1、3.7万平米高层商住楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第1章 项目总论81.1.2项目拟建地区、地点8第2章 项目背景及必要性132.1项目建设背景132.2.2项目发展及预期目标14第3章 市场分析153.2、1投资环境分析153.1.2经济社会情况及管理、政策因素153.2.2本项目市场发展分析171、宏观面上172、微观面上181、目标客户分析192、产品定位分析及销售价格预测19第4章 建设条件及建设规模204.1.1项目选址214.1.2建设条件211、地形、地貌、工程地质212、设计基础资料213、周边建筑物与环境条件225、交通条件226、基础设施和公共设施条件23第5章 建设规模24第6章 规划设计方案25第7章 公用工程和辅助设施方案297.1建筑设计30第8章 环保与节能348.1节能358.3项目主要污染源和污染物358.4项目环境保护执行标准358.5.2竣工交付后368.6环3、境影响评论结论36第9章 经营方针和营销策略369.2营销策略37第10章 项目实施规划3810.1项目实施的各阶段3910.1.1建立项目实施管理机构39第11章 投资估算与资金筹措4011.1项目总投资估算4011.1.2项目决投资及构成4011.1.3编制论据4011.2资金筹措4611.3投资使用计划46第12章 财务分析4912.1经营收入估算4912.3.3所得税52第13章 可行性研究结论与建议6213.1可行性研究结论6213.2项目实施建议62 第1章 项目总论我国是一个发展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求量极大，居住标准偏低，造成我国的住宅建设长期停留在一个较低的4、水平上。随着我国综合国力的不继加强，人民的生活水平也有了显著的提高，对居住条件和居住环境有了更高的要求，为适应国内住宅产业化的发展，近几年来，房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上，都较以前的发展有了较大的提高。但另一方面，我国的人均居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有一个较长的发展过程。经过分析论证，XX公馆项目是*市人大招商引资项目，开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好的营销策略，将会产生良好的经济效益和社会效益。因此，本项目的建设是必要的、可行的，建议尽快实施。1.1项目概述1.1.1项目名称XX公馆1.1.25、项目拟建地区、地点XX公馆，位于*区，濉溪东路与炉桥路交叉口，东临兰亭园，北临北一环，西临*XX化工有限公司。1.1.3项目开发商企业名称：*房地产开发有限公司注册地址：*市*区*注册资金：捌佰万元整房地产开发资质等级：暂定三级企业登记类型：有限责任公司法定代表人：*1.1.4 可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（1） 项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2） 市6、场分析（3） 建设条件（4） 建设内容和规模（5） 工程规划（6） 环境保护与安全卫生（7） 经营方针与策略（8） 项目实施规划（9） 投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议1.1.5可行性研究报告编制的依据和原则（一）编制依据（1） *房地产开发有限公司XX公馆立项批文；（2） *房地产开发有限公司XX公馆项目建议书；（3） *市城市总体规划；（4） *房地产有限公司XX公馆规划方案；（5） 建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；（6）国家计委、建设部分布的“建设项目经济评价方法和参数”（第二版）1993年；（7）委托方提供的其他资料；（8）7、研究人员实地调查取得的相关资料。（二）编制原则（1）服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发；配套建设。（2）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平面的提高，推动*地区乃至*省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。（3）吸取省内外优秀商住楼的成功经验，进一步提高规划、设计、建设和管理水平，做到有所寄语破，有所创新，建设一个高标准、高品位的商住楼，为*市城市增加新的亮点。（4）把握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，地强企业在市场中的竞争能力。目前8、规模化已成为商住楼建设发展趋势，具体表现在注重区域环境，强化配套设施，建设和维护的经济化，优化社区文化生活。而就住宅单体设计而言，强调以人的居住行为为模式的设计依据，包括：（1）强调住宅的多元化，要有多套型、多户型、多种空间形式，多种变化的可能性，适应每个业主的选择。（2）强调其合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区、厨房、卫生间的设备、管线设计。（3）强调其创新性，比如在结构上，可采用较先进的全浇灌框架剪力墙结构体系。（4）强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能、环保材料的使用等。康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是“科技先导，适度超前”，这将是我国住宅产业未来发展方向，专家们将其所有9、具备的征归纳如下：（1）套型面积多样，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。（2）平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。（3）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。（4）合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。（5）合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。（6）管道集中，水、电煤气三表现户，增加保安措施，配置电话，闭路电视、空调专用线路。（7）方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。（8）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道咱交通组织合理，社会服务设施配套。（9）垃圾10、处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。（10）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于保护生态环境。第2章 项目背景及必要性2.1项目建设背景*市是*省省会，为*省政治、经济和文化中心，是国务院批准实行沿海开放城市政策的几个内陆城市之一。近年来，*市建设现代化大城市步伐明显加快，城市建设取得令人瞩目的成绩。完成了环城路、新火车站、骆岗机场扩建等基础设施建设，城市的文明创建工作得到中央领导和有关部门的高度评价。随着经济不断发展，*的城市规模扩大，居民对环境优美、设施配套、服务周到、高品位的住宅需求量也越来越大，商品住宅市场发展潜力十分巨大。根据调查，*市现有的环境美、位置好11、设施全、质量高、房价适中的商住楼供不应求，特别是在国家新的房政策出台后，这种矛盾更加突出。因此，抓住机遇，正确定位，强占市场制高点，开发高品位、规模化的商住小区，是*市房地产开发企业取得良好经济效益的重要契机。2.2项目建设的必要性。2.2.1项目建设的必要性住宅建设代表一个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且还是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低。改革开放以来，古城*发生了翻天覆地的变化。城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投12、资的良好态势。2006年是*市房地产投资地增长最快的一年，房地产累计完成投资77亿元，同比增长92.4%，施工面积950万平方米，同比增长58.02%，竣工面积达260万平方米，同比增长26448%。本项目地处*市*区，商业氛围较好，人气较旺，其建设符合国家的产业政策的要求，结合*区的现状，该项目可定位为宜商宜居宜办公的综合体。该项目的建设将对促进*市经济发展，加快*市建设现代化大都市步伐，推动*市房地产业发展进程，改变*市的市容市貌，都将产生积极的作用，项目的建设是必要的。2.2.2项目发展及预期目标*正在规划建设大都市，并形成自己的都市经济圈，而*区是*市新的经济增长点，是*市最具发展潜力13、的地段。选择在此建商住楼，应是看重这里不可再造的绝佳的地段，高标准的规划，随着*区房地产建设工作的不断发展，将会越来越多人来此经商、投资、居住，实现*区的发展目标。项目的发展目标是到2011年实现小区的全面竣工交付使用，并将建成设施配套齐全、环境优美的商住楼。第3章 市场分析3.1投资环境分析3.1.1*市经济形势及有关政策*市是*省省会，为*省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积596平方公里，市区总人口114、65.8万人。 近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。经过*旧城的改造探索，总结出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验被列入中华人民共和国城市规划法。近年来，*市积极推动住房制度改革，改善居民住房条件，不断加大旧城区改造的力度，使*市的住宅建设呈现出前所未有的蓬勃生机。随着市区总体规划的调整，人口的增加，现代化大城市的建设，将为*市房地产业提供广阔的发展空间，将使*市房地产市场呈现长期发展的态势。3.1.2经济社会情况及管理、政策因素*区以*火车站、汽车站、老城区为主体，向西北延伸与长丰县、向东北与*职教城、肥东县接壤。作为省会城市15、的经济核心区，*区是全省政治、经济、文化、金融中心。*区还是一个日益繁荣的商贸大区。老城区内商业网点密布，现代化高层建筑鳞次栉比，人流、物流、信息流为全省之最。经过多年发展，以火车站、汽车站为核心向周边辐射，成为全省商务发展的最佳选择。（2）交通条件区域路网密度大，对外交通较好。（3）基础设施条件估价对象所在区域基础设施为“六通一平”标准，具备了通路、供水、供电、排水、供气、通讯及场地平整。医疗设施也相对较齐全，省内一些知名医院也坐落此区域。3.2市场分析3.2.1*市2006年至2007年上半年住宅价格分析2006年商品住宅价格走势逐月攀升，据*经典市场调查公司对*市2006年房产跟踪调查的16、数据显示：2006年*市的商品住宅的平均价格已经达到3130.98元/平方， 2006年，全市完成房地产交易额16278亿元，其中，商品房11385亿元，存量房4893亿元，同比增加854；建筑面积62633万元平方米，同比减少442；核发商品房预售许可证66929套，建筑面积67019万平方米；房地产抵押额15901亿元，同比增长4489；代征房地产契税4488亿元，同比增加569；房屋登记发证67291件，建筑面积94357万平方米。而这一部分高价的建筑类型占比加重，必然会直接拉升整个楼市的平均价格，因此无形成为*商品住宅价格增至3200元/平米的一个重要因素。2007年10月以来，据不完17、全统计，*市的成交房均价在3300元3800元平方米（不含团购房）间高频率浮动，与2006年同期全市均价相比，涨幅超过5。由于城市发展规划的变化，*某些区域房屋价格上涨明显，而部分区域房价上涨缓慢，一些成熟的楼盘上涨速度偏快。此前，国务院房地产市场检查组和调研组对*市房地产市场的基本评价是：商品住房价格与周边地区和类似城市相比处于较低水平，但均价涨幅较快。虽然从全国范围看*的房价变化可以说是比较平缓，但就*近期看，房价涨幅开始呈稳步上扬状态。主要原因有以下几个方面：市场需求增加是房价上涨的最直接原因；土地供应趋紧和土地价格飙升；央行加息预期影响购房者心理；部分不良开发商“捂盘惜售”助推房价。318、.2.2本项目市场发展分析目前，对于*房地产市场的普通看法是：经过2006年至2007年初房地产市场的高速发展，*市的房地产市场已进入一个稳步上升的阶段，房地产市场价格也将处于平稳上涨的状态。目前，*区的房价相对于市区还是比较低的，*区的房价增长速度将会高于市区，主要依据如下：1、宏观面上*市作为*省的省会城市，人口将在未来几年内急剧增长，近邻与邻郊城市化节奏加快，房地产业在*正处在高速发展的成长期。高速发展中的*区将拉动本项目区域地块的价值，并成为该项目目标客户的强力支撑。*区房地产市场目前正处于高速发展的阶段，巨大的需求将为本项目带来有效的市场空间。随着*区不断加大基础设施和公共设施的投资19、，区内居住环境不断改善，在生活、交通、娱乐等方面将会进一步完善，会不断提高楼盘的附加价值，推动房地产市场的发展，给房地产价格的上涨提供有力的支撑。随着*区经济的进一步发展，旅游资源的不断开发，将不断提高的*区的品牌效益，提升房地产价值内涵。2、微观面上“*”发展战略意义上，房地产业无疑是可供品牌化、规模化发展的又一重要领域。本项目将以全新的品牌推广为着眼点，以崭新的面貌在*市场上推出“*”旗下的房地产品牌，以品牌创造可持续性发展的市场空间。*公司一直走真正市场化的发展道路，全力打造精品项目，主动迎接市场的挑战与机遇，具有发展精品项目的能力。2007年*区住宅项目的开发仍是不断地有新备用推出。房20、地产市场尤其是住宅开发前景的广阔，必将使竞争更趋激烈。*发展股份公司在集团实力、品牌化策略、规划设计、专业操作水平诸要素浑然一体，无疑是楼盘开发成败的决定性因素。3.2.3需求方面分析1、目标客户分析从本项目的地段来分析目标客户将是：对*区内已相对熟悉和适应的原住居民，原住宅面积、管理、房型、配套等条件已不能满足需求，需调整到更为合适的商住楼。该类客户对于本项目周边区域选择新居较为关注，且希望一步到位。因手上持有一定现金，需示找有增值空间，又很安全简单性的投资项目的人士。这类人士对物业的升值保值和出租率特别关注。因此，小区的品质、知名度和住房的档次是他们关注的重点。投资回报预测构成他们购房时的21、投资决策。因工作在*区内，需要在本地段购置住房。因此，本项目的品质、室内空间、交通、生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素。与省会*有频繁的商务或业务活动，对在*购房早有计划的省内外其它地市县人士。这类人士，一年到*的次数不少于10趟，或在肥时间约1/3至1/2，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷及能满足举家搬迁的条件（如户口、子女就学等）是他们考虑的因素。2、产品定位分析及销售价格预测（1）市场分析为了对本项目有一个合适的市场定位，根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，对本项目附近地区的具有竞争性。本项目共计近1万多平方米的住宅及目前绝大部分已有购买意向，销售市22、场前景乐观。本项目是该地块将建成最具代表性的商住楼之一，本项目的开发是立足于现在，着眼于未来。本项目的规划设计方面围绕以人为本为指导原则的新设计思路，强调人们的居住和生活工作质量，创造人性化空间的开放型居住区。住宅质量、周围环境可以说是一个重要因素，特别是绿色环境。本项目不仅绿化覆盖率较高，同时建筑密度较低，而且发展商采用高标准的规划设计方案，使楼盘一建好就成为绿色住宅。本项目所处地理位置与兰亭园基本相同，但两者相比均有优势，上述竞争个案目前都已实现了近100%的销售率，因此，对本项目的销售将不会带来负面影响，同时还对本项目的销售起到一定的促进作用。本项目是期房销售，建设周期约为二年，与其它竞23、争个案相比，竣工时间晚近两年左右。在目前*区房地产市场不断发展的情况下，本项目的销售价格将会不断上涨。（2）市场分析的结论综上分析，本项目在市场上有一定的优势，因此其市场定位应在中高档次住宅，应体现在小区整体环境优美，房型设计合理，档次较高，但售价适中，以“薄利多销”为原则，在市场上取胜。因此，建议本项目在2010年的开盘销售价格暂定为住宅7000元/平方米，商业门面房14000元/平方米（均考虑为销售期均价）。第4章 建设条件及建设规模4.1建设条件4.1.1项目选址XX公馆商住楼位于*市*区，东临兰亭园小区，西临*XX化工有限公司，北临北一环。用地总面积为7516平方米，该土地目前已平整，24、具备开工条件。4.1.2建设条件1、地形、地貌、工程地质*经济开区地质构造为第三纪红砂岩，少数为侏罗纪红砂岩，粉砂岩组成，地表为更新系统冲积、洪积粘土，承载力在250-350KN/平方米，地下基岩埋深10-15米。2、设计基础资料年平均气温： 15.7极端最高气温： 40极端最低气温： -10采暖室外计算温度： -3年主导风向： 东北偏东夏季主导风向： 南风冬季主导风向： 东、东北夏季平均风速： 2.6m/S年最大降雨量： 1541.9年平均降雨量： 1067.2最大冻土深度： 110mm最大积雪厚度： 450mm抗震设防烈度： 7度3、周边建筑物与环境条件本项目东临兰亭园，北临北一环，两个小25、区都为新开发小区，预计2011年底可全部交付使用。 5、交通条件（1）公路*区通过十余条主干道公路与全国公路网连通。通过横贯工内的*-南京-上海高速公路驱车二个多小时即可到南京市，五个多小即可到上海市。*地区的高速公路网稠密，乌鲁木齐-上海高速公路、*-芜湖高速公路、*-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距*区不远，并且从上海至乌鲁木齐的312国道与从上海至成都的沪蓉高速公司在此交汇。（2）铁路*区连通贯穿全国的五大铁路干线，包括北京-广州、北京-上海、北京-九龙、张家港-兰州、西安-南京铁路干线，客货运输可达全国各地，并可延伸到欧洲。（3）航空距*区仅13.5公里的*骆岗机场于1997年7月26、1日重新扩建竣工。竣工后的骆岗机场飞行区等级为4D，设计规模为年吞吐量150万人次，现已开通包括香港在内的30条国内、地工航线和泰国的国际不定期包机，平均每周航班数达到120个。（4）港口*区离全国五大淡水湖之一的巢湖仅16公里。距离京港150公里，距上海港430公里。6、基础设施和公共设施条件（1）道路共建成高等级市政公路150公里。区内主要干道全部贯通，一般为4-6车道。（2）供电由*市电力公司提供双回路供电，建有500KV、220KV变电站各一座，110KV变电站四座，使区内供电保证率在99%以上。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水处理厂集中处理。（5）供气已建成覆盖全27、区的燃气服务网络，并即将开通天然气。（6）通讯已建成25万门程控电话交换系统，及覆盖全区邮政以及GSM、CDMA、GPRS数字移动和通信等系统。目前能提供分级交换，DDN、200、800信息咨询、INTERNET、会议电话等综合数字业务和多媒体通信业务等。（7）周边设施项目周边情况：往北是胜利小区/爱尔眼科/罗马三期/长春园，临泉路，天目未来，惠园，宝文装修广场；东边是一品世家，嘉华中心，金三角菜场，新亚汽车站，澳澜宝邸，恒丰国际大厦（家乐福），中州家俱城，元一时代广场（国美/国生电器/华联商厦），沃尔玛，温莎广场，希尔顿大酒店。往西是淮南路，轻工商城，世纪联华超市，君临求实大厦，财富广场。往28、南是明光路，宿州路，寿春路，消遥津公园，淮河路，鼓楼商厦，百大，人民广场，商之都。（10）公交系统通向市区的公交线路12条。第5章 建设规模参考中美合资*华盛国际建筑设计工程咨询有限公司编制的该项目的规划设计方案，XX公馆商住楼，规划总用地面积7516平方米，总建筑面积36613.49平方米，其中住宅建筑面积27338.78平方米，商业面积4752.65平方米，地下车库面积：2615.26平方米。容积率：5.6。本小区开发中力图体现高层次、高品位、高标准的原则，营造高雅、舒适、方便的栖居环境。小区建成后，将实行统一物业管理，努力为住户提供舒适、安全、方便的生活环境。表5-1主要技术经济指标表序29、号项目单位指标备注1小区占地公顷0.752居住户数户3923居住总人数人12934总建设面积万平方米3.66135住宅面积万平方米2.73386商业面积万平方米0.47257停车位个2668容积率5.69建筑密度%23.8510建筑占地面积万平方米0.1311绿地率%35.212第6章 规划设计方案6.1项目组成*房地产开发有限公司XX公馆总用地面积约11.27亩左右，总建筑面积约36613.49平方米。6.2规划设计指导思想与原则6.2.1规划设计指导思想（1）应用现代城市设计手段，吸收优秀商住楼规划的成功经验，考虑到由于社会变革而造成的人员结构及人员要求的我样性，通过精心构思，精心规划，精30、心设计，力求创造一个布局合理，用地经济，设施完善，生活方便，环境优美的商住楼，以适应不同层次居民的居住要求。（2）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展，适应国内住宅发展的趋势。（3）坚持社会效益、环境效益和经济效益并举，“为人服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成商住楼建设的良性循环的基石。（4）降低能源消耗，包括建设过程和使用阶段。充分利用自然资源，降低常规能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料，发展生态社区。6.2.2规划设计原则（1）自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文明原则和效益原则，力求31、塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的商住楼。（2）经济道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。（3）文化体现*特有的文化底蕴，发展XX文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有XX遗风，又有现代开放的人文气息。（4）融合讲求人与环境的融合、单体建筑与整体规划布局的融合。（5）科技强调高科技在建设、管理和生活中的运用、以科技以向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。（6）安全适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由引造成的时段性消极空间。确保车行与步行系统的利用率。加强物业管理，确保居住的安全性。6.3项目规划设计方案6.3.132、规划目标（1）充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空音间的组合、建筑风格形式、内在功能、外部景观构成以及生活配套设施等方面因素，使之成为布局合理、用地经济的商住楼。（2）“XX公馆”规划应着眼于高品质的居住环境，以适应21世纪文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化，塑造高雅新颖而又不失*地方特色的城市景观，使之成为*区乃至*市一道靓丽风景线。（3）坚持可持续发展思想和生态景观，使其真正落实到实处，针对该地区的地形地貌，要分头处理好竖向设计和排水系统，构筑良好而独特的生态居住环境。（4）加强规划设计的可操作性，同时注意小区分期实施的整体性和33、阶段完整性，保证规划管理的顺利进行。6.3.2位置与用地XX公馆位于*区，南临濉溪东路，西临*XX化工有限公司，东邻兰亭园。总用地面积7516平方米，形状不规则，拟建1幢32层商住楼。（1）建筑总体布局XX公馆主要为高层商住楼，宜商宜居。（2）环境与绿化设计地块内将每个绿化空间赋予某种文化主题，在居室安排上，主要房间的窗和阳台，也尽可能争取到良好的视野。（3）交通组织及消防设计小区的道路设计做到人车分流、动静分区，居住区内外联系通畅、安全，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车通行。（4）车辆停放布置小区在适宜的位置按标准设置机动车停车位，及自行车停车库等。（5）安保防范系统在小34、区门卫值班室设保安控制盘，每户设楼宇对讲系统，及防盗监控系统，便于小物业管理。6.3.3主要规划指标参考中美合资*华盛国际建筑设计工程咨询有限公司编制的该项目的规划设计方案，XX项目规划技术指标如下：总用地面积：7516平方米总建筑面积：36613.49平方米住宅建筑面积：27338.78平方米商业建筑面积：4752.65平方米容积率：5.6居住总户数：392户居住人数：1293（每户3.3人）绿化率：35.2%停车位：266个建筑密度：23.85%第7章 公用工程和辅助设施方案XX公馆是由*房地产开发有限公司在*首次投资开发的一座由住宅和商业构成的综合体，总占地7516平米，总建筑面积33635、14平米，其中商业面积4867平米，住宅面积28747平米，绿化率高达36%。投资总额近2亿元人民币。该项目是市人大机关的招商引资项目。项目在市人大领导的关心和市人大招商组近一年的跟踪服务下，得到市土地局、市规划局、*区管委会、市土地有偿中心、市土地储备中心等有关单位和部门的大力支持，促成此项目顺利开工建设。项目规划采用新古典主义蝶式建筑手法，立面线条分明、现代简约。多组观光电梯时尚典雅。商业部分采用有韵律的色块，组成一面跳动的肌理墙。项目建成后，将以明丽的造型，32层建筑峰高，成为*区又一亮点。户建筑面积在48-113平米之间，七种户型均为明厨明厅明卫，布局紧凑合理，功能分区明确。创意新颖独36、特，能满足多种消费需求。项目周边汇聚了法国家乐福、美国沃尔玛、上海联华超市等国际一流配套，另有12条公交路线经过本项目，商业氛围浓郁、生活出行便捷，投资、自住两相宜。7.1建筑设计根据总体规划，在小区不同的位置结合具体功能要求分别设计，疏密相间的空间结合，以丰富小区景观。小区住宅设计集中突出多元性、合理性、创新性和科技性。多元性表现在多种户型、多种空间形式，多种变化的可能；合理性则表现为明确的内外、动静，昼夜分区；厨房卫生间使用及设备管线的合理设计；创新性表现为公共交往空间的拓展与创造，为适应多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表现为高科技、节能技术和成套产品的应用。（1）多元性37、整个小区共设计了各种大小不同的基本户型，户型在48-113平方米不等。通过菜单设计还可创造更多套型，以达到住宅套型的多样化，为住户提供充分的选择余地。为适应家庭的动态及考虑住户参与设计，拟采用大空间结构，厨房、卫生间、楼梯间单独设置，根据不同需求可分隔为客厅、卧室、书房、餐厅等，提供了不同平面菜单供住户选择。（2）合理性设计除考虑日照、通风等基本要素，做到南厅南主卧以外，还突出考虑：分区明确：以人的行为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体表现为通过平面深浅、高等的手法，做到视线、声音的隔绝符合住户的心理需求。厨卫的合理布置：以小康生活为基准，安排各种应有的厨卫设备，特别做到洗厕分离，38、同时卫生间采用地沟，使管线不进他家，合证维修更新的方便。（3）创新性设计中打破以往道路单一的交通功能，利用道路间的不同形势拓展功能，使之成为小区的公共交往空间，使公共交往体系完成由小区公共绿地广场道路交往空间的层层递进。（4）建筑造型设计中考虑了全新的视觉效果，尤其是加强了顶的处理。屋顶构架形成与天际线过渡的空间，局部构件处理，整体现代构成风格，既创造了蓬勃向上，富有时代感与活力特征的景观。运用高支派特征的金属构件强调梃拔及精致细腻的光影感，在质感及色彩上强调繁华都市区现代化扭转中清新、明朗的感觉，整个单体以及高雅、精致、高度的风格突出了小区品牌特征。（5）科技含量及其应用由于社会发展的日新月39、异，住宅的智能化越来越受到重视，小区设计中考虑设置信息采用网络系统，管线入户进入家庭多媒体管理箱，便于用户接线使用。住户的相关信息以总线方式通过网络，传输到小区物业管理系统。7.2结构设计本工程门面房、住宅拟均采用全框架剪力墙结构，现浇钢筋砼楼、屋面结构。7.3给排水设计（1）给水工程小区水源取至市政供水的给水干管。小区给水量为339.56立方米/D。住宅楼楼群采用共用消防泵，消防与生活合用在小区内，初期灭火为屋顶水箱20立方米不被动用消防用水，消防时由消防泵直接抽城市管网加压。该小区采用集中供水。（2）排水工程本小区室内污废分质分流，室外采用雨污分流，生活污、废水经小区合流管排至市政下水管网40、，集中送至市政污水处理厂，经处理后达到*市市污水排放标准，排至纳污水体，雨水由各雨水口收集，经小区雨水管直接排至市政水管网。7.4电气、弱电设计（1）用电负荷小区总居住户数为392户，对住宅建筑采用均空量法，每户按8KW进行预测，对公共建筑采用单位面积空量法，每平方米按100W进行预测，综合系数取0.6，总预测负荷约为2285KVA。计算变压器容量2300KVA。（2）配电系统电源由变电站电缆引至各楼，各楼设低压配电间，并分设旨电弱电电缆井，井内设母线和桥架，动力电缆沿桥架敷设，支线为铜芯塑料线空PVC管暗敷。每户电表箱、户配电盘、灯具、插座、开关布置均按有关规定设计。（3）防雷及接地本工程属41、三类防雷建筑，采用屋面避雷带，利用结构柱内主筋作引下线，利用桩基及基础作接地极。设计中采用防雷、工作保安、弱电设备综合接地制。（4）弱电有线电视：每户设电视插头2只，每层设四支分支器，每栋设放大器一只与市区有线电视网连接。电话：每户设电话插头2只，每层设电话分线箱，小设电话光缆间，将小区电话联通市话系统。小区总计电话按800台考虑。消防自动报警设自动报警系统和消防广播系统。保安系统小区设保安值班室外，每户设楼宇对讲，防盗监控系统。对生活泵、消防泵、喷淋泵等采用自动控制系统。7.5暖通、燃气设计（1）空调公共建筑考虑设置中央空调系统，住宅不设置中央空调，各层住户采用分体空调。（2）通风建筑的卫生42、间、设备用户、厨房等需要通风的场所设置通风系统。（3）防排烟在楼梯间、电梯前室及合用前室，以及达不到自然排烟条件的公共建筑部分设置防排烟系统。（4）燃气小区用户燃气由中心调压站调压后输送至各用户点，每一个单元设计量表房，住宅用户按每户一台双眼灶及一台热水器考虑用气量。第8章 环保与节能8.1节能项目主要能耗为电能。为了进一步降低能耗，节约能源，减少成本支出，必须采取节约能源，减少成本支出，必须采取节能措施，因此无论是设备选型，建筑材料选择、管线布置等，都要在思想上重视节能。8.2建设地工的环境现状8.2.1大气、地下水、地面水的环境质量状况：附近除部分大气污染外基本无污染源。8.3项目主要污染43、源和污染物*房地产开发有限公司XX公馆为一般商住楼，均无有毒、有害气体及有害污物排出，基本上不会对环境造成污染。8.4项目环境保护执行标准（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号（3）建设项目环境保护管理实施细则法*省计委、经委环委（86）07号文（4）污水综合排放标准GB8978-19968.5治理环境的方案8.5.1施工期间本项目在施工期间尽量采用低噪声的施工工艺，并且及时清理建筑垃圾，保护场地整洁，搞好文明施工。8.5.2竣工交付后在XX公馆内合理布置废物箱，收集垃圾，同时配备保洁员，负责小区内的清洁卫生，同时对排污管网进行必要的考虑，生活污水44、排入室外化粪池处理后，再组织排入城市污水管网运往污水处理厂集中处理，设备选用低噪声，水泵房做防震隔声处理。生活垃圾由垃圾站收集处理后拉走。8.6环境影响评论结论本项目的建设的投入使用对周围环境基本上没有影响，主要施工过程中以及在交付使用后做好环保工作，还可以为人们创造美好的居住环境。第9章 经营方针和营销策略9.1经营方针随着人民生活水平的提高，消费者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求提高。同时房屋的质量与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响房屋的销售。为此，在经营上应做到以下几点：（1）树立品牌意识，开发精品小区。未来的房地产业，开发商的品牌和信誉将成为消费45、者购房置业的首选因素，品牌销售将成为主要的销售渠道。因此在本项目的运作中，开发商一定要不断加强品牌宣传，树立良好的品牌。（2）有现代化跨世纪的眼光，无论从小区的规划建筑本身，还是公建设施，物业管理等方式，都要有长远考虑，顺应现代人的要求，尽量营造出安全、方便、舒适的家居氛围。（3）在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。（4）完善小区的物业管理。提高物业管理水平是今后市场竞争的主要手段之一。要充分发挥公司的业务特长，建立一支优秀的物业管理专业队伍。9.2营销策略（1）针对项目的定位，确定目标客户群。（2）确定项目整合传播策略，在对项目进行分析的基46、础上，统筹卖点，作好广告宣传工作。（3）项目包装。做好项目的包装工作，对施工现场、销售现场重点进行包装，形成良好的气氛，精心设计楼书等宣传品，把预期的品质和形象投射到客户脑中。（4）价格策略。确定良好的入市时机，并抓住客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象。（5）采用物管理先行介入手段，直接体现入住后的服务承诺。（6）建立并培养一支优秀的销售队伍，招聘专业营销人员，做好人员培训和销售管理，及时反馈销售信息。第10章 项目实施规划10.1项目实施的各阶段本项目实施规划总体可以归纳为三个阶段，第一阶段完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，第二阶段完成47、初步设计、设备订货和施工图设计，第三阶段完成土建施工和设备安装及调试至交付使用。10.1.1建立项目实施管理机构XX公馆的筹建工作将由*房地产开发有限公司房地产开发部负责，办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；承担各项建设准备以及建设工作，直至完成项目的建设收尾等各项工作。10.2项目建设计划10.2.1项目建设计划第一阶段完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，这一阶段预计约需要2个月时间。第二阶段完成初步设计、勘察和施工图设计，这一阶段约需要3个月时间。根据本项目规模和进度安排，整个项目到2011年底可以投入使用。第11章 48、投资估算与资金筹措11.1项目总投资估算11.1.1投资估算范围本项目投资估算不包括各类用户的二次精装修费用项目物业管理公司开办费。项目建设资金以企业自筹、预售房款和银行贷款三方面解决，投资估算中计入建设期利息。项目建设投资估算中仅计算因本项目建设而产生的项目管理费用，不计企业经营所需流动资金。11.1.2项目决投资及构成本项目总投资16000万元，其中房屋销售资金投资100万元。11.1.3编制论据（1）根据工程方案及有关文件。（2）建筑工程费参照全国统一建筑工程基础定额2000年*省综合单位估价表*地区价目表及*市类似工程指标估列。（3）安装工程依据全国统一安装工程预算定额2000年*省估49、价表及类似工程指标估列。（4）设备费按询价或类似工程设备投资估列。（5）不同年份的价格资料调整到2006年价格水平。11.1.4投资分析根据委托方提供的资料，项目土地取得总价款约为3066.56万元。项目建设投资10860万元（见“建设投资估算表”），房屋销售资金投资按100万元估列，仅用于房屋销售工作，中后期房屋销售资金以预售房款等方式解决。总投资约16000万元。表11-1建设投资估算表XX公馆成本分析序号项 目单 位估算指标单价（元）总价（万元）单方成本占总成本计 算 说 明（元/平米）比例一土地费用亩6.744874003006.558835.16 二前期费用226.8269.15 150、三通一平平方米4471.524017.886084.16 包括地界围墙砌筑、施工水电报装、变压器架设、场地清理、修整等，达到开工要求（暂估）2勘察费平方米360000.51.80.50 3设计费3.1规划及方案设计费平方米36000207220.00 暂估3.2环境方案及施工图设计费平方米360003010830.00 高层20-40元m24图纸审查费平方米360000.72.520.70 5面积测量费5.1住宅面积测绘费平方米29276.8880.72.049382160.70 0.7元/m2建筑面积，若有变更则另增加费用5.2非住宅面积实测费平方米6723.1121.20.8067734451、1.20 1.2元/m2建筑面积，若有变更则另增加费用6招投标费6.1招标监督报务费1.1160.31 暂估6.2代理费8.462.35 0.2%（费用可议）7预算编制费7.22.00 建安费用的0.17%8测量定位费楼栋125000.250.16 9防雷检测费平米36000.950.3420.95 10环境影响评价费平米360010.361.00 暂估11监理服务费平方米3600103.610.00 12白蚁防治费平方米36001.20.4321.20 三建安工程费用6672.2761853.41 1商住楼平方米36000170061201700.00 2小区市政配套平方米36000602152、660.00 3景观绿化平方米1290100129.27635.91 4道路围墙平方米360005018050.00 5不可预见费平米360005185.00 6桩基检测费楼栋13000031.56 暂估7检验试验费楼栋13000031.56 暂估8沉降观测检测费楼栋13000031.56 暂估四城市基础建设配套费278.89244877.47 根据合同约定含在出让金中（住宅70元/m2，非住宅110元/m2）五公用配套设施平方米30015004512.50 六开发间接费用423.511物业启动费52.710980414.64 建安费用的0.79%2管理费平方米360005018050.00 53、暂估3其他费用平方米360005018050.00 暂估4房产交易手续费平方米36000310.83.00 七销售费用10027.78 按销售收入的5%八不可预见费万元107.5306直接成本的1%九直接建设成本万元10860.58705一-八之和十责任成本万元7051.6266二、三、五、八之和十一预计销售收入万元29906.18 1住宅平方米29276.888700020493.82162商业平方米6723.112140009412.3568十二销售税费万元1644.84十三净销售收入万元29188.18十四责任利润万元4000十五管理费万元600十六资本化利息万元300十七开发成本合计万54、元9596.47十、十二、十五、十六之和十八总成本合计万元13405.42十九所得税前利润万元15782.726二十所得税后利润万元11837.07二十一税后利润率41%11.2资金筹措项目建设总投资约 16000 万元，考虑到本项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企业自筹、预售房款和银行贷款方面构成。11.3投资使用计划本项目预计在3年内全部竣工交付使用，建设投资按不同资金投资安排及来源分年列出年用数额。表11-2投资计划与资金筹措表。表11-2投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目 年份123合计1总投资800040004000160001.1房地产开55、发投资400039053995119001.2房屋销售资金投资095.005.001002资金筹措400020002.1自有资金35002.2预售收入014001.8514001.8528002第12章 财务分析12.1经营收入估算12.1.1销售收入及税金预测*市XX公馆总建筑面积36000平方米，其中住宅29276.888平方米，商业公共建筑总计6723.112平方米。住宅销售价格按7000元/m2，商业门面均价按14000元/m2,项目总销售收入 29906.18 万元，2010年住宅实现50%的销售，门面实现40%的销售，实现销售收入 14001.85万元，实现资金回收 10000 万56、元；2012年住宅销售100%门面销售80%，实现销售收入 14001.85 万元，实现资金回收 10000 万元；2013年门面全部销售完毕，实现销售收入 1882.47 万元，（详见表12-1“经营收入与经营税金及附加估算表”）表12-1经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号年份 项目123合计1房屋销售收入总合计14001.8514001.851882.4729906.181.1住宅10246.9110246.91020493.821.2商业门面3764.943764.941882.479412.362实现销售资金流入100001400020000260003销售税金及附加550757、70110143012.2成本费用估算12.2.1项目建设投资项目建设投资 约16000 万元（详见11-1“建设投资估算表”）12.2.2销售费用估算根据目前*市房地产销售代理行业的情况，按房地产销售总额的3%计提房地产策划、营销、广告费用，预计本项目总的销售费用约 100万元。12.3税金估算12.3.1销售税金估算本项目需交纳营业税及附加等，主要为营业税、城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按5.5%计算。根据地方税务局规定，预售房款的营业税及附加实际收到的房款计算。本项目应缴销售税金及附加为 1430元。（详见表12-1“经营收入与经营税金及附加估算表”）12.3.2土地增值税根据地58、方税务局规定，在房屋未交付使用前，土地增值税预提按住宅和商业分开计算，住宅户型面积在100平方米以下按实际收到房款的0.5%预担，100平方米以上按实际收到房款的1.5%预提，门面按实际收到的预售房款的1.5预提，竣工交付使用后，按已销售面积计算增值额；增值额未超过扣除项目50%的按30%计算，并在项目销售完毕后统一结算需交的土地增值税。由于本项目住宅各户型面积不能个体确定，同时为了计算方便，住宅、商业预提率统一按1%计算，房屋交付使用后再一并结算。本项目应产土地增值税为 149 万元。12.3.3所得税所得税税率按 25 %计算。本项目应交所得税 3945.69 万元。在计算期内，本项目合计59、应交各项税金 5524.69 万元。12.4财务评价本项目的各项指标详见下表12-3“主要经济指标汇总表”表12-3主要经济指标汇总表单位：万元序号指标名称单位指标值备注1建设总投资万元16000其中：房地产开发投资万元12000房屋销售资金投资万元40002房屋销售收入万元299063利润总额万元157824所得税万元39455税后利润万元118376投资利润率%74%所得税后7投资利税率%53%8所得税前财务净现值（i=12%）万元8840.159所得税后财务净现值（i=12%）万元5653.2410所得税前财务内部收益率%21.42%11所得税后财务内部收益率%18.78%12所得税前投60、资回收期年1.62静态13所得税后投资回收期年1.76静态12.4.1财务盈利能力分析本项目经济计算期3年。（一）项目利税计算本项目的投资利润等各项指标详见12-4“损益表”。全部投资的利润总额为 15782 万元，税后利润为 11837 万元，由损益表可以计算：投资利润率为 74%，投资利税率为 53 %。表12-4损 益 表单位：万元序号年份 项目123合计1房屋销售收入14001.8514001.851882.4729906.182销售实现资金收入10000140002000260003销售税金55077011014304总成本费用540040003500129004.1其中：建设投资161、000030003000160005土地增值税5070101306利润总额400091601880150407弥补以前年度亏损-20000-2008应纳税所得额380091601880-148409所得税9502290470371010税后利润2850687014101113011可供分配利润256587481001712盈余公积金公益金（10%）28568714113应付利润000014未分配利润25658748100171113015累计未分配利润256587481001723700(二)项目财务分析（1）财务内部收益率：指项目的整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项62、目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。CI现金流入量CO现金流出量（CI-CO）t第t年的净现金流量n计算期（2）财力净现值：指按照行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。这是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。（3）投资回收期：以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。全部投资（税前）的内部收益率为 21.42 %，财务净现值为 8840.15万元，投资回收期1.62年。全部投资（税后）的内部收益率为18.78 %，财务净现值为 5653.24万元，投资回收期1.76年，63、以上数据表明，在全部投资下，本项目的财务指标比较盈利能力佳，财务上可行“详见12-5财务现金流量表（全部投资部分）”。表12-4财务现金流量表（全部投资部分）单位：万元序号项目 年份123合计1现金流入2销售实现资金流入3回收固定资产余值4回收流动资金（销售资金前期投入）4.1现金流出5房地产开发投资6房屋销售资金投资7房屋销售费用8销售税金及附加9土地增值税10所得额11所得税12所得税后净现金流量13所得税后累计净现金流量14所得税前净现金流金15所得税前累计净现金流量指标计算所得税后所得税前 FIRRFNPU（i=12%）N（年）（静态）12.4.2资金来源与运用分析资金来源与运用见表164、2-6“资金来源与运用表”此表中的累计盈余资金栏目为正值，与企业初始投入的资相等，表明项目资金能够自行平衡。表12-4资金来源与运用表单位：万元序号项目 年份123合计项目投入使用比例（%）01001001资金来源1.1销售实现资金流入1.2自有资金1.3银行贷款1.5回收流动资金1.6其他2资金运用2.1总成本费用2.1.1建设投资2.1.2.1其中：建设期利息2.1.3房屋销售费用2.2房屋销售资金投资2.3销售税金2.4土地增值税2.5所得税2.4应付利润2.4银行借款本金偿还3盈余资金4累计盈余资金12.4.3敏感性分析可能影响本项目的主要因素有：投资成本、销售价格等。针对全部投资的经65、济指标，分析了这些因素对项目可盈利性的影响。详见表12-7“敏感性分析表。”敏感性分析表明，项目有较强的盈利能力和抗风险能力。表12-7敏感性分析表变化因素内部收益率累计净现值(12%，万元)投资回收期（年）税前基本方案%1.62投资费用增加5%1.70收入减少5%1.71税后基本方案%1.76投资费用增加5%1.86收入减少5%1.89第13章 可行性研究结论与建议13.1可行性研究结论131.1结论性意见*房地产开发有限公司XX公馆的建设，对于加快*市和*区的住宅产业化的发展，改变居住环境，改善城市面貌，完善投资环境均有积极的意义。经分析论证，该项目的开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良，如规划合理，又具有良好的营销策划，将会产生良好的经济效益和社会效益。因此，本项目的建设是必要的、可行的，建议尽快实施。13.2项目实施建议从目前*市房地产市场的需求状况来看，各房地产开发项目均呈现出良好的销售状况，特别是在*区，其优越的地理位置和良好的发展前景，对省内外的需求者来说有较大的吸引力，销售前景看好。在筹建过程中，应及时注意市场动态，强化销售，以求达到最最经济效益。建议*公司从项目的规划设计、工程建设管理、环境建设、物业管理等各方面提高物业的品质，提升物业品牌。