国务院2009年12月9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，调控政策屡奏效。回顾过去十年，第一次调控是2003年底、2004年结构性的调整，第二次是2007-2008年的调控，第三次是2008年10月份的刺激性政策出台，使房地产能够恢复元气。“大家比较关心房价，可以看到政策调控对房价的作用是非常大的。”2026、00-2003年房价急剧上涨，第一次调控的时候马上就下来了，跟过山车一样。到2007年又开始直线上升，上涨幅度非常大，又来了第二次宏观调控。之后，增长的房价马上直线下降。到2008年房价和CPI指数一起同时下降，当然里面有金融风暴的因素，CPI指数和房价指数都是负数。政策在中国的房地产市场起主导作用，三次政策形成的后果效益是非常明显的，所以我们要注意后期政策的走向。控制金融杠杆成为经济体系当中首要的政策，央行肯定会出台一些后续政策。 2、*市宏观背景环境 （1）城市概况： *市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口66万人；其中市区面积28平方千米，建成区27、面积20.66平方千米，城区人口18万人。*因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化5个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。 （2）经济状况经济实力明显增强。2008年，全市生产总值达到628、89.4亿元，比上年增长13.1，高出全省平均增幅1个百分点，是2003年的1.8倍；人均生产总值14713元，是2003年的1.8倍。地方财政一般预算收入26.1亿元，比上年增长28.6，增幅居全省第二位，是2003年的3倍；其中市本级完成11.1亿元，比上年增长29.3，是2003年的4.8倍。粮食总产创历史新高，达到49.7亿斤，比上年增长4。规模以上工业增加值191.4亿元，比上年增长20.9，增幅居全省第5位，是2003年的2.6倍。第三产业增加值223.3亿元，比上年增长17.5，增幅居全省第1位，是2003年的2倍。城镇固定资产投资231.6亿元，比上年增长41.2，增幅居全省第29、2位，是2003年的5.4倍。社会消费品零售总额258.6亿元，比上年增长23.6，是2003年的2.3倍。进出口总值18270万美元，比上年增长58，增幅居全省第5位，是2003年的3倍。经济结构进一步改善，全市三次产业比例由2003年的263836调整为224632，二、三产业比重较2003年提高了4个百分点。城乡面貌明显变化。城区道路和城市供水、供电、供热、供气以及排水管网等基础设施进一步完善；旧城改造步伐明显加快；城区内背街小巷基本改造完毕；主次干道无路灯现象基本消除；城市公共交通得到有效改善；城市亮化、绿化、美化水平明显提高。新农村建设取得初步成效，全市农村实现“户户通电”，行政村“30、村村通油路”。县城规划建设管理水平进一步提高，小城镇建设取得新成绩。社会事业明显进步。教育事业发展迅速，城乡义务教育阶段学生免除学杂费，农村义务教育阶段学生免费提供教科书。以养老、医疗、失业、工伤、生育等各项社会保险为主要框架的社会保障制度和体系建设全面推进，社会保障能力和水平明显提高。文化、卫生、体育等社会事业全面发展；生态健身、节能减排、和谐社会建设等各项工作都取得了新的成效。人民生活明显改善。2008年，全市城镇居民人均可支配收入11346元，比上年增长16.1，是2003年的1.8倍；农民人均纯收入4355元，比上年增长15.7，是2003年的2.1倍。年末城镇居民储蓄存款余额345.31、1亿元，是2003年的1.8倍。（3）城市规划根据*市城市总体规划，其性质修订为：国家历史文化名称、旅游胜地和工业商贸、文化综合发展的地区性中心城市。 3、房地产市场供给分析 （1）房地产市场需求分析据国家统计局*调查队*市居民购房目的的调查数据显示，*市近九成的居民购房首要目的是自主，选择投资住房的比例仅为11.6.可以看出：*居民购房仍以满足基本居住需求为主，投资性住房所占比例很低。在被调查的*市居民中，有购房需求者占85.6，反映出市场有较大的需求量。其中66.3的被访者为首次置业，主要目的是解决基本住房需求；以改善居民环境为主的二次置业比例占到近三成。同时，“80后”结婚置业成趋向，232、6岁以下被访者对住房的关注度为2.5，其中计划两年内购房的比例为64；26-35岁被访者计划两年内购房的比例达到71.4，此年龄段居民处于婚育年龄，结婚置业需求比较迫切，但受经济能力等因素限制，有较强观望心理；36-45岁被调查者对住房的关注度虽相对较低，只有21.6，但其计划两年内购房的比例则高达79.2，他们多已有一定经济积累，购买能力相对较强；46-55岁被调查者对住房的关注度只有4.5，此年龄段购房需求最小，多为改善住房条件或为女子购买。虽然商品房成置业首选，单居民对政策性住房的依赖度依然较高。而随着居民收入的增加，商品房销售观念已经深入人心。商品房现已成为我市居民家庭最想购买的房屋类33、型，选择比例高达70.5.在户型的选择上，中等户型是主导，大户型受青睐。目前，我市居民家庭对户型面积的选择受收入水平、年龄阶段及消费观念等因素影响较大，在接受调查的居民家庭中，计划购买70平方米以下住房的比例只有9，且均为首次购房的青年消费者，所占比例最低；由于目前的购房主体以中壮年为主，考虑自身经济实力及家庭人口因素，70-100平方米的中等户型成为购房主选类型，选择比例达42；而选择100平方米以上住房者二次置业的比例最高。价位选择呈现金字塔模式，居民的价格承受能力仍较弱。*市居民选择3000元以下/平方米、3000-3500元/平方米和3500-4000元/平方米价位区间的比例依次为2834、.3、56.7和15.*市居民可以接受的价位区间由低到高呈现明显的金字塔模式，房价低于3000元/平方米以下是绝大部分购房者认可的价位，而4000元/平方米成为我市居民置业的一到门槛。购房者的收入水平直接影响着其能接受的房屋价格，中低收入家庭可以接受的房价基本集中在3500元/平方米以下，所预期的房价和现实房价差距较大，价格承受能力较弱。目前*房地产市场丞待解放的难题主要有：房价水平总体偏高，超出普通居民承受力。91.9的调查者认为目前*的房价偏高。判断房价是否合理，国际上通常用房价收入比来比较，即放假总额与家庭年收入之比，在3倍至6倍被认为是比较合理的，大于此比值，则认为是房价超出了人们的经35、济承受能力。以*为例，2008年*市区户均可支配收入约30005元，同期*商品住宅销售均价没平方米为2500元，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房25万元，由此计算2008年*房价收入比达到了8.3倍，远高于房价收入正常比值，说明目前的房价确实已超出普通居民的经济承受能力，这是首先要破解的难题。（2）房地产市场供给分析2011年，随着国家房地产宏观调控继续深入实施，*市房地产市场在短期的调控之后，房地产开发投资继续保持增长，投资结构基本合理，商品房供需总量基本平衡，房地产金融健康发展，市场总体保持良好运行态势。 2011年，随着国家房地产宏观调控继续深入实施，*市房地产市场在短期的调36、控之后，房地产开发投资继续保持增长，投资结构基本合理，商品房供需总量基本平衡，房地产金融健康发展，市场总体保持良好运行态势，具体情况分析如下：（一）房地产开发投资保持平稳增长 2011年，*市房地产开发完成投资20.7亿元，同比增长20.1%，增幅比上年同期回落1.4个百分点。其中，住宅投资16.3亿元，同比增长7.9%；商业营业用房投资3.7亿元，同比增长138.9%；其他投资0.6亿元，同比增长60.3%。从今年房地产投资走势来看，14月处在低位增幅，5月以后出现了负增长态势。 2011年，*市房地产开发投资中，建筑工程投资为15.9亿元，同比增长9.9%；其他费用4.8亿元，同比增长8437、.3%，其中土地购置费4.4亿元，同比增长93.7%。（二）房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快 2011年，*市房屋施工面积为317.9万平方米，同比增长31.3%。其中，住宅施工面积248.2万平方米，同比增长19.3%；商业营业用房施工面积47.1万平方米，同比增长132.2%。住宅中，90平米及以下住宅施工面积36.9万平方米，同比下降11.7%；140平米以上住宅施工面积39.9万平方米，同比增长11.3%；别墅、高档公寓施工面积3.8万平方米。从今年整体情况看，*市房屋施工面积增幅呈浅“V”字型走势。（三）房屋新开工面积平稳增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长 2011年，*38、市房屋新开工面积124.4万平方米，同比增长27.1%，增幅比上年同期回落7.9个百分点。其中，住宅新开工面积82.4万平方米，同比下降1.8%；商业营业用房新开工面积30.3万平方米，同比增长232.4%。从住宅的分类来看，90平米及以下住宅新开工面积为12.9万平方米，同比下降24.5%；140平米以上住宅新开工面积为7.3万平方米，同比下降50.2%；由此看来，限购令政策的实施，对我市住宅，特别是140平米以上住宅投资的影响较大。 （四）商品房销售面积增幅高位运行 2011年，*市商品房销售面积为75.8万平方米，同比增长69.6%，增幅比上年同期增长11.7个百分点。其中，住宅销售面积39、70.2万平方米，同比增长68.6%；商业营业用房销售面积4.4万平方米，比上年同期增长97.2%。（五）房地产开发到位资金增幅逐月减缓 2011年，*市房地产开发资金到位24.1亿元，同比增长19.9%。其中，上年末结余资金0.9亿元，同比增长70%；本年资金来源23.2亿元，比上年同期增长18.5%。在本年资金来源中，国内贷款1亿元，同比下降17.5%；自筹资金12.9亿元，比上年同期增长10.8%；其他资金9.3亿元，同比增长37.9%。其他资金来源中，定金及预收款7.4亿元，同比增长73.5%；个人按揭贷款1.8亿元，同比下降26.3%。（六）2011年房地产市场运行情况分析 1、人们40、持续旺盛的各类住房需求是促进*市房地产市场发展的根本。2011年在持续从严的房地产调控政策以及严格的信贷政策情况下，*市仍然取得了销售面积75.8万，同比增长69.6%，增幅较上年同期提高了11.7个百分点的骄人业绩。从目前*房地产市场情况来看，不论是高档住宅楼盘还是商业用房，都保持着良好的销售势头，销售业绩屡创新高，这些都充分说明了我市住房需求基本上属于刚性需求。强烈的住房需求为我市房地产业的发展提供了有力支撑，也成为了房地产市场投资开发的强劲动力。 2、*在河南的西北部也是中原城市群中的重要城市的区位优势，促进了*房地产开发市场的日益活跃。特别是*城镇一体化进程的稳步推进，使得房地产开发企41、业纷纷看好*未来的房地产市场，这不仅仅为本地企业发展壮大提供了良好的发展机遇，同时也吸引了外地有实力的企业进驻*，为我市房地产市场发展注入了新的活力，进一步活跃了市场，促进了我市房地产行业整体素质的提高。六、 地区政策环境 *市是河南省西北地区重要的中心城市，国家级历史文化名城、旅游胜地。*市的建设和发展要适应建立社会注意市场经济体制的要求，坚持可持续发展的战略，充分发挥*市在文化、旅游等方面的优势，增强城市的吸引力和辐射力。加强和完善城市功能，逐步提高城市的现代化水平，不断改善居民的工作和生活环境，把*市建设成为社会文明，经济繁荣，具有古都风貌和浓郁特色的现代化城市。在*市2005-201042、年近期建设规划中提出“保护新建老城区、积极开发西区、充分完善东区、南区”的城市建设方针，明确旧城改造在未来建设发展的地位。根据河南省人民政府贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的通知（豫政200329号）规定，老城区改造项目享受以下优惠政策：a、老城区改造项目的土地收益，在扣除按政策规定收取的费用，市财政全额拨付辖区政府，各区政府按照土地出让资金的管理规定使用；b、对成规模的改造项目，经批准，一次性招拍价，分期加纳土地出让资金；c、老城区改造项目的各项收费，除国家法律、法规明确规定必须收取的以外，其他行政性收费和全额供给事业单位收费免缴，其中包括：土地登记办证费（含商品房用地预分43、割费）、城市基础设施配套费、占道费、破路费、绿化费；自收自支事业单位收费减半收取，其中包括：质量监督费、拆迁管理费；人防工程易地建设费，新建面积与原拆除面积相等部分，予以免收，超出原拆除面积部分，按国家规定办理；经营性收费按市价格主管部门核定标准的最低限收取，其中包括：房屋安全鉴定费、土地办证测量费、产权办理测量费、施工放线费、施工图设计费、施工图审查费、工程造价咨询服务费、综合咨询服务费、成本监控审核费、文物勘探费、委托拆迁劳务费、竣工图测量费、竣工电器消防检查费、低值勘探费、招标代理服务费、工程交易服务费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、桩基检测费、工程监理费、档案技术服务费、商品房交易手44、续费、面积界定费、电力托管费、环评费、评估费、规划设计费、前期工程咨询费。七、市场需求 1、家庭参数 *市2008-2009年城市居民家庭综合情况调查如下：项目单位数值备注1、家庭居住人数人/户2.822、现住房总建筑面积/人28.153、现在住房总使用面积/人21.894、房屋产权（合计）100租赁公房8原有私房10房改私房50商品房28其他45、住宅建筑形式（合计）100四居室2三居室38二居室42普通楼房5平方及其他106、人均全年可支配收入元129839.037、人均家庭总收入元15256.338、人均家庭总支出元11652.04消费性支出元10696.119、现住房建筑面积/人76.45、89平均每户建筑面积/人76.8910、现住房使用面积/人58.11平均每户使用面积/人58.112、 市域地产 2009年12月初对*市房地产开发情况进行统计，共有68个项目（其中17个为经济适用房项目）。*市申报已批准的房地产开发项目计划总投资106亿元，规划总用地面积377.8万平方米，规划建筑面积542.5万平方米（其中规划住宅和商业面积分别为466.3万平方米和56.7万平方米，其他建筑面积19.5万平方米）。*市房地产开发11月份完成投资3.2亿元，至10月底累计完成开发项目投资19.9亿元，较去年同期高13.7.其中住宅投资为16.9亿元，约占累计完成项目投资的85.至2009年46、11月底，*市房地产开发项目累计新开工建筑面积102.7万平方米，较去年同期高了3.5.其中住宅新开工面积93.1万平方米，共8313套，平均每套建筑面积111.9平方米；商业新开工面积6.9万平方米，其他新开工面积为2.7万平方米。至2009年11月底，*市房地产开发项目在建建筑面积254万平方米，较去年同期高了29.2.其中住宅和商业分别为224.2万平方米和19.2万平方米，其他建筑10.6万平方米。从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约46.8，90-110平方米方米住宅占总量的17.1%，110-130平方米住宅占总量的17.1%，130-150平方米住宅占问题的7.947、%，150平方米以上住宅占总量的11.1%。 至2009年11月底，住宅累计竣工面积为48.6平方米，较去年高了16.3%，计5442套，竣工房屋平均每套88.3%平方米，商业累计竣工面积为5.2万平方米。 2009年11月份住宅销售面积为7.6万平方米，非住宅销售面积为0.3万平方米。1-10月份住宅共计销售88.7万平方米，较去年同期提高了33.4%，非住宅面积为6.5万平方米，较去年同期高了108.6%。以上数据包含经济适用房。 2010年12月住宅销售面积为5.6万平方米，较2009年同期有明显提高。截至2010年年底，*市住宅类销售均价为2978元/平方米，比上个月提高了73元/平方48、米，较2009年同期提高了342元/平方米。具体到热点区域，东部地区整体均价定位于3200元/平方米，部分楼盘为3500元/平方米以上。老城区经济适用房方面，11月份经济适用房完成投资0.7亿元，累计完成投资7.24亿元，总用地面积为63.6万平方米，规划建筑面积96.6万平方米。11月份无新开工经济适用房，至10月底在建建筑面积64.5万平方米，累计竣工面积25.6万平方米，销售面积为23万平方米，销售均价为1560元/平方米。 3、规划目标据*市国民经济和社会发展第十一个五年规划和*市城市近期建设规划（20062010）、*市城市总体规划纲要（20082020）定制城市住房建设目标。 总体49、目标：以满足全市人民日益增长的住房需求为目的。规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决低收入住房困难家庭的住房问题。 总量目标：规划期内建设各类住房总建筑面积1240.0万平方米。其中：（1）、政策性保障住房总建筑面积868.0万平方米，占住房总建筑面积的70.0%。其中建设经济适用住房总建筑面积211.0万平方米，约30150套；建设廉租住房总建筑面积14.0万平方米，约2800套；建设农民工住房总建筑面积8.5万平方米，约1700套；建设限价商品住房总建筑面积634.5万平方米，约70500套。（2）、建设普通商品住房总建筑面积372.0万平方米，占住房总建筑面积的30.50、0%。 4、市场调查 国家统计局*调查队住户科人员提供相关数据，目前，*市房地产需求旺盛，85.6%的市民有购房需求。对*市居民购房目的的调查数据显示，市近九成的居民购房首要目的是自住，选择投资购房的比例为11.6%。可以看出：*居民购房仍以满足基本居住需求为主，投资性购房所占比例很低。 数据显示，在被调查的*市居民中，有购房需求者占85.6%，反映出市场有较大的需求量。其中66.3%的被访者为首次置业，主要目的是解决基本住房需求；以改善居住环境为主的二次置业比例占到近三成。同时，“80后”结婚置业成趋向，26岁以下被访者对住房的关注度为22.5%，其中计划两年内购房的比例为64%；26-3551、岁被访者计划两年内购房的比例达到71.4%，此年龄段居民处于婚育年龄，结婚置业需求比较迫切，但受经济能力等因素限制，有较强观望心理；36-45岁被调查者对住房的关注度虽相对较低，只有21.6%，但其计划两年内风扇的比例则高达79.2%，他们多已有一定经济积累，购买能力相对较强；46-55岁被调查者对住房的关注度只有4.5%，此年龄段购房需求最小，多为改善住房条件或为子女购买。另外，由*日报社主办的“2009年*市民购房有奖调查问卷”活动对*购房者的风扇需求进行了全面了解，用最真实的数据反应购房者的置业心理与需求表现。购房调查数据显示，目前*房地产市场以市区及市属五县购房者为主，周边城市在济置业52、所占比例极低，高层住宅已逐渐被*购房者所接受，购房者更加关注项目的品质及建筑是否节能环保等问题。置业时间近五成置业者欲12年购房调查结果显示：3.6%的购房者准备半年内置业，22.8%的购房者准备今年置业，39.7%和33.9%的购房者准备在1-2年和3-5年内置业，近五成的置业者打算近两年内置业。据数据分析：*置业群体近期仍存在观望态度，但两年内仍存在住宅购买的刚性需求。置业时间与置业者的收入状况、家庭情况及年龄因素有一定的关系：个人或家庭收入较高、年龄在3555岁的置业者近期置业的比例较高；而以往较低、年龄在25岁左右的置业者置业需求的时间相对较长。置业目的改善居住环境仍是主要购房目的5953、%的置业者首要目的是改善自己的居住环境，21%置业者是为了解决居住问题，14.4%的置业者是为子女买房，而只有6%的消费者是投资置业。据分析，近六成置业者购房目的是为了改善居住环境，多数人确实存在住房消费的需求。此外，有14.4%的置业者是为了给子女购房，这基本符合*房地产市场的置业方向，以自住型住房为主，纯粹投资型置业比例较低。与2008年购房目的调查结果的各项内容比例基本相近，*房地产市场以改善住房环境与为子女置业为目的的置业群体仍占主流，受全国房地产市场形势的影响，投资弄置业显著减少。置业面积90110平方米需求比例最高置业者在选择住宅面积 上存在一定的偏好。调查结果显示，面积为901154、0平方米、110130平方米的需求比例分别为40%和16%，而对面积在140平方米以上的住宅需求比例只占7.6%，对于90平方米以下需求的占22.8%。目前*房地产置业群体对90110平方米需求比例最高，置业者对中、小户型面积的需求较去年有显著增加，而对过大面积需求的置业者比例仍然较低。由此可知，*置业者对住宅面积选择仍以实用性、舒适性为主，对面积适中、设计合理、功能齐备的中小面积户型选择成为众多置业群体置业的主要趋势。置业单价3000元以下置业单价受青睐房价一直是房地产市场上最为敏感的热点，同时也是置业者最关注的。*近两年房价呈现逐年上升趋势，*置业者所能接收的心理价位也随之改变，置业者的房55、价心理价位从2000元/平方米左右上升为3000元/平方米，但是置业者收入提高的速度远低于房价上涨的速度。因此，从置业者对房价的接受程度来看，可承受的房价已逐渐趋于理性，27.3%的置业者能接受的房价在20002800元/平方米。目前*置业者的房价需求仍然低于*房地产市场平均房价水平。置业首选价格仍旧是置业的首选因素假如置业者准备购房时，项目会有很多有利因素吸引消费者，但是众多的有利因素哪些才是置业者真正关注的呢？为了解决这个问题，特别在本次调查问卷中设置问题购买住宅首选考虑因素：户型、地段、价格、楼盘质量、交通、环境。据统计结果可知，置业者最关注的仍然是楼盘的价格，有30.6%的置业者置业首56、选因素选择价格。其次是楼盘户型和项目所处地段，有18.2%和16.8%的置业者选择了楼盘户型和项目所处地段。房价长期以来一直是房地产市场关注的重中之重，但随着房地产市场的不断完善和置业者购房的日趋理性，楼盘户型和项目所处地段的关注程度逐渐显现，选择仅次于房价。这说明现在人们的置业观点已发生改变，置业者在选择理想住宅首要考虑住宅价格的同时，楼盘和项目所处地段同样被置业者所重视。促销方式望直接打折成为主力开发商进行楼盘销售时，会采用多种促销方式。会对此现象，本次调查问卷特别提出“您买房希望开发商有哪些促销方式？”46.2%市民选择直接打折方式，22.9%市民选择送现金券或者其他方式。可见直接打折成57、为众多置业者最希望得到的促销方式。就置业者的心态来说，直接打折更有利于接受，会让他们感觉得到更直接、更透明的实惠。资料显示，楼市的良性循环与发展，不在于市场的需求有多大，而在于符合市场需求的产品有多少。伴随房地产市场发展的日趋完善，涌现出更多、更新的产品设计理念，但只有符合众多置业者购买需求的产品才是适应市场发展的。因此，房地产的发展终究离不开不断变化的市场需求。5、市场分析据*市国民经济和社会发展第十一个五年规划、*市近期建设规划及*市城市总体规划纲要（20082020），至2012年市区常住人口达到40万人，人均住房建筑面积不低于31.0平方米，规划期内，*市住房总需求为1240.0万平方58、米。根据*市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房建筑面积211.0万平方米；建设廉租住房建筑面积14.0万平方米；建设农民工住房建筑面积8.5万平方米；建设限价商品住房建筑面积634.5万平方米；建设普通商品住房建筑面积372.0万平方米。随着居民收入水平的提高，房改制度的深入推进和城市旧城区危房改造力度的进一步加大，居民对普通商品住房和商铺的需求大幅增加，房产市场逐步升温，加快了商品房销售的步伐。近年来，随着福利分房制度的取消，个人购房比例不断上升，目前已达90%以上，对于群众来讲，市场化动作使得群众有了更多的选择余地。居民收入的增加，居民改善住房条件的迫切需求成为刺激*房59、地产市场升温的主要因素，居民持续增长的住房需求对未来的经济房地产市场以强有力地拉动，也为*用房市场带来很大的发展空间。目前，随着框架的加大、城市商住中心的以及民展的步伐逐步回忆，大多数群众有了在西区更新住房的设想和能力，并提出了尽快在东区实施群众需要的民居示范工程，让更多的群众、商户达到所需的要求。目前该区群众预购踊跃，部分群众急切盼望申请购房并与承建单位达成初步认购意向。 6、行业竞争数据显示，在登记注册的110多家房产企业中，外来企业已占到一半。2002年以来，外来的多家房产企业纷纷进军*，建业集团、金鑫置业、郑州华鑫等都已在*圈地。房地产开发企业竞争日益剧烈，大与强占主导。八、价格定位 60、1、趋势研究 （1）*房地产业呈加速发展之势。*房地产业从1983年成立第一家房地产开发公司到2010年底在工商局注册房地产业107家，经过20多年的艰难历程成为第三产业的支柱产业，对GDP贡献率3.6%，为*经济的发展和城市建设做出了巨大贡献。从某区房地产业税收占财政收入60%的比重，到市区主要干道的改造再到西区建设充分证明这一点。可以说是步履维艰、负重拼搏，从*商品住宅的价格与发达地区的房价差别更能看到*房地产商为*经济发展做出的贡献。在各级政府的支持和推动下，使*房地产业达到迅速发展。（2）、国民经济持续稳定健康发展是房地产业发展的坚实基础。*市在新城市群建设的实施为*复兴带来了战略机遇61、。在政府的大力支持下，这都为*发展提供 了千载难逢的机遇。*经济发展的广阔前景给*房地产业的发展供了强有力的后盾。*房地产业不能停留于现有的基础上，要在规模品质、口味、环境、完善市场功能、配套设施、物业管理等有大幅度的提升，才能满足人民日益增长的物质文化生活需要，才能满足中原城市群建设的要求，才能顺应*复兴的需求。 2、价格定位楼盘名称建筑形态位置销售价格（元/平方米）建业壹号城邦高层*市愚公路与*大道交汇处*一中东邻4000上城国际高层*市济水大道与沁园路交汇处东100米3500泉水湾高层济水大街与愚公路交汇处3800时代广场高层济水大道与沁园路交汇处3550曼哈顿广场高层宣化中街建业步行街62、对面3700愚公名居高层*市宣化大街济水一中对面3100水岸香洲高层文昌路与滨河南路交汇处3400星湖湾高层沁园路与北海大道交汇处西200米3450 从目前整体*房价分析，楼市整体仍心中低端为主，据对市场监测，2011年新入市高端楼盘明显少于中低端楼盘，随着2012年住宅投放量的增加，市场竞争会更加激烈。作为新入市项目，在项目前期定位中需要慎之又慎。从市场机会角度而言，区位佳、中等价格（3100-4000元/平米）的高性价比楼盘将会成为市场机会点，但具体项目品质、定位需要对市场做严密调研分析后才能更贴切市场。本项目采用市场比较法定价，选取项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，63、从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。高层住宅3700元/M,商业楼层均价7500元/ M，地下车库7万元/个。九、项目开发投资分析与财务评价 1、投资构成概（预）算价值（万元） 单位：万元序号项 目住宅(商品房)办公大商单独商业街合计4.28 万m22.90 万m21.30 万m21.30 万m29.78 万m2投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价投资金额单方造价万元元/万元元/万元元/万元元/万元元/一土地费用6077.39 1420.61 4116.94 1420.61 1852.91 1420.61 1846.80 1420.61 13894.03 164、420.61 1.1土地出让金5823.87 1361.35 3945.20 1361.35 1775.61 1361.35 1769.76 1361.35 13314.45 1361.35 1.2契税232.95 54.45 157.81 54.45 71.02 54.45 70.79 54.45 532.58 54.45 1.3土地使用税20.56 4.81 13.93 4.81 6.27 4.81 6.25 4.81 47.00 4.81 二前期费用450.37 105.28 305.09 105.28 137.31 105.28 128.52 98.86 1021.30 104.42 65、2.1设计费131.46 30.73 89.05 30.73 40.08 30.73 39.95 30.73 300.53 30.73 2.1.1方案设计费9.42 2.20 6.38 2.20 2.87 2.20 2.86 2.20 21.54 2.20 2.1.2施工图设计费94.23 22.03 63.83 22.03 28.73 22.03 28.64 22.03 215.43 22.03 2.1.3园林设计费7.12 1.66 4.82 1.66 2.17 1.66 2.16 1.66 16.27 1.66 2.1.4自来水设计费3.85 0.90 2.61 0.90 1.17 0.66、90 1.17 0.90 8.80 0.90 2.1.5电力设计费10.84 2.54 7.35 2.54 3.31 2.54 3.30 2.54 24.79 2.54 2.1.6人防设计费5.99 1.40 4.06 1.40 1.83 1.40 1.82 1.40 13.69 1.40 2.1.7日照分析0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1.8其他设计费6.42 1.50 4.35 1.50 1.96 1.50 1.95 1.50 14.67 1.50 2.2勘探6.91 1.62 4.68 1.62 2.11 1.6267、 2.10 1.62 15.80 1.62 2.2.1地质勘查5.56 1.30 3.77 1.30 1.70 1.30 1.69 1.30 12.71 1.30 2.2.2 文物钻探1.35 0.32 0.92 0.32 0.41 0.32 0.41 0.32 3.09 0.32 2.3三通一平94.12 22.00 63.76 22.00 28.69 22.00 28.60 22.00 215.17 22.00 2.3.1临时供水0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3.2临时供电12.83 3.00 8.69 3.00 368、.91 3.00 3.90 3.00 29.34 3.00 2.3.3临时道路/临时用房0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3.4场地平整、垃圾/土方外运81.28 19.00 55.06 19.00 24.78 19.00 24.70 19.00 185.83 19.00 2.4 临时设施费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4.1临时围墙(销售)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 行69、政事业性收费209.33 48.93 141.81 48.93 63.82 48.93 55.28 42.52 470.24 48.08 2.5.1办理建筑规划许可证费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.1.1市政配套费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.1.2绿化费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.1.3人防异地建设费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0070、 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.1.4墙改基金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.1.5消防图纸审查费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.2办理施工许可证费用178.95 41.83 121.22 41.83 54.56 41.83 46.04 35.42 400.77 40.98 2.5.2.1建筑两金156.89 36.67 106.28 36.67 47.83 36.67 39.87 30.67 350.87 35.88 2.571、.2.2工程质监费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.2.3防雷审查及检测6.13 1.43 4.15 1.43 1.87 1.43 1.86 1.43 14.00 1.43 2.5.2.4图纸审查费7.07 1.65 4.79 1.65 2.15 1.65 2.15 1.65 16.16 1.65 2.5.2.5建筑工程交易服务费0.31 0.07 0.21 0.07 0.10 0.07 0.08 0.06 0.70 0.07 2.5.2.6招标代理费8.56 2.00 5.80 2.00 2.61 2.00 2.08 72、1.60 19.04 1.95 2.5.3检测费25.67 6.00 17.39 6.00 7.83 6.00 7.80 6.00 58.68 6.00 2.5.4其它办证费用4.72 1.10 3.19 1.10 1.44 1.10 1.43 1.10 10.78 1.10 2.5.4.1拔地定桩费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5.4.2放线费0.44 0.10 0.30 0.10 0.13 0.10 0.13 0.10 1.00 0.10 2.5.4.3其它办证费 4.28 1.00 2.90 1.00 1.30 173、.00 1.30 1.00 9.78 1.00 2.6前期其它费用8.56 2.00 5.80 2.00 2.61 2.00 2.60 2.00 19.56 2.00 三基础设施建设费533.19 124.64 361.19 124.64 162.56 124.64 162.03 124.64 1218.97 124.64 3.1供水工程85.56 20.00 57.96 20.00 26.09 20.00 26.00 20.00 195.61 20.00 3.2供电工程278.07 65.00 188.37 65.00 84.78 65.00 84.50 65.00 635.72 65.0074、 3.2.1红线外21.39 5.00 14.49 5.00 6.52 5.00 6.50 5.00 48.90 5.00 3.2.2红线内256.68 60.00 173.88 60.00 78.26 60.00 78.00 60.00 586.82 60.00 3.3雨水、污水25.67 6.00 17.39 6.00 7.83 6.00 7.80 6.00 58.68 6.00 3.3.1红线外雨、污水外网0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.3.2红线内雨、污水外网25.67 6.00 17.39 6.00 7.83 675、.00 7.80 6.00 58.68 6.00 3.4室外中水系统0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.5热力工程0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.6燃气0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.7智能化工程42.78 10.00 28.98 10.00 13.04 10.00 13.00 10.00 97.80 10.00 3.8景观工程 71.17 16.64 48.21 16.64 21.776、0 16.64 21.63 16.64 162.70 16.64 3.9电视电话宽带0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.10 弱电管沟0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.11标识牌 12.83 3.00 8.69 3.00 3.91 3.00 3.90 3.00 29.34 3.00 3.12市政路路建设0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.13夜景照明系统工程8.56 2.00 5.80 2.77、00 2.61 2.00 2.60 2.00 19.56 2.00 3.14其他配套8.56 2.00 5.80 2.00 2.61 2.00 2.60 2.00 19.56 2.00 四建筑安装工程费5146.4 1203.0 3457.3 1193.0 2530.3 1940.0 2028.0 1560.0 13162.1 1345.8 4.1建安费用4278.0 1000.0 2898.0 1000.0 1304.3 1000.0 1040.0 800.0 9520.3 973.42 4.2地基处理工程 128.34 30.00 86.9 30.00 39.13 30.0 39.0 3078、.0 293.4 30.00 4.3土方回填购土4.28 1.00 2.90 1.00 1.30 1.0 1.3 1.0 9.78 1.00 4.4护坡29.9 7.00 20.3 7.00 9.1 7.0 9.1 7.0 68.46 7.00 4.5材料设备采购64.17 15.00 43.47 15.00 15.65 12.00 15.60 12.00 138.89 14.20 4.5.1外墙涂料12.83 3.00 8.69 3.00 0.00 0.0 0.00 0.0 21.5 2.20 4.5.2配电箱、及弱电箱42.8 10.00 29.0 10.00 13.0 10.0 13.079、 10.0 97.8 10.00 4.5.3水泵4.3 1.00 2.9 1.00 1.3 1.0 1.3 1.0 9.8 1.00 4.5.4开关插座4.3 1.00 2.9 1.00 1.3 1.0 1.3 1.0 9.8 1.00 4.5.5其他材料设备采购8.6 2.00 5.8 2.00 2.6 2.0 2.6 2.0 19.6 2.00 4.6甲方分包工程598.92 140.00 376.74 130.00 1147.78 880.00 910.00 700.00 3033.44 310.16 4.6.1电梯设备及安装256.7 60.00 144.9 50.00 260.9 280、00.0 260.0 200.0 922.4 94.32 4.6.2塑钢门窗256.7 60.00 173.9 60.00 0.0 0.0 0.0 0.0 430.6 44.02 4.6.3铝合金门窗0.0 0.00 0.0 0.00 130.4 100.0 130.0 100.0 260.4 26.63 4.6.4外墙干挂石材0.0 0.00 0.0 0.00 391.3 300.0 390.0 300.0 781.3 79.88 4.6.5消防工程42.78 10.00 28.98 10.00 39.13 30.0 0.00 0.0 110.9 11.34 4.6.6通风空调0.00 0.81、00 0.00 0.00 326.08 250.0 0.00 0.0 326.1 33.34 4.6.7公共大厅装修42.78 10.00 28.98 10.00 0.00 0.0 65.00 50.0 136.8 13.98 4.6.8商业顶部阳光棚0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0 65.0 50.0 65.0 6.65 4.7其他工程42.78 10.00 28.98 10.00 13.04 10.00 13.00 10.00 97.80 10.00 五公共配套建设费977.40 228.47 662.1 228.47 297.99 228.47 297.01 2282、8.47 2234.51 228.47 5.2地下室及人防地下车库479.14 112.00 324.58 112.00 146.08 112.00 145.60 112.00 1095.39 112.00 5.3地下室及地下车库472.40 110.43 320.01 110.43 144.03 110.43 143.55 110.43 1080.00 110.43 5.4教育设施（幼儿园）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.5垃圾用房0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 83、0.00 5.6大门0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.7文娱设施8.75 2.04 5.93 2.04 2.67 2.04 2.66 2.04 20.00 2.04 5.9物业等公建用房0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.10其他公共配套17.11 4.00 11.59 4.00 5.22 4.00 5.20 4.00 39.12 4.00 六开发间接费65.26 15.26 44.21 15.26 19.90 15.26 19.31 14.86 148.684、8 15.20 6.1项目管理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6.2造价咨询费用10.46 2.44 7.09 2.44 3.19 2.44 2.66 2.04 23.39 2.39 6.3监理费用37.69 8.81 25.53 8.81 11.49 8.81 11.45 8.81 86.17 8.81 6.4物业前期介入管理费12.83 3.00 8.69 3.00 3.91 3.00 3.90 3.00 29.34 3.00 6.5其他4.28 1.00 2.90 1.00 1.30 1.00 1.30 1.00 9.85、78 1.00 七预备费467.54 109.29 315.27 108.79 190.61 146.14 165.10 127.00 1138.51 116.41 7.1基本预备费202.53 47.34 136.33 47.04 90.59 69.45 75.47 58.05 504.92 51.63 7.2不可预见费用部分265.00 61.95 178.94 61.75 100.02 76.69 89.63 68.95 633.59 64.78 直接成本13718 3207 9262 3196 5192 3980 4647 3574 32818.1 3356 八财务费用0.00 12.86、04 0.00 12.00 0.00 15.00 0.00 13.42 123.25 12.60 九管理费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 301.58 30.84 十营销费用170.49 39.85 115.50 39.86 41.04 31.47 204.51 157.32 531.54 54.35 十一期间费用170.49 51.89 115.50 51.86 41.04 46.47 204.51 170.74 956.37 97.78 十二合 计:13888.07 3258.43 9377.62 3247.90 5232.66 4026.87、86 4851.28 3745.18 33774.5 3453.31 2、资金筹措该项目共需要投资33774.47万元，其中自有资金22209.8万元。资金筹措及使用计划序号项目合计201120122012201320132014201420152015下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额33774.471.1建设投资（不含财务费用）33651.2213940.714360.73 2681.33 2477.26 2287.13 1742.53 2669.32 1822.13 1670.08 2资金筹措33651.21 13940.71 4360.73 2681.3388、 2477.26 2287.13 1742.53 2669.32 1822.13 1670.08 2.1自有资金22209.813940.714360.732681.33826215.53 52.43 15.09 70.90 47.08 2.2借款资金2.3经营收入再投入11441.421651.26 2071.61690.12654.231751.2316233、 经济效益 （1）收入分析 收入分析 单位：万元序号项目合计201120122012201320132014201420152015下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入567998611.25740.8189、2499.3512499.358724.158724.15住宅171125133.63422.42566.82566.81711.21711.2办公115923477.62318.41738.81738.81159.21159.2大商46951173.751173.751173.751173.75步行街2340070207020468046801.1可销售面积（m）8866000215281435215639156391075110751住宅427801283485566417641742784278办公28980869457964347434728982898大商1300097597597590、975步行街1300039003900260026001.2平均售价（元/ m）住宅400040004000400040004000办公400040004000400040004000大商120001200012000120001200012000步行街1800018000180001800018000180001.3销售比例（%）住宅100%30%20%15%15%10%10%办公100%30%20%15%15%10%10%大商30%7.5%7.5%7.5%7.5%步行街100%30%30%20%20%2销售税金及附加3180.74 00482.23 321.48 699.96 699.9691、 488.55 488.55 2.1营业税2839.95430.6 287.0 625.0 625.0 436.2 436.2 2.2城市维护建设税198.80 30.14 20.09 43.75 43.75 30.53 30.53 2.3教育费附加142.00 21.53 14.35 31.25 31.25 21.81 21.81 3土地增值税1413.88129.17 86.11 351.36351.36247.94247.944销售净收入（所得税前）52204.376007999.80 5333.20 11448.03 11448.03 7987.66 7987.66 （2） 利润分析利92、润表单位：万元序号项目合计201120122012201320132014201420152015下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入56799008611.25740.812499.3512499.358724.158724.151.1销售收入567998611.25740.812499.3512499.358724.158724.15a住宅171125133.63422.42566.82566.81711.21711.2b办公115923477.62318.41738.81738.81159.21159.2c大商46951173.751173.751173.7593、1173.75d步行街2340070207020468046802总成本费用（含财务费用）33774.46 13940.71 4366.06 2693.78 2494.94 2303.09 1758.49 2687.94 1840.76 1688.70 3营业税及附加3180.74 00482.23 321.48 699.96 699.96 488.55 488.55 4契税5土地增值税1413.88129.17 86.11 351.36351.36247.94247.946利润总额18429.92 -13940.71 -4366.06 -2693.78 5504.86 3030.12 96894、9.54 8760.08 6146.90 6298.95 8应缴所得税额18429.92 -13940.71 -4366.06 -2693.78 5504.86 3030.12 9689.54 8760.08 6146.90 6298.95 9所得税2129.98322.92 215.28 468.73 468.74 327.16 327.16 10税后利润16299.94 -13940.71 -4366.06 -2693.78 5181.94 2814.84 9220.81 8291.34 5819.74 5971.80 11盈余公积2444.99 -654.91 -404.07 777.295、9 422.23 1383.12 1243.70 872.96 895.77 11.1法定盈余公积金1629.99 -436.61 -269.38 518.19 281.48 922.08 829.13 581.97 597.18 11.2公益金815.00 -218.30 -134.69 259.10 140.74 461.04 414.57 290.99 298.59 11.3任意盈余公积金12加：年初末分配利润13可供投资者分配利润13854.95 -13940.71 -3711.15 -2289.71 4404.65 2392.61 7837.69 7047.64 4946.78 5096、76.03 14应付利润15未分配利润13854.95 -13940.71 -3711.15 -2289.71 4404.65 2392.61 7837.69 7047.64 4946.78 5076.03 16累计未分配利润（3） 现金流量分析 现金流量分析 单位：万元序号项目合计201120122012201320132014201420152015下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入567990008611.25740.812499.3512499.358724.158724.151.1销售收入56799008611.25740.812499.3512499.97、358724.158724.151.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定资产余值1.5回收经营资金1.6净转售收入2现金流出40499.06 13940.71 4366.06 2693.78 3429.26 2925.96 3278.54 4208.01 2904.41 2752.35 2.1产品投资（含财务费用）33774.46 13940.71 4366.06 2693.78 2494.94 2303.09 1758.49 2687.94 1840.76 1688.70 2.2销售税金及附加3180.74 00482.23 321.48 699.96 699.96 488.55 488.98、55 2.3契税2.4土地增值税1413.88 129.17 86.11 351.36 351.36 247.94 247.94 2.5所得税2129.98 322.92 215.28 468.73 468.74 327.16 327.16 3所得税后净现金流量16299.94 (13940.71)(4366.06)(2693.78)5181.94 2814.84 9220.81 8291.34 5819.74 5971.80 税后累计净现金流量(13940.71)(18306.76)(21000.54)(15818.59)(13003.76)(3782.95)4508.40 10328.1499、 16299.93 4所得税后净现值4012.36 (13940.71)(4042.65)(2309.48)4113.59 2068.99 6275.53 5224.95 3395.76 3226.38 税后累计净现值(13940.71)(17983.36)(20292.84)(16179.25)(14110.26)(7834.73)(2609.78)785.98 4012.36 5所得税前净现金流量18429.92 (13940.71)(4366.06)(2693.78)5504.86 3030.12 9689.54 8760.08 6146.90 6298.95 税前累计净现金流量(139100、40.71)(18306.77)(21000.54)(15495.68)(12465.56)(2776.02)5984.06 12130.96 18429.92 6所得税前净现值5409.00 (13940.71)(4042.65)(2309.48)4369.94 2227.23 6594.54 5520.34 3586.66 3403.13 税前累计净现值(13940.71)(17983.36)(20292.84)(15922.90)(13695.67)(7101.13)(1580.79)2005.87 5409.00 计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）13.29%12.02%财101、务净现值（FVPV）5409.00 4012.36 投资回收期（年）3.32 3.39 静态投资回收期（年）3.84 4.11 动态基准收益率（i）8%8%8%8%8%8%8%8%8% （5）表格说明a、销售收入预算根据发改委、住房办的要求，以销售均价为基数，可销售面积为88660m，销售收入为56799万元。其中，住宅收入为17112万元，办公收入11592万元，大商收入4695万元，步行街收入23400万元。 b、税费率取值本报告采用的各种税费率见下表： 税费率表（）税费项目税率税费项目税率营业税5土地增值税1.5-4.5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5地方教育费附加102、2企业所得税25任意盈余公积金管理费用2.5不可预见费2销售费用3.5房产税（按租金）d、税金及附加项目根据国家政策营业税按收入的5计算，营业税2839.95万元。教育附加按营业税金的5计算，教育附加为142万元，城市建设维护税按营业税金的7计算，城市建设维护税为198.8万元。 e、利润及分配项目销售期结束后利润总额18429.91万元，提留盈余公积金和公益金按15计。所得税按照预计利润的25预征。经计算，法定盈余公积金为1629.99万元，公益金815万元，所得税2129.98万元（提前预支），未分配利润为13854.94万元。f、现金流量该项目对全部投资情况进行了现金流量分析。现金流量分103、析具体数据可见下表。 现金流量分析数据表序号名称单位指标备注1内部收益率（FIRR）12.02税后2财务净现值（FVPV）万元4012.36税后3基准收益率（ie）8 g、本息偿还、盈利能力分析 项目在期内销售收入为56799万元，可获利润16299.93万元，扣除所得税、盈余公积金等，还有13854.94万元可供分配利润。项目纳的营业税金及附加为3180.74万元，所得税为2129.98万元，土地增值税1413.88万元。表明项目的盈利能力较好。项目全部投资内部收益率（所得税后）为12.02，在预期可接纳收益率为8，项目净现值为4012.36万元，项目本金按照要求到期前一次还清。、资金平衡分104、析和资产负债分析在项目计算期内，资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债相对是比较低的，低于行业标准。因此，项目的清偿能力有较强保障。4、项目的财务评价 （1）静态盈利能力分析 a、直接成本利润率=所得税后利润总额/（开发成本+管理费用）*100=48.26% b、全部投资的税后投资利润表=（所得税后利润总额/总投资额）*100=40.24.本项目的静态盈利能力是可以接受的。 （2）现金流量表与动态盈利能力分析 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财务制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。项目评价的105、主要指标有：财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）等指标、注：a、财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力以满足最低要求。b、财务净现值（FNPV）时指按事先规定的基准贴现率Ic，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期起点的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大与银行同期贷款利率”作为基准收益率Ic。即设定本次可研的Ic=8。从指标可以看出，本项目全部投资财务净现值F106、NPV=4012.36万元,为正值，说明本项目的动态盈利水平是可行的。 十、项目的不确定性分析1、盈亏平衡分析 主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。本报告将按销售收入的固定费率预征的土地增值税、所得税视同发生的变动成本项目。采用静态分析，相关计算结果为：（1）盈亏平衡点：固定成本/销售收入-流转税费-销售费用-土地增值税、所得税（按固定费率征收）=66.24 （2）销售均价（住宅）保本点=预测销售均价盈亏平衡点=2649.6/平方米（其余各项见下表） （3）销售面积保本点=开发项目可销售面积盈亏平衡点=58728.38盈亏平衡分107、析表：单价浮动率单位盈亏平衡点下浮5预算基准点上浮50.66240.9511.05住宅单价元/2649.6427540004200办公单价元/2649.6427640004200大商单价元/7948.8114001200012600步行街单价元/11923.2171001800018900总收入万元37623.66 53959.055679959638.95总成本万元37623.66 38474.12 40499.0742524.02 税后利润万元015484.93 16299.9317114.93 盈亏平衡图金额：万元70000.0060000.0050000.0040000.0030000108、.0020000.0010000.000.001234 总成本万元 37623.66 38474.12 40499.0742524.02 浮动率 0.66240.9511.05总收入万元 37623.66 53959.055679959638.95 综合分析上述平衡点指标，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有比较大的抗风险能力，但本项目建设单位仍需严格控制好开发成本支出和做好销售计划，防止平衡点上移。2、敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测房地产开发项目的不确定因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响，判断项目对于各个不确定性因素的敏感程度，从中找出对于项目经济效益影响较大的因素109、。对本项目而言，开发建设投资和销售收入的影响最大，因而本项目只选择这两个主要因素来进行敏感性分析。a. 成本敏感性分析名称金额金额金额开发成本变动率0.9511.05开发成本（不含土地成本）17977.87 18924.0719870.27 总收入567995679956799总投入38474.12 40499.0742524.02 税后利润18324.88 16299.9314274.98 税后利润率47.63%40.25%33.57% b、销售单价敏感性分析名称变动率下降5金额变动率上升5开发成本变动率0.95 1.00 1.05 开发成本（不含土地成本）18924.07 18924.07110、 18924.07 总收入53959.05 56799.00 59638.95 总投入40499.07 40499.07 40499.07 税后利润13459.98 16299.93 19139.88 税后利润率33.24%40.25%47.26%由以上可知：价格的变化对项目利润的影响大于开发成本的变化对利润的影响，该项目的利润对销售价格的变动较为敏感，因此在销售过程中应重视价格合理制定。 十一、评估结论与建议从上述分析可以得出本项目的财务评价结论如下： 1、项目结论可行从各项财务评价指标来看，直接成本利润率48.26为，全部投资利润率40.24，FNPV为4012.36万元，FIRR为12.111、02，本项目有可以接受的静态与动态盈利能力，是可行的。2、抗风险能力较强由项目的财务分析报告可以看出，本项目的静态与动态盈利能力指标均达到了行业的基本标准，财务评价结果基本上显示是可行的，但仍然要看到这其中存在有较大的风险。当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向变化，项目均有一定的宽容度，对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性，抗风险能力大大降低。因此项目建设单位要严格控制好成本支出，特别要做好周密详实可行的销售计划，以使项目尽快实现销售回款。另外要防止两因素同时向不利的方向发生变动，以保证项目经营目标的顺利实现。 3、问题与建议 （1）随着*新城的规划出台，*地112、区房地产市场日趋成熟，周边各地市都加入购房，市场竞争激烈，而购房者对小区要求也在不断提高，良好的规划、设计、建造品质及人文环境已成为高档物业必备的前提条件，开发商应结合当地市场及周边城市的消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚要求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设计及施工。 （2）该项目为大型住宅小区，项目的建设期及销售期较长，尤其在销售期，对该项目的销售要有长远的规划，在开发建设报竣不久即应收完，销售期延后对项目的影响很大，故应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，以确保项目资金的正常周转。 （3）本项目建设周期较长，前期资金投入大，因此应113、加强市场营销及项目开发控制成本管理，以保证项目资金的正常周转，同时加强销售方面的管理，由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全称监控，做好贷后管理工作。 十二、 社会效益从以上分析我们可以看出，该项目的建设符合国家的有关政策，利国利民，“加快了旧城改造的步伐，解决了群众的居住、从商难题”社会效益显著，充分体现了政府对人民群众的关怀，使*市群众有了更多的高质量住房、商业选择机会，解决了下岗职工的就业问题，体现了社会主义制度的优越性。项目建设的目的是结合旧城改造、住房制度改革等政策，调动各方面的积极性，加快区域商业发展、群众生活水平提高的步伐，解决城114、镇住房商品化和社会化难题。具体表现在以下几个方面： 1、可以调整区域房地产结构，促进地区房地产业的健康发展；2、为旧城改造方案的实施提供了模版，替政府解忧排难，美化了了旧城环境，解决下岗工人再就业，利国利民，利于构建和谐社会；3、促进*市银行金融业服务的发展。4、繁荣了区域经济，提高了群众的生活条件，满足了城市发展的各项指标需要（需求）。 十三、项目评价项目不仅取得了较好的经济效益，还具有很好的社会效益，项目环保措施有力，对环境造成污染程度低，具有良好的生态效益，可大大促进区域房地产市场。建议金融机构加大贷款力度，进而使得区域金融市场持续、高速、健康发展。 详细计划投资计划（按比例投资） 附表115、一201120122012201320132014201420152015序号名称合计（万元）合计（比例）下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1开发成本估算32818.11.1土地成本13894.03100%100.00%1.2建安费用13162.1100%20.00%15.00%10.00%10.00%10.00%15.00%10.00%10.00%1.3基础设施费1218.97100%15.00%15.00%30.00%20.00%5.00%5.00%10.00%1.4公共配套设施费2234.51100%15.00%15.00%20.00%20.00%5.00%15.00116、%5.00%5.00%1.5前期工程费1021.3100%100.00%1.6开发期间其他费用148.68100%11.11%11.11%11.11%11.11%11.11%11.11%11.11%11.11%11.11%1.7不可预见费1138.51100%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%2开发费用估算956.372.1管理费用301.58100%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00%5.00%20.00%20.00%10.00%2.2销售费用531.54100%30.00%20.00%15.00%15.00117、%10.00%10.00%2.3财务费用123.25100%4.32%10.10%14.35%12.95%12.95%15.11%15.11%15.11%3合计33774.47详细计划投资计划（按金额投资） 附表二201120122012201320132014201420152015序号名称合计（万元）合计（比例）下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1开发成本估算32818.132818.113910.554330.572651.172287.642165.741647.722529.271708.661586.771.1土地成本13894.0313894.0313894.118、031.2建安费用13162.113162.100.002632.421974.321316.211316.211316.211974.321316.211316.211.3基础设施费1218.971218.970.00182.85182.85365.69243.7960.9560.95121.900.001.4公共配套设施费2234.512234.510.00335.18335.18446.90446.90111.73335.18111.73111.731.5前期工程费1021.31021.300.001021.300.000.000.000.000.000.000.001.6开发期间其他费119、用148.68148.6716.5216.5216.5216.5216.5216.5216.5216.5216.521.7不可预见费1138.511138.510.00142.31142.31142.31142.31142.31142.31142.31142.312开发费用估算956.37956.3730.1635.4842.61207.31137.35110.77158.67132.09101.942.1管理费用301.58301.5830.1630.1630.1630.1615.0815.0860.3260.3230.162.2销售费用531.54531.540.000.000.00159.46106.3179.7379.7353.1553.152.3财务费用123.25123.250.005.3212.4517.6915.9615.9618.6218.6218.623合计（不含财务费用）33651.2233651.2113940.714360.732681.332477.262287.131742.532669.321822.131670.08合计（含财务费用）33774.4733774.4613940.714366.062693.782494.942303.091758.492687.941840.761688.70