1、广东深圳住宅商住楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月37可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录一、项目总论11.1项目背景11.2可行性研究结论2二、项目投资环境和市场研究32.1市场的宏观经济背景32.2 深圳市投资前景和房地产市场发展状况52.32、 xx区域投资前景92.4 xx住宅开发的发展前景15三、项目分析定位及项目方案评估193.1 xxxx项目分析193.2项目定位20四、项目分析234.1项目SWOT分析234.2 项目方案评估24五、项目开发建设进度安排255.1有关工程计划说明255.2施工横道图25六、投资估算与资金筹措256.1项目总投资估算256.2资金筹措27七、销售及经营收入测定277.1各类物业销售收入估算277.2项目销售回款计划287.3资金来源与运用分析287.4销售利润29八、财务与敏感性分析298.1赢利能力分析298.2项目不确定性分析30九、可行性研究结论与建议319.1本项目的结论性意见3193、.2项目风险及防范建议31十、附表及附件3210.1附表3210.2附件：32一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称：xxxxxxxx住宅项目位于xxxx位于xx区东滨路和向南路交汇处，项目占地面积为7082.25。经济技术指标为：总建筑面积47785.06，容积率4.5，计容积率总建筑面积33406.32，其中住宅建筑面积29869.91，商业建筑面积1500，公建配套建筑面积500，核增建筑面积1536.41，不计容积率建筑面积14378.74。1.1.2开发公司xxxx住宅项目开发商深圳市xx实业发展有限公司（以下简称开发商）。1.1.3承担可行性研究工作的单位深圳市xx置4、业有限公司营销部1.1.4研究工作依据1.1.4.1国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数；1.1.4.2建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；1.1.4.3深圳发展计划局文件发布的深计2003590号深圳市发展计划局文件件；1.1.4.5国家有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；1.1.4.6各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；1.1.4.7公司有关部门提供的有关本项目的资料。1.1.5项目建设规模和内容深圳市xx实业发展有限公司拟在该地块建成商住楼项目，总建筑面积47785.06，建设总投资约23146万元。1.1.6项目开发手续25、007年11月16日，深圳市国土资源和房产管理局与开发商签订了深圳市土地使用权出让合同书（深地合字（2007）0153号），土地编号为T102-0083，土地面积为7082.25平方米，土地价款总额为509.44万元。2008年2月22日开发商取得了该地块的土地使用证，土地用途为居住用地，土地使用年限为70年（从2000年12月18日至2070年12月17日止）。1.2可行性研究结论1.2.1市场预测根据深圳市城市总体规划（2007-2020），本片区所处的前海中心，已经提升为与福田中心区并列的两大市级中心，且辐射珠三角地区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。随着深港西部通道的开通，x6、x区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗中转基地的地位更加凸现。从而带动了深圳其他区域的客户到xx置业的热情。xx区在未来5年内是深圳房地产市场的重要区域。1.2.2项目建设进度目前项目用地已完成拆迁工作。计划施工工期为2年。2008年9月开工，预计2009年10月对外发售；2010年4月可基本完成各种安装工程、室内外装修及园林绿化工程；2010年9月可竣工验收。1.2.3投资估算和资金筹措根据近期深圳市建设工程价格信息、深圳市工程造价定额资料及本项目的定位及具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币23146万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金8146万元，银行贷款15000万元。17、.2.4项目综合评价结论1.2.4.1从市场销售角度分析该地块处于xx区最繁华成熟的核心地段，交通便捷，生活配套设施齐备，具有得天独厚的地理优势，在土地资源日渐紧缺的今天，这不能不说这是一块具备了充足住宅开发条件的天然风水宝地。1.2.4.2从项目效益角度分析根据项目定位和同类别项目的销售情况，估计在项目计算期内项目销售可达100%，在2010年12月销售可达100%。根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的住宅销售均价为12000元/，商业销售均价为30000元/。该项目的建设，预计能在取得一定社会效益的同时给开发商带来较好的经济效益，有关经济效8、益指标见下表：表1-1 项目综合指标表序号项目1财务内部收益率FIRR20.05%2财务净现值FNPV(万元)76293动态投资回收期(月)24税前利润 (万元)120575税后利润(万元)9043由上表所列数据可知，项目建设的各项经济效益指标较好，利润、财务净现值及内部收益率等指标在同类项目中属较好水平，项目在经济上可行。二、项目投资环境和市场研究2.1市场的宏观经济背景2007年，我国宏观经济运行的主要特点可以用“三高三快”来概括：“三高”是指投资、消费、净出口三大需求均保持较高增速；“三快”是指人民币升值加快、居民消费价格涨幅较快、资产价格上涨过快。2007年全年国内生产总值2466199、亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。农业生产继续稳定发展，粮食再获丰收。全年粮食总产量达到50150万吨，比上年增产350万吨，增长0.7%，成为历史上第4个高产年。全年规模以上工业增加值比上年增长18.5%(12月份增长17.4%)，加快1.9个百分点。1-11月份，全国规模以上工业实现利润22951亿元，比上年同期增长36.7%，增幅同比上升6.0个百分点。39个工业行业全部实现盈利。全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点(12月上涨6.5%)，食10、品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。全年进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%，回落0.3个百分点。全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点(12月份16809亿元，增长19.6%);农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.111、%;第二产业51020亿元，增长29.0%;第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。受世界经济快速增长和国内需求旺盛的拉动，2007年上半年我国经济从偏热转向过热的势头比较明显。GDP增速由2006年的11.1%提高到2007年上半年的11.5%，其中二季度增速高达11.9%， 6月份工业增加值增速高达19.4%。针对这些情况，中央加大了运用经济手段进行宏观调控的力度，主要7次提高银行存款准备金率和5次提高存贷款基准利率、加大公12、开市场操作力度和发行特别国债，取消或降低部分产品出口退税率和反征出口关税、扩大加工贸易限制列产品目录等，这些政策措施对抑制经济从偏热转向过热发挥了积极作用。2007年，国家出台一系列政策抑制房地产过渡投资，2007年9月27日发布，中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的113、.1倍。 国土资源部再次强调土地开发原则上不得超过3年，加快开发商现有土地的变现。据国家统计局统计数据显示，上半年商品房新开工量为53000万平方米，同比增幅19%，与2007年下半年相比，也有5.8%的增长。 国家对房地产的调控效果也显现。2008年以来，我国经济运行面临异常复杂的局面，国内连续遭遇异常严峻的自然灾害，美国次贷危机在反复中演变为全球性的金融危机，世界各国经济普遍下滑，世界主要经济体面临衰退。面临困难和挑战，我国及时调整宏观调控政策，将“双防”的调控政策调整为“一防一保”。调控政策已取得了明显的效果，居民消费价格涨幅连续回落，国民经济保持平稳较快增长。2.2 深圳市投资前景和房14、地产市场发展状况2.2.1深圳市经济发展状况2007年深圳本市生产总值6765.41亿元，比上年增长14.5 %。房地产开发投资462.09亿元，增长9.1 %。在过去的20多年里，深圳经济在改革开放中快速发展，GDP从1979年的1.76亿元到2006年突破5000亿元，创造了举世瞩目的“深圳速度”。作为中国最大的移民城市，光有速度是不够的，2005年深圳市委、市政府在工作要求中明确：建设和谐深圳、效益深圳，使深圳经济由“速度深圳”向“效益深圳”模式转变。2006年深圳市委市政府在国内率先发布了和谐深圳评价体系，突出了市民对社会和谐程度和个人幸福感的主观满意度。2008年1-10月，深圳宏观15、经济保持平稳增长，规模以上工业企业增加值达2873.60亿元，同比增长近12，增速回升。全社会固定资产投资为1115.36亿元，同比增加7.2，除房地产开发投资同比回落0.9外，其它类型的投资同比都有明显的增长，消费市场增长较快，社会消费品零售总额达1863.74亿元，同比增长18.7，受国际金融危机影响，外贸进出口放缓，1-10月进出口总额为2491.87亿元，同比增长8.3，CPI明显回落，1-10月CPI为106.5，同比上涨6.5。深圳是一个典型的移民城市，2003年常住人口为557.41万人，其中户籍人口为150.93万人，占常住人口的27%，暂住人口为406.48万人，占常住人口的16、73%。深圳市在2004年调整“十五”规划有关基本实现现代化指标体系时对常住人口的2005年为610万人，2010年为750万人，2020为900万。据估计，目前深圳的实际人口约为1500万。深圳是一个新兴的年轻城市，外来人口占绝对大的比例，居住人口分别来自全国各地，同时也有小部分外籍人口，具有年龄结构轻，文化教育的程度高的特征，有比较容易接受新事物，追求新颖、时尚的高品质生活的特点。2.2.2 2007年深圳市房地产市场运行情况2.2.2.1 商品住宅销售面积持续下降2007年全市商品住宅销售50092套、496万平米，同比分别下降33%、30%。新增供应减少、价格涨幅过大导致有效需求减少、17、国家宏观调控抑制投资和投资性需求三方面原因导致销售面积下降。分区看，关内销售面积下降幅度较大，罗湖、福田、xx下降四成左右；关外宝安下降29%，龙岗下降16%，关外下降幅度比关内略小。2007年全市商品住宅销售面积主要分布在宝安及龙岗两地，关内供应相对较少。全年关内共销售商品住宅161万平米，占全市的比例为32%，比去年下降了4个百分点。其中xx销售64万平米，同比减少47%，占全市比例的13%，同比下降4个百分点；福田销售49万平米，同比减少38%，占全市比例的10%，与去年持平；罗湖销售31万平米，同比减少41%，占全市比例的6%，同比下降1个百分点；盐田销售17万平米，与去年基本持平，占18、全市比例的3%，同比上升1个百分点。区域2005年住宅销售（万）2006年住宅销售（万）2007年住宅销售（万）今年比去年增长罗湖100.253.331.43-41.03%福田172.378.8848.83-38.10%xx157.7120.2763.64-47.09%盐田21.817.2817.17-0.64%宝安266.2243.2172.69-28.99%龙岗182.5192.9162.09-15.97%合计901.1705.83495.85-29.75%2.2.2.2 2007年上半年疯狂上涨至后，07年下半年商品住宅销售逐月理性下降，到08年初开始呈现成交量稳步理性回升。从各月商品住19、宅销售面积看，07年6月份开始，住房销售面积逐月下降，从6月份的56万平米，下降至12月份的17万平米，10月、11月、12月三个月成交面积分别是16万、15万、17万平米，是今年成交量最低的三个月。2008年的春节由于雪灾，大批外来人口滞留深圳，为春节期间的房地产市场带来了一次突破性的回升，xx区的兰溪谷、后海公馆等连续几个月无成交的楼盘在春节期间成交情况都有较大幅度的提高，其中全市春节期间成交最火热的高端楼盘是星河丹堤，开盘期以及春节热销共33套。2.2.2.2.3 07年楼市均价先扬后抑，08年开始趋于衡盘。总体来说，深圳商品房住宅销售呈上升趋势，其中2000至2005年平稳上涨，06和20、07年的市场出现明显的上扬，这种上扬过于超出了市场发展的正常速度，07年深圳楼市出现了大的波动。07年深圳住宅商品房销售价格先升后降，在9月份达到最高峰，10月至年底价格一路下跌，低迷状态一直持续到08年1月。2月春节之后，由于春节的成交量带动了整个市场的信心，近两个月成交量和价格都开始呈现衡盘的稳定表现，市场逐渐恢复平稳和理性。2.2.3 2007年深圳房地产市场发展趋势 2.2.3.1 商品住宅供应结构将发生显著变化，价格将逐步趋于平稳 在国家宏观调控的持续作用下，随着住房建设规划的落实，2007 年商品住宅新增供应量有所增加，而且新供应的商品住宅将以中低价位、中小套型为主，普通商品住房供21、求关系较为紧张的局面将逐步缓解，住房结构将逐步得以合理调整。 房价在供求关系影响下，涨幅将会继续有所回落。随着大量高档住宅在 2006年的消化，2007年高档商品住宅显著减少，高端物业对整个房价的拉动作用将会减弱。在房价快速上涨下，房价租售比已偏离正常区间，相当部分市民逐渐有了“买房不如租房”的心理，在这一系列因素作用下，因此深圳整体的房地产价格将逐渐平稳，目前房价较快增长的势头有望得到遏制。 2.2.3.2 新建商品住宅销售以关外为主，二手住宅交易以关内为主随着宝安中心区和龙岗中心区概念的兴起，地铁建设的逐步完善，西部通道的开通，在关外置业投资逐渐成为目前深圳市民理财的主要选择之一。尤其是关22、外楼盘以大户型为主，未来高端项目的稀缺更是助推了关外楼盘价格的上涨。青年白领首次置业的新房情结已不如以前浓厚，在关内办公地点就近购房也是不错的选择。未来在住宅市场上依旧呈现新建商品住宅销售以关外为主，二手住宅交易以关内为主的趋势。2.3 xx区域投资前景2.3.1 xx区社会经济概况xx区于1990年1月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2005年，xx区本地生产总值突破1000亿元，地方财政一般23、预算收入达26.23亿元，城区居民人均可支配收入达到21500元。 xx，古称南头，它面临大海，历来是虎门之外卫，广州之屏藩，素有“全广门户”之称。xx区历史文化底蕴深厚。月亮湾新石器时代人类遗址证明，至少在6000年前深圳已有先民繁衍生息；曾入选“中国考古十大新发现”的屋背岭墓葬群，表明商时期的岭南文化与中原文化同样辉煌。自公元331年东晋在南头古城一带设立东官郡以来，至上世纪50年代，这里长期作为历代郡治或县治所在地，被誉为“深港历史之根”。1979年，蛇口的第一声开山炮响，拉开了中国改革开放的序幕。 1980年深圳特区正式确立，设南头管理区，隶属深圳市。2005年辖南头、xx、沙河、西丽24、蛇口、招商、粤海、桃8个街道。xx区地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候。全年气候温和潮湿，年平均气温22.1，最高年平均气温26.4，最高气温38.7，最低气温0.2，年平均相对温度79%。xx区交通四通八达，是特区西部重要的对外联系枢纽。陆上有横贯特区东西、通往广州、东莞等地的深南大道和北环路，有平南铁路的货运、客运站和广深高速公路。海上每天有14班次往返蛇口至香港的飞翔船和开往广州等地的定航船班，以及开往珠海的渡轮。空中运输方面有直升飞机场和距xx仅10公里的深圳国际机场。xx区土地资源丰富，是深圳经济特区内土地面积最大的区，已建成面积36.8平方公里。全区海岸线总长39.7公里25、（含港口岸线），海岸资源十分丰富。xx区依山傍海，环境优美，北部山区重峦迭翠，南部海滨宽阔清净，自然景观丰富。xx区历史悠久，文物古迹众多，人文景观也很丰富。xx区是深圳市高新技术产业基地。2005年，高新技术产品产值达1380亿元。其中，具有自主知识产权的高新技术产品产值达780亿元，占全市的27.6。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，聚集了包括2000多名博士在内的5万名高科技人才。 xx区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东角头四大码头，2005年集装箱吞吐量达838.6万标箱，占深圳港的52。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区26、集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。 xx区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。2005年，全区共接待中外旅客人数达1117万人次。 xx区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港产学研基地等一大批教育科研基地落户xx。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学、南开大学、中国科学院等一大批著名高等院校和科研机构入驻深圳大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎xx，在校学生45000余人。作为全国教育改革、课程改革试27、验区和全省第一个教育强区，xx坚持走素质教育之路，教育综合实力居全省前列。2008年xx区国民经济总体保持平稳较快运行态势，产业结构调整成效日渐凸显，上半年本地生产总值达792.79亿元，同比增长12.4%，xx区对全市国民经济增长的贡献率为25.3%，位居六区之首。xx区统计局提供的资料显示，上半年，本地生产总值增长速度为12.4%，比一季度小幅上扬0.2个百分点，高于全市平均速度1.9个百分点，增长速度在六区中排第二。同时，随着产业结构的不断优化和综合经济运行质量的不断提高，xx区国民经济对全市经济增长的推动作用日益明显，上半年，该区经济对全市国民经济增长的贡献率为25.3%，位居六区之首28、。xx高新技术产业上半年实现产品总值约936.04亿元，约占全市高新技术产品产值的26.56%，同比增长19.09%。截至6月底，xx区高新技术企业达1066家，占全市2980家的35.77%。2.3.2 xx区的发展定位根据深圳市城市总体规划（2007-2020），深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济。前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用。 2.3.3 xx区域潜力29、的亮点今天的深圳，正在从粗放型经济向集约型经济转型，而城市重心不断西移，使深圳西部迎来了前所未有的发展热潮。xx已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。近年来，xx区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。2004年，xx区实现国民生产总值（GDP）820亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。未来的xx将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。由于滨海大道通和深圳经济特区中30、心区西移战略的影响，罗湖人口呈下降趋势，而福田、xx人口逐年上升。随着前海、后海片区崛起，xx已经由一个以码头、加工、仓储为主的工业区一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。xx区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，1996年至2004年xx区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且xx房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近13的比重。2003年及2004年xx更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，大规模社区如蔚蓝海岸、招商海月、海印长城、西海明珠、滨海之窗等。仅在xx商31、业文化中心区，近些年已入伙的高尚住宅面积超过350万平方米，2005年xx的新房成交均价已接近8000元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为xx的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。xx的居住人口多为罗湖、福田、xx高新科技园的白领或金领，文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在25-40岁之间，人口素质居深圳各片区之首，这是深圳其它商业区所无法比拟的资源优势。2004年深圳的人均GDP占全国第一位，但社会商品零售总额却仅列第九，造成这种局面主要是由于：1、城市居民年轻，消费结构偏重于购买房、车等大宗商品及子女教育方面，相对忽略其他消费类商品。但随着时间的推移，他们的消费成长潜力较大；232、深圳整体的商业服务水准及商品品牌的丰富度有待提高；3、高端消费及奢侈品基本被香港垄断，很多国外的高端品牌商品暂时没有在深圳拓展的计划。但随着中国加入WTO及CEPA政策的实施，大陆高端消费品及香港的价格差逐渐缩小，会吸引一部分高端消费人群留在深圳消费。西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择xx作为往来迪斯尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如：餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为xx最具发展潜力的恶行业之一。xx区还会成为继罗湖、福田之后又一个港人聚集区，大量港人的涌入将会大幅度提升xx房地产售价、租金，从而带动xx的消费力。深圳近十年形成的华强北商圈聚集了大规模的商家58家、大型33、商场27间、专业商场30多间、门店铺位3900多间，整体商业面积约50多万平方米，年商品零售总额约占深圳市商品零售总额的30%，已成为一条名副其实的黄金商圈，与之相配套的是华强北周边大量的办公及高尚住宅，给该商圈以强有力的消费支持。相比之下，目前xx缺少办公和商业较为集中的大型CBD，xx的常驻人群基本上按照xx居住、福田上班、罗湖消费的“三点一线”模式生活。xx依靠着民间资本、居民的敏锐嗅觉和开拓创新，已形成与其他区域不同的多中心格局，分别为以沃尔玛、人人乐、海上世界为核心的蛇口商圈，以铜锣湾百货、沃尔玛为核心的华侨城商圈，以禾丽名城及特色街铺为核心的东滨路商圈，以家乐福、天虹为核心的常兴路34、商圈，以天虹商场、人人乐为核心的西丽商圈。这几个区域同级中心，分担着xx中心的各种功能，如蛇口商圈立足海洋服务，华侨城商圈突显旅游功能，南新路商圈则满足中等收入阶层的需求，西丽商圈则服务于制造业。但是xx由于片区缺乏规划合理的商务商业核心，商圈影响半径和销售半径都较小，商业网点分散，并且基本处于无序状态。而且片区中的商业物业基本为裙楼、底层或者街铺商业，缺少大型的纯商业物业，总体上商业规划分散，规模较小。到2003年，整个xx区的商贸面积约为50万平方米，低于华强北一个商圈的商用物业供应量，因此目前从规模上难以形成具备规模及可以同华强北、东门相抗衡的大型商圈。同时，xx缺少办公和商业较为集中的35、大型CBD，在城市化演进的过程中存在着严重的居住、办公和消费配套的失衡。现在，大量的人口在xx居住，在福田、罗湖上班和消费，各种企业向xx迁移的动力越来越大，为xx商务物业的开发扩容，催生xx商务物业的发展。目前xx的写字楼仅集中在南头半岛、华侨城、高新区三个区域，供应量不过200万平方米，而其中高新区已经占了85万平方米，且以租赁为主，实际南头半岛可销售商用写字楼极少且分布分散，存在巨大的市场空白点。2.3.3.2交通优势xx区路网密集，交通四通八达，区内道路均为高等级公路，道路规划起点高，设施完备。东西向主要交通干道有北环大道、深南大道、滨海大道等；南北向主要干道有沙河西路、科苑路、麒麟路36、中山园路、xx大道、南油大道、工业大道、后海大道等；深圳地铁1号线于2004年底完工，争先全长约21.86公里，在落马洲于香港地铁接驳，深港两地联系更便捷。地铁1号线途径xx桥城东站、华侨城站、世界之窗站、白石洲站、科技园站、深大北站、xx医院站、前海路站、深圳西站、南头车辆段站。1号线全长23.333km，其中：地下线18.14km，地面线0.415 km，高架线4.778km。将于2009年建成开通。深圳市地铁号线起于前海湾综合交通枢纽，向西沿临海路、宝华路至宝安中心站；向东沿创业路、留仙大道至龙华综合交通换乘枢纽，沿既有平南铁路转入布龙路、吉华路至布吉客运站综合换乘枢纽；向南沿东晓路、37、怡景路、沿河路布设，经深南东路至终点大剧院站。该工程线路全长42.391公里，项目总投资估算198.73亿元，计划在2011年6月底前建成开通。地铁5号线贯穿深圳城市建设的第一、二圈层，连接城市总体规划的西、中、东三条发展轴，是我市轨道交通网络中一条重要而特殊的骨干线。”市发展改革局负责人表示，作为深圳市“南北贯通、西联东拓”、扩大内陆腹地对外交通的骨干线，地铁5号线的建设对形成全市轨道网络基本骨架至关重要。据介绍，地铁号线建成后近期与地铁1、2、3、4号线换乘，远期与9条城市轨道、城际铁路和国家铁路实现换乘。作为唯一一条对内连接东、中、西发展轴，对外连接广深、莞深、惠深城际线和厦深、广深港客38、运专线的城市轨道干线，5号线对构筑近中期线网骨架、发挥轨道网络效益具有突出地位和不可替代的关键作用。2.4 xx住宅开发的发展前景2.4.1 深圳住宅市场发展情况2007年深圳楼市运行状况受金融调控影响非常明显。从总体走势来看，上半年深圳房价无序上涨，交易量异常波动；下半年由于受到政策的影响，深圳楼市骤然冷却，市场成交低迷一直持续到08年春节前后，春节期间开始稍稍有所回暖。2007年下半年开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。深圳方面出台了住房保障相关政策，解决低收入家庭的住房困难；出台了房地产市场整顿相关政策，整治房地产市场秩序、规范商品房销售行为；出台了限外令，进一步规范境39、外个人和机构购房，严格限制外资炒房。与此同时，全国性的金融紧缩从下半年开始步伐加快，针对投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题，央行连续加息，并针对过热的楼市在9月底出台了新的房贷管理办法，提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制房地产投资、投机需求，给房地产市场降温。目前市场调控措施已取得一定效果，再加上已颁布的政策需要进一步落实执行，所以2008年政府没有出台新的调控政策，主要是9070政策、政策性住房政策的执行，以及对货币发放严格把控。2008年一季度，深圳市完成房地产开发投资2007-2008(1-6)月深圳市房地产发展状况数据来源：深圳市国土房产局2.4.2成交量分40、析上半年持续2007年下半年以来的低糜，销售量同比降幅达54%，月销售规模不超过40万平方米。数据来源：深圳市国土房产局单月成交均价持续数月走低 按照深圳房地产信息系统统计，上半年全市商品住宅销售均价为12789元/平方米，从各月价格走势来看，3月份以来，商品住宅销售均价持续一降，3月份环比降幅达16%。 数据来源：深圳市国土房产局二手房交易量明显下滑 受一手房市场价量齐跌的影响，二手房的价格优势已不明显。今年上半年二手房交易面积为161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大，且与新建商品住宅的交易面积比例已经由去年的1.861降至目前的1.051。 土地交易中住宅用地流41、拍严重 上半年全市26幅土地成交，交易面积137万平方米，其中19块为非居住用地，共有9幅住宅用地流拍，上半年土地成交率为70%，其中住宅地块成交仅7幅；但好于2007年全年住宅用地成交量（全年7幅住宅用地成交）。 近两年的土地交易数据表明，政策压力下，开发商对自身的开发实力和市场消化能力的担忧，严重影响了其对住宅项目的投资热情。 2007-2008土地交易情况对比数据来源：深圳市国土资源和房产管理局2.4.3xx房地产市场根据深圳房地产信息网的统计数据， 2008年1-10月xx区楼市的成交量同比大幅萎缩，新房共成交4333套（37.19万平方米），同比减少30.4（46.3），二手房的降幅42、更大，不到去年同期的一半，共成交6295套（70.71万平方米），同比减少66.6（59.1）。去年9月出台的地产宏观调控给楼市带来沉重的打击，交易冷清，中低价位的物业贡献了大部分的交易量，由于新房的价格相对灵活些，能及时调整以适应市场，而二手房的价格相对刚性，未能及时调整，因此二手房的成交量回落幅度明显大于二手房的回落幅度。楼市滞销导致市场积压量大增，销售压力突显。数据来源：深圳市国土资源和房产管理局根据深圳房地产信息网的统计数据，xx区今年1-10月份的新房成交均价振动幅度较大，主要是受豪宅项目入市的影响，但整体上呈下降态势。二手房的挂牌均价则有非常明显的持续的下跌趋势，10月份的二手房挂43、牌均价较1月份下跌了约17。无论是新房还是二手房的价格变化表明，xx区的房价明显进入下行通道，虽然10月份中央出台了救市政策，成交量有所回升，对未来的房价不宜预期过高，以避免房价下跌给投资带来损失。前海片区目前在售项目有城市山林二期、雷圳0755、诺德国际社区、鼎太风华六期、海岸卡芙诺、星海名城六期、悠山美地等，由于市场冷淡和区域供应量大，纵然不少楼盘大幅降价促销，但积压量仍然较大，截至11月20日为止，上述七个楼盘仍有超过2500套单位在售，而在未来12年该片区仍有至少7个住宅项目入市，建筑面积约67万，按平均90平方米/套折算，至少有7000套的新增供应量，即积压量和新增量在10000套左44、右，可见未来12年前海月亮湾片区的供应量相当大，再加上产品比较雷同，因此项目之间的竞争将非常激烈。三、项目分析定位及项目方案评估3.1 xxxx项目分析3.1.1项目描述规划为两栋高层住宅。综合经济技术指标表如下： 土地地点：本项目地块位于深圳市xx区东滨路与向南路交汇东南侧 土地编号：T102-0083 土地面积：7082.25 土地性质：居住用地 土地现状： 地块目前已经完成了拆迁工作，于9月开工，目前正进行桩基础工作。3.1.2 周边概况xxxx由两栋34F高层组成，整体建筑物挺拔高耸，面对西部通道及大xx，气势雄伟，极具地标性。整栋建筑正南面无任何遮挡，景观视野非常开阔，居住的采光通透45、感非常好。西南面享受市政公园和大xx的美丽风景，东南面眺望蛇口沃尔玛商圈繁华，小区业主居住在城市之中，喧嚣之外。小区正南面为“市政休闲生态公园”，目前已经完工，成为周边居民闲暇之余散步健身的最佳场所，而从小区步行门口出来，到蛇口沃尔玛、花园城二期购物广场只要步行15分钟的时间，动静分区，无论从居住地舒适性还是生活的便利性都非常高。3.2项目定位3.2.1 品质定位产品全部为复式结构设计，面积57-88不等，实用率都高达73%以上，这在高容积率的小体量项目中是难得一见的。悬挂式外廊有效回避不良景观，使小区户户朝南，并保证良好的通风采光。复式结构的一房和三房，改造后可达三房和五房，百变空间，成为项46、目一大亮点。 项目定位必须要符合项目所在区域的大环境风格，亦要塑造个性鲜明的楼盘，以增加市场识别度。同时也要符合潜在消费者的生活心态。该项目可能为xx路段最后一个可开发的优质地产项目，在未来几年都不会有任何楼盘能取代，具有深远的投资意义。项目所在的地段寸土寸金，蛇口沃尔玛近在咫尺间商业氛围浓厚。 项目处于深圳大都市核心地带，既能拥有齐全的商业配套、完善的娱乐设施等，亦能在公园和大xx环抱间开始每一天的生活3.2.2 价格定位3.2.2.1 定价的影响因素 位置交通状况 周边环境 商服配套设施 社会公共教育设施 规模 景观/朝向/采光 户型结构 内部规划设施 发展商信誉 工程进度 交楼标准 物业47、管理3.2.2.2 定价的基本原则1） 结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质：2） 参考同区同类楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法制定价格；3） 在给各住宅单元具体定价时，充分考虑其景观、朝向、户型结构、通风透气、噪音、同层位置、楼层等因素。 平均售价： 住宅12000元/平米 商业30000元/平米xxxx为复式结构，如考虑实用率及面积赠送，产品溢价20%：3.2.3 市场定位户型比例：户型套内面积建筑面积使用率A型42.4957.7173.62%B型64.9388.19C型42.8158.16纯粹的中小户型结构，低总价的控制，全面有效48、的锁定了xx区域高素质的白领收入阶层，有效的考虑到客户对于目前置业条件的首要顾虑，使得项目在片区市场具有巨大的竞争力。预计项目在09年四季度入市，届时深圳房地产市场逐步走出08年的沉寂，将迎来新一轮的需求。本项目产品户型创新、面积段符合市场主流需求，在户型规划前对xx区白领进行了深入的客户访谈分析，共进行了三轮的深度访谈分析，结合在中原xx区购买一手房、二手房置业的客户特点，在针对了深圳白领的生活节奏特点，对于户型各个功能分区做了功能对位调整，更加有效的便于目标客户群对于功能区的使用，加上面积较小，容易控制总价，既满足三口之家新时尚居家品位，又满足xx区年轻白领等初次置业人群的需求，同时更很大49、程度上吸引着投资者的目光，入市后将马上成为市场关注焦点。3.2.4 客户定位市场定位研究：个性化精品复式小户型小户型：深圳市独有的年龄结构轻、外来人员占绝大部分和住宅商品化程度高大部分人未有自置物业的现象为小户型住宅提供了广阔的市场空间。通过对本项目目标客户的分析可以看出，总价不高，交通便利，生活设施配套齐全的楼盘对年轻白领颇具吸引力。精品复式：充满时尚动感的建筑造型、明快亮丽的色彩、方正实用的居住空间、优秀的建筑品质是该项目的一大亮点。本项目目标客户定位：内销为主中等收入的一次置业和投资人士内销为主：本项目虽然随着“西部通道”的开通带来了部分外销需求，但鉴于项目规模不大，本地市场便可轻松消化50、；首次置业者：项目本身规模小，又缺乏园林绿化配套，但是商业的便利将会吸引首次置业者；投资人士：在所有的小户型项目销售中，投资客都占了一定的比例，加之在目前市场全民投资的热潮下，投资客的比例估计将会占到很大的比例，如何针对他们来设计我们的产品是十分重要的工作。客户层面及分布xx区单位及企业的技术骨干和中层管理干部；在xx、福田上班的年轻白领一族；在科技园区工作的白领人士；本地成长起来的适婚一族；小型私营企业的年轻老板；部分公务员；集团购买；跨越深港的联姻家庭。雄踞xx西部通道旁，远眺大xx，集蛇口沃尔玛与优美自然环境一体的精品中小户型，西部通道旁标志性物业。四、项目分析4.1项目SWOT分析4.51、1.1 项目优势分析（S）项目地段优越：项目所处大环境成熟，在南油成熟的商业生活圈，交通便利，配套齐全，距离蛇口沃尔玛、花园城二期仅7分钟路程，先天优势得天独厚；地块景观优势明显：项目地块南向远眺蛇口沃尔玛及招商花园城，西南面和大xx相对而立，西部通道在项目地块处进入下沉路段，其上市政绿地已经完成，景观优美。项目地块污染少项目地块在东滨路与向南路交汇处，却并不临城市干道东滨路，而是面向大xx，使得项目空气及噪音污染被过滤，为小区营造优美清雅的生活环境创造了先天的条件。产品特色显著项目地块本身形状不规则，与大部分方正地块的小区相比，本项目具备了打造特色项目的先决条件，创意的园林和空间层次感为项目52、圈定了更加明确的定位特色和客户群体特色，加上高附加值户型的精致雕琢，xx区别于市场其他竞争对手的优势显著表达，使项目更具竞争力。4.1.2 项目劣势分析(W)项目规模小，绿化面积有限，无法形成大型社区，在规模和自身配套方面稍处劣势，后期可通过园林的精致打造有所改善。项目周边不良景观影响东北面均为厂房和配套宿舍，人员杂乱。4.1.3 项目机会分析区域形象日渐改善南油作为xx的老工业区，居住环境之前并不是十分理想，但是随着工业区改造逐步进行，以蛇口沃尔玛为辐射，以大xx为依托的居住区域形成，在招商花园城的带动下，区域形象有了很大的改观，由传统工业区域向新兴中央居住区成功转型。“西部通道”带来发展契53、机“西部通道”的开通，加强了深港两地之间，尤其是香港和xx之间的互通。本项目位于西部通道沿线的地块，深港来往的人流和物流由此通往南头关及西丽方向，使得项目成为西部通道上投资和自住都具备价值的楼盘，必将为项目带来强大的发展契机，环境配套将迅速完善政府的支持常常是一个区域迅速崛起的最好的机会，西部通道的开通，不仅扩大了项目消费客户层面，更重要的是其沿线得到政府的关注，尽管目前项目周边东北面是厂房和宿舍，景观不尽人意受到影响，但是周边配套将迅速完善，周边不良景观也不会成为项目长久的不足。符合国家政策导向，抗风险性强国家政策导向鼓励自住型客户购房，因而在07年大力调控房价水平，而在此之前，本项目的产品54、设计本着居家实用的原则，与国家的政策导向高度一致。本项目这样一个高附加值高品质的产品，在合理的定价策略下，具有更强的抗风险性，资金回流有更加稳妥的保障。4.1.4 项目威胁分析政策风险目前政府规范房地产市场、整顿房地产交易秩序的政策环境为该项目带来一些不确定因素，在政策层面隐含一定的风险；竞争威胁周边二手房价格偏低，低租金的中低档小区较多，对我们的价格实现有一定影响。4.2 项目方案评估2007年下半年至2008年，深圳市新开工面积骤然减少，房地产开发周期通常为2-3年，2008年下半年至2009年上半年将逐步消化现有楼房的存量，2009年下半年开始供求关系将发生转变，目前启动该项目是较好的时55、机。综合考虑上述分析，本项目现在启动的优势大于劣势，机会多于威胁，本项目在2009年10月份进入销售有较好的市场机会。五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明本项目的规划设计等前期工作已经展开，初步计划工期为2年。在2008年9月完成勘察、设计等前期工作；2008年9月开工，2010年1月封顶；2010年4月完成土建主体工程、安装工程、室内外装修工程、园林环境等室外配套工程；2010年9月竣工验收。5.2施工横道图项目预计的工程进度计划（施工横道图）见附表3。六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目具体情况，并参照我公司已开发项目的56、成本资料，经分析测算，本项目总投资额为人民币23146万元。项目投资费用估算表 附表2序号项目计算公式单方造价（元/）投资金额（万元）各占比例1土地费用1321 6313 27.27%2建安费用2715 12974 56.05%2.1桩基础工程2151027 2.2土建主体工程20509796 2.3安装工程4502150 2.3.1水电60287 2.3.2电梯100478 2.3.3然气80382 2.3.4消防60287 2.3.5通讯及智能系统50239 2.3.6室外配套100478 3前期费用2项*3%81 389 1.68%4其他费用2项*3%81 389 1.68%5销售费用销57、售收入*1.5%169 807 3.49%6管理费用1-4项*2%84 401 1.73%7财务费用1-3年年贷款利率5.4%298 1424 6.15%8不可预见费2-6项*3%94 449 1.94%9合计4844 23146 100.00%注：表中单价为按项目总建筑面积分摊计算的单价，表中均为人民币。根据规划设计资料，本项目总建筑面积为47785.06平方米，在计算项目总投资时按此面积计算工程成本。项目总投资构成见项目投资费用估算表（见附表2），具体情况分析说明如下：6.1.1土地费用土地成本测算的主要依据是根据本项目的规划设计方案，国土部门制定的基准地价标准和补交标准，经测算本项目的地58、价款总额为6313万元。6.1.2前期工程费前期工程费主要包括前期勘察、规划、设计、可行性研究、及“三通一平”等阶段的费用支出。费用测算主要参照近期深圳市建筑工程价格信息及我公司开发同区域项目的成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的前期费用合计为389万元。6.1.3建安工程费建安工程费是建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用的总合。参照近期深圳市建筑工程价格信息及我公司开发同区域项目的成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的建安工程费用合计为12974万元。6.1.4管理费用管理费用主要指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用59、，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务招待费、房地产税等。参照我公司开发项目的成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的管理费用合计为401万元。6.1.5不可预见费主要考虑通货膨胀导致项目建设成本和资金成本的上升，以及设计变更对建设成本的影响，参照我公司开发项目的成本情况，结合本项目的实际情况。经测算，本项目的不可预见费用合计为449万元。6.1.6其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程咨询费、工程保险费、合同公证费等。经估算，本项目的其他费用为389万元。6.1.7财务费用财务费用是指项目筹集资金过程中发生的各项费用，主要包括借款60、利息、金融机构手续费、代理费等。结合项目建设进度计划和销售回笼资金计划，预计本项目需向银行借款15000万元，经测算，本项目的财务费用为1424万元。6.1.8销售费用销售费用是指销售过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、福利、奖金、销售机构的折旧费、广告费、宣传费及代理费等，参照我公司开发项目的成本情况，结合本项目的实际。经测算，本项目的销售费用合计为807万元。6.2资金筹措本项目开发建设总投资为23146万元。工程建设资金筹措方式为开发商自有资金万元8146，银行借款15000万元。七、销售及经营收入测定7.1各类物业销售收入估算本项目销售收入预测见下表61、销售收入测算表项目建筑面积（）销售均价（元/）销售收入（万元）写字楼29870.0012000.0035844.00商业1500.0030000.004500.00合计31370.0012860.6940344.007.2项目销售回款计划 在假设本项目能够实现以下条件的前提下：7.2.1保持正常的工程进度；7.2.2有成功的营销策划；7.2.3采取符合市场的营销策略。 结合前面的市场分析，在银行同意提供楼宇按揭服务的前提下，预计本项目可实现100%的销售，初步预测的销售计划如下表：项目销售计划比例表类型2009年2010年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度住宅10%30%30%25%5%62、100%商业20%40%30%10%100%7.3资金来源与运用分析7.3.1资金来源分析本项目的总投资预计为23146万元。工程建设资金的筹措方式为我公司自有资金8146万元，结合项目工程进度计划表和项目销售计划及销售收入表分析，预计需向银行借款15000万元。7.3.2资金运用分析项目建设总共运用资金46301万元。其中开发建设资金23146万元；银行借款15000万元；经营税金及附加费2118万元；土地增值税3023万元；所得税3014万元。详见资金来源与运用表（附表5 ）。从项目经营期内不同时期的资金来源与运用及期末资金盈余分析可知，在自有资金和银行借款同时到位的情况下，资金比较充足，63、完全可用于支付建设资金，不会出现资金缺口，可保障项目开发按计划顺利进行。7.4销售利润项目预计至2010年末可实现销售收入40344万元,销售税金及附加费2118万元，土地增值税3023万元，获得税前利润总额12057万元，缴纳所得税3014万元，税后利润9043万元。详见利润表（附表7）。八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务内部收益率（FIRR）内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现今流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以接受的。由全部投资财务现金64、流量表（附表6）可测算出： 全部投资内部收益率=20.05%（年）8.1.2财务净现值（FNPV）财务净现值是按投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。由全部投资财务现金流量表（附表6）可测算出：全部投资财务净现值=7629（万元）8.1.3投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。本项目预计在2010年第三季度末即可收回全部投资。由全部投资财务现金流量表（附表6）可测算出： 全部投资动态回收期=2(年）8.1.4投资利润率投资利润率=净利65、润/总投资*100% =9043/23146*100% =39.07%8.2项目不确定性分析8.2.1项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入等于销售销售税费与总投资成本之和。在这个平衡点上，投资没有产生盈利。盈亏平衡分析可以从销售收入和销售总量两方面进行。盈亏平衡点售价该项目总投资为23146万元（包含借款利息）。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+销售税费。销售税费中营业税为销售收入的5%；城市维护建设税为销售收入的0.05%，教育费附加为销售收入的0.15,印花税为销售收入的0.05%，按照深圳市的有关规定。 故：盈亏平衡点时的销售收入=总投资/（1-5.25%）66、 =23146/（1-5.25%） =24428.81（万元）盈亏平衡点时的销售率=24428.81/40344 =60.55%盈亏平衡点时的销售均价=24428.81*10000/31370 =7787.73（元/平方米）即是说，在销售进度达到60.55%时，本项目即可保证盈亏平衡。当项目全部售出时，项目的销售均价达到7787.73元/平方米，本项目可保证盈亏平衡。根据项目品质及深圳市房地产市场状况，项目实现保本点时的销售量（或售价）较易，项目的盈亏平衡点较低，表明项目具有较好的抗风险能力。8.2.2项目敏感性分析影响项目最终目标利润实现的不确定因素较多，通常住宅和商业的销售均价，工程成本是67、关键因素，经测算出利润总额、平均年利润率、财务净现值、财务内部收益率等。详见敏感性分析表（附表8）。从敏感性分析表可以看出，住宅销售均价和工程成本费用的变化对项目经济效益影响较大，故在项目的开发经营过程中要严格控制工程成本，在确保质量和进度的前提下，降低工程成本支出，并通过营销策划的创新提高销售均价，以争取项目实现较好的经济效益。九、可行性研究结论与建议9.1本项目的结论性意见本项目作为处南油成熟社区，拥有其成熟的商业配套，复式小户型的设计在该片区独一无二，项目所面临的市场竞争较小，本项目有较好的市场前景，开发本项目的各项经济效益指标均较理想，在同类项目中属于较好水平，项目的抗风险能力较强，故68、总体结论是项目开发建设方案可行，建议公司积极筹措资金，抓紧现在的有利时机开发本项目，为公司和社会创造良好的经济效益和社会效益。其主要经济效益指标见下表：项目主要经济效益指标表序号 项目 基本方案指标 1占地面积（）7082.252总建筑面积（）47785.063项目总投资（万元）231464税后利润总额（万元）90435投资利润率39.07%6财务内部收益率20.05%7财务净现值（万元）76298借款偿还期（年）2年9动态回收期（年）2年9.2项目风险及防范建议9.2.1项目风险A、政策风险本项目受政府的宏观经济政策、金融政策、城市发展规划等变化的影响较大，故项目存在一定的政策风险。B、市场69、风险xx近期推盘量较大，竞争激烈，存在市场风险。9.2.2项目风险防范措施A、作好对国家宏观经济政策、金融政策的变化对房地产行业影响研究工作，经常同政府规划和国土部门保持联系与沟通，及时了解城市规划的发展变化，以做出对本项目开发影响的预见性评估，降低对项目成功开发的负面影响，降低项目开发的风险； B、加强市场的研究工作，特别是做到对市场的现实和潜在供求情况有准确的了解，加快项目的开发进度，根据市场变化制定切实的营销战略，降低项目开发的市场风险。十、附表及附件 10.1附表附表1：项目基础数据表；附表2：项目投资费用估算表；附表3：项目工程进度计划表（横道图）；附表4、项目销售计划及销售收入表；附表5：资金来源与运用表；附表6：全部投资财务现金流量表；附表7：利润表；附表8：项目敏感性分析表；附表9：项目盈亏平衡预测表；附表10：数据资料汇总表。10.2附件：附件1：（开发商）企业营业执照；附件2：深圳市建设用地规划许可证（深规许LG-2007-0055号）；附件3：土地使用权出让合同书（深地合字20015188号）； 附件4：付清地价款证明附件5：项目现场位置图及现场情况图片。（完）