1、670亩生态颐养园新建工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月114可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论51.1 项目概况51.2 项目简介61.3 编制依据和可行性研究概况71.4 主要研究结论8第二章 项目建设背景及建设的必要性102.1 2、项目建设背景102.2市场分析172.3 项目建设的必要性242.4 项目建设的有利条件242.5 项目建设的可行性26第三章 拟建项目概况283.1工程建设条件和选址方案283.2建设内容及规模35第四章 建设规划及方案384.1 项目规划指导思想和建设目标384.2 建设项目功能及规模404.3规划构思404.4规划结构和功能分区414.5 规划设计414.6 项目建设方案74第五章 环境影响分析765.1环境保护的依据765.2项目所在地环境765.3项目建设与运营对环境的影响785.4环境保护措施78第六章 安全性预评价84第七章 项目管理及实施计划857.1项目组织857.2 项目实3、施计划867.3 建设工期及项目实施进度表877.4招投标88第八章 组织机构与人力资源配置908.1组织机构及职责908.2机构设置938.3人力资源配置938.4人员培训93第九章 投资估算及资金筹措949.1、投资估算949.2、资金筹措设想95第十章、项目效益评估9910.1 项目财务效益评价9910.2 项目社会效益评价101附件一、项目规划总平面图105附件二、流动资金估算表107附件三、营业收入估算表108附件四、固定资产折旧及无形资产和递延资产摊销估算表110附件五、总成本费用估算表111附件六、外购燃料及动力估算表112附件七、工资及福利费估算表113附件八、损益和利润分配表4、114附件九、财务现金流量表(全部投资)115第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：广东XX生态颐养园项目1.1.2 项目建设地址：XX市XX瑶族自治县城南面乳城镇鱼塘坑片区，丽宫路西侧山地区域，规划面积668亩(44.53ha)1.1.3 建设单位：广东XX颐养园开发股份有限公司1.1.4 法定代表人：XX1.1.5地址：XX县城鹰峰中路XXXX房地产办公楼五楼1.1.6 项目建设性质：新建1.1.7 项目建设内容及规模：拟建项目计划占地面积668亩(44.53ha)，建筑面积99320平方米，设床位1880张，并完善餐饮、医疗、健身、休闲等附属设施，建筑密度30.00%，容积率5、0.76，绿地率40%。1.1.8 项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币38294.55 万元（含设备设施费330.00 万元）。资金来源：通过银行贷款13000万元，其余为建设单位自筹。1.1.9 项目建设期：结合养生养老项目开发规律，本次规划期限为2013-2018年，共6年，分为近期、中远期两期进行开发。近期：2013-2015年；中远期：2016-2018年。1.1.10项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一6、流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。1.1.11项目经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资。1.1.12项目市场定位：以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全社会符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.13项目建设指导思想：（一）替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；（二）老人至上、服务至上、诚信至上；（三）让入住老人满意、让家属子女放心；（四）让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。1.2 项目简介广东XX颐养园开发股份有限公司注册资金为7、贰仟万元，经营范围包括养老开发；家政服务；物业租赁，主营业务为养老服务开发。公司目前经营项目有漂流、拓展、培训、酒店，整个项目已聘请专业国家甲级旅游规划公司，重新进行总体规划，计划2013年6月30日前完成，预计下半年启动一期建设。1.3 编制依据和可行性研究概况1.3.1 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年）；2、中华人民共和国老年人权益保障法（1996年）；3、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发200019号）；5、民政部办公厅关于转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问8、题的通知（民办函20019号）；6、中国老龄事业发展十一.五规划（20062010年）；7、老年公寓和养老院设计指南；8、国务院关于增大和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013号）；9、社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）；10、广东省老龄事业发展“十二五”规划（粤府办201236号）；11、XX市民政事业“十二五”发展规划纲要；12、关于我县社会福利机构建设工程减免的通知（乳府办201094号）；13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料。1.3.2 可行性研究概况项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了9、项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：1、项目建设背景2、项目建设地址的自然条件介绍3、项目建设条件分析4、项目建设必要性5、项目总体规划、功能定位6、项目建设规模、建设内容7、项目建设方案设计8、项目投资估算及资金筹措9、项目财务评价10、项目的结论与建议。1.4 主要研究结论1.410、.1 该项目建成后，不仅能促进县城经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。1.4.2 该项目建成后，具有相当的经济效益。年营业收入可达1719.24 万元，年纯利可达370.66 万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，必能使之能越办越好。1.4.3 该项目具有相当效益，年左右时间可收回全部成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建养老院的时机和条件已经成熟。因此，本项11、目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 第二章 项目建设背景及建设的必要性2.1 项目建设背景2.1.1中国老龄化宏观环境分析随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。并且在世界人口老龄化的大趋势下，中国老龄化呈现出自身的发展特点。（一）中国老龄人口基数大、老龄化水平偏高、增长速度快，未来人口老龄化问题严峻。据联合国世界人口前景：2006年修订本统计预测：2009年世界国家普遍进入老龄化。世界老龄人口达7.43亿。自1950至2050这一百年时间内，世界老龄12、人口增长过十倍。到2050年，世界平均老龄化水平达22%，老龄人口达20亿，到时世界每三个中就有一个是老年人。人口老龄化是未来几十年世界人口发展趋势，也是各国普遍面临的社会问题。据社科院2010年中国老龄化研究报告统计预测：2010年中国60岁及以上人口占比将达到13%，人口老龄化问题尚不特别突出，但仍然高于世界平均水平2个百分点。2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，60岁及以上人口占比将年均增长16.55%，2040年60岁及以上人口占比将达28%。2050年，老龄化水平将达到30%，远高于世界同期的22%的平均水平。在未来30年里，中国开始全面步及深度老龄化社会发展13、阶段。与世界人口老龄化相比，中国老龄化呈现出老龄人口基数大，老龄化水平偏高、增长速度快等特点。根据有关部门科学的预测分析，到2050年我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。（二）中国老龄化面临“未富先老”的局面，保障体系尚待完善。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至1万美元，目前平均达到2万美元左右。2008年，中国人均GDP也突破了3000美元，但是中国的工资总量只占GDP的13%左右，约为世界平均水平的四分之一，接受超低工14、资收入的劳动者在老龄化到来的时候，个人养老能力较差。我国养老保障的短缺金额到2010年将达1100亿美元，而未来30年内将会出现3.7万亿的资金缺口，相关的养老配套设施与发达国家相比严重缺乏，养老保障体系有待完善。（三）养老观念由单一居家养老向功能复合型养老转变。受中国传统文化的影响，如孔子论孝，“父母在，不远游”，尊老，养老为“孝”之实等。有着“孝义”思想沉淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，其次才是群居养老。但近年来随着居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，15、另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人养老观念和居住观念正在发生根本性变化。为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。（四）50-60年代出生群体将进入空巢期，养生养老市场需求旺盛。当前，在我国养老以居家养老为主16、，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出,很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托17、管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。独生子女一代在社会转型竞争剧烈的格局下，通常无力兼顾事业和多位老人，以致家庭养老功能日趋弱化，同代同堂的传统家庭模式已经一去不返；家庭小型化，“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多,必然绵绵不绝产生空巢老人。20世纪50年代，中国出生人口呈现爆发式增长的态势，50年代出生的群体年龄在50-60岁左右。根据2010年第六次人口普查金字塔图显示，这个年龄段的人口约为1.6亿，目前这部分人逐渐步入18、老龄化阶段。出生在上世纪50-60年代的群体很快进入空巢期，而且具有较强的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。2.1.2国家、省、市各级政府养老政策分析（一）社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）社会养老服务体系建设规划中提出社会养老服务体系建设应以居家为基础，社区为依托、机械为支撑，着眼于老年人的实际需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。（二）国务院关于增大和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013号）国务院关于增大和引导民间投资健康发展的若干意见明确提出鼓励民间资本参与发展社会福利19、事业。通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。（三）广东省老龄事业发展“十二五”规划（粤府办201236号）广东省老龄事业发展“十二五”规划明确重点发展居家养老服务。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式；大力发展社区照料服务。本着就近、便利和实用的原则开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。统筹发展机构养老服务。推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。基本实现每千名老人拥有养老床位数30张的20、目标。（四）广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划中提出2015年社会养老服务体系规划建设目标；全省基本实现90%的老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%左右的老年人可由社区提供日间照料和托老服务；3%的老年人可入住养老机构。基本实现每千名老人拥有养老床位数30张。养老机构内养老护理员数与生活能自理的入住老人比例达到1:10以内，与生活不能自理的达到1:3以内。同时推进社会养老服务体系重点项目建设：建设省级养老机构示范项目，推进全省居家养示范中心（站）及家庭服务中心（站）建设。支持欠发达地区市、县建设养老福利机构21、。以及，建设“五个一”工程。（地级以上市各有一所省一级以上的养老福利机构；一所提供临终关怀服务的专业性护理机构；一个居家养老服务示范中心；每个县（县级市）有一所省二级以上综合性社会福利机构；每个街道（乡镇）有一所为生活不能自理的老年人提供临时托管或日间照料服务的福利设施。）（五）XX市民政事业“十二五”发展规划纲要XX市民政事业“十二五”发展规划纲要提出建立和完善老年人保障机制。居家养老、社区日间照料和老年机构养护服务普及程度大幅提高，初步实现基本养老服务全覆盖。贯彻落实老年人权益保障法为老年人提供良好的社会福利服务，全面维护老年人合法权益，实现“老有六所”的工作目标。（六）关于我县社会福利机22、构建设工程减免的通知（乳府办201094号）XX瑶族自治县本地也出台政策鼓励和支持社会养老福利机构的建设，在关于我县社会福利机构建设工程减免的通知中明确减免收费的社会福利机构建设工程包括：社会福利院建设工程；敬老院新建；养老服务中心建设工程；民办福利机构建设以及其他经相关部门核定与社会福利事业紧密相关的建设工程。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来23、党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人，也已经越来越多的成为社会的一种风尚。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗帜指引下，以科学发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和24、问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。XX瑶族自治县旅游资源丰富，既是云门佛教名胜所在，也有瑶族独特的民族文化风情，还有南岭国家森林公园、XX大峡谷、南水水库、天景山仙人桥、必背瑶寨、云门峡漂流、南方红豆杉森林公园、西京古道等著名旅游景点与邻近的XX25、丹霞山、南华寺、金鸡岭、南雄珠矶巷等形成的旅游环线，随着我县旅游业的深度开发，来XX旅游、休闲、参与宗教活动的老年人必将大量增加。而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。2.2市场分析老年市场需求分析（一）我国养老市场需求概况1、人口老龄化加剧，市场26、需求规模庞大从“中国老龄事业发展十一五规划（20062010年）高层论坛”上获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2010年将达到1.74亿，截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口的13.7%。据预测，中国老年人口将由目前的1.85亿递增到2053年的4.87亿峰值，人口老龄化水平高达35%，占总人口的三分之一，数量超过发达国家老年人口的总和。从全国范围看，目前有近2亿的老年市场需求规模。从XX及XX本地来看：根据据第六次全国人口普查资料，XX县常住人口有17.7万人，其中60岁及以上老年人达到了2.36万人，占人口总量的13.3%27、。预计2020年老年人口将达到5.5万人，老龄化水平推进到30%以上。而XX市，2010年全市60岁及以上人口达40.0万，占总人口的14.15%，高于同期全国平均水平。无论从XX及XX本地还是从全国范围来看，XX生态颐养园养生养老项目面临庞大的老年市场刚性需求。2、人民收入增长，推进养老市场发展人民生活水平是推进养老市场发展的重要因素之一。个人收入的增长，增加了老年人群体的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动养老市场的发展。XX生态颐养园面向中国经济最发达的市场广东及珠三角地区。以2010年为例，珠三角地区9个城市GDP为377388亿元，人均GDP达28、9841美元，而香港、澳门、广州、深圳等地区经济发展水平居全国领先位置，为XX生态颐养园提供了坚实的市场经济基础。2.2.2、珠三角地区老年市场需求分析（一）以广州为例，珠三角地区老年人生活需求偏好呈现出以下特点：经济状况方面：老年人的主要经济来源是自己的离退休金。大部分老年人自认为经济状况比较好，基本生活需求问题不太突出。消费需求方面：老年人群体消费主要用于医疗保健和饮食部分。卫生服务需求：老年人认为生活中最大的困难是身体健康状况，对卫生服务需求较大。亲情维系需求：老年人多与配偶同住，其次是与子女同住；有心事多向家人及朋友倾诉，缺乏与社区人员沟通。文体活动需求：认为体育锻炼非常必要，每天用于29、锻炼的时间2小时以上的占68%；参加社区文化娱乐活动主要是为了交友，令生活充实快乐。心理需求特征：绝大多数老年人都曾感到悲观，有“无用感”。（二）老年人对养老公寓有以下需求偏好：区位环境：偏爱近郊或城里，方便就医和探望，好风景好空气是理想入住费用：适中，希望费用在自己可承担的范围内医疗条件：重视急救处置能力，希望设置医院服务需求：保证高品质与持续性，偏重康复、养生饮食条件：选择性强，满足多样需求我国养老市场供给概况（一）养老机构供给种类分析目前我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或者其法定赡养30、人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理31、能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。（二）养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。珠三角地区养老产品供给32、分析通过对珠三角地区主要的养老服务机构的分析得知，珠三角地区目前主要以家庭式养老、机构养老为主要养老模式，社区养老模式尚处于探索阶段，目前已有的一些养老服务机构未对市场进行细分，开发的产品未能适应老年人常变的身体情况及经济状况，以老年养生、康复开发的项目较少。目前珠三角地区养老产品供给现状呈现以下特点：资源分散，床位供给不足，未形成规模效应：配套服务设施不完善，规划设计不符合规范要求；服务较为单一，专业护理人员不足，管理不够规范和科学；养老居住来形成体系。珠三角地区老年市场趋势分析（一）社会需要居家式养老院以满足中国传统的养老观念受中国传统文化的影响，在社会家庭结构及传统养老观念还未全面转换的33、情况下，现阶段及未来较长一段时期内，居家式养老公寓将是未来养老产品发展的主流。（二）规模化的养老社区以队低养老成本保证养老管理服务水平在珠三角等经济发达的地区，由于土地成本较高，养老服务机构往往会以缩小居住空间、降低管理服务水平等方式区保证经营效益，而随着人们生活水平的提高，对养老服务的要求进一步提升，社会需要规模化的养老社区，以保证养老管理服务水平。（三）养老院将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转34、移将成为必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。（四）养老院的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对养老院的档次划分，现尚无明确界定，但目前珠三角地区大部分养老服务产品较为低端，绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档养老院的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。2.2.6 市场分析小结我国逐步进入老龄化社会，养老市场规模庞大，但目前我国社会化养老发展处于起步阶段，养老服务体系还很不完善，市场提供的养老服务产品远远无法满足快速增长的养老需求，市场呼35、唤一个自然生态环境优美、配套设施完善、管理服务科学、具有人文关怀的养生养老产品。人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐36、渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。该项目的实施是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。因此，项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。2.3 项目建设的必要性目前XX瑶族自治县内及周边县市都未修建综合性老年养老37、养生服务设施。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年养老养生服务项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。2.4 项目建设的有利条件2.4.1各级政府的重视和支持世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。根据国务院的相关规定，民政部、财政部、国家税务总38、局以民办函（2000）9号、财政部、国家税务总局以财税（2000）97号文件对老年服务机构的各项税收免交税的规定；XX瑶族自治县人民政府以乳府办201094号文件关于我县社会福利机构建设工程减免的通知对加快实现社会福利化建设在“政府投入、土地使用、税收减免”上也作出了很多优先、优惠的政策，给发展社会性福利事业带来了活力。2.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学39、习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有养老院。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。2.4.3主管部门的管理优势该项目的主管部门是XX瑶族自治县民政局。按照国家机关的职责分工，民政部门是社会事务的主管部门。其中，也有对老年及社会福利事业的支持、管理和对城镇、农村的三无人员的供养职责。项目建成后，对收养符合国家政策规定的可由民政部门40、供养的对象，民政部门将予以大力扶持，这对项目建成后的运行起到相对的保障作用。2.4.4项目选址该项目建设地点选在XX市XX县城南面乳城镇鱼塘坑片区，丽宫路西侧山地区域。附近有XX丽宫国际旅游度假区，水、电、气、路早以完备，这里交通便利，环境优雅，绿水青山青翠欲滴，空气清新，邻近地段繁华而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建养老院的最佳地点。待各项附属设施完善后，养老院依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又邻近风景旅游区，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。2.5 项目建设的41、可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的42、累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住养老院已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。项目选址情况表表31序号内容方案备注1 区域位置 XX瑶族自治县城南面乳城镇2 总规划面积668亩3 开发建设用地面积 196.47亩 4 地形地貌 地势相对平坦 5 工程地质 良好 6 气象条件 位于主导风向上风侧 7 交通条件 优8 供水 有丰富的水源 9 供电 已通 10 消防 离消防援助单位4公里 11 通信 已通 12 排水 部分建设 143、3 土地价格 5000万元 14 拆迁 无 15 施工条件 良好 16 环境条件 优 17 发展条件 良好 第三章 拟建项目概况3.1工程建设条件和选址方案3.1.1区位条件（一）地理位置XX瑶族自治县位于广东省北部、XX市西部，距离市区约31千米，东邻武江区，西连阳山县，南毗英德市，北与乐昌市接壤，西北角与湖南宜章县相依。（二）交通区位从外部交通来看：XX作为广东“北大门”XX市辖区的县，地理区位优越，距离广州约200公里，距离深圳、香港约300公里，便捷的交通条件使XX纳入珠三角“1小时”交通圈。“XX是粤北XX地区外部交通条件最好的县”，可以通过公路、铁路、高速、高铁等多样化交通与周边快44、速地建立联系，可进入性条件较高。京珠高速穿越县境近60公里，并在县城、东坪南水湖和大桥镇设有三个进出口，建设中的广乐高速公路穿越县境北部。武广高铁XX站位于XX东部约30公里处，45分钟可达广州，1.5小时可达深圳香港。此外，国道323和省道248、249、2550、258贯穿全境，构成四通八达的交通网络。从内部交通来看：广东XX生态颐养园项目位于XX县城南面乳城镇鱼塘坑片区，靠近大型温泉度假酒店旅游区，距城区大概5分钟车程的距离，目前有丽宫路与城区连接。该片区是未来XX城市发展的拓展区，是承接城区与未来高端社区、度假区的枢纽地段。（三）小结优越的区位条件，快速对接XX、珠三角等大中城市，辐射45、包括韶（关）、广、深、莞、港、澳等地区，辐射人口达5000万之多，为广东XX生态颐养项目打造养生养老基地提供广阔的市场客群基础。3.1.2自然环境（一）地形地貌XX位于南岭山脉南麓，贯穿弧形山系，地势由西北向东南倾斜。西北部、西部峰峦环峙，属高山地带，溶蚀高原地貌显著，是XX市主要石灰岩地区之一。东北部属丘陵地带，河流两岩地势平缓。东南部地势较为平坦，为平原和丘陵地形为主，广东XX生态颐养园养生养老项目基地位于XX县城南部区域，以狭长山谷和低矮丘陵地形为主，整体地势较为平坦。（二）气候条件XX县气候属中亚势带季风气候。区间气候较为悬殊，东南部平原和丘陵区全年平均所温19-20，西部山区全年气温46、16-17，北部高山地带全年平均气温为15。降雨量东南部及西部山区偏多，全年平均有2000毫米以上；南部和北部降雨量偏少，全年降雨量平均1400-1500毫米。无霜期308天。而项目基地所在的乳城镇位于东南部平原区域，全年平均气温相对较高，夏无酷暑，冬无严寒，气候年际变化较小，总体而言，是适合老年人养生养老的气候，有益于老年人的身体健康。（三）水文条件XX县水系较为发达，境内主要的河流有武江河、乳江河（又称为南水河）、杨溪河及大潭河。而唯一一条流经县城的河流是发源于县境西北与阳山交界的丫叉顶，由西向东流入南水水库，汇入北江的乳江河（又称南水河），贯穿于整个县城。基地附近拥有储量丰富，天然优质的47、温泉资源，目前在基地南部不远处有以温泉为特色的大型温泉旅游度假区XX丽宫国际旅游度假区，其温泉源来自青岗温泉，经过地质矿产部监测鉴定，为国内罕见的弱碱性“偏硅酸锶泉”，含有大量铜、钴、钥、硒、铁、锌等多种对人体有益的微量元素。可饮可浴，泉质上乘。是养生养老项目重要的资源条件。（四）生物资源XX自然生物资源丰富，物种多样。全县森林覆盖率达73.1%，活立木蓄积量达534万立方米。植物种类有2000多种，其有高等植物178科，611属，1158种，其中乔木树种73科181属473种，占广东大陆树种的80%，国家保护的25种，占全国67种的37%，有一级保护植物红豆杉、伯乐树、福建柏、长苞铁彬、观光48、木、广东松等以及药用植物资源207种；据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知，高浓度氧离子是人类健康长寿等秘密武器。科学研究表明，长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。基地大片未被破坏的山林植提供10万余个/立方厘米负氧离子的优质空气。（五）小结良好的自然生态基地，舒适宜人的气候条件，形成良好宜居的养生养老环境。丰富优质的温泉资源，独特的养生药用植物，充裕的项目用地面积，具备珠三角等大都市发展养老服务产业所无法比拟的优势，为发展养生养老产业，打造集养老服务、康体养生、生态体验、产业研发等于一体的综合性养生养老基地提供良好的基础条件。3.1.3人文环境（一）社49、会人口XX瑶族自治县是广东省三个少数民族自治县之一，全县总面积2227平方千米，辖9个镇115个村（居）委会，总人口21.1万人（2010年）其中瑶族人口2.4万，大部分属于过山瑶，占全县总人口的11.3%。据第六次全国人口普查资料显示，XX县60岁及以上老年人达到2.36万人，占人口总量的13.3%。预计2020年老年人口将达到5.5万人，老龄人水平推进到30%以上。XX县人口老龄化总是较为严峻，但养老服务体系建设仍处于起步阶段。（二）地域文化XX县是广东省三个少数民族自治县之一，瑶族人口2.4万人，占11.3%，大部分属于过山瑶。是老挝、泰国、越南等东南亚国家以及美国、法国等欧美过山瑶的祖50、居地。是“世界过山瑶之乡”。XX分别在2008年和2010年两次举办瑶族盘王节。2008年，世界勉瑶文化学术研讨会在XX，过山瑶文化教学研究基地落户XX。“过山瑶文化”是XX最具特色和代表性的地域文化元素。瑶族养生文化历来闻名遐迩，瑶族也是百岁老人辈出的民族，过山瑶的祖宗信仰、多神崇拜与民间习俗，在满足个人自身的精神需和心理调适方面发挥着十分重要的作用。瑶族药浴、瑶医则是过山瑶养生文化最杰出的代表，药浴是瑶族人的祖传秘方，瑶族人有每天泡瑶浴的习俗。瑶族药浴是第二批国家级非物质文化遗产。瑶医以草药为基础、以盈亏平衡理论来指导、独具一格的瑶族医药治疗方法，是民族文化和祖国传统医药的重要组成部分。广51、东XX生态颐养园项目，以过山瑶文化为特色，将XX地域特色文化融入到养生养老项目中，不仅与XX作为“世界过山瑶之乡”形象相契合，提升文化影响力。同时，凸显养生养老特色。（三）经济发展近年来XX瑶族自治县国民经济发展整体呈现出稳步增长的态势，但受国内外的复杂经济局势，经济增长速度放缓，到2012年GDP（国民生产总值）增长率仅为6%，低于全国平均水平7.8%，经济发展形势较为严峻。目前XX经济发展主要靠投资拉动，固定资产投资增速平稳。城镇居民人均可支配收入却高于XX市平均水平，居民消费能力较高。从整个XX市域来看，XX经济发展水平处于XX下游水平，第三产业的增长对经济的拉动作用有限，XX需寻求新的52、经济增点，扭转经济发展放缓的形势。（四）小结作为广东省三个少数民族自治县之一，XX县经济社会发展拥有自己的特色与优势，将厚重独特的地域文化资源与养生养老项目的发展相结合，可以为养生养老增添特色。广东XX生态颐养园项目可以完善XX本地社会养老服务体系的同时，能延伸相关产业，带动XX经济发展。3.1.4场地分析（一）土地利用基地内生态本底良好，用地以荒地、林地为主，植被种类单一。整体地势起伏变化较大，景观层次明显。现状建筑较少，有一处养殖场，土地现状处于荒芜状态，均位于平缓谷地。北部有1条500KV高压线穿过。（二）道路现状基地附近有丽宫公路从东侧经过，丽宫路，现为旅游道路水泥路，路宽7-8米。基53、地内道路为登山步道，路况较差且未成体系，登山步道以1-2米泥土路面为主。（三）水文分析基地内有一条天然溪流，水源依靠山涧雨水汇集，在地势较为平坦的区域形成汇集点。现状水质较好，溪渠待梳理。（四）用地适宜性分析1、适合建设用地主要集中在高压走廊以南；2、临丽宫路，交通可达性较高的区域宜布置公共服务性用地（商业、医疗设施、酒店）；3、谷地越往深处，环境越私密宁静，宜布置较为高端的养老产品；4、山体可分散布置少量户外体验设施；5、开发强度，沿丽宫路宜高强度开发，往谷地深处应依次递减。6、给水，项目用水取用自来水，由市政供水。自来水采用直供形式，消防系统与日常生活用水为同一水源，各用户分别设给水进户装54、置、水表计量。7、排水，场址周围设有市政污水和雨水管网，项目建成后的雨水及处理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。8、供电，本项目由市政供电，项目场址附近有市政供电线路，可满足项目建设及建成后的使用需要。9、弱电，项目场址内通讯和有线电视接受系统齐全，项目建成后可由此直入。10、通讯，项目内已有电信局接入的通讯线路，用户可直接申请办理。（五）优势分析1、良好的自然生态环境XX县良好的自然生态环境，舒适宜人的气候条件，优质的温泉资源，加之过山瑶独特的养生文化传统，构成了特有的养生养老环境，充裕的项目用地，为发展养生养老产业，打造打造大型综合性养老基地提供良好的基础条件。2、优越的区位条件四通八达55、的交通网络与珠三角地区无缝对接XX、珠三角等大中城市，为养生养老项目提供广阔的市场客群的同时，也能共享珠三角地区优质先进的医疗服务、养生保健、文化科研等养生养老资源。3、大范围的可建设面积与XX、珠三角地区大中城市相比，本项目拥有自身独有的先天优势条件。广阔的项目规划建设面积、较为低廉的土地开发成本、优越的自然生态环境，能提供更大面积的居住生活空间，更为优越的养生养老环境，让老人用相对实惠的价格享受更为优质的养生养老服务。（六）选址方案由以上分析可见，本项目选址于此，不仅在地理位置、气候条件、工程地质条件、交通状况、生活和市政配套等方面均较理想。3.2建设内容及规模广东XX生态颐养园项目位于X56、X市XX县城南面乳城镇鱼塘坑片区，丽宫路西侧山地区域，规划面积668亩(44.53ha)。本项目由协助护理生活区（建筑面积约33600）；独立老人生活区（建筑面积约28600）；老年活动中心（建筑面积约3000）；管理中心（建筑面积约5000）；接待服务中心（建筑面积约9000）；配套商业街（建筑面积约4370）；老年专科门诊部（建筑面积约4500）；康复疗养中心（建筑面积约11250）组成。总建筑面积：99320，其中住宿区面积62200、服务区面积17000、商业面积4370、配套医疗面积15750。总停车位：450个。总床位数：1880床。本项目规划期限为2013-2018年，共6年，分57、为近期、中远期两期进行开发。近期：2013-2015年；中远期：2016-2018年。另附属工程：绿化面积52392，道路面积39294，及基础设施（给水管网工程）、垃圾污水处理系统工程各一项。规划指标表工程名称：广东XX生态颐养园项目项目指标备注规划范围面积（平方米）445731.00 /开发建设用地总面积（平方米）130980.00 /总建筑面积（平方米）99320.00 /其中医疗老年专科门诊部4500.00 100个床位，中山大学附属医院老年病专科门诊部康复疗养中心11250.00 320个床位，床均35平方米计算住宿协助护理生活区33600.00 800个床位，床均42平方米计算独立58、老人生活区28600.00 660个床位，床均43平方米计算服务老年活动中心3000.00 老人大学、健康会所管理中心5000.00 管理公司办公、销售中心、员工宿舍接待服务中心9000.00 住宿、养生、会议商业配套商业街4370.00 园区生活配套商业建筑限高（m）20.00 /建筑密度（%）30.00%/绿地率（%）40.00%/容积率0.76/停车位（个）450/床位数（床）1880/第四章 建设规划及方案4.1 项目规划指导思想和建设目标规划原则本项目规划建设坚持“生态保护、以人为本、彰显特色、开放创新、协调共赢”的原则。同时，贯彻片区贡献的理念，保证各方利益共赢得以实现，促进整个养59、生养老基地开发的可持续发展。（一）生态保护原则加强生态保护，促进环境和谐。充分考虑环境保护，在“水系保护、植被保护，开发强度控制、绿色建筑、给排水系统及垃圾处理系统”等方面，有针对性地提出环保可持续、切实可行的方案措施，建设“资源节约型、环境友好型”养生养老基地。（二）以人为本原则“以人为本”就是要以“人”为核心，树立人在规划设计中的主导地位。养生养老项目尤要凸显“以人为本”原则的位置，在软硬件的规划设计中均以人的生理和心理感受进行设置，处处体现人文关怀，创造安全、便利、舒适、优美、富于情趣的养生养老环境，满足人们物质和精神需求。（三）彰显特色原则特色是养生养老项目开发的灵魂，有特色才及吸引力60、，有特色才有竞争力。本项目以地域民族文化过山瑶文化为特色，深度挖掘过山瑶文化资源价值，将其与养生养老有机结合，打造具有吸引力与竞争力的养生养老产品，塑鲜明的主题形象和养生养老品牌。（四）开放创新原则养生养老是一种新型经济发展模式，以国际化的视野、开拓创新，借鉴与吸收国内外休养养生养老发展先进经验，提升和优化发展路径和模式。需立足国内、放眼全球，坚持标准化、特色化、规模化和国际化的发展方向。广泛合作、开放发展，构建高水准、高品位养生养老基地。（五）协调共赢原则全面协调政府、开放商、当地群众及目标客群等相关者的利益关系，提升企业经济效益和对外影响力，改善居民生活及满足目标养生养老目标客群多样化需求61、，最终实现各方利益协调共赢的局面，促进项目可持续发展。4.1.2 项目建设目标（一）以粤北山区特有的区域个性，依托XX瑶族自治县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础逐渐向XX县周边区县乃至XX市主城区辐射。（二）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。（三）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护62、理亲情化，管理规范化，医疗现代化。4.2 建设项目功能及规模4.2.1 功能：该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同时考虑养老院本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，既有现代建筑元素，又符合当地民族风情，统一的规划布局给城市生活带来和谐与繁荣，由此，给整个城市增添了一道靓丽的风景线。4.2.2 规模：拟建项目总规划面积668亩，用地面积约200亩，总建筑面积99320平方米，其中：住宿区面积62200、服务区面积17000、商业面积4370、配套医疗面积15750。总停车位：450个。总床位数：1880床。项目总投资38294.55 万元。4.3规划构思布局合理，立面造63、型融合中国几千年来的建筑文化，幽雅别致，整栋建筑采用与山地环境相同的肌理变化，从而使该组建筑与周围环境高度的统一协调，既拥有少数民族地区的建筑风情，又符合居住建筑现代化的潮流，既有场地宽阔、环境幽静、空气清新的花园式格调，又有电脑、电视、电话、浴室等一应俱全的现代化生活设施。整体建筑格调高雅、充满人文气息，与周围环境融为一体。工程建成后，公寓条件将得到极大改善，为实现社会需求，解决社会化所遗留的一些问题，较好地满足粤北地区老年人们的需求。4.4规划结构和功能分区结合广东XX生态颐养园区位环境特征和建设条件，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在养老院的康复、疗养、活动、娱乐和生活问题，64、其次考虑养老院本身各部分职能的综合需求。4.5 规划设计4.5.1设计理念（一）田园牧歌、世外桃园项目地位于XX瑶族自治县乳城镇丽宫路丽宫温泉度假景区附近，该地区风景怡人、山坡地植被完整如世外桃园。同时，考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。（二）要充分溶入当今社会的三大主流因65、素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。（三）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的66、服务宗旨。（四）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。4.5.2平面布置指导思想（一）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式养老院为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（二）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。（三）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物67、与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（四）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。4.5.3平面设计该项目规划用地668亩，建设共需占用土地200亩，地形较平坦便于建设。在布局上打破以往传统的模式，即主入口（东门）直接进入中心位置颐养园中心，西侧与西南侧为独立老人生活区，北侧为协助护理生活区，东北侧为医疗康复中心，东侧为配套商业街和管理中心；南侧为接待服务中心，中间为老年人活动中心及主景区的生态养生公园。采用这种中心向四周辐射的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，68、看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的主景区为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在南侧和北侧的土地作为项目的绿化用地，在原有植被基础上根据需要引种一些观赏植物。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人69、们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。4.5.4 道路交通规划（一）对外交通丽宫路从规划区的东侧穿过，向北可至县城、XX市，向南可至丽宫温泉度假酒店，是本区对外联系的主要出入通道。（二）道路系统规划1、道路网规划（1）道路系统规划原则以周边现状和规划的主干路网骨架为依托，使规划区内路网与周边的路网结构相协调；充分利用现有路网，顺应地形地貌，按照生态、景观和交通并重的观念，合理组织区内道路网络和确定道路宽度。（2）路网结构本区道路主要采用不规则“环形”组织主次干道，支路则采用相对自由的形式进行组织。规划以能满足规划区远近期交通需求为目标，尽量顺应70、地势，减少对地形地貌的破坏；并使主次路网分明、路网密度合理、功能完善，具有较高通达性。（3）道路分级根据区位条件、交通发展需求预测及规划区的现实情况，区内道路可分为干路（一级路）、支路（二级路）两个等级，各级道路断面详见道路交通系统规划图：干路（一级路）：以承担规划区内交通功能为主，主要承担区内各主要功能组团之间的交通联系，起到广泛联系颐养园各功能片区和交通集散的作用，规划道路红线宽度11-14米，其中从入口至管理中心段道路规划为景观大道，红线宽度为14米。支路（二级路）：为进出各功能组团和承担短距离内部交通的道路，道路红线宽度为7米，规划支踟 线形以自由流畅为主，一般顺应地势走向、地块分界线71、走向或依托现状道路，从而保证地块的通达性，并可营造出相对丰富的空间。以上道路网构成了规划区的主要骨架，具体实施阶段应充分考虑地块土方平整地块出入组织以及工程管线的衔接。各组团内的防火通道及服务通道的最小宽度不应小于4米。2、静态交通规划（1）在北部入口规划停车场1个，主要解决医院、康复疗养中心的停车，结合入口广场附设有小型公交车站，以加强规划区与城区的公交联系。在商业街区的南侧规划小型停车场1个，以解决商业街区车辆的集中停放。（2）独立老人生活组团内部的停车主要由内部自行解决。老年公寓组团的停车采用集中式停车，规划在老年公寓组团临园区干路一侧设置停车场1个，规划按建筑面积100平方米配设0.572、-0.8个小车位或每户配设1-2个小汽车位，以解决居住组团的内部停车问题。（3）接待服务中心、管理中心办公楼、老年活动中心等公共设施用地，均设置与之相配套的机动停车场（库）。配建停车场（库）的停车标准应符合表5-1的规定。（三）步行系统规划规划将园区的步行系统分为滨水步道和登山步道两种类型，步道宽度为1.8米。规划通过对步行人流的组织，将园区内的谷地滨水空间和山体的坡地空间有效的整合为一个游览系统。滨水步道采用木质栈道结合硬质铺地的形式，结合地形打造具有层次变化丰富的亲水空间，滨水步道由入口广场延伸至独立老人生活组团，结合局部节点设置景观小品，增强滨水空间游览的趣味性。登山步道采用木质栈道结合73、硬质铺地的形成，结合山体的变化布置，打造变化丰富的健身步道，登山步道连接半山梅园、桃园、茶园，增强山林游览观景的多样性，同时通过结合组团间的山体绿楔设置步道，将滨水空间和山林连接成一个游览系统。景观绿地规划（一）景观体系规划1、景观现状（1）自然景观本案规划范围内地形以丘陵、山谷为主，基地中央形成平坦谷地田园景观，四周群山环绕，山泉涧溪向中央谷地汇聚，形成了一个独特的“聚宝盆”式的空间形态，自然景观格局上佳。基地内水体景观形态多样。植物种类丰富，杉木、竹等分布广泛，林相丰富，随季节变化呈现出不同的景象。但各个地块自然景观特色略为均质。（2）人文景观基地内以自然森林为主，人为活动较少，目前人为景74、观较少，主要以乡村农田、养殖场为主。2、规划原则根据现代景观生态学原理，充分利用现有景观资源，合理布局新的自然与人文景观，严格控制交通沿线，景区（点）建设等人为活动，强化景观空间的整体性、层次感及美观度，同时尽可能保护及延续当地历史文化内函，打造灵动优美、独具特色的景观体系。具体而言，重点遵循以下原则：因地制宜，突出景区主题特色；注重融入文化内涵及人文底蕴；生态保护优先，丰富景观层次；优化景观结构，完善景观系统。3、规划内容结合景区整体地形地貌，注重景区整体景观风貌的打造，既与周边山体及建筑相互协调，同时强化人本意识、空间意识、亲水意识，突出生态休闲和乡土文化特色；不同地段结合其自然景观及项目75、布局特点，规划不同风格的景观体系，以形成立体空间，打造“一条滨水景观带、两大标志性景观、多个景观节点”的景观结构。一条滨水景观带“一条滨水景观带”是中央滨水景观带，分“山林涧溪、谷地田园、休闲水岸”三段主题打造，凸显基地环境特征，连接各功能板块的纽带，并为人民提供了亲水活动的场所。（1）山林涧溪依托地势起伏及林间涧溪，结合生态公署健康登山步道共同打造，设立亭台楼阁、山泉池、观景平台等节点，营造自然原真、山谷清幽的环境氛围。（2）谷地田园结合谷地大片的农田景观，在滨水空间较为开敞的地段，通过本土砖石、瓦片等材料，设置可渗透性人工驳岸，并在护堤上设置种植槽，通过色叶灌木的种植，形成与四季农田景象遥76、相呼应的独特景致，营造多彩有的空间体验氛围；（3）休闲水岸结合基地居民生活体闲需求及亲子农庄项目，采用自然与人工相结合的方式，局部设置亲水平台，滨水栈道、以及景观亭廊等休憩设施，一来满足居民日常的游憩、娱乐的需求，同时也起到提高环境品质，塑造人文社区的作用。两大标志性景观基地内最主要的标志性景观，集中体观各分区的主题与特色，作为各分区的景观控制点和视觉焦点。分别为：XX生态广场、老年活动中心。（1）XX生态广场XX生态广场是整个养生养老基地的入口门户区域，是生态颐养园形象的形象展示窗口，主要承载入口指引/形象展示等功能，以“生态”为设计理念，提炼XX代表性元素以及XX瑶族（过山瑶）文化元素符号77、，整体营造自然生态、风情浓郁、风情浓郁、健康休闲的氛围，打造XX生态颐养园地标性景观。（2）老年活动中心老年活动中心位于谷地的中心地段，结合基地山泉溅溪，形成人工湖面，打造集老年大学、活动中心、心理咨询中心等功能于一体的综合性单体建筑、建筑外墙采用大开窗设计，与人口湖一起，形成良好的景观视觉效果。多个景观节点在中央滨水景观带及标志性景观节点的基础上，还形成了多个次景观节点，主要包括：休闲商业街区、管理中心、康复疗养中心、接待服务中心、老年公寓组团，整体构成生态颐养景观体系。（二）绿地系统规划1、绿地现状通过对XX生态颐养园基地植被与绿化现状考察分析，其特点主要体现为：（1）植物资源丰富，植被覆78、盖率高。由于地形地貌、气候等因素的影响，为基地内生物营造了良好的生存环境，植被覆盖率较高。（2）原生性森林群落较少，天然次生林保护较差。基地内以人工次生林为主，原生性森林群落数量较少，优势树种幼苗得不到很好发育，森林次生演替进程缓慢。森林外貌低矮而参差不齐，林内结构杂乱而疏散。（3）景内绿化树种较为单一，绿化缺少景观特色。基地内植物以亚热带常绿阔叶林。虽然植被覆盖率较高，但群落结构单调，植被景观单一且各分区植物景观特色不明显，使以自然风景游赏为主的景区植被的风景价值降低，难以适应风景浏览的需要。2、规划原则XX生态颐养园以打造国家养生养老示范基地为目标，保护和改善基地内的植物景观，是开发建设中79、的一项工作重点，绿地系统规划应遵循以下原则：（1）生态性原则在保护优先的基础上，以生态学基本原理为指导，对基地内绿地系统进行梳理高速与规划组织，恢复植物景观的自然性、乡土性和原生性，丰富植物群落层次、种类，保护和强调生物多样性，因地制宜，合理配植，以使颐养园的生态环境持续发展。（2）观赏性原则在遵循生态效应的基础上满足游额游览观赏需求；结合基地内空间面局、资源分布以及浏览组织，对主要的生态观光游览区域的游览道路两侧、重要景点周围以及特殊的景观地段的林地进行改造，注重季相变化、层次化、特色化、乡土化，提升新城整体的景观价值。（3）整体性原则综合考虑基地内的绿地现状、植被分布及项目布局等因素，合理80、调整林地功能和结构，兼顾新城发展过程中社会经济和自然资源的整体效益，为其可持续发展奠定基础。3、规划内容根据基地现状植被分布特征、场地条件以及规划布局要求，形成“一片、多楔、多点”的绿地系统结构。一片：一片是指整个区域的绿色生态基底。从山林植被到谷地田园联合整体打造，形成一个生态大公园，构造完整的绿色生态体系。起到隔离和安全防护功能。并与各个组团主要景观廊道进行衔接。多楔：多楔是指渗入各建设组团间的楔形绿地。基于现有不同功能组团之间以及道路两侧的行道树系列，构建楔形的绿色廊道的网状体系，联通基地四周的生态斑块，构成覆盖全镇的绿道系统多点：多点是指建设组团内的点状公共绿地。在各个功能组团内部形成81、不同斑点状绿地花园，功能组团内部公园绿地是城市建设用地、城市绿地系统和需要市政公用设施的重要组成部分，为养老基地居民提供休闲游憩场所。4.5.6 公共服务设施规划（一）规划原则1、成套配置，分级布置公共配套设施布置形成不同等级设施，不同等级设施结合布局。2、均匀分布，合理使用合理配置各项设施布局，形成完善的覆盖网络。3、服从整体，合理布局。从区域角度综合考虑各项设施布局，避免重复建设。（二）规划目标构建布局和等级合理，支持生态自身发展需要的，兼顾周边镇区需求的公共服务设施网络，建设一批高标准、代表东莞新形象的、标志性公共配套设施。（三）公共服务中心体系根据服务范围、服务规模、以及寻求与周边各镇82、服务体系的协调互补发展，有效的为东部地区的发展实现双转型提供持续的动力支持，并规划区中的公共服务中心划分为三个等级；1、园区中心：位于中心片区，主要为规划区的生产、生活提供各类公共服务设施，主要承担园区的行政管理、文化休闲、商业金融服务、旅游服务等核心公共服务功能。2、片区级中心：布局在各个功能片区内，分别为产业片区、居住片区提供专业化服务设施为主，规模小于园区主中心，并和主中心功能互补。3、社区级中心：结合居住小区等的建设配套各类公共设施用地，形成小区级服务中心。（四）分类布局指引按照服务对象、服务性质以及生态颐养园的发展需求，将规划区的公共服务设施分为以下六种类型：1、管理服务设施在颐养园83、入口，生态广场景观湖畔设置XX生态颐养园管理中心，同时配套完善社区服务设施。2、医疗卫生设施建立完善的医疗保健网络，满足颐养居民不同的医疗卫生服务的需求。主要在入口区域设立与中山大学附属医院合作的老年病专科门诊部，里设100张床位。3、文化娱乐设施文化娱乐设施主要结合老年活动中心设置。包括老年大学、棋牌室、播放室等内容。此外，在协助护理生活区公寓也设置部分文化娱乐设施。4、商业设施在入口配套商业街区域设立区级商业中心，在接待服务中心设置片区级商业中心，另外，在各片区核心根据服务需求设置片区级商业中心。5、健身康体设施建设康泰设施主要包括室内外活动室、体憩处、观景点等。结合老年活动中心设立分别设84、立室内、室外活动室，在项目周边设立体憩处级观景点。6、市政设施市政设施为片区居民服务的公共服务设施，XX生态颐养园市政设施主要包括邮局、电瓶车站、垃圾回收站、公共电话、公共卫生间及停车场。其中市政设施分布在入口区域，此外，停车场、公共卫生间灯根据各片区需要进行设置。4.5.7 市政工程规划（一）工程规划总述1、规划依据（1）XX县城市总体规划（20062020）（2）城市给水工程规划规范（GB50282-98）（3）室外给水设计规范（GB50013-2006）2、给水现状规划区周边现状无市政给水管网设施，规划区内无人工饮水设施。3、规划原则（1）根据项目建设的需求，结合土地利用规划，合理布局给85、水管网系统，保证用水安全可靠，为下一阶段的给水管网设计提供依据；（2）合理预测用水量，提出供水水源和供水管网方案；（3）协调规划区供水管网与XX县城市总体规划管网之间的关系。（二）给水工程规划1、给水水源由于规划区现状无供水设施，不能满足颐养园用水需求，建设将颐养园纳入XX县城供水系统，沿丽宫路敷设DN200市政给水管作为本区主要水源。2、用水量预测针对规划区内的建筑以居住和公共服务为主，以不同功能用途建筑用水量指标法为主要方法预测用水量，以人均综合生活用水量指标法并作为校核，最终确定规划区的用水量。人均综合生活用水量指标法预测用水量城市给水工程规划规范（GB0282-98）的人均综合生活用水86、量指标为：一区特大城市：300-540/人d：一区大城市：290-530L/人d；一区中等城市：280-520L/人d；一区小城市：240-450L/人d。XX县现状人均综合生活用水量为320L/人d，根据规范及现状用水情况，确定规划区取人均综合生活用水量指标为350L/人d。名称用水量指标用水量（立方）指标单位规模单位最高平均日人口350L/人d2716人950.6/道路用地20M3/had2.52ha50.4/绿地及农业用地10M3/had8.52ha85.2/管网流失水量按10%漏水率11.36/合计1097.56853.05人均综合生活用水量指标法预预测最大日用水量1097.56m2/87、d，平均日用水量为853.05m3/d。3、管网布置为保证供水效率，本次考虑在规划区内设DN150给水管引入，由DN100配水管分配给各个组团，给水管在沟谷内局部形成环状。生活用水市政接管点处水压按不低于0.28MPa考虑，服务水头按建筑层数规定如下：一层10m、二层12m、二层以上每增加一层增加4m。规划区采用环状+枝状的管网布置形式，形成生活一生产一消防共用系统。按最高日最高时水量进行供水管网的平差计算，并按最大时水量加消防流量进行校核，以核定供水管网的管径及供水的安全可靠性。4、消防给水按照建筑设计防火规范的要求，人口数在小于1万人时，按同一时间内发生火灾次数为1次计，一次灭火用水量为188、0L/s，并以此对给水管网进行校核。管道的压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10m水柱（从地面算起）。其它有关消防问题应依据现行有关消防法规执行。室外布置的消火栓应符合以下要求：（1）室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口；（2）消火栓距离路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m；（3）市政消火栓间距不大于120m，管道最小管径DN150；（4）室外消火栓的保护半径不应超过150m；在市政消火栓保护半径150m以内，如消防用水量不超过10L/s时，可不设室外消火栓；（5）室外消火栓的数量应按室外消防用水量计算决定，每个室外消火栓的用水量应89、按10-15L/s计算。5、工程措施（1）市政给水管预留口间距采用200240m，预留口管径一般采用DN100DN200。（2）道路宽度大30米可采用双侧布置，管道覆土厚度0.60m。（3）给水管道与其它管线交叉要求按城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）要求控制。6、供水水质及供水普及率水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）的规定。供水普及率100%。（三）排水工程规划1、规划依据（1）XX县城市总体规划（20062020）（2）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（3）室外排水设计规划（GB50014-2006）2、排水现状规划区内部现状无市政排水设施90、。雨水均通过山脚下溪流自然排放。3、排水机制规划区为待开发区，规划采用雨污分流排水体制。4、规划原则（1）根据排水体制、排放分区、规划建设用地布局、地形及排水现状的历史沿革，受纳水体位置等情况，综合考虑布置管网。（2）雨水污水管网布置原则上采用重力流。（3）结合区域污水排水规划，统一规则。5、污水工程规划（1）污水量预测根据规范规定，污水量宜根据用水量乘以城市污水排放系数确定，规划区污水排放系数为0.80，地下水渗入量按收集纯污水量的10%考虑。预测平均日污水总量为：0.8l.17.15.75=629.86m3/d。（2）污水排水分区划分规划污水管网水力计算污水秒流量按照不同功能单位建设用地指91、标统计污水量。污水汇水面积根据地形特点，结合周边市政道路的建设情况和地块竖向规划进行划分。（3）污水管网规划规划区由于地形限制，根据经济性原则，污水管沿主要道路敷设，由西向东从入口广场区接入市政污水管网，污水管网干管管径DN150DN300。6、雨水工程规划（1）雨水量计算雨水量计算采用XX市暴雨强度公式：q=2035.5(1+0.581ogp)/(t+8.35)0.62式中：q设计暴雨强度（L/sha）：t降雨历时(min)：tt1+mt2tl地面集水时间（min），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况，取定t1=10分钟；m折减系数，暗管折减系数m=2，明渠折减系数m=1.2；t2管内雨水流92、行时间（min）；p根据区域的重要性，本规划设计重现期采用P-2年。雨水流量公式：Q=qFQ雨水设计流量（L/s）；规划区综合径流系数取0.75，绿地取0.25；F汇水面积（ha）。雨水总量计算为：（本次重现期取2年，降雨历时取15分钟，径流综合系数按照0.45米取）Q=qF=2035.5(1+0.58log2)/(15+8.35)0.62 50.450.45=7696.55L/S=27707.57m3/h（2）汇水面积划分按照多出口，就近排放的原则，考虑地形和规划道路标高，并结合溪流等进行汇水面积划分，规划区地形西高东低，南北为山地。本次考虑雨水集中收集，双侧雨水均汇入至谷地中部的水系。（393、）雨水管网规划根据雨水流量计算，规划采用道路两侧敷设雨水管网或者盖板渠。由于本次规划水系排水能力大于24.0米雨水明渠，故将雨水就近全部排入规划水系，不再新建雨水明渠。（四）电力电信工程规划1、规划依据（1）XX县城市总体规划（20062020）（2）城市电力规划规范GB/50293-1999（3）城市通信工程规划规范2、电力电信现状规划区内部现状无电力电信设施。规划区北部有两条500KV高压线穿越。3、规划原则（1）电力电信设施建设要进一步与县城的供电和通信网络形成一体。简化电压等级、高压电源深入负荷中心。适当布点，缩短服务半径，完善电网与城市建设相适应。（2）利用信息化大幅度提高通信技术水94、平和综合通信能力。在完成程控化和数字化的基础上进一步向数字化、综合化、宽带化、个人化及用户环路光纤方向发展，在传输手段上贯彻有线、无线相结合的原则。（3）结合规划区的发展，用地规模、人口发民用工业、对规划区内的电力负荷进行预测，合理布置电力线路。（4）协调电网建设与城区规划的关系，充分预留高走廊及电缆通道。4、电力工程规划（1）用电负荷预测规划根据建筑用电负荷密度指标预测规划区的用电负荷。（2）供电电源规划区内10kv电源来自XX县城市政电力管网，从丽宫路接入，进线均采用电缆穿管埋地进线方式。（3）供电网络根据主供线路的走向及总体布置，规划区内设置1个10KV开闭所B1变压器安装容量详见上表。95、变压器安装总容量为2000KVA。开闭所设于健康医疗组团东侧，最远负荷供电半径为300-500米。（4）线路敷设10KV电力线沿丽宫路右侧人行道或绿化带下方穿玻璃钢管埋地敷设。380V/220V电力线沿园区道路右侧人行道或绿化带下方穿玻璃钢管埋地敷设。电缆保护管埋深为管顶距路面1.0m。穿越机动车道时采用穿镀锌钢管保护。在道路旁设置照明路灯，间距为35米。10KV电力线均采用YJV22铠装电力电缆，380V/220V电力线均采用ZRYJV低压电力电缆。详见电力工程规划图。（5）景观照明规划景观照明光源均采用LED灯、金卤灯等高光效、长寿命、显色性好的光源。LED灯还可组成多彩动态的照明效果，标96、志性景观处需突出重点，采用多种用光方法，进行装饰照明，展示出独特的光环境，路灯实现光控时控，前后夜灯光控制方式、节日夜景灯光设计控制方式。规划区有些场所可考虑设置太阳能庭院灯，以节能方式实现夜景照明。（6）高压走廊规划规划区北部有两条由西向东穿越的500kv架空线路，本次规划保留现状的500KV高压走廊，走廊宽度约60米。5、电信工程规划（1）电话容量预测规划根据用地电话标准预测市话容量。根据预测，规划区内需电话1870门，采用内部自设数字程控电话交换机1000门，配置中继线10对，单向出入中继线方式，电话交换机设在颐养园管理中心内。规划区内自设计算机网络系统，作为颐养园内部办公、管理智能化系97、统基础网络平台。（2）通信线路布置规划区内的通信电缆由丽宫路的市政管网接入，沿规划区主要道路左侧人行道或绿化带下方采用PVC管敷设。通信PVC管群穿越机动车道时采用砼包封加固保护。通信线路均采用沿规划道路与电力电缆异侧埋地敷设，选用铠装市内电话电缆。通信管道采用12 110或6110的通信管道，埋深为管顶距路面1.0米。（3）通信设施规划规划区内设1座电信光纤机房、网络机房、有线电视光端机房与颐养园管理中心内，作为规划区通信主机房。规划沿园区主要道路设置IC公用电话亭，其间距控制在150-250米之间。（五）综合管线规划管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交98、叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线间、管线与建筑物设施的最小水平间距等有关规范埋设。规划电力管道、电讯管道、给水管道、布置在人行道或绿化带内。电力管道、给水管道宜布置于道的东南侧，电信管道宜布置在道路的西北侧。规划区管线的敷设方式为地下敷设，工程管线在道路下面的位置宜相对固定。当工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序为：电力管线；热力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线、管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；弯曲管线让不弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。各99、工程管线检查并在车行道内建议采用防盗重型球墨铸铁井；人行道上井盖颜色应与人行道颜色一致，并在井盖上标明井盖类型。4.5.8 安全防护规划（一）防洪规划1、现状概况项目基地范围内山林涧溪，在汛期存在暴发山洪的风险。目前基地排洪渠道以天然河道为主，防洪等级较低。2、防洪措施（1）充分利用现有的排洪渠道和天然河道。加强河道管理和清淤治理工作，保证河道顺畅。严禁侵占河道建设与水利设施无关的建（构）筑物，严禁向河道内倾倒各种废弃物，对于占用河道的各类设施，应责成限期拆除。（2）避免集中出流增高排洪沟渠的断面水位，采用分散就近排放的原则，做到高水高排，低水低排。（3）统筹考虑，防洪体系的建立要从整个区域全100、局出发，重点部署防洪建设，且与其他防灾建设相结合，相协调。（4）根据防洪标准（GB50201-94）要求，结合基地实际条件，确定基地区内相关堤围建设近中期按照50年一遇防洪标准加强，远期按照100年一遇防洪标准加固。（6）建立防汛防洪指挥体系，由政府领导牵头指挥，各成员分片包干，做好域内相关河道、洼地、山洪沟等防洪安全重点区域的监督巡查工作，并按职责分工配合组织指挥好社区监测预警、抢险救灾和转移安置等工作。（7）完善应急响应机制，当防汛指挥机构发布预警信号后，区域防汛指挥机构各成员、各防汛安全责任人、信息监测人员、防汛抢险队伍等要根据不同预警信号立即采取相应应急响应活动，保障游客及群众生命财产101、安全。（8）完成防洪工程体系的建设。制定相关的河道管理条例，责任部分安排人员进行监督管理，采用先进的防洪管理设备，加快防洪管理智能化的进程。（二）消防规划1、规划依据（1）中华人民共和国消防法（1998年）（2）城市消防站建设标准（2006修订版）2、规划目标及原则（1）贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针；（2）从实际出发，坚持科学规划与实际情况结合，科学制定消防规划的各项标准和指标；（3）坚持规划近远期结合，分期分阶段实施的原则，使规划具有可操作性。3、消防安全布局规划（1）化工企业、危险品生产企业或危险品储存仓库应远离商业区、生活区。（2）易燃易爆场所、公共娱乐场所，提高单位的自防自102、救能力，完善消防设施。（3）对于街道狭窄、人口密度大的旧城区应实施改造，设置消防设施。4、消防站规划规划区不单独设立消防站，消防安全统一纳入县城的防护范围。5、消防设施规划（1）消防供水根据国家标准，城市道路上的消火栓间距小于120米。现状道路上无消火栓或消火栓布置间距远大于120米的地方，需补充消火栓。新建道路，应随着道路的建设，按照国家标准设置消火栓。（2）消防通信新建的消防站均要按照消防通信指挥系统设计规范的要求，增加或配置消防通信设备，使之能满足消防需要。同时，在现有基础上，增加中转台，使无线通讯功能更加完善。（3）消防通道规划消防通道由可供消防车行驶的城市各级道路组成。分为一类消防通103、道和二类消防通道。规划要求消防通道必须保持畅顺。以满足消防要求。（三）防震规划1、设防标准建设工程要严格按照震害预测成果提供的参数进行抗震设防；否则，要严格执行国家标中国地震动参数区划图（GB18306-2001）。2、规划目标正确评价现有的抗震能力，以指导地震安全评价和震害预测工作，在规划中体现抗震防灾的规划措施，为编制符合抗震防灾规划要求的各项工程规划创造条件，逐步提高生态园的综合抗震能力，以便最大限度地减轻地震灾害带来的损失和次生灾害。建立和健全生态园的综合防灾减灾体系，提高防灾抗灾的能力。3、工程地质抗震规划依据防震减灾法及广东省防震减灾条例（2003）要通过将抗震防灾投入纳入本工程成104、本、建立专项基金、开展抗震防灾保险等手段，加强对抗震防灾的投入，为各项抗震防灾工作的开展提供人力物力保障。重视对现有建筑和基础设施的维护、管理，定期对其进行抗震防灾能力的鉴定和评估，完善鉴定标准和评估方法。4、避震疏散规划在震前做好避震疏散应急预案，建设避震疏散场地和疏散通道。尽最大可能保护人民好群众的生命安全。规划以学校操场、公园、广场、绿地等作为临时避震场所。5、生命线系统抗震规划生命线系统包括交通、通信、供电、供水、医疗、消防、粮食、防洪、燃气等部门，指挥机关和生命线系统、部门应配备双回路通信线路和自备电源。城市通信、供电、供水等系统尽量形成环状，各医疗单位要储备一定数量的抢救药物和医疗105、器械，防疫站要储备防病药物、杀菌药剂，抑制流行病原体蔓延，医疗部门要编制详尽的救灾预案，对抢险救护任务的区域范围和主要对象作出安排。各生命线工程其他有关单位，也应配备器材、精干人员和车辆，组成抢险救灾小组，以备不时之需。6、抗震防灾应急规划为提高抗震防灾能力，各个有关部门应编制抗震减灾应急预案，抗震救灾基本原则。应立足于突发性破坏性地震，强化单位自救和独立作战，指挥系统和职能应明确，一旦发生地震，震情就是命令，各级领导应立即行动，各系统、各部门按预案开始行动，实施。政府应高度重视，加强各部门之间的协调配合。7、地震次生灾害防治规划所谓次生灾害，就是地震诱发引起的水灾、火灾、爆炸、溢毒、放射性污106、染、瘟疫、海啸等各种灾害。规划重点是保护次生灾害源点，加大抗震防灾的管理力度，加强城市燃气、供电、供水等生命线工程地震应急自助处置工作。防止在地震时可能诱发火灾、爆炸、有毒有害物质泄漏和病菌散溢。严格控制生产、储存、使用易燃易爆物品，防止有毒、有害物质的泄漏，存在病菌的单位，要妥善保管确保地震时不溢散。城市管网等地下工程的建设水平以及综合防灾能力，是衡量一个城市现代化的重要因素，要加大对城市市政管网的投入力度，并统筹建设管理，要进一步建立和完善规划区综合防灾体系，提高应急处置能力。要本着早发现、早报告、早控制、早解决的原则，把各项应急预案做实、做细、做快，增强预案的可操作性。要经常性地开展演练107、，不断完善预案，锻炼队伍，提高素质。（四）防虫害规划病虫害防治是颐养园防灾工程的重要组成部分，农田病虫和山林病虫害对养生养老项目的运行及居住环境的打造具有重大的影响，因此，其防治工作任务艰巨，主要应从以下几个方面入手：1、农田防虫（1）加强农田病虫害预测预报工作，对农田病虫进行调查，以便及时全面掌握病虫害动态；（2）充分利用农科站、农技站农户进行病虫害科学防治；（3）加强科学管理，合理科学应用农药进行病虫害治理；（4）加强农产品监控，避免误食有残留农药的农产品。2、山林防虫（1）对XX生态颐养园域内森林资源进行病虫害调查监测，全面、及时、准确地掌握森林病虫害动态，及时发现、及时除治。（2）加大108、森防科技含量，积极进进先进防治、监控手段。（3）增强林分自然抵御病虫害的能力，坚持以生物防治为主，化学防治应急的原则。（4）加强营林工作，逐步实现病虫害的可持续控制。4.5.9节能节水设计（一）节能节水的必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力109、保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。（二）节能节水原则1、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。2、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。3、项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。（三）建筑节能1、建筑节能（1）在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自110、然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。（2）采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。（3）项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。（4）围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。（5）设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。2、智能化管理节能拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物111、内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。3、技术节能（1）采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。（2）对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。（3）积极112、利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。（4）对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。（5）本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。（6）健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。4、节水措施（1）应采用节水型设备113、和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。（2）供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。（3）可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。4.5.10环保设计室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境，而且绿化容量也得到提高。结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。内设生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。4.5.11防雷设计屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼层圈梁连接，外金属的门窗均114、与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地平面108米处设测试口。4.6 项目建设方案4.6.1项目建设总规模项目建成后，可安置接纳老人2000人，同时还可接待来自世界及全国各地的老年团体，床位1880人的疗养生活。4.6.2规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为445731平方米。其中：总建筑用地面积99320平方米，绿化用地面积52392平方米，道路及硬化用地面积39294平方米，预留发展用地面积314751平方米。4.6.3建筑设计（一）设计依据1、地形图；2、总体平面布置图；3、建筑设计方案，建设单位115、对该建筑物的功能要求；4、本项目有关的规定、规范。（二）建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：协助护理生活区、独立老人生活区、老年活动中心、管理中心、接待服务中心、配套商业街、康复疗养中心、老年专科门诊部以及必要的辅助用房，并配套建设生态养生公园等各类景观。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急116、救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。第五章 环境影响分析5.1环境保护的依据1）、中华人民共和国环境保护法主席令（第22号）2117、）建设项目环境保护管理条例国务院令（第253号）3）、大气污染物综合排放标准（GB16297-96）二级；4）、广东省地方标准大气污染物综合排放标准（GB4427-89）一级标准；5）、污水综合排放标准（GB8978-96）二级标准；6）、广东省地方标准水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准；7）、环境空气质量标准（GB3095-96）8）、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）9）、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）10）、国家和地方颁布的有关设计规范。5.2项目所在地环境5.2.1、地质XX位于南岭山脉南麓，贯穿弧形山系，地势由西北向东南倾斜。西北部、西部峰峦环118、峙，属高山地带，溶蚀高原地貌显著，是XX市主要石灰岩地区之一。东北部属丘陵地带，河流两岸地势平缓。5.2.2、水文主要河流有由乐昌流入县境东北角，经桂头镇流向XX的武江河；发源于县境西北与阳山交界的丫叉顶，由西向东流入南水水库，穿过县城，汇入北江的乳江河（又称南水河）；发源于县境西北面与湖南省宜章县交界的猛坑石东麓，由西北向东南经大坪、大桥、必背、桂头流入武江的杨溪河；发源于天井山北麓的蚁岩，由北向南流经洛阳、大布汇入英德市的大潭河。5.2.3、地貌县境1000米以上山峰102座，主要山体有北部呈东西走向的头寨山、南部东西横亘大东山、北部瑶山主峰狗尾嶂，与湖南省宜章县和广东省阳山县交界的石坑崆119、主峰1902米，是广东省境内最高峰。 石坑崆峰：石坑崆又名莽山峰，猛石坑峰。它坐落于阳山县与XX瑶族自治县交界处，海拔1902米，是广东第一高峰，被誉为“广东屋脊”。5.2.4、气候全县气候属中亚热带季风气候，区间气候悬殊。东南部平原和丘陵区全年平均气温1920，西部山区全年气温1617，北部高山地带全年平均气温为15。降雨量东南部及西部山区偏多，全年平均有2000毫米以上；南部和北部降雨量偏少，全年降雨量平均14001500毫米。无霜期308天，四季明显，昼夜温差大。5.2.5、生态环境XX瑶族自治县城周边的生态系统主要是农业生态系统，以农田和耕地构成了以农村为特点的生态环境；植被丰富，主要120、由少量高次生的野生植物和大量的人工种植的农作物构成，土壤生产能力强，土壤环境质量状况良好，为今后绿化奠定了基础。5.3项目建设与运营对环境的影响5.3.1污染源分析本项目在建设期会产生一定的噪声、废弃物（工程废料及垃圾）、污水、粉尘等。本项目投入使用后所产生的污染物主要有：农贸市场商户交易过程产生的污水及丢弃的垃圾，城市居民生活过程中产生的污水及丢弃的垃圾，不产生废气、噪声、辐射及其他有毒污染物，只要注意垃圾集中收集，污水经过滤后排放等措施，对环境基本不产生污染。5.3.2废水水量本项目用水主要为市政给水，用水量为853.05立方米/日，其废水按用水量的90%计算，则为767.75立方米/日。121、5.4环境保护措施基地外环境总体上对本项目的影响较小。项目的主要污染有施工期间的建筑粉尘、建筑施工噪声、建筑垃圾及建设期和营运期的污水、垃圾等。5.4.1项目建设期对环境的影响（一）由于拟建项目地处丽宫温泉度假风景控制区附近，紧临景区干道，这样在工程建设时，车辆运输等原因，将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。（二）工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。（三）施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民122、的正常生活。（四）施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。（五）施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。5.4.2 项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个康复疗养中心及老年专科门诊部,但功能仅相当于社区门诊，因此医疗污物与污水并不严重，无须特别处理。5.4.3 环境质量及排放执行标准（一）环境质量执行标准1、环境空气执行环123、境空气质量标准（GB3096-1996）中二级标准。2、地表水执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准。3、声环境主要执行城市区域环境噪声标准（GB2096-93）中2类标准。5.4.4排放执行标准（一）废气：大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。（二）废水：生活区污水的水质应满足生活区污染物排放标准中关于养老院污水排放的规定。污水处理站执行污水综合排放标准（GB897-1996）一级标准。（三）废物：应满足废物管理条例有关规定。废弃物和生活垃圾的分类、归集、存放与处置应遵守国家有关环境保护的规定。5.4.5 环境保护规划方案（一）认真贯彻经济建设与环境和资124、源保护相协调的国策，坚持“经济建设，城乡建设与环境建设必须同步规划、同步实施、同步发展，以实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，即三建设、三同步、三统一”。（二）减少开发性破坏，坚持在保护的前提下进行开发建设，做到建设保护同步进行，确保自然生态环境的良好循环，工程施工应注意环境，填挖平衡，应对危岩及边坡进行专门整治，使水土环境起到有效保护。（三）优化养老院功能和用地布局，控制地块开发强度，合理利用环境容量。5.4.6能源结构规划养老院能源均使用电、液化气或天然气等清洁能源，生活使用电和天然气清洁能源。5.4.7污染防治规划（一）水资源保护工程建设应注意水污染问题。水资源的质量保护尤其为重要，125、项目建设必须注意水环境的保护。（二）环境保护目标污水排放应达到污水综合排放标准化一级排放标准；空气环境质量应达到国家环境空气质量标准二级标准；环境噪声应符合国家城市区域环境噪声标准。（三）污染防治措施1、建设完善污水收集管网，实行“雨污分流、清污分流、污污分流”处理。新建污水处理装置，住院病房废水必须经高效消毒、灭菌后并入污水管网统一集中到污水处理厂处理达标排放。雨水就近排入水体。2、园区内设CT生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。3、在园区内设置废物箱等环境卫生设施,建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。4、126、严格控制本规划所确定的绿化用地，做好院区绿化、美化工作，形成完整园林式景观。5、控制规划区内的噪音污染。选用低噪声设备，对高噪声设备应采取有效减振、隔声、消声等降噪措施，确保院界噪声达标。项目距丽宫温泉度假景区较近，应做好施工期的噪声控制，防止噪声扰民。为居民提供一个安静舒适的工作、生活环境。6、本规划区内一切建筑活动都必须执行国家有关环保法规规定，由专业部门负责城市废水、废气、废渣、噪音、电磁波等污染的监控，并采取有效的治理。7、项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境保护“三同时”制度。并严格按照消防规范进行设计、施工，保证项目建设消防安全验收达标。127、建设过程中委托有资质的监测单位进行定期监测,将有关监测报告定期报送县环保局、县卫生监督所，监测费用列入运行成本。5.4.8 污染治理方案（一）项目建设期的治理1、对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。3、对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。4、施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。5、128、施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。（二）项目建成后治理1、污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。2、固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。5.4.9环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面分析，本项目对周围环境129、和生态不会产生影响。第六章 安全性预评价本项目属于一般性的中型民用建筑工程，不存在重大危险和危害因素，只需在项目的施工期，项目管理者遵守国家相关的安全规定，落实安全措施，各职能部门履行相关职责，本项目就能够安全、正常施工和运营。第七章 项目管理及实施计划7.1项目组织7.组织机构项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。7.130、职责项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。7.项目管理本项目管理实行严格的合同管理制度，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过131、程中采取以下几个制度：（一）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（二）颐养园基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部门进行规划设计。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。（三）实行法人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道，确保价格低廉，技术性能科学先进。（四）严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专132、用，严格挪用和挤占。（五）建立健全岗位责任、技术负责制，提高操作人员的责任感和事业心，最大限度发挥设备利用率。7.2 项目实施计划本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：7.2.1 前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。7.2.2 规划、设计：区域规划、勘察和设计等。7.2.3 施工准备：标准设备采购，场地平整。7.2.4 土建施工：进行项目的各建(构)筑物施工。7.2.5 设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。7.2.6 装饰工程：对建筑进行必要装修。7.2.7 竣工验收：交工验收，投入使用133、。7.3 建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期从2013年10月至2015年12月，时间为24个月，为近期开发建设；从2015年10月至2019年5月，时间为42个月，为远期开发建设，项目实施进度计划详附表近期项目实施进度计划表时间项目时间计划目标任务开工时间 完工时间 项目前期2013年6月2013年7月可研报批、规划规划设计2013年8月2013年9月区域规划、勘察设计 土建工程2013年10月2015年8月住宅、综合用房等装饰施工2015年6月2015年10月室内外装饰、设备安装人员培训2015年10月2015年1134、2月技能培训竣工验收 2015年12月投入使用远期项目实施进度计划表时间项目时间计划目标任务开工时间 完工时间 土建工程2015年10月2019年3月住宅、综合用房等装饰施工2018年12月2019年4月室内外装饰 、设备安装竣工验收 2019年6月投入使用7.4招投标招投标工作施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行施工招投标制度，通过邀请招标，执行“合理低价中标”的原则。招标前要对欲投标企业进行资格预审，剔除近两年安全质量方面有不良记录的施工企业。招标条款中不仅制定合理低价的条款，同时也必须要求参与投标的企业提供切实可行的进度计划、质量保证措施、主要施工方案，鼓励施工企业采135、用新工艺、新材料，这样一来可以选出实力强、技术硬、信誉好的优秀施工企业和项目经理（项目经理素质往往是关键因素），参与工程施工，有力地保证工期的质量目标的实现，同时也可减低和控制项目成本。根据招标法的规定：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。因为本项目建设单位为民营企业，建设资金为建设单位自筹及通过商业贷款解决，不属于以上必须招标的任何136、一项条件，可以由建设单位自主决定招标方式。招标内容根据广东省实施实施办法，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容等采用下表形式：招标基本情况表单位：万元项 目招标范围招标方式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察148.54 设 计297.96 建筑工程24633.28 安装工程2044.64 监理49.66 设备330.00 重要材料0.00 其他10790.47 小计38294.55 第八章 组织机构与人力资源配置8.1组织机构及职责8.1.1设置原则社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国137、计民生和国家长治久安的重大问题。从服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，是全社会的共同义务和责任的管理职能出发。牵头成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。广东XX生态颐养园组织机构的设置与建设，按照国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知有关文件精神，严格执行老年公寓和养老院设计指南的相关规定，并在此基础上设置相应的组织机构和职能部门。8.1.2机构设置拟建广东XX生态颐养园属营业性社会公益单位，项目建成后，将设立新的管理机构，实行园长负责制，选拔业务副园长和行政副园长各一名。内设颐养园筹划部和后138、勤保障部。做到颐养园内部机构设置齐全，人员配备得当，管理体系清晰明了，充分利用资源优势。（一）公寓筹划部：主要负责外事宣传、国际国内旅游团体接待、入住老人日常文娱生活、和重大活动等特别策划。（二）后勤保障部：主要维护公寓内部管理，资金运作，物资供给，和营造安全舒适的环境。具体有办公室、财务科、后勤科、护理部、医务科、保卫科等职能部门。1、办公室：主要负责颐养园文秘、组织、人事、劳资及养老院机关内部管理工作。2、财务科：负责颐养园的财务会计管理工作，办理各项资金结算业务。3、后勤科：负责颐养园所需的各种物资管理工作，负责水、电、气、通讯等后勤保障。4、医务科：负责颐养园的综合护理工作。5、保卫科139、：负责颐养园的日常安全保卫、养老院的社会治安综合治理、以及处理各种突发事件。组织机构图如下：广东XX生态颐养园项目组织机构示意图园 长行政副园长业务副园长筹划部后勤保障部医护科 宣传中心房办公室财务科科后勤科保卫科活动中心办接待中心8.2机构设置广东XX生态颐养园，是目前XX地区唯一集生活、休养为一体的综合性养老院，可承担XX地区乃至粤北山区老年人的生活、休养任务。其机构设置齐全，人员配置适当，管理科学，符合老年公寓和养老院设计指南建设规范，具有较强的综合服务能力。8.3人力资源配置拟建项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可按置老人1880人，本项目140、劳动定员为400人；其中医务人员100名、服务人员200、管理及策划人员20名、其他人员80人。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。8.4人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。老年专科门诊部采用与中山大学附属医院合作的形式，开设老年病专科门诊部，医务人员的技能培训由中山大学附属医院负责，以保证服务队伍的业务水平。第九章 投资估算及资金筹措9.1、投资估算9.1.1、投资估算编制范围项目可行性研究报告编制的范围为，限141、定在广东XX生态颐养园项目建设范围内。9.1.2、投资估算编制依据（一）本项目建设方案工程内容；1、 建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）（国家发展改革委、建设部）；2、 2010年广东省建筑工程计价通则；3、 2010年广东省建筑与装饰工程综合定额；4、 2010年广东省安装工程综合定额；5、 2010年广东省园林建筑绿化工程综合定额6、 2013年第一季度XX县及XX地区建设工程材料市场价格；7、 项目建设单位提供的有关资料；8、 本公司近年来同类型项目类似指标。9.1.3 投资估算编制说明（一）采用人民币为估算币值。（二）XX工程费参照XX市同类工程采用单位指标估算。（三）工程建设142、其他费用估算，详见估算表。（四）预备费1、基本预备费：按XX工程费用的5%估算。2、涨价预备费：按XX工程费用的5%估算。9.1.4 建设投资估算本项目建设总投资为38294.55 万元，工程费用为27007.92 万元（其中：建筑工程费20737.60 万元，安装工程费2044.64 万元，设备购置费330万元，工程建设其他费用7372.23 万元）。9.1.5 建设期利息项目通过银行贷款13000万元，年利息845万元。9.2、资金筹措设想本项目所需资金38294.55 万元，通过银行贷款13000万元，其余由25294.55 万元由建设单位自筹解决。达到自有资金须超过总投资35%的要求。143、投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目年份建设期生产期合计121总投资37449.55 845.00 38294.55 1.1固定资产投资27007.92 27007.92 1.2其它费用7372.23 7372.23 1.3工程预备费3069.40 3069.40 1.4专项费用0.00 845.00 845.00 2资金筹措37449.55 845.00 38294.55 2.1自筹资金24449.55 24449.55 2.2银行贷款13000.00 0.00 XX工程投资明细表序号项目名称建筑形式数量单位单价（元）金额（万元）备注一土建工程小计12792.00 1老年专科门诊部框架45144、001500675.00 医疗2康复疗养中心框架1125015001687.50 医疗3协助护理生活区框架3360012004032.00 住宿4独立老人生活区框架2860012003432.00 住宿5老年活动中心框架30001200360.00 服务6管理中心框架50001200600.00 服务7接待服务中心框架900015001350.00 服务8配套商业街框架43701500655.50 商业二装修、配套费7945.60 9老年专科医院框架4500800360.00 医疗10康复疗养中心框架11250800900.00 医疗11协助护理生活区框架336008002688.00 住宿1145、2独立老人生活区框架286008002288.00 住宿13老年活动中心框架3000800240.00 服务14管理中心框架5000800400.00 服务15接待服务中心框架9000800720.00 服务16配套商业街框架4370800349.60 商业三安装工程小计2044.64 9老年专科门诊部框架450022099.00 医疗10康复疗养中心框架11250220247.50 医疗11协助护理生活区框架33600200672.00 住宿12独立老人生活区框架28600200572.00 住宿13老年活动中心框架300020060.00 服务14管理中心框架5000200100.00 服146、务15接待服务中心框架9000220198.00 服务16配套商业街框架437022096.14 商业四附属工程小计3895.68 17路面39294200785.88 18绿化523922501309.80 19基础设施（给水管网工程）1项800.00 20垃圾、污水处理系统1项1000.00 五设备小计33021电梯22台150000330合计27007.92 一+二+三+四工程建设投资估算明细表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费用设备购置费其它费用合 计备 注一XX工程费26677.92 330.00 0.00 27007.92 1+61建筑及装饰装修工程20737.60 2安装工程147、2044.64 3设备购置费330.00 4附属工程3895.68 二其它费用7372.23 7372.23 5+345建设单位管理费270.08 按XX工程费2%计算6招标代理费0.00 不计算7工程造价预算编制费76.34 粤价函2011742号计算8工程造价咨询费(施工阶段全过程造价控制)0.00 不计算9工程监理费49.66 按建筑面积5元/m2计算10可行性研究费2.00 按计价19991283号计算11质量检测费用（如基础检测、桩基检测等）0.00 不计算12工程勘测费148.54 XX工程费0.55%13工程设计费297.96 按建筑面积30元/m2计算14施工图审查费19.37148、 粤价函2004393号15竣工图编制费0.00 不计算16环境影响评价及验收费15.00 按计价2002125号计算17水土保持评价及验收费10.00 估算18劳动安全卫生评价及验收费81.02 按XX工程费用的0.3%计算19职业病危害评价、地震安全性评价、地质灾害评价费0.00 不计算20场地准备及临时设施费（含五通一平）540.16 按XX工程费2%计算21引进技术、设备的其它费用0.00 不计算22联合试运转费0.00 不计算23特殊设备安全监督检验费0.00 不计算24城市基础设施配套费1080.32 按XX工程费用的4%计算25专利及专有技术使用费0.00 不计算26生产准备及开149、办费0.00 不计算27人防易地建设费158.91 按总建筑面积2%800元/m2计算28防雷设施图纸审查费0.00 不计算29防雷设施检测服务费0.00 不计算30白蚁防治费19.86 按建筑面积2元/估算31放线、验线、竣工测量费0.00 不计算32城建档案技术咨询服务费及电子档案编制咨询服务费3.00 估算33征地费及流动资金4000.00 估算34室内及床上用品购置费600.00 前期开办估算三工程预备费3069.40 3069.40 35+3635基本预备费1719.01 按（一+二）5%计算36涨价预备费1350.40 按XX工程费5%计算四专项费用845.00 845.00 37150、贷款利息845.00 银行贷款13000万元38工程建设投资合计 一二三四38294.55 第十章、项目效益评估10.1 项目财务效益评价本项目是社会公益项目，社会公益是关系到社会稳定、国家长远发展与规划，财务效益不是项目的主要目的。10.1.1 带动XX县经济发展本项目的建设投资巨大，开发周期较长，将成为XX县经济的又一经济增长点；开发过程中，可给当地政府带来高额的物业建设税、销售税；项目建成后的各项商业经营活动，也能为当地政府带来稳定、长期的经营税：社区居民的日常生活、来此参观体验的游人，还可带来可观的消费税。项目发展带来的雁领效应，项目的成功发展吸引更多企业和项目投入到XX开发的进程中来151、，多项目聚集，区域组团式集群开发，协商效应达成，带动XX开发进入全速发展阶段，新城产业体系达成，城市长效发展生力形成，地方经济的快速发展带来综合型的社会经济效益。本项目是以养生养老为主的服务行业，根据初步测算，项目在开发建设过程中将产生近亿元的建筑、安装、装修工程和附属配套工程税收，在项目建设完成投入经营后，预计平均每年可上缴税收达1000万元以上，还间接地带动相关服务行业发展，促进行业税收增长。营业税，同时也将为XX创造近千个就业机会，促进XX社会经济发展，提升人们生活水平。XX生态颐养园养生养老项目客观上带动XX旅游业的发展，以1个老人带动20个亲友，一年约23次探访按2000个老人估算，152、预计项目建成后每年可直接吸引8-12万人次。探亲访友的外来游客的增加，将带动XX县的商业、餐饮、娱乐等相关产业发展，客观上促进XX旅游业的发展。在以上测算中，还未包含将来预计可能产生的增值税等收益，以及项目运营对地方带来的经济上、产业上的乘数效应，项目成功运营后每年对XX的总间接经济贡献更是无法估量。10.1.2 带动相关产业发展，促进经济结构调整建立以养生养老产业为核，延伸休闲娱乐、商务会议、医疗服务等相关行业的完整产业链，通过快速开发、高效实施，以项目发展实效为呈现，带动区域价值提升，提升XX的经济收益、增加XX县高业机会，迅速促成XX产业发展名片。项目的规模化、产业化持续运营将从整体上带153、动XX发展，项目的成功发展吸引更多企业和项目投入到XX的开发，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，逐步促进XX经济结构的调整。10.1.3 促进项目地及周边土地的增值与开发XX生态颐养园是一个涵盖养生养老、健康医疗、商务会议、文化交流、运动休闲多种产业功能的综合性项目，通过项目的持续经营和规模化效应，项目的实现一二级联动，通过一级土地整理，完善基础设施，公共服务配套建设，迅速使XX土地具备二级开发条件。在土地一级整理的过程中，二级开发建设同期快速进行，通过项目示范性养生养老社区的建设，带动投资开发热度，引领区域土地的增值。10.2 项目社会效益评价10.2.1 促进XX及XX地区养老154、服务事业的发展XX生态颐养园以打造国家养生养老示范基地为目标，通过项目的开发建设，可以为XX老人提供近2000个养老床位、专业的老年专科医院、康复疗养中心、生态养生公园、老年活动中心等养老服务设施，不仅服务于基地居民，还可以服务于其他XX县市民。生态颐养园项目的建设可以完善XX养老服务体系，缓解XX乃至XX地区养老服务设施供不应求的局面，促进养老服务事业的发展。10.2.2 推进XX城镇化进程与城市整体发展项目所在地位于XX县城南部，属于未来XX城市发展的拓展区，XX生态颐养园项目作为大型综合性养生养老项目，通过项目的开发建设和整体运营，可以加快项目地及周边鱼塘坑片区的开发，提升区域价值，加速155、XX县城市化进程，引导未来XX城市发展中心向县城南部转移，完善县城城市框架，舒缓老城区就业、交通、人口等发展压力，整体促进XX城市发展。10.2.3 促进过山瑶民族文化的传承与发扬，丰富XX城市形象XX生态颐养园以XX瑶族（过山瑶）传统文化为特色，深入挖掘过山瑶文化内涵及元素，将过山瑶文化与养生养老项目有机结合，一方面可以促进过山瑶优秀传统文化的传承和发扬；另一方面，生态颐养园浓郁的过山瑶民族文化特色，是作为“世界过山瑶之乡”的XX增加了一道崭新、靓丽的风景线，将极大地提升XX县的文化影响力，丰富XX县地城市形象。10.2.4 劳动就业效果XX市本地有大小十多家建筑工程公司，外地在XX市注册的156、建筑工程公司也有几家，即在XX市注册并长期从事工程施工业务的建筑工程公司近二十家。无论选择一家或几家施工企业进行施工，对建筑业的劳动就业，特别是农民工的就业起到了非常积极的推动效果。10.2.5 项目与所在地的相互适应性分析本项目与当地商业发展水平是相互适应的。本项目周边的水、电、路均较通畅，与当地基础设施发展水平的相互适应性。本项目与当地居民的宗教、民族习惯没有冲突，是相互适应性的。本项目对当地的自然资源没有开采、利用，所以对当地的自然资源基本没有影响。10.2.6 社会风险分析本项目建设对本地区人民没有产生任何影响，而且提高了乐昌市廊田中学的整体实力，对社会有利无害，没有风险。10.2.7157、 社会评价结论本项目对环境的影响较小，只要加以控制，不会对本地区的环境造成影响。本工程所在地点的地质条件较好，工程安全可以得到保障。所以，本项目的社会评价是非常良好的。10.3 项目评价结论10.3.1 项目符合我国步入老龄化社会阶段的现实需要按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%和60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60年以上的老龄人口约1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年158、人将占全国总人口的27.8，届时每三个半人口中就有一个老年人口，我国面老龄化总是的日益严峻，是挑战又是机遇。10.3.2 项目符合国家鼓励和支持社会力量参与养老服务机构建设的政策面对我国人口老龄化发展趋势，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近年来，国家民政部分及地方各级政府出台各项优惠政策，鼓励和支持社会民间力量从事养老服务机构的建设。10.3.3 符合市场需求据国家有关部门调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生159、的积蓄和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，共消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。项目建筑物的建筑形式和结构设计科学合理、技术可行，项目实施过程中的环境保护、安全措施、招标方案均符合国家相关规范要求。建议尽快立项，及早实施。经过研究论证，我们认为：本工程项目工程在技术上是可行的，选址是合理的，对环境的影响是轻微的，对社会可持续发展有正面的影响，可以实施。附件一、项目规划总平面图附件二、流动资金估算表序号项 目最低周转160、天数周转次数（次）计 算 期12345678910111213141516171819201流动资产0252.68 272.17 291.67 311.16 330.65 350.14 369.63 389.12 408.62 428.11 447.60 447.60 447.60 447.60 525.57 525.57 525.57 525.57 525.57 1.1应收帐款3012050.85 59.32 67.80 76.27 84.75 93.22 101.70 110.17 118.64 127.12 135.59 135.59 135.59 135.59 169.49 169.4161、9 169.49 169.49 169.49 1.2存货099.91 110.93 121.95 132.97 143.98 155.00 166.02 177.03 188.05 199.07 210.08 210.08 210.08 210.08 254.15 254.15 254.15 254.15 254.15 原材料301200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 燃料动力费301233.81 33.81 33.81 33.81 33.162、81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 33.81 在产品2415040.68 47.46 54.24 61.02 67.80 74.58 81.36 88.14 94.92 101.70 108.48 108.48 108.48 108.48 135.59 135.59 135.59 135.59 135.59 产成品1524025.42 29.66 33.90 38.14 42.37 46.61 50.85 55.09 59.32 63.56 67.80 67.80 6163、7.80 67.80 84.75 84.75 84.75 84.75 84.75 1.3现金30120101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 101.92 2流动负债054.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54164、.14 2.1应付帐款30120.00 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 54.14 3流动资金(1-2)0198.54 218.03 237.52 257.02 276.51 296.00 315.49 334.98 354.47 373.97 393.46 393.46 393.46 393.46 471.42 471.42 471.42 471.42 471.42 附件三、营业收入估算表序号项 目计 算 期1165、234567891011121314151617181920运营负荷0%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%80%80%80%100%100%100%100%100%1营业收入0.00 1719.24 2005.78 2292.32 2578.86 4019.93 4557.43 4971.74 5386.05 5800.36 6214.67 6628.98 6628.98 6628.98 9103.66 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 协助护理生活区床位收入0.00 1401.60 1401.60 140166、1.60 1401.60 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 2190.00 2190.00 2190.00 2190.00 2190.00 2190.00 单价（元/床天）606060606075757575757575757593.7593.7593.7593.7593.7593.75数量（床）0.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 167、800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 入住率（%）0%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%独立老人生活区床位收入0.00 770.88 770.88 770.88 770.88 963.60 963.60 963.60 963.60 963.60 963.60 963.60 963.60 963.60 1204.50 1204.50 1204.50 1204.50 1204.50 1204.50 单价（元/床天）404040404050505050505050505062168、.562.562.562.562.562.5数量（床）0.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 660.00 入住率（%）0%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%康复疗养中心床位收入0.00 1121.28 1121.28 1121.28 1121.28 1401.60 1401.60 1401.60169、 1401.60 1401.60 1401.60 1401.60 1401.60 1401.60 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 1752.00 单价（元/床天）120120120120120150150150150150150150150150187.5187.5187.5187.5187.5187.5数量（床）0.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 320.00 3170、20.00 320.00 320.00 入住率（%）0%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%接待服务中心收入0.00 295.65 295.65 295.65 295.65 369.56 369.56 369.56 369.56 369.56 369.56 369.56 369.56 369.56 461.95 461.95 461.95 461.95 461.95 461.95 单价（元/m2天）333333.753.753.753.753.753.753.753.753.754.69 4.69 4.69 4.69171、 4.69 4.69 数量（m2）0.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 9000.00 使用率（%）0%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%配套商业街铺位出租收入0.00 215.33 215.33 215.33 215.33 344.53 344.53 344172、.53 344.53 344.53 344.53 344.53 344.53 344.53 430.66 430.66 430.66 430.66 430.66 430.66 单价（元/m2天）1.51.51.51.51.52.42.42.42.42.42.42.42.42.4333333数量（m2）0.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 4370.00 173、4370.00 出租率（%）0%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%餐饮收入0.00 3.65 3.65 3.65 3.65 4.56 4.56 4.56 4.56 4.56 4.56 4.56 4.56 4.56 5.70 5.70 5.70 5.70 5.70 5.70 单价（元/人天）252525252531.2531.2531.2531.2531.2531.2531.2531.2531.2539.062539.062539.062539.062539.062539.0625入住率（%）0%80%80%80%8174、0%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%数量（m2）01460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 1460.00 游客收入0.00 1922.40 1922.40 1922.40 1922.40 3204.00 3204.00 3204.00 3204.00 3204.00 3204.00 3204.175、00 3204.00 3204.00 5006.25 5006.25 5006.25 5006.25 5006.25 5006.25 消费（元/人次）100100100100100125125125125125125125125125156.25156.25156.25156.25156.25156.25到访率（%）0%60%60%60%60%80%80%80%80%80%80%80%80%80%100%100%100%100%100%100%人次（万人）032.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.176、04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 32.04 老年专科门诊部租赁收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 246.38 246.38 246.38 246.38 246.38 246.38 246.38 246.38 328.50 328.50 328.50 328.50 328.50 328.50 单价（元/m2天）111111.51.51.51.51.51.51.51.51.5222222数量（m2）0.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 45177、00.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 4500.00 出租率（%）0%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%0%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%2营业税金及附加0.00 92.84 108.31 123.79 139.26 217.178、08 246.10 268.47 290.85 313.22 335.59 357.97 357.97 357.97 491.60 614.50 614.50 614.50 614.50 614.50 2.1营业税0.00 85.96 100.29 114.62 128.94 201.00 227.87 248.59 269.30 290.02 310.73 331.45 331.45 331.45 455.18 568.98 568.98 568.98 568.98 568.98 2.2城市维护建设税0.00 4.30 5.01 5.73 6.45 10.05 11.39 12.43 13.179、47 14.50 15.54 16.57 16.57 16.57 22.76 28.45 28.45 28.45 28.45 28.45 2.3教育费附加0.00 2.58 3.01 3.44 3.87 6.03 6.84 7.46 8.08 8.70 9.32 9.94 9.94 9.94 13.66 17.07 17.07 17.07 17.07 17.07 附件四、固定资产折旧及无形资产和递延资产摊销估算表序号项 目计 算 期建设期2345678910111213141516171819201房屋、建筑物原 值26677.92 本年折旧费1267.20 1207.01 1149.68 1180、095.07 1043.05 993.51 946.31 901.36 858.55 817.77 778.92 741.93 706.68 673.12 641.14 610.69 581.68 554.05 527.73 净 值25410.72 24203.71 23054.03 21958.97 20915.92 19922.41 18976.10 18074.73 17216.18 16398.41 15619.49 14877.56 14170.88 13497.76 12856.62 12245.93 11664.25 11110.20 10582.46 2机器设备原 值330 本181、年折旧费29.70 27.03 24.59 22.38 20.37 18.53 16.87 15.35 13.97 12.71 11.57 10.52 9.58 8.72 7.93 7.22 6.57 5.98 5.44 净 值300.30 273.27 248.68 226.30 205.93 187.40 170.53 155.18 141.22 128.51 116.94 106.42 96.84 88.12 80.19 72.98 66.41 60.43 54.99 3合 计原 值27008 本年折旧费1296.90 1234.04 1174.27 1117.45 1063.42 10182、12.04 963.18 916.71 872.52 830.48 790.49 752.45 716.26 681.83 649.07 617.91 588.25 560.03 533.17 净 值25711.02 24476.98 23302.71 22185.26 21121.85 20109.81 19146.63 18229.91 17357.40 16526.92 15736.43 14983.98 14267.72 13585.89 12936.81 12318.90 11730.65 11170.63 10637.45 附件五、总成本费用估算表序号项 目计 算 期1234567183、891011121314151617181920运营负荷0%649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.71餐饮成本0405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 2外购燃料及动力01223.041223.041223.041223.0184、41223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.041223.043工资及福利费0405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 405.12 4修理费01296.90 1234.04 1174.27 1117.45 1063.42 1012.04 185、963.18 916.71 872.52 830.48 790.49 752.45 716.26 681.83 649.07 617.91 588.25 560.03 533.17 5折旧费000000000000000000007摊销费(土地使用)084584584584584584584584584584500000008利息支出0101010101010101010101010101010101010109销售费用01255.74 1443.03 1625.27 1802.86 1976.16 2145.52 2311.25 2473.65 2633.00 2789.54 2267.52186、 2237.09 2208.14 2180.59 2692.98 2661.82 2632.16 2603.94 2577.08 10总成本费用01134.02 1301.02 1462.97 1620.27 1773.29 1922.36 2067.80 2209.92 2348.97 2485.23 1942.92 1912.49 1883.54 1855.99 2287.23 2256.07 2226.41 2198.19 2171.33 其中:固定成本0121.72 142.01 162.30 182.59 202.87 223.16 243.45 263.74 284.02 304.187、31 324.60 324.60 324.60 324.60 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 可变成本0610.17 711.87 813.56 915.26 1016.95 1118.65 1220.35 1322.04 1423.74 1525.43 1627.13 1627.13 1627.13 1627.13 2033.91 2033.91 2033.91 2033.91 2033.91 11经营成本0649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.7649.188、7649.7649.7649.7649.7附件六、外购燃料及动力估算表序号项 目计 算 期12345678910111213141516171819201燃料费0191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 191.17 1.1天然气097.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 9189、7.76 97.76 97.76 97.76 97.76 97.76 单价(元/立方)(含税)4.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.8数量(万立方)020.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 20.37 1.2水093.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 190、93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 93.41 单价(元/吨)(含税)33333333333333333333数量(万吨)031.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 31.1 2动力费0121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 12191、1.17 121.17 121.17 2.1电力0121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 121.17 单价(元/度)(含税)0.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.610.61数量（万度）0198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 19192、8.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 198.64 3外购燃料及动力费合计0405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 405.75 4外购燃料及动力费进项税额合计00000000000000000000附件七、工资及福利费估算表序号项 目计 算 期12345678193、910111213141516171819201工 人人 数0200200200200200200200200200200200200200200200200200200200人均年工资2.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.4工资额04804804804804804804804804804804804804804804804804804804802技术人员人 数0100100100100100100100100100100100100100100100100100100100人均年工资3.363.363.363.3194、63.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.363.36工资额03363363363363363363363363363363363363363363363363363363363管理人员人 数010101010101010101010101010101010101010人均年工资4.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.84.8工资额0484848484848484848484848484848484848484营销策划人员人 数0101010101195、01010101010101010101010101010人均年工资3.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.6工资额0363636363636363636363636363636363636365其他人员人 数080808080808080808080808080808080808080人均年工资2.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.4工资额0192192192192192192192192192192192192192192192192196、1921921926福利0131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 131 7工资福利总额01223 122312231223122312231223122312231223122312231223122312231223122312231223附件八、损益和利润分配表序号项 目计 算 期12345678910111213141516171819201营业收入0.00 1719.24 2005.78 2292.32 2578.86 4019.93 4557.43 4971.74 5386.05197、 5800.36 6214.67 6628.98 6628.98 6628.98 9103.66 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 2营业税金及附加092.84 108.31 123.79 139.26 217.08 246.10 268.47 290.85 313.22 335.59 357.97 357.97 357.97 491.60 614.50 614.50 614.50 614.50 614.50 3总成本费用01255.74 1443.03 1625.27 1802.86 1976.16 2145.52 2311.25 24198、73.65 2633.00 2789.54 2267.52 2237.09 2208.14 2180.59 2692.98 2661.82 2632.16 2603.94 2577.08 4利润总额(1-2-3)0370.66 454.43 543.26 636.74 1826.69 2165.80 2392.01 2621.55 2854.14 3089.54 4003.50 4033.93 4062.88 6431.47 8072.09 8103.26 8132.91 8161.14 8187.99 5弥补以前年度亏损6应纳税所得额(4-5)0370.66 454.43 543.26 63199、6.74 1826.69 2165.80 2392.01 2621.55 2854.14 3089.54 4003.50 4033.93 4062.88 6431.47 8072.09 8103.26 8132.91 8161.14 8187.99 7所得税00.00 0.00 0.00 0.00 456.67 541.45 598.00 655.39 713.54 772.39 1000.88 1008.48 1015.72 1607.87 2018.02 2025.81 2033.23 2040.28 2047.00 8税后利润(4-7)0370.66 454.43 543.26 636.200、74 1370.02 1624.35 1794.01 1966.16 2140.61 2317.16 3002.63 3025.45 3047.16 4823.60 6054.07 6077.44 6099.69 6120.85 6140.99 9提取法定盈余公积金024.83 30.45 36.40 42.66 91.79 108.83 120.20 131.73 143.42 155.25 201.18 202.71 204.16 323.18 405.62 407.19 408.68 410.10 411.45 10提取公益金012.23 15.00 17.93 21.01 45.21 201、53.60 59.20 64.88 70.64 76.47 99.09 99.84 100.56 159.18 199.78 200.56 201.29 201.99 202.65 11撮任意盈余公积金12可供分配利润(8-9-10-11)0333.59 408.99 488.93 573.06 1233.01 1461.92 1614.61 1769.55 1926.55 2085.44 2702.36 2722.90 2742.45 4341.24 5448.66 5469.70 5489.72 5508.77 5526.89 13应付利润(股利分配)其中:14未分配利润(12-13)03202、33.59 408.99 488.93 573.06 1233.01 1461.92 1614.61 1769.55 1926.55 2085.44 2702.36 2722.90 2742.45 4341.24 5448.66 5469.70 5489.72 5508.77 5526.89 15累计未分配利润0333.59 742.58 1231.51 1804.58 3037.59 4499.51 6114.12 7883.67 9810.21 11895.65 14598.02 17320.92 20063.37 24404.60 29853.27 35322.96 40812.68 4203、6321.45 51848.34 16累计公积金和公益金037.07 82.51 99.77 118.00 200.68 299.44 341.84 376.02 410.68 445.78 531.98 602.81 607.26 787.08 1087.77 1213.15 1217.71 1222.05 1226.18 总投资收益率：10.47%资本金净利润率：7.92%附件九、财务现金流量表(全部投资)序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1经营活动净现金流量1719.24 204、2005.78 2292.32 2578.86 4019.93 4557.43 4971.74 5386.05 5800.36 6214.67 6628.98 6628.98 6628.98 9103.66 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 11379.57 现金流入1.1营业收入1719.24 2005.78 2292.32 2578.86 4019.93 4557.43 4971.74 5386.05 5800.36 6214.67 6628.98 6628.98 6628.98 9103.66 11379.57 11379.57 11379.57 1205、1379.57 11379.57 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他2现金流出38294.55 1746.55 1665.18 1782.35 1899.52 2535.70 2751.20 2931.82 3113.27 3295.49 3478.41 2985.97 2993.58 3000.81 3726.59 4666.43 4674.22 4681.63 4688.69 4695.40 2.1建设投资38294.55 2.2流动资金198.54 贷款利息支出845.00 845.00 845.00 845.00 845.00 845.00 845.00 845.00 206、845.00 845.00 2.3经营成本610.17 711.87 813.56 915.26 1016.95 1118.65 1220.35 1322.04 1423.74 1525.43 1627.13 1627.13 1627.13 1627.13 2033.91 2033.91 2033.91 2033.91 2033.91 2.4营业税金及附加92.84 108.31 123.79 139.26 217.08 246.10 268.47 290.85 313.22 335.59 357.97 357.97 357.97 491.60 614.50 614.50 614.50 614207、.50 614.50 2.5所得税456.67 541.45 598.00 655.39 713.54 772.39 1000.88 1008.48 1015.72 1607.87 2018.02 2025.81 2033.23 2040.28 2047.00 3净现金流量-38294.55 -27.31 340.60 509.97 679.34 1484.23 1806.23 2039.92 2272.78 2504.87 2736.26 3643.02 3635.41 3628.17 5377.06 6713.14 6705.35 6697.94 6690.88 6684.17 4累计净现208、金流量-38294.55 -38321.86 -37981.27 -37471.30 -36791.96 -35307.73 -33501.51 -31461.59 -29188.82 -26683.95 -23947.68 -20304.67 -16669.26 -13041.08 -7664.02 -950.88 5754.47 12452.41 19143.29 25827.45 5所得税前净现金流量-38294.55 -27.31 340.60 509.97 679.34 1940.90 2347.68 2637.92 2928.16 3218.41 3508.65 4643.89 4209、643.89 4643.89 6984.93 8731.16 8731.16 8731.16 8731.16 8731.16 6所得税前累计净现金流量-38294.55 -38321.86 -37981.27 -37471.30 -36791.96 -34851.06 -32503.39 -29865.47 -26937.30 -23718.90 -20210.25 -15566.36 -10922.46 -6278.57 706.36 9437.52 18168.69 26899.85 35631.02 44362.18 计算指标所得税后所得税前财务内部收益率3.92%5.96%投资回收期16.57 年(含建设期）14.76年(含建设期）附件十、工期进度序号时间 项目2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年6810122468101224681012246810122468101224681012246一前期准备1可研、审批2初步设计3施工图设计二施工工作1建筑施工1234567891011121234567891011121314151617181920212设备安装3装饰装修4附属设施5竣工验收