1、国际品牌娱乐管理五星级超豪华商务餐饮大酒店项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际品牌娱乐管理五星级超豪华商务餐饮大酒店项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月62可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论9一、概述9（一）项目简介9（二）项目定位9（三）可行性研究报告编制的依据和原则10（四）建设单位简2、介11（五）项目提出背景12（六）项目投资必要性和经济意义13（七）研究范围和工作内容14二、项目研究结论14（一）技术评价14（二）经济效益评价15（三）研究结论16（四）附主要技术经济指标16第二章 市场分析18一、我国餐饮业发展现状18二、我国餐饮市场发展趋势展望20三、重庆餐饮市场现状及发展前景22四、项目市场分析23五、项目市场竞争优势251、地理环境优势252、硬、软件产品优势253、人力资源与企业文化优势254、管理优势26六、项目市场研究结论26第三章 项目实施准备情况和具体业务计划27一、项目实施准备情况27二、项目具体业务计划281、产品开发计划282、人力资源开发计划313、3、市场开发计划32第四章 建设规模和项目场址33一、建设规模33二、项目场址33第五章 工程技术方案34一、建筑方案343、可利用停车位70个。34二、公用配套工程方案341、给排水342、暖通353、供电364、智能化365、燃气366、消防36三、主要设备方案371、能满足本项目现有业务及今后业务拓展的需求；373、所购设备具有较为完善的维修服务功能。37第六章 环境保护39一、环境保护标准39二、环境影响初步分析39三、项目环境保护措施401、施工期环保措施402、运营期环境保护措施40四、环境影响分析结论41第七章 项目实施进度43一、项目前期准备工作43二、实施进度计划43第八章 4、项目经济评价概述44一、项目经济评价特点44二、项目经济评价依据442、金叶公司项目建设方案；44三、项目经济评价范围和方法44四、计算期44五、基准收益率45第九章 项目费用与效益估算46一、投资估算46（一）估算依据46（二）估算办法46（三）估算结果46二、收入和税金估算481、营业收入482、税金49三、成本费用估算491、营业成本492、维修（更新）费用493、折旧及摊销费504、管理费505、财务费用506、其他费用50第十章 资金来源与保障51一、债务资金51二、项目资本金51三、资金来源与保障51第十一章 财务分析52一、融资前分析52融资前盈利能力分析指标52二、融资后分析55、3（一）初步融资方案54（二）融资后盈利能力分析54（三）偿债能力分析55第十二章 不确定性分析和风险分析56一、盈亏平衡分析56二、敏感性分析56三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断56（一）业务经营风险56（二）行业风险58（三）项目投资风险59第十三章 研究结论61一、技术评价611、符合产业政策的发展要求612、符合市场需求613、项目实施准备充分614、建设规模和项目选址合理61二、经济效益评价62三、研究结论62第一章 总 论一、概述 （一）项目简介 项目名称： 建设单位： 建设单位法定代表人：项目性质：新建项目项目地址：项目建设内容：*大酒店是一个按照五星级标准设计的超豪华商6、务餐饮酒店。项目占地4.62亩，总建筑面积9008.74平方米，停车位70个,住宿接待规模为40个各式客房，餐饮娱乐最大接待能力为650人次/日。建设内容包括：餐饮用房、客房、娱乐休闲用房、基础配套设施等内容。项目总投资：项目总投资为9,490.75万元，其中：建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,401.53万元）,建设期利息为189.22万元，流动资金为300.00万元。资金筹措计划：项目资本金4,690.75万元，项目银行贷款4,800.00万元。（二）项目定位1、市场定位：项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位7、重庆高收入者提供高质量的餐饮、娱乐休闲、住宿服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。2、经营管理定位：公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。3、标准定位：引入ISO9000 国际服务质量标准，实现服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；4、形象定位：充分发挥“重庆核心商圈”、“直港外滩”地域优势，争创中国高端商务餐饮一流品牌。（三）可行性研究报告编制的依据和原则1、编制依据（1）酒家酒店分等定级规定（GB/T 133912000）；（2）旅游饭店星级的划分及评定（GB/T 14308-2003）；（3）重庆市国民经济和社会发展8、第十一个五年规划纲要（重庆市人民人民政府）； （4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划餐饮业、旅游业发展重点专项规划；（5）投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）；（6）建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；（7）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；（8）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；（9）国家其他有关法律、法规、规范。（10）*大酒店室内装修设计方案；（11）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证等相关相关资料。2、编制原则（1）该项目合理使用建设单位已有宝贵的房屋、土地资源及无形品牌，充分发挥现有设施的潜力，9、达到工期短，投资省，见效快的目的。（2）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。（3）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强餐饮主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。（四）建设单位简介企业名称：住 所：注册资本：实收资本：企业类型：法定代表人：成立日期：经营范围：（五）项目提出背景近年来，重庆市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，重庆市餐饮业正成为朝阳产业，10、其中商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大。近年来，以重庆为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增，各类国际机构、国内外大集团公司的高级商务客人往来数量迅速增加，并纷纷在重庆设立常驻机构。同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对重庆地区高档酒店、商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。重庆市经济的迅速发展迫切需要重庆应有适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务餐饮娱乐场所。而重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。xx酒店是在本世纪初兴建的，2003年营业收入达2188万元， 2005年达到2625万元，时至今日，xx酒店装饰、装修已十分落后，部11、分功能配套不足，空间布局已不合理，与当前高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者多方位、高品位的需求存在较大的差距。本项目拟在xx酒店现有条件设施基础上，进一步发挥“xx”品牌优势，建设高档餐饮酒店，引进国际顶级品牌餐饮娱乐管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型商务餐饮酒店。项目建设可在很大程度上满足重庆地区高端餐饮市场及高档娱乐休闲场所发展的需要，在目前餐饮市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动餐娱业良性持续发展。（六）项目投资必要性和经济意义1、近年来，随着重庆市社会经济的高速发展12、，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为重庆市高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。项目所在的重庆直港美食街特点是以大众中档消费为主，而高档化或大众化正逐渐成为我国餐饮业的发展趋势。*大酒店产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐饮又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。2、重庆市对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少。*大酒店将承担起重庆市高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高重庆城市形象13、及知名度。3、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划，“十一五”期间，重庆市将争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。本项目投资近1亿元，将促进重庆市旅游接待设施完善、升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。4、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。14、预计本项目为重庆市提供数百个就业机会，这对缓解重庆市剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。（七）研究范围和工作内容通过对餐饮市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括：市场分析、项目实施条件、建设规模与项目选址、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。二、项目研究结论（一）技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求餐饮业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符合市场需求经15、市场需求预测分析，重庆市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。（二）经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为22.69%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，高于行业所得税前项目投资基16、准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为26.56%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率2.29，偿债备付率大于1.14，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到4 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。（三）研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的一般水平，结合餐饮行17、业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。（四）附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1日餐娱接待能力人次6502客房数量间403占地面积平方米3080.50停车位70个4建筑面积平方米9008.74露天经营面积8005项目总投资万元9490.75资本金4690.755-1建设投资万元9001.53新增建设投资4401.535-2建设期利息万元189.225-3流动资金万元300.006年均营业收入万元10899.217财务评价指标7-1所得税后项目投资财务内部收益率%22.697-2所得税前18、项目投资财务内部收益率%28.037-3所得税后项目投资财务净现值万元12405.67i=9%7-4所得税前项目投资财务净现值万元12578.74i=12%7-5所得税后项目投资回收期年6.40含建设期，下同7-6所得税前项目投资回收期年5.577-7项目资本金财务内部收益率%26.567-8项目资本金财务净现值万元7342.29i=13%7-9项目资本金投资回收期年6.837-10项目资本金净利润率%46.488银行贷款分析指标8-1项目银行贷款本金万元8-2占项目总投资比例%8-3项目银行贷款还贷期年8-4还贷期利息备付率（%）8-5还贷期偿债备付率（%）第二章 市场分析一、我国餐饮业发展19、现状项目经营以提供餐饮服务为主，娱乐休闲、住宿等为辅，项目属于餐饮业。改革开放以来，我国餐饮业获得了空前发展，餐饮企业在过去的20 多年中总体规模不断扩张。这一时期餐饮企业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，餐饮企业的整体素质不断提高。2006年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破1万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，连续16年实现两位数高速增长。餐饮消费继续成为拉动消费需求快速增长的重要力量。分城市（指省会城20、市以上）看，零售额方面，超过一百亿元的城市有18个，比上年多出1个，上海、北京、广州、天津、成都均超过200亿元并分列前五名，上海市连续两年拔得头筹，北京市跻身第二，广州市“屈居”第三。增长率方面，超过全国水平的有上海、济南、青岛、重庆、郑州、合肥、武汉、杭州、天津、长沙、西安、南京等12个城市。社零比重方面，成都、广州、大连、郑州、长沙、天津、济南、长沙、重庆、武汉等9个城市均超过全国平均值。贡献率方面，上海、济南、成都、天津、郑州、重庆、广州、武汉、青岛等9个城市超过全国水平。2006年，我国餐饮产业经济进一步协调发展。限额以上餐饮企业增长质量改善，连锁发展加快，经营效益显著；限额以下餐饮21、企业稳步发展。有关资料表明，全年限额以上和限额以下餐饮企业营业额分别为3011.8亿元和7333.7亿元，比上年分别增长15.9%和16.6%，占全国餐饮业零售总额的比重分别为29.1%和70.9%；限额以上增幅比上年提高4.4个百分点，限额以下增速放缓但比重略有增加。强劲的餐饮消费，有力地拉动了经济增长。2006年，餐饮业的发展和繁荣为我国经济社会发展带来了巨大的经济效应、社会效应和产业效应，在拉动消费需求、构建和谐社会、增加税收、促进就业、解决农副产品“卖难”、促进国际交流与合作等方面发挥了重要作用。全年餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为13.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达22、到15.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.2个百分点。全行业实现营业税收569亿元，比上年增长17.6%。新增就业与再就业岗位约200万个，其中吸纳了大量下岗职工、低学历人员和农村人口就业，是安置就业的重要渠道，有利于构建和谐社会，促进社会稳定。二、我国餐饮市场发展趋势展望餐饮业是成长性巨大的朝阳产业，在继续全面落实科学发展观、加快构建和谐社会、实现经济社会又好又快发展的政策推动下，我国餐饮业将继续保持又好又快又稳的运行格局，并呈现以下四大发展趋势：（一）餐饮消费将进一步保持旺盛的发展势头。目前，我国人均餐饮消费刚刚达到100美元，与美国1600美元、法国1050美元相比仍有较大的发展空间和23、潜力。“民以食为天，生以食为本”，伴随着政府拉动消费的政策影响、城乡居民收入较快增长和消费观念更新等因素，未来餐饮业依然是引人注目的消费热点，我国餐饮消费水平将继续保持高速增长。当前餐饮业的消费需求主体还是来自城镇居民，而农村餐饮这个庞大的市场还没有真正启动。从餐饮市场的连续性和可持续性看，巨大的农村餐饮市场将为我国餐饮经济提供广阔的发展空间。（二）餐饮社会化将进一步带动消费方式多元化。近年来，餐饮社会化程度不断加强，外出就餐已成时尚。生活节奏加快、消费观念更新和社会经济交往活动频繁将进一步加快餐饮社会化发展的步伐。商务交易、会展活动、居家消费、商务与个人旅行、休闲娱乐等均成为带动餐饮消费的动24、因，这意味着外出就餐的人员将日益增多，下饭馆将会成为人们的“家常便饭”，餐饮业消费需求将不断扩大，与之相对应的消费门类将突破传统的餐式范畴，呈现出便利化、多元化和现代化发展趋势。（三）经营方式改变将进一步激活餐饮业市场。连锁经营、网络营销、集中采购、统一配送等现代经营方式将不断在餐饮行业得到有效的实施和运用。餐饮业将进一步拓展新的经营空间和强化管理，大力发展绿色餐馆，引导绿色消费，尤其是做好品牌经营和技术创新两大文章，发挥好品牌、网络、技术在开拓市场中的作用，加快传统餐饮业向现代餐饮业的转变步伐。一些地方特色的家常菜馆、小吃街、美食广场、中西式快餐遍地开花，异常火爆。（四）服务内涵扩展将进一步25、促进餐饮消费可持续发展。在市场化竞争和消费结构升级的新形势下，餐饮业将积极调整产业和产品结构，努力扩大餐饮消费热点，不断加强服务内涵的人性化发展，不断拓宽餐饮消费的空间和领域，以社区餐饮为载体，更加便民利民，大力提倡健康消费、安全消费、绿色消费、环保消费、科学消费、节约型消费，促进餐饮业可持续发展。综上所述，今后一段时期我国餐饮业仍将继续保持较快的增长势头，对经济的拉动作用还会不断加大。根据餐饮业发展模型分析，预计2007年我国人均餐饮消费支出将达到915元，餐饮业市场运行将继续以17%左右的速度高速增长，全年零售额可望达到12100亿元。三、重庆餐饮市场现状及发展前景近年来，重庆市餐饮业快速26、发展，已成为商贸流通产业新的增长点。2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，占社零总额13.8%,高出社零增幅4.6个百分点。年营业额过亿元的餐饮企业23家，其中17家进入全国餐饮百强。根据重庆市餐饮业发展规划，在“十一五”期间，重庆餐饮业要实现社会消费品零售总额年均增长17%以上，重点培育市级50强餐饮企业和100家国家级酒家酒店，规划建设中国火锅城和10条市级美食街。到2010年，初步形成彰显重庆餐饮特色、荟萃天下美食、展示多元文化、满足不同需求的中国美食之都的基本框架。到2020年，基本建成中国美食之都。重庆市餐饮业正成为朝阳产业， 2006年以来，重27、庆市餐饮业总体发展趋势是：一是商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大，重庆市专攻高端商务餐饮的星级酒店少。二是大众化、中低档餐饮消费继续保持快速增长的态势，市场竞争十分激烈。三是个性化消费日趋明显，品牌特色更加突出。餐饮消费已从价格、品种选择为主向价格、品位、氛围、服务和品牌文化等综合性方面转变，消费者更加注重卫生、环境、服务特色的需求；追求品牌店、特色店、品牌餐饮企业的势头更加明显，个性化特色经营突出。四是绿色餐饮消费、食品安全卫生成为时尚，消费者对餐馆的装修、地段、服务、氛围要求越来越高，食品安全将受到消费者的高度关注。从宏观政策看：随着重庆市旅游业和城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断28、提高以及餐饮消费习惯的改变，家宴、婚宴、商务宴席及日常在外就餐的进一步增多，餐饮行业经营收入将持续增长，对重庆餐饮业发展将产生积极的影响；从法规变化看：随着重庆市2007年一系列支持餐饮业发展的措施、意见出台，重庆市餐饮行业发展前景广阔。四、项目市场分析根据客户消费的目的，*大酒店客源划分为以下五个细分市场：1、高级商务游客（会议、会展、商务客人）：该部分游客主要由参加在重庆举办的商务活动、会议团队和国内外文化交流活动（如2007年春季全国糖酒会、2007年第17届全国全国图书交易博览会、2007年第27届全国摩托车及配件展示交易会等）的客人组成，一般都选择四星级以上酒店。2000 年以来重庆29、地区参加国际性的商务会议及文化交流活动的游客在客源市场中所占比例越来越大，根据2005年重庆市旅游业统计公报：2005年全市共接待海内外旅游者6017.71万人次，来渝游客中商务旅游占25.14%，会展旅游占12.75%。2、国内大中型企业、外资及合资企业，如重庆啤酒、太极实业、重庆百货、重庆国投等，利宝、福特、爱立信、家乐福、安利等世界500强等。上述1、2均为高端商务客户，该部分客户客源比较稳定，其对酒店的忠诚度高、消费力强、利润比大众餐饮高20%左右。高端商务客户对就餐环境、菜肴出品、服务质量、文化品位、个性化服务有较高的要求。3、行政事业单位：重庆市机关、行政事业单位各种公务、商务性质30、的各种会议、活动或招待宴请较多，该部分客户对服务质量、文化品位、安全隐私、安静性要求严格，对消费价格不太敏感。4、高档休闲游客（自由人团队、散客）：这部分游客主要来自国内经济发达地区和海外；对休闲度假的要求较高，要求酒店具备完善的休闲设施和相关服务设施；对交通便捷程度要求较高，要求目的地与所住城市有直达航班，且可以随去随回。2005年，来自广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。5、高收入者：包括企业家、金融从业人员、高校工作者、外企员工、新闻工作者。根据本次重庆市高收入者（年收入12万元以上）个税自行申报情况和实际申报率（约20%），重庆目前高收入者在5万人以上31、。该部分客户对就餐环境、绿色餐饮、食品安全、菜肴特色要求较高。本项目主要目标客户为高端商务、公务客户，根据商务部和各地烹饪协会调查数据，2006年中国各大城市商务、公务餐饮消费所占的比重为40%，其中高档消费在30%以上，即高端商务、公务消费占餐饮消费10%以上。重庆市餐饮企业目前专攻高端商务餐饮的目前不超过5家，代表主要有重庆万豪大酒店、重庆金源大饭店等。据了解，这些定位高端的商务酒店，其客源大多为商界高层、政界精英，如大公司、大企业的公司宴请、公司高层间的聚会，政界高层公务接待等，高端商务餐饮在整个重庆餐饮市场所占份额约5%10%，但年销售额却高达10亿20亿元，重庆市频繁的商务活动正在成32、为重庆餐饮业快速增长的重要力量。重庆市文化商务活动的需求随着重庆经济的发展而日趋旺盛。五、项目市场竞争优势 1、地理环境优势*大酒店工程项目位于重庆市九龙坡区，为重庆目前最成功的滨江美食娱乐休闲带之一，可以预计，在未来几年内，九龙坡核心商圈的规模将仅次于解放碑。*大酒店位于“直港外滩”，临长江，环抱独具特色的天宝广场，项目整体规划科学、合理，与周边环境和谐，地理位置、商业环境优势显著。2、硬、软件产品优势金叶公司本次投入巨资，对xx酒店所有客房、餐厅、公共区域、设备系统、IT 系统及设施用品进行了更新改造和提档升级，将使酒店档次处于重庆市餐饮业、酒店业、娱乐业的领先地位。金叶公司目前已与国际知33、名软件公司进行接触，拟合作实施信息化战略与建设规划，形成酒店前台运营、市场营销、物流管理、人力资源、财务管理等多个IT 系统集成，酒店智能化水平将位于全市前列。3、人力资源与企业文化优势金叶公司现主要股东方和董事会成员大多是餐娱业、酒店业资深专家，高管人员80%以上从事酒店业二十多年，熟谙酒店经营管理，确保了股东会、董事会的决策符合市场发展方向和企业长远利益，有利于经营层的执行准确、高效。现有职工中80%以上是原国内四、五星级酒店的业务骨干，曾经有10 多位管理和业务骨干先后被派往国外著名饭店管理集团接受过短期培训，员工队伍整体国际化程度较高。4、管理优势金叶公司将聘请国际知名品牌酒店管理机构34、担任项目发展顾问，为项目策划定位、市场分析、财务评估、规划设计和营运商选择提供专业支持；聘请国际知名品牌酒店管理集团担任项目建成后的专职营运商，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取足够的客源渠道和管理服务质量。六、项目市场研究结论随着重庆市旅游业的持续发展，旅游人数的不断增加，将扩大酒店的客源基数；会议团队、企业及机构组团、高级商务旅游、高档休闲旅游的显著增长，对高档特色酒店的新建、改造提供了需求动力；重庆市基础设施的完善、直航线路的增加，将开辟更多的高档休闲旅游的客源地，也为重庆高端商务餐饮业发展提供了客源保证。随着重庆市城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习35、惯的改变，重庆高档餐饮有着较大的市场空间。本项目产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，项目市场前景乐观。第三章 项目实施准备情况和具体业务计划一、项目实施准备情况本项目建成后将主要从事餐饮、娱乐休闲、住宿经营，针对新的营运模式和不同的目标客户，金叶公司已在营销和经营管理方面着手进行相关准备工作：1、针对本项目，已筹建专门的项目建设和管理机构，确立各自分工和职能，根据项目建设和运营情况进行相应的组织管理。2、基于本项目特质，已与数家国际知名品牌酒店管理集团进行接触并进行了初步洽谈，已初步确定1-2家作为战略合作伙伴。3、根据项目的进展情况，坚持针36、对性、系统性相结合，已培养、储备一批一专多能的复合型人才资源，实施了人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘计划、教育培养计划、薪酬分配体系等。4、加强了制度化、系统化建设，建立了项目建设、营运相关的所有管理制度、规定、标准和程序，明确了各级人员岗位职责，确保项目运行科学、高效。5、成立了专门营销机构，配备专业营销人员，在开展大量市场调研基础上，进一步加强针对重庆市各大旅行社、目标客户的宣传推广，初步明确战略合作意向。6、正加速完善“xx全球市场营销系统”，拓宽区域市场和分销渠道，吸引更多的国际、国内终端商务客人。7、与海外商务旅行代理商、国内外订房组织的谈判正在进37、行，努力扩大国内外市场空间。8、制定了前瞻性的经营策略，积极开发商务客源、高档会议、展览和宴会市场，突出公司产品、服务优势，提高整体营销能力。二、项目具体业务计划 1、产品开发计划（1）服务质量金叶公司将强化“以客为尊、精益求精、追求卓越”的服务理念，注重服务细节、关注宾客反馈，完善服务内涵，创造新的服务亮点，体现”xx”细意浓情的个性化、情感化服务特色和人文关爱。（2）餐饮主业开发计划A以市场调研为基础，做好经营结构的调整与提升。在高端消费者中开展对项目市场定位、经营结构和经营特色的普查调研，动员社会各方力量进行会诊，广泛收集意见和建议，打造有规模、有档次、有个性、有特色、有品味、绿色化的高38、端餐饮。目前餐饮菜点经营初步定位以新派粤菜精华为基础，融合川菜烹饪精髓与饮食文化。B以技术创新为途径，做好经营品牌特色的整合与提升。本着“秉承中华传统文化，开拓创新、中西合璧”的原则，加大技术创新力度。公司将成立“高端餐饮研究院”，指导餐饮部门成立创新菜点研发小组，下达计划任务，落实厨师长责任制。建立定期更换菜单制度，每年定期向消费者推出新产品。建立创新激励机制，完善管理办法，创造良好的创新氛围。C.依托标准化管理体系，精心打造餐饮精品店。一是以“安全、健康、卫生、绿色”为重点，以加强大宗原辅材料统一配送和建立绿色原料基地为手段，从源头上确保菜品精品化。加强对配送和原辅材料的管理。成立大宗原辅39、材料配送中心，做到建立机构，人员到位，迅速扩大配送数量和规模。配送中心重点要加强对配送品种、质量及配送环节的管理，从而真正达到降低成本，提高质量。建立绿色原料基地，推行“绿色餐饮”。积极寻求与专业种植户的合作，建立公司绿色蔬菜基地。从源头上降低成本，提高利润空间。做好供应商的管理，严把原材料进货关。对供应商进行严格的评估并实行末位淘汰制，坚持进货索证，从源头上控制产品质量。二是推行品牌菜点质量标准化管理，实行菜点操作标准化。对菜点的操作标准和工艺流程进行不断完善和细化，在可操作性和可控制性上下功夫。坚持标准化的操作培训，重点加强菜点质量标准化日常管理的执行力度，采取按岗设厨，对特色品牌菜点实行40、专人专做。完善落实厨师长负责制，建立菜品出品质量层层把关验收制。对技术人员实行技术评估和工资绩效挂钩制度。对技术人员的出品质量实行逐级日量化考核制，从根本上保障菜品质量的稳定。三是推行人性化、精细化服务标准。从顾客关注的环节和焦点入手，推出人情化、亲情化服务项目。加强重点客户服务管理，建立客户服务资料管理档案。在公司系统推行营养点菜师挂牌服务制，为消费者提供点菜咨询和营养指导服务，在社会上进行广泛宣传，加大店堂销售力度。（3）客房经营计划客房经营是项目主业经营的重要组成部分。A针对商务人士尊贵、豪华、高端的需求特点，始终遵循“以人为本”的理念，提供更有针对性、个性化、特色化的商务客房。B积极倡41、导热情、周到、温馨的个性化服务和情感服务，保持酒店的专业化、国际化水准。C积极创建绿色客房。以节约能源、资源保护、食品安全为重点，强化节约意识，推进节能新技术，实行绿色照明，创建绿色客房，为消费者提供卫生、舒适、安全的住宿环境。（4）休闲娱乐项目经营计划A提倡健康娱乐、高雅娱乐，促进重庆市文化娱乐业健康发展； B加强装饰装修设计，为客户提供舒适感好、有独特装饰风格、设备设施高档的娱乐环境。 C.发展集娱乐、休闲、歌、舞、饮、食于一体的休闲娱乐模式，在休闲娱乐层次上和内容上不断开拓创新。D.突出公司休闲娱乐经营个性、特色并充分利用项目地理优势，重点发展目前重庆尚无竞争性的高档休闲娱乐项目，如SP42、A水疗，以及xx酒店成熟、收益高的休闲项目，如咖啡吧、休闲吧等。E坚持“顾客至上，信誉第一，科技领先、服务一流”的服务理念，招聘形象、气质、素质高的服务人员，严格规章制度，建立待人待客的服务体系、语言仪表标准，强化服务培训，为客户提供“金牌”服务。“F强化娱乐场所安全性、隐私性。2、人力资源开发计划（1）进一步盘活内部人才资源，将素质好、观念新、能力强的优秀管理人员和员工纳入人才培养梯队，促进人才的快速成长、成熟；以“市场化、职业化”为重点，拓宽社会专业人才的引进，完善人才甄选程序，改善人才结构。（2）加强现有员工的教育和培训，坚持针对性、前瞻性、系统性相结合，培养、储备一专多能的复合型人才资43、源，以适应公司经营拓展的需要。管理人员的培训着眼于提高经营理念、经营能力和创新手段；员工培训则注重系统化建设，着力提升基础管理、职业技能和个人竞争力。（3）实行富有竞争力的薪酬分配体系，定期进行绩效考评，并与晋级、提升和奖励机制有机结合，充分调动员工的积极性和工作潜能。同时，创造良好的内部环境，提供完备的服务保障措施和福利制度，培育员工对公司的忠诚度和敬业精神，增强企业的凝聚力，保持人才队伍的稳定性。（4）完善对高级管理人员和核心业务人员的激励和约束机制，通过年度奖励计划等多种方式，充分调动其工作积极性。健全高管人员和核心业务人员的工作绩效考核，强化责任目标约束，不断提高他们的进取精神和责任意44、识。（5）公司将围绕精品战略和经营发展目标，根据*大酒店工程进展情况，及时实施人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量、结构，人才招聘和内部培养计划等。3、市场开发计划（1）加速完善“xx全球市场营销系统”，充分发挥预订系统、*大酒店网站和电子商务等在酒店经营中的作用，拓宽区域市场和分销渠道；确立视觉识别管理标准及形象广告规范；加大与海外旅行代理商、国内外订房组织的合作，参加国内外旅游展销活动，努力扩大国内外市场空间。（2）抢抓商机，做大做足会展经营和假日经营，以传统节假日经营和重庆市重大活动较为密集为契机，积极应变节假日经营呈现消费的特点，紧紧抓住外部旅游市场和本地客源两个市场，45、充分做足做活节假日经营。（3）积极参与协办国内外大型会议，扩大企业知名度。第四章 建设规模和项目场址一、建设规模本项目总建筑面积9008.74平方米，由7 层南楼和5 层北楼组成，其中南楼6919.55平方米，北楼2089.19平方米。另外，配套水、电、气、暖通、通信、环保、消防等公用工程设施。xx酒店于2001年投入使用，本工程主要建设内容是对xx酒店进行全新设计及装修改造。二、项目场址*大酒店场址位于重庆市九龙坡区，扼天宝新城入口，临长江，环抱独具特色的天宝广场，东邻鹅公岩大桥，西接滨江大道，与南岸区隔江相望，具有得天独厚的自然和人文景观（天宝广场下面有龙凤寺）。总占地面积3080.5平方46、米,本项目用地系金叶公司出让取得,为商业服务业用地。该场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。第五章 工程技术方案一、建筑方案1、南楼建筑面积为6919.55平方米，其中：办公面积319.55方米，室内经营面积6600平方米。露天经营面积800平方米。（1）餐饮用房：经营面积3700平方米，包括：宴会厅、餐厅、会议厅、豪华包间等。（2）咖啡吧：经营面积700平方米。（3）露天娱乐、休闲吧：经营面积800平方米。（4）SPA水疗、娱乐休闲用房：经营面积2200平方米，大池1个；2、北楼建筑面积为2089.19平方米，经营面积2089.19平方米，大、中、小型豪华客房共4047、套。3、可利用停车位70个。二、公用配套工程方案1、给排水给排水的设计内容包括：生活给水、消防给水、热水及饮用水供应、循环冷却水系统、生活排水、雨水排水等。生活给水：本项目生活用水包括酒店客房用水、办公服务人员用水、洗衣房用水、餐饮用水、会议厅用水、循环水补充水、其他用水等。水源为市政自来水管。热水供应：本项目热水供应范围为酒店客房、餐饮和洗衣房等。热源来自锅炉房蒸汽，加热采用半容积式换热器。循环冷却水：本工程空调系统需要冷却水，考虑到节约用水，所需冷却水采用回用方式、循环使用。排水：本项目排水采用雨污分流制，并实行生活污水与生活废水分流。本项目生活污水经污水管道收集后，经化粪池简单处理后排入48、市政污水管道；生活废水不经处理直接排入市政污水管道；厨房排水经隔油池处理后排入市政污水管道。2、暖通暖通设计内容包括：中央空调系统设计；通风和防排烟系统设计；空调及采暖系统的冷热源设计。空调冷、热源：本工程拟采用离心式冷水机组加燃气燃油两用蒸汽锅炉作为空调冷热源。空调方式：酒店的会议厅、宴会厅、餐厅以等大空间均考虑采用低速定风量全空气空调系统。客房及办公用房等考虑采用卧式暗装高静压型风机盘管加新风空调系统。空调水系统：工程空调水系统拟采用四管制，采用多功能电子除垢仪除垢防锈。空调风系统：室内气流组织形式设计为上送上回。通风、防排烟系统：依据规范要求，设计相应的正压送风及排烟系统。厨房、宴会厅、49、餐厅、客房卫生间和设备用房等均设计相应的机械排风系统。厨房炉灶上设排烟罩，油烟作净化处理在屋面排放；变配电房设机械通风，排风量按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定。锅炉房烟囱接至屋面排放。3、供电拟采用双环路10kV 电源供电。为确保电力供应，拟设自备柴油发电机1 台。特别重要负荷用电，如消防控制中心、网络机房采用UPS电源装置作为备用电源；应急照明采用集中式EPS 应急电源装置作为备用电源。本项目共设1座变配电房，负责酒店的供电，变配电房内均留有空间，供检修和增加变配电设备。4、智能化本项目集餐饮、住宿、会议、娱乐休闲、办公于一体，建成后将成为生态的、现代的、数字化的、智能化的、环保节能、50、可持续发展的建筑群，为顾客、休闲及办公人员提供一个安全、高效、舒适、便利的住宿、休闲与生活环境。本工程智能化系统拟由以下子系统组成：酒店前台电脑管理系统；客房能源控制系统；电信网络系统；闭路电视监控及防盗报警系统；卫星接收、有线电视及公共广播系统；楼宇自动化控制系统（BAS）；会议系统；火灾自动报警及联动控制系统；综合布线系统；出入口车辆管理系统。5、燃气本项目燃气包括餐饮用气、锅炉用气。燃气锅炉和厨房灶具所需天然气采用管道气，由市政燃气管经调压后供给。6、消防建筑物与原有建筑物之间保持足够的防火间距，并留有环形车道。消防车道的宽度不小于4m，距建筑物的距离大于5m。环形消防车道至少应有两处与51、其它车道连通。本工程为一类民用建筑，耐火等级为一级。本工程的安全疏散、防火分区、楼梯、电梯井、管道井、防火门、防火墙、防火卷帘、挡烟垂壁等的设计均应符合多层民用建筑设计防火规范的要求。消防控制中心设在塔楼一层，有直接对外的出入口。建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和不燃产品，并要求遇火不产生有害气体。三、主要设备方案为使本项目能更充分更有效地发挥作用，相应的设备配置在整个项目的运营中所发挥的作用也非常重要。其配置原则如下：1、能满足本项目现有业务及今后业务拓展的需求；2、其设备可靠性、稳定性、适应性、可扩展性等技术性能在国内处于领先水平，部分设备应处于国际先进水平，并且有较高的性价比；3、所购52、设备具有较为完善的维修服务功能。本项目设备主要由两部分组成：一部分是建筑功能性设备，另一部分是运营所需专用设备。建筑设备包括给排水及消防、空调与动力、变配电、智能化设备、电梯等，给排水及消防设备包括生活水泵、变频水泵组、潜排水泵、室内消火栓水泵、喷淋泵、不锈钢生活水池等，空调与动力设备包括离心式冷水机组、冷冻水循环泵、热水循环泵、冷却塔、热交换器、燃气燃油两用蒸汽锅炉等，变配电及智能化设备包括高压开关柜、高压负荷开关柜、低压配电柜、柴油发电机组、变压器、酒店管理系统设备、计算机网络及综合布线系统设备、公共广播系统设备、火灾自动报警及消防联动系统设备、电视监控及安全保卫系统设备、楼宇自动管理系统53、设备、电缆电视及卫星接收系统设备等，电梯为普通客梯、消防电梯、观光客梯等。专用设备主要包括会议设备、客房设备、康娱设备及其它设备。会议设备主要为多功能会议系统，包括视频会议系统、数字会议及同声传译系统，以及会议桌椅等。另外，系统可配备一些多媒体周边设备，包括DVD、录像机、调光灯及投影仪等。客房设备主要为客房使用的家电、家具及其它有关用具用品。康娱设备主要包括健身设备、球类运动（包括壁球、沙壶球、乒乓球、桌球及室外网球等）等。其它设备主要包括餐厅、厨房、洗衣等设备设施。进口设备：本项目功能设施的设计满足五星级酒店（酒家）的需求。因此，在设备选择上尽可能满足先进、稳定、高效的原则。根据项目所需设54、备利用的情况及国内外同类型产品的技术性能指标等情况，酒店建筑设备与专用设备中的变频水泵组、空调主机及空调系统用泵、燃气燃油两用蒸汽锅炉、高压开关柜、电梯、弱电系统关键设备（如主机服务器、插槽式智能交换机、数据通信模块及机柜、智能型火灾报警控制器、楼宇自控系统）等拟选用国外进口先进设备，此类进口设备技术先进、性能优越、运行安全可靠、售后服务快捷周到。第六章 环境保护一、环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受重庆市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建设项目环境保护管理条例【国务院(955、8)253 号令】；2、环境空气质量标准【GB3095-1996】；3、大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】；4、污水综合排放标准【GB8978-1996】；5、地表水环境质量标准【GB3838-2002】；6、生活饮用水卫生标准【GB5749-85】；7、城市区域环境噪声标准【GB3096-93】；8、建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】；9、饮食业油烟排放标准【GB18483-2001】；10、污水排入城市下水道水质标准【GJ3082-1999】。二、环境影响初步分析本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环56、境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是外墙装饰施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，主要是酒店餐饮部门产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，客房的生活垃圾，以及空调、水泵等设备使用所产生的污染。主要污染物质是生活废物和废水等垃圾、厨房油烟及机械噪声等。三、项目环境保护措施1、施工期环保措施本项目施工过程中采取相应措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。2、运营期环境保护措施项目在建57、筑装饰设计及设备选用时应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。（1）污水酒店的正常运营后将带来大量的污水，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过地块周边道路下的市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。 雨水通过项目区域内雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水经化粪池处理后排入污水管；餐饮部门产生的污水及设备运转的冷却水及洗涤用水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。（2）固体废弃物酒店餐饮部门和客房将产生一定数量的生活固体垃圾，尤其是餐饮部分将产生一定的厨房垃圾，对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后勤部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理58、处置，防止产生二次污染。（3）噪声本项目噪声主要来源于水泵、空调以及振动大的设备等。因此水泵应采用低转速泵，冷却塔采用低噪声型，所有空调风道采用吸声超级风管，振动较大的设备基座及管道均设减振装置。有噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。（4）废气项目产生的废气主要是餐饮厨房油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物。本项目厨房加工间必须安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行，油烟最高排放浓度控制在2mg/m3；排气筒出口段的长度至少应有4.5 倍直径（或当量直径）的平直管段；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密封完59、好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。四、环境影响分析结论本项目为酒店装修改建工程，属于污染因素简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在加强施工期及运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施后，不会产生环境污染。第七章 项目实施进度一、项目前期准备工作该项目前期应分成以下两阶段运行：1、项目建议书的编制及审批。2、可行性研究报告的编制及审批。二、实施进度计划该项目建设期为6个月，其中：餐饮用房及配套设施部分建设期3个月，客房及娱乐休闲设施建设期6个月。第八章 项目经济评价概述一、项目经济评价特点xx酒店装饰、设备、设施已落后，功能布局不合理，本次进行全新设计及装修改造，建筑规模（60、建筑面积）不变，项目市场定位、管理团队、经营理念等均为“全新”，项目性质为新建项目。二、项目经济评价依据 1、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、金叶公司项目建设方案；3、金叶公司与工程造价咨询公司联合进行的物料衡算，以此作为项目评价的数据。三、项目经济评价范围和方法项目经济评价范围为*大酒店，项目经济评价方法主要为贴现的经济评价方法。贴现的分析评价方法是指考虑货币时间价值的分析评价方法。四、计算期计算期包括建设期和经营期，根据项目实施计划建设期确定为0.5年,经营期19.5年（注：餐饮部分为19.75年）。五、基准收益率根据国家发展改革委、建设部261、006年7月3日发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），商业性文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税前指标）为12%，商业性文化娱乐设施财务基准收益率（项目资本金税后指标）为13%。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业所得税法（自2008年1月1日起施行），企业所得税的税率为25%，则商业性文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税后指标）为9%。当项目财务内部收益率（融资前税前指标）大于12%、项目财务内部收益率（融资前税后指标）大于9%、项目财务内部收益率（项目资本金税后指标）大于13%时，项目可以被接受。第九章 项目费用与效益估算一、投资估算（一）估算依据1、重庆市房地产业税费政62、策汇编和建设部及国家有关规定；2、现行定额、取费标准、价格依据和现有相关图纸和公用专业指标；3、金叶公司经营、财务资料。（二）估算办法1、装饰工程根据类似建筑的近期造价资料进行估算。2、设备原价及运杂费、安装费是按市场价或询问从进行计算的。3、室外工程部分根据总图布置及参照类似工程指标估算。4、基本预备费：本项目按新增工程费用与其它费用之和的5%计。（三）估算结果1、建设投资该项目预计建设期为0.5年（餐饮部分0.25年）。项目建设投资9,001.53万元，见下表：项目建设投资估算表金额单位：元序号项目金额1土地及土建工程 46,000,000.00 2外墙及内部装饰工程 25,224,47263、.00 3水电气等基础设施改造工程 990,961.40 4酒店结构、天宝广场车位改造工程 1,630,000.00 5工程前期工程费用 1,469,501.72 6酒店软件系统 600,000.00 7酒店消防喷淋及报警系统 1,081,048.80 8酒店电梯工程 2,000,000.00 9酒店中央空调系统 2,702,622.00 10酒店变配电设备 500,000.00 11酒店智能化系统 720,699.20 12酒店给排水设备 500,000.00 13酒店客房设备 600,000.00 14酒店办公设备 400,000.00 15酒店专用设备 1,500,000.00 16酒店64、用品、物资 2,000,000.00 17预备费 2,095,965.26 18合 计 90,015,270.38 注：建设投资估算表见备查文件2。2、建设期利息本项目拟使用银行贷款4,800.00万元。借款年利率按3年期长期贷款基准利率6.57%（按照中国人民银行的规定，2007年3月18日起执行）上浮20%计取，即7.884%，建设期利息189.22万元。3、流动资金流动资金按分项详细估算法估算，流动资金投资300.00万元。4、总投资项目总投资为9,490.75万元，其中：建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,401.53万元）,建设期利息为65、189.22万元，流动资金为300.00万元。二、收入和税金估算1、营业收入项目建成后，自营收入构成为餐饮收入、客房收入和其他收入。运营期第1年（建设期）餐饮收入的营业负荷为正常年的65%，客房收入和其他收入的营业负荷为正常年的40%。（1）餐饮收入本项目参照重庆市目前五星级酒店及国内高端商务餐饮酒店平均消费水平，根据本项目建成后餐饮用房面积、包房数、餐位数，暂定每天接待350 人次，正常年接待127750人次，平均消费水平按480 元/人次计，消费水平考虑逐年递增3%。（2）客房收入本项目共设40 套豪华客房，根据重庆市高星级饭店近年来的平均入住率和收费标准并考虑到本项目实际情况，运营期正常66、年客房入住率为80%。参照同类五星级酒店收费标准，本项目拟定平均每套客房收费为398 元/套天，房价适当考虑逐年递增3%。（3）其他收入其他收入主要为娱乐休闲收入。年收入按照每年预计接待总人次及人均消费水平测算。本测算综合考虑目前高端娱乐休闲项目收费标准以及本酒店娱乐项目具体情况，按每天接待150 人次，正常年接待人员54750人次，人均消费300 元/人次，消费水平适当考虑逐年递增3%。2、税金本项目中客房收入、餐饮收入的营业税率为5%，其他收入（娱乐休闲收入）的营业税率为20%。城市维护建设税按营业税的7%计缴，教育费附加按营业税的3%计缴。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业67、所得税法，企业所得税的税率为25%。注：*大酒店收入估算表见备查文件3。三、成本费用估算1、营业成本 根据我们掌握的高星级酒店、高端商务餐饮店餐饮成本资料，所汇总统计的平均水平，以及本项目经营特点及经营结构，进货成本、各种辅料成本、餐具损耗、能源费用等营业成本按收入的40%计算。2、维修（更新）费用 维修费用包括建筑物正常的维修、设备维修及人员工资。根据我所建筑物、设备评估实践经验，该行业的维修费一般在固定资产的12%左右，前10年维修费用取 1%，后10年维修（更新）费用取3%。为加快酒店装饰、设备更新，每5年末追加装修、设备更新投资2400万元，按5年平均摊销。3、折旧及摊销费固定资产中房68、屋建筑物综合按30 年折旧，残值率为5%。装饰工程按5年平均摊销，机器设备按照10 年折旧，残值率为5%。软件按5年平均摊销。为简化计算，第1年全额提取折旧费。4、管理费 星级酒店餐饮管理费(包括员工工资等)约占酒店总收入的810%，本项目酒店拟聘请国内外知名酒店管理公司进行经营管理，还应考虑加盟管理费，加盟管理费一般为年营业收入的35%，酒店管理费按酒店总收入13%计。5、财务费用借款年利率按3年以上中长期贷款基准利率6.57%上浮20%计取，计息基数为上年末贷款余额。考虑建设期利息金额小，为简化计算，不予资本化，直接记入当期财务费用。6、其他费用其他费用（如保险费、酒店市场推广费、低值易耗69、品消耗等），按总收入3%计算。第十章 资金来源与保障一、债务资金根据金叶公司资金筹措方案，新增债务资金全部用于酒店建设工程及铺底流动资金，长期借款本金万元。二、项目资本金项目总投资为9,490.75万元，其中：建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,401.53万元）,建设期利息为189.22万元，流动资金为300.00万元。本项目资本金4,690.75万元，占总投资的49.42%，满足国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）以及国务院其他文件的要求。三、资金来源与保障债务资金来自银行贷款，项目资本金来自金叶公司直接投资,70、项目建设开始后，由金叶公司以货币一次性到位。第十一章 财务分析一、融资前分析项目融资前分析是指在考虑融资方案前就开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。按融资前、所得税前的净现金流量计算的相关指标（如所得税前项目投资财务内部收益率、所得税前项目投资财务净现值等），即所得税前指标，是投资盈利能力的完整体现，用以考察由项目方案设计本身所决定的财务盈利能力，它不受融资方案和所得税政策变化的影响，仅仅体现项目本身的合理性。所得税前指标可以作为初步投资决策的主要指标，用71、于考察项目是否基本可行，并值得去为之融资。所得税前指标应该受到项目有关各方（项目发起人、项目业主、项目投资人、贷款银行和项目合作方、政府管理部门）广泛的关注。项目融资前盈利能力分析指标见下表：融资前盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1所得税后项目投资财务内部收益率%22.692所得税前项目投资财务内部收益率%28.033所得税后项目投资财务净现值（i=9%）万元12,405.674所得税前项目投资财务净现值（i=12%）万元12,578.745所得税后项目投资回收期年6.406所得税前项目投资回收期年5.57注：上述指标均为动态指标，即考虑了时间价值因素，投资回收期均包括建设期。本项目所得税72、后项目投资财务内部收益率22.69%，大于设定基准收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，大于设定基准收益率12%，项目在财务上可以接受。同时，通过以上指标判断，项目投资盈利能力较强，大于行业平均水平。项目可行，可进一步做融资分析。注：项目投资现金流量表见备查文件4。二、融资后分析融资后分析以融资前分析结果和初步的融资方案为基础，考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力，判断项目方案在融资条件下的可行性，帮助投资者作出融资决策。融资后分析以项目资本金现金流量分析为主。项目资本金现金流量分析是从项目权益投资者整体的角度，考察项目给项目投资者带来的收益水平。它是在拟定的融资方案73、基础上进行的息税后分析。（一）初步融资方案本次分析根据金叶公司的要求，确定融资方式为长期借款融资，借款金额确定为万元，利率确定为%。借款偿还期限确定原则为：不影响企业和项目持续经营能力、财务生存能力原则，还本付息负担适当原则，最大限度还款原则。经计算，借款偿还合理期限为3年（含建设期0.5年），还款期内还本付息合计万元，其中：还本万元，付息万元。注：借款还本付息计划表见备查文件5。值得说明的是，最终融资方案由委托方和贷款银行根据项目盈利能力及财务生存能力、项目风险、项目合作方自身风险承受能力（如可接受的利息备付率、偿债备付率等）等多方面因素协商确定，上述初步融资方案仅作参考。（二）融资后盈利能74、力分析根据上述初步融资方案, 项目经营期内年平均营业收入万元，项目经营期内年平均利润总额万元，年平均净利润万元。各项融资后盈利能力分析指标见下表：融资后盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%26.562项目资本金财务净现值（i=13%）万元7,342.293项目资本金投资回收期年6.834项目资本金净利润率%46.48注：项目资本金净利润率=运营期年平均净利润/项目资本金项目资本金财务内部收益率26.56%，大于行业项目资本金财务内部收益率13%，项目是可以接受的。同时通过以上指标判断，项目融资后的盈利能力较强。（三）偿债能力分析1、利息备付率=息税前利润/借款利息275、偿债备付率=（息税前利润+折旧-企业所得税）/还本付息金额经计算，项目还款期内,各年度利息备付率2.29，各年度偿债备付率均1.14。项目可用于还本付息的资金有保障。注：项目资本金现金流量表及偿债能力计算指标见备查文件6。第十二章 不确定性分析和风险分析一、盈亏平衡分析取融资后第2年为代表年份进行计算，以收入表示的盈亏平衡点为万元，为当年预计收入%,由此可见该项目具有较强的适应市场变化的能力。二、敏感性分析营业收入、营业成本、管理费用、建设投资等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，经计算，各不确定性因素中，营业收入的上下波动对指标的影响最大，对指标影响最小的因素是建设投资。本76、项目各项指标上下波动30%，所得税后项目投资财务净现值仍远大于0，本项目抗风险能力较强。三、主要风险因素识别、应对与风险等级判断为避免各种风险给项目带来损失，准确地识别风险因素并判断风险等级十分必要。金叶公司应积极采取相应的对策和措施，将风险和影响降低至最小程度。（一）业务经营风险1、营业成本不断上升的风险本项目以经营餐饮为主，在经营过程中所消耗的主要能源是电力、天然气和水，主要加工原料是农副产品及副食品。因此，电力、天然气、水和农副产品及副食品价格的波动对项目盈利有直接的影响。金叶公司应把企业技术进步作为转变经济增长方式的主要途径，实现管理信息电脑联网，加强财务计划的预测和监控。以提高餐饮技77、术和各项服务技能来降低经营成本。为了减少各种能源、农副产品价格上涨对经营成本的影响，金叶公司应一方面稳定供货渠道；另一方面通过加强内部管理，挖潜降本，以提高盈利水平。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。2、人力资源管理风险本项目人力资源具有知识密集和劳动密集的特点，服务对象是高层次客源，对从业人员的知识结构、语言能力和工作水平的要求较高。从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响本项目经营业绩。本项目经营中应突出以客人满意为导向，以效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的综合效应；通过多种渠道、多种形式培养和发现人才，使人员的流动达到合理和正常的状态；创造一个78、良好的内部环境，提供完备的服务保障措施，提高员工的积极性和主动性；培育员工对职业的忠诚和敬业精神，增强企业的凝聚力。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。3、服务质量的影响服务业的生产与消费过程的同一性，决定了消费活动中更多地体现了人与人的接触，这种以人为主体的经营内容和经营对象，使服务质量在其中的影响更为突出。作为“硬件”的设备设施可以有明确的量化要求，而作为“软件”的服务内容，虽然有服务标准的要求，但由于被服务的对象不同，服务者的能力不同，经营者的经营理念不同，致使质量控制难度较大,这些都可能影响企业的发展。金叶公司应从管理入手，以质量吸引客源，以质量保障客源，着眼于市场的长远前景，79、着眼于企业的长远发展。强化企业的市场意识，形成公司内部互相补充，互相促进的良性循环体系；创造优良的市场信誉，即体现整体水平的标准服务，又突出特色的个性服务；把文化经营的理念融入企业的经营，构造浓郁的企业文化氛围,从根本上保障服务质量。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。（二）行业风险1、行业特点所决定的风险因素本项目属服务性行业，劳动密集化程度较高，不易提高科技含量，且对市场需求依赖性较强，经济效益可能随市场变化出现波动。重大的国内外政治、经济变化和自然灾害等因素，如亚洲金融危机、国内经济周期、高致病性疫情，都为公司发展带来全面的或局部的风险。金叶公司应针对业务发展易受国际国内因素影响80、产生波动的特点，充分发挥本项目业态优良，结构合理，集餐饮、客房、娱乐休闲于一体的特性，提高产业的整合度；加强市场调研与市场预测，提高项目管理的科学性和预见性；加强对原辅材料供应过程的检测和菜品生产各流程监督，强化安全管理，杜绝各种问题的出现和发生。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。2、行业内部竞争风险由于本项目所从事的餐饮业属于高度开放的行业，行业进入壁垒较低，竞争非常激烈，这种竞争又主要反映在价格竞争和服务质量竞争方面，风险因素不可避免。金叶公司应充分发挥自身的高端餐饮品牌优势、地理优势、硬软件优势、人力资源与企业文化优势、管理优势，采取以下措施与竞争对手进一步拉开差距：加强菜品科81、研和攻关，开发高档次菜点，创名、优、特、营养型新菜点；扎实推行菜点质量标准化，有效稳定菜品质量；本着“开拓创新”的原则，重点从特色品种、服务方式、就餐环境、餐具、设施设备、氛围等各个方面、各个环节提升项目的文化品位，增加菜品的文化附加值，更进一步彰显高端餐饮品牌特色；推行全面质量管理，全面促进管理的细化和可操作性，进一步细化厨房、前堂及后勤管理，加强现场管理考核力度，强化投资、财务、劳动人事、法律法规管理，严格执行安全管理。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“中”。（三）项目投资风险本项目的开发和建设，其施工技术、施工成本、资金筹措到位情况、气候等自然条件的变化都将对该项目的进展造成较大影响82、，进而直接影响该项目能否顺利达成预期生产建设目的并尽快产生经济效益；项目建成后，市场需要的新变化亦会对该项目设计的预期收益产生不利影响。公司应完善工程设施和施工的科学管理，加强内部成本核算，与承建商及原材料供应商建立起良好的合作伙伴关系，尽可能降低项目投资成本；同时严格按照资金筹措及使用计划，科学合理安排使用，确保项目按期峻工，保证及时产生收益。从风险发生的可能性考虑，该因素应属于“低”。综合以上各项风险因素，本项目风险因素对项目的影响程度为中等偏低。第十三章 研究结论一、技术评价项目技术上可行：1、符合产业政策的发展要求餐饮业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。2、符83、合市场需求经市场需求预测分析，重庆市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。3、项目实施准备充分金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。4、建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。5、工程技术方案合理、可靠6、环保可达标金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。二、经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为22.69%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，高于行业所得税前84、项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为26.56%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率2.29，偿债备付率大于1.14，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到4 种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。三、研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的一般水平，结合餐饮行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。