1、高教科研文化区软件园规划设计建设项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高教科研文化区软件园规划设计建设项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月98可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日1目录1 32 软件园现状分析82.1 软件园控制性规划82.1.1 现有规划的目的和设计思路82.1.2 规划结构92.1.3 2、规划景观系统102.1.4 规划分区建设102.2 软件园现状建设状况112.2.1 现状用地布局112.2.2 现状建设规模122.2.3 现状建筑及环境景观142.3 目前入住软件园区的公司状况162.3.1 入住公司概况172.3.2 入住公司特点192.4 软件园现状问题分析202.4.1 园区功能202.4.2 控制性规划212.4.3 可持续性发展潜力223 xx软件园区建设的经济环境分析233.1 宏观经济分析233.1.1 经济环境概况233.1.2 基础经济行业分析253.2 中国软件产业发展特征263.2.1 国内软件产业发展速度高于全球软件市场的增长速度263.2.2 在3、全球市场所占份额少283.2.3 软件“航母”已经出现293.2.4 多数软件企业规模小293.2.5 软件产品的区域性服务303.2.6 软件的“产学研” 一体化303.2.7 软件的人才供不应求313.2.8 国际化合作323.2.9 小公司依赖大公司的发展323.2.10 国内的软件基地具有集聚效应333.2.11 未来发展有良好前景334 软件园建设的一般规律344.1 软件园区的发展类型344.1.1 类型一：软件园区依托大城市（“园中园”）344.1.2 类型二：向郊区发展（毗邻“园”和独立“园”）354.2 国际软件园区发展364.2.1 美国微软件园区364.2.2 印度软件园4、384.3 国内软件园区的对比分析384.4 结论415 xx软件园的市场需求分析435.1 软件企业对物业的需求特征435.1.1 一般特征435.1.2 国内典型客户的需求特征445.2 xx软件园研发物业需求测算495.2.1 按照xx市软件产业规划进行测算495.2.2 按照xx市高新技术产业的规划测算505.2.3 按照国内软件产业发展测算515.2.4 结论525.3 xx软件园的教育需求特征525.3.1 现有的软件教育设施不足525.3.2 需求市场前景乐观535.3.3 充足的教育资源可以利用535.3.4 良好的自然环境和相对廉价的土地资源545.3.5 结论545.4 x5、x软件园信息服务产业的需求趋势546 xx软件园的分区规划分析566.1 研究分区规划的目的566.2 分区规划566.2.1 控规总平面图576.2.2 用地平衡576.2.3 综合经济技术指标586.3 总人口规模596.3.1 居住人口规模606.3.2 教育人口规模606.3.3 分区规划总人口规模616.4 地区性公共服务设施616.5 结论627 xx软件园的功能及用地容量分析637.1 可计入软件园内部功能平衡用地637.2 功能及容量计算标准657.2.1 容积率标准657.2.2 人均科技面积标准657.2.3 人均居住面积标准667.2.4 人均配套公共服务面积标准687.6、2.5 软件园内部功能平衡比例标准697.3 软件园内部功能合理平衡及用地容量708 xx软件园的总体功能定位738.1 xx软件园的优势劣势和机遇挑战分析738.2 功能定位框架778.3 规划原则788.3.1 总体布局788.3.2 建筑档次798.3.3 环境景观798.3.4 建设分期808.4 量化指标818.4.1 用地平衡818.4.2 经济技术指标838.4.3 结论85附件一：微软公司园区86美国“伊沙奎高地”土地开发计划88附件二：印度海德拉巴市高新信息技术园94附件三：北京中关村软件园97附件四：山东齐鲁软件园99济南齐鲁软件园规划图1002 软件园现状分析2.1 软件7、园控制性规划xx软件园位于xx市西南部，地跨xx和xx两区，规划控制区总占地7.18平方公里，规划用地除涵盖xx软件园核心区2.98平方公里外，还包含或毗邻xx理工大学、xx海事大学、xx大学等多所高校，属于xx市的高教科研文化区。2.1.1 现有规划的目的和设计思路目前控制性规划的目的是要使园区在高起点、高标准的基础上，用国际软件业一流的园区规划标准，从规划设计、建筑布局和环境设计等方面为国际和国内软件企业提供完善的科研开发、经营和人才培训的设施和环境。规划中以探索山地环境意义为设计构思起点，将科研开发区设计成散布在绿丛中的一组组科研村落，在大工路、财税路与五一路之间的三角地段安排了集办公、8、商贸、娱乐、休闲为一体的公共服务区，并设计步行景观带塑造环境景观， 在园区南部和西部集中安排居住区。2.1.2 规划结构图中所示是目前的规划方案，突出体现了“四区一园”的建设设想，将核心区分成了产业区、科研区、商务区、生活区和山林公园五个部分分别规划。2.1.3 规划景观系统规划通过“一心三带两轴线”形成完善的景观系统。包括：一心 中心景观广场三带 北部山谷形成弧形绿带，教育区结合高压走廊形成第二条绿带，沿学院路形成第三条绿带两轴线沿大工路、财税路和软件路十字道路结构形成景观主轴2.1.4 规划分区建设整个园区分为二期建设，一期为软件园核心区，二期开发其余规划用地，远期改造山林绿地。2.2 软9、件园现状建设状况2.2.1 现状用地布局图中显示目前软件园核心区的现有建筑和土地用途，其中山林绿化用地占到总用地的64，居住类物业占总建筑面积的75%。现状用地状况用地占地面积(ha)比例1科技用地7.45.1%大公司用地4.12.8%小型公司用地3.32.3%2教育用地6.54.5%大学用地4.73.2%中小学用地1.91.3%3居住用地22.215.2%商品房用地8.15.5%早期商品房用地6.64.5%拆迁还建住宅用地6.04.1%学生公寓用地1.61.1%4道路用地8.96.1%5绿化用地(国有山林)94.164.5%6工业用地3.82.6%7轻轨用地3.02.1%合计145.910010、.0%2.2.2 现状建设规模已建成部分的总建筑规模为41.9万平方米，主要分为三种功能的建筑：科技、教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的3/4，共31.5万平方米，科技和教育规模各占15%和10%。现状建设规模建设类型建筑面积(M2)比例1科技60,50014.4%大公司25,5006.1%小型公司35,0008.4%2教育43,50010.4%大学30,0007.2%中小学13,5003.2%3居住314,93575.2%商品房150,00035.8%早期商品房78,71618.8%拆迁还建住宅72,21817.2%学生公寓14,0003.3%合计418,935100.011、%2.2.3 现状建筑及环境景观软件园核心区全貌东软信息学院软件园创业园2号楼软件园全貌软件园核心区的山林绿地软件园公共服务区现状（未拆迁）2.3 目前入住软件园区的公司状况xx软件园自1999年10月奠基开工以来，通过几次重大的战略性步骤，已具备相当规模, 建成约10万余平方米的科研开发和教育培训物业，配套的生活区住宅也已完成两期开发，总建筑面积24万平方米，销售势头良好，并着手进行第三期的规划。截止到2001年7月，入住园区的公司已近七十家，2000年软件销售额3.9亿元，软件出口创汇达600万美元。2.3.1 入住公司概况一些知名的软件公司入住xx软件园，为软件园的发展起到了积极的作用，12、为诞生中国第一个软件产业国际化示范城市奠定了基础。东软股份在xx软件园投资1亿元，成立了东软xx软件分公司，并又兴建了7家中外合资公司，是园区的核心企业；亿达集团与东软股份还联合创办了东方信息技术学院，今年开始对外招生；中国网通在xx软件园设立分公司，既实现了其地域性的扩张目的，又为软件园提供了先进的通讯基础设施。以下是软件园落户的66家公司和教育机构资料汇总。表 2.3.1 a入住公司概况员工数建筑面积年营业额平方米万元1. 园内楼外企业:a.合资企业 (8家)904 19,800 30,000 b.其他企业 (3家)26 ,250 232 园内楼外企业合计930 20,050 30,23213、 2 园内楼内企业:a.合资企业 (6家)226 2,774 3,000 b.其他企业 (30家)435 6,171 5,950 园内楼内企业合计661 8,945 8,950 3.注册但未入住企业a.合资企业 (4家)70 1,054 0 员工数建筑面积年营业额平方米万元b.其他企业 (16家)46 294 41 注册但未入住企业合计116 1,348 41 总计1,707 30,343 39,223 4. 教育培训a.东软信息技术学院144230,0002,240表 2.3.1b 入住公司的人均指标面积/人营业额/面积人均营业额平方米/人万元/平方米万元/人合资企业 (18家)19.71.14、427.5其他企业(48家, 不含IT学院)13.20.912.3软件企业平均17.81.323.02.3.2 入住公司特点通过对入园企业的访谈和与直接销售、招商人员的交流以及上述数据的分析，我们发现落户xx软件园的公司有以下特点：l 东软公司在软件园起着举足轻重的地位，它占据了目前园区60的办公面积，与东软相关的公司的销售额占三分之二，因此本园区属于典型的核心企业型园区；l 园区出口额占园区总销售额的13%，中外合资公司在办公场地使用和销售产值方面对园区的贡献分别为78和84，其中日资企业占所有外资企业的60%以上，因此本园区属于外向型园区。l 园区的人均软件销售额约23万元，高于全国13.15、05万元的平均水平，说明大多数的企业盈利能力较强，合资企业的人均销售额更是达27.5万元；l 园区内50人以下的国内中小公司占企业总数的72，说明大多数企业仍处在创业的初期，需要多方面的支持，并且有很大的发展空间。 2.4 软件园现状问题分析2.4.1 园区功能l 居住区与产业科研区发展不平衡产业科研区建成物业供不应求，一些希望入园的企业找不到合适的办公面积，而居住区的建设进度较快，随着入园企业数量的增多和企业档次的提高，会出现配套住宅不能满足园区需求的现象；l 配套公共服务设施跟不上目前园区内没有商务配套设施，如酒店、会所等，来园区出差人员的食宿需在园外解决，员工餐厅目前集中在1号楼，对其他16、楼座的人员就餐不很便利，信息学院的学生宿舍也暂时在拆迁还建住宅楼中解决，不利于学生的统一管理和专心学习。l 环境绿化不成气候园区内已建成的物业面积近10万平方米，但除了在信息学院和创业园1号楼有较大规模的集中绿地外，其他地区，包括广场、道路沿线的绿化景观都还未成气候，影响了园区的整体形象。2.4.2 控制性规划l 规划没有体现软件园区的特点目前规划将产业区与科研区单独划分，不符和软件产业“产学研”紧密联系的特点，而且从建设的实际操作看，这两类物业类型在建筑和功能方面没有截然的差别。l 用地布局没有体现园区的总体功能定位目前的规划中科研生产区面积只占全区可用地总面积的14%左右，而居住面积占7517、%，没有体现园区以软件产业为主导盈利方向的定位。l 建筑群缺乏整体形象对园区的建筑形象和风格没有控制性方案，没有很好地体现软件产业的高科技形象，造成各个建筑之间，特别是沿主要街道建筑形象、风格的冲突，不能相互呼应，空间感的不统一。2.4.3 可持续性发展潜力已建成的生活区住宅物业吸引了大量人口，但商业配套面积不够，对园区的发展增加了压力，而且将山林地带划为科研区，没有为未来的开发提供灵活扩展的空间，又加剧了用地紧张的矛盾，因此目前的规划不利于园区的长久的可持续性发展，需要根据未来的园区的建设发展计划进行调整。3 xx软件园区建设的经济环境分析3.1 宏观经济分析3.1.1 经济环境概况xx市辖18、区面积12574平方公里, 其中市区为2415平方公里, 坡地地形占了相当比例。2000年xx市的总人口551.5万人，GDP总值为1110.8亿元，人均20255元，高出全国人均GDP的两倍（图3.1.1.）。第三产业的比重比上年有显著增长，已占到44%，超过辽宁省的平均数4个百分点，旅游创汇收入2.34亿美元，外商投资额13.39亿美元，高新技术产业区的技工贸收入达到150亿元。图3.1.1. xx与全国人均GDP的比较年份19981999200020052010xx市人均GDP（元）1705118395202553320058100全国人均GDP（元）62776499703810105119、4506中国加入WTO以后，经济更加开放，部分产业会受到暂时的冲击，但多数行业将面临更多的市场机会。中国的信息产业会受到WTO和2008年奥运会的双重驱动，得到长足发展。作为沿海开放城市，东北三省对外经济的窗口，xx将会面对国内、国际更大的机遇、市场、和挑战，尤其是带来对日本、韩国出口和经济合作的更多机会。3.1.2 基础经济行业分析基础经济行业是通过计算某一地区特定行业的就业人口或产值占当地总就业人口的或GDP总值的比率与全国的水平相比较，如果比例高于全国水平，说明该行业的发展除了服务于地区经济的需求，还可以输出该地区以外，创造更多的经济效益，该行业即可称为该地区的基础经济行业。表3.1.220、中的数据分析可以看出，xx市的软件产业产值在国民经济中的比重高于全国平均水平的两倍多，说明软件行业已经成为xx市的基础经济行业，并且具备很强的发展潜力。表3.1.2 xx市软件产值与其他城市的比较2000年（亿元）全国xx山东广东北京四川GDP总值894041110.88542.49506.042460.54010.3软件业产值2309.12080192.511.65比例0.26%0.82%0.23%0.84%7.82%0.29%3.2 中国软件产业发展特征3.2.1 国内软件产业发展速度高于全球软件市场的增长速度过去的5年中，全国软件产业的年增长率为28，占GDP的比例从1995年的0.1%21、上升到了2000年的0.26%，软件产业对国民经济的重要地位越来越明显。表 3.2.1.b 中国软件产业销售趋势1996199719981999200020012005（预计）全国软件销售额（亿元）921121391762353151200年增长率35%22%24%27%34%34%37%全球软件销售市场过去5年的增长率在10左右，中国软件产业的增长速度高出于全球软件产业的1.8倍。表 3.2.1.b 全球软件销售市场趋势年份199619971998199920002005软件销售额（亿美元）110112121333146716142599增长率10.08%9.98%10.05%10.02%122、0.01%3.2.2 在全球市场所占份额少经过近十年的发展，中国的软件行业已初具规模，截止到2000年底，全国软件销售产值已达到235亿元，从事软件开发和销售的企业约5000家，从业人员超过18万人。然而，中国的软件销售额只占到了全球软件产业的2，与软件业发达的国家比较，仍存在很大差距，详见下表。表3.2.2 中国与主要软件业发达国家的比较国别美国爱尔兰日本中国韩国印度其他总计1999年产值（亿美元）611846028505657814673.2.3 软件“航母”已经出现1994年以后中国软件产业有了快速发展，中国已经出现了大型的、有竞争优势软件公司，如东软、托普、亿阳、用友、科利华、金山等。23、2000年，东软股份的销售收入超过了10亿元，年产值超过亿元的企业有30余家。这些软件“航母”不仅带动了全国的软件产业发展，而且与国际软件公司在中国和东北亚市场上展开了竞争。3.2.4 多数软件企业规模小另一方面，中国有5000家软件企业，大多数公司仍处于小作坊式的规模，全国平均一个软件企业的员工数只有36人。今后，软件企业会向专门化和规模化两个方向发展，一是企业规模不变，甚至拆分成更小的企业，产品更加精深和专业化，成为大公司的外包合作者。二是一些小企业规模不断扩张，兼并软件产业价值链上规模类似或优势互补的公司，走规模经营道路。3.2.5 软件产品的区域性服务“打包式”软件将逐步向“服务式”软24、件转变，企业从单纯出售软件产品的赢利模式变为包括后期的培训、维护和开发服务的整体解决方案的经营模式，而且更多的客户求购为其量身定做的产品，因而软件公司的研发中心和技术支持服务应尽可能地在当地实现，这使得大软件公司会在国内区域性的中心城市设立分公司或基地。同时，软件开发阶段的相对独立性，为母公司与子公司或兄弟公司在不同地点协同完成一个大型软件产品提供了可能。3.2.6 软件的“产学研” 一体化软件行业是一个知识密集型的产业，发展变化快，产品的更新频繁，因此，要求软件开发人员不断更新技术和知识，紧跟国际发展趋势，才能使公司的产品不断推陈出新，立于不败之地。为此，大型软件公司纷纷将软件基地设在了国内25、软件技术人才比较集中的地区。信息技术学院成为软件科研和开发的骨干力量，为软件企业输送技术和培养专门的IT人才，从而在开发、科研、人才培养之间形成一个循环合作体系。为软件企业服务的公司，如通讯公司和教育科研机构，与软件企业组成一体化的产业链, 由骨干企业带领整个软件行业的发展。3.2.7 软件的人才供不应求目前我国从事软件产业的人员近50万人，但在数量和素质方面都不能够满足软件产业快速发展的需要，预计每年的缺口在20万左右。对比以下各国软件工程师与全国人口的比例，我国处于较低水平。国别美国印度日本以色列中国软件工程师数量（万名）10025330.1310人口总数（亿人）2.689.461.25026、.0612.36每100万人中软件工程师的数量（名）37.32.626.42.20.8一方面，缺少大量熟练掌握基础软件知识和技能的“软件工人”，另一方面高层次的总体设计和系统分析人员又流失到国外，而兼备技术背景和营销才能的人才更是奇缺。按照一般企业的“二八定律”，软件产业中技术人员的结构应是70%以上的人员从事软件开发工作，8% 从事软件科学研究，其余从事行政和支持工作。因此加快软件技术人才的培养是中国软件行业的当务之急。3.2.8 国际化合作国际化的合作既包括了国外软件的本地化过程，又包括了利用我国优质而廉价的软件技术人才，争取国际软件加工外包市场份额的努力。软件产业的国际化趋势，会带来设立27、机构的国际化和管理模式的国际化。像微软这样的国际性公司在中国设立的研究院和开发机构，以开放式的创新研究，探讨发展的可行途径，通过人才的培养，汲取多元化的资源。技术的全球化浪潮并不会导致产品单一化，恰恰相反，基于同一核心技术的不同产品，将跨越地域和文化，需求更广泛的发展和合作空间。3.2.9 小公司依赖大公司的发展企业的管理模式也在经受着技术全球化的冲击，矩阵状发展使整个运作容易形成“切块状”的专业化合作。有了研究开发的支持和专业化合作的趋势，软件企业会轻装上阵，在强调自己的核心技术的同时，尽可能地把非盈利核心的业务外包出去，让这些业务成为其它企业的盈利焦点。于是，软件的“航母”的周围会聚集着一28、批小型的专业化软件公司，谋求相互依赖的发展关系。3.2.10 国内的软件基地具有集聚效应2000年的全国出口总值1.8亿美元，其中来自软件基地的出口份额占到全国的80以上，自主软件版权产值也占到全国的80，大型软件公司在软件园区成为核心，具有明显的集聚效应。3.2.11 未来发展有良好前景预计“十五”期间，软件和信息服务产业是我国大力发展的产业，加入WTO和举办2008年奥运会是两个重要的驱动因素，加上国内企业将加大对信息管理的投入，会对软件产生巨大的需求。根据信息产业部规划，到2005年，信息产业占国民经济的比重将上升到5左右，软件市场约为1750亿元，国产软件将达到60-70%，这个增长幅29、度不仅为中国的软件企业带来了发展良机，也为各软件园的发展提供了难得的机遇。4 软件园建设的一般规律4.1 软件园区的发展类型软件园区的发展依赖于软件企业的发展，特别是国内大型软件公司和国际著名软件公司在华机构的发展。国内多数软件园属于“园中园”或“毗邻园”，同时以某个大型软件公司为园区发展的核心，如成都、西安、长沙、xx等，呈完全独立状的软件园尚未出现，也没有形成国外那样的软件城。软件园已经成为国内软件企业的主要基地，是软件业的产业积聚圈。2000年全国软件园区实现的收入为191.9亿元，出口和自主软件的产值来自软件园区的份额均占80%以上，大多数软件园以大型骨干软件企业为依托，人才相对集中，30、并且有科研、院校和应用单位的支持。4.1.1 类型一：软件园区依托大城市（“园中园”）这类园区通常设立在中心市内，曾经以某个大型企业或研究院为基础，其特点包括：l 方便的交通l 容易获得高智力人才l 良好的城市服务功能和通讯手段l 城市经济的发展促进园区的发展l 国内企业数量聚集，为软件企业提供了客户基础l 土地价格较高，发展空间受到限制4.1.2 类型二：向郊区发展（毗邻“园”和独立“园”）这类园区设立在中心城市的边缘开发区或郊区，鉴于受到配套设施的限制，国内大多数软件园选在城市边缘，其特点包括：l 廉价的土地资源l 更大的发展空间l 获得当地政府更大的政策支持，带动当地经济发展l 通讯技术31、的发展使得光纤网络的铺设规模扩大l 优美的景观和生态环境l 解决了大城市固有的问题， 如环境、人口和空间拥挤l 但是，需要投资一些独立的基础设施和商业居住配套4.2 国际软件园区发展4.2.1 美国微软件园区最早的软件园区产生于软件行业十分发达的美国。美国在技术上处于世界领先的地位，对国际软件行业起着引导作用，垄断着全球超过80的计算机系统软件和网络应用软件，拥有世界三分之一的顶尖软件人才，1999年的软件销售达到611亿美元，占全球市场的42，其中微软公司的销售额就超过300亿美元。微软公司的园区位于西雅图附近的雷特蒙德和伊沙奎（详情请见附件一），是微软公司重要的生产基地，它的人均占地面积和32、人均建筑面积如下：人均占地面积（m2 /人）人均办公面积（m2 /人）Redmond Campus 微软雷特蒙德园区61.520.5Issaquah Campus微软伊沙奎园区50.622.8平均值5621其中伊沙奎高地与xx软件园在开发方面有许多相似之处：l 由一个开发商获得土地开发权，以高科技产业为服务对象，实现园区开发的商业价值；l 园区是一个集办公科研、居住、自然环境和服务配套为一体的自给式园区；l 以一个大型软件公司作为园区发展的核心企业，吸引其他相关企业和中小型公司；l 区位条件相似，都是邻近城区，交通便利的地区。4.2.2 印度软件园印度是发展中国家中软件产业发展最快的国家。从八33、十年代起，印度政府对软件产业的发展就给予了特别的重视，依托大量的IT技术人才及英语的优势和一套优惠的软件出口政策及保障体系，1999年印度的软件销售收入达到56亿美元，占国民经济收入的1，其中出口达到了39亿美元，软件从业人员已达32万人，并在新德里、马德拉斯、海德拉巴（详情请见附件二）等地建立了软件出口基地。与xx软件园相似，海德拉巴也设立了信息技术学院等多所大学，每年可以输出13000名IT人才，并与国际软件公司和著名的商学院合作，提供短期培训课程。4.3 国内软件园区的对比分析国内第一个软件园是科技部于1995年批准的东大软件园。经过几年的发展，到2000年底，全国的软件园已达30余个。34、2001年7月，吴邦国总理向北京、上海、xx等十个软件园授予了“国家软件产业基地”的称号，并希望在这些已具备一定规模和实力园区的带动下，促进全国软件业的发展。其中北京的中关村软件园和济南的齐鲁软件园对xx软件园最具有借鉴作用。（详情请见附件三和附件四）十大软件园区位图地点占地面积（公顷）建设规模（万平方米）2000年产值（亿元）2005年计划产值（亿元）北京14249193280成都63.8xx300西安6660200广州32056130长沙25232200南京2.48200上海1512杭州528济南6501209.2园区名称人数人均占地面积（平方米）人均建筑面积（平方米）南昌金庐软件园50035、013485沈阳东大软件园1000667127成都西部软件园1800388166齐鲁软件园1000400142创智软件园30033366上述十大基地的特点是：l 除xx外均设在直辖市和省会城市，同时是地区经济的中心。l 十大园区集中在东部沿海经济发达地区l 园区建筑规模差距较大，但赢利能力与规模并不成比例l 与其他园区相比，xx的人均占地面积和建筑面积的数值低于表中所列的园区，说明园区开发的成熟程度较高；4.4 结论 根据上表列出的数据比较可以得出软件园区建设的一般主要指标：l 发展处于成熟阶段的园区人均占地面积应在50平方米到70平方米之间；l 人均占用科研开发的物业建筑面积为20平方米到336、0平方米之间；l 容积率在0.35到0.45之间；l 配套居住区的面积一般在35%到45%左右,不超过50%l 绿化率一般大于50%,l 公共管理服务区的面积不低于10%到15%;5 xx软件园的市场需求分析5.1 软件企业对物业的需求特征5.1.1 一般特征l 软件行业是高强度的脑力劳动，开发人员偏好有新鲜的空气和优美的环境地点；l 要求高品质的建筑，人性化的管理和服务，能够满足灵活的设计和布局的需要；l 设施完备而有效，具有先进的光纤网络通讯、不间断电源、公共数据中心、空调系统；l 不间断的配套服务，提供舒适的生活、休闲、娱乐设施；l 大型企业趋于自建基地或整幢购买，具有一定的投资性质行为37、，希望物业能够满足长期发展需求，并具有升值潜力；l 软件企业规模不同，要求物业提供从小单元到整栋楼的建筑面积。5.1.2 国内典型客户的需求特征随着客户服务和技术支持的当地化需求，国内大型软件企业纷纷向其他城市进军。东软股份在沈阳、xx、青岛建立了基地；托普公司在扩大成都软件基地的基础上，已经在上海、海口、北京、辽宁等地建立了软件基地，进一步加强自身的信息化建设。亿阳公司也将北京中关村作为研发的一个重要基地。这些软件公司在选择外省市软件基地时，有着不同的准则。5.1.2.1 东软股份19961997199819992000主营业务收入（万元） 10,490 25,886 52,472 73,438、76 110,900 净利润（万元） 3,267 6,032 9,369 12,562 16,289 收入增长率120%147%103%40%51%利润增长率215%85%55%34%30%东软股份是国内最大的软件公司，2000年销售额达到11亿元，利润为16000万元。东软股份在全国建立了6个园区性的研发中心，其中包括沈阳和xx软件园。1999年起，东软公司进驻xx软件园，现在是软件园的核心企业，其相关公司的营业额占园区的80。人才是东软选择研发基地的重点，为了适应软件产业的发展和满足东软整体解决方案的经营策略，东软与亿达集团联合创立了东软信息学院，今年已经招生近2000名。同时，东软股份正39、在筹划建立更大规模的信息教育基地，地点仍然是在xx软件园，两年后的学生规模将超过1万名，成为东软公司向自身、客户和社会输送IT人才的重要来源。5.1.2.2 托普软件托普软件公司2000年销售额达到5亿元，利润为8700万元。在成都西部软件园获得了一块10万平方米土地的50年使用权，建立了自己的软件研发基地。随着产品市场扩张和进一步加强自身的信息化建设，公司加大了投资项目的力度，实现产品服务的本地化的技术支持。在海口建立了托普南方公司后，公司在西北地区和东北地区的基地建设正在实施，目前在西北的咸阳、 东北的鞍山和沈阳正在建设开发基地和客户服务中心。在采访托普公司时，我们发现，与别的软件公司不同40、，托普公司在选择外省市研发基地时，首先是避开中心城市，避开竞争，选择小城市，这反映了土地价格和当地政府的重视是托普公司选址考虑的重点，二是自己建物业；人才因素则屈居第三。托普公司选择咸阳和鞍山为区域性研发中心符合前面两个条件，人才的流动则通过靠近大城市沈阳和西安进行弥补。5.1.2.3 用友股份用友股份公司生产财务软件，在北京上地建立了产业基地，2000年的销售额为2.1亿元，利润为4100万元。公司正在实施业务拓展计划，在全国建立销售中心和研发基地。在xx，用友公司已经建立了一个销售机构。根据与用友公司董事会办公室主任章先生访谈，用友公司暂时不会考虑在xx设点，xx尚不是IT人才聚集的城市。41、用友公司在外地选择产业基地的标准有三条：人才优势、地理优势和政策优势。下一个是目标西安或成都，主要的考虑因素是这两个城市拥有众多大学，技术人才储备仅次于北京和上海，况且是西部开发的两个桥头堡。5.1.2.4 亿阳软件股份公司亿阳软件公司在北京的中关村建立了一个研发基地，去年在xx高新技术开发区建设了一个10000平方米的分公司。亿阳软件选择外地基地的原则，一是自己建设所属物业，二是希望获得当地优惠的政策，三是要具有区位、交通优势。5.2 xx软件园研发物业需求测算据中国软件行业协会预测，到2005年，中国将形成二十个年销售额超过十亿元的大型软件企业，培育出一百个著名软件品牌，出口额将达二十亿美42、元。xx经济水平高于全国平均水平。未来软件园的发展也会高于全国平均水平。可以以此进行测算未来的发展规模。5.2.1 按照xx市软件产业规划进行测算根据xx市“十五”发展纲要，到2005年，xx全市的软件总产值将达到100亿元，年增长率达到61，出口产值达到五亿美元，软件专业人才达到四万人。根据目前xx软件园所占的份额（42%）预测，2005年xx软件园的销售值将达到42亿元，软件专业人员达到18000人。十五目标园区总产值42亿元开发人员18200人目前的指标 人均办公面积20.8平方米预测科研、开发的需求总面积 378,000平方米5.2.2 按照xx市高新技术产业的规划测算按照xx高新技术43、产业园区的十五计划纲要，到2005年，软件园的销售额将达到60亿元，入园的软件开发人员20000余人。按照目前人均建筑水平，到2005年，xx软件园要提供40余万平方米的科研、开发用物业。十五目标园区总产值60亿元开发人员20000人目前的指标单位面积产值13万元人均办公面积20.8平方米预测科研、开发的需求总面积461540平方米416000平方米5.2.3 按照国内软件产业发展测算近五年来，我国的软件产业以年均28%的速度增长。按照国家十五规划，到2005年软件销售额将达到 1750亿元左右，年均增长率为50.1%。以此推算未来五年内xx软件园的产值.年份2000200120022005产44、值（亿元）3.925.98.829.9由此进一步推算，到2005年，软件园要提供大约27万平方米的科研、开发用物业。产值预测园区总产值29.9亿元目前人均产值23万元人员预测13000人目前人均占用建筑面积20.8平方米预测科研、开发的需求总面积270，400平方米5.2.4 结论以上三种方法从不同角度测算了产业发展对xx软件园未来五年内的建设需求，综合前述的分析，我们认为，软件园对科研开发用物业的需求将是一个快速增长的趋势，总需求为30万平方米到40万平米建筑面积，以容纳各类软件科研、开发、经营的企业。5.3 xx软件园的教育需求特征5.3.1 现有的软件教育设施不足目前xx全市设立计算机软45、件专业的高等院校不足十所，每年可以提供的软件专业毕业生约一千五百人，而毕业后能够留xx工作的学生数量远远不能满足当地软件业的需求。现有的软件教育无论是设施和教学方法都显得陈旧，不能配合软件业飞速发展的状况。5.3.2 需求市场前景乐观十五期间，辽宁省计划培养15万的软件人才，每年达三、四万人，而作为辽宁省高等教育资源集中地之一，xx将承担其中重要的部分。如果从全国的角度看，目前软件工程师每年的缺口在20万人左右，而全国高校相关专业每年的毕业生只有5万人左右，软件工程师的培养是一个有很大发展空间的市场。如果仅以今年东软学院的招生情况预测，四年内在校生的人数将达到80009000人，按照大学的建筑46、设计标准，每个学生的占地为65平方米，四年内对校园面积的用地需求约为55公顷，远远高于软件园目前的教育用地面积。此外，软件业知识、技能更新快，软件工程中需要各个层次的人员相互协作完成，这就形成了巨大的继续教育需求。5.3.3 充足的教育资源可以利用xx理工大学、东北大学等的高校资源，为软件人才的培养提供了基础的师资和教材，而软件园内大中小各类企业的聚集，一方面可以满足各层次人才的实践需求，另一方面也为毕业生未来的职业方向提供了渠道。5.3.4 良好的自然环境和相对廉价的土地资源xx气候宜人，环境优美，适合学习和科研活动。软件园得到优惠政策的扶植，土地成本相对较低，可以为校园建设提供较为充足的地47、盘，为学生和受训人员提供较为舒适的设施。5.3.5 结论软件产业“产学研”一体化的模式就决定了人才是企业第一位的生存和发展基础，因此，xx软件园面临当前人才不足的现状，发展软件教育产业，能够获得巨大的商机。同时，人才的培养和聚集又能进一步吸引更多的企业入园，推动软件园的持续发展。5.4 xx软件园信息服务产业的需求趋势随着信息技术的发展，对服务的要求也越来越高，特别是以先进的信息技术为核心的信息服务产业也随之飞速发展。国内IDC和Call Centre的年增长率超过了300%。像中国网通这样的电信服务商和IBM、HP、GE等大型企业已经利用IDC和Call Centre将技术、产品和服务结合在48、一起，为用户提供整体的产品。以Call Centre 为例，目前2000年座席总数的77%集中在北京、上海和广州，而东北地区还没有成规模的Call Centre。xx作为东北地区，甚至是东北亚的经济枢纽，软件业的发展必将带动整个信息产业，乃至整体经济的持续发展，因此信息服务产业将有很好的市场前景。6 xx软件园的分区规划分析6.1 研究分区规划的目的xx软件园分区规划的规划控制范围涵盖7.18平方公里，目前本研究报告的研究对象是软件园的核心区，位于分区规划的北部，占地共2.98平方公里。xx软件园分区控制性规划对包括核心区在内的整个控制区进行了统一的规划布局，提出了一系列用地及建设控制指标。可49、以这样认为，xx软件园核心区是规划控制区的一个重要组成部分，她的功能定位和发展规模是受分区规划所控制和约束的。因此，有必要对xx软件园分区控制性规划作相应研究，目的就是要找到分区规划的控制要求和影响因素。以下从xx软件园的分区规划方面分析其区域总人口规模和相应地区性公共服务设施配置。6.2 分区规划规划将园区划分为四大功能区：铁路专用线南侧以xx大学分界，西侧为教育培训区，东侧为生活区；铁路专用线以北为软件区；在五一财税路及大工路之间的三角地带形成中心公共服务区。6.2.1 控规总平面图6.2.2 用地平衡用地平衡表项目面积（ha）比例规划建设总用地525.8100.0%软件开发用地88.1150、6.8%科学研究用地29.75.6%管理服务用地4.00.8%公共服务用地33.36.3%体育休闲用地3.90.7%居住用地112.221.3%集中绿化用地116.822.2%教育培训用地92.117.6%市政设施用地8.91.7%道路广场用地36.87.0%6.2.3 综合经济技术指标综合技术经济指标项目单位数值比例规划总用地ha715.4100.0%建设用地ha525.873.5%山林用地ha109.815.3%轻轨用地ha14.22.0%特殊用地ha65.69.2%规划总建设面积万M2310.4100.0%软件区万M272.223.3%公共区万M264.220.7%居住区万M2126.251、40.6%教育区万M246.014.8%其他万M21.80.6%可建用地建筑密度%35 - 可建用地容积率0.59 - 6.3 总人口规模在分区规划范围中包括两部分人口：居住人口和教育人口。居住人口按规划居住总用地规模估算，规划居住用地解决区内科研生产、公共服务等相关人口的居住问题；教育人口即规划教育培训用地上生活的人口数，根据区内主要院校的人口规模估算。6.3.1 居住人口规模分区规划居住用地总面积为112.2ha，国家标准人均居住用地指标为16-22 M2/人，现按16 M2/人计，可推算出在分区范围内规划居住用地上居住人口规模约为55,000人。规划居住用地（ha）112.2人均居住用地52、指标（M2/人）16-22居住人口规模（人） 55,000 6.3.2 教育人口规模园区内有四所主要院校，由此可推算出在分区范围内规划教育用地上居住人口规模约为45,000人。主要院校人口统计xx理工大学 15,000 xx海事大学 10,000 xx大学 10,000 xx财税专科学校 10,000 教育人口规模（人） 45,000 6.3.3 分区规划总人口规模分区规划总人口规模为居住人口与教育人口之和，合计为100,000人。根据总人口规模，我们可以推算出相应公共服务设施的用地要求。6.4 地区性公共服务设施根据分区规划，地区性公共服务设施用地集中安排在核心区内大工路、财税路与五一路之间53、的三角地带，该三角地带恰好位于核心区内，直接影响我们的功能定位研究。从分区规划的角度来看，该地段位于整个区域的中心位置，由现状道路自然围合而成，道路通达，交通便利，最适于安排地区性大型公共服务设施的，规划布局是合理的。地区性公共服务设施不仅为核心区服务，而且为整个7.18平方公里范围中生活的10万人口服务。国家标准人均地区性公共服务设施用地指标为1.5-2M2/人，由此可推算出在分区范围内地区性公共服务设施用地面积约为15-20ha，建筑面积约为2.7-3.6万M2（按容积率为1.8估算）。从核心区自身的角度看，能用作软件园科技发展和教育培训的用地减少了，相应地，软件园的发展规模将受到一定影响54、，这一点将在下一章详细研究。6.5 结论分区规划总人口规模为100,000人，需要在核心区内安排地区性公共服务设施，用地面积约为15-20ha，建筑面积约为2.7-3.6万M2。7 xx软件园的功能及用地容量分析除去分区规划的限制和外部影响，xx软件园作为一个“产学研”一体化的有一定规模的软件园区，其内部各项功能之间有着合理化的平衡比例，其发展规模和容量也有一个上限，因此，以下从其用地容量及内部功能合理平衡的角度研究可能容纳的人口规模和主要功能配置。7.1 可计入软件园内部功能平衡用地可计入软件园内部功能平衡用地就是指围绕软件开发这一核心功能进行合理平衡所必须要配备的各项用地，包括：科技用地、55、教育用地、居住用地、公共服务用地四大类。在这四类用地之间存在着合理的用地比例分配关系。不可计入软件园内部功能平衡之用地包括：l 现状居住用地（外来人口）外来人口居住用地包括早期住宅和拆迁还建住宅两部分，共12.6 ha；l 地区性公共服务用地根据第6章对分区规划的分析，我们知道，软件园核心区内必须划出一部分用地作为地区性公共服务用地，为整个软件园区服务，占地共15.0ha；l 道路用地按4%计算区内城市道路用地，共12.1ha；l 山林用地国有山林用地共94.1ha；l 工业用地现状机床厂用地共3.8ha；l 轻轨用地保留轻轨用地共3.0ha；上述用地合计140.5ha。因此，可推算出可计入软56、件园内部功能平衡之用地为157.4ha。可计入软件园内部功能平衡用地分析用地分类占地面积(ha) 比例1现状居住用地（外来人口）12.64.2%1地区性公共服务用地15.05.0%2城市道路用地12.14.0%3现状绿化用地(国有山林)94.131.6%4现状工业用地3.81.3%5现状轻轨用地3.01.0%不可计入软件园内部用地 合计140.547.2%总用地298.0100.0%可计入软件园内部功能平衡用地157.452.8%7.2 功能及容量计算标准为推算内部功能及容量，先设定一系列相关标准作为计算依据，这些相关标准是综合现状分析、经验数据、国家规范和数学推导而得出的。7.2.1 容积率57、标准根据分析并借鉴国际软件园区的类似经验，设定平均容积率标准如下表，随后的所有研究测算都是基于同样标准。容积率标准科技0.4居住1.2公共服务1.87.2.2 人均科技面积标准根据分析并借鉴国际软件园区的类似经验，软件从业人员人均科技用地为50-70M2/人，人均科技建筑面积为20-25M2/人，在此采用人均科技用地标准为60M2/人，人均科技建筑面积标准为22M2/人。7.2.3 人均居住面积标准7.2.3.1 软件从业人员分类及居住意向根据调查访谈及相关研究经验，认为可将本项目软件从业人员分为高级、中级、低级三类，三类人员比例为1：2：2。根据软件从业人员居住意向推算可知，选择在核心园区内58、居住的软件从业人员占软件从业人员总人数的比例约为82%。软件人员分类及居住意向分类人员结构比例居住比例人数比例区内人员结构比例高级20%园区内60%12.0%14.63%园区外40%8.0%中级40%园区内80%32.0%39.02%园区外20%8.0%低级40%园区内95%38.0%46.34%园区外5%2.0%总计：园区内人数比例=82.0%7.2.3.2 软件从业人员住房级别及面积关系不同级别的软件从业人员其住房也对应相应的级别，现根据正在进行的软件知音房地产项目的有关情况及对未来市场的研究预测，设定住房级别的平均水平，及相应平均套人数。根据软件人员选择不同住房级别的比例，我们可以推算出59、对应于三类软件人员各自的平均住房面积和平均套人数。软件人员住房级别及面积关系分类住房级别平均住房面积（M2）平均人数/套A=120M2（2.5人/套）B=60M2（1.5人/套）C=30M2（1.0人/套）高级90%10%0%1142.4中级20%60%20%661.6低级0%10%90%331.1总计20%29%51%7.2.3.3 人均居住面积标准分别测算当总人数规模从10,000人上升到20,000人时对应的各项居住用地及建筑面积指标，可以发现，软件从业人员人均居住用地标准并不随总人口数的变化而变化，而是一个定值。当人员结构比例和容积率确定时，人均居住用地为一固定值。IT业人数区内IT业60、 人数区内居住 人数区内居住人口系数居住建筑面积M2居住用地面积M2人均 居住用地人均 建筑面积10,0008,20011,9901.20473,400315,60039.547.315,00012,30017,9851.20710,100473,40039.547.320,00016,40023,9801.20946,800631,20039.547.3现采用软件从业人员人均居住用地标准值为39.5M2/人，人均建筑面积标准值为47.3 M2/人。7.2.4 人均配套公共服务面积标准分析并借鉴国际软件园区的类似经验，软件从业人员人均配套公共服务用地为10-15M2/人，人均公共服务配套建筑面61、积为20-25M2/人。在此采用软件从业人员人均配套公共服务用地标准为12M2/人，人均配套公共服务建筑面积为22M2/人。7.2.5 软件园内部功能平衡比例标准软件从业人员对三种类型用地的人均用地标准总计为119 M2/人。从三类用地的人均用地标准可以得出三类用地的合理的用地平衡比例，为50%：33%：17%。相应三种功能建筑规模比例为25.8%：50.9%：23.2%。软件从业人员人均用地标准(M2/IT)人均科技用地6053.8%人均居住用地3935.4%人均公共服务用地1210.8%合计111100.0%三种功能人均建筑面积标准(M2/IT)分类人均建筑面积比例科技24.025.8%居62、住47.350.9%公共服务21.623.2%合计92.9100.0%7.3 软件园内部功能合理平衡及用地容量可计入软件园内部功能平衡用地中包括规划教育用地和可开发科技及配套用地这两种用地。其中规划教育用地包括东软信息学院用地30.0 ha和已开发建成的中小学用地1.9ha，合计为31.9 ha，规划教育用地内人口构成主要是教师和学生，其居住和生活配套设施在总教育用地中已涵盖，不再在教育用地之外考虑；其余用地作为可开发科技及配套用地，包括科技用地、居住用地、公共服务用地三类，总面积为125.6ha。根据科技、居住及公共服务用地的人均用地及合理平衡的比例标准，由此我们可以推算出软件园核心区内能容63、纳的软件从业人员人口规模为11,269人，相应科技、居住、公共服务三类用地的面积分别为67.6ha / 44.5ha / 13.5ha，相应科技总人口规模为13,512人，核心区总人口规模为25,512人。用地容量分析用地容量分类占地面积(ha) 比例可计入软件园内部功能平衡用地157.452.8%1规划教育用地31.910.7%其中：大学用地30.010.1% 中小学用地1.90.6%2可开发科技及配套用地125.642.1%其中：科技用地67.622.7% 居住用地44.514.9% 公共服务用地13.54.5%人口容量分析分类人口容量比例软件从业人员人口容量11,2691科技总人口数1364、,51253.0%2教育总人口数12,00047.0%总人口25,512100.0%有了上述各种主要用地面积分配的结论，我们可以结合现状用地状况，就可以推算出核心区内有待开发建设的用地容量及各类用地有待开发的面积指标，以及相应的建设规模。具体的计算结果将在第8章详细介绍。8 xx软件园的总体功能定位8.1 xx软件园的优势劣势和机遇挑战分析xx软件园在短短两年内快速成长为国家级产业基地，并表现出明显的优势，但同时也面临着来自国内外的机遇和挑战： 表 5.1 评价标准优势劣势机遇挑战规划和设计- 功能- 基础设施- 交通- 研发和商住分离- 与城市共享土地和设施资源- 便利的交通- 通讯设施建设65、- 平地与山地共存,满足多种需求- 土地开发商与软件公司的不同看法和利益- 现有建设与规划的一致性- 居住和生活开发滞后- 发展给生态带来危害- 成为东北地区软件产业的“前厅”- 成为北北方软件公司的培训基地和出口基地- 周边城市软件园的建立和发展- xx高新技术开放的定位与资源调配园区发展- 入住公司- 经济增长- 国内外投资- 东软公司成为园区的领头羊- 外资企业占主导地位- 软件+通讯积聚点的形成- 人才库的储备- 软件+房地产的合作模式- 入住的国内公司规模小- 产业链尚未形成- 大型软件公司向外拓展- 被批准为国家级软件园区,可辐射至整个东北地区- 加入WTO后对邻国的吸引力，- 与66、日本和韩国的特殊交往- 国际示范城市的批准- 申奥成功会导致许多软件公司关注北京- 西部开发的政策支持和廉价的劳动力- 地方政策的力度社会发展- 社会效益- 教育发展- 人才培养- IT学院的建立和开始招生- 增加就学就业机会- 周边教育圈的效应- 教师资源的缺乏- 资金的限制- 产学的结合- 人才的吸引- 人才的培养- 形成人才梯队- 区域限制- 资金的支持- 与周边大学的竞争- 学生的来源环境及景观- 生态- 资源保护- 公共空间- 良好的自然环境- 研发和商住分离, 减少了人为扰动- 开放处于起步阶段- 水资源不足- 软件园区+培训基地- 软件+旅游休闲- 坡地的建设成本大实施- 灵活性67、- 分期实施- 可行性- 大部分土地类型一致,易于建设- 依托城市基础设施建设- “入住”为导向,而非规划为导向- 尚未勾画出分期实施的区域和目标- 国家级软件园区,可辐射至整个东北地区及环渤海经济区- 依赖大公司的入住和发展- 对外的宣传- 配套设施的先行8.2 功能定位框架综上所述，面对新的经济形势和市场机遇，建议xx软件园的总体功能定位为：l 以东软集团为核心软件企业，建设以科研开发和教育培训为主导方向的软件基地，为各类规模的企业提供优质的办公物业，并积极吸引通讯、电子等相关公司，形成良好的产业生态环境；l 充分利用xx软件园的教育优势和面临的商机，建立一个“产学研”一体化的软件教育和培68、训基地，为软件园区及东北地区培养各种档次的软件人才。l 利用xx人才的语言优势和区位文化背景的优势，创造完善而高效的软、硬件环境，提供针对日本和韩国市场的软件加工和开发业务的市场机会，形成外向型软件出口基地；l 创建一个数字化的绿色生态园区，提供住宅、酒店、公寓、会议、展览等配套设施，形成自给式园区；l 继续积极探索信息产业发展的多方面需求，以软件产业为核心，尝试Data Centre, Call Centre等多种新兴的业态形式。8.3 规划原则8.3.1 总体布局总体布局突出软件产业“产学研”一体化特点，将科研与开发区融合，通盘考虑，住宅区的规划紧密结合产业区的发展，从数量和档次上满足园区69、的需求。合理布局配套设施，既要照顾到组团内部功能的齐备，又不能违背整体的功能分区，特别是居住和商业配套面积要与产业区匹配。在建筑形象和风格方面提出总体控制性方案，体现高科技的现代风格，又不失经济实用性，注意避免不同的开发方式对园区建设的影响。8.3.2 建筑档次园区内的办公建筑整体水平应不低于xx市内甲级写字楼标准，但装饰、装修可选择实用的材料，在主要设备如电梯、空调、通讯、消防等应选用较高档次产品，保证建筑的档次。居住性建筑可以根据不同的使用者确立不同的档次，如居家型的住宅主要面对软件园和周边地区较高收入阶层的长期居住需求，应为中、高档次；而单身公寓是为园区内的年轻工程师准备的，档次上应体现70、实用性，不需要奢侈的设施。8.3.3 环境景观在园区两个主要的入口处设立标志性建筑，以xx市特有的广场景观抬升园区的总体形象，表现出国家级软件园的档次和软件出口基地的外向型风格。沿主要街道大工路和财税路布置绿化带，考虑到植被的空间感和季节性的差异，选用高大乔木和低矮灌木相结合，长青植物和季节性花木交错布置的方式。在主要建筑物周围设置集中绿地，局部适当表现日、韩的园林风格，为园区的工作人员提供良好的视觉景观和休憩放松的场所。园区北部的山林维持其原有的植被景观，如果水源的问题能够解决的话，可以考虑利用原有的水库建设水景。8.3.4 建设分期继续将围绕目前产业区建成物业周围的用地开发列为首要开发阶段71、，同时应开发公共服务区和生活区的住宅，中期开发沿山坡向北部和东部延伸，山后和西侧边缘地带作为远期开发的预留地，可以根据界时的市场条件加以调整。8.4 量化指标8.4.1 用地平衡8.4.1.1 总体用地平衡指标用地平衡指标（总体）项目面积(ha)比例规划建设总用地298.00100.0%软件开发用地29.089.8%科学研究用地24.798.3%管理公共服务用地17.055.7%居住用地29.9610.1%教育用地26.809.0%集中绿化用地22.297.5%山林绿化用地94.0831.6%道路广场用地33.2011.1%建成区用地20.767.0%8.4.1.2 细分用地平衡指标用地平衡指72、标（细分）用地分类面积(ha)比例规划建设总用地298.00 100.0%可开发建设用地137.78 46.2%1科技用地53.87 18.1%大公司用地29.09 9.8%小型公司用地24.79 8.2%2教育用地22.15 7.4%3居住用地12.17 4.1%4公共服务用地17.05 5.7%地区性公共服务用地11.07 3.7%区内配套公共服务用地5.98 2.0%已开发用地32.94 11.1%1科技用地5.58 1.9%2教育用地*6.76 2.3%3居住用地17.79 6.0%4工业用地2.81 8.5%国有山林用地94.08 31.6%城市道路用地33.20 11.1%*包括273、.1公顷xx理工大学用地8.4.2 经济技术指标8.4.2.1 综合经济技术指标经济技术指标(综合)项目单位数值比例总用地ha298.00 100.0%1可开发建设用地ha137.78 46.2%2已开发建设用地ha32.94 11.1%3国有山林用地ha94.08 31.6%4城市道路用地ha33.20 11.1%总建设规模M21,512,678 100.0%1科技M2457,66530.3%2教育M2173,500 11.5%3居住M2558,335 36.9%4公共服务M2323,178 21.4%可建用地建筑密度%35%8.4.2.2 细化经济技术指标经济技术指标(综合)项目建筑面积比74、例总建设规模1,512,678 100.0%待开发建设规模1,093,743 72.3%1科技397,165 26.3%大公司218,475 14.4%小公司178,990 11.8%2教育(大学)130,000 8.6%3居住243,400 16.1%4公共服务323,178 21.4%地区性公共设施171,284 11.3%基层配套公共服务设施151,894 10.0%已开发建设规模418,935 27.7%1科技60,500 4.0%2教育43,500 2.9%3居住314,935 20.8%8.4.3 结论l 在以上建议的量化指标中，绿地和道路广场用地占总用地的50%，体现了软件园讲求75、“以人为本”，为在园内工作和生活的人提供一流环境的原则；l 园区的总容积率定为0.51，比一般软件园的标准略高，是因为考虑到xx软件园中山林面积比例超过30%，而可开发用地比例过低，而且教育用地的容积率只有0.65，导致科技物业的面积紧张。另外，xx软件园位于市内，是依托城市的“园中园”型软件园，土地供应量有一定的局限性，因此适当提高容积率，既可以维持科技园区低密度的整体格局，又保证了园区长远发展的需求；l 从已开发和可开发的规模指标看，科技和教育产业的物业只开发了很小的部分，为软件园的建设留有很大的发展空间，以配合今后的市场变化和开发策略的调整，而居住用地明显不足，还需要在园区周边的地区开发76、，以满足园区持续发展的要求。附件一：微软公司园区美国微软公司正在筹划一个新的软件生产和研发基地，地点选在离西雅图以东35公里的伊沙奎市（City of Issaquah）。美国的Port Blakely Communities Inc 公司作为开发商，在伊沙奎市东北获得了一块2223英亩（约合900公顷）土地的开发权，用于开发一个高科技园区，取名为“伊沙奎高地”（Issaquah Highlands）。开发商是要将这个高地建成一个自足的城市村庄，住宅成片，办公楼、学校、商店、服务、餐馆等座落在周围，使居住在这里的人们不仅避免了拥挤的交通，而且每时每刻享受着自然景色和资源。伊沙奎高地的30土地用77、于商业开发，60用作公共绿地。项目分两期进行，具体计划如下：表4.1.1. Issaquah Highlands Development Programme美国“伊沙奎高地”土地开发计划Total 合计Phase I一期Phase II二期(Acres 英亩)(Acres 英亩)(Acres 英亩)Land Use:土地使用Commercial 商业开发600 200 400 open space 公共绿地1,400 400 1,000 Recreational 休闲娱乐60 10 50 Park lot 停车163 50 113 sub-total 小计2,223 660 1,563 按照开78、发商的计划，伊沙奎高地内将建设34万平方米的商业建筑，相应配套 3200户的住房，分两期完成。一期完成60的商业建筑和20的居住。表 4.1.1.b Issaquah Development Space 伊沙奎高地开发面积Total 合计Phase I一期Phase II二期(平方英尺)(平方英尺)(平方英尺)Building Space 商业建筑面积Office 科研办公3,450,000 2,500,000 1,250,000 Retail 零售服务500,000 50,000 375,000 Total 合计Phase I一期Phase II二期(套)(套)(套)Residences 住79、宅single family home 独立式住宅1400320 1,080 Condominiums 单身公寓1000170 830 Apartments 配套公寓850150 700 sub-total 小计3250640 2,610 微软公司在伊沙奎高地选择了一块 135英亩（约合66公顷）的土地，建立一个微软园区（Microsoft Campus），建设29万平方米的科研和办公楼，最终容纳12000名职工在此工作。一期建设8万平方米办公楼房正在建设，2002年完成，届时将有3000名职工移至此地。这个建设中的伊沙奎高地微软园区最终的规模将接近微软公司在雷特蒙德的总部，详见下表。微软的雷80、特蒙德的总部表 4.1.1.c Comparison of Microsoft Capmus in Redmond and Issaquah微软两个园区的比较 Land Size土地面积Building Space办公建筑面积Employees容纳的职工人数ham2Redmond Campus 微软雷特蒙德园区1,072,455357,665 17,430 Issaquah Campus微软伊沙奎园区607,050 274,055 12,000 伊沙奎高地将建成一个山水环抱的秀美环境，狭长的街道，公共设施，商业服务和自然景色融为一体。各类不同建筑风格公寓、联体住宅和独立别墅镶嵌在这个城市村庄中81、。整个伊沙奎高地将建立高速数据传输系统，铺设27000公里的光纤，连接园区内的数据中心、公司和每个家庭，24小时的数据传送速度达到100兆。园区还将建设宽带网络，实现高清晰度电视播放和节目点播。附件二：印度海德拉巴市高新信息技术园高新信息技术园海德拉巴是印度第5大城市，位于印度的中部，现在已成为印度的“数码首都”。海德拉巴正在兴建一个51平方公里的计算机产业新区。 另外，新区还拥有若干个大学，包括印度信息技术学院，每年可以提供 13000名IT人才，占全国需求的28。印度信息技术学院与众多国际软件公司和商学院合作，如IBM，摩托罗拉、甲骨文公司、沃顿商学院、伦敦商学院等，提供高质量的IT人才和82、培训设施。数码大厦数码港独立公司用地已建用地公共用地停车场和绿地印度高新信息技术园布局图为营造一个一流的信息技术园区，海德拉巴市在新区核心开发了一个面积为61公顷的高新信息技术园 (HITEC CITY)，在其边上划出87公顷的土地，用作建造普通公寓、单身公寓和独立式住宅以及绿化和配套设施。园区拟建 50万平方米的办公场所，50是标准楼房，其余50用于客户的独立需求。为此，园区专门留出 30块面积不等的土地，用于一些大公司的独立用地。光纤骨干网由通讯公司铺设到每幢建筑物，园区建设了全天候不间断电力供应系统。园区目前建设了两个主要办公楼,一期的数码大厦(Cyber Tower)建筑面积5300083、平方米，入住的公司有微软、Infosys、甲骨文、通用电器、东芝公司等。二期的数码港(Cyber Gateway)建筑面积8万平方米，提供的功能与一期相同。表4.4.2 印度高新信息技术园（Hitec City）办公大楼比较Land Size占用土地Building Space建筑面积Building Density容积率ham2Cyber Tower 数码大厦2.4 53,882 2.2 Cyber Gateway 数码港3.2 80,451 2.5 附件三：北京中关村软件园北京中关村软件园目前国内规划中最先进的，最具有优势的园区，占地142公顷，规划面积49平方米，建筑密度17.55%，容84、积率0.35。低密度和浮岛式的设计为入园企业提供了安静、优美的环境，同时为大型企业提供了整栋出售或自建的面积。园区内还建立了技术支持和资源管理平台，为企业提供高速数据通讯、公共软件开发、软件测试、软件认证、市场管理的服务和软件源代码、构件库，帮助企业经营，特别是为中小企业提供孵化场所和一系列的优惠政策。中关村软件园是国家级软件课题的开发基地，有着地处首都的人才和政策优势，但目前在交通、配套设施和环境方面仍有待改进。中关村软件园规划图附件四：山东齐鲁软件园齐鲁软件园成立于1995年，1997年被国家科技部首批批准为“国家火炬计划软件产业基地”，经过几年的发展，目前该园拥有53家入园企业。200085、年实现技工贸总收入10亿元人民币，利税1.1亿元人民币。拥有软件产品260余种，从业人员2800多人，其中软件开发人员1500多人。其中中创软件、浪潮通软、鲁能积成、山东省计算中心、鲁能软件5家企业成为国家信息产业部认定的骨干企业。根据发展规划，齐鲁软件园的国家软件产业基地占地650公顷，面积居全国之首，5年内将建成软件成果转化基地、软件生产加工基地、软件人才培养基地、软件产品出口基地，预计年实现销售收入100亿元。开发区规划投资3.5亿元，建设占地40公顷、建筑面积14.2万平方米，容积率52%，绿化率40%的环境优雅的，集软件开发、加工生产、人员培训、产品演示、学术交流等多功能于一体的综合性软件开发基地。其中，建筑面积2.3万平方米，具有软件专业孵化器功能的齐鲁软件大厦已交付使用，在开发区政策区内建设的1.3万平方米的齐鲁软件市场大厦也已投入使用。园区内的山大齐鲁软件学院占地1200亩，总投资5亿元，预计到2005年达到本科生6000人，其他2000人的规模。济南齐鲁软件园规划图