1、地产公司绿色建筑产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月137可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 项目拟建地区、地点1.1.4 研究工作依据1.1.5 研究工作2、概况1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测和项目规模1.2.2 原材料、燃料和动力供应1.2.3 厂址1.2.4 项目工程技术方案1.2.5 环境保护1.2.6 项目综合评价结论1.3 主要技术经济指标表1.4 存在问题及建议1.4.1 市场风险1.4.2 建议第2章 目标行业分析2.1 两个重要概念2.1.1 住宅产业化2.1.2 建筑工业化2.1.3 住宅产业化与建筑工业化的关系2.2 新型建筑工业化（即建筑产业现代化）介绍2.3 项目发起人和发起缘由2.4 项目调研情况2.4.1 国家产业政策调研结果2.4.2 国家“十三五”规划新政解读2.4.3 当前江苏省和南京市关于预制装配式建3、筑的相关规定和政策2.4.4 外省市政策调研结果2.4.5 市场初步调研结果2.4.6 技术调研结果2.4.7 原材料、劳动力、能源供应调研结果2.5 投资的必要性第3章 市场分析3.1 产品介绍3.1.1 房建类预制构件3.1.2 市政、交通类预制构件3.1.3 建筑及交通用钢结构构件、建筑幕墙产品、建筑门窗产品3.1.4 轻质隔墙板3.2 新型建筑工业化产品市场前景分析3.2.1 在民用建筑领域的前景3.2.2 在其他行业发展前景3.3 市场调查与分析3.3.1 国内市场前景3.3.2 南京及周边地区（半径200公里范围内）市场前景3.4 市场预测3.4.1 预制构件市场需求预测3.4.24、 价格预测3.5 市场策略3.5.1 新型建筑预制构件市场策略第4章 建设条件与项目规划4.1 项目建设条件4.1.1 社会、经济发展条件4.1.2 技术条件4.1.3 主要资源供应状况4.2 项目规划4.2.1 规划依据4.2.2 整体规划4.2.3 分项规划第5章 工厂工艺技术和工程方案5.1 工艺方案5.1.1 新型工业化PC预制构件5.1.2 钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居产品5.2 工厂布局、规划5.3 主要原材料、燃料、动力消耗指标5.3.1 主要原材料消耗指标5.3.2 主要能源消耗指标第6章 环境保护6.1 设计依据6.2 设计原则6.3 建设地区的环境现状6.3.15、 项目的地理位置6.3.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象6.3.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物6.3.4 人口和社会等情况6.3.5 交通运输情况6.4 项目主要污染源和污染物6.5 项目拟采用的环保措施6.6 环境保护投资估算6.7 环境影响评估结论第7章 劳动保护与安全卫生7.1 设计依据7.2 生产过程中职业危害因素的分析7.2.1 职业安全卫生主要措施7.2.2 消防措施第8章 企业组织和劳动定员8.1 管理组织机构8.2 工人配置第9章 项目实施进度安排9.1 项目实施计划9.2 项目组织各阶段9.2.1 项目建设机构确定9.2.2 可研批复9.2.3 土地6、获取9.2.4 资金筹措9.2.5 工厂建设及验收9.2.6 市场开发9.3 工厂建设各阶段9.3.1 建立工厂建设管理机构9.3.2 勘察设计和设备选型 施工控制和工厂验收9.3.4 生产准备和试生产第10章 投资估算、资金来源、经济效益分析10.1 项目投资估算10.1.1 项目所需总投资额10.2 资金来源10.3 经济效益分析10.3.1 一期工程年设计生产能力和产值10.3.2 二期工程年设计生产能力和产值10.3.3 固定成本10.3.4 变动成本10.3.5 经济效益评价分析10.3.6 结论第11章 可行性研究结论与建议11.1 项目业务来源分析11.1.1 目前南京市场的PC7、工厂情况(9家，设计总产能不足600万m2/年)11.1.2 南京市推进建筑产业现代化的强制政策11.1.3 江苏省交通厅推进建筑产业现代化的强制政策11.1.4 江苏省、南京市推进建筑产业现代化的奖励政策11.1.5 项目市场前景分析11.2 可行性研究结论11.3 建议第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称绿色建筑产业园（XXXXX）建设项目，涵盖总部经济园、PC预制构件（分为房建、市政、交通、其他等四类PC产品）、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板和整体家居产品。1.1.2 项目承办单位包括：XXXXX有限公司（XXXXX控股集团成员企业，本项目的牵头单位）8、XXXXX有限公司（XXXXX有限公司的控股子公司，本项目的参与单位）。u XXXXX有限公司简介法人代表：XX。地址：江苏省南京市XX区云龙山路99号XXXXX区大厦A座。公司类型：有限责任。注册资本金：100658万元。XXXXX有限公司（简称“XXXXX”、“XXXX”）位于A座，系XXXXX控股集团成员企业。拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质、房地产开发一级资质、建筑工程行业甲级设计资质及其他多项施工总承包、专业承包资质。XXXXXXXX公司作为本建设项目的技术支持单位，为本项目建设和后期PC预制构件的设计、生产、安装提供完整的技术解决方案，是江苏XXXXX区集团的战略合作企业。u 9、XXXXX有限公司简介法人代表：XXXXX地址：XXXXXXXX398号。公司类型：有限责任。注册资本金：65338.4万元。XXXXXXXXXXXX区谷阳东大道398号，系XX集团的控股企业。拥有公路、港口与航道、市政公用3项施工总承包一级资质和6项交通类专业承包一级资质。目前公司正在申报公路工程施工总承包特级资质。u XXXXX有限公司简介XXXXX有限公司（简称为“XXXXX”或“XXXXX集团”）是一家全球经营的多元化企业集团，创立于1992年，总部设立于中国上海，在中国A股实现整体上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。XXXXX集团历经25年蓬勃发展，资产规模突破74010、0亿元，连续六年入榜世界企业500强在改革开放大潮中应运而生、搏击成长，以超常规式的发展走出了一条富有时代烙印和自身特色的发展路径。XXXXX目前已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等综合产业并举发展”的多元经营格局，实施资本化、公众化、国际化发展战略，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。XXXXX正努力成为一家主业突出、多元发展、全球经营，产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、基建等若干行业具有领先优势的跨国公司，真正从“中国的XXXXX”成长为“世界的XXXXX”。深耕中国 布局世界XXXXX先人一步的国际化步伐迸发出巨大能量，深耕中国几乎所有省市自治区，广泛11、布局美国、澳大利亚、加拿大、英国、德国、日本、韩国、马来西亚等海外国家，着力塑造品牌国际声望与全球竞争力，并通过参与全球市场竞争，淬炼激发出深化转型的蓬勃活力。未来的XXXXX将以培育世界级企业为目标，力争在经济全球化背景下，真正成就中国企业的未来无限。丰富多元的产业板块XXXXX依托房地产主业优势，积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群，实现“3+X”综合产业布局，保障企业平衡经济波动、实现持续增长。“一业特强、多元并举”的多元产业板块，更有利于XXXXX充分打通并嫁接各产业板块优势，打造稳健增长、基业长青的“XXXXX系”企业群。产融结合的双擎动力XXXXX坚持产业经营与资12、本经营并举发展，实体产业与金融、投资之间的协同效应日益放大，已实现国内 A 股整体上市（600606. SH），并控股多家香港 H 股上市公司，构筑起境内外资源整合的资本平台。未来，XXXXX金融将涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域，打造“资金+资管”产业链，使产融结合发挥更强发展动力。1.1.3 项目拟建地区、地点本项目拟选址在XXXXX区XX镇营春村，原中化镇江焦化有限公司厂区（中化镇江焦化有限公司拟整体关停）。项目地块紧邻长江镇江段（世业镇），距沙堵港口码头约1Km。地块总面积约620亩，土地已取得国有土地使用权证，但土地供应周期较短。地块周边已建成热电厂、水泥厂、甲缩醛（多聚甲）化工13、厂、污水处理厂等。地块北侧即为沿江高等级公路。综上，本项目拟在焦化厂（拟整体关停）原址新建，周边工业林立，有轻微空气污染，但地块周边绿植良好，交通运输条件便利（主要为公路、水路运输），适宜本项目建设。项目投产后用水、用电无忧（地块内已通水电，供应能力满足本项目需求）；用热（主要为PC预制构件冬期施工及日常赶工所需的养护蒸汽）可由附近热电厂提供，供应能力满足本项目需求；项目生产所需的砂、石料可由长江港口码头卸下后，通过全封闭皮带廊运至地块内，水泥可由附近的水泥厂提供；其余生产性原材料均通过陆路运输至本地块。近年来，丹徒经济开发区始终坚持科学合理引导，在循环经济方面开展了一系列的探索性工作，引导园14、区企业进行产业链延伸、产业配套、产业互补、“三废”综合利用等。本项目在实施过程中可充分使用镇江电厂（热电厂）的粉煤灰、脱硫石膏及周边余热（蒸汽）等对“三废”进一步循环使用，既保持了环境生态化，又实现了利益最大化。拟选地块的位置图、卫星图、周边配套图如下：拟选地块位置图拟选地块卫星图拟选地块周边配套图1.1.4 研究工作依据(1) 项目建议书【项目规划方案（初稿）】已得到丹徒经济开发区和丹徒区发改委的认可；(2) 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件（另行提供）；(3) 国家和拟建地区的工业建设政策、法令、法规（见本报告第2章，不足部分另行提供）；(4) 根据项目需要进行调查和收集的基础资料15、。1.1.5 研究工作概况本研究报告的目的，是通过对XXXXX有限公司（本项目的牵头单位）拟投资建设的“绿色建筑产业园（XXXXX）建设项目”进行内外部环境、产品技术路线、市场、项目实施条件等进行分析，并在此基础上做出投融资估算、经济效益、实施风险等方面的研究判断，从而为江苏XXXXX区集团、XXXXX控股集团提供更为准确和可靠的决策依据。本项目建设的必要性主要体现在以下几个方面： 建筑产业现代化是社会生产力发展的必然结果。日本政府积极采取发展建筑工业化的政策，使建筑工业化和住宅产业化得到快速发展；美国政府虽未采取明确措施，但在商品经济长期发展的条件下住宅产业依然达到了较高的水平。从国外经验来16、看，建筑产业迟早要实现工业化，住宅产业迟早要实现现代化。目前，我国正在按照党中央、国务院的要求，加快转变经济发展方式，走新型工业化发展道路。因此加速推动建筑产业现代化是当前我国社会经济发展的客观要求，各级政府应积极加以引导和支持。 住宅产业化是住宅产业转变经济发展方式的必由之路。生产方式决定了生产效率和资源消耗水平。现阶段我国住宅建设仍处在粗放型生产阶段，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高、环保效益差、质量性能差等问题。这些问题归根到底是因为我国仍采用传统的住宅建造方式，尚未建立一个相对完善的住宅工业化生产体系。住宅建筑工业化对于我国并不是一个新问题，早在20世纪50年代中期，我国就17、提出了实现住宅建筑工业化的任务，由于过去的基础和条件不成熟，使得住宅建筑工业化经历了漫长而曲折的发展历程。目前，我国住宅建筑工业化的各个生产要素和产业链的各个环节都得到了不同程度的发展，一些先进的住宅建造技术和建筑体系已日益成熟和完善；住宅构配件、部品的种类和质量已基本达到世界先进水平；住宅施工建造的专业化和社会化的程度也越来越高。因此，我国发展住宅建筑工业化的基础和条件已经具备。由于时机已经成熟，国家应积极引导和支持。 住宅产业化是促进住宅产业整体技术进步的必然要求。住宅建筑工业化是一个系统性、综合性、方向性的问题，政府倡导这一发展方向，不仅有助于提高住宅的质量和品质，促进产业的技术进步，而18、且有助于统一科研、设计、开发、生产、施工等各个方面的认识，明确目标，协调行动。过去的实践证明，当我们大力推行住宅建筑工业化，住宅产业整体技术进步、企业升级就发展的很快；当我们不怎么重视住宅建筑工业化的时候，虽然各个生产要素和技术产品都有发展和提高，但住宅技术发展主要是以单项技术为主，技术缺乏有效的集成和整合，难以形成完整的建筑体系和产业链，住宅产业的整体技术进步就受到一定的制约和影响。 大规模保障性住房建设，是大力推行建筑产业现代化的极好时机。当前，我国正在大规模的推进保障性住房建设。保障性住房建设主要是政府投资建设，具有户型面积小、XXXXX简单的特点，非常易于标准化和工业化生产，不仅能够保19、证住房质量，提高效率，减低成本，节能降耗，而且会加快促进我国住宅产业化、建筑产业现代化目标的实现。 江苏省交通厅下发文件，要求自2017年起，江苏省的重点交通项目，预制装配率不得少于30%。 南京市人民政府办公厅于2017年8月1日印发了南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知宁政办发2017143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为重点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、溧水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和20、单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采用装配式建筑。文件鼓励装配式建筑使用“新三板（预制内外墙板、预制楼板、预制楼梯）”等成熟技术。 镇江市住建部门表示，到2020年，镇江市装配式建筑占比将达50%。因此，满足政府要求也是本项目建设的依据之一。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测和项目规模(1) 市场需求量简要分析本项目涵盖“总部经济园”、“绿色建筑系列产品”两大类。“总部经济园”建设内容包括：1栋18层的总部办公大楼、1栋18层的科研办公楼、1栋2层的新技术、新产品展示用房，以及相关生活配套设施和小型商业用房；“绿色建筑系列产品”包括：PC预制构件、建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建21、筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品等。根据项目运营和市场需求状况，“绿色建筑系列产品”拟分两期建成。本项目产品主要定位于建筑产业现代化PC预制构件，如房建类的柱、梁、墙、板、阳台、飘窗、楼梯、建筑外墙装饰件、室内装饰件等；市政基础设施和交通工程建设所需的排水管、沉井、矩形或圆形管节、箱梁、T型截面梁、盾构片、轨枕等。随着未来建筑产业转型升级，更多的建筑材料将采用工厂生产、现场装配的方式完成。为配合机械化施工需要，减少人工作业量，本项目未来将陆续增加建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品（如整体厨房、整体卫生间）等，最终形成绿色建筑产业园（现代建筑产业集群）。目前江苏省、22、南京市、镇江市均在积极推进建筑产业现代化工作，本项目建成后将成为我省重要建筑产业现代化生产基地和支撑条件。(2) 计划销售量、销售方向本项目的计划销售量、销售方向见下表1-1：序号产品类型单位计划产能及产量主要销售方向1一期工程房建类PC预制构件万m产能40PC预制构件：南京市及周边地区（半径200km范围以内）的工业与民用房屋建设，以住宅为主，兼顾市政和交通工程建设所需的构配件产量322市政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】万m产能5产量43交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁、预制柱等）万m产能10产量84其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件23、等）万m产能1产量0.85总部经济园亿元产能70全国及海外产量566二期工程建筑及交通用钢结构万t产能5南京市及周边地区（半径500km范围以内）的工业与民用建筑产量47建筑幕墙产品万m2产能30产量248建筑门窗产品万m2产能30产量249轻质隔墙板万m3产能30产量2410整体家居系列产品亿元产能5产量3(3) 产品定价及销售收入预测根据初步市场调研结果，本项目拟开发的产品未来有望实现良好的销售增长。预计正常运营情况下可以达到上表1-1的销售量，同时达到下表1-2的销售价格：序号产品类型单位一、二期合计（万元）产量单价合价1一期产品房建类PC预制构件万m323000960002市政类PC预24、制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】万m43200128003交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁、预制柱等）万m83300264004其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）万m0.8340027205总部经济园560000小计6979206二期产品建筑及交通用钢结构万t410000400007建筑幕墙产品万m224500120008建筑门窗产品万m22440096009轻质隔墙板万m3247001680010整体家居系列产品30000小计108400合计806320注：1、目前南京、镇江及周边市场PC预制构件的销售价格呈现明显上升趋势，本表所列各类产品25、的销售价格未来会适当上涨；2、本项目产品实行以销定产。在市场需求旺盛的情况下，本项目各产品如能实现满产，则销售总价可达1007900万元。具体分析如下：序号产品类型单位一、二期合计（万元）产量单价合价1一期产品房建类PC预制构件万m4030001200002市政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】万m53200160003交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁、预制柱等）万m103300330004其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）万m1340034005总部经济园700000小计8724006二期产品建筑及交通用钢结构万t575003750026、7建筑幕墙产品万m230500150008建筑门窗产品万m230400120009轻质隔墙板万m3307002100010整体家居系列产品50000小计135500合计1007900总部经济园营收分析（70亿元/年）：一期工程的“总部经济园”部分拟建设两个企业总部（一个幕墙企业总部、一个施工总承包壹级企业总部）；科研办公楼主要用于建筑工程、市政工程设计，以及建筑相关新技术、新产品研发（如研究、试验等）；配建的相关生活配套设施包括食堂、宿舍、内部招待所等；小型商业用房包括超市、饭店、银行、文印店、诊所等。预计总部经济园能实现不低于70亿元/年的营业收入，分析如下：a、施工总承包壹级资质企业营收：27、40亿元/年（江苏XXXXX区集团适当给予项目支持）；b、幕墙装饰公司营收：30亿元/年（现阶段其营收规模已达近26亿元/年）；c、科研（如建筑工程、市政工程设计，新技术、新产品研发）和商业营收：1.0亿元/年。(4) 项目拟建规模由表1-1可以看出，本项目拟建规模可按照产品的生产特点，结合市场需求和场地状况确定。项目按照“总体规划、分步实施、预留发展空间”的设想，前期（一期）主要规划“总部经济园”和房建类、市政类、交通类及其他PC预制构件的生产、销售；后期（二期）视市场需求情况，规划建设建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品的生产、销售。一期工程规划产能：房建类PC28、预制构件的产能拟不低于40万m3/年，对应的房屋建筑面积可达533万m2/年（按0.3m3/建筑平米、综合25%装配率考虑）；市政类PC预制构件的产能拟不低于5万m/年；交通类PC预制构件的产能拟不低于10万m/年；其他混凝土预制构件的产能拟不低于1万m/年。一期工程“总部经济园”建设规模：科研办公楼2.7万m2、总部办公大楼2.7万m2、多媒体展示中心0.24万m2、产品检测中心0.24万m2、员工宿舍3.6万m2、内部招待所1.08万m2、食堂0.3万m2、配套服务用房0.65万m2。一期工程“总部经济园”营收规模：70亿元/年。二期工程规划产能：建筑及交通用钢结构拟不低于5万t/年（以交29、通工程用重型钢结构为主，兼顾建筑工程用轻型钢结构）、建筑幕墙产品拟不低于30万m2/年、建筑门窗产品拟不低于30万m2/年、轻质隔墙板产品拟不低于30万m3/年、现代家居产品的销售额拟不低于5亿元/年。二期工程可依据产品的市场需求情况结合项目整体进度予以实施。一、二期工程总营收规模：100亿元/年。(5) 主要副产品及产量一期工程没有副产品，生产过程中产生的钢筋、混凝土废料等可通过回收再利用的方式生产其他产品（如预制门窗过梁、预制配电箱盒等）。二期工程的副产品主要为型材（钢、铝）、板材（钢）、玻璃等的边角料，可收集后销售给物资回收公司，对本项目不构成任何环境污染。1.2.2 原材料、燃料和动力30、供应(1) 主要原材料及其来源一期工程所需的原材料主要为水泥、砂石骨料、钢筋、普通建筑钢材及其他混凝土和预制构件用辅料，所有原材料在项目所在地200公里范围内均能解决。其中：水泥由本项目附近的水泥厂供应；混凝土制品赶工及冬期养护所需的蒸汽由本项目附近的热电厂供应；砂石骨料由本项目附近的长江沙堵码头卸下后，通过全封闭皮带廊运至本项目地块，可实现开发区内企业合作共赢。二期工程所需的原材料主要为型材（钢、铝）、板材（钢）、玻璃、粉煤灰（或硅砂）、水泥、石灰等，其中型材（钢）、板材（钢）可由附近的南钢、沙钢供应，实现临近企业合作共赢；粉煤灰可由开发区内的热电厂供应，实现开发区内企业合作共赢；其他材料（31、铝型材、玻璃、水泥、石灰等）在项目所在地200公里范围内均能解决。(2) 燃料、能源和动力开发区内建有汽柴油加油站，燃料供应充足。项目所在地水（开发区建有水厂）、电和热（附近建有热电厂）资源丰富，供应充足。PC预制构件生产用振动台等气动设备所需的压缩空气，可在厂房外建设空压机房，由空压机供气。(3) 半成品、进口配件情况项目建设无需进口产品，均为国产。其中PC预制构件生产设备可选用三一重工、鞍重股份、新大地、雪龙、庄辰等国内主流厂家的定制产品；起重吊装设备可选用三一重工、中联重科、徐工、合肥春华等国内主流厂家的现有产品（部分产品可改造后使用）。极个别材料或配件可根据项目情况进口，不存在技术障碍32、。1.2.3 厂址(1) 地理位置及占地面积本项目拟建于江苏省镇江市丹徒经济开发区原中化镇江焦化有限公司厂区（焦化厂整体关停后在原址新建），地块面积约620亩。地块周边工业林立，有轻微空气污染，但地块周边绿植良好，交通运输条件便利（主要为公路、水路运输），适宜项目建设。(2) 水源及取水条件项目所在地取水方便【市政供水或自备水井（须报批）】。(3) 废水、废渣排放堆置条件本项目不产生废水，生产用水可循环利用。项目仅产生少量生产垃圾，垃圾对周围环境无污染，按照地方市政管理要求集中处置即可。1.2.4 项目工程技术方案(1) 产品生产方法一期工程：钢筋采用半自动化与人工相结合的方式加工（其中叠合板33、用的钢筋桁架、钢筋网片由桁架焊接机、钢筋焊网机生产）；模板采用全钢模板（可内置塑料构配件）；PC预制构件上预埋的钢埋件、螺栓等采用外加工的定制产品；混凝土在厂内由搅拌站集中机械化拌制后，经运输线（天机）输送至指定位置；PC产品的正常养护采用天然（洒水）养护，冬期施工及赶工条件下所需蒸汽由附近的热电厂供应；混凝土外加剂外购。二期工程：钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品均在厂内，采用半自动化与人工相结合的方式加工。(2) 工艺技术A.一期工程产品对于尺寸符合一定规则（一般长宽限制在3.5m4.5m，厚度一般限制在300mm以内）的平板类混凝土预制构件，如果数量较大（如墙板、楼板等34、），适合采用流水线方式连续生产。此种流水线国内外均有成熟技术，可直接引进。未来工厂的工艺规划和工程建设重点要满足此种流水线的要求。对于体积较小、形状不规则的混凝土预制构件（如楼梯、阳台、飘窗等），根据产品的数量和尺寸可以采用小型流水线或者移动模位式生产工艺。此种工艺在厂区规划阶段预留车间位置即可，根据工程项目可灵活调整。对于大型建筑预制构件（如大型立体墙板、屋面板、工业厂房屋架等），最好采用固定模位方式生产。工厂建设阶段可预留露天场地（必要时可加屋盖以防雨雪侵袭），但要做好设备选型工作，以适应构件最大尺寸和重量需要。其余生产设施包括：模具加工车间、钢筋加工车间、混凝土生产车间、试验室、配电室、35、供水室、供汽室等。这些设施根据工厂总体容量要求进行建设。B.二期工程产品二期项目产品均为常规、成熟的工艺技术（如：型材、板材、玻璃等原材料采用机械切割；型材、板材焊接采用自动化与人工相结合方式进行；幕墙、门窗制成品采用榫卯及锚钉固定；原材料、半成品、成品采用行车吊运等），实现无难度。(3) 主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施为满足生产需要，工厂需配建办公楼、试验室等设施。考虑到工人的生活需要，还应配建宿舍、食堂等生活设施。此类设施在项目整体规划时已充分考虑，可以满足生产、生活、办公需求。(4) 主要设备来源项目主要设备均来源于国内。国产设备经组合能够满足生产需要。个别高端设备如有必要36、可以进口，不存在技术障碍。1.2.5 环境保护(1) 建设地区的环境现状丹徒经济开发区为省级经济开发区，建设标准高，园区内交通便捷（可实现公、铁、水路联运），环境优美（但空气有轻微污染）。 镇江市生态环境概况： 丹徒经济开发区概况：u 丹徒经济开发区拟建的绿色建筑产业园概况：(2) 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象项目所在地的气象、土壤、地质等条件符合项目建设要求，无不利影响。项目距离长江较近，应采取措施确保工厂污水经处理后方可排放（本项目产生的少量污水经沉淀、过滤处理后再排放，对周围环境无污染）。同时要对混凝土外加剂、柴油等可能遗漏的液体物质进行安全、可靠存放，不因意外出现污染江河事件。工37、厂系在焦化厂（拟整体关停）原址新建，地质条件较好。但为安全起见，在工程设计时仍应采取可靠措施，确保地基、基础的稳定、牢固。u 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物项目周边无森林、草原和农作物，建设活动对项目周边植物、水产和野生动物、矿藏等无影响。u 人口和社会等情况项目所在地人口、社会情况稳定，不存在影响项目的因素；同时项目建设也不会对周围社群产生不利影响（本项目周边无大型居民区，仅有个别民居）。(3) 项目主要污染源和污染物该项目主要污染源和污染物有： 构件成型车间：主要污染物为废渣、噪音； 运输及存放场地：主要污染物为噪音； 钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居生产车间：主要38、污染物为边角料、废渣、噪音； 办公和生活区：主要污染物为生活垃圾、废水。(4) 污染源和污染物的危害程度分析本项目几乎不排放废水和废渣，排放的少量废水、废渣污染程度较轻（通过处理可满足环保要求）。项目生产过程中有一些正常的噪音，但在可控范围内。(5) 主要污染物的治理设施l 废水预制构件生产过程会产生少量污水，但这些污水没有化学污染，和雨水一起经过收集、沉淀之后可循环使用。少部分会渗透到地下，对地下水没有污染。因此项目也不对外排放污水，少量无害污水通过沉淀处理后即能满足排放标准。l 废气本项目使用燃气锅炉，无废气产生。l 噪音本项目正常生产时会有一定噪音产生，主要是建筑机械（如铲车、吊车、钢筋39、加工机械、混凝土振捣机械等）噪音。这种噪音对环境的危害很小，加强对作业工人的防护即可。l 粉尘本项目生产过程中会产生少量粉尘，主要是混凝土、水泥、机械作业过程中不可避免的遗撒造成。这种粉尘主要影响的是工厂内部的环境，对于外部的环境没有太大影响。生产过程中通过加强清扫、洒水等措施可以有效避免。项目无需配备专业的治污设施，对于固体垃圾可规划垃圾回收池，将垃圾分类回收处理即可。项目设污水收集管道和回收池，回收之后的废水经过处理后可循环利用，实现零排放。(6) 环境保护投资估算本项目无需专门投资建设环保设施，按照正常的规划设置垃圾收集点、废水收集池即可。(7) 环保结论本项目环境影响极小，满足环境保护40、的各项要求。本项目对周围环境无特殊要求，项目也不会对环境产生大的影响。1.2.6 项目综合评价结论综上所述，本项目具有良好的经济和社会效益，与XXXXX有限公司的建筑产业现代化发展战略，以及XXXXX控股集团大基建板块发展要求相匹配，是一个可行的投资项目。1.3 主要技术经济指标表本项目的主要技术经济指标详见下表：、主要建筑指标（一、二期合计） 表1-3.1 表1-3.2、主要规模指标 表1-4序号主要指标名称主要指标值单位备注1主要规模指标占地规模620亩2投资规模210000万元分解情况见第10章3总营收规模100亿元/年4产能一期工程房建类PC预制构件40万m/年5市政类PC预制构件【如41、沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】5万m/年6交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁、预制柱等）10万m/年7其他混凝土预制构件相关产品（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）1万m/年8总部经济园70亿元/年9二期工程建筑及交通用钢结构5万t/年10建筑幕墙产品30万m2/年11建筑门窗产品30万m2/年12轻质隔墙板30万m3/年13整体家居产品5亿元/年、主要人员及消耗指标 表1-51定员按满编考虑(管理+工人)1686人其中房建PC生产500人市政PC生产80人交通PC生产130人其他PC生产20人总部经济园300人两个企业总部及技术研发中心钢结构生产150人含现场安装人员幕墙生产942、0人门窗生产90人轻质隔墙板生产60人整体家居生产80人管理人员186人2主要消耗指标主要原材料胶凝材料（水泥、矿粉、粉煤灰等）22.4万吨/年砂子47.6万吨/年石子61.6万吨/年钢筋5.6万吨/年型材（钢）、板材（钢）5.25万吨/年铝型材0.56万吨/年玻璃60万m2/年ALC组成材料31.5万m3/年能耗柴汽油1200吨/年天然气1000万m3/年如有蒸汽，则免烧天然气电力总耗电量7312万度按照每生产1m3产品测算，预制构件耗电约50度，其中办公部分综合耗电约1.5度；钢结构制作耗电约150度/吨；幕墙、门窗生产耗电约5度/ m2；隔墙板生产耗电约20度/m3；整体家居产品生产耗电43、按300度/万元；办公类、生活类建筑耗电按60W/m2*8h*300d考虑其中房建类PC预制构件生产2000万度市政类PC预制构件生产250万度交通类PC预制构件生产500万度其他PC预制构件生产50万度总部经济园1362万度钢结构生产750万度幕墙生产150万度门窗生产150万度轻质隔墙板生产600万度整体家居产品生产1500万度水总耗水量27.39万吨按照每生产1m3产品测算，预制构件耗水约0.251吨，其中办公部分综合消耗水约0.011吨; 轻质隔墙板生产耗水约0.251吨/m3;金属、玻璃制作、整体家居产品生产耗水不多；办公人员及生产工人耗水量按30吨/人.年考虑各类PC预制构件生产144、4.06万吨轻质隔墙板生产7.53万吨钢结构、幕墙、门窗、整体家居产品生产1万吨总部经济园及生产工人耗水量4.8万吨、主要财务指标 表1-6财务指标年销售收入正常情况下806320万元含总部经济园企业收入满产情况下1007900年税金（增值税、所得税）正常情况下37179.2万元1. 正常产能见上表2. 工业企业的增值税、所得税经测算，不低于收入的6%3. 总部经济园（施工企业）的增值税、所得税经测算，不低于收入的4%满产情况下46474年净利润正常情况下35832万元1. 正常产能见上表2. 工业企业的净利润按收入的10%考虑3. 总部经济园（施工企业）的净利润按收入的2%考虑满产情况下4445、7901.4 存在问题及建议1.4.1 市场风险本项目产品以房建PC预制构件为主，兼顾市政基础设施和轨道交通建设所需的构配件，产品存在一定的市场风险【主要原因：南京及周边地区已有中民筑友（南京）、南京大地新型建材（南京）、远大（溧阳）、建华（句容）等较大型同类型企业】，需要采取适当的市场策略和营销手段，主要是：房建P构件：新型预制构件的市场风险主要来自于市场对新技术、新产品的认知、认可程度，以及政府的推动力度。通过加大科研开发、市场宣传力度，可以逐步引导产业的健康发展。市政基础设施和轨道交通建设所需的PC预制构件：由于同类型企业不多【主要为建华（句容）、南京大地等】，因此市场竞争不算太激烈，通46、过加强营销可以争取到一定的市场份额。说明：1、江苏XXXXX区集团自行以及XXXXX控股集团在南京及周边地区开发的项目，在条件适宜时应适当推广工业化住宅技术。2、南京地铁5号线建设所需盾构管片、轨枕等理论上应优先选用江苏XXXXX区集团的产品。此外，苏交工、南京同力等集团控股公司承接的施工任务如需此类构件，也应优先选用江苏XXXXX区集团的产品。建筑及交通用钢结构、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板、整体家居产品：南京江北新区是国际级新区。政府为推动江北新区建设，势必在多方面予以政策扶持。而目前江北新区此类项目不多，通过加大科研开发、市场宣传力度，基于“就近服务”的原则，本项目的产品会有广阔的市场47、前景。此外，XXXXX控股集团在江苏及周边地区开发的房地产项目，理论上应优先选用江苏XXXXX区集团的相关产品。1.4.2 建议结合上述分析结果，建议：1、尽快批准本项目的可行性研究报告，并参考本报告提供的信息开始项目建设；2、新型建材应在江苏XXXXX区集团层面成立工程技术研究机构（与南京XXXXXXXXXX股份有限公司、江苏XXXXX区筑科学研究院有限公司、东南大学等设计、科研院所成立合作研究机构），为新产品的研究和市场推广保驾护航；3、江苏XXXXX区集团层面应成立“建筑产业现代化”推进机构，整合集团的开发、设计、施工资源整体推进此项工作，新型建材公司积极参与相关研究、制造工作。第2章 48、目标行业分析2.1 两个重要概念2.1.1 住宅产业化“住宅产业化 是指通过利用科学技术改造传统住宅产业，实现以工业化的建造体系为基础，以建造体系和部品体系的标准化、通用化、模数化为依托，以住宅设计、生产、销售和售后服务为一个完整的产业系统，以节能、环保和资源的循环利用为特色，在提高劳动生产率的同时提升住宅的质量与品质，最终实现住宅的可持续发展。”（李世蓉、梁怀庆 住宅产业化 节能减排解决之道，住宅产业，2009总106期）。即：住宅产业化是围绕住宅提出的概念，把住宅设计、生产、销售及售后服务整合成产业系统，实现住宅产业的经济和社会效益提升。其实现的基础是工业化的建造体系和部品体系。住宅产业化49、的理念最早在上个世纪60年代末期由日本提出。为了迅速制造出质优价廉的房子以满足国民对住房的需要，日本举全国之力开发住宅。当时23层的独立住宅占据了日本住宅建筑的67%，他们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。一批大公司积极投入技术和资金进行研发，并整合设计、制造、安装、销售等环节。根据日本人的居住习惯，推出每栋120-180平方米的3层以下住宅建筑，其大部分建筑部品实现工业化生产和机械化施工。随着经济社会发展，到80年代中期，日本已经针对住宅产业化建立起了完整的设计、制造、施工、认证、监管体系。尤其是进入90年代以后，住宅产业化又有了新的进步：住宅设计趋于多样化；工厂制造的技术水平和产品质50、量进一步提高；施工的机械化、自动化、智能化水平进一步提高，施工管理更加精细；采取了“优良部品认证制度”，进一步引导市场健康发展；对住宅建造和使用过程的监管更加到位、合理。2.1.2 建筑工业化建筑工业化（building industrialization）【根据Guidelines for Government Policies and Measures for the Gradual Industrialization of Buildings （United Nations Publication，United Nations，New York，1974.）联合国1974年出版的政府逐步51、实现建筑工业化的政策和措施指引】的定义，是指按照大工业生产方式改造建筑业，使之逐步从手工业生产转向社会化大生产的过程。它的基本途径是建筑标准化，构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，并逐步采用现代科学技术的新成果，以提高劳动生产率，加快建设速度，降低工程成本，提高工程质量。这个定义简明扼要的说清楚了建筑工业化的概念和主要特征。即：用大工业生产方式改造建筑业，使建筑业成为类似工业的生产门类，而非传统手工业门类。简言之，要像生产工业产品一样生产建筑物。而它的基本特征就是四化：XXXXX标准化、构配件生产工厂化、施工机械化、施工组织管理科学化。建筑工业化是随着西方资本主义工业革命就已经出现的52、一个概念，最早可以追溯到18世纪60年代。当时工业革命对纺织、汽车、造船等工业领域都产生了巨大的影响，生产效率迅速提高，产品质量大幅提升，工业产品的标准化机械化程度提高。随着大工业的崛起，以及城市发展和技术进步，对建筑业的发展产生了深刻影响。20世纪初，欧洲兴起新建筑运动，主张建造房屋应该象制造机器一样，采用标准构件，实行工厂预制、现场机械装配，从而为建筑转向大工业生产方式奠定了理论基础；到20世纪2030年代，建筑工业化的理论初步形成，并在一些主要的工业发达国家相继试行。第二次世界大战后,西欧一些国家急需解决房荒,但劳动力严重不足，因此推行了建筑工业化并取得了成效；其后，这一风潮迅速传播到东53、欧、苏联、美国和日本。期间，各国从自己的实际出发，研究和发展了许多适应自己需要的不同建筑体系，如苏联的大板装配式建筑（我国的北京也有此类建筑）、日本的集合住宅等等。2.1.3 住宅产业化与建筑工业化的关系建筑工业化和住宅产业化是两个既有联系又有区别的概念。首先是各自的目标不一样。住宅产业化主要强调对住宅的产业化整合，其目标是实现住宅产业的持续健康发展。为此需要从住宅产品定位、设计、建造、销售以及后期管理等环节，通盘考虑住宅产业如何实现节能、环保、绿色、降耗、低成本、高品质，以及住宅的合理开发和综合利用。而建筑工业化主要强调对建筑业的工业化改造，其目标是实现建筑业由手工操作方式向工业化生产方式的54、转变。为此需要进行建筑产品的标准化设计、工厂化制造、机械化施工和科学管理。其次是两者包含的内容不一样。住宅产业化包含了住宅建筑主体结构工业化建造方式，同时还包含户型设计标准化、装修系统（暖通、电气、给排水）成套化、物业管理社会化等等。建筑工业化不仅包含住宅建筑物生产的工业化，还包含一切建筑物、构筑物生产的工业化。比如基础设施结构的工业化（桥梁、轨枕、隧道等的预制装配）、工业厂房的工业化（基础、梁、柱、屋面板的预制装配）、公共建筑（体育场馆等）的工业化（梁、柱、看台、钢结构的预制装配）、建筑材料加工工业化（预拌混凝土、预制钢筋骨架）等等。其中均强调的是建筑物、构筑物主体结构的工业化方式建造，而不55、是手工方式建造。两者的内容和关系可以用下图来表示： 住宅产业化 户型设计标准化装修部品成套化住宅低碳、绿色、可持续 物业管理社会化等等建筑工业化基础设施建设工业化工业建筑工业化公共建筑工业化等等住宅主体建造工业化2.2 新型建筑工业化（即建筑产业现代化）介绍我国新型建筑工业化是在新的历史时期，国家住宅产业化、节能减排、绿色建筑等战略方针指导下，结合传统建筑工业化的状况提出来的。新型建筑工业化不仅要具有传统工业化的特征和优点，而且要适应市场需要和我国现时期的发展水平。新型建筑工业化（即建筑产业现代化）不仅包含住宅建筑物生产的工业化，还包含一切建筑物、构筑物生产的工业化，比如基础设施结构的工业化（56、桥梁、轨枕、隧道等的预制装配）、工业厂房的工业化（基础、梁、柱、屋面板的预制装配）、公共建筑（体育场馆等）的工业化（梁、柱、看台、钢结构的预制装配）。新型建筑工业化有以下一些共同特点：1、 设计标准化从建筑方案设计开始，建筑物和构筑物的设计就遵循一定的设计标准，尽量做到建筑物及其构配件的模数化、标准化。但标准化并不是千篇一律，而是遵循一定的基本原则，比如节点构造标准化、结构形式体系化等，通过构配件的组合，以及细部设计的多样化，在标准化的前提下同样可以设计出丰富多彩的建筑物。2、 构配件工厂化这是建筑工业化的最显著特征。建筑工业化是与现场施工相对应的一种建造方式，在这种建造方式下，绝大部分工作在57、工厂而不是现场完成。通过建筑构配件的工厂化（标准化、规模化）生产，以及现场装配施工，建筑物的生产过程变得和组装汽车、家具一样符合工业化的要求。3、 施工专业化建筑工业化的施工方法主要是构配件的组装，与传统现场施工方式有很大区别，必须由专业化的施工公司来完成。其基本特征是：机械化程度高并且使用一些专用设备；使用人工很少但工人素质要求高；施工的精细化程度高；施工速度快等等。4、 实施一体化国外的成功经验表明，由于建筑工业化建造方式中设计、预制、安装各个环节联系非常紧密，非有一体化的实施很难实现技术经济性效果。因此目前发达国家成熟的建筑工业化公司通常都具备研究、设计、预制、安装的一体化能力，有的甚至58、自己就是开发商，主导工业化建筑的建设。国外住宅产业化发展现状：1、 法国法国1891年就已实施了装配式混凝土的构建，迄今已有130年的历史。法国建筑以混凝土体系为主，钢、木结构体系为辅，多采用框架或者板柱体系，向大跨度发展，焊接连接等干法作业流行，结构构件与设备、装修工程分开，减少预埋，生产和施工质量高，主要采用预应力混凝土装配式框架结构体系，装配率达到80%，脚手架用量减少50%，节能可达到70%。2、 德国德国的装配式住宅主要采取叠合板、混凝土、剪力墙结构体系，剪力墙板、梁、柱、楼板、内隔墙板、外挂板、阳台板等构件采用构件装配式与混凝土结构，耐久性较好。众所周知，德国是世界上建筑能耗降低幅59、度发展最快的国家，直至近几年提出零能耗的被动式建筑。从大幅度的节能到被动式建筑，德国都采取了装配式的住宅来实施，这就需要装配式住宅与节能标准相互之间充分融合。3、 瑞典&丹麦瑞典和丹麦早在20世纪50年代开始就已有大量企业开发了混凝土、板墙装配的部件。目前，新建住宅之中通用部件占到了80%，既满足多样性的需求，又达到了50%以上的节能率，这种新建建筑比传统建筑的能耗有大幅度的下降。丹麦是一个将模数法制化应用在装配式住宅的国家，国际标准化组织ISO模数协调标准即以丹麦的标准为蓝本编制。故丹麦推行建筑工程化的途径实际上是以产品目录设计为标准的体系，使部件达到标准化，然后在此基础上，实现多元化的需求60、，所以丹麦建筑实现了多元化与标准化的和谐统一。4、 美国&加拿大美国和加拿大均在上世纪70年代能源危机期间开始实施配件化施工和机械化生产。美国城市发展部出台了一系列严格的行业标准规范，一直沿用至今，并与后来的美国建筑体系逐步融合。美国和加拿大城市住宅结构基本上以工厂化、混凝土装配式和钢结构装配式为主，降低了建设成本，提高了工厂通用性，增加了施工的可操作性。5、 日本日本1968年提出装配式住宅的概念。在1990年的时候，他们采用部件化、工厂化生产方式，高生产效率，住宅内部结构可变，适应多样化的需求。而且日本有一个非常鲜明的特点，从一开始就追求中高层住宅的配件化生产体系。这种生产体系能满足日本人61、口比较密集这么一个住宅市场的需求，更重要的是，日本通过立法来保证混凝土构件的质量，在装配式住宅方面制定了一系列的方针政策和标准，同时也形成了统一的模数标准，解决了标准化、大批量生产和多样化需求这三者之间的矛盾。6、 新加坡新加坡开发出15层到30层的单元化的装配式住宅，占全国总住宅数量的80%以上。通过平面的布局，部件尺寸和安装节点的重复性来实现标准化以设计为核心设计和施工过程的工业化，相互之间配套融合，装配率达到70%。国内住宅产业化发展现状：我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效。尤其是1998年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长， 大大改善62、了居民的住房 条件，拉动了经济增长、并且扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱。按照中国社会科学院的预测，未来10年我国城镇居民每年对新建住宅的需求量最低约5亿平方米左右，年均住宅建设投资达50008000亿元人民币。因此，住宅产业在未来的二三十年内都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。尽管我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变的第一次重大转折，住宅产业也已经进入了持续、健康发展的新时期，但是与发达国家相比，我国的住宅产业仍处于工业化前时代，存在着较大的差距，主要表现为：1、住宅建造的施工周期长63、。同样建造一栋300平方米的别墅，中国需要57月的时间，投入大量的人力、水泥、砂石钢筋等材料，交付使用的大多是清水房，而欧美等发达地区只需要12月时间，大批量使用机械施工和预制件，且交付使用的是装修好的成品房。2、劳动生产率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150平方米/人年左右， 而我国整个产业的人均年竣工面积28平方米左右，仅为美国和日本的1/4和1/5；建筑业增加值仅为美国的1/20、日本的1/42。3、住宅部品的系列化产品不到20%，施工工艺落后。施工仍以现场手工操作为主，尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。4、建筑的可持续发展在节能64、与室内环保方面远远落后于发达国家。仅以巨大的建筑能耗为例，在我国目前每年近20亿平方米的房屋竣工面积当中，只有五、六千万平方米是节能建筑，只占3%左右，也就是说有97%属于高耗能建筑。据统计，2001年我国的建筑能耗已达到3.76亿吨标准煤，占全国总能耗的27.6%，是能耗大户。而且我国建筑能耗每年的增长率约5.84%，大大高于2.4%的能源生产增长率。我国建筑能耗有50%是供热和空调产生的，也就是说建筑的使用能耗大、能效低、围护结构的保温隔热性能差。建筑保温状况与气候条件相近的发达国家相比，我国单位建筑面积能耗分别为：外墙能耗为国外建筑的45倍，屋顶能耗为2.55.5倍，外窗为1.52.2倍65、，门窗空气渗透率为36倍。尽管国家已经对粘土砖的使用实行严格限制，但实际上粘土砖仍占墙体材料的一多半。要真正取代粘土砖，必须要有大量质优、价廉的新型节能墙体材料上市，否则仍是一句空话。所以，目前亟待对住宅的围护结构、门窗保温密封、照明、供热、制冷系统进行节能设计。5、科技进步对我国住宅产业发展的贡献率刚过30%，而欧美主要发达国家均在7080%以上。我国住宅产业的产业化率仅为15%，美国、日本达70%80%。按国际通行标准，科技进步对产业的贡献率超过50%才能算是集约型发展的产业，因此我国的住宅产业仍然处于粗放型的生产方式。6、我国住宅产业链上的企业(发展商、建筑商、材料及部品供应商、勘查设计66、单位、中介机构等)普遍规模不大，长期处于“小、散、乱” 、各自为战的状态，很难向用户提供价廉物美的个性化产品。企业在粗放型的低水平上激烈竞争着，由此就带来了一系列严重的资源浪费和质量问题。总之，目前我国住宅建设呈现出“四低两高”的特点：工业化水平低、成套技术集成度低、劳动力生产率低、住宅综合质量低；资源消耗高、住宅生产造成的污染程度高。这种粗放型的住宅生产方式已经不适应可持续发展、走新兴工业化道路的要求，不能适应改善居民住房质量的需求。如果说在上世纪八、九十年代住房产业发展的重点是住宅体制的改革和住宅市场的建立，那么本世纪住宅产业的重中之重则在于住宅产业化的推进。我们现在建设住宅产业化基地可谓67、正逢其时。同时，我国的新型建筑工业化还有其自身的特点，主要是：1、 因地制宜我国幅员辽阔，人口众多，各地区根据居住习惯、抗震设防要求、气候条件等情况，形成了有地方特色的建筑工业化技术体系和建筑工业化产品。2、 现浇与预制相结合通过现浇与预制混凝土相结合，使得结构呈现出多种可能性，在满足受力要求的前提下建筑外观非常丰富。3、 多种结构组合混凝土结构、钢结构、木结构、预应力结构等多种组合，实现不同的功能。4、 与国外技术兼容并蓄充分吸收欧美、日本、香港、台湾等地区的技术优势，形成具有中国特色的一些新技术，适用于不同情况。上述特点决定了新型建筑工业化与现场施工的方式有非常多的优点，主要是：1、 设计68、简化当所有的设计标准、手册、图集建立起来以后，建筑物的设计不再是像现在一样要对宏观到微观的所有细节进行逐一计算、画图，而是可以像机械设计一样尽量选择标准件满足功能要求。这和设计汽车的原理是一样，没有人现在设计汽车是把所有的细节计算一遍，那将是巨大的浪费。2、 施工速度快由于构配件采用工厂预制的方式，建筑过程可以同时在现场和工厂展开，绝大部分工作已经在工厂完成，现场安装的时间很短。尤其是对天气依赖较大的混凝土施工过程，工厂化预制混凝土构件生产采用快速养护的方法（一般十几个小时），较现浇方式养护（一般14天以上）时间大大压缩。国外成熟的经验表明，预制装配式建造方式与现场现浇方式相比，节约工期30%69、以上。3、 施工质量提高工厂化预制生产的构配件，设备精良、工艺完善、工人熟练、质控容易，施工质量大大提高。例如：一般现浇混凝土结构的尺寸偏差会达到8-10mm，而预制装配式混凝土结构的施工偏差在5mm以内。再比如：外墙装饰瓷砖如果采用现场粘贴的方式，粘接强度很难保证，尤其是有外保温层的时候，耐久性很成问题；而如果采用预制挂板方式，瓷砖通过预制混凝土粘结，强度可比现场粘贴方式高9倍，耐久性也大大提高。4、 施工环境改善由于大部分工作在工厂完成，并且工厂根据现场需要陆续提供构配件。因此现场施工环境大大改善，噪音、垃圾、粉尘等污染大大降低，既保护了工程施工人员，也保护了工地周围的人员。在施工速度有保70、障的情况下，夜间赶工的情况完全可以杜绝，减少夜间施工扰民。预制工厂的环保水平自不多言，一定比现场状况要容易控制。5、 劳动条件改善在工厂上班的建筑工人劳动条件会比现场好很多。由于机械化、自动化程度提高，建筑工人的劳动强度降低，劳动条件可以提高。在计划周密，管理有序的情况下，没有了赶工的必要，现场建筑工人也可以严格按照8小时工作，保护了建筑工人的合法权益。6、 资源能源节约据万科工业化实验楼建设过程的统计数据显示，与传统施工方式相比，工业化方式每平米建筑面积的水耗降低64.75%，能耗降低37.15%，人工减少47.35%，垃圾减少58.89%，污水减少64.75%。其他统计数据显示，工业化建造71、方式比传统方式减少能耗60%以上，垃圾80%以上，对资源节约的贡献非常显著。7、 成本节约上述优点直接或间接的体现在节约成本上。通过大规模、标准化生产，预制构件的成本可以大大降低，再加上建造过程时间、人工、能源的节约，后续质量成本的降低，工业化的建造方式可以比传统的施工方式节约成本，从而为开发商、客户和建造公司带来经济利益。8、 建筑效果丰富混凝土作为最具可塑性的一种材料，其潜力远远没有被认识。从国外的资料可以看到，利用混凝土色彩、质感、形状的可塑性，几乎可以模仿任何其他建筑材料的装饰效果，而其耐久性、防火性优于大部分装饰材料。上图为美国伊利诺伊州的Bahai House of Worship72、，其建筑造型主要采用了预制彩色混凝土。9、 抗震性能提高预制装配式建筑由于可以将构件之间的缝隙作为抵消地震能量和容许变位的空间，其实可以比现浇建筑具有更好的抗震性，这与一般人的认识恰恰相反。同时采取装配式结构更便于设置减震、隔震装置，使建筑物的抗震性能提高。据日本JIA阪神地震报告书中显示，依据日本1981年耐震设计的建筑物，在阪神地震（1995年1月17日）过后统计结果为：全倒 无损坏钢结构建筑 30% 35%RC建筑 5% 70%预制混凝土装配式建筑 0% 100%从日本和台湾目前70%以上的预制装配式建筑施工比例也可以说明，工业化建筑物的抗震性已经在地震多发国家和地区得到普遍认可。10、73、 可持续性提高由于质量提高，房屋使用过程的维护成本（防水、保温、表面老化等）降低；构配件可以一次制造，重复利用；将来拆除的时候工程量也减少。整个生命周期的资源和能源消耗降低，可持续性提高。2.3 项目发起人和发起缘由项目发起人：XXXXX有限公司（牵头单位）、XXXXX有限公司（参与单位）。发起缘由：1、国家、地方相继发布一批政策文件国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见以及江苏省、南京市政府关于加快推进装配式建筑产业化促进建筑产业转型升级的实施意见等一批政策文件相继发布，显示国家、地方推动建筑产业转型升级的决心、力度越来越大。2、江苏XXXXX区集团成功加盟XXXXX控股集团江苏XXX74、XX区集团自2016年初加盟XXXXX控股集团以来，企业发展呈现稳中有进、稳中向好态势，企业的知名度、品牌影响力不断提升。3、江苏XXXXX区集团的成员企业不断扩容近年来，江苏XXXXX区集团先后控股“南京同力”、“北京京西”、“江苏交工”等企业，使得江苏XXXXX区“建筑施工”板块得到进一步延伸，产业布局更趋合理，核心竞争力进一步增强。4、XXXXX控股集团要求加快推进装配式建筑产业化XXXXX控股集团大基建板块发展规划纲要（2016-2020年）要求“主动适应施工装配化，开展 PC装配技术等前沿技术的研究应用”。综上，江苏XXXXX区集团作为XXXXX控股集团的成员企业，一方面自身业务多元75、，发展稳健；另一方面，得益于XXXXX控股集团的大力支持（包括金融支持、项目支持等），江苏XXXXX区的规模（包括产值、营收、利税等）呈现跨越式增长，企业品牌和社会影响力进一步提升。基于此，江苏XXXXX区集团已具备推进新型建筑工业化（建筑产业现代化），实施建筑产业转型升级的基础条件。新型建筑工业化具有一系列的优点，有巨大的经济效益和社会效益，我国最近几年自上而下开始重视这项工作。南京及镇江城市基础设施建设和房地产行业尤其发展迅速，具备良好的产业基础和条件，给XXXXX有限公司实施新型建筑工业化转型提供了契机。政府近年来已经加大了对这一领域的扶持力度，陆续出台了一些指导性意见和优惠政策。随着X76、XXXX有限公司实力的不断增强，产业链延伸成了必然趋势。集团已经在房地产开发、建筑施工、新型建材制造领域占据了有利地位。新型建筑工业化的实施，必然需要新的生产基地配合，XXXXX有限公司对此高度重视。XXXXX有限公司投资新型建筑工业化产品项目具有内部市场和本地化优势。如果项目实施顺利可以获得多方收益，不仅为集团带来产值、利润的直接经济效益，也为集团的转型升级和镇江市的就业、税收做出更大贡献。同时可以形成示范效应，推动江苏省、镇江市建筑工业化水平的提升和住宅产业化的发展。2.4 项目调研情况2017年春节后，江苏XXXXX区集团经营管理层先后调研了南京大地建设新型建筑材料有限公司、江苏XXXX77、X建筑产业发展有限公司、南京御森建筑科技发展有限公司、中铁十四局集团北京中铁房山桥梁有限公司、三一重机昆山有限公司、上海研砼治筑建筑科技有限公司等同类型企业，并多方位了解了中民筑友南京绿色建筑科技园的有关情况。通过调研，我们认为此时开展建筑产业现代化项目的研究和建设是适宜的。此外，江苏XXXXX区集团此前已在南京市江宁区、浦口区各投资建设了一座综合性PC工厂，取得了一些工厂建设管理经验，可为本项目建设提供帮助和借鉴。2.4.1 国家产业政策调研结果从宏观层面看，新型建筑工业化产品至少契合了国家的以下产业政策：1、 住宅产业化政策如上所述，住宅产业化是实现住宅产业可持续发展的必由之路，而新型工业78、化建造方式是实现住宅产业化的关键环节，预制装配式建筑结构是我国新型建筑工业化发展的主流。早在1999年，国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知（国办发199972号）中指出，“要促进住宅建筑材料、部品的集约化、标准化生产，加快住宅产业发展。要十分重视产业布局和规模效益，统筹规划，合理布点，防止重复建设。住宅建筑材料、部品的生产企业要走强强联合、优势互补的道路，发挥现代工业生产的规模效应，形成行业中的支柱企业，切实提高住宅建筑材料、部品的质量和企业的经济效益”。同时要加强技术研究，建立住宅技术保障体系，研究适应我国需要的新型结构体系。建设部2006年6月2179、日下发国家住宅产业化基地试行办法的通知中指出：积极扶持建立国家产业化基地，培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的产业关联度大、带动能力强的龙头企业，发挥示范、引导和辐射作用。发展符合节能、节地、节水、节材等资源节约和环保要求的住宅产业化成套技术与建筑体系，满足广大城乡居民对提高住宅的质量、性能和品质的需求。产业化基地应研发、推广符合居住功能要求的标准化、系列化、配套化和通用化的新型工业化住宅建筑体系、部品体系与成套技术，提高自主创新能力，突破核心技术和关键技术，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路，提升产业整体技术水平。近年来，通80、过各方努力，全国对于住宅产业化的认识正在发生变化，从过去主要关注非结构部品的工业化，更多的转移到了关注主体结构工业化上来。由建设部委托北方工业大学等所做的研究表明，建筑工业化是住宅产业化实现的基础，推动建筑工业化对于实现住宅产业和建筑业的可持续发展意义重大。从建设部住宅产业化促进中心的工作方向上也可以看出，住宅产业化的发展重点已经从过去的部品认证、鼓励全装修等，逐步转向了主体结构预制装配式施工技术的研究和推广。采用预制装配式技术建造住宅，必须依靠大规模的构件制造基地来提供支持，同时会将装修等部分工作也转移到工厂完成，制造工厂的地位明显提高。2、 新型工业化政策党的十六大报告提出：在本世纪头2081、年全面建设小康社会的新阶段，经济建设的重要任务是基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化。为此，一定要走新型工业化道路。根据十六大报告的精神，新型工业化道路主要“新”在以下几个方面：第一，新的要求和新的目标。新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要做到“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。这是新型工业化道路的基本标志和落脚点。第二，新的物质技术基础。我国工业化的任务远未完成，但工业化必须建立在更先进的技术基础上。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。要把信息产82、业摆在优先发展的地位，将高新技术渗透到各个产业中去。这是新型工业化道路的技术手段和重要标志。第三，新的处理各种关系的思路。要从我国生产力和科技发展水平不平衡、城乡简单劳动力大量富余、虚拟资本市场发育不完善且风险较大的国情出发，正确处理发展高新技术产业和传统产业、资金技术密集型产业和劳动密集型产业、虚拟经济和实体经济的关系。这是我国走新型工业化道路的重要特点和必须注意的问题。第四，新的工业化战略。新的要求和新的技术基础，要求大力实施科教兴国战略和可持续发展战略。必须发挥科学技术是第一生产力的作用，依靠教育培育人才，使经济发展具有可持续性。这是新型工业化道路的可靠根基和支撑力。最近几年，受到经济发83、展方式转型及环境、资源约束条件的影响，中央对新型工业化的重视程度在提高，工业与信息化部积极推进各地新型工业化示范基地的建设，取得了良好的效果。一些原来属于小作坊、手工业生产的产品逐步完成了向大工厂、自动化生产的集中。材料、装配、食品等领域都出现了一大批新型工业化的制造基地。我国建筑业发展到现在，虽然产值产量世界第一，但工业化程度很低，大量依靠半手工和现场作业来完成建筑物的生产，与工业化的生产方式相距甚远。全国很多地方已经意识到了建筑业实现新型工业化转变的重要性，正在扶持一批有实力的企业建设新型建筑工业化产品示范基地。通过本项目的实施，结合天津住宅集团的设计、施工资源，可以实现新型建筑工业化在天84、津的落地，符合国家推进新型工业化的目标要求。3、 节能减排政策我国节能减排形势日益严峻，建筑业的节能减排在整个国民经济中占有重要地位。很多建材初级产品（水泥、骨料）的生产过程都需要消耗大量资源和能源；房屋建造过程也要消耗大量资源能源，同时排出大量建筑垃圾；建筑物的使用过程能耗更是不言而喻。采用新型建筑工业化技术，至少可以在以下几个方面体现节能减排：1） 产品生产过程可以吸纳大量固体废弃物，实现生产过程的“负排放”；2） 为施工过程实现“工业化建造”提供支持，间接实现节能减排；3） 采用复合保温、结构装饰一体化技术，减少建筑物使用过程的能耗；4） 预制构件的重复利用，实现建筑资源可循环。为此，国85、家已经出台的优惠政策有：1） 节能减排增值税优惠政策 财政部国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知（财税2008156号）； 财政部国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的补充的通知（财税2009163号）。2） 节能减排企业所得税优惠政策 中华人民共和国企业所得税法第33条、中华人民共和国企业所得税法实施条例第99、101条； 财政部国家税务总局关于执行资源综合利用企业所得税优惠目录有关问题的通知（财税200847号）； 财政部国家税务总局国家发展改革委关于公布资源综合利用企业所得税优惠目录（2008年版）的通知（财税2008117号）。4、 绿色建筑政策绿色建筑理86、念在我国已经推行了近10年，绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2006）的出台起到了一定推动作用。但是由于过去没有实质性的优惠政策，进展不是很快。2012年4月27日，财政部和建设部联合发布关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见，明确提出对高星级绿色建筑给予财政奖励。2012年奖励标准为：二星级绿色建筑45元/平方米（建筑面积，下同），三星级绿色建筑80元/平方米。由此将极大的调动开发商实施绿色建筑的动力，相信未来绿色建筑将成为市场主流。2013年1月1日国务院办公厅出台了1号文件绿色建筑行动方案。文件指出“住房城乡建设等部门要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系87、，推动结构件、部品、部件的标准化，丰富标准件的种类，提高通用性和可置换性。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设，开展工业化建筑示范试点。”绿色建筑的实现离不开新型建筑工业化技术和产品的支持，目前多个地方的绿色建筑推荐技术目录都可见到预制装配式建筑技术和产品的身影。实际上，无论在设计优化、材料制造节能减排、墙体结构-保温一体化、施工过程“四节一环保”等诸多方面，预制装配式建筑构件都将大有可为。以上可见，国家对于预制装配式建筑技术及其产品是持积极态度的，有利于该项目的实施。88、5、 江苏建造2025行动纲要江苏省住房和城乡建设厅于2017年10月26日印发的“苏建建管2017520号”文件-江苏建造2025行动纲要指出：着力提高新型建造方式应用水平，在延续和传承传统优势的基础上加以创新和发展，切实推动江苏建筑业转型升级和提质增效，不断提升“江苏建造”品牌效应，努力塑造先进高效、绿色节能的江苏建筑业新形象。2.4.2 国家“十三五”规划新政解读李克强总理2016年政府工作报告在“深入推进新型城镇化”重点工作中提出“积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量”。2016年2月21日，中共中央、国务院发布关于进一步加强城市规划建设管理工作的89、若干意见，提出：发展新型建造方式。大力推广装配式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。2016年2月科技部发布的2016年度项目申报指南中首次设立了“绿色建筑及建筑工业化”重点专项，提出“通过基础前沿、共性关键技术、集成示范和产业化全链条设计，加快研发绿色建筑及建筑工业化领域下一代核心技术和产品，使我国在建筑节能、环境品质提升、工程建设效率和质量安全等关键环节的技术体系和产品装备达到国际先进水平，为我国绿色建筑及装配式建筑实现规模化、高效益和可持续发展提供技术支撑。”2.4.3 当前江苏省和南京市关于预制装配式建90、筑的相关规定和政策1、江苏省人民政府于2014年10月31日发布关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见苏政发2014111号，指出江苏省作为国家建筑产业现代化试点省份，要加快推进以“标准化设计、工厂化生产、装配化施工、成品化装修、信息化管理”为特征的建筑产业现代化，试点示范期为20152017年，推广发展期为20182020年，普及应用期为20212025年。政策支持手段包括：加大财政支持、落实税费优惠、加大金融支持、提供用地支持、提供行政许可支持、加强行业引导等。2、江苏XXXXX区设工程招标投标办公室于2015年7月22日发布了关于装配式房屋建筑项目招标投标活动的若干意见（征91、求意见稿），提出推动装配式房屋建筑项目快速健康发展的具体措施为：鼓励各地招标人采用设计施工一体化总承包模式建设装配式房屋建筑项目，并允许联合体投标。意见给出的具体政策如下：1) 在推广期（20152018年），装配式房屋建筑项目的设计单位选择，可采用邀请招标或直接委托的发包方式。2) 鼓励各地招标人采用设计施工一体化总承包模式建设装配式房屋建筑项目，并允许联合体投标。3) 在推广期对于装配式房屋建筑项目，因只有少量潜在投标人可供选择，可以采用邀请招标方式发包，但应选择排名第一的中标候选人中标。4) 装配式房屋建筑项目可以采取资格预审。招标人在资格审查条件中可以设置类似业绩条件，可以要求投标人具92、备工厂化生产基地和相应预制构件的生产及安装能力。满足资格审查合格条件的潜在投标人数量不要求满足9家单位。5) 装配式房屋建筑项目的评标办法宜采用综合评估法。综合评估法中类似工程业绩分，可以设置为总分3%以内的分值。6) 对于列入江苏XXXXX区筑产业优质诚信企业名录的企业可以在装配式房屋建筑项目招投标中予以加分。7) 装配式房屋建筑项目施工招标应设置最高投标限价，并在招标文件中明确最高限价的组成范围。装配式房屋建筑0.00以上结构部分的建筑工程最高限价应当不超过同口径现浇结构0.00以上部分建筑工程造价的115%。3、2017年1月14日江苏省住房和城乡建设厅、江苏省发展和改革委员会、江苏省经93、济和信息化委员会、江苏省环境保护厅、江苏省质量技术监督局联合发文在新建建筑中加快推广应用预制内外墙板预制楼梯板预制楼板的通知，明确了在2017年12月1日后强制推广应用“三板”，并明确了以下扶持政策：4、南京市人民政府于2015年12月1日印发了关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的实施意见，提出到2020年底，采用建筑产业现代化方式施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率均达到30%以上，为此将在多方面给予政策支持，包括： 用地政策加强建筑产业现代化基地用地保障，对列入年度重大项目投资计划、符合点供条件的优先安排用地指标；在土地供应上优先支持建筑产业现代化发展，按94、照一次规划、分期实施的要求，妥善解决建筑产业现代化基地建设用地指标。主城区范围内新开发建设土地均应当建设装配式建筑项目，预制装配率、成品住房比例分别不低于30%和50%；其他地区开发建设土地应逐年提高建设装配式建筑项目数量、预制装配率和成品住房比例。以招拍挂方式出让建设用地的，应当根据规划建设要求，在土地出让文件中明确项目的预制装配率、成品住房比例，并作为土地出让合同附件。以划拨方式供地的保障性住房、政府投资的公共建筑项目，应当在立项文件中明确项目的预制装配率和成品住房比例。 资金政策加大争取建筑节能专项（建筑产业现代化）引导资金的力度，鼓励建筑产业现代化重大项目争取国家、省有关专项资金支持，95、各相关职能部门应配合相关单位做好向上争取各类专项奖补资金工作。20162020年，每年从市城建资金中安排1000万元用于建筑产业现代化推进引导，重点支持采用装配式建筑技术的建设项目；奖励主编省级以上建筑产业现代化方面的行业标准及规程的企业。市新兴产业发展引导资金优先支持建筑产业发展具有重大牵动作用的项目、建筑产业现代化生产企业申请省新型墙材补贴及申报省资源综合利用项目；重点扶持现代建筑产业装备制造和具有自主知识产权核心技术的投资项目；重点支持采用绿色低碳成套技术和被动式低能耗技术项目、XXXXX产业园区绿色低碳技术等相关共性技术、交易等平台的建设。市科技专项资金中优先支持企业在关键技术、集成应96、用及产业化生产方面进行有效革新的项目。市服务业发展专项资金优先支持具有建筑产业拉动作用的XXXXX产业集聚及关联企业项目；重点支持XXXXX产业园区的预制装配式设计企业、创业孵化项目等。 税费政策对企业为开发建筑产业现代化新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可以在企业所得税前据实扣除，符合条件的可在计算应纳所得额时加计扣除。对企业开发成品住宅并按成品住宅对外销售的，实际发生的实际装修成本按规定在税前扣除。优先推荐拥有成套装配式建筑技术体系和自主知识产权的优势企业申报高新技术企业，经有权部门认定后，按规定享受相应税收优惠政策。对符合条件的，按规定落实引进技术设备免征关税、重大技术装备进口关97、键原材料和零部件免征进口关税及进口环节增值税、企业购置机器设备抵扣增值税、固定资产加速折旧、技术转让免征或减半征收所得税等优惠政策。装配式建筑的装配式墙体部分，不计入新型墙体材料专项基金的墙体材料计算范围。建筑装配化率达到30%以上的建设项目，其结构和装修阶段扬尘排污费缴纳达标削减系数相应增加。 金融政策改进和完善对建筑产业现代化领域的金融服务，鼓励建筑产业相关骨干企业通过上市、发行公司债券和企业债券等方式多渠道筹资，实施战略性重组，加快资源整合与产业集群发展。鼓励金融机构开发适合建筑产业企业创新发展的金融产品，对引进、消化吸收、自主创新研发大型专用先进设备的新型建筑工业化生产企业，优先给予信98、贷支持。对引进大型专用先进设备的建筑产业现代化基地，其所属企业可依据相关政策享受与科技企业相同的贷款贴息。 产业政策政府和国有企业投资建设工程项目，积极应用装配式建筑技术，优先采用设计、施工、构件生产一体化总承包模式，增加的成本计入项目建设成本。建筑产业现代化推进情况和成效作为评先评优的重要考核内容。评选住宅产业化基地、优质工程、优秀工程设计和考核文明工地，优先考虑采用建筑产业现代化方式施工的项目。 行政审批鼓励建筑产业现代化生产企业在我市投资，对新建、扩建的建筑产业现代化生产企业提供一站式绿色通道审批服务。装配式建筑工程项目招投标可实行资格预审制度，对具有专利或建筑装配、装修成套技术的建筑产99、业化企业，可采取邀请招标方式发包。有类似工程业绩的，在招投标时给予相应的加分。房地产开发项目在土地出让时未要求，但开发建设单位主动采用外墙预制及其他装配式建筑技术建设、装配化率达到40%的，在办理规划审批时，可奖励相应单位工程容积率的2%（含已开工未竣工建设项目）。奖励容积率不计入出让地块容积率核算，土地出让金不作调整。采用装配式建造且装配化率达到30%的商品房项目，在其基础施工完成，装配部品进场并开始安装时，可以办理商品房预售许可证。鼓励消费者购买建筑产业现代化商品住宅，使用住房公积金贷款购买采用装配式建筑技术的商品住宅、全装修商品住宅的，在公积金资金保障允许条件下，贷款额度可上浮百分之二十100、，首付比例按政策范围内最低首付比例执行。市公安和交通运输部门在所辖职能范围内，对运输超大、超宽部品构件的运载车辆，在物流运输、交通通畅方面给予支持。5、2016年6月3日，南京市国土局2016年第05号土地出让文件，对江宁区G22G27六幅地块的出让要求中明确规定，装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制装配率不低于30%。其中，装配式建筑面积的比例为100%是指：地块上的建筑要全部包含装配式建筑构件。单体预制装配率不低于30%指的是单个建筑预制装配构件的比例。6、2016年6月22日，江苏省住建厅出台的江苏XXXXX区筑产业现代化发展水平监测评价办法明确要求，南京市2017年新开工的装配101、式建筑比例要达5.75%。7、2017年8月1日，南京市政府办公厅印发了南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知宁政办发2017143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为重点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、溧水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采用装配式建筑。装配率要求：住宅不低于50%，其余不低于40%。文件鼓励装配式建筑使用“新三板（预制内外墙板、预制楼板、预制楼102、梯）”等成熟技术。对于达到一定控制指标的项目，政府最多给予4%的容积率奖励；采用装配式建筑的商品房还可提前办理预售等。8、2017年江苏省交通厅下发文件，要求江苏省的重点交通项目，构件的装配率不得少于30%。9、镇江市住建部门表示，到2020年，镇江市装配式建筑占比将达50%。由此可见，镇江市推动预制装配式建筑发展的力度也是越来越大。2.4.4 外省市政策调研结果北京是全国最先出台住宅产业化鼓励政策，并且将预制装配式混凝土结构列为优先发展目标的城市之一。在其关于推进本市住宅产业化的指导意见中明确提出目标任务：（1）2009年至2011年，为住宅产业化试点期，3年内住宅产业化试点项目建筑面积分别103、为10万、50万和100万平方米。从成熟和适用的预制部品入手，综合运用外墙、楼梯、叠合楼板、阳台板、空调板等预制部品，采用装修一次到位，推进先进部品、技术、工艺等的整合。（2） 2012年至2013年，为住宅产业化推广期。2012年和2013年，住宅产业化项目比例分别达到7% 和10%（按建筑面积计算）。其次是推广适用技术，完善标准体系。（3） 推广应用4类产业化住宅结构体系。第一类为装配式钢筋混凝土结构，包括框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构等；第二类为钢结构；第三类为轻型钢结构；第四类为其他符合产业化住宅标准的结构体系。鼓励以企业为主体的技术研发，充分发挥本市科研院所、高等104、院校的作用，积极开发对保证和提高产业化住宅品质有利、符合可持续发展要求的技术和工艺体系。（4）推广应用6类预制部品。第一类为非砌筑类型的建筑内、外墙板；第二类为满足建筑装饰用的制品；第三类为预制钢筋混凝土构件，包括楼梯、叠合楼板、阳台、雨蓬等；第四类为预制主体结构构件，包括框架柱、框架梁和次梁、抗震墙板、连梁等；第五类为钢结构和轻型钢结构用的构配件；第六类为其他符合标准化设计、工厂加工、现场安装条件的建筑部品在调整产业布局，完善资源配置。一是在本市东、南、西、北4个区域扶持建设若干家预制部品生产企业，使生产能力适应产业化住宅建设需要。鼓励规模较大、技术能力较强的构件厂调整产品结构，更新生产线；105、支持与建筑工程相关的大型企业投资预制部品生产。二是鼓励传统建材企业向以住宅产业化为特点的部品生产企业转型，形成3至4家大型骨干企业。上海市七部委于2011年6月发布的关于加快推进本市住宅产业化的若干意见的通知开篇就提出“住宅产业化是采用工业化生产的方式建造住宅。”同时从开发、建设、制造等多个环节进行鼓励：1.鼓励开发企业建设。对具备条件的住宅用地，在土地出让或划拨前，应予明确须按照住宅产业化的方式建造住宅。对满足一定预制装配率和相关技术规范要求的住宅产业化项目，加快研究制定预制外墙部分不计入建筑面积、建筑节能专项资金支持、保障性住房成本增加计入项目基地建设成本等的激励措施。2.培育构配件生产企106、业等实施主体。优化构配件生产企业的布局，积极支持构配件生产企业实施技术改造，提高生产设施和企业管理水平，促进部品生产的节能减排，鼓励这些企业申报高新技术企业，享受相关优惠条件。充分考虑相关设施设备、劳动力成本等的增减，加快编制相关建造定额。大力培育本市住宅产业化设计、施工、监理等的骨干企业。3.鼓励上下游产业链资源整合。支持有条件的区县和企业创建国家级住宅产业化基地。鼓励设计、开发、施工和构配件生产等相关企业优势互补，形成大型的住宅产业集团或联盟，并鼓励大型企业集团或联合体参与住宅产业化项目建设。此外，沈阳、深圳等地也都陆续出台了类似北京和上海的鼓励和优惠政策，配套措施均已落实。2.4.5 市107、场初步调研结果住宅产业化和建筑工业化是伴随着国家建设事业同步发展的，在不同时期不同领域发展呈现出不均衡性。从建设领域看，我国大型基础设施采用工业化建造方式的程度较高，尤其是铁路和高速公路建设，大量采用机械化施工，工厂化部品制造手段，总体的实施效率非常高，在全世界也是罕见的。城市基础设施建设的工业化水平也较高，基本延续了以装配式混凝土结构为主的建设模式，形成了以预制盾构管片、梁板、护栏、管道为主，路面小型构件和景观构件为辅的市场格局。国内目前现存的大部分预制构件厂主要满足这一领域的需要。工业建筑（主要是单层或多层工业厂房）领域使用混凝土预制构件总体上比例不高，大量的工业厂房采用了钢结构制造。这与108、过去我国过去近30年经济飞速发展的状况有关，很多企业为了适应短期的需要而采用了钢结构。但是装配式混凝土结构以其经济性、耐久性、防火性、保温隔热性、防震颤性等优势必将获得新生，未来的发展趋势将逐步回归到以混凝土装配式工业厂房为主。由于多种原因，目前民用建筑领域（主要是商业建筑和住宅）的预制构件用量已经很少，现有的预制构件厂发展状况也不是很好。下一步必须走技术创新、产品升级、与新型建筑工业化相适应的道路。轻型预制内隔墙板也是我国建筑工业化不可或缺的一个环节。通过将非承重内隔墙预制成大块，可以大大提高现场施工的机械化程度，减少内隔墙质量缺陷，从而实现房屋建造的全面工业化。目前全国轻质内隔墙的生产厂家109、近3万家，但大部分规模小、技术含量低，竞争激烈，亟待升级改造。2.4.6 技术调研结果我国现阶段的新型建筑工业化技术，在基础设施、市政等领域已基本成熟，大部分结构达到了标准化设计、工厂化制造、装配式施工的要求。因此对于盾构管片及其他市政构件等产品，无论设计、施工、制造的技术路线都比较单一，容易掌握。对于新型装配式建筑的技术，我国传统的技术停滞时间较长，新技术无论来自何方都有待完善，目前全国出现了百家争鸣、百花齐放的局面。这些技术首先是结构体系的创新，然后引起施工方法、构件生产工艺的变革，因此要研究预制构件市场来源，必须研究装配式建筑技术的创新状况。目前针对住宅工业化国内主要出现以下一些新技术：110、1、内浇外挂剪力墙技术技术来源香港、新加坡等特点1. 内浇外挂，外墙挂板不承受主体结构的传力；2. 挂板对整个结构而言只是荷载，节点只承受板自重；3. 挂板通过钢筋与主体结构浇注锚固；4. 挂板通常带外装修。优点1. 结构受力关系明确，主体剪力墙或者框架，挂板只是荷载；2. 外墙整体性能得到提升，防水、耐久性、保温、呼吸性、气密性；3. 外墙施工比全现浇或者填充墙施工简化；4. 连接安全可靠，耐久性好，无需后期维护；5. 连接节点不需要特殊连接件，节约成本；6. 室内没有突出的部位，对内装修有利，节约空间；7. 可以在挂板安装过程中调整误差，不会造成误差累计；8. 抗震性满足大部分要求，既有剪111、力墙/框架抗震，又有板缝消震。缺点1、 需要与现浇施工同步，必须带外脚手架，若是带外装修的板，造成外装饰面保护困难；2、 锚固混凝土需要养护，受天气影响。结论该体系是香港成熟的体系，优势非常明显。适合在抗震设防等级不高（8度及以下）地区100米以下的住宅或者商业楼宇使用。工程实例万科天津生态城一期、万科深圳龙华公租房等2、装配整体式剪力墙套筒灌浆连接技术技术来源北京万科联合清华大学、北京设计院、清华大学、北京榆构公司开发特点1、 全剪力墙结构，外部剪力墙后浇“缝合”，预制外墙参与结构受力；2、 外墙板可以复合保温、外装修功能；3、 除预制外墙板，外墙上的飘窗、阳台板、装饰板等也用预制件，简化了112、外墙后期施工（主要是保温和外装修）；4、 根据情况已经采用了叠合板、楼梯等预制件，简化了水平支撑。优点1、主体剪力墙结构与全现浇接近，结构受力关系复杂，需要专业分析和计算；2、外墙建筑性能得到一定提升，防水、耐久性、保温、呼吸性、气密性；3、减少了现浇外墙后装修（及保温）施工，节约工期、材料、人工等；4、连接部位没有突出的尺寸，与全现浇相似， 后期装修有利；5、可以在挂板安装过程中调整误差，不会造成误差累计；6、抗震性满足现有规范要求。缺点1、 需要与现浇施工同步，而且安装程序复杂，功效降低；2、 锚固混凝土需要养护，受天气影响。结论该体系是北京万科牵头，在目前标准和规范的框架下，为适应中国特113、色（结构体系、抗震要求、居住习惯、施工习惯）而创立的，相比全现浇结构有很大进步（主要是外墙建筑性能和工业化施工进步）。而且这是一种在目前全现浇施工体系下的改良，容易被设计、施工单位和将来的客户所接受。万科也积极领头，持续实践，有利于推动这套体系的应用和进步。工程实例北京假日风景B3B4，D1D8；长阳半岛；沈阳春河里、凤凰新城3、内浇外挂装配式框架技术技术来源日本等地特点1. 内浇外挂，外墙挂板不承受主体结构的传力；2. 挂板对整个结构而言只是荷载，节点只承受板自重；3. 挂板金属连接件与主体结构干连接，四周板缝全部做防水处理；4. 挂板通常带外装修甚至保温、隔热层；5. 现浇施工预留大量埋件114、，楼板外圈按照梁设计。优点1. 结构受力关系明确，主体框架，挂板只是荷载；2. 外墙整体性能得到提升，防水、耐久性、保温、呼吸性、气密性；3. 外墙可以后安装，不需要脚手架，而且是干作业，不受天气影响，有利于保护外墙板，与内装修配合，挂板安装单独流水；4. 抗震性好，主体结构刚性，外墙既有柔性节点消震又有板缝消震；5. 外墙施工速度快，有利于整体工期节约。缺点1、 对我国住宅市场可能不太适应（居住习惯问题）；2、 连接点会突出，影响房间使用，节点需要定期检查；结论该体系是日本的成熟技术，按照现有的预制混凝土外墙挂板标准已经可以做到100米高，基本满足大部分住宅和商业的要求。这种体系做好了建筑物115、的性能好，但是成本高，施工精度要求高。由于出现突出的边梁和安装节点，不符合中国老百姓的居住习惯，不适合在中国做普通住宅，但是做商业建筑是非常好的。目前，在上海、天津、深圳等地都有一些项目进行了试点，取得了一些经验和教训。工程实例万科天津东丽湖龙湖苑，北京京城大厦等，沈阳鹿岛，上海新里程4、叠合墙板剪力墙结构技术技术来源德国西伟德特点1、 采用叠合板做成楼板和墙板，现场现浇施工完成结构的连接；2、 基本只涉及结构施工，不解决保温、装修与结构一体化的问题；3、 工业化流水线、自动化生产构件，人工少，生产效率高；4、 现场施工时主要是临时支撑杆件，节约模板程度高；优点1、 构件生产实现了机械化、自动116、化甚至是智能化；2、 现场施工模板减少，与全现浇相比混凝土、钢筋作业量减少；3、 板和墙均为预制件，可以组织出一套高效的施工工艺；4、 施工完成面结构主要是预制件的模板面，平整度好，对后期装修有利，结构交工时给人的观感会非常好；5、 不需要单独的连接件，连接部位没有突出的尺寸，与全现浇相似；6、 可以在挂板安装过程中调整误差，不会造成误差累计。缺点1、 预制承重叠合墙的受力关系存疑，关键解决“共同受力”问题；2、 现场湿作业量大，受天气影响大，施工污染、劳动条件改善不明显；结论该体系是从德国引进的成熟体系，在一定条件下实施还是不错的，但是对中国市场的适应性可能要差一些，尤其是短期内还存在比较大117、的障碍。工程实例合肥青年公寓等5、装配整体式剪力墙浆锚搭接连接技术技术来源黑龙江宇辉、哈尔滨工业大学特点1、 采用预留孔道和钢筋后插锚固解决剪力墙竖向连接问题；2、 全面采用叠合楼板、预制内墙等；3、 没有复合保温和内装修；4、 现场仍然大量湿作业。优点1、节约了套筒成本；2、构件定型化，生产效率较高；3、不需要单独的连接件，连接部位没有突出的尺寸，与全现浇相似；4、可以在挂板安装过程中调整误差，不会造成误差累计。缺点1、 浆锚连接的可靠性需要进一步验证；2、 锚固钢筋用量增加，成本增加；3、 适用范围多在60米以下建筑，技术不够成熟，施工难度大，专利技术不可复制套用。结论该体系是黑龙江宇辉委118、托哈尔滨工业大学自主开发的本土化方案，有了一些成果，但是还有待完善。这种技术慢慢会完善起来，利用宇辉建筑施工的背景推动应用，易于形成一体化实施方案，有利于降低成本。上述技术由于分属于不同企业和来源，各有优缺点。但实际上有一定的共同点，即：水平构件（楼板、楼梯、阳台）均实现预制（尽管预制率不尽相同）；外墙也可以实现预制，但应走复合化道路（结构、保温、外装修一体化）；内墙根据情况选择性预制（主要是看受力和成本）；设计、制作、施工必须一体化考虑。2.4.7 原材料、劳动力、能源供应调研结果项目使用的原材料主要有钢材、水泥、砂子、石子、粉煤灰、外加剂等。其中钢材、外加剂的市场化程度较高，无需过多考虑。119、水泥、粉煤灰等在当地采购，没有障碍。劳动力供应不成问题，普通工人经过简单培训都可以胜任工厂工作。项目使用的能源主要是水、电、蒸汽，均能满足需求。2.5 投资的必要性本项目建设的必要性主要体现在以下几个方面：1. 我国住宅产业化、建筑产业现代化发展遇到了主体结构工业化的瓶颈，各地必须依托新型建筑工业化技术和产品，尤其是预制装配式混凝土结构技术和产品才能真正实现住宅产业化，制造基地的建设恰逢其时；2. 我国已经提出要走以资源集约、技术领先、环境友好为特征的新型工业化道路，目前建筑业工业化程度低、资源消耗大、环境污染严重、技术含量低，亟待改造，必须通过实施新型建筑工业化才能解决，制造基地是新型建筑工120、业化实施的物质基础；3. 国家和地方鼓励企业对新型建筑工业化技术及其产品进行研究和投资，XXXXX有限公司作为地方龙头企业，有必要承担起相应的社会责任，引领行业健康发展；4. XXXXX有限公司具有良好的财务状况、管理能力、技术能力和依托集团内部市场的优势，具有发展壮大的内生动力，此时抓住机遇引入新产品，可以为未来发展预留空间；5. 镇江市的建设用地和自然资源日益紧张，适时的占有一些土地和自然资源对未来发展意义重大。6. 通过投资该项目，预计项目公司（名称待定）可以获得以下经济效益和社会效益：在任务量饱和的情况下，可为镇江市新增至少1500个直接就业岗位，间接就业岗位近万个；公司在新产品领域实121、现突破，未来市场向好还可以继续复制构件厂；为江苏XXXXX区集团、XXXXX控股集团实施建筑产业现代化提供支持；为本地区的节能减排、绿色生产、产业升级做出贡献，提升江苏XXXXX区集团、XXXXX控股集团的社会形象。第3章 市场分析由于新型建筑工业化产品涉及的种类很多，从南京及镇江目前的发展状况和江苏XXXXX区集团的发展战略需要出发，本项目重点开展对新型建筑预制构件的调查分析。3.1 产品介绍3.1.1 房建类预制构件预制墙板 预制墙板按照部位分为内墙和外墙。内墙承担的功能相对较少，一般是起隔断和承重的作用。外墙承担的功能较多，按照是否承重、是否带保温、是否带外装修分为不同类型，生产工艺上略122、有不同。目前新型建筑工业化积极提倡采用预制外墙板，主要是为了解决现浇或者填充外墙的装饰耐久性、外保温防火性、密封性差等问题。内墙板主要是非承重的隔板，目前主要是按照材料性能分类，可以是纸面石膏板、硅酸钙板、加气混凝土砌块、轻质空心砖等。新型内墙板主要是一些施工速度快、隔音效果好、不容易出现裂纹的复合条板。如果再结合一些轻质功能性材料，则性能和附加值更高。图3-1 预制复合外墙板预制楼板预制楼板有多种，如叠合板、双T板、SP板等等，应根据不同的工程要求选用。预制叠合板是将楼板分两阶段施工：将楼板划分成一定宽度，先在工厂预制下半部分，然后在现场安装好后现浇其余部分。这样做可以同时利用预制和现浇的优123、点：既减少了模板和支撑架的使用，又保证了结构的整体性。图3-2 预制叠合楼板预制楼梯图3-3 预制清水混凝土楼梯预制清水混凝土楼梯在建筑中的应用非常合理。通常住宅楼梯是用于应急（消防、断电等情况下），对外观的装饰性要求不高，但是要求结实耐用。现浇方式制作楼梯，无论模板、钢筋还是混凝土施工都极其困难，最终质量难以保证，并且需要二次装修。采用预制清水混凝土楼梯，生产、运输和安装都方便，无需后续装修。工厂可以实现规模化生产，质量稳定，成本低，无论主体结构是否采用装配式建造，预制楼梯都具有优势。预制阳台板预制阳台按照设计要求可以做成一个整体，与主体结构的具体连接方式由设计确定。阳台和楼梯类似，采用现浇124、的方式建造存在施工困难、质量不易保证等弊端，同时工人操作的危险性大。采用预制的方式省时省力，还可以为外装修创造有利条件。图3-4 预制阳台板预制飘窗（异形、矩形）图3-6 预制飘窗（矩形）图3-5 预制飘窗（异形）3.1.2 市政、交通类预制构件预制排水管图3-7 预制排水管预制沉井图3-8 预制沉井预制矩形、圆形管节及盾构片图3-10 预制圆形管节图3-9 预制矩形管节图3-11 预制盾构片预制箱梁、预制T型截面梁图3-12 预制箱梁图3-13 预制T型断面梁3.1.3 建筑及交通用钢结构构件、建筑幕墙产品、建筑门窗产品图3-15 预制钢梁图3-14 预制钢柱图3-16 型钢混凝土用钢骨架图125、3-18 钢屋盖图3-17 钢网架图3-15 钢屋盖图3-14 钢网架图3-21 隐框玻璃幕墙图3-20 明框玻璃幕墙图3-19 异形玻璃幕墙图3-23 各型门图3-22 建筑外窗3.1.4 轻质隔墙板图3-24 轻质隔墙板（空心）图3-25 轻质隔墙板（实心）3.2 新型建筑工业化产品市场前景分析3.2.1 在民用建筑领域的前景随着我国经济的快速发展，加快城镇化健康发展和扎实推进社会主义新农村建设，将促进建筑业的高度繁荣与发展，也将带动建材工业的发展。据有关专家分析，在未来20年，我国城镇化水平年均提高1个百分点左右，2020年达到5860；我国目前各类建筑保有量为400亿m2，到2020年126、，我国将新造各类建筑300亿m2，平均每年新建造建筑面积20亿m2。如此大规模的建设，必将促进建筑业的高度繁荣与发展，从而带动材料工业的大发展。伴随着我国城镇化和城市现代化进程的快速发展，能源、矿产、水、土地等资源不足的矛盾越来越突出，生态建设和环境保护的形势日益严峻，原来建立在我国劳动力价格相对低廉的基础之上的建筑行业，正在面临劳动力成本的不断上升，逐渐成为制约我国建筑业进一步发展的瓶颈。参照国际上建筑业的发展过程，当国内生产总值达到人均1000-3000美元后，开发新型的装配式构件体系，实现工厂化生产就成为解决传统建筑人工化生产方式缺陷、促进建筑业快速发展的主要途径。试验数据表明：新型装配127、式构件体系使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理；工厂化的方式给客户带来品质更高，性能更优，更个性化的住宅产品。新型装配式构件体系具有较大的推广意义。目前中国住宅建筑的主流仍然是传统方式，即施工单位按照设计图纸现场整体浇筑出建筑物。万科从2003年开始探索的工业化住宅模式，则是将建筑尽量分解为若干份标准化的部件：梁柱，楼板，墙壁等等，在工厂里预制之后，再搬运到工地拼装起来。这种模式在中国才算是刚刚起步，但是在日本、美国、欧洲乃至香港，工业化住宅模式早已走向成熟和普遍。2009年万科有40%的施工面积采用工业化施工模式。根据万科的战略规划，到2020年，万科的住宅产品将全部出自工业化绿色住宅128、模式。从上海万科住宅产业化三年实施计划来看，2007年推出的预制装配式住宅楼比例占市场比例的35%，2008年达60%，而到2009年这一数据变为80%。目前，在上海浦东地区已有上百万平方米的预制装配式节能环保型住宅楼建成。万科正在雄心勃勃的推广自己的新模式，在北京、天津、上海、深圳等城市陆续推出了自己的工业化住宅项目。2l世纪前20年，是我国建筑业发展的鼎盛时期，每年建成的房屋面积将高达1620亿m2。可以预见，随着国家建筑政策的进一步完善，建筑材料性能的逐步改进和施工工艺水平的不断提高，装配式构件的发展应用前景广阔。3.2.2 在其他行业发展前景近年来，我国混凝土与水泥制品行业发展迅速。“129、十一五”、“十二五”、“十三五”是全面建设小康社会的关键时期，产业结构的加快调整、城镇化的加快发展、各相关产业的发展需求和基础设施建设需求，为混凝土与水泥制品行业的发展提供了广阔的市场。电力方面，未来5年，电力工业预计新增装机容量约2.45亿千瓦，仅发电方面的投资就需要1万亿元人民币。在发展结构上，国家将大力开发水电，着重加快核电和天然气发电建设速度。这必然拉动混凝土制品行业需求，存放核废料的特殊混凝土装配式构件用量会增加。市政基础设施方面，综合管廊已成为国家重点推广应用的建设项目。此外，各地正在大力建设地铁工程，盾构片、轨枕等预制构件具有广阔的市场前景；交通工程方面，各种桥梁上使用的预制箱梁130、预制T型截面梁也越来越多。3.3 市场调查与分析3.3.1 国内市场前景我国目前每年的住宅建设开竣工总量约10亿平方米，即使按照平均建设成本1000元平米估算，每年的住宅建设投入超过1万亿元人民币。目前住宅生产中，主体结构应用产业化技术建设的住宅比例不足5%，与国外差距十分巨大。由于全预制装配整体式钢筋混凝土结构技术的出现，解决了住宅产业化的主要技术矛盾，这将促使我国住宅产业化的迅猛发展。在未来十年中，按照每年5%的递增比例估算，全国每年将增加5000万平米的市场份额，造价至少约500亿元，其中土建造价至少375亿元。按照70%的预制率估算，每年住宅产业化（建筑主体）的产值增长超过260亿元131、，十年后每年产值将达几千亿元，平均每个省的产值将超百亿元。由于国外住宅产业化“多快好省”的特点已经引起中央的高度重视，目前已经制定的有利政策包括清洁生产法、节能墙改政策等，都对住宅产业化有一定的支持和鼓励措施，再加上国家“节能减碳”目标压力也将对住宅产业化产生推动作用，不排除国家进一步制定有利于住宅产业化发展的优惠政策，更将促进住宅产业化发展急速膨胀，随着社会对建筑产业现代化认识的提高，以及产业化技术的不断成熟，住宅产业化必将成为未来住宅生产的主流方式，市场前景广阔。3.3.2 南京及周边地区（半径200公里范围内）市场前景2014年以来，南京市房地产年投资总额均超千亿元。2016年，南京市完132、成房地产开发投资1845.60亿元，商品房销售面积1558.18万平方米。预计今后十年内每年房地产投资总额均在1500亿元以上。按照50%的预制率估算，每年住宅产业化（建筑主体）的产值规模将超750亿元。目前南京市大规模、专业性的住宅产业化生产基地仅有两家南京大地建设新型建筑材料有限公司、中民筑友南京绿色建筑科技园，市场潜力极其巨大。此外，江苏XXXXX区集团、XXXXX控股集团、明发集团（江苏XXXXX区集团的战略合作单位）在南京及周边地区的开发项目，以及各区县的保障房都可以采用工业化方式建造；加之近年来城市管廊、新型装配式公路桥梁日渐兴起。所有这些，预示着建筑产业现代化市场规模巨大。3.4133、 市场预测3.4.1 预制构件市场需求预测本项目投资的条件是未来市场对预制装配式房屋构件有持续扩大的需求，由于目前尚无详细的市场分析数据，须设定一些条件进行测算（以南京市场为例。如南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知宁政办发2017143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为重点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、溧水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采用装配式建筑。装134、配率要求：住宅不低于50%，其余不低于40%）。市场规模预测数据见下表：序号预测项单位年份20182019202020211南京地区住宅新开工面积万20002000200020002南京周边地区住宅新开工面积万10001000100010003有把握参与建设的面积（内部市场）万5005005005004可以争取参与建设的面积（外部市场）万2002002002005（3+4）小计万7007007007006按建筑面积折算成结构体积万m2802802802807对应建设面积房屋的预制率%505050508住宅工程钢筋混凝土预制构件体积万m1401401401409市政工程钢筋混凝土预制构件体积万m135、1015151510交通工程钢筋混凝土预制构件体积万m1015151511其他PC预制构件（建筑内外装饰件等）体积万m2222按普通PC工厂的年产量10万m3（实际上远达不到该数值）计算，仅房建类PC预制构件就需要至少14个普通PC工厂的产能方能满足市场需求，而实际上南京市现有PC工厂（包括已建成和在建的）总数尚不足10家。特别说明：南京周边地区的预制装配式建筑尚未计算在内。3.4.2 价格预测本项目预测各种产品的价格为下表（2018年价格）：序号产品类型单位预测单价（元）1房建PC预制构件m30002市政工程PC预制构件m32003轨道交通工程PC预制构件m33004其他PC预制构件m340136、05建筑及交通用钢结构t10000（轻、重钢综合后）6建筑幕墙产品m25007建筑门窗产品m24008轻质隔墙板m7009整体家居产品m2/注：价格会随着市场变化而波动。3.5 市场策略3.5.1 新型建筑预制构件市场策略1. 与政府平台公司（如扬子国投等）合作，设计、建造采用工业化技术的政府安置房项目；2. 江苏XXXXX区集团自身以及XXXXX控股集团、明发集团等单位开发的住宅项目、房建类PPP项目等，尽可能多的采用工业化技术设计、建造；3. 江苏XXXXX区集团、江苏交工集团、南京同力建设集团参与的部分市政基础设施、交通工程（含轨道工程）项目，以及市政类、交通类PPP项目，尽可能多的采用137、工业化技术设计、建造；4. 组建具有一定专业能力的工程技术团队，配合设计院（如南京XXXXXXXXXX股份有限公司及江苏XXXXX区集团自身的XXXXX研究院）进行方案讨论、深化设计等工作；5. 跟踪当地大型工业与民用建设工程设计、开发情况，适时的影响设计单位设计师的观念，引导其采用新型建筑工业化的设计方案；6. 配合设计单位和业主完善设计方案，最终朝着有利于本公司实施的方向推进；7. 按照正常程序参与投标，并与甲方单位（业主、总包或分包）签订供货合同；8. 配合设计院完成深化设计和定价（此种方案的定价往往只能在深化设计完成后才能最终确定，可以与咨询公司合作完成）；9. 安排专人负责供货协调、138、结算、收款、服务等工作。第4章 建设条件与项目规划4.1 项目建设条件4.1.1 社会、经济发展条件镇江市的经济发展水平已经符合本项目建设的条件，新型预制构件可以择机发展。新型预制构件产品在当地属于政府鼓励发展的新产品，对于节能减排、保护环境、提升产业技术含量和可持续发展能力均有积极意义。项目一经评审通过，就可以申请当地的优惠鼓励政策，主要涉及到：固体废弃物综合利用（减免增值税）、节能保温复合墙板（减免所得税）、新技术成果转化专项资金支持等。4.1.2 技术条件新型预制构件目前有一定技术要求，主要表现在：1、设计、施工、验收标准还有待完善；2、设计环节需要专业的深化设计公司配合才能完成构件图设139、计；3、复杂构件的制作环节需要有经验的专业工程师和技术工人完成；4、部分设备和原材料的市场化程度还不高。这些技术要求当中，第2条将长期存在，它们会给新进入的企业带来一些麻烦，但同时也给后来的竞争对手设置了障碍。对于本项目而言，上述产品的相关技术障碍可以通过引进有经验的人才和聘请有经验的公司参与建设而得到解决（江苏XXXXX区集团的战略合作伙伴-南京XXXXXXXXXX股份有限公司自身已有完善的工业化XXXXX、建造团队）。本项目所生产产品均为市场通用产品，不存在技术保护。通过公司的技术创新，可以提高产品的附加值，提高生产效率。4.1.3 主要资源供应状况1、 主要原材料本项目使用的原材料主要有140、型材（钢型材、铝型材等）、水泥、砂子、石子、粉煤灰、外加剂等。其中型材、外加剂的市场化程度较高，无需过多考虑。水泥、粉煤灰、矿粉等胶凝材料在当地采购，没有障碍。砂石料可由长江沙堵码头直接卸料，经全封闭皮带廊运送至本项目地块内，其单位成本相比同类产品至少降低20元/吨。2、 能源、动力项目所需电力由丹徒供电公司提供，电压等级10kv，可以满足需求。项目所需水源拟采用自备井（以降低用水成本），配套建设污水处理设施。PC预制构件生产所需蒸汽可由附近的热电厂提供，有效降低了产品的生产成本。PC预制构件生产用振动台等气动设备所需的压缩空气，可在厂房外建设空压机房，由空压机供气。3、 劳动力本项目所需劳动141、力大部分可以就地解决，主要以普通建筑工人和技工为主。通过培训，工厂生产线上的人员甚至可以是女性员工。综合来看，项目所需的原材料和能源、水以及劳动力供应充足，没有障碍。4.2 项目规划4.2.1 规划依据根据镇江市及丹徒区政府要求，中化镇江焦化有限公司应尽快整体关停。关停后，原焦化厂地块拟整体转型为镇江市绿色建筑产业园，形成绿色建筑产业集聚区。4.2.2 整体规划XXXXX有限公司有意参与该绿色建筑产业园的建设。作为牵头单位，江苏XXXXX区集团力争在2018-2021年内，将原中化镇江焦化有限公司地块建设成为一个大型现代建筑产业集群(绿色建筑产业园)。项目拟分二期建成，一期工程主要产品为各类P142、C预制构件和总部经济园（园内设置总部大楼、科研办公楼、新技术新产品展示用房，同时配建相关生活配套设施及小型商业用房）；二期工程产品涵盖建筑及交通用钢结构（轻钢+重钢，以重钢为主）、建筑幕墙、建筑门窗、轻质隔墙板及现代家居产品（如整体卫浴、整体厨房等）。一期工程PC预制构件部分拟分为房建、市政、交通和其他四大类，其中房建类PC预制构件的产能拟不低于40万m3/年，对应的房屋建筑面积可达533万m2/年（按0.3m3/建筑平米、综合25%装配率考虑）；市政类PC预制构件【如沉井、普通排水管（沟）、矩形及圆形管节等】的产能拟不低于5万m/年；交通类PC预制构件（如箱梁、T型截面梁等）的产能拟不低于1143、0万m/年；其他混凝土预制构件（如建筑外墙装饰件、室内装饰件等）的产能拟不低于1万m/年。一期工程总部经济园部分拟建设两个企业总部（一个装饰幕墙企业总部、一个施工总承包壹级企业总部）；科研办公楼主要用于建筑工程、市政工程设计，以及建筑相关新技术、新产品研发（如研究、试验等）；配建的相关生活配套设施包括食堂、宿舍、内部招待所等；小型商业用房包括超市、饭店、银行、文印店、诊所等。总部经济园计划实现营业收入不低于70亿元/年。二期工程的主要产品及产能：建筑及交通用钢结构拟不低于5万t/年（以交通工程用重型钢结构为主，兼顾建筑工程用轻型钢结构）、建筑幕墙产品拟不低于30万m2/年、建筑门窗产品拟不低于144、30万m2/年、轻质隔墙板产品拟不低于30万m3/年、现代家居产品的销售额拟不低于5亿元/年。二期工程可依据产品的市场需求情况结合项目整体进度予以实施。本项目总部经济园内所设研发中心的科研内容包括：建筑工程设计（承载平台国家建筑工程行业甲级设计资质）、预制装配式建筑结构部品图专项设计（承载平台XXXXX有限公司XXXXX研究院、南京XXXXXXXXXX股份有限公司）、建筑业企业科技研发（承载平台江苏省认定建筑业企业技术中心）。项目整体规划情况见下图：江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研145、究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告 4.2.3 分项规划分项规划主要包括：项目交通流线组织、砂石和混凝土运输路径、总部经济园布局、绿色与科技专篇（含循环经济、智能工厂、绿色建筑）等。详述如下：江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告 江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）146、建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告第5章 工厂工艺技术和工程方案本项目涉及到的新型工业化产品类型较多，每种产品的生产工艺技术不尽相同，按照产品类型划分生产工147、艺技术和工程方案。5.1 工艺方案5.1.1 新型工业化PC预制构件对于尺寸符合一定规则（一般长宽不超过3.5m4.5m，厚度不超过300mm）的平板类混凝土预制构件，如果数量较大（如墙板、楼板等），适合采用流水线连续生产。此种流水线国内外均有成熟技术，不存在障碍。未来工厂的工艺规划和工程建设重点要满足此种流水线的要求。目前，国内已经有一些公司投资建设了这种生产线，其中包括黑龙江宇辉集团（沈阳工厂）、亚泰集团（沈阳工厂）、长沙远大（长沙工厂）、西韦德（合肥工厂）、中民筑友（南京工厂）、龙信集团（海门工厂）。对于体积较小、形状不规则的混凝土预制构件（如楼梯、阳台、飘窗等），根据产品的数量和尺寸可148、以采用小型流水线或者移动模位式生产工艺。此种工艺在厂区规划阶段预留车间位置即可，根据工程项目可灵活调整。国内也有很多工厂采用这种生产工艺，其中包括北京榆构有限公司、上海建工集团、深圳华龙建筑构件有限公司、南京大地建设新型建筑材料有限公司、江苏XXXXX建筑产业发展有限公司等。对于大型建筑预制构件（如大型立体墙板、屋面板、工业厂房屋架等），最好采用固定模位方式生产。工厂建设阶段预留车间或者露天场地，但要做好设备选型工作，以适应构件最大尺寸和重量需要。一般生产大型构件的公司都是采用这种方式。其余生产设施包括：模具加工车间、钢筋加工车间、混凝土生产车间、试验室、配电室、供水室、供气室（气动设备用）等149、。这些设施根据工厂总体容量要求和建设。5.1.2 钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居产品上述产品的生产工艺成熟，可借鉴同类项目直接引进。5.2 工厂布局、规划工厂布局按照工艺要求进行，兼顾投资顺序和扩产的要求。项目初步规划图和生产工艺布置图详见本报告附件1、附件2。5.3 主要原材料、燃料、动力消耗指标5.3.1 主要原材料消耗指标主要原材料为胶凝材料(水泥、矿粉、粉煤灰)、骨料、钢筋等。按照常规混凝土的配合比以及预制构件含钢量，测算本项目满产状况下各种原材料的消耗量见下表：PC预制构件的主材消耗指标如下：序号产品类型单位指标（kg/m）胶凝材料砂子石子钢材1房建PC预制构件400850150、11001002市政工程PC预制构件40085011001003轨道交通工程PC预制构件40085011001004其他PC预制构件4008501100100一、二期工程各类主材消耗情况如下：主要消耗指标主要原材料胶凝材料（水泥、矿粉、粉煤灰等）22.4万吨/年砂子47.6万吨/年石子61.6万吨/年钢筋5.6万吨/年型材（钢）、板材（钢）5.25万吨/年铝型材0.56万吨/年玻璃60万m2/年ALC组成材料31.5万m3/年5.3.2 主要能源消耗指标主要消耗指标能耗柴汽油1000吨/年天然气1000万m3/年如有蒸汽，则免烧天然气电力总耗电量7312万度按照每生产1m3产品测算，预制构件耗151、电约50度，其中办公部分综合耗电约1.5度；钢结构制作耗电约150度/吨；幕墙、门窗生产耗电约5度/ m2；隔墙板生产耗电约20度/m3；整体家居产品生产耗电按300度/万元；办公类、生活类建筑耗电按60W/m2*8h*300d考虑其中房建类PC预制构件生产2000万度市政类PC预制构件生产250万度交通类PC预制构件生产500万度其他PC预制构件生产50万度总部经济园1362万度钢结构生产750万度幕墙生产150万度门窗生产150万度轻质隔墙板生产600万度整体家居产品生产1500万度能耗水总耗水量27.39万吨按照每生产1m3产品测算，预制构件耗水约0.251吨，其中办公部分综合消耗水约0152、.011吨; 轻质隔墙板生产耗水约0.251吨/m3;金属、玻璃制作、整体家居产品生产耗水不多；办公人员及生产工人耗水量按30吨/人.年考虑各类PC预制构件生产14.06万吨轻质隔墙板生产7.53万吨钢结构、幕墙、门窗、整体家居产品生产1万吨总部经济园及生产工人耗水量4.8万吨说明：本项目每年的水电消耗量随着产量的增加而增加，实际消耗量与工厂管理水平和工艺技术方案有关系，数据仅供参考。第6章 环境保护6.1 设计依据GB508942013机械工业环境保护设计规范；GB89781996污水综合排放标准；GB 162971996大气污染物综合排放标准；GB 13271-2014锅炉大气污染物排放标153、准；GBl23482008工业企业厂界环境噪声排放标准。6.2 设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施污染物总量控制及贯彻以防为主、防治结合的原则，对所产生的各种污染物进行治埋，保证达标排放。6.3 建设地区的环境现状6.3.1 项目的地理位置本项目拟选址在XXXXX区XX镇营春村，原中化镇江焦化有限公司厂区（中化镇江焦化有限公司拟整体关停）。项目地块紧邻长江镇江段（世业镇），距长江沙堵港口码头约1Km。地块总面积约620亩，周边已建成热电厂、水泥厂、甲缩醛（多聚甲）化工厂、污水处理厂等。地块北侧即为沿江高等级公路。6.3.2 地形、地貌、154、土壤、地质、水文、气象1、地形、地貌及气象条件该区域地形地貌属于平原类型，地势平坦，适宜建设。焦化厂整体关停涉及的拆迁、安置、补偿等工作由丹徒区政府负责。镇江市属北亚热带季风气候区，气候温和，季节变化明显，雨量适中。降雨量四季分配不均。冬半年（103月）受寒冷的极地大陆气团影响，盛行偏北风，降雨较少；夏半年（49月）受热带或副热带海洋性气团影响，盛行偏南风，降水丰富。尤其在春夏之交的5月底至6月，由于“极峰”移至长江流域一线而多“梅雨”。夏末秋初，受沿西北向移动的台风影响而多台风雨，全年无霜期222224天，年日照时数19872170小时。全年平均气温15.5度。2、地质水文条件该区域地质条件155、良好，适宜建设。建筑物7度抗震设防。3、水文情况该区域内主要为长江水系。6.3.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物项目建设对周边动植物、森林、矿藏等无影响。6.3.4 人口和社会等情况项目所在地人口、社会情况稳定，不存在影响项目的因素，同时也不会对周围社群产生不利影响。6.3.5 交通运输情况项目地处XXXXX区XX镇营春村，地块周边路网发达，交通便利（沿江高等级公路位于本项目北侧，长江镇江段距离本项目约1km），具有发展经济的有利条件。6.4 项目主要污染源和污染物本项目主要污染源是产品生产活动，主要污染物有： 构件成型车间：主要污染物为废渣、噪音； 运输及存放场地：主要污染156、物为噪音； 钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居生产车间：主要污染物为边角料、废渣、噪音； 办公和生活区：主要污染物为生活垃圾、废水。6.5 项目拟采用的环保措施主要污染物的处理和控制措施为：u 废水预制构件生产过程会产生少量污水，但是这些污水没有化学污染，和雨水一起经过收集、沉淀之后循环使用。少部分会渗透到地下，对地下水没有污染。因此项目也不对外排放污水，少量无害污水通过沉淀处理后即能满足排放标准。u 废气本项目使用燃气锅炉，无废气产生。u 噪音本项目正常生产时会有一定噪音产生，主要是建筑机械（如铲车、吊车、钢筋加工机械、混凝土振捣机械等）噪音。这种噪音对环境的危害很小（注：本项目周边无157、居民区和商业、办公场所），加强对作业工人的防护即可。u 粉尘本项目生产过程中会产生少量粉尘，主要是混凝土、水泥、机械作业过程中不可避免的遗撒造成的。这种粉尘主要影响的是工厂内部的环境，对于外部的环境没有太大影响。生产过程中通过加强清扫、洒水等措施可以有效避免。6.6 环境保护投资估算本项目无需专门投资建设环保设施，按照正常的规划设置垃圾收集点、废水收集池即可。6.7 环境影响评估结论本项目环境影响极小，满足环境保护的各项要求。本项目对周围环境无特殊要求，项目也不会对周围环境产生大的影响。第7章 劳动保护与安全卫生7.1 设计依据根据国家有关改善劳动条件，加强劳动保护的规定，本工程对粉尘污染、噪158、声污染以及其它潜在的职业危害和不安全因素，将依据“安全第一，预防为主”的原则及劳动安全和工业卫生的标准，积极采取切合实际、经济合理、行之有效的措施，设置必要的劳动安全、卫生设施，为工厂创造一个安全、文明的劳动环境。主要设计依据有：JBJ182000机械工业职业安全卫生设计规范；GB50016-2014XXXXX防火规范；GBZ12010工业企业设计卫生标准；GB50831999生产设备安全卫生设计总则；GBZ2.12007工作场所有害因素职业接触限值 第1部分：化学有害因素；GBZ2.22007工作场所有害因素职业接触限值 第2部分：物理因素；GB500342013建筑照明设计标准。7.2 生159、产过程中职业危害因素的分析项目生产过程中存在以下职业危害因素：u 构件成型车间：噪音、粉尘、机械打击、局部有高温烫伤可能；u 钢筋加工车间：噪音、粉尘、机械打击、电、局部有易燃易爆物品。7.2.1 职业安全卫生主要措施(1) 严格按照国家有关规定设置安全生产防护栏、防护网、警示牌等；(2) 为工人配备适宜的劳动保护用品，包括绝缘鞋、手套、耳塞、毛巾等；(3) 对工人进行不定期培训，加强日常检查，强化制度落实；(4) 对危害因素进行监控，配备足够的检测设备和装置，尽量消除危害源；(5) 建立应急处置预案，硬件软件符合要求。7.2.2 消防措施项目存在少量可能引起火灾的危险源，主要是：燃油：如果厂160、区内设置临时燃油存放点，则成为消防重点；易燃气体：生产过程中可能使用到乙炔等易燃气体，可能是消防隐患；电焊：钢材加工过程中必然用到电焊，此时可能引起周围可燃物品火灾。上述消防危险源只要严格按照物品或工序的消防规定处理，可以实现消防安全。具体措施是加强培训、配备灭火装置、建立消防处置应急预案等。第8章 企业组织和劳动定员8.1 管理组织机构公司内部实行矩阵式管理，管理层级扁平化，由8个管理部门（综合部、财务部、营销部、生产部、技术部、质检部、设备部、物资部）组成。公司设总经理1人，技术负责4人（PC预制构件：1人；钢结构：1人；幕墙门窗：1人；轻质隔墙板整体家居：1人），副总经理13人（PC预制161、构件：生产2人、营销2人；钢结构：生产1人、营销1人；幕墙门窗：生产1人、营销2人；轻质隔墙板整体家居：生产2人、营销2人）。根据部门和生产实体的重要程度，可以由总经理或者副总经理兼任部门主管（如部长等）。一期项目（PC预制构件厂）设管理人员约77人，开始运营以后根据实际情况逐步增加，以满足管理需要为限；预计二期项目（钢结构厂、幕墙门窗厂、轻质隔墙板整体家居厂）需要的管理人员总数不少于91人。未来工厂的组织机构建议按照下述图示进行编制：管理部门综合部财务部营销部生产部技术部质检部物资部设备部生产单位PC预制构件厂438201012128钢结构厂22364432幕墙门窗厂33464442轻质隔墙162、板整体家居厂33475553合计168人（普通管理人员）+18人（高级管理人员）=186人8.2 工人配置工人的配置大约为：生产单位产量工人数量（人）备注PC预制构件厂40万m（房建）500含钢筋加工等5万m（市政）8010万m（交通）1301万m（其他）20钢结构厂5万t150/幕墙门窗厂60万m2180轻质隔墙板整体家居厂30万m35亿元140合计1200人工人根据生产需要灵活调整，与产量和生产工艺对应。根据项目设定的目标，生产高峰期可能会在1200人左右。钢筋加工的人数根据钢筋复杂程度、机械化程度不同差别较大。其他辅助人员（如安保、后勤等）根据公司运营状况适当配置，预计人数在60人左右。163、辅助人员拟由专业公司派驻。(1) 工厂组织形式和劳动制度工厂采取连续生产方式，每天根据市场订单量灵活配置劳动力。生产是可间断的，没有风险。正常情况下实行24小时3班生产制度，任务量不足或与特殊情况则减少作业时间和班组。(2) 全厂总定员及各类人员需要量在工厂达到满产的情况下，根据项目设定的目标，园区总人数约1686人，其中：管理人员186人、生产工人1200人、总部经济园300人（不含专业公司派驻的约60名辅助人员）。(3) 劳动力来源项目的管理人员通过内部选派和社会招聘解决，普通工人通过社会招聘解决。第9章 项目实施进度安排9.1 项目实施计划项目实施计划如下表：序号实施项目时间管理活动1项164、目可行性研究2017.12组织编制并报批可行性研究报告2立项审批2018.3申报立项及审批3土地整理2018.3-6组成工作班子推进各项工作4工程设计规划设计2018.3方案设计2018.4一期工程施工图设计2018.5-6装饰及道路、景观设计拟在2018.12前完成二期工程施工图设计2020.4-55一期工程施工土建及装饰、安装工程施工其中工厂部分拟在2018.12竣工，其余建筑拟在2019.12竣工6PC及相关设备采购、进场2018.10-11工厂管理机构成立并运行7PC及相关设备安装并调试2018.12-2019.18工厂验收及投产2019.2工厂产出的部分PC预制构件用于总部经济园及相165、关生活设施施工9道路、景观等配套工程10除工厂外的其余工程（含配套工程）验收2020.411二期工程施工工程报建2020.612厂房施工2020.7-11根据市场需求情况确定开工时间13设备采购、进场2020.1114设备安装并调试15工厂验收及投产2021.216道路、景观等配套工程2021.2-49.2 项目组织各阶段9.2.1 项目建设机构确定项目在建议书获得批复之后就可以进行可行性研究，从而为项目实施提供可靠依据。此时有必要成立项目建设机构，协调公司现有资源为新项目的推进提供支持。9.2.2 可研批复可行性研究经过详细分析、论证之后，要经得住各方面的考验。经过批复的可行性研究还要根据具166、体情况的变化灵活调整。9.2.3 土地获取 根据项目建议书和可行性研究报告提供的信息，及时获取所需土地。由于土地对未来项目建设十分重要，土地手续有时办理起来比较复杂，因此要优先考虑。9.2.4 资金筹措项目一旦启动，将需要大量资金投入，因此资金筹措工作在项目建设初期就要提上日程。9.2.5 工厂建设及验收工厂建设由项目建设机构组织，具体负责人落实。实施过程完全按照工程施工建设程序展开，分别履行规划、设计、工程招标、设备采购等程序，最后实现工厂交工验收。本项目的设计、施工任务均由XXXXX有限公司自行负责。江苏XXXXX区集团具有建筑工程行业甲级设计资质、建筑工程施工总承包特级资质及其他多项施工167、总承包、专业承包资质。9.2.6 市场开发本项目的特点是产品为订单式生产，在项目建设期间应当按照市场策略开展市场调研和市场开发。最理想的状况应当是在项目建设期间就锁定一定量的市场（签订合同），一旦工厂建设完成，即可按照客户要求投入生产和提供产品。由于江苏XXXXX区集团自身业务多元（拥有施工、开发、投资、海外业务），是XXXXX控股集团的成员企业，同时集团还与南京扬子国投（政府平台企业）、明发、红星美凯龙、万科、恒大、碧桂园等房企进行了深层次的战略合作，因此项目订单不成问题，可保证房建类PC预制构件在投产初期即可实现满产。9.3 工厂建设各阶段本项目前期实施的以下各项重点工作应当格外关注。9.168、3.1 建立工厂建设管理机构应当按照工厂建设的需要配备足够的管理人员，成立建设管理项目部，任命项目经理、工程师等。9.3.2 勘察设计和设备选型工艺规划设计主要是针对项目的产品特点、产能、质量要求等进行生产工艺的选型，确定工艺流程，提出生产线的关键技术参数，设备参数等。厂房设计主要是在工艺规划设计的基础上针对土建施工项目进行建筑、结构设计，以满足工厂功能要求。本项目的工艺规划设计和厂房设计已完成，项目即将启动建设。9.3.3 施工控制和工厂验收(1) 施工总承包招标：通过内部招标确定合适的基层单位（江苏XXXXX区集团的施工分公司），配合完成工厂建设；(2) 制定施工组织设计，综合协调时间、场169、地、材料、施工机械、人员的工作； (3) 组织人工、材料、机械进行土建施工，并控制好安全和质量；(4) 设备招标：在工艺规划设计的基础上，选择适合的设备供应商；(5) 土建验收、设备安装、工厂绿化，最终实现工厂整体验收。9.3.4 生产准备和试生产(1) 建立工厂管理机构，在工厂验收前正式确定工厂管理的具体人员和组织机构。(2) 招收和培训职工。对职工的调集、招聘和必要的培训要做出适当的时间安排，使其和生产经营需要相衔接。(3) 组织收集生产技术资料，制订必要的管理制度和各种操作规程。(4) 组织生产物资供应。落实原材料、燃料、协作产品、水、电、气和其他配合条件，签订有关协议。(5) 组织工具170、器具、模具、备品、备件等的计划、制造和订货。(6) 组织试生产，确保工艺线和设备满足基本要求，个别设备需要达到满负荷运转的条件方可验收。建设项目按批准的设计文件规定的内容建完，并经生产前检查、试运转、带负荷试运转合格后，形成生产能力，能正常生产合格产品时，应及时验收。这时，生产人员进驻现场，由施工单位向建设单位办理移交固定资产手续，交付使用。建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初步验收，提出竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图。第10章 投资估算、资金来源、经济效益分析10.1 项目投资估算10.1.1 项目所需总投资额项目估算总投资21.00亿元，其中：建筑工171、程投资15.82亿元，机械设备投资5.18亿元。分项投资情况如下：总投资估算表序号项目投资估算（万元）占总投资比例建设工程投资1土地出让费（含税）139006.62%2房建类PC预制构件厂房（含水电工程）2500011.9%3其他混凝土预制构件厂房（含水电工程）15000.71%4整体家居车间（含水电工程）15000.71%5钢结构车间（含水电工程）22501.07%6轻质隔墙板车间（含水电工程）22501.07%7幕墙车间（含水电工程）22501.07%8门窗车间（含水电工程）22501.07%9总部大楼、研发中心、办公楼、检测中心、配套服务、食堂、宿舍（含装饰装修费用）6000028.57172、%10配电房（包含增容费用）20000.95%11加气站10000.48%12堆场100004.76%13其他（道路、绿化、场平等）143006.81%14建筑科技投入（太阳能光伏发电、太阳能热水、光电幕墙、垂直森林外墙等等）100004.76%15预留不可预见费用100004.76%小 计15820075.31%机械设备投资1起重吊装设备50002.38%2房建类PC预制构件厂房（机械设备）180008.57%3其他混凝土预制构件厂房（机械设备）8000.38%4整体家居车间（机械设备）50002.38%5钢结构车间（机械设备）70003.33%6轻质隔墙板车间（机械设备）20000.95%173、7幕墙车间（机械设备）30001.43%8门窗车间（机械设备）30001.43%9交通类PC预制构件生产设备45002.14%10市政类PC预制构件生产设备35001.67%小计5180024.69%总计210000100%10.2 资金来源本项目资金来源的主要渠道为自筹。10.3 经济效益分析本经济效益分析基于当前（2017年11月底）南京市场PC预制构件、钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板和整体家居产品的销售价格及人工、材料的市场价格进行评估。10.3.1 一期工程年设计生产能力和产值年设计生产能力：房建类PC预制构件40万立方米、市政基础设施PC预制构件5万立方米、交通设施PC预制构件10万174、立方米、其他PC预制构件1.0万立方米；总部经济园年营收不低于70亿元。满产产值：按南京市现行市场销售价格计算，则满产产值如下表所示：序号产品类型单位销售价格满产产量单价合价（万元）1房建类PC预制构件万m4030001200002市政类PC预制构件万m53200160003交通类PC预制构件万m103300330004其他混凝土预制构件万m1340034005总部经济园700000合计87240010.3.2 二期工程年设计生产能力和产值序号产品类型单位销售价格满产产量单价合价（万元）1建筑及交通用钢结构万t57500375002建筑幕墙产品万m230500150003建筑门窗产品万m230175、400120004轻质隔墙板万m330700210005整体家居系列产品50000合计13550010.3.3 固定成本包括：土地、厂房、配套生产生活用房、配电房增容及其他（道路、堆场、绿化等）费用的年分摊折旧费；装饰装修费用（含办公家具）的年分摊折旧费；生产设备年折旧费和管理费用支出等等。计算过程及结果：略。10.3.4 变动成本A、每m3PC预制构件的变动成本1、每m3PC预制构件（不区分房屋构件、市政构件、交通构件、其他构件）的主要材料变动成本序号项目金额（元）备注1C40混凝土4001m32钢筋用量55080kg/m3(材料费、加工费、机械费合计6.875元/kg)3预埋件、保温板49176、04模具摊销、易耗品60含模具摊销和低值易耗品5设计费用456动力能源及其他90含养护费用，其中每m3PC预制构件消耗电50度、水0.25t7运费150合计1785元/m32.劳动力成本按人均年收入9万元/年计算单位人工变动成本。计算过程及结果：略。3.营销费用按产值的4%计提营销费用，计算单位营销变动成本。计算过程及结果：略。4、财务费用如完成上述营业收入，按年度周转4次所需流动资金？万元计算，预计年财务费用支出为？万元（含贷款手续费用），经计算得出单位财务变动成本。计算过程及结果：略。将上述各项变动成本进行叠加，得出PC预制构件的单位变动成本（元/m3）。计算过程及结果：略。B、每t钢结构177、的变动成本计算过程及结果：略。C、每m2幕墙的变动成本计算过程及结果：略。D、每m2门窗的变动成本计算过程及结果：略。E、每m3轻质隔墙板的变动成本计算过程及结果：略。F、每万元整体家居产品的变动成本计算过程及结果：略。10.3.5 经济效益评价分析本分析基于当前南京市场PC产品和钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居产品的销售价格，未考虑未来价格上涨因素。产能变量指标分析100%产能90%产能80%产能70%产能60%产能1营业收入/2固定成本/3变动成本/4税前利润/5企业所得税/6税后利润/7投资回报率（%）/8说明： /10.3.6 结论综上所述，本项目在市场相对稳定的情况下，按当前178、南京市场PC产品和钢结构、幕墙、门窗、轻质隔墙板、整体家居产品的销售价格实行“以销定产”（不考虑未来价格上涨），则项目年完成 %产能即可在 年内完成投资回收。第11章 可行性研究结论与建议11.1 项目业务来源分析11.1.1 目前南京市场的PC工厂情况(9家，设计总产能不足600万m2/年)浦口区3家：龙信集团与南京天云建材在浦口区（在桥林）合资成立的PC工厂即将建成投产，工厂规模较小；南京大地建设集团在浦口星甸成立的又一家PC工厂，规模尚可（尚未投产）；江苏XXXXX区集团控股的江苏易安住工PC工厂（设计年产能8万m3，尚未投产）。六合区1家：南京金海宁新型建材科技有限公司在六合区有一家P179、C工厂，工厂规模较小（商品混凝土企业新增业务），即将投产。江宁区5家：南京大地建设集团在江宁东山镇有一家PC工厂，已投产，规模中等；中民筑友在江宁滨江开发区有一家PC工厂，已投产，规模中等；远大住工在江宁区有一家PC工厂，合同已签署，但尚未拿地（远大与金陵建工集团合资成立）；南京XXXXXXXXXX股份有限公司在江宁湖熟有一家PC工厂，已投产，规模较小；江苏筑业建筑科技发展有限公司与南京XXXXXXXXXX股份有限公司合作的江苏建构科技发展有限公司，位于江宁汤山工业集中区上峰镇，设计年产能6万m3，尚未投产。上述PC工厂的设计年产能按平均5万m3（实际达不到该数值）考虑，总产能为45万m3/年180、，合600万m2（建筑平米）。11.1.2 南京市推进建筑产业现代化的强制政策住建部已将江苏省设定为国家建筑产业现代化试点省份，南京市是试点城市之一。2017年8月1日，南京市人民政府办公厅印发了南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见的通知宁政办发2017143号，明确南京市将按照“突出重点、分类推进”的原则，将全市装配式建筑发展划定为重点推进区域、积极推进区域和鼓励推进区域，其中中心城区（包括主城和东山、仙林、江北三个副城，总规划面积846平方公里）、溧水区永阳新城、高淳区淳溪新城、中新南京生态科技岛（江心洲）为重点推进区域，区域内所有新建住宅和单体面积超过5000平方米的公共建筑必须采181、用装配式建筑。装配率要求：住宅不低于50%，其余不低于40%。文件鼓励装配式建筑使用“新三板（预制内外墙板、预制楼板、预制楼梯）”等成熟技术。11.1.3 江苏省交通厅推进建筑产业现代化的强制政策2017年江苏省交通厅下发文件，要求江苏省的重点交通项目，构件装配率不得少于30%。11.1.4 江苏省、南京市推进建筑产业现代化的奖励政策1.江苏省政府层面有“智慧建筑”产业基金。2.国开行有专门的低息贷款，用于支持PC预制构件生产、安装。3.采用工业化方式建造的项目，其容积率奖励2%；如再采用预制外墙板，容积率追加奖励2%。4.采用装配式建筑的商品房可提前办理预售等。5.国家、江苏省、镇江市都支持182、建筑全产业链基地（产业聚集区）建设，并享有税收等方面的一系列优惠政策。11.1.5 项目市场前景分析1.目前南京市每年新开工房屋面积在2000万m2以上，按照住宅50%以上、其余40%以上的装配率要求，PC预制构件每年的市场前景都在1000万m2（建筑面积）以上。2.目前南京市场每年的市政基础设施、交通工程总投资都在150亿元以上。3.江苏省每年的每年新开工房屋面积在10000万m2以上，年竣工房屋面积在8000万m2以上。镇江的PC工厂可适当覆盖周边地区（含临近省份），PC预制构件的市场前景在1000万m2（建筑面积）/年的基础上还将有所增加。4.上海市每年新开工房屋面积约在1400-150183、0万m2之间，远低于南京市及江苏省。对比上海市场PC预制构件的发展情况，江苏省、镇江市的PC预制构件市场前景更为巨大。5.江苏XXXXX区集团与南京扬子开发投资有限公司属于战略合作关系。扬子公司作为政府投资平台，拥有相关产业基金和房建业务，可全面支持本项目运营。6.江苏XXXXX区集团与明发集团属于深层次战略合作关系。明发集团在全国各地有多个地产项目，年开发量在700万m2左右，且深耕南京市场多年。近年来，明发集团在南京的年开发量都在200万m2以上，能够给予本项目业务保证。7.XXXXX控股集团是全国房地产前三强企业，在华东地区每年新开工面积不低于1000万m2（建筑面积）。这些项目如需使用184、PC预制构件，将优先从本项目采购。8.江苏XXXXX区集团的控股子公司XXXXX有限公司（从事交通工程施工）、南京同力建设集团股份有限公司（从事市政工程施工）如遇PC预制构件，将100%从本项目采购。9.江苏XXXXX区集团的其他战略合作企业红星美凯龙、万科、恒大、碧桂园等如遇PC预制构件，将优先从本项目采购。结论：仅仅是江苏XXXXX区集团的母公司和战略合作企业，就能够给予本项目充足的业务保证。11.2 可行性研究结论通过上述研究和分析，本项目具有以下优势：1、 本项目符合国家相关产业政策的要求，有良好的市场前景。从上述研究结果看，本项目符合国家住宅产业化、新型工业化、绿色建筑、节能减排等产185、业政策的要求，属于国家鼓励投资的领域，未来预计可以争取到一系列相关优惠政策。本项目的实施能够加快丹徒经济开发区向现代产业园区转型，打造特色创新集群，提升土地产出率、资源循环利用率。2、 本项目具有良好的经济效益通过市场分析和预测、运营状况预测，本项目的财务指标良好，符合投资要求。3、本项目有显着的社会效益和环境效益通过对项目的产品、技术路线、资源能源消耗、环境、劳动保护等评价，结合项目对税收、就业、可持续发展、产业升级、技术进步的贡献，本项目具有显著的社会效益和环境效益。同时能够改善丹徒经济开发区投资环境。中化镇江焦化有限公司一直是省环保厅关注的热点，现有生产装置环保改造难度大，大气污染较为严186、重，通过本项目的实施使焦化转型，投资环境将明显改善。4、本项目符合江苏XXXXX区集团的发展方向通过对国家和江苏省、南京市建设市场的发展研究，结合江苏XXXXX区集团的发展状况，本项目符合集团延升产业链、打造建筑产业化基地的发展战略，投资时机恰到好处。5、本项目符合XXXXX控股集团大基建板块的整体发展要求XXXXX集团大基建板块发展规划纲要（2016-2020年）指出：“大基建、大金融、大消费三大战略板块中，大基建板块最有基础、有条件支撑集团快速发展，对集团未来持续、健康成长具有重大意义”；“主动适应设计标准化、施工装配化、管理信息化、服务定制化的建筑业现代化发展趋势，整合各企业的技术力量，187、开展BIM、PC装配技术、绿色建筑技术等前沿技术的研究应用”此外，2017年9月15日，XXXXX控股集团“装配式及预应力结构推广研讨专题会”亦指出：预制装配式建筑是国家政策导向，必须大力推行；XXXXX控股集团的设计研发、施工、事业中心三者应协同，形成预制装配式建筑全产业链运营；各事业部的项目在内部招标时，应优先考虑具备预制装配式XXXXX、制造、安装能力的基建板块成员企业；XXXXX控股集团的内招平台要纳入PC预制构件。会议要求XXXXX控股集团大基建板块成员企业应积极参与预制装配式XXXXX、制造、安装业务。11.3 建议结合本次调研情况，提出以下工作建议：1、尽快批准该项目可行性研究报188、告，并参照本报告提供的信息继续完善项目建设；2、新型建材公司成立工程技术研究机构，为新产品的研究、市场推广保驾护航；3、江苏XXXXX区集团层面成立“建筑产业现代化”推进机构，整合集团开发、设计、施工资源整体推进此项工作，项目公司积极参与相关研究、制造工作。4、继续做好后续配套工作： 利用XXXXX控股集团整体平台和优势，与南京市、镇江市相关单位沟通，争取更大的份额或合作机会。 抢占房建部品构件生产的先机，掌握核心技术，在南京市、镇江市乃至整个江苏省合作推广建筑产业现代化，并以此带动装配式构件的推广应用，做大市场。 考虑与国外先进装配式构件企业接触，争取业务和资本合作的机会。 江苏省建筑工程集189、团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告附件1：本项目规划方案图（部分）104105江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告106江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告107江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告108江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告8990江苏省建筑工程集团有限公司 绿色建筑产业园（镇江丹徒）建设项目可行性研究报告92附件2：本项目房建类PC工厂生产工艺布置图（参考）室内吊车布置图（参考）房建类PC预制构件生产工艺平面图（参考） END