1、8000亩生态园建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、前言4二、项目提要8（一）项目名称8（二）建设性质8（三）项目单位8（四）建设地点和范围8（五）编制单位8（六）建设目的8（七）建设内容9（八）建设期9（2、九）投资金额和资金筹措9三、项目发展背景11（一）建设社会主义新农村是推进现代化进程中的重大历史任务11（二）都市农业是项目区农业发展战略定位的必然选择12（三）乡村休闲旅游是项目区可持续发展的重要方向14（四）项目所在地*镇已被列为长沙市农业产业化发展和社会主义新农村建设的重点区域16（五） 项目建设是构建新型城乡关系、打造区域经济名片、促进社会和谐的内在要求16四、编制依据和原则19（一）编制依据19（二）编制原则21五、项目发展基础分析24（一）基础概况24（二）国内农业园区发展概况28（三）农业旅游发展概况28（四）国内外参照案例分析31六、项目建设的意义与必要性35（一）保护、优化、3、改善项目区生态环境，实现可持续发展的需要35（二）响应党中央号召，建设社会主义新农村的需要35（三）落实十二五战略发展规划，强功能优生态促进城乡一体化发展的需要35（四）遵循科技创新战略，走规模经营道路的需要36（六）为长沙及周边城市居民假日提供新的休闲空间，满足现代旅游休闲需求的需要37（七）打造区域经济名片，增强县域经济发展后劲的需要38（八）湖南省*XX有限公司提升品牌和产品竞争力，实现可持续发展的需要38（九）提高区域农产品质量、增强市场竞争能力的需要38（十）培育农业科技创新项目，打造新的农业经济增长示范区的需要39七、项目开发条件分析40（一）比较优势40（二）存在的问题42（三）4、发展机遇42（四）面临的风险和挑战43八、项目建设的指导思想、经营模式与发展目标44（一）指导思想与发展思路44（二）开发性质与经营45（三）发展目标与发展战略48九、总体布局和地块分析50（一）总体布局50（二）地块分析（三大功能区）50十、项目建设方案53（一）建设项目53（二）基础设施与服务配套设施建设56十一、生态环境保护和新农村社区建设59（一）生态环境保护59（二）新农村社区建设60十二、组织管理、运营思路与保障措施63（一）组织管理体系63（二）建设运营思路64（三）保障措施64十三、投资估算和效益分析66（一）投资估算66（二）效益分析67十四、结论69十五、附件70湖南省*X5、X生态园701、 潇湘五稻成功研究所71一、前言随着我国国民经济快速发展，我国经济总体开始步入工业反哺农业、城市支持农村，以工促农，以城带乡，工业与农业，城市与农村协调发展的新时期。为此，党的十八大和国家“十二五”国民经济发展规划都明确指出：建设社会主义新农村是我国推进现代化进程中的重大历史任务，是巩固和加强农业基础地位，全面建设小康社会的重大举措；要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的发展目标和要求，统筹城乡经济社会发展，加快推进现代农业建设，全面深化农村改革，大力发展农村公共事业，千方百计增加农民收入。在中共中央国务院出台的中央一号文件中都特别强调三农工作和农业科技创6、新，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安。加强三农工作，积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，是全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的必然要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务。农业现代化建设是一项长期的历史性任务，是一项事关农业和农村经济发展全局的系统工程，虽然近年来长沙县*镇的农业和农村经济发展取得了长足的进步，初步具备了实现农业与农村现代化的基础和条件，但在“建设社会主义新农村”这个充满契机和转折的时代背景下，仍面临着许多新情况和新挑战。湖南省*XX有限公司积极把握时代发展动态，响应党中央号召，根据本项目的区位优势、农业现实基础以及长株潭地区经济大融合、大开放和城7、市化、工业化、市场化提速发展带来的重大历史机遇，审时度势，集生态农业、乡村休闲旅游、农业科技与养生养老于一体的都市农业农耕文化将作为项目区的主要发展方向，试图通过系统农耕文化营建，增强乡村与城市功能的有机联系，实现生态农业、设施农业与休闲农耕农业的协调发展，带动区域文化、社会生态与经济的全面提升，为长沙县*镇的全面建设注入勃勃生气和活力。湖南*XX有限公司创立于2012年，注册资本为3000万元，是一家集*品种培育、研发、推广的XX技公司，由中国水稻专家，湖南省农科院教授，*发明人欧阳忠发起成立。历经14年潜心研究，不断总结水稻领域科研成果，发扬袁隆平院士攻坚克难精神，勇夺世界一流水稻培育技术8、，2011年，欧阳忠教授成功培育出*米，获得2项国家发明专利。*以五彩水稻培育为核心，聚焦*产业链的完善延伸，公司产业覆盖生态农业、高新科技、观光旅游、养生养老等国家政策大力扶持的战略性产业。未来三年内，公司拟投资5亿元，征地5000亩，创建*XX生态园，筹建*科研所、博览馆、打造有机农产品商业街、农业休闲公园山庄，并在园区建设电影院、培训中心、示范工厂、养老休闲等康体娱乐设施，把园区打造成绿色休闲、生态农业精品示范园，以现代化方式传播中国传统农耕文化，积极响应政府号召，为新型城镇化、社会主义新农村建设作出贡献。*以“五彩生活，稻香中国”为主题，按照立体可循环，生态可持续的现代农业理念，不断成9、长壮大，将打造成国内领先的集农业科技企业孵化、产业开发、资本营运于一体的综合性农业科技产业集团。公司以诚信立业，共赢存远为企业宗旨，近期将登陆资本市场，成为*农业XX技公司第一股。公司还将朝着塑造世界一流公司、一流技术、一流产业、一流品牌，一流产品的愿景发力，放飞*科技产业集团的缤纷梦想，让*事业汇集人心，惠及苍生。*镇位于长沙县北部，在长沙县城乡一体化规划中，属于长沙县现代农业示范区，是长沙市加快推进城乡一体化建设的特色镇。全镇总面积89平方公里，辖9个村和1个社区，有242个村民小组，全镇户籍人口27926人。*镇地理位置优越，距省会长沙40公里，截止2013年底，已形成“一横两纵”的交通10、网络格局，南距黄花国际机场20公里，西面3公里从广福站入京珠高速公路，45公里可达京港、户昆、渝厦高铁交汇枢纽站，距离长沙霞凝港20公里。镇内有省道S207线南北向穿境而过，全镇公路网络化，交通区位优势明显。*镇自然风光秀美，景色迷人，有大山冲国家级森林公园，麻林温泉等自然景点，有麻林河、金井河自北向南贯穿全境。目前，沿S207线集聚的龙华山，楚源，驰祥现代农业产业示范基地规模已达2000亩。境内人文景观荟萃，特色亮点频现，有仰山殿、东兴古寺、等诸多景点资源。引进了拥有1000亩蔬菜基地的龙华山生态农庄，湖南省规模较大的明月蓝莓种植基地等生态农业企业。按照镇政府“双轴二带两心三区”的空间规划，11、*镇将在镇域西部建立优质水稻主产区，此地域的村、集镇农民目前主要以种植农作物、饲养牲畜和外出务工为主要收入来源，农民增收渠道单一传统，生态农业综合开发潜力较大，新农村建设步伐有待提速。为了加快推进长沙县城乡一体化的建设步伐，发展高效生态农业，调整农业产业结构，*镇加大招商引资力度，积极与资本企业对接，截止目前，已初步和湖南*XX有限公司进行了投资意向磋商。*的综合实力雄厚，产业发展前景广阔；*镇的地理位置优越，交通优势较其他地区明显，通过镇领导和项目投资董事会的共同协商与实地调查分析，双方同意加速对*镇西部优质水稻主产区进行生态农业的综合开发。二、项目提要（一）项目名称湖南省*XX生态园（二）12、建设性质新建项目（三）项目单位湖南省*XX有限公司（四）建设地点和范围地点：范围：项目流转用地8000亩（五）编制单位湖南省*XX有限公司（六）建设目的1、是湖南省*XX有限公司品牌和产品竞争力的重要举措，满足实现产业可持续经营需要。2、响应党中央号召，按照“生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的发展目标和要求建设社会主义新农村，创建*特色，长沙特色，国内先进，省内一流，集多种功能于一身，引领长沙生态农业和乡村休闲旅游业发展的城市农耕产业化旗舰园区。3、保护、改善项目区生态环境，合理永续利用生态资源，使项目走上保护、利用、创益、再保护、再利用、再创益的良性循环道路。4、为长沙及全13、省城市居民提供新的休闲和科普空间，满足现代旅游休闲要求的需要。5、推动地方经济，提供就业机会，缓解就业压力，帮助产业农民加速进入小康。6、推动养老建设事业与小城镇建设事业、新农村建设事业紧密结合，以国际化视野、专业化服务及管理、市场化经营方式打造新型养老养生休闲城镇，满足老龄人口的社会、生活、文化需求，推动我国老年福利视野的快速发展，整体推动我国经济社会的健康、繁荣、和谐发展。（七）建设内容*XX生态园项目将形成一园三区格局，建设农业高新技术推广示范区、精品养生养老区、农民（员工）安居区三大主体功能区。重点建设的主体工程详见十五、附件的总体规划框架。（八）建设期项目建设期为20142018年，14、共5年。项目建设和开发的特点决定了其建设采取边投入、边建设、边经营、边受益的形式，因此项目建设期与经营期重合。（九）投资金额和资金筹措本项目建设总投资为123400万元，其中一期投资为80000万元，二期投资43400万元。本项目建设资金来源由四个部分组成：开发单位自筹资金：123400万元债权融资： 万元申请国家、省、市相关配套政策资金： 万元项目区对社会融资及招商： 万元三、项目发展背景（一）建设社会主义新农村是推进现代化进程中的重大历史任务长期以来，农业、农村、农民问题一直是决定我国全面建设小康社会进程和现代化进程的关键性问题，也是关系党和国家工作全局的根本性问题。农业丰则基础牢，农村稳15、则社会安，农民富则国家昌，只有近9亿农民全员加入现代化进程，才能盘活国民经济全局，实现可持续发展；只有广大农村的落后面貌明显改变，才能实现更大范围、更高水平的小康。为此，党中央从贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的全局出发作出了建设社会主义新农村的重大战略决策，为今后我国农村勾画了“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新蓝图。社会主义新农村是指在社会主义制度下，反映一定时期农村社会以经济发展为基础，以社会全面进步为标志的社会状态。主要包括以下几个方面：一是发展经济、增加收入，通过高产高效、优质特色、规模经营产业化手段，提高农业生产效益；二是建设村镇、改善环境；三是扩大公益16、促进和谐；四是培育农民、提高素质，倡导健康文明社会风尚。坚持以经济建设为中心，进一步解放和发展农村生产力是建设社会主义新农村各项工作的中心任务，其有效措施包括：加快发展现代农业，提高农业整体素质和农产品竞争力，着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，让农民从产业化经营中得到更多的实惠；加快发展壮大县（镇）域经济，吸纳农村富余劳动力，为农村繁荣和农民就业增收创造条件；加快转移农村劳动力，加强农村劳动力技能培训，增强农民转岗就业的能力，不断增加农民收入等。（二）都市农业是项目区农业发展战略定位的必然选择都市农业是指地处都市及其延伸17、地带，紧密依托并服务于都市的农业。它是都市中、都市郊区和都市经济圈以内，以适应现代化都市生存与发展需要而形成的现代农业。都市农业的发展思想可追溯到19世纪末20世纪初英国城市学者霍华德提出的“花园城市”的理论，其内容就是限制城市规模过大，持续保留城市四周农业用地，让城市中心成为一个大花园。国外都市农业的发展主要集中在经济发达国家，如美国、日本、德国、荷兰、新加坡、韩国等国，并根据其城市特点构建了各具特色的都市型现代农业的发展模式。我国的都市农业实践始于20世纪90年代初，首先出现在上海、北京、深圳等经济发达地区，其中上海早在1994年就提出了建设与国际大都市相适应的现代都市农业构想，并将其列入18、国民经济和社会发展规划。目前我国都市农业已经由上海、北京、深圳等大都市逐步向长三角、珠三角和环渤海地区发展，并开始向中西部地区延伸，成为国内现代化农业发展的趋势和方向。都市农业以生态绿色农业、观光休闲农业、市场创汇农业、XX技现代农业为标志，以农业XX技武装的园艺化、设施化、工厂化生产为主要手段，以都市市场需求为导向，融生产性、生活性和生态性于一体。其核心为：对内为现代化都市经济发展提供服务功能，对外为整个农业和农村经济的现代化发挥示范带头作用。其基本特征主要表现为：农业产业结构高度市场化；农业生产方式集约化；农业经营方式产业化；农业生产手段XX技化和农业“三效益”的协调统一。大力发展都市农业19、，无论是内容上还是形式上，与中央一号文件提出的“积极发展现代农业”要求都是一致的。作为将城区与郊区、农业和旅游，第一产业、第二产业和第三产业结合在一起的新型交叉产业，都市农业不同于传统农业，它融合了现代都市的高新技术，企业化的经营管理模式，不仅具有生产性功能，还具有生活性功能、生态性功能和教育性功能等，集中体现了大农业的思想，可以说都市农业拓宽了农业这一概念的内涵。同时，都市农业的功能实现了多元化拓展，它除了具备最基本的商品生产功能以外，还具备生态建设、休闲旅游、文化教育、出口创汇、示范辐射等直接、间接的多重功能，体现了“城郊合一”、“农游合一”的发展方向。项目区属长沙市两型社会核心区域，又处20、于典型的都市近郊“半小时经济圈”发展内圈，即具有农业发展现实基础，又独具农耕文化和民俗风情人文景观，随着城乡经济的发展和人民收入的提高，对绿色食品和生态环境的需求日益增强，发展都市农业具有广阔的前景，是项目区一项有着极强生命力的新型产业。项目区可发展的都市农业类型包括：A、设施农业：以大棚、温室为主体的保护地栽培。B、观光农业：以绿地、花卉、特色农业栽培为主，辅以其他的自然风光或民俗旅游景观，构成综合型的旅游资源。C、绿色农业：XX技农业开发区，实行产、加、销综合经营，生产绿色有机农产品。D、庄园农业：以大户承包的经营方式，成为专业化生产的庄园。E、市民农业：由市民参与或租赁耕种。F、实行产、21、加、销一条龙。（三）乡村休闲旅游是项目区可持续发展的重要方向、旅游业是二十一世纪具有广阔发展前景的朝阳产业未来五年乃至十五年，是我国全面建设小康社会的重要时期，也是我国旅游业进一步持续、高速增长、从世界旅游大国向世界旅游强国迈进的重要时期，中国旅游业发展面临着巨大的机遇，前景十分广阔。湖南省的旅游产业规模经过“十五”、“十一五”的发展而不断扩大，旅游业收入快速增长，在全省经济发展中形成了一定的基础，连续10年保持了20%以上的增幅。湖南省委省政府重点强调要大力提升旅游产业发展水平，努力形成加快发展的合力，把旅游产业培育壮大成为有规模、有实力、有永续发展能力的支柱产业，促进全省经济持续快速发展。22、2、小康社会旅游发展的新态势随着我国进入小康社会，公民出游能力将稳步提高。据预测，我国经济未来10年内将保持7%左右的速度增长，旅游需求将随着人们生活水平的不断提高而持续增长。与此同时，公民的度假权利也得到了充分的重视，带薪休假将成为劳动者一项重要的权利。人们可利用带薪假期，自由安排个人生活，灵活制定度假、休闲计划；带薪假期直接带来分散休假的发展，可以避免集中休假的种种弊端。经济的持续发展和休假制度的改革必将会促进我国旅游业的迅猛发展，同时也将极大地推动休闲、度假等旅游产品的深度开发，以及旅游产品的升级与转型。预计未来旅游业将主要突出以下变化和特点：旅游将成为人们一种新的生活方式，规模逐年扩大23、。传统观光旅游在让位于休憩度假旅游，散客旅游已慢慢成为主流。生态旅游成为了一种新的旅游时尚，“回归自然”、“拥抱自然”和“感受自然”已形成现代旅游的追求和文明标志。可持续旅游已成为现代旅游追求的最高目标。强调旅游发展必须建立在生态环境的承受力基础上，并符合当地社会、经济、历史、文化的发展脉络和道德规范。3、建设社会主义新农村，发展中国乡村旅游是我国旅游发展的全新主题乡村旅游是指以各种类型的乡村为背景，以乡村文化、乡村生活和乡村田园风光为旅游吸引物而进行的观光、度假、休闲性质的旅游活动。我国的乡村旅游是在市场需求的促动下，在发达国家的影响下，在我国特殊的“社会主义新农村建设”政策的指导下应运而生24、的。乡村旅游以其参与形式的多样性、参与主体的广泛性、旅游效益的综合性，尤其是能促进城乡文化交流和统筹城乡发展而受到政府和百姓的普遍欢迎。发展乡村旅游，不是一项单一旅游研发工作，而是具有战略性和长期性的重大工程。为贯彻落实中共中央各届全会精神和中央经济工作部署，国家旅游局研究确定了各种旅游宣传口号：“新农村，新旅游，新体验，新风尚”、“中国城乡和谐游”等。全国旅游行业将紧紧围绕建设社会主义新农村这一主题，发挥旅游在加快广大农村地区脱贫致富、拓宽农民创收渠道、增加农民就业机会、改善村容村貌、提升农村文明程度等方面的比较优势和综合作用，以旅助农，城乡互动，满足广大城乡居民日益增长的旅游需求，不断为建25、设社会主义新农村、构建和谐社会做出贡献。（四）项目所在地*镇已被列为长沙市农业产业化发展和社会主义新农村建设的重点区域在长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的农业空间布局中，按照近郊、中郊、远郊三个农业环节进行了“三环四廊六园”的总体布局。其中以大河西为中心的农业产业走廊具有明显区域优势和得天独厚的生态环境优势。（五） 项目建设是构建新型城乡关系、打造区域经济名片、促进社会和谐的内在要求随着中国城市化建设进程的高速发展和人们日益增长的物质文化需求的快速变化，人们更加注重消费品质的提升，消费方式的升级，对传统农产品的需求由吃饱转变成吃好，更加注重健康、绿色、环保、营养，从而使生态有机农产26、品日益获得了城市市民的喜爱。为顺应时代潮流，在长沙打造“国际稻都”，五彩水稻发明人欧阳忠教授把国际领先的原创技术，创建*XX生态园项目，旨在加速农业高新技术的推广和应用，矢志于把长沙县*镇打造成乡土田园版国际稻都总部，为城市提供更多天然绿色有机食品，让市民吃出健康，吃出浪漫，吃出精彩。城市化进程的高度发展给城市带来了城市病，造成的交通拥堵、空气污染、城市内涝、职业竞争压力增大等诸多困扰，让生活在城市里的人更加需要在工作之余投入大自然的怀抱，享受清新自然风光，感受原始和睦气息，找回渐渐消退的乡愁，从而对城市周边游、乡村田园游形成了极大需求。该项目致力于打造世界级五彩水稻和农耕文化第一品牌，把*推27、上资本市场，成为五彩水稻在金融领域第一股，不断扩大品牌影响力，把*镇创立成名副其实的国际稻都乡村旅游胜地。随着我国老龄人口的逐步增多，我国即将进入老龄社会，目前，我国老龄人口已达到2亿多人，养老问题成为社会关注的一大难题，巨大的养生养老市场需求，将直接催生养老产业在中国的快速崛起，而如何顺应我国老龄化迅速发展的形势，认真落实国家关于养老事业的精神，在养老事业的挑战中抢抓机遇，这考验着项目建设者的智慧。该项目计划投资5亿元，拟建成1000亩的养生养老精品园区，拓宽视野，瞄准国际，面向世界，立足当前，着眼长远，建设国际康寿中心，大型国际养老养生休闲基地，高端老年康乐场所，筹建老年大学，让老年人老有28、所养、老有所乐、老有所医、老有所为，为国家、省、市养老事业做出应有贡献。综上所述，*XX生态园项目采用生态农业高新科技与休闲旅游养生养老有机结合的模式，顺应了国家产业政策，时代消费发展潮流，市场前景非常广阔，可持续发展能力非常好。既能引领绿色健康消费潮流，又能极大促进养老养生产业的发展，还能推进低碳环保新型生态城镇建设，同时为社会主义新农村建设添砖加瓦，构建新型城乡关系，促进区域社会和谐，确保为农民增收、为政府增税、为企业增效、为环境增美、为社会增益。四、编制依据和原则（一）编制依据1、农业比较优势理论农业比较优势理论是指在一个地区或国家在农业发展的不同时期，不同阶段，要选择符合自己要素禀赋结29、构的产业结构和生产技术，以实现农业经济的快速发展。比较优势主要从三个经济要素进行衡量：拥有的资本量；拥有的劳动力资源；拥有的自然资源。2、农业布局的区域理论决定产业区位不只是考虑某一方面的因素，而要综合考虑各个方面的因素，如综合考虑农业、工业、城市、市场以及个人的行为、能力、价值取向等。3、可持续发展理论“可持续发展”是指既满足当代人的需要，又不损害后代人满足其需要的能力的发展，其内涵体现了以下几个原则：公平性原则；持续性原则；共同性原则。4、循环经济理论强调经济系统与生态系统之间的和谐，着眼于通过资源的循环利用和节约，实现以最小的资源消耗，最小的污染获取最大的发展效益。其基本原则是：减量化、30、再利用、资源化。遵循循环经济理论和基本原则，发展农业循环经济首要的是节约，建立资源节约型的农业生产方式；其次是发展农业循环经济生产模式，构建农业循环产业链，实现农业生产由“资源产品污染排放”单向单环式线性经济向“资源产品再生资源”多向多环式与多向循环式相结合的反馈经济及循环经济发展。5、城乡一体化理论城乡一体理论认为在人类社会发展的早期，城市脱离乡村而独立而来，但随着人类社会的进一步发展，城乡必将从分离到融合，必然会产生城乡经济融合、产业融合、劳动力融合，最终完成城乡一体化，这是人类社会发展的必然规律。6、现实依据中共中央关于制定国民经济和社会发展十二五规划建议中共中央国务院关于推进社会主义新31、农村建设的若干意见中共中央国务院关于农民增加收入若干政策的意见中共中央国务院关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见国家新型城镇化规划(20142020年)国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国务院常务会议：深化改革加快发展养老服务业的任务措施2013年民政部关于推进养老服务评估工作的指导意见农业部“农业七大体系建设规划”长沙市国民经济和社会发展十二个五规划纲要长沙市发改委、市老龄委关于加快发展养老服务业的若干意见长沙县“十二五”期间农业农村发展主要思路和发展重点长沙县“十二五”规划重大农业项目表长沙县国家现代农32、业示范区“十二五”规划长沙县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要长沙县*镇十二五规划纲要长沙县*镇土地利用规划长沙县*镇小城镇建设工作规划湖南省、长沙市、长沙县相关规划、文件项目落地地形图及其它基础资料（二）编制原则1、可持续发展原则保持人与自然的协调发展，保持人的需求与生态环境良性循环的一致性，突破传统家业生产经营方式和理念，树立现代农业循环经济思想，用可持续发展的观念引领产业的发展。2、整体开发原则项目区的开发建设是一个复杂的系统工程，具有很强的整体性特点。在外部它必须服从区域高层次或主系统发展战略；在区际间应突出自身特色，开发出明显区别于周边地区而具有绝对竞争优势的园区及其产品；同时在33、内部还需顾及到各大功能区的整体协调。3、综合发展原则围绕发展都市型农业，突破传统农业单一农产品生产功能的束缚，强化服务城市功能，综合考虑项目区内地理位置、地质地貌、历史基础、经济条件、市场前景、农作物种类等相关条件，打造综合型产业体系，多功能、多板块穿插互动，使之具有生产、科技、生态、旅游休闲乃至教育等多项功能。4、优化组合原则在综合发展的前提下，做到生产要素优化组合，时间、空间、能量优化组合，社会、经济、生态三个效益优化统一，达到人尽其才、物尽其用、地尽其利。5、超前发展原则选择国际成熟、国内先进、本区域空白的项目类型，抢占市场先机。6、城乡统筹发展原则把发展现代农业与推进农村工业化，城镇化34、和社会主义新农村建设结合起来，通过项目区建设推进农业现代化建设进程。7、以人为本原则坚持从农民群众的根本利益出发，维护农民合法权益，促进农民收入稳定快速增长；依靠农民群众的积极性，尊重农民意愿，建设美好家园；完善农民社会保障机制，切实改善农民群众的生产生活环境，提高生活品质，满足农民的物质文化需求。8、多元化投入原则项目建设以龙头企业前期投入、集约土地规模租赁经营、买断经营、合作经营并逐步向权益经营、资本经营方向发展。五、项目发展基础分析（一）基础概况1、区位分析项目区位于长沙市长沙县*镇，地理位置优越，交通便利，农耕文化底韵丰富。在长沙县城乡一体化规划中，属于长沙县现代农业示范区，是长沙市加35、快推进城乡一体化建设的特色镇。2、区域概况长沙县毗邻湖南省会长沙，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭“两型社会”综合配套改革试验区的核心地带，是中央确定的“全国18个改革开放典型地区之一”，是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。全县总面积1997平方公里，常住人口97.9万。长沙县交通便利，多条全国重点高速公路、国道、省道县纵横交错，107国道、京港澳高速、省道S207线和武广铁路纵贯南北，国际空港长沙黄花国际机场座落于境内，县城距长沙黄花国际机场、长沙火车站、湘江码头均约8公里。县域内形成以“36、九纵十二横”为骨干的道路交通网络，公路通车总里程达4000多公里。近年来，长沙县把提高农业综合生产能力，加快发展现代农业做为农业发展的总体方向。2010年完成农林牧渔业总产值67亿元，“国家现代农业示范区”正式获批，37个现代农庄立项建设，全县农产品加工规模企业达到55家。*镇位于湖南省长沙县中部，属典型丘陵地区，物产丰富，人杰地灵，距离县城星沙最近距离15公里，麻林河、金井河穿镇而过，本镇东部和西南略高，中部地势平坦，镇域由两纵一横的公路网拉近了与外界的联系，有长沙市两大温泉之一的麻林温泉，和国家级森林公园大山冲。自然资源丰富，适宜开发工业、生态旅游休闲温泉度假项目，是长沙县城星沙的后花园。37、3、项目区概况地形地貌项目区属丘陵地区，其山脉走势由东南向西北倾斜递降，项目区内地形高差不大，多为低丘、岗地及平地地貌，土壤表层大部分沙质土、粘质土、冷浸土三类。沿河河畔平原多是沙质土壤，土质松散养分丰富，种植作物产量高；山地土壤表层分红壤土、灰壤土、黄壤土及少量紫色壤土，适宜造林及山土作物生长。水资源特征项目区内地表水储量充足，有蓄水山塘和小水库，为项目区提供主要水源；区内有小型河通过地下水源储量丰富，地下水主要为第四系强风化水，含水不均匀，区内居民采用水泵抽取地下泉水用。动植物资源项目区内生物品种多样，资源丰富，其所处的植被带为亚热带常绿阔叶林，但因区内土壤条件好，相当部分土地已被垦植，因38、此项目区内森林覆盖率相对较低。原存有野猫、猴、果子狸、狼、豹、野猪、獾、野兔、獐、水鼠、黄鼠狼等野生动物资源，但因森林过伐、猎捕过度，以及农药污染等多种原因，野生动物不断减少，豹、豺狼、猴等野生动物现已绝迹。气候条件属于亚热带季风湿润气候，气候温和，热量丰富，降水充沛，日照充足，四季分明，生长季长，春温多变，春末夏初多雨，伏秋多旱，秋寒明显，冬少严寒。土地权属项目区内土地大多为集体所有土地和农民权属土地，土地权属相对清楚，界限相对明确。电力电讯电力充足，通讯设施齐备。项目区主要用电为村民生活用电，区内已完成农网改造，生活用电电网完善；已接入自动电话网，开通了国内国外长途电话直拨、传真，已经牵入39、宽带网络；已经建有移动、联通通讯机站，可保证网络覆盖大多规划范围。技术支撑产业发展优势靠技术，园区与湖南农大、湖南农科院科研基地互通，集合了各类专家院士人才优势，具备做强、做大的有利技术优势和发展后劲。4、项目环境评价环境质量反映项目区开发利用价值的重要指标之一，项目区具有山明水秀，鸟语花香，文化荟萃，寄情丝竹的优越环境质量。具体表现为：气候宜人：茂密的林地，错综的水系有效地调节着气候因子，造就了独特小气候环境。空气清新：项目空气未受到工业废气污染，山地区域富含氧负离子，空气洁净清新。水质清洁：项目区内地下水资源丰富，拥有河流、水库、山塘、沟渠，水质纯净。恬静幽雅：项目区内林木森然，环境安静幽40、雅，四季分明，气候宜人，能起到陶冶情操、度假休闲、提高品位、调节身心和健康的功效。（二）国内农业园区发展概况中国是传统的农业大国，长期以来落后的农业生产方式和低水平的农业运作机制严重制约农业产业的发展。自上世纪90年代以来，国内先后涌现一批先进优质的特色农业产业园区，其发展模式为：1、政府投资型以“陕西杨凌农业科技园区”为代表，该园区以国家和陕西省两级政府投资为主，建立了一批先进的农业科技种植、生产加工的大型示范项目。2、招商引资型以“苏州农林大世界”为代表，园区以企业行为为主，政府配套以相关优惠政策条件为辅，通过有实力的企业集团建设相关基础设施后，以对项目进行租赁、合作、出售的招商引资方式吸41、引大公司、大集团入驻，共同推进园区农业项目的开发。3、特色经济型以“广东顺德陈村、福建蒲田”等特色农业园为代表，随着农村中小城镇产业的发展，沿海涌现了一批以手工业制造和现代农业相结合的特色农业园区。从上述运作效果看，除“政府投资型”模式因周期长，审批慢有其特殊性外，走“特色经济型”和“招商引资”的道路，将是项目区的有益选择。（三）农业旅游发展概况农业旅游是以旅游、农业实现可持续发展以及城乡居民生活质量提高为目标，充分利用现有农业资源，通过合理规划、设计，深度挖掘与农业、农民、农村相关的文化内涵，把产品生产、动植物观赏、新品展示、农业体验、学习考察、休闲度假、娱乐购物、民风民俗以及游客参与融为一42、体的一种新型农业体系和高层次的文化消费，具有浓郁的民族特色和地域特色。它是农业和旅游业广度、深度以及内涵的拓展，是生态产业的重要组成部分。当前在我国发展农业旅游具有重要的现实意义。作为农业与旅游业有机结合的一种旅游业态，农业旅游以其休闲、生态的特质，成为当今世界旅游业发展的潮流之一。是我国充分利用资源、改变单一农业结构、发展高效农业的一条重要途径。 发展农业旅游对促进地方经济社会发展，解决“三农”问题，建设社会主义新农村将起到关键的作用。一是有利于推进农村产业结构调整。围绕当地特色资源和产业发展农业旅游，延伸和打造完整的产业价值链，提高了产业附加值，利用农业旅游吸引社会投资培育了新的经济增长点43、。二是有利于促进农业增收。通过发展农业旅游将使农民享受稳定的土地收益、旅游项目经营收益、旅游从业收益。三是有利于新农村建设。以农业旅游为抓手，可以配套推进了农村的基础设施建设、农村教育培训体系建设、农村社会保障体系建设和社会化服务体系建设。发展农业旅游对于统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会具有重要的先导和示范意义。一是有利于推进城乡一体化。发展农业旅游因地制宜探索了一条以农业旅游推进农村城市化，以城市带动农村，巩固城乡联系的道路。二是有利于推进现代农业和城郊现代服务业的发展。发展农业旅游是推进农村“三个集中”的新的动力和实践，为市民提供的良好近郊休闲旅游基地完成了都市的城市功能。三是有利于储备44、城市未来发展的战略空间。我国旅游业发展初期，广大农村就依据当地特有的旅游资源，开展了形式多样的“农业旅游”活动。进入九十年代，随着大众旅游的兴起，游客需求呈多样化的趋势，人们更加注重亲身的体验和参与，很多“体验旅游”项目融入农业旅游项目之中，极大地丰富了农业旅游产品的内容；伴随新世纪的到来，人们更加注重绿色消费，农业旅游项目的开发也逐渐与绿色、环保、健康、科技等主题紧密结合，更加注重项目的参与性、娱乐性和知识性。目前，“农业旅游”作为一种新型的旅游消费方式正逐渐为社会各界所关注和接受。湖南省是农业大省，有着丰富的休闲农业资源，湖南省农业旅游的发展始于20世纪90年代，在长沙、益阳两市最初兴起，45、形成以钓鱼休闲、吃农家菜、住农家房、观农家景、干农家活的“农家乐”为主体。经过几年的发展，据不完全统计，全省目前有一定规模的休闲农业企业（农庄）4000多家，直接从业人员近10万人，年接待休闲者2600多万人次，年经营收入已超过30亿元。其中，长沙市的长沙县、开福区、望城县、浏阳市，株洲的天元区，益阳的资阳区和桃江县等已逐步形成了点片相连的休闲农业产业群。（四）国内外参照案例分析1、荷兰现代农业荷兰是世界上经济最发达的国家之一，其主导产业为农业。荷兰多年来一直是世界第二大农产品出口国，其农产品出口总量仅次于美国。其中，荷兰的园艺类产品（鲜花、观赏植物等）、马铃薯、鸡蛋（包括蛋制品）、啤酒、蕃茄46、奶酷等产品的净出口额均名列世界第一。荷兰的花卉年出口达106亿荷盾（48亿欧元），占国际花卉贸易的60%，占欧洲市场的70%；目前荷兰花卉生产已普遍实现了机械化和自动化设施栽培，全国70%的花卉生产面积采用温室栽培，使花卉生产中的温度、湿度、光照、施肥、喷药等都实现了电脑自动控制。荷兰的现代设施农业是以温室农业为代表的现代设施农业，温室主要为玻璃温室，而且大多集中成片，在这些现代化的温室内，农业生产方式实现了高度的程序化、标准化和自动化，作物离开了土壤，农民离开了土地，生产摆脱了自然气候的束缚，农作物从种到收为生产流水线作业。2、美国乡村休闲在美国，休闲产业已经成为排名第一的经济活动。据美国47、有关部门的统计显示：美国人有三分之一的休闲时间和三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲。其中，由于人们对于乡村生活的猎奇，回归大自然的心理以及人口老龄化等原因，乡村游从70年代后期开始在美国大行其道，清闲的空气，时令的瓜果蔬菜，愉快的时光，是美国乡村带给其城市居民的享受；源源的客流，增加的收入，是城市居民给乡村作出的贡献。在美国，乡村旅游被认为是“乡村和城市交流的一座桥梁”而受到各级政府的高度重视，同时也被认为是增加农民，特别是边远地区农民收入的一个重要途径。美国乡村旅游主要包括农业旅游、森林旅游、民俗旅游、牧场旅游、渔村旅游和水产旅游等。人们通过在乡村的观光度假，探亲访友，考察48、体验等活动观赏田园景色，也可参与田园、牧场等的耕作，同时还可以分享丰收果实，参与地方特色的娱乐项目，这样既陶冶情操也可强身健体，受到了大众的欢迎。3、德国施雷勃田园德国施雷勃田园是德国近郊田园木屋度假的代名词，因1832年施雷勃博士在莱比锡的穷人田园区建立“健身运动协会”而得名。田园原为贫苦阶层的临时居所，但今天已经大大改变了原来的面貌和用途，早期那种原始杂乱和贫穷疾苦的景象已经不复存在，现在的田园租用者都是收入较高的社会中上流人群。近年来，由于申请租赁田园的家庭急剧增加，度假“小木屋”供不应求，施雷勃田园的发展出现了前所未有的兴旺。田园的各家各户都是独门独院，各具风格，充满了浓郁的大自然情趣49、和文体气息，如同微缩的露天民居博物馆向人们展示着各家的杰作。田园最美丽的景色是木屋门前长满奇花野草的蔬菜田园，菜园里种满了各种蔬菜或鲜花。周末人们走出闹市举家来到郊区的雷施勃田园，从事“山间劳动”，休闲健身，享受环境，陶冶情操。4、成都农家乐我国的旅游正在走向理性，多元化旅游已形成，出了二个极端趋势，即“洋”旅游出境游和“土”旅游乡村游。成都农家乐是我国开发较早且较为成功的乡村旅游模式，它们的定义是：利用庭院、堰塘、果园、花圃、农场等自然资源和乡村文化资源优势，吸引旅游者，为顾客提供观赏、娱乐、运动、住宿、餐馆、购物等服务的经营实体，在定义的差异上体现了成都农家乐的特色。根据提供产品的不同特色50、和卖点，成都农家乐分为如下六类型：花果观赏型在传统农业基础上发展观光农业，开启了宜林山区发家致富新思路。花园客栈型把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地建成园林式建筑，使之成为设施功能齐全的休闲娱乐场所。养殖科普型寓教于“游”，不仅可以品尝价廉物美的新鲜的美食，还可以提供养殖的详细资料。农事体验型游客享受农家服务之余，可以到田间地头采上几斤新鲜的茶叶，融入自然，在劳动中享受休闲快乐。川西民居型改造现有建筑外观，使之与自然生态环境协调整合，成为具有川西民居特色的农家乐片区，凸现乡村旅游特色。避暑休闲型依附于著名的避暑景点，以整洁价廉的农家旅舍吸引游客。六、项目建设的意义与必要性（一）保护、优51、化、改善项目区生态环境，实现可持续发展的需要项目区内生态和谐，山水秀美，自然生态环境十分优越，但是，经济的发展给项目区生态环境的发展抹下了重要的阴影。项目区综合开发的实施，是福泽子孙后代，实施区域可持续发展战略的客观需要。项目区的建设就是要在保护生态环境的基础上，以开发来加强生态环境的保护，以有效的生态环境保护来促进城域经济可持续发展。（二）响应党中央号召，建设社会主义新农村的需要项目区的发展性质是：以现代都市农业和乡村生态休闲为主导的社会主义新农村建设。都市型现代农业是项目区农业规模化经营的基础，而乡村旅游发展是项目区社会主义新农村建设的一个重要发展模式，项目区将以特种五彩水稻资源、乡村田园52、资源、中化农耕文化资源、乡村民俗文化资源和乡村历史文化资源为依托，高标准开发乡村旅游休闲产业，其发展不但可迅速发展农业社区经济，同时对项目区农村的生产发展、生活改善、文明乡风形成、整洁村容建设起到直接的作用。（三）落实十二五战略发展规划，强功能优生态促进城乡一体化发展的需要 项目以*高新科技为核心，推进乡村田园游，打造长沙国际稻都，创建世界一流品牌，传播中国传统农耕文化，突破水稻世界一流科学技术，让老年人、青少年、村民、市民各得其所，共同获益。项目推动养老养生旅游产业发展，适应了人们回归自然、感悟自然的需求，有针对性的迎合特定人群的消费，符合省、市、县政策支持的产业发展规划，是未来很有前景的朝53、阳产业。近年来，*镇生态有机农产品的发展得到了长足发展，健康、环保的蔬菜基地提供的产品丰富了长沙市民的餐桌，得到了市民的认可，以龙华山生态农庄的投资企业已经成为成功的典范。项目将五彩水稻生态农业与乡村旅游、养老养生有机结合在一起，定能成为更具特色的生态农业综合开发项目，社会效益、生态效益俱佳，能推动城乡一体化发展。（四）遵循科技创新战略，走规模经营道路的需要项目区的建设将以科技创新为先导、坚持科学技术是第一生产力的发展方针，在引进国内外高新技术和资金、各种设施、集成现有的科技成果在相对可控环境的条件下，对现代农业技术和新品种、新设施进行试验和示范，对农业新产品和新技术集中投入、集中开发，追求合54、理的投入、科学化的管理与最佳的产出取得较高的效益。项目区的建设将促进都市型生态农业的综合发展。通过有效调整农业产业结构和产业结构，走具有特色的高效农业、绿色农业和生态农业的发展之路，以实现从传统的粗放经营向集约化规模经营转变。（五）打造有特色、有创意的农业品牌，提供就业机会，缓解就业压力，提高农民收入的需要项目建设以*科技研发为突破口，发展*种植基地，推广*米的品牌市场，拓展销售网点，提高人们健康消费、推动食品消费升级，符合健康消费理念，符合长沙县农村土地多，水面广的地域特点，符合长沙县打造国际稻都，*镇打造万亩优质水稻产业带的农业产业发展战略，将直接和间接带动周边农户发展生态农业、乡村旅游、55、养生养老事业，进一步调整农村经济结构，为当地农民提供就业岗位，使农民收入得到较快增长，为长沙县社会主义新农村建设增添新的活力。项目实施后，将提供超过5000个直接就业岗位，可提供间接就业岗位3000个左右，这将为农村剩余劳动力提供就业机会，缓解当地社会与政府的就业压力，对稳定地方的社会治安和正常的生活秩序有着积极的意义。（六）为长沙及周边城市居民假日提供新的休闲空间，满足现代旅游休闲需求的需要项目区的建设将农业与乡村休闲旅游业二者有机地结合在一起，以发挥出最大的生态效益、社会效益和经济效益。随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的乡村休闲旅游；近璞归真、崇尚自然、回归自然已成为一种时56、尚，以文化、生态内涵为主题的乡村休闲旅游已成为现代城市居民普遍的热切期望，也将是旅游业今后发展的主流和方向。项目区将现代都市农业和乡村旅游有机地紧密地结合在一起，精心创建出一个有别于城市旅游资源的，以农业科技为依托，以自然生态和农业环境为背景，融自然风光和农事活动为一体的亮丽的乡村休闲旅游区，并以此作为长沙市现代都市农业的一个重要展示窗口，吸引长沙市民和省内外旅游者，满足城镇居民物质生活与精神生活日益提高的需求。（七）打造区域经济名片，增强县域经济发展后劲的需要项目实施后，年收益产值逾亿元，年财税直接增收几千万元。项目进一步壮大县域经济，同时通过项目研发生产的*产品，扩大市场影响力，铺设全国营57、销网络平台，加强与珠三角经济圈的交往，促进其他项目及资金的引进，以及技术提高和经营管理完善，促成*有限公司整体上市，政企对接，资本和项目对接，资本和技术对接，促成*事业的发展壮大腾飞，打造靓丽的县域经济名片。（八）湖南省*XX有限公司提升品牌和产品竞争力，实现可持续发展的需要湖南省*XX有限公司是一家以五彩水稻研发，以都市现代农业与乡村休闲旅游为实业的现代农业科研公司。公司以贯彻科学发展观、建设社会主义新农村、创建和谐社会为宗旨，以“绿色、健康、和谐、共赢”为经营理念。公司顺应时代潮流，拟投巨资参与社会主义新农村建设，高起点、高标准建设“湖南*XX生态园”项目，实现龙头企业带动现代农业产业化、58、集团化、现代化的发展与经营。同时敏锐捕捉国内外乡村旅游产业的趋势，在发展都市现代农业的同时积极推动乡村旅游产业的发展，有利于公司实现经济与社会效益，提升公司的综合业绩，树立品牌形象，提高企业知名度。（九）提高区域农产品质量、增强市场竞争能力的需要随着我国加快城镇建设步伐，人口更加向城镇集中，土地闲置将更加严重，城镇食品安全人人自危；生态农业、旅游农业和高端农业的利润相对丰厚。项目建设包含生态农业、乡村旅游、养生养老产业，均是现代社会经济的重要组成部分，产业发展前景被业界一致看好，*种植基地规模化、科技化、集约化、专业化程度高，新型技术创造的新型特种产品将会赢得更大的市场，创建更大的品牌，融和更59、多资金，整合更多资源，吸引更多人才，共同从事优质*的生产与销售，进一步保障食品安全，推动产业升级，增强*知名度及市场竞争能力。（十）培育农业科技创新项目，打造新的农业经济增长示范区的需要近年来，长沙县农业产业化发展较快，特别是龙头企业更已经成为农业生产经营的重要主体。无论是新农村建设还是农村现代化，都要以经济发展为基础。项目在*的研发上具有核心技术，通过项目实施，必定能产生高效益，必然带动农业产业经济出现新的增长点。公司通过持续加大科技研发力度，不断增强农业科技创新能力，加快*的科技应用和推广，提高农业科技成果的转化水平，加强科技人才的培养，强化智力支持。*新品种、新技术通过项目成果转化后，将60、成为县域农业新兴项目的典范。七、项目开发条件分析（一）比较优势1、时代主题明确，社会氛围浓厚项目区以建设社会主义新农村为发展主题，符合时代的特征，具有极大的发展潜力。社会各界高度重视“三农”工作，认识到“三农”问题，不仅仅是一个经济问题，而且是个社会问题，形成了浓厚的“关注农业、关心农村、关怀农民”，“积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设”的社会氛围。2、CEPA全面实施和泛珠三角“9+2”区域合作，为项目区发展带来新的机遇随着CEPA全面实施和泛珠三角“9+2”区域合作，泛珠三角农业合作前景广阔，为项目区发展设施农业、出口优质农产品营造了良好的外部环境。3、地理区位优越项目区位优势明61、显，紧临长沙市和农业科研强势单位，交通便利，为农产品外销、农业招商引资、观光休闲农业的发展创造了得天独厚的“硬环境”条件。4、丰富且可持续发展的土地资源项目区可利用土地资源丰富，战略储备土地空间大，便于可持续发展。区内平原和丘陵的立地条件、地貌类型和自然条件复杂多样，土地利用多层次特点显著，适合发展特色农业，满足人们对农产品优质化，个性化的消费需求；丰富的生态资源既是城市的绿色屏障，还形成了独具特色的田园景观，并因此成为观光和休闲农业的重要承载地，为发展都市农业提供了巨大的空间和潜力。5、农业生态环境良好项目区地势平坦，依傍牌楼坝水库，农业景观生态类型丰富，区内水清气洁，林藏土净，农业生态环境62、优势明显。6、发展基础良好，产业水平高项目区具备较好的农业休闲和公共基础优势，不但可以在短时间内投入运营，更在省内及中部地区已具有一定的规模优势和知名度。项目的实施必将带动农业高新技术产业和相关产业的发展，并将成为吸引科研院校、企业和科技人员进军农业XX技领域的基地。7、市场需求巨大，发展空间广阔项目实施将是湖南省内最大、最密集的农产品消费市场之一，呈现消费群体规模大、消费结构层次多、消费变化快、消费质量高、消费多元化等特点。这为都市农业发展优质农产品生产及其加工，满足城市居民多样化、个性化的农产品消费要求提供了广阔的市场前景。随着城市化不断发展，居民消费由过去的消费农产品等物质产品消费向追求63、文化、休闲、旅游、观光等精神产品消费的多元化消费需求转变，这为发展功能多样性的都市农业提供了强大的推动力和巨大的发展空间。乡村田园旅游市场需求巨大，开始逐渐成为人们日常生活的重要内容，养老养生产业随着我国进入老年社会，将形成供不应求的局面，市场优势明显。毗邻珠三角经济圈，无公害特色创意农产品日益成为城市高端消费的主导产品，中部崛起，长江中游城市群的城镇化浪潮将极大促使市场出现强劲增长，市场优势日渐突出。（二）存在的问题1、农业投入相对减少，生产要素流失农业用地减少，农业投入减少，生产要素流失，农业基础设施缺乏维护管理，生产环境遭到破坏。2、现代农业发展进程明显滞后项目区内农业结构、生产水平、物64、质装备、科技贡献、农民组织化和知识化程度等与现代农业的发展要求存在一定的差距。3、缺少有较强市场影响力的休闲主打项目湖南休闲农业存在千篇一律，没有特色，科技含量不高的传统休闲模式，缺乏主打特色品牌。4、规模小龙头带动不强。5、生产方式落后。6、服务与配套设施不完善。7、农业从业人员的文化素质相对比较低。（三）发展机遇1、以长沙为龙头的长株潭经济圈的崛起，为项目区农业产业结构调整与升级转型创造了先发优势2、乡村休闲旅游将成为人们一种新的生活方式，为项目区农业结构调整和升级转型提供了良好的机遇随着城市生活水平的提高，人们对生态环境提出更高的要求，不仅要吃得好、吃得安全，而且要呼吸新鲜空气和拥有良好65、的休闲场所，从而提出了新鲜、安全的食品，赏心悦目、回归自然的环境，休闲度假、体验农业文明和教育子孙后代等的需求，因此，具有XX技含量和生态型内涵的都市农业就为人们所期望。（四）面临的风险和挑战1、资源环境约束在今后一个时期将严重存在。2、区域性产业结构同构性日趋突出，已成为农业结构调整和功能升级的瓶颈。3、人们对优质、安全农产品的追求，使项目区农产品面临市场准入的挑战。4、工业化、城镇化的快速推进，导致农业发展空间进一步压缩。5、农业产业化与农民组织化程度偏低，农业内源发展动力不足。6、城镇的点源污染，农村的面源污染，生物多样性逐年减少，林地功能的逐步下降等都直接影响着生态环境以及经济社会的全66、面发展。7、项目区周围相似或相近资源存在同质化竞争。八、项目建设的指导思想、经营模式与发展目标（一）指导思想与发展思路1、指导思想项目区的综合发展力求以党中央社会主义新农村建设、国家旅游局大力推广乡村旅游以及湖南省高力度推进休闲农业产业和长沙县大力发展现代农业等的重要契机，以中央科学发展观为指导，用科学发展观统领项目区的建设，充分发挥工业化、城镇化、市场化对农业的带动作用，以服务城市、富裕农民、繁荣经济、优化生态为发展核心，在处理好项目局部与长沙县、长沙市整体，现代农业、旅游经济发展与生态环境保护，近期发展与远期预留，园区建设与社区富裕四个方面的关系基础之上，将项目的发展放在全市的大局中思考和67、谋化，寻求项目区跨越式起步，将项目区建设成为长沙市乃至湖南省体现新世纪科学发展观和可持续发展模式的亮点地区之一。指导思想的具体内涵包括：坚持走综合产业可持续发展之路。处理好项目区综合开发与本区域整体发展这一局部与整体的关系，依托社会主义新农村建设、农业产业化与乡村旅游的发展契机，谋求快速启动和可持续发展。坚持两个留足。留足自然生态涵养空间，留足适宜未来各类大型项目布点的多种选址空间，处理好近期开发和长远规划的关系。从生态文明与发展的高度，以世纪的尺度进行“复合式地重整”，以留足的理念腾出高起点发展的空间。坚持“统筹集中”。利用项目区的综合开发有效解决本地区三农问题，在现代都市农业与休闲旅游产业68、培育中处理好生态发展与社会富裕的关系，推动乡村社区建设和充分就业，努力使本区域成为统筹解决三农问题的政策先行区和改革试点区。2、发展思路突出比较优势，错位发展。比较长沙中心城周边区域的资源和态势，避免恶性竞争，采取错位经营的思路，突出本区域产业环境、自然生态环境和乡土风情的比较优势，确定发展功能。分析产业特点，高标准开发。沿袭田园模式，组团布局。项目区的开发不能采用常规的城市建设模式，应该沿袭田园模式，分散成片，集中成线，将山林、水域、田园风光穿插其中，造就一个“世外桃源，田园绿洲”。延承山水脉络，生态优先。尊重项目的自然肌理，合理利用自然资源，保护山体丘陵，部分改造平原、农田，严格控制空气、69、土壤、水质不受污染侵蚀。整合区内聚落，可持续发展。项目区聚落是项目区不可缺的组成部分，规划采用可持续发展思想，整合农村聚落，迁村并点，在部分保留传统聚落空间的同时，注入现代生活的活力，使之融入未来全区新型社区网络之中。合理安排开发时序，滚动开发，发挥最佳效益。（二）开发性质与经营1、开发性质以现代都市农业和乡村休闲旅游为主要导向的社会主义新农村建设。实施“园区型”都市农业模式，充分利用园区平台，聚集资金、技术、人才，发展以水稻农耕文化产业为主导的技术密集型和资金密集型的农业综合项目。2、项目的发展定位以生态保护和利用、现代都市农业为可持续发展方向，以“五彩水稻农耕文化创意农业”为发展基础，以“70、现代都市农业、乡村休闲旅游”为发展脉络，顺应“天人合一”的和谐发展理念，遵循“确定目标、形成系统、分期实施、组团发展、持续经营”的开发运营原则，按国家农业科技示范园、国家农业旅游示范点和湖南省星级休闲农业庄园等相关标准建设，力争5年时间精心创建长沙特色、国内先进、省内一流，集多功能于一体，引领长沙生态农业和乡村休闲旅游业发展的都市农业产业旗舰园区。3、项目的功能定位长沙五彩水稻农耕文化产业创意农业“农耕”地标。以五彩水稻特种水稻和农耕文化为主导的现代都市农业高新技术科研、生产、示范、推广、培训基地。长沙市新兴的观光农业旅游与乡村休闲度假旅游基地。国内先进、省内一流的中华农耕文化产业示范基地。具71、有典型意义的农业综合开发新农村建设示范基地。4、经营模式项目区将遵循现代农业运作机制，健全管理服务机构，完善配套设施与服务项目，实施以市场为载体，以龙头企业为主导，以农户为基础，以标准化为准绳的农业“产业化+工业化”双重特征发展模式以及“现代都市农业+乡村休闲旅游业”共生型产业集群发展模式，通过实行土地流转等机制，实现集约土地规模租赁经营、买断经营、合作经营。项目运营思路可高度概括为：盘活土地建设园区标准运营村民共建。盘活土地：土地是农业最基本的生产资料，也是农民发展经济、增加收入的重要资源。项目将通过土地流转、征用、批租、宅基地置换等土地转让方式，挖掘农业内部增收潜力，大力发展规模化生产和集72、约化经营。建设园区：按照“政府搭台、龙头带动、业主经营、科技支撑、统一管理、品牌推动”的发展理念，通过龙头企业建设、集约土地规模租赁经营、买断经营、合作经营等形式，落实园区空间布局，加快现代都市农业产业链建设，使之朝着生态、优质、高效的方向发展。突出强调人、自然、城镇交融和谐发展的现代文明理念，以人为本，建管并举。标准运营：实施“标准兴园”战略，规范生产技术操作，统一产品标准，提高产品质量，打造园区产业品牌，以质量、标准占领更大的市场，引领产业发展。村民共建：坚持把解放思想作为建设社会主义新农村的金钥匙，努力提升项目区内村民现代文明素养，激发村民建设园区、发展园区的积极性，规范社会行为，提高文73、明素养。（三）发展目标与发展战略1、发展目标基本实现空间布局合理、功能多元表达、产业优化发展、市场目标明确、经济效益显著、生态环境安全、城乡社会和谐，具有显著特色和核心竞争力的生态休闲农业产业园区。2、实施期限和实施阶段建设周期：20142018年，前三年为重点。实施阶段：分为全面启动与重点推动、全面推进。A、全面启动与重点推动：20142016年。国家及省政府申请立项，实现土地规模经营，大力发展重点项目，通过实施重点突出产业体系基础框架。B、全面推进：20172018年。项目建设由局部向全范围推进，完成由传统农业向现代都市农业的转变，项目区内全面实现小康社会。3、发展战略项目区将以“新长沙、74、新农村、新风貌、新体验”为发展主题，以打造“农耕水稻文化”第一品牌，创建新农村建设示范基地、国家级农耕文化园、高级农业旅游示范点、湖南省星级休闲农业庄园为发展目标，以“XX技、高起点、高效益”为经营宗旨，以“五彩水稻农耕文化创意农业”为主攻方向，以乡村休闲旅游为重要补充，向产业的集约化、融合化、生态化方向发展，逐步形成“市场科技开发生产加工休闲旅游生态”相互结合的系统产业链，全面推进产业发展工程。推动一个进程：推动新农村示范社区城镇化发展过程，创建国家农业综合开发新农村建设示范基地。发展二大支柱产业：核心发展现代都市农业，创造农业科技示范园区，大力推进乡村休闲旅游业，创建国家农业旅游示范点和省75、级星级休闲庄园。实施六大战略：项目品牌化、运作市场化、经营规模化、水平现代化、结构极优化、竞争集群化。建设十大基地项目：五彩水稻农耕文化博览馆、五彩水稻研究所和科研基地、五彩水稻科普公园、五彩水稻种植基地、电影院、奇石馆和娱乐设施区、农产品超市一条街、示范米厂、示范酒厂、新农村建设广告宣传区、中华水稻农耕文化养生养老山庄、乡村别墅示范区。建立配套工程：园区医院、园区幼儿园、老年休闲保障院，以及观光游览设施等等。九、总体布局和地块分析（一）总体布局立足长沙，展望湖南和全面的农耕文化产业发展趋势，努力实现农业科研、产业推广、农业生产加工、休闲度假、老生养老功能之间的均衡发展。项目用地布局充分考虑不76、同地域的自然环境，追求项目区内人工建设、农田环境和自然生态环境的协调，遵循“适度集中，组团发展”原则，在项目区地形、风貌、生态环境、产业环境和人文环境基础上，以农耕文化博览馆和农耕文化休闲山庄为核心，由网络状的农业作物、山地、水网、森林地貌构成综合生态系统，形成多功能化发展基地，共分为十大功能区。（二）地块分析（三大功能区）项目在整体布局上将形成一园三区的格局，把整个生态园划分为农业高新技术推广示范区、精品养生养老区、农民（员工）安居区。具体包含以下主体工程项目：A、农耕文化博览馆和养生养老休闲山庄B、五彩水稻研究所和科研示范基地C、五彩水稻科普种植园D、五彩水稻保健水稻种植示范区E、示范米厂77、示范酒厂加工区F、绿色有机农产品超市一条街G、稻电影院和娱乐设施区H、新农村建设广告宣传区I、乡村别墅健康养生区J、国标幼儿园、园区医院服务以及老年休闲保障服务区十、项目建设方案（一）建设项目1、五彩水稻农耕文化博览馆参照马来西亚稻米博览馆，聘请顶尖建筑设计师和国内优秀画家融合中华农耕文化之大成。2、五彩水稻养生养老休闲度假山庄度假山庄以“农耕”为主题，由多栋独立或联排度假公寓组合而成。可容纳数百人住宿度假。同时可适合举办中华水稻农耕文化节大型活动的需求。3、五彩水稻研究所和科研示范基地参照湖南省五彩水稻科研所组建计划4、五彩水稻科普观光教育公园参照湖南五彩科普水稻观光园建设计划5、五彩水稻78、保健水稻种植示范区示范区种植五彩水稻、保健水稻为主，面积50100亩，采用XX技绿色有机示范栽培新技术。6、五彩米示范加工厂和五彩营养酒示范加工厂采用现代新技术新工艺和国家食品加工相关标准，建设一个透明生产工艺和食品安全程序透明供参观示范工厂，进行食品安全知识科教和旅游。7、稻电影院、奇石馆和娱乐设施区域建设稻电影院一个建设奇石馆一个（采用东方人造奇石工艺建造）儿童沙谷健身乐园青少年军体乐园娱乐设备：豪华转马、海盗船、轨道火车、卡通动物火车、滑行龙、迪斯科转盘、双人飞天、豪华飞椅、激光立交车、升降飞机、自控飞机、充气城堡、淘气堡、碰碰车、电瓶车、桑巴气球、水上乐园8、绿色有机农产品超市一条街采79、用商业门面开发模式进行招商建设。9、新农村建设广告宣传牌建设（108块）助推生产发展13条发展都市农业14条坚持科技进步12条倡导乡风文明14条保持村容整洁12条建设生态家园12条实施民主管理11条完善公共服务10条深化综合改革10条10、建设可移动环保乡村别墅健康养生基地采用中国建筑材料科学研究总院最新科研成果“板柱钢结构”抗震节能型乡镇住宅，建设108栋满足湖南农业企业广告宣传、休闲养生的需要，建筑绿化采用红豆杉、土竹林、红枫等传统养生树种进行科学绿化和设计。（二）基础设施与服务配套设施建设1、交通组织道路为主干道、次干道、机耕道、游步道四级。全面建设项目区道路体系：主干道基宽1020米，80、次干道56.5米，机耕道生产用道宽4米，水泥硬化，要求主次道、机耕道形成四通八达的体系，能满足生产、观光、消防的功能要求。游步道宽0.81.2米，采用石板、卵石、木栈道、夯土等天然材质建设，其功能为联系各景点，采用自由式网络布置。项目区通过系统化创造出景色优美的景观大道，平均绿化带宽度45米，种植行列式路荫乔木，采用乡土树种。区内交通线因势而建，不刻意追求平坦和破坏性的挖地、填湖，适应综合功能区的互补性。项目区设置大型停车场多个，满足园区观光要求。2、电力通讯按园区相关要求配套电力通讯系统。3、排水供水具有农业水利和节水灌溉设施。园区具有给水系统和排水系统。4、农田基础建设加强农田基本建设，高81、标准建设基本农田。按照田成方、林成网、路相通、渠相连、旱能浇、涝能排标准化农田的基本要求，实行水、田、路、林综合治理。5、医疗安全系统建设6、旅游接待服务设施项目区饮食、住宿、会务、娱乐和保健等设施必须配套齐全，具体安排参照休闲农业庄园标准。（三）项目开发控制要素1、建筑高度控制，限制高层建筑发展。2、建筑风格控制，尽量采用乡土风情建筑，限制现代建筑发展。3、后退红线控制，主干道建筑后退道路红线5米，支线道路建筑后退红线3米。十一、生态环境保护和新农村社区建设（一）生态环境保护1、生态环境保护原则项目区的自然生态环境应立足保护、严格开发、统一管理、合理规划和永续利用的主旨进行整体保护开发。山地82、是项目区骨架，水系是项目区的地脉象征和血脉网络，植被是项目区的肌肤，乡土原生态环境是项目的精华和灵魂，必须制定措施严加保护。2、项目区生态环境保护分级核心保护区严格控制污染源，保护河岸线和水系完整性和生态环境，维护河岸安全，保持传统建筑和乡土文化的原真性；适度开发区加强生态系统保护，加强地质地貌资源保护，保持山体完整性，控制旅游污染；集中开发区按生态园区和生态社区要求建设。3、水体保护总体原则：减少污染源，控制污染面，有效利用，适度处理。总体对策：宏观调控，强化管理，预防为主，综合开发，持续利用。4、植物景观调整项目区内林相结构，丰富观赏林相，营造绿色大背景。现有林相以保护为主，在保护的基础上83、，根据造景要求采用大手笔、大手板块的手法，分片逐步调整改造，使之具有观赏、品味的园林立体感。对无林区进行景观设计，形成规模观光林，尽快使风景绿化、美化起来，在区内适宜地方广泛种植乡土树种，及早绿化美化荒地。采用乡土树种，系统建设河塘绿带，道路两旁绿带和农田杂树林。既可形成绝佳的自然景致，同时又具有减缓雨水径流、防止土壤和养分流失的作用。5、废气控制影响项目区内大气环境的主要因素是煤烟和道路扬尘，具体控制措施如下：改善现有民用燃料结构，改进燃烧技术，控制燃煤的使用，提高热能利用率。对项目区行车道路路面进行硬化处理，减少道路扬尘。大力提倡项目区内使用非机动车，如自行车等。6、环境卫生项目区内建筑物84、要求墙面整洁，无污垢；游览场所无污水、污物，无乱建、乱堆、乱放现象；公共场所全部达到国家规定的卫生检测标准。各功能区适量设置分类垃圾箱；旅游景点与服务点应配置公厕；厕所质量数量必须到位有标志。餐馆、住宿等服务场所符合国家关于食品卫生的规定配备消毒设施，禁止使用对环境造成污染的一次性餐具。（二）新农村社区建设1、开发单位与农村社区共同发展分析为了更加密切开发单位与农户的关系，使农户得到实惠，开发单位应考虑改变农民身份，以土地为载体，通过租赁或股份制形式维系企业与农户的关系，将企业生产、加工、销售在市场中获得的利润通过租金、分红、付息等3种方式返还给农户，使企业和农户形成利益共同体。2、新型农村社85、区建设构想规模化经营是解决致富农民、繁荣村组的根本途径项目区将减少农民数量，实现农民向农业产业工人方向的转换；走规模经营道路，通过农业龙头企业，带动项目内农户发展农业产业化，实现“市场+企业+基地+农户”一体化综合发展。农村社区建设具体思路明晰产权，用足政策，龙头企业带动，发展规模经营，加入标准就业先列，参与集体分配和投资性收益分红。项目区村落的开发建设均服从项目区管理机构的统一安排和协调。加快项目区内供电、电信、供水、排水、道路、环卫等社区基础设施建设，按要求整治村容村貌，整治生态环境，实行人畜分离。在项目区管理机构的统一安排和协调下，有组织发展民风风俗旅游项目，使游客吃在农家、住在农家、乐86、在农家、劳动在农家。在项目开发建设过程中，应适应限制外来人口的无序流入，要保证当地社区居民的投资机会和就业机会。建设社区农校和农技推广中心，对农村经营人员进行系统培训，以满足项目内劳动力发展的需求。以创建“文明户”、“文明新村”为主要形式带动乡风建设，树立文明的生活方式、健康的娱乐方式、进步的思想意识；兴建文化活动中心、村民广场、休闲长廊，加强文化设施建设，开展各种文化活动，创造一个农民群众安居乐业，文化生活丰富多彩，邻里和睦相处的良好环境。十二、组织管理、运营思路与保障措施（一）组织管理体系项目的建设是一个庞大的系统工程，为确保各项建设的连续性和运行的稳定性，必须有坚强的领导和组织保证。项目87、区由“湖南省*XX有限公司”作为开发龙头企业来具体承担园区的建设与经营管理工作，主要职责为：负责规划和实施方案的论证审定，协调各部门工作，筹措资金，项目验收，公共管理和招商引资等，下设多个部门。1、行政管理办公室负责各种政务协调工作；相关重要文件起草、调研工作；会议组织、文电处理、秘书事务、政务信息、文书档案管理、机要保密工作；、基地的组织人事管理工作；代理或协助入驻企业的人力资源管理工作；园区公共物业的管理，包括安全保卫、保洁；提供后勤服务；代理园区入驻企业的物业管理。2、招商办公室招商策划和公共宣传，研究招商政策制定和实施招商方案，负责将投资商介绍给其他相关部门。3、建设办公室负责项目区的88、基础设施建设以及进驻企业基建工作的协调；负责进驻企业及投资项目的报批报建工作；负责项目及企业的年度统计、审计上报工作等；负责园区建设与运营工作；负责与国土、规划、建设和环保等部门的相关工作协调。4、技术办公室（由研究所执行）负责科研机构引进和产学研究体系建设，包括引进人才、建立公共实验室、提供技术检测和鉴定服务；负责科技项目申报；农业新品品种引进、实验和推广；入驻企业产品推广应用。4、信息办公室6、财务办公室（二）建设运营思路1、创建有利于技术创新和科技企业发展的平台，利用这个平台聚集农业高新技术企业，促进园区科技创新。2、开发单位具有独立法人实体和市场主体，同时应吸收外来的资本方与技术方入股89、，通过资产纽带对各产业经济实体进行控股或掺股，最终实现上市。3、建立合理的公司与农民利益分享关系。公司为农民提供市场条件、营销服务和产品标准化服务，直接定购农民优质产品，公司与相关合作企业完成最佳市场运作，实现最大化利润。5、实行土地流转机制，实现集约土地规模租赁经营、买断经营、合作经营。6、坚持按项目进行管理，实行高起点、严格、科学进行论证筛选和监管。7、实行业主经营机制，建立现代企业制度。（三）保障措施1、行政保障2、政策保障3、技术保障4、资金保障5、服务保障十三、投资估算和效益分析（一）投资估算1、项目投资估算的主要范围为项目区内的基础设施、产业项目、配套项目、环境治理项目的建设费用，90、未包括土地购置等相关成本。本项目投资估算为123400万元人民币，其中建设单位管理费按总额1.2%取定；规划费、勘测费及设计费按4%取定；工程监理费按1%取定；不可预见费按8%取定。2、项目投资总表序号建 设 项 目投资估算(万元)1五彩水稻农耕文化博览馆24002五彩水稻养生养老休闲山庄320003五彩水稻研究所和科研基地30004五彩水稻科普教育种植园50005五彩水稻保健水稻种植区20006五彩米示范厂五彩酒示范厂30007稻电影院、奇石馆和娱乐设施设备180008新农村建设广告宣传电子屏幕15009绿色有机农产品超市一条街1200010可移动环保乡村别墅800栋3500011幼儿园、医91、院、老年休闲保障院800012基础建设、园林绿化等1500合 计1234003、投资结构与资金筹措本项目建设资金来源由四个部分组成，其数额如下：筹资来源总额比例项目总投资123400开发单位自筹金123400开发单位债权融资申请国家、省市配套政策社会融资及招商资金4、计划工程及进度安排项目的开发、建设应坚持“量力而行，循序渐进，分期开发，持续发展”方针，根据这个原则，分二期进行系统开发。第一期工程：20142016年 预投资80000万元第二期工程：20172018年 预投资43400万元（二）效益分析1、经济效益项目建设与开发的特点决定了其建设采取边投入、边建设、边经营、边受益的形式，因此项92、目建设期与经营期重合，本项目利润计期为一年纯收入。五彩水稻创意农业产业经济效益总表项 目 种 类收入来源年纯利润(万元)五彩水稻农耕文化博览馆门票收入1500五彩水稻农耕文化休闲山庄综合收入4500五彩水稻研究所和科研基地申报、成果转让1200五彩水稻科普教育种植园门票、科普2000五彩水稻保健水稻种植区绿色产品销售3000五彩米示范厂五彩酒示范厂产品销售15000稻电影、奇石馆和娱乐设施设备门票、娱乐1000绿色有机农产品超市一条街产品销售8000新农村建设广告宣传牌广告赞助1000可移动环保乡村别墅房产出租出售45200合 计2、社会环境效益就业效果：项目的开发可直接解决5000个劳动力就93、业，间接解决超过3000个农民就业，同时可带动超5000人发展同类产业。农民增收：项目的开发可通过土地流转带动农民直接增收和劳动力就业增收。财政贡献：可实现地方财政年收入增长。3、生态效益将保护项目区内的自然生态环境，合理永续生态资源，使项目走上保护、利用、创益、再利用、再创益的良性循环，对提高森林覆盖率、涵养水源、防止水土流失、促进项目区经济、社会和生态协调发展具有十分重要的作用。同时，项目的建设将有助于加强和提高相关人员的环境保护意识，从而在观念上达成共识，有利于化解开发和保护之间的矛盾；另外，项目区的开发将改变由原来的无序无特色休闲农业状态，转为“龙头拉动”有特色休闲农业，其开发和生产将注重绿色、环保意识，生态效益将会是十分明显的。十四、结论综合所述，项目符合国家的宏观产业政策，顺应客观市场的需求，是现代农业发展新阶段的必须选择和现实需要，其开发建设将对加快农业现代化建设，发展农村经济，增加农民收入具有十分重大的现实意义。所以，该项目的建设必要性理由充分，技术可行，经济效益、社会效益、生态效益显著，投资回报率高，市场风险低，具有很强的可行性。XX年四月